第一篇：集體建設(shè)用地建設(shè)保障房的法律思考

公租房建設(shè)模式思考

作者：龔 偉

為了解決廣大中、低收入階層對(duì)住房的需求，中央要求各地方政府在近幾年內(nèi)加大對(duì)保障性住房項(xiàng)目的投資。一方面，由于受集體土地不能進(jìn)行商品房開發(fā)的限制，導(dǎo)致大量的集體建設(shè)用地得不到有效利用；另一方面，隨著城市人口的增加城市國(guó)有土地儲(chǔ)備已所剩無幾。因此，當(dāng)前土地供應(yīng)不足已經(jīng)成為阻礙保障房建設(shè)的“瓶頸”，為破解該“瓶頸”難題，利用集體建設(shè)用地進(jìn)行保障房建設(shè)已迫在眉睫。由于集體土地的法律性質(zhì)所限，利用集體土地建設(shè)保障房，尚存一些法律盲區(qū)有待規(guī)范。筆者認(rèn)為，必須從全面認(rèn)識(shí)保障房項(xiàng)目和集體土地的性質(zhì)入手。

一、利用集體土地建設(shè)保障房的背景

眾所周知，根據(jù)土地所有權(quán)人的不同，我國(guó)的土地可以分為集體土地和國(guó)有土地。就兩種不同性質(zhì)的土地分布來說，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。同時(shí)，為了有效保護(hù)耕地和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，國(guó)家嚴(yán)禁集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)，并規(guī)定集體建設(shè)用地建設(shè)的住宅僅能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，這就限定了只能在國(guó)有土地上才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。集體土地究竟能否建設(shè)保障房呢？這就要從分析保障房的具體性質(zhì)來說。

保障房，又稱社會(huì)保障性住房是指我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。目前，保障房主要由經(jīng)濟(jì)適用房、公租房（包括廉租房）等兩大類型。其中，經(jīng)濟(jì)適用房是指由政府直接開發(fā)或者政府在地價(jià)方面給予優(yōu)惠，交由社會(huì)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)后，按照成本價(jià)（或者明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格）出售給符合條件的中、低收入人群的一種商品房；公租房主要是指由政府（也可由政府引進(jìn)社會(huì)力量）投資建設(shè)后，按照一定的價(jià)格（一般低于市場(chǎng)價(jià)）出租給符合條件的低收入群體。由此我們不難看出，具有一定的社會(huì)住房保障功能是經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的共同特點(diǎn)，所不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房建成后通過買賣的方式將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房人，而公租房則不同，只租不售所有權(quán)不發(fā)生任何變化。由于集體土地上建設(shè)的住宅不能公開對(duì)外銷售，利用集體土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房在目前的法律上并不具有可行性，因此所謂利用集體土地建設(shè)保障房，其實(shí)僅指利用集體土地建設(shè)公租房。

2011年，中央下達(dá)了1000萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)，保障性安居工程用地計(jì)劃7.74萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的35.5％，與2010年計(jì)劃（6.58萬公頃）和實(shí)際供地（3.24萬公頃）相比，分別增加17.6％和138.9％。這些硬性要求必然帶來了用地量的剛性需要及地方財(cái)政支出的增加。地方政府為確保保障性住房供應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，按照高于需地量的比例追加了供地計(jì)劃。但在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，由于地價(jià)高及城市規(guī)劃、政府財(cái)力有限等因素制約，導(dǎo)致與保障性住房建設(shè)任務(wù)相配的土地資源供應(yīng)緊張。在政策壓力下，為解決土地供應(yīng)“瓶頸”不少地方開始探索利用農(nóng)村集體土地增加保障性住房供給的方式，以此緩解公租房建設(shè)壓力。

至此我們可以看出，利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障房（公租房）不僅在法律上可行性，而且在事實(shí)上也具有一定的必要性。從一定意義上說，利用集體土地建設(shè)保障房是目前解決土地供應(yīng)“瓶頸”的唯一可行途徑。

二、引進(jìn)社會(huì)力量參與保障房建設(shè)是快速推進(jìn)保障房建設(shè)的必然選擇 引進(jìn)社會(huì)力量參與保障房建設(shè)，不僅可以解決政府資金不足的難題，而且還可以彌補(bǔ)政府房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏的問題?！盁o利不起早”乃商人的本性使然，按照廣州社會(huì)力量參與“三舊”改造的做法，企業(yè)參與“三舊”改造的，除了可以通過提高容積率提高開發(fā)利潤(rùn)外，還可以將改造中大約7%的經(jīng)營(yíng)性公建配套分配給參與企業(yè)。但由于保障房本身具有一定的公益性，又加之集體土地所建房屋收到諸多的交易限制變現(xiàn)能力差。因此，照搬房企參與國(guó)有土地開發(fā)建設(shè)的模式很顯然是行不通的，這就給引進(jìn)社會(huì)力量參與保障房建設(shè)帶來了新的挑戰(zhàn)。如何才能克服這種挑戰(zhàn)呢？筆者認(rèn)為，可以從以下三方面著手：

首先，建立新的利益分配方式。不可否認(rèn)，利益永遠(yuǎn)是企業(yè)參與保障房建設(shè)的最原始，也是最有利的動(dòng)力，要想調(diào)動(dòng)企業(yè)的參與積極性就必須有足夠多的利益來刺激。除了可以參照“三舊”改造的利益分配模式——經(jīng)營(yíng)性公建配套分配給參與企業(yè)外，還可以考慮將若干期限內(nèi)的房屋租賃收入歸參與企業(yè)所有。另外，視實(shí)際情況，若通過上述兩個(gè)方式企業(yè)回收成本仍然較慢的話，可以考慮該企業(yè)在本市一級(jí)土地市場(chǎng)“招拍掛”拿地時(shí)再給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

其次，稅收、財(cái)政優(yōu)惠。對(duì)于積極參與保障房建設(shè)的企業(yè)，政府不僅要在保障房項(xiàng)目本身給予一定的稅收、財(cái)政減免，還應(yīng)在該企業(yè)的其他項(xiàng)目上再給予一定額度的優(yōu)惠。這在理論上也是站得住腳的，企業(yè)替政府進(jìn)了社會(huì)責(zé)任，政府自然也應(yīng)給企業(yè)一定的反饋。只有這樣企業(yè)政府之間形成良性互動(dòng)，進(jìn)而鼓勵(lì)企業(yè)積極投身社會(huì)公益，多進(jìn)社會(huì)義務(wù)。

最后，加強(qiáng)輿論宣傳鼓勵(lì)企業(yè)參與保障房建設(shè)。“名”和“利”對(duì)于企業(yè)家來說，是一個(gè)永恒的話題，幾乎可以說，企業(yè)家的所有行為均與這兩個(gè)字密切相連。政府應(yīng)鼓勵(lì)媒體大力宣傳企業(yè)參與保障房建設(shè)的行為，樹立參與企業(yè)的正面形象，進(jìn)而激勵(lì)更多的社會(huì)力量參與保障房建設(shè)。

三、調(diào)動(dòng)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員積極參與是成敗之關(guān)鍵

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！奔w土地屬于村民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，因此只有調(diào)動(dòng)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的積極性，才能最終實(shí)現(xiàn)利用集體土地建設(shè)保障性住房的目標(biāo)。欲調(diào)動(dòng)調(diào)動(dòng)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的積極性，必須從以下三方面入手：

第一，建立合理的利益分配機(jī)制，激勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員參與利用集體土地建設(shè)保障房工作。土地是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)，要想使農(nóng)民自愿拿出自己的土地參與保障房建設(shè)，就必須有足夠的利益交換。農(nóng)民沒有理由拿著自己的土地/房屋低于市場(chǎng)價(jià)租給低收入家庭使用，因此筆者認(rèn)為，應(yīng)由政府在公租房建成后以市場(chǎng)價(jià)格從集體經(jīng)濟(jì)組織整體承租過來，然后再轉(zhuǎn)租給符合條件的低收入人員居住。這樣既解決的農(nóng)民分散出租難以監(jiān)督管理的問題，也可以解決農(nóng)民擔(dān)心不能收回成本的后顧之憂。

第二，健全社會(huì)保障機(jī)制，解決農(nóng)民的后顧之憂。從某種意義上講，農(nóng)民的土地用來建設(shè)保障性住房后，土地的使用權(quán)已不再屬于農(nóng)民。要打消農(nóng)民的各種擔(dān)心、顧慮，必須健全社會(huì)保障機(jī)制，給農(nóng)民購(gòu)買社保、增加免費(fèi)的職業(yè)培訓(xùn)，以提高其就業(yè)能力。否則，農(nóng)民就不會(huì)真心擁護(hù)利用集體土地建設(shè)保障房的工作，從而又會(huì)影響該工作的正常進(jìn)行。

第三，通過參與保障房建設(shè)，解決村集體建設(shè)用地中的歷史遺留問題。據(jù)筆者走訪廣州市白云區(qū)了解到的情況，由于歷史原因。目前相當(dāng)多的集體建設(shè)用地由于用地手續(xù)不完備導(dǎo)致其無法正常利用，土地收益率極低，有的地塊甚至常年處于“曬太陽”的閑置狀態(tài)。如果能借助參與保障房項(xiàng)目建設(shè)，盤活閑置的集體建設(shè)用地將會(huì)大大調(diào)動(dòng)集體經(jīng)濟(jì)組織和其成員的積極性。

綜上所述，利用集體土地建設(shè)保障房對(duì)于解決供地不足的“瓶頸”問題具有非常重要的意義，在各參與主體之間建立合理的利益分配機(jī)制，又是順利推進(jìn)該項(xiàng)工作的重要保障。因此，厘清利用集體土地建設(shè)保障房中的各種法律關(guān)系，對(duì)解決目前遇到的困難將發(fā)揮著重要的作用。

作者簡(jiǎn)介：龔偉，律師，廣州市房地產(chǎn)協(xié)（學(xué)）會(huì)專家委員，孫中山研究會(huì)理事，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，西北大學(xué)工商管理碩士（MBA），自畢業(yè)以來一直在廣州大型房地產(chǎn)公司和律師事務(wù)所從事法律工作?，F(xiàn)工作單位：廣東潤(rùn)科律師事務(wù)所

地址：廣州市越秀區(qū)中山五路百匯廣場(chǎng)6樓廣東潤(rùn)科律師事務(wù)所

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第二篇：集體建設(shè)用地入市的幾點(diǎn)思考

集體建設(shè)用地入市的探索與思考

1.引言

推進(jìn)集體建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一同質(zhì)同價(jià)的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)于貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)《決定》，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)健康發(fā)展具有十分重要的意義。蘇州作為全國(guó)最早的集體建設(shè)用地入市試點(diǎn)城市，歷經(jīng)20余年的探索實(shí)踐逐步形成了國(guó)有土地和集體土地“兩種產(chǎn)權(quán)、同一市場(chǎng)、統(tǒng)一管理”的土地流轉(zhuǎn)典型模式，即“蘇州模式”，在優(yōu)化城鎮(zhèn)土地資源配置、節(jié)約集約集體建設(shè)用地、維護(hù)集體土地所有權(quán)者合法權(quán)益、促進(jìn)社會(huì)公平和諧發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。本文通過分析常熟市集體建設(shè)用地入市的發(fā)展歷程和操作實(shí)踐，探討目前集體建設(shè)用地全面入市面臨的問題及矛盾，提出相關(guān)對(duì)策及建議，僅為完善和規(guī)范集體建設(shè)用地入市提供粗淺的理論參考。2.常熟市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀 2.1 常熟市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的發(fā)展階段

常熟市集體建設(shè)用地入市基本上是按照蘇州市局統(tǒng)一部署與其他兄弟局同步進(jìn)行的，其流轉(zhuǎn)的發(fā)展歷史歸納起來可概括為四個(gè)階段：

（1）集體建設(shè)用地入市萌發(fā)階段（隱形入市）。20世紀(jì)90年代，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革中，不少被兼并或參與聯(lián)營(yíng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)將企業(yè)原有土地抵作固定資產(chǎn)作價(jià)入股，使企業(yè)所擁有的集體土地進(jìn)行了事實(shí)上的流轉(zhuǎn)，產(chǎn)生了龐大的“隱形市場(chǎng)”，為集體建設(shè)用地入市提供了一定條件。

（2）集體建設(shè)用地入市試行階段（有限入市）。蘇州市政府于1996年9月下發(fā)了《農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》(蘇府[1996]87號(hào)),《辦法》對(duì)集體建設(shè)用地（不含農(nóng)民宅基地）實(shí)行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度，并對(duì)集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)代表、流轉(zhuǎn)程序、審批權(quán)限和方式、流轉(zhuǎn)收益的分配等作了詳細(xì)規(guī)定，這一做法被專家們稱為“蘇州模式”。

（3）集體建設(shè)用地入市調(diào)整階段（嚴(yán)格入市）。1997年中央下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》，要求用全世界最嚴(yán)格的土地管理制度嚴(yán)格保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地。蘇州市政府于1997年10月出臺(tái)了《關(guān)于嚴(yán)格保護(hù)耕地實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的意見》?！兑庖姟饭膭?lì)分散零星的建設(shè)項(xiàng)目和村莊遷移到規(guī)劃區(qū)內(nèi)集中建設(shè)，合理調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，并試行土地置換政策。

應(yīng)總量的19.6%，有效緩解了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中土地供需矛盾。2.3 集體建設(shè)用地市場(chǎng)與國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)區(qū)別與聯(lián)系 2.3.1 二者區(qū)別

近10 年，我市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)面積2.56萬畝、流轉(zhuǎn)合同金額（不含流轉(zhuǎn)租賃合同金額）33.69億元、畝均14.4萬元，國(guó)有建設(shè)用地出讓面積9.28萬畝、出讓合同金額642.34億元、畝均69.2萬元；國(guó)有建設(shè)用地中包括住宅、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中主要為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，如果國(guó)有建設(shè)用地中扣除住宅、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地，供地面積為6.32萬畝，合同金額109.04億元，畝均17.2萬元。通過以上數(shù)據(jù)可以看出，集體建設(shè)用地同國(guó)有建設(shè)用地相比，數(shù)量相對(duì)較少，出讓單價(jià)及合同金額相對(duì)較低，但若僅計(jì)算工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，則價(jià)格差距不大。2.3.2 二者聯(lián)系

集體建設(shè)用地是國(guó)有建設(shè)用地的有益補(bǔ)充。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)越來越無法滿足工業(yè)化進(jìn)程需求，集體建設(shè)用地入市有效緩解了工業(yè)發(fā)展供地需求壓力，在節(jié)約集約用地，推動(dòng)土地資源合理配置，維護(hù)農(nóng)民利益并提高農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。

集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地交易平臺(tái)共享。國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)不可能與集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)分割而孤立存在，二者只有統(tǒng)一才有利于市場(chǎng)發(fā)展和土地資源配置。集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)是整個(gè)土地市場(chǎng)的有機(jī)組成部分，是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)最終走向成熟和完善的必要前提。目前，我市在工業(yè)用途前提下，兩者均可通過“招、拍、掛”的形式進(jìn)行公開交易，其使用權(quán)不僅可以抵押、租賃、作價(jià)入股等，還可以通過二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行再流通。2.4 我市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中存在問題及原因分析

在不斷探索實(shí)踐中，我市的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)雖然逐步走向成熟，但在具體實(shí)施過程中，仍存在一些問題和瓶頸難題，制約了集體建設(shè)用地入市良性發(fā)展。2.4.1 用途管制方面

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須要以符合土地利用總體規(guī)劃為前提，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃確定的用途來使用。這就造成了部分安置拆遷農(nóng)民的集中居住區(qū)雖已建好多年，但由于不符合土地利用總體規(guī)劃，至集體建設(shè)用地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)；部分建設(shè)用地雖然符合土地利用總體規(guī)劃，但由于與城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)村布局規(guī)劃有沖突，因此也不符合集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的要求，流轉(zhuǎn)受限于用途管制。2.4.2 價(jià)格實(shí)現(xiàn)方面

設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

2014年，中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》(中發(fā)[2014]1號(hào))指出，要引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。有關(guān)部門要盡快提出具體指導(dǎo)意見，并推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)。各地要按照中央統(tǒng)一部署，規(guī)范有序推進(jìn)這項(xiàng)工作。

綜上可以看出，中央在深化土地制度改革、推動(dòng)集體建設(shè)用地入市上政策明朗、決策準(zhǔn)確，并將其作為當(dāng)前土地改革新的突破口，在2014重點(diǎn)推進(jìn)、先行試點(diǎn)。當(dāng)然，在具體操作上，由于農(nóng)村土地制度變革是社會(huì)最敏感的神經(jīng)，也是一個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這項(xiàng)改革必然是一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的過程，有眾多難題亟待破解，在態(tài)度積極、大膽探索的同時(shí)也要步子穩(wěn)妥、操作規(guī)范。3.2 集體建設(shè)用地入市的現(xiàn)實(shí)需要

當(dāng)前，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)甚至是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)強(qiáng)大的推動(dòng)力，它在一定程度上緩解了城市用地的壓力，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；另一方面促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加了農(nóng)民的收入。其流轉(zhuǎn)原因可以從經(jīng)濟(jì)、法律和制度等方面來解釋。3.2.1 經(jīng)濟(jì)原因

隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的深入推進(jìn)和我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷加快，土地的價(jià)值越來越高，特別是城區(qū)地價(jià)的不斷攀升與鄉(xiāng)區(qū)地價(jià)的相對(duì)低廉，存在著越來越大的級(jí)差地租，于是農(nóng)村集體建設(shè)用地就成了許多投資開發(fā)商追逐的對(duì)象，成了土地流轉(zhuǎn)活躍的主因。同時(shí)一批改制的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，由于建辦時(shí)間較長(zhǎng)，廠房已簡(jiǎn)陋破舊，存在安全生產(chǎn)隱患，加上集體租金偏低，迫切需要通過置換土地、盤活資產(chǎn)、改建廠房、提高租金，通過建立和完善集體土地市場(chǎng)，從而帶動(dòng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、廠房設(shè)施的改善和租金收入的增加。

另一方面，《土地管理法》規(guī)定，集體建設(shè)用地要先征為國(guó)有土地才可以流轉(zhuǎn)。因建設(shè)用地土地出讓金與土地征用成本之間存在巨大差異，使得農(nóng)村土地轉(zhuǎn)用產(chǎn)生了可觀的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而這些高額的土地收益中，流向農(nóng)民的所占比重不高，不僅損害了農(nóng)村集體土地所有人和使用人的權(quán)益，引起農(nóng)民群眾的不滿，激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)矛盾，而且也容易助長(zhǎng)政府對(duì)征地的熱衷，過度依賴“土地財(cái)政”。只有建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)，才能提高百姓獲益，有效破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康有序快速發(fā)展。3.2.2法律原因

我國(guó)《土地管理法》等現(xiàn)行法律很多是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的背景下制定的，雖幾經(jīng)修訂，仍與

現(xiàn)有的投資模式，有效緩解政府面臨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)城市的均衡和可持續(xù)發(fā)展。如果能夠用活集體建設(shè)土地存量，允許土地用于抵押，城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村集體將有更大的財(cái)力或者更靈活的方式來增加基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投入?；A(chǔ)設(shè)施投資主體的多元化，也可以緩解政府作為單一投資者帶來的資金壓力，同時(shí)又因地制宜地實(shí)現(xiàn)了城市公共設(shè)施的升級(jí)。

第五，增加農(nóng)民收入，擴(kuò)大消費(fèi)需求。在集體建設(shè)用地上展開的工業(yè)化、城市化，實(shí)際上創(chuàng)造了不同于當(dāng)前政府主導(dǎo)的征地城鎮(zhèn)化模式的利益分配機(jī)制。農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入非農(nóng)使用領(lǐng)域所創(chuàng)造的土地級(jí)差收益將被保留在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，由于保有土地集體所有權(quán)，農(nóng)民能長(zhǎng)久享有土地級(jí)差收入。4.深化集體建設(shè)用地入市改革的制度舉措研究

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，早在1993年，原國(guó)家土地局就開始部署專題調(diào)研，并在廣東、湖南等地試點(diǎn)，1999年國(guó)土資源部批準(zhǔn)在安徽蕪湖開展試點(diǎn)，接著又在江蘇蘇州、浙江湖州、河南安陽、福建古田等多個(gè)地方試點(diǎn)。4.1集體建設(shè)用地入市的幾種模式

各地立足自身實(shí)際，形成了以出讓、出租、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)為方法和途徑的、各具特色的幾種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式，較具代表性的主要有下列幾種：

（1）蘇州模式實(shí)現(xiàn)了國(guó)有和集體土地“兩種產(chǎn)權(quán)、同一市場(chǎng)、統(tǒng)一管理”。

（2）古田模式允許依法取得的集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行有償有限期轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。（3）準(zhǔn)國(guó)有化模式明確城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有，但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而必須在國(guó)土局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。4.2 不同入市模式對(duì)比分析

“蘇州模式”特點(diǎn)：對(duì)依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價(jià)入股，但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

“古田模式”特點(diǎn)：在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，則不改變集體土地所有權(quán)，只需經(jīng)所有者同意并到國(guó)土局辦理變更登記即可；在本集體外部流轉(zhuǎn)，則需將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。同時(shí)規(guī)定，進(jìn)入流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

“準(zhǔn)國(guó)有化模式”特點(diǎn)：政府對(duì)流轉(zhuǎn)集體土地按國(guó)家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償。土地所有權(quán)仍歸屬集體，但國(guó)土局將其按國(guó)有土地管理，土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中，其大部分收益也由當(dāng)?shù)卣谩?/p>

4.3 實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地“同價(jià)、同市、同權(quán)”的關(guān)鍵。

為新的難題。

5.3 集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)行為如何得到有效規(guī)范

依據(jù)蘇府[1996]87號(hào)等文件精神，集體建設(shè)用地一旦合法流轉(zhuǎn)，其使用權(quán)必須通過登記變更為獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)者。集體建設(shè)用地使用權(quán)可通過二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，由土地管理部門根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)，參照國(guó)有土地出讓合同文本，針對(duì)土地流轉(zhuǎn)方式，相應(yīng)制定集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股和出租等統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本，并對(duì)合同履約情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

在我市，土地使用者通過公開交易方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)后，除與所有權(quán)單位簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同外，還要與市國(guó)土局簽訂集體土地開發(fā)利用協(xié)議書。在協(xié)議書中，對(duì)土地使用者取得土地使用權(quán)后的開工時(shí)間、竣工時(shí)間、規(guī)劃指標(biāo)、投資強(qiáng)度以及相應(yīng)的違約責(zé)任作了規(guī)定和明確，確保職能部門對(duì)土地使用者開發(fā)使用集體土地有監(jiān)管的抓手和依據(jù)。下一步，我市將大力培育和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)信息公開、交易代理、市場(chǎng)咨詢、地價(jià)評(píng)估、土地登記代理、糾紛仲裁等服務(wù)機(jī)構(gòu)，以有效保護(hù)土地交易雙方的合法權(quán)益，規(guī)范監(jiān)管所有權(quán)者和使用權(quán)者的履約行為，依法追究合同違約方的應(yīng)有責(zé)任。5.4集體建設(shè)用地入市對(duì)現(xiàn)有土地市場(chǎng)的影響

允許集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，必然觸及政府經(jīng)營(yíng)土地制度，并對(duì)這一制度下形成的利益格局產(chǎn)生沖擊。5.4.1 對(duì)土地儲(chǔ)備的影響

土地儲(chǔ)備制度所賦予政府的土地一級(jí)市場(chǎng)唯一壟斷權(quán)是當(dāng)前“土地財(cái)政”、“房?jī)r(jià)高漲”等社會(huì)問題的根源所在，因而集體建設(shè)用地直接入市，打破土地一級(jí)市場(chǎng)中政府的壟斷地位將是解決目前土地儲(chǔ)備制度尷尬局面的根本途徑，勢(shì)必直接影響土地儲(chǔ)備制度未來的發(fā)展走向。

5.4.2對(duì)土地公開交易的影響

允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“平等入市”意味著今后集體土地所有權(quán)進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)將不再必須經(jīng)過國(guó)家收購(gòu)這一環(huán)節(jié)，城鄉(xiāng)集體土地與國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)將逐步趨于平等，以往“為賣而儲(chǔ)”、肆意擴(kuò)大對(duì)集體土地征收范圍的行為將被逐漸遏制，增量土地征收工作將會(huì)減少，征地對(duì)象將轉(zhuǎn)為以城市存量土地為主。5.4.3對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的影響

企業(yè)與企業(yè)之間的土地流通，構(gòu)成了土地的二級(jí)市場(chǎng)，而集體建設(shè)用地入市，由于其代表了數(shù)額巨大的潛在供應(yīng)量，是土地二級(jí)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充。因此集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，即

地的無序擴(kuò)張，引發(fā)基本農(nóng)田及自然資源的亂占濫用。另一方面，由于缺少項(xiàng)目的可行性論證和詳細(xì)的土地利用總體規(guī)劃，一些污染企業(yè)也可能趁虛而入。土地的無序利用、粗放利用或過度開發(fā)，不同程度上將破壞農(nóng)村生態(tài)景觀，甚至造成土壤資源和地下水資源的破壞。5.6宅基地入市與新農(nóng)村建設(shè)中城鄉(xiāng)增減掛鉤聯(lián)系與矛盾

宅基地入市中主要針對(duì)的是農(nóng)村閑置的一戶一宅的宅基地。一方面，宅基地入市后，在市場(chǎng)上進(jìn)行自由買賣，那么很有可能會(huì)成為富裕的城里人下鄉(xiāng)度假的別墅，這就本質(zhì)上違反了土地用途管制制度，也就意味著城市規(guī)模邊界的蕩然無存，耕地紅線也必然守不住。農(nóng)村宅基地的功能布局有其歷史的合理性，但與現(xiàn)代城市建設(shè)用地的布局要求顯然不符，從城市規(guī)劃角度看，城市近郊的宅基地必然存在布局散亂問題。如果允許宅基地入市，由于土地具有天然壟斷性，那么城市規(guī)劃管控必將落空。另一方面，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤拆除的也主要是符合土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃的農(nóng)村廢棄或閑置的宅基地。依據(jù)“先墾后用”的原則，在編制實(shí)施規(guī)劃時(shí)落實(shí)的建新地塊也要符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，這有利于加強(qiáng)對(duì)土地用途的管制。而且有利于優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，提高節(jié)約集約用地，還能提高耕地質(zhì)量，更好地落實(shí)耕地保護(hù)紅線。5.7與現(xiàn)行法律之間的矛盾

一是上位法和下位法不統(tǒng)一?！锻恋毓芾矸ā肥侨珖?guó)人大常委會(huì)制定的法律，其第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”可見，在法律層面，農(nóng)民集體土地在不改變所有權(quán)性質(zhì)的前提下是禁止入市流轉(zhuǎn)的，這從根本上限制了集體建設(shè)用地合法進(jìn)入市場(chǎng)。集體建設(shè)用地的使用主體受到嚴(yán)格限制，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也被牢固束縛，既違背了企業(yè)資產(chǎn)合理流動(dòng)的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，更是滯后于當(dāng)前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)大量發(fā)展的客觀現(xiàn)實(shí)。黨的十七屆三中全會(huì)《決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，只是政策層面的指導(dǎo)，缺乏法律支持。雖然一些試點(diǎn)省份的人民政府制定了各省的集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法，但也只是規(guī)章。在規(guī)章和法律規(guī)定不一致的情況下，按照法理，應(yīng)當(dāng)遵循法律的規(guī)定。下位法與上位法形成沖突，限制了集體建設(shè)用地的入市流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步推進(jìn)。

二是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)不完整。按照我國(guó) 2007 年頒布并施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，集體土地的所有權(quán)人——農(nóng)民應(yīng)當(dāng)享有對(duì)集體土地直接支配的權(quán)利，集體土地應(yīng)當(dāng)享有和國(guó)有土地同樣的法律地位和發(fā)展權(quán)利。然而現(xiàn)實(shí)中，相對(duì)于國(guó)有土地所有權(quán)，集體土地

1免“硬著陸”沖擊國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)。

（1）積極完善農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)。一是流轉(zhuǎn)的平臺(tái)必須是整個(gè)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一，不能僅僅局限在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃的要求，在城鄉(xiāng)之間建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)；二是除了土地實(shí)物資本化之外，要積極實(shí)現(xiàn)土地指標(biāo)資本化，為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤提供平臺(tái)支持，掛鉤指標(biāo)按照適當(dāng)集中的原則，保證建設(shè)用地指標(biāo)集約高效使用；三是要完善相關(guān)技術(shù)支撐和相應(yīng)的制度，促進(jìn)其市場(chǎng)化、合理化、有序化流轉(zhuǎn)，達(dá)到農(nóng)村土地資本化的目標(biāo)。

（2）積極培育集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)。允許集體建設(shè)用地通過各種方式上市交易，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，對(duì)不同類型的農(nóng)村建設(shè)用地，區(qū)別對(duì)待、分步推進(jìn)。一方面，對(duì)于農(nóng)村公益性建設(shè)用地，包括村莊建設(shè)規(guī)劃劃定的公益性建設(shè)用地，原則上不允許入市交易。另一方面，對(duì)于合法認(rèn)定（承認(rèn)現(xiàn)狀）的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，納入統(tǒng)一登記后，可以出讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)等多種方式進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)后辦理變更登記，按規(guī)劃用途使用的，應(yīng)受法律保護(hù)。

（3）先部分放開,逐步過渡。先允許城市規(guī)劃區(qū)范圍外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，采用購(gòu)買、租用、入股等方式，直接使用集體建設(shè)用地，不必把土地征為國(guó)有，在一定程度上縮小征地范圍。其效果，一方面使廣大城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村、農(nóng)民能夠憑借土地財(cái)產(chǎn)成為市場(chǎng)主體，為農(nóng)村的發(fā)展注入新的活力；另一方面，也對(duì)政府經(jīng)營(yíng)土地構(gòu)成一定的限制。6.4 強(qiáng)化基層民主監(jiān)督，規(guī)范入市的程序和形式，明確收益分配

制定有效的土地收益分配政策，將城鄉(xiāng)結(jié)合部的高額土地利潤(rùn)，平衡給升值空間相對(duì)較小的農(nóng)村，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

首先，確定民主監(jiān)督的角色。農(nóng)村集體土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，該集體經(jīng)濟(jì)組織由各村民小組組成，實(shí)際使用者是村民小組中的各成員，他們使用經(jīng)營(yíng)這部分土地，清楚所屬土地面積、分布及土地質(zhì)量等情況，最具備監(jiān)督、管理的能力，也清楚集體土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的價(jià)值效益。

其次，規(guī)范入市的程序和形式。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地的資產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)充分地顯現(xiàn)出來。以公開、規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)，可以防止因政府行政干預(yù)影響集體土地的流轉(zhuǎn)價(jià)格，有利于充分挖掘集體建設(shè)用地的巨大潛力，有利于形成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)體系。

再次，建立公開合理的收益分配機(jī)制。流轉(zhuǎn)收益分配應(yīng)把保障農(nóng)民土地權(quán)益和保障農(nóng)民利益作為重要標(biāo)準(zhǔn)，兼顧國(guó)家、集體、農(nóng)民三方利益，確定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和土地使用權(quán)

3得到釋放。因而農(nóng)村建設(shè)用地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地在定價(jià)原則上應(yīng)當(dāng)一致，相同用途的土地，其價(jià)格高低取決于區(qū)位、用地條件、規(guī)劃限制等因素，而非土地性質(zhì)。

作為估價(jià)機(jī)構(gòu)，在集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估方法上應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，積極探索適應(yīng)新的土地政策的評(píng)估體系。目前，集體建設(shè)用地的估價(jià)思路主要是用同等國(guó)有土地的價(jià)格扣除集體土地變更國(guó)有的相關(guān)費(fèi)用，扣減后的價(jià)格即集體建設(shè)用地的價(jià)格。在新政策出臺(tái)后，估價(jià)總體思路上可直接參照國(guó)有建設(shè)用地的估價(jià)思路。

要建立一個(gè)公平開放的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)需要過程，集體建設(shè)用地入市必須以法律為依托，以規(guī)劃為向?qū)?，以產(chǎn)權(quán)明晰為條件，其價(jià)值認(rèn)定不能一刀切。要學(xué)習(xí)借鑒重慶等地“全面放開農(nóng)村融資抵押物限制”等先行做法，逐步構(gòu)建產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)值明確、流轉(zhuǎn)便捷、融資高效、資源市場(chǎng)化配置的農(nóng)村集體建設(shè)用地權(quán)屬登記及流轉(zhuǎn)管理、資產(chǎn)評(píng)估、融資認(rèn)定與抵押登記服務(wù)三大體系及配套制度、辦法。7.結(jié)語

“三農(nóng)”問題的核心是土地問題，土地問題帶有全局性、基礎(chǔ)性和根本性，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局，因此，土地制度改革復(fù)雜而艱巨。《決定》作出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”和“實(shí)行集體土地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”的規(guī)定，彰顯了黨中央對(duì)推進(jìn)新一輪土地改革的勇氣和決心。集體建設(shè)用地入市，不僅是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，釋放土地改革紅利，提速城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的客觀要求，也是我市率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的奮斗目標(biāo)的重要抓手。作為“碧溪之路”發(fā)源地、城鄉(xiāng)一體化改革試驗(yàn)區(qū)，常熟將繼續(xù)在集體建設(shè)用地入市方面先試先行，積極探索完善集體建設(shè)用地入市相關(guān)政策，規(guī)范有序推進(jìn)集體建設(shè)用地入市工作，在土地制度改革實(shí)踐上再創(chuàng)輝煌。

第三篇：集體建設(shè)用地案例

【案情】

2008年10月黃屯村委會(huì)與外縣的連發(fā)鑄造廠某簽訂一份《廠房租賃合同》。該合同約定，黃屯村委會(huì)將其在本村轄區(qū)內(nèi)的占地14畝的廢舊村辦鑄造廠區(qū)租賃給連發(fā)鑄造廠使用（合同所涉土地于2001年取得了有關(guān)土地管理部門頒發(fā)的集體建設(shè)用地使用證，用途為工業(yè)用地），租賃期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金為2.5萬元，租賃到期后，連發(fā)鑄造廠在該租賃地上所新建廠房及大型設(shè)備折價(jià)變賣給黃屯村委會(huì)。2011年10月，黃屯村新一屆村委會(huì)以《廠房租賃合同》違反法律規(guī)定為由起訴到法院，請(qǐng)求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發(fā)鑄造廠限期拆除新建廠房。連發(fā)鑄造廠則認(rèn)為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會(huì)繼續(xù)履行合同。

【爭(zhēng)議】

該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是《廠房租賃合同》是否有效。在案件的審理過程中出現(xiàn)了兩種不同的意見：

第一種意見認(rèn)為，黃屯村委會(huì)將14畝的廢舊村辦鑄造廠區(qū)租賃給連發(fā)鑄造廠改建辦廠,實(shí)質(zhì)是將集體建設(shè)用地出租給連發(fā)鑄造廠使用，《廠房租賃合同》實(shí)為集體建設(shè)用地租賃合同。該租賃合同違反了《土地管理法》第六十三條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，該《廠房租賃合同》無效。

第二種意見認(rèn)為，黃屯村委會(huì)與連發(fā)鑄造廠鑒定的《廠房租賃合同》實(shí)為集體建設(shè)土地租賃合同?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l中所說的 “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”是指農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而不包括農(nóng)民集體所有的非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)，因?yàn)榧w建設(shè)土地的用途本身就是用于非農(nóng)建設(shè)的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l的規(guī)定在于防止炒賣農(nóng)民所有的農(nóng)用土地造成農(nóng)用地的不當(dāng)流失和使集體組織的利益受損，而不是禁止非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)。因此，《廠房租賃合同》并未違法《土地管理法》的規(guī)定，該合同有效。

【評(píng)析】

筆者同意第二種意見。

要判斷該案雙方所簽訂的《廠房租賃合同》是否有效，關(guān)鍵是要弄清該合同是否違反了《土地管理法》第六十三條中“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的強(qiáng)制性規(guī)定。那么要弄清該合同是否違反了《土地管理法》第六十三條的強(qiáng)制性規(guī)定，最重要的就是要厘清《土地管理法》第六十三條中的“農(nóng)民集體所有的土地”所涵蓋的范圍。

按照《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)農(nóng)民集體所有的土地也可三大類：第一類是農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。我國(guó)對(duì)于農(nóng)用地的保護(hù)是非常嚴(yán)格的，例如《土地管理法》在第一條規(guī)定了要“切實(shí)保護(hù)耕地”，在第四條第二款規(guī)定了“嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)?！痹诘谌臈l規(guī)定了“國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度”，在三十六條規(guī)定了“ 非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地?！钡诙愂羌w建設(shè)用地，是指經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公用設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地以及村民宅基地。依據(jù)《土地管理法》第十一條第二款的規(guī)定，集體建設(shè)用地也可表述為“非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地”。第三類是未利用地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地到底能否發(fā)生流轉(zhuǎn)，雖然我國(guó)現(xiàn)有法律沒有明確的規(guī)定，但對(duì)此卻未從根本上進(jìn)行否定。例如《土地管理法》第二條第三款規(guī)定 “任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》（國(guó)發(fā)（2004）28號(hào)）第（十）條規(guī)定 “在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”，2006年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）第六項(xiàng)規(guī)定“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)”等等。綜合上述及相關(guān)法律、國(guó)務(wù)院行政規(guī)定的精神，筆者認(rèn)為，我國(guó)并沒有禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地的合法流轉(zhuǎn)。《土地管理法》第六十三條中“農(nóng)民集體所有的土地”所涵蓋的范圍不應(yīng)包括原本就具有非農(nóng)業(yè)建設(shè)性質(zhì)和功能用途的的集體建設(shè)用地，對(duì)此條文的理解應(yīng)做限制性理解。該條文的目的并非禁止農(nóng)民集體土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)的行為，而是為了防止在農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)以土地流轉(zhuǎn)的形式將農(nóng)用地非法變更為建設(shè)用地的現(xiàn)象，以貫徹維護(hù)我國(guó)土地用途管制制度及耕地保護(hù)制度的立法目的。筆者認(rèn)為，第一種意見忽略了農(nóng)民集體所有的土地的分類體系，混淆了農(nóng)民集體建設(shè)用地與農(nóng)民集體農(nóng)用地的區(qū)別，認(rèn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地不能發(fā)生流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的觀點(diǎn)有失偏頗。

該案中，連發(fā)鑄造廠租用黃屯村閑置廢棄地增資建廠，不僅有利于盤活或發(fā)揮農(nóng)村閑置地的功效為農(nóng)村增收，而且符合中央關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)政策。因此，連發(fā)鑄造廠作為租用人與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂了集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，不但不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，而且還符合國(guó)家的新農(nóng)村建設(shè)的政策，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，并受法律所保護(hù)。

第四篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地

政策和法規(guī)

陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法

第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機(jī)構(gòu)提出土地登記申請(qǐng)，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地所有證》，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機(jī)構(gòu)提出土地登記申請(qǐng)，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地使用證》，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

第十二條 依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

第十四條 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

第八十一條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》

第六條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上

建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。

陜西省人民政府關(guān)于推進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見

陜政發(fā)〔2008〕17號(hào) 2008年4月18日

四、加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用

（十四）強(qiáng)化農(nóng)村村莊建設(shè)管理。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約用地的原則，結(jié)合我省新農(nóng)村建設(shè)要求，因地制宜，加快編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。堅(jiān)決貫徹“一戶一處宅基地”的法律規(guī)定，宅基地的面積不得超過我省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，防止產(chǎn)生超面積占用宅基地。農(nóng)村新增宅基地要優(yōu)先使用村內(nèi)空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地。凡村莊內(nèi)有空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地的，不得批準(zhǔn)新增宅基地占用農(nóng)用地。規(guī)劃明確撤并的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改擴(kuò)建住宅。對(duì)因國(guó)家建設(shè)拆遷安置需要建設(shè)住宅的和因土地整理涉及村民建設(shè)住宅和農(nóng)民新村建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。

（十五）全面開展農(nóng)村集體建設(shè)用地專項(xiàng)整治工作。各地要按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)

格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)）和《陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)意見的通知》（陜政辦發(fā)[2007]4號(hào)）要求，結(jié)合第二次土地調(diào)查，集中力量組織開展對(duì)農(nóng)村“空心村”、公路沿線和城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的專項(xiàng)清理整治。全面掌握農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的情況，盡快建立和完善農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地管理臺(tái)帳等信息系統(tǒng)。對(duì)農(nóng)村建房布局不合理、建新不拆舊等形成的“空心村”、以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，在公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)等問題，要結(jié)合實(shí)際制定切實(shí)可行的措施，依法采取經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段進(jìn)行綜合整治，并進(jìn)一步完善和創(chuàng)新管理制度，落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管。

各地要按照土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)要求，有計(jì)劃地開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理。對(duì)村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請(qǐng)條件購(gòu)買空閑住宅的，各地可給與獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。

（十六）依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)村集體建設(shè)用地，在堅(jiān)持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，經(jīng)依法批準(zhǔn)，允許以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，確定給單位或個(gè)人有償使用。嚴(yán)禁擅自將集體農(nóng)用地和未利用土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。嚴(yán)禁集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地，不得以流轉(zhuǎn)方式確定給其他單位或個(gè)人使用，其地上建筑物、構(gòu)筑物不得改建、重建、擴(kuò)建。

五、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，努力推進(jìn)節(jié)約集約用地工作的開展

陜西省國(guó)土資源廳

陜西省農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 陜 西 省 建 設(shè) 廳 陜 西 省 農(nóng) 業(yè) 廳

陜國(guó)土資發(fā)〔2009〕40號(hào)

關(guān)于開展《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行 有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》 貫徹落實(shí)檢查情況的報(bào)告

國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部：

國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于開展<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知>（國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)）貫徹落實(shí)情況檢查工作 的通知》（國(guó)土資發(fā)[2008]188號(hào)）及檢查工作方案下發(fā)后，我省高度重視，迅速安排部署，認(rèn)真組織開展了全省貫徹落實(shí)情況的檢查工作?，F(xiàn)將有關(guān)工作情況報(bào)告如下：

一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真安排部署

按照國(guó)家四部門檢查通知和檢查工作方案的要求，我們成立了由省國(guó)土資源廳主管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，省國(guó)土資源廳、省農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、省建設(shè)廳、省農(nóng)業(yè)廳相關(guān)人員參加的檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)檢查工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)，結(jié)合我省實(shí)際，及時(shí)制定下發(fā)了國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文貫徹落實(shí)情況檢查工作實(shí)施方案（陜國(guó)土資發(fā)[2008]134號(hào)），就檢查的內(nèi)容范圍、方法步驟作了具體的安排，提出了明確要求，對(duì)檢查工作進(jìn)行了全面的安排部署。據(jù)了解，各市對(duì)這次檢查工作非常重視，成立了相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，迅速安排部署。有的市還組織召開了國(guó)土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等部門聯(lián)席會(huì)議，明確任務(wù)，研究抓好檢查工作的具體措施，要求相關(guān)部門密切配合，搞好工作銜接，認(rèn)真履行職責(zé)，確保不折不扣地完成好這次檢查工作任務(wù)。

二、突出重點(diǎn)，嚴(yán)格自查自糾

這次檢查工作重點(diǎn)以市、縣兩級(jí)的自查自糾為主，我省相關(guān)部門組成聯(lián)合檢查組對(duì)各市、縣（區(qū)）貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文件情況的自查自糾、總結(jié)整改工作進(jìn)行全面的檢查、督促，抓好落實(shí)。

從我們檢查和各市上報(bào)的自查情況看，各市、縣能嚴(yán)格按照國(guó)土資發(fā)[2008]15號(hào)、陜國(guó)土資發(fā)[2008]7號(hào)等文件的要求，認(rèn)真抓好國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文件的貫徹落實(shí)，注意加強(qiáng)文件的學(xué)習(xí)宣傳，提高思想認(rèn)識(shí)；切實(shí)加強(qiáng)集體土地的用途管制；嚴(yán)格依法辦理集體土地的使用手續(xù)；堅(jiān)決制止和查處亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違規(guī)違法行為。結(jié)合這次國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文貫徹落實(shí)情況檢查活動(dòng)，按照檢查工作方案確定的檢查范圍、主要內(nèi)容和要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用情況進(jìn)行了全面檢查，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)用地情節(jié)嚴(yán)重、群眾反映強(qiáng)烈的案件的查處及督辦工作。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，個(gè)別市、縣在農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中，存在農(nóng)村宅基地管理混亂、“以租代征”非法使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，以及借農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，違反土地利用總體規(guī)劃，擅自改變農(nóng)用地用途進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)等問題。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題逐宗進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，統(tǒng)一登記填表；對(duì)查出的問題，按照土地管理法規(guī)和有關(guān)文件規(guī)定及時(shí)進(jìn)行處理和糾正。據(jù)檢查統(tǒng)計(jì)，我省農(nóng)村建設(shè)圈占土地2658.75畝，其中耕地面積343.755畝,經(jīng)批準(zhǔn)的2289.01畝,未批準(zhǔn)的369.74畝；實(shí)際使用面積2088.51畝,其中耕地面積343.755畝;用于農(nóng)業(yè)開發(fā)用地475.03畝,其中耕地409.44畝,經(jīng)批準(zhǔn)的77.93畝,未批準(zhǔn)的397.1畝;“以租代征”面積846.68畝,實(shí)際占地面積764.4畝,其中耕地面積500.67畝,不符合規(guī)劃面積267.33畝。截止目前，在本次檢查中查出的違規(guī)用地問題已全部得到糾正和處理。

三、認(rèn)真總結(jié)整改，完善制度措施

針對(duì)貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文件檢查活動(dòng)中查找出的問題，我們要求各市、縣認(rèn)真總結(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用與管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析查找存在問題的原因，認(rèn)真進(jìn)行整改，在摸清情況、查清問題、依法處理的基礎(chǔ)上，制定整改措施，完善相關(guān)制度。省國(guó)土資源廳等相關(guān)部門加強(qiáng)督促檢查，努力抓好市、縣整改工作的落實(shí)，對(duì)違法違規(guī)用地行為糾正不力、整改不徹底的地區(qū)，責(zé)令限期整改，限期整改期間省國(guó)土資源廳暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。同時(shí)明確了下一步的工作思路：

一是加大集體建設(shè)用地政策宣傳力度。進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)、國(guó)土資發(fā)[2008]15號(hào)兩個(gè)文件精神的學(xué)習(xí)宣傳，切實(shí)提高廣大群眾特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的依法用地、節(jié)約集約用地的責(zé)任意識(shí)。

二是加大集體建設(shè)用地政策的執(zhí)行力度。加強(qiáng)調(diào)研，準(zhǔn)確掌握情況，提前介入，加強(qiáng)批后監(jiān)管。研究制定對(duì)各級(jí)政府執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的考評(píng)辦法，把農(nóng)村集體建設(shè)用地管理情況列入政府領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)考核內(nèi)容。對(duì)違法違規(guī)用地行為大量發(fā)生、造成嚴(yán)重后果的地區(qū)，實(shí)行問責(zé)制和通報(bào)批評(píng)。

三是加大集體建設(shè)用地執(zhí)法監(jiān)察力度。協(xié)調(diào)各市政府進(jìn)一步建立和落實(shí)土地聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，促使監(jiān)察、公安、法院等部門積極配合國(guó)土資源管理部門及時(shí)查處土地違法案件，切實(shí)規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，堅(jiān)決制止亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的違法違規(guī)行為。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》

國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)

二、嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)

當(dāng)前一些地方在使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)的過程中，擅自擴(kuò)大農(nóng)民集體所有土地的使用范圍，違法提供建設(shè)用地的問題比較嚴(yán)重。《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。對(duì)這三類用地的范圍，法律和政策都有準(zhǔn)確界定，必須嚴(yán)格執(zhí)行。按照《中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的承擔(dān)支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)。要嚴(yán)禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用計(jì)劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，并納入建設(shè)用地計(jì)劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，用地規(guī)模必須符合有關(guān)企業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，沒有土地利用計(jì)劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)用地。任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責(zé)任。

三、嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模

一些地方借農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等名義，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模。嚴(yán)禁以各種名義，擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，以及通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

嚴(yán)格控制農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時(shí)，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。

依照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，土地整理新增耕地面積只能折抵用于建設(shè)占用耕地的補(bǔ)償，不得折抵為建設(shè)用地指標(biāo)，擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，必須嚴(yán)格控制在國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)的試點(diǎn)范圍內(nèi)。試點(diǎn)必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。不得以試點(diǎn)為名違背農(nóng)民意愿大拆大建、強(qiáng)制搬遷，侵害農(nóng)民權(quán)益。

《國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》

對(duì)需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地，要盡快完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作，并與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)做好登記發(fā)證銜接；對(duì)需要流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，要重點(diǎn)開展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，特別要開展集體經(jīng)營(yíng)性用地的認(rèn)定和確權(quán)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供條件。

在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)“萬村整治”示范工程建設(shè)，以村為單位，按照“農(nóng)民自愿、權(quán)屬清晰、改善民生、因地制宜、循序漸進(jìn)”的總要求，開展土地整治活動(dòng)，實(shí)行“全域規(guī)劃、全域設(shè)計(jì)、全域整治”。部重點(diǎn)抓好1000個(gè)國(guó)家級(jí)示范點(diǎn)，各省(區(qū)、市)開展9000個(gè)省級(jí)整治示范工程建設(shè)。

各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配政府參與”的原則，出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益分配辦法。部將研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費(fèi)征繳和分配辦法，保障集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)等活動(dòng)中的土地權(quán)益

各市、縣國(guó)土資源管理部門要在省級(jí)下達(dá)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)中，單列宅基地指標(biāo)，保障農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地。

凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復(fù)墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)，由市、縣政府審批，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標(biāo)。

《意見》強(qiáng)調(diào)，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。一是明確土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。今年，在城鎮(zhèn)工礦建設(shè)規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。近期，國(guó)土資源部將下發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。二是完善土地資源配置機(jī)制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。各地要充分依托已有的國(guó)有土地市場(chǎng)，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)集體建設(shè)用地進(jìn)場(chǎng)交易，規(guī)范流轉(zhuǎn)。三是制定集體土地收益分配辦法，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”的原則，總結(jié)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益的分配辦法。國(guó)土資源部將積極與相關(guān)部門溝通，研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費(fèi)征繳和分配辦法。

《意見》要求，完善設(shè)施農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地管理，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。一是完善設(shè)施農(nóng)用地管理，支持設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展。除了設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照建設(shè)用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復(fù)墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。由市、縣政府審批，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標(biāo)，但涉及占用

耕地的要落實(shí)補(bǔ)充任務(wù)。

陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)意見的通知

陜政辦發(fā) 〔2007〕4號(hào)

8.推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地整理。我省農(nóng)村建設(shè)用地總量較大，利用效率不高，要積極采取多種措施，用好現(xiàn)有的農(nóng)村建設(shè)用地。各地要科學(xué)制訂舊村莊改造、歸并村莊整治的計(jì)劃，積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平和村莊土地集約利用水平，努力節(jié)約使用集體建設(shè)用地。開展農(nóng)村建設(shè)用地的整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導(dǎo)、村民自愿、多元投入”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)，以盤活村莊現(xiàn)有存量建設(shè)用地為主，搞好內(nèi)部挖潛，提高利用率。

11.穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。對(duì)于通過農(nóng)村建設(shè)用地整理節(jié)省出來的存量建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合我省正在實(shí)施的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作要求，在符合規(guī)劃和依法取得建設(shè)用地的條件下，引入市場(chǎng)化機(jī)制，積極消化利用和盤活；農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，主要用于新農(nóng)村建設(shè)中村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造；要努力探索農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和管理的新機(jī)制，緩解農(nóng)村建設(shè)用地矛盾，增加農(nóng)民收入，保護(hù)農(nóng)民集體土地合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第五篇：2016土地管理基礎(chǔ)：農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策

2016土地管理基礎(chǔ)：農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、已知甲、乙兩塊土地，面積和肥沃程度相同，生產(chǎn)投入均為300元，產(chǎn)量相同，但距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近不同，運(yùn)費(fèi)分別是30元和45元，按平均利潤(rùn)率為20%計(jì)，甲地的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格是__元。A．396 B．450 C．330 D．390

2、主管全國(guó)的城市房屋拆遷工作的部門是__。A．國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門 B．省人民政府

C．市級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門 D．國(guó)務(wù)院土地行政主管部門

3、建設(shè)用地的__是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。A．無限性 B．再生性 C．空間性 D．實(shí)體性

4、行政處罰是以__為目的，具有制裁性質(zhì)的具體行政行為。A．懲戒違法 B．勸導(dǎo) C．教育 D．提高

5、中發(fā)[1997]11號(hào)文件規(guī)定，原有建設(shè)用地的土地收益__，?？钣糜诔鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)、中低產(chǎn)田改造。A．全部上繳中央 B．全部留給地方

C．上繳中央30%，留給地方70% D．上繳中央70%，留給地方30%

6、采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了__。A．預(yù)測(cè)原則和替代原則 B．供求原則和協(xié)調(diào)原則

C．預(yù)測(cè)原則和最有效使用原則 D．競(jìng)爭(zhēng)原則和貢獻(xiàn)原則

7、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是基準(zhǔn)地價(jià)在條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。A：相同因素 B：不同區(qū)域 C：相同區(qū)域 D：不同因素 E：時(shí)間因素

8、在進(jìn)行地籍調(diào)查時(shí)，勘丈繪制宗地草圖應(yīng)在時(shí)完成?！?004年考試真題】 A：準(zhǔn)備工作 B：權(quán)屬調(diào)查 C：地籍測(cè)量 D：面積量測(cè)

E：調(diào)節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)

9、路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)路線價(jià)，再配合__和其他修正率表評(píng)估宗地價(jià)格的方法。A．寬深比修正表 B．深度指數(shù)表 C．容積率修正表 D．寬度修正表

10、房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員2002-2008年間各年的人均年收入是一個(gè)__。A．時(shí)期數(shù)列

B．相對(duì)數(shù)時(shí)間數(shù)列 C．平均數(shù)時(shí)間數(shù)列 D．時(shí)點(diǎn)數(shù)列

11、從價(jià)值的變化特點(diǎn)來看，是隨著時(shí)間的推移而減少的。A：原始價(jià)值 B：賬面價(jià)值 C：市場(chǎng)價(jià)值 D：投資價(jià)值 E：時(shí)間因素

12、若開發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照__確定。

A．整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 B．以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 C．以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 D．以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期

13、土地整理開發(fā)規(guī)劃的內(nèi)容不包括__。A．進(jìn)行土地整理開發(fā)潛力分析 B．確定土地整理開發(fā)的目標(biāo)和任務(wù) C．安排土地生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)用地 D．制訂實(shí)施規(guī)劃的措施

14、甲公司出租房屋100平方米，房屋租賃合同簽訂年租金為110元/平方米，則甲公司每年應(yīng)交納的房產(chǎn)稅為（）元。A．120 B．132 C．1200 D．1320

15、某臨街店鋪占地面積300平方米，建筑物面積600平方米，建筑物重置成本為1200元／平方米，耐用年限50年，已使用10年，殘值為0．每月租金為50000元，出租方出租管理費(fèi)為租金的10％，維修費(fèi)為房屋重置價(jià)的2％，保險(xiǎn)費(fèi)率為1．5‰，房產(chǎn)稅為房屋原值的70％的1．2％，則房地產(chǎn)年房地純收益為萬元。【2004年考試真題】 A：23．69 B：50．43 C：51．87 D：51．96 E：時(shí)間因素

16、__是劃分城市和鄉(xiāng)村的主要標(biāo)志之一。A．經(jīng)濟(jì)規(guī)模 B．人口規(guī)模 C．用地規(guī)模 D．商業(yè)聚集度

17、按照工作程序，地籍調(diào)查工作可分為（）等階段。A．準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)量和檢查驗(yàn)收 B．準(zhǔn)備工作、地籍測(cè)量、地籍管理和檢查驗(yàn)收

C．準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)量、檢查驗(yàn)收和文字總結(jié) D．準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)量、文字總結(jié)和檢查驗(yàn)收

18、非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地，占用者應(yīng)按照__的原則，負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍．“占多少、墾多少” B．占多少、補(bǔ)多少” C．“補(bǔ)多少、墾多少” D．“墾多少、補(bǔ)多少”

19、如下圖所示，某臨街宗地為正三角形土地，高9m，臨街地深度指數(shù)見下表，里地線為18M,根據(jù)路線價(jià)計(jì)算得該宗地單價(jià)為元／㎡． A：1000 B：1200 C：1250 D：1300 E：時(shí)間因素

20、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理__。A．選址意見書

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．施工許可證

D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

21、影響土地區(qū)位的行政因素有?！?008年考試真題】 A：城市拆遷 B：城市規(guī)劃 C：用地審批 D：規(guī)劃審批 E：時(shí)間因素

22、在耕地保護(hù)過程中，要做到的四個(gè)堅(jiān)持是__。A．堅(jiān)持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡

B．堅(jiān)持加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益 C．堅(jiān)持最嚴(yán)格的國(guó)土資源管理制度

D．堅(jiān)持在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)的原則 E．堅(jiān)持開發(fā)和節(jié)約并舉，以節(jié)約為主的方針

23、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的土地價(jià)格，稱為__。A．積算價(jià)格 B．參考價(jià)格 C．交易價(jià)格 D．比準(zhǔn)價(jià)格

24、會(huì)計(jì)處理中，固定資產(chǎn)凈值亦稱折余價(jià)值，是指固定資產(chǎn)的。A：重置價(jià)值 B：原始價(jià)值

C：重置價(jià)值減去已提折舊后的余額 D：原始價(jià)值減去已提折舊后的余額 E：土地

25、根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)類似的不動(dòng)產(chǎn)月租金水平為200元/建筑m2，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等出租費(fèi)用為30%，該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為8%，總建筑面積為40000m2，可出租率為85%，則所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)為（）萬元。A．70000 B．71000 C．71400 D．80000

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、關(guān)于國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租，下列說法正確的是__。

A．國(guó)有土地租賃是以國(guó)家所有者為出租人，屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的原始取得

B．土地使用權(quán)出租是以出讓建設(shè)用地使用權(quán)人為出租人，屬于建設(shè)用地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得

C．國(guó)有土地租賃權(quán)涉及兩種登記，即初始登記和變更登記 D．土地使用權(quán)出租發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng) E．國(guó)有土地租賃發(fā)生在土地二級(jí)市場(chǎng)

2、采用貢獻(xiàn)原則來估算土地價(jià)格時(shí)，可采用的土地估價(jià)方法有__。A．路線價(jià)估價(jià)法 B．市場(chǎng)比較法 C．收益還原法 D．剩余法 E．成本逼近法

3、在路線價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指__。A．標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度

B．各宗地臨街深度平均值

C．道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度 D．城市規(guī)劃確定的道路紅線深度

4、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)[2006]31號(hào))規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行__管理。A．“收支一條線” B．“收支兩條線” C．“收支平衡” D．“收支不平衡”

5、無形資產(chǎn)的攤銷一般應(yīng)．【2002年考試真題】 A：沖減其賬面價(jià)值 B：計(jì)入制造成本 C：計(jì)入管理費(fèi)用 D：計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用 E：前期費(fèi)用

6、土地市場(chǎng)供需調(diào)控的措施中，財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用，主要有。A：地租政策 B：稅收政策

C：財(cái)政投資政策 D：管理政策 E：金融政策

7、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，（）的建設(shè)費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

A．幼兒園 B．儲(chǔ)蓄所 C．停車場(chǎng) D．居委會(huì)

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的主要內(nèi)容包括。A：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 B：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 C：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 D：居民購(gòu)買力分析 E：地理位置分析

9、一般情況下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的變化影響最大的因素是__。A．開發(fā)成本 B．開發(fā)周期 C．建筑面積 D．銷售價(jià)格

10、一般情況下，土地使用權(quán)的受讓人可以是__。A．境外的公司、企業(yè) B．境內(nèi)的公司、企業(yè) C．境外個(gè)人 D．境內(nèi)個(gè)人

11、居住用地的選擇一般考慮的要求有__等方面。A．有良好的自然條件 B．用地?cái)?shù)量與形態(tài)的適用性 C．文化娛樂條件齊全 D．留有發(fā)展余地 E．城市繁華地區(qū)

12、國(guó)家指導(dǎo)下的競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格形成的特征是。A：自發(fā)調(diào)節(jié)性 B：計(jì)劃控制性 C：國(guó)家指導(dǎo)性 D：競(jìng)爭(zhēng)性

E：經(jīng)濟(jì)激發(fā)性

13、下列關(guān)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征的表述，__是錯(cuò)誤的。A．從信息傳遞方式看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以信息橫向傳遞為主 B．從決策的方式看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以集體決策為主 C．從調(diào)節(jié)方式看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以自我調(diào)節(jié)為主

D．從經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方式看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種開放的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)

14、作為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，利率在經(jīng)濟(jì)生活中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在__。A．影響社會(huì)投資數(shù)量 B．影響社會(huì)資金的供給量 C．調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的政策工具 D．籌集和融通資金

E．支配市場(chǎng)運(yùn)作的前提

15、一般情況下，用清算價(jià)格法評(píng)估整體資產(chǎn)價(jià)格時(shí)__。A．清算價(jià)格＞市場(chǎng)價(jià)格 B．清算價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格 C．清算價(jià)格＜市場(chǎng)價(jià)格

D．續(xù)用清算價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格

16、應(yīng)用對(duì)照法評(píng)估建筑物主要步驟正確的是。A：確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí) B：對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià) C：對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整 D：確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 E：檢查房屋磨損部位

17、國(guó)家融資項(xiàng)目的范圍包括。

A：使用國(guó)家發(fā)行債券所籌資金的項(xiàng)目 B：使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目 C：使用國(guó)家政策性貸款的項(xiàng)目

D：使用國(guó)家對(duì)外借款或者擔(dān)保所籌資金的項(xiàng)目 E：使用國(guó)家對(duì)外征收的所得稅的項(xiàng)目

18、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的直接對(duì)立物包括__。A．公有制 B．自然經(jīng)濟(jì) C．產(chǎn)品經(jīng)濟(jì) D．計(jì)劃經(jīng)濟(jì) E．概念經(jīng)濟(jì)

19、《征用土地公告辦法》規(guī)定，征收土地公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容。A：征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途 B：被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積 C：征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑 D：辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn) E：公告的注意事項(xiàng)

20、下列關(guān)于土地市場(chǎng)的特質(zhì)描述正確的是?！?008年考試真題】 A：土地交易實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易 B：流通方式的多樣性是土地市場(chǎng)特有的

C：土地市場(chǎng)是有形的土地和無形的權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體 D：土地作為一種特殊形態(tài)的商品，其市場(chǎng)不具有一般市場(chǎng)的規(guī)定性

E：不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，土地市場(chǎng)產(chǎn)生和發(fā)展的動(dòng)力也不完全相同

21、在土地估價(jià)中，需要將影響土地價(jià)格的因素條件修正到估價(jià)期日的水平，是依據(jù)土地估價(jià)的__進(jìn)行的。A．替代原則 B．供需原則 C．變動(dòng)原則

D．預(yù)期收益原則

22、省級(jí)人民政府在耕地占補(bǔ)償制度中的職責(zé)是。A：制定開墾耕地計(jì)劃

B：對(duì)建設(shè)單位開墾耕地進(jìn)行監(jiān)督 C：組織開墾耕地 D：組織土地整理

E：對(duì)縣、市人民政府開墾耕地進(jìn)行監(jiān)督

23、耕地保護(hù)的重要性體現(xiàn)在__。A．耕地保護(hù)關(guān)系到人民生活生產(chǎn)需求 B．耕地保護(hù)事關(guān)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展 C．耕地保護(hù)事關(guān)我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定 D．耕地保護(hù)事關(guān)我國(guó)的糧食安全

E．保護(hù)耕地關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)家發(fā)展全局和民族安危

24、關(guān)于地租的表述正確的是__。A．地租是自然對(duì)人類的賜予 B．地租是投入土地的資本利息 C．地租是資本主義特有的

D．地租是土地經(jīng)營(yíng)者從利潤(rùn)中扣除并付給土地所有者的部分

25、耕地保護(hù)的重要性主要體現(xiàn)在。A：耕地保護(hù)關(guān)系到國(guó)家糧食安全 B：耕地保護(hù)關(guān)系到土地的合理利用

C：耕地保護(hù)事關(guān)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展 D：耕地保護(hù)事關(guān)我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定

E：耕地保護(hù)對(duì)生態(tài)環(huán)境保護(hù)具有重要作用