第一篇：物業(yè)服務(wù)糾紛的特點(diǎn)及成因

物業(yè)管理行業(yè)是改革開放中興起的一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程，起到了積極而重要的作用。我院2004年、2005年全年受理物業(yè)管理糾紛案件分別為138件和246件，2006年1月至11月受理物業(yè)糾紛案件660件；2005年比2004年上升78％，2006年1月至11月比2005年上升168％，兩年平均上升了90％。從前瞻性分析該類案件還將是大幅上升趨勢。為此本文對物業(yè)管理案件的審判及相關(guān)法律適用等內(nèi)容，略抒己見。

一、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審判難點(diǎn)及成因

所謂物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指在某一特定區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)的過程中，與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因物業(yè)管理與服務(wù)、服務(wù)收費(fèi)、安全管理等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。本文涉及的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，即包括合同主體就履行合同本身而產(chǎn)生的合同糾紛，也包括在履行合同中發(fā)生的各種侵權(quán)糾紛，一般情況下，合同主體在履行合同中發(fā)生侵權(quán)行為，必然造成合同主體承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的竟合，故本文所定義的物業(yè)服務(wù)合同糾紛包括該類糾紛。

（一）物業(yè)服務(wù)合同的審判難點(diǎn)

1.糾紛具有群體性

城市小區(qū)居住人口密集，糾紛一旦發(fā)生，涉及的人數(shù)少則十幾人，多則幾十人甚至上百人，利益的共同性自然使業(yè)主聯(lián)合起來，形成群體性糾紛。

群體性糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，因而規(guī)模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢眾，給法院施加壓力。群體性糾紛社會(huì)影響大，當(dāng)事人對恃程度深，矛盾難以協(xié)調(diào)，在審理此類糾紛時(shí)，法官需做大量的調(diào)查和調(diào)解工作，調(diào)解難度大，調(diào)解率低，很多案件要經(jīng)過二審程序。因而，如何協(xié)調(diào)程序公正和實(shí)體公正的關(guān)系，如何把握法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一，是審理此類案件的難點(diǎn)。群體性糾紛是審判工作面臨的新困難，主要表現(xiàn)為，一是追求公平與正義的司法價(jià)值與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)大局之間的兩難選擇，在法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一上，法院往往難以找到有效的平衡點(diǎn)；二是群體一方片面的司法公正理念與司法固有的審判規(guī)律之間的沖突難以調(diào)和，群體一方往往以是否勝訴作為司法是否公正的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而不考慮司法運(yùn)行中諸如程序欠缺、證據(jù)失效、時(shí)效超過等因素，也會(huì)導(dǎo)致敗訴的固有的審判規(guī)律運(yùn)行結(jié)果。如有些案件群體一方因證據(jù)不足或因不符合法律規(guī)定而敗訴，或法律明確規(guī)定的某類案件不予受理等，群體一方會(huì)不分緣由，將責(zé)任歸于司法不公和司法腐敗，司法權(quán)受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

2.法律關(guān)系復(fù)雜，有復(fù)合交叉的情況

物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)之間，物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)使用人之間、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間，物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)專業(yè)企業(yè)之間，業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的糾紛，從而使法律關(guān)系非常復(fù)雜，同時(shí)糾紛的類型和成因更是多樣化。在審判實(shí)踐中，還會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理法律關(guān)系與其他法律關(guān)系復(fù)合交叉的情況。例如，物業(yè)管理法律關(guān)系與區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉，因?yàn)閰^(qū)分所有建筑物各住戶之間即是一種相鄰關(guān)系，這種相鄰關(guān)系已經(jīng)成為了相鄰關(guān)系的主要類型，從某種角度講，物業(yè)管理行為就是對區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范的手段，區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系與業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主公約存在著聯(lián)系，業(yè)主公約就是各業(yè)主之間對物業(yè)的使用、維護(hù)等方面權(quán)利義務(wù)的約定，是全體業(yè)主的行為準(zhǔn)則，是意定的相鄰關(guān)系。如一業(yè)主占用共用部位或在共用部位上進(jìn)行添附，該業(yè)主的行為不僅侵犯了其他業(yè)主對建筑物的共有權(quán)，而且還妨害了相鄰業(yè)主的通行權(quán)，同時(shí)還違反了業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。另外，實(shí)踐中還會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理民事法律關(guān)系與行政法律關(guān)系之間的交叉，因?yàn)閺睦碚撋峡?，作為市場?jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過多的干預(yù)，但是物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，必須發(fā)揮國家行政機(jī)關(guān)在建立物業(yè)管理市場機(jī)制方面的作用，從而形成了物業(yè)管理行政法律關(guān)系，在物業(yè)管理民事糾紛案件的審判中，一些行政管理的內(nèi)容往往會(huì)干擾其中，如何理清并協(xié)調(diào)其間的關(guān)系，成為審判此類案件的難點(diǎn)。

3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件所占比例最大

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的比例最大。該類案件訴訟標(biāo)的小，法律關(guān)系相對簡單，但是具體處理時(shí)，有很多問題難于解決。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)的委托對受托管理的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。上述接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托僅指前期物業(yè)管理階段。該類案件為物業(yè)管理企業(yè)請求要求業(yè)主或物業(yè)使用人交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。業(yè)主或物業(yè)使用人的抗辯理由主要是物業(yè)管理服務(wù)不到位，具體集中在電梯等設(shè)施運(yùn)行不正常、小區(qū)治安混亂、綠化不到位、管理公司對共用部位未盡修繕義務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生臟亂及房屋空置等等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)合同的必要條款。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。

業(yè)主接受服務(wù)后按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納服務(wù)費(fèi)是其應(yīng)盡的合同義務(wù)。在審判實(shí)踐中，幾乎沒有業(yè)主是以經(jīng)濟(jì)困難作為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由的，多數(shù)都提出了物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題。由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)的義務(wù)約定又較為概括，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在對物業(yè)管理本身的認(rèn)識(shí)上存在較大差距，業(yè)主認(rèn)為既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，那么一旦居住過程中出現(xiàn)了任何問題，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)當(dāng)管，否則就不交付費(fèi)用，所以訴訟中，業(yè)主一般都能舉出物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)中存在的問題，該類案件的審判難點(diǎn)在于，對于業(yè)主同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使，也有一個(gè)適度的問題，如何認(rèn)定實(shí)際的管理服務(wù)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的差距，何種抗辯理由可以拒絕交納服務(wù)費(fèi)，如果服務(wù)存在瑕疵，拒付的金額應(yīng)當(dāng)和服務(wù)的瑕疵成正比，但如何具體掌握還需探討。

4.業(yè)主與前期物業(yè)管理企業(yè)矛盾尖銳成為焦點(diǎn)

由于前期物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接選聘的，往往就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)一體化的情況，也許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系企業(yè)，也許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主和前期物業(yè)管理企業(yè)的矛盾焦點(diǎn)就在于此。第一，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)一體化，物業(yè)公司就不能站在獨(dú)立的第三人的角度，去了解工程的整體建設(shè)情況，查閱有關(guān)資料肯定也會(huì)有疏忽，接管驗(yàn)收房屋的程序難免會(huì)有疏漏，為以后矛盾和糾紛的出現(xiàn)埋下隱患，例如，小區(qū)的綠化率達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的問題，業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，業(yè)主應(yīng)當(dāng)去起訴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)是怎么驗(yàn)收和接管的呢？另外還有設(shè)備的問題、樓間距的問題，雖然是業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的關(guān)系，但是物業(yè)管理企業(yè)是應(yīng)負(fù)查驗(yàn)不嚴(yán)的責(zé)任的；第二，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的民事主體，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)管理企業(yè)之間的“父與子”關(guān)系，業(yè)主往往不承認(rèn)他們在法律上各自獨(dú)立的關(guān)系，就認(rèn)為他們是一家，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的矛盾也轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè)的身上，如有的業(yè)主因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)未為其辦理房屋所有權(quán)證就拒絕交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題要求物業(yè)管理企業(yè)為其修繕房屋，等等。

此類案件的審判難點(diǎn)在于，分清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任并不困難，但是如將案件機(jī)械地解決，對業(yè)主有失公允，未體現(xiàn)出民事法律公平的原則。

5.侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛案件成為熱點(diǎn)

按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，區(qū)分所有的建筑物分為各區(qū)分所有權(quán)人的專有部分和全體所有權(quán)所有的共有部分，物業(yè)管理用房、建筑物屋頂、小區(qū)綠地、會(huì)館及會(huì)所等都屬于共有部分。物業(yè)管理企業(yè)擅自將物業(yè)辦公用房出租，擅自允許第三人利用建筑物樓頂面積立廣告牌、建發(fā)射塔；一樓業(yè)主在自己房前搭建車棚、小院，頂樓業(yè)主獨(dú)自利用屋頂露臺(tái)不允許他人使用等，不僅違反了物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，而且侵犯了其他共有人的共有權(quán)。

該類案件的審判難點(diǎn)在于法律規(guī)范的缺失，因?yàn)槲覈餀?quán)法尚未出臺(tái)，建筑物區(qū)分所有權(quán)只以理論的形式存在，按照物權(quán)法定的原則，上述部位的權(quán)屬并未被法律規(guī)定，在審判中對于共有權(quán)的確認(rèn)沒有法律依據(jù)，有的法院甚至以確認(rèn)這些部位的權(quán)屬是房地產(chǎn)行政部門的職權(quán)范圍，不屬于法院主管為由，將這些案件拒之門外，使法律定紛止?fàn)幍淖谥紵o法實(shí)現(xiàn)。

（二）物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件成因分析

物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因是多種多樣的，有主觀方面的原因和客觀方面的原因，有歷史的原因和現(xiàn)實(shí)的原因，有社會(huì)的原因和個(gè)人的原因，有管理體制的原因和工作上的原因等等，大致可以歸納如下：

1.人們對高質(zhì)量物業(yè)管理的需求

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的需求量迅速增加，從而對服務(wù)質(zhì)量的要求也在相應(yīng)提高。但由于中國物業(yè)管理企業(yè)起步較遲，經(jīng)驗(yàn)的缺少及缺乏更加具體細(xì)致的法規(guī)和規(guī)章制度，再加上大部分企業(yè)的專業(yè)水準(zhǔn)和員工綜合素質(zhì)不是很高，因而難以提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，這種供求方面的矛盾就容易導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛。

2.法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理工作不夠完善

由于我國的物業(yè)管理學(xué)術(shù)界對中國物業(yè)管理法學(xué)理論體系創(chuàng)建工作未能傾注更大精力，物業(yè)管理、業(yè)主團(tuán)體自治管理都屬在20世紀(jì)90年代中期才納入國家規(guī)范化軌道的新生事物，對將實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的追蹤調(diào)研并總結(jié)立法工作沒有制度化，使得有關(guān)法規(guī)的健全完善工作滯后于新生事物發(fā)展所提出的法制要求，這就使得物業(yè)管理和業(yè)主自治管理實(shí)施過程中所發(fā)生的新型糾紛的處理，沒有可依據(jù)的對應(yīng)規(guī)范，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān)，規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產(chǎn)生提供了人為環(huán)境條件，加上一些物業(yè)行政主管部門及其工作人員，對業(yè)主自治管理的自治道理認(rèn)識(shí)模糊，對自治管理和物業(yè)管理的關(guān)系未能準(zhǔn)確理解，因而在具體行使行政指導(dǎo)和監(jiān)督職權(quán)時(shí)，未能及時(shí)有效地以行政手段保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治的合法權(quán)益，難以保證給予業(yè)主方、物業(yè)管理企業(yè)指導(dǎo)具有社會(huì)妥當(dāng)性和合乎法學(xué)社會(huì)性正義性，甚至不自覺地做出了以行政職權(quán)侵犯業(yè)主團(tuán)體自治權(quán)和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理自主權(quán)的事情。

3.糾紛當(dāng)事人缺乏民主意識(shí)和法律意識(shí)

一些涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的糾紛當(dāng)事人，未能真正把握民主自治的精神和原則，不當(dāng)行使或者濫用自己的成員權(quán)，人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別對立糾紛和其他糾紛；一些糾紛當(dāng)事人缺乏基本的法律常識(shí)，特別缺乏合同法知識(shí)；有的糾紛當(dāng)事人并不缺乏民主法律意識(shí)，但民主法制觀念淡漠，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行，甚至故意侵犯對方當(dāng)事人的合法權(quán)益；有的糾紛當(dāng)事人有意地或無意地將不同主體間的法律關(guān)系混淆，把原本不屬于物業(yè)管理范圍的法律關(guān)系硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)身上而引發(fā)糾紛。

4.糾紛當(dāng)事人受不良意識(shí)、道德風(fēng)氣的影響

一些糾紛的產(chǎn)生，與當(dāng)事人不講公共道德、商業(yè)道德、職業(yè)道德及個(gè)人品質(zhì)缺陷相關(guān)，更重要的是與損人利己思想、爾虞我詐、投機(jī)取巧、官商作風(fēng)等不良風(fēng)氣有關(guān)。

5.客觀實(shí)際困難產(chǎn)生糾紛

有的糾紛當(dāng)事人確實(shí)由于客觀存在困難，而難以去履行自己的義務(wù)，從而產(chǎn)生糾紛。例如，有些人拖欠自己應(yīng)交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)收入陷入了艱難的困境，但收費(fèi)方不容緩期，就可能發(fā)生糾紛。由于物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，所收的費(fèi)款不足，業(yè)主們又不愿集資，受經(jīng)濟(jì)條件制約，物業(yè)管理企業(yè)要依業(yè)主要求開展某些服務(wù)或改善公共設(shè)施確有困難，如果業(yè)主方就此提出異議，就會(huì)發(fā)生糾紛。

三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的程序方面的法律問題

（一）業(yè)主與物業(yè)使用人是否成為共同訴訟參與人的不同情形

從法理而言，所有權(quán)人與使用權(quán)人其法律地位是不同的，所以業(yè)主與使用人不同的權(quán)利義務(wù)在實(shí)踐中也應(yīng)有所反映。在近幾年的立法中，已明確了業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，從物業(yè)區(qū)域的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，明確規(guī)定了業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的成員應(yīng)當(dāng)是業(yè)主，不包括物業(yè)使用人，但應(yīng)該明確的是，屆定清晰業(yè)主與物業(yè)使用人并不意味著物業(yè)使用人對物業(yè)管理不享有任何權(quán)利，相反，由于使用人是對物業(yè)實(shí)際使用的人，其在物業(yè)管理中重要性并不亞于業(yè)主本人，所以物業(yè)管理維護(hù)的利益不僅包括業(yè)主的，也包括物業(yè)使用人的合法權(quán)利，同時(shí)使用人在物業(yè)管理中也必須承擔(dān)一定的責(zé)任。因此，在建設(shè)部與各地方的規(guī)定中，都有關(guān)于物業(yè)使用人這一項(xiàng)。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)召開大會(huì)時(shí)，一般都應(yīng)該有物業(yè)使用人代表列席；進(jìn)行決策時(shí)也應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)使用人的意見和建議；業(yè)主公約以及業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作出的其他決議，對業(yè)主和物業(yè)使用人具有相同的約束力。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)使用人是區(qū)別于業(yè)主，對物業(yè)管理享有一定權(quán)利，承擔(dān)一定義務(wù)的人。

具體到物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中，業(yè)主與物業(yè)使用人是否應(yīng)當(dāng)成為必要共同訴訟的參與人，這應(yīng)當(dāng)依個(gè)案的具體情況予以判斷。第一，物業(yè)使用人訴訟請求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀的，由于該請求如被支持后所獲得的利益會(huì)及于業(yè)主，業(yè)主不參加訴訟不會(huì)影響其權(quán)利，其就可以不作為共同原告參與訴訟。第二，物業(yè)使用人訴訟請求是賠償或者補(bǔ)償?shù)模捎谫r償和補(bǔ)償是一次性的救濟(jì)方式，為保障業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主是否主張權(quán)利，參加訴訟的意見，并視其意見決定其是否作為共同原告。第三，物業(yè)管理企業(yè)起訴追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的糾紛，一般情況下，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主和物業(yè)使用人作為共同被告，但如果物業(yè)使用人明確表示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其交付，是因?yàn)槠渌罐q理由未付的，并且物業(yè)管理企業(yè)也同意放棄對業(yè)主的請求時(shí)，業(yè)主可以不作為共同被告參加訴訟。否則，如果物業(yè)管理企業(yè)不表示放棄對業(yè)主的請求，則業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)作為共同被告。在司法實(shí)踐中，有大量的追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的案件物業(yè)的業(yè)主和使用人是不一致的，物業(yè)有借用的，也有租賃的，該類案件訴訟標(biāo)的不大，法律關(guān)系也不復(fù)雜，為提高審判工作效率，大多使用簡易程序?qū)徖?，有的業(yè)主不愿出面，有的業(yè)主在外地甚至國外，有的業(yè)主沒有給物業(yè)管理企業(yè)留下聯(lián)系方式，而物業(yè)使用人也拒絕提供，在此情況下，如必須將業(yè)主列為共同被告無疑會(huì)造成延長案件的審結(jié)時(shí)間，給審判人員增加工作負(fù)擔(dān)并增大了訴訟成本，所以如果物業(yè)管理企業(yè)表示放棄向業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請求，業(yè)主就不須與物業(yè)使用人成為共同被告。第五，如被訴請承擔(dān)民事責(zé)任，原則上業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)作為共同被告。例如，物業(yè)使用人在裝修房屋時(shí)破壞了承重墻和建筑物的外觀，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)起訴其承擔(dān)法律責(zé)任，在這種情況下，業(yè)主和物業(yè)使用人必須作為共同的被告。

（二）業(yè)主委員會(huì)可以成為物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟的主體

業(yè)主委員會(huì)在實(shí)體法上的地位存在爭論，但在訴訟法上應(yīng)當(dāng)具有訴訟主體資格。

非法人之社團(tuán)或財(cái)團(tuán)，沒有代表人或管理人的得以其名義起訴或被訴，于訴訟上此無權(quán)利能力的管理團(tuán)體仍享有訴訟當(dāng)事人能力。業(yè)主委員會(huì)到房地產(chǎn)管理部門登記后即成為合法組織，其法律地位也不存在問題，經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)起訴或應(yīng)訴。

從我國的法律規(guī)定來看，《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的意見》第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！睒I(yè)主委員會(huì)既非自然人，也非法人，應(yīng)歸屬于其他組織。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布之后，對業(yè)主委會(huì)員的性質(zhì)已不再有太大爭議，業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)上是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。然而，業(yè)主委員會(huì)是否具有當(dāng)事人能力，《物業(yè)管理?xiàng)l件》沒有明確規(guī)定。本人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過立法來確定業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。

（三）個(gè)別業(yè)主的訴訟主體資格

按照前面對業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的肯定，在物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)全體業(yè)主的權(quán)益受到侵害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)能以自己的名義而無須經(jīng)業(yè)主的再次授權(quán)而提起民事訴訟，但是，如果業(yè)主委員會(huì)怠于起訴并將危害全體業(yè)主的利益時(shí)，是否應(yīng)允許業(yè)主自行起訴？如果允許業(yè)主自行起訴，是否必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的決定，并適用普通的表決程序和二分之一的表決通過比例。

如果業(yè)主委員會(huì)怠于起訴，為保障業(yè)主的利益，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主自行起訴，而且該種情況并不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)的內(nèi)容之一，因此可以不必適用普通的業(yè)主大會(huì)表決程序。況且業(yè)主大會(huì)的怠于起訴的情形通常為緊急場合，為了提高效率，避免時(shí)間拖延，可以參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條的規(guī)定，經(jīng)過20％以上的業(yè)主同意，即可以以全體業(yè)主的名義提起訴訟。但是，業(yè)主決定自行起訴的情形，乃在于糾正業(yè)主委員會(huì)的不作為，如果必須經(jīng)過20％以上的業(yè)主提議，并由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議做出決定，這種做法又不切實(shí)際，同時(shí)規(guī)定高比例的業(yè)主通過方可起訴，也不利于分散的業(yè)主組織訴訟，在這里需注意的是，業(yè)主委員會(huì)怠于起訴，而由業(yè)主起訴的，并非業(yè)主代位業(yè)主委員會(huì)提起訴訟，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人本來就為業(yè)主，或者業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，如果物業(yè)的權(quán)利被侵害，業(yè)主當(dāng)然具有起訴的資格。既然業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義在全體業(yè)主的共同利益受到侵害時(shí)起訴，那么在個(gè)別業(yè)主的利益受到侵害時(shí)，個(gè)別業(yè)主當(dāng)然也具有起訴的資格。

（四）物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件舉證責(zé)任

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，一案件有時(shí)出現(xiàn)侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任竟合的情況。具體的舉證責(zé)任分配如下：

1.一方當(dāng)事人基于侵權(quán)主張相對方承擔(dān)民事責(zé)任的，相應(yīng)的侵權(quán)請求權(quán)的成立與否，應(yīng)主要由主張民事責(zé)任的權(quán)利人負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任。舉證責(zé)任的基本內(nèi)容是：

①主張權(quán)利人與被請求人之間是否存在物業(yè)管理法律關(guān)系。如：業(yè)主在進(jìn)行房屋裝修過程中有違法行為時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)予以制止但未起作用，于是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)共同起訴該業(yè)主停止侵害、排除妨礙、賠償損失。該案兩原告首先就要提交證據(jù)證明，與該業(yè)主之間存在物業(yè)管理法律關(guān)系，即該業(yè)主在業(yè)主大會(huì)的登記情況、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等。

②主張權(quán)利的一方當(dāng)事人要舉證證明，被請求人是否成立侵權(quán)行為。仍以上述案件為例，如兩原告認(rèn)為業(yè)主的行為造成了對房屋主體結(jié)構(gòu)的損害，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)，即專業(yè)鑒定部門出具的鑒定報(bào)告。

③否認(rèn)承擔(dān)民事責(zé)任的一方當(dāng)事人要舉證證明，被請求人是否具有法定的抗辯事由。包括：違法阻卻事由（正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)、不可抗力、第三人過錯(cuò)、受害人同意及自愿承受風(fēng)險(xiǎn)等）和法定免責(zé)事由等。

④民事責(zé)任的承擔(dān)方式必須符合法律的規(guī)定。它包括兩方面的內(nèi)容，其一，主張的侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)方式必須是法定形式，除此之外的民事責(zé)任形式不得請求適用；其二，承擔(dān)民事責(zé)任有多種形式，當(dāng)事人可以擇一，也可以并用，但不同形式的民事責(zé)任的適用，主張權(quán)利的一方當(dāng)事人除需證明前述各要件事實(shí)外，還需同時(shí)證明各民事責(zé)任適用所要求的要件。（待續(xù)）

和平區(qū)法院：趙銘

第二篇：物業(yè)服務(wù)糾紛的成因及對策

物業(yè)服務(wù)糾紛的成因及對策

近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業(yè)服務(wù)糾紛案件大量增長。通過我院近幾年受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件來看，其中絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)的糾紛案件。可以說，當(dāng)前物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)問題。針對這一現(xiàn)象，我們對審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件進(jìn)行了研究分析，查找形成問題的原因，并對如何解決問題提出了自己的幾點(diǎn)對策。

通過對近幾年來審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的分析，可將業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)的原因歸納為五大類：

一是房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題，造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間產(chǎn)生矛盾這類案件大約占物業(yè)糾紛案件的10%-15%。

房地產(chǎn)行業(yè)遺留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)最大的問題就是工程質(zhì)量問題，幾乎每個(gè)小區(qū)都存在，從一開始埋下了物業(yè)公司與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛和矛盾的隱患。主要表現(xiàn)在：房屋工程質(zhì)量在使用過程中不能令業(yè)主滿意，諸如房屋存在地面裂縫、煙道不暢、樓頂或衛(wèi)生間滲水等問題，而開發(fā)商又怠于履行維修義務(wù)，對其應(yīng)負(fù)的維修責(zé)任采取一等、二拖、三推的態(tài)度，保修期一過就“甩包袱”。這樣，業(yè)主因不能有效處理與開發(fā)商之間糾紛，將怨氣撒到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)。還有一種情況是由于開發(fā)商因誠信、資金或經(jīng)驗(yàn)等問題，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)推廣過程中，為樹立所謂的市場形象，對其樓盤的功能和未來的物業(yè)管理服務(wù)等方面夸大其辭，以樓盤快速銷售為目的，不擇手段進(jìn)行虛假宣傳。比如：有的小區(qū)承諾24小時(shí)供應(yīng)熱水，實(shí)際未能兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

二是物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對抗這類案件大約能占到70-80%左右，是矛盾最突出的一類。我們在審理中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由是物業(yè)公司沒有按合同規(guī)定履行義務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，認(rèn)為物業(yè)公司只收費(fèi)不服務(wù)。如存在小區(qū)治安不好，保安失職導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，小區(qū)綠化維護(hù)不到位，樓道及院落衛(wèi)生較差等問題。當(dāng)然，業(yè)主的上述抗辯理由未必全部被認(rèn)可，但事實(shí)是有的小區(qū)業(yè)主自行車、電動(dòng)車被盜的現(xiàn)象屢屢發(fā)生；垃圾箱、果皮箱清理不及時(shí)，樓道幾個(gè)月不打掃或存在衛(wèi)生死角的情況也屢見不鮮；樓道照明燈及院內(nèi)路燈維修更換不及時(shí)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；綠地荒草叢生或無人澆灌、修剪的情況也并不少見；對殘舊的公共設(shè)施、設(shè)備維修更換不及時(shí)等等。許多業(yè)主向我們提交了小區(qū)管理現(xiàn)狀的照片，的確反映出我們有的物業(yè)公司在服務(wù)質(zhì)量上還有待提高。

在審理中，我們還發(fā)現(xiàn)個(gè)別物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)差，對業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求視而不見，處理問題簡單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。當(dāng)業(yè)主需要幫助時(shí)，有些物業(yè)人員采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度；而當(dāng)物業(yè)公司要求 業(yè)主履行義務(wù)時(shí)，許多物業(yè)人員的工作方式簡單甚至粗暴，根本不考慮業(yè)主的感受，容易引起業(yè)主的反感。

三是思想觀念錯(cuò)位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過協(xié)商解決問題物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)中，有的物業(yè)公司認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對象；而有的業(yè)主則認(rèn)為自己是主人，物業(yè)公司是自己花錢雇來的仆人。業(yè)主與物業(yè)公司對雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實(shí)上這也是物業(yè)公司與業(yè)主很難通過協(xié)商解決問題的思想根源。要想?yún)f(xié)商解決問題，就必須擺正各方位置，理順法律關(guān)系。

四是供暖溫度不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致業(yè)主拒交采暖費(fèi)供暖質(zhì)量是個(gè)敏感問題，收采暖費(fèi)可以說是令每個(gè)物業(yè)公司棘手的問題。由于種種因素所致，業(yè)主需要交納的采暖費(fèi)對一些家庭來說是一筆不小的負(fù)擔(dān)，可最讓他們鬧心的還是享受不到合格的供暖服務(wù)，供暖溫度達(dá)不到市政府規(guī)定的最低溫度。由于物業(yè)公司與供熱公司按照使用熱源量的大小結(jié)算，物業(yè)公司是按照面積向業(yè)主收費(fèi)?；虺鲇跔I利目的，有的小區(qū)的確存在供熱溫度不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)了大量業(yè)主以拒交采暖費(fèi)為手段的維權(quán)方式。

此外，在實(shí)踐中，空置房采暖費(fèi)引發(fā)的糾紛相當(dāng)多。從常理來說，空置房仍需交納采暖費(fèi)，確有不合理的地方，而且“房屋閑置、暖氣照開、費(fèi)用照繳”，不僅浪費(fèi)業(yè)主的錢財(cái)，也浪費(fèi)國家的能源。為了解決這一矛盾，2008年我市物價(jià)局等三家政府職能部門下發(fā)文件規(guī)定“對在冬季采暖期暫不用熱的空置房收費(fèi)，由戶主提出申請，經(jīng)供熱企業(yè)、熱交換站和居民委員會(huì)核實(shí)，在采取有效措施后，按應(yīng)交納熱總額的20%收取”。這本是一項(xiàng)利國利民的有效舉措，對于能夠分戶控暖的小區(qū)而言，關(guān)閉供暖閥門或許不是難事，業(yè)主得到了最大的實(shí)惠，供熱單位減少了能源消耗，但是，對于大量采取集中供暖不能實(shí)行分戶控制的老小區(qū)而言，具體該怎么操作？由于市政府的規(guī)定過于原則，業(yè)主和供熱單位權(quán)利義務(wù)不明，還是引發(fā)了諸多糾紛。

五是因相鄰關(guān)系糾紛引發(fā)欠交物業(yè)費(fèi)，這種現(xiàn)象大約占案件的5%左右。比如，某小區(qū)8號(hào)樓一、二樓業(yè)主因前一棟樓頂樓業(yè)主違章搭建，導(dǎo)致影響其采光。他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止卻漠視不管，由此拒交物業(yè)費(fèi)。還有的是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主的暖氣或管道漏水導(dǎo)致其裝修、家具受損，他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)責(zé)維修，或樓上業(yè)主不維修就將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式抗辯等等。

以上是我們在審理過程中，簡單歸納的物業(yè)服務(wù)糾紛的五種類型。在這里，需要特別提出一點(diǎn)，當(dāng)有些業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)質(zhì)量有疑問而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，有些物業(yè)公司不是通過有效的宣傳，主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，查找自身存在的問題，改進(jìn)自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，這樣會(huì)使矛盾迅速升級。單純用訴訟方式解決欠費(fèi)問題的結(jié)果是造成了惡性循環(huán)：物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通與互信，業(yè)主對物業(yè)不滿而拒交物業(yè)費(fèi)→物業(yè)公司收費(fèi)不足，服務(wù)質(zhì)量下滑→引起更多業(yè)主的不滿，欠費(fèi)規(guī)模更加擴(kuò)大→物業(yè)公司進(jìn)一步把大量的精力投入到物業(yè)費(fèi)訴訟中，以求盡快收取物業(yè)費(fèi)→訴訟往往只能解決欠費(fèi)問題，解決不了業(yè)主提出的其他合理要求，業(yè)主因?qū)Σ门胁粷M而拒不執(zhí)行，并且繼續(xù)欠費(fèi)……，最終的結(jié)果是使業(yè)主與物業(yè)公司之間的隔閡更加擴(kuò)大。因此，我們認(rèn)為訴訟不是解決欠費(fèi)問題的最佳途徑。

針對上述問題，提出以下對策：一是物業(yè)公司要加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),我們都知道，生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)說“產(chǎn)品質(zhì)量就是企業(yè)的生命”，其實(shí)，這句話對物業(yè)服務(wù)行業(yè)同樣適用。我市房管部門和物價(jià)部門早在2004年就制定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)規(guī)范了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各級收費(fèi)應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2008年3月又出臺(tái)了《石家莊市住宅物業(yè)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，就“企業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)”、“制度建立標(biāo)準(zhǔn)”、“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”及“人員行為標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)范，并且要求各物業(yè)企業(yè)要在3年內(nèi)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)。這份規(guī)范已成為法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，衡量物業(yè)公司服務(wù)是否達(dá)標(biāo)的一把尺子。正常來說，物業(yè)公司按照四級標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，就應(yīng)當(dāng)提供四級的服務(wù)，這才叫權(quán)利義務(wù)對等。希望物物業(yè)公司認(rèn)真對照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自查自糾，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)并提高員工素質(zhì)，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。

就與業(yè)主溝通的問題，我們想建議物業(yè)公司，將收費(fèi)等級資質(zhì)，物價(jià)局規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容，在小區(qū)內(nèi)予以公示，一方面增加收費(fèi)的公開、透明度，讓業(yè)主知道物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供哪些服務(wù)，哪些服務(wù)是業(yè)主提出的額外、不合理的要求，物業(yè)公司有權(quán)拒絕；另一方面可以加強(qiáng)業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，定期征求業(yè)主意見，糾正其服務(wù)中的缺陷與漏洞，提高企業(yè)內(nèi)部的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量。二是嚴(yán)把房屋交接關(guān)口，杜絕房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)隱患。在審理因房屋質(zhì)量隱患導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛時(shí)，業(yè)主常常提出房屋質(zhì)量的抗辯意見，法官一般告知業(yè)主房屋質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)找開發(fā)商，物業(yè)公司不能解決。可是，有些開發(fā)商在開發(fā)完樓盤后就注銷了，有的不知在何地辦公很難找，這樣的答復(fù)解決不了根本問題，強(qiáng)行判決業(yè)主交付全部物業(yè)費(fèi)，只能使業(yè)主的火氣、怨氣更大，甚至引起群體性上訪事件。希望從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)做一下?lián)Q位思考，業(yè)主花了大半輩子的積蓄，還貸著銀行幾十萬買一套住房，房子接二連三出問題，出了問題還找不到人解決，物業(yè)還直說收費(fèi)，業(yè)主能不火嗎？怎么可能痛痛快快交物業(yè)費(fèi)。一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，可是在交房后，業(yè)主不容易找到開發(fā)商，而物業(yè)公司時(shí)時(shí)刻刻在與業(yè)主打交道，由物業(yè)公司來解決業(yè)主房屋維修方面的問題，最方便、也最經(jīng)濟(jì)。建議物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同，妥善解決業(yè)主房屋維修事宜。因此，建議物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂合同，具體約定維修內(nèi)容、維修費(fèi)用等事項(xiàng)。

三是恪守誠信，保證供暖達(dá)標(biāo)對于供暖質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)問題，政府雖然出臺(tái)了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監(jiān)督力度有限，也沒有制定相應(yīng)的制裁措施。對于大多數(shù)物業(yè)公司來說，可能供暖閥門開小點(diǎn)，開的時(shí)間短一點(diǎn)，利潤空間就大一點(diǎn)。因此特別提醒物業(yè)公司：恪守誠信才是企業(yè)生存的根本，任何一個(gè)成功的企業(yè)、一名優(yōu)秀的企業(yè)家都是把誠信經(jīng)營當(dāng)做自己的生命一樣珍惜。再說，業(yè)主也不是沉默的羔羊，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)越來越強(qiáng)，他的權(quán)利得不到保障，他就一定會(huì)用自己的方式反擊，最直接的辦法就是拒交采暖費(fèi)。這種后果對每一個(gè)物業(yè)公司來說，都是所不愿意看到的。訴訟、執(zhí)行等等，一個(gè)一個(gè)環(huán)節(jié)下來，耗時(shí)耗力，收效未必顯著，反倒無形中增大了不少負(fù)擔(dān)。

建議物業(yè)公司可以聯(lián)合業(yè)主代表、居委會(huì)代表，在供暖期對供暖溫度進(jìn)行監(jiān)控。一是要定期主動(dòng)到業(yè)主家中測溫，并要求業(yè)主（或業(yè)主代表、居委會(huì)人員）協(xié)助在測溫記錄上簽字確認(rèn)；二是在接到業(yè)主投訴時(shí)，及時(shí)派員到家中測溫，查找原因，解決問題。千萬不要置之不理，那樣，業(yè)主冷的不單是屋子，更冷的是他們的心。這無形中激化了雙方的矛盾，使業(yè)主更堅(jiān)定地加入到欠費(fèi)的行列。

關(guān)于空置房供熱費(fèi)問題，我們認(rèn)為最根本的解決途徑還是由政府主管部門盡快出臺(tái)具體的實(shí)施辦法或細(xì)則，明確各方在操作履行過程中的義務(wù)責(zé)任及后果，減少業(yè)主及物業(yè)公司的矛盾糾紛，也使法院處理糾紛時(shí)有據(jù)可依，使空置房交納20%熱費(fèi)的規(guī)定，切實(shí)成為節(jié)能減排的有效措施，同時(shí)也使業(yè)主享受到實(shí)惠，最大限度促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

社區(qū)是社會(huì)的重要組成細(xì)胞，社區(qū)的和諧穩(wěn)定直接關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。雖然哪個(gè)小區(qū)也免不了存在個(gè)別業(yè)主惡意欠費(fèi)的情況，但是，我們相信“人心向善”這句話。相信大多數(shù)業(yè)主是講理的，只要物業(yè)公司恪守誠信、收費(fèi)合理、服務(wù)達(dá)標(biāo)，只要物業(yè)公司切身為業(yè)主的利益考慮，只要物業(yè)公司不斷提高自身素質(zhì)、提高協(xié)調(diào)和溝通能力，相信物業(yè)服務(wù)糾紛會(huì)越來越少，文明祥和宜居的小區(qū)會(huì)越來越多，社會(huì)環(huán)境會(huì)越來越好。

（作者單位：河北省石家莊市橋東區(qū)法院）

第三篇：物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄

物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--公共秩序維護(hù)（四

1、雨天，因地面濕滑，李太在其住宅小區(qū)樓下的大堂滑到摔傷。事后，李太向其住宅的物業(yè)管理公司提出索賠醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、精神損失費(fèi)等要求。案例分析

如果物業(yè)公司已經(jīng)在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且已采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司無須承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)公司沒有在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司必須承擔(dān)民事責(zé)任。為了規(guī)避不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司一般都購買公眾責(zé)任險(xiǎn)，將所承擔(dān)的應(yīng)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。萬一因物業(yè)公司疏忽或過失行為而導(dǎo)致業(yè)主、住戶等人員利益受傷害時(shí)，也可以由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

2、一天下午羅先生將一輛轎車停放在某住宅小區(qū)的住宅樓下，從樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞，羅先生找到物業(yè)公司，物業(yè)公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與他們無關(guān)。羅先生找到屋主，屋主說花盆是風(fēng)吹下來的，屬不可抗力，并非她故意扔下來的，所以，她不應(yīng)當(dāng)賠償。無奈之下，羅先生訴之于法庭。案例分析：

本案涉及三個(gè)方面的問題： 本案的責(zé)任主體是誰？ 本案適用什么樣的歸責(zé)原則？ 如何判斷不可抗力。

我國《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任。”

這一規(guī)定的責(zé)任主體是工作物的所有人和管理人。責(zé)任主體首先是所有人，所有人事指建筑物及其設(shè)施或懸掛物、擱臵物的所有人。責(zé)任的主體其次是管理人——物業(yè)公司

在一般民事侵權(quán)行為中，一般適用“過錯(cuò)責(zé)任原則”，即受害人不僅要證明損害事實(shí)的發(fā)生，還要證明加害人對損害事實(shí)的發(fā)生具有過錯(cuò)，在這種情況下加害人才承擔(dān)賠償責(zé)任。但對于建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生的倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或則管理人的免責(zé)條件是能夠證明自己沒有過錯(cuò)。

在本案中業(yè)主必須證明自己對可預(yù)見的暴雨大風(fēng)天氣情況下花盆的可能墜落進(jìn)行了足夠的安全防護(hù)才能免責(zé)。物業(yè)公司則應(yīng)證明自己不是花盆的管理人（陽臺(tái)屬業(yè)主 專有部分）；且已對可能危及公共安全的花盆提出了整改要求。如物業(yè)公司和業(yè)主證明不了自己無過錯(cuò)，則推定其有過錯(cuò)，從而承擔(dān)賠償責(zé)任。

不可抗力是指人力不可抗拒的力量。簡單地說是“ 三不”，即“不可預(yù)見，不可避免，不可克服”。事實(shí)上，大風(fēng)吹來完全是可以根據(jù)天氣預(yù)報(bào)或該地區(qū)生活經(jīng)驗(yàn)預(yù)見，而且只要采取措施，如把陽臺(tái)上的花盆拿到室內(nèi)，就可以避免脫落，因此，業(yè)主提出的不可抗力事由是不成立的。

3、某住宅小區(qū)中心廣場設(shè)有供業(yè)主游樂的轉(zhuǎn)椅。一天傍晚，五歲女孩劉某與小保姆在小區(qū)里閑逛，保姆回家拿礦泉水。劉某獨(dú)自一人跨上轉(zhuǎn)椅中一個(gè)已壞損的座位，轉(zhuǎn)動(dòng)后，被摔出成腦傷。劉某家長隨追究物業(yè)公司責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為在已壞損的游樂椅上，貼有明顯申明該游樂椅已經(jīng)壞損的告知，并已通知廠家前來修復(fù)，所以物業(yè)沒有任何責(zé)任，小孩的家長未盡到監(jiān)護(hù)作用是主要原因。案例分析

根據(jù)《民法通則》125條規(guī)定：“在公共場所、道路或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有明顯標(biāo)識(shí)和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任”。物業(yè)公司雖出具了告知提示，但沒有采取安全措施，因此，不能以此免除物業(yè)的維護(hù)責(zé)任。正確的做法是，物業(yè)在出告知的同時(shí)，應(yīng)該把整個(gè)游樂椅圍起來，停止使用，待修復(fù)后在開放。

4、斯達(dá)公寓的業(yè)主黃先生拒絕按約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) , 理由是他自己雇有專門保鏢 , 對自己的安全負(fù)責(zé) , 因而所叫物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不應(yīng)包含物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)費(fèi)。請分析 :(1)黃先生的做法是否有道理,為什么 ?(2)物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣解決這個(gè)問題 ? 答：⑴、黃先生做法沒道理。因?yàn)椋?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中明確指出： “經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

⑵、首先與黃先生溝通，并通過業(yè)主委員會(huì)或其它有關(guān)部門做其工作，如不行，那末通過司法途徑解決。

5、位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10月，入住業(yè)主超過80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署該《物業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。試分析這部分業(yè)主的拒繳物管費(fèi)的理由成立嗎？ 探討答案：該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確指出：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄---車輛道路管理服務(wù)糾紛 【案例四】

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的

瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場?，F(xiàn)場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現(xiàn)場進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭?！景咐治觥?/p>

本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。

原告徐某起訴的主要理由是，A大廈物業(yè)管理公司未對其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無

關(guān)，在停車場管理方面沒有過錯(cuò)。深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸---交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B 大廈的所有人，應(yīng)對損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元，駁回原告對被告二某物業(yè)管理公司的起訴。

值得一提的是，物業(yè)管理公司對事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)?。巡邏停車場的保安發(fā)現(xiàn)汽車被砸后，注意保護(hù)現(xiàn)場，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對現(xiàn)場及車損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對當(dāng)事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。

物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：

1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。

2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。

3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中 的主要環(huán)節(jié)。

[案例一]位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房 21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10 月，入住業(yè)主超過80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些 業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署《物 業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。案例分析：

該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確指出“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

暴風(fēng)雨天的清潔應(yīng)急處理措施

清潔班長勤巡查，督導(dǎo)個(gè)崗位清潔員的工作，加強(qiáng)與其它部門的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作； 天臺(tái)、地下車庫的明暗溝、小區(qū)污水井等專門檢查，如有堵塞及時(shí)清通； 關(guān)好各樓層門窗，防止風(fēng)雨刮進(jìn)樓內(nèi)，淋濕墻面、地面及打碎玻璃； 準(zhǔn)備好雨衣、雨鞋、鐵鉤、竹片、電筒、干拖把、地毯等物件； 在業(yè)住和住戶頻繁進(jìn)出的地方放臵指示牌，提醒客人“小心地滑”； 檢查各責(zé)任區(qū)內(nèi)污水、雨水排放是否暢通，如堵塞及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心； 在重要的大堂鋪設(shè)一條防滑地毯；

發(fā)現(xiàn)塌陷或大量泥沙潰至路面或綠化帶時(shí)，及時(shí)清運(yùn)打掃； 道路積水太重雨停時(shí)用刮水器迅速刮去；

暴風(fēng)雨后，及時(shí)清掃地面垃圾、樹葉、泥石等雜物垃圾； 進(jìn)行清潔消殺。

污水外溢的清潔處理措施

將撈起的污物、雜物迅速裝車運(yùn)走，避免造成二次污染；

用垃圾斗將污水裝入水桶，迅速倒掉，雨水掃入地漏；維修完畢后，迅速打掃現(xiàn)場。

業(yè)主亂停車物業(yè)鎖車“制裁”對嗎 南昌市某物業(yè)小區(qū)業(yè)主F先生投訴前幾天他的一輛豐田車停放在小區(qū)內(nèi)，第二天他啟動(dòng)車子準(zhǔn)備外出時(shí)，“嘭”的一聲巨響從車子地盤除傳來，他趕緊剎車，下車查看后發(fā)現(xiàn)車子左前輪上竟然多了一把抱胎鎖，車子開動(dòng)后鎖對輪胎、托架、球頭等部位造成不同成都的損傷，造成了四五千元的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)了解得知這是物業(yè)公司對他車子亂停亂放采取的措施。F先生找到物業(yè)公司理論，認(rèn)為他占用的是業(yè)主共用地方，同時(shí)及時(shí)業(yè)主車輛停放不規(guī)范物業(yè)公司也不能采取鎖車措施。物業(yè)公司認(rèn)為由于F先生在小區(qū)停車時(shí)，經(jīng)常亂停放，多次勸阻無效才不得已使用抱胎鎖，是F先生的原因，才導(dǎo)致此事情發(fā)生，故責(zé)任不在物業(yè)。你認(rèn)為物業(yè)公司這樣做對否？ 討論答案：

物業(yè)公司這樣做不恰當(dāng)。因?yàn)椴还軜I(yè)主停車位臵是否正確，物業(yè)公司都無權(quán)私自給業(yè)主車子上鎖，此舉相當(dāng)于扣押和控制他人財(cái)務(wù)，物業(yè)公司的做法存在著過錯(cuò)，因承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果業(yè)主亂停車，物業(yè)公司多次勸阻無效，可采用報(bào)告和協(xié)調(diào)的辦法解決，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或轄區(qū)民警，請他們出面協(xié)調(diào)解決。

流浪狗在小區(qū)咬傷人物業(yè)公司該承擔(dān)責(zé)任嗎？

2009年7月，江西省吉安市某小區(qū)，讀小學(xué)二年級的學(xué)生揚(yáng)揚(yáng)放學(xué)回家，剛走進(jìn)小區(qū)就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來趕來的物業(yè)公司保安將狗打死。揚(yáng)揚(yáng)被送到醫(yī)院，花去醫(yī)療費(fèi)1021﹒19元。揚(yáng)揚(yáng)家人認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行小區(qū)安全管理基本義務(wù)，咬人的不是你，讓狗進(jìn)來的卻是你，一怒將物業(yè)公司告上法庭，要求對方賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)及精神損失費(fèi)12121元。物業(yè)公司稱改狗系流浪狗，在不受控的情況下進(jìn)入小區(qū)，事發(fā)后，物業(yè)公司已將狗處臵，并及時(shí)通知了揚(yáng)揚(yáng)家長，安排人將揚(yáng)揚(yáng)送到醫(yī)院治療。此外，原告只較了2005的物管費(fèi)，未完全履行繳費(fèi)義務(wù)，故物業(yè)公司不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。你認(rèn)為法院將如何審理此案？ 探討答案：

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在管理時(shí)應(yīng)預(yù)見狗患尤其是流浪狗對小區(qū)安全將產(chǎn)生不利影響，有義務(wù)采取措施防止流浪狗進(jìn)入小區(qū)。物業(yè)公司不作為導(dǎo)致?lián)P揚(yáng)受傷，應(yīng)承擔(dān)80％的責(zé)任；揚(yáng)揚(yáng)的父母對孩子未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)20％的責(zé)任。揚(yáng)揚(yáng)被狗咬傷后，承受了一定的精神痛苦，物業(yè)公司應(yīng)適當(dāng)賠償精神損失撫慰金。故一審判決物業(yè)公司賠償1121﹒95元（醫(yī)療費(fèi)和交通費(fèi)）的80％即897﹒56元，賠償精神損失撫慰金500元。

什么是緊急避險(xiǎn)

緊急避險(xiǎn)是指為了公共利益、本人或他人的人生及其權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一合法利益的行為。緊急避險(xiǎn)構(gòu)成要件有以下幾點(diǎn)： 1.必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅；

2.危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的，而不是尚未到來或已經(jīng)過去的； 3.避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施； 4.避險(xiǎn)行為必須在沒有其他方法可以排除危險(xiǎn)； 5.緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的； 6.避險(xiǎn)行為不能超過必要的限度。擁有空臵房的開發(fā)商是否擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)？

某小區(qū)共有336套住宅，39套未出售。2008年7月，物業(yè)服務(wù)公司受開發(fā)商委托成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，制定了成了業(yè)主委員會(huì)的工作計(jì)劃，并發(fā)放回收了“初選征詢表”。隨后，召開了籌備小組工作會(huì)議。確定了14名候選人，決定從中選出7名委員。今年4月初進(jìn)行了第一次投票選舉，但就在要公布業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)選名單之前，有業(yè)主提出開發(fā)商將未出售的39套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，要求進(jìn)行重新選舉。請問你是怎樣認(rèn)為的？ 探討答案：

未出售的物業(yè)只要所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商就擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

第四篇：物業(yè)服務(wù)糾紛授權(quán)委托書

公民授權(quán)委托書

委托人姓名：_______ 受委托人姓名：_______

聯(lián)系方式：_______ 工作單位： ___________________________________

現(xiàn)委托_______在我與__上海隆慶物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛_一案中，作為我參加訴訟的委托代理人。委托權(quán)限如下：（全權(quán)代理）

特別代理，包括代為調(diào)解、和解； 代理訴訟、有權(quán)提出反訴、撤訴、上訴；代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求；進(jìn)行調(diào)解；代收法律文書；代領(lǐng)標(biāo)的款項(xiàng)等。

代為申請退回訴訟費(fèi)用及領(lǐng)取退回訴訟費(fèi)用。

本委托書自簽訂之日起至本案終結(jié)止

受委托人 ：

委托人 ： 年 月 日

年 月 日

第五篇：物業(yè)服務(wù)糾紛授權(quán)委托書

公民授權(quán)委托書

委托人姓名：_______

受委托人姓名：_______聯(lián)系方式：_______

工作單位： ___________________________________

現(xiàn)委托_______在我與__上海隆慶物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛_一案中，作為我參加訴訟的委托代理人。

委托權(quán)限如下：（全權(quán)代理）

特別代理，包括代為調(diào)解、和解； 代理訴訟、有權(quán)提出反訴、撤訴、上訴；代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求；進(jìn)行調(diào)解；代收法律文書；代領(lǐng)標(biāo)的款項(xiàng)等。

代為申請退回訴訟費(fèi)用及領(lǐng)取退回訴訟費(fèi)用。

本委托書自簽訂之日起至本案終結(jié)止

受委托人 ：委托人 ： 年月日年月日