第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)如何賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)如何賬務(wù)處理

1、售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為： ⑴ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對(duì)外銷售；

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分類還是上面的五種。

由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。

2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)2006年31號(hào)文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理：

⑴ 凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理； ⑵ 凡不能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

⑶ 售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

3、建造時(shí)的處理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。⑵ 裝修

方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（或開發(fā)產(chǎn)品）。

4、使用時(shí)的處理

⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。

但在計(jì)算折舊和攤銷中，分?jǐn)偟钠谙扌枰鶕?jù)具體的方式進(jìn)行區(qū)分。例如方案五，根據(jù)《所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。⑵ 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

方案五由于是租用房屋，不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，不用繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時(shí)的處理

⑴ 拆除

方案一進(jìn)行拆除時(shí)，由于修建和裝修時(shí)按照自建固定資產(chǎn)處理，因此拆除時(shí)按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。⑵ 自用或出租

方案二自用和出租時(shí)，按照自用固定資產(chǎn)自用和出租處理。

方案四自用和出租時(shí)，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）文件的規(guī)定，不視同銷售確認(rèn)收入。無論方案二還是方案四，在自用或出租時(shí)，須按照資產(chǎn)原值或租金交納房產(chǎn)稅。

⑶ 銷售

方案三銷售時(shí)，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。

⑷ 轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會(huì)所的，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

⑸ 租賃到期

租賃到期時(shí)，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)攤銷完畢，將房屋歸還給對(duì)方即可。

重要參考：

1、建設(shè)售樓中心發(fā)生的費(fèi)用支出，計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目，可以按稅法規(guī)定的3年攤銷，也可以在開發(fā)期間內(nèi)進(jìn)行攤銷。攤銷時(shí)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”科目。

2、拆除后，變賣的廢舊材料收入，可以沖銷銷售費(fèi)用。2010-05-28 08:10 補(bǔ)充問題

能不能記入周轉(zhuǎn)房存貨，以后列入開發(fā)成本？（1）如果售樓處不拆除，計(jì)入“固定資產(chǎn)”，需要拆除，計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”。

（2）周轉(zhuǎn)房科目，核算公司安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本。它是從開發(fā)產(chǎn)品科目中轉(zhuǎn)出的，不可能再列入開發(fā)成本的。

房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？ 2010-8-25 房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？

來源 : 國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司

問：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？

答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

熱點(diǎn)問題答案謹(jǐn)供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。重要參考：

房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會(huì)在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會(huì)計(jì)處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營(yíng)銷設(shè)施模式下的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行分析。項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施的應(yīng)用模式

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺(tái)、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式：

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會(huì)計(jì)處理

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對(duì)象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬(wàn)元，裝飾、裝修后對(duì)外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬(wàn)元。

（1）建造成本50萬(wàn)元計(jì)入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對(duì)于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬(wàn)元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

（2）“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。（4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。

（6）當(dāng)樣板間未來出租時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十九條的規(guī)定，對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營(yíng)銷設(shè)施使用的會(huì)計(jì)處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后作為營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用的會(huì)計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營(yíng)銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會(huì)所、物業(yè)場(chǎng)所在銷售階段作為項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施使用。這種類型的營(yíng)銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會(huì)所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。

售樓部利用會(huì)所作為營(yíng)銷設(shè)施，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會(huì)所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：（1）如果該會(huì)所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會(huì)所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。（2）如果該會(huì)所屬于未來出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會(huì)所視為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計(jì)算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項(xiàng)目設(shè)置會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)分類核算。銷售時(shí)，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會(huì)所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會(huì)所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點(diǎn)等營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理，都應(yīng)當(dāng)通過“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊，計(jì)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”處理。

稅官你好！我房開公司利用自己開發(fā)的營(yíng)業(yè)房（已預(yù)售）暫做“售樓部”目前裝修工程已完工。其發(fā)生的裝修費(fèi)用可否一次性結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期“損益”。如要計(jì)入“待攤費(fèi)用”應(yīng)該如何攤銷？ 謝謝！請(qǐng)給予解答！

回復(fù)內(nèi)容：

開發(fā)企業(yè)建造的售房部，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用賬務(wù)處理總結(jié)

售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為： ⑴ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對(duì)外銷售；

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； ⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分類還是上面的五種。由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。

2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)2006年31號(hào)文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理： ⑴ 凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理； ⑵ 凡不能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。⑶ 售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

3、建造時(shí)的處理

⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。⑵ 裝修方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（或開發(fā)產(chǎn)品）。

4、使用時(shí)的處理 ⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。⑵ 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時(shí)的處理

⑷ 轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會(huì)所的，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。重要參考：

1、建設(shè)售樓中心發(fā)生的費(fèi)用支出，計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目，可以按稅法規(guī)定的3年攤銷，也可以在開發(fā)期間內(nèi)進(jìn)行攤銷。攤銷時(shí)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”科目。

2、拆除后，變賣的廢舊材料收入，可以沖銷銷售費(fèi)用。能不能記入周轉(zhuǎn)房存貨，以后列入開發(fā)成本？

（1）如果售樓處不拆除，計(jì)入“固定資產(chǎn)”，需要拆除，計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”。（2）周轉(zhuǎn)房科目，核算公司安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本。它是從開發(fā)產(chǎn)品科目中轉(zhuǎn)出的，不可能再列入開發(fā)成本的。

房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

熱點(diǎn)問題答案謹(jǐn)供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。重要參考：

項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施的應(yīng)用模式

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺(tái)、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式：

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。不同情形下的會(huì)計(jì)處理

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對(duì)象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬(wàn)元，裝飾、裝修后對(duì)外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬(wàn)元。

（1）建造成本50萬(wàn)元計(jì)入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對(duì)于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬(wàn)元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

（2）“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

（4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。（6）當(dāng)樣板間未來出租時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”?！伴_發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十九條的規(guī)定，對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

Z2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營(yíng)銷設(shè)施使用的會(huì)計(jì)處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后作為營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用的會(huì)計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營(yíng)銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會(huì)所、物業(yè)場(chǎng)所在銷售階段作為項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施使用。這種類型的營(yíng)銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會(huì)所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。

售樓部利用會(huì)所作為營(yíng)銷設(shè)施，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會(huì)所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：

（1）如果該會(huì)所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會(huì)所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

（2）如果該會(huì)所屬于未來出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會(huì)所視為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計(jì)算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項(xiàng)目設(shè)置會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)分類核算。銷售時(shí)，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會(huì)所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會(huì)所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點(diǎn)等營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理，都應(yīng)當(dāng)通過“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊，計(jì)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”處理。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用賬務(wù)處理總結(jié)

1、售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：

⑴ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對(duì)外銷售；

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分

類還是上面的五種。

由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。

2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)2006年31號(hào)文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理：

⑴ 凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；

⑵ 凡不能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

⑶ 售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

3、建造時(shí)的處理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。

⑵ 裝修

方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（或開發(fā)產(chǎn)品）。

4、使用時(shí)的處理

⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。

但在計(jì)算折舊和攤銷中，分?jǐn)偟钠谙扌枰鶕?jù)具體的方式進(jìn)行區(qū)分。例如方案五，根據(jù)《所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。

⑵ 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）

第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。方案五由于是租用房屋，不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，不用繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時(shí)的處理

⑴ 拆除

方案一進(jìn)行拆除時(shí)，由于修建和裝修時(shí)按照自建固定資產(chǎn)處理，因此拆除時(shí)按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。

⑵ 自用或出租

方案二自用和出租時(shí)，按照自用固定資產(chǎn)自用和出租處理。

方案四自用和出租時(shí)，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）文件的規(guī)定，不視同銷售確認(rèn)收入。

無論方案二還是方案四，在自用或出租時(shí)，須按照資產(chǎn)原值或租金交納房產(chǎn)稅。

⑶ 銷售

方案三銷售時(shí)，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。

⑷ 轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會(huì)所的，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

⑸ 租賃到期

租賃到期時(shí)，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)攤銷完畢，將房屋歸還給對(duì)方即可。

第四篇：研發(fā)費(fèi)用賬務(wù)處理

企業(yè)研究開發(fā)費(fèi)用的賬務(wù)處理

一、研究階段（無形資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定：研究階段的支出全部費(fèi)用化）

1、相關(guān)費(fèi)用發(fā)生時(shí)

借：研發(fā)支出 — ××項(xiàng)目（材料費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、利息支出等）貸：庫(kù)存現(xiàn)金（銀行存款、應(yīng)付職工薪酬、原材料等）

2、購(gòu)置資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn) — ××資產(chǎn)（購(gòu)買不用安裝的設(shè)備）貸：庫(kù)存現(xiàn)金（銀行存款）

3、期末結(jié)轉(zhuǎn)

借：管理費(fèi)用 — 研究與開發(fā)費(fèi)

貸：研發(fā)支出 — ××項(xiàng)目（材料費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、利息支出等）

二、開發(fā)階段（符合無形資產(chǎn)確認(rèn)條件的支出應(yīng)資本化即形成資產(chǎn)，否則應(yīng)費(fèi)用化）

1、相關(guān)費(fèi)用發(fā)生時(shí)

借：研發(fā)支出 — ××項(xiàng)目（材料費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、利息支出等）

固定資產(chǎn) — ××資產(chǎn)（購(gòu)買不用安裝的設(shè)備）

貸：庫(kù)存現(xiàn)金（銀行存款、應(yīng)付職工薪酬、原材料等）

2、開發(fā)項(xiàng)目完工時(shí)

借：無形資產(chǎn) — ××資產(chǎn)（資本化部分）

管理費(fèi)用 — 研究與開發(fā)費(fèi)（費(fèi)用化部分）

貸：研發(fā)支出 — ××項(xiàng)目（材料費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、利息支出等）

三、政府補(bǔ)助科技項(xiàng)目資金的核算

1、收到財(cái)政撥款時(shí)

借：銀行存款 — ××銀行

貸：遞延收益 —政府補(bǔ)助××科技項(xiàng)目資金

2、利用政府補(bǔ)助資金支付項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)

A、支付費(fèi)用

借：研發(fā)支出 — ××項(xiàng)目（材料費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、利息支出等）

貸：庫(kù)存現(xiàn)金（銀行存款、應(yīng)付職工薪酬、原材料）

B、購(gòu)置固定資產(chǎn)（或用于項(xiàng)目建設(shè)）

借：固定資產(chǎn) — ××資產(chǎn)（購(gòu)買不用安裝的設(shè)備）

在建工程 — ××資產(chǎn)（需要安裝的設(shè)備、廠房）

貸：庫(kù)存現(xiàn)金（銀行存款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、原材料、工程物資等）

C、項(xiàng)目完成形成費(fèi)用部分

借：管理費(fèi)用 — 研究與開發(fā)費(fèi)

貸：研發(fā)支出 — ××項(xiàng)目（材料費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、利息支出等）

D、項(xiàng)目完成形成資產(chǎn)部分

借：無形資產(chǎn) — ××項(xiàng)目

貸：研發(fā)支出 — ××項(xiàng)目（材料費(fèi)、人工費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、利息支出等）

借：固定資產(chǎn) — ××資產(chǎn)（需要安裝的設(shè)備、廠房）

貸：在建工程 — ××資產(chǎn)（需要安裝的設(shè)備、廠房）

3、每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日分配遞延收益（按年或按月）A、與費(fèi)用相對(duì)應(yīng)（即費(fèi)用化部分）

借：本年利潤(rùn)

貸：管理費(fèi)用 — 研究與開發(fā)費(fèi)

借：遞延收益 — 政府補(bǔ)助××科技項(xiàng)目資金

貸：營(yíng)業(yè)外收入 — 政府補(bǔ)助××科技項(xiàng)目資金

B、與資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)（即資本化部分：起點(diǎn)自相關(guān)資產(chǎn)可供使用時(shí)，終點(diǎn)是資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)）

借：制造費(fèi)用 — 折舊費(fèi)

管理費(fèi)用 — 無形資產(chǎn)攤銷 貸：累計(jì)折舊

累計(jì)攤銷

借：遞延收益 — 政府補(bǔ)助××科技項(xiàng)目資金

貸：營(yíng)業(yè)外收入 — 政府補(bǔ)助××科技項(xiàng)目資金

事業(yè)單位研究開發(fā)費(fèi)用的賬務(wù)處理

一、收到撥款時(shí)

借：銀行存款 — ××銀行

貸：撥入?？?— ×× 科技項(xiàng)目（科研課題經(jīng)費(fèi)、挖潛改造資金、科技三項(xiàng)費(fèi)用）

二、利用政府補(bǔ)助資金支付項(xiàng)目費(fèi)用

1、支付費(fèi)用時(shí)

借：?？钪С?— ×× 科技項(xiàng)目（人工費(fèi)、材料費(fèi)、租賃費(fèi)）

貸：現(xiàn)金（銀行存款）

2、購(gòu)置設(shè)備

借：?？钪С?— ×× 科技項(xiàng)目（設(shè)備購(gòu)置費(fèi)）貸：銀行存款

三、項(xiàng)目完工時(shí)

1、政府補(bǔ)助資金的賬務(wù)處理（直接對(duì)沖，不形成資產(chǎn)）

借：撥入?？?— ×× 科技項(xiàng)目（科研課題經(jīng)費(fèi)、挖潛改造資金、科技三項(xiàng)費(fèi)用）

貸：?？钪С?— ×× 科技項(xiàng)目（人工費(fèi)、材料費(fèi)、租賃費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)）

2、事業(yè)單位配套資金的賬務(wù)處理

借：無形資產(chǎn)— ×× 資產(chǎn) 貸：現(xiàn)金（銀行存款、材料）同時(shí) 借：固定資產(chǎn) — ××資產(chǎn)

貸：固定基金

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

學(xué)以致用，這是我把剛學(xué)到的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)知識(shí)加以運(yùn)用。開發(fā)房地產(chǎn)（住宅）單項(xiàng)會(huì)計(jì)核算其實(shí)也不是很難，但也不是很容易，主要抓住要點(diǎn)，用心去學(xué)就會(huì)很快學(xué)會(huì)。

房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用五證來貫穿1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、2.《.國(guó)有土地使用許可證》、3..《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》4..《建筑工程許可證》、5.《商品房許可證》。

開始建賬時(shí)會(huì)涉及到這些會(huì)計(jì)科目和這些成本項(xiàng)目

一、首先是各股東的投資：經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資確認(rèn)各股東的出資額。

各股東的出資額存入基本賬戶時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款------賬號(hào)

貸：實(shí)收資本------某某

注有多個(gè)股東投資要分明細(xì)設(shè)賬

如有某股東用購(gòu)買的土地出讓金作投資的會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本------項(xiàng)目名稱（某花園）-土地出讓金

貸：實(shí)收資本-----某某

如果經(jīng)股東確認(rèn)土地評(píng)估大過購(gòu)買價(jià)時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本------項(xiàng)目名稱（某花園）-土地出讓金（評(píng)估后的金額）貸：實(shí)收資本-----某某（購(gòu)買時(shí)支付的土地出讓金金額）

貸：資本公積（差額）

二、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得的土地使用權(quán)支付的土地出讓金，土地征用費(fèi)，如果是耕地用地還要有耕地占用稅，勞動(dòng)力安置費(fèi)及地上、地下折遷補(bǔ)償支出等。如發(fā)生這類成本作如下會(huì)計(jì)分錄：

用銀行存款支付這些費(fèi)用時(shí)（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-----某花園----土地征用相關(guān)費(fèi)用

貸：銀行存款---某賬號(hào)

三、前期工程費(fèi)：包括設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)以及“三通一平”支出、臨時(shí)用電，排污等。如發(fā)生這類成本作如下會(huì)計(jì)分錄：

用銀行存款支付這些費(fèi)用時(shí)（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-----某花園----前期工程------XXXXX貸：銀行存款---某賬號(hào)

四、用銀行存款支付代墊工程用材料和土方工程款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：預(yù)付賬款----XXXX

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

取得對(duì)方開給發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本----某花園----前期工程------XXXXX

貸：預(yù)付賬款------XXXXX

五、開發(fā)間接費(fèi)用：包括現(xiàn)場(chǎng)管理人員的薪籌、固定資產(chǎn)折舊、辦公費(fèi)、水電費(fèi)，通訊費(fèi)，伙食費(fèi).....等如發(fā)生這類成本作如下付分錄：

用銀行支付這些費(fèi)用時(shí)（要取得發(fā)票才可以這樣做）的會(huì)計(jì)分錄：

借：管理費(fèi)用-----XXXXX

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

六、交當(dāng)年需交稅費(fèi)的會(huì)計(jì)分錄：（注：剛開始時(shí)只交印花稅、土地使用稅，由于年交的稅費(fèi)不用預(yù)提）

建安合同印花稅按工程項(xiàng)目總額*0.03%、賬本本數(shù)*5元、賬本記載的注冊(cè)資金*0.05%，土地使用稅面積*4元.....等

用銀行存款支付各種印花稅時(shí)：

借：管理費(fèi)用----印花稅

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

用銀行存款支付當(dāng)年要交土地使用稅時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：（注：我們那里是按土地使用面積*4元）

借：管理費(fèi)用----土地使用稅

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

這個(gè)階段發(fā)生的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)基本完成，明細(xì)賬、總賬跟其他企業(yè)設(shè)定基本一樣，做完憑證、科目匯總后就可以做報(bào)表了，為了便于管理，企業(yè)需要設(shè)什么表就自行設(shè)定了。以上只是代表性的處理，如果還有什么會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的話，要看這項(xiàng)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)是屬于什么性質(zhì)的，就要用到什么樣的會(huì)計(jì)科目了。

七、接著到了工程準(zhǔn)備完工，可以達(dá)到預(yù)售階段時(shí)，就可以申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》取得證件后才可以銷售，這時(shí)是屬于期房銷售。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，由于企業(yè)銷售商品不滿足收入條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)再確認(rèn)收入。

收到期房房款，已存入銀行時(shí)的的會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款-----某賬號(hào)

貸：預(yù)收賬款-----XX樓-XX單元-XX房

用銀行存款支付工程進(jìn)度款和代付工程材料時(shí)的會(huì)計(jì)分錄分錄：

借：預(yù)付賬款-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

取得對(duì)方開給的建安發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)分錄分錄：

借：開發(fā)成本---建安工程

貸；預(yù)付賬款----XXXXXX

用銀行存款支付銷售部的費(fèi)用包括人員工資、廣告費(fèi)，水電費(fèi)、租金.....等時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

管理費(fèi)用的會(huì)計(jì)分錄基本上跟以上的第五項(xiàng)一樣

提當(dāng)月稅款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：包括營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅按營(yíng)業(yè)稅款的7%、教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅款的3%、我們這里還有一個(gè)地方教育費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅款的2%(地方自己定的，有差異)、土地增值稅預(yù)繳按收到期房款的1%、（企業(yè)所得稅預(yù)繳按期房款的10%確定成本利潤(rùn)率-期間費(fèi)用-稅金）*25%、如當(dāng)年未交的土地使用稅、印花稅、還要補(bǔ)交。

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)----營(yíng)業(yè)稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-----城建稅

貸：其他應(yīng)交款----教育費(fèi)附加

用銀行存款支付稅款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)----營(yíng)業(yè)稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)----城建稅

借：其他應(yīng)交款----教育費(fèi)附加

貸：銀行存款-----某賬號(hào)

以上所提稅款的會(huì)計(jì)分錄也按類似營(yíng)業(yè)稅來做，明細(xì)改成所得稅或土地增值稅.....等

檢查做完會(huì)計(jì)分錄無誤后，就可以科目匯總做會(huì)計(jì)報(bào)表了。為了便于管理，企業(yè)需要設(shè)什么表就自行設(shè)定了。

八、接著又到了竣工結(jié)算階段把房交付給購(gòu)房者了。由建設(shè)監(jiān)督部門檢查工程質(zhì)量，測(cè)算出面積等

收到竣工結(jié)算單時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品----

貸：開發(fā)成本------

交付給購(gòu)房者開票時(shí)沖預(yù)收賬款：已掛的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)的分錄：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

這個(gè)階段的間接費(fèi)用跟以上處理差不多。

稅款的清算，由于企業(yè)所得稅，土地增值稅是先預(yù)繳的到竣工清算后也要清算稅款。少補(bǔ)多退。