第一篇：物業(yè)管理十大新概念

物業(yè)管理十大新概念

零干擾服務(wù)

汽車開(kāi)到住宅區(qū)門(mén)口，門(mén)就自動(dòng)開(kāi)了，主人走到樓門(mén)口，樓道門(mén)也應(yīng)聲而開(kāi)，路口電子屏滾動(dòng)顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無(wú)人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田城市花園的“零干把服務(wù)”是物業(yè)管理服務(wù)的一種新突破。氛圍管理

在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德?tīng)I(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚(yáng)，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化鬼力。個(gè)性化服務(wù)

在萬(wàn)科俊園率先采用的“個(gè)性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度?！肮芾韴?bào)告”制

我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢(qián)值不值？當(dāng)不當(dāng)？1999年3月萬(wàn)科物業(yè)推出的”管理報(bào)告“制度，每季向業(yè)主細(xì)說(shuō)管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。

產(chǎn)學(xué)聯(lián)手

1999年11月下旬，一群學(xué)生走上了金地物業(yè)管理的各個(gè)崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則下次進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場(chǎng)。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)，完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過(guò)嚴(yán)格的考試和考評(píng)走上新的管理崗位。1拖N管理

中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過(guò)去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開(kāi)辦費(fèi)平均減少了2成以上。

打分制

員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個(gè)衡量物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有做好，也同時(shí)讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。

一卡制

客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費(fèi)、特別服務(wù)費(fèi)及維修費(fèi)用等，都可以通過(guò)一張卡全部解決，特別是，這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個(gè)別社區(qū)甚至解決了一卡進(jìn)出所有戶門(mén)及社區(qū)門(mén)的問(wèn)題。所謂智能化社區(qū)，應(yīng)該有這樣一些理念。噪音等約束性管理

社區(qū)安靜是每一個(gè)住戶的理想，但外部交通及社會(huì)噪音，內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對(duì)某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業(yè)管理是不是應(yīng)該有一個(gè)公平的管理公約，對(duì)其中個(gè)別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。

同樣，對(duì)公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進(jìn)行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯(cuò)誤的時(shí)候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識(shí)，則是物業(yè)管理的難題。會(huì)所安排

特色會(huì)所是許多新社區(qū)成功的新招，但會(huì)所經(jīng)營(yíng)往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一，能把社區(qū)住戶吸引到會(huì)所里來(lái)，視會(huì)所為第二客廳，同時(shí)利用會(huì)所展開(kāi)多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個(gè)方向。

第二篇：物業(yè)管理十大盈利模式

物業(yè)管理十大盈利模式

毋庸諱言，目前中國(guó)物業(yè)管理 行業(yè)的發(fā)展面臨經(jīng)營(yíng)困局。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十幾年不

主委員會(huì)或業(yè)主單位）手握物業(yè)資源，面對(duì)諸多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有得天獨(dú)厚的談判能力，要求降低服務(wù)費(fèi)用，提高服務(wù)質(zhì)量，等等。這些就是目前物業(yè)管理行業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。和任何個(gè)人的發(fā)展一樣，物業(yè)管理企業(yè) 無(wú)法選擇環(huán)境，只能選擇應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的策略。縱觀二十年來(lái)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，為了企業(yè)的生存和發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)各出奇計(jì)，形成了形形色色的經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)對(duì)這些經(jīng)營(yíng)模式的梳理，有利于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，選擇適合自己的經(jīng)營(yíng)方式和盈利模式。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、發(fā)展策略 以及利潤(rùn)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，可以將目前物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式歸納為十個(gè)大類。

1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式

這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)，從屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營(yíng)模式。由于物業(yè)管理企業(yè)本身利潤(rùn)偏低，加上近年來(lái)市場(chǎng)環(huán)境不斷惡化，即使是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展良好的深圳、上海、北京等城市，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤(rùn)率都不超過(guò)5%。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，就企業(yè)的投資回報(bào)而言，物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤(rùn)在其集團(tuán)企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計(jì)。物業(yè)管理子公司承接非自主開(kāi)發(fā)的物業(yè)，回報(bào)低，風(fēng)險(xiǎn)大，而且削弱了自主開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。由此，很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營(yíng)定位于集團(tuán)企業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)，退出外接物業(yè)項(xiàng)目。如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團(tuán)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)模式。

2、內(nèi)部專業(yè)化模式

這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)內(nèi)部化的一種經(jīng)營(yíng)方式。為了避免物業(yè)管理企業(yè)利

潤(rùn)的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，避免利潤(rùn)外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤(rùn)。不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。

3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式

這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢(shì)，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達(dá)到整合經(jīng)營(yíng)、獲取盈利的經(jīng)營(yíng)模式。目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測(cè)量、地價(jià)評(píng)估、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。如深圳長(zhǎng)城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。

4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)資源。如何利用這些社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源，開(kāi)展多種類社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為企業(yè)獲取附加利潤(rùn)，一直都是物業(yè)管理企業(yè)最關(guān)注的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)之一。將社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營(yíng)資源，將管理處作為一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，開(kāi)展平臺(tái)型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，對(duì)各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)中獲取利潤(rùn)。也有企業(yè)以社

品，通過(guò)以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺(tái)，進(jìn)行消費(fèi)品營(yíng)銷。然而社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)是社區(qū)項(xiàng)目的數(shù)量和總體規(guī)模，因此，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)型物管企業(yè)，往往采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)取得物業(yè)項(xiàng)目，以社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)損失，最終達(dá)到占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)份額，擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的目的。

5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理企業(yè)因項(xiàng)目管理獲利的特性，決定了企業(yè)利潤(rùn)的增加，很大程度上是通過(guò)物業(yè)

管理項(xiàng)目數(shù)量增加來(lái)實(shí)現(xiàn)。即使是通過(guò)內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項(xiàng)目做支點(diǎn)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。前些年物業(yè)管理行業(yè)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)論爭(zhēng)，就本人看來(lái)，經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì)與規(guī)模無(wú)直接關(guān)聯(lián)，關(guān)鍵在于物業(yè)管理項(xiàng)目的效益。有的物業(yè)管理企業(yè)“規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”，而也有物業(yè)公司“不規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”。本質(zhì)上都是取決于項(xiàng)目管理的效益以及整合管理的水平。至于規(guī)模公司因管理水平以及分（子）公司管控難點(diǎn)而招致虧損的問(wèn)題，本質(zhì)上不是規(guī)模問(wèn)題，而是管理問(wèn)題。規(guī)模大不等于一定虧損，規(guī)模小也不必一定虧損。沒(méi)有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大利潤(rùn)的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)增長(zhǎng)畢竟十分有限。

6、專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分模式

物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分，日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段，由此形成專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)模式。專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營(yíng)模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢(shì)，也有利于公司整合這類物業(yè)市場(chǎng)的拓展資源，使企業(yè)突破發(fā)展僵局，取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而達(dá)成某種物業(yè)類型市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，確保其管理利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。如有的公司專注于寫(xiě)字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。

7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式

物業(yè)管理市場(chǎng)一直有高端市場(chǎng)與低端市場(chǎng)之分。從服務(wù)類型看，顧問(wèn)服務(wù)市場(chǎng)利潤(rùn)高于全委托服務(wù)市場(chǎng)；從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤(rùn)高于舊物業(yè)利潤(rùn)；從物業(yè)類型來(lái)看，寫(xiě)字樓商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)高于住宅物業(yè)。每個(gè)企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒(méi)人嫌錢(qián)扎手。但是，不是每個(gè)企業(yè)都可以做高端市場(chǎng)服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)。由于物業(yè)服務(wù)屬于無(wú)形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營(yíng)，只有依靠品牌高端化經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展初期，港資物業(yè)管理企業(yè)、外資物業(yè)管理企業(yè)憑借技術(shù)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，基本上壟斷了高端物業(yè)管理服務(wù) 產(chǎn)品市場(chǎng)。近年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)異軍突起，憑借扎實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和二十

年來(lái)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)技術(shù)，開(kāi)始搶奪高端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。在管理經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加“本土化”的優(yōu)勢(shì)，逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)者。有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的個(gè)人品牌、信譽(yù)，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢(shì)，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。

8、成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略，已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用，并形成最主要的競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)方式之一。成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式，是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競(jìng)爭(zhēng)所造就的低成本經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營(yíng)困境。這并不是說(shuō)成本優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)模式不可以作為一種有效的經(jīng)營(yíng)方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場(chǎng)份額，獲取更多利潤(rùn)。而是說(shuō)這種經(jīng)營(yíng)模式一定要建立在理性競(jìng)爭(zhēng)、科學(xué)管理、合理利潤(rùn)的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)行業(yè)管理，更多自覺(jué)協(xié)調(diào)。

9、多元化經(jīng)營(yíng)模式

嚴(yán)格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營(yíng)范疇。但是，我將社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營(yíng)模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營(yíng)模式的獨(dú)立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)服務(wù)而開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而這里所說(shuō)的多元化經(jīng)營(yíng)模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投資資源以及投資環(huán)境決定。

10、兼并式發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展早期，很多地產(chǎn)公司創(chuàng)辦物業(yè)管理企業(yè)，除了出于強(qiáng)化地產(chǎn)售后服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的策略目的之外，多是考慮增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)以及妥善安置關(guān)系戶。隨著物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤(rùn)逐漸降低，物業(yè)服務(wù)成本不斷提高，出現(xiàn)了物

管企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增多的現(xiàn)象。加之許多地產(chǎn)商逐漸走向?qū)I(yè)化，把精力集中于更具盈利能力的主業(yè)上，這就為專注于物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的大型物管企業(yè)提供了以資本運(yùn)作為主要形式的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，于是形成了近期的物管企業(yè)兼并型經(jīng)營(yíng)模式。這種經(jīng)營(yíng)模式的出現(xiàn)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。

以上十大物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)贏利模式，其產(chǎn)生和發(fā)展都和物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境以及投資人自身資源條件緊密相關(guān)，并非任何時(shí)候任何企業(yè)的隨意選擇。任何物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大，賺取利潤(rùn)，都必須根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化和企業(yè)自身資源狀況，來(lái)理性取舍經(jīng)營(yíng)策略，采取適合于本企業(yè)發(fā)展的策略組合。而協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)梳理自身資源，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化，規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，塑造經(jīng)營(yíng)盈利模式，這本身也是物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的核心內(nèi)容。目前的物業(yè)管理顧問(wèn)市場(chǎng)中，可能也只有資深的深圳市北方物業(yè)管理有限公司，是首先而且是全國(guó)唯一將此項(xiàng)企業(yè)咨詢性服務(wù)納入物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的企業(yè)。

第三篇：2010中國(guó)物業(yè)管理十大事件

2010中國(guó)物業(yè)管理十大事件

文/王洋

2010年12月底，《現(xiàn)代物業(yè)》專題策劃組慎重推出“2010中國(guó)物業(yè)管理十大事件”推薦評(píng)選。專題組全面收集整理了本刊報(bào)道的行業(yè)現(xiàn)象和新聞，推薦了十八件有代表意義的重大事件，匯編后同時(shí)向530余位國(guó)內(nèi)外企業(yè)中高層管理人士、政策和理論研究專家、教師和學(xué)者、司法界人士、政府官員、社區(qū)活動(dòng)著名人士、著名律師和記者、著名媒體和財(cái)經(jīng)評(píng)論員發(fā)出采訪函，對(duì)2010物業(yè)管理行業(yè)大事件進(jìn)行投票和排序，最終得出十大事件排序，以及其他值得關(guān)注的熱點(diǎn)推薦。

NO.10 郭德綱助手打人事件引發(fā)全國(guó)性關(guān)注“私搭亂建”

2010年7月，相聲演員郭德綱的徒弟與前來(lái)采訪郭別墅搭建“侵占綠地”一事的記者發(fā)生肢體沖突，被輿論廣泛關(guān)注。由此公眾開(kāi)始關(guān)注全國(guó)各地別墅區(qū)私搭亂建現(xiàn)象及城市管理執(zhí)法整治行動(dòng)。在這些整治行動(dòng)中，物管公司處于尷尬的境地。很多企業(yè)因受制于業(yè)主不交物管費(fèi)的威脅，對(duì)私搭亂建“制止不力”，但遭遇政府拆違時(shí)，業(yè)主又稱搭建是物業(yè)服務(wù)企業(yè)默許的。

上榜理由：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)此時(shí)落入了兩面不討好的處境，很多物管公司選擇了集體沉默。經(jīng)濟(jì)利益與服從行政管理不可避免地在物管企業(yè)身上發(fā)生沖突。

被采訪人點(diǎn)評(píng)：

受傷害的總是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在物業(yè)管理市場(chǎng)混亂的法律關(guān)系環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其實(shí)，只要我們履行報(bào)告義務(wù)，幾百字一篇的情況報(bào)告，交給行政執(zhí)法部門(mén)，“默許”就不存在了。我們哪有“默許的權(quán)利”喲?。俊蜿?yáng) 魯捷

NO.9 中央出臺(tái)一系列嚴(yán)厲措施調(diào)控房地產(chǎn)

自2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”嚴(yán)格控制二套房貸款管理后，年內(nèi)中央連續(xù)出臺(tái)若干相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院分析，到2010年8、9月兩月，全國(guó)住宅用地成交總量同比呈負(fù)增長(zhǎng)，10個(gè)重點(diǎn)城市增速低于全國(guó)水平，多數(shù)一線城市同比負(fù)增長(zhǎng)。

上榜理由：

物業(yè)管理規(guī)模始終與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速緊密相關(guān)，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策直接影響物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展規(guī)模。被采訪人點(diǎn)評(píng)：

連續(xù)不斷的政策調(diào)控使地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了緊縮時(shí)代，常言道“大河有水小河滿，大河無(wú)水小河枯”，對(duì)于眾多依附于地產(chǎn)公司發(fā)展的物管公司而言，是否也步入了緊縮時(shí)代？——青島 畢曉陽(yáng)

物業(yè)管理從業(yè)人員技術(shù)素質(zhì)，跟不上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展規(guī)模取決于人才能否輩出，缺少人才會(huì)降低該行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，業(yè)主與物管、開(kāi)發(fā)商的矛盾會(huì)加劇?！虾?陳鈞芳

NO.8 廣州“5·7”特大暴雨導(dǎo)致大量停車糾紛

2010年5月7日，廣州遭遇歷史罕見(jiàn)特大暴雨，據(jù)《現(xiàn)代物業(yè)》記者現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，暴雨共使35個(gè)車庫(kù)遭受水淹，受損項(xiàng)目46個(gè)，水浸受損車輛共計(jì)2,076輛，涉及物管公司25家。被淹車庫(kù)小區(qū)物管面臨天價(jià)索賠官司。已在搶險(xiǎn)中據(jù)稱支出超過(guò)400萬(wàn)元的廣州中海物業(yè)，又被中?？党?6名未買車險(xiǎn)的車主以管理不善為由索賠近500萬(wàn)元。“5·7特大暴雨”后法院接到多起水浸車案起訴，但繼中?？党侵蠓ㄔ壕戳福泻？党前笇⒊蔀槠渌惏讣闹匾獏⒖?。上榜理由：

物管公司應(yīng)對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害能力有限，如何認(rèn)定物管公司法律責(zé)任與物管公司的賠償能力成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。被采訪人點(diǎn)評(píng)：

誰(shuí)才是真正的弱者呢？社會(huì)在這方面一定不會(huì)把它冠給物業(yè)管理。因?yàn)樵S多不走市場(chǎng)的物管真的很強(qiáng)勢(shì)。物管也是企業(yè)，公司法本就有規(guī)定，有限公司有限責(zé)任，同時(shí)委托合同要約中的責(zé)任與權(quán)利本就是對(duì)等的，收那么點(diǎn)服務(wù)費(fèi)，買個(gè)保險(xiǎn)都沒(méi)錢(qián)，怎么承擔(dān)這么大的賠償？——上海 王振太

NO.7 深圳“好來(lái)居”案終審判決及《侵權(quán)責(zé)任法》相關(guān)規(guī)定

2010年4月30日，深圳市中級(jí)人民法院對(duì)“好來(lái)居”大廈高空拋物案作出終審判決，判定大廈管理者深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司不承擔(dān)賠償責(zé)任，相關(guān)賠償由74戶關(guān)聯(lián)業(yè)主共同承擔(dān)。

2010年7月1日，《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》正式施行，其中第八十五條、第八十六條及第八十七條對(duì)建筑物致人損害及高空拋物致人損害應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定。

上榜理由：

持續(xù)四年的著名案件有了終審定論，對(duì)物管公司的判決與一審大相徑庭，終審判決中體現(xiàn)的思路與稍后實(shí)施的《侵權(quán)責(zé)任法》相關(guān)條款制定原則有異曲同工之處。本案或可對(duì)今后全國(guó)判決高空拋（墜）物案件形成判例。

被采訪人點(diǎn)評(píng)：

我國(guó)雖然不是歐美法系國(guó)家，但此判例有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義，具有里程碑式的作用?！K州 張烜

共同危險(xiǎn)行為在國(guó)外的民事法典中早有規(guī)定，在我國(guó)一直處于理論研究和理論探索階段，《侵權(quán)責(zé)任法》的出臺(tái)，給物業(yè)管理企業(yè)也帶來(lái)新的課題，物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員必須加強(qiáng)對(duì)于新知識(shí)的學(xué)習(xí)，緊密結(jié)合形勢(shì)去處理日常工作中遇到的矛盾和問(wèn)題，才能提高自身分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的技能，也才能從客觀上推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展?！旖?焦宏宇

NO.6 《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》頒布

2010年10月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》正式頒布，并于2011年1月1日正式實(shí)施，專門(mén)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從開(kāi)發(fā)商處查驗(yàn)接收住宅小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的環(huán)節(jié)作出規(guī)定并明確責(zé)任歸屬。

上榜理由：

以部頒文件的形式專門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的某一特定環(huán)節(jié)作出規(guī)定，希望對(duì)廣受業(yè)主質(zhì)疑的查驗(yàn)交接和公共部位、設(shè)備質(zhì)量糾紛定分止?fàn)帲瑫r(shí)又反映出此環(huán)節(jié)在全國(guó)范圍內(nèi)普遍存在的現(xiàn)實(shí)矛盾。

被采訪人點(diǎn)評(píng)：

本辦法明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)的交接職責(zé)，改變了物業(yè)服務(wù)企業(yè)圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)的局面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管小區(qū)時(shí)不僅能維護(hù)業(yè)主的利益，而且會(huì)更加注重保護(hù)自身利益，使承接驗(yàn)收工作發(fā)生質(zhì)的變化?！窗?徐俊華

NO.5 物管企業(yè)承擔(dān)上海世博會(huì)服務(wù)

2010年5月1日，上海世博會(huì)正式開(kāi)幕。據(jù)《現(xiàn)代物業(yè)》調(diào)查采訪，上海市直接參加世博會(huì)物業(yè)保障服務(wù)的企業(yè)超過(guò)20家，參與人數(shù)1.3萬(wàn)；企業(yè)在世博會(huì)運(yùn)營(yíng)期間提供園區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、秩序維護(hù)、出入口管理、客服和貴賓接待、引導(dǎo)等服務(wù)，并協(xié)同有關(guān)部門(mén)做好園區(qū)安保、清潔和綠化保養(yǎng)等服務(wù)工作；世博會(huì)運(yùn)營(yíng)50%的工作依靠物業(yè)管理和服務(wù)支撐。本次世博會(huì)物業(yè)管理總招標(biāo)面積達(dá)207萬(wàn)平方米，前后時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)一年半。

上榜理由：

中國(guó)物業(yè)管理全面介入世界級(jí)展會(huì)，與中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家主辦世博會(huì)同樣引人矚目。

被采訪人點(diǎn)評(píng)：

物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)大與服務(wù)檔次提升，同時(shí)帶來(lái)行業(yè)地位與人員素質(zhì)的提高，出于世博的全球影響力，最值得關(guān)注。——南寧 粟勤生

這種參與帶有太多的政府因素，并不是物業(yè)管理水平的自然提升，但是這是個(gè)全面檢驗(yàn)物管的好機(jī)會(huì)?！本?杜兆勇

NO.4 玉樹(shù)地震，85%房屋倒塌

2010年4月14日7時(shí)49分，青海省玉樹(shù)縣發(fā)生里氏7.1級(jí)地震，至4月27日受災(zāi)人數(shù)達(dá)20萬(wàn)，縣城85%的房屋倒塌。

上榜理由：

2008年汶川地震后的又一大強(qiáng)震災(zāi)害，舉國(guó)投入抗震救災(zāi)。

被采訪人點(diǎn)評(píng)：

如何在地震中逃生、自救和救援，是每一個(gè)公民應(yīng)該掌握的基本常識(shí)與技能，物業(yè)服務(wù)企業(yè)（尤其是地震高發(fā)區(qū)）在社區(qū)文化活動(dòng)中應(yīng)該向業(yè)主們普及和宣傳。雖然這不是義務(wù)，但體現(xiàn)的卻是企業(yè)“服務(wù)至上”的理念與精神！——成都 崔永亮

NO.3 《北京市物業(yè)管理辦法》引發(fā)廣泛討論

《北京市物業(yè)管理辦法》于2010年4月20日正式頒布，10月1日起正式實(shí)施。其中第二條規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”；第八條規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服, , 務(wù)責(zé)任；第二十九條規(guī)定相關(guān)主體可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用等, 進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。

上榜理由：

將國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中物業(yè)管理的定義由“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”變?yōu)椤皹I(yè)主自行或者通過(guò)他人”，個(gè)中意味頗深；第八條規(guī)定被廣泛誤讀為“不成立業(yè)主大會(huì)就可以不交物管費(fèi)”；設(shè)置第二十九條的思路能否成為調(diào)解住宅物業(yè)管理矛盾的良方，也引起全國(guó)業(yè)界的廣泛爭(zhēng)論。

被采訪人點(diǎn)評(píng)：

業(yè)主大會(huì)的成立與業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)掛鉤、引入第三方監(jiān)管機(jī)制、前期物業(yè)服務(wù)期限的重新界定，這些亮點(diǎn)對(duì)于今后物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大的影響，“2.0版”的物業(yè)管理新鮮出爐，《辦法》獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)令業(yè)界耳目一新?！獜V州 周濱

NO.2 上?！?1·15”公寓大火

2010年11月15日，正在進(jìn)行外墻材料更換工程的高層住宅——上海膠州路728號(hào)的教師公寓突發(fā)火災(zāi)，最終導(dǎo)致58人不幸遇難，據(jù)權(quán)威人士估計(jì)直接經(jīng)濟(jì)損失可能達(dá)到5億元。

上榜理由：

聯(lián)系國(guó)內(nèi)之前的高樓火災(zāi)，如央視新大樓火災(zāi)及香港等地的大樓火災(zāi)，此次火災(zāi)給包括物業(yè)管理在內(nèi)的相關(guān)行業(yè)鳴響警鐘，物管企業(yè)在管理小區(qū)、高層建筑時(shí)如何保障消防安全，在面對(duì)火災(zāi)時(shí)需要有何作為等問(wèn)題再次成為行業(yè)內(nèi)最熱的議題。

被采訪人點(diǎn)評(píng)：

現(xiàn)在全國(guó)都在大面積地進(jìn)行節(jié)能改造，物業(yè)企業(yè)如何在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)揮好管理作用至關(guān)重要。物管在小區(qū)管理中的作用，安全是第一位。喊了多年的前期管理、中期管理、后續(xù)管理，物管真正做到的僅僅是一點(diǎn)點(diǎn)，因此，希望通過(guò)這次火災(zāi)能給物管行業(yè)帶來(lái)新的警示。——長(zhǎng)春 孫宏志

NO.1 《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》正式實(shí)施

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》于2009年12月1日頒布，2010年1月1日起正式實(shí)施。對(duì)應(yīng)上位法重新修訂的本規(guī)則較2003年《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》有大幅修訂。

上榜理由：

在中國(guó)業(yè)主組織發(fā)育度極低的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中應(yīng)時(shí)而生，成為《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》后，專門(mén)規(guī)范業(yè)主組織相關(guān)活動(dòng)，以及業(yè)主組織與社區(qū)行政管理體系和行業(yè)行政管理體系之間關(guān)系的指導(dǎo)文件。

被采訪人點(diǎn)評(píng)：

如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有效運(yùn)作，是擺在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的突出難題?！兑?guī)則》針對(duì)我國(guó)業(yè)主自治實(shí)踐過(guò)程中的成功經(jīng)驗(yàn)和突出問(wèn)題，集中予以規(guī)范，進(jìn)行政策指導(dǎo)。但是，我國(guó)民主、權(quán)利和責(zé)任等意識(shí)的缺失或淡薄，決定了該文件的命運(yùn)注定是一個(gè)過(guò)渡性的文件，其實(shí)施的真正成效還有待觀察。——北京 鮑軼欣

轉(zhuǎn)載于《現(xiàn)代物業(yè)》

第四篇：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例

案例

一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問(wèn)題..................................................2 案例

二、物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)案例..............................................4 案例

三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例......................................................6 案例

四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近7萬(wàn)........................8 案例五 游泳池安全管理（體育健身設(shè)施責(zé)任）........................10 案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案.....................................................12 案例七 5 歲獨(dú)生子女命喪小區(qū)窨井案.........................................14 案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責(zé)任）.............................15 案例

九、車場(chǎng)大樹(shù)砸壞小轎車.....................................................17 案例

十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬(wàn)多...............19

案例

一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問(wèn)題

某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，長(zhǎng)1.5米，重約8公斤。某天，氣象臺(tái)預(yù)報(bào)有臺(tái)風(fēng)，該市為臺(tái)風(fēng)預(yù)計(jì)登陸點(diǎn)，風(fēng)力可能會(huì)超過(guò)10級(jí)，最高達(dá)12級(jí)左右。該天中午，臺(tái)風(fēng)登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開(kāi)外的奔馳車玻璃和窗戶，經(jīng)修理花費(fèi)將近2萬(wàn)元，要求物業(yè)公司賠償???

經(jīng)查，該宣傳欄系事發(fā)3年前安裝，原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲，其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙，經(jīng)臺(tái)風(fēng)長(zhǎng)時(shí)間吹刮斷裂，釀成大禍。

分析：

1、“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺(tái)風(fēng)信息已經(jīng)提前準(zhǔn)確預(yù)告，物業(yè)公司作為專業(yè)公司應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到臺(tái)風(fēng)登陸所造成的影響，提前做好防災(zāi)工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業(yè)公司免責(zé)的理由。

2、對(duì)于建筑物等致人損害，作為特殊侵權(quán)行為，國(guó)家相關(guān)法律通過(guò)專門(mén)條款予以了明確?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币簿褪钦f(shuō)，其所有人或者管理人除能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的以外，均應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對(duì)宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲，其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺(tái)風(fēng)將至?xí)r未做任何檢查和預(yù)防措施，所以應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。、此案例也提示我們：在物業(yè)管理日常工作中，應(yīng)該忠于職守，做好設(shè)施設(shè)備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作，保證設(shè)施設(shè)備處于正常工作

狀態(tài)。在面對(duì)臺(tái)風(fēng)等災(zāi)害性事故來(lái)臨前，應(yīng)該體現(xiàn)專業(yè)公司應(yīng)有的預(yù)見(jiàn)能力和預(yù)防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺(tái)風(fēng)、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應(yīng)盡的安全防范義務(wù)。

案例

二、物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)案例

2004年2月23日19：20分左右，某小區(qū)業(yè)主開(kāi)車駛?cè)胪＼噲?chǎng)入口時(shí)，車場(chǎng)值班員走出崗?fù)ぐ纹鸬貥洞蜷_(kāi)道閘，正在辦理車輛放行手續(xù)時(shí)，一業(yè)主小孩（3歲）在保姆的帶領(lǐng)下從崗?fù)そ?jīng)過(guò)，保姆未能妥善照顧小孩，小孩突然跑進(jìn)崗?fù)ぐ磩?dòng)了道閘的控制按鈕，道閘突然放下，將正在駛?cè)胄≤嚽皳躏L(fēng)玻璃砸傷。事后處理過(guò)程中物業(yè)公司為了減少小孩家長(zhǎng)（小區(qū)業(yè)主）的損失，隱瞞事實(shí)向保險(xiǎn)公司理賠（注：該物業(yè)小區(qū)辦理了物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)）。保險(xiǎn)公司理賠時(shí)，調(diào)看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)與報(bào)案材料不符，拒賠。

分析：

1、物業(yè)管理作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及面多、人廣，直接涉及人身和財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)繁雜、多樣，受環(huán)境影響大，處于隨時(shí)隨地的動(dòng)態(tài)之中，可控性低，涉及的對(duì)象（人和不動(dòng)產(chǎn)）都是金額巨大的標(biāo)的物，但同時(shí)物業(yè)管理又是一個(gè)微利行業(yè)，物業(yè)公司多保本甚至虧損經(jīng)營(yíng)，合理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是必不可少的，物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)也就應(yīng)運(yùn)而生。

2、在現(xiàn)實(shí)工作中，個(gè)別物業(yè)公司在購(gòu)買物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)后，出現(xiàn)思想麻痹，認(rèn)為公司面臨的的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn)找到了轉(zhuǎn)移通道，物業(yè)公司從此可以高枕無(wú)憂，從而在日常管理工作中出現(xiàn)松懈。其實(shí)，購(gòu)買保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁的僅僅是經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)公司并不會(huì)承擔(dān)管理品質(zhì)下降、客戶滿意度下降的后果，物業(yè)公司仍然必須承擔(dān)自己的管理責(zé)任，承擔(dān)客戶抱怨甚至流失的后果，長(zhǎng)此以往，物業(yè)公司也只能被市場(chǎng)拋棄。更有甚者出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)操作中為了取悅客戶，不堅(jiān)持原則、對(duì)保險(xiǎn)公司隱瞞事實(shí)真相的違規(guī)操作，物業(yè)公司此種行為屬于違約行為（物業(yè)公司與保險(xiǎn)公司之間的合同），不但有可能面臨保險(xiǎn)公司拒 4

絕賠償、公司榮譽(yù)受到傷害的風(fēng)險(xiǎn)，若達(dá)到一定數(shù)額，符合一定條件，公司及法人代表要承擔(dān)相應(yīng)罰金甚至刑事責(zé)任。、從維系客戶關(guān)系角度來(lái)看，良好的客戶關(guān)系是建立在專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)基礎(chǔ)之上的，本案中的做法其實(shí)并不利于物業(yè)公司與業(yè)主維持良好的客戶關(guān)系，反而可能會(huì)給日后處理類似問(wèn)題帶來(lái)困難。同時(shí)，為維護(hù)業(yè)主不當(dāng)利益，卻損害合作伙伴的合法權(quán)益，也與公司一直強(qiáng)調(diào)的誠(chéng)信、尊重顧客、尊重合作伙伴的原則不符。

4、因目前的物業(yè)管理法規(guī)，要求物業(yè)管理公司必須對(duì)管理區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控，因此，事故發(fā)生后，保險(xiǎn)公司一般都會(huì)要求物業(yè)公司提供錄像資料，偽造證據(jù)已經(jīng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。事故發(fā)生后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)盡力保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，搜集證據(jù)，實(shí)事求是地向保險(xiǎn)申報(bào)，如作假又被查出，將要承擔(dān)不利法律后果。

案例

三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過(guò)小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開(kāi)了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任?？墒牵虑椴](méi)有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬(wàn)元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

分析：

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過(guò)程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒(méi)有主觀故意但有車速過(guò)快的過(guò)失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無(wú)不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。

但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；

2、另外需要說(shuō)明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。

３、在物業(yè)管理的過(guò)程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國(guó)家或相關(guān)主管部門(mén)的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場(chǎng)搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門(mén)或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另外，通過(guò)購(gòu)買相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

案例

四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近7萬(wàn)

據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻?，后不治身亡。事發(fā)后，死亡孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭。

分析：

被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。最終人民法院判決具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù)15％的監(jiān)護(hù)不力的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)7.5％的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。死亡孩子的父母共獲得近13萬(wàn)元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬(wàn)元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬(wàn)元。

還要說(shuō)明，這里賠償數(shù)額如此之少的原因，是因?yàn)樾『⑹峭獾剞r(nóng)村戶籍。如果小孩是城市戶籍，賠償數(shù)額會(huì)增加３倍以上。

物業(yè)管理公司面對(duì)眾多的業(yè)主、消費(fèi)者及路人，情況極為復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)及時(shí)注意排除安全隱患，尤其是有業(yè)主進(jìn)行裝修、或者進(jìn)行設(shè)備維修時(shí)，更是事故易發(fā)時(shí)段，上述案件中的小房子就是臨時(shí)施工搭建，8

施工完成后未及時(shí)拆除而引發(fā)事故。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)外來(lái)施工隊(duì)伍的管理，施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)清場(chǎng)，恢復(fù)原有秩序。

案例五 游泳池安全管理（體育健身設(shè)施責(zé)任）

2004年8月26日下午3時(shí)左右，吳女士8歲的兒子小強(qiáng)和10歲的女兒到游泳池游泳，他們還約了鄰居林女士7歲的兒子一同前往。吳女士和林女士都知道游泳池3點(diǎn)半才開(kāi)放，而且兒童需要成人陪同才可進(jìn)入，所以讓孩子們先去，她們隨后到。

然而，待兩位母親于3點(diǎn)半左右趕到游泳池時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)孩子們已進(jìn)入游泳池，而她們隔著欄桿只看到了兩個(gè)孩子，小強(qiáng)不見(jiàn)了！5分鐘后，小強(qiáng)被救生員從水中撈出，已是不省人事。小強(qiáng)被送往醫(yī)院搶救后脫險(xiǎn)，住院20天，花了2萬(wàn)多元醫(yī)藥費(fèi)。

小強(qiáng)的父母認(rèn)為：由于游泳池的經(jīng)營(yíng)者深圳某物業(yè)管理有限公司的過(guò)失，在沒(méi)有大人陪同的情況下，讓3個(gè)小孩購(gòu)票入場(chǎng)，且放任他們到深水區(qū)游泳，導(dǎo)致溺水事故發(fā)生。在多次索賠不成后，他們將該物業(yè)公司告上法庭，索要醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、精神損害賠償?shù)裙灿?jì)2.8萬(wàn)余元。

分析：

1、此案例真實(shí)判例。法院判定：此案中，在沒(méi)有大人陪同的情況下物業(yè)公司同意小孩購(gòu)票進(jìn)入游泳池，并且放任他們到深水區(qū)游泳，物業(yè)公司未盡到謹(jǐn)慎管理的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)40%的責(zé)任。雖然在事故發(fā)生后其積極搶救，盡了救護(hù)的義務(wù)，但不能因此免去其應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

2、小強(qiáng)的監(jiān)護(hù)人吳女士明知未成年人進(jìn)入游泳池應(yīng)有成人陪同，卻未盡到監(jiān)護(hù)職責(zé)，應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。小強(qiáng)已上小學(xué)4年級(jí)，其年齡、智力足以識(shí)別泳池四周的警示標(biāo)語(yǔ)，并能判斷在深水區(qū)玩耍的危險(xiǎn)性，卻不理會(huì)警示標(biāo)識(shí)擅自到深水區(qū)玩耍，其自身也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。因此，原告方也應(yīng)承擔(dān)60%的責(zé)任。

3、此案例以血的教訓(xùn)告誡我們：物業(yè)管理公司作為小區(qū)公共場(chǎng)所的管理者，”責(zé)任重于泰山“！物業(yè)公司應(yīng)該建立和健全安全防范、檢查、整改制度，強(qiáng)化員工以及領(lǐng)導(dǎo)的安全防范意識(shí)，在日常物業(yè)管理服務(wù)中真正抓好安全防范工作，將一切可能導(dǎo)致意外發(fā)生的不安全因素消除在萌芽狀態(tài)。

雖然湖北大廈范圍內(nèi)沒(méi)有游泳池，但卻有一個(gè)籃球場(chǎng)，時(shí)常也會(huì)有周圍小區(qū)的孩子來(lái)打球，而這個(gè)球場(chǎng)又經(jīng)常被用作停車場(chǎng)，存在一定的案例隱患。應(yīng)當(dāng)在球場(chǎng)樹(shù)立明顯的警示標(biāo)志，并時(shí)時(shí)巡查，及時(shí)排除可能發(fā)生的隱患。

案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案

2010年 4 月 14 日下午 5 時(shí)許 , 廚師林某接聽(tīng)手機(jī)走到某小區(qū)內(nèi)餐廳隔壁 59 號(hào)店面過(guò)道上的一個(gè)化糞池井蓋邊時(shí) , 點(diǎn)起打火機(jī)想熏走墳蟲(chóng) , 化糞池突然爆炸 , 將他全身燒傷 70%, 傷殘6級(jí)。為此 , 林某將文屏山莊化糞池的管理人某物業(yè)管理有限公司告上法庭。月 19 日 , 法院作出一審判決 , 物業(yè)承擔(dān)全部責(zé)任 ,應(yīng)支付給原告林采總計(jì)達(dá) 13 萬(wàn)余元的賠償金 , 其中包括精神損失費(fèi) 1 萬(wàn)元。

分析：

1、建筑物或者其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落造成他人損害 , 依法它的所有人或管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)氏事責(zé)任 , 但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。本案中 , 原、被告雙方均確認(rèn) ,發(fā)生爆炸的小區(qū)內(nèi)的 59 號(hào)店面過(guò)道上的化糞池屬被告管理的范圍。原告因被告管理的化糞池爆炸而受傷。

原、被告雙方也均未主張化糞池存在設(shè)計(jì)、施工缺陷。被告作為管理人未能舉證證明其盡到管理義務(wù) , 對(duì)事故的發(fā)生沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。另一方面 , 原告在店面過(guò)道上的化糞池井蓋邊點(diǎn)燃打火機(jī) , 雖是本案的一個(gè)誘因 , 但發(fā)生爆炸的前提條件是空氣中的沼氣達(dá)到一定的濃度。發(fā)生爆炸的化糞池位于小區(qū)內(nèi)的 59 號(hào)店面過(guò)道上 , 原告作為一個(gè)自然人 , 在店面過(guò)道上這一非禁止煙火的公共場(chǎng)所點(diǎn)燃才了火機(jī) , 共行為是一個(gè)正常的行為 , 被告主張爆炸系原告非正常使用明火所致 , 于法無(wú)據(jù) , 法院不予采信。原告對(duì)爆炸的發(fā)生并無(wú)過(guò)錯(cuò)。據(jù)此，原告要求被告承擔(dān)建筑物的管理人的侵權(quán)責(zé)任是合法的，應(yīng)予支持。

2、湖北大廈建成已有多年，至今消防設(shè)施仍然經(jīng)常修修補(bǔ)補(bǔ)。明面上的問(wèn)題大家看到，但地下的設(shè)施卻有可能被大家忽視。大廈2、3樓出租作為餐廳，每天產(chǎn)生大量的餐廚垃圾，不排除對(duì)地下排水管 12

道堵塞或者化糞池淤塞的可能性，長(zhǎng)時(shí)間積累，也可能會(huì)有沼氣積聚，會(huì)產(chǎn)生一定的安全隱患。必要時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行檢查和清理，避免類似事故好生。

案例七 5 歲獨(dú)生子女命喪小區(qū)窨井案

月9日 19 時(shí)左右 , 董某攜帶 5 歲獨(dú)生女菲菲進(jìn)入某山莊小區(qū)的健身設(shè)施內(nèi)玩耍時(shí) , 菲菲一腳踏上一個(gè)生銹的污水井蓋 , 井蓋掀翻 , 菲菲掉入井內(nèi) , 被救起后送往醫(yī)院 , 治療無(wú)效死亡。為此 , 菲菲父母向山莊物業(yè)管理公司索賠近37 萬(wàn)元。月 22 日 , 法院做出一審判決 , 認(rèn)為物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)窨井存在疏于安全管理的過(guò)錯(cuò) , 應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任 , 賠償遇難者家屬死亡賠償金、喪葬費(fèi)和精神損害賠償金等 318968 元。

分析：

法院認(rèn)為，被告物業(yè)公司有向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi) , 是某山莊的實(shí)際物業(yè)管理人 , 對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施負(fù)有管理義務(wù)。小區(qū)健身休閑區(qū)內(nèi)窨井蓋松動(dòng)后 , 被告物業(yè)公司未采取有效防護(hù)措施 , 存在疏于安全管理的過(guò)錯(cuò) , 該過(guò)錯(cuò)造成二原告的女兒林紫菲死亡的后果 , 被告物業(yè)公司的行為構(gòu)成侵權(quán) , 應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。被告物業(yè)公司雖在健身休閑區(qū)內(nèi)設(shè)有警示牌 , 但均不是對(duì)窨井蓋松動(dòng)問(wèn)題做出的警示 , 故被告物業(yè)公司提出其已盡管理義務(wù)的主張不予采納。原告董小敏作為林紫菲的法定監(jiān)護(hù)人 , 陪同女兒一起在健身休閑區(qū)玩耍 , 寄井蓋松動(dòng)導(dǎo)致其女兒落井 , 原告董小敏難以防范 , 故認(rèn)定原告董小敏已盡其監(jiān)護(hù)職責(zé) , 被告物業(yè)公司提出的二原告未盡監(jiān)護(hù)義務(wù) , 應(yīng)負(fù)事故責(zé)任的主張 , 不予采納。原告董小敏及其女兒雖非某山莊業(yè)主或物業(yè)使用人 , 但被告物業(yè)公司沒(méi)有阻止其進(jìn)入 , 原告董小敏及其女兒進(jìn)入某山莊后 , 被告物業(yè)公司應(yīng)提供安全合格的公共設(shè)施 , 被告物業(yè)公司提出其不應(yīng)對(duì)非業(yè)主或非物業(yè)使用人承擔(dān)管理不善的民事責(zé)任的主張 , 不予采納。

案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責(zé)任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書(shū)將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請(qǐng)來(lái)律師與高女士對(duì)簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時(shí)左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來(lái)后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場(chǎng)被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過(guò)神來(lái)時(shí)，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時(shí)路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來(lái)的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)去查找原因(沒(méi)有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購(gòu)買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來(lái)的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對(duì)其這種情況無(wú)效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。

后來(lái)，高女士報(bào)警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過(guò)正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書(shū)拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書(shū)進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個(gè)人給予補(bǔ)償費(fèi)用200元，但高女士堅(jiān)持所有醫(yī)療費(fèi)用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無(wú)效，高女士選擇通過(guò)司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙?jiān)V狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請(qǐng)求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費(fèi)620元、誤工費(fèi)150元、交通費(fèi)17元、精神損失費(fèi)1500元、工商登記費(fèi)60元，并承擔(dān)該案受理費(fèi) 15

以及資料和證件復(fù)印費(fèi)。

分析：

一顆不知從何處飛來(lái)的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無(wú)權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來(lái)講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個(gè)案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說(shuō)被告的主體不適格。

最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書(shū)。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無(wú)法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無(wú)法對(duì)該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過(guò)程中，不存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例

九、車場(chǎng)大樹(shù)砸壞小轎車

某日 , 某市一小區(qū)內(nèi)一棵高達(dá) 10 余米的大樹(shù)被大風(fēng)連根拔起 , 砸壞了停在樹(shù)旁的一有現(xiàn)代牌小轎車 ,平安保險(xiǎn)公司依據(jù)保險(xiǎn)合同為車主陳先生理賠了3.3 萬(wàn)元。五個(gè)月后 ,平安保險(xiǎn)公司訴至宣武區(qū)人民法院 , 認(rèn)為大樹(shù)被風(fēng)刮倒前已有歪斜 , 該小園物業(yè)公司應(yīng)預(yù)見(jiàn)到后果并事先采 取措施 , 要求物業(yè)公司承擔(dān)原告理賠給客戶的 3.3 萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。被告物業(yè)公司則認(rèn)為 , 大樹(shù)傾倒屬不可抗力 , 他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

但法院審理后，判決物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

分析：

1、依據(jù)我國(guó)《民法通則》第 153 條 , 不可抗力是指“不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況”, 包括臺(tái)風(fēng)，洪水，地震等自然原因和戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)原因。如屬正常的刮風(fēng)下雨 , 即使程度強(qiáng)烈也不能視作不可抗力；而對(duì)于臺(tái)風(fēng)、閃電 , 氣象臺(tái)未能預(yù)先預(yù)報(bào) , 或者雖已預(yù)報(bào)但當(dāng)事人已經(jīng)采取必要 措施卻仍不能避免損害后果發(fā)生的 , 則當(dāng)屬不可抗力。不可抗力獨(dú)立于人的行為之外 , 不受人的主觀意志所支配?！睹穹ㄍ▌t》第 107 條規(guī)定；因不可抗力不能履行合同或者他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。

2、在本案中 , 正常的刮風(fēng)現(xiàn)象并不是不可預(yù)見(jiàn)的 , 另外 , 如確證大樹(shù)被大風(fēng)刮倒之前已出現(xiàn)傾斜 , 物業(yè)公司則應(yīng)預(yù)見(jiàn)到損害后果的發(fā)生 , 旦采取相應(yīng)的防護(hù)措施。如果沒(méi)有作為 , 則不適用不可抗力免責(zé)條款?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第 36 條 規(guī)定 : 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3、物業(yè)管理公司在停車位的選址上應(yīng)當(dāng)盡量避開(kāi)廣告牌、危墻等容易傾倒的危險(xiǎn)物 , 以保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全。從大樹(shù)被連根拔起的事實(shí)可以看出 , 大樹(shù)在此以前的根基已經(jīng)動(dòng)搖 , 具有一定的不穩(wěn)定性。作為專業(yè)民物業(yè)管理公司 , 應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到這樣的隱患并采取防護(hù)措施 , 或不要在這樣的危險(xiǎn)物下設(shè)置停車位。物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)在日常的工作巡查中，本著對(duì)公司、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的心態(tài) , 及時(shí)發(fā)現(xiàn)類似問(wèn)題并采取解決手段 , 把危害降到最低。

案例

十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬(wàn)多

廣州市青年麥某從家里出門(mén)時(shí)，由于樓梯積水濕滑，摔成骨折，他認(rèn)為是負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生的小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任，于是一紙?jiān)V狀把物業(yè)管理公司告上法庭，天河區(qū)法院近日審結(jié)了此案，判決物管賠償麥某醫(yī)療費(fèi)等各費(fèi)用合計(jì)24130.2元。

據(jù)了解，25歲的麥某住在天河區(qū)新陶北街，他幼年得過(guò)腦膜炎，落下了高弓足、腦發(fā)育不全的后遺癥，因此平時(shí)都在家中，較少外出。去年2月11日上午10時(shí)許，麥某出門(mén)下樓時(shí)由于二樓到一樓的樓梯間積水濕滑，他一腳沒(méi)有踩穩(wěn)，摔倒在地。經(jīng)醫(yī)院檢查確診為閉合性左股骨頸骨折，他在住院進(jìn)行手術(shù)治療期間共花醫(yī)療費(fèi)19642.54元。由于行動(dòng)不便，麥某還雇請(qǐng)了一名護(hù)工。直到同年的3月10日，麥某才出院回家，但還要繼續(xù)進(jìn)行門(mén)診康復(fù)治療。

出院之后的麥某認(rèn)為廣州經(jīng)×物業(yè)管理有限公司新陶苑管理部作為新陶苑小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除小區(qū)內(nèi)設(shè)施隱藏的各種不安全因素。自己受傷與物管的失職有直接關(guān)系，遂將物管告上法庭，向其索賠人身?yè)p害賠償48358元，精神損失費(fèi)8000元。

分析：

1、在法庭上，被告物管公司認(rèn)為他們與廣州市興×清潔服務(wù)有限公司(即本案第三人)簽訂了《保潔合同》，因此第三人才是本案的直接責(zé)任人。而麥某是自身患有腦膜炎后遺癥等疾病的殘疾人，腿沒(méi)有恢復(fù)正常，故麥某自身存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)由麥某自行承擔(dān)責(zé)任。

天河區(qū)法院審理此案時(shí)委托了中山大學(xué)附屬第三醫(yī)院對(duì)麥某的行為能力作鑒定。經(jīng)鑒定，麥某是具有限制民事行為能力人。法院還 19

咨詢了有關(guān)醫(yī)生，醫(yī)生認(rèn)為麥某原患腦膜炎后遺癥不會(huì)影響其正常行走。因此，麥某摔倒，其自身沒(méi)有責(zé)任。

那樓梯的積水是物管的責(zé)任還是清潔公司的呢？法院認(rèn)為，事發(fā)當(dāng)天廣州市興×清潔服務(wù)有限公司員工只在三樓拖地未用水沖樓梯，而當(dāng)時(shí)樓梯間及地面已形成較大積水。在此前兩天該樓梯下水道堵塞維修過(guò)，且當(dāng)時(shí)也無(wú)其他住戶因其他原因造成漏水，故根據(jù)常識(shí)可認(rèn)定當(dāng)時(shí)的積水是由下水道堵塞形成的，而下水道堵塞的責(zé)任依合同約定為物業(yè)管理方，故造成麥某滑倒致傷的責(zé)任在被告。

故法院在近日判決被告物管賠償麥某醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、復(fù)查費(fèi)等各費(fèi)用合計(jì)24130.2元。

2、而湖北大廈也曾出現(xiàn)過(guò)因維修現(xiàn)場(chǎng)濕滑，導(dǎo)致人員跌倒受傷的案例。在進(jìn)行維修施工時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立明確的標(biāo)志線，劃定施工區(qū)域，提示業(yè)主或施工人員注意，不得無(wú)故接近，以避免出現(xiàn)類似情況的發(fā)生。

3、酒店里的洗浴區(qū)域也容易發(fā)生濕滑跌倒傷人事故。楚天大酒店相關(guān)人員，應(yīng)對(duì)互予重視。

可以從以下幾個(gè)方面消防隱患：

一、在相關(guān)區(qū)域設(shè)置明確的提示標(biāo)志“地面濕滑，敬請(qǐng)小心”；

二、應(yīng)當(dāng)從物品配置上予以防范，配置洗浴時(shí)使用的防滑拖鞋和地墊；

三是維保人員要有責(zé)任心，經(jīng)常檢查，避免設(shè)備損壞、地漏堵塞后導(dǎo)致地面濕滑。

第五篇：2011年中國(guó)物業(yè)管理十大熱點(diǎn)新聞

2011年中國(guó)物業(yè)管理十大熱點(diǎn)新聞

十大熱點(diǎn)：

No.1、史上最牛物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)到你想不到

No.2、420萬(wàn)保安員換裝統(tǒng)一標(biāo)志

No.3、物業(yè)公司交接糾紛 兩百保安對(duì)峙

No.4、2011中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力50強(qiáng)排名發(fā)布

No.5、上海知名物業(yè)公司紛紛棄盤(pán)

No.6、物業(yè)設(shè)“委屈獎(jiǎng)”獎(jiǎng)勵(lì)員工

No.7、業(yè)主不文明 物業(yè)公司發(fā)網(wǎng)帖曝光

No.8、[?？赸5月1日起不允許收取裝修押金

No.9、不交物業(yè)費(fèi)的25條理由 充分還是無(wú)厘頭

No.10、物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會(huì)在深圳勝利召開(kāi)

新聞簡(jiǎn)介：

1、史上最牛物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)到你想不到

2011年5月，華樂(lè)小區(qū)采訪業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司發(fā)生正面沖突的事件。采訪中，記者發(fā)現(xiàn)一份由業(yè)委會(huì)做出的《華樂(lè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《管理標(biāo)準(zhǔn)》）。這份近萬(wàn)字的《管理標(biāo)準(zhǔn)》是業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人薛寧歷時(shí)4年做出來(lái)的，《管理標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)物業(yè)監(jiān)督詳盡到了讓人瞠目結(jié)舌的地步，比如，物業(yè)工作人員平時(shí)該如何跟業(yè)主說(shuō)話就有61條規(guī)定?！斑@個(gè)‘標(biāo)準(zhǔn)’的出臺(tái)，耗時(shí)4年，其實(shí)我總結(jié)，之所以做到如此細(xì)膩，都是被逼出來(lái)的。”

2、420萬(wàn)保安員換裝統(tǒng)一標(biāo)志

2011年北京時(shí)間7月5日，公安部公布了中國(guó)保安協(xié)會(huì)研發(fā)推薦的新式保安員服裝和全國(guó)統(tǒng)一的保安服務(wù)標(biāo)志，新服裝的肩章圖案直接顯示保安員的職業(yè)等級(jí)：初級(jí)保安員、中級(jí)保安員、高級(jí)保安員、保安師、高級(jí)保安師。

這是我國(guó)第二次統(tǒng)一保安員服裝樣式。公安部治安管理局副局長(zhǎng)、中國(guó)保安協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊奇介紹說(shuō)，此次換裝自2011年7月底開(kāi)始，預(yù)計(jì)2012年底各地保安員將全部換著新式保安員服裝，包括全國(guó)各地依法設(shè)立的各類保安服務(wù)公司和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）自行招用的所有保安員，估計(jì)

人數(shù)將超過(guò)420萬(wàn)。

3、物業(yè)公司交接糾紛 兩百保安對(duì)峙

2011年10月5日凌晨5時(shí)30分許，深圳羅湖區(qū)湖貝路東門(mén)廣場(chǎng)大廈兩物業(yè)公司因交接問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不下，其中一方出動(dòng)大隊(duì)保安意圖強(qiáng)行接管大廈物業(yè)，近兩百名保安身穿防暴服，攜帶警棍夾道立于路兩側(cè)，場(chǎng)面一時(shí)頗為緊張。

事件起因?yàn)闁|門(mén)廣場(chǎng)大廈為一商住兩用樓棟，其物管事物先前一直由一家物業(yè)公司及其聘用的保安隊(duì)負(fù)責(zé)，大廈管理處就是這家物業(yè)公司所設(shè)。然而近期大廈卻突然成立了第一屆業(yè)委會(huì)，該業(yè)委會(huì)成立后于9月29日與另一家物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并隨即將蓋過(guò)章的合同文件及要求現(xiàn)物業(yè)公司退出的通知張貼于大廈門(mén)前，要求在10月1日10時(shí)正式移交物業(yè)事物。

4、2011中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力50強(qiáng)排名發(fā)布

2011年5月經(jīng)企業(yè)申報(bào)，結(jié)合第三方公開(kāi)數(shù)據(jù)，按照指標(biāo)體系和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)資質(zhì)、人員結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理項(xiàng)目、企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審核、統(tǒng)計(jì)、排序，并經(jīng)綜合實(shí)力排名評(píng)審委員會(huì)確認(rèn)，對(duì)各項(xiàng)分相加總得分前50的企業(yè)，評(píng)為“2011中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力50強(qiáng)”。

北京順天通、深圳萬(wàn)科、深圳華僑城名列前三甲。

5、上海知名物業(yè)公司紛紛棄盤(pán)

物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年未調(diào) 而且大面積虧欠，上海知名物業(yè)公司紛紛棄盤(pán)

位于上海浦東金橋的云山星座苑小區(qū)總建筑面積6.2萬(wàn)平方米，是一個(gè)品質(zhì)相當(dāng)不錯(cuò)的小區(qū)，住戶有450家，從2005年開(kāi)盤(pán)入住就在這里負(fù)責(zé)物業(yè)管理的陸家嘴物業(yè)管理公司前不久離開(kāi)了。這家在上海享有一定知名度的物業(yè)公司，近兩年來(lái)先后從40多個(gè)居住小區(qū)撤出，放棄的物業(yè)管理面積達(dá)600多萬(wàn)平方米。....6、物業(yè)設(shè)“委屈獎(jiǎng)”獎(jiǎng)勵(lì)員工

山水泉城信潔物業(yè)公司隸屬于山東道通置業(yè)投資有限公司。公司針對(duì)在與業(yè)主糾紛中依然笑臉相迎的工作人員設(shè)立了“委屈獎(jiǎng)”。山東道通置業(yè)投資有限公司書(shū)記胡元勇說(shuō)：“對(duì)這些表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，除了日常表彰外，年終我們會(huì)有統(tǒng)一的獎(jiǎng)金發(fā)放。希望通過(guò)‘委屈獎(jiǎng)’，進(jìn)一步提升服務(wù)水平，拉近業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系，共建和諧社區(qū)。”

7、業(yè)主不文明 物業(yè)公司發(fā)網(wǎng)帖曝光

他不坐電梯，卻將各樓層按鈕亂摁一通；她東張西望，掏出小廣告貼上園區(qū)電線桿；他們?cè)趫@內(nèi)兒童樂(lè)園搞起露天燒烤DIY??

通過(guò)監(jiān)控?cái)z像截屏，沈陽(yáng)市釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)小區(qū)的物業(yè)公司將一些業(yè)主的行為發(fā)到網(wǎng)上，予以曝光。

8、[?？赸5月1日起不允許收取裝修押金

?？谖飪r(jià)部門(mén)：《海南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式實(shí)施前，裝修押金由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商收取，5月1日起不允許收取裝修押金。

9、不交物業(yè)費(fèi)的25條理由 充分還是無(wú)厘頭

物業(yè)費(fèi)問(wèn)題一直是廣大業(yè)主的很關(guān)心的問(wèn)題，當(dāng)問(wèn)及很多業(yè)主為何拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)，得到的卻是各種各樣的答案——有的業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)，有的業(yè)主因鄰居將房屋出租而不交物業(yè)費(fèi)，還有的業(yè)主會(huì)因物業(yè)叫出租車不及時(shí)而拒交物業(yè)費(fèi)??

業(yè)主可用種種理由拒交物業(yè)費(fèi)，可一些物業(yè)公司也有“整治”不交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的“高招”——泡泡糖、牙簽堵鎖眼，劃傷車身和給車胎放氣，斷水、斷電、斷氣和停暖氣，還有的業(yè)主遭遇過(guò)大堆垃圾堆門(mén)??

以下共總結(jié)出25條拒交物業(yè)費(fèi)的理由。如果您看了一些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由，可能會(huì)發(fā)笑，甚至?xí)J(rèn)為有些理由是無(wú)稽之談。很多“理由”都與物業(yè)無(wú)關(guān)，這樣的“理由”能占到70%-80%。

10、物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會(huì)在深圳勝利召開(kāi)

10月22日，物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會(huì)在改革開(kāi)放的前沿城市——深圳市隆重召開(kāi)，來(lái)自全國(guó)各地的1200余名物業(yè)管理人回顧和歡慶行業(yè)走過(guò)的30年風(fēng)雨歷程。