第一篇：業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)被告上法庭

業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)被告上法庭

發(fā)布日期：2011-08-03 作者：張?zhí)煜杪蓭?/p>

業(yè)主拒繳物管費(fèi)被物業(yè)告上法庭 2010-05-26 09:17:07

?？谝恍^(qū)近百住戶入住4年沒(méi)有拿到房產(chǎn)證

業(yè)主拒繳物管費(fèi)被物業(yè)告上法庭

本報(bào)訊 住在?？诮鸨P(pán)一小區(qū)的孟女士，與該小區(qū)近百業(yè)主一樣，是在2006年購(gòu)房入住該小區(qū)的，至今已經(jīng)4個(gè)年頭，可由于開(kāi)發(fā)商的原因，小區(qū)近百戶業(yè)主至今沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。由于沒(méi)有拿到房產(chǎn)證以及不滿開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司的服務(wù)，孟女士從2009年1月起拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，不僅如此，孟女士等80多位業(yè)主還召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，強(qiáng)烈要求現(xiàn)物業(yè)管理公司撤出小區(qū)。不料，小區(qū)物業(yè)公司還沒(méi)撤出，孟女士卻被物業(yè)公司以拖欠物管費(fèi)為由告上法庭，物業(yè)公司請(qǐng)求法院判令孟女士?jī)斶€拖欠的物管費(fèi)滯納金等共計(jì)5001元。

記者 劉江浩 文/圖

訴訟 物業(yè)狀告一業(yè)主拖欠物管費(fèi)

昨日早上，?？谑旋埲A區(qū)人民法院依法審理了海口金屋物業(yè)服務(wù)有限公司狀告該小區(qū)512房住戶孟女士一案。

據(jù)物業(yè)公司訴稱，2008年11月17日，小區(qū)開(kāi)發(fā)商與他們簽訂《物業(yè)管理委托服務(wù)合同》，委托該公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù)，他們公司也依照合同為小區(qū)業(yè)主提供了服務(wù)?？蓮?009年1月起，孟女士以開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給她辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商委托來(lái)管理的為由，拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)。物業(yè)公司在多次催收未果的情況下，只得向法院起訴，請(qǐng)求法院判令孟女士?jī)斶€2009年1月至2010年3月期間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1248元，水電費(fèi)944元，以及滯納金2809元，合計(jì)數(shù)目為5001元。

辯護(hù) 物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

對(duì)此，孟女士認(rèn)為，根據(jù)《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定，綜合驗(yàn)收或分期驗(yàn)收不合格的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)拒絕接受物業(yè)管理權(quán)，受訪單位必須繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。而開(kāi)發(fā)商未辦理此相關(guān)手續(xù)，而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理委托服務(wù)合同，也未征求小區(qū)業(yè)主的同意，才使得小區(qū)業(yè)主反對(duì)并要求該物業(yè)限期撤離。

孟女士辯稱，在此情況下物業(yè)公司提供的服務(wù)為自行提供，應(yīng)該由售房單位繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，所以自己并不存在向物業(yè)公司支付任何費(fèi)用的義務(wù)。

業(yè)主

小區(qū)不安全要求更換物業(yè)

案中被告孟女士告訴記者，幾千元的物業(yè)費(fèi)并非問(wèn)題的根本。她向記者展示了一份限期撤離通知書(shū)，上面約有80位業(yè)主的簽名，具體內(nèi)容是：“由于你公司在管理期間聘用了不合格工作人員，給住戶帶來(lái)不安全??限你公司于2010年4月30日前撤出該小區(qū)，妥善辦理移交手續(xù)，我們另行聘請(qǐng)物業(yè)公司??”

據(jù)了解，該小區(qū)建成交付時(shí)間為2006年，最初，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理，后來(lái)開(kāi)發(fā)商委托現(xiàn)任物業(yè)公司管理后，業(yè)主們逐漸出現(xiàn)反對(duì)意見(jiàn)。

該小區(qū)業(yè)主代表張女士等多位業(yè)主表示，他們所在小區(qū)存在安全隱患。305房林先生稱，今年5月14日下午有陌生人敲門說(shuō)要和他商量事情，估計(jì)是非正當(dāng)人員，他予以呵斥。406房胡女士稱，她家在小區(qū)內(nèi)丟過(guò)兩次自行車，還有其他業(yè)主也被盜過(guò)。此外，業(yè)主們反映小區(qū)避雷針、防護(hù)欄損壞，或涉嫌被人偷盜；而且有閑散人員入住小區(qū)配電房，等等。

物業(yè)公司

如直接撤離 小區(qū)沒(méi)人管理

昨日下午，記者就此事采訪了金屋物業(yè)公司法人代表謝志強(qiáng)。針對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題，他表示根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)之前，小區(qū)應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行代管，或者是通過(guò)開(kāi)發(fā)商直接委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。

“如果是合法的業(yè)委會(huì)對(duì)我們物業(yè)服務(wù)不認(rèn)可，可以溝通協(xié)調(diào)要求改正，有權(quán)利對(duì)物業(yè)公司招投標(biāo)，如果改聘了新的物業(yè)公司，原有物業(yè)公司必須退出”，謝志強(qiáng)表示，他們現(xiàn)在不撤離的原因，是因?yàn)樵撔^(qū)的業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有通過(guò)房管局備案，不具備合法資質(zhì)。

針對(duì)業(yè)主提出的相關(guān)疑問(wèn)，該負(fù)責(zé)人稱，治安問(wèn)題是環(huán)境原因而且他們抓到過(guò)小偷，避雷針等設(shè)備損壞后他們已完成修復(fù)，業(yè)主稱的閑散人員是他們的保安，現(xiàn)在已經(jīng)從配電房撤出。他還表示，如果現(xiàn)在他們直接撤離，小區(qū)沒(méi)人管理，他們也有責(zé)任，所以現(xiàn)在不能走。

龍華區(qū)房管局

該業(yè)委會(huì)目前無(wú)法備案

如果按照雙方公開(kāi)的說(shuō)法，那么矛盾的焦點(diǎn)便集中在小區(qū)業(yè)委會(huì)方面。小區(qū)通過(guò)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)委會(huì)，為何通不過(guò)備案呢？

龍華區(qū)房管局分管副局長(zhǎng)龍灼忠告訴記者，小區(qū)的入住率在80%以上，這一點(diǎn)并不存在問(wèn)題。關(guān)鍵在于，該小區(qū)的分戶房產(chǎn)證一直沒(méi)有辦下來(lái)，小區(qū)的面積目前也無(wú)法統(tǒng)一，使得業(yè)主身份等無(wú)法確認(rèn)，在無(wú)法確認(rèn)身份的情況下，“業(yè)主”選出的“業(yè)委會(huì)”也沒(méi)有明確法律條文予以支持。龍局長(zhǎng)表示，龍華區(qū)房管局成立時(shí)間不長(zhǎng)，一直想為業(yè)主多做實(shí)事，但面對(duì)這種情況他們也心有余而力不足。

該負(fù)責(zé)人告訴記者，目前新的物業(yè)管理?xiàng)l例正在進(jìn)一步修改中，而業(yè)主們?cè)庥龅膶擂我岩鹣嚓P(guān)部門的重視，并正在進(jìn)一步解決中。此事究竟如何解決，本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。

律師點(diǎn)評(píng)

業(yè)委會(huì)是否合法

需進(jìn)一步證明

海南昌宇律師事務(wù)所張?zhí)煜杪蓭煟?**）表示，根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)委托，具有召集和主持業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)辦事規(guī)則及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定；通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更和解除物業(yè)管理服務(wù)合同；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用和維護(hù)；審定物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定所提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃等職責(zé)。

張?zhí)煜杪蓭熤赋觯?gòu)房人入住小區(qū)后，應(yīng)盡快成立業(yè)主大會(huì)，選舉出業(yè)主委員會(huì)，以保障自身的合法權(quán)益。如果由于開(kāi)發(fā)商的原因，未能按時(shí)給購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房人入住小區(qū)后亦應(yīng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)，選舉出業(yè)主委員會(huì)。雖然此種情形下選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)事實(shí)上可能無(wú)法備案，但是，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”張?zhí)煜璞硎荆绻摌I(yè)主委員會(huì)希望行使相關(guān)的權(quán)利，需要通過(guò)相關(guān)法律途徑搜集證據(jù)來(lái)證明其業(yè)主大會(huì)上業(yè)主身份的有效性，繼而進(jìn)一步證明其業(yè)委會(huì)法律效力以維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

律師建議

看清證照再買房

避免煩心事

針對(duì)此事，市民應(yīng)該吸取哪些教訓(xùn)呢？海南昌宇律師事務(wù)所張?zhí)煜杪蓭煴硎?，?gòu)房人在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建設(shè)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程開(kāi)工證》、國(guó)土管理部門頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》、房產(chǎn)管理部門的《房屋銷售許可證》等進(jìn)行仔細(xì)、認(rèn)真的審查，以確實(shí)開(kāi)發(fā)商的主體資格不存在任何法律上的瑕疵問(wèn)題，從而確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及買賣行為的合法性，進(jìn)而按期取得房產(chǎn)所有權(quán)證。另外，購(gòu)房人在審查相關(guān)證照時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：①堅(jiān)持看原件；②辨別真?zhèn)?；③看清記載情況，這樣才可以最大程度上防范法律風(fēng)險(xiǎn)，以避免給自己造成不必要的損失。

第二篇：本案被告拒交物業(yè)費(fèi)違法嗎

本案被告拒交物業(yè)費(fèi)違法嗎？

作者： 李文濤 發(fā)布時(shí)間： 2011-04-06 14:17:04

【案情】

原告河南A物業(yè)管理有限公司。

被告豪強(qiáng)，業(yè)主。

原告訴稱，被告曾購(gòu)買原告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下房產(chǎn)公司）開(kāi)發(fā)的位于鄭州市鄭東新區(qū)的房屋一套。后被告于2007年10月15日接收房屋，并與原告簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，合同約定：原告可以依本協(xié)議向被告收取物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用，而被告應(yīng)當(dāng)根據(jù)本協(xié)議向原告交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及應(yīng)支付的其他費(fèi)用，繳費(fèi)時(shí)間為繳費(fèi)月的20日前按季度預(yù)交費(fèi)用，住宅按建筑面積每月每平米0.9元，其他用房按建筑面積每月每平米1元，被告方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求被告繳納并從逾期之日起按日萬(wàn)分之三收取滯納金。而被告自2008年1月份至今經(jīng)原告多次催要，仍未繳納物業(yè)管理費(fèi)，致使公司經(jīng)營(yíng)困難，故請(qǐng)求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)4286.3元，并支付遲交物業(yè)費(fèi)的滯納金492元。

被告辯稱，原告不履行《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的義務(wù)，不盡為業(yè)主服務(wù)之責(zé)，不合理收費(fèi)沒(méi)有可靠的依據(jù)，因此，被告抗拒繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是完全合情、合理、合法的，原告應(yīng)承擔(dān)給被告造成的經(jīng)濟(jì)損失和精神損失的責(zé)任。從交房之日起，被告就發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，至今未解決。被告的房屋陽(yáng)臺(tái)漏水，南、北臥室滲水，地下室嚴(yán)重滲水，給被告造成損失，至今未解決；原告承諾交房時(shí)的熱水、直飲水、地?zé)帷⒖照{(diào)沒(méi)有按時(shí)交付使用。原告未經(jīng)核實(shí)，擅自退回裝飾公司所交的2000元押金，造成裝飾公司在裝修時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題無(wú)法解決，給被告造成經(jīng)濟(jì)損失。原告的違約行為給被告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和精神損失，理應(yīng)賠償，并把被告房屋問(wèn)題修復(fù)好、解決好，然后被告會(huì)按合情、合理、合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。

【審理】

鄭州高新區(qū)法院經(jīng)審理查明：2007年10月30日，原、被告簽訂《H宅前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一份，該協(xié)議包括前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主入伙指導(dǎo)、業(yè)主臨時(shí)公約、裝修管理規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用約定為：住宅按建筑面積每月每平方米0.9元，建筑面積以購(gòu)房合同為準(zhǔn)；每次繳納費(fèi)用時(shí)間為繳費(fèi)月的20號(hào)以前；業(yè)主違反協(xié)議，不按協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的，物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主交納并從逾期之日起按日萬(wàn)分之三收取滯納金。在協(xié)議最后有一份承諾書(shū)，載明被告對(duì)上述合同內(nèi)容熟悉其含義簽字確認(rèn)，并且，被告同意履行原告與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》，并有簽名。

【判決】

法院認(rèn)為：本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，原告與建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理合同，并于2007年進(jìn)駐H宅小區(qū)開(kāi)始提供服務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。根據(jù)被告與B房地產(chǎn)公司簽訂的合同，被告應(yīng)于房屋交付之日開(kāi)始交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。被告雖辯稱原告沒(méi)有完全履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，存在違約行為，被告有權(quán)拒交。但物業(yè)管理服務(wù)合同有其自身特殊性，物業(yè)管理服務(wù)合同是一個(gè)持續(xù)性的長(zhǎng)效雙務(wù)合同，確定是否違約，不能以一時(shí)一事為標(biāo)準(zhǔn)，而要在較長(zhǎng)期的整體情況中去判定；物業(yè)服務(wù)對(duì)象是小區(qū)的全體業(yè)主，客觀要想做到人人滿意是很難的。本案中所涉及的小區(qū)剛建成不久，各項(xiàng)配套設(shè)施不可能盡善盡美，把其中的缺陷全部歸咎于物業(yè)公司的服務(wù)，是不合情理的，也是不公平的。原告與B房地產(chǎn)公司系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人，對(duì)外依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。被告因房屋質(zhì)量所產(chǎn)生的相關(guān)損失，可依法另案向某B房地產(chǎn)公司主張權(quán)利。原告按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務(wù)，被告不得以非歸責(zé)于原告的理由抗辯拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。被告提交的證據(jù)不能證明原告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過(guò)程中存在重大違約行為，不能成為拒不繳納物業(yè)費(fèi)的理由，故本院對(duì)被告該辯稱不予采信，認(rèn)定被告未按協(xié)議約定繳納相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，已構(gòu)成違約。鑒于原告在前期履行物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中確實(shí)給被告的生活造成了一定的不便，所以對(duì)原告請(qǐng)求的滯納金492元不予支持。判決如下：

一、被告浩強(qiáng)支付原告河南A物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)四千二百八十六元三角，于本判決生效后十日內(nèi)付清。

二、駁回原告河南A物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求

分析一：房屋買賣中的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

本案中，人民法院之所以認(rèn)為被告違約，應(yīng)承擔(dān)已買房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，其中之一的理由，就是按合同規(guī)定本案所買房屋已交付給了被告使用。

那么，如何理解買賣的房屋已交付呢？實(shí)踐中，對(duì)于商品房的交付理解—般有三種情況：一種是交了鑰匙就認(rèn)為房屋交付。也就是只要買受人占有了房屋，能夠?qū)嶋H使用，就應(yīng)該認(rèn)為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了交付義務(wù)；另—種是，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移才認(rèn)為是交付，即不但買受人占有了房屋，還應(yīng)該拿到房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)才算交付；第三種情況是當(dāng)事人的各方約定。比如，訂立交付的協(xié)議，約定為何種情況下為交付就按何種情況交付。

上述三種情況發(fā)生糾紛時(shí)究竟以哪條為準(zhǔn)來(lái)解決，目前已有標(biāo)準(zhǔn)，那就是自2003年6月1日起施行的最高人民法院的司法解釋。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條第一款規(guī)定：“房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！边@就是說(shuō)，除了當(dāng)事人之間有特別的約定的外，房屋轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者占有使用，也就是—般生活中說(shuō)的“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)為是交付使用。這個(gè)解釋排除了上述第二種“不但占有了房屋，還應(yīng)該拿到房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)才算交付的情況”，而確定了“另有約定”和“交鑰匙”即為交付的標(biāo)準(zhǔn)。確定上述標(biāo)準(zhǔn)，就為解決矛盾打下了基礎(chǔ)。所以，該條解釋第二款又明確規(guī)定了如下解決糾紛的標(biāo)準(zhǔn)，即“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！北景副桓婕热话春贤s定辦理了房屋交付手續(xù)，那么，使用中房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)依法應(yīng)在書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起自己承擔(dān)。

分析二：簽過(guò)房屋交接合同后不交費(fèi)用違反合同規(guī)定。

本案之所以被人民法院判決被告浩強(qiáng)依法應(yīng)支付所欠原告河南A物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，是因?yàn)楸桓娌宦男薪患{服務(wù)費(fèi)用義務(wù)，是在與原告簽定過(guò)房屋交接合同之后，且在簽定交接合同時(shí)被告并未提出異議。那么，這就確認(rèn)這起房屋買賣合同符合《合同法》和《民法通則》第五十五條規(guī)定的合同的有效要件：即行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律或者社會(huì)公共利益，屬于有效合同。有效合同生效后，所有簽字方都有嚴(yán)格履行的義務(wù)，誰(shuí)違約誰(shuí)要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如果合同生效后當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條的規(guī)定，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，而不應(yīng)中止合同的履行。本案中被告認(rèn)為所交房屋有紕漏，卻在簽定交接合同前未提出，或者在明知房屋有漏水等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)卻仍舊簽定了交接手續(xù)，那么，責(zé)任應(yīng)在被告方。在此種情況下，被告不交納服務(wù)費(fèi)用違反合同法規(guī)定。

第三篇：業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)理由解答

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)理由解答

在物業(yè)管理活動(dòng)中，需要我們熟練掌握物業(yè)管理知識(shí)，和業(yè)主真誠(chéng)溝通，認(rèn)真工作，用心做好服務(wù)，化解矛盾，滿足業(yè)主的需求，避免減少不必要糾紛，提高物業(yè)收費(fèi)率。本文匯總了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)理由解答供物業(yè)管理企業(yè)參考。

1、以不居住、未使用為由拒交物業(yè)費(fèi)或其他費(fèi)用。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中第十一條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用等。所以在購(gòu)買房屋以后,不管住與不住,都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi),這一點(diǎn)不容置疑。

2、以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量(保潔、綠化等)不合格為由，拒交物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間是一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，如果物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有按照合同約定嚴(yán)格履行，業(yè)主可以依法追究違約責(zé)任，要求繼續(xù)履行、賠償損失等。物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)質(zhì)量不合格通常屬于一般違約，而非完全不履行，因此業(yè)主不能以拒交物業(yè)費(fèi)的形式錯(cuò)誤的行使抗辯權(quán)。且業(yè)主對(duì)這種服務(wù)的感知帶有一定的個(gè)人主觀因素。因此，業(yè)主不能以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)。

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3、以法不責(zé)眾跟風(fēng)拒交物業(yè)費(fèi)。

不交物業(yè)費(fèi)對(duì)其他業(yè)主具有自然的誘惑力,不交費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會(huì);對(duì)欠費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō),他需要?jiǎng)訂T周圍的鄰居也拒絕交費(fèi),以達(dá)到法不責(zé)眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)滿足自己的利益時(shí),也會(huì)踴躍行事的。因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)法律會(huì)先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，且不能拒交。其實(shí),業(yè)主個(gè)人不交費(fèi),自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù),損失的是自己的利益。

4、以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費(fèi)。

此種情況，關(guān)鍵看物業(yè)公司是否有過(guò)錯(cuò)。物業(yè)公司是否按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)。如果物業(yè)公司完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定。業(yè)主不能以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或保險(xiǎn)費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無(wú)端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

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5、以人身、財(cái)產(chǎn)受到損失，拒交物業(yè)費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)履行了物業(yè)服務(wù)合同，在管理上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。

6、對(duì)物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營(yíng)不滿拒交物業(yè)費(fèi)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定,利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意,所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等。物業(yè)公司利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，所得的收益是用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，這也是公共的利益，故業(yè)主不能據(jù)此而不繳納物業(yè)費(fèi)。

7、拒支付滯納金。

對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的，法院一般應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過(guò)高的，會(huì)依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過(guò)欠費(fèi)金額。

8、以未簽物業(yè)合同拒交物業(yè)費(fèi)。

《物權(quán)法》第78條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第4款都規(guī)定004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。”因此，只要業(yè)主大會(huì)的決定符合法律規(guī)定，遵循議事規(guī)則，就對(duì)全體業(yè)主具有拘束力。業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù),業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。

9、因開(kāi)發(fā)遺留的問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)。

開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司屬于不同的企業(yè)法人，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問(wèn)題，與之相對(duì)應(yīng)的房屋買賣和物業(yè)管理是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，二者不能混淆。業(yè)主需按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用，不能因?yàn)閼?yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任而拒絕交納。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主可通過(guò)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商或訴訟解決。

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。像保安的巡查、保潔的清掃、垃圾清運(yùn)、治安聯(lián)防、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)、特種設(shè)備的檢測(cè)、綠化的種植養(yǎng)護(hù)等等，都離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)。沒(méi)有物業(yè)費(fèi)的收入，將直接造成物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)減少，甚至難以經(jīng)營(yíng)。降低物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。

催天下平臺(tái)是欠款催收技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，平臺(tái)支持批量發(fā)布債權(quán)，004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

分案靈活，平臺(tái)的服務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的清收，形成物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)，化解物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，在催繳物業(yè)費(fèi)過(guò)程中架起一座物業(yè)公司與業(yè)主之間的橋梁，通過(guò)法，理，情化解物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾誤解，努力達(dá)成共識(shí)，為共建美好家園，和諧社區(qū)而努力。歡迎合作洽談！

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第四篇：業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)誰(shuí)的義務(wù)

業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)誰(shuí)的義務(wù)

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)糾紛中最常見(jiàn)的，有些業(yè)主以房屋質(zhì)量有問(wèn)題為由拒交費(fèi)用，也有的業(yè)主以沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同為由拒交。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以停電，停水為手段，迫使業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。究其原因，就是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理中的法律責(zé)任了解不清。

其實(shí)兩者的行為都具有違法性。

物業(yè)管理費(fèi)包括那些內(nèi)容

物業(yè)管理費(fèi)一般包括房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的費(fèi)用。

水、電、熱、氣、通訊、有限電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用不屬于物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)公司用停電的方式強(qiáng)迫業(yè)主繳費(fèi)是違法的。

交納物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)其他業(yè)主的義務(wù)和責(zé)任

物業(yè)管理是基于業(yè)主對(duì)住宅樓宇的公共部分以及小區(qū)公設(shè)施的共有權(quán)而產(chǎn)生的，對(duì)物業(yè)的維護(hù)是共有人共同的義務(wù)。《民法通則》第七十八條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”。物業(yè)管理費(fèi)，是因?yàn)楣芾砉灿胸?cái)產(chǎn)(或者稱“公共財(cái)產(chǎn)”)而發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主是共有人之一，承擔(dān)因?yàn)楣芾砉灿胸?cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用就是全體業(yè)主共同的義務(wù)。業(yè)主的這一義務(wù)，是業(yè)主基于與其他業(yè)主之間的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系(而不是合同關(guān)系或者其他關(guān)系)對(duì)其他業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)而不是對(duì)任何其他人承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主之間應(yīng)當(dāng)相互督促，履行自己的法定義務(wù)。繳納物業(yè)管理費(fèi)又是合同義務(wù)

具體的費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)合同中約定。在物業(yè)服務(wù)合同中盡管沒(méi)有具體的每一個(gè)業(yè)主簽字，但由于有法律的規(guī)定，該合同對(duì)全部業(yè)主有效。這在法律上被稱為法定的合同承受

《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定也體現(xiàn)了這種精神?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第五篇：什么是物業(yè)管理費(fèi)

什么是物業(yè)管理費(fèi)？

在國(guó)企工作的焦女士買下了一套新建小區(qū)的兩居室，焦女士在辦理入住手續(xù)時(shí)，被要求簽訂《物業(yè)管理公約》。焦女士仔細(xì)看了一遍公約內(nèi)容，大部分是業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，特別是明確規(guī)定每月按1.8元／建筑平米交納物業(yè)管理費(fèi)，焦女士長(zhǎng)年住福利公房，不太明白物業(yè)管理費(fèi)到底是怎么回事，并且買房時(shí)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有說(shuō)過(guò)住這個(gè)房子每月還要多負(fù)擔(dān)150元左右的管理費(fèi)用。焦女士覺(jué)得原來(lái)單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業(yè)管理費(fèi)呢?

首先應(yīng)當(dāng)明確一點(diǎn)，焦女士原來(lái)住的單位公房，雖然住戶不用交費(fèi)，但是單位每年卻要投入大量補(bǔ)貼對(duì)房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理以及基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利住房的典型表現(xiàn)形式，即企業(yè)代替職工承擔(dān)了住房費(fèi)用支出。而焦女士買了商品房后，業(yè)主是分散的，對(duì)于公共部位公共區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備的管理就沒(méi)有任何單位來(lái)無(wú)償承擔(dān)了，而住戶也不可能自行進(jìn)行妥善管理，因此，需要委托專門的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)居住小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的綜合管理，為全體業(yè)主提供服務(wù)，保障小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，為居民創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。而物業(yè)管理企業(yè)同其他經(jīng)營(yíng)性公司一樣，也是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也是以營(yíng)利為目的的，物業(yè)管理企業(yè)收入的主要來(lái)源就是住戶的物業(yè)管理費(fèi)，也就是說(shuō)，物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，業(yè)主一方面享受了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面也要為此支付費(fèi)用，這就是物業(yè)管理費(fèi)的本意。

因此，準(zhǔn)確地說(shuō)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)叫物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。它是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。