第一篇：集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的思考

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的思考

內(nèi)容摘要

本文首先闡述了集體土地的分類(lèi)，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念，流轉(zhuǎn)的條件及程序，非法流轉(zhuǎn)的后果，及目前國(guó)家對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的政策規(guī)定。其次分別介紹了小產(chǎn)權(quán)房，宅基地轉(zhuǎn)讓?zhuān)宰獯鞯燃w土地的熱點(diǎn)問(wèn)題并進(jìn)行了剖析。最后鑒于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，將土地利益歸還給農(nóng)民，建議將集體土地合并到國(guó)有土地，徹底解決集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 一元化 集體建設(shè)用地 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 小產(chǎn)權(quán)房 宅基地轉(zhuǎn)讓 以租代征 二元結(jié)構(gòu)我國(guó)憲法對(duì)土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度作了規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

土地從所有權(quán)分為：國(guó)有土地與集體土地。土地根據(jù)用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。所以集體土地也可以分為三種：集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、集體未利用地。

集體建設(shè)用地的所有人是集體，但如何界定集體的概念?根據(jù)《土地管理法》第10條規(guī)定，集體可能有三種情況：村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

所謂集體建設(shè)用地使用權(quán)，是指使用權(quán)人依法從集體土地的所有權(quán)人處取得該集體建設(shè)土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

《土地管理法》第11條：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。由此可見(jiàn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)是有使用權(quán)證書(shū)的，并且是由縣級(jí)人民政府核發(fā)的。

本文著重討論集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的問(wèn)題及建議將集體土地合并到國(guó)有土地來(lái)徹底解決集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題（即建立我國(guó)土地所有權(quán)一元化，取消集體土地制度）。

一、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定

1、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)村各級(jí)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個(gè)人依據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，將農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營(yíng)、作價(jià)入股等方式，有償轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人使用的行為，其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)主體的變更。

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件及程序

有權(quán)申請(qǐng)使用集體建設(shè)用地的只有三種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。《土地管理法》第43條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

而且以上三種情況使用集體土地進(jìn)行建設(shè)，是有限制及要求的。首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。最后，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

目前法律規(guī)定允許集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)的情況為：

1、農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房。但根據(jù)規(guī)定，其再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)，而且根據(jù)國(guó)務(wù)院文件的規(guī)定，農(nóng)村村民不能將宅基地的房屋出賣(mài)給城鎮(zhèn)居民。

2、符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。

3、集體建設(shè)用地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)的后果

《土地管理法》第73條：買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

4、關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策

2004年12月21日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）

禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。堅(jiān)決糾正違法用地只通過(guò)罰款就補(bǔ)辦合法手續(xù)的行為。對(duì)違法用地及其建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除或沒(méi)收的，不得以罰款、補(bǔ)辦手續(xù)取代；確需補(bǔ)辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)。

2006年3月27日，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕52號(hào)）要適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的要求，經(jīng)部批準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)加以規(guī)范完善。

2006年8月31日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā) [2006] 31 號(hào)）

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過(guò)“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

2007年12月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。通過(guò)出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的行為。對(duì)此，必須嚴(yán)格禁止，并予以嚴(yán)肅查處。國(guó)土資源管理部門(mén)要對(duì)“以租代征”的違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行全面清查，并嚴(yán)格依法依紀(jì)處理。國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化的新情況，深入研究在依照土地利用總體規(guī)劃、加強(qiáng)用途管制的前提下，完善對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等農(nóng)村集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施。2008年1月3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，必須符合規(guī)劃，納入年度計(jì)劃，并依法審批。嚴(yán)格禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格禁止“以租代征”將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。

5、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)

《土地管理法》第44條：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。其他建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指

標(biāo)；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

二、當(dāng)前集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的熱點(diǎn)及評(píng)析

1、小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題研究

所謂的小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。

小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格便宜，只有相同位置商品房?jī)r(jià)格的40%至60%，而且買(mǎi)賣(mài)不要繳納契稅、物業(yè)費(fèi)等使用費(fèi)低廉。

小產(chǎn)權(quán)房正因?yàn)閮r(jià)格比較便宜，受到廣大購(gòu)房者的青睞。2007年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房新聞報(bào)道非常多，主要集中在北京、河北等地，這也引起了國(guó)務(wù)院的重視。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房各個(gè)地方或多或少都存在，只是以前沒(méi)有被大眾所關(guān)注。2007年通過(guò)媒體集中報(bào)道出來(lái)，而且這些地方小產(chǎn)權(quán)房比較集中，問(wèn)題比較嚴(yán)重，公開(kāi)向社會(huì)銷(xiāo)售。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是城市人口急劇增加，城市房?jī)r(jià)過(guò)快攀升，導(dǎo)致部分有購(gòu)房需求的群體買(mǎi)不起市場(chǎng)上的商品房，只能退而求其次，去買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。在用經(jīng)濟(jì)實(shí)力說(shuō)話的今天，這些中低收入者選擇小產(chǎn)權(quán)房，更多是無(wú)奈，而不是不懂法律。只有買(mǎi)到能夠滿足自己居住需求的房屋，才能安居樂(lè)業(yè)，居民的幸福指數(shù)才會(huì)提高。

小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)在于：①不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)檫@類(lèi)房屋是建在集體土地上的，沒(méi)有繳納土地出讓金、沒(méi)有規(guī)劃許可證、施工許可證，故也不會(huì)有產(chǎn)權(quán)證。②不能正常出售，因?yàn)闆](méi)有房地產(chǎn)權(quán)證，不能辦理正常的過(guò)戶交易，而且出售的價(jià)格也會(huì)比商品房低，而且不能在房地產(chǎn)市場(chǎng)自由流通。③有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭沁`章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，甚至業(yè)主也得不到拆遷安置補(bǔ)償。④房屋質(zhì)量差，因?yàn)闆](méi)人監(jiān)督，一些建設(shè)單位為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。⑤售后保修難以保證。⑥不能合法繼承，權(quán)利人去世后若要繼承，公證機(jī)構(gòu)與法院可能都不會(huì)受理。⑦不能貸款，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付清。⑧物業(yè)管理水平差，有些房屋甚至沒(méi)有物業(yè)管理。

其實(shí)研究小產(chǎn)權(quán)房，最重要的問(wèn)題不是禁止人去買(mǎi)這些房屋，而是怎么會(huì)產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房。集體建設(shè)用地可以搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嗎?回答是肯定不可以。出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，政府首先要檢討，政府是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，但是其沒(méi)有依法執(zhí)行，執(zhí)法不嚴(yán)，甚至縱容違法的現(xiàn)象很是普遍。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售，沒(méi)有當(dāng)?shù)卣呐?，沒(méi)有當(dāng)?shù)卣目v容，是萬(wàn)萬(wàn)建造不出來(lái)的。通常這些建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的單位都具有當(dāng)?shù)卣尘盎蛘吒賳T關(guān)系緊密。那么我們不難想象，小產(chǎn)權(quán)房很可能是滋生腐敗的溫床。

任何事物都是有兩面性的，小產(chǎn)權(quán)房也不例外。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，也的確解決了部分中低收入家庭的居住問(wèn)題。

其實(shí)筆者是不贊同小產(chǎn)權(quán)房的，因?yàn)檫@畢竟是違法的產(chǎn)物，而且嚴(yán)重?cái)_亂了商品房市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主流，我們應(yīng)該去保護(hù)這種制度，而不是去破壞。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)該由市場(chǎng)去自我調(diào)解。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升時(shí)，作為土地的所有權(quán)人，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，國(guó)家應(yīng)該加大土地供應(yīng)，而不是限制土地的供應(yīng)。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生只能說(shuō)明商品房還不夠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還夠規(guī)范。若小產(chǎn)權(quán)房各地大規(guī)模涌現(xiàn)，那么中央政府也需要檢討，說(shuō)明現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能滿足購(gòu)房人群的需求，國(guó)家應(yīng)該大規(guī)模的推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，來(lái)滿足人們的購(gòu)房需求，跟上城市化進(jìn)程的腳步。

對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房的處置，我們建議對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃、審批的小產(chǎn)權(quán)房，大部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，極少數(shù)質(zhì)量存在問(wèn)題的予以拆除。有的開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)繳一定的出讓金，住戶則補(bǔ)繳一定的費(fèi)用。出讓金的大部分歸村集體所有，由村民民主支配，政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規(guī)劃管理費(fèi)用。給住戶頒發(fā)房產(chǎn)證，以化解小產(chǎn)權(quán)房的遺留問(wèn)題，化解社會(huì)的一個(gè)不穩(wěn)定因素，從而也還小業(yè)主一個(gè)安心的家。

2、宅基地轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題研究

2007年，北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)案被多家媒體報(bào)道，引起了廣泛的關(guān)注。宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫(huà)家聚居而得名“畫(huà)家村”。2002年7月1日，李玉蘭以4．5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落，后花費(fèi)十幾萬(wàn)元把院子進(jìn)行整修和布置。當(dāng)時(shí)，李玉蘭還拿到房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議和土地使用證。不過(guò)，宅基地土地使用證無(wú)法“過(guò)戶”，只是在變更欄注明，“房屋出售給李玉蘭使

用”。2006年12月，原房主馬海濤要求原價(jià)收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷(xiāo)合同、收回房子。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認(rèn)為李玉蘭的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。2007年12月17日，北京市第二中級(jí)人民法院作出終審判決，維持原判。

宅基地及地上的房屋到底可不可以轉(zhuǎn)讓呢?筆者查閱了法律規(guī)定，法律沒(méi)有禁止其轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家規(guī)定。第155條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?？梢?jiàn)法律是有條件的允許宅基地轉(zhuǎn)讓的。

國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”?？梢?jiàn)，國(guó)家明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，但這二個(gè)文件都不是法律法規(guī)，根據(jù)合同法的司法解釋第四條：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。目前法院認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地及房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，但是判決書(shū)都沒(méi)有直接引用法律法規(guī)。筆者認(rèn)為判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是欠妥的，而目前擁有宅基地的城鎮(zhèn)居民還是大量存在的。譬如農(nóng)村的小孩考進(jìn)大學(xué)，戶口就轉(zhuǎn)為了非農(nóng)業(yè)戶口，大學(xué)畢業(yè)戶口回到農(nóng)村，那么這些戶口在農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)戶口，是否就失去宅基地使用權(quán)呢?筆者認(rèn)為沒(méi)有，因?yàn)槠鋺艨谠谠摷w經(jīng)濟(jì)組織，屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織中的一員。若只因其戶口為非農(nóng)業(yè)戶口，而剝削其宅基地使用權(quán)，是非常不合理的。還有將農(nóng)民的集體土地征用，導(dǎo)致農(nóng)民沒(méi)有耕地，只有宅基地，那么根據(jù)規(guī)定該農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但是該農(nóng)民還是擁有宅基地的?！渡虾Ｊ修r(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》（上海市人民政府令第71號(hào)，2007年5月26日公布）規(guī)定：農(nóng)村村民是指具有本市常住戶口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員?？梢?jiàn)衡量城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民，主要看戶口的歸屬。我們完全有理由推出：若城鎮(zhèn)居民把戶口遷到農(nóng)村，應(yīng)該是該集體經(jīng)濟(jì)組織中的一員，應(yīng)該可以購(gòu)買(mǎi)該宅基地。

根據(jù)通說(shuō)及國(guó)務(wù)院的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地。若城鎮(zhèn)居民確有需求，筆者建議暫時(shí)采用租賃的方式，租賃宅基地及地上房屋，租賃期限可以適當(dāng)長(zhǎng)一些。

其實(shí)國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，禁止農(nóng)民將宅基地及房屋出售給城市居民，農(nóng)民只能出售給本村村民的規(guī)定，在法律邏輯上甚為荒唐。另外，《憲法》和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集體所有，農(nóng)民當(dāng)有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。當(dāng)然，政府對(duì)于農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途可以嚴(yán)格規(guī)范，特別是對(duì)于耕地應(yīng)設(shè)定嚴(yán)格限制，但不宜限制農(nóng)民將宅基地向城市居民出售。這樣農(nóng)民在給自己帶來(lái)土地增值收益、實(shí)現(xiàn)“自我城市化”的同時(shí)，也為城市居民提供住房福利。對(duì)于這樣的制度創(chuàng)新，政府和法律應(yīng)該及時(shí)予以肯定并為之保駕護(hù)航；對(duì)于反其道而行的各種限制，則應(yīng)當(dāng)予以廢止或者修訂。

如果說(shuō)《物權(quán)法》對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，那么公民對(duì)自己私有財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)就應(yīng)該被法律所認(rèn)可。但是農(nóng)民自己在農(nóng)村的房子是不可以隨意轉(zhuǎn)讓給城市居民的，這是不是在一定程度上限制了農(nóng)民對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)利?所以是非常不合理的，也嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的權(quán)利。

3、以租代征集體土地的評(píng)析

筆者遇到過(guò)多起以租代征集體土地的情形，而且各個(gè)地方都有，甚至到了有些失控的地步，這也是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要組成部分。國(guó)務(wù)院多次發(fā)令嚴(yán)禁以租代征，但是收效甚微。

所謂以租代征集體土地，是指建設(shè)占用集體土地的，應(yīng)該辦理征收集體土地手續(xù)，涉及農(nóng)用地的，還需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。但是地方政府卻直接將土地出租給了使用人，沒(méi)有辦理上述征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

以租代征集體土地，通常都是由村委會(huì)直接將集體土地出租給土地使用人，簽署土地租賃合同，租賃期限比較長(zhǎng)，大多在10年至20年，而且租金通常都在簽署租賃合同時(shí)一次性支付，租金都非常便宜。通常使用人在承租該土地后，建造工廠及倉(cāng)庫(kù)，也有建造住房的。

以租代征，最大的危害是侵占了耕地，其次是危害了國(guó)家對(duì)建設(shè)用地的宏觀調(diào)控。以租代征土地的使用人通常都是憑關(guān)系才拿到該地的使用權(quán)，那么就不排除地方政府收受好處的嫌疑。這些土地使用人，其項(xiàng)目通常都比較小、而且是高污染，經(jīng)濟(jì)效益差，還污染環(huán)境。

產(chǎn)生以租代征的原因是兩方面的：

一、土地使用人有用地的需求，現(xiàn)行的供地模式，限制了其拿到土地或者拿地的成本太高。

二、地方政府出租土地，增加收入，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，當(dāng)然也不排除損公肥私現(xiàn)象的存在。

如何解決以租代征，也是當(dāng)前政府的一個(gè)大課題，不能總是發(fā)令禁止。堵并非是解決問(wèn)題的方法，以租代征問(wèn)題如此普遍，可見(jiàn)其內(nèi)在需求是非常旺盛的，應(yīng)該正確引導(dǎo)該需求。國(guó)家應(yīng)該允許地方政府拿出部分集體土地集中建造一些廠房及倉(cāng)庫(kù)租賃給企業(yè)使用。把不合法的現(xiàn)象，合法化，納入國(guó)家的制度中，進(jìn)行規(guī)范疏導(dǎo)。

三、法律對(duì)策及立法建議

對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，人們做了很多研究，目前主要存在三種學(xué)說(shuō)：

1、轉(zhuǎn)讓權(quán)利說(shuō)。該理論認(rèn)為集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓僅限于農(nóng)用地，而集體建設(shè)用地使用權(quán)內(nèi)部調(diào)整轉(zhuǎn)讓外、不宜直接進(jìn)入市場(chǎng)，而且只能通過(guò)先征為國(guó)有的方式后，才能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。采用這種辦法，有利于保護(hù)耕地，有利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2、保權(quán)分利學(xué)說(shuō)。集體土地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)在民事法律地位上平等，所有權(quán)的權(quán)能充分，應(yīng)當(dāng)同等對(duì)待。因此在不違反城市規(guī)劃、不沖擊基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以直接進(jìn)入市場(chǎng)，而無(wú)須轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。

3、土地股份合作制學(xué)說(shuō)。農(nóng)村集體土地制度改革的最佳選擇是實(shí)行股份合作制，其具體做法是統(tǒng)一將土地折股分配給農(nóng)民個(gè)人所有，土地交集體統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)利用。實(shí)行股份合作制，農(nóng)民擁有土地股份權(quán)，不再實(shí)際占用土地。

上述三種學(xué)說(shuō)都不能根本解決集體土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，而且沒(méi)有解決土地權(quán)能混亂的狀況。筆者認(rèn)為：應(yīng)該合并集體土地與國(guó)有土地，將集體土地吸收合并為國(guó)有土地，建立一元化的國(guó)有土地制度，對(duì)現(xiàn)行的土地制度做一次徹底的改革。現(xiàn)有的土地問(wèn)題絕大部分是因?yàn)橹袊?guó)的土地所有權(quán)制度過(guò)于混亂，權(quán)能不清晰。

新中國(guó)解放至今，中國(guó)的土地所有權(quán)制度也是經(jīng)歷過(guò)轉(zhuǎn)變的，1954年的《中華人民共和國(guó)憲法》第8條：國(guó)家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)?？梢?jiàn)新中國(guó)解放后，中國(guó)共產(chǎn)黨將土地的所有權(quán)分給了農(nóng)民。后來(lái)在歷次憲法修改時(shí)，才確立了集體土地的概念，并將農(nóng)民的土地所有權(quán)歸入到集體土地所有權(quán)中，并且限制了集體土地的流轉(zhuǎn)。

中國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，共產(chǎn)主義是中國(guó)發(fā)展的目標(biāo)，建立統(tǒng)一的土地所有權(quán)制度是非常有必要的，而且將土地所有權(quán)統(tǒng)一為國(guó)有土地更為妥當(dāng)。土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，但是土地的用途還是進(jìn)行明確區(qū)分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等，甚至可以更加細(xì)分。土地的使用權(quán)還是可以出讓或轉(zhuǎn)讓給實(shí)際使用人。農(nóng)村居民還是有權(quán)申請(qǐng)宅基地建造房屋，還是向政府部門(mén)申請(qǐng)宅基地；農(nóng)村居民還是可以向政府部門(mén)承包土地進(jìn)行耕種。

之所以將集體土地歸入國(guó)有土地，主要基于以下幾點(diǎn)理由：

1、戶籍制度的改革?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)戶籍越來(lái)越多，農(nóng)村戶籍越來(lái)越少，而且戶籍制度嚴(yán)重制約了人口的流動(dòng)，也存在戶籍歧視，現(xiàn)有的戶籍制度越來(lái)越跟不上時(shí)代的發(fā)展。筆者認(rèn)為取消農(nóng)村、城鎮(zhèn)戶籍的區(qū)別，打破二元戶籍制度，建立統(tǒng)一的戶籍制度是大勢(shì)所趨。那么基于戶籍制度建立的集體土地與國(guó)有土地所有權(quán)制度，將隨之而改革。若統(tǒng)一了戶籍制度，那么城鎮(zhèn)居民理所當(dāng)然可以買(mǎi)農(nóng)村宅基地的房屋，農(nóng)村居民當(dāng)然也有權(quán)購(gòu)買(mǎi)城市里的房屋。那么現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民不能買(mǎi)農(nóng)村宅基地的問(wèn)題，就順利的解決了。

2、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的城鄉(xiāng)二元化社會(huì)結(jié)構(gòu)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的情況下，需要進(jìn)行變革。隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)大，原來(lái)的農(nóng)村，現(xiàn)在都變成了城市，城市與農(nóng)村的界限也越來(lái)越模糊。有些地方的農(nóng)村發(fā)展的反而比城市好，也是有的。打破城鄉(xiāng)隔離、分治的壁壘，也是我們這個(gè)時(shí)代的趨勢(shì)。

將農(nóng)村與城市統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一發(fā)展，取消原來(lái)的分開(kāi)規(guī)劃，各自發(fā)展的制度。原來(lái)中國(guó)政府過(guò)多的重視城市的發(fā)展，忽視了農(nóng)村發(fā)展的重要性，其實(shí)農(nóng)村與城市是相互依托的，沒(méi)有農(nóng)村只有城市，這個(gè)城市就很難生存；只發(fā)展城市、不發(fā)展農(nóng)村，這個(gè)社會(huì)就會(huì)發(fā)生動(dòng)蕩。其實(shí)將農(nóng)村納入到城市中，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，將會(huì)迎來(lái)社會(huì)發(fā)展的新紀(jì)元。將原農(nóng)村宅基地的30%用于建立集約型的容積率高的農(nóng)村社區(qū)，將剩下的70%的宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地，這也將極大的節(jié)約土地，為城市與農(nóng)村的發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。

3、集體土地與國(guó)有土地的界限越來(lái)越模糊。隨著社會(huì)的發(fā)展，國(guó)有土地與集體土地的界限是越來(lái)越模糊，而且從當(dāng)初的立法而言，國(guó)有土地與集體土地就沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別。法律規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。但是現(xiàn)在由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的越來(lái)越多，而且國(guó)家根據(jù)社會(huì)發(fā)展的需要，在不斷的蠶食集體土地，經(jīng)常在一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的轄區(qū)內(nèi)既有國(guó)有土地又有集體土地。再區(qū)分集體土地與國(guó)有土地，已經(jīng)沒(méi)有必要了。

4、集體土地的價(jià)值長(zhǎng)期被貶低。集體土地不能自由流轉(zhuǎn)，集體土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低廉，集體土地被征收補(bǔ)償?shù)土?、而且農(nóng)民個(gè)人得到的很少，申請(qǐng)集體建設(shè)用地手續(xù)復(fù)雜等。農(nóng)民不因?yàn)樯钤诩w土地而感到驕傲，反而覺(jué)得政府剝奪了他們土地的權(quán)利。經(jīng)常會(huì)看到一些報(bào)道：之所以不允許宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)菫榱吮Ｗo(hù)農(nóng)民的利益，筆者每次看到這種報(bào)道就會(huì)非常氣憤，其說(shuō)是為了農(nóng)民的利益，實(shí)際上恰恰剝奪了農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。難道限制其自由，還是為了保護(hù)其權(quán)利嗎?能自由流通的財(cái)產(chǎn)價(jià)值肯定大于限制流通的財(cái)產(chǎn)。將集體土地歸入國(guó)有土地，是還農(nóng)民以公平。其實(shí)54憲法將土地的所有權(quán)分給農(nóng)民是對(duì)農(nóng)民最大的恩惠，但是將農(nóng)民的土地定為集體土地，而且只有使用權(quán)，是對(duì)農(nóng)民土地權(quán)利最大的剝奪。筆者不主張將土地的所有權(quán)還給農(nóng)民，但是希望將農(nóng)民擁有的集體土地使用權(quán)能有國(guó)有土地相同的待遇。農(nóng)民自己建造的宅基地上的房屋，若其土地不是集體土地，而是國(guó)有土地，那么農(nóng)民都擁有了自己的別墅，試問(wèn)哪個(gè)農(nóng)民不愿意呢?

我們必須改革土地制度，將集體土地納入到國(guó)有土地中，允許農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)、使用和建設(shè)，在做好規(guī)劃、管理的基礎(chǔ)上，把土地的利益留給農(nóng)民。而不是沿用原來(lái)的土地制度，建設(shè)用地必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，并將集體土地征收為國(guó)有土地后才使用，把土地收益的大部分留給政府，把損失留給農(nóng)民。政府通常以很低的價(jià)格從農(nóng)民手中強(qiáng)行征收土地，然后幾百倍的高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，剝奪了農(nóng)民的權(quán)利。若農(nóng)民通過(guò)出售、出租自己的房屋，可以獲得更高的收益。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的現(xiàn)代化僅僅是在城市中孤島式地發(fā)展，以至于外國(guó)人感嘆：中國(guó)的城市像歐洲，農(nóng)村像非洲。如何改變這一不均衡的狀況?措施之一就是學(xué)習(xí)美國(guó)歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，實(shí)行城鄉(xiāng)人口雙向交流，除了準(zhǔn)許農(nóng)村人員到城市自由擇業(yè)、居住之外，還允許城市居民到農(nóng)村買(mǎi)房甚至創(chuàng)業(yè)。最終把窮人留在城市，享受廉租房，讓富人住在“鄉(xiāng)下”，甚至住進(jìn)別墅。這樣，自然會(huì)帶動(dòng)在農(nóng)村興建條件比較好的幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等。只要注重耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)，也能把農(nóng)村搞得山川秀美。如此城市的房?jī)r(jià)降下來(lái)了，擁堵緩解了，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也可以發(fā)展起來(lái)，農(nóng)村也就富裕了。城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農(nóng)民不用離開(kāi)自己的家鄉(xiāng)就可以實(shí)現(xiàn)城市化。如此美好的畫(huà)卷，需要統(tǒng)一土地所有權(quán)，建立一元化的國(guó)有土地制度。我們相信：農(nóng)村，讓生活更美好。

第二篇：東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

廣東省東莞市人民政府辦公廳

東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(東府令80號(hào)

《東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)予發(fā)布。市 長(zhǎng)

二○○五年九月二日

東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第一章 總 則

第一條 為規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，保障集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化配置土地資源，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱(chēng)集體建設(shè)用地，是指符合土地利用總體規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。

第四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，遵守土地用途管制，堅(jiān)持土地所有者和使用者自愿的原則。

第五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須同時(shí)符合下列條件：

（一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；

（二）經(jīng)依法批準(zhǔn)的；

（三）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制權(quán)利的；

（四）土地權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的。

第六條 集體建設(shè)用地所有者出讓、出租、抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)本集體村民會(huì)議2/3以上（含本數(shù)，下同）成員或2/3以上村民代表書(shū)面同意，并簽名確認(rèn)。

第七條 村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣(mài)和出租住房（含農(nóng)民公寓住房）后，不得再申請(qǐng)新的住房用地（含農(nóng)民公寓住房）。

第八條 通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃可以用于商品住宅開(kāi)發(fā)的，必須依法征為國(guó)有土地。

第九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第十條 國(guó)家為了公共利益需要，依法對(duì)集體建設(shè)用地實(shí)行征收或者征用的，農(nóng)民集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。

第十一條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照市人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地。

確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體建設(shè)用地所有者和市國(guó)土資源部門(mén)、城市規(guī)劃部門(mén)同意，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第十二條 市國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督檢查。

市財(cái)政、審計(jì)、農(nóng)業(yè)、社會(huì)保障、民政等部門(mén)，按各自職能范圍對(duì)流轉(zhuǎn)過(guò)程以及土地增值收益分配進(jìn)行監(jiān)督。各鎮(zhèn)人民政府（區(qū)辦事處）應(yīng)當(dāng)配合各部門(mén)做好集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作。

第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租

第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)侵讣w建設(shè)用地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，合同文本采用省國(guó)土資源部門(mén)制定的統(tǒng)一格式。

第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地（含工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地）五十年；

（二）公共建筑用地（含機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)計(jì)用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地）五十年；

（三）商服用地（含商業(yè)用地、金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地）四十年；

（四）交通運(yùn)輸用地（含鐵路用地、公路用地、民用機(jī)場(chǎng)用地、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷）五十年；

（五）公用設(shè)施用地（含公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、休閑用地）五十年；

（六）綜合或者其他用地五十年；

（七）依照本辦法第七條規(guī)定流轉(zhuǎn)的村民住宅用地應(yīng)當(dāng)完善出讓手續(xù)，出讓年限為七十年。

第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃年限按以下情況確定： 短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；

需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途國(guó)有土地出讓的最高年限。第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)交易的程序和辦法，通過(guò)土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式進(jìn)行。

第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，市國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法給予辦理。

第十九條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，需提交下列材料：

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；

（二）用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)；

（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和規(guī)劃紅線圖；

（四）立項(xiàng)批復(fù)文件；

（五）村民代表意見(jiàn)書(shū)（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；

（六）原集體土地使用證正本或批次報(bào)批批復(fù)文件；

（七）用地單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復(fù)印件）或個(gè)人身份證明；

（八）經(jīng)雙方單位蓋章認(rèn)可的數(shù)字化測(cè)量地形紅線圖和宗地圖；

（九）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；

（十）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。

第二十條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出租手續(xù)，需提交下列材料：

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；

（二）原已簽訂的集體建設(shè)用地使用合同；

（三）租賃雙方簽訂的《集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》；

（四）村民代表意見(jiàn)書(shū)（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；

（五）原土地使用證正本；

（六）雙方身份的有效憑證；

（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)資料。

第二十一條 集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃的要求和出讓、出租合同的約定，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，集體建設(shè)用地所有者負(fù)責(zé)監(jiān)督。

未按出讓合同規(guī)定的期限和城市規(guī)劃的要求開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，市國(guó)土資源等相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正，拒不糾正的，依法予以查處。

第二十二條 因國(guó)家公共利益或城市規(guī)劃調(diào)整而需改變土地用途的，集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。

經(jīng)依法批準(zhǔn)變更土地用途的，以出讓、出租方式流轉(zhuǎn)，合同雙方應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理相關(guān)土地變更登記手續(xù)。

第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由集體土地所有者無(wú)償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前與集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。

第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租

第二十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指集體建設(shè)用地使用者將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。第二十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。

第二十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原出租合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的年限不得超過(guò)原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

第二十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在簽訂合同后30日內(nèi)到市國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，市國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)依法給予辦理。

第二十八條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，需提交下列材料：

（一）原集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、出租合同；

（二）雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同（包括轉(zhuǎn)讓方原簽訂的轉(zhuǎn)讓合同）、轉(zhuǎn)租合同；

（三）用地單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復(fù)印件）或個(gè)人身份證明；

（四）原土地使用證正本；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。

第四章 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押

第二十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。第三十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。

第三十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到市國(guó)土資源部門(mén)辦理抵押登記，涉及地上建筑物、其他附著物同時(shí)抵押的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)先到市國(guó)土資源部門(mén)辦理抵押登記，再到市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記。第三十二條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記須提交下列資料：

（一）涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的主合同；

（二）抵押合同；

（三）村民代表意見(jiàn)書(shū)（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；

（四）原土地使用證正本；

（五）雙方身份的有效憑證；

（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)資料。

第三十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。

因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。

第三十四條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)抵押登記。

第五章 地價(jià)、土地收益及稅費(fèi)管理

第三十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行以基準(zhǔn)地價(jià)為參照的最低限價(jià)制度。市國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域土地定級(jí)估價(jià)工作，制定基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布執(zhí)行。

第三十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格明顯低于政府公布的價(jià)格，政府可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

流轉(zhuǎn)宗地的評(píng)估價(jià)格，由申請(qǐng)流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)人委托具備資質(zhì)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具宗地價(jià)格評(píng)估報(bào)告。

第三十七條 集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中50%以上應(yīng)當(dāng)存入銀行專(zhuān)戶，專(zhuān)款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障安排，不得挪作他用。具體實(shí)施辦法由市社會(huì)保障部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)參照省有關(guān)規(guī)定制定。

第三十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的應(yīng)當(dāng)向市國(guó)土資源部門(mén)申報(bào)價(jià)格，并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，向市人民政府繳納有關(guān)土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由市財(cái)政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)參照省有關(guān)規(guī)定另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第三十九條 市國(guó)土資源部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作中收取的費(fèi)用，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市政府的有關(guān)規(guī)定，并接受監(jiān)察、財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)的監(jiān)督。

第六章 法律責(zé)任

第四十條 集體建設(shè)用地閑置的，市國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；農(nóng)民集體土地所有者對(duì)閑置的土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，市國(guó)土資源部門(mén)暫停辦理其新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。

第四十一條 單位和個(gè)人通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式取得的集體建設(shè)用地用于建設(shè)商品住宅的，市國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，拒不改正的責(zé)令交還土地，拒不交還的以非法占用土地論處。

第四十二條 違反本辦法第十七條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)不實(shí)行公開(kāi)交易的，市國(guó)土資源部門(mén)不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)。

第七章 附則

第四十三條 本辦法實(shí)施之前已發(fā)生的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十四條 本辦法由市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。第四十五條 本辦法自2005年10月1日起施行。

第三篇：南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

寧政發(fā)[2011]79號(hào)

各區(qū)縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

現(xiàn)將《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○一一年四月十日

南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

第一章 總 則

第一條

為依法引導(dǎo)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，培育和規(guī)范集體土地市場(chǎng)，維護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，結(jié)合本市實(shí)際制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。

第三條

本辦法所稱(chēng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括與建設(shè)用地實(shí)物對(duì)應(yīng)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和建設(shè)用地指標(biāo)交易。

建設(shè)用地實(shí)物，是指經(jīng)依法登記，核發(fā)《集體土地使用證》的農(nóng)民集體所有土地。包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施、公益事業(yè)等存量建設(shè)用地和經(jīng)村莊合并、土地綜合整治以及其他依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后新增的集體建設(shè)用地。

建設(shè)用地指標(biāo)，是指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地通過(guò)萬(wàn)頃良田工程、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、宅基地置換等形式復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)的新增用地指標(biāo)。

第四條

在保持集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，按照土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，集體建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有償、有限期、可流轉(zhuǎn)的制度。

第五條

市、縣（區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)分別設(shè)立集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)有形市場(chǎng)），對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)在有形市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。

第六條

市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作。市國(guó)土資源局江寧分局、浦口分局、六合分局，高淳、溧水縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)本區(qū)、縣行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作。

第二章 產(chǎn)權(quán)代表界定

第七條

農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，所有權(quán)代表為村集體經(jīng)濟(jì)組織，沒(méi)有建立村集體經(jīng)濟(jì)組織的由村民委員會(huì)代行所有權(quán)；屬于村民小組農(nóng)民集體所有的，由村民小組行使所有權(quán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)監(jiān)督；屬于鎮(zhèn)街農(nóng)民集體所有的，所有權(quán)代表為鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟(jì)組織，沒(méi)有鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟(jì)組織的，所有權(quán)代表為鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處。

第八條

市、區(qū)縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)集體土地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，確定土地所有者和使用者，由市、區(qū)縣人民政府頒發(fā)《集體土地所有權(quán)證》和《集體土地使用證》。

第九條

對(duì)法律規(guī)定不需要辦理征收手續(xù)的新增集體建設(shè)用地，在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，可以根據(jù)土地所有者的要求，直接將集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)給土地所有者或土地所有者代表，頒發(fā)《集體土地使用證》。

第三章 實(shí)物流轉(zhuǎn)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第十條

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變?cè)鷾?zhǔn)的規(guī)劃條件，規(guī)劃條件確需改變的，應(yīng)按以下方式處理：

（一）規(guī)劃條件的改變須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，并取得城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理部門(mén)的批準(zhǔn)；

（二）在辦理土地流轉(zhuǎn)前，土地流轉(zhuǎn)受讓方須與土地所有者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，交納前后規(guī)劃條件下土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差額；

（三）土地用途由非經(jīng)營(yíng)性用地變更為商業(yè)、娛樂(lè)、旅游開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地的，土地使用權(quán)不得協(xié)議流轉(zhuǎn)，由土地所有者收回后重新按規(guī)定程序通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

第十一條

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。

第十二條

有下列情形之一的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)：

（一）土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，土地流轉(zhuǎn)時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的；

（二）違法占用的集體建設(shè)用地；

（三）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（四）司法機(jī)關(guān)依法裁定查封的；

（五）土地使用者未按土地流轉(zhuǎn)合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

（六）土地流轉(zhuǎn)權(quán)利受到其他法定限制的。

第十三條

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定使用期限屆滿，土地使用者要求續(xù)期的，應(yīng)在使用期限屆滿前兩個(gè)月內(nèi)向集體土地所有者提出申請(qǐng)，經(jīng)集體土地所有者同意后，按本辦法規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。

第十四條

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定使用期限屆滿，土地使用者未提出續(xù)用申請(qǐng)的，土地使用權(quán)由土地所有者無(wú)償收回。

第二節(jié) 流轉(zhuǎn)方式

第十五條

集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股三種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

第十六條

符合流轉(zhuǎn)條件的集體建設(shè)用地可以設(shè)定土地抵押權(quán)。

第十七條

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵讣w建設(shè)用地所有者或使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限不得超過(guò)《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。

第十八條

集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體建設(shè)用地所有者或使用者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的行為，由承租人與出租人簽訂一定年限的土地租賃合同，承租人取得租賃權(quán)并按期支付土地租金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租期限一般與企業(yè)登記的經(jīng)營(yíng)年限相銜接，但最長(zhǎng)出租年限不得超過(guò)《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。

第十九條

集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股是指集體建設(shè)用地所有者或使用者將一定年期的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)收益金折成股份，由土地使用者持股，參與分紅的行為。作價(jià)入股年限應(yīng)與企業(yè)登記的經(jīng)營(yíng)年限相銜接，最長(zhǎng)不得超過(guò)《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。土地使用權(quán)作價(jià)入股的紅利（收益金）可以按實(shí)際收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。

第二十條

集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股一般采取雙方協(xié)議方式。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租可以采取雙方協(xié)議方式，也可以采取公開(kāi)招拍掛方式。但土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，且土地流轉(zhuǎn)用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游開(kāi)發(fā)的須采取公開(kāi)招拍掛方式。

第三節(jié) 流轉(zhuǎn)程序

第二十一條

協(xié)議流轉(zhuǎn)程序?yàn)椋?/p>

（一）土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同；

（二）土地流轉(zhuǎn)雙方持有關(guān)材料向有形市場(chǎng)提出土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)；

（三）有形市場(chǎng)經(jīng)審核，符合土地流轉(zhuǎn)條件的，向土地流轉(zhuǎn)雙方頒發(fā)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)》。

土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表的，土地流轉(zhuǎn)基本情況須在有形市場(chǎng)公示十個(gè)工作日。公示期間，有其他意向用地者提出正式申請(qǐng)的，土地流轉(zhuǎn)由協(xié)議方式轉(zhuǎn)成公開(kāi)招拍掛方式。

（四）地流轉(zhuǎn)雙方憑《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)》，辦理土地變更登記。

第二十二條

公開(kāi)招拍掛流轉(zhuǎn)程序?yàn)椋?/p>

（一）土地使用者向規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用條件并辦理其他前期手續(xù)；

（二）土地使用者持相關(guān)材料，向有形市場(chǎng)提出土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)；

（三）有形市場(chǎng)經(jīng)審核，符合土地流轉(zhuǎn)條件的，由有形市場(chǎng)通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)競(jìng)價(jià)，確定受讓人或承租人，向土地流轉(zhuǎn)雙方頒發(fā)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)》；

（四）土地流轉(zhuǎn)雙方憑《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)》，辦理土地變更登記。

第二十三條

根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃由政府按規(guī)定程序統(tǒng)一組織建設(shè)的農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其建設(shè)用地使用權(quán)隨地上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而流轉(zhuǎn)，程序?yàn)椋?/p>

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、售房人《集體土地使用證》及購(gòu)房人《房屋所有權(quán)證》，向市、縣（區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)提出土地變更申請(qǐng)；

（二）經(jīng)市、縣（區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)審核，符合條件的，辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第四章 建設(shè)用地指標(biāo)交易

第二十四條

建設(shè)用地指標(biāo)嚴(yán)格按照以下程序產(chǎn)生：

（一）申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交該土地的權(quán)屬證明、土地勘測(cè)定界報(bào)告、土地利用現(xiàn)狀圖、土地分類(lèi)面積匯總表。法人或其他組織申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交土地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意復(fù)墾的書(shū)面材料；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地土地復(fù)墾，必須出具集體土地所有證或其他權(quán)屬證明，以及本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意復(fù)墾的書(shū)面材料。

（二）市國(guó)土資源局依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)土地綜合整治建設(shè)用地復(fù)墾方案進(jìn)行審查，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（三）市、區(qū)縣國(guó)土資源局按照省市土地復(fù)墾有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一組織驗(yàn)收，分別建立建設(shè)用地指標(biāo)交易信息庫(kù)。建設(shè)用地指標(biāo)經(jīng)過(guò)省、市國(guó)土資源局確認(rèn)后，向指標(biāo)所有者核發(fā)建設(shè)用地指標(biāo)憑證。

第二十五條

建設(shè)用地指標(biāo)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等公開(kāi)出讓項(xiàng)目辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的，只能由經(jīng)審核的從事土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體以及各開(kāi)發(fā)園區(qū)運(yùn)作平臺(tái)申購(gòu)；建設(shè)用地指標(biāo)用于非公開(kāi)出讓項(xiàng)目辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的，可在完成項(xiàng)目用地規(guī)劃預(yù)審后，由用地單位直接申購(gòu)。

第二十六條

建設(shè)用地指標(biāo)須通過(guò)招拍掛方式在有形市場(chǎng)公開(kāi)交易。指標(biāo)交易可以根據(jù)指標(biāo)所有者的申請(qǐng)?jiān)趨^(qū)縣級(jí)有形市場(chǎng)進(jìn)行交易，也可以在市級(jí)有形市場(chǎng)進(jìn)行交易。

第二十七條

建設(shè)用地指標(biāo)在市級(jí)進(jìn)行交易的，可在全市范圍內(nèi)使用，在區(qū)縣級(jí)進(jìn)行交易的，只能在本行政區(qū)域內(nèi)使用。

第二十八條

無(wú)法直接使用交易獲得的增減掛鉤指標(biāo)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的地區(qū)，可以用交易獲得的指標(biāo)和國(guó)土資源管理部門(mén)交換國(guó)家計(jì)劃指標(biāo)。

第二十九條

已納入萬(wàn)頃良田工程和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施后預(yù)期可形成的建設(shè)用地指標(biāo)可按項(xiàng)目打包交易等方式在指標(biāo)交易有形市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行交易，項(xiàng)目實(shí)施完成后所形成的增減掛鉤指標(biāo)歸項(xiàng)目實(shí)施單位擁有。根據(jù)需要，市級(jí)可采取有償?shù)霓k法，調(diào)購(gòu)部分建設(shè)用地指標(biāo)，具體辦法另行制定。

第三十條

國(guó)土資源管理部門(mén)在綜合考慮耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地指標(biāo)獲取成本等因素的基礎(chǔ)上，分片區(qū)制定建設(shè)用地指標(biāo)交易指導(dǎo)價(jià)格。

第三十一條

為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，鼓勵(lì)指標(biāo)交易，上級(jí)下達(dá)至南京市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)將主要用于滿足全市保障性住房、基礎(chǔ)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地需求，而新增經(jīng)營(yíng)性用地、村鎮(zhèn)建設(shè)等用地指標(biāo)主要通過(guò)土地整治、建設(shè)用地指標(biāo)交易獲取。

第三十二條

為提高建設(shè)用地指標(biāo)使用效率，通過(guò)交易獲得的建設(shè)用地指標(biāo)原則上需在一年內(nèi)使用，如一年內(nèi)由于客觀原因不能使用的，可申請(qǐng)按照指標(biāo)購(gòu)入價(jià)八折退回；或提前一個(gè)月向指標(biāo)交易市場(chǎng)所在國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出延期申請(qǐng)，延期時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)半年，到期后仍未使用的指標(biāo)按作廢處理。

第五章 地價(jià)和收益管理

第三十三條

市、區(qū)縣人民政府制定并公布集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價(jià)和片區(qū)指導(dǎo)價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)），并根據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況，對(duì)最低保護(hù)價(jià)適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

第三十四條

土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表的，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)流轉(zhuǎn)價(jià)格須由申請(qǐng)流轉(zhuǎn)的土地使用者委托具備資質(zhì)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，流轉(zhuǎn)價(jià)格不得低于政府公布的最低保護(hù)價(jià)。

第三十五條

土地使用者應(yīng)按照土地登記和土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的土地使用條件使用土地，不得擅自改變土地使用條件。確需改變土地使用條件的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，同時(shí)根據(jù)土地所有者要求交納不同土地使用條件下土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差額，重新簽署土地流轉(zhuǎn)合同和辦理土地變更登記。

第三十六條

集體土地所有者流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中50%以上應(yīng)當(dāng)納入專(zhuān)戶管理，專(zhuān)款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障安排，不得挪作他用。

第三十七條

區(qū)縣政府可按一定比例，從土地流轉(zhuǎn)收益中提取城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套建設(shè)資金，專(zhuān)項(xiàng)用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展，具體比例由區(qū)縣研究確定。

第六章 附 則

第三十八條

國(guó)家和省對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理有新規(guī)定的，按國(guó)家和省的規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條

本辦法由南京市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。

第四十條

本辦法自頒布之日起實(shí)施，原《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》（寧政發(fā)〔2004〕213號(hào)）同時(shí)廢止。

第四篇：廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法

名

稱(chēng)：廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法索 引 號(hào)：0000-21-2005-000052 主題分類(lèi)：經(jīng)濟(jì)管理

發(fā)布機(jī)構(gòu)：廣東省人民政府 發(fā)文日期：2005-06-23

文

號(hào)：粵府令第100號(hào)

主 題 詞：經(jīng)濟(jì)管理 土地 流通 辦法 命令.h1 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 22pt;MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt;LINE-HEIGHT: 240%;TEXT-ALIGN: justify }.h2 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.h3 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify } DIV.union { } DIV.union TD { }.h1 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 22pt;MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt;LINE-HEIGHT: 240%;TEXT-ALIGN: justify }.h2 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.h3 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.union { }.union TD { FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px }第 100 號(hào)

《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》已經(jīng)2005年5月17日廣東省人民政府第十屆六十六次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2005年10月1日起施行。

省

長(zhǎng)

二○○五年六月二十三日

廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)國(guó)家對(duì)集體建設(shè)用地的管理，合理利用土地，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法。

第三條 取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)落實(shí)土地利用計(jì)劃的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

第四條 有下列情形之一的,集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)

(一)不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的；

(二)土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(三)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；

(四)村民住宅用地使用權(quán)。

因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣(mài)和出租住房后，不得再申請(qǐng)新的宅基地。

第五條 通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

第六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

第七條 出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理,沒(méi)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理。

第八條 下列建設(shè)項(xiàng)目可以使用集體建設(shè)用地：

1.興辦各類(lèi)工商企業(yè)，包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)、“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)等；

2.興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)；

3.興建農(nóng)村村民住宅。

第九條 國(guó)家為了公共利益的需要，依法對(duì)集體建設(shè)用地實(shí)行征收或者征用的，農(nóng)民集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。

第十條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照市、縣人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地。

確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地所有者和土地、規(guī)劃行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府批準(zhǔn)。

第十一條 縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督。

縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)、審計(jì)、勞動(dòng)保障、民政等行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，對(duì)農(nóng)民集體通過(guò)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)取得收益的管理使用，加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租

第十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)侵皋r(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限，不得超過(guò)同類(lèi)用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。

第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）的，農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)持該幅土地的相關(guān)權(quán)屬證明、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）合同（包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書(shū)面材料）,按規(guī)定向市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)依法給予辦理。

第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)交易的程序和辦法，通過(guò)土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式進(jìn)行。

第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由農(nóng)民集體土地所有者無(wú)償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。

原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前與農(nóng)民集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。

第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租

第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵皋r(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。

第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原出租合同。

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

第十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持集體土地使用權(quán)屬證明和相關(guān)合同，到市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)依法給予辦理。

第四章 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押

第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。

第二十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并到市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)辦理抵押登記。

農(nóng)民集體土地所有者抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的,在申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書(shū)面材料。

第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。

因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。

第二十三條 處分抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

第二十四條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)抵押登記。

第五章 土地收益

第二十五條 集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中50%以上應(yīng)當(dāng)存入銀行（農(nóng)村信用社）專(zhuān)戶，專(zhuān)款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障安排，不得挪作他用。具體實(shí)施辦法由省勞動(dòng)保障部門(mén)會(huì)同省農(nóng)業(yè)、民政、財(cái)政、衛(wèi)生等部門(mén)制定,報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第二十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的，應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門(mén)申報(bào)價(jià)格，并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，向市、縣人民政府繳納有關(guān)土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由省財(cái)政部門(mén)會(huì)同省國(guó)土資源、物價(jià)部門(mén)另行制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第二十七條 市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定本行政區(qū)域集體建設(shè)用地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。

第六章 法律責(zé)任

第二十八條 集體建設(shè)用地閑置的，市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；農(nóng)民集體土地所有者對(duì)閑置的土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，市、縣土地行政主管部門(mén)暫停辦理其新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。

第二十九條 單位和個(gè)人通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式取得的集體建設(shè)用地用于開(kāi)發(fā)商品房地產(chǎn)項(xiàng)目和進(jìn)行住宅建設(shè)的，市、縣土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，拒不改正的責(zé)令交還土地。

第三十條 違反本辦法第十五條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)不實(shí)行公開(kāi)交易的，縣級(jí)以上土地行政主管部門(mén)不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)。

第七章 附則

第三十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合同文本格式，由省國(guó)土資源部門(mén)制定。

第三十二條 本辦法自2005年10月1日起實(shí)施。

第五篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)符合下列條件的，可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：

(一)經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用或取得的用地;

(二)符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃;

(三)依法辦理土地登記或領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū);

(四)界址清楚，沒(méi)有權(quán)屬糾紛。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)首次流轉(zhuǎn)的程序：

(一)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證等資料，向所在鎮(zhèn)國(guó)土資源分支機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);

(二)經(jīng)鎮(zhèn)國(guó)土資源分支機(jī)構(gòu)和鎮(zhèn)人民政府提出初審意見(jiàn)后，報(bào)市土地行政主管部門(mén)審定，符合條件的發(fā)給流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū);

(三)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)后，按有關(guān)規(guī)定確定土地使用者，簽訂流轉(zhuǎn)合同;

(四)流轉(zhuǎn)雙方按流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關(guān)費(fèi)用后，持流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)、流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)，到市土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，領(lǐng)取土地使用證。

三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的程序：

(一)依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，按有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，簽訂再次流轉(zhuǎn)合同;

(二)流轉(zhuǎn)雙方按再次流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關(guān)費(fèi)用后，持土地使用證、首次流轉(zhuǎn)合同及流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)、再次流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件，于簽訂再次流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)到市土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記或出租、抵押登記。

注意事項(xiàng)：

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不得再次流轉(zhuǎn)的情形：

(一)未按首次流轉(zhuǎn)合同的約定開(kāi)發(fā)的農(nóng)村集體建設(shè)用地;

(二)土地使用權(quán)屬不清或存在爭(zhēng)議的;

(三)轉(zhuǎn)讓已設(shè)立抵押擔(dān)保物權(quán)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，抵押人未通知抵押權(quán)人和未告知受讓人的;

(四)已被依法查封、凍結(jié)的;

(五)超過(guò)土地使用權(quán)使用年限的;

(六)無(wú)建筑物的宅基地;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

知識(shí)關(guān)聯(lián)：

有下列情況之一的，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和鎮(zhèn)(含火炬開(kāi)發(fā)區(qū)，下同)、村建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)依法批準(zhǔn)可以辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)：

(一)鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟(jì)組織興辦工業(yè)園區(qū);

(二)鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟(jì)組織興辦集體企業(yè);

(三)鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè);

(四)農(nóng)村村民宅基地;

(五)因征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地，為解決農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的生產(chǎn)、生活需要?jiǎng)澚舻挠玫?

(六)法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他情形。

屬于市政府已預(yù)征預(yù)控或經(jīng)市政府批準(zhǔn)由各鎮(zhèn)政府預(yù)征預(yù)控的集體農(nóng)用地和未利用地，不得轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地。

小編提醒：

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，首次流轉(zhuǎn)合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。