第一篇：校園物業(yè)的特點(diǎn)

校園物業(yè)的特點(diǎn)

就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。隨著學(xué)校后勤物業(yè)管理的逐步推進(jìn)，這里已經(jīng)成為眾多物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的熱土。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場(chǎng)，是學(xué)校管理、物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新的契機(jī)。

一、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

隨著這幾年國(guó)家對(duì)教育事業(yè)的重視程度的提高，國(guó)家積極推動(dòng)科教興國(guó)戰(zhàn)略，人們對(duì)知識(shí)的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會(huì)，促進(jìn)人的全面發(fā)展。這其中預(yù)示著需要增加和擴(kuò)建更多學(xué)校來滿足學(xué)習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校辦社會(huì)的后勤運(yùn)作模式已成了很多學(xué)校改革和發(fā)展的嚴(yán)重障礙。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都是由國(guó)家來掏錢。這種“大而雜，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

二、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶——“教師、學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)化的服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來實(shí)現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同：

1、對(duì)象不同

住宅物業(yè)中我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對(duì)的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對(duì)象是老師和學(xué)生，單純知識(shí)型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一的業(yè)主，有利于服務(wù)的針對(duì)性。

2、管理的模式不盡相同

小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對(duì)的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要——從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點(diǎn)，“量身定制”的管理模式——有深厚學(xué)校特點(diǎn)的“共管式”模式。

3、管理側(cè)重點(diǎn)不同

住宅小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及樓宇安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對(duì)住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對(duì)學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對(duì)學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對(duì)學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時(shí)，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。

4、管理服務(wù)的目標(biāo)不同

住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助學(xué)校提升整體實(shí)力。

5、管理服務(wù)資金的來源和使用存在明顯的差異

住宅物業(yè)管理的資金來源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營(yíng)收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場(chǎng)的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價(jià)，市場(chǎng)化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用與業(yè)主和業(yè)委會(huì)的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費(fèi)來源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營(yíng)管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測(cè)算費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場(chǎng)化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供了充足的空間。

三、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)

通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，我們經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的學(xué)校管理經(jīng)驗(yàn)，形成了成熟的物業(yè)管理服務(wù)模式，極大的發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。

1、顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。

這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對(duì)公共設(shè)施、清潔、人員、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。

2、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。

學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。

3、重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路。

特別是處理好與學(xué)校主管部門的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)，確保管理的一致性，體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。

4、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。

學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。

5、學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評(píng)估。

在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。

6、注重服務(wù)的專業(yè)化。

可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。

7、提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。

學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。

8、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。

重要溝通資料、滿意度調(diào)查資料整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)特點(diǎn)與管理要求

住宅小區(qū)物業(yè)特點(diǎn)與管理要求

文章來源：發(fā)表日期：2008-12-19

1．住宅小區(qū)的特點(diǎn)

（1）以居住功能為主，其他功能設(shè)施齊全。居住是住宅小區(qū)的主要功能，小區(qū)內(nèi)商業(yè)、體育健身、文化教育、娛樂等設(shè)施較為齊全，能夠滿足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服務(wù)與管理。

（2）人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜。住宅小區(qū)建設(shè)是一種社會(huì)化的住宅開發(fā)，一般都具有一定規(guī)模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區(qū)內(nèi)人口密度高的特點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人來自城市各行各業(yè)、各個(gè)階層，在職業(yè)特征、文化素養(yǎng)、傳統(tǒng)習(xí)慣、生活方式等方面形成了復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期相互影響中，形成了相對(duì)獨(dú)立的“社區(qū)文化”。

2．住宅小區(qū)的物業(yè)管理目標(biāo)及管理要求

（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)

1）創(chuàng)造舒適、安全、安靜、安詳、和諧的居住環(huán)境。

2）提供便利、快捷的多種服務(wù)，方便居民生活。

3）發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值，保證物業(yè)的正常使用。

（2）住宅小區(qū)物業(yè)管理要求

１）物質(zhì)環(huán)境要求包括：

① 搞好小區(qū)設(shè)施配套建設(shè)。主要是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公共設(shè)施的配套，一般按照“統(tǒng)籌兼顧、添建補(bǔ)缺”的原則，就近方便地配置。

② 美化環(huán)境。保護(hù)環(huán)境，衛(wèi)生保潔，保證園區(qū)的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規(guī)劃園區(qū)，提供宜人的環(huán)境。

③ 做好小區(qū)的基礎(chǔ)管理工作，尤其是房屋修繕、公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、道路交通管理等工作要做到規(guī)范正規(guī)、便捷優(yōu)質(zhì)。

２）社會(huì)環(huán)境管理要求

① 健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制，實(shí)行專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的模式。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，調(diào)動(dòng)多方面的積極性，使專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合。

② 完善制度，協(xié)調(diào)理順內(nèi)、外部各方關(guān)系，進(jìn)行綜合治理。

③ 開展社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，豐富業(yè)主和使用人業(yè)余文化生

第三篇：校園物業(yè)前臺(tái)職責(zé)

校園物業(yè)前臺(tái)職責(zé)

1、負(fù)責(zé)在一層大堂進(jìn)行前臺(tái)接待、來訪登記、疫情期間體溫檢測(cè)及電話接聽記錄等日常工作;

2、物業(yè)客服主管安排的其他工作。

物業(yè)前臺(tái)職責(zé)2

1.接待客戶來電來訪，登記反饋事項(xiàng)并跟進(jìn)處理至閉環(huán)，并進(jìn)行回訪;

2.負(fù)責(zé)APP接單、派單及落實(shí)情況驗(yàn)證;

3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目文件檔案基礎(chǔ)管理;

___處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的代收、代辦、委托業(yè)務(wù);

5.其他項(xiàng)目經(jīng)理交辦的工作事宜。

物業(yè)前臺(tái)職責(zé)3

1.負(fù)責(zé)客戶的日常接待;

2.物業(yè)的報(bào)修以及客訴的處理;

3.業(yè)主檔案的建立以及客情關(guān)系的維護(hù)

物業(yè)前臺(tái)職責(zé)41、熟悉有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定、條例、標(biāo)準(zhǔn)，懂得物業(yè)管理的基本知識(shí);

2、負(fù)責(zé)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)日常辦公及接待工作;

3、負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待及指引;

物業(yè)前臺(tái)職責(zé)5

1.負(fù)責(zé)前臺(tái)接待、管理費(fèi)收繳、投訴記錄、處理等客戶關(guān)系維護(hù)工作;

2.受理業(yè)戶提出的各類投訴、報(bào)修、求助以及各類申請(qǐng);

3.跟進(jìn)業(yè)戶各類投訴、報(bào)修、求助的處理情況以及處理完畢后對(duì)業(yè)戶的電話回訪;

4.負(fù)責(zé)日常管理、涉及業(yè)戶的各類工作單的歸檔、保管;

5.合理的解答業(yè)戶提出的各類問詢與質(zhì)疑，并做好記錄，定期對(duì)記錄進(jìn)行分析并上報(bào);

6.完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。

物業(yè)前臺(tái)職責(zé)6

1.負(fù)責(zé)公司總部接待工作

2.負(fù)責(zé)日?？头鞒烫幚砑皡f(xié)調(diào)，客戶維護(hù)及問題解答等

3.負(fù)責(zé)受理客戶咨詢、投訴、建議及意見等，并做好記錄

4.負(fù)責(zé)維護(hù)前臺(tái)區(qū)域內(nèi)的整潔、辦公用品及辦公設(shè)備的清潔保養(yǎng)

5.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)

物業(yè)前臺(tái)職責(zé)7

1.負(fù)責(zé)接待業(yè)主來訪，解答并解決其提出的問題，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案;

2.負(fù)責(zé)接受業(yè)主的各類咨詢、投訴電話或信函，做好記錄，及時(shí)上報(bào)部門主管，并及時(shí)與客戶溝通，做好相關(guān)信息的反饋;

3.幫助辦理來訪客戶的各類相關(guān)證件;

4.負(fù)責(zé)客服中心相關(guān)文件和業(yè)主檔案的整理、保管工作;

5.清點(diǎn)各部門工具以及收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管客服中心的各類來文，并做好相關(guān)記錄;

6.負(fù)責(zé)協(xié)助公司開展的各類有償服務(wù)，做好有償服務(wù)的發(fā)單和記錄工作;

7.負(fù)責(zé)辦理各類外來人員的出入證件;

8.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

第四篇：校園物業(yè)投標(biāo)文件

第一章 整體思路及物業(yè)管理方案

第一節(jié) 項(xiàng)目整體思路

學(xué)校作為特殊的物業(yè)有其自身的特點(diǎn)，是學(xué)生學(xué)習(xí)、讀書、自習(xí)、休息、娛樂、就餐、運(yùn)動(dòng)等場(chǎng)所的綜合體系，下面根據(jù)學(xué)校物業(yè)的特點(diǎn)結(jié)合本公司多年同類型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，淺析一下本項(xiàng)目物業(yè)管理工作的特點(diǎn)及管理整體思路。

一、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)

要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)。在具體操作當(dāng)中，一方面要全面引入QEO綜合管理體系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三標(biāo)合一”的簡(jiǎn)稱），并嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化、程序化地實(shí)施；另一方面針對(duì)學(xué)校物業(yè)的特點(diǎn)及教學(xué)活動(dòng)的要求進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)地操作，利用崗位安排、提高標(biāo)準(zhǔn)、特別突擊等方式來應(yīng)對(duì)學(xué)校物業(yè)使用頻率較高、臨時(shí)性要求較大等問題。比如，學(xué)校的各種大型活動(dòng)開展較為頻繁，每次大型活動(dòng)之前都必須進(jìn)行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達(dá)到活動(dòng)組織者及學(xué)校的要求。在我們進(jìn)行校園清潔衛(wèi)生服務(wù)工作中，全面提倡量化和細(xì)節(jié)管理，促使各項(xiàng)環(huán)節(jié)都能夠進(jìn)行數(shù)字化的表示。

二、公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護(hù)

公共設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，以保障設(shè)施設(shè)備得到科學(xué)、有效的維護(hù)。具體應(yīng)該做到：小修要及時(shí)，以免造成大修，中、大修要合理計(jì)劃、及時(shí)上報(bào)，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況有的放矢地組織實(shí)施。在日常管理中，完善各項(xiàng)操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運(yùn)行，保障公共設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于良好、可利用狀態(tài)。

三、教學(xué)服務(wù)及教學(xué)保障

根據(jù)教學(xué)的需要，通過和對(duì)口部門的及時(shí)有效的溝通，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴(kuò)展教學(xué)服務(wù)活動(dòng)的項(xiàng)目和內(nèi)容，以達(dá)到教學(xué)有序、師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護(hù)、宿舍內(nèi)務(wù)檢查評(píng)比、協(xié)助組織文化活動(dòng)等等。

四、樓宇管理及公共秩序維護(hù)

由于人員流動(dòng)性較大、樓宇設(shè)計(jì)和使用功能復(fù)雜等原因，學(xué)校物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學(xué)生防范意識(shí)不足等。因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的目標(biāo)。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重，它直接關(guān)系到學(xué)生的切身利益，關(guān)系到學(xué)校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們將通過嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護(hù)技術(shù)，確保樓內(nèi)處于有序、安全、健康的狀態(tài)。

五、水電等能源的節(jié)約管理

為了充分體現(xiàn)物業(yè)管理的管理效益，讓學(xué)校省心、省力、節(jié)省行政開支，對(duì)于物業(yè)公司的每一名員工，我們都要求做到：

1、保潔員認(rèn)真負(fù)責(zé)所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣控制公共部位電燈的開關(guān)，認(rèn)真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時(shí)報(bào)修。

2、維修人員認(rèn)真巡視檢查教學(xué)樓及公寓所有機(jī)電供水設(shè)備，防止超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設(shè)備設(shè)施安全。

3、保安人員認(rèn)真巡視檢查夜間不關(guān)電燈、電扇、空調(diào)的教室和其他部位，作到及時(shí)開啟及時(shí)關(guān)閉，作好有關(guān)記錄。

六、學(xué)生公寓的管理措施

公寓管理是學(xué)生管理體系的一個(gè)重要組成部分，其工作質(zhì)量直接影響學(xué)校的穩(wěn)定和校園精神文明建設(shè)。我們?cè)诳偨Y(jié)國(guó)內(nèi)外學(xué)校學(xué)生公寓先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，抓住公寓安全等方面的重點(diǎn)和難點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合校區(qū)學(xué)生公寓的實(shí)際情況，制定出符合現(xiàn)代學(xué)生公寓管理的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理制度，力求在日常的服務(wù)之中逐步實(shí)現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學(xué)化，使之真正能夠以學(xué)生公寓為依托，開展包括生活、學(xué)習(xí)、文化娛樂等多方面內(nèi)容的服務(wù)性管理和教育，實(shí)現(xiàn)管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人的公寓功能，共同創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的成才環(huán)境。

七、圖書館管理

從樓宇到設(shè)備維修，從環(huán)境的保潔到治安，都以一種新穎的物業(yè)形式來保障。圖書館管物業(yè)理者應(yīng)努力提高其服務(wù)水平，多留意各項(xiàng)工作是否完備，有什么可改善，有什么應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合，開動(dòng)腦筋，力爭(zhēng)把它們做得最好，圖書館作為特殊類型的物業(yè)，消防工作是重點(diǎn)，因此要加強(qiáng)消防管理。

學(xué)校物業(yè)管理不僅僅是提供對(duì)學(xué)校房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務(wù)，更重要的是通過這種管理服務(wù)構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通，人與自然和諧，人與文化融通，健康、開放的學(xué)習(xí)工作和生活環(huán)境。

總之，我公司將通過樹立現(xiàn)代的管理理念，以科學(xué)管理提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象，盡最大程度發(fā)揮自身的價(jià)值，全面提升學(xué)校的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境和學(xué)校形象。

第二節(jié) 物業(yè)管理方案

一、服務(wù)工作目標(biāo)

1、在學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)過程中，我公司將采用QEO綜合管理體系的先進(jìn)模式及全國(guó)優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量體系管理，為廣大師生提供舒適、安全、寧?kù)o的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。嚴(yán)格依照國(guó)家建設(shè)部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評(píng)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)開展工作，使物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使物業(yè)各項(xiàng)工作有條不紊的開展。一年內(nèi)深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，提升物業(yè)管理服務(wù)形象，所管理服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到洛陽市物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目考評(píng)水平。

2、在合同期內(nèi)達(dá)到制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，做到有計(jì)劃、有檢查。?

消防管理：嚴(yán)格遵守有關(guān)消防管理，年檢完好率100%，確保無責(zé)任性消防事故。

安全防范：管理范圍內(nèi)治安案件發(fā)率為零，無任何管理責(zé)任性事故發(fā)生。

環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行動(dòng)態(tài)保潔、環(huán)境衛(wèi)生滿意率在95%以上。房屋及公共配套設(shè)施報(bào)修及時(shí)率100%以上。

除因基建質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因外，樓內(nèi)及配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)施設(shè)備完好率95%以上。?

管理服務(wù)人員持有相應(yīng)的上崗證、資格證，專業(yè)培訓(xùn)合格率達(dá)100%。

管理服務(wù)工作服從學(xué)校的管理監(jiān)督和指導(dǎo)，積極配合學(xué)校各部門開展各項(xiàng)工作。?

業(yè)主和用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意率在95%以上。? 有效投訴率低于0.5%。? 有效投訴處理率達(dá)100%。? 環(huán)境衛(wèi)生、消殺達(dá)標(biāo)率為98%以上。

3、嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)、條例以及政府部門的各項(xiàng)管理規(guī)定?？茖W(xué)、規(guī)范管理，全面引入和推行QEO綜合管理體系，服務(wù)熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。

4、建立嚴(yán)格、規(guī)范的消防、防臺(tái)風(fēng)、公共秩序應(yīng)急體系，確保物業(yè)管理工作萬無一失。

5、嚴(yán)格認(rèn)真推行并實(shí)施人性化服務(wù)，達(dá)到細(xì)致、周到、真誠(chéng)、規(guī)范的服務(wù)要求，定期發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)滿意度調(diào)查表，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，努力提高廣大師生的滿意度。

6、建立服務(wù)人員與學(xué)校師生的溝通機(jī)制，推行親情服務(wù)。

7、進(jìn)一步規(guī)范和完善24小時(shí)值班制度，將管理處的值班運(yùn)作納入公司的24小時(shí)值班網(wǎng)絡(luò)，公示公司和管理處的24小時(shí)服務(wù)電話。

8、提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障，加大清潔管理力度。確保學(xué)校衛(wèi)生狀況良好，垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行消殺，使學(xué)校保持潔凈、舒適。

9、進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)格的考核方法，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主觀能動(dòng)性。進(jìn)一步加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心。

10、制定完善系統(tǒng)的培訓(xùn)計(jì)劃，切實(shí)提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)，確保持證上崗率達(dá)100%。

二、管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容

（一）安全保衛(wèi)

負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的安全保衛(wèi)、維護(hù)秩序和處置突發(fā)應(yīng)急事件的工作，制定完善的安全保衛(wèi)應(yīng)急方案。

1、全天24小時(shí)對(duì)物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進(jìn)行巡查和保衛(wèi)監(jiān)控。嚴(yán)禁在轄內(nèi)人行道上停車以及校區(qū)外圍張貼、擺賣或閑坐等。

2、全天24小時(shí)對(duì)物業(yè)的門崗、大堂、車場(chǎng)、地下室出入口出入人員實(shí)施管理、檢查和控制。非工作時(shí)間及假期做好相關(guān)保衛(wèi)工作。

3、加強(qiáng)對(duì)出入口和周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴(yán)防外來人員從車庫(kù)及外圍直接進(jìn)入樓宇，密切監(jiān)視可疑人員出入動(dòng)態(tài)。

4、物業(yè)建筑紅線范圍內(nèi)發(fā)生的侵犯工作人員事件或者出現(xiàn)擾亂學(xué)校正常工作秩序情況時(shí)，保安人員立即予以制止和保護(hù)，并采取救助行動(dòng)。

5、非開放時(shí)間對(duì)進(jìn)入校區(qū)的人員實(shí)行出入登記，嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)的外來人員進(jìn)入校區(qū)。

6、對(duì)進(jìn)入生活區(qū)的外來人員要進(jìn)行嚴(yán)格管理與控制，同時(shí)對(duì)非正常時(shí)間回歸宿舍的學(xué)生要進(jìn)行登記與管理。

7、熟練并靈活運(yùn)用監(jiān)視控制系統(tǒng)，實(shí)行24小時(shí)全天候?qū)χ攸c(diǎn)部位、監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)視及錄像工作。

8、全天24小時(shí)內(nèi)每隔2小時(shí)對(duì)各樓宇進(jìn)行安全巡查一次，發(fā)現(xiàn)和查問進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的陌生人員，檢查物業(yè)內(nèi)重點(diǎn)部位及各層門、窗、設(shè)施設(shè)備、水電、消防等情況。

9、對(duì)攜帶大件行李或物品離開校區(qū)的，外來人員要提供“放行條”檢查，內(nèi)部人員要實(shí)施登記制度。

10、做好物業(yè)的安全保衛(wèi)和人流疏導(dǎo)工作。在工作時(shí)間內(nèi)，積極做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。

11、在正常工作時(shí)間內(nèi)，進(jìn)行不間斷巡查，負(fù)責(zé)通道、衛(wèi)生間等部位的人員來往動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)防不法行為的發(fā)生。

12、做好外籍人員進(jìn)入校區(qū)內(nèi)的指引及各項(xiàng)安全保衛(wèi)工作。

13、協(xié)助學(xué)校組織各類活動(dòng)的開展及臨時(shí)接待任務(wù)的安全保衛(wèi)工作，隨時(shí)提供人力支援。根據(jù)學(xué)校要求，按照“特殊敏感時(shí)期保衛(wèi)方案”，實(shí)施對(duì)校區(qū)的安全、防護(hù)、保衛(wèi)工作。

14、負(fù)責(zé)校區(qū)轄內(nèi)重大突發(fā)情況和事（案）件的報(bào)警及救助工作。

15、制定處置突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，組織演練，并負(fù)責(zé)實(shí)施。

16、遇有突發(fā)事件，值班人員應(yīng)立即按規(guī)定報(bào)告相關(guān)部門，并在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制和處理事件，所有保安人員必須無條件服從應(yīng)急指揮中心的指揮和調(diào)遣。

（二）消防管理

負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備的使用和管理及物業(yè)火災(zāi)的報(bào)警和救助工作，并制定較為完善的物業(yè)消防應(yīng)急方案。

1、認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，設(shè)立消防組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序，落實(shí)各級(jí)消防責(zé)任人。全面熟練掌握消防監(jiān)控報(bào)警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個(gè)系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。

2、按廣東省公共建筑消防管理規(guī)定，負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)備和設(shè)施的保養(yǎng)，定期和不定期進(jìn)行全面檢查，確保消防設(shè)備和設(shè)施隨時(shí)處于正常工作狀態(tài)。我方將按照學(xué)校的要求監(jiān)督配合并積極聯(lián)系、協(xié)調(diào)物業(yè)消防系統(tǒng)專業(yè)承保公司的各項(xiàng)維修保養(yǎng)工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測(cè)結(jié)果提供給學(xué)校備案。宿舍區(qū)域和公共區(qū)域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設(shè)施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應(yīng)急照明、通風(fēng)設(shè)施等由我方負(fù)責(zé)日常檢查，發(fā)現(xiàn)缺少和損壞及時(shí)上報(bào)學(xué)校。

3、全天24小時(shí)消防中心值班，24小時(shí)消防主機(jī)監(jiān)管。出現(xiàn)消防報(bào)警3分鐘辨別消防報(bào)警的信息，5分鐘內(nèi)到達(dá)報(bào)警點(diǎn)。

4、建立義務(wù)消防隊(duì)伍，出現(xiàn)消防事故15分鐘內(nèi)應(yīng)有10人以上到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行必要的撲救。

5、每周進(jìn)行一次全部消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作，并做好記錄，及時(shí)整改火險(xiǎn)隱患，監(jiān)護(hù)動(dòng)火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區(qū)及樓梯走道和出口暢通。重大節(jié)日前配合學(xué)校進(jìn)行節(jié)日消防安全大檢查，并按學(xué)校要求及時(shí)進(jìn)行整改。

6、做好消防知識(shí)的培訓(xùn)和宣傳，每年組織綜合消防應(yīng)急演練不少于一次。

7、做好其它防火滅火工作及消防配套設(shè)施的維護(hù)。

（三）停車場(chǎng)管理

車庫(kù)為內(nèi)部停車場(chǎng)。全天24小時(shí)車輛停放管理，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部停車場(chǎng)管理規(guī)定或臨時(shí)特定要求。

1、負(fù)責(zé)學(xué)校重要接待及會(huì)議的車輛停放指揮、協(xié)調(diào)，必要時(shí)增加保安人員加強(qiáng)地面車輛臨時(shí)停放管理。

2、每2小時(shí)對(duì)車場(chǎng)、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關(guān)好，是否有漏油等情況并做好記錄。

3、負(fù)責(zé)停車場(chǎng)智能系統(tǒng)的日常使用、管理、保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)停車場(chǎng)交通配套設(shè)備、設(shè)施的日常使用、管理、保養(yǎng)及簡(jiǎn)單維修，按學(xué)校規(guī)定的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)對(duì)地下停車場(chǎng)進(jìn)行排風(fēng)和送風(fēng)。

4、對(duì)停車場(chǎng)和物業(yè)轄內(nèi)發(fā)生的車輛事故及交通設(shè)施損壞及時(shí)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，妥善處理并報(bào)告協(xié)助學(xué)校做好善后處理工作。

（四）物業(yè)配套設(shè)施、水電設(shè)備的管理 負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)所有土建、機(jī)電設(shè)備、給排水、外裝飾、課室設(shè)備、宿舍設(shè)施、辦公電器設(shè)備的管理與維護(hù)；會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)、通信設(shè)備系統(tǒng)的管理與維護(hù)。其中，關(guān)鍵區(qū)域的設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)在學(xué)校指定專業(yè)技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。

1、負(fù)責(zé)高、低壓變配電設(shè)施、設(shè)備的日常管理、使用和一般性維修。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)每2小時(shí)進(jìn)行巡查，并做好記錄。

2、建筑主體及內(nèi)外裝飾的日常管理以及配套設(shè)施的日常管理、養(yǎng)護(hù)和一般性維修。包括各層辦公室、會(huì)議室、宿舍、實(shí)驗(yàn)室、圖書館、體育場(chǎng)（館）、地下室（車庫(kù)、人防工程）、屋頂、內(nèi)外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽臺(tái)、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。

3、物業(yè)共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的一般性維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井。

4、除電房以外的所有水、電設(shè)備設(shè)施，全部機(jī)電設(shè)備設(shè)施的日常管理、保養(yǎng)和一般性維修工作。包括：給排水系統(tǒng)、照明及動(dòng)力電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防報(bào)警及滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控防盜系統(tǒng)、會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)、通信設(shè)備系統(tǒng)、各層開水器等。

（1）給排水系統(tǒng)（大修除外）：雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進(jìn)水泵房、進(jìn)水閥門等全部水系統(tǒng)的日常管理、保養(yǎng)、一般性維修和急修。（2）照明及動(dòng)力等電力系統(tǒng)：包括低壓配電房末級(jí)開關(guān)后的電力系統(tǒng)。各校區(qū)內(nèi)外照明、開關(guān)插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養(yǎng)、檢查、維修和更換工作。

（3）空調(diào)系統(tǒng)：做好空調(diào)系統(tǒng)管理維護(hù)工作。

（4）電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。負(fù)責(zé)監(jiān)督、配合電梯專業(yè)維修保養(yǎng)公司的維保工作。

（5）安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)、每個(gè)校區(qū)內(nèi)監(jiān)控?cái)z像點(diǎn)、紅外線防盜點(diǎn)、錄像設(shè)備、電腦抓拍即時(shí)打印設(shè)備的日常管理和使用，并負(fù)責(zé)與安全監(jiān)視控制系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司的協(xié)調(diào)配合、聯(lián)系及監(jiān)督工作。

（6）會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)：負(fù)責(zé)所有會(huì)議室的會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)的使用、調(diào)試、檢修、保養(yǎng)和管理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修，確保會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。

（7）通信設(shè)備系統(tǒng)：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的通信設(shè)備系統(tǒng)的日常管理，維護(hù)保養(yǎng)，監(jiān)督配合專業(yè)公司維修工作。

（8）外飾：夜飾照明系統(tǒng)的日常管理、使用和一般性維修。

5、設(shè)立24小時(shí)工程技術(shù)人員值班備勤崗2人，隨時(shí)接受學(xué)校報(bào)修，滿足學(xué)校各部門的工作需要（屬專業(yè)保養(yǎng)公司維修范疇的由我方聯(lián)系并監(jiān)督）。

6、對(duì)校區(qū)內(nèi)的辦公、宿舍設(shè)施進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修。對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的辦公電器設(shè)備簡(jiǎn)單故障進(jìn)行排除和維修。

7、負(fù)責(zé)學(xué)校實(shí)施校區(qū)內(nèi)土建修繕的一般性維修。

8、與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備說明書、使用手冊(cè)等由學(xué)校管理，物業(yè)管理公司可借閱。

9、在滿足學(xué)校使用要求的前提下，合理控制機(jī)電設(shè)備和照明的開關(guān)時(shí)間，盡量節(jié)省能源。

（五）課室管理

1、主要工作內(nèi)容

（1）負(fù)責(zé)教學(xué)區(qū)普通教室、多媒體教室、教師休息室開關(guān)門和設(shè)備設(shè)施的管理，負(fù)責(zé)為教室配備粉筆粉刷。在正常上班時(shí)間內(nèi)，負(fù)責(zé)各教學(xué)樓內(nèi)教師休息室開門、關(guān)門和開水供應(yīng)。

（2）負(fù)責(zé)課室、教師休息室的水電、門窗、土木等設(shè)施的檢查報(bào)修工作。

（3）工作時(shí)間：7：00－22：30

2、課室物業(yè)管理的基本數(shù)據(jù)

教室合計(jì)約8000平方米，教室共 44 間，其中：多媒體課室 28間，普通課室 16 間。

3、課室管理工作細(xì)則及標(biāo)準(zhǔn)

（1）根據(jù)學(xué)校教務(wù)處提供的學(xué)期課程安排表、臨時(shí)教學(xué)任務(wù)通知、課程調(diào)整通知及學(xué)生自修要求，按時(shí)開放教室。并嚴(yán)格按照《教室管理規(guī)定》對(duì)教室進(jìn)行管理。（2）搞好教室及其設(shè)施的日常管護(hù)并做好日常記錄。經(jīng)常檢查教室電教、空調(diào)、風(fēng)扇、門窗、黑板、照明、桌椅等設(shè)備是否完好，發(fā)現(xiàn)教室門窗等設(shè)備損壞及時(shí)報(bào)修，以保室內(nèi)設(shè)備不丟失和正常使用。

（3）搞好教學(xué)設(shè)備防盜安全管理，設(shè)置專職防盜巡查值班的課室管理員，在確保教學(xué)需要的情況下開放課室。設(shè)柜上鎖的設(shè)備在上課前15分鐘打開，并及時(shí)檢查設(shè)備是否完好，發(fā)現(xiàn)教學(xué)設(shè)備故障或損壞，按學(xué)校指定途徑及時(shí)向負(fù)責(zé)維修的部門報(bào)修，使教室內(nèi)的教學(xué)設(shè)備正常使用；課后及時(shí)檢查設(shè)備是否完好，鎖上柜和門窗。

（4）為教室及時(shí)配備粉筆、板擦等基本教具并經(jīng)常檢查補(bǔ)充。基本教具由學(xué)校購(gòu)置。

（5）配合學(xué)校做好課室的節(jié)能管理工作。根據(jù)教務(wù)處提供的課程時(shí)間安排表，按時(shí)開啟和關(guān)閉課室的照明、風(fēng)扇、空調(diào)、電腦、投影儀等用電設(shè)備，并加強(qiáng)巡查，關(guān)閉浪費(fèi)能源的用電設(shè)備，及時(shí)制止各種浪費(fèi)能源的行為。

（六）衛(wèi)生保潔

1、負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)廣場(chǎng)、道路、公共地面、地毯、大堂、會(huì)議室、公共部位（衛(wèi)生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等）、停車場(chǎng)；各種設(shè)備、設(shè)施等的日常衛(wèi)生清潔，以及學(xué)校臨時(shí)要求的突擊清潔任務(wù)，如清潔會(huì)場(chǎng)、大掃除等等，隨時(shí)保潔。

（1）關(guān)鍵辦公區(qū)域、指定辦公室的清潔衛(wèi)生由學(xué)校安排專人跟進(jìn)和監(jiān)督質(zhì)量。

（2）清潔時(shí)間應(yīng)盡量避免打擾學(xué)校的正常工作和生活時(shí)間，對(duì)公共區(qū)域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。

（3）清潔時(shí)所用的清潔用品要求如下：①關(guān)鍵辦公區(qū)域、指定辦公室：會(huì)議室臺(tái)面、沙發(fā)選用學(xué)校指定的專業(yè)清潔劑；②玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水；③垃圾桶：選用全能水；④樓梯：選用全能水,也可選用消毒水或漂白水；⑤洗手間：地面選用全能水,便器選用潔瓷精；⑥花崗石地面處理：選用磨光劑；⑦大堂、各樓層走廊晶面清潔：采用清水和推拖；⑧地毯：選用中性地毯水；⑨鋁質(zhì)天花：采用中性清潔劑或化油劑，此外針對(duì)一些難以清除的污垢，選用更強(qiáng)的除污劑，例如潔而亮；⑩木質(zhì)地板：采用專用地板蠟水護(hù)理。

2、負(fù)責(zé)門前三包，各樓層定期消毒，除“四害”，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅蟑螂工作。協(xié)助學(xué)校與轄內(nèi)街道愛衛(wèi)工作的商洽和落實(shí)，并按學(xué)校的要求做好愛衛(wèi)工作有關(guān)資料的建檔工作。

3、負(fù)責(zé)物業(yè)范圍的垃圾收集和清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。

4、所有保潔范圍內(nèi)做到設(shè)備設(shè)施完好、干凈無塵；洗手間空氣清新、無異味；茶水間干凈，無雜物、無塵；電梯內(nèi)光亮、無手印，清潔無塵；地面光亮、無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥；墻身無塵，燈飾光亮、無塵；天花、風(fēng)口無積塵、無污漬、無手印、無蜘蛛網(wǎng)；樓梯及扶手干凈無塵；會(huì)議室、辦公室整體干凈，地毯無污漬無積塵；玻璃光亮無印、無污漬；定期消殺、消毒；無老鼠、無蟑螂、無白蟻。

（七）綠化管理

1、負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)（室外部分）公用綠地、植物的管理和養(yǎng)護(hù)。

2、按照花卉、植物的種類，每天保證植物、花卉水分充足，濕度適當(dāng)并適時(shí)整形修剪，保持花卉表面清潔無塵，葉片茂盛。

3、定期施肥和防蟲。

4、定期對(duì)綠化場(chǎng)地松土，割除雜草。

5、根據(jù)學(xué)校的要求及時(shí)對(duì)綠化植物進(jìn)行補(bǔ)植和更換，保持公共綠化整體美觀，有特色。

6、綠化區(qū)域內(nèi)，達(dá)到造型美觀、有層次感，不會(huì)散發(fā)有害氣味，危害身體健康。

（八）會(huì)務(wù)服務(wù)

負(fù)責(zé)各個(gè)會(huì)議室的會(huì)務(wù)服務(wù)。

1、配備形象好，受過專業(yè)訓(xùn)練的女服務(wù)員作為會(huì)務(wù)禮儀、服務(wù)保障工作人員；配備相應(yīng)技術(shù)人員，主要負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)會(huì)議設(shè)備、舞臺(tái)燈光、音響、擴(kuò)音系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)。

2、服務(wù)范圍包括會(huì)務(wù)中心、各個(gè)會(huì)議室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室召開的各類會(huì)議、大型集體活動(dòng)及機(jī)關(guān)重要接待活動(dòng)的禮儀服務(wù)保障。

3、服務(wù)內(nèi)容包括會(huì)場(chǎng)氣氛布置，茶水供應(yīng)；協(xié)助主辦單位做好迎賓簽到，坐席安排，標(biāo)牌擺放、會(huì)標(biāo)的懸掛等等。

4、負(fù)責(zé)各類會(huì)議室會(huì)議前的擴(kuò)音系統(tǒng)、燈光、音響、投影、視頻的檢查、調(diào)試，會(huì)中的保障、會(huì)后的管理等等；

5、根據(jù)學(xué)校的要求，按會(huì)議不同規(guī)模、不同性質(zhì)，不同與會(huì)人員，制定會(huì)務(wù)服務(wù)方案，協(xié)助學(xué)校合理分配安排會(huì)議地點(diǎn)。

6、要求工作人員儀態(tài)端莊，舉止大方，服務(wù)熱情，語言文明。

7、重要場(chǎng)所、重要會(huì)議活動(dòng)，工作人員要認(rèn)真遵守保密法規(guī)，做到不該聽的堅(jiān)決不聽，不該問的堅(jiān)決不問，不該說的堅(jiān)決不說，不該看的文件資料堅(jiān)決不看。

（九）接待咨詢及信件收發(fā)保障服務(wù)

1、接待咨詢服務(wù)保障

（1）負(fù)責(zé)來人、來電的接待咨詢服務(wù)；

（2）熟悉物業(yè)范圍內(nèi)的內(nèi)部各部門科室的布局設(shè)置，熟記所有電話號(hào)碼；

（3）值班人員要形象好，著裝整齊，服務(wù)熱情，文明禮貌，處事穩(wěn)重機(jī)智，會(huì)熟練使用普通話和粵語。

（4）遵守紀(jì)律，認(rèn)真做好保密工作。

2、報(bào)刊信件收發(fā)服務(wù)

（1）負(fù)責(zé)學(xué)校所訂的報(bào)紙、刊物的簽收和分發(fā)；學(xué)校來信的簽收和分發(fā)；（2）報(bào)刊、信件的收發(fā)要及時(shí)、準(zhǔn)確，無錯(cuò)發(fā)漏發(fā)；（3）收發(fā)的各類重要信件、刊物要認(rèn)真做好登記；并及時(shí)通知相關(guān)人員簽收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到無信件丟失，無私拆信件郵票；

（5）嚴(yán)格執(zhí)行保密制度。

（十）檔案資料建立與管理

檔案資料包括物業(yè)資料、工程資料、設(shè)備檔案、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)資料、客戶資料、管理服務(wù)資料的收集、編目、歸檔和管理。

1、按照國(guó)家檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)，建立總體規(guī)劃，建設(shè)資料圖紙、設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳及管理工作記錄，建立從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等檔案資料，按國(guó)家檔案管理規(guī)定要求進(jìn)行檔案管理，按QEO綜合管理體系文件資料控制程序進(jìn)行文檔控制，采用先進(jìn)計(jì)算機(jī)管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)管理程序，同時(shí)廣開渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)做到完整、詳盡和檢索方便，建立一整套完善、清晰、取檔方便、快捷、保存安全的檔案資料，檔案管理成為公司管理眾多操作環(huán)節(jié)中嚴(yán)密周詳?shù)闹匾画h(huán)。

2、資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富實(shí)用性強(qiáng)的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大學(xué)校管理資料的來源渠道，從時(shí)間上講是指從計(jì)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)管理構(gòu)成的方方面面都有詳細(xì)的資料收集。

3、檔案資料的分類

規(guī)劃建設(shè)資料、圖紙（復(fù)印件）驗(yàn)收資料 單項(xiàng)驗(yàn)收資料 綜合驗(yàn)收資料 整體移交驗(yàn)收資料

各項(xiàng)管理服務(wù)合同 愛衛(wèi)、創(chuàng)衛(wèi)資料 管理制度，管理人員考核制度

機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄

供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養(yǎng)記錄 市政綠化、環(huán)境、檢查維護(hù)記錄 治安、車輛管理記錄 社會(huì)文化活動(dòng)資料 管理服務(wù)記錄（巡視、投訴、回訪、意見征詢等）經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)計(jì)及公布資料 管理各項(xiàng)指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析及糾正、預(yù)防措施及改善提高記錄

4、資料歸檔管理

歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實(shí)際需要，校區(qū)的文件和資料管理嚴(yán)格執(zhí)行QEO綜合管理體系的管理，擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯、并分柜保存，便于查找和調(diào)用。文件資料的編號(hào)及借閱/傳閱按公司QEO綜合管理體系的質(zhì)量文件《文件和資料控制程序》執(zhí)行。檔案的取用、傳閱都必須由專人登記；管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失；

5、檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。

（十一）學(xué)生公寓管理服務(wù)

（一）管理范圍和主要設(shè)施

1、管理范圍：學(xué)校實(shí)施校區(qū)內(nèi)X棟學(xué)生公寓。

2、主要設(shè)施：舍套床、椅子、風(fēng)扇、熱水器。

（二）管理服務(wù)的分項(xiàng)指標(biāo)

1、住宿生的管理和服務(wù)。

2、協(xié)助學(xué)校做好住宿生突發(fā)問題的處理、思想教育和心理疏導(dǎo)。

3、師生員工對(duì)管理服務(wù)的總體滿意率達(dá)90%以上。

4、確保按照勞動(dòng)法的要求使用所有聘用員工。具體人員定編定崗如下：學(xué)生公寓主管 X 人；宿管人員X人。

（三）管理服務(wù)的內(nèi)容及要求

嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)，忠實(shí)履行合同規(guī)定的條款，嚴(yán)格遵守學(xué)校的規(guī)章制度。加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)、教育和管理，不斷提高服務(wù)能力。熱誠(chéng)為廣大師生員工提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，做好校區(qū)的和諧穩(wěn)定；自覺接受學(xué)校及相關(guān)部門的檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)；積極配合學(xué)校做好各項(xiàng)活動(dòng)的有關(guān)工作；認(rèn)真做好與供水（含熱水）、供電、供氣和電視、網(wǎng)絡(luò)、電信、住戶在公寓內(nèi)（經(jīng)學(xué)校相關(guān)部門同意）增加設(shè)備設(shè)施等有關(guān)的業(yè)務(wù)聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；及時(shí)記錄及積累相關(guān)資料。每天必須有相關(guān)負(fù)責(zé)人和工作人員在校區(qū)24小時(shí)值班；我方自備保潔用品、用具，以使校區(qū)整潔和各項(xiàng)管理服務(wù)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

1、具體管理內(nèi)容： 根據(jù)學(xué)校的安排承擔(dān)：

（1）我校學(xué)生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及畢業(yè)生退宿工作、零星住退宿、有突發(fā)事件或特殊任務(wù)的變動(dòng)住宿安排。完成春節(jié)學(xué)生回家的火車票訂購(gòu)工作。協(xié)助做好學(xué)生郵件的收發(fā)工作。

（2）核準(zhǔn)學(xué)校住宿生的宿籍資料與住宿費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，配合學(xué)校做好住宿學(xué)生住宿費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、超額水電費(fèi)、熱開水費(fèi)、冷氣費(fèi)的催繳工作。

（3）做好學(xué)生宿舍的物業(yè)管理，承諾做到：

a、做好學(xué)生宿舍區(qū)域內(nèi)綜合管理協(xié)調(diào)：樓宇標(biāo)識(shí)物管理、宣傳欄管理、單車管理等，確保學(xué)生宿舍的良好秩序；

b、配合學(xué)校做好學(xué)生宿舍公共區(qū)域12小時(shí)保潔及綠化管理工作；

c、學(xué)生宿舍管理服務(wù)人員保持良好形象，對(duì)待學(xué)生要文明禮貌，學(xué)生來辦事要做到事事有答復(fù)，有落實(shí)。

（4）負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生及安全紀(jì)律管理，標(biāo)準(zhǔn)按照《關(guān)于開展學(xué)生宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生和安全紀(jì)律三級(jí)檢查評(píng)比工作的通知》執(zhí)行。

（5）負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍的財(cái)產(chǎn)管理，制定完善的財(cái)產(chǎn)管理制度。（6）負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍的秩序管理，對(duì)學(xué)生宿舍出現(xiàn)的學(xué)生違紀(jì)事件和突發(fā)事件要按照預(yù)案的要求初步處理和及時(shí)報(bào)告。

（7）配合學(xué)校有關(guān)部門做好學(xué)生宿舍內(nèi)學(xué)生的思想政治教育、學(xué)生宿舍文化建設(shè)活動(dòng)和綜合治理工作，包括學(xué)生宿舍的穩(wěn)定、防火、防盜和學(xué)生違紀(jì)處理等。

（8）配合學(xué)校有關(guān)部門做好學(xué)生宿舍除四害及防疫的相關(guān)工作。

（9）做好學(xué)生公寓內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施的管理。（10）完成學(xué)校交辦的其他臨時(shí)性工作。

（十二）其他事項(xiàng)

1、按學(xué)校要求做好物業(yè)范圍內(nèi)防范各類傳染?。ǚ堑浼邦愃埔咔椋┑母黜?xiàng)防疫及應(yīng)急工作。

2、負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)防范自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、洪水、暴雨）等及應(yīng)急工作。

3、根據(jù)學(xué)校的要求和指引，協(xié)助校方物業(yè)范圍內(nèi)廢舊物品的處置。

4、專人負(fù)責(zé)學(xué)校辦公物品倉(cāng)庫(kù)的管理，按學(xué)校的要求收發(fā)相關(guān)物品；按倉(cāng)庫(kù)管理要求制定相關(guān)管理制度；倉(cāng)庫(kù)物品存放分類、整齊；帳物相符。

5、自簽約之日起，我方應(yīng)依據(jù)學(xué)校的需求，掌握各種設(shè)備運(yùn)行情況、管理要求和操作規(guī)程；掌握相關(guān)技術(shù)資料，做好各種設(shè)備接管交接工作。

6、負(fù)責(zé)校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目其它相關(guān)工作及學(xué)校提出的物業(yè)其他管理工作、任務(wù)和要求。

三、管理方案

（一）安全防范服務(wù)方案

1、保安部架構(gòu)

2、崗位設(shè)置及工作范圍

崗位 人數(shù) 負(fù)責(zé)范圍 上班時(shí)間 保安主管兼消 防管理員 1人 全面負(fù)責(zé)學(xué)校安全及保安部管理工作。周一至周五 8：00-17：00 大門崗 X人

1、日班負(fù)責(zé)監(jiān)督來往人員動(dòng)態(tài)，車輛進(jìn)出，車輛的指揮調(diào)度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順，做好來訪登記；夜間做好安全防范工作發(fā)現(xiàn)可疑 情況即使處理并向當(dāng)班主管報(bào)告。

2、負(fù)責(zé)監(jiān)督車輛進(jìn)出，車輛的指揮調(diào)度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡邏崗（機(jī)動(dòng)）X人 負(fù)責(zé)各教室、通道、衛(wèi)生間等部位的人員及物品來往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 車場(chǎng)崗：X名 大門崗：X名 巡邏崗：X名 消防監(jiān)控崗： X名

動(dòng)態(tài)管理的治安、消防的檢查。嚴(yán)密監(jiān)控來往人員的動(dòng)態(tài)，防止騙、盜竊及破壞公物等事故發(fā)生，做好保衛(wèi)工作。保護(hù)設(shè)備設(shè)施及財(cái)產(chǎn)安全，防止治安、消防事故發(fā)生。00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防監(jiān) 控 X人 24小時(shí)負(fù)責(zé)學(xué)院內(nèi)外各監(jiān)控點(diǎn)情況，密切注意出入人 員，發(fā)現(xiàn)可疑情況馬上向當(dāng)班主管及相關(guān)保安人員處 理，并做好記錄。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 車場(chǎng) X人 嚴(yán)格控制好車輛進(jìn)出管理及交通疏導(dǎo)，合理安排好車 位停放工作。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 計(jì) X人

3、安全管理方式

安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導(dǎo)的管制為主，輔以固定崗哨、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急分隊(duì)，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。學(xué)校安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防盲點(diǎn)為準(zhǔn)則。一般情況下的安全管理按原定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按時(shí)間的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)，突發(fā)事件的臨時(shí)性處置、管制，并在該物業(yè)的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。

4、職責(zé)范圍

1）負(fù)責(zé)學(xué)校內(nèi)的安全保衛(wèi)工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、維護(hù)學(xué)校正常秩序，對(duì)重點(diǎn)部位及責(zé)任區(qū)域進(jìn)行定點(diǎn)守護(hù)和安全巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。

2）在學(xué)校保衛(wèi)部門領(lǐng)導(dǎo)下，開展內(nèi)部治安綜合治理。3）配合公安機(jī)關(guān)，打擊內(nèi)部與周邊的違法犯罪活動(dòng)。4）與學(xué)校保衛(wèi)部門制訂學(xué)院突發(fā)事件應(yīng)急處置和應(yīng)急疏散預(yù)案，隨時(shí)出警，為學(xué)院內(nèi)人員提供緊急救助，提供安全支援。

5、工作內(nèi)容

1）負(fù)責(zé)組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的專業(yè)保安隊(duì)伍，執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任制，保安人員要做到熟悉情況、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)，言語規(guī)范、文明執(zhí)勤，按政府標(biāo)準(zhǔn)，給保安人員配穿統(tǒng)一的保安服并配置手電筒、對(duì)講機(jī)以及政策許可的保安器械。

2）建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急處理計(jì)劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能得到及時(shí)處理，防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，并要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)和及時(shí)報(bào)告，必要時(shí)報(bào)警。

3）對(duì)學(xué)院進(jìn)行24小時(shí)安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、建筑物等，重要出口24小時(shí)值班、24小時(shí)監(jiān)控，學(xué)院要做到24小時(shí)有保安人員巡查。4）熟練并靈活運(yùn)用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本學(xué)院技防優(yōu)勢(shì)，24小時(shí)使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候?qū)λ斜O(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。

5）認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，落實(shí)各級(jí)消防責(zé)任人，設(shè)立消防組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報(bào)警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個(gè)系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。

6）組建義務(wù)消防隊(duì)伍，定期接受消防培訓(xùn)。每周進(jìn)行一次消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即刻報(bào)修并向業(yè)主報(bào)告。重大節(jié)日前開展消防安全大檢查，并按學(xué)校要求及時(shí)進(jìn)行整改。

7）全天24小時(shí)對(duì)停車場(chǎng)實(shí)施服務(wù)和管理，并制定可行的管理制度，切實(shí)維護(hù)好停車秩序，確保停車場(chǎng)內(nèi)車到暢通，嚴(yán)防交通事故發(fā)生。

8）對(duì)進(jìn)出學(xué)院的所有車輛實(shí)行登記制度，并指引汽車、自行車分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內(nèi)，防止亂停亂放現(xiàn)象，做到規(guī)范、整齊、分類、安全。

9）其他安全保衛(wèi)有關(guān)事項(xiàng)。

6、服務(wù)細(xì)則

1）組建一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的專業(yè)保安隊(duì)伍 A、通過選用高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的保安人員，實(shí)行軍事化管理，配備先進(jìn)的器材建立一支運(yùn)作高效、裝備精良、素質(zhì)一流的保安隊(duì)伍。B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業(yè)，身高1.70米以上，年齡在45歲以下，體貌端正、作風(fēng)正派、品格良好。

C、通過充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，合理設(shè)置大門值班崗、巡邏崗等崗位，形成一個(gè)以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化安全防范管理網(wǎng)絡(luò)。

D、安全巡邏方面我們將建立嚴(yán)密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān)控巡邏路線。根據(jù)各種特殊情況，及時(shí)、靈活地調(diào)整巡邏路線及保安力量的分布，實(shí)施主動(dòng)式防范，以滿足安全防范工作的需要。

E、我們將統(tǒng)一保安人員的著裝和標(biāo)識(shí)，并建立出操、交接崗、內(nèi)務(wù)等制度，規(guī)范管理，規(guī)范其站、坐、行姿勢(shì)，統(tǒng)一敬禮、交通指揮等服務(wù)手勢(shì)，做到禮貌服務(wù)與安全威儀并重，安全與管理服務(wù)結(jié)合。

F、規(guī)范人員的著裝和標(biāo)識(shí)，并建立出操、交接崗、內(nèi)務(wù)等制度。2）對(duì)重要的進(jìn)出口實(shí)行24小時(shí)值班制，建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急處理計(jì)劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能得到及時(shí)處理，防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，并要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)和及時(shí)報(bào)告，必要時(shí)報(bào)警。

A、全天候?qū)W(xué)院出口的出入人員實(shí)施管理、檢查和控制、保障管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域內(nèi)秩序正常；

B、外來車輛必須在大門口領(lǐng)取訪客登記表方可進(jìn)入學(xué)院范圍； C、制訂突發(fā)事件應(yīng)急處理計(jì)劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能得到及時(shí)處理，防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，并要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)和及時(shí)報(bào)告學(xué)校和公司領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)報(bào)警。

D、為出入管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域的人員提供服務(wù)。

E、對(duì)于不是學(xué)院內(nèi)的外來人員，嚴(yán)格按規(guī)定把關(guān)，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。

3）對(duì)學(xué)院進(jìn)行24小時(shí)安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、建筑物等，學(xué)院內(nèi)要做到24小時(shí)有保安人員巡邏。

A、檢查學(xué)院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。

B、檢查消防設(shè)備、設(shè)施（煙感器、報(bào)警按鈕、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散指示燈開關(guān)、通道電源開關(guān)等）是否正常完好。

C、檢查防火門是否關(guān)閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。

D、檢查車場(chǎng)及外圍廣場(chǎng)車輛、人員以及其它情況。E、檢視學(xué)院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關(guān)證件及攜帶的物品。G、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進(jìn)行處理。4）熟練并靈活運(yùn)用監(jiān)視控制系統(tǒng)，24小時(shí)使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候?qū)λ斜O(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。

A、要求保安人員熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運(yùn)用。B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。C、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報(bào)告。D、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲(chǔ)存工作。E、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時(shí)，立即向相關(guān)部門報(bào)告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。

7、保安主管職責(zé)

①保安主管負(fù)責(zé)消防組織工作和日常檢查，并負(fù)責(zé)安排保安員24小時(shí)的消防監(jiān)控值班；

②負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)消防工作；

③每年定期制定《消防演習(xí)方案》，供管理處項(xiàng)目主任及學(xué)校參考審批；

④消防演習(xí)結(jié)束后完成《消防演習(xí)報(bào)告》；

⑤負(fù)責(zé)編制轄區(qū)義務(wù)消防人員名單和落實(shí)培訓(xùn)工作和演練計(jì)劃； ⑥負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和組織維護(hù)，保安主管負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)備設(shè)施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登記》、《消防器材登記》、《消防設(shè)備清單》和有關(guān)消防事宜文件的傳遞、發(fā)出和登記。

8、保安人員責(zé)任描述 1）門崗執(zhí)勤 ①大門崗。②崗位目的：

A、全天候?qū)W(xué)院出口的出入人員實(shí)施管理、檢查和控制、保障管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域內(nèi)秩序正常，通過監(jiān)控系統(tǒng)，嚴(yán)密監(jiān)視和控制學(xué)院重點(diǎn)部位情況發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告和處理，并做好錄象工作。；

B、守護(hù)管理學(xué)院內(nèi)公共設(shè)施及附屬設(shè)備； C、查詢進(jìn)入學(xué)院的外來人員與物品； D、為出入學(xué)院的人員提供服務(wù)。③工作內(nèi)容：

A、保安員上崗一個(gè)月內(nèi)，熟悉學(xué)院內(nèi)的基本情況。B、人員進(jìn)出時(shí)，應(yīng)主動(dòng)禮貌問好，并在手提（推）重物的人員進(jìn)出有困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)上前提供幫助。

C、對(duì)于非學(xué)院內(nèi)的外來人員，嚴(yán)格按規(guī)定把關(guān)，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。?

對(duì)于非學(xué)院人員來訪應(yīng)主動(dòng)查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進(jìn)入或聚集在管理服務(wù)區(qū)出入口處。?

請(qǐng)來訪人員出示有效證件并核對(duì)，清楚登記來訪人姓名、有效證件名稱及號(hào)碼等，若不符，謝絕入內(nèi)。?

遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或前來參觀指導(dǎo)的社會(huì)各界人士，應(yīng)敬禮示意，然后將相關(guān)的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。?

若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應(yīng)耐心做好解釋工作，必要時(shí)立即向當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告或報(bào)警處理。?

大件物品必需按規(guī)定檢查，嚴(yán)禁易燃易爆及放射性物質(zhì)進(jìn)入學(xué)院。?

若發(fā)現(xiàn)攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行，并做好信息核對(duì)工作。

D、外來施工人員，須持有管理處簽發(fā)的《臨時(shí)出入證》才能進(jìn)入，并對(duì)其隨時(shí)進(jìn)行檢查、登記，對(duì)于任何不遵守管理規(guī)定的施工人員，一律沒收《臨時(shí)出入證》，并驅(qū)逐出管理服務(wù)責(zé)任區(qū)。

E、上崗一個(gè)月內(nèi)熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運(yùn)用。F、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報(bào)告。G、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄象和儲(chǔ)存工作。H、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時(shí)，立即向相關(guān)部門報(bào)告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。

2）巡邏崗

①巡邏崗：學(xué)院內(nèi)巡邏崗。②崗位目的：

A、巡查管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域秩序、消防情況； B、巡查管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域物業(yè)公共場(chǎng)所環(huán)境； C、清查管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域無關(guān)人員及物品；

D、協(xié)助相關(guān)崗位協(xié)防秩序、消防工作。③巡邏內(nèi)容：

A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；

B、檢查學(xué)院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。

C、檢查消防設(shè)備、設(shè)施（煙感器、報(bào)警按鈕、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散指示燈開關(guān)、通道電源開關(guān)等）是否正常完好。

D、檢查防火門是否關(guān)閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。

E、檢查車場(chǎng)及外圍廣場(chǎng)車輛、人員以及其它情況。F、巡視學(xué)院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關(guān)證件及攜帶的物品。H、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進(jìn)行處理。④巡邏要求：

A、各班對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)不間斷地進(jìn)行巡查，每次巡查間隔時(shí)間不超過1小時(shí)，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。

B、按要求做好巡邏記錄，詳細(xì)記錄各種情況的時(shí)間、地點(diǎn)、事件、處理情況，并簽名確認(rèn)，并及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報(bào)主管或反映相關(guān)崗位人員，必要時(shí)報(bào)警處理。

C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務(wù)。

3）交接班規(guī)定

①接班隊(duì)員按規(guī)定時(shí)間集中在保安值班室，交接工作內(nèi)容和近期注意事項(xiàng)，并在《對(duì)講機(jī)交接本》上進(jìn)行登記；

②保安員在執(zhí)勤中交換崗位時(shí)，首先接班隊(duì)員向交班隊(duì)員敬禮，表示對(duì)上班值勤隊(duì)員辛勤工作的慰問，交班隊(duì)員回禮，并向接班隊(duì)員交待本班事項(xiàng)。

③交接班時(shí)，接班人員必須要對(duì)自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設(shè)施、消防設(shè)施等進(jìn)行全面的檢查；車保員還應(yīng)該對(duì)車子的數(shù)量，車身情況進(jìn)行全面的檢查核對(duì)，并詳細(xì)了解上一班登記的記錄情況。對(duì)崗位上所有的記錄本都要進(jìn)行認(rèn)真檢查，包括《車輛保管登記表》上的月保、臨保車輛的登記情況，要認(rèn)真檢驗(yàn)。

④交班人員要把當(dāng)班時(shí)所發(fā)生的事情，發(fā)生的問題，處理的情況要詳細(xì)清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項(xiàng)由交班隊(duì)員繼續(xù)負(fù)責(zé)完成。接班人員對(duì)上一班移交未處理完的事情，要繼續(xù)跟蹤處理，并做好記錄。

⑤接班人員對(duì)崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認(rèn)真的檢查核對(duì)。包括通訊器材、各種設(shè)備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損壞等問題，要立即報(bào)告當(dāng)班主管確認(rèn)，以明確責(zé)任。

⑥交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認(rèn)，如有其它情況發(fā)生，以簽收接管理服務(wù)方為主進(jìn)行處理

⑦交班時(shí)如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進(jìn)行處理，待處理完

畢后再換班。當(dāng)班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。

4）來訪登記

①來訪登記是一項(xiàng)重要的工作環(huán)節(jié)，非學(xué)院師生進(jìn)入一律憑工作證經(jīng)確認(rèn)后放行，并作好登記。沒有識(shí)別卡或身份不明的一律拒絕進(jìn)入學(xué)院區(qū)域。

②來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進(jìn)入。

③保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進(jìn)入的規(guī)定。

④若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量消除其不滿情緒，處理不了的必須上報(bào)當(dāng)班主管。

（二）消防管理方案

搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱患險(xiǎn)于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開轄區(qū)內(nèi)的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、登記，根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)制度做好消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護(hù)，同時(shí)結(jié)合我公司完善的消防管理制度和培訓(xùn)制度，以管理處全體人員為班底建立高素質(zhì)的義務(wù)消防隊(duì)伍，同時(shí)邀請(qǐng)熱心的業(yè)主參與其中，對(duì)他們進(jìn)行定期的消防知識(shí)教育，落實(shí)防火崗位責(zé)任制，并進(jìn)行滅火演習(xí)，為廣大師生的生活及工作提供安全環(huán)境，增加用戶的安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。

按照公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，員工在入職和上崗前都要進(jìn)行

培訓(xùn)，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識(shí)，做到消防的“三知、三能、三會(huì)”即三知：知本人義務(wù)，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災(zāi)的部位，知火災(zāi)的預(yù)防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，能撲救初起小火災(zāi)，能維修保養(yǎng)消防器材；三會(huì)：會(huì)使用現(xiàn)有的消防器材，會(huì)報(bào)警，會(huì)宣傳消防知識(shí)；以及火場(chǎng)自救知識(shí)。保安人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責(zé)任事故。

1）各責(zé)任人及各級(jí)人員消防責(zé)任 ①火安全責(zé)任人——管理處項(xiàng)目主任

②消防防火工作人員——各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等；

A、防火安全責(zé)任人職責(zé)：協(xié)助消防安全責(zé)任人進(jìn)行工作，具體負(fù)責(zé)實(shí)施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標(biāo)志設(shè)施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時(shí)段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識(shí)的工作。無論在任何時(shí)候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報(bào)警，消防中心在1分鐘內(nèi)查明火警地點(diǎn)和原因。在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警。在發(fā)生火警時(shí)5分鐘要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào)在5分鐘內(nèi)切斷警報(bào)，并在10分鐘內(nèi)將原因知會(huì)管理處；若火情屬實(shí)，在5分鐘內(nèi)將原因報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)，具體組織消防滅火和搶

救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責(zé)任人做好善后工作。并負(fù)責(zé)建立健全管理區(qū)域的消防檔案。

B、防火工作人員職責(zé)：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時(shí)間頻次、內(nèi)容、部位，如對(duì)用電、用火、安全出口信道、消防器材設(shè)施、防火門等以及防火重點(diǎn)部位進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的檢查，定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)火警時(shí)迅速用對(duì)講機(jī)報(bào)告，并立即向消防中心報(bào)警，在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警，在5分鐘內(nèi)要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào)在3分鐘內(nèi)切斷警報(bào)，并在10分鐘內(nèi)將原因報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)和總值領(lǐng)導(dǎo)，若火情屬實(shí)，5分鐘內(nèi)將原因報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和消防部門，同時(shí)召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災(zāi)。大火時(shí)應(yīng)協(xié)助消防隊(duì)救火和搶救人員。

3）從技術(shù)上以及管理上進(jìn)行防范

①加強(qiáng)維護(hù)，定期檢測(cè)確認(rèn)，保持消防主機(jī)及各種感煙探測(cè)器以及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設(shè)備設(shè)施完好，發(fā)生故障應(yīng)迅速修復(fù)。

②消防設(shè)備設(shè)施每周定期檢查補(bǔ)充，保持手提滅火器以及消火栓隨時(shí)處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)，同時(shí)建立健全消防檔案。

③定期檢測(cè)避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，36 防止雷電擊壞建筑物或引致火災(zāi)。

④對(duì)老化的舊電線進(jìn)行更換，避免用電設(shè)備過載、接觸不良以及加強(qiáng)除“四害”工作，避免老鼠、小動(dòng)物以及昆蟲咬電線短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸煙；對(duì)堆放物資處注意通風(fēng)散熱避免自燃。

⑥加強(qiáng)易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方燃放煙花炮竹，消除各種火災(zāi)隱患，避免火災(zāi)發(fā)生。

（三）停車場(chǎng)管理服務(wù)

1）管理崗位職責(zé)和各項(xiàng)規(guī)章制度管理制度 ①? 車輛管理員的崗位職責(zé)

A、負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)（庫(kù)）的車輛管理。

B、按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對(duì)出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認(rèn)真填寫《車輛出入登記表》。

C、遵守規(guī)章制度，按時(shí)上下班，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。

D、負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持區(qū)域交通、停車秩序。

E、負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)的停放車輛進(jìn)行巡視查看，做好車輛安全工作。

F、檢查停放車輛的情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時(shí)通知車主。

② 車輛管理員的紀(jì)律

A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規(guī)定》。

B、執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務(wù)，禮貌待人。C、嚴(yán)格遵守《交接班制度》。

D、值班時(shí)禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準(zhǔn)嘻笑、打鬧，不準(zhǔn)在值班時(shí)會(huì)客、看書報(bào)、聽廣播，及做其他與值班職責(zé)無關(guān)的事。

E、愛護(hù)各種設(shè)施設(shè)備，不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。

F、依法辦事，廉潔奉公，堅(jiān)持原則，是非分明。③ 車輛管理人員工作程序

門衛(wèi)必須控制進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的車輛，除救護(hù)車、消防車外其他車輛進(jìn)入物業(yè)區(qū)域時(shí)，都應(yīng)限制性規(guī)定，經(jīng)過門衛(wèi)允許后方能駛?cè)?。大門門衛(wèi)要堅(jiān)持驗(yàn)證制度，對(duì)外來車輛要嚴(yán)格檢查，驗(yàn)證放行；對(duì)從物業(yè)區(qū)域內(nèi)外出的車輛也要嚴(yán)格檢查，驗(yàn)證放行。對(duì)可疑車輛要多觀察，對(duì)車主要細(xì)詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報(bào)告有關(guān)部門處理。

④ 車輛管理員交接班制度

A、按時(shí)交接班，接班人員應(yīng)提前10分鐘到達(dá)崗位，在接班人員

未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗。

B、接班時(shí)，要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項(xiàng)。

C、向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。

D、交接班時(shí)應(yīng)將上一班移交的值班物品如對(duì)講機(jī)等及其他設(shè)備交接清楚，并在值班記錄上簽名。

2）停車場(chǎng)管理規(guī)定

管理處負(fù)責(zé)業(yè)主、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查，停車場(chǎng)的管理工作，車管員負(fù)責(zé)車輛的存放、保管、放行等具體管理。

①停車場(chǎng)車輛的管理規(guī)定

A、入停車場(chǎng)的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號(hào)牌應(yīng)與停車證件相符。

B、進(jìn)入停車場(chǎng)的司機(jī)，須按進(jìn)出場(chǎng)各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。

C、車輛停放后，司機(jī)須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機(jī)保管物品的義務(wù)。

D、進(jìn)場(chǎng)車輛嚴(yán)禁在場(chǎng)內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在場(chǎng)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車輛。

E、進(jìn)場(chǎng)車輛和司機(jī)要保持場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止在場(chǎng)內(nèi)亂丟垃圾與棄

置廢雜物，禁止在場(chǎng)內(nèi)吸煙。

F、進(jìn)場(chǎng)司機(jī)必須遵守安全防火規(guī)定，嚴(yán)禁載有易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入停車場(chǎng)。

G、禁止超過停車場(chǎng)限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛進(jìn)入停車場(chǎng)。

H、進(jìn)場(chǎng)車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時(shí)，后果自負(fù)。

I、機(jī)動(dòng)車輛在車場(chǎng)內(nèi)禁止鳴號(hào)，不準(zhǔn)在場(chǎng)地內(nèi)試車、練車。②停車場(chǎng)管理要求

A、機(jī)動(dòng)車進(jìn)場(chǎng)（庫(kù)）時(shí)應(yīng)服從車管員指揮，遵守停車場(chǎng)管理規(guī)定，履行機(jī)動(dòng)車進(jìn)出車場(chǎng)有關(guān)手續(xù)。

B、停車場(chǎng)內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負(fù)責(zé)人定期檢查，由車管員負(fù)責(zé)管理使用。

C、在停車場(chǎng)和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時(shí)）、禁停、轉(zhuǎn)彎、減速、消防通道等標(biāo)識(shí)。

D、在停車場(chǎng)出入口處設(shè)置垃圾桶（箱），在必要位置設(shè)路障和防護(hù)欄。

（四）物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施維護(hù)與保養(yǎng)方案

設(shè)備設(shè)施的正常使用是確保學(xué)校內(nèi)正常運(yùn)作的重要保證，我公司將派駐專業(yè)的工程技術(shù)人員，對(duì)區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面的維修保

養(yǎng)，并設(shè)立24小時(shí)保修制度，隨時(shí)接受學(xué)校報(bào)修，滿足學(xué)校各部門的工作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時(shí)制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度，通過運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式，有效的為學(xué)校提供滿意的服務(wù)，我們密切與學(xué)校進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，對(duì)重大維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施及時(shí)匯報(bào)和提出解決意見，力求保證學(xué)院內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，確保學(xué)校的工作學(xué)習(xí)生活環(huán)境不受影響。

1、工程部架構(gòu)

2、人員配置及工作安排 崗位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容 工作時(shí)間 日常維修技工 X 負(fù)責(zé)電氣設(shè)備管理，包括機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)、空調(diào)與電梯設(shè)備設(shè)施的管理、智能監(jiān)控系統(tǒng)早班：7點(diǎn)--15點(diǎn) 中班：16點(diǎn)—22點(diǎn) 晚班：22點(diǎn)—明早7點(diǎn) 工程部 供 電系統(tǒng)管理 排水系統(tǒng)管理 空調(diào)系統(tǒng)管理 運(yùn)輸系統(tǒng)管理 消防系統(tǒng)管理 智能系統(tǒng)管理 綜合維修管理 供水系統(tǒng)管理 等的管理工作。輪休 1 合計(jì) X

3、物業(yè)共用部位的管理 1）維修及養(yǎng)護(hù)方案

維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目 養(yǎng)護(hù)方案 檢查、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 備注 間、門廳等部位的修繕維護(hù) c、對(duì)木結(jié)構(gòu)等要做好白蟻的防治工作，保持通風(fēng)干燥，消除白蟻生存條件，必要時(shí)可噴灑、放置滅蟻藥劑； 每月檢查一次 d、對(duì)樓地面的一些小損傷要及時(shí)修補(bǔ)，以免損傷進(jìn)一步擴(kuò)大，影響使用； 日常巡視、及時(shí)修補(bǔ) 6 門窗修繕維 護(hù) a、檢查門窗有無

開關(guān)不靈、縫隙過大、小五金配件丟失或損壞等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，避免進(jìn)水、透冷風(fēng)，以保持室內(nèi)干燥不潮濕； 工程人員及工程主管每天巡查一 次 同上 b、門窗油漆局部脫落時(shí)應(yīng)及時(shí) 進(jìn)行補(bǔ)油，并要求與原油漆格調(diào)保持一致，以免妨礙美觀 c、對(duì)鋁合金門窗應(yīng)避免外力的碰撞，禁止用帶有腐蝕性的化學(xué)物質(zhì)去清潔或與其接觸； d、對(duì)于門窗玻璃及鎖類安裝牢固，應(yīng)沒有損壞現(xiàn)象，開關(guān)應(yīng)符合使用要求，沒有安全隱患； 工程人員及工程主管日常巡查 7 裝飾工程修繕維護(hù) a、定期檢查室內(nèi)外抹灰層有無 損傷處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時(shí)修補(bǔ)以防擴(kuò)大損失； 工程人員及工程主管日常巡查維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目 養(yǎng)護(hù)方案 檢查、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 備注 b、檢查飾面上是否有破損現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)時(shí)必須及時(shí)予以修補(bǔ)，必要時(shí)更換飾面； 工程人員及工程師日常監(jiān)管 c、對(duì)裱糊工程定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞現(xiàn)象及時(shí)修補(bǔ)； 定期巡查次數(shù) d、對(duì)吊頂工程要著重檢查龍骨 有無變形裂縫和下垂情況，發(fā)現(xiàn)異常要及時(shí)修補(bǔ)或更換； 工程人員及工程 主管每月巡查一次 e、對(duì)花飾工程，要定期檢查有 無空鼓、不穩(wěn)定等情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)調(diào)整或維修； 工程人員及工程 主管每月巡查一次 8 幕墻玻 璃 安裝牢固，應(yīng)無安全隱患，無破裂現(xiàn)象； 工程人員及工程主管每天巡查 9 大樓地基基礎(chǔ)維 護(hù) 地基浸水會(huì)使地基基礎(chǔ)的工作 條件不利，應(yīng)經(jīng)常檢查四周的排水溝、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出現(xiàn)積水現(xiàn)象； 工程人員及工程師負(fù)責(zé)日常巡視 維修

42）維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)制度 ?

墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落

①將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。

②用1：3水泥砂漿修復(fù)勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。

③恢復(fù)勒腳飾面。?

如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降 ①如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡查和記錄。

②如情況較嚴(yán)重或有擴(kuò)展趨勢(shì)，應(yīng)立即通知學(xué)校。請(qǐng)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場(chǎng)鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。?

梁、柱、板主體 ①露筋

A、露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。B、用鋼絲刷清潔干凈。

C、充分噴水濕潤(rùn)后均勻地刷素水泥漿層。

D、用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù)，如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。②有裂縫 參考《戶內(nèi)工程人員作規(guī)程》中“樓板裂縫”維修程序進(jìn)行維修。

③有孔、洞

A、孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。B、用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。C、充分噴水濕潤(rùn)孔、洞內(nèi)壁。

D、如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標(biāo)號(hào)高一等級(jí)的細(xì)石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好。

E、按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。

F、如破壞情況較嚴(yán)重（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況進(jìn)，應(yīng)立即通知學(xué)校，請(qǐng)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場(chǎng)鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。?

墻體

墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí)，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等的維修。）

①裂墻

A、先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層，44 鑿槽成外八字形。

B、用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤(rùn)。C、均勻地涂刷一道素水泥漿。

D、再用比砌筑砂漿高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的1：3水泥漿填縫、抹平。E、用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。

②砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。A、先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動(dòng)灰、土。

B、充分噴水濕潤(rùn)破損面。

C、用比原砌體高一強(qiáng)度等級(jí)的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌（注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤(rùn)）。

③墻體室外飾面缺損。

A、將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。B、用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰土。C、充分噴水濕潤(rùn)破損面。D、均勻地涂刷素水泥漿。

E、用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。④墻體室內(nèi)飾面缺損

A、同?（墻體室外飾面缺損），墻體輕度劃損時(shí)直接進(jìn)行C步

驟。

B、用1：3水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面至干。C、雙飛粉調(diào)膠（或乳膠漆）后批灰1～2次。D、干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。⑤外墻滲水

A、外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，并勾成向下卸水斜縫。

B、窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌灰，內(nèi)外留有卸水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。

C、在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃網(wǎng)格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機(jī)械噴涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂漿面層。

D、外墻滲水面積較大進(jìn)，先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料，在最后一道膠未干時(shí)，即用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面。

E、墻、板接通處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。

F、用氯丁防水膠在室外修補(bǔ)，將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10～15CM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-

346 道氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面。

G、積累經(jīng)驗(yàn)，隨著科技發(fā)展，積極采用新型防水材料，使防水執(zhí)漏工程質(zhì)量達(dá)到最好，如：魯班811、911、JS、硅丙膠等。?

頂棚

參照《戶內(nèi)工程人員作規(guī)程》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進(jìn)行維修。?

樓梯間 ①踏步缺損

A、將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層。B、用鋼絲刷清掃干凈浮土。C、充分噴水濕潤(rùn)。

D、均勻地涂刷一道素水泥漿。E、用1：3水泥砂漿做好基層。F、修復(fù)飾面。②欄板缺損

如為砼或砌塊欄板，可參照梁、柱、板主體和墻體的相應(yīng)程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：

A、不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。B、使欄板、梯板、扶手連接牢固。

C、修復(fù)欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）③扶手

A、如不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。B、使之與欄板連接牢固。

C、修復(fù)飾面（如油漆、乳膠漆等）。?

門、窗 參照《戶內(nèi)工程人員作規(guī)程》中有關(guān)“門、窗”維修程序執(zhí)行。?

屋面避雷設(shè)施 ①銹蝕

A、用砂紙除銹。

B、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時(shí)間，以上一道漆干為準(zhǔn)。

C、如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。

②連接部位斷開

A、除銹清潔后，焊接牢固。B、刷兩道防銹漆。? 屋面隔熱層、防水層

②? 熱層缺損：及時(shí)更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。

②屋面漏（滲）水（剛性屋面）：

A、用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉(cāng)縫處漏水。

B、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。

C、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。

D、檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。?

屋面水池（箱）①滲漏

A、先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。

B、做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1：2水泥砂漿做保護(hù)層。

②水池（箱）檢查口蓋缺損 A、應(yīng)立即維修，并加鎖。B、刷兩道防銹漆，并定期檢查。③樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞

A、測(cè)量尺寸、按損壞的地（瓷）磚樣板購(gòu)回相同磚材。

B、鑿除缺損的地磚（墻磚）以及松動(dòng)部分至結(jié)實(shí)層。C、用鋼絲刷清掃干凈浮土。D、充分噴水濕潤(rùn)。

E、用1：3水泥砂漿做好基層。

F、取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。G、抹干凈磚表面粘上水泥漿，設(shè)置圍欄防止踩踏、碰撞，待干后再恢復(fù)。?

室外共用設(shè)施維修工作規(guī)程 ①學(xué)院道路（人行道和車道）A、修補(bǔ)損壞的砼路面。

B、如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ)，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。

C、將人行道或車道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。

D、用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

E、將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤(rùn)（由表及里）。

F、濕潤(rùn)水完全滲入里面而砼表面無積水時(shí)，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將

第五篇：校園物業(yè)服務(wù)公司崗位職責(zé)

一、執(zhí)行國(guó)家、學(xué)校后勤社會(huì)化的各項(xiàng)方針、政策。

二、做好學(xué)校及學(xué)校教職工住宅區(qū)各項(xiàng)零星維修服務(wù)工作。

三、受甲方委托，負(fù)責(zé)管理好變電所、泵房、污水處理站等基礎(chǔ)設(shè)施。

四、負(fù)責(zé)各校區(qū)日常衛(wèi)生清潔工作，并負(fù)責(zé)保證學(xué)校開展重大活動(dòng)時(shí)的環(huán)境保潔工作。

五、在校綠化委員會(huì)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)校園內(nèi)正常綠化養(yǎng)護(hù)工作。

六、根據(jù)學(xué)校工作要求，定期在校內(nèi)擺放花卉、盆景。

七、完成學(xué)校及后勤集團(tuán)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。