第一篇：三舊改造中集體建設用地權屬的思考

三舊改造中集體建設用地權屬的思考

2009年廣東省頒布《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》，開始實施三舊改造試點工程，并在集體建設用地產權管理方面進行了有益的探索。然而在實際改造過程中，某些地方對于集建地不論其具體用途一律征為國有，并納入土地儲備系統(tǒng)，集中管理，統(tǒng)一供地。這不僅使集體土地自由流轉受到阻礙，也使農戶的利益受到侵害。文章主要針對這一問題提出集建地應保留集體性質，實行土地流轉和自行改造相結合的政策。

2009年廣東省開始實施三舊改造試點工程，同年廣東省人民政府頒布《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（簡稱《意見》），作為“三舊”改造工作的指導性文件，《意見》不僅是“三舊”改造工作的法律依據(jù)，也是推進改造工作的精神綱領，一切改造工作都應該圍繞《意見》展開?！兑庖姟返谑臈l規(guī)定：“土地利用總體規(guī)定確定的城市建設用地規(guī)模范圍內的舊村莊改造，原農村集體經濟組織申請將農村集體所有的村莊建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地的，可依照申請報省人民政府批準征為國有。其中，確定為農村集體經濟組織使用的，交由農村集體經濟組織自行改造或與有關單位合作開發(fā)建設?！笨梢钥闯?，對于納入“三舊”改造范圍的集體建設用地，《意見》沒有規(guī)定必須征為國有后才能進行改造，而是“除屬于市、縣人民政府應當依法征收的外”，可由農村個體經濟組織或者用地單位自行組織實施。然而，在實際改造過程中，有些地區(qū)對于集體建設用地不論改造后具體用途一律征為國有，并納入土地儲備系統(tǒng)，集中管理，統(tǒng)一供地，這有違“鼓勵土地原使用權人自行改造的原則”，也不利農村集體經濟的健康發(fā)展。由于集建地產權屬性的特殊性，因此筆者不贊同某些地區(qū)不加限制地把“集建地征為國有”的做法，如不對這種做法加以限制和約束，土地征收制度的詬病將在“三舊”改造這塊實驗田中蔓延。

1對“集體建設用地征為國有”的質疑

集體建設用地流轉是農村土地流轉的重要組成部分，非農建設用地流轉雖然沒有正式得到法律的認可，但在廣大農村實際已出現(xiàn)了形式多樣的流轉方式。據(jù)國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，農民集體建設用地的數(shù)量大約相當于國有建設用地的2.5倍，數(shù)目如此巨大的集體建設用地為非農建設用地流轉提供了潛在的可能。從現(xiàn)實來看，目前集體建設用地大多是以超出國家規(guī)定的方式（如出讓、轉讓、租賃、作價入股、使用權置換等）流轉使用權的，而且在數(shù)量和規(guī)模上都有愈演愈烈之勢，形成了可觀的集體建設用地隱形市場。目前尚未出臺規(guī)范農地流轉的全國性法律規(guī)章，各地實際不同，對集建地產權歸屬、流轉方式、收益分配等問題的處理方式也多種多樣。以集建地產權歸屬為例，有的地區(qū)實行“轉權讓利”，即集體轉歸國有，土地收益大部分返還；有的地方集建地集體所有不變，土地收益大部分歸集體，即實行“保權讓利”；還有的地方則是以上兩種方式相結合，在規(guī)劃區(qū)內，實行轉權讓利，規(guī)劃區(qū)外，則實行保權讓利。

有些地方考慮到“三舊”改造中集建地產權歸屬混亂可能會造成很多管理上的麻煩，于是一律實行先征為國有，再統(tǒng)一供地，即“轉權讓利”模式。地方政府采取這種做法是出于以下考慮：集建地是集體經濟組織成員共同所有的土地，如果集建地自由流轉恐怕會損害集體和農戶的利益；再者，土地流轉不規(guī)范，市場秩序混亂，會對國有土地市場造成沖擊。

事實上，地方政府的考慮不無道理，但是我們只要仔細分析土地流轉狀況，就可以找出這種做法的問題所在。首先，問題的根源不在于集建用地應不應該流轉，而在于土地流轉是否遵循法律規(guī)定的程序進行。廣東省人民政府2005年在全國率先以政府令形式頒發(fā)了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（以下簡稱《辦法》），根據(jù)《辦法》第十二條規(guī)定，土地使用者必須支付出讓價款才能從集體土地所有者取得集體建設用地使用權，同時以建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同使用權出讓。第十三條規(guī)定，集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面合同。可見，《辦法》確立了集體建設用地有償使用的原則，保證了集體土地的有效利用和建設用地使用權的有效流轉，從法律上保障了集體和農戶的利益。其次，只要通過科學制定和嚴格實施規(guī)劃，依照法定的權限和程序嚴格控制農地轉為非農建設用地的數(shù)量，規(guī)范集建地流轉市場主體行為，土地流轉市場不僅不會對國有土地市場造成沖擊，反而是國有土地市場的有力補充。國有土地使用權與集體建設用地使用權同屬用益物權，它是所有權人以外的權利主體對土地占有、使用、收益，從而由土地的利用實現(xiàn)其經濟目的的權利，而且隨著城市資金下鄉(xiāng)、外資引入和城鄉(xiāng)間的合作，二者之間的主客體分界已被打破。如果能實現(xiàn)集體建設用地使用權與國有土地使用權的統(tǒng)一，將增加土地供給量，緩解目前各地建設用地緊張的局面。這里所說的供給量可以從增量供給和存量供給兩方面去理解。集體土地使用權流轉包括首次流轉和再次流轉，它可以增加土地供給“首次流轉”的結果通常是增加建設用地的供給總量,而不是提高現(xiàn)有存量建設用地的利用率；而“再次流轉”是對存量建設用地使用權的重新分配，其結果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，并不會增加新的建設用地。

集建地國有的弊端

集建地是“三舊”改造中比較特殊的地類，它包含在舊村莊和舊廠房改造中，由于其產權屬性具有特殊性，且與農戶利益密切相關，將其征為國有將會產生以下三方面嚴重的問題：

問題一：不利于土地的節(jié)約集約利用。

珠三角很多地區(qū)如東莞，在其發(fā)展早期，經濟高速增長，為了促進招商，村鎮(zhèn)一級擁有較高的土地權力，各類投資項目建設對土地的需求急劇膨脹，為降低前期投資成本，大量建設項目利用當時寬松的政策條件，通過掛靠、“租賃”等不規(guī)范形式使用集體用地。這種操作模式有效地解決了當時的土地供給問題，用地企業(yè)為珠三角經濟的迅速起飛作出了巨大貢獻。政府征收集建地，使土地使用權處于不穩(wěn)定狀態(tài)，土地所有權被國家統(tǒng)一收回，使用權也會隨之滅失，企業(yè)要繼續(xù)使用土地必須通過合法途徑重新取得國有建設用地使用權，如此一來，企業(yè)的經營成本增加，土地使用權歸屬的不確定性增加企業(yè)長期穩(wěn)定經營的風險，必然對企業(yè)長遠、合理、高效地使用土地產生負面作用，不利于土地的節(jié)約集約利用，也有違“三舊”改造促進節(jié)約集約用地試點建設，確保經濟社會又好又快發(fā)展的初衷。

問題二：提供權力“尋租”的空間。

不少企業(yè)之前購買了村集體土地，而又沒辦產權證，一是由于這類土地在法律上仍屬于村集體自用的集體建設用地，不得轉讓；二是難以融資，《擔保法》對集體建設用地使用權抵押進行了限制，制約了企業(yè)通過融資擴大再生產；三是存在嚴重的法律風險，企業(yè)和集體經濟組織雙方均缺乏法律保障。比如東莞因為這一歷史遺留問題，全市估計有數(shù)千億元的資金被“套”在里面。此次《意見》明確了有關土地管理政策的適用界限，重點對轉型企業(yè)（如“三來一補”企業(yè)轉為外商投資企業(yè)、民營企業(yè)解除集體“掛靠”等），明晰土地權屬；項目擴建超占少量土地，補辦用地手續(xù)?？梢钥闯鏊鼘Α叭f”改造中的歷史遺留問題用地實行優(yōu)惠政策，只要企業(yè)符合規(guī)定條件，就可以取得用地手續(xù)，盤活大量的土地和資金。而集建地一旦征為國有，就意味著原土地使用權人使用的土地獲確權的機會喪失，土地使用者不得不花費巨大成本在國有土地出讓市場或轉讓市場通過招拍掛等途徑，再次獲得土地使用權。在巨大的成本差異面前，土地使用者作為理性經濟人，會通過非正當途徑如賄賂地方政府官員，使得土地不被征收。可見，集建地國有容易滋生腐敗，扭曲市場主體行為。

問題三：農民集體產權權益受損。

土地資產最基本的特征就是能夠為土地所有者和土地使用者帶來長期的經濟收益。美國著名經濟學R.T.伊利指出：“財產就意味著一種控制經濟財貨的專有權利”。從這個意義上可以說，地產是產權主體對土地的獨占權或是產權主體對土地資源作為其財產的占有和排他性權利。集建地國有后，政府可以采取出讓、出租等多種方式在土地市場上獲得巨大的收益，農民集體能夠得到的只有安置補償費等少量的補償。土地征收“與民爭利”的特點使作為集建地的所有權人的農民集體，無法享有完整產權權能（以所有權為核心）帶來的各項收益。

3集建地應保留集體所有

集建地保留集體所有，不僅可以避免因其國有帶來的弊端，而且可以激勵集體做出更合理的產權安排和產權收益分配，推動“三舊”改造多方參與局面的形成。因此筆者建議集建地產權保留集體所有。理由有四--

理由一：集建地集體所有，集體的產權主體地位得到認可，集建地產權具有排他性的特點，這“不僅意味著不讓他人從一項資產受益，而且意味著資產所有者要排他性地對該資產使用中的各項成本負責，包括承擔確保排他性的成本”。亦即賦予集體設定集建地產權安排的自主權，“使得所有者能通過收購、使用、抵押和轉讓資產的方式持有或處置某些資產，并占有在這些資產的運用中所產生的效益”。

理由二：集體擁有土地所有權，只要合理確定產權邊界，就可以從土地產權中獲取收益。從現(xiàn)實情況來看，“三舊”改造中的集建地，尤其在城鄉(xiāng)結合部的集建地被企業(yè)使用后，產生了很多失地農民，這不僅是經濟問題，也是嚴重的社會問題。怎樣合理安置失地農民，保障其長遠生計尤為重要。學界對失地農民的安置辦法由早期簡單的貨幣安置越來越傾向于留地安置，留地安置的核心思想是使農民具有收益能力，而非簡單獲得一次性的貨幣補償，即使農村集體建設用地可以流轉，若干年后，其使用權又回歸農民集體。農民集體通過留地開發(fā)、出租物業(yè)，使被征地集體經濟組織逐漸由地主變?yōu)闃I(yè)主，農民逐漸轉變?yōu)楣と嘶蛭飿I(yè)管理人員，實現(xiàn)再就業(yè)，給農民集體和個人提供永續(xù)的收益流，使失地農民長遠生活有保障。

理由三：盤活存量土地?！叭f”改造的對象舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊，是對存量用地潛力的挖掘。早期，農村集建地由企業(yè)大量開發(fā)利用，如果由政府將集建地所有權收回，對企業(yè)發(fā)展和土地的永續(xù)利用都會造成極大的不利。然而，集建地歸集體所有，企業(yè)可以與集體通過契約的方式，界定集體與企業(yè)的產權關系，有償取得土地使用權、租賃權、抵押權等權利?！兑庖姟返谑邨l規(guī)定，納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，將獲確權，辦理國有建設用地確權登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協(xié)議并進行補償，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，可按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。這樣不僅企業(yè)正常經營不會受到影響，集體也通過土地流轉獲得了收益，更重要的是存量土地得到合理開發(fā)和集約利用，形成了三方共贏的局面。

理由四：“三舊”改造資金來源渠道多元化?！叭f”改造是一項浩大的歷史工程，不是一朝一夕能夠完成的，需要投入大量的人力、物力、財力，單靠政府財政投入很難完成，必須拓寬資金來源渠道。集建地集體所有，企業(yè)歷史用地獲確權，這樣企業(yè)便順理成章地成為“三舊”改造的主體之一，從資金來源上為“三舊”改造提供了有力保障。

4集建地的產權安排應注意幾個問題

制度經濟學認為，制度提供的一系列規(guī)則，由社會認可的非正式約束、國家規(guī)定的正式約束和實施機制所構成。產權制度是制度集合中最基本、最重要的制度。產權經濟學強調了所有權、激勵與經濟行為的內在聯(lián)系，產權會影響激勵和行為，產權的發(fā)展是為了使外部性內在化。要保證“三舊”改造中集建地改造工作的順利推進，必須賦予集體完整的土地產權，細化土地使用權權能，以達到界定土地產權收益的目的。集建地產權安排應注意以下問題--

問題一：集體享有的土地產權。所有權是產權的核心，擁有土地所有權就掌握了對土地的控制權。盧現(xiàn)祥等認為所有權包含以下幾層含義：第一，它表明產權主體對客體的歸屬、領有關系，排斥他人違背其意志和利益侵犯的所有物；第二，所有者對其所有物可以設置法律許可的其他權利，即對其所有權進行分解的權利；第三，利用所有權能收到一定的經濟利益?？梢姡x予集體集建地所有權，才能體現(xiàn)其對土地的支配地位，是界定產權邊界和產權收益的前提。

問題二：所有權主體確定后，使用權的分解就成為關鍵。我國國有土地使用權權能結構單一，反映在權利過渡上就是土地二級市場交易方式單一，僅有轉讓、出租、抵押幾種方式，比起國外市場經濟發(fā)達國家的土地交易市場，少了很多可供選擇的土地產權交易形式，并且各種交易方式之間交易數(shù)量和成交額的差別也相當大。筆者對2006-2008年廣東省國有土地使用權交易情況作了初步分析，2006年廣東省土地二級交易市場上，國有土地使用權交易方式只有三類，從交易數(shù)量來看，土地使用權轉讓宗數(shù)占土地使用權總交易宗數(shù)的62.72%，土地使用權抵押宗數(shù)占總交易宗數(shù)的37.27%，土地使用權出租宗數(shù)僅占總交易宗數(shù)的0.01%。從交易面積來看，土地使用權轉讓面積占土地使用權總交易面積的32.4%，土地使用權抵押面積占總交易面積的67.58%，土地使用權出租面積僅占總交易面積的0.02%。從交易金額來看，土地使用權轉讓金額占土地使用權總交易金額的19.71%，土地使用權抵押價款占總交易金額的80.27%，土地使用權出租金額僅占總交易金額的0.02%。而這一數(shù)據(jù)在2007年和2008年分別變?yōu)椋?5.18%、34.8%、0.02%；22.79%、77.15%、0.06%；8.78%、91.21%、0.01%和60.88%、39.11%、0.01%；17.8%、82.18%、0.02%；11.09%、88.9%、0.01%。在全面實行社會主義市場經濟的階段，用地單位和個人所面臨的情況是：無地則無權、無權則無市、無多元交換則無經濟效益。因為產權只有在多個權利主體之間進行權利界定時，才有存在意義。權利界定給哪一方，則其相對于其他方來說就擁有產權；反之，其他方就不擁有產權。土地產權權能結構是否完整，權利細化是否充分，集建地用地單位和個人能享有哪些土地權利，這都與土地各權利主體切身利益息息相關。

問題三：集體、農戶和用地單位和個人之間的利益分配?，F(xiàn)代產權經濟學認為，產權是由兩部分基本內容即權能和利益構成的，利益是權能的目的，權能是獲取利益的手段，只有在土地產權權能充分分解的基礎上，利益分配才能被合理地界定。土地收益是土地利用的本質問題，是激勵土地產權主體開發(fā)利用土地的動力因素，因此對參與“三舊”改造主體而言，合理界定的產權收益將對其自主改造產生巨大的激勵作用。王璐等在分析了珠三角地區(qū)的中山市農村集體建設用地流轉中收益分配的現(xiàn)狀與問題的基礎之上，提出土地流轉收益應依照產權關系進行分配，其結論可供有關方面參考：國家作為管理者以稅收方式對流轉收益進行調整；作為管理者為流轉提供的各種服務，可依服務成本收取費用；作為基礎設施投資及相關環(huán)境建設的投資者，可以稅的方式取得建設用地的增值收益分割額。農民集體作為土地所有者，所得收益就是農用地地租加上建設用地發(fā)展權所引起的價值增值收益；農民個人，從集體收益中分配利益，集體收益的分配由村民大會決定。關于利益分配機制的思考

“三舊”改造需解決的關鍵問題之一是土地權屬，農村集體建用地產權問題又是權屬管理中最復雜的，集建地國有會產生很多弊端，而集建地集體所有則會對推動“三舊”改造的順利進行。土地產權問題的根本落腳點在土地權屬登記。我們一定要把握“三舊”改造這樣一個大好的歷史機遇，明晰集建地產權，做好集建地權屬登記工作。

另外，集建地產權收益在國家、“三舊”改造參與主體、農村集體之間是否合理分配，關系到社會民生和“三舊”改造的成效，尤其是做好農戶利益的保障工作，應該成為我們關注的焦點和將來研究的重點。但目前對于土地產權收益分配理論研究尚缺乏，本文對此也僅是窺見一斑，希望能拋磚引玉，引發(fā)更多的討論和思考。（作者系華南理工大學公共管理學院土地資源管理系副教授）

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第二篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產可供開發(fā)有效土地供不應求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經濟的進一步發(fā)展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉變，走內涵式發(fā)展道路，成為了目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。

關鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠的歷史意義和重要的現(xiàn)實意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經濟持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設用地的有償使用費。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡。現(xiàn)在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內部和公共設施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進入出讓。

5、實現(xiàn)多方共贏，調動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，屬于完全政府主導的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設基礎設施、公共服務設施，滿足地區(qū)設施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產生的失業(yè)工人提供免費培訓，為原改造范圍內的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農村用地，為失地農民提供全面的社會保障。

2．政府主導更新型：（1）政府統(tǒng)一對舊城區(qū)、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產性服務業(yè)進駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產性服務業(yè)。

3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償?shù)裙ぷ鳎y(tǒng)籌基礎設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓。

4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項部門，監(jiān)管保護范圍內的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結合，進行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進行拆遷、土地整理與重新建設；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進產業(yè)結構高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發(fā)經營與管理；（2）合理制定開發(fā)強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導模式

由村集體成立經濟發(fā)展公司進行改造，政府負責協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設公寓式住宅，用于安置舊村內其它村民；（3）政府予以相關配套設施和政策的支持。

2．集體主導改建型：（1）在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細規(guī)劃，指導建設；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發(fā)商墊資建設，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經營，將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經濟的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實現(xiàn)村級經濟良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產權置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對現(xiàn)有低效利用的建設用地進行“二次開發(fā)”，通過進行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導產業(yè)升級與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關政策約束下由原土地使用權人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關政策引導市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉讓，引導市場主體對其進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質更新。在其整理運作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質及其產業(yè)更新，實現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區(qū)，實現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現(xiàn)參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發(fā)商主導開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導改造，引入新產業(yè)，實現(xiàn)了產業(yè)置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉為國有，市場運作”

集體建設用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現(xiàn)物業(yè)經濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現(xiàn)了村集體經濟持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設計標準墊資建設，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經營權。而轉化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項目經營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創(chuàng)建者森大廈株式會社經過17年時間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區(qū)域里實現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創(chuàng)造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現(xiàn)了兩個目的,一個是老城區(qū)的二次城市化,另一個就是產業(yè)升級和轉型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產權所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發(fā)商直接買下土地所有權；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費了14年的時間,與原業(yè)主成立“懇談會”、“協(xié)議會”,經過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實現(xiàn),而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協(xié)調人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權的法律義務。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到?！斑@時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽?！痹诹灸卷椖块_發(fā)過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復調查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產權的復雜性，拆遷談判的復雜性與長期性，開發(fā)商作為獨立的經營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關鍵就是要促成經營效益

與社會效益雙贏局面，實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導致經營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財務風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉入其他投資領域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導致項目利潤率不能實現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經濟的較大變動或者沖擊以及相應的規(guī)模、政策等因素的變動，引起房地產需求和價格的跌落，當社會經濟發(fā)展處于高潮時期，房地產價格上漲，當各種政策調控和經濟衰退時，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產需求下降進而引起房地產價格急劇下降。

八、結論

由以兩種土地所有權屬性質的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質就是要實現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設土地整理中，通過“政府實現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經營收入”實現(xiàn)利益協(xié)調；在集體建設土地整理中，通過“政府實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實現(xiàn)利益協(xié)調，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃（2009-2020）

第三篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經十一屆7次市政府常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運行，根據(jù)省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃和實施計劃的“三舊”改造項目，改造方案經市、縣人民政府批準實施，由改造單位具體負責征收拆遷、安置補償?shù)仁乱?，且相關安置補償?shù)荣M用由其承擔支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標準

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

2．舊廠房改造范圍內，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產業(yè)項目的，土地用途和使用權人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經營性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業(yè)用地性質不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總容積率等規(guī)劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項目范圍內涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標準，計算應繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標準計算應繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項目范圍內，規(guī)劃確定的改造項目計算容積率指標用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎設施用地上的建構筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關規(guī)定給予合理補償。

3．對于改造單位在按本辦法規(guī)定的標準繳交了改造項目用地的土地出讓金后，經市、縣人民政府批準調整改造項目建設用地性質、容積率須補繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標準補繳土地出讓金，須嚴格按照國家和省、市有關建設用地改變性質、調整容積率補繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責

對于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權和按上述辦法計收土地出讓金的，必須經市、縣 “三舊”改造工作領導小組集體研究確定，并報市、縣人民政府批準，在監(jiān)察、審計部門的監(jiān)督下實施，嚴禁未經集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權和確定土地出讓金繳交標準，一經發(fā)現(xiàn)，將嚴肅處理，并按有關法律法規(guī)規(guī)定追究相關責任人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應自行廢止。

第四篇：廣東省三舊改造

三舊改造

目錄

概述

三舊改造介紹

廣東三舊改造是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造?！叭f”改造是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節(jié)約集約用地試點示范省工作的重要措施。開展“三舊”改造的項目，必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，納入“三舊”改造總體規(guī)劃、計劃，已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫，需制訂改造方案，并且通過市（縣）人民政府的批準。

三舊改造來源

三舊改造一詞來源于廣東，早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產業(yè)轉型、城市轉型和環(huán)境再造,爭當探索科學發(fā)展模式的排頭兵。領命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國矚目和贊譽的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城的驚艷亮相、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化廣場的出現(xiàn)、禪城石頭村的變遷……無一不是“三舊改造”的典范。而今,“三舊改造”已經上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會上,汪洋就發(fā)出動員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設用地。各地都要積極行動起來,不僅政府要投入,還要創(chuàng)新開發(fā)模式和運營方式,引導社會資金進入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國“三舊”改造提供新鮮經驗。

2009年，隨著迎亞運整飾工程在廣州火熱開展，廣州市的“三舊改造”也進入轟轟烈烈的開展熱潮。對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內部經營、文化內涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內容。在海珠區(qū)舊城改造中，廣州市環(huán)海集團就為洪德路舊街區(qū)引入廣府文化與動漫創(chuàng)意文化元素，打造中國第一條“騎樓下的動漫街區(qū)”，以歐洲“昂格雷姆國際漫畫節(jié)”舉辦地意大利城市的創(chuàng)意模式與美國“小鎮(zhèn)大街”的商業(yè)形態(tài)為模板，把廣府最具嶺南特色的街道——“騎樓街”打造成為匯集動漫原創(chuàng)、衍生品研發(fā)、游戲軟件開發(fā)制作等多家企業(yè)，同時集聚產品的研發(fā)、制作、推廣、銷售、娛樂等多功能于一體的街區(qū)式動漫產業(yè)園，為廣州舊城改造注入新的發(fā)展活力。

三舊改造特點

“三舊”改造是國土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號文中，“三舊”改造的實施意見對現(xiàn)行的國土資源政策有六大突破：一是簡化了補辦征收手續(xù)；二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)；三是允許采用協(xié)議出讓供地；四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造；五是農村集體建設用地改為國有建設用地，可簡化手續(xù)；六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于是試行的特殊政策，因此在完善歷史用地手續(xù)方面，也只給了3年的時間，到2012年為止。

廣州模式

在城中村改造方面，將確定符合廣州實際的城中村改造規(guī)劃指引，用于指導具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。

指引中確定了城中村改造的4種模式，這也將是未來廣州138條城中村改造可以套用的模式：

公開出讓融資模式

一是公開出讓融資實施全面改造，也被稱為獵德模式。

獵德村改造采取公開出讓融資實施全面改造的模式，于2007年拍賣融資46億元啟動改造。目前已經基本建成新獵德村(安置區(qū))，由37棟高層住宅、一所九年制義務教育學校和一所幼兒園組成，總建設用地13.1萬平方米，總建筑面積約68.7萬平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續(xù)歷史文脈。

自行改造、協(xié)議出讓融資模式

二是自行改造、協(xié)議出讓融資實施全面改造，例如林和村。

位于天河區(qū)廣東火車東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類房屋共計583棟。林和村采取自行改造，協(xié)議出讓融資的方式實施全面改造。目前房屋已全部拆平，計劃3年內可建成回遷。

滾動開發(fā)模式

三是滾動開發(fā)實施全面改造，例如花地村。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村，位于白鵝潭經濟圈核心區(qū)域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建筑面積46.13萬平方米?；ǖ卮宀扇　鞍岱e木”滾動式的方式進行全面改造，總投資約20億元。花地村第一期改造項目于2008年7月動工，目前已經基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。

環(huán)境建設帶動綜合整治

四是人居環(huán)境建設帶動綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍，是西塱村8個自然村之一，也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃，現(xiàn)狀建筑面積11.84萬平方米，公共服務設施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進行改造，改造保留6.34萬平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地塊建設舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬平方米，改造總投入約2.5億元。

佛山模式

佛山舊城改造（指國有土地上房屋的改造）的改造模式主要分政府主導和土地權屬人自行改造兩種模式。其中，政府主導模式主要是指政府根據(jù)規(guī)劃的需要，對片區(qū)進行連片改造整體開發(fā)。自行改造就是土地權屬人有拆遷意愿，愿意自行改造，通過項目單位或者成立業(yè)主利益主體發(fā)起拆遷項目以完成開發(fā)的。

政府主導項目模式

政府主導的拆遷項目指的是在省市規(guī)劃計劃內，根據(jù)城市建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法對計劃用地范圍進行改造開發(fā)的模式。除開對拆遷范圍限定在“三舊”范圍內，其他的手續(xù)和流程都是和傳統(tǒng)拆遷相仿。

自行改造項目模式

土地權屬人自行改造的模式指的是由土地權屬人主動采取土地權屬人自行改造的模式。在流程上需要有項目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請，再通過各級審批，最后按照文件及文件批復執(zhí)行操作。而項目申請主體（如業(yè)主委員會或居委會）需要在項目啟動前，充分征詢全體業(yè)主意見，再按照有關法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項按有關規(guī)定進行表決，表決同意通過由申請主體向項目所屬街道辦提出改造申請。街道辦事處再會同社區(qū)居委會及相關部門，確定改造用地范圍，編制改造規(guī)劃、拆遷補償安置方案和實施計劃，報區(qū)“三舊”改造協(xié)調領導小組聯(lián)合審核，再上報區(qū)政府批準。

基本知識

“三舊”指什么？

“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產業(yè)調整而搬遷或者停產的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑結構簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項目應確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應由每個地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。

舊廠房 主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀90年代及以前建設的臨時建筑、單層簡易結構舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質不符，占用灘涂、農田等生態(tài)用地的違章建設廠房；地均產出低于100萬元/畝的低效工業(yè)工地；國家禁止類和淘汰類產業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達標的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。

舊村居

主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結構建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術標準的各項指標的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎設施，體育、衛(wèi)生等公共服務設施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

三舊改造相關指示文件

關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號 各區(qū)人民政府，市政府有關部門、直屬有關機構: 為深入貫徹落實省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，以下簡稱《若干意見》），確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進，實現(xiàn)嚴格保護耕地和節(jié)約集約用地的目標，經市政府同意，并結合我市實際，提出如下實施意見：

一、進一步提高對“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認識

推進“三舊”改造工作，是我市經濟社會實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開放以來我市用3倍的建設用地增加率換取30倍的經濟增長，土地資源對經濟社會的快速發(fā)展起著關鍵的支撐作用。但是，目前我市國土資源開發(fā)強度已達到33%，不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴張換取經濟發(fā)展的老路子。與此同時，我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象，通過“三舊”改造，激活土地的再次利用，進一步提升土地集約化利用水平，這必將成為我市經濟發(fā)展的二次動力，對加快實現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產業(yè)服務中心、嶺南文化名城，美麗富裕家園”的發(fā)展目標，實現(xiàn)經濟社會的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實意義。省委、省政府高度重視大力推進“三舊”改造工作，出臺了《若干意見》，為我市推進“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點市，國土資源部主要領導也要求我市堅定不移地走下去和先行先試。因此，我市各級黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動，層層召開動員大會和經驗交流會，學習貫徹《若干意見》精神，在原有工作的基礎上，進一步加強領導，強化責任，落實目標任務，全力以赴推進“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。

二、總體要求和基本原則

（一）總體要求

以科學發(fā)展觀為指導，按照經濟社會發(fā)展總體規(guī)劃的要求，圍繞提升經濟社會發(fā)展承載能力和綜合競爭力的需要，切實轉變發(fā)展觀和用地觀。著力盤活存量建設用地，進一步挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運作、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農村土地整治有機結合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，實現(xiàn)建設用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建設生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。

（二）基本原則

1、政府引導，市場運作。政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現(xiàn)多方共贏，確保國有、集體資產的保值、增值。政府要正確引導，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。

2、明晰產權，保障權益。調查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩(wěn)定。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進。統(tǒng)籌經濟社會發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據(jù)國土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學制定“三舊”改造規(guī)劃，并強化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規(guī)劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。

4、節(jié)約集約，提高效率。通過市場運作和公開規(guī)范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執(zhí)行土地使用標準，提高土地使用強度。創(chuàng)新機制方法，強化土地資源、資產、資本“三位一體”管理，實現(xiàn)土地利用效益的最大化。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。

三、合理確定“三舊”改造范圍

（一）合理確定“三舊”改造范圍

圍繞產業(yè)結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設社會主義新農村等戰(zhàn)略目標，在有利于耕地保護、土地進一步節(jié)約集約利用、產出和效益進一步提高的前提下，我市下列土地列入“三舊”改造范圍：

1、根據(jù)城市規(guī)劃建設需要，進行城中村改造的用地；

2、因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城市規(guī)劃要求，進行舊城鎮(zhèn)改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產和環(huán)保要求的工業(yè)用地；

4、產業(yè)“退二進三”企業(yè)的工業(yè)用地；

5、須按產業(yè)調整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進行改造的集體舊物業(yè)用地；

6、國家產業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)轉為鼓勵類產業(yè)或以現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產業(yè)的原廠房用地；

7、布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善的村莊；

8、因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；

9、國土資源部“萬村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點中農村建設用地復墾區(qū)域；

11、其它經區(qū)級或以上人民政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。

（二）“三舊”改造項目的認定應同時符合以下條件

1、擬改造項目用地符合土地利用總體規(guī)劃和實施計劃、“三舊”改造專項規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護要求；

2、擬改造項目屬于“三舊”改造或屬于市或區(qū)人民政府認定的“節(jié)能減排”范圍；

3、擬改造項目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設用地。

四、科學編制“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃

（一）開展全市“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標注，并列表造冊，建立數(shù)據(jù)庫。

（二）根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則，市人民政府負責組織編制《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃》認真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細規(guī)劃和改造方案，以指導“三舊”工作的開展。今后，根據(jù)實際情況確需對“三舊”改造專項規(guī)劃作局部調整或修改的，由區(qū)人民政府報市人民政府批準后實施。

（三）各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃編制“三舊”改造實施計劃。各區(qū)“三舊”改造計劃報市“三舊”辦備案。

（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設用地轉為國有土地的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設用地轉為國有土地以及城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制，逐級上報審批。程序如下：

1、各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃按項目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實施方案報市人民政府審核；

2、市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨或匯總報省人民政府審批；

3、改造方案批準后，各區(qū)根據(jù)批準的方案分類辦理供地手續(xù)，有關供地方案報市國土資源局備案。

五、因地制宜，采用多種運作方式進行“三舊”改造

（一）政府為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改造需要調整使用土地的，由政府依法收回、收購土地使用權，納入政府土地儲備。納入土地儲備的具體程序、價格確定，按市及各區(qū)有關文件規(guī)定執(zhí)行。

（二）舊城鎮(zhèn)改造范圍內，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。但原土地使用權人須擁有改造范圍內全部土地權屬才能申請。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報區(qū)人民政府批準。涉及的劃撥土地使用權和改變土地用途（包括經營性用途）以及延長土地使用年限可免土地收購儲備和公開交易，采取協(xié)議出讓方式出讓，并按現(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國土、建設等部門根據(jù)區(qū)政府的批復意見分別辦理相關手續(xù)。

（三）舊城鎮(zhèn)改造范圍內，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，各地塊的使用權人可共同成立項目公司聯(lián)合自行改造；或市場主體與其他土地權利人協(xié)商簽訂土地轉讓合同，在落實相關補償安置措施的前提下，自行收購改造范圍內的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請對收購的地塊取得拆遷許可后進行集中改造，改造的相關規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權人自行改造一致。區(qū)以上國土資源部門根據(jù)收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續(xù)。收購改造范圍內的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，應統(tǒng)一出讓年限，涉及補交地價款的按規(guī)定辦理。

（四）屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經營性用途的，原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請，改造的相關規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權人自行改造規(guī)定辦理。

（五）“三舊”改造涉及收回或者收購土地的，原則上以貨幣方式補償，確實需要以置換方式置換土地使用權的，由區(qū)國土資源部門審核同意并報區(qū)人民政府批準后實施。

（六）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內的舊村莊改造，農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉國有的，經村民（代表）大會表決同意后向區(qū)國土資源部門申請，按程序逐級上報省人民政府批準。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實施。其中，確定為農村集體經濟組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農村集體經濟組織依照規(guī)劃自行改造或與有關單位合作開發(fā)建設。

（七）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、區(qū)人民政府應當依法征收的外，可由農村集體經濟組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關政策辦理。

（八）舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地，確能實現(xiàn)拆舊復耕的，可根據(jù)國土資源部的相關規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，涉及新增建設用地和占用農用地（耕地）的，由市國土管理部門安排專用周轉指標。周轉指標的具體使用和管理按照國家和省的規(guī)定辦理。

（九）“三舊”改造涉及的農村集體建設用地用于房地產開發(fā)的，必須轉為國有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金；該房地產用地轉讓時（包括聯(lián)建合建），按規(guī)定須在土地交易中心公開交易。

（十）農村集體自行出資開發(fā)其名下的集體建設用地和國有建設用地，或其名下的集體建設用地和國有建設用地過戶到該農村集體全資擁有的項目公司名下時，在村民（代表）大會表決同意的前提下，經區(qū)“三舊”辦牽頭有關成員單位討論同意并報區(qū)人民政府批準后，可免公開交易。

（十一）經批準自行改造的“三舊”改造項目，工程未竣工驗收前不得轉讓（包括股東變更）。確實無法完成的，由政府按改造前土地用途的基準地價收回建設用地使用權。

六、關于分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)問題

（一）沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設用地

1、用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權，經公告無異議后直接辦理建設用地確權登記發(fā)證手續(xù)。

2、用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，迄今被征地農民無不同意見的，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)。

3、用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協(xié)議或被征地農村集體同意的前提下，無需聽證、辦理社保審核和安排留用地。

4、完善各類用地手續(xù)的處罰標準

“三舊”改造中涉及的各類歷史用地，凡用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手續(xù)時按下列標準進行處罰：

（1）禪城、南海、順德區(qū)按用地面積不低于5元/平方米；（2）三水、高明區(qū)按用地面積不低于3元/平方米。

（二）農村集體建設用地轉為國有建設用地

原農村集體申請將農村集體所有的有合法用地手續(xù)的建設用地轉為國有建設用地的，在農村集體提出自愿改變?yōu)閲猩暾埡痛迕翊泶髸頉Q同意的前提下，辦理征收手續(xù)。

（三）完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應當在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。

七、關于“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問題的處理

“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地以及舊村莊改造中的空閑地，可一并納入“三舊”改造。

現(xiàn)狀為建設用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積3畝為標準，3畝以下（含3畝）由區(qū)人民政府處理：屬原批文范圍的直接確權，不屬原用地批文范圍而屬于集體性質的，由區(qū)國土資源部門審核后報區(qū)政府批準給農村集體組織使用；不屬原批文范圍但無法證明是集體性質土地的，均認定為國有建設用地，由區(qū)國土資源部門審核后報區(qū)政府直接批準使用，也可以收回后重新公開交易或以協(xié)議方式出讓。單塊面積超過3畝或多塊累計面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理有關用地手續(xù)。

現(xiàn)狀為農用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積1畝為標準，1畝以下（不含1畝）、多塊累計面積小于或等于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地由區(qū)人民政府處理并報市人民政府備案；面積1畝以上、多塊累計面積大于改造總面積10%的邊角地、夾心地、插花地按規(guī)定辦理農地轉用、完善用地手續(xù)和轉為國有土地審批手續(xù)，并可在“三舊”改造方案中一并報批。

八、關于“三舊”改造涉及土地置換問題的處理

為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，通過土地位置調換等方式調整使用原有存量建設用地?！叭f”改造范圍內土地之間或“三舊”改造范圍內、外地塊之間土地的置換，包括集體建設用地與集體建設用地之間、集體建設用地與國有建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。土地置換手續(xù)由區(qū)以上國土資源部門辦理，辦理時限為7個工作日。

九、關于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優(yōu)惠政策及財政扶持政策

（一）農村集體使用的集體建設用地或國有建設用地（留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權屬不發(fā)生轉移的前提下，農村集體可按城市規(guī)劃用途自行開發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設用地依法改變用途且土地使用權不發(fā)生轉移的，只要土地使用者與土地所有者一致，也享受本條規(guī)定的優(yōu)惠政策。

（二）農村集體將國有留用地或集體轉為國有的土地自行開發(fā)或通過招商引資合作開發(fā)而發(fā)生土地使用權轉移的，轉移部分應按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。政府按規(guī)定收取的土地出讓金全部上繳財政后，在扣除按規(guī)定計提的農業(yè)土地開發(fā)資金、出讓業(yè)務費等專項資金后，余額最高不超過60%按《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）有關規(guī)定，由財政列支，專項用于包括保證被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農村居民社會保障支出以及農村基礎設施建設支出等。

（三）市、區(qū)人民政府通過征收農村集體建設用地實施舊村莊改造進行經營性開發(fā)的，土地出讓純收益可按最高不超過60%的比例返撥給原農村集體經濟組織。

（四）鼓勵、支持“2+5”組團城市規(guī)劃城區(qū)內效益差、能耗高、污染大的企業(yè)搬遷。搬遷企業(yè)用地由當?shù)卣婪ㄊ栈睾笸ㄟ^招標、拍賣、掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償費用后，其土地出讓純收益可安排部分專項支持企業(yè)發(fā)展，具體由各區(qū)人民政府結合實際情況制定。

（五）對“三舊”改造涉及的城市（城鎮(zhèn)）公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持改造。

（六）鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造，政府組織實施的“三舊”改造項目，在拆遷階段可通過招標方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過公開交易方式確定土地使用權人。

（七）工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

（八）屬政府產權的公共建筑面積，不參加容積率計算，不收取土地出讓金。

（九）在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造專項規(guī)劃前提下，經區(qū)“三舊”辦報區(qū)人民政府批準，企業(yè)在原廠房內設立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機構以及產品設計和動漫制作產業(yè)，不視為改變土地用途。

十、加強對“三舊”改造的檢查監(jiān)督

市監(jiān)察局對市三舊改造辦、市相關職能部門履行職責情況以及各區(qū)政府開展“三舊”的情況進行監(jiān)督檢查；各區(qū)監(jiān)察局對轄區(qū)內的改造辦和相關職能部門履行職責的情況進行監(jiān)督檢查。各區(qū)要將“三舊”改造項目審批納入電子檢察系統(tǒng)進行管理，并作重點標注，以便監(jiān)察機關履行監(jiān)督。市相關職能部門要認真對照本實施意見對各區(qū)“三舊”改造進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時進行糾正。凡是弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造范圍的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報批程序進行報批的，由市、區(qū)監(jiān)察機關依照有關規(guī)定嚴肅查處。

十一、其它

（一）各區(qū)可以按照本意見精神，結合自身實際制定具體實施辦法。

（二）本意見發(fā)布前，市政府、政府各有關部門和各區(qū)已公布的一系列“三舊”文件中，其它方面的優(yōu)惠政策與本意見無沖突的，仍然適用。

（三）本意見發(fā)布前，各區(qū)人民政府根據(jù)先行先試原則已經審核確認的“三舊”改造項目和方案有效，無需再另行報批。

附件：1.“三舊”改造方案申報表 2.“三舊”改造項目用地情況表 3.“三舊”改造項目申請、審批流程 4.報批“三舊”改造方案需提交的材料

5.分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)需提交的資料 6.置換土地報批需提交的材料

第五篇：三舊改造認識

認識“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，集思廣益、共創(chuàng)輝煌

為推進“三舊”改造工作，廣東省政府先后出臺了相關的配套政策，惠州市政府“關于推進“三舊”改造工作的實施意見”也即將制定完成。馬安閱糧畜牧場“三舊”改造項目自申報以來，在集團領導的親自指揮下，迅速投入人力、物力、財力，目前該項目已獲市“三舊”辦初審通過。為使集團公司廣大干部職工更好地認識“三舊”、理解“三舊”、思考“三舊”，在集團公司內部掀起大討論，集思廣益，促進集團公司大發(fā)展，現(xiàn)將有關政策文件及馬安閱糧畜牧場“三舊”改造項目介紹如下：

一、廣東省人民政府“三舊”改造政策文件

（一）廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號）：

各地級以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

為深入貫徹落實《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》和《中共廣東省委廣東省人民政府關于爭當實踐科學發(fā)展觀排頭兵的決定》，切實推進我省舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造工作，促進節(jié)約集約用地試點示范省建設，確保經濟社會又好又快發(fā)展，提出如下意見。

1、充分認識推進“三舊”改造工作的重要性和緊迫性

(1)改革開放以來，我省經濟社會快速發(fā)展，綜合實力實現(xiàn)歷史性跨越，連續(xù)23年經濟總量排名全國第一。在經濟高速發(fā)展的同時，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約我省可持續(xù)發(fā)展。立足土地資源省情，大力推進節(jié)約集約用地，千方百計盤活存量土地，統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護資源，是當前和今后一個時期我省深入貫徹落實科學發(fā)展觀，確保經濟社會又好又快發(fā)展必須著力解決的迫切而重大的課題。

(2)“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發(fā)展用地的重要途徑，是推進節(jié)約集約用地試點示范省建設的重要內容。必須進一步解放思想，深化改革，通過制度創(chuàng)新和政策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設用地逐年減少、單位建設用地產出逐年提高的條件下，統(tǒng)籌利用有限的土地資源，切實提高建設用地利用效率，力爭在節(jié)約集約用地方面為全國探索出一條新路。

(3)珠江三角洲地區(qū)是我國改革開放的先行地區(qū)和重要的經濟中心區(qū)域，在全國經濟社會發(fā)展和改革開放大局中具有重要地位。貫徹實施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)》，落實好科學發(fā)展、先行先試的要求，必須深化重要領域和關鍵環(huán)節(jié)的改革。大力推進“三舊”改造，是繼續(xù)深化土地管理制度改革，進一步解放土地生產力的具體體現(xiàn)，不僅有利于節(jié)約集約用地、優(yōu)化土地資源配置，也有利于促進產業(yè)結構調整升級、轉變經濟發(fā)展方式，保障和促進科學發(fā)展。

2、明確“三舊”改造的總體要求和基本原則

(4)總體要求。以科學發(fā)展觀為指導，圍繞提升綜合競爭力和資源承載能力，切實轉變發(fā)展觀和用地觀。遵循“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農村土地整治有機結合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

(5)基本原則。

——政府引導，市場運作。政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現(xiàn)多方共贏，確保國有、集體資產的保值、增值。在按市場化運作的同時，政府要正確引導，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。

——明晰產權，保障權益。調查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩(wěn)定。

——統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進。統(tǒng)籌經濟社會發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據(jù)國土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學制定“三舊”改造規(guī)劃，并強化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規(guī)劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。

——節(jié)約集約，提高效率。通過市場運作和公開規(guī)范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執(zhí)行土地使用標準，提高土地使用強度。創(chuàng)新機制方法，強化土地資源、資產、資本“三位一體”管理，實現(xiàn)土地利用效益的最大化。

——尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。

3、圍繞經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略部署，合理確定“三舊”改造范圍

(6)各地要緊緊圍繞產業(yè)結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善、社會主義新農村建設等戰(zhàn)略部署，在有利于進一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產出效益的前提下，確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進三”產業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地；國家產業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。

(7)“三舊”改造以土地開發(fā)程度較高、“三舊”分布相對集中的珠江三角洲地區(qū)為重點，兼顧其他條件具備的地區(qū)。各地要根據(jù)本地實際，因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍，先行試點，積累經驗后再逐步推開。

4、科學規(guī)劃，統(tǒng)籌推進“三舊”改造

(8)開展“三舊”改造的地方，要認真進行“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標注，并列表造冊。要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等，圍繞本地區(qū)經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略實施要求，對“三舊”改造進行統(tǒng)一規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結構，合理調整用地布局。通過統(tǒng)籌產業(yè)發(fā)展，加快商貿、物流等現(xiàn)代產業(yè)或公益事業(yè)的建設，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。

(9)依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，制定實施計劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實施計劃。涉及新增建設用地的，要納入土地利用計劃，依法辦理農用地轉用或按照城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。通過“三舊”改造，進一步推進土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調和銜接，優(yōu)化城市功能布局和促進產業(yè)轉型升級。

5、因地制宜，采用多種方式推進“三舊”改造

(10)市、縣人民政府為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購土地使用權，納入土地儲備。土地使用權收購的具體程序、價格確定，由市、縣人民政府依法制定實施辦法。

(11)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃的，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。自行改造應當制訂方案，經土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。所涉及的劃撥土地使用權，可采取協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。

(12)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，市場主體根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃，可以收購相鄰多宗地塊，申請進行集中改造。市、縣土地行政主管部門可根據(jù)收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續(xù)。收購改造應當制訂改造方案，經土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。

(13)舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造涉及收回或者收購土地的，可以貨幣方式向原使用權人補償或支付收購款，也可以置換方式為原使用權人重新安排用地。置換的土地其使用權價額折抵不足的，可以貨幣補齊。

(14)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內的舊村莊改造，原農村集體經濟組織申請將農村集體所有的村莊建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地的，可依照申請報省人民政府批準征為國有，由市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃分別組織實施。其中，確定為農村集體經濟組織使用的，交由農村集體經濟組織自行改造或與有關單位合作開發(fā)建設。

(15)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、縣人民政府應當依法征收的外，可由農村集體經濟組織或者用地單位自行組織實施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關政策辦理，但不得用于商品住宅開發(fā)。

(16)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實現(xiàn)復耕的，可根據(jù)國土資源部的相關規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，由省土地行政主管部門根據(jù)各地級以上市的情況安排周轉指標。周轉指標的使用和管理按照國家和省的規(guī)定辦理。

6、分類處置，完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續(xù)

(17)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局1995年 3月11日發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權后，辦理國有建設用地確權登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協(xié)議并進行補償，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，可按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其他可以協(xié)議方式出讓。凡用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協(xié)議或被征地農村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

(18)納入“三舊”改造范圍，沒有合法用地手續(xù)的土地，符合土地利用總體規(guī)劃而又保留為集體土地性質的，參照第十七條進行集體建設用地確權登記發(fā)證。

(19)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可依照有關規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。

(20)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的土地，由當?shù)厥?、縣人民政府制訂改造方案，報省人民政府批準后實施；供地手續(xù)由市、縣人民政府按本意見辦理。

(21)完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應當在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十條不再執(zhí)行。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的意見。

7、加大財政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道

(22)市、縣人民政府應保障開展組織實施“三舊”改造工作經費。對“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。

(23)在舊城鎮(zhèn)改造中，需要搬遷的國有企業(yè)用地由當?shù)厝嗣裾婪ㄊ栈睾笸ㄟ^招標拍賣掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償?shù)荣M用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規(guī)定專項用于支持企業(yè)發(fā)展。在舊村莊改造中，市、縣人民政府通過征收農村集體建設用地進行經營性開發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規(guī)定專項用于支持原農村集體經濟組織的發(fā)展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H制訂。

(24)對現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途，提高容積率的，不再增繳土地價款。

(25)鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造。除鼓勵土地權利人自行改造外，對由政府統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過招標的方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。市、縣人民政府可以探索引入市場主體參與“三舊”改造的具體方式。

8、切實加強“三舊”改造工作的組織領導

(26)推進“三舊”改造工作是我省貫徹落實科學發(fā)展觀、建設節(jié)約集約用地試點示范省的重大舉措，關系到經濟社會發(fā)展大局，政策性強，關聯(lián)度高。各級政府要從戰(zhàn)略高度，將這項工作擺上重要議事日程，統(tǒng)籌謀劃，周密部署，建立目標責任制，切實加強組織領導。各相關職能部門要主動服務，優(yōu)化程序，凡涉及“三舊”改造項目的審批事項，應當采取提前介入、并聯(lián)審批等方式加快辦理，切實提高工作效率，為“三舊”改造工作營造高效的行政服務環(huán)境。

（二）廣東省人民政府辦公廳轉發(fā)省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知（粵府辦[2009]122號）：

各地級以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

省國土資源廳《關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)》業(yè)經省人民政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向省國土資源廳反映。

關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)

省國土資源廳

為貫徹落實《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)，確保我省“三舊”改造工作有序推進，現(xiàn)就“三舊”改造工作提出如下實施意見。

1、認真編制“三舊”改造規(guī)劃及實施計劃

開展“三舊”改造工作的縣級以上人民政府應組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、國土資源等部門，結合當?shù)亟洕鐣l(fā)展實際和產業(yè)發(fā)展需求，根據(jù)當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，編制“三舊”改造規(guī)劃及實施計劃；有條件的鎮(zhèn)(街、開發(fā)區(qū))人民政府(辦事處、管理委員會)經上一級政府同意也可組織編制?！叭f”改造規(guī)劃由地級以上市人民政府批準實施，實施計劃由縣(市、區(qū))人民政府批準實施。

“三舊”改造規(guī)劃為期5年，分實施。實施計劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制，納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實施計劃。

2、符合條件的舊村莊集體建設用地經申請轉為國有建設用地

納入“三舊”改造規(guī)劃的舊村莊集體建設用地，符合下列條件的，有關農村集體經濟組織可向所在地縣級以上國土資源管理部門申請轉變?yōu)閲薪ㄔO用地。

(1)該集體建設用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。

(2)土地權屬清楚，無爭議。

(3)經本集體經濟組織(或村民代表大會)2／3以上人員同意。

(4)已納入“三舊”改造實施計劃。

舊村莊集體建設用地申請改變?yōu)閲薪ㄔO用地的，由縣級以上國土資源管理部門負責審查后報同級人民政府審核，并由國土資源管理部門逐級上報省國土資源廳；省國土資源廳審核并報經省人民政府同意后批復地級以上市人民政府。

3、完善歷史用地手續(xù)

(1)制訂改造方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地，由當?shù)乜h級以上人民政府組織制訂改造方案。改造方案包括如下內容：

①.基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續(xù)的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時間及涉及的所有權人，土地確權、登記情況。需繼續(xù)保留自居自用集體建設用地的，還應明確其范圍、面積。

②.規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃并納入實施計劃。

③.土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產出率等。

④.協(xié)議補償情況：是否已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協(xié)議并作了補償，是否有因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，是否按用地發(fā)生時的土地管理法律政策進行處理(處罰)。

⑤.擬改造情況：改造后的土地用途和產業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。

(2)審查審批。有關改造方案由地級以上市人民政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳。省國土資源廳會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳、發(fā)展改革委對改造方案進行審查后報省人民政府審批。省人民政府批準后，由省國土資源廳批復地級以上市人民政府。

4、安排“三舊”改造用地周轉指標

在實施“三舊”改造工作中，涉及建設用地騰挪需利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策的，可按《國土資源部關于印發(fā)(城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法)的通知》(國土資發(fā)[2008]138號)、《關于印發(fā)(廣東省城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作管理辦法)(試行)的通知》(粵國土資發(fā)[2006]179號)的有關規(guī)定，由地級以上市國土資源管理部門向省國土資源廳申請使用周轉指標。周轉指標按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，由縣級以上國土資源管理部門單列管理。各地級以上市國土資源管理部門應于每年12月31目前向省國土資源廳報告周轉指標使用情況。

5、邊角地、夾心地、插花地的處理

(1)定義。

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃要點、被“三舊”改造范圍地塊與建設規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃要點、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃要點、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

(2)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地(以下簡稱“三地”)，如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，且累計面積不超過改造項目用地面積10％，經改造主體提出申請，按下列方式分類處理：

①.“三地”為國有建設用地的，可按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

②.“三地”為集體農用地，需辦理農用地轉用或土地征收手續(xù)的，由各地按批次報批方式，經同級人民政府審核后，逐級上報省人民政府審批。

③．“三地”屬集體建設用地的，由各地將“三地”納入需完善征收手續(xù)的“三舊”改造方案一并上報。

“三地”處理中涉及土地征收的，在提供有關證明材料的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。有關用地計劃指標及耕地占補平衡由市、縣級人民政府負責落實。涉及林地的，應依法向縣級以上林業(yè)行政主管部門申辦使用林地手續(xù)。

6、分散土地歸宗

根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃，“三舊”改造實施主體在符合下列條件的前提下，可申請將分散的土地歸宗：

(1)擬收購歸宗的土地，已全部辦理了土地確權登記。

(2)收購人與有關土地權利人已簽訂土地使用權轉讓合同，并落實了相關補償安置措施。

(3)土地權屬性質相同。

(4)收購已辦理土地使用權抵押、地役權登記的土地，必須分別征得土地抵押權人、地役權人的同意，并辦理注消土地抵押權、地役權登記的相關手續(xù)。

(5)擬收購的土地使用權不屬于法律法規(guī)限制權利的類型。

(6)涉及補繳地價的，己按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理完畢。

辦理歸宗登記時，土地使用權轉讓方和受讓方必須共同到土地登記機構申請辦理土地使用權變更登記。土地登記申請人除按《土地登記辦法》規(guī)定提交土地權屬來源等有關證明文件外，還應提交擬收購合并歸宗前宗地權屬分布圖和各宗地的權屬狀況列表(含權利人、權屬性質、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書編號等內容)。土地合并歸宗后按規(guī)定重新編制地號。

7、明確部門職責

各縣級以上人民政府對本地區(qū)的“三舊”改造工作負總責，各相關部門各司其職，共同推進。發(fā)展改革部門負責“三舊”改造中涉及投資項目的立項和產業(yè)政策制定；規(guī)劃部門會同國土資源部門負責指導、組織編制和審查“三舊”改造規(guī)劃和近期改造片區(qū)的詳細規(guī)劃，提供項目的規(guī)劃設計條件，及時辦理項目有關手續(xù)；國土資源部門負責辦理農用地轉用、征收土地等用地手續(xù)，負責土地確權、登記，組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌等工作；建設部門負責“三舊”改造中房屋的拆遷管理，工程項目建設監(jiān)管；財政、稅務、監(jiān)察、農業(yè)、社會保障、環(huán)境保護、林業(yè)、文化、公用事業(yè)管理、人防、公安等相關部門要各負其責，做好配合、服務工作，共同推動“三舊”改造。

8、加強監(jiān)督檢查

各地不得借“三舊”改造的名義，擅自擴大完善歷史用地手續(xù)的范圍；不得將未使用和不進行改造等不屬于“三舊”改造范圍的用地按照“三舊”改造特殊政策辦理有關用地手續(xù)。各地級以上市人民政府應對納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關材料的真實性、合法性負責，每年年底前對本行政區(qū)域內的“三舊”改造工作進行自查，及時對“三舊”改造情況進行總結，尤其要認真總結“三舊”改造對推動產業(yè)結構升級、經濟發(fā)展方式轉變的成效，于第二年2月底前專題報告省人民政府。

涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其余則可以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式出讓的，必須經市、縣人民政府領導班子集體研究決定，并進行公示，具體操作程序由各地級以上市人民政府制定。