第一篇：物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)問答

物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)問答

10、業(yè)主辦理入住手續(xù)后空置不住，是否需要交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；但開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主在開發(fā)建設(shè)單位將房屋竣工交付后，不管是否居住，都應(yīng)承擔(dān)共同管理和維護(hù)的責(zé)任。因此，空置房的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何約定合同期限？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！币虼耍^(qū)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并作出關(guān)于解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，開發(fā)商與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系自行終止。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料的，人民法院應(yīng)予支持。因此，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出小區(qū)，并與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目交接的相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于期限的特別規(guī)定。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同屬于終止期限的合同。此類合同，自期限屆滿時(shí)失效。

12、什么是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有哪些內(nèi)容？

答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合服務(wù)管理費(fèi)：包括清掃保潔及清運(yùn)；綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原材料費(fèi)用等。（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本）。

停車服務(wù)費(fèi)：是指為維護(hù)保養(yǎng)停車場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原材料費(fèi)用等。

特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用。

13、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是什么關(guān)系？當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)通過什么渠道解決？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過業(yè)主大會(huì)選聘，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，雙方是合同委托關(guān)系。

當(dāng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向所屬社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)調(diào)解；也可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解，并可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

14、業(yè)主在露天的公用場(chǎng)地（無(wú)固定車位）停車，需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納停車費(fèi)用嗎？

答：物價(jià)管理部門對(duì)小區(qū)露天共用場(chǎng)地車輛停放收費(fèi)有明確規(guī)定：利用小區(qū)共用道路或共有場(chǎng)地停放車輛的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主同意收費(fèi)。具體收費(fèi)處理辦法是：場(chǎng)地占用費(fèi)或租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)制定。車輛停放服務(wù)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物價(jià)部門規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)，約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。

機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì)決定并公示，未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行。

15、業(yè)主購(gòu)買或租用地下車位后，為什么還要交納有關(guān)服務(wù)費(fèi)？ 答：業(yè)主購(gòu)買或租用地下車位后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)車場(chǎng)保潔、停車秩序、照明設(shè)施及消防設(shè)施等進(jìn)行日常管理維護(hù)，所發(fā)生費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)實(shí)測(cè)算，并與業(yè)主簽訂協(xié)議，費(fèi)用由業(yè)主交納。

16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討業(yè)主欠費(fèi)的訴訟時(shí)效是多長(zhǎng)時(shí)間？

答：根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件應(yīng)當(dāng)適用普通訴訟時(shí)效，即兩年。同時(shí)，訴訟時(shí)效還存在中斷的情形，即訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。

17、商品住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)條件？

答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條之規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)所在的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)資料。

18、什么是業(yè)主大會(huì)？

答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體。其職責(zé)包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及附屬設(shè)施等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng)等。

19、成立業(yè)主大會(huì)由誰(shuí)牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第九條之規(guī)定，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到建設(shè)單位或業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)代表組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任，籌備組成員為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

20、業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)什么樣的機(jī)構(gòu)？履行哪些職責(zé)？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條之規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：⑴執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定及決議；⑵召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；⑶代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；⑷及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑸監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；⑹督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；⑺組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；⑻調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；⑼業(yè)主大會(huì)賦予的其它職責(zé)。

21、參加業(yè)主委員會(huì)成員選舉應(yīng)當(dāng)具備什么條件？

答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條之規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：⑴具有完全民事行為能力；⑵遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；⑶遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；⑷熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；⑸具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；⑹能保證必要的工作時(shí)間。

22、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)應(yīng)該如何解決？主要用途是什么？

答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十二條之規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

23、業(yè)主居住在商品房小區(qū)，為什么要自覺履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)于專有部分，每位業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并履行日常的管理、維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。對(duì)于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備均由小區(qū)里的全體業(yè)主共有，應(yīng)由全體業(yè)主共同履行管理義務(wù)。每位業(yè)主對(duì)共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，且不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分實(shí)施管理，需要雙方簽訂合同，就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行詳細(xì)約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，自覺接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也要依法履行職責(zé)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，每位業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，也要履行合同義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

24、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解除聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？

答：業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。首先，按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?？梢姡馄肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)范圍，應(yīng)當(dāng)通過全體業(yè)主表決或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使相應(yīng)權(quán)利。在無(wú)業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其次，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)它越權(quán)行使了權(quán)力機(jī)構(gòu)的職權(quán)時(shí)，這個(gè)行為必然是不能生效的。

25、欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主權(quán)利包含“依法享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)”。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主義務(wù)包含“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。而建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)》同時(shí)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合“遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)”的條件。欠費(fèi)業(yè)主并沒有充分履行業(yè)主義務(wù)，允許其參選業(yè)主委員會(huì)確實(shí)有違立法精神。

26、樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償嗎？

答：《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”小區(qū)樓房的墻體脫落砸損業(yè)主車輛，屬于建筑物發(fā)生脫落造成他人損害的情況。“所有人、管理人或者使用人”應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清不同情況下的不同責(zé)任主體。比如，房屋如果處于保修期內(nèi)，那么，外墻脫落則極有可能與房屋質(zhì)量有關(guān)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

27、樓上跑水樓下被淹，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否擔(dān)責(zé)？

答：關(guān)于相鄰關(guān)系，按照《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。從物業(yè)管理角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到業(yè)主報(bào)修后，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，報(bào)警并采取了關(guān)閉進(jìn)水閥的應(yīng)急措施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其履行了合理的物業(yè)管理職責(zé)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任的關(guān)鍵在于是否有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在跑水事件中存在未履行物業(yè)管理職責(zé)的行為。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，制定水、電類急修工作規(guī)程，以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)急處置能力。

28、業(yè)主裝飾裝修房屋，是否應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議？

答：按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記。因?yàn)檠b飾裝修管理屬于一項(xiàng)重要的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要告知業(yè)主在裝修過程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

29、業(yè)主裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取哪些費(fèi)用？

答：業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，約定有關(guān)責(zé)任義務(wù)及注意事項(xiàng)，可收取的費(fèi)用：⑴按建筑面積收取不超過2元/m2的垃圾清運(yùn)費(fèi)；⑵每戶不超過1000元的裝修保證金（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修完工后180天內(nèi)退還裝修保證金）；⑶裝修工人出入證工本費(fèi)10元。

30、裝修管理費(fèi)、裝修押金應(yīng)怎樣收取和返還？

答：目前，裝修管理和裝修押金的標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)明確規(guī)定，一般通過業(yè)主（裝修人）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通過合同約定進(jìn)行收取和返還。裝修押金也稱作裝修保證金。按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修專業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括管理服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等事項(xiàng)。

關(guān)于裝修押金問題，對(duì)于家裝，目前一般都是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收，而政府相關(guān)部門不參與。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以《裝修管理協(xié)議》約定的時(shí)間及要求返還業(yè)主的裝修押金。

31、住宅小區(qū)地面停車位歸誰(shuí)所有？

答：《物權(quán)法》第74條第2款，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

32、停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用？

答：小區(qū)內(nèi)的地面停車位可能屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的，也可能屬于建筑區(qū)劃以外的。如果屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，那么應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。本小區(qū)業(yè)主停車需求尚未滿足的情況下，不能出租給其他小區(qū)的業(yè)主。本小區(qū)業(yè)主停車需求已經(jīng)滿足的情況下，如尚有富余的停車位，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意可以將這些富余的停車位出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用。如果屬于建筑區(qū)劃以外的停車位，那么權(quán)屬屬于業(yè)主共有，能否出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可以出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用。

33、機(jī)動(dòng)車在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)被劃刮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否要承擔(dān)賠償責(zé)任，主要應(yīng)當(dāng)看物業(yè)服務(wù)合同或停車服務(wù)合同中是否有對(duì)車輛劃傷方面的約定。如果違反了合同中關(guān)于車位使用服務(wù)的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)違約賠償責(zé)任。從侵權(quán)責(zé)任角度分析，應(yīng)當(dāng)由實(shí)施劃傷、扎胎行為的責(zé)任人承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要盡到了基本的注意義務(wù)，就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)需要注意的是，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)關(guān)系，并非屬于財(cái)產(chǎn)保管合同關(guān)系，出現(xiàn)業(yè)主車輛損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)保管責(zé)任。

34、業(yè)主買了車位，還要交納管理服務(wù)費(fèi)嗎？

答：業(yè)主買房后，需要物業(yè)管理；同樣，雖然有了車位，對(duì)車輛也需要管理。車位管理會(huì)產(chǎn)生一部分費(fèi)用，一般包括：車位的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、出入口管理、照明入排水等設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)費(fèi)用，一要遵守價(jià)格部門關(guān)于收費(fèi)的政策，二要與業(yè)主協(xié)商一致，簽訂管理服務(wù)合同。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納停車管理服務(wù)費(fèi)。

35、住宅專項(xiàng)維修資金具體用途是什么？

答：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第18條規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

36、住宅專項(xiàng)維修資金使用需征求業(yè)主的意見嗎？

答：住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條第2款規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專用部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主討論通過使用建議。

37、小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？

答：物業(yè)管理服務(wù)是一種基于合同委托的民事法律行為。雙方約定在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下應(yīng)當(dāng)是合法有效的。當(dāng)然，雙方也可以在此基礎(chǔ)上約定特約服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇與業(yè)主約定承擔(dān)此類賠償責(zé)任。再者，物業(yè)管理服務(wù)本質(zhì)上是一種專業(yè)服務(wù)，并不能承擔(dān)社會(huì)管理的職能。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容雖然包括秩序維護(hù)服務(wù)，但僅指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般秩序維護(hù)。發(fā)生治安及刑事案件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅具有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告之義務(wù)和配合調(diào)查的義務(wù)。由公安部門及檢察部門介入調(diào)查處理。業(yè)主的損失應(yīng)由不法行為人承擔(dān)。

38、住宅商品房中出現(xiàn)、私搭亂蓋、飼養(yǎng)烈性犬、擺攤設(shè)點(diǎn)占用或堵塞消防疏散通道等問題，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)執(zhí)法？

答：住宅商品房中出現(xiàn)上述違法違規(guī)行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)、社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員都有權(quán)及時(shí)進(jìn)行勸阻制止。當(dāng)勸阻制止無(wú)效時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或相關(guān)職能部門報(bào)告，由相關(guān)職能部門依法處理。

第二篇：物業(yè)管理從業(yè)人員知識(shí)問答

物業(yè)管理從業(yè)人員知識(shí)問答

Q：物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？

A：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般分兩種方式：①?gòu)馁?gòu)房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；②物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)取管理費(fèi)。

Q：開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？

A：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來(lái)看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納管理費(fèi)的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。Q：在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？

A：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

Q：公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？

A：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。

五、住戶裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

答：住戶對(duì)房屋進(jìn)行裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對(duì)于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購(gòu)房人在辦理入住手續(xù)時(shí)與物業(yè)公司雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？

物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。一種情況是：開發(fā)商自己對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費(fèi)用，這種情況是物業(yè)管理公司代開發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；另一種情況是：物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主房屋的維修不屬于開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時(shí)費(fèi)，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨(dú)立的有償服務(wù)。（注：本小區(qū)屬第二種情況）

物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責(zé)任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。一般而言，物業(yè)管理公司對(duì)共用部位和共用設(shè)備、公共建筑和共用設(shè)施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施、綠地等承擔(dān)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

一般情況下，業(yè)主應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。室內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶內(nèi)管線，設(shè)施和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主可以自行維護(hù)其自用部分和自

用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應(yīng)費(fèi)用。

七、什么是物業(yè)？

答：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類房屋可以使住宅區(qū)，也可以使單位的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、賓館和飯店等。以之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路等。

八、什么是物業(yè)管理？

答：所謂物業(yè)管理，就其廣義而言，是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。包括房屋及其設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的秩序維護(hù)、環(huán)衛(wèi)、交通、綠化、管理，以及社區(qū)康樂類有益活動(dòng)與生活服務(wù)等事項(xiàng)，范圍非常廣泛。

九、業(yè)主裝修過程中的禁止行為和注意事項(xiàng)：

1不得在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

2不得隨意拆改墻體，不得擅自改動(dòng)燃?xì)狻㈦姎饩€路或增加線路負(fù)荷。

3不得擅自開鑿樓面層、破壞防水層。

4不得隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻。

5不得隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、護(hù)欄、戶門等顏色和格調(diào)。

6不得隨意封閉陽(yáng)臺(tái)和安裝防盜門、網(wǎng)。

7不得擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面，不得擅自在室外加裝燈、牌、廣告。8不得擅自填塞地漏和排水管道、擅自拆改煙道、阻塞排氣孔。

9不得擅自改動(dòng)消防設(shè)施設(shè)備。

10不得隨意丟棄裝修垃圾，嚴(yán)禁高空拋物。

11不得利用公共部位、場(chǎng)地加工或存儲(chǔ)裝修材料。

12施工人員必須在指定現(xiàn)場(chǎng)施工，不得亂竄場(chǎng)地。非現(xiàn)場(chǎng)施工人員不得在小區(qū)內(nèi)留宿。13施工單位不得再私下接活而不辦理審批手續(xù)。

14不得在規(guī)定施工時(shí)間外施工（每日8：00—12：00、14：00—20：00）

15不得擅自進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)。

第三篇：物業(yè)管理問答

物業(yè)管理問答

我是吉林省四平地區(qū)一個(gè)縣城的，政府在我們居住地實(shí)行了棚戶區(qū)改造政策，在新樓辦入住前，開發(fā)商規(guī)定業(yè)主必須交，專項(xiàng)維修基金每平方60元，物業(yè)費(fèi)每平方每月0.80元一次交三年的，方磚綠化費(fèi)每平方12元，公用照明費(fèi)每月9元交三年的等等，請(qǐng)問開發(fā)商這樣收費(fèi)合理嗎

答：

開發(fā)商在賣房的價(jià)格中含有物業(yè)維修基金費(fèi)用；物業(yè)管理費(fèi)只有物業(yè)驗(yàn)收合格交付之日才能開始算起；新住宅中的綠化是規(guī)劃部門在土地規(guī)劃時(shí)，在設(shè)計(jì)圖紙中必須涵蓋的項(xiàng)目；公共照明是根據(jù)公共部分的公用電表根據(jù)住戶數(shù)量均分的費(fèi)用。所以開發(fā)商的上述行為是不合法的！請(qǐng)參照《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》。

第四篇：物業(yè)管理新員工培訓(xùn)知識(shí)問答題目

物業(yè)服務(wù)新員工培訓(xùn)知識(shí)問答題

1、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘，由和按照 約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2、對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式，從實(shí)際情況來(lái)看，主要有三種方式，是哪三種？（業(yè)主有關(guān)選擇適合自己的方式來(lái)管理自己的物業(yè)。

3、物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面，包括哪兩方面？

4、物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的三個(gè)基本特征是？

5、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)；我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

6、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定，怎樣理解？（注意哪三點(diǎn)，請(qǐng)參考《物業(yè)管理基本制度與政策》）

7、《條例》對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定（第四十一條）：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，??

8、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式？（哪三種？）

9、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（包干制、酬金制）

10、物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人中，物業(yè)管理企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體的關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者、管理者與被管理者的關(guān)系。

11、《條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與??等內(nèi)容進(jìn)行約定?！?/p>

12、現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。

13、歸口管理部門：房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)管理工作的歸口管理部門，負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的行政政策制定和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)

（二）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理

（三）對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理(四)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比

14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)

一級(jí)資質(zhì)——

（1）注冊(cè)人民幣500萬(wàn)元以上；

（2）物業(yè)管理專業(yè)人員一級(jí)工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中中級(jí)以上職稱的不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

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15、住宅專項(xiàng)維修資金的定義：專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

16、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分。

17、按建筑物的用途大致可分為生產(chǎn)性建筑、居住性建筑和公共建筑。

18、照明按作用可分為正常照明、事故照明、警衛(wèi)值班照明、障礙照明、彩燈和裝飾照明等。

19、建筑給水系統(tǒng)的分類：生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。

20、消防系統(tǒng)構(gòu)成：火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防控制中心、消火栓系統(tǒng)、自貢噴灑滅火系統(tǒng)、防排

煙系統(tǒng)、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)；手提式滅火器；其他沒貨系統(tǒng)。

21、電梯按用途分為：乘客電梯、載貨電梯、客貨電梯

22、空調(diào)種類，按冷源設(shè)備布置情況分：中央空調(diào)、獨(dú)立空調(diào)

23、《條例》規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

24、業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)?！稐l例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé)？（詳見《條例》）

25、《條例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。

26、物業(yè)管理師制度：我國(guó)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度，并納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書系列。執(zhí)業(yè)資格名稱命名為物業(yè)管理師。物業(yè)管理師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

27、物業(yè)服務(wù)用房的配置的相關(guān)規(guī)定？

28、物業(yè)服務(wù)三級(jí)投訴電話是指？

29、由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)中哪些必須達(dá)到雙三分之二的同意？（參考《物權(quán)法》第二遍第六章第七十六條）

30、業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。（了解《物權(quán)法》第八十三條的規(guī)定），“對(duì)于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾??向人民法院提起訴訟?！保?/p>

31、根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六章第三十條，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人二號(hào)裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。

32、住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

33、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章第三十九條，建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。

34、出入口自動(dòng)控制系統(tǒng)也叫門禁系統(tǒng)，一般由計(jì)算機(jī)、電子鎖、識(shí)別卡等組成。

35、物業(yè)管理投訴處理的要求：對(duì)投訴要誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、誰(shuí)回復(fù)等；盡快處理，時(shí)時(shí)跟進(jìn)；接受投訴時(shí)做詳細(xì)記錄，及時(shí)總結(jié)處理投訴經(jīng)驗(yàn)；接受與處理業(yè)主投訴，要盡可能滿足業(yè)主（或物業(yè)使用人）的合理要求。

36、房屋的組成部分：結(jié)構(gòu)部分；裝修部分；設(shè)備設(shè)施部分。設(shè)備設(shè)施主要包括：供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、管道煤氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電信和智能化系統(tǒng)等。

37、物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報(bào)、等級(jí)審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。

38、物業(yè)管理緊急事件，是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過程中突然發(fā)生的，可能對(duì)服務(wù)對(duì)象、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害，需要立即處理的事件。

39、物業(yè)管理緊急事件處理可分為事先準(zhǔn)備、事中控制、事后處理是哪個(gè)階段。

40、物業(yè)管理檔案的內(nèi)容包括：物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和驗(yàn)收文件；業(yè)主（或物業(yè)使用人）的權(quán)屬檔案資料；物業(yè)運(yùn)行記錄資料；物業(yè)維修記錄；物業(yè)服務(wù)記錄；物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政管理及相關(guān)合同資料等。

第五篇：餐廳服務(wù)員服務(wù)知識(shí)相關(guān)問答

餐廳服務(wù)員服務(wù)知識(shí)相關(guān)問答

技能測(cè)試題目

1、遇到衣冠不整、欠缺禮貌的賓客來(lái)餐廳用餐時(shí)怎么辦？

答：以友好的態(tài)度對(duì)待客人，用婉轉(zhuǎn)的語(yǔ)言勸導(dǎo)提醒客人，使客人遵守餐廳規(guī)則。切忌與客人爭(zhēng)執(zhí)。

2、餐廳服務(wù)過程中，客人要向服務(wù)員敬酒怎么辦？

答：應(yīng)婉言謝絕并主動(dòng)為其服務(wù)避開客人的注意力，不致使其難堪，或借故為其他客人服務(wù)婉轉(zhuǎn)的推辭掉。

3、開餐時(shí)，兩臺(tái)客人同時(shí)需要服務(wù)怎么辦？

答：應(yīng)做到一招呼、二示意、三服務(wù)。給那些等待的客人以熱情、愉快的微笑，在經(jīng)過他們桌邊時(shí)說(shuō)一聲“我馬上就到這里來(lái)”或“請(qǐng)稍等一會(huì)兒”等。

4、在服務(wù)過程中不小心弄臟客人衣服怎么辦？

答：要誠(chéng)懇地向客人道歉，設(shè)法替客人清潔。在有可能的情況下，免費(fèi)為客人把衣服洗干凈。

5、開餐過程中，客人不小心碰翻水杯、酒杯時(shí)怎么辦？

答：要馬上用餐巾吸干臺(tái)面的水分。然后將一條清潔的餐巾平放在吸干的位置。

6、開餐中，飯供應(yīng)不上時(shí)怎么辦？

答：應(yīng)向客人道歉，說(shuō)明原因，請(qǐng)客人稍等一會(huì)兒，也可以征求客人意見是否以面食等代替。

7、開餐時(shí)，為客人撤換煙缸時(shí)應(yīng)注意什么？

答：要把干凈的煙缸放在要換的煙缸上面，一起撤到托盤里。然后把干凈的煙缸放回餐桌，以防煙灰飛揚(yáng)。

8、遇到客人點(diǎn)菜過多或等菜時(shí)間過長(zhǎng)，提出不要怎么辦？

答：先請(qǐng)客人稍等。若該菜還未做，可幫客人取消，若菜肴已做好上臺(tái)，應(yīng)向客人介紹菜式特點(diǎn)，請(qǐng)客人享用，若經(jīng)動(dòng)員后客人仍不想要，而該菜肴未動(dòng)過，服務(wù)員應(yīng)禮貌地向客人說(shuō)明收回該菜的損失補(bǔ)償費(fèi)。

9、客人要求服務(wù)員介紹菜式時(shí)怎么辦？

答：要熱情、耐心地向客人推薦特色菜肴，并根據(jù)具體情況推薦中等價(jià)格以上的菜式供客人選擇。

10、客人點(diǎn)了無(wú)貨供應(yīng)、過了季節(jié)的或剛賣完的菜式品種時(shí)怎么辦？ 答 ：應(yīng)向客人道歉，然后主動(dòng)向客人介紹其他風(fēng)味或同制作方法的菜肴。

11、客人要點(diǎn)用菜單上沒有的菜式怎么辦？

答：首先要向廚師長(zhǎng)了解該菜能否馬上做，若廚房暫無(wú)原料不能馬上做的，要向客人解釋清楚或請(qǐng)客人預(yù)訂。

12、服務(wù)員未聽清、點(diǎn)錯(cuò)了菜，客人不要怎么辦？

答：應(yīng)向客人標(biāo)示歉意，同時(shí)匯報(bào)上級(jí)對(duì)菜肴進(jìn)行處理。

13、客人急于趕車、船怎么辦？

答：介紹客人吃些烹調(diào)簡(jiǎn)單、快捷的菜式品種，并和廚師長(zhǎng)聯(lián)系，盡快地把菜肴做好。

14、上菜時(shí)，臺(tái)上已擺滿了菜肴，位置不夠放怎么辦？

答：切忌重疊放置，應(yīng)拿走剩下最少菜的碟子，但一定要征求客人意見，把剩下的菜分給客人后拿走，或改用小碟盛放。

15、中餐廳服務(wù)員應(yīng)該怎樣上菜？

答：上菜切不可從客人頭上越過，應(yīng)向客人表示歉意后才從客人旁邊的空隙上菜，并報(bào)菜名介紹特色。

16、錯(cuò)上有豬肉的菜式給清真客人怎么辦？

答：應(yīng)立刻向主管匯報(bào)，由主管出面向賓客道歉并盡快給客人更換菜式，以取得客人的諒解。

17、廚房不按順序出菜時(shí)怎么辦？

答：應(yīng)把好關(guān)，切不可立刻把菜上給客人，同時(shí)和廚師長(zhǎng)聯(lián)系，說(shuō)明原因，請(qǐng)廚房按順序出菜。

18、服務(wù)員在宴會(huì)開始前才知道有個(gè)別客人是清真或素食時(shí)怎么辦？

答：應(yīng)立刻征求宴會(huì)主辦單位意見，是否另外準(zhǔn)備一些清真或素食菜式。征得同意后，即盡快為客人安排。

19、宴會(huì)臨時(shí)加人怎么辦？

答：應(yīng)根據(jù)增加人數(shù)的多少，擺上相應(yīng)的餐具。然后征求宴會(huì)主辦人的意見是否需要加菜。

20、負(fù)責(zé)主桌的服務(wù)員在主賓、主人離席講話時(shí)，應(yīng)怎么辦？

答：要注意把每位賓客的酒杯都斟滿酒，在主賓、主人離席講話時(shí)，服務(wù)員要斟上一杯酒，放在托盤中，立在一側(cè)，主賓講話結(jié)束時(shí)迅速送上，以便主賓舉杯祝酒。

21、宴會(huì)臨時(shí)減人怎么辦？

答：如果宴會(huì)標(biāo)準(zhǔn)不高、減少的人數(shù)不多，應(yīng)盡量說(shuō)服客人不要減菜，若客人的宴會(huì)標(biāo)準(zhǔn)高，減少的人數(shù)又較多客人提出減菜的要求，服務(wù)員立即匯報(bào)上級(jí)，由上級(jí)處理。

22、客人投訴食品原材料質(zhì)量問題時(shí)怎么辦？

答：應(yīng)立刻向客人道歉，并征得上級(jí)同意立即換一份質(zhì)量好的食品送給客人。若當(dāng)天原料確實(shí)變質(zhì)，應(yīng)建議客人換一個(gè)制作或味道相似的菜式，并考慮免收該食品的錢。

23、客人提出菜已變質(zhì)，而經(jīng)廚師鑒別并沒有變質(zhì)怎么辦？

答：要誠(chéng)懇地向客人解釋、說(shuō)明。若客人堅(jiān)持己見，應(yīng)請(qǐng)上級(jí)出面解決。

24、開宴會(huì)時(shí)客人要求增加人數(shù)，原訂的廳房太小怎么辦？

答：盡量滿足客人要求，看是否有合適的空宴會(huì)廳，在無(wú)合適空廳房的情況下，建議主人和主要客人安排在原廳房，其他的可安排在餐廳比較清凈的地方，專人服務(wù)，征得客人同意后，給予調(diào)整。另根據(jù)客人增加的人數(shù)，調(diào)整菜單金額。

25、按客人標(biāo)準(zhǔn)開好菜單，客人看后對(duì)個(gè)別菜式不滿意怎么辦？

答：應(yīng)向客人表示歉意，并根據(jù)客人提出的意見，當(dāng)好客人的好參謀。

26、服務(wù)員上菜前如何把關(guān)？

答：菜不熟不上，量不夠不上，不符合衛(wèi)生不上，菜不夠熱不上。

27、餐飲服務(wù)中對(duì)服務(wù)員的基本禮貌禮節(jié)要求有哪些？

答：服務(wù)態(tài)度好，講究語(yǔ)言藝術(shù)，注意儀表儀容，正確地運(yùn)用形體語(yǔ)言。

28、在中國(guó)八大菜系中，影響較大的四種菜系是哪些？

答：川菜 粵菜 魯菜 淮揚(yáng)菜

29、中國(guó)最著名的三種白酒是什么？它們的產(chǎn)地在哪里？

答：茅臺(tái) 貴州茅臺(tái)鎮(zhèn)

五糧液 四川宜賓

汾酒 山西省杏花村

30、餐廳服務(wù)員個(gè)人衛(wèi)生的“五勤”指的是什么？

答：“五勤”：勤洗澡、勤理發(fā)、勤刮臉、勤刷牙、勤剪指甲。

31、什么是中餐宴會(huì)？

答：按照中國(guó)的飲食習(xí)慣，用中國(guó)酒、中國(guó)菜肴、中餐餐具、行中國(guó)的傳統(tǒng)禮節(jié)，是中國(guó)傳統(tǒng)的具有民族形式的宴會(huì)。

32、中餐宴席對(duì)整雞、整鴨和整魚類菜肴上菜有何特殊要求？

答：雞不獻(xiàn)頭、鴨不獻(xiàn)掌、魚不獻(xiàn)脊。

33、怎樣為客人斟茶？

答：量要有度，七分滿；上茶時(shí)，杯把應(yīng)偏右，先賓后主；斟茶要一手端壺把，一手按壺蓋。茶要有熱度，不得斟涼茶。

34、斟酒前服務(wù)員為什么要示瓶讓主人辨認(rèn)商標(biāo)？

答：一是對(duì)主人的尊敬，二是核實(shí)選酒有無(wú)差錯(cuò)，三是證明商品質(zhì)量可靠。

35、上菜、撤盤的禮貌要點(diǎn)是什么？

答：一是上菜不準(zhǔn)推，二是撤盤不推拖。

36、分菜為什么要站在副主人右邊？

答：因?yàn)檎魅松矸菀话爿^高，席間又要多陪主賓，而副主人多負(fù)有處理席間事務(wù)的責(zé)任，所以服務(wù)員在副主人的右邊最為適當(dāng)。

37、服務(wù)員應(yīng)如何對(duì)待用餐顧客的丟失物品？

答：對(duì)顧客遺忘的物品，服務(wù)員收檢后，應(yīng)為其妥善保管。如有認(rèn)領(lǐng)者，要認(rèn)真仔細(xì)核對(duì)證件、特征、數(shù)量、然后辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)、無(wú)人認(rèn)領(lǐng)時(shí)，要及時(shí)上交領(lǐng)導(dǎo)。

38、服務(wù)員為什么要懂得烹飪知識(shí)？

答：熟悉烹飪菜點(diǎn)，是服務(wù)員的基本功。不懂烹飪知識(shí)，就無(wú)法熱情為顧客介紹其風(fēng)味和特點(diǎn)情況，顧客得不到消費(fèi)前對(duì)菜點(diǎn)的第一印象，心里就沒底，就不會(huì)花“冤枉”錢買你的菜點(diǎn)，企業(yè)的效益也不可能好。

39、伊斯蘭教人在飲食上有哪些忌諱？

答：忌食豬肉、狗肉、驢肉、騾肉，不吃動(dòng)物血以及牛羊肉罐頭和黃油；不吃無(wú)鱗魚等。

40、世界三大烹飪國(guó)是指哪三個(gè)國(guó)家？

答：中國(guó)、法國(guó)、土耳其。

41、世界三大飲料是什么？說(shuō)出它們的主產(chǎn)地？

答：咖啡、可可和茶。茶中國(guó)，咖啡巴西，可可非洲。

42、分菜為什么要先賓后主？

答：因?yàn)榉?wù)員分菜是代表著主人的心意的，先賓后主表示對(duì)賓客的尊重。

43、菜品上桌后服務(wù)員為什么不能扭頭就走？

答：扭頭就走顯得呆板冷淡。服務(wù)員將菜送上桌，同時(shí)立即報(bào)菜名，然后稍停片刻，必要時(shí)簡(jiǎn)要介紹所上菜品典故，風(fēng)味特色和使用方法；另一目的是為了觀察席間情況，聽取客人意見，及時(shí)處理解決。

44、我國(guó)四大淡水經(jīng)濟(jì)魚是什么？

答：青魚、鯽魚、鳙魚、鰱魚。

45、啤酒、白酒和葡萄酒標(biāo)示度數(shù)分別是什么？

答：啤酒標(biāo)示度數(shù)為麥芽汁的濃度，白酒和葡萄酒標(biāo)示的度數(shù)是酒精濃度。

46、餐巾的主要作用是什么？

答：主要有兩條：其一是賓客使用，可防止湯汁酒液滴灑到衣服和揩手擦嘴用。其二是折成口布花，有美化席面，渲染氣氛的作用。

47、服務(wù)員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有哪些基本要求？

答：①熟練掌握專業(yè)操作技能； ②熟練掌握各種服務(wù)禮節(jié)； ③具有良好的文化修養(yǎng)。

48、江蘇菜分哪幾種地方風(fēng)味？

答：分淮揚(yáng)、金陵、蘇錫、淮海四大地方風(fēng)味。

49、菜肴擺放的基本要求是什么？

答：要講究造型藝術(shù)，要注意禮貌，尊重主賓，方便食用。50、中餐宴會(huì)上菜順序是怎樣的？

答：第一道涼菜，第二道主菜，第三道熱菜，第四道湯菜，第五道甜菜及點(diǎn)心。

51、鋪臺(tái)布有哪三種方法，請(qǐng)回答？

答：推拉式、抖鋪式和撒網(wǎng)式。

52、一般情況下酒席斟酒的順序是什么？

答：酒席斟酒應(yīng)從主賓位開始，再斟主人位，然后順時(shí)針方向依次為客人斟酒。

53、中餐宴會(huì)上菜需掌握的原則是什么？

答：原則是先冷后熱，先菜后點(diǎn)，先咸后甜，先炒后燒，先清淡后肥厚，先優(yōu)質(zhì)后一般（答對(duì)5個(gè)即滿分10分）

54、淮揚(yáng)菜是八大菜系之一，請(qǐng)列舉4道名菜？

答：軟兜長(zhǎng)魚、水晶肴肉、清蒸鰣魚、蟹粉獅子頭、藕粉圓子。

55、中國(guó)名茶龍井、碧螺春、毛峰分別產(chǎn)于什么地方？

答：龍井產(chǎn)于杭州，碧螺春產(chǎn)于蘇州，毛峰產(chǎn)于黃山。

56、茶葉共分幾大類？

答：綠茶、紅茶、花茶、烏龍茶、緊壓茶。

57、請(qǐng)列舉全國(guó)八大名酒中的五種品牌？

答：茅臺(tái)、五糧液、汾酒、劍南春、洋河、古井貢、瀘州老窖、郎酒。

58、葡萄酒開瓶、斟酒服務(wù)中需要注意哪些細(xì)節(jié)？

答：開瓶時(shí)不能鉆通軟木塞，開瓶后用餐巾擦拭瓶口，握瓶時(shí)商標(biāo)朝外，斟酒入杯七、八分滿。

59、紅葡萄酒分干紅、半甜紅、甜紅三種，請(qǐng)說(shuō)出其區(qū)別？

答：干紅提取糖分基本無(wú)甜味；半甜紅含糖較低，微甜；甜紅未提取糖份較高含糖較高，含糖在4％以上。

60、請(qǐng)問五糧液、郎酒、汾酒、洋河大曲分別為什么香型？

答：五糧液為濃香型，郎酒為醬香型，汾酒為清香型，洋河大曲為濃香型。61、請(qǐng)問如果宴席的第一主人坐定后，第二主人、第一主賓、第二主賓應(yīng)坐在什么位置？

答：第二主人坐在第一主人正對(duì)面，第一主賓坐在第二主人的右手位置，第二主賓坐在第二主人的右手位或者第一主人的左手位。

62、中國(guó)白酒有幾種香型？并列舉出各種香型的一種名酒？

答：中國(guó)白酒有3種香型分別為:醬香型、濃香型、清香型。醬香型有茅臺(tái)酒或郎酒，濃香型有五糧液或劍南春，清香型有汾酒。