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      土地開發(fā)整理概述
      
        
       時間：2019-05-14 13:04:04下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關的《土地開發(fā)整理概述》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《土地開發(fā)整理概述》。

      
	
      

      第一篇：土地開發(fā)整理概述
      

      土地開發(fā)整理概述
      土地開發(fā)整理是人類在土地利用實踐活動中不斷建設土地和重新配置土地的過程。土地開發(fā)整理以獲取土地利用的社會效益、經濟效益、生態(tài)效益三者協(xié)調統(tǒng)一的綜合效益為原則，以保護和改善生態(tài)環(huán)境為前提，以改善農業(yè)生產條件和提高土地的集約化利用程度為手段，以土地資源的可持續(xù)利用為最終目標。
      一、土地開發(fā)整理的概念
      土地開發(fā)整理是指在一定區(qū)域內，按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃確定的目標和用途，通過采取行政、經濟、法律和工程技術等手段，對土地利用狀況進行調查、改造、綜合整治、提高土地集約利用率和產出率，改善生產、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。
      土地開發(fā)整理是一項長期而復雜的社會系統(tǒng)工作，土地開發(fā)整理的內容隨著國家經濟、社會的發(fā)展而不斷變化。我國現階段土地開發(fā)整理的主要內容：一是調整用地結構；二是平整土地，提高土地集約利用率；三是道路、溝渠、林網等綜合建設；四是歸并農村居民點；五是恢復利用廢棄土地；六是劃定地界，確定權屬；七是在保護和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，適度開發(fā)宜農土地后備資源。
      二、土地開發(fā)整理的分類
      根據土地開發(fā)整理內容的不同，土地開發(fā)整理可分為三種類型：土地整理、土地復墾、土地開發(fā)。
      （一）土地整理
      土地整理是指在一定區(qū)域內，按照土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃確定的目標和用途，通過采取行政、經濟、法律和工程技術手段，對土地利用狀況進行調整、改造、綜合整治，提高土地利用率，改善生產、生活條件和生態(tài)環(huán)境。
      根據土地整理后的主導用途，可將土地整理分為農用地整理和建設用地整理。
      1、農用地整理
      農用地整理是指在一定區(qū)域內，依據土地利用總體規(guī)劃及有關專項規(guī)劃，采取行政、經濟、法律和工程技術措施，對田、水、路、林、村等進行綜合整治，以調整土地關系，改善土地利用結構和生產、生活條件，增加土地有效供給量，提高農用地質量，提高土地利用率和產出率的過程。
      農用地整理包括農用地調整、農用地改造、地塊規(guī)整、基礎設施配套、零星農宅的遷并等，具體內容包括農用地面積、位置的變動、性質的置換、低效農用地的改造以及地塊規(guī)整重劃，水、電、路等小型基礎設施配套和零星農宅的遷出或合并。
      農用地整理可根據整理后的主導用途分為耕地整理、園地整理、林地整理、牧草地整理和養(yǎng)殖水面整理等。
      （1）耕地整理。耕地整理是指對農田進行的整理。耕地整理的主要工程內容包括：土地平整工程、農田水利工程、田間道路工程、其他工程（如農田防護林工程、生態(tài)環(huán)境保護工程等）。
      （2）園地整理。園地整理主要指果園、桑園、橡膠園和其他經濟園林用地的整理。
      （3）林地整理。林地整理包括防護林、用材林、經濟林、薪炭林、特種林地的整理。
      （4）牧草地整理。牧草地整理包括放牧地整理和割草地整理。
      （5）養(yǎng)殖水面用地整理。養(yǎng)殖水面用地整理主要指人工水產養(yǎng)殖用地整理。
      2、建設用地整理
      建設用地整理是以提高土地集約利用為主要目的，采取一定措施和手段，對利用率不高的建設用地進行綜合整理。
      建設用地整理包括村鎮(zhèn)用地、城鎮(zhèn)用地、獨立工礦用地、交通用地和水利設施用地以及其他建設用地的整理。
      （1）村鎮(zhèn)用地整理。村鎮(zhèn)用地整理包括村鎮(zhèn)的撤并、撤遷和就地改擴建。
      （2）城鎮(zhèn)用地整理。城鎮(zhèn)用地整理主要指城鎮(zhèn)建成區(qū)內的存量土地的挖潛利用、舊城改造、用途調整和零星閑散地的利用。
      （3）獨立工礦用地整理。獨立工礦用地整理主要指就地開采、現場作業(yè)的工礦企業(yè)和相配套的小型居住區(qū)用地的布局調整、用地范圍的確定和發(fā)展用地選擇，一般不包括大規(guī)模廢棄地復墾。
      （4）基礎設施用地整理?；A設施用地整理包括公路、鐵路、河道、電網、農村道路、排灌渠道的改線、裁彎取直、疏挖和廠站的配置、堤壩的調整，也包括少量廢棄的路基、溝渠等的恢復利用。
      （二）土地復墾
      土地復墾是指對生產建設過程中因挖損、塌陷、壓占等造成破壞而廢棄的土地，采取一定措施，使其恢復到可利用的狀況。
      土地復墾包括工礦企業(yè)在生產建設過程中挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，也包括因自然災害或人為因素造成損毀、荒蕪、閑置的農田和其他成片土地。
      按造成廢棄的原因不同，可將土地復墾分為五種類型：第一類是各類工礦企業(yè)在生產建設過程中挖損、塌陷、壓占等造成的破壞土地的復墾；第二類是因道路改線、建筑物廢棄、村莊搬遷以及垃圾壓占等遺棄荒廢土地的復墾；第三類是農村磚瓦窯、水利建設取土等造成的廢棄坑、塘、洼地的廢棄土地的復墾；第四類是各種工業(yè)污染引起的污染土地的復墾；第五類是水災、地質災害及其他自然災害引起的災后土地復墾。
      （三）土地開發(fā)
      土地開發(fā)是指對未利用過但具有利用潛力和開發(fā)價值的土地，采取工程或其他措施，對荒山、荒地、荒水和荒灘等改造為可供利用的土地。
      什么是土地開發(fā)整理？
      土地開發(fā)整理是土地開發(fā)、土地整理與土地復墾的統(tǒng)稱。土地開發(fā)是指對未利用土地包括荒山、荒地、荒灘等，通過工程或生物措施，使其改造成為可利用土地的行為。按開發(fā)后土地的用途，分為農用地開發(fā)和建設用地開發(fā)。土地整理主要是指農用地整理，是指在一定區(qū)域內，依據土地利用總體規(guī)劃與有關專項規(guī)劃，對田、水、路、林、村等實行綜合整治，調整土地關系，改善土地利用結構和生產生活條件，增加可利用土地面積，提高土地利用率和產出率的活動。土地復墾是指對在生產建設過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復到可供利用狀態(tài)的活動
      什么是土地開發(fā)整理 土地開發(fā)整理是土地開發(fā)、土地整理與土地復墾的統(tǒng)稱。土地開發(fā)是指對未利用土地包括荒山、荒地、荒灘等，通過工程或生物措施，使其改造成為可利用土地的行為。按開發(fā)后土地用途來劃分，土地開發(fā)可分為農用地開發(fā)和建設用地開發(fā)兩種形式。其中，農用地開發(fā)包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等的開發(fā)；建設用地開發(fā)指用于各類建筑物、構筑物用地的開發(fā)。土地整理分為兩大類，即農地整理與市地整理。根據我國國情，現階段我國土地整理重點在農村地區(qū)，是指在一定區(qū)域內，依據土地利用總體規(guī)劃與有關專項規(guī)劃，對田、水、路、林、村等實行綜合整治，調整土地關系，改善土地利用結構和生產、生活條件，增加可利用土地面積，提高土地利用率和產出率的活動。同時，我國城市地區(qū)也不同程度存在土地低效利用的問題，開展城市土地整理的潛力很大，城市土地整理也不可忽視。
      土地復墾是指對在生產建設過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復到可供利用狀態(tài)的活動。土地開發(fā)整理是對土地資源及其利用方式的再組織和再優(yōu)化過程，是一項復雜的系統(tǒng)工程。可以從以下幾個方面來加以理解：土地開發(fā)整理涉及自然、社會、經濟、工程等各個方面，橫跨眾多學科領域，是一項技術性和實踐性極強的系統(tǒng)工程；土地開發(fā)整理的內容和目標隨著社會經濟的發(fā)展而發(fā)展，表現為一個持續(xù)的動態(tài)發(fā)展過程；土地開發(fā)整理不僅包括土地利用的空間配置和土地利用內部要素的重新組合，還包括土地權屬和土地收益的調整；土地開發(fā)整理不僅協(xié)調自然過程，還協(xié)調社會經濟和文化過程，追求生態(tài)效益、經濟效
      益和社會效益的統(tǒng)一。
      土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理項目申請
      （一）應提交的材料
      1、土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理項目呈報表；
      2、土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理項目可行性研究報告；
      3、土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理項目任務、工程內容及投資估算表；
      4、土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理批準文件；
      5、項目區(qū)土地權屬證明材料；
      6、項目位置圖；
      7、分幅土地利用現狀圖；
      8、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；
      9、項目總體規(guī)劃圖；
      10、其他有關材料。
      （二）報批及審查程序
      1、推薦和申報項目的單位隸屬省直的，應通過其主管部門向省財政廳和省國土資源廳提出推薦和申報；
      2、推薦和申報項目的單位隸屬中直的，可直接向省財政廳和省國土資源廳推薦和申報；
      3、推薦和申報項目的單位隸屬非中、省直的，應首先向當地財政和國土資源部門提出申請，由地區(qū)財政局和國土資源局審核匯總后，共同向省財政廳和省國土資源廳推薦和上報；
      4、對屬于國家和省重點地質勘查、保護、開發(fā)項目，由省財政廳和省國土資源廳采取直接委托方式組織有關單位申報；
      5、省財政廳和省國土資源廳原則上不直接受理縣（區(qū)）一級的項目。
      第二篇：房地產業(yè)開發(fā)概述
      房地產業(yè)開發(fā)概述
      第一章
      第一節(jié) 房地產業(yè)的概念
      房地產是土地、房屋財產的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。
      房地產業(yè)是指進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。
      房地產業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產開發(fā)、房地產中介服務和物業(yè)管理。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。
      房地產開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產業(yè)關聯性強等特點。房地產開發(fā)按業(yè)務側重的不同可分為兩類：
      第一類是從事城市房地產開發(fā)和交易的，即所謂房地產開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
      第二類是從事開發(fā)經營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。
      房地產開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：
      第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。
      第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO熟地之后再轉讓的方式。
      第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉讓；或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。
      在本課題中，僅對房地產開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。
      第二節(jié) 房地產業(yè)的地位和作用
      房地產是國民經濟發(fā)展的一個基本的生產要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產，都是房地產經濟活動的參與者。因此說，房地產業(yè)是發(fā)展國民經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：
      1.可以為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質條件；
      2.可以改善人民的居住和生活條件；
      3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；
      4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；
      5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；
      6.可以帶動相關產業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；
      7.有利于產業(yè)結構的合理調整；
      8.有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；
      9.有利于吸引外資，加速經濟建設；
      10.可以擴大就業(yè)面。
      房地產業(yè)開發(fā)概述  隨著國民經濟和房地產業(yè)的進一步發(fā)展，房地產業(yè)在國民經濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
      第三節(jié) 房地產業(yè)的歷史沿革
      1949年新中國成立后，廣大農村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現農民土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F實。幾年以后，通過逐步實行農業(yè)集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。
      50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。
      十年**期間，對城市房地產管理工作破壞極大。房地產管理機構幾起幾落，產權管理陷入混亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。
      1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開?！?隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發(fā)熱”的情景。
      由于我國的房地產市場還處于初始階段，故在其運行過程中產生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現的某些失控現象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產業(yè)存在的問題。
      房地產業(yè)在我國是個新興的產業(yè)，是第三產業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經濟發(fā)展起到巨大的推動作用。
      第四節(jié) 房地產項目開發(fā)程序概述
      房地產項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。
      房地產項目開發(fā)程序是指進行房地產開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。
      對房地產項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。
      1．項目開發(fā)前期調研程序
      項目的前期調研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。
      2.項目立項程序
      項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。
      3．土地使用權取得的程序
      土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。
      4.項目規(guī)劃程序
      項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。
      根據國家和濟南市有關城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。
      （2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。
      （3）根據規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件,委托有資質的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。
      （4）經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據,也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。
      （5）開發(fā)商依據設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。
      （6）申領建設工程規(guī)劃許可證,是在項目列入正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。
      5.征地拆遷程序
      征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據報請有批準權限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。
      拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。
      征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。
      征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。
      6.工程建設程序
      工程建設階段，是指房地產開發(fā)項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。
      在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。
      7.房地產經營程序
      房地產經營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產的銷售、出租,實現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產交付使用。房地產開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產，也可以委托給專業(yè)的中介機構。銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。
      第二章 房地產項目開發(fā)程序
      第一節(jié) 項目立項
      一、概述
      開發(fā)項目立項，是房地產項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據項目建議書批復,編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。）
      二、實施程序
      1.工程建設項目立項審批
      （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處
      （2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產開發(fā)公司的資質證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報。
      （4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。
      （5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。
      2.建設項目投資計劃審批
      （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處
      （2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨建設項目，需提供市計委上下達的投資計劃。
      （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。
      （4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。
      （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）
      第二節(jié) 五證兩書的取得
      第一小節(jié) 土地使用權證的取得
      一、概述
      開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權的手續(xù)。
      在現階段根據<<城市房地產管理法>>的有關規(guī)定,房地產開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。
      通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書。
      國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。
      拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據國土資源部第11號令，房地產開發(fā)經營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。
      二、實施程序
      （一）國有土地使用權劃撥手續(xù)的辦理
      1.承辦部門：濟南市國土資源局
      2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。
      3.申辦程序：
      審核有關申報資料（2個工作日）；現場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領取土地使用證書。
      4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發(fā)費用一覽表。
      5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經濟適用房項目建設用地。
      （二）國有土地使用權出讓手續(xù)的辦理
      國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經營性用地（含房地產開發(fā)建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心?，F分述如下：
      國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。濟南市國土資源局根據社會經濟發(fā)展計劃、產業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經濟南市政府批準后，向社會公開發(fā)布。
      濟南市土地收購儲備中心根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。
      濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。
      招標拍賣掛牌公告包括下列內容：
      ①出讓人的名稱和地址；
      ②出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求；
      ③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； ④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；
      ⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；
      ⑥確定中標人、競得人的標準和方法；
      ⑦投標、競買保證金；  濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。
      1.投標、開標依照下列程序進行：
      ①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。
      ②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。
      ③評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。
      ④招標人根據評標結果，確定中標人。
      2.拍賣會依照下列程序進行：
      ①主持人點算競買人；
      ②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；
      ③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；
      ④主持人報出起叫價；
      ⑤競買人舉牌應價或者報價；
      ⑥主持人確認該應價后繼續(xù)競價；
      ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；
      ⑧主持人宣布最高應價者為競得人。
      競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。
      3.掛牌依照以下程序進行：
      ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；
      ②符合條件的競買人填寫報價單報價；
      ③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；
      ④出讓人繼續(xù)接受新的報價；
      ⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。
      掛牌時間不少于 10 個工作日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。
      掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：
      ①在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；
      ②在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；
      ③在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
      在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。
      4.成交確認書
      以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。
      成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。
      中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
      中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后 5 個工作日內予以退還，不計利息。
      招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在 10 個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果予以公布。
      出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。
      受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。
      5.收費標準：濟南市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。
      （三）土地確權登記手續(xù)的辦理
      1.承辦部門：濟南市國土資源局
      2.申報資料：
      （1）土地登記需要的資料
      ①計劃立項批文；②建設用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。
      （2）土地轉讓登記需要的資料
      ①國有土地使用權轉讓申請審批表；②出讓人土地使用權證書；③土地使用權評估報告；④土地轉讓協(xié)議；⑤轉讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請
      3.申辦程序：
      ①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。
      ②地籍調查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。
      ③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。
      ④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證書。
      4.辦結時限：對符合登記條件的，7個工作日以內完成審核和登記發(fā)證。
      通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設。若因實際情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。
      （一）建設拆遷臨時用地許可證的取得
      1.承辦部門：濟南市國土資源局
      2.申報資料：①用地申請；②建設用地規(guī)劃許可證；③建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設用地規(guī)劃意見。
      3.申辦程序：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經審查，符合條件的，7個工作日內核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。
      4.收費標準：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。
      （二）拆遷手續(xù)的辦理
      1.承辦部門：濟南市拆遷辦  2.申報資料：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產權調換和安置用房證明。
      3.申辦程序：
      審查申請，并于收到申請后2日內作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起3日內辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。
      確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。
      4.拆遷程序圖（見程序圖二）
      5.收費標準：
      拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。
      第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得
      （一）概述
      為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應持當年的建設計劃、土地使用證件、建設工程用地規(guī)劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質監(jiān)部門對施工圖的批復意見、建設工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設申請，經審查批準后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
      （二）實施程序
      1.建設用地規(guī)劃許可證的取得
      (1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局
      (2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內容）；②計委計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。
      (3)申辦程序：
      ①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現場勘察，審查、核對相關規(guī)劃，在15個工作日內給予答復；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地計劃批準手續(xù)；④需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內簽發(fā)《規(guī)劃設計要求通知書》；⑤委托有資質的設計單位作總平面規(guī)劃設計；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地規(guī)劃意見》。
      2.建設工程設計招投標程序
      （1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構
      （2）申報資料：①建設項目計劃批文；②建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標投標工作計劃及方案；④設計任務書；⑤招標人或代理機構工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。
      （3）申辦程序：①招標人或其代理機構按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現場監(jiān)督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》。
      （4）辦結時限：2個工作日。（5）應注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設計招標，行政監(jiān)督部門為市建委設計處。
      3.施工圖設計消防審批
      （1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科
      （2）申報資料：①計委立項批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③《有關部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結施、設施、電施）；室內裝飾工程需正式裝飾設計圖紙1套；⑤設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。
      （3）申辦程序：開發(fā)商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。
      （4）辦結時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內；國家、省重點工程20個工作日內審核完畢。
      （5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設施設備費2元/平方米。
      4.施工圖設計質量審查
      （1）承辦部門：濟南市建設工程勘察設計質量監(jiān)督站
      （2）申報資料：①施工圖設計文件2套（含建施、結施、設施、電施）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設計合同（原件）；⑤地質勘察報告2份（原件）；⑥設計招標的相關證明；⑦結構計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。
      （3）申辦程序：開發(fā)商領取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監(jiān)督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監(jiān)督站向市建委提交技術性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》。
      （4）辦結時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質量審查費用之日起，15個工作日內，提出圖紙審查意見。
      （5）收費標準：執(zhí)行國家計委、建設部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發(fā)[2002]45號文件的有關規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。
      （6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據其意見對施工圖作相應的修改。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。
      5.地下人防工程設計與審查
      （1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室
      （2）申報資料：①施工圖設計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結建手續(xù)證明。
      （3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質的設計單位來承擔，如由濟南市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，則須經過市人防辦設計處的審查后方可通過。
      （4）辦結時限：如辦理了人防結建手續(xù)證明，則無須辦理人防設計審查手續(xù)；如未辦理人防結建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10個工作日以內。（5）收費標準：根據魯價費發(fā)（2001）181號《關于調整人防建設收費的通知》和濟價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉發(fā)省物價局、財政廳、人防辦<關于調整人防建設收費的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。
      6.規(guī)劃許可證的辦理
      （1）承辦部門：濟南市規(guī)劃局
      （2）申報資料：
      申請階段：①書面申請（含建設要求和內容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規(guī)劃；
      取證階段：①《建設工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專用章）一份；③建筑和結構施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年投資計劃；⑤有關部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見。
      （3）申辦程序：
      申請階段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》。
      取證階段：開發(fā)商領取、填報《建設工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟南市城市建設基金管理辦公室收費聯絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術咨詢服務費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領取建設工程規(guī)劃許可證。
      （4）辦結時限：①批準辦證申請，15個工作日內；②辦理《建設工程設計規(guī)劃要求通知書》，7個工作日內；③辦理《建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書》，7個工作日內；④辦理施工圖審查，20個工作日內。（方案或施工圖修改時間不計入辦結時限內）
      （5）收費標準：根據濟價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產開發(fā)項目，180元/平方米；根據魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據國家測繪局測繪產品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。
      （6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）
      （7）應注意的事項：涉及到跨的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理結轉計劃。
      第三小節(jié) 施工許可證的取得
      一、概述
      申領建設工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。
      在市建委辦理報建證后,開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標、質量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設管理部門提出開工申請，經審查批準，核發(fā)施工許可證。
      二、實施程序
      （一）項目報建
      1.承辦部門：濟南市建設委員會
      2.申報資料：①計委批準的當年投資計劃；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。3.申辦程序：①到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設項目報建證》。
      4.辦結時限：1個工作日。
      5.收費標準：《報建證》工本費：10元。
      （二）濟南市建筑市場需辦理的手續(xù)
      1.建設工程施工、監(jiān)理招投標
      （1）承辦部門：招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責）
      （2）申報資料：①計委計劃批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③建設用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應當具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經濟咨詢業(yè)務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。
      （3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發(fā)布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優(yōu)選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發(fā)放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發(fā)布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規(guī)費；按照《招投標法》的有關規(guī)定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。
      （4）辦結時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；②評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內完成。
      （5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費,中標價的0.55‰；招標公證費，2000元/中標單位。
      （6）應注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經該辦同意后方可實施。
      2.造價、勞保、質量監(jiān)督、交易信息手續(xù)
      造價、勞保、質量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限，1個工作日。其標準分別為：
      （1）質量監(jiān)督費 1.4‰
      （2）造價管理費 0.9‰（3）交易信息費 0.6‰
      以上費用的計算基數是：建筑面積*收費基數（收費基數的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）
      （5）勞保統(tǒng)籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。
      （三）施工許可證的辦理
      1.承辦部門：濟南市建設委員會
      2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報監(jiān)書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質量責任卡；⑧施工許可申請表。3.申辦程序：①開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。
      4.辦結時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內，核發(fā)《建設工程施工許可證》
      5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。
      6.應注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。
      7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）
      第四小節(jié) 房屋預售許可證的取得
      一、概述
      我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。
      二、實施程序
      1.承辦部門：濟南市拆遷管理辦公室
      2.申報資料：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質等級證書和開發(fā)經營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。
      3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。2.初審和現場查勘合格的，辦理預售許可。
      4.辦結時限：收到申報表和申報資料后，7日內辦理完畢。
      第五小節(jié) 房屋權屬證書的取得
      一、概述
      我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續(xù)。
      二、實施程序
      1.承辦部門：濟南市房產管理局各區(qū)房管局
      2.申報資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規(guī)劃許可證；④建設工程規(guī)劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。
      3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發(fā)房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。
      4.辦結時限：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區(qū)房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在5個工作日內完成所承擔環(huán)節(jié)的工作事項。對符合規(guī)定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內辦理完畢。
      5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續(xù)費。
      第六小節(jié) 兩書制度  房地產開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。
      《住宅質量保證書》的內容：1.工程質量部門核驗的質量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。
      《住宅使用說明書》的內容：1.開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2.結構類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產廠家的使用說明書。
      應注意的事項：
      1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；
      2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；
      3.兩書制度執(zhí)行1998年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。
      第三節(jié) 與市政設施的接駁
      一、概述
      房地產開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。
      二、實施程序
      1.與自來水設施的接駁
      （1）承辦部門：濟南市自來水公司
      （2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現場周邊地形圖。
      （3）申辦程序：①用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。
      （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關規(guī)定。
      （5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協(xié)商解決，自來水公司內部標準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。
      （6）應注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內的管道及設施歸用戶或產權單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。
      2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁
      （1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司
      （2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。
      （3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數、聯系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。
      （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關條款。
      （5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。
      3.與供電系統(tǒng)的接駁
      （1）承辦部門：濟南市供電局
      （2）申報資料：①項目的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。
      （3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關費用。
      （4）辦結時限：
      供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。
      若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。
      （5）收費標準：
      新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。
      2002年初，國家計委經貿委聯合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。
      （6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應與供電企業(yè)聯系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。
      4.與供熱系統(tǒng)的接駁
      （1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構
      （2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數等指標。
      （3）申辦程序：①提出申請報告；②經熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。
      （4）辦結時限：視協(xié)議談判情況而定。
      （5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。
      5.與市政排污系統(tǒng)的接駁
      （1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處
      （2）申報資料：給排水施工圖
      （3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結束后，由城管局組織施工。
      （4）辦結時限：視具體情況而定。（5）收費標準：接入市政管網的費用，視具體情況而定。
      （6）應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。
      6.道路占用審批手續(xù)
      （1）承辦部門：濟南市城管局市容處
      （2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。
      （3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。
      （4）辦結時限：7個工作日
      （5）收費標準：視具體情況而定。
      7.道路挖掘審批手續(xù)
      （1）承辦部門：濟南市城管局市容處
      （2）申報資料：①建設工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件。
      （3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。
      （4）辦結時限：7個工作日
      （5）收費標準：視具體情況而定。
      第三章 房地產開發(fā)項目的策劃分析
      在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。
      第一節(jié) 房地產市場調查的內容
      房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。
      市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數據作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。
      一、房地產市場調查的重要性
      企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。
      現代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產經營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。
      二、房地產市場調查的主要內容.房地產市場環(huán)境調查
      （1）政治法律環(huán)境調查
      ① 國家、省、市有關房地產開發(fā)經營的方針政策。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
      ② 有關房地產開發(fā)經營的法律規(guī)定。如《房地產開發(fā)經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。
      ③ 有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
      （2）經濟環(huán)境調查
      ① 國家、地區(qū)或城市的經濟特性，包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。
      ② 項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。
      ③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
      ④ 國民經濟產業(yè)結構和主導產業(yè)。
      ⑤ 居民收入水平、消費結構和消費水平。
      ⑥ 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況。
      ⑦ 與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查。
      ⑧ 財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調查的經濟環(huán)境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。
      （3）社區(qū)環(huán)境調查
      社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調查內容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質量及景觀等方面。
      （4）房地產市場需求和消費行為調查
      ① 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發(fā)展趨勢。
      ② 房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業(yè)結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。
      ③ 需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。
      ④ 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
      （5）房地產產品調查。
      ① 房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期。
      ② 現有房地產租售客戶和業(yè)主對房地產的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。
      ③ 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有關房地產產品上應用的情況。④ 本企業(yè)產品的銷售潛力及市場占有率。
      ⑤ 建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。
      （6）房地產價格調查。
      ① 影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業(yè)定價的影響。
      ② 房地產市場供求情況的變化趨勢。
      ③ 房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。
      ④ 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。
      ⑤ 國際、國內相關房地產市場的價格。
      ⑥ 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產市場價格。
      ⑦ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。（7）房地產促銷調查。
      ① 房地產廣告的時空分布及廣告效果測定。
      ② 房地產廣告媒體使用情況的調查。
      ③ 房地產廣告預算與代理公司調查。
      ④ 人員促銷的配備狀況。
      ⑤ 各種公關活動對租售績效的影響。
      ⑥ 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。
      （8）房地產營銷渠道調查。
      ① 房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。
      ② 房地產市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。
      ③ 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。
      ④ 房地產租售客戶對租售代理商的評價。
      （9）房地產市場競爭情況調查。
      市場競爭對于房地產企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：
      ① 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經營管理優(yōu)劣勢調查。
      ② 對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調查與分析。
      ③ 對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。
      ④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。
      ⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析。
      ⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。
      ⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。
      ⑨ 競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。
      第二節(jié) 調查方法與條件
      一、調查方法
      市場調查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調查方法特征。.按調查對象劃分
      （1）全面普查。全面普查是指對調查對象總體所包含的全部個體都進行調查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調查了解后，對房地產開發(fā)將是十分有利的。
      （2）重點調查。重點調查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調查對象，進而推斷出一般結論。采用這種調查方式，由于被調查的對象數目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。當然由于所選對象并非全部，調查結果難免會有一定誤差。
      （3）隨機抽樣。隨機抽樣調查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調查，根據樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據調查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。
      （4）非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指市場調查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。
      2．按照調查方法劃分。
      （1）訪問法。
      這是最常用的市場調查方法?？茖W設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。
      ①設計調查表。
      調查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。
      設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調查者混淆。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。
      ②訪問法的形式
      調查表設計好之后，按照調查人員與被調查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。
      1）答卷法。調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。
      2）談話法。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會等。
      3）電話調查。這種方法是市場調查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。
      （2）觀察法。
      這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。觀察法有三種形式。
      ①直接觀察法。
      派人到現場對調查對象進行觀察。例如可派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產的行為和要求，調查消費者對本公司的信賴程度。
      ②實際痕跡測量法。
      調查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。
      ③行為記錄法。在取得被調查同意之后。用一定裝置記錄調查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。
      （3）實驗法。
      實驗法是指將調查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結果，然后再推斷出總體可能的結果。例如調查廣告效果時，可選定一定消費者作為調查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。
      二、調查規(guī)模與技術條件
      作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規(guī)模越大，結果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規(guī)模。
      1．樣本的數量。
      一般而言，一個調查樣本越大越好，因為依據統(tǒng)計學上的大數定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。
      2．樣本涵蓋面的廣度。
      樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。
      3．問題涵蓋面的廣度。
      如果調查內容太少，掛一漏萬，就會失去調查的本意；反之，如果盡量加大調查的內容，問卷太長，會使得調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。此外，極可能由于一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調查結果量變引發(fā)了質變，使調查失去了意義。
      4．調查的深度。
      一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調查，所要求調查員的專業(yè)技術越多，所需時間越長，經費越高。
      第三節(jié) 市場調查的程序
      通過上面兩節(jié)論述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調查工作順利進行，保證其質量，在進行市場調查時，應按一定程序來進行。
      通常有七個方面，具體包括：確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
      一、確定調查目的
      這是進行市場調查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現太大的過失。也就是說，調查人員應明確為什么要進行市場調查，通過調查要解決哪些問題，有關調查結果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據調查目的的不同，可以采用探測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。
      1．探測性調查。
      當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，可以采用探測性調查來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。
      2．描述性調查。
      描述性調查只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調查比較，描述性調查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。
      3．因果性調查。
      這種調查是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經營業(yè)務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。
      二、收集信息資料
      市場營銷調查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運用”的敘述。
      三、初步調查
      初步調查的目的是了解產生問題的一些原因，通常有三個過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關領導進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經營的房產態(tài)度。
      四、調查設計
      根據前面信息資料搜集以及上面初步調查的結果，可以提出調查的命題及實施的計劃。在收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或回答各種調查表格或問卷。調查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調查工作的條理化、規(guī)范化。一項房地產市場調查工作至少應設計以下四種調查表格。
      （一）當地房地產資源統(tǒng)計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調查日期等項目。
      （二）房地產出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產出租公司的資料和調查日期等項目）。
      （三）房地產出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調查日期等項目。
      （四）房地產個案市調分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調查日期等項目。
      五、現場調查
      現場調查即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料?，F場調查工作的好壞，直接影響到調查結果的正確性。為此，必須重視現場調查人員的選拔和培訓工作，確保調查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。
      六、調查資料的整理分析
      這一步驟是將調查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調查資料編入適當的類別并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統(tǒng)計，將已經分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數據，直至得出必要的結論。
      七、撰寫和提交調查報告
      撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環(huán)。調查報告反映了調查工作的最終成果。要十分重視調查報告的撰寫，并按時提交調查報告。撰寫調查報告應做到：
      （1）客觀、真實、準確地反映調查成果；（2）報告內容簡明扼要，重點突出；（3）文字精練，用語中肯；
      （4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；
      （5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）報告完整，印刷清楚美觀。
      在作出結論以后，市場營銷調查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在撰寫調查報告時，要指出所采用的調查方法，調查的目的，調查的對象，處理調查資料的方法，通過調查得出的結論，并以此提出一些合理化建議。
      以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只是一般性的描述。在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調查工作的內容。
      第四節(jié) 調查隊伍的組建
      組織高效、靈敏的市場調查工作是一門重要的經營藝術，其首要條件是需要配備一支素質較高的市場調查人員隊伍。房地產市場調查人員的基本素質要求如下：
      （一）必須具備創(chuàng)新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據有利的市場地位。因此要求調查者對房地產開發(fā)、交易、消費和服務諸環(huán)節(jié)有深刻認識，具有較強的職業(yè)責任感、觀察市場的敏銳性和勇擔風險的膽略。只有這樣，才能在市場調查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產市場調查工作走上健康發(fā)展的新路。
      （二）要有良好的知識結構。把握房地產信息是一種知識型勞動，要求調查者具備淵博的知識和經驗，基中至少要精通房地產有關的法規(guī)政策、開發(fā)經營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調查者需要良好的知識結構才能勝任市場調查工作。
      （三）要具備市場信息分析能力。市場調查人員的工作決不簡單是提供調查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。市場調查人員所作的適當評議，透過現象探討本質的綜合分析，就有關現象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調查者的分析能力、語言表達能力分不開的。
      （四）要具備較強的社交能力。調查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產市場相關的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。
      第五節(jié) 資料收集與運用
      資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據正確、有效的資料。
      一、資料獲取途徑
      房地產市場調查資料獲取途徑主要有下面八種：
      （一）交易雙方當事人。訪問市場上曾經發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場的交易線索。
      （二）促成房地產交易行為的中間商。房地產市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。因此，市場調查人員可利用其提供的資料，增加市場調查的深度和廣度。
      （三）房地產公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產公司公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應注意其中的銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。
      （四）熟悉房地產市場的人士。如房地產估價師，可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據。
      （五）同業(yè)間資料的交流，房地產同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經整理分析的二手資料進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受。只有在互惠互利的情況下房地產同業(yè)間的資料交流才能進行。
      （六）準交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產交易行為的資料。而所謂準交易資料，是當事人擬出售（購買）房地產的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步決定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產市場的基本行情。
      （七）向房地產租售經辦人員討教，參加房地產交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關資料。
      （八）各類二手資料。
      主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關房地產的數據和分析材料；與房地產業(yè)相關的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業(yè)管理機構、行業(yè)協(xié)調機構的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構提供的相關資料，以及來自本企業(yè)各部門的數據材料。
      二、基本資料搜集。
      資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內部或外部現成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行一手資料收集前，應先評估是否有現成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。
      （一）二手資料。
      二手資料又可分為內部二手資料和外部二手資料。
      1．內部二手資料。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用。例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產品定位報告，銷售檢驗報告，結案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參考價值的資料。
      2．外部二手資料。外部二手資料來源主要包括官方、學術單位、產業(yè)三大部分。
      （1）官方資料，以統(tǒng)計類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計要覽、建設指標統(tǒng)計等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計劃及土地開發(fā)計劃等等。定期類統(tǒng)計資料可以郵購或購買，不定期類資料常可以非正式渠道索取。
      （2）學術單位，以研究報告或論文居多。例如各大學不動產研究中心、建筑研究院、運輸所等常對交通建設、市場、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動產投資、住宅等相關問題作系統(tǒng)性的研究，因此對于前瞻性的課題很有參考價值。此類報告或論文可在大學圖書館參閱。
      （3）產業(yè)資料，以房地產市場資料居多。例如由房地產業(yè)界提供的市場調查資料，常見的有中房指數的市場報告系列，梁振英測量師行等代理行的月刊等，都是開發(fā)商可參考的雜志。其他較具學術性的則有《中國房地產》、《住宅與房地產》、《中外房地產導報》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內部刊物，如《萬科地產周刊》等。
      （二）一手資料。
      一手資料的搜集是依據特定目的，遵循完整的研究設計及調查設計，并通過調查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學研究中常使用。不動產開發(fā)商以往較依賴市場經驗而較不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購買力、選擇區(qū)位評估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。
      三、土地使用資料搜集
      各個國家對土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國對土地利用方面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣（區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。目前我國已出臺的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》等。根據以上法規(guī)依據，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。
      四、項目基地現狀資料搜集
      不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同構成區(qū)域特性，進而影響不動產的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特點及基地狀況。其中，常用的表格有基地情況調查表。它主要說明基地狀況的各項內容及所搜集資料的方式。其主要內容有：基地地理形勢、方向、風向、地質、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設施（公園、學校、市場）、附近公共設施及交通狀況。在探討基地本身條件及鄰近地因素時，根據基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧靜、舒適性，其中交通設施狀況、有無影響居住環(huán)境的設施，以及居民的職業(yè)與社會結構、文化素質、生活方式等都是基地狀況資料調查搜集的重點。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質與量等等，都是不可忽略的重要資料。
      五、交通流量資料搜集
      交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關系存在。一般所指的交通流量資料包含：機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調查人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調查，調查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復觀察現場交通狀況。
      交通流量調查時段的選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區(qū)分，分別調查取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。調查一般必須擬定：
      （1）調查地點；（2）調查日期；
      （3）調查時間；（4）調查時段；
      （5）調查內容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；（6）調查表；
      （7）調查結果分析方法等。
      我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內容，運用經濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。
      六、道路現狀資料搜集
      路是人走出來的。因此常有現狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。道路的性質往往影響了沿路不動產的發(fā)展，因此項目策劃人員需注意基地附近及對外道路的現狀。道路現狀資料搜集的方法包括現場目測，丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。在搜集道路現狀資料時應注意下列事項。
      （一）道路形態(tài)。道路因經過的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過觀察道路通過的車輛種類、數量、比例及道路所通達的地區(qū)來判斷道路的形態(tài)。
      （二）道路使用情況。觀察道路使用情況時，可注意下列狀況。
      1、道路的陰陽面。由于道路兩邊住宅的不平衡發(fā)展、不平衡車道，或單向行駛，常造
      成道路兩邊商業(yè)氣息不平衡的狀況。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽面”；另一邊商業(yè)氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。
      2、道路的分隔網。若道路為20米以上且中間有分隔網，道路兩邊的行人就無法通過，不過此時往往有較密集的過街天橋。
      3、路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。
      七、運輸系統(tǒng)資料搜集
      在房地產市場中，交通運輸狀況關系到產品的價格、產品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對交通運輸系統(tǒng)相關建設問題的了解是一個非常重要的內容。而在搜集資料過程中，可區(qū)分二大信息的搜集。
      （一）交通運輸系統(tǒng)的現狀。交通運輸系統(tǒng)可分為鐵路運輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下：
      1、鐵路系統(tǒng)。
      鐵路的能量一般都以路線運載能力作為主要的評估標準，路線容量受多種因素影響，其
      中包括軌道數、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調度、列車運輸方式等。但在鐵路發(fā)展過程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃；其次是交通運輸能力，其中以貨物運輸能力及旅客運輸能力最為重要。這些數據資料對商業(yè)圈的發(fā)展有著重要的影響。在搜集資料時，可參考有關部門編印的地區(qū)運輸統(tǒng)計資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計等資料。
      2、道路系統(tǒng)。
      城市的道路系統(tǒng)，依據道路功能與設計標準，可區(qū)分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統(tǒng)完善，對房地產開發(fā)都有正面影響。只有了解各項道路系統(tǒng)的交通量、道路服務品質等級等，才能掌握道路對項目定位的影響。
      （二）交通運輸規(guī)劃。
      在交通運輸規(guī)劃資料取得過程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計劃，可由運輸研究所、公路局、市政管委會等單位獲得；另外，可向相關研究機構查詢一些相關的研究報告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數等。交通運輸系統(tǒng)隱含許多與不動產息息相關的機會與問題，在進行資料搜集之前，必須先確定所需運輸系統(tǒng)資料的范圍、內容以及時效，再選擇經濟、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運輸條件。
      八、人文社會經濟資料搜集
      （一）人口增長率。區(qū)域內的人口及戶數的增長，對當地不動產的供需有重要的影響。一般說來，人口增長率較高的區(qū)域，其不動產單價漲幅及銷售量也較高。
      （二）職業(yè)或行業(yè)類別比例。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動產產品的價格。高層次人士聚集的區(qū)域，其產品價格也就高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產品價格相比而言就要低多了。
      （三）產業(yè)結構。產業(yè)結構或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產業(yè)結構不斷優(yōu)化升級，第三產業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域對金融、服務等產業(yè)的需求，不動產產品品質和性能也因而不同。
      （四）流動人口。區(qū)域內流動人口的多少特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商息自然產生，適合規(guī)劃商業(yè)用途的空間。
      除了以上幾項因素外，區(qū)域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行不動產項目定位時可供參考的資料。人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由二手資料獲得。但在運用這些二手資料時，最重要的是要以收集5年~10年長期資料為基礎，才能掌握發(fā)展的趨勢。
      人文社會經濟資料是影響項目定位的重要參考資料。如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產的需求狀況，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例資料中可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。產業(yè)結構及流動人口對商業(yè)經營形態(tài)有密切的關系，各級產業(yè)的消費水平及對不動產的需求有明顯差異性。因此，產業(yè)資料可使產品定位者大概看出商業(yè)圈是屬于何種層次水平的商業(yè)圈，在產品定位規(guī)劃時即可依照其商業(yè)圈性質特性，規(guī)劃出適當的店面或商場空間。人文社會經濟資料對地區(qū)的發(fā)展影響很大，在各項資料的收集分析上需注意其數據的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。
      九、公共設施資料搜集
      公共設施建設在城市發(fā)展過程中是非常重要的，其多少及完善與否直接影響不動產的品質及價格。
      公共設施用地的開發(fā)與使用對房地產開發(fā)有重大影響。例如公園、綠地、學校、廣場、兒童游樂場、市場等公共設施對房地產都有正面的影響價值。因此上述公共設施若已建設，則需搜集現狀資料；但如果是屬于尚未進行的計劃，則應深入調查該項公共設施的性質，并盡可能在進行產品定位時，設法結合已建設及未建設的公共設施，使產品更具超前性。
      在面對帶來負面影響的公共設施時，土地規(guī)劃上應注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設計雙層窗戶或設計時讓建筑退縮以減少干擾。對區(qū)域景觀有較大影響的，如電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設施，也應盡量掌握其位置、高度等細節(jié)，以事先確定各種相應措施。
      十二、房地產市場景氣資料搜集
      房地產市場的景氣衡量標準界定在交易量上是較客觀的。除了交易量必須注意外，影響市場景氣的因素也應該隨時注意。有資料表明，影響預售市場、現房市場、土地市場景氣狀況的主要因素有：
      1、金融政策
      2、土地價格
      3、預售市場銷售率、家庭收入、流動資金多少
      4、經濟景氣指標、通貨膨脹率
      5、房屋價格
      由上述調查結果可看出金融政策是影響整個不動產市場景氣的最重要因素。因此不動產業(yè)開發(fā)商應多關心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增長率及匯率。我們以金融政策指標與預售市場景氣的關系分析如下：中長期放款利率趨穩(wěn)時，第二年的預售市場即反映穩(wěn)定水平。匯率年增長率是預售市場景氣的同步、反向指標。匯率當年年增長率大于5%時，預售市場銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增長率是預售市場景氣的同時、同向指標。這些金融、經濟指標資料除隨時注意報道外，并應注重長期循環(huán)及各指標與銷售率之間的關系。
      十三、銷售資料搜集
      俗話說：“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”，一個預售項目的推出是否銷售成功，依賴于其是否充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產品及條件。而對市場了解的方式就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產品供需情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。
      一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現場資料及其他資料等。下面就對該三大類資料進行探討。
      （一）銷售海報樓書及廣告。
      海報提供的重要信息在于該項目的特點、地點及交通、平面規(guī)劃配置及建材設備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預售項目主要訴求重點及對象。不論銷售海報樓書或廣告，要直搗消費者的心坎，必須全力突出個案的特色，海報上的平面規(guī)劃配置可以顯現業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當等等。
      （二）銷售現場資料。
      銷售現場是接觸業(yè)務的第一線，客戶反應資料是最直接、最真實的資料。來人、來電及購買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內容分析、購買或未購原因分析等，都是極有價值的參考資料。預訂與購買現房的客戶數量的比例、客戶對價格認同的程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價及產品的適合性。另外，售價表也常能透露銷售的狀況，例如報價與底價的差異、價差原則，以及調價狀況等。這些資料常需至現場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。
      （三）其他銷售資料。專業(yè)雜志如《上海房地產市場報告》（半月刊）每月的房屋專訊等，都會定期披露市場上已公開或即將公開的項目個案的產品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運用時應查證其正確性，避免因被誤導而導致決策偏差。
      十四、競爭項目資料搜集
      競爭項目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區(qū)域內的客源，有時也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。
      項目推出前及推出期間須掌握競爭項目個案狀況及動態(tài)，這是不動產銷售開發(fā)商、市調人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各開發(fā)公司、代理公司的項目人員維持良好關系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。
      關于競爭項目個案需要搜集的資料包括產品定位、房型組合、公共設施分攤方式、規(guī)劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經驗的不動產開發(fā)商若能掌握任何一項上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。
      十五、租金資料搜集。
      租金根據房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：
      住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產品應靠近學校、公園、市場；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。
      辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商業(yè)圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。
      商店：商店的租金效益在各類房產中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商業(yè)圈發(fā)展的密切性。
      租金支付方式的不同是造成租金計算方式不同的原因之一。以住宅而言，是否提供家具等設備（如電話、煤氣、熱水）及有無地下室，其租金就大不相同。以辦公樓為例，有無附屬設施（如停車位）其租金相差很多。是否一次支付等額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計價不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在收集租金資料時較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點。
      一般收集租金資料的方式有下列三種：
      （1）以欲承租者名義調查較不易受到拒絕。
      （2）可至欲調查區(qū)域內的中介公司查詢同類產品租金行情。
      （3）參考專業(yè)雜志的租金行情資料。
      十六、基地資料運用
      一個理想的住宅社區(qū)，對居住者而言必須具備安全、舒適、便利、美觀等要點，在進行項目定位時應充分掌握基地的特性，并結合市場的需求，以規(guī)劃具備競爭力的產品。因此，基地內外的生態(tài)、景觀、排水、地質及環(huán)境影響評估等資料都對項目定位有舉足輕重的影響。
      一般來說地區(qū)環(huán)境的好壞影響產品定位的難易，以及是否能有充分發(fā)揮創(chuàng)意的空間。例如大面積基地開發(fā)，建筑物的配置，不管是單元規(guī)劃或是整體開發(fā)，都較易發(fā)揮趣味性、安全性和私密性，增加空間感和安寧性等，容易塑造產品的風格及特色。因此在大型社區(qū)開發(fā)過程中，住宅或商業(yè)用途的空間配置，包括鄰里所涉及的區(qū)位關系、公共設施及交通條件等，以及住宅單元所涉及的房外空間配置、尺度、大小及性質等，都與基地社區(qū)所處的區(qū)位、環(huán)境條件、規(guī)劃密度及公共設施機能等息息相關。
      近年來城市土地價格飛速上漲，土地供給有限，人口和商業(yè)活動聚集于市中心，因此小基地高層化的發(fā)展成為當前都市景觀。鄰近變電所、公共廁所、污染、噪音、工廠、高架道路或橋梁旁的土地，其基地現狀必然影響定位的重點及方向，但就產品定位形態(tài)而言，仍有克服的方法，以改善基地條件的先天缺點。
      如面臨基地道路過窄，可以退縮建筑物，增加露臺空間，減少對其沖南的壓迫感。又如高架橋或高流量的交通所造成的噪音，也可以用氣密式雙層窗處理，并退縮空地將空地綠化以阻絕噪音與壓迫感。因此，基地的外在條件如果把握準確，則可以發(fā)揮潛在的優(yōu)點，或可以進一步通過產品定位而使缺點變優(yōu)點。
      十七、交通流量資料運用
      交通流量大小對不動產產品定位有極大的影響力。大家都知道交通流量大必定是商業(yè)繁榮地區(qū)，但這些交通流量必須是容易停留，或有相當的行人流量，才容易商計。交通流量大，但若車流僅是通過，或行人流量缺乏，此種道路類似交通要道出口處，通常只能維持簡易的餐飲店，其他商業(yè)則甚難生存。這里所探討的交通流量，則包括除了通過型以外的交通流量。交通流量大的地點，在產品定位上傾向于規(guī)劃為商場、店面或辦公樓，在運用交通流量資料時須注意下列事項。
      （一）流量大對商業(yè)的影響。行人多、流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商業(yè)產品定位可粗分為兩種，一種為全幢作商業(yè)使用，這種形態(tài)除非是立意特佳的百貨公司，或由財團整體經營外，一般很難有成功的機會。有商場的地理位置不差，但產品定位時全以小面積持分方式出售，結果眾多所有權人無法統(tǒng)一管理，導致商業(yè)機能一直無法發(fā)揮。第二種方式是1層~3層或更多層作商業(yè)使用，樓上是辦公房或公寓，如北京西單高登大廈與西單勸業(yè)場。應注意的是人車分道，以及住、商或住、辦的門廳、出入口分離，以免受到商業(yè)干擾。
      （二）流量大對辦公房的影響。流量大的街道的產品因其具備和其他服務性機構的便利性及易于使客戶對其產品形象的認知，因此趨向于規(guī)劃為高級辦公大樓。產品定位上常作大面積規(guī)劃，一樓給金融機構或其他行業(yè)作營業(yè)或展示使用。
      （三）流量大對露臺的影響?；匾?guī)劃因受建筑紅線限制，每一樓層常有退縮造成露臺的，但因露臺形狀凹凸，模板難以統(tǒng)一，造成營建成本提高。因此露臺的規(guī)劃必須能兼顧容積率利用及銷售可行性。一般而言交通流量大的地點，露臺不宜設在低樓層。
      （四）流量大對住宅產品的影響。平面流量大的街道，在政府規(guī)劃交通發(fā)展計劃時，常被列為主要高架快速道路設置的通過地點。但高架道路的完成，使住戶不得不加裝隔音板隔離車流量的噪音。
      （五）流量大適合商務旅館及休閑俱樂部的設立。近年來由于國內、外的商務游客人口增加，對商務旅館的需求不斷提高。商務旅館的坐落地點都是交通方便處，在銜接高速公路、快速公路附近。
      交通流量大小對各種產品的影響各有不同，諸如商場的一樓、二樓需要交通流量大、客流集中的地方，但對住宅的安靜舒適要求則有負面的影響，此時除要隔阻噪音外，在產品規(guī)劃設計上也需考慮面積大小或格局的調整。如室內活動空間以面向臨路為主，起居用的臥室則以后半部為主，以阻隔因交通流量大所帶來的噪音。其次是各道路車輛流量與行業(yè)的經營生存有直接關系，在交通要道常形成商業(yè)鼎盛的商業(yè)街或某些特定行業(yè)及可生存發(fā)展的機會。次要干道中，因車流較少，住宅適宜性較高，若能再配合基地退縮保留部分綠地，使車流噪音減低。居住的適宜性可大大提高。
      十八、運輸系統(tǒng)資料運用
      在運輸系統(tǒng)中，大眾運輸系統(tǒng)所經的地區(qū)，從郊區(qū)到城市，經過已開發(fā)地區(qū)、開發(fā)中地區(qū)及尚未開發(fā)地區(qū)，所受的影響各有其特點。例如，眾所皆知的車站，包括火車站、地鐵站、公交轉運站等對地區(qū)的商業(yè)圈發(fā)展?jié)摿Χ季哂泻艽笥杏绊懥?，因此，以車站為中心的房地產開發(fā)附加價值最高也較容易成功。但在商業(yè)圈形成前后采取的投資策略，有著極大的差異此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異。此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異，投資開發(fā)應因地因時制宜，所以車站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其轉運功能（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商業(yè)機能上各有其經營開發(fā)的重點。運輸系統(tǒng)中的商場的面積大小，行業(yè)的生存形態(tài)等等。例如市區(qū)及郊區(qū)的車站，常有地域性與日常性的店鋪；如市中心的轉運站，則常能吸引大型超市及綜合商場；而周邊郊區(qū)車站，僅適合設立當地居民消費的小型商店。所以運輸系統(tǒng)資料的取得與應用對項目定位而言相當重要。善于運用運輸系統(tǒng)資料，使房產與交通脈絡結合，創(chuàng)造最高的附加價值。
      運輸系統(tǒng)順暢與否及其所聯系的區(qū)域特性，對不動產項目定位有相當大的影響力。在進行定位時，須能針對基地范圍掌握相關的運輸系統(tǒng)資料，再結合基地本身的條件，才能真正規(guī)劃發(fā)揮地利的產品。
      十九、公共設施資料運用
      公共設施建設在城市開發(fā)中扮演相當重要的角色，其對不動產價值及市場的影響依公共設施類別及特性而不同，所以在產品定位的過程中，需要注意基地附近的公共設施對所規(guī)劃項目的影響，如對住宅類型的產品有正面影響的公共設施對所規(guī)劃項目的影響，如對住宅類型的產品有正面影響的公共設施有學校、公園、兒童游樂場、車站、廣場等。而相對地，如變電所、下水道等設施對不動產有較負面的影響。
      在公共設施中，有些用地因尚未開發(fā)，并不知道何種用途或規(guī)劃什么，因此需深入查詢規(guī)劃狀況及開發(fā)計劃，并了解該公共設施的確定位置范圍及出入口，諸如車站、市場、停車場等出入口，對住宅的舒適性與秘密性有負面影響，但對店鋪或商場卻是有益。因為商業(yè)性質的產品如辦公、商場、店鋪等，相當依賴于公共設施出入口所帶來的人潮，所以項目基地在鄰近相關性的公共設施時，如項目本身規(guī)劃的出入口能與車站、廣場的出入口相呼應，對產品價值或經營潛力的挖掘，都能達到事半功倍的效果。但住宅性質的產品面臨上述的公共設施時，則宜采用多元化的產品，例如宜辦宜住類型的套房，為消除因人潮出入所造成的吵鬧與混雜，就要避免開發(fā)大面積住宅。公共設施中對一般住宅類型產品的直接影響，大約可區(qū)分為兩類別，一是可帶來正面效益的公共設施，如學校、公園、車站、廣場等；一是可帶來負面效益的公共設施，如變電所、大排水道、高架道路、車船場站等。設施的影響也可分為直接影響與間接影響，如公園、綠地、學校等都為直接影響，商場、醫(yī)院、機關等為間接性影響，對住宅產品較無強烈的影響效果。故在利用現有的公共設施時，要取其可塑造的特點加以發(fā)揮利用，如項目個案基地面臨公園綠地、廣場、兒童游憩場、學校操場，都有廣大的綠地及視野景觀，在規(guī)劃設計時，正面客廳、主臥室都可取其景觀視野，以利于訴求公園景觀的優(yōu)點，而房型格局就可借助地利優(yōu)勢，可考慮中大面積的住宅。但在面臨影響較大的負面公共設施，如變電所、高壓電塔、大排水道、高架道路、車船場站等，這些是屬于較吵鬧，潛在危險性高且景觀較差的公用設施，因此在項目策劃、定位過程中除了降低面積，減少單價、總價，以減少因毗鄰負面影響公共設施的對抗性外，規(guī)劃設計時應避免正面與負面公共設施的視覺沖突，例如可采取面對面設計，以減少這些負面公共設施的沖擊。城市規(guī)劃擬定公共設施用地，在產品定位時則需考慮周邊環(huán)境好壞，及既成的生活便利性狀況，并注意公共設施發(fā)展方向及趨勢，才能確保置地后產品定位時不致發(fā)生始料未及的偏差，影響投資開發(fā)的利益，為尚未開發(fā)用地確定規(guī)劃方案，確保銷售價位水準及順利銷售。
      二十、商業(yè)圈資料運用
      商業(yè)圈形態(tài)大小不同，可分為鄰里型、社區(qū)型、城市中心型三種。依照所在的地方來分，可以區(qū)分為設立于人潮稠密城市中心的都市中心型商業(yè)圈和設立于都市郊外的郊區(qū)型商業(yè)圈。商業(yè)圈的土地條件，受大小環(huán)境、公共設施、交通、人口流動量、消費階層、購買能力、消費形態(tài)，乃至商業(yè)圈的活動時間距離等因素的影響。一般經營行業(yè)在決定開業(yè)地點時，從地點過去的發(fā)展到現在的狀況都必須納入考慮，因為商業(yè)圈是因人聚集而產生，而人的聚集也會因使用交通工具的不同而有所改變，故客戶年齡等，關系到商業(yè)圈的發(fā)展?jié)摿εc商業(yè)空間的功能配置。從現有商業(yè)圈的行業(yè)種類即可大約看出端倪，一般零售業(yè)使用面積約在65平方米左右，精品店則約在30平方米左右；而展示型行業(yè)如家電、禮品、餐廳、古董等屬大面積空間需求的行業(yè)，面積約在150平方米以上。因此在現有商業(yè)圈中最為明顯。其次為大型商場及購物中心。商場規(guī)劃設計有通道大小、行業(yè)分區(qū)、樓層高差順序、照明設備、招牌標示、適度的光高或挑空等重點；但商場攤位能否經營成功，還要有特色，在規(guī)劃上要考慮整體功能，如地下樓及二樓以上店面或商場的使用性，以增加商場使用樓層的面積。由于客人不易被吸引到二樓或地下樓，因此出入口走道的安排規(guī)劃訴求要使二樓以上的商場再創(chuàng)價值。
      商業(yè)土地條件在不同的場所和不同的商業(yè)圈，可能適合各種不同的行業(yè)。城市中心的黃金地段，對某些行業(yè)來說，并不是盡然適合。如何去創(chuàng)造發(fā)展?jié)摿?，在商品定位上，若能掌握位置適合的用途及行業(yè)，人潮的活動頻率，活動空間范圍的擴張，商業(yè)圈發(fā)展方向，則開發(fā)商在產品定位上幾乎就確定了成功的機會。
      二十一、市場景氣資料運用
      影響房地產市場景氣的因素很多，包括政治、經濟、社會、心理等諸多因素。我國大陸房地產大約每4年~6年會出現一次景氣循環(huán)，而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價波動或平穩(wěn)、政局變動、政府政策等影響市場的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經濟指標與房地產的互動關系會特別明顯，例如下列各項指標達到特定數值時，房地產景氣即會翻升或熱絡，其中以經濟成長率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項經濟數據指標若發(fā)生變化，將帶動不動產市場的變化，所以是不動產景氣的先期指標。觀察房地產隨市場變化而變化的方式，可察覺市場景氣的波動，如付款方式貸款比例、面積大小及規(guī)劃設計、議價幅度、價格水平、建筑設備等。在這些適應市場變化的方式中，與景氣較直接關連的是房屋面積小大的調整，景氣好時房屋面積朝大面積方向發(fā)展；而在不景氣時，因為投資者謹慎行事，不輕易將資金投入總價高的不動產，而開發(fā)商也不愿冒著市場風險，隨意推出大面積或高總價的產品，為擴大目標客戶群體，因此降低總價推出大眾較能接受的中、小面積的產品成為應付不景氣的市場需求的潮流。
      基于投資報酬的考慮，在不景氣時應規(guī)劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價促銷的風險，也可在短期內回收資金。一般而言，這類產品形態(tài)較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產品，如上述的中低樓層產品，或面積規(guī)劃為60平方米左右的標準往宅產品，這些產品常能對抗市場不景氣。面對不同的市場狀況，必須有不同的相應措施，正確地掌握經濟指標，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規(guī)劃相同的產品。不景氣時還可創(chuàng)造出一些高附加值的產品，如具實用性的公共設施、閣樓及夾層、復式組合產品如攤位商場及套房等，以帶動買氣及創(chuàng)造行情。在市場景氣時，商場規(guī)劃可擴展至二、三樓及地下樓，以充分利用景氣時機。
      大量且同性質的產品，大都是出現在市場景氣低迷的后期，結果是造成市場更加疲軟，市場銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場調查研究，分析經濟景氣狀況，探討市場成功的個案，通過資料收集、分析、判斷，找出市場間隙產品，進而掌握最佳的產品定位，是面對景氣市場潛力需求的最佳方式。
      二十二、銷售資料運用。
      任何一個營銷策略，絕對不可能無往而不勝、放諸四海而皆準，但“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”卻是商場成功的不二法寶。因此，如何運用銷售資料，以達到知已知彼的目的，是項目策劃人員不可或缺的能力。在銷售過程中所搜集的資料如果能適當地參考分析，找出可行、有效的信息用于產品定位，則一定會有助于增加市場致勝的機會。
      在不動產營銷過程中，客戶資料的運用是最常見的，但懂得將銷售資料巧妙地運用于產品定位的卻是不多。大都因為資料記錄或分類不夠詳細，或是不夠完整，難于發(fā)掘資料的參考價值，或是缺乏運用資料的有效方法。一般而言，最直接的銷售資料大概可區(qū)分為兩大類：
      一是來人、來電分析；二是產品反應分析。
      在來人、來電分析中，又可細分為區(qū)域分析、年齡分析、面積需求分析、用途分析、職業(yè)分析、購買動機、媒體分析等七大項，這要根據項目個案的性質選擇重要的因素深入分析。例如，如果產品無強烈的購買動機定位，則可從來人來電的購買動機分析中，發(fā)掘市場對該項目的需求動機。
      在個案銷售過程中，經過媒體廣告訴求，從來人、來電所留下的記錄，可大概歸納出該項目個案的購買年齡層、需求面積大小及對產品的偏好，如樓層、建材設備、環(huán)境偏好等。因此，在歸納分析中，如面積大小需求就可能對該項目的產品定位具有參考價值。另外，根據參考項目已購客戶的產品需求分析，可發(fā)掘目前的房型、外觀造型、公共設施、建材設備等等的需求情況，這些都是在有限的銷售資料中可找到并可以應用的信息。其次為項目銷售速度及銷售情況分析，也即產品反應分析。從參考項目在銷售過程中的銷售順序及速度，可發(fā)掘市場需求的量與質，尤其是可以從觀察房屋的單價與總價的互動關系，可發(fā)現市場總價或單價的接受區(qū)間，也可看出定位的不同面積大小的房屋的銷售順序，如果再經歸納統(tǒng)計，就可發(fā)現銷售房屋面積大小的分布狀態(tài)及滯銷房型，因此該參考項目的需求狀況就可清楚地顯現出來。若與來人來電需求再做比較分析，即可看出一般市場需求與實際購買需求的差距，從而可以預測產品走勢是趨向自用需求市場，還是投資需求市場。
      盡管我們可搜集到許多銷售資料，但能全部用于產品定位時參考的并不多，這反映出資料的價值不在于豐富，而在于運用得當。因此在運用時，首先要辨別資料的參考價值，再將銷售資料應用于產品定位的過程，才能使定位結果不至于偏離市場需求。
      第六節(jié) 項目策劃簡述
      生活質量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開始，因為人的一生絕大多數是在屋檐下度過的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設的演變及市場競爭的加劇，更新換代的全功能生活住宅將搶占新世紀房地產市場。
      一、成本和品質的關系
      一個項目從決定到完工可能需要3至4年的時間，開發(fā)商除了時間與精力投入外，更關鍵的是資金的投入，因此開發(fā)商一般都會注意成本的控制。為了有一定實力打贏價格戰(zhàn)，就要從項目立項之前重視成本的控制、重視現金的流量(這與利息成本息息相關)。所以在我們策劃時一定要有最穩(wěn)妥的財務安排。
      第一代的物業(yè)，只要有水、有電、能遮風避雨就能住。第二代開始重視生活居住的品質，要求有足夠的活動空間、綠化率，戶型也開始追求多樣化的設計。第三代則要求高級會所、購物、娛樂、康樂、文化飲食等等都能通過物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達到第幾代，主要取決于開發(fā)商是否有超前的意識、愿不愿花錢、敢不敢花錢，因為潛在的客戶群會隨著市場在價格或品質上的競爭不斷受到新的教育，越來越清楚什么是最好、最合適自己的。
      二、前期策劃的核心
      前期策劃的核心在于用最少的資金，把項目做起來。萬一遇到市場或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時依靠對市場的認識、準確的市場定位、良好的管理，把項目所需的啟動資金降到最低。因此，一個良好的項目定位、買家定位顯得優(yōu)為重要。
      三、住宅項目的策劃分析  怎樣才算一個好的房地產項目，相信每一個開發(fā)商都對此有自己的闡釋。但體現人文關懷，創(chuàng)造一個美好的、令人舒心的房地產項目卻是每一個開發(fā)商的共識。
      從我們身邊典型的家庭分析起，一個簡單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據不完全的統(tǒng)計，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，根據體現人文關懷的角度來講，我們在建房時就應該考慮各方面條件是否照顧到小與老，以此為策劃基點，就將是買房時的一個買點：
      1.地段要方便
      事實上方便的地段就是指交通發(fā)達，有良好的交通，小孩上下學，老人外出訪友、活動均十分方便。從某種意義上講只要是方便小孩、老人活動，距離遠近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質，因為小孩總要長大離開，老人也不會居住時間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產權，要有更長遠考慮，在夫妻上下班、小孩與學校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。
      2.周邊環(huán)境要清新
      對小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對他們健康有害，應盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或擁擠嘈雜的社區(qū)里?，F在大部分房地產項目均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場、大片不準踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間距太小，僅有空間因為車位不夠，也成為了非法車位。沒有足夠地方種植綠色植物，就沒法改善空氣的質量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境(好地段)也要有小環(huán)境，為業(yè)主提供可以享受得到的綠。
      3.戶型功能齊全
      老人、小孩的健康與陽光有著密切的關系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽臺享受陽光。但理想與現實是有距離的，因為家有老少，雜物就特別多，特別占地方。因此一個功能齊全的戶型應有儲藏間堆放雜物，也需要有服務性陽臺，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽臺才能成為生活陽臺，享受樂趣、景觀、采光的最佳空間。
      4.硬件配套要完善
      （1）硬件配套包括電梯、暖通、水質、保溫系統(tǒng)、供電。
      （2）要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩(wěn)定，性能要好。
      （3）暖氣在冬天時能保證室溫達20℃以上。
      （4）要有好的采光、景觀少不了用大窗、落地窗、異形窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，建筑物的外圍要有保溫節(jié)能設計，這樣舒適的溫度才有保障。
      5.生活配套要貼近生活
      （1）老人小孩在社區(qū)內最需要方便，要有室內的活動、運動空間，以及教育文化交流場所和應急的醫(yī)務所。
      （2）要提供一個全天候的活動、運動場所，補充在冬天不能在室外活動的缺憾。
      （3）托兒所、幼兒園、老人康樂中心都是為社區(qū)內老少服務的。有了這些場所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時間、金錢、精神負擔。
      （4）小型應急醫(yī)務所，為社區(qū)內的老少提供更方便、更有效的個性化醫(yī)療服務。
      6.物業(yè)管理要有“內涵”
      物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關系到業(yè)主的生活質量、物業(yè)的保值增值。不但要重視開發(fā)商的實力、口碑、信譽，還要聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司。這樣的物管公司不但能提供優(yōu)質良好的服務，還能與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務。7.網絡設施要實事求是
      進入21世紀，人類與網絡不能分割，網絡正以幾何倍數迅速發(fā)展。今天最先進的可能兩年后就被淘汰，開發(fā)商若太大投入在網絡設備上，成本最終會轉移給買家，倒不如實在點，只把網絡的高速公路做好，適當留出改裝、擴充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質量上，購房置業(yè)者也樂意接受，因為畢竟是購房，不是購網。
      綜上所述，隨著社會經濟、科學技術的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進性、實用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神。一個好的項目策劃并不一定非是豪華住宅或浪漫經典，而是在地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶型設計、裝修標準、生活配套等都深層次的體現著人性關懷。畢竟“以人為本，創(chuàng)造美好生活”是項目策劃的基本出發(fā)點。
      四、賓館項目的策劃分析
      對賓館項目的策劃分析，可從以下4個方面進行：
      是否選擇交通要道附近。
      交通要道附近，流動人口多。而旅館和飯店的服務對象又恰好是流動人口。所以旅館和飯店應建造在這段地段。
      除了選擇目前合適的地段外，也可選擇規(guī)劃中將成為交通要道的地段，而且后投資低，升值潛力大。
      是否以提高知名度為重點。
      旅館和飯店的客戶，既關心方便性，也關心名望。如果名望高，則許多客戶即使遠些，花費多些，也愿意前往。為此投資者應在擴大知名度上花些本錢。
      是否在經營方面有吸引長期客戶的措施。
      有一定數量的長期客戶，才能使賓館和飯店有穩(wěn)定的收益。通常的做法有使用貴賓卡，優(yōu)惠卡以及實行會員制等。
      五、別墅項目的策劃分析
      對別墅項目的策劃分析可從以下6個方面進行： 視野景觀是否宜人。
      幽雅的環(huán)境及漂亮的景觀，是別墅構成的主要條件。別墅的地點應選擇在有山有水有綠化的地段，不能建在附近有墳墓，豬舍和垃圾場地方。
      建筑造型是否新穎。
      別墅的品位要高。造型及格局設計上應比市區(qū)建筑生動活潑些。別墅較大的庭院綠地，往往能襯托出回歸自然的美感。如果能配合適宜的室內設計，使其品位不同凡響，會更受客戶歡迎。
      交通聯系是否便捷。
      別墅地點應盡可能靠近公路，快速車道或其他交通便捷的地點。
      服務設施應高檔齊全。
      別墅主人的經濟實力都很強，消費要求也較高檔，所以別墅區(qū)的服務設施要齊全而且檔次要高。比如別墅區(qū)要求治安良好，就學，購物及娛樂方便等。
      選擇客戶的標準是否合適。
      別墅主人特別講究鄰里的素質。房地產投資者在出售或出租別墅時，必須注意客戶素質，對于那些雖然有錢但素質很差或社會名譽不佳者，應堅決拒絕。
      廣告宣傳力度是否到位。
      為使別墅價值升高，應注重廣告宣傳，以提高別墅知名度。
      六、商業(yè)店鋪的策劃分析  對商業(yè)店鋪的投資分析可按以下五個方面進行：
      是否選擇在商業(yè)區(qū)域內。
      在商業(yè)區(qū)域內的商業(yè)店鋪，在滿足購買力方面有互補作用，在對外宣傳上有規(guī)模效應，所以在商業(yè)區(qū)域內的店鋪，其獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。為此，房地產投資者在投資商業(yè)店鋪時，應盡可能在商業(yè)區(qū)域內選擇。
      位于交通運輸站的店鋪，以上班族為主要服務對象，應以經營日常用品以及價格較低且便于攜帶的消費品為主。
      位于住宅附近的商鋪，以居民為主要服務對象，應以經營綜合性消費品為主。
      位于辦公樓附近的商鋪，應以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。
      位于學校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。由于學生購買能力有限，應以中、低檔用品為主。寒、暑假對這些商鋪影響很大，房地產投資者對此必須有清楚認識。
      是否選擇了合適的專營店鋪的人員。
      商業(yè)店鋪經營者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關鍵，投資者應注重選擇好的租戶，聘請高水平經營人員，或經營能力強的人員。
      是否有良好的店鋪規(guī)劃設計。
      高水平的規(guī)劃設計，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。
      是否選擇適當的行業(yè)類別。
      在火車站，汽車站附近投資批發(fā)性店鋪為宜。在居住區(qū)和辦公區(qū)，以投資零售商鋪為宜。
      是否投資于專業(yè)化的商品店鋪。
      在城市里，有些住宅辦公，商業(yè)混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場，雖然其優(yōu)點是可保證有一定的消費者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴重，所以人員混雜，安全容易出問題，而且容易產生矛盾。住戶嫌公司、商場人來人住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧靜的環(huán)境，使其居住質量受到影響。公司、商場因受到指責而認為住戶意見太多。所以最終雙方都不愿意租購這類混合大廈。
      第七節(jié) 項目建議書的編制
      一、概述
      項目建議書是房地產開發(fā)企業(yè)根據國民經濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結合各項自然資源、市場預測與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項目主管部門推薦的建設性材料。建議書的形成，是基本建設程序中最初的階段，是工程項目準備階段的開始，項目建議書不僅是確定項目建設的依據，也是具體設計的依據。
      二、房地產開發(fā)建設項目的建設書的內容
      （一）項目名稱、建設單位、主管部門
      （二）項目提出的必要性的依據，主要寫明建設單位的現狀。擬建項目的名稱、擬建的性質、擬建成地點及建設的必要性和依據。
      （三）項目建設方案 主要是指項目的初步建設方案。建設規(guī)模、主要內容和功能分布。
      （四）建設條件 指項目建設的各項內容的進度和建設周期。
      （五）初步建設計劃 指項目建設和各項內容的進度安排和建設周期。
      （六）項目建設后的經濟效益和社會效益。
      （七）項目建設投資概算及資金來源 指項目投資總額及主要建設的資金安排情況，籌措資金的辦法和計劃。
      三、項目建設書的編制
      （一）主管部門的編制 建設單位提出項目建議后報主管部門，由主管部門組織專門人員按有關要求編制項目建議書，其基本程序是：建設單位提出的項目設想，所請主管部門編制項目建議書，主管部門完成編制任務書并報請有關部門審批。
      （二）建設單位編制 指由建設單位負責人指令本單位專來機構編制項目建議書。其程度是：專業(yè)機構提出設想，建設單位負責人決策認可后由專業(yè)機構編制建議書并報有關部門批準。
      （三）專業(yè)設計單位編制 建設單位提出設想后，提交專業(yè)設計單位編制建議書，專業(yè)設計單位完成建議書編制書后報有關部門審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術要求較高的民用建設項目。
      第八節(jié) 可性行研究報告的編制
      一、概述
      項目可行性研究指對工程項目建設投資決策前進行技術經濟分析、論證的科學方法和合理的手段。它以保證項目建設以最小的投資耗費取得最佳的經濟效果，是實現項目技術在技術上先進、經濟上合理和建設上可行的科學方法。
      二、項目可行性研究的作用
      可行性研究的主要作用有以下幾點：
      （一）可行性研究是建設項目投資決策和編制設計任務書的依據，決定一個項目是否應該投資，主要依據項目可行性研究所用的定性的定量的技術經濟分析。因此，它是投資決策的主要依據，只有決策后，才能編制設計任務書，才能產生項目決策性的法人文件。
      （二）可行性研究是籌集資金的依據。特別是需在申請銀行貸款的項目，可行性研究報告是銀行在接受貸款項目前進行全面分析、評估、確認能否貸款的依據。
      （三）可行性研究報告是工程項目建設前期準備的依據。包括進行設計，設備訂貨、合同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認等，都依據可行性研究的結果。
      三、組織進行可行性研究的方法
      在項目建設書被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究.（一）選定項目研究委托單位
      1、委托專業(yè)設計單位承擔。專業(yè)技術性較強的建設項目，一般可委托國家批準的具有相應研究資格的大、中型設計單位來承擔。
      2、委托工程咨詢公司承擔。工程咨詢公司是近來年隨我國經濟技術改革不斷深化，為適應基本建設形勢和投資環(huán)境要求而建立起來的專門從事工程項目建設過程中專業(yè)技術咨詢、管理和服務的機構。發(fā)承擔民用建筑和一般性工業(yè)建設項目的技術咨詢?yōu)橹?。在委托工程咨詢公司承擔可行性研究時，建設單位必須對其能力、包括專業(yè)技術人員的構成、承擔研究項目的能力、主要承擔完成的研究項目及準確性等進行充分的調查。
      3、委托專業(yè)銀行承擔。各種專業(yè)銀行在基本建設和技術改造貸款項目的管理中，積累了一定的項目可行性研究經驗，也是承擔項目可行性研究可供選擇的單位。
      （二）確定研究內容
      在選定了承擔項目研究單位之后，要將項目可行性研究的內容按有關要求確定下來，作為項目研究委托協(xié)議的主要內容。按照目前國家有關規(guī)定，民用建設項目可行性研究內容如下：
      1、總論 項目建設背景及其必要性
      2、建設條件及項目選址 擬建項目選址規(guī)劃合理程度、建設區(qū)地理位置、地質、水文、氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案；費用估算，環(huán)境影響情況。
      3、工程設計方案 擬建項目總體規(guī)劃方案，主體與單項工程布置方案；項目設計的外部選型及使用功能合理程度；建設技術的保證程度。
      4、項目實施計劃與組織 項目建設組織管理方式的論證；工程建設總工期及各階段進度安排。
      5、投資計劃與資金來源 項目建設總體投資概算及各階段、各單項投資概算；建設總費用估算，資金來源及保證程度，籌措資金的方式及可行性。
      6、項目經濟效果 項目投資效果、貸款償還期；經營、財務成本計算；社會效益評價。
      7、結論 在多項論證基地上，提出可行業(yè)結論。
      （三）簽訂委托可行性研究協(xié)議
      建設單位在選擇了委托研究單位并確定了委托研究的內容以后，應當與承擔可行性研究的單位簽訂委托協(xié)議。
      四、可研報告的模式
      可行性研究報告
      封面：項目編號 項目名稱 承擔單位 主持人 主管部門
      年 月 日
      大綱：
      一、項目簡介
      二、項目目標、任務、主要內容及課題分解情況(技術路線及指標)
      三、工作基礎
      四、主要負責人及隊伍
      五、項目經費情況
      申請國家撥款(貸款)(萬元)
      配套資金落實情況(萬元)
      主要支出預算(包括培訓計劃)(萬元)
      六、項目管理體制及運行機制
      七、成果及效益分析
      八、推廣及應用前景
      九、專家論證意見
      十、主管部門意見
      第四章  土地使用權的獲取
      第一節(jié) 概述
      土地是一種基本的自然資源，是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個獨立的自然綜合體。從管理和利用的角度看，土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是一種有限的資源。
      我國實行土地公有制，即土地所有權分為國有土地所有權和農民集體土地所有權。依照《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其它相關法律法規(guī)，國有土地和農民集體土地范圍如下：
      國有土地的范圍是：1.城市市區(qū)的土地；2.農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；3.國家依法征用的土地；4.依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；5.農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員的集體土地；6.因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。
      農民集體土地的范圍：1.農村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；2.宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有；3.土地改革時，分給農民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農民集體所有；4.實行《六十條》時確定為集體所有的土地，屬于農民集體所有。國家實行土地登記制度。屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。
      國家實行國有土地有償有期限使用制度。除國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有期限使用制度。
      國家實行土地用途管制制度。根據土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。土地用途變更須經有批準權的人民政府核準。
      所謂土地使用權的獲取，是指開發(fā)商通過出讓、轉讓或其它合法方式，有償有期限取得國有土地使用權的行為。當一個房地產開發(fā)項目完成項目策劃分析后，就要進入實施階段，而實施過程中的第一步就是獲取土地使用權。
      第二節(jié) 獲取土地使用權的方式
      對于一個建設項目，一般來說首先是獲取土地使用權，并對其進行開發(fā)建設。獲得土地使用權有多種方式，依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》及相關法律法規(guī)的規(guī)定主要有：出讓、轉讓或與當前的土地的使用者合作等方式。因此要根據建設項目和土地的不同性質、不同情況，通過不同途徑獲得土地使用權。
      獲取土地使用權的方式：目前，我國的土地使用制度，仍處在從無償、無限期使用到有償、有限期使用的過渡階段。根據項目的特點，土地使用權的取得既可以通過政府行政劃撥，也可以通過有償出讓獲取土地使用權，同時，又可以在房地產進入二級市場后，通過轉讓等方式獲得土地使用權。
      根據土地所有權和使用權分離的理論，土地所有權歸國家所有，土地使用權則可依法有償、有限期的通過市場進行出讓、轉讓。
      根據國土資源部11號部令（2002年7月1日起執(zhí)行）的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類住宅經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，在房地產一級市場，用于房地產開發(fā)的建設用地必須通過土地儲備中心，以招標、拍賣或者掛牌等方式獲取。
      現將有關途徑與方式分述如下：
      1、土地使用權劃撥
      土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給使用者使用的行為。在傳統(tǒng)計劃經濟的體制下，土地資源的使用和分配，主要是由政府無償撥給。
      根據土地管理法和城市房地產管理法的有關規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權的用地類型包括：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經濟適用房項目建設用地。
      2、土地使用權的出讓
      國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
      （1）協(xié)議出讓
      是指出讓方與受讓方經過協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權利義務達成一致意見的一種出讓方式。協(xié)議出讓一般有以下步驟：申請、協(xié)商、簽約。在實踐中，這種方式容易產生土地條件相當而出讓金差別較大的情況，因此，2002年4月頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》中已明確用于房地產開發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權?！兑?guī)定》自2002年7月1日起執(zhí)行。
      （2）招標  指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
      招標出讓的一般程序為：招標、投標、定標、簽約、履約五個階段。目前，招標是土地使用權出讓方式中最常用的一種，一般由各級土地儲備中心負責辦理招標的相關事宜。投標人中標后獲得其土地使用權。
      （3）拍賣，又稱競投
      指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
      拍賣的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣公告，將土地使用權拍賣事宜向社會公布；競買，即在拍賣場所，競投人以拍賣方式向拍賣人作出應價；簽約，應價高者與出讓人簽訂土地使用權出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領取土地使用權證書，獲得其土地使用權。
      （4）掛牌
      指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
      3、國有土地使用權出讓合同
      出讓土地使用權必須簽訂書面合同。我國現階段土地使用權出讓合同，一般采取標準合同的格式：如GF-94-1001 國有土地使用權出讓合同（宗地出讓合同）、GF-94-1002國有土地使用權出讓合同（成片開發(fā)土地出讓合同）。
      合同的主要條款、格式由出讓方提出，受讓方很少有修改的余地。出讓合同包括以下主要內容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界限等；土地出讓金額的數量、支付方式和支付期限；土地使用權的出讓期限；地塊的規(guī)劃設計條件由城市規(guī)劃部門根據城市規(guī)劃確定，包括建筑密度、容積率等控制指標，工程管線、豎向規(guī)劃、配建停車場或其它公共設施的要求，受讓人如要改變合同中的土地使用條件，需報城市規(guī)劃部門批準，重新簽訂土地出讓合同、并依據有關規(guī)定，調整合同條款。
      4.土地使用權的轉讓
      根據轉讓的對象，房地產轉讓可分為地面上有建筑物的轉讓和地面上無建筑物的轉讓，地面上無建筑物的房地產轉讓，習慣上又被稱為土地使用權的轉讓。
      《城市房地產管理法》在立法過程中，為了規(guī)范房地產市場行為，加強市場統(tǒng)一管理，將原來的土地使用權轉讓與房屋所有權轉移合并為一個整體通稱為房地產轉讓。
      房地產轉讓是一種房地產交易行為，它是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。根據土地使用權的獲取方式不同，房地產轉讓可分為：出讓方式取得的土地使用權的轉讓和劃撥方式取得的土地使用權的轉讓。
      以出讓方式取得土地使用權的轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人原有的權利和義務的范圍一致。其實際使用年限為出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。轉讓房地產后受讓人如需改變原有土地用途的，必須經土地轉讓方和規(guī)劃部門的同意，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
      以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓時，《城市房地產管理法》做了明確規(guī)定了兩種處理方式：一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質，由國家土地行政主管部門向轉讓方征收土地收益金后，土地使用權轉給受讓人。房地產轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，所以《城市房地產管理法》和《轉讓管理規(guī)定》都明確了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產不得轉讓：1.以出讓方式取得土地使用權的，不符合《城市房地產管理法》第三十八條見注①規(guī)定的條件的；2.司法機關和行政機關依法裁定決定產或者以其他方式限制房地產權利的；3.依法收回土地使用權的；4.共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5.權屬有爭議的；6.未依法登記領取權屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
      房地產轉讓必須簽訂房地產轉讓合同。房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協(xié)議。房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。合同的內容由當事人協(xié)商擬訂，一般應包括：1.雙方當事人的姓名或者名稱、住所；2.房地產權屬證書的名稱和編號；3.房地產坐落位置、面積、四至界限；4.土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；5.房地產的用途或使用性質；6.成交價格及支付方式；7.違約責任；8.雙方約定的其他事項。
      注①：《城市房地產管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的２５％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。3.轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當支持有房屋所有權證書。
      第三節(jié) 濟南市土地市場現狀及存在的問題
      隨著濟南市城市建設的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟南市目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。
      一、土地一級市場
      所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經一級市場獲取土地使用權就直接進行交易。
      凡國家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權以外的其他建設用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，均以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟南市土地收購儲備中心辦理。
      濟南市政府成立濟南市土地收購儲備中心，由市政府對土地一級市場進行調控。該中心隸屬于市國土資源局，受市政府委托負責土地收購、土地整理；土地存儲和融資。
      二、土地二級市場
      所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經營活動。
      土地使用權交易時，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓、出租、抵押；土地使用者轉讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權也隨之轉讓、出租、抵押。
      凡以出讓方式獲得的土地使用權只要符合以下條件，均可單獨或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個人進行轉讓、出租、抵押。
      1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權證書的。對特殊原因經市縣政府批準給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數額補交或由交易對方代交。
      2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設要求的。
      3.完成開發(fā)建設投資總額25%以上的；成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。以劃撥方式取得的土地使用權經市縣政府批準可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉讓，轉讓時可由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經市縣政府批準也可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將土地收益上繳。但建設規(guī)模未達到建設規(guī)模25%以上的不得轉讓。
      土地使用權經批準轉讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊登記手續(xù)。凡在規(guī)定時間內沒有辦理注冊登記手續(xù)的，其轉讓、出租、抵押行為一律無效。
      三、土地市場存在的問題
      目前，凡用于經營性的各類土地都由濟南市土地收購儲備中心統(tǒng)一以招標、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲備中心提供若干地塊，通過上述方式供開發(fā)商進行選擇。
      由于市土地儲備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲備中心，由土地儲備中心對該地塊進行收購整理，然后按招標、拍賣或掛牌的方式進行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發(fā)商有權優(yōu)先購買。
      在濟南市土地儲備中心的招標拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設計條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設計條件，需要按正常的程序進行報批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權后，正式立項，在各職能部門辦理相關報批的手續(xù)。
      這樣就產生了一個事實：在濟南市投資購買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進行的（盡管我們可以通過有關非正式渠道了解有關情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標作為城市建設的主要管理要素具有絕對的權威性和法律性，它決定了項目的開發(fā)方向和市場定位，直接影響到項目開發(fā)的成敗?；诖?，在濟南地區(qū)購買土地就具有一定的盲目性和風險性。
      任何一個有頭腦的開發(fā)商都會作出如下判斷：沒有規(guī)劃條件，就無法做出可行的初設方案，從而很難判斷待開發(fā)用地的價值。
      截止目前，我們尚沒有好的對策。唯一能做的就是加強與規(guī)劃部門的溝通聯系，使我們的判斷更接近事實；或得到?。ㄊ校┱哪撤N承諾，盡量規(guī)避風險。
      第三節(jié) 濟南市土地市場現狀及存在的問題
      隨著濟南市城市建設的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟南市目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。
      一、土地一級市場
      所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經一級市場獲取土地使用權就直接進行交易。
      凡國家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權以外的其他建設用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，均以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟南市土地收購儲備中心辦理。
      濟南市政府成立濟南市土地收購儲備中心，由市政府對土地一級市場進行調控。該中心隸屬于市國土資源局，受市政府委托負責土地收購、土地整理；土地存儲和融資。
      二、土地二級市場
      所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經營活動。土地使用權交易時，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓、出租、抵押；土地使用者轉讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權也隨之轉讓、出租、抵押。
      凡以出讓方式獲得的土地使用權只要符合以下條件，均可單獨或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個人進行轉讓、出租、抵押。
      1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權證書的。對特殊原因經市縣政府批準給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數額補交或由交易對方代交。
      2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設要求的。
      3.完成開發(fā)建設投資總額25%以上的；成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。
      以劃撥方式取得的土地使用權經市縣政府批準可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉讓，轉讓時可由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經市縣政府批準也可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將土地收益上繳。但建設規(guī)模未達到建設規(guī)模25%以上的不得轉讓。
      土地使用權經批準轉讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊登記手續(xù)。凡在規(guī)定時間內沒有辦理注冊登記手續(xù)的，其轉讓、出租、抵押行為一律無效。
      三、土地市場存在的問題
      目前，凡用于經營性的各類土地都由濟南市土地收購儲備中心統(tǒng)一以招標、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲備中心提供若干地塊，通過上述方式供開發(fā)商進行選擇。
      由于市土地儲備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲備中心，由土地儲備中心對該地塊進行收購整理，然后按招標、拍賣或掛牌的方式進行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發(fā)商有權優(yōu)先購買。
      在濟南市土地儲備中心的招標拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設計條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設計條件，需要按正常的程序進行報批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權后，正式立項，在各職能部門辦理相關報批的手續(xù)。
      這樣就產生了一個事實：在濟南市投資購買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進行的（盡管我們可以通過有關非正式渠道了解有關情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標作為城市建設的主要管理要素具有絕對的權威性和法律性，它決定了項目的開發(fā)方向和市場定位，直接影響到項目開發(fā)的成敗。基于此，在濟南地區(qū)購買土地就具有一定的盲目性和風險性。
      任何一個有頭腦的開發(fā)商都會作出如下判斷：沒有規(guī)劃條件，就無法做出可行的初設方案，從而很難判斷待開發(fā)用地的價值。
      截止目前，我們尚沒有好的對策。唯一能做的就是加強與規(guī)劃部門的溝通聯系，使我們的判斷更接近事實；或得到?。ㄊ校┱哪撤N承諾，盡量規(guī)避風險。
      第五章 房地產經銷
      第一節(jié) 概述
      房地產的經銷是房地產經營開發(fā)活動的最后一個環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)進行的好壞直接影響到房地產開發(fā)活動的順利進行和房地產開發(fā)企業(yè)的利潤。因此，認真研究房地產經銷的方式方法就顯得十分重要。
      一、房地產商品銷售的主要方式
      現階段房地產商品的銷售主要有兩種方式，即“直接銷售”和“經紀人銷售”。而通過經紀人是發(fā)達的房地產市場條件下主要的房地產銷售形式。
      （一）直接銷售
      在我國市場上出售的在現階段大多是新房，因此多由房地產開發(fā)公司自行直接銷售。
      （二）由經紀人銷售
      經紀人（即中介人）對其所經營的房地產商品沒有所有權，而是代理商的一種。房地產經紀實際上就是房地產中介代理商為雙方牽線搭橋，促成交易的行為。房地產經紀人有兩種形式，一是充當買賣雙方的介紹人，二是作為交易當事人（買方或賣方）的代理人，不僅介紹雙方聯系，而且為其安排貸款，分析財務狀況，處理有關法律事務。
      房地產賣主與房地產經紀人是委托與被委托的關系，這種委托與被委托關系必須用書面合同確定下來。房地產銷售經紀合同應該包括以下內容：雙方姓名、房地產情況說明、經紀人的權利范圍、經紀人應提供的服務、銷售費用、經紀人報酬及支付方式、賣主開價、其他重要銷售條件、合同期限、協(xié)議種類等。
      經紀人的報酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產最終銷售價格的一個百分數。在出租經紀情況下，傭金按租金的百分比支付。傭金在絕大部分情況下是由房地產賣出支付的，但有時買主急于尋購某種短缺的房地產，則將在與經紀人簽訂的合同中規(guī)定，傭金由買主支付。房地產經紀人的傭金數量主要受四個方面因素影響，首先是地方政府的房地產管理部門會公布一個供參考的傭金率表；其二，在房地產經紀業(yè)市場上，不同時期因供求關系，也會形成一個傭金率水平；其三，不同房地產的銷售難度不同，是確立傭金的重要因素；其四，傭金數量還要視經紀人提供的服務數量而定。傭金支付的形式與條件通常在雇傭合同中規(guī)定，大多數情況是房地產產權轉讓后支付傭金。因此，經紀人很可能在許多未成交的交易中雖然花了大量的時間和費用，但得不到傭金。
      二、房地產經紀的銷售代理協(xié)議
      根據國內及國外房地產銷售代理的情況，房地產銷售代理協(xié)議主要有以下五種：
      （一）公開報價
      即房地產賣主通過恰當形式，公開提出一個售價，通知所有房地產經紀人。任何一位經紀人為其找到顧客，完成交易，均能獲得傭金。這里以簽訂買賣合同在先為原則，即如果經紀人甲先于經紀人乙與顧客洽談并草簽意向書（即臨時協(xié)議），但經紀人乙先于經紀人甲完成交易、簽訂買賣合同，則賣主只向乙支付傭金。此外，如果賣主拒絕接受經紀人介紹的買主，但爾后又直接與這位買主洽談交易，這種行為被視為欺騙。但是，在公開報價情況下賣主有權不通過經紀人，自己出售房地產，而不向經紀人支付傭金。
      公開報價的優(yōu)點在于可以為賣主提供眾多的經銷機會，但在實際操作中，這種協(xié)議方式既不利于經紀人也不利于賣主。對于經紀人而言，競爭太劇烈，一個經紀人花大量時間和精力去經銷房地產，結果很可能是徒勞的。對于賣主而言，采用公開報價將得不到經紀人任何實質性的經銷服務。
      （二）獨家代理
      獨家代理就是賣主授 予經紀人獨占的代理房地產出售權利，在這種協(xié)議下，如果其他經紀人為賣主完成了交易，賣主同樣要向獲得獨家代理的經紀人支付一份傭金。但如果賣主自己出售了房地產，則不必向獨家代理的經紀人支付傭金。獨家代理協(xié)議一般有一定期限，在此期限內賣主不得單方解約。
      （三）獨家銷售權
      獨家銷售權與獨家代理基本相同，唯一區(qū)別在于前者不管房地產最終是由誰銷售，包括由賣主自己完成交易，具有獨家銷售權的經紀人都有權獲得傭金。
      獨家代理和獨家銷售權顯然對經紀人十分有利，因為采用這兩種形式，經紀人不存在競爭威脅。
      從賣主角度看，采用獨家代理或獨家銷售權的優(yōu)點在于：（1）這兩種形式有利于調動經紀人的積極性，鼓勵經紀人花費時間、精力、金錢去經銷。
      （2）鼓勵經紀人高價出售，以獲得高額傭金。
      （3）可以節(jié)省賣主大量與其他經紀人洽談的時間。
      獨家代理和獨家銷售權形式對于賣主的不足在于經銷機會有局限性，因為任何一個經紀人無論他能力多大，工作多努力，都不可能象公開報價那樣獲得那么多的經銷機會，同時獨家代理和獨家銷售權缺乏靈活性，一旦委托人的經紀人無能或由于種種原因經銷不積極，在一定期限，賣主不能隨便換人。
      （四）多重開價
      多重開價以開展經紀業(yè)務的經紀人自發(fā)組成一個合作社為前提。合作社成員根據組社時間的長短和業(yè)務地域范圍的大小、支付會費。一旦一位經紀人獲得一筆獨家代理業(yè)務后，在規(guī)定的日期里這位經紀人有權自己單獨完成這項業(yè)務。如果規(guī)定的期限內他未能做成這筆生意，他應該將信息告訴合作社，然后由合作社將信息傳遞給每一個成員。這樣委托人既得到了公開報價協(xié)議的好處，又獲得了獨家代理好處。一旦房地產銷售出去，傭金在獲得獨家代理經紀人與實際完成交易的經紀人之間分配。如果獲得獨家代理的經紀人自己完成交易，則他獲得全部傭金。但無論怎么樣，經紀人都得將傭金的一個（很小的）百分數交給經紀人合作社。
      （五）凈開價
      凈開價實際是一種傭金支付方式，即賣主向經紀人開出一個價格，然后實際中交易成交價格高出這開價部分便是傭金。例如，賣主一項房地產開價為100000元，如果經紀人能以高出100000元的價格出售，那高出部分無論多少都屬經紀人。
      第二節(jié) 房地產經銷過程
      一個成功的房地產經銷過程一般大致分為兩個部分，一是為使?jié)撛诘馁I者或租客了解房地產狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關房地產的銷售價格或租金及合同條件進行談判。它由以下幾個階段組成：
      1、尋找潛在投資者
      尋找潛在投資者有多種方法：
      （1）廣告尋找法。經銷人員利用各種廣告媒介尋找潛在顧客，例如可以向某一目標區(qū)域每戶居民郵寄一份廣告，詢問是否需要房屋。此外還可以通過大眾傳播媒介作廣告，吸引潛在投資者；
      （2）市場咨詢法。經銷人員利用社會上的有關市場咨詢服務公司尋找直接的或間接的潛在投資者信息；
      （3）連鎖介紹法。由已購入房地產的顧客推薦新的潛在投資者。
      （4）委托助手法。委托他人幫助（如在親戚、同事、朋友中）尋找潛在顧客。
      2、顧問資格審查
      經銷人員面對眾多的潛在顧客需要進行審查篩選，以便集中精力對那些最有希望的顧客進行經銷。顧客審查的主要內容是，購買需求和支付能力審查及潛在投資者人格審查。首先是確定經銷對象是否真正需要房地產，目前要求是否迫切，如果對象并不真正需要房地產，經銷人員應該立刻停止經銷活動。支付能力應該包括潛在顧客的借款能力。潛在投資者的人格，這里指其是否有決策權，是否在投資方面受各種限制。根據上述審查結果可將所有潛在顧客進行分等級。
      3、接近顧客
      接近包括接近準備和接近兩個步驟。接近準備是指經銷員在接近顧客前，進一步分析顧客并制訂接近顧客的方法。接近顧客可以采用面約、函約、托約、電話約以及直接主動上前搭訕等方法。
      4、面談
      在面談階段，經銷人員的任務是詳細介紹房地產商品各方面情況，解答各種問題，啟發(fā)顧客的興趣和誘發(fā)他們的購買動機；刺激顧客的購買欲望并引導、催促其進行購買決策。面談中經銷人員應做到五個堅持，即堅持針對性：針對投資者的投資動機，針對投資者的心理，針對經銷房地產的特征；堅持精確性；介紹房地產，回答問題要用精確、清楚的詞語；堅持和氣待人，切不可與顧客發(fā)生不愉快的爭吵；堅持邏輯性；經銷員說明要符合邏輯，不要信口開河，前言不搭后語；堅持鼓動性；經銷人員在面談中要用自己的信心、熱情、知識去感染顧客，促使其采取行動。
      5、異議處理
      異議是面談過程中的一個內容，由于它十分重要因而需要另加說明。所謂異議，指顧客對經銷人員的介紹、提示、淙提出不同意見或相反看法。異議是顧客對經銷的反應和自己看法的表示。處理得好，顧客將被說服，處理不好，顧客將拒絕接受經銷。處理顧客異議的方法有以下幾種：
      （1）反駁法。提供有關事實和理由，直接否定顧客的異議。
      （2）迂回法。首先表面上似乎同意顧客的異議，然后再根據有關事實和理由，間接地否定其異議。
      （3）補償法。經銷人說明，強調顧客異議以外的產品優(yōu)點來補償、抵消顧客異議，使其感到心理平衡。
      （4）不睬法。對顧客提出的與房地產經銷無關或無效的異議，有時可視具體情況不予理睬。
      （5）預防法。在顧客之有主動先提出有關異議，并給解答。上述方法應視具體情況加以選用。
      6、成交
      成交就是經銷人員與顧客達成交易協(xié)議。一切經銷努和的目的都在于成交，如果不能成交，一切都是徒勞的。房地產成交應注意以下幾點：
      （1）密切注視成交信號，成交信號是顧客的一種暗示。經銷過程中顧客一般不愿首先提出成交，經銷員應隨時捕捉顧客的成交信號，立促其成交；
      （2）靈活機動，抓住機會，隨時促成交易。
      （3）消除經銷員自身的各種心理障礙，不要怕失敗，不要怕被拒絕，不要等待顧客自動提出成交；
      （4）耐心謹慎對待顧客的拒絕。隨時準備繼續(xù)面談，隨時準備重新提出成交。
      第三節(jié) 房地產項目的租售方法
      房地產開發(fā)項目的租售收益是指房地產出售或銷售收入減去經營費用之后的余額。租售收益的高低與租售價格有關，與其選擇的租售方法也有很密切的關系。適宜的房地產租售方法，可使房地產開發(fā)項目租售收益提高；反之，不當的租售方法將會降低房地產開發(fā)項目的租售收益。
      發(fā)展商可根據所開發(fā)物業(yè)的特點來選擇租售方法。下面介紹幾種常見的銷售方法。
      一、異地銷售
      這種方法只有在特殊的情況下才能使用。它適合那些滿足人們規(guī)律性移動的房地產的銷售，適合那些以滿足外地用戶需要為目的而建造的房地產。如，瑞士中部山區(qū)是夏季歐洲人避暑勝地，該處的鄉(xiāng)間別墅對當地人沒有多大的吸引力，但對其周圍國家的人來講卻非常有價值。因此，采用異地銷售的方式效果很好。廈門東郊的鄉(xiāng)間別墅，采用異地銷售方式銷售，300平方米的二層小樓，售價達50萬美元；又如北京的一些高檔寫字樓的異地銷售，也取得了較高的收益。
      二、預售
      房地產預售是在房地產建成之前賣掉的銷售方式。它可以提前收回建房資金，減少投資風險，減輕房地產建設過程中的資金壓力，減少銀行貸款，因而降低投資成本，提高資金周轉率，使房地產開發(fā)商能及時抓住投資機會、獲取較穩(wěn)定而可觀的利潤。但鄧售在房地產市場處于景氣上升時期可能將一部分利潤讓予購買者。我國有關商品房的預售規(guī)定如下：
      （一）預售商品房的條件
      （1）全部土地使用權出讓金已經交付，已有土地使用權證書；
      （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
      （3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
      （4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
      （二）辦理預售登記須提交的文件
      （1）上述（1）至（3）的證明材料；
      （2）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；
      （3）工程施工合同；
      （4）預售商品房分層平面圖；
      （5）商品房預售方案。
      （三）核發(fā)預售許可證明
      房地產開發(fā)主管部門在接到申請30日內給予答復，同意的核發(fā)預售許可證明，不同意的說明理由。
      預售時包括中介人（經紀人），向預購人出示這一證明。
      （四）預售合同
      當事人雙方簽訂預售合同，該合同須到當地政府房地產開發(fā)主管部門和土地管理部門備案。
      預售合同應包括：商品房建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
      （五）辦理使用權、所有權登記手續(xù)
      購買人須在商品房交付使用之日起，（現售房為合同簽訂之日起）90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。
      三、分期付款銷售
      分期付款銷售是常見的房地產銷售方法，通常分為個人分期付款銷售和個人住房抵押貸款銷售。個人分期付款銷售的方法是由購房者與房地產發(fā)展商達成分期付款協(xié)議的方法銷售房屋，主要對象是有穩(wěn)定的、較高收入的、信用較好的個人或是某種行業(yè)發(fā)展前景較好的公司；個人住房抵押貸款的方法是個人在購買房屋的同時向銀行申請以房屋作抵押貸款購房，購房以后，購房者只與銀行有貸款關系，按抵押貸款合同分期償還貸款本息。
      采用這種方法，房地產發(fā)展商可以較快的得到部分建設資金，其余房款又有一定利息。另外，對分期付款銷售的價格還可以定的稍高一些，使開發(fā)商得到更多的利益。
      前 言
      房地產業(yè)是基礎性和先導性產業(yè)，是國民經濟發(fā)展的基礎和推動力，同時，房地產業(yè)又具有較強的產業(yè)關聯性，住宅的發(fā)展能夠促進相關產業(yè)的興起和發(fā)展，從各國房地產業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地產業(yè)必將成為居民的消費熱點和推動國民經濟發(fā)展新的經濟增長點。由于目前房地產業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產管理等政府部門，關系復雜，使房地產項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房地產開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領形成基本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導、開展房地產項目開發(fā)的業(yè)務。
      本課題研究的主要內容：
      從項目前期的市場調研、項目立項到后期的土地使用權的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設、營銷等方面，對房地產項目進行全過程的系統(tǒng)描述。
      對房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關稅費的依據（以濟南為例）進行研究分析。
      本次編寫的房地產開發(fā)程序是工作經驗的總結，主要用于指導房地產開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產開發(fā)的理論及學術方面的問題，本程序研究側重基礎概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學、社會學的概念涉及較少。編寫中公司內部的辦事程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。
      由于編者的學識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。
      第三篇：土地開發(fā)協(xié)議
      土地開發(fā)協(xié)議
      甲方：
      乙方：民樂縣洪水鎮(zhèn)樂民村一組克家莊路北
      根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，為明確土地開發(fā)的相關責任，本著誠實守信、公平合理的原則，特簽訂本協(xié)議，共同恪守。
      第一條
      開發(fā)項目及地址
      1.民樂縣洪水鎮(zhèn)樂民村一組克家莊路北城中村改造工程； 2.用地范圍：民樂縣洪水鎮(zhèn)樂民村一組克家莊路北，開發(fā)規(guī)劃區(qū)在縣城東至民樂四中，西至洪水榨油廠、南至北環(huán)路，北至世紀嘉園。
      第二條
      項目用地性質
      1.建設用地按實際測量面積核算相應經濟及數量指標，全部為甲方開發(fā)用地。
      2.乙方土地性質現為集體土地，由乙方負責協(xié)助甲方辦理土地出讓手續(xù)，費用由甲方承擔，土地使用權為甲方。
      3.甲方必須根據城市規(guī)劃及紅線進行建設。第三條
      合作方式
      1.乙方提供建設用地，甲方修建。2.項目建成后，甲方給洪水鎮(zhèn)樂民村一組克家莊路北84戶農戶。經雙方協(xié)議，每戶補償標準為115平方米住宅一套（三室兩廳）。每戶帶10平方米地下室一間，差額部分由農戶找補差價。84戶農戶共補償商鋪84間（每間為上下屋結構，共計85平方米，寬度不大于3.2米），按規(guī)劃設計而定。具體位置如下：沿北環(huán)路面南商鋪不夠則向中巷道及靠四中巷道由南向北安排（除克延偉和何新文兩戶的門面之外）。
      3.安置房面積（以房產局核定面積為準）不小于115平方米，互不找差價：地下室每平方米按1000元相互找補，門面房每平方米按市場銷售價找補。
      4.甲方交于乙方整棟房屋后由乙方自行負責分配，甲方概不參與。居民安置樓交付時間甲方根據乙方交付土地時間而定，土地交付之日起9個月之內交付安置樓，乙方交付土地時間而定，土地交付之日起9個月之內交付安置樓，乙方必須在2014年3月30日之前交付土地，乙方必須在規(guī)定時間拆除本宗土地上房屋及附著物。如不能按規(guī)定交付每推遲一天向甲方支付10000元違約金。安置房于2014年11月15日之前交付，若不能按規(guī)定交付，每推遲一月則向乙方支付每戶每月500元房租租賃費。
      5.本合作項目開發(fā)，甲方應承擔雙方商定的各項費用，乙方保證不產生釘子戶等任何影響小區(qū)正常規(guī)劃建設及正常施工的現象發(fā)生；并在雙方限定的期限內搬遷出所有居住區(qū)內的住戶，以確保工程按期開工建設和居民正常回遷，若發(fā)生有個別住戶不按時搬遷或釘子戶影響小區(qū)的正常規(guī)劃建設，則甲方的施工工期順延；此開發(fā)項目涉及到遮陽問題影響正常施工的事件由乙方負責協(xié)助解決，由此產生施工工期延后的責任由甲乙雙方協(xié)調承擔。
      6.小區(qū)的居民安置樓具體位置在小區(qū)的中巷以東，小區(qū)內的綠化和地面硬化具體方案由甲方決定，乙方不得對此予干涉。
      7.甲方在進駐現場后，乙方人員不得以任何理由阻礙甲方有關人員的工作，不得妨礙施工人員的正常施工。
      8.甲方給乙方的安置樓的土地轉換費、城市基礎設施配套費、人防費，其他相關費用根據有關“城中村改造”的政策，由甲方承擔。
      9.辦理所分配的安置樓，安置戶的土地使用證、房產證、維修基金由開發(fā)企業(yè)承擔。
      10.農戶搬遷出以后，剩余的殘墻由甲方及時雇用鏟車推倒，確保安全，搬遷當中的一切安全問題由乙方負責，費用由甲方負責。
      第四條
      前期資金支付安排
      甲方支付乙方78戶居民拆遷安置補償款858萬元（安置補償款按78戶計算，每戶11萬元，6戶為空地，沒有安置補償費）。安置補償款在所有合同簽訂后甲方一次性支付給乙方。公共用地暫未測量，待拆遷結束后按實測面積每畝10萬元補償給乙方。
      前期工作安排：
      1.乙方協(xié)助甲方辦理該項目建設占地的出讓手續(xù)，且土地使用權為甲方，土地使用不附第三者的利益限制。
      2.乙方協(xié)助甲方困理規(guī)劃報建等各項工作，以便使工程能按時開工建設。該項目爭取到的危舊房改造等各項資金為甲方所有及使用，乙方不得以任何理由干涉，乙方必須配合辦理領取手續(xù)。
      3.乙方需協(xié)助甲方辦理對項目開發(fā)區(qū)內的供水、供電、供暖通訊、電視等的各項手續(xù)，以上各項施工費用由甲方承擔，乙方負責協(xié)調污水管道、供暖管道及設備占用的土地，并確保甲方正常的施工，產生的相關費用由甲方承擔。
      4.施工過程中若出現第三方干涉，涉及到的樹木等由拆遷小組和農戶協(xié)調解決，不得影響施工。若產生費用甲方概不承擔。
      5.甲方所支付樂民村一組路北的補助款均需轉放樂民村路北村民拆遷小組賬戶，由樂民村一組路北拆遷小組負責分配發(fā)放，同時開具往來收據。
      6.協(xié)議生效后，乙方保證于2014年3月15日前拆清本宗54畝土地，即地上房屋、樹木等附著物。
      第五條
      工程管理 1.本協(xié)議簽署后，施工招標及施工管理由甲方獨立組織，甲方向乙方公布張貼安置樓戶型圖經確認即可，甲方按乙方確認的戶型布置圖開始施工圖設計，乙方不得以任何理由干預甲方的施工招標及管理工作。
      2.乙方人員不得隨意進入施工現場，乙方人員進入施工現場時須經甲方工程部管理人員同意方可，乙方并為進入施工現場內的人員辦理相關的安全責任保險并承擔保險費用，并對產生的意外傷害承擔一切經濟賠償及法律責任。
      3.乙方人員不聽施工現場管理人員勸阻強行進入施工現場，在施工現場內發(fā)生意外傷害，由此產生的安全責任事故均由乙方負責并承擔一切經濟及法律責任。
      4.乙方進入施工現場不得干預正常的施工工作，亦不得影響正常  的人施工工期，并對期干擾行為承擔工期延后責任。
      5.甲方商品樓房的開發(fā)行為與乙方無關。第六條
      規(guī)劃與物業(yè)管理
      1.根據城市規(guī)劃及今后的物業(yè)管理，乙方的安置樓須在劃定的專屬區(qū)內規(guī)劃，并與開發(fā)的商品樓分開，安置樓物業(yè)必須由小區(qū)物業(yè)管理，屬于安置樓下面的停車位由安置戶免費使用，其余停車位收費按小區(qū)停車費全年的50%收取。(只限于每戶一個停車位）
      2.商品房開發(fā)區(qū)內的前期物業(yè)管理由甲方負責，后期物業(yè)管理按照國家物業(yè)管理辦法執(zhí)行。
      3.乙方須按正常物業(yè)管理規(guī)定，足額繳納采暖費、水電費等其他相關費用，由于乙方應繳納的費用不按期正常繳納造成的停暖、停電、停水等相關責任，均由乙方自己承擔，與甲方無關，并不得采取任何過激行為。
      4.商品房開發(fā)區(qū)的物業(yè)管理與乙方無關。
      5.安置樓建設時，為確保工程質量，乙方可派員進行義務監(jiān)工。第七條產權確認與過戶
      1.乙方的安置樓竣工驗收后,甲方將城建部門備案后的竣工報告交與乙方一份，甲方的工作即告結束。
      2.安置樓工程竣工后，53戶房屋按照整棟單元交付乙方，由乙方統(tǒng)一分配，甲方不參與任何意見。
      3.安置樓交付時，乙方領導小組必須負責清空地面上的所建臨時房屋，若不及時清理，暫扣樓房鑰匙，待全部清理后，交付使用。
      第八條質量與裝飾
      1.工程質量標準為“合格”
      2.甲方交予乙方的安置樓的裝飾除外墻面、樓梯間、地下室及地下室走廊外，外墻必須有保溫材料室內裝修均為毛坯房（包括衛(wèi)生間和廚房均為毛坯房，墻體為砂漿抹平），其中室外裝飾為外墻涂料（由甲方決定且符合規(guī)劃要求），樓梯間、地下室及走廊的墻面和頂棚為白色涂料，樓梯扶手為不銹鋼扶手，樓梯踏步為大力石踏步，分戶門為鋼制進戶門，單元門為對講門且與商品房一致，窗戶
      為優(yōu)質鋁合金真空雙玻平開窗，鋪面外墻為瓷磚，鋪面門為大玻璃門，鋪面室內為毛坯房。
      第九條
      違約責任
      協(xié)議簽訂后乙方不按協(xié)議履行義務、拒絕拆遷，不協(xié)助辦理土地轉讓手續(xù)，甲方可視為乙方單方毀約，甲方有權延遲或解除協(xié)議。由此造成甲方的一切直接和間接地全部經濟損失及法律責任均由乙方承擔，并向甲方支付違約金200萬元，若甲方中途退場，也向乙方支付違約金200萬元。
      第十條
      工程變更
      除非設計原因引起的變更，甲、乙雙方均不得對工程提出任何形式的變理更請求，若乙方強行提出變理須征得另一方的同意方可，否則變更無效。變更后所產生的費用，由提出變更的一方承擔。
      第十一條
      不可抗力、1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件，否則無效。
      第十二條
      補充與附件
      本合同未盡事宜依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本協(xié)議的附件和補充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。
      第十三條
      協(xié)議生效與終止
      本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效。工程竣工交付乙方后，除有關物業(yè)條款仍生效外，其他條款即可終止。
      第十四條
      協(xié)議爭議處理
      本協(xié)議履行期間，雙方如發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可向當地有管轄權的人民法院提出訴訟解決。
      第十五條
      協(xié)議分數
      本協(xié)議一式三份，甲方雙方各持一份，雙方簽字蓋章后生效。洪水鎮(zhèn)政府作簽證人持一份，本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商解決。
      甲方（簽章）：
      乙方（簽章）：
      法定代表人：
      法定代表人：
      委托代理人：
      委托代理人：
      簽訂日期：
      簽訂日期：
      簽證人（蓋章）：
      乙方領導小組簽字（捺?。?/p>
      二○一四年
      月
      日
      土地出讓拆遷補償協(xié)議
      甲方：樂民本一組克家莊路北拆遷組 乙方：
      依據《中華人民共和國合同法》甲乙雙方在自愿公平和誠實信用的基礎上，經充分協(xié)商訂立本協(xié)議。
      一、房屋坐落：
      1.每戶補償：每戶補償標準為建筑面積115平方米住宅一套（三室兩廳）。每戶帶10平方米地下室一間，差額部分由農戶找補差價。84戶農戶共補償商鋪84間（每間為上下層結構，共計建筑面積85
      平方米），按規(guī)劃設計而定。商鋪具體位置如下：北環(huán)路沿邊商鋪不夠則向中巷道及靠四中巷道由南向北安排（除克延偉和何新文兩戶門面之外）84間，商鋪面積出現差異時每平方米雙方按市場銷售價找補。
      2.每戶宅基地按拆遷小組評估的標準進行補償。
      三、交付期限
      1.協(xié)議簽訂后，乙方必須在2014年3月30日前，拆遷出讓地的所有建筑，否則一切后果自負。按期不拆除每推遲一天每戶每天向甲方支付500元違約金。
      2.甲方付給乙方的拆遷安置費，安置費按拆遷小組的發(fā)放計劃進行發(fā)放。
      3.乙方出讓給甲方土地，因權屬不清與他人發(fā)生糾紛時，由乙方負責處理。由此給甲方造成的損失由乙方負責。
      四、雙方的權利和義務
      乙方應協(xié)助甲方辦理房地產開發(fā)的相關手續(xù)。
      五、違約責任
      甲乙雙方任何一方違約，則賠償對方人民幣20萬元。
      六、在拆遷過程中，每戶拆遷戶隨叫隨到，按考勤制度辦，一次不到扣除500元。
      七、本合同未反應事項按拆遷小組與開發(fā)企業(yè)簽訂的合同執(zhí)行。
      八、本合同未盡事宜，按經濟合同法有關規(guī)定執(zhí)行。
      本合同一式三份，甲乙雙方各一份，村委會一份，具有同等法律效力，雙方簽字后生效。
      甲方：
      乙方：
      2014年
      日
      月
      第四篇：土地開發(fā)整理驗收報告
      我國西部某場二連等6個連隊 土地整治（節(jié)水灌溉）項目
      初步驗收報告
      西部某場土地整治項目初步驗收組 2012年 9 月 28 日
      一、初步驗收工作情況
      1、參加驗收有關單位  項目初步驗收工作由我國項目實施管理領導小組主持，項目辦公室（西部某場）具體承辦。參加驗收的單位有師、團項目實施領導小組成員、監(jiān)理單位、質量監(jiān)督單位、設計單位、施工單位、實施單位和其他有關單位。
      2、驗收組成員
      項目初步驗收工作組組長由師項目領導小組組長 擔任。驗收工作組分綜合資料組、工程質量組、財務組、組成成員名單為國土局、水利局、審計局、農業(yè)局、監(jiān)察局、財務局、發(fā)改委、設計院、質量安全監(jiān)督站、國土局。
      3、驗收依據、時間、方法 初步驗收依據  1.《國家投資土地開發(fā)整理項目竣工驗收暫行辦法》。2.《土地開發(fā)整理項目竣工驗收規(guī)程》。3.《某省土地開發(fā)整理項目竣工驗收實施辦法（試行）》。4.《某省國家投資土地開發(fā)整理項目竣工自查工作》等。工程質量兩組、財務組、綜合資料組。1.工程質量組：按照工程批準設計內容，對工程規(guī)模、建設標準、工程量及工程運行情況，進行現場抽查，對施工記錄，監(jiān)理報告及質量評定，檔案資料進行了抽驗，并對首部泵房、機電井、過濾器、地埋干管、地面支管等材料進行了外觀檢查和實際布設計情況抽驗。2.財務組 ：通過對會計憑證、原始票據及項目工程財務決算報表的檢查，對國家投資項目資金到位情況、財務資金管理制度執(zhí)行情況、財務核算及科目使用情況進行了檢查。3.綜合資料組：通過翻閱項目竣工報告、可研報告、項目立項申請、批準文件及變更設計批準文件、規(guī)劃設計和預算書、有關項目的合同書、協(xié)議書和任務書、項目實施方案、項目招標有關文件及資料、項目工程監(jiān)理單位提交的監(jiān)理資料、項目工程施工單位提供的有關材料、項目材料預算與審計報告、項目投資效益分析報告、土地權屬調整情況報告、項目實施單位總結報告及與工程有關的影像資料等有關檔案資料，檢查項目檔案資料是否齊全。
      二、制度執(zhí)行情況 1.公告制  2013年8月12日招標公告通過某省日報和某省政務網兩種媒體發(fā)布，6月12日至6月17日售標書，7月21日正式開標。招標結束后，項目某縣在團部及所在連部發(fā)布項目基本情況公告，設置公示牌。2.項目法人制
      嚴格按照土地開發(fā)整理和質量標準集行業(yè)施工規(guī)范進行施工，使項目工程順利完成。由項目法人（獨立享有民事權利和承擔民事義務的組合）對本項目策劃，建設實施全權負責。
      法人代表對工程質量管理工作負領導責任，各單位土地的項目負責人對本單位在現場的質量負直接領導責任，項目法人按照項目法人制履行自  己的職責和義務，項目法人開頭組建施工技術指導小組，工作小組負責組織項目工程的建設施工，并參與項目工程階段驗收和最終驗收工作，確保項目的順利進行。3．監(jiān)理制
      工程監(jiān)理由西部銀通建設監(jiān)理有限公司，按照監(jiān)理合同及監(jiān)理職責對項目實施監(jiān)理。根據本項目要求，自2012年9月15日后，項目監(jiān)理人員進駐施工現場，組建監(jiān)理部。施工過程中監(jiān)理保持與業(yè)主單位、施工單位聯系，對施工質量、進度、投資、安全情況及時掌握，對業(yè)主及時匯報，使業(yè)主單位掌握工程動態(tài)，及時準確的進行指導。4．招投標制
      為了規(guī)范我場土地整理項目招標投標活動，使土地整理項目順利實施，保證項目質量，提高項目的經濟效益，根據《中華人民共和國招投標法》、《工程建設項目施工招標投標辦法》《土地開發(fā)整理標準》及上級有關部門的要求，于2012年8月31日向社會進行公開招標。招標范圍：（1）土建工程（包括農田水利工程、田間道路工程、防護林工程）（2）電力工程（3）機井工程
      招標程序：招標公告－報名－初步資格審查－施工圖紙會審－施工、設備材料供貨單位投標－開標－評標—確定中標施工、設備材料供貨單位－簽訂合同。5．合同制
      西部某場土地整理（基本農田）項目的設計、施工、監(jiān)理工作依據《中華人民共和國合同法》、《國家投資土地開發(fā)整理項目實施管理暫行辦法》
      等有關法律、法規(guī)，與項目參建單位均簽訂了合同，明確了各方的權利、責任和義務。
      有關合同的訂立、履行、變更、解除和終止等重要事宜由項目承擔單位、項目監(jiān)理單位、項目招投標代理單位實行指導，農場發(fā)改科對于項目合同的起草和履行情況，實施過程指導和跟蹤。農場土地整理項目辦公室，根據項目承擔單位的授權，是合同管理的主責部門，負責對整個合同的運作統(tǒng)籌管理。合同由檔案人員專人管理。三．項目建設任務完成情況
      項目經變更核定的工程量已全部完成，原設計工程量、變更核定的工程量與實際完成的具體工程量對比表，見附表1。
      附表1：
      我國西部某場項目建設任務完成情況 篇二：土地開發(fā)整理項目竣工驗收資料目錄
      土地開發(fā)整理項目檔案資料分類表 篇三：土地整理竣工報告
      南溪縣南溪鎮(zhèn)土地整理項目
      竣工驗收報告
      工程名稱：南溪縣南溪鎮(zhèn)土地整理項目
      建設單位： 南溪縣國土資源局
      法定代表人：
      項目負責人：
      一、項目概況
      南溪縣南溪鎮(zhèn)土地整理項目位于南溪縣南溪鎮(zhèn)石鵝村、古永村、松柏村、石坎村、茶樹村、蓮花村，批復項目建設總規(guī)模1771.78萬元，項目建設期為1年,主要建設任務有:
      1、平整土地
      平田整地14854.05畝。
      2、農田水利
      砌護支渠3條，長11km；
      砌護農渠5條，長8.5km；
      治理支溝14條，長6.9km；
      治理斗溝4條，長5.1km；
      治理農溝25條，長8.1km；
      3、田間道路
      田間道12條，長5.7km；
      生產路3條，長2.6km；
      二、項目實施準備情況
      根據國土資源部對項目的批復，項目承擔單位根據項目批復，組織項目管理人員對批復的項目設計和預算進行熟悉并實地進行踏勘。依據批復資金，組織設計單位對預算進行調整并審核確定。由設計單位向項目承擔單位進行設計交底，針對項目設計存在的問題同設計單位對項目設計的工程量進行了實地核查，為項目招標和實施工作打好基礎。
      按照《國家投資土地開發(fā)整理項目實施管理暫行辦法》（以
      下簡稱《辦法》）有關規(guī)定，依據“中華人民共和國招投標法”、九部委“工程建設項目施工招投標辦法”進行了項目招標工作。項目承擔單位制定了招標工作方案，并報請南溪縣國土資源局同意后，按照工作方案要求，提出了土地開發(fā)整理項目施工招標報表、建設工程施工招標申請表、工程施工招標評委會組成申報表、工程施工招標標底編制申請表四個申請報表請南溪縣國土資源局批準。根據南溪縣國土資源局的批準，委托中國華西工程設計建設有限公司作為項目招標代理人承擔項目招標工作。招標工作嚴格按照南溪縣國土資源局批準的工作方案和報件，進行了報名資格預審、組織現場察勘、召開標前答疑會、標前資格復審、召開開標大會、組成評標委員會、評標、確定中標單位。由廳紀檢監(jiān)察、項目承擔單位派專人，監(jiān)督招標代理機構編制標底?！蛾P于對2007年國家投資土地開發(fā)整理項目招標進行全程監(jiān)督的請示》，整個招投標工作由南溪縣國土資源局監(jiān)察室全程進行監(jiān)督，公證人員對資格復審、開標會及評標工作進行公正。2007年6月，委托中國華西工程設計建設有限公司作為該項目監(jiān)理單位，并簽訂了監(jiān)理合同。
      三、項目實施情況
      （一）項目工程進度情況
      按照施工合同的規(guī)定，施工單位做好各項施工準備后，于2007年6月申請并經監(jiān)理單位批準后正式開工建設，于2008年5月完成全部工程建設任務并進行了自檢后，向監(jiān)理單位申請了分部工程驗收，2008年6月監(jiān)理單位組織了分部工程驗收并向項  目承擔單位提出了單位工程驗收申請，2008年6月項目承擔單位組織了項目自驗。
      （二）建設任務完成情況：
      本項目建設內容分為土地平田、農田水利、田間道路工程三大部分，全部完成了變更后確定的工程量，完成的工程量如下：
      1、平整土地
      平田整地14854.05畝。
      2、農田水利
      砌護支渠3條，長11km；
      砌護農渠5條，長8.5km；
      治理支溝14條，長6.9km；
      治理斗溝4條，長5.1km；
      治理農溝25條，長8.1km；
      3、田間道路
      田間道12條，長5.7km；
      生產路3條，長2.6km；
      四、項目實施管理及制度執(zhí)行情況
      該項目作為國家投資項目，嚴格按照《辦法》的規(guī)定進行建設和管理，以“五項制度”為基礎，在具體管理中進行加強和完善。在組織上，項目實施管理在南溪縣國土資源局的直接領導下，由項目承擔單位履行項目施工，項目所在地國土資源局參與項目實施管理并進行監(jiān)督。
      （一）項目實施管理情況  項目承擔單位履行了項目法人職責，依照合同對項目參建單位進行監(jiān)管，實施項目質量、進度、資金控制，規(guī)范項目管理，較好的履行了職責。為使驗收工作不走過程，自驗工作聘請有關專家，對項目的工程實體、檔案資料、管理等進行全面檢查，以查找問題為主，保證提請竣工驗收項目有質量；在項目管理加強廉政建設嚴格項目廉政管理。
      南溪縣國土資源局作為項目管理單位，實施項目監(jiān)督、檢查和協(xié)調工作，參與項目設計變更、報帳審查和項目檢查、項目例會等工作。
      項目監(jiān)理單位中國華西工程設計建設有限公司，按照監(jiān)理合同、監(jiān)理規(guī)范和合同實施監(jiān)理工作，實行了總監(jiān)理工程師負責下的駐地監(jiān)理制，監(jiān)理單位對工程質量、進度、投資進行控制，審批確認工程項目劃分，對設計變更進行復核，對報帳的工程量及資金進行質量評定的核定，配合項目承擔單位進行項目檢查，組織召開有關施工會議解決問題，對單元工程質量進行鑒定，主持分部工程驗收，項目監(jiān)理工作基本能夠按照規(guī)范和規(guī)程履行實施。
      項目設計單位的設計代表解決施工中的設計問題，對項目承擔單位、監(jiān)理單位、施工單位進行設計交底，對工程實施進行施工放線，對設計變更及資金調整進行復核，參與施工會議解決施工問題，配合項目承擔單位進行項目檢查和驗收工作。
      南溪鎮(zhèn)政府對項目實施工作給予了支持和協(xié)調，組織項目區(qū)受益群眾對優(yōu)化項目設計提出了意見和建議。篇四：土地開發(fā)整理驗收規(guī)程
      《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》
      前 言
      為規(guī)范土地開發(fā)整理，保障土地開發(fā)整理質量，根據《中華人民共和國土地管理法》及相關法律、法規(guī)，制定本標準。
      省、自治區(qū)、直轄市土地行政主管部門可結合本地情況，依據本標準制定具體實施規(guī)程，報國土資源部備案。
      本標準從2000年10月1日起實施。
      本標準的附錄a、附錄b、附錄c都是標準的附錄。
      本標準起草單位：國土資源部土地整理中心。
      本標準主要起草人：高向軍、鄭凌志、劉仁芙、佟紹偉、余曙、朱德舉、江 峰、王 磊、高 永、陳 原。
      本標準由國土資源部負責解釋。
      土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程
      目 錄  1 范圍  2 驗收條件  3 驗收組織
      驗收依據與內容  5 驗收程序和方法  6 技術檔案
      附錄 a 土地開發(fā)整理質量驗收內容
      附錄 b 主要成果內容、格式
      附錄 c 技術檔案的主要內容及使用管理 條文說明  1 范圍
      本標準規(guī)定了土地開發(fā)整理項目驗收的條件、組織、內容、程序、成果要求和建立技術檔案。
      本標準適用于經各級政府土地行政主管部門批準的土地開發(fā)整理項目的驗收。其他土地開發(fā)整理項目的驗收可參照本標準。2 驗收條件  2.1 項目實施部門按照經批準的項目規(guī)劃設計要求全面完成了土地開發(fā)整理任務，經自驗合格后方可申請驗收。2.2 項目實施部門提出驗收申請，附《土地開發(fā)整理項目竣工報告》?！锻恋亻_發(fā)整理項目竣工報告》主要包括以下文字部分、附表、附圖和附件。2.2.1 文字部分，主要內容包括：項目建設任務與主要技術指標完成情況；工程建設的質量情況；資金管理使用情況；土地權屬調整情況；項目建成后運行管護措施和文檔管理情況；項目建設管理主要措施、經驗、存在問題及改進意見等。2.2.2 附表，包括《土地開發(fā)整理項目竣工驗收表》、《土地開發(fā)整理項目經費收支情況表》、《土地開發(fā)整理項目預期效益表》、《土地開發(fā)整理前后土地利用結構變化情況表》，見附錄b。2.2.3 附圖，包括土地開發(fā)整理前后土地利用現狀圖、土地開發(fā)整理規(guī)劃圖、土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計圖、土地權屬界限圖或地籍圖。2.2.4 附件，包括：
      a)項目可行性研究報告、立項申請報告及批準文件；  b)項目合同；
      c)經批準的土地開發(fā)整理項目規(guī)劃；  d)經批準的項目規(guī)劃設計；  e)項目財務預決算資料和審計報告；  f)土地權屬調整情況報告；  g)效益分析報告；
      h)工程質量檢驗資料及有關質檢部門意見。3 驗收組織
      驗收由項目批準部門組織，驗收組由相關專業(yè)人員組成。4 驗收依據與內容  4.1 驗收依據
      驗收應以經批準的土地開發(fā)整理規(guī)劃、項目規(guī)劃設計及相關標準規(guī)范為依據。4.2 驗收內容
      4.2.1 主要工程任務完成情況
      包括經批準的項目規(guī)劃設計中的主要工程任務在數量、質量方面的完成情況。4.2.2 開發(fā)整理土地的面積
      包括開發(fā)整理前后各類土地的面積及變化情況。4.2.3 開發(fā)整理土地的質量
      包括土地開發(fā)整理項目的綜合質量和不同利用方式下的土地質量，主要內容見附錄a。4.2.4 土地開發(fā)整理效益
      土地開發(fā)整理效益是指依據驗收時點的實際情況，在正常的管理、維護條件下能夠實現的經濟效益、社會效益和生態(tài)效益。主要指標見附錄b表b3。4.2.4.1 土地開發(fā)整理效益主要考核以下內容：  a)土地開發(fā)整理區(qū)有效耕地面積；  b)土地開發(fā)整理前后產值增減量；  c)開發(fā)整理區(qū)土地開發(fā)整理前后年人均純收入增減量； d)土地開發(fā)整理區(qū)資金投入產出率；
      e)土地開發(fā)整理區(qū)各類農產品的生產總量及單位面積產量的增見情況；  f)土地開發(fā)整理區(qū)土地集約利用水平的提高情況；  g)土地開發(fā)整理區(qū)生產、生活條件改善情況；  h)土地開發(fā)整理區(qū)抗御自然災害和防止土地退化情況； i)土地開發(fā)整理區(qū)的植被覆蓋率變化情況。4.2.5 土地權屬
      土地開發(fā)整理前后土地權屬明晰、界限清楚；對土地權屬的調整合理、合法，無爭議；調整后依法辦理了土地登記，頒發(fā)了土地證。4.2.6 資金管理
      4.2.6.1 項目資金應按時、足額到位。4.2.6.2 項目資金管理要實行?？顚Ｓ?、專項管理，按規(guī)定開支范圍開支。資金管理使用應符合項目資金管理規(guī)定。4.2.7 項目管護措施篇五：《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》
      《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》
      （td/t1013-2000）
      （修訂）
      國土資源部土地整理中心
      山東省水利工程建設監(jiān)理公司
      二〇〇七年九月
      目 次
      前
      言..............................................................................................................................2 1  總 則......................................................................................................................3 2  術 語......................................................................................................................3 3  驗收條件....................................................................................................................4 4  工程中間驗收............................................................................................................6 5  項目組織管理和制度執(zhí)行驗收................................................................................9 6  資金使用管理驗收..................................................................................................10 7  權屬和效益驗收......................................................................................................10 8  項目竣工驗收..........................................................................................................11 9  項目技術檔案..........................................................................................................15  附錄a：分部工程驗收簽證格式............................................................................16  附錄b：單位工程驗收鑒定書格式........................................................................18  附錄c：單項工程驗收鑒定書格式........................................................................20  附錄d：初步驗收報告格式....................................................................................22  附錄e：竣工驗收報告格式.....................................................................................25  附錄f：竣工驗收主要報告編制大綱.....................................................................29  附錄g：驗收應提供的資料目錄............................................................................40  附錄h：驗收備查資料目錄....................................................................................41  附錄i：工程驗收施工質量檢測資料核查表..........................................................42  附錄j：土地開發(fā)整理項目歸檔資料分類表..........................................................44 條文說明???45  前 言
      為了進一步增加土地開發(fā)整理項目驗收工作的可操作性，明確各級國土資源管理部門及相關參建單位的驗收責任，完善項目驗收的組織管理，推進項目實施管理工作的水平，適應新形勢下土地開發(fā)整理項目驗收工作的要求，國土資源部組織有關單位成立了課題組對td/t1013-2000進行修訂。課題組經過深入調查研究，認真總結實踐經驗，參考、借鑒相關行業(yè)經驗，在廣泛征求意見和試點應用的基礎上修訂形成了本規(guī)程。對td/t1013-2000進行修訂的主要內容是：對適用范圍進行了修改；增加了工程中間驗收環(huán)節(jié)、驗收資料清單目錄；修訂了驗收內容、驗收組織、驗收條件、驗收人員的相關規(guī)定；增加、修訂了驗收成果名稱、編寫要求及格式；取消了《效益分析報告》。本規(guī)程附錄a～f為規(guī)范性附錄；
      本規(guī)程由國土資源部負責管理和解釋；
      本規(guī)程主編單位：國土資源部土地整理中心；  本規(guī)程參編單位：
      本規(guī)程主要起草人：  1 總 則  1.0.1 為了加強土地開發(fā)整理項目實施過程管理、完善驗收組織和程序、強化竣工驗收，使驗收工作制度化、規(guī)范化，特制定本規(guī)程。1.0.2 本規(guī)程適用于新增建設用地有償使用費安排的土地開發(fā)整理項目，其他土地開發(fā)整理項目可參照執(zhí)行。1.0.3 土地開發(fā)整理項目驗收工作分為：工程中間驗收和竣工驗收。工程中間驗收包括分部工程驗收、單位工程驗收、單項工程驗收；竣工驗收包括初步驗收和竣工驗收。1.0.4 土地開發(fā)整理項目工程質量等級分為合格和不合格。1.0.5 驗收工作應及時組織進行，未經驗收或驗收不合格的工程不得進行后續(xù)工程施工。1.0.6 驗收工作由驗收組負責，驗收結論須經驗收組2/3以上成員簽字同意。
      初步驗收組和竣工驗收組應由5人以上單數組成。驗收過程中發(fā)現的問題，由驗收組提出處理意見。組長對爭議問題有裁決權。若有1/2以上驗收組成員不同意裁決意見時，應報請驗收主持單位或上級國土資源管理部門決定。1.0.7 驗收組應對驗收內容提出明確的認定意見，驗收組成員對驗收結論有保留意見時，應在驗收成果資料中明確記載，并由保留意見人簽字。1.0.8 對存在的遺留問題，驗收組應在驗收成果資料中提出處理意見，并明確責任單位、完成時間、檢查驗收單位。2 術 語
      單項工程 一般指具有獨立設計文件，建成后可以獨立發(fā)揮生產能力或
      工程效益的一組配套齊全的工程項目。
      單位工程 指具有獨立的設計文件，可獨立組織施工，但建成后不能獨立發(fā)揮生產能力或工程效益的工程，是單項工程的組成部分。
      分部工程 指按單位工程施工作業(yè)區(qū)（片）、組成類別進一步分解的工程，是單位工程的組成部分。
      單元工程 指由幾種施工工序完成的工程最小綜合體，是構成分部工程質量考核和合同支付審核的基本單位，是分部工程的組成部分。
      隱蔽工程 指在施工過程中將被后續(xù)工序所掩蓋的或施工后不便檢查的工程項目。
      重要單項工程 占項目施工費用比重較大或對項目發(fā)揮效益起重要作用的單項工程。主要分部工程 對重要單項工程發(fā)揮效益起主要作用的分部工程。外觀 通過觀察和必要的量、測所反映的工程外在質量。
      項目承擔單位 批準下達的項目投資計劃文件中確定的單位。
      初步驗收 在項目竣工驗收之前，對項目實施情況全面檢查驗收、為項目竣工驗收進行技術性準備的一系列活動。
      竣工驗收 指項目初步驗收合格后，省級國土資源管理部門按照規(guī)定的程序和方法，對土地開發(fā)整理項目進行的全面檢驗和綜合評價的活動。3 驗收條件
      3.0.1 分部工程驗收應具備的條件
      所有單元工程已經完成且質量全部合格，單元工程質量評定資料完備。
      第五篇：土地開發(fā)協(xié)議書
      土地開發(fā)協(xié)議書
      協(xié)議雙方：
      甲方：
      乙方：
      根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方本著平等互利的原則，現就在地塊征用事宜達成一致意見，特簽訂本協(xié)議，以資共同遵守。
      第一條甲方愿將下述地塊征用給乙方，土地地塊四到范圍為：
      第二條征用方式
      甲方將該地塊的土地使用權有償轉征用乙方，乙方需按該地塊規(guī)劃要求實施土地開發(fā)經營。
      第三條征用價款及支付方式
      1、甲乙雙方同意該土地的土地使用權征和費按萬元/畝計（包括所有動拆遷安置費、以及養(yǎng)老補償費及土地出讓金、大市政配套費，并完成七通一平，配套到地塊紅線），征用土地費總價約億元。由乙方按開發(fā)實施進度分期向甲方支付。
      2、具體付款方式：
      （1）本協(xié)議正式簽訂后30天內，乙方按萬元/畝向甲方支付定金萬元（定金系征地費總額的一部分）。
      （2）乙方同，-1-
      報上海市房屋土地資源管理局批準后30天內，乙方向甲方支付土地征用費總額的30%（含實際簽約土地面積的已付定金）。
      甲方承諾在首期30%土地費到位之日起兩個月內完成乙方首期開發(fā)土地的七通一平（上水、雨、污水、供電、電話、道路至紅線某一點，場地平整，污水處理按規(guī)劃要求，待污水處理廠建成后接至紅線某一點）。
      （3）破土動工前三個月，乙方支付給甲方30%土地費，以便甲方辦理用地手續(xù)、交納及動拆遷費有關費用。該費用作為乙方支付甲方土地款一部分，在總額中抵扣。
      （4）乙方工程動工后三個月內支付甲方20%土地費。
      （5）余款在工程開工后一年內支付。
      （6）如果分期開發(fā)，則上述費用按實際開發(fā)面積按上述付款比例分期支付。
      第四條本協(xié)議生效后，甲方配合乙方在注冊成立公司。
      第五條各方職責
      一、甲方職責：
      1、本協(xié)議簽約后，甲方即向乙方提供該地塊的相關資料。
      2、乙方所付首期土地征用費到位后一個月內，輸該土地塊申報等有關手續(xù)。
      3、甲方若有違反本協(xié)議規(guī)定的相關職責或保證的，應視為甲方違約。甲方須承擔相應的經濟及法律責任，按乙方已支付的轉讓費總額按每日萬分之四的標準支付違約金。如甲方在30天內未能糾正其違
      約行為，乙方有權單方面解除協(xié)議。甲方應返回已收取的土地轉讓費。
      二、乙方職責：
      1、本協(xié)議簽約后，乙方須在兩年內啟動開發(fā)，五年內開發(fā)完畢。
      2、協(xié)議簽訂后，若由于乙方自身原因而未按期支付土地征用費，乙方將向甲方按該款項應付未會部分的每日萬分之四計算違約金，付款期限超過30天，甲方有權單方面終止協(xié)議，并返回給乙方已會款項90%的資金。
      第六條因執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生爭議，甲乙雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可向有管轄權的人民法院起訴。
      第七條本協(xié)議未盡事宜，可由雙方商定后簽訂補充協(xié)議解決，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
      第八條本協(xié)議經雙方簽字蓋章后生效。一式捌份。甲方執(zhí)貳份，甲方上級主管部門執(zhí)貳份，乙方執(zhí)肆份。
      甲方：乙方：
      法人代表：法人代表：
      簽約地點：
      簽約時間：
       
      
    
      

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