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      業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)被告上法庭

      時(shí)間:2019-05-14 12:28:49下載本文作者:會(huì)員上傳
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      第一篇:業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)被告上法庭

      業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)被告上法庭

      發(fā)布日期:2011-08-03 作者:張?zhí)煜杪蓭?/p>

      業(yè)主拒繳物管費(fèi)被物業(yè)告上法庭 2010-05-26 09:17:07

      ??谝恍^(qū)近百住戶入住4年沒(méi)有拿到房產(chǎn)證

      業(yè)主拒繳物管費(fèi)被物業(yè)告上法庭

      本報(bào)訊 住在??诮鸨P(pán)一小區(qū)的孟女士,與該小區(qū)近百業(yè)主一樣,是在2006年購(gòu)房入住該小區(qū)的,至今已經(jīng)4個(gè)年頭,可由于開(kāi)發(fā)商的原因,小區(qū)近百戶業(yè)主至今沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。由于沒(méi)有拿到房產(chǎn)證以及不滿開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司的服務(wù),孟女士從2009年1月起拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi),不僅如此,孟女士等80多位業(yè)主還召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,強(qiáng)烈要求現(xiàn)物業(yè)管理公司撤出小區(qū)。不料,小區(qū)物業(yè)公司還沒(méi)撤出,孟女士卻被物業(yè)公司以拖欠物管費(fèi)為由告上法庭,物業(yè)公司請(qǐng)求法院判令孟女士?jī)斶€拖欠的物管費(fèi)滯納金等共計(jì)5001元。

      記者 劉江浩 文/圖

      訴訟 物業(yè)狀告一業(yè)主拖欠物管費(fèi)

      昨日早上,??谑旋埲A區(qū)人民法院依法審理了海口金屋物業(yè)服務(wù)有限公司狀告該小區(qū)512房住戶孟女士一案。

      據(jù)物業(yè)公司訴稱,2008年11月17日,小區(qū)開(kāi)發(fā)商與他們簽訂《物業(yè)管理委托服務(wù)合同》,委托該公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù),他們公司也依照合同為小區(qū)業(yè)主提供了服務(wù)??蓮?009年1月起,孟女士以開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給她辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,現(xiàn)物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商委托來(lái)管理的為由,拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)。物業(yè)公司在多次催收未果的情況下,只得向法院起訴,請(qǐng)求法院判令孟女士?jī)斶€2009年1月至2010年3月期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1248元,水電費(fèi)944元,以及滯納金2809元,合計(jì)數(shù)目為5001元。

      辯護(hù) 物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

      對(duì)此,孟女士認(rèn)為,根據(jù)《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定,綜合驗(yàn)收或分期驗(yàn)收不合格的,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)拒絕接受物業(yè)管理權(quán),受訪單位必須繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。而開(kāi)發(fā)商未辦理此相關(guān)手續(xù),而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理委托服務(wù)合同,也未征求小區(qū)業(yè)主的同意,才使得小區(qū)業(yè)主反對(duì)并要求該物業(yè)限期撤離。

      孟女士辯稱,在此情況下物業(yè)公司提供的服務(wù)為自行提供,應(yīng)該由售房單位繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi),所以自己并不存在向物業(yè)公司支付任何費(fèi)用的義務(wù)。

      業(yè)主

      小區(qū)不安全要求更換物業(yè)

      案中被告孟女士告訴記者,幾千元的物業(yè)費(fèi)并非問(wèn)題的根本。她向記者展示了一份限期撤離通知書(shū),上面約有80位業(yè)主的簽名,具體內(nèi)容是:“由于你公司在管理期間聘用了不合格工作人員,給住戶帶來(lái)不安全??限你公司于2010年4月30日前撤出該小區(qū),妥善辦理移交手續(xù),我們另行聘請(qǐng)物業(yè)公司??”

      據(jù)了解,該小區(qū)建成交付時(shí)間為2006年,最初,由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理,后來(lái)開(kāi)發(fā)商委托現(xiàn)任物業(yè)公司管理后,業(yè)主們逐漸出現(xiàn)反對(duì)意見(jiàn)。

      該小區(qū)業(yè)主代表張女士等多位業(yè)主表示,他們所在小區(qū)存在安全隱患。305房林先生稱,今年5月14日下午有陌生人敲門說(shuō)要和他商量事情,估計(jì)是非正當(dāng)人員,他予以呵斥。406房胡女士稱,她家在小區(qū)內(nèi)丟過(guò)兩次自行車,還有其他業(yè)主也被盜過(guò)。此外,業(yè)主們反映小區(qū)避雷針、防護(hù)欄損壞,或涉嫌被人偷盜;而且有閑散人員入住小區(qū)配電房,等等。

      物業(yè)公司

      如直接撤離 小區(qū)沒(méi)人管理

      昨日下午,記者就此事采訪了金屋物業(yè)公司法人代表謝志強(qiáng)。針對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題,他表示根據(jù)相關(guān)規(guī)定,在小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)之前,小區(qū)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行代管,或者是通過(guò)開(kāi)發(fā)商直接委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。

      “如果是合法的業(yè)委會(huì)對(duì)我們物業(yè)服務(wù)不認(rèn)可,可以溝通協(xié)調(diào)要求改正,有權(quán)利對(duì)物業(yè)公司招投標(biāo),如果改聘了新的物業(yè)公司,原有物業(yè)公司必須退出”,謝志強(qiáng)表示,他們現(xiàn)在不撤離的原因,是因?yàn)樵撔^(qū)的業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有通過(guò)房管局備案,不具備合法資質(zhì)。

      針對(duì)業(yè)主提出的相關(guān)疑問(wèn),該負(fù)責(zé)人稱,治安問(wèn)題是環(huán)境原因而且他們抓到過(guò)小偷,避雷針等設(shè)備損壞后他們已完成修復(fù),業(yè)主稱的閑散人員是他們的保安,現(xiàn)在已經(jīng)從配電房撤出。他還表示,如果現(xiàn)在他們直接撤離,小區(qū)沒(méi)人管理,他們也有責(zé)任,所以現(xiàn)在不能走。

      龍華區(qū)房管局

      該業(yè)委會(huì)目前無(wú)法備案

      如果按照雙方公開(kāi)的說(shuō)法,那么矛盾的焦點(diǎn)便集中在小區(qū)業(yè)委會(huì)方面。小區(qū)通過(guò)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)委會(huì),為何通不過(guò)備案呢?

      龍華區(qū)房管局分管副局長(zhǎng)龍灼忠告訴記者,小區(qū)的入住率在80%以上,這一點(diǎn)并不存在問(wèn)題。關(guān)鍵在于,該小區(qū)的分戶房產(chǎn)證一直沒(méi)有辦下來(lái),小區(qū)的面積目前也無(wú)法統(tǒng)一,使得業(yè)主身份等無(wú)法確認(rèn),在無(wú)法確認(rèn)身份的情況下,“業(yè)主”選出的“業(yè)委會(huì)”也沒(méi)有明確法律條文予以支持。龍局長(zhǎng)表示,龍華區(qū)房管局成立時(shí)間不長(zhǎng),一直想為業(yè)主多做實(shí)事,但面對(duì)這種情況他們也心有余而力不足。

      該負(fù)責(zé)人告訴記者,目前新的物業(yè)管理?xiàng)l例正在進(jìn)一步修改中,而業(yè)主們?cè)庥龅膶擂我岩鹣嚓P(guān)部門的重視,并正在進(jìn)一步解決中。此事究竟如何解決,本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。

      律師點(diǎn)評(píng)

      業(yè)委會(huì)是否合法

      需進(jìn)一步證明

      海南昌宇律師事務(wù)所張?zhí)煜杪蓭煟?**)表示,根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)委托,具有召集和主持業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)辦事規(guī)則及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)通過(guò),監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定;通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),代表業(yè)主訂立、變更和解除物業(yè)管理服務(wù)合同;監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用和維護(hù);審定物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定所提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃等職責(zé)。

      張?zhí)煜杪蓭熤赋觯?gòu)房人入住小區(qū)后,應(yīng)盡快成立業(yè)主大會(huì),選舉出業(yè)主委員會(huì),以保障自身的合法權(quán)益。如果由于開(kāi)發(fā)商的原因,未能按時(shí)給購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證,購(gòu)房人入住小區(qū)后亦應(yīng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì),選舉出業(yè)主委員會(huì)。雖然此種情形下選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)事實(shí)上可能無(wú)法備案,但是,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”張?zhí)煜璞硎荆绻摌I(yè)主委員會(huì)希望行使相關(guān)的權(quán)利,需要通過(guò)相關(guān)法律途徑搜集證據(jù)來(lái)證明其業(yè)主大會(huì)上業(yè)主身份的有效性,繼而進(jìn)一步證明其業(yè)委會(huì)法律效力以維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

      律師建議

      看清證照再買房

      避免煩心事

      針對(duì)此事,市民應(yīng)該吸取哪些教訓(xùn)呢?海南昌宇律師事務(wù)所張?zhí)煜杪蓭煴硎?,?gòu)房人在簽訂商品房買賣合同前,應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建設(shè)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程開(kāi)工證》、國(guó)土管理部門頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》、房產(chǎn)管理部門的《房屋銷售許可證》等進(jìn)行仔細(xì)、認(rèn)真的審查,以確實(shí)開(kāi)發(fā)商的主體資格不存在任何法律上的瑕疵問(wèn)題,從而確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及買賣行為的合法性,進(jìn)而按期取得房產(chǎn)所有權(quán)證。另外,購(gòu)房人在審查相關(guān)證照時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng):①堅(jiān)持看原件;②辨別真?zhèn)?;③看清記載情況,這樣才可以最大程度上防范法律風(fēng)險(xiǎn),以避免給自己造成不必要的損失。

      第二篇:本案被告拒交物業(yè)費(fèi)違法嗎

      本案被告拒交物業(yè)費(fèi)違法嗎?

      作者: 李文濤 發(fā)布時(shí)間: 2011-04-06 14:17:04

      【案情】

      原告河南A物業(yè)管理有限公司。

      被告豪強(qiáng),業(yè)主。

      原告訴稱,被告曾購(gòu)買原告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下房產(chǎn)公司)開(kāi)發(fā)的位于鄭州市鄭東新區(qū)的房屋一套。后被告于2007年10月15日接收房屋,并與原告簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》,合同約定:原告可以依本協(xié)議向被告收取物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用,而被告應(yīng)當(dāng)根據(jù)本協(xié)議向原告交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及應(yīng)支付的其他費(fèi)用,繳費(fèi)時(shí)間為繳費(fèi)月的20日前按季度預(yù)交費(fèi)用,住宅按建筑面積每月每平米0.9元,其他用房按建筑面積每月每平米1元,被告方違反協(xié)議,不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的,原告有權(quán)要求被告繳納并從逾期之日起按日萬(wàn)分之三收取滯納金。而被告自2008年1月份至今經(jīng)原告多次催要,仍未繳納物業(yè)管理費(fèi),致使公司經(jīng)營(yíng)困難,故請(qǐng)求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)4286.3元,并支付遲交物業(yè)費(fèi)的滯納金492元。

      被告辯稱,原告不履行《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的義務(wù),不盡為業(yè)主服務(wù)之責(zé),不合理收費(fèi)沒(méi)有可靠的依據(jù),因此,被告抗拒繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是完全合情、合理、合法的,原告應(yīng)承擔(dān)給被告造成的經(jīng)濟(jì)損失和精神損失的責(zé)任。從交房之日起,被告就發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,至今未解決。被告的房屋陽(yáng)臺(tái)漏水,南、北臥室滲水,地下室嚴(yán)重滲水,給被告造成損失,至今未解決;原告承諾交房時(shí)的熱水、直飲水、地?zé)帷⒖照{(diào)沒(méi)有按時(shí)交付使用。原告未經(jīng)核實(shí),擅自退回裝飾公司所交的2000元押金,造成裝飾公司在裝修時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題無(wú)法解決,給被告造成經(jīng)濟(jì)損失。原告的違約行為給被告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和精神損失,理應(yīng)賠償,并把被告房屋問(wèn)題修復(fù)好、解決好,然后被告會(huì)按合情、合理、合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。

      【審理】

      鄭州高新區(qū)法院經(jīng)審理查明:2007年10月30日,原、被告簽訂《H宅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一份,該協(xié)議包括前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主入伙指導(dǎo)、業(yè)主臨時(shí)公約、裝修管理規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用約定為:住宅按建筑面積每月每平方米0.9元,建筑面積以購(gòu)房合同為準(zhǔn);每次繳納費(fèi)用時(shí)間為繳費(fèi)月的20號(hào)以前;業(yè)主違反協(xié)議,不按協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的,物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主交納并從逾期之日起按日萬(wàn)分之三收取滯納金。在協(xié)議最后有一份承諾書(shū),載明被告對(duì)上述合同內(nèi)容熟悉其含義簽字確認(rèn),并且,被告同意履行原告與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》,并有簽名。

      【判決】

      法院認(rèn)為:本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛,原告與建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理合同,并于2007年進(jìn)駐H宅小區(qū)開(kāi)始提供服務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定,建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)業(yè)主具有約束力。根據(jù)被告與B房地產(chǎn)公司簽訂的合同,被告應(yīng)于房屋交付之日開(kāi)始交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。被告雖辯稱原告沒(méi)有完全履行物業(yè)服務(wù)義務(wù),存在違約行為,被告有權(quán)拒交。但物業(yè)管理服務(wù)合同有其自身特殊性,物業(yè)管理服務(wù)合同是一個(gè)持續(xù)性的長(zhǎng)效雙務(wù)合同,確定是否違約,不能以一時(shí)一事為標(biāo)準(zhǔn),而要在較長(zhǎng)期的整體情況中去判定;物業(yè)服務(wù)對(duì)象是小區(qū)的全體業(yè)主,客觀要想做到人人滿意是很難的。本案中所涉及的小區(qū)剛建成不久,各項(xiàng)配套設(shè)施不可能盡善盡美,把其中的缺陷全部歸咎于物業(yè)公司的服務(wù),是不合情理的,也是不公平的。原告與B房地產(chǎn)公司系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人,對(duì)外依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。被告因房屋質(zhì)量所產(chǎn)生的相關(guān)損失,可依法另案向某B房地產(chǎn)公司主張權(quán)利。原告按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務(wù),被告不得以非歸責(zé)于原告的理由抗辯拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。被告提交的證據(jù)不能證明原告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過(guò)程中存在重大違約行為,不能成為拒不繳納物業(yè)費(fèi)的理由,故本院對(duì)被告該辯稱不予采信,認(rèn)定被告未按協(xié)議約定繳納相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),已構(gòu)成違約。鑒于原告在前期履行物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中確實(shí)給被告的生活造成了一定的不便,所以對(duì)原告請(qǐng)求的滯納金492元不予支持。判決如下:

      一、被告浩強(qiáng)支付原告河南A物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)四千二百八十六元三角,于本判決生效后十日內(nèi)付清。

      二、駁回原告河南A物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求

      分析一:房屋買賣中的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

      本案中,人民法院之所以認(rèn)為被告違約,應(yīng)承擔(dān)已買房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,其中之一的理由,就是按合同規(guī)定本案所買房屋已交付給了被告使用。

      那么,如何理解買賣的房屋已交付呢?實(shí)踐中,對(duì)于商品房的交付理解—般有三種情況:一種是交了鑰匙就認(rèn)為房屋交付。也就是只要買受人占有了房屋,能夠?qū)嶋H使用,就應(yīng)該認(rèn)為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了交付義務(wù);另—種是,房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移才認(rèn)為是交付,即不但買受人占有了房屋,還應(yīng)該拿到房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)才算交付;第三種情況是當(dāng)事人的各方約定。比如,訂立交付的協(xié)議,約定為何種情況下為交付就按何種情況交付。

      上述三種情況發(fā)生糾紛時(shí)究竟以哪條為準(zhǔn)來(lái)解決,目前已有標(biāo)準(zhǔn),那就是自2003年6月1日起施行的最高人民法院的司法解釋。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條第一款規(guī)定:“房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外?!边@就是說(shuō),除了當(dāng)事人之間有特別的約定的外,房屋轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者占有使用,也就是—般生活中說(shuō)的“交鑰匙”,就應(yīng)認(rèn)為是交付使用。這個(gè)解釋排除了上述第二種“不但占有了房屋,還應(yīng)該拿到房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)才算交付的情況”,而確定了“另有約定”和“交鑰匙”即為交付的標(biāo)準(zhǔn)。確定上述標(biāo)準(zhǔn),就為解決矛盾打下了基礎(chǔ)。所以,該條解釋第二款又明確規(guī)定了如下解決糾紛的標(biāo)準(zhǔn),即“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),在交付使用前由出賣人承擔(dān),交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知,無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?!北景副桓婕热话春贤s定辦理了房屋交付手續(xù),那么,使用中房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)依法應(yīng)在書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起自己承擔(dān)。

      分析二:簽過(guò)房屋交接合同后不交費(fèi)用違反合同規(guī)定。

      本案之所以被人民法院判決被告浩強(qiáng)依法應(yīng)支付所欠原告河南A物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,是因?yàn)楸桓娌宦男薪患{服務(wù)費(fèi)用義務(wù),是在與原告簽定過(guò)房屋交接合同之后,且在簽定交接合同時(shí)被告并未提出異議。那么,這就確認(rèn)這起房屋買賣合同符合《合同法》和《民法通則》第五十五條規(guī)定的合同的有效要件:即行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;意思表示真實(shí);不違反法律或者社會(huì)公共利益,屬于有效合同。有效合同生效后,所有簽字方都有嚴(yán)格履行的義務(wù),誰(shuí)違約誰(shuí)要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如果合同生效后當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條的規(guī)定,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,而不應(yīng)中止合同的履行。本案中被告認(rèn)為所交房屋有紕漏,卻在簽定交接合同前未提出,或者在明知房屋有漏水等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)卻仍舊簽定了交接手續(xù),那么,責(zé)任應(yīng)在被告方。在此種情況下,被告不交納服務(wù)費(fèi)用違反合同法規(guī)定。

      第三篇:業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)理由解答

      業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)理由解答

      在物業(yè)管理活動(dòng)中,需要我們熟練掌握物業(yè)管理知識(shí),和業(yè)主真誠(chéng)溝通,認(rèn)真工作,用心做好服務(wù),化解矛盾,滿足業(yè)主的需求,避免減少不必要糾紛,提高物業(yè)收費(fèi)率。本文匯總了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)理由解答供物業(yè)管理企業(yè)參考。

      1、以不居住、未使用為由拒交物業(yè)費(fèi)或其他費(fèi)用。

      根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中第十一條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用等。所以在購(gòu)買房屋以后,不管住與不住,都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi),這一點(diǎn)不容置疑。

      2、以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量(保潔、綠化等)不合格為由,拒交物業(yè)費(fèi)。

      業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,如果物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有按照合同約定嚴(yán)格履行,業(yè)主可以依法追究違約責(zé)任,要求繼續(xù)履行、賠償損失等。物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量不合格通常屬于一般違約,而非完全不履行,因此業(yè)主不能以拒交物業(yè)費(fèi)的形式錯(cuò)誤的行使抗辯權(quán)。且業(yè)主對(duì)這種服務(wù)的感知帶有一定的個(gè)人主觀因素。因此,業(yè)主不能以此為由,拒交物業(yè)費(fèi)。

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      3、以法不責(zé)眾跟風(fēng)拒交物業(yè)費(fèi)。

      不交物業(yè)費(fèi)對(duì)其他業(yè)主具有自然的誘惑力,不交費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會(huì);對(duì)欠費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō),他需要?jiǎng)訂T周圍的鄰居也拒絕交費(fèi),以達(dá)到法不責(zé)眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)滿足自己的利益時(shí),也會(huì)踴躍行事的。因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)法律會(huì)先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù),此外,《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,因此,物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后,且不能拒交。其實(shí),業(yè)主個(gè)人不交費(fèi),自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù),損失的是自己的利益。

      4、以被盜、跑水、物品損壞等為由,拒交物業(yè)費(fèi)。

      此種情況,關(guān)鍵看物業(yè)公司是否有過(guò)錯(cuò)。物業(yè)公司是否按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)。如果物業(yè)公司完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定。業(yè)主不能以被盜、跑水、物品損壞等為由,拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi),而不是保證或保險(xiǎn)費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無(wú)端責(zé)任,物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。業(yè)主受到損失時(shí),應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決,不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

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      5、以人身、財(cái)產(chǎn)受到損失,拒交物業(yè)費(fèi)。

      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?!蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)履行了物業(yè)服務(wù)合同,在管理上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下,業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。

      6、對(duì)物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營(yíng)不滿拒交物業(yè)費(fèi)。

      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定,利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意,所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等。物業(yè)公司利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng),所得的收益是用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的,這也是公共的利益,故業(yè)主不能據(jù)此而不繳納物業(yè)費(fèi)。

      7、拒支付滯納金。

      對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用,物業(yè)管理公司依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的,法院一般應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過(guò)高的,會(huì)依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過(guò)欠費(fèi)金額。

      8、以未簽物業(yè)合同拒交物業(yè)費(fèi)。

      《物權(quán)法》第78條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第4款都規(guī)定004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

      “業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。”因此,只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律規(guī)定,遵循議事規(guī)則,就對(duì)全體業(yè)主具有拘束力。業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù),業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用,不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。

      9、因開(kāi)發(fā)遺留的問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)。

      開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司屬于不同的企業(yè)法人,開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題,而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問(wèn)題,與之相對(duì)應(yīng)的房屋買賣和物業(yè)管理是兩個(gè)不同的法律關(guān)系,二者不能混淆。業(yè)主需按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用,不能因?yàn)閼?yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任而拒絕交納。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題,業(yè)主可通過(guò)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商或訴訟解決。

      物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。像保安的巡查、保潔的清掃、垃圾清運(yùn)、治安聯(lián)防、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)、特種設(shè)備的檢測(cè)、綠化的種植養(yǎng)護(hù)等等,都離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)。沒(méi)有物業(yè)費(fèi)的收入,將直接造成物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)減少,甚至難以經(jīng)營(yíng)。降低物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。

      催天下平臺(tái)是欠款催收技術(shù)服務(wù)平臺(tái),平臺(tái)支持批量發(fā)布債權(quán),004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

      分案靈活,平臺(tái)的服務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的清收,形成物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán),化解物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾,在催繳物業(yè)費(fèi)過(guò)程中架起一座物業(yè)公司與業(yè)主之間的橋梁,通過(guò)法,理,情化解物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾誤解,努力達(dá)成共識(shí),為共建美好家園,和諧社區(qū)而努力。歡迎合作洽談!

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      第四篇:業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)誰(shuí)的義務(wù)

      業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)誰(shuí)的義務(wù)

      物業(yè)費(fèi)是物業(yè)糾紛中最常見(jiàn)的,有些業(yè)主以房屋質(zhì)量有問(wèn)題為由拒交費(fèi)用,也有的業(yè)主以沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同為由拒交。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以停電,停水為手段,迫使業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。究其原因,就是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理中的法律責(zé)任了解不清。

      其實(shí)兩者的行為都具有違法性。

      物業(yè)管理費(fèi)包括那些內(nèi)容

      物業(yè)管理費(fèi)一般包括房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的費(fèi)用。

      水、電、熱、氣、通訊、有限電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用不屬于物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

      物業(yè)公司用停電的方式強(qiáng)迫業(yè)主繳費(fèi)是違法的。

      交納物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)其他業(yè)主的義務(wù)和責(zé)任

      物業(yè)管理是基于業(yè)主對(duì)住宅樓宇的公共部分以及小區(qū)公設(shè)施的共有權(quán)而產(chǎn)生的,對(duì)物業(yè)的維護(hù)是共有人共同的義務(wù)。《民法通則》第七十八條規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)”。物業(yè)管理費(fèi),是因?yàn)楣芾砉灿胸?cái)產(chǎn)(或者稱“公共財(cái)產(chǎn)”)而發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主是共有人之一,承擔(dān)因?yàn)楣芾砉灿胸?cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用就是全體業(yè)主共同的義務(wù)。業(yè)主的這一義務(wù),是業(yè)主基于與其他業(yè)主之間的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系(而不是合同關(guān)系或者其他關(guān)系)對(duì)其他業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)而不是對(duì)任何其他人承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主之間應(yīng)當(dāng)相互督促,履行自己的法定義務(wù)。繳納物業(yè)管理費(fèi)又是合同義務(wù)

      具體的費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)合同中約定。在物業(yè)服務(wù)合同中盡管沒(méi)有具體的每一個(gè)業(yè)主簽字,但由于有法律的規(guī)定,該合同對(duì)全部業(yè)主有效。這在法律上被稱為法定的合同承受

      《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定也體現(xiàn)了這種精神?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

      第五篇:什么是物業(yè)管理費(fèi)

      什么是物業(yè)管理費(fèi)?

      在國(guó)企工作的焦女士買下了一套新建小區(qū)的兩居室,焦女士在辦理入住手續(xù)時(shí),被要求簽訂《物業(yè)管理公約》。焦女士仔細(xì)看了一遍公約內(nèi)容,大部分是業(yè)主的責(zé)任和義務(wù),特別是明確規(guī)定每月按1.8元/建筑平米交納物業(yè)管理費(fèi),焦女士長(zhǎng)年住福利公房,不太明白物業(yè)管理費(fèi)到底是怎么回事,并且買房時(shí)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有說(shuō)過(guò)住這個(gè)房子每月還要多負(fù)擔(dān)150元左右的管理費(fèi)用。焦女士覺(jué)得原來(lái)單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業(yè)管理費(fèi)呢?

      首先應(yīng)當(dāng)明確一點(diǎn),焦女士原來(lái)住的單位公房,雖然住戶不用交費(fèi),但是單位每年卻要投入大量補(bǔ)貼對(duì)房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理以及基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利住房的典型表現(xiàn)形式,即企業(yè)代替職工承擔(dān)了住房費(fèi)用支出。而焦女士買了商品房后,業(yè)主是分散的,對(duì)于公共部位公共區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備的管理就沒(méi)有任何單位來(lái)無(wú)償承擔(dān)了,而住戶也不可能自行進(jìn)行妥善管理,因此,需要委托專門的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)居住小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的綜合管理,為全體業(yè)主提供服務(wù),保障小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常,為居民創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。而物業(yè)管理企業(yè)同其他經(jīng)營(yíng)性公司一樣,也是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,也是以營(yíng)利為目的的,物業(yè)管理企業(yè)收入的主要來(lái)源就是住戶的物業(yè)管理費(fèi),也就是說(shuō),物業(yè)管理是一種有償服務(wù),業(yè)主一方面享受了優(yōu)質(zhì)服務(wù),另一方面也要為此支付費(fèi)用,這就是物業(yè)管理費(fèi)的本意。

      因此,準(zhǔn)確地說(shuō)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)叫物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。它是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

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