第一篇：土地手續(xù)開(kāi)發(fā)流程

土地手續(xù)開(kāi)發(fā)流程

一、與土地方簽署協(xié)議；

二、國(guó)土局儲(chǔ)備中心根據(jù)出讓計(jì)劃委托市規(guī)劃局出具《規(guī)劃條

件》；

三、規(guī)劃局出具《規(guī)劃條件》，明確用地性質(zhì)、具體位置及退紅線范圍、容積率、綠地率、建筑密度、停車位、公共配套設(shè)施等指標(biāo)；

三、編制土地開(kāi)發(fā)成本；

四、區(qū)政府審核土地成本后，發(fā)函給市國(guó)土局；

五、市國(guó)土局根據(jù)《規(guī)劃條件》及土地成本編制《土地出讓方案》并上報(bào)市政府批準(zhǔn)；

六、市公共資源交易中心組織土地招拍掛，編制出讓文件，發(fā)布公告，審查申請(qǐng)人資格；

七、競(jìng)買人繳納20%及以上掛牌價(jià)的土地保證金；

八、競(jìng)買人報(bào)價(jià)，確認(rèn)報(bào)價(jià)，簽訂《成交確認(rèn)書》；

九、根據(jù)《成交確認(rèn)書》及土地保證金繳費(fèi)憑證與國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，十、國(guó)土局根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、土地出讓金繳納50%及以上的繳費(fèi)憑證、地籍調(diào)查成果、完稅證明核發(fā)《國(guó)有土地使用證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；

十一、規(guī)劃局根據(jù)《成交確認(rèn)書》核發(fā)<建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

十二、發(fā)改委根據(jù)《成交確認(rèn)書》核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目備案通知書》。

第二篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)手續(xù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)手續(xù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開(kāi)發(fā)。

土地一級(jí)市場(chǎng)是指發(fā)行市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是交易市場(chǎng)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程：

一 ．土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃（國(guó)有土地不受土地利用計(jì)劃的制約）及土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

二．土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。

（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

（四）編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。

（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體。

1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦

理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。

（六）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

（七）如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗(yàn)收：建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。

2、組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求。

3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)。

4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

三通一平“（通水、通電、通路、平整土地）、”五通一平“（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）、”七通一平"（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地?/p>

第三篇：土地開(kāi)發(fā)流程

土地基本資料 項(xiàng) 目 規(guī)劃院 市拆遷辦 資金落實(shí) 國(guó)家政策 驗(yàn)資報(bào)告 總體發(fā)展 選 址 立 項(xiàng) 規(guī) 劃 初步設(shè)計(jì) 《選址意見(jiàn)書》 總詳規(guī)劃 規(guī)劃院 地質(zhì)勘察報(bào)告 《固定資產(chǎn)投資許可證》 土地局 需拆遷 土地騰遷 拆 遷 辦 拆遷范圍 產(chǎn)權(quán)認(rèn)證 市房產(chǎn)局 房屋評(píng)估 評(píng)估公司 注銷產(chǎn)籍 市房產(chǎn)局 拆遷許可 市拆遷辦 政府拍賣所得（費(fèi)用已交完）土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù) 拆遷協(xié)議 區(qū)拆遷辦 拆遷安置 土地使用證 三通一平規(guī)劃局 《用地規(guī)劃許可證》 地形勘察 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 聯(lián)合會(huì)簽 可研報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)查定位 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防辦 《消防審批意見(jiàn)書》 《衛(wèi)生防疫意見(jiàn)書》 項(xiàng)目注冊(cè) 《社區(qū)用房協(xié)議》 《人防審批意見(jiàn)書》 園林管理所 自來(lái)水公司 交通大隊(duì) 電業(yè)局平整 建委收費(fèi)辦 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 施工圖 工程招標(biāo) 招標(biāo)辦 施工圖審查 樹(shù)木砍伐手續(xù) 臨時(shí)水 臨時(shí)占道手續(xù) 臨時(shí)電 場(chǎng) 地 開(kāi)工 2 開(kāi)工 3 規(guī)劃局 設(shè)計(jì)院 招標(biāo)文件 安置用房審批表 規(guī)劃審定書 市規(guī)劃局 勘測(cè)院 定線 驗(yàn)線 標(biāo)底制作 開(kāi)工 1 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 規(guī)劃局 綜合管網(wǎng)審圖 給、排水、熱網(wǎng)、電訊、煤氣許可證

開(kāi)工 1 工 商 局 質(zhì)量站 合同鑒證 施工隊(duì)伍資質(zhì)審查 工程施工合同 外埠施工單位備案 勞保辦 定額站 安全站 《建設(shè)工程施工許可證》 開(kāi)工 市建委 開(kāi)工 3 開(kāi)工 2

工程監(jiān)理 技術(shù)檔案 供電 工 程 量 室內(nèi)外裝修 基礎(chǔ) 主體 區(qū)內(nèi)大配套 煤氣 供暖 環(huán)境設(shè)施 區(qū)內(nèi)道路 景點(diǎn)綠化 殘土外運(yùn) 地名辦 區(qū)建委 門 牌 號(hào) 掛信報(bào)箱 物價(jià)局 定 價(jià) 住宅辦 施 工 開(kāi) 聯(lián) 栓 網(wǎng) 供水 排水 掛表送電 衛(wèi)生防疫 施 工 竣工 驗(yàn)收 報(bào) 戶 衛(wèi)生許可證 質(zhì)檢站 規(guī)劃局 消 人 防 防 驗(yàn)收備案 測(cè)繪院 上 圖

衛(wèi)生防疫 設(shè)計(jì)院 街道辦事處 施工單位 項(xiàng)目部

房產(chǎn)局測(cè)繪大隊(duì)

銷售面積審核

房產(chǎn)局市場(chǎng)處

預(yù)銷售許可證

產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心

產(chǎn)權(quán)出始備案登記

預(yù)銷售

銷售

入住

老鄭：目前我們開(kāi)始的工作在紅框內(nèi)，就如圖表所標(biāo)志的：土地基本資料是土地立項(xiàng)開(kāi)發(fā)合作的基礎(chǔ)，主要包含
a、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)

b、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書 c、《規(guī)劃意見(jiàn)書》及附圖一份和釘樁坐標(biāo)成果通知 單 d、區(qū)縣人民政府建設(shè)用地申請(qǐng)文件 e、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地規(guī)?？刂茍D

項(xiàng)目征地及建設(shè)用地預(yù) f、一書四方案 審 g、補(bǔ)充耕地位置圖及文字說(shuō)明 50 天

⑾
h、建設(shè)用地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書及勘測(cè)定界圖 I、擬占用土地 1：10000 幅土地利用現(xiàn)狀圖 j、建設(shè)擬征地土地權(quán)屬情況匯總表 k、省級(jí)土地行政主管部門對(duì)補(bǔ)充耕地的驗(yàn)收文件 l、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)準(zhǔn)備情況的說(shuō)明 m、征地情況調(diào)查表 n、征地協(xié)議 書 o、？？城規(guī)劃

圖

這個(gè)階段可以由基德自主開(kāi)發(fā)，然后由工程商墊資或與工程商合作開(kāi)發(fā)，當(dāng)中部分文件在無(wú)棣可以免掉，但紅字部分是合作方必定要看的，主要是弄清楚土地的權(quán)屬，申辦情況，上面是一個(gè)初步階段一般具備上面紅字的文件就可以和合作方談判，然后到當(dāng)?shù)乜赐恋氐膶?shí)際 情況，

土地補(bǔ)償 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
（27）

征地審核
（33）

辦理臨時(shí) 簽訂國(guó)有土地出讓合 國(guó)有土地 10 天（市房地局）使用證（41）申報(bào)物業(yè)管理公約
a、項(xiàng)目立項(xiàng)批

2003.08.04
（44）

（交齊 100%地價(jià)款取正式國(guó)有土地使用 證）

⒆

13 天（市規(guī)委）

（24）

（35）

（市房地局）2003.07.18 同 18 天

2003.08.04
（45）

10 天（市房地局小區(qū)辦）

a、立項(xiàng)批復(fù) b、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表 c、市政府征地批復(fù) d、用地釘樁成 果 e、按規(guī)劃意見(jiàn)書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 f、審定設(shè)計(jì)方案通知書

復(fù) b、辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng) c、審定設(shè)計(jì)方案通知書

d、土地評(píng)估報(bào)告原件 e、出讓合同附圖一式五份附圖為釘樁圖或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國(guó)有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）f、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單 g、建筑面積與用途說(shuō) 明 h、加蓋工商部門備案章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 I、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地權(quán)屬來(lái)源證明文件（原件）j、與原用地方簽訂的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件 k、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 l、外經(jīng)貿(mào)委核發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)合作、合資企業(yè)合同、章程的批復(fù)

市政各口方案報(bào)裝

藍(lán)框部分這是土地權(quán)比較完備的階段，到達(dá)這個(gè)階段，基本可以談土地出讓以及買賣等，上次你說(shuō)的要找綠地等大公司合作必須要到這一步。

土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目審批驗(yàn)收

收件
局市 縣

發(fā)件
上報(bào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè) 計(jì)與預(yù)算材料

存檔

地級(jí)以上市上 報(bào)材料

部上 門級(jí)

受理并記時(shí)
口文廳 窗辦

材料不符合要求

論證不合格 評(píng)審部 合格

送達(dá)有關(guān)市(1 天)

辦公室批轉(zhuǎn)耕 保處

處協(xié) 室辦

規(guī)劃處 地籍處

查看申報(bào)資料(1天)查看申報(bào)資料(1天)

填寫匯總意 見(jiàn)(1天)填寫匯總意 見(jiàn)(1天)會(huì)地籍處、財(cái)務(wù) 處聯(lián)合省財(cái)政廳 實(shí)地踏勘論證并 提出驗(yàn)收與否的 辦理意見(jiàn) 組織竣 工驗(yàn)收 組專家 評(píng)審(40 天)省財(cái)政 廳進(jìn)行 預(yù)算審 批(10 天)打印文件(1天)存檔

處主 室辦

耕地保護(hù)處

查看申報(bào)資料(1天)

匯總并提出 審查意見(jiàn)

長(zhǎng)副分 廳管

分管廳領(lǐng)導(dǎo)審 批(3天)

廳 長(zhǎng)

第四篇：土地手續(xù)流程

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土地手續(xù)辦理流程

一、項(xiàng)目入?yún)^(qū)（招商中心）

1、核定土地價(jià)格，協(xié)商有關(guān)入?yún)^(qū)事宜

2、辦理相關(guān)入?yún)^(qū)手續(xù)(建設(shè)單位項(xiàng)目入?yún)^(qū)申請(qǐng)的批復(fù)）。

二、簽訂項(xiàng)目入?yún)^(qū)協(xié)議并付土地定金。（統(tǒng)籌辦）

三、辦理建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)（規(guī)劃辦）

1、辦理用地規(guī)劃許可手續(xù)

* 項(xiàng)目入?yún)^(qū)相關(guān)批復(fù)

* 項(xiàng)目入?yún)^(qū)備案通知

* 項(xiàng)目入?yún)^(qū)框架協(xié)議

* 法人委托書

用地手續(xù)辦理程序

* 出具由市勘測(cè)院購(gòu)買的1：1000地形圖

* 提供一份地形圖，在現(xiàn)場(chǎng)踏勘完成后，在規(guī)定工作日內(nèi)出具的“測(cè)量紅線圖”

* 由企業(yè)聯(lián)系測(cè)繪院進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，進(jìn)而出具“征地成果表” * 提供“征地成果表”及“地形圖”各一份，繪制紅線圖，同時(shí)出具規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表2份 * 資料齊全，通過(guò)規(guī)劃局審查后，于規(guī)定工作日內(nèi)發(fā)放用地規(guī)劃許可證及紅線圖

2、辦理總平面圖審查

* 文物普探報(bào)告

* 環(huán)評(píng)報(bào)告及批復(fù)

* 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同

* 總平面圖（兩份）

備查資料：已辦理的《土地使用證》、項(xiàng)目入?yún)^(qū)協(xié)議、項(xiàng)目

入?yún)^(qū)申請(qǐng)批復(fù)

3、辦理建筑單體審批

* 建筑各層平面圖（標(biāo)注房間平面使用功能）

* 建筑立面圖（標(biāo)注建筑外裝飾材料及顏色）

* 建筑剖面圖

* 單體效果圖及鳥(niǎo)瞰圖（A3）

4、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

*平面環(huán)保審核圖

* 定驗(yàn)線單

* 施工圖審查意見(jiàn)表

* 城建費(fèi)用已繳證明

* 財(cái)政局出具的“入?yún)^(qū)項(xiàng)目繳費(fèi)證明”

* 創(chuàng)衛(wèi)責(zé)任書（經(jīng)開(kāi)質(zhì)量監(jiān)督站 82052008）

備查資料：已辦理的《土地使用證》、《用地規(guī)劃許可證》、建筑審查總平面圖

5、辦理建設(shè)工程報(bào)建手續(xù)

* 授權(quán)人委托書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

* 報(bào)建表

* 入?yún)^(qū)單位近期銀行資信證明

備查資料：已辦理的項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建審總平面圖

6、辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查

* 施工圖審查機(jī)構(gòu)提供的審查成果資料（建委認(rèn)定的16家施工圖審查機(jī)構(gòu)）

* 人防審查意見(jiàn)書（市公安局技防辦公室）

* 安防審查意見(jiàn)書（具有資格審查的單位）

* 消防審查意見(jiàn)書（市消防主管部門）

* 防雷電審查意見(jiàn)書（市氣象局）

* 點(diǎn)亮工程設(shè)計(jì)方案（規(guī)劃局）

* 大門、圍欄外環(huán)境方案（規(guī)劃局）

* 綠化方案?jìng)浒福ㄊ腥莪h(huán)保局）

7、辦理外環(huán)境及出入口審查

* 外環(huán)境大門、圍欄單位方案圖紙

* 外環(huán)境效果圖

* 出入口申請(qǐng)一張，定位圖兩張

8、辦理建設(shè)工程招投標(biāo)

* 代理機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書

* 注冊(cè)造價(jià)工程師證

* 代理機(jī)構(gòu)法人授權(quán)委托書、代理合同

* 招標(biāo)公告

* 資格預(yù)審文件，資格預(yù)審報(bào)告

* 投標(biāo)單位法人委托書，營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證、項(xiàng)目經(jīng)理證書

* 招標(biāo)文件、工程量清單、備案表

* 答疑紀(jì)要

9、辦理中標(biāo)通知書及合同備案

（1）辦理中標(biāo)通知書

* 開(kāi)標(biāo)記錄及評(píng)、定標(biāo)報(bào)告及相關(guān)資料

* 招投標(biāo)交易費(fèi)

（2）合同備案

* 中標(biāo)通知書

* 施工合同

10、辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

* 施工方案、臨建搭設(shè)方案

* 已繳納質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)收據(jù)（復(fù)印件）

* 建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人任命書 * 填寫《工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》、《工程質(zhì)量保證體系審查表》、《安全生產(chǎn)責(zé)任書》

11、辦理《建設(shè)工程施工許可證》

* 建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)備案表

* 人防質(zhì)監(jiān)注冊(cè)登記辦理通知單（含人防設(shè)計(jì)的）* 建筑物沉降觀測(cè)合同（高層建筑）

* 銀行出具的資信證明

* 《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件（原件備查）或證明材料 * 《西安市工程竣工驗(yàn)收備案表》一式三份

* 備案表內(nèi)所列竣工驗(yàn)收備案文件

* 工程竣工檔案移交單

* 經(jīng)開(kāi)區(qū)財(cái)政局用于竣工備案使用的費(fèi)用全清證明（原件）* 規(guī)劃局出具的項(xiàng)目竣工備案審核表（原件）

12、辦理工程竣工驗(yàn)收備案

四、進(jìn)地建設(shè)（統(tǒng)籌辦）

1、供應(yīng)土地，辦理土地移交手續(xù)

2、施工建設(shè)

五、交付剩余款項(xiàng)（財(cái)政局）

按照合同約定，于2010年4月30日前將剩余款項(xiàng)全部支付。

六、辦理土地使用證（統(tǒng)籌辦）

根據(jù)合同約定，待項(xiàng)目整體工程進(jìn)度達(dá)到80%以上方可進(jìn)行相關(guān)手續(xù)辦理。

第五篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

第一章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

1、選地

由政府或開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。3、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案預(yù)審

通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

5、土地開(kāi)發(fā)方案修改

編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。、確定土地開(kāi)發(fā)單位

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。

通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

開(kāi)發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見(jiàn)《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、組織驗(yàn)收開(kāi)發(fā)土地

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 審核土地前期開(kāi)發(fā)成本

組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)材料： 用地申請(qǐng)報(bào)告 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 立項(xiàng)批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式2 份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)一般指協(xié)議出讓申請(qǐng)，申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)，并提供下列文件： 申請(qǐng)用地報(bào)告書；

國(guó)家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊(cè)登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文

件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊(cè)登記的國(guó)內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營(yíng)業(yè)注冊(cè)登記證件（開(kāi)業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會(huì)成員名單、注冊(cè)所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊(cè)銀行開(kāi)具的資信證明。個(gè)人申請(qǐng)用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。在 省、市營(yíng)業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實(shí)地勘察 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。

16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

根據(jù)《國(guó)家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告，承擔(dān)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告前，向國(guó)家土地管理局提出預(yù)先審查申請(qǐng)，由國(guó)家土地管理局組織有關(guān)人員對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告，由委托方按規(guī)定程序向國(guó)家土地管理局申請(qǐng)土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）

土地前期開(kāi)發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國(guó)家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對(duì)出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問(wèn)題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)后，依法簽訂的書面協(xié)議。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、交付土地出讓金 21、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。

第二章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請(qǐng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書，申請(qǐng)書中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容： 申請(qǐng)單位名稱

項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告 初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案

建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出的征用申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案：擬定各項(xiàng)征地方案后逐級(jí)上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請(qǐng)市、縣審查同意；市、州簽署意見(jiàn)。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開(kāi)、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國(guó)家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案

區(qū)、縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其一般操作過(guò)程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告→征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施→征地補(bǔ)

償、安置方案的意見(jiàn)→征地補(bǔ)償、安置方案的確定→征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求→征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議通過(guò)后，市政府下達(dá)具有國(guó)家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項(xiàng)稅費(fèi)

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開(kāi)單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國(guó)土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國(guó)土房管局通過(guò)公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國(guó)土房管局提出戶口凍結(jié)申請(qǐng)，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國(guó)土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國(guó)土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時(shí)該單位的人均耕地面積計(jì)算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請(qǐng)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的申請(qǐng);市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標(biāo)成果通知單;工程進(jìn)度計(jì)劃;計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。、辦理拆遷申請(qǐng)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請(qǐng)書；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見(jiàn)或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；

拆遷計(jì)劃和方案（包括對(duì)被拆遷人安置地點(diǎn)、補(bǔ)償形式、臨時(shí)安置補(bǔ)助、搬遷過(guò) 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，任何單位和個(gè)人需拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局簽訂責(zé)任書。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請(qǐng)被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時(shí)，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?？h級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見(jiàn)。公告時(shí)間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結(jié) 18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國(guó)土房管局審批后，報(bào)市國(guó)土房管 局備案。、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國(guó)土房管局主持，召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場(chǎng)平地凈。、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開(kāi)立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開(kāi)具領(lǐng)款憑證→支取補(bǔ)償款項(xiàng)

23、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時(shí)必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國(guó)土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。

26、強(qiáng)制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

用地單位辦理劃撥用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》，計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）；

建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級(jí)（含縣級(jí)市）人民政府１公頃以下，地級(jí)市人民政府２公頃以下。超過(guò)限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

行政主管部門進(jìn)行劃撥用地申請(qǐng)的審查時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》； 計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》； 屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書； 屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）； 建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

劃撥用地申請(qǐng)的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請(qǐng)的備案：區(qū)、縣國(guó)土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件》及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國(guó)土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關(guān)稅費(fèi)、地價(jià)款（土地出讓金）

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級(jí)城市收取的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請(qǐng)求賠償。、土地使用費(fèi)

這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問(wèn)題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場(chǎng)地使用費(fèi)或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國(guó)土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

對(duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)在劃撥國(guó)有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

5、土地閑置費(fèi)

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部第5 號(hào))和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的知》

(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37 號(hào))有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過(guò)以上最低稅額的30%。、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

根據(jù)國(guó)家計(jì)委國(guó)家土地局《關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕2017 號(hào)）規(guī)定，一般宗地評(píng)估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按一般宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價(jià)款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。

10、征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹(shù)木、特大樹(shù)木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

13、地上物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場(chǎng)重置價(jià)格制定并公布實(shí)施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金是指國(guó)家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，有用地單位支付的，用于開(kāi)發(fā)新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅

國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場(chǎng)）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開(kāi)墾費(fèi) 區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。、搬家補(bǔ)助費(fèi)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對(duì)這部分使用人支付一定的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。一般由拆遷人自行制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過(guò)協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

對(duì)因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤(rùn)額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長(zhǎng)不得超過(guò)18 個(gè)月。利潤(rùn)的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營(yíng)業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過(guò)停業(yè)前3 個(gè)月平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的15%向拆遷人收取。

開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的法律問(wèn)題

1、項(xiàng)目合法性問(wèn)題

對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在投資開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否合法。由于目前國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問(wèn)題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來(lái)城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無(wú)力償還開(kāi)發(fā)商已發(fā)生開(kāi)發(fā)的成本，開(kāi)發(fā)商將面臨投入資金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。（2）立項(xiàng)文件的合法性

開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開(kāi)發(fā)商須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性

開(kāi)發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開(kāi)發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問(wèn)題

綜合分析各地有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過(guò)招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商的程序，而是直接與開(kāi)發(fā)商簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則須注意簽約程序的合法性，以防上級(jí)政府以未通過(guò)合法程序而不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商的一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位。就此問(wèn)題，即使地方政府已就一級(jí)開(kāi)發(fā)事宜與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過(guò)招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過(guò)招標(biāo)形式通常也并不會(huì)因此導(dǎo)致一級(jí)開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。

3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中的要點(diǎn)

開(kāi)發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同，能夠有效防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開(kāi)發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前國(guó)情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開(kāi)發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開(kāi)發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、減輕資金壓力

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開(kāi)發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任

政策變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于該等風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無(wú)土地出讓收入，則存在開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開(kāi)發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開(kāi)發(fā)成本的組成

土地開(kāi)發(fā)成本是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同重要條款之一，開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。但須注意的是，開(kāi)發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開(kāi)發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開(kāi)發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開(kāi)發(fā)成本有利于開(kāi)發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開(kāi)發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開(kāi)發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開(kāi)發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對(duì)于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開(kāi)發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開(kāi)發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=土地開(kāi)發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算投資收益。相對(duì)下述按比例分配收益方式而言，開(kāi)發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會(huì)太高。

B．按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開(kāi)發(fā)成本）×開(kāi)發(fā)商分配比例。相對(duì)于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開(kāi)發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開(kāi)發(fā)商受讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中出讓地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是為了便于二級(jí)拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級(jí)開(kāi)發(fā)商在土地出讓競(jìng)價(jià)中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格中含有一級(jí)開(kāi)發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價(jià)格越高一級(jí)開(kāi)發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開(kāi)發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開(kāi)發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。

C．固定收益+按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會(huì)相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項(xiàng)目公司

開(kāi)發(fā)商就單個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開(kāi)發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。同時(shí)，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對(duì)投資開(kāi)發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式

若開(kāi)發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時(shí)引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

綜上所述，開(kāi)發(fā)商投資于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開(kāi)發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。