第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應(yīng)注意的問題[模版]

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應(yīng)注意的問題 我們就推薦的十個指標(biāo)的計算進(jìn)行分析。

一、反映盈利能力的比率的計算 1.銷售利潤率

銷售利潤率指標(biāo)主要是從房地產(chǎn)經(jīng)營的角度來分析開發(fā)產(chǎn)品的獲利能力，是一定時期企業(yè)利潤總額與房地產(chǎn)經(jīng)營收入的比值，表明每百元經(jīng)營收入獲取利潤的能力?；居嬎愎綖椋?/p>

利潤總額

銷售利潤率=────────────×100%

房地產(chǎn)經(jīng)營收入

公式中，利潤總額指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果總額。銷售利潤率越高，獲利能力越強(qiáng)；比率越低，則企業(yè)盈利能力越弱。銷售利潤率的高低在很大程度上受競爭方式、資本籌措方式、經(jīng)營特點等眾多因素的影響，例如，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中，看重的可能不是近期的高利潤率，而是長期的經(jīng)營收益或是等待“待價而估”，因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本行業(yè)平均水平和企業(yè)自身的具體情況對銷售利潤率進(jìn)行分析。

2.總資產(chǎn)報酬率

總資產(chǎn)報酬率，也稱總資產(chǎn)收益率，是衡量企業(yè)運用全部資產(chǎn)以產(chǎn)生利潤的高低的一個指標(biāo)，反映的是企業(yè)全部資產(chǎn)的利潤與資產(chǎn)之間的比例關(guān)系?；居嬎愎綖椋?/p>

利潤總額+利息費用

總資產(chǎn)報酬率= ───────── ×100%

資產(chǎn)總額

式中，利潤總額就是損益表中的利潤總額，分子中，之所以要加上利息費用，是因為總資產(chǎn)來源于所有者投入的資本和負(fù)債兩部分，而利息則是從資產(chǎn)運作產(chǎn)生的利潤中由企業(yè)經(jīng)營者支付給債權(quán)人的那部分利潤。資產(chǎn)總額可用年初年末資產(chǎn)總額的平均數(shù)，如果資產(chǎn)本期變化不大，也可以用年末數(shù)計算。3.資本金收益率

資本金收益率必是用來衡量所有者投入企業(yè)的資本金的獲利能呼，并反映企

業(yè)的經(jīng)營效率。其計算公式為：

凈利潤

資本金收益率= ──────×100%

資本總額 對于投資者，將該指標(biāo)與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或其他項目投資收益率進(jìn)行對比，以評價以該項目投資的經(jīng)濟(jì)性。對于企業(yè)經(jīng)營者，將該指標(biāo)與同期銀行利率或社會資金成本進(jìn)行對比，作為籌資決策的參考依據(jù)。4.資本保值增值率

資本保值增值率反映投資者投入資本的保全性與完整性。其計算公式為：

期末所有者權(quán)益總額

資本保值增值率= ────────── ×100%

期初所有者權(quán)益總額

二、反映償債能力的比率的計算 1.資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債比率，也稱為資產(chǎn)負(fù)債率或債務(wù)比率，是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，表明負(fù)債在企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比重?；居嬎愎綖椋?/p>

負(fù)債總額

資產(chǎn)負(fù)債率= ──────── ×100%

資產(chǎn)總額

式中，負(fù)債總額包括流動負(fù)債和長期負(fù)債，資產(chǎn)總額指企業(yè)全部資產(chǎn)之和，包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期投資、無形和遞延資產(chǎn)及其它資產(chǎn)。

資產(chǎn)負(fù)債比率實際反映了企業(yè)資產(chǎn)總額中，有多少是負(fù)債形成的，該比率越低，表明企業(yè)資產(chǎn)中，所有者權(quán)益形成的資產(chǎn)較多，而債權(quán)人的債權(quán)就越有保證，因此，債權(quán)人總是希望該比率要低一些；但從企業(yè)的角度看，該比率過低，表明企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營的策略，不利于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，將喪失舉債經(jīng)營可能帶來的各種收益或盈利（當(dāng)然，舉債并不是總給企業(yè)帶來盈利，只有當(dāng)企業(yè)運用資本的利潤水平高于資金成本時才會如此）。2.流動比率

流動比率，又稱營運資本率，是指流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之間的比例關(guān)系，是企業(yè)短期償債能力分析中的一個重要指標(biāo)?；居嬎愎綖椋?/p>

流動資產(chǎn)

流動比率= ──────

流動負(fù)債

流動比率表明每元流動負(fù)債有幾元的流動資產(chǎn)來補(bǔ)償，也即對于流動負(fù)債支付能力具有何種程度的準(zhǔn)備。一般而言，從短期債權(quán)人來看，流動比率越高，表明資產(chǎn)變現(xiàn)能力越大，流動性越強(qiáng)，企業(yè)償還債務(wù)的保證就越大，償債能力越強(qiáng)。因此，較高的流動比率對債權(quán)人有利。但是，從企業(yè)的角度看，過高的流動比率意味著流動資產(chǎn)數(shù)額較大，可能存在超儲、積壓、浪費，資產(chǎn)沒有得到有效地利用。反之，過低的流動比率則意味著企業(yè)償債能力不強(qiáng)，甚至無法應(yīng)付正常經(jīng)營的需要。

一般認(rèn)為，流動比率為2是比較理想的，但受行業(yè)特點、季節(jié)性、賒銷或賒購條件等若干因素的影響，無法確定一個各行業(yè)共同的流動比率理想標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，營業(yè)周期短，采購條件好，無明顯季節(jié)性的生產(chǎn)行業(yè)（或企業(yè)），由于不需要保存較高的存貨，其正常流動比率較低，反之，營業(yè)周期愈長，正常的流動比率也就愈高，因此，不能單純就各行業(yè)當(dāng)前的流動比率的高與低進(jìn)行比較和評價。房地產(chǎn)企業(yè)由于受開發(fā)周期長的特點的影響，在不同時點上，流動資產(chǎn)的分布和結(jié)構(gòu)可能會有很大的差異，此外，企業(yè)基于長期經(jīng)營的需要，也可能保存較多的流動性相對較差的存貨資產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)的商品房、經(jīng)營房和周轉(zhuǎn)房均視為存貨），所以采用流動比率分析房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力時，需要結(jié)合企業(yè)流動資產(chǎn)的構(gòu)成情況或其他償債能力指標(biāo)進(jìn)行評價，才能得出較為可靠的結(jié)論。3.速動比率

速動比率又稱酸性測試比率，是指企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比例關(guān)系。所謂速動資產(chǎn)，是指可以立即或短期內(nèi)變現(xiàn)，能用于直接支付的那部分資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收款項（包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款凈額、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款）等各項可以迅速支付流動負(fù)債的資產(chǎn)。速動比率表明企業(yè)可迅速資金化的資產(chǎn)償付流動負(fù)債的保證程度。速動比率是短期償債能力分析的一個重要指標(biāo)?；居嬎愎綖椋?/p>

速動資產(chǎn)

速動比率= ──────

流動負(fù)債

相對于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)的流動資產(chǎn)具有較強(qiáng)的流動性，但流動資產(chǎn)內(nèi)部各項目之間的流動性又有很大的差別，貨幣資金、短期投資、應(yīng)收款項等流動性強(qiáng)、變現(xiàn)能力較強(qiáng)，變現(xiàn)速度快；而存貨則需經(jīng)過生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)才能變現(xiàn)，變現(xiàn)性慢且具有不確定性，因此，即使流動比率比較高，但如果流動資產(chǎn)過多占用于存貨上，速動比率非常低，企業(yè)的支付能力也不能算是良好的。

一般認(rèn)為，速動比率最低為1較為理想，也即企業(yè)的速動資產(chǎn)能夠全部抵償流動負(fù)債較為理想。當(dāng)我們運用比率分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進(jìn)行分析時，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期性和時間性，在某些時點上，速動比率可能比較低（例如開發(fā)投資大量投入而銷售租賃經(jīng)營尚未開始或剛剛開始之時），但不一定意味著企業(yè)陷入了債務(wù)困境。

三、反映營運能力的比率的計算 1.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指在特定時期內(nèi)，產(chǎn)品銷售收入與流動資產(chǎn)平均余額之間的比例關(guān)系，它反映企業(yè)一定時期內(nèi)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)。由于企業(yè)流動資產(chǎn)流動性大，變現(xiàn)能力強(qiáng)，是流動負(fù)債償還的直接來源，所以，考察企業(yè)償債能力時，分析流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度和運作效率可能比總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析更具有意義。

產(chǎn)品銷售收入

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)= ──────────

流動資產(chǎn)平均余額

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)/流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 2.存貨周轉(zhuǎn)率

存貨周轉(zhuǎn)率是指某一特定時間內(nèi)銷售成本與存貨平均余額之間的比例關(guān)系，用以衡量存貨周轉(zhuǎn)速度的快慢，反映企業(yè)存貨有無積壓、不足以及企業(yè)組織銷售的能力。一般而言，存貨周轉(zhuǎn)率高，表明企業(yè)采購合理，銷售順暢，資產(chǎn)流動性較強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)。但存貨周轉(zhuǎn)率過高，則要查明是否有采購不足、停工待料、采購次數(shù)多、采購成本高的情況。存貨周轉(zhuǎn)率也用存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。計算公式為：

銷貨成本

存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)= ────────────

（期初存貨+期末存貨）/2

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，不僅有銷售經(jīng)營，還有租賃經(jīng)營，在租賃經(jīng)營中，銷貨成本為經(jīng)營分?jǐn)偝杀?，而存貨則為開發(fā)產(chǎn)品的攤余成本及其它存貨之和，加上由于不同企業(yè)采用不同的會計處理方法（存貨計價中的先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均成本法等），會對存貨價值產(chǎn)生影響，因此，在對企業(yè)不同時期存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行比較，或是與同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行比較時，應(yīng)特別加以注意。由于經(jīng)營房的“周轉(zhuǎn)期”通常很長，可能在存貨中占有相當(dāng)大的份額，所以，在可能的情況下，應(yīng)將經(jīng)營房和其它存貨區(qū)分開來進(jìn)行分析，以提高評價的可靠性。3.應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指特定時期內(nèi)賒銷凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例關(guān)系，它反映企業(yè)在特定期間內(nèi)收回賒銷賬款的能力，也就是客戶在此期間的償債能力，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還可以反映企業(yè)的信用額度是否恰當(dāng)、信用政策是否有效。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是指在特定期間內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金（貨幣資金）的平均次數(shù)，表明應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力?；居嬎愎綖椋?/p>

賒銷總額

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)= ──────────

應(yīng)收賬款平均余額

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率計算應(yīng)注意的問題之一:是手段而非目的。

1.比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用該手段的側(cè)重點也不同。投資者則關(guān)心是企業(yè)盈利能力指標(biāo)，這是投資者創(chuàng)辦企業(yè)的初衷，也是企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和方向。債權(quán)人則關(guān)心企業(yè)的償債能力和營運能力，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率。

2.現(xiàn)代企業(yè)常常作為投資者參予經(jīng)濟(jì)活動，其關(guān)心的盈利能力主要體現(xiàn)在以下兩個指標(biāo)：(1).資本保值增值率。企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對所投資的具體項目和具體的被投資企業(yè)的情況，借助該被投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表和本企業(yè)的對外投資明細(xì)表（見表3-6），分別計算各具體投資類別和項目的資本保值增值比率，并分析原因，落實到產(chǎn)權(quán)代表人的責(zé)任考核上。

(2)資本金收益率?？紤]企業(yè)對外投資的具體時間，股權(quán)的變化與調(diào)整和實際可供支配收益等因素，應(yīng)采用下列計算公式：

實際收益額

資本金收益率=────────

加權(quán)平均資本金

分子為凈利潤扣除法定盈余公積金，公益金和任意盈余公積金后的剩余額才為投資者可供支配的實際收益額。分母應(yīng)考慮企業(yè)投入資本金的時間，期內(nèi)股權(quán)變更與調(diào)整等因素后加權(quán)平均計算資本金。該指標(biāo)也應(yīng)針對不同投資項目和被投資企業(yè)進(jìn)行分別計算和分析。

3.不管對投資者還是對債權(quán)人而言，過高的資產(chǎn)負(fù)債率都意味著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。因而管理當(dāng)局應(yīng)加強(qiáng)其監(jiān)控并努力降低，具體措施如下：

(1)增加企業(yè)盈利，使得資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益的盈余公積和未分配利潤增加。

(2)加強(qiáng)資產(chǎn)監(jiān)管，盤活帳外資產(chǎn)，使得資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加。

(3)減少負(fù)債，增加所有者權(quán)益，在政策允許和條件成熟時，實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的債務(wù)重組方案。(4)利用銀行核銷

第二篇：淺談房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)注意的問題

淺談房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)注意的問

作者：馮省文

前言

據(jù)中國人民銀行發(fā)布的2004年深圳市金融運行報告指出，2004年，國家宏觀調(diào)控各項措施在深圳市收到了較好的成效，全市國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢，增長速度較上年放緩。全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值3422.8億元，較上年增長17.3%，增速比上年下降1.9個百分點；全年完成全社會固定資產(chǎn)投資額1090.1億元，比上年增長14.9％，增長幅度同比下降5.2個百分點。其中，基本建設(shè)投資459.0億元，增長27.5％；房地產(chǎn)開發(fā)投資432.0億元，增長4.7％，是1990年以來增幅最低的一年?；窘ㄔO(shè)投資比重超越房地產(chǎn)開發(fā)投資，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2個百分點，而房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重則由上年的43.3％下降到今年的39.6％，減少了3.7個百分點。從房地產(chǎn)金融貸款看，2004年，深圳市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1652.5億元，增長率為18.2％，增幅較上年回落13.4個百分點。但個人住房貸款仍然保持了較大幅度增長，年末余額為1171.7億元，占房地產(chǎn)貸款余額的70.9％，比上年末增長4.2個百分點。由以上數(shù)據(jù)分析，雖然房地產(chǎn)貸款增速放緩，但在房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行貸款基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程。隨著貸款余額的不斷增長，面臨的風(fēng)險也越來越大，因此銀行方面要注意控制房貸風(fēng)險。抑制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險

首先，銀行要切實提高風(fēng)險預(yù)警能力。積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。但從現(xiàn)狀來看，卻適得其反，目前，在決定對房地產(chǎn)項目是否放貸時，主要評估對象是借款人提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)，而不是項目本身是否可行，結(jié)果往往導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生，使銀行成為所謂的“資產(chǎn)供應(yīng)商”，要靠拍賣抵押資產(chǎn)來實現(xiàn)債權(quán)，這也是銀行不良貸款產(chǎn)生的主要根源。銀行應(yīng)該將重心放在，對項目的效益和還貸能力評估方面，再輔之以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評估，從而有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險；

其次，銀行要建立一套有效的，全面評估借款企業(yè)的風(fēng)險監(jiān)控體系。一方面，加強(qiáng)對借款企業(yè)的開發(fā)實力、經(jīng)營管理、資產(chǎn)安排、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險等的嚴(yán)密監(jiān)控，如位于深南大道車公廟附近的政協(xié)聯(lián)誼大廈，銀行發(fā)放2億多元的封閉貸款，要求?？顚Ｓ?，但監(jiān)管不嚴(yán)，被挪作他用，導(dǎo)致建設(shè)資金不能按期到位，既影響工程進(jìn)度，又影響信貸資金回籠，加大了風(fēng)險；另一方面，加強(qiáng)對抵押物或擔(dān)保人經(jīng)營狀況和擔(dān)保能力的監(jiān)控。

經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，最大的失誤就是決策的失誤，它可能使項目建設(shè)“不合時宜”，或者“先天不足”，不能發(fā)揮預(yù)期的效益；它造成的損失往往是巨大的、是難以挽回的。國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計司出版的《統(tǒng)計年鑒》指出，我國1958-2001年基建項目建成投產(chǎn)率為51.43%，失誤率高達(dá)48.57%(其中1958-1980年為53.97%，1981-1995年為47.14%，1996-1999年為43.72%，2000-2001年為43.21%)。1996-2001年各行業(yè)基建項目失誤率,最高的是采掘業(yè)(56.84%)，最低是農(nóng)林牧漁業(yè)(35.08%)，房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到52.29%。損失巨大，浪費驚人。房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估應(yīng)注意的問題

對銀行而言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估，是對列入備選房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析、評價，并提出決策意見或建議的過程。房地產(chǎn)項目，按照未來獲取收益的方式不同，可分為出售型（如住宅）、出租型（如大型商場）、混合型（如綜合樓）三種。相應(yīng)的項目評估方法亦不同，難易程度有所差異，應(yīng)根據(jù)項目的具體情況，選用適宜的評價方法。本文重點討論出售型房地產(chǎn)項目評估應(yīng)注意的問題。

一般而言，出售型房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估，需要解決的主要問題有四個：（1）項目建設(shè)是否合法、合規(guī)？是否具備建設(shè)條件？如江蘇常州鐵本項目，化整為零，違法用地6000畝，總投資106億，銀行授信43億，已貸出25億，停建。是典型的違法、違規(guī)項目；（2）項目產(chǎn)品市場預(yù)測及其市場定位是否合理？營銷方案是否可行？如位于嘉賓路的爵士大廈，96年按寫字樓建設(shè)，后因市場問題，在完成大部分工程的基礎(chǔ)上，改建成酒店式公寓，導(dǎo)致使用功能有缺陷，推向市場后，營銷效果很差；（3）債務(wù)人資信評估；（4）項目經(jīng)營效益如何？如一般都認(rèn)為鬧市區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)一定有盈利，但位于蔡屋圍、書城南面的“都市名苑”，高層—33層綜合樓，1—3層設(shè)計用途為商場，建筑面積約5萬平方米，1998年開始預(yù)售時就在找買家，直到現(xiàn)在仍然空置，積壓大量資金，產(chǎn)生不了效益。

2．1考察項目的合法性及其建設(shè)條件

銀行貸款支持的項目必須合法，同時也符合行業(yè)規(guī)程的規(guī)定，這是最基本的前提條件。界定項目的合法性及合規(guī)性，需要投資者提供相應(yīng)的證明資料（有關(guān)資料清單見表一），并對這些資料進(jìn)行認(rèn)真的審核，查勘項目選址區(qū)域環(huán)境及各項配套設(shè)施條件。界定項目合法性及建設(shè)條件，特別應(yīng)該注意下述幾個方面：

1、借款人營業(yè)執(zhí)照及開發(fā)資質(zhì)證書、信用等級證明、及經(jīng)營業(yè)績；

2、《房地產(chǎn)證》，或土地使用權(quán)出讓合同及其繳款憑證（權(quán)屬人、土地性質(zhì)是否與開發(fā)項目相符）；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》是否齊備；

3、項目建設(shè)資金是否充足，籌資計劃能否落實；

4、項目建設(shè)條件是否具備；

5、擔(dān)保的合法性及能力分析。

2．2市場調(diào)查與分析

房地產(chǎn)市場是區(qū)域性很強(qiáng)的市場，同類型的房地產(chǎn)在不同的區(qū)域，價值差別可能很大。所以，首先，就要界定項目所在區(qū)域，調(diào)查區(qū)域的規(guī)劃定位、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及人們的收入水平、消費觀念、消費能力；其次，調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)多個臨近的已建成、在建、擬建的類似樓盤的規(guī)模、檔次、消費群體、銷售價格、銷售進(jìn)度、空置率等指標(biāo)，分析競爭對手的實力和主要賣點，判斷市場供求量的變化趨勢；最后，考察項目的產(chǎn)品定位（以什么產(chǎn)品來滿足消費者的需求）、客戶定位（確定目標(biāo)消費群體和他們的特征）、形象定位（突出項目的個性化特征，便于廣告表達(dá)，讓消費者對項目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購買行為）是否合理，對項目進(jìn)行SWTO（即優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅）分析，判斷項目能否實現(xiàn)預(yù)期的銷售價格、銷售進(jìn)度和銷售量。

如位于羅湖翠竹路的“新港鴻花園”，臨近“百仕達(dá)二期”，因為設(shè)計產(chǎn)品不合理——港式設(shè)計一梯八戶，市場不認(rèn)可，均價由2001年的7000元/平方米，一路降到現(xiàn)在的6000元/平方米，方有少量客戶應(yīng)價，比“百仕達(dá)二期”的8000元/平方米，有極大差別，這是產(chǎn)品定位不合理的例子；又如蓮塘，羅沙路邊“翠峰閣”，1998年開盤，小高層—18層，大戶型為180平方米/套，定位不合理，均價由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚無法銷完，因為有錢人嫌路邊吵，不要；錢不多的人又嫌房太大，沒必要，這就是客戶定位不準(zhǔn)確的例子。

2．3借款人評價

項目建設(shè)融資有兩種基本方式：新設(shè)項目法人融資與既有項目法人融資。新設(shè)項目法人融資又稱項目融資，其特點是由項目的發(fā)起人及其他投資人出資，建立新的獨立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，再以新法人承擔(dān)項目的投融資及運營。以項目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益或權(quán)益作為融資信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)融資。這種方式下，較易切斷項目對投資人的風(fēng)險，實現(xiàn)所謂“無追索權(quán)”或“有限追索權(quán)”借款融資，相應(yīng)增大了銀行的貸款風(fēng)險。

既有項目法人融資又稱公司融資，其特點是不組建新的項目法人，由已經(jīng)存在的公司（既有法人）本身的資信進(jìn)行融資后，用于新建項目的投資與經(jīng)營，項目未來的現(xiàn)金流是公司現(xiàn)金流的一部分，項目的財產(chǎn)也是公司財產(chǎn)的一部分。這種方式下，借款和其他債務(wù)資金雖然實際用于項目上，但是承擔(dān)償還責(zé)任的是公司，較難實現(xiàn)所謂“無追索權(quán)”或“有限追索權(quán)”借款融資，可以降低銀行的貸款風(fēng)險。

項目融資借款人評價，主要是對項目法人或主要發(fā)起人的資信進(jìn)行評價，重點在于考察項目本身的盈利能力和償債能力。公司融資借款人評價，則需要對項目所依托的公司進(jìn)行全面的評價。筆者認(rèn)為，公司融資借款人評價應(yīng)關(guān)注下述幾點：一是借款人基本情況評價，主要說明借款人名稱、地址、所有制類型、經(jīng)營范圍、注冊資本、實收資本、資質(zhì)、規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)、歷史沿革等；二是借款人素質(zhì)評價，主要是對領(lǐng)導(dǎo)人的業(yè)務(wù)素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)能力、創(chuàng)新精神、道德品質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績及公司人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行評價；三是借款人近三年來的盈利能力、償債能力和信用狀況評價；四是借款人發(fā)展前景評價，主要是對借款人的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、發(fā)展?jié)摿烷L遠(yuǎn)規(guī)劃進(jìn)行評價。

2．4考察項目財務(wù)可行性

考察項目的財務(wù)可行性，可從投資成本、資金流及財務(wù)評價指標(biāo)三方面入手。為反映項目的財務(wù)運行情況，應(yīng)編制《現(xiàn)金流量表》、《資金來源與運用表》、《借款償還估算表》、《損益表》等財務(wù)報表。

（一）項目成本費用

投資估算不能出現(xiàn)漏項，力爭準(zhǔn)確反映客觀實際，量力而行，避免“后患無窮”，杜絕“釣魚工程”。房地產(chǎn)項目建設(shè)的投資費用包括下述11項：

1、土地費用：取得項目建設(shè)用土地所花費的支出；

2、前期工程費：主要包括項目前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計、水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等費用，一般按實際工程估算；

3、建安工程費：在可行性研究階段，一般采用擴(kuò)大指標(biāo)估算。方法有單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法等。也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算；

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程（如上、下水、供電、供氣、道路、路燈等設(shè)施），以及與市政設(shè)施干線、干管、干道和接口費用，一般按實際工程量估算；

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費：指小區(qū)內(nèi)各種非營利性公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括：居委會、派出所、托兒所、停車場、公共廁所等的建設(shè)費用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算；

6、其他費用：主要包括臨時用地費、臨時建筑費、質(zhì)監(jiān)費、監(jiān)理費、工程保險費、造價咨詢費、總承包管理費等；

7、銷售費：銷售人員工資、福利、勞保、廣告、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費等；

8、管理費：包括管理人員工資、福利、差旅、工會經(jīng)費、勞保、房產(chǎn)稅、攤銷費、招待費、盤虧等；

9、財務(wù)費：為籌集資金而產(chǎn)生的各項費用；

10、各種稅費：包括土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M、綠化建設(shè)費、電話初裝費、用電權(quán)費、供電貼費；

11、不可預(yù)見費：包括漲價準(zhǔn)備金、預(yù)備費等。一般取前幾項費用之和的4-5%。

（二）項目資金平衡分析

資金平衡分析目的，在于考察項目資金籌措方案是否可行？資金來源與運用安排是否連貫、合理？在建設(shè)經(jīng)營過程中是否存在資金缺口？資金鏈的風(fēng)險點在哪里？進(jìn)而制定切實可行的投資和經(jīng)營計劃，保證項目的順利建成和正常經(jīng)營。

項目資金來源主要包括資本金、借款、經(jīng)營收入、未出售房地產(chǎn)價值和流動資金，資金運用主要包括建設(shè)資金、經(jīng)營稅費、所得稅、償還借款本息等支出。資金來源與運用分析與項目實施進(jìn)度密不可分。完成多少工程量，消耗多少費用，就要反映投入多少資金；有多少銷售收入，就要分?jǐn)傁鄳?yīng)的稅費。通過編制《資金來源與運用表》，可以比較直觀地，考察經(jīng)營期內(nèi)各期的資金來源與運用及其余缺情況。在項目經(jīng)營過程中，各期的累計盈余資金不允許出現(xiàn)負(fù)值，否則說明項目缺乏建設(shè)經(jīng)營資金，出現(xiàn)了資金缺口，必須采取適當(dāng)措施（如短期借款）予以解決。如果資金鏈斷裂，工程將被迫停建或緩建，也可能形成爛尾樓，或者無法繼續(xù)經(jīng)營下去，造成資金沉淀，可能給投資者和銀行帶來損失風(fēng)險。同時，還需要對項目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析。現(xiàn)金流量分析是項目投資（或貸款）決策分析的基礎(chǔ)和核心內(nèi)容。通過分析項目的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量，考察項目的資金流動情況和投資效益。

1、現(xiàn)金流入量分析計算：包括銷售（或經(jīng)濟(jì)）收入（含稅）、未出售房地產(chǎn)價值、回收流動資金；

2、現(xiàn)金流出量分析計算：包括固定資產(chǎn)投資（不含建設(shè)期利息）、流動資金、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅、償還借款本息等。

（三）項目財務(wù)評價指標(biāo)的計算及運用

通過對現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、借款償還估算表、損益表等財務(wù)報表的分析計算，可求出下列五個常用的財務(wù)評價指標(biāo)：

1、內(nèi)部收益率：項目在計算期內(nèi)凈現(xiàn)值累計為零的折現(xiàn)率。它表明了項目的動態(tài)盈利能力，是項目所能承受的最大折現(xiàn)率，和能容忍的最大市場利率。從現(xiàn)金流量表計算求得。項目內(nèi)部收益率大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，或投資者最低可接受的收益率，表示項目可行；

2、財務(wù)凈現(xiàn)值；是按投資者最低可接受的收益率，或基準(zhǔn)收益率，將項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和，從現(xiàn)金流量表計算求得。項目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零表示項目可行；

3、投資回收期；是指項目凈收益抵償總投資所需要的時間，一般以年表示。從現(xiàn)金流量表計算求得；

4、借款償還期；是指在國家規(guī)定及項目具體財務(wù)條件下，用利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償清全部借款本息所需要的時間。測算借款償還期應(yīng)編制《借款償還估算表》；

5、投資利潤率。投資利潤率=利潤總額÷總投資×100%。注意區(qū)分總投資利潤率和年平均投資利潤率。

2．5不確定性分析

房地產(chǎn)項目建設(shè)的不確定因素包括；（1）建安工程費；（2）經(jīng)營收入；（3）融資成本；（4）銷售進(jìn)度等。一般房地產(chǎn)項目主要針對建安工程費和經(jīng)營收入進(jìn)行不確定性分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析：

1、盈虧平衡分析：盈虧平衡分析就是通過找出盈虧平衡點，來分析在一定的市場及產(chǎn)出能力條件下，項目成本與收益之間的平衡關(guān)系。根據(jù)商品房銷量、成本、銷售收入和銷售稅金等數(shù)據(jù)，分析計算其量、本、利之間的關(guān)系，確定項目的盈虧平衡點。平衡點可用銷售收入來表達(dá)；

平衡點的銷售收入=總投資÷（1-銷售稅費）

2、感性分析：因為評估所采用的數(shù)據(jù)，大都來自于估算或預(yù)測，不可能完全準(zhǔn)確，因而，就使得投資或貸款決策具有潛在的誤差和風(fēng)險。為搞清不確定因素對評估結(jié)果影響的大小，保證投資或貸款決策的準(zhǔn)確性，有必要進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析是通過預(yù)計項目不確定因素發(fā)生變化，分析其對項目經(jīng)濟(jì)效益的影響。其實施步驟如下：

（1）找出最能反映投資效益的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，如內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、借款償還期和投資利潤等；

（2）選取對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)有重大影響，并在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)有可能發(fā)生變化的因素，作為不確定因素。如建安工程費、經(jīng)營收入；

（3）設(shè)定不確定因素的變化范圍；

（4）根據(jù)不確定因素的變化情況，對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)重新進(jìn)行分析計算，找出敏感性因素；

（5）提出相應(yīng)的對策和措施；

3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益對不確定性因素的敏感程度，但不能表明不確定性因素發(fā)生變化的可能性大小，以及在這種因素變化對建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的影響程度。因此，根據(jù)項目的特點和實際需要，有條件的還應(yīng)進(jìn)行概率分析。通過分析，不確定性因素可能發(fā)生的變化情況及其概率，計算在不同概率條件下，項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，說明項目可能面臨的風(fēng)險大小。并確定臨界點發(fā)生的概率和期望收益。其實施步驟如下：

（1）找出各種可能發(fā)生變化的不確定因素（敏感性因素）；

（2）分別確定每種不確定因素出現(xiàn)變化的可能性（即概率）。各種不確定因素可能發(fā)生的概率之和必須等于1；

（3）分別求出各種概率情況下的凈現(xiàn)值、加權(quán)凈現(xiàn)值，然后求出凈現(xiàn)值的期望值；

（4）求出凈現(xiàn)值大于或等于零的累計概率；

（5）判斷項目可能面臨的風(fēng)險大小。

第三篇：企業(yè)跨國并購應(yīng)注意哪些問題

企業(yè)跨國并購:

近年來,跨國并購逐漸成為中國企業(yè)進(jìn)入海外市場和開展國際化經(jīng)營的戰(zhàn)略方式,但隨著中國企業(yè)海外并購的不斷增加,也冒出了各種各樣的問題。為了更好地實現(xiàn)跨國并購的目的，我認(rèn)為應(yīng)注意以下幾個問題：

第一，企業(yè)要選擇好并購目標(biāo)。企業(yè)首先要明確自己到底想要什么，是為了品

牌技術(shù)，還是為了市場資源。并購行為的成敗在很大程度上取決于并購

對象之間的匹配程度，一定要選擇與企業(yè)并購目的相符合的目標(biāo)企業(yè)。

其次，企業(yè)要考慮自身是否有足夠的資本實力、并購目標(biāo)企業(yè)的環(huán)境和

目標(biāo)企業(yè)的價值所在，要看價值導(dǎo)向，不能盲目收購便宜企業(yè)，被機(jī)會

導(dǎo)向影響。

第二，在實施跨國并購前，企業(yè)要確定好自己的并購戰(zhàn)略規(guī)劃，并對自己和目

標(biāo)企業(yè)做出一個正確的評估。在決定并購之前，應(yīng)從宏觀環(huán)境與目標(biāo)企

業(yè)微觀環(huán)境等方面進(jìn)行可行性評估，并對并購目標(biāo)受眾進(jìn)行全方位的分

析，確定自己的并購戰(zhàn)略是資源型、品牌型還是市場拓展型并購。在這

個過程中，企業(yè)可以聘請專業(yè)人員進(jìn)行操作，確保信息的全面和準(zhǔn)確。

第三，企業(yè)要有優(yōu)秀的海外人才。人才是一個企業(yè)重要的核心競爭力之一，跨

國經(jīng)營管理人才也是并購企業(yè)之必須。專業(yè)的有國際化經(jīng)驗的優(yōu)秀人才，敬業(yè)稱職，熟悉國際談判，熟悉跨國公司企業(yè)文化運作和ＨＲ體系，有

利于被并購企業(yè)的營銷和管理，同時能夠幫助解決企業(yè)跨國并購帶來的諸多問題，有利于企業(yè)合并后的發(fā)展。

第四，企業(yè)要注意并購中的法律問題。并購作為特殊的法律交易過程，其中必

將涉及到很多復(fù)雜的法律問題，例如知識產(chǎn)權(quán)和股份收購問題等。這關(guān)

系著企業(yè)未來的發(fā)展，必須全面了解法律制度，盡可能避免收購后企業(yè)

在法律問題方面受到不利影響。

第五，注意研究國內(nèi)外政治文化以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，了解國際規(guī)則和國際慣

例。在全面了解跨國并購經(jīng)驗之后，并購企業(yè)才能更好地規(guī)避政治環(huán)境

風(fēng)險、營運風(fēng)險以及體制風(fēng)險。同時，企業(yè)在并購之后也要做好內(nèi)部整

合，做好雙方企業(yè)的文化融合，建立包容，共同的企業(yè)文化。

第六,跨國并購后的企業(yè)要明確自身的核心競爭力?？鐕疽话憔哂屑夹g(shù)、金融、管理、資源等方面的整體優(yōu)勢，企業(yè)要好好發(fā)揮自己的優(yōu)勢，趨利避害。同

時，還要注重培養(yǎng)整合后的企業(yè)創(chuàng)新能力，強(qiáng)化企業(yè)的核心競爭，在世界市

場上占據(jù)一席之地。

日韓企業(yè)國際經(jīng)營

戰(zhàn)后日韓兩國經(jīng)濟(jì)起飛，造就了亞洲環(huán)太平洋一帶的經(jīng)濟(jì)奇跡。韓國、日本與中國在地理和文化上有許多相似之處，這些國家企業(yè)的國際經(jīng)營有很多中國企業(yè)借鑒之處。在我看來，有以下幾個方面。就成功經(jīng)驗：

首先，日韓企業(yè)在全球化運作的整個過程中特別注意充分利用全球化資源。在自身天賦資源匱乏的情況下，日韓企業(yè)以世界先進(jìn)的優(yōu)秀人力資源為基礎(chǔ)，積極進(jìn)軍海外市場，充分利用國際市場資源，進(jìn)行資源結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少了資源不足問題的影響。因此，沒有利用全球化資源的中國企業(yè)應(yīng)該積極做好戰(zhàn)略資源調(diào)整。

其次，日韓企業(yè)在創(chuàng)立進(jìn)軍市場的時候，很成功的推行了先占有策略。進(jìn)軍市場的空白區(qū)域，著眼于市場未來的發(fā)展?jié)摿Γ蛘呦日加屑夹g(shù)，確保技術(shù)的未來資本積累。一個有未來發(fā)展?jié)撃艿氖袌霾艜薪?jīng)濟(jì)利益，一個有先進(jìn)技術(shù)支撐的企業(yè)也才能夠擁有競爭力。中國企業(yè)的發(fā)展也要確保一定的市場和技術(shù)支撐。

第三，日韓企業(yè)內(nèi)部具有先進(jìn)的管理模式。日韓企業(yè)的經(jīng)理人有很高的地位，對企業(yè)的發(fā)展決策有相當(dāng)?shù)脑捳Z權(quán)。減少對職業(yè)經(jīng)理人的約束，就會有很強(qiáng)的行動領(lǐng)導(dǎo)力，也就會利于企業(yè)的發(fā)展。

最后，日韓企業(yè)全面考慮了客戶和員工需求，這確保了企業(yè)的信譽(yù)和生產(chǎn)力。

就失敗方面來看：

第一，進(jìn)軍市場時，沒有做好全面的市場調(diào)研。在沒有確保自身產(chǎn)品的需求和對對當(dāng)?shù)厥袌龅倪m應(yīng)之前，盲目的進(jìn)入市場不可能成功。

第二，不理解當(dāng)?shù)匚幕?。海外?jīng)營必須要全面了解當(dāng)?shù)匚幕_發(fā)適合于當(dāng)?shù)厝说漠a(chǎn)品。第三，未能及時能滿足客戶需求?？蛻羰瞧髽I(yè)信用的關(guān)鍵人物，在海外失去了信用也就失去了市場。

第四，錯誤使用了人才本土化戰(zhàn)略。人才本土化雖然在海外投資中至關(guān)重要，但為了有效開發(fā)當(dāng)?shù)厥袌?，必須建立完善的支援管理體系。

第五，與不適當(dāng)?shù)暮匣锶私?jīng)營合資公司：有不少企業(yè)進(jìn)入開發(fā)當(dāng)?shù)貒鴷r，因?qū)Ξ?dāng)?shù)厥袌鲂畔⒉粔蛄私饧盀槎惚墚?dāng)?shù)叵拗浦贫龋瑥亩捎煤腺Y方式。可是，如果遇到?jīng)]有完全驗證過的合作商，很容易受騙上當(dāng)。

不管是日韓企業(yè)國際經(jīng)營的成功還是失敗，我們都應(yīng)該積極從中汲取經(jīng)驗和教訓(xùn)，促進(jìn)我國企業(yè)全球化的成功發(fā)展。

制造業(yè)問題

改革開放以來，中國制造業(yè)相對于國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，成為國民經(jīng)

濟(jì)增長的主要源泉，但目前中國制造業(yè)的發(fā)展遇到了新的挑戰(zhàn)，發(fā)展面臨著

以下問題：

首先，我國制造業(yè)的企業(yè)自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)，缺乏具有自主知識產(chǎn)權(quán)的核心

技術(shù)和品牌。自主創(chuàng)新能力薄弱一直以來都在阻礙著中國制造業(yè)水平的提高。

現(xiàn)在中國大部分的制造業(yè)都缺乏自主知識產(chǎn)權(quán)，主要技術(shù)和設(shè)備都依賴于國

外進(jìn)口，主要是較低層次的制造業(yè)在參與國際分工，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重不足。

沒有核心技術(shù)就沒有市場競爭力，這不利于中國制造業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

其次，近年來勞動和資本比較成本優(yōu)勢在逐漸下降，以低價格，低成本優(yōu)勢

進(jìn)入國際市場面臨越來越大的國際壓力。勞動力資源成本在不斷提高，生產(chǎn)的產(chǎn)品一直以來的價格優(yōu)勢在逐漸消失，越來越缺乏市場競爭力。當(dāng)今的勞

動密集型產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不再適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，迫切需要變革，以提高市場

競爭力。

第三，我國的制造業(yè)的能源利用率低，產(chǎn)品附加值低，并未完全擺脫傳統(tǒng)粗

放型經(jīng)濟(jì)增長方式。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要依賴資源、勞動力等要素的大量投入，尤其國內(nèi)許多工業(yè)產(chǎn)業(yè)的高速增長仍然主要依靠高投入特別是是資源的高

消耗。這種經(jīng)濟(jì)增長方式導(dǎo)致了我國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)在參與國際分工中主要是以

高投入高消耗低利潤為主要競爭方式進(jìn)行的，處于國際分工低層次，阻礙了

中國的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。

第四，目前制造業(yè)環(huán)境問題比較突出。大多數(shù)工業(yè)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)利益的同

時缺乏對環(huán)境的有效保護(hù)，特別是一些化工企業(yè)的高污染已經(jīng)嚴(yán)重制約了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這些企業(yè)要想繼續(xù)參與市場競爭，必須對自身企業(yè)進(jìn)行改良，不能再以破壞環(huán)境為代價。

第五，制造業(yè)產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。目前，市場結(jié)構(gòu)依然過于分散，中國

制造處于全球價值鏈低端工序環(huán)節(jié)，市場競爭缺乏絕對優(yōu)勢。企業(yè)生產(chǎn)專業(yè)

化水平較低，規(guī)模普遍偏小，阻礙了中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)全球工序分工與貿(mào)易分工地位的提升。中國企業(yè)必須進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長方式。

制造業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必不可少的一部分，因此必須解決制造業(yè)發(fā)展難題，重興制造業(yè)，增進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)。

個人看法

通過一學(xué)期的學(xué)習(xí)，經(jīng)濟(jì)名家講座視頻賞析這門課我收獲了很多。

這門課讓我們這些在校大學(xué)生很好的了解到了當(dāng)今社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及國家主要行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。通過經(jīng)濟(jì)名家的講解，我們也學(xué)習(xí)到國家經(jīng)濟(jì)方面的一些政策，初步了解了造成現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的原因。更重要的一點，我覺得這門課培養(yǎng)了我自己的經(jīng)濟(jì)學(xué)看問題的視角，不再盲目的聽信別人對經(jīng)濟(jì)問題的主觀評價，有了自己的客觀認(rèn)識。

課堂上，郎咸平教授的講座視頻很是精彩。一直以來我都非常的喜歡郎咸平教授的課，這門課給了我充分的機(jī)會和時間去走進(jìn)郎教授的經(jīng)濟(jì)課堂，滿足了自己的學(xué)習(xí)需求。郎教授的觀點總是既前衛(wèi)又現(xiàn)實。，他咄咄逼人，痛斥股市的混亂和黑暗；他語出驚人，聲稱“房地產(chǎn)的核心在于政府腐敗”；他氣勢洶洶，直擊中國制造業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利害、、、、、、他借助媒體的力量說出了自己想說的話，從一個有意義的層面深刻剖析關(guān)系國計民生的經(jīng)濟(jì)問題，他對民族前途的擔(dān)心和對民生的擔(dān)憂值得我們所有人思考。當(dāng)然，郎教授的一些觀點會受到西方思維價值觀的影響，但我們也要看到郎教授對現(xiàn)實分析的客觀性。

每段視頻過后，大部分時候老師也會對視頻內(nèi)容進(jìn)行評價，一方面解釋同學(xué)們可能不懂的經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞，拓寬了我們的知識，另一方面，老師個人的分析問題視角也讓我們學(xué)會去辯證全面的看問題，避免盲目崇拜。為了更全面的了解經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，在這里我還希望在以后課程里有更多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的課程，讓同學(xué)們能夠集大家之思維，了百家之看法，悟自己之觀點。

這門課還讓我自己有了更深入學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)的想法。在我看來，一個不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)的人，在當(dāng)今社會是很難獲得巨大成功的。小到個人投資還是理財，大到關(guān)乎國計民生，生活之中處處離不開經(jīng)濟(jì)學(xué)。在課堂上學(xué)習(xí)到的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識已經(jīng)為我自己以后的學(xué)習(xí)打下了堅實基礎(chǔ)，我會好好的繼續(xù)學(xué)習(xí)下去。

第四篇：面試應(yīng)注意哪些問題

面試應(yīng)注意哪些問題

求職面試早已成為畢業(yè)生開啟職業(yè)大門不可或缺的鑰匙，能否熟練掌握和使用好這把鑰匙，對畢業(yè)生能否 邁好走向社會的第一步影響極大。那么畢業(yè)生求職面試到底應(yīng)注意哪些問題呢？

一、注意非語言交流 一談面試，人們一般想到的是怎樣去對付用人單位的提問，如何巧妙的應(yīng)答對方，其實這是不全面的。接受面試往往是第一次用人單位的主考官司見面，所謂“未聞其聲，先見其人”。因此，首先進(jìn)入主考 官視野的必然是你的儀表。這屬于非語言交流。儀表并不只是簡單地反映應(yīng)聘者個人的修養(yǎng)，在主考官的 眼里，它還代表公司未來的形象。因此儀表往往會左右主考官對你的整體評價。一般說來，衣著不整、蓬頭垢面，會被認(rèn)為是邋遢窩囊，過于超前的服裝，也會被認(rèn)為不可依賴?？傮w來說，儀表應(yīng)該給人以整潔、大方、朝氣蓬勃的感覺。另外，面試的非語言交流方面還要注意回答問題的聲音（包括語調(diào)、速度、音 量高低）、體態(tài)、面部表情、手勢以及眼神等。

二、“聽”、“說”得法

“聽”話是否得法同樣能在主考官的印象中打上深刻的烙印。善于傾聽首先需要的是耐心，對對方提起的任何話題都不能心不在焉或表現(xiàn)出不而煩，更不能輕易打斷或中途插話，除非是交談需要的時候。其次要細(xì)心，時刻具有高度的敏感性，善于理解對方的“弦外之音”。再次要專心，能抓住對方談話的要點和實質(zhì)。如果對方所談之事本身不明確，你可以用委婉誠懇的語言指出，這樣既能弄清問題的要點和實質(zhì)，又能給對方以專心致志的好印象?！罢f”同樣有一定的學(xué)問。初次參加面試，不可避免地會產(chǎn)生不同程度的緊張情緒如羞怯心理，因此不如先坦率地告訴對方：“對不起，我有點緊張，或“對不起，我缺乏經(jīng)驗，請您愿諒”。這對推薦自己不僅沒有什么消極影響，而且由于自己的坦誠，將很容易獲得對方理解。這是良好交談的第一步。其次，在應(yīng)試交談過程中，應(yīng)巧妙地引導(dǎo)話題，隨時把對方的談話內(nèi)容從無關(guān)的事引回到你所關(guān)心的問題上來。介紹自己須用客觀的語言，碰到對自己不利的問題，把回答的內(nèi)容扯到遠(yuǎn)離有損自己的形象的范圍；要么表示彌補(bǔ)缺憾的決心。

三、謙虛謹(jǐn)慎

面試和面談的區(qū)別之一就是對方往往是多人，其中不乏專家、學(xué)者，求職者切不可息以為是，不懂裝懂，講話要留有余地。有過這樣的實例：一位報考辦公室秘書工作的中文系畢業(yè)生，在參加面試時開始都很順利，可是當(dāng)主考官請他談?wù)勛约旱呐d趣和特長時，他便信口開河，自稱自己對經(jīng)濟(jì)學(xué)很感興趣，很有研究，在談宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)等名詞時，他不知道考官中就有公司的總經(jīng)濟(jì)師、總會計師、他們問這位大學(xué)生什么是宏觀經(jīng)濟(jì)、什么是微觀經(jīng)濟(jì)時，他無以作答，一時語塞。結(jié)果影響了面試成績。另外在參加“集體式、討論式”面度時，要正確發(fā)表自己的觀點，不要隨意攻擊他人，以抬高自己，因為這樣只能損害自己的形象。

四、機(jī)智應(yīng)變

當(dāng)求職者一人面對眾多考官時，心理壓力很大，面試的成敗往往取決于求職者是否機(jī)智果斷，隨機(jī)應(yīng)變。首先，進(jìn)入考場時要注意分析面試類型，如果是“主導(dǎo)式”面試，你就應(yīng)當(dāng)把目標(biāo)集中投向主考官，認(rèn)真禮貌地回答問題，如果是“答辯式”，你則把目光投向提問者，切不可只關(guān)注甲方而冷落乙方。其次要避免尷尬場面，在回答問題時常遇到這些情況：未聽清問題便回答，聽清了問題自己一時不能作答?；卮饡r出現(xiàn)錯誤或遇到不會的問題時，可能使你處于尷尬的境地。避免尷尬的技巧是：對未聽清的問題可以請求對方再復(fù)一下或解釋一下；一時回答不出可以請主考官提下一個問題，然后回過頭來考慮成熟再回答；遇到偶然出現(xiàn)的錯誤也不必因耿耿于懷而打亂后面的思路。

五、揚長避短

每個人都有自己的特長和不足，無論是在性格上，專業(yè)上都是如此。因此面試時一定要揚長避短。例如性格外向的人往往容易給人留下熱情活潑、思維敏捷但不深沉的印象。這類性格的人在面試時要注意克服自己的弱點，講話的節(jié)奏要適當(dāng)放慢，語言組織得當(dāng)，要注意給人以博學(xué)多才、風(fēng)多識廣的良好印象；性格時，這類性格的人要力爭早發(fā)言，并就某一重大問題展開論述，以彌補(bǔ)自己性格上的不足。

六、顯示潛能

面試的時間通常很短，求職者不可能把自己的全部才能展示出來，因此要抓住一切時機(jī)，巧妙地顯示潛能。例如，報考會計職位的求職者可以將正在參加計算機(jī)專業(yè)的業(yè)余學(xué)習(xí)的情況“漫不經(jīng)心”地講出來，可以使對方認(rèn)為你不僅能熟練掌握會計業(yè)務(wù)，而且有發(fā)展會計業(yè)務(wù)的潛力；報考秘書工作的求職者可以借主考官的提問，順手遞上去，以顯示自己寫得一手漂亮的字。顯示潛能要實事求是，簡短、自然、巧妙，否則也會弄巧成拙。

第五篇：辭職信應(yīng)注意哪些問題

一、什么是辭職信

辭職信，也叫辭職書或辭呈，是辭職者向原工作單位辭去職務(wù)時寫的書信。辭職信是辭職者在辭去職務(wù)時的一個必要程序。

二、寫辭職信應(yīng)注意哪些問題

1.理由要充分、可信。寫辭職書，一定要充分考慮辭職的理由是否充分、可信。因為只有理由充分、可信，才能得到批準(zhǔn)。但陳述理由的文字應(yīng)扼要，不必展開。

2.措辭要委婉、懇切。用委婉、懇切的言詞來表明辭職的誠意。