第一篇：深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定

深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知

深府〔2011〕198號(hào)

各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

深圳市人民政府

二○一一年十二月十六日

深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用

權(quán)交易若干規(guī)定

第一條 為加強(qiáng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（含其繼受單位，下同）非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地管理，規(guī)范其土地使用權(quán)交易，促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可持續(xù)發(fā)展，推進(jìn)城市化和特區(qū)一體化進(jìn)程，保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定所稱非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地是指為了保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)生活需要，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，由規(guī)劃國(guó)土部門(mén)核準(zhǔn)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織保留使用的土地，具體包括：

（一）根據(jù)市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國(guó)土管理暫行辦法》、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定的非農(nóng)建設(shè)用地。

（二）政府征收原農(nóng)村集體所有的土地后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)用地。

第三條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地以轉(zhuǎn)讓、自主開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、作價(jià)入股等方式進(jìn)入市場(chǎng)交易的，適用本規(guī)定。非農(nóng)建設(shè)用地中的原農(nóng)村居民住宅用地（含統(tǒng)建樓用地）和公共設(shè)施用地不得進(jìn)行土地使用權(quán)交易，市政府有特別規(guī)定的除外。

第四條 市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)和各區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易的服務(wù)與監(jiān)管。

市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)及其派出機(jī)構(gòu)、下屬機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)、用地政策和土地使用權(quán)交易等方面的服務(wù)與監(jiān)管。

各區(qū)政府及其派出機(jī)構(gòu)、下屬機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織交易集體決策程序和受讓主體資格審查等方面的服務(wù)與監(jiān)管，規(guī)范集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易。

第五條 非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、近期建設(shè)和土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)。涉及占用農(nóng)用地和未利用地的，應(yīng)當(dāng)納入近期建設(shè)和土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃、農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃后方可實(shí)施。

第六條 市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)的派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地的清理和管理工作，以原行政村和自然村為單位建立非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地指標(biāo)臺(tái)帳，實(shí)行動(dòng)態(tài)更新管理。臺(tái)帳應(yīng)記載非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地指標(biāo)的劃定、調(diào)整、注銷等內(nèi)容。

非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)臺(tái)帳應(yīng)包括工商用地指標(biāo)、居民住宅用地（含一戶一棟住宅用地、統(tǒng)建樓用地）指標(biāo)和公共設(shè)施用地指標(biāo)。

第七條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃國(guó)土部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。自用的，免繳地價(jià)，用地為非商品性質(zhì)；按照本規(guī)定繳清地價(jià)的，用地確定為商品性質(zhì)。

對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，權(quán)利人在辦理土地使用權(quán)初始登記時(shí)，可以申請(qǐng)按照合法評(píng)估機(jī)構(gòu)核定的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行登記。

空地申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)交易的，按照以下規(guī)定繳交地價(jià)：

（一）工業(yè)類用地，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%繳納地價(jià)。

（二）居住類和商業(yè)、辦公類用地，建筑容積率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%繳納地價(jià)；建筑容積率在3.2至4.5之間的部分（含4.5），按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的30%繳納地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的100%繳納地價(jià)。

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地落在建成區(qū)，符合城市更新有關(guān)規(guī)定的，地價(jià)測(cè)算按照《深圳市城市更新辦法》第三十六條第一款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，市政府有特別規(guī)定的除外。

第八條 非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的交易按下列方式進(jìn)行：

（一）通過(guò)土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。

（二）通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式協(xié)商交易，但需符合第十條規(guī)定并取得區(qū)集體資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)受讓主體的批準(zhǔn)文件。

（三）按照集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的項(xiàng)目公司的全部或部分股權(quán)。

招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的交易規(guī)則和程序參照國(guó)家、省、市土地使用權(quán)公開(kāi)交易的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，相關(guān)服務(wù)費(fèi)減半計(jì)收。

第九條 非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地按本規(guī)定第八條規(guī)定的方式進(jìn)行交易的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)委托合法資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按照資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告制定交易方案。交易方案應(yīng)當(dāng)包含交易標(biāo)的、價(jià)格、支付方式、交易主體或交易主體資格、交易方式等內(nèi)容。交易方案制定后，必須在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期不得少于15日。

公示結(jié)束后，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將土地交易方案、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及股東大會(huì)擬表決事宜等相關(guān)資料報(bào)送街道集體資產(chǎn)管理部門(mén)審查。經(jīng)街道集體資產(chǎn)管理部門(mén)審查同意和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會(huì)對(duì)交易方案進(jìn)行表決。街道集體資產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在表決結(jié)束后15日內(nèi)將表決結(jié)果和監(jiān)督情況抄報(bào)所在區(qū)集體資產(chǎn)管理部門(mén)。

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在交易結(jié)束后15日內(nèi)將交易結(jié)果報(bào)所在街道集體資產(chǎn)管理部門(mén)備案。

第十條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照本規(guī)定第八條第一款第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行土地使用權(quán)交易或股權(quán)交易，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會(huì)審議且表決時(shí)獲全體股東2/3以上（含2/3）同意；按照本規(guī)定第八條第一款第（二）項(xiàng)進(jìn)行土地使用權(quán)交易，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會(huì)審議且表決時(shí)獲全體股東4/5以上（含4/5）同意；但章程規(guī)定由股東代表大會(huì)表決或?qū)Ρ頉Q通過(guò)率有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)與財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)管理、信用資質(zhì)良好的企業(yè)進(jìn)行交易。

受讓人或合資合作申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)符合原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)置并經(jīng)街道集體資產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)的交易準(zhǔn)入條件。

第十二條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向其全（獨(dú)）資注冊(cè)成立的公司或與其他原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同注冊(cè)成立的公司調(diào)撥非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)的，按照土地使用權(quán)出讓合同變更辦理相關(guān)手續(xù)。

第十三條 首次交易生效后，當(dāng)事人可共同向規(guī)劃國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)作價(jià)入股等方式與他人共同成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的，可由房地產(chǎn)項(xiàng)目公司向規(guī)劃國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地使用權(quán)權(quán)利人發(fā)生變化的，合作開(kāi)發(fā)權(quán)利人新增、退出、變更的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理相關(guān)手續(xù)。

第十四條 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地使用權(quán)市場(chǎng)交易所得價(jià)款應(yīng)按章程規(guī)定進(jìn)行使用、分配和處分，并按照規(guī)定提取一定比例用于社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障，同時(shí)接受區(qū)、街道集體資產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督。

第十五條 違反本規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的，由區(qū)、街道集體資產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令整改；整改不合格的，規(guī)劃國(guó)土部門(mén)不得為其辦理相關(guān)手續(xù)。

國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有關(guān)人員徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)的，依照有關(guān)規(guī)定予以黨紀(jì)政紀(jì)處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第十六條 經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁判，履行生效合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等當(dāng)事人可依法申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)。

2009年9月6日前，有以下情形之一，符合本規(guī)定第五條、第六條規(guī)定且不違反市、區(qū)政府相關(guān)政策的，當(dāng)事人可共同申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓合同變更手續(xù)：

（一）依法取得國(guó)土部門(mén)合作建房批復(fù)的。

（二）原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照章程通過(guò)股東大會(huì)或股東代表大會(huì)同意合作建房并已經(jīng)過(guò)公證的。

第十七條 本規(guī)定的期限以自然日計(jì)算。

第十八條 本規(guī)定自發(fā)布之日起實(shí)施。各區(qū)政府可結(jié)合實(shí)際情況制定具體細(xì)則。本規(guī)定施行前市、區(qū)政府相關(guān)規(guī)定與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。的

第二篇：關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考

文 章來(lái)源 蓮

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隨著我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)的建立，土地資產(chǎn)價(jià)值已逐步為人們所認(rèn)識(shí)并加以利用。土地的交易和流轉(zhuǎn)，是實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值和合理配置土地資源的重要途徑。農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，是我國(guó)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一大市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。

一、農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要形式

除個(gè)別地區(qū)近幾年對(duì)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有所規(guī)范外，農(nóng)村，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)一直是自發(fā)地、無(wú)序地進(jìn)行，它主要有以下幾種流轉(zhuǎn)形式：

1、轉(zhuǎn)讓。集體土地所有者或土地使用者將建設(shè)用地使用權(quán)或所有權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給新的土地使用者。轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)占有較大比重，有以下幾種：（1）集體土地所有者將一定年期的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓者開(kāi)辦企業(yè)，這類似國(guó)有土地使用權(quán)出讓，村或鄉(xiāng)政府作為土地所有者收取轉(zhuǎn)讓金。這在沿海一帶較普遍，主要是企業(yè)用地。（2）集體土地所有者直接轉(zhuǎn)讓土地或以地合作開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住宅，開(kāi)發(fā)商分得部分商品房，所占土地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，這主要發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部。1999年江蘇省查出農(nóng)村集體轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地478宗，面積1594畝。（3）建設(shè)用地原使用者（企業(yè)或個(gè)人）在土地所有者的允許下將一定年期或無(wú)限年期的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)或個(gè)人，所有者收取一定轉(zhuǎn)讓金。無(wú)限年期的建設(shè)用地主要是農(nóng)民的宅基地轉(zhuǎn)讓。建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要有以下情況，一是轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)而引致轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地所有權(quán)，如福建省古田縣當(dāng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給本集體以外的企業(yè)或個(gè)人時(shí)，就必須先將建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為（不是征地）國(guó)家所有，而后才能實(shí)現(xiàn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；二是村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以類似征地方式將小組、村股份合作社或村所有的建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為村、村其它經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)所有，這在各地都有，但以廣東省珠江三角洲較為普遍。在珠江三角洲地區(qū)，農(nóng)村股份制較為普遍，集體土地及其它資產(chǎn)一般都已進(jìn)入村股份合作社，當(dāng)村或鄉(xiāng)企業(yè)辦要開(kāi)辦新的企業(yè)時(shí)，則按國(guó)家征地方式及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向村股份合作社“征地”，其土地所有權(quán)即轉(zhuǎn)為村委會(huì)、村其它經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所有。

2、出租。這是集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要形式。集體建設(shè)用地所有者或使用者將土地使用權(quán)出租并按年收取租金。（1）集體所有者為出租主體。主要表現(xiàn)為村集體將非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)或廠房出租給企業(yè)或個(gè)人，搞“招商引資”，集體收取租金。這在山東、江蘇、浙江、福建、廣東等省的調(diào)查中均普遍存在，并很受集體和農(nóng)民的歡迎。上海市還出現(xiàn)集體所有者將土地出租用于公路建設(shè)的案例。（2）建設(shè)用地使用者為出租主體。主要表現(xiàn)為村辦企業(yè)以全部或部分土地出租，以收取租金為企業(yè)盈利，以及農(nóng)民個(gè)人出租住房，引致土地使用權(quán)出租。在城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民個(gè)人出租住房收入已成為大部分家庭的主要收入來(lái)源。

3、抵押。集體建設(shè)用地使用者將土地使用權(quán)作為融資的擔(dān)保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權(quán)抵押的情形。這主要存在于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東南沿海一帶，由于開(kāi)辦企業(yè)或經(jīng)商的資金不足，企業(yè)或個(gè)人大多以所取得的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。福建古田縣2000年共發(fā)生集體非農(nóng)建設(shè)用地抵押1000多宗，評(píng)估值達(dá)1.8億元。

4、聯(lián)營(yíng)、入股。集體建設(shè)用地所有者或使用者以土地使用權(quán)作為合辦企業(yè)的條件，從而引致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。這在八十年代后期和九十代前期較常見(jiàn)，由于其經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)使這種形式逐步為出租所取代。

5、法院判決。因經(jīng)濟(jì)糾紛或企業(yè)破產(chǎn)、兼并等導(dǎo)致法院裁定和判決而致集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。這種情形在沿海一帶已逐步增多，法院判決流轉(zhuǎn)主要采取拍賣(mài)方式。

從目前看，集體非農(nóng)建設(shè)用地存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：（1）非法轉(zhuǎn)讓、出租等。因《土地管理法》規(guī)定集體土地不得轉(zhuǎn)讓、出租，故此類流轉(zhuǎn)屬于非法。（2）交易混亂。因這種土地交易屬非法，又無(wú)人管理，故交易混亂自可想見(jiàn)。（3）擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。由于利益沖動(dòng)，不少地區(qū)在未經(jīng)規(guī)劃許可和正常審批的情況下擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也采用“征地”方式從村或小組集體中無(wú)補(bǔ)償或低補(bǔ)償?shù)亍罢鳌钡猛恋?，成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有的集體建設(shè)用地，主要用于建廠房出租或其它經(jīng)營(yíng)。（4）沖擊城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)。由于這種非法的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地在未經(jīng)統(tǒng)一管理的情況下進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的總供給增加，城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)價(jià)格下跌，招標(biāo)、拍賣(mài)難以進(jìn)行。（5）城鄉(xiāng)結(jié)合部耕地保護(hù)困難。

二、集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要原因

我國(guó)新修訂的《土地管理法》第六十三條規(guī)定，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。各地在實(shí)際操作中，往往是采取禁止集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的，但為什么禁而不止，且有“公開(kāi)”之勢(shì)呢？這主要有以下幾方面原因：

1、第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快。改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得了飛速發(fā)展，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又加快了我國(guó)的城市化進(jìn)程。這些非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都直接地導(dǎo)致非農(nóng)建設(shè)用地的迅速增長(zhǎng)，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)，都直接引致城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村地區(qū)的集體非農(nóng)建設(shè)用地增加。據(jù)調(diào)查，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區(qū)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積中約有80%左右為集體非農(nóng)建設(shè)用地，這在中小城鎮(zhèn)極為普遍。即使是在大城市，其城鄉(xiāng)結(jié)合部的大部分非農(nóng)建設(shè)用地仍為集體所有，如浙江省杭州市城鄉(xiāng)結(jié)合部約有70%的土地被農(nóng)民個(gè)人建房占有。如此大的非農(nóng)建設(shè)用地社會(huì)需求，在城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)的直接影響及商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求下，這些集體非農(nóng)建設(shè)用地不可避免地進(jìn)入“黑市”流轉(zhuǎn)。

2、土地利用方式上比較利益差距加大。在城鎮(zhèn)周?chē)约班l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地利用的比較利益差距加大。種糧不如種菜，種菜不如種花，種花不如轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，辦工廠、開(kāi)商店或住宅出租。在企業(yè)和個(gè)人掌握了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)后，追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。這種經(jīng)濟(jì)利益的追求，不但經(jīng)營(yíng)主體有，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)地方政府也很強(qiáng)烈。地方政府要在任期內(nèi)出成績(jī)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，辦形象工程，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要財(cái)力支持，而“以地生財(cái)”或默許流轉(zhuǎn)是在國(guó)家對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地?zé)o明確管理政策下的主要選擇。

3、征地補(bǔ)償水平過(guò)低，而用地成本很高。依《土地管理法》規(guī)定，要使用建設(shè)用地，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民建宅使用本集體的土地及農(nóng)村集體公益事業(yè)用地可仍為集體土地外，其余均需使用國(guó)有土地。征地是將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的唯一途徑。由于目前的征地補(bǔ)償仍按產(chǎn)值補(bǔ)償，一畝耕地在沿海省市的大部分地區(qū)一般也只有3－5萬(wàn)元左右的征地補(bǔ)償費(fèi)（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)）到村集體手中（個(gè)別地區(qū)補(bǔ)償較高或接近市價(jià)除外），而真正到農(nóng)民個(gè)人手中的，一般只有一萬(wàn)元左右，標(biāo)準(zhǔn)已低于該土地的市場(chǎng)價(jià)格。若是鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每畝征地補(bǔ)償費(fèi)只有5000-8000元。對(duì)農(nóng)民和村集體而言，過(guò)低的征地補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)不了土地的轉(zhuǎn)用價(jià)值，因而采取不征而自行轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的方式。同時(shí)，中央和地方政府在征地過(guò)程所收取的各項(xiàng)費(fèi)用又較多較重，主要有耕地占用稅、菜地開(kāi)發(fā)基金、耕地開(kāi)墾費(fèi)、占補(bǔ)平衡費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地管理費(fèi)等，這些費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)集體和農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)土地使用者而言，用地成本較大。出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，用地者具有直接使用集體土地的巨大利益沖動(dòng)。

4、鄉(xiāng)、村政府行政權(quán)利對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)限制過(guò)大。長(zhǎng)期的人民公社體制和生產(chǎn)資料平調(diào)方式已使農(nóng)村土地不帶有一星半點(diǎn)的“財(cái)產(chǎn)”氣息，而是地道的公共物品。法律上明確規(guī)定集體土地屬農(nóng)民集體所有，全體村民對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的使用和處分擁有最終的權(quán)利（見(jiàn)村民自治條例），但實(shí)際上，集體土地已屬“集體經(jīng)濟(jì)組織”所有，村長(zhǎng)、鄉(xiāng)長(zhǎng)擁有土地處分權(quán)。這樣，出于公正和不公正的目的，村委會(huì)往往采取合法或非法手段將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以各種方式“盤(pán)活”土地，謀取利益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府則在發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、辦公益事業(yè)及發(fā)展小城鎮(zhèn)等名義下，動(dòng)用政府權(quán)力，采用補(bǔ)償辦法，將村集體所有土地轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有。出于經(jīng)濟(jì)利益目的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也“努力”推動(dòng)這些土地的流轉(zhuǎn)。

三、對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的幾種模式

集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)整體上仍處于無(wú)序或自我約束狀態(tài)，因無(wú)可操作的法律法規(guī)，地方土地管理部門(mén)一般不進(jìn)行直接管理，而只是通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、用地審批等手段進(jìn)行間接管理。但也有個(gè)別地區(qū)在對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理進(jìn)行有益的探索和嘗試，從調(diào)查情況看，有以下三種模式。

1、蘇州模式。鑒于農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已隨著蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不可遏止，蘇州市國(guó)土局正視問(wèn)題，經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查研究，依據(jù)當(dāng)前土地利用管理的基本政策方針，于1996年9月正式出臺(tái)了《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，開(kāi)始將無(wú)序的集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入正常管理軌道。該《辦法》規(guī)定：“對(duì)集體建設(shè)用地（不含農(nóng)民建房宅基地）實(shí)行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度”。其核心內(nèi)容是對(duì)依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價(jià)入股，但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂(lè)和高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。《辦法》還對(duì)集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)代表、流轉(zhuǎn)程序、審批權(quán)限和方式、流轉(zhuǎn)收益的分配等作了詳細(xì)規(guī)定。自《辦法》出臺(tái)后，蘇州市已有一半以上的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，涉及土地面積超過(guò)10萬(wàn)畝，其下轄的6個(gè)縣級(jí)市均已建立了較為規(guī)范的集體土地市場(chǎng)。

2、古田模式。福建省古田縣自1994年正式允許集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并到土地管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。其主要做法是允許依法取得的集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行有償有限期轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其特點(diǎn)是：在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，則不改變集體土地所有權(quán)，只需經(jīng)所有者同意并到土地局辦理變更登記即可；在本集體外部流轉(zhuǎn)，則需將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，原土地使用者向集體所有者繳納的土地取得費(fèi)作為征地三費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)）。在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地局要求流轉(zhuǎn)各方及土地所有者簽訂各有關(guān)協(xié)議書(shū)，并按一定標(biāo)準(zhǔn)收取土地轉(zhuǎn)讓收益金。土地轉(zhuǎn)讓收益金按村集體47％、鄉(xiāng)政府30％和縣政府23％的比例分配。同時(shí)規(guī)定，進(jìn)入流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。自1994年以來(lái)，住宅用地轉(zhuǎn)讓每年超過(guò)300宗；2000年，集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓80余宗，面積7600多平方米，轉(zhuǎn)為國(guó)有220余宗，面積16000多平方米，收取轉(zhuǎn)讓收益金15萬(wàn)余元；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地轉(zhuǎn)讓4宗；抵押1000多宗，評(píng)估值達(dá)1.8億元。

3、準(zhǔn)國(guó)有化模式。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn)，其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有，但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而必須在土地局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依土地部門(mén)的意見(jiàn)，當(dāng)?shù)卣褜?duì)這部分土地按國(guó)家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行了補(bǔ)償，出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求，集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權(quán)仍歸屬集體，但土地局將其按國(guó)有土地管理，土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中，其大部分收益也由當(dāng)?shù)卣谩?/p>

四、集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的作用

從當(dāng)前集體非農(nóng)建設(shè)用流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況看，其積極作用是十分明顯的。

1、有利于合理配置土地資源。由于實(shí)現(xiàn)了土地與資本的市場(chǎng)流動(dòng)，二者就能實(shí)現(xiàn)最佳結(jié)合，產(chǎn)生最佳效益。許多經(jīng)營(yíng)不佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因土地流轉(zhuǎn)引入資金而起死回生，許多進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民因宅地流轉(zhuǎn)而收回建房資金，充實(shí)進(jìn)城實(shí)力。

2、在對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)范管理地區(qū)，這有利于保護(hù)耕地和節(jié)約耕地。新的投資可因?yàn)榧w存量建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)而減少建設(shè)用地增量的增加，減少閑置土地?cái)?shù)量，從而減少占用耕地的經(jīng)濟(jì)沖動(dòng)。蘇州市自1994年至今，耕地僅減少了2.8萬(wàn)畝，年均減少0.47萬(wàn)畝，而1982-1994的12年間，耕地減少了131.2萬(wàn)畝，年均減少11萬(wàn)畝。古田縣自1994年以來(lái)，每年少批宅基地近300宗，僅此一項(xiàng)年均節(jié)約耕地近200畝。

3、有利于盤(pán)活企業(yè)，盤(pán)活閑置土地。進(jìn)入流轉(zhuǎn)的企業(yè)用地多屬于經(jīng)營(yíng)不善效益不佳的企業(yè)，若不允許流轉(zhuǎn)，企業(yè)往往只有申請(qǐng)破產(chǎn)，而其土地也往往成為閑置土地。這些企業(yè)往往通過(guò)以地入股、聯(lián)營(yíng)等辦法走出困境，并提高了土地利用效率。

4、有利于發(fā)展中小企業(yè)，解決勞動(dòng)就業(yè)。投資于集體非農(nóng)建設(shè)用地的企業(yè)往往是中小企業(yè)，它們資金量小，人際關(guān)系弱，要求資金周轉(zhuǎn)快，很難走收費(fèi)多而審批時(shí)間長(zhǎng)的征地程序，往往選擇方便快捷的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。這些大量生存于集體非農(nóng)建設(shè)用地的中小企業(yè)，也是我國(guó)吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的主要力量。

5、有利于完善城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)。城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)不可能與集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)分割而孤立存在，二者只有統(tǒng)一才有利于市場(chǎng)發(fā)展和土地資源配置。集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)是整個(gè)土地市場(chǎng)的有機(jī)組成部分，是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)最終走向成熟和完善的必要前提。

6、有利于體現(xiàn)集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，它要求在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，其所有權(quán)人也要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。使用建設(shè)用地，只能使用國(guó)有土地，農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國(guó)家得到，是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)。

五、有關(guān)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策建議

1、集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須合法化。要在法律上明確集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地位。抓緊制定和修改相應(yīng)的法律法規(guī)，積極引導(dǎo)集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，對(duì)哪些領(lǐng)域的土地可以開(kāi)放集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，哪些領(lǐng)域則必須先征為國(guó)家所有，方可進(jìn)入市場(chǎng)等進(jìn)行規(guī)定。在中央和國(guó)土資源部出臺(tái)相關(guān)政策之前，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府和土地管理部門(mén)制定相應(yīng)地方法規(guī)。

2、集體非農(nóng)建設(shè)用地必須符合規(guī)劃控制，依法取得，統(tǒng)一管理。由于非農(nóng)建設(shè)用地相對(duì)于農(nóng)用地有較高的收益，如果沒(méi)有嚴(yán)格管理，就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。因此，集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的一個(gè)基本前提是所有集體非農(nóng)建設(shè)用的安排必須符合土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地必須在規(guī)劃的控制下，按用地計(jì)劃實(shí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，任何非農(nóng)建設(shè)用地的取得必須依法取得。在管理上，要搞“兩種權(quán)利，一個(gè)市場(chǎng)”，不能將城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)與集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)割裂開(kāi)來(lái)，要將集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)一大市場(chǎng)中來(lái)，統(tǒng)一市場(chǎng)供應(yīng)，統(tǒng)一市場(chǎng)管理。

3、集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在內(nèi)容和形式上要有突破。在內(nèi)容上，除國(guó)家非盈利性公益事業(yè)用地（基本與國(guó)土資源部公布的《劃撥用地目錄》相符）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須先征為國(guó)有外，其它類型的土地都應(yīng)允許在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下進(jìn)行集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，當(dāng)然，在土地所有權(quán)人和土地使用者雙方同意的條件下，也可以在土地交易的同時(shí)，將集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)，土地使用者再向國(guó)家交納土地出讓金，在國(guó)土管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)戶登記。在地域上不作劃分，無(wú)論是大城市，還是小城鎮(zhèn)，無(wú)論是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是規(guī)劃區(qū)外，都可進(jìn)行集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。在形式上，可以因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等原因而流轉(zhuǎn)，也可以直接轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、以地入股和合作經(jīng)營(yíng)等。

4、集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須依財(cái)產(chǎn)權(quán)定價(jià)，依產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分配利益。集體土地所有權(quán)變更為國(guó)家土地所有權(quán)時(shí)，土地價(jià)值要體現(xiàn)集體土地的生產(chǎn)資料性質(zhì)和對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障性質(zhì)，土地增值的一部分應(yīng)歸集體土地所有者；當(dāng)集體土地所有權(quán)不發(fā)生改變，只是建設(shè)用地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)時(shí)，土地的社會(huì)保障功能仍然存在，故在土地價(jià)值中不作體現(xiàn)。土地流轉(zhuǎn)利益要按財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行分配。集體非農(nóng)建設(shè)用地首先是集體所有的土地，不是國(guó)有土地，因此，其土地收益應(yīng)主要為集體所有者所得，而不能以各種名義轉(zhuǎn)為國(guó)家各級(jí)地方財(cái)政或單位所得。同時(shí)，要尊重土地使用權(quán)這一用益物權(quán)的權(quán)利，要充分考慮土地使用權(quán)人的應(yīng)得利益。土地流轉(zhuǎn)的利益分配最終應(yīng)主要落實(shí)到農(nóng)民手中。

5、要認(rèn)真做好相關(guān)配套工作。一是搞好地籍調(diào)查和產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作，集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記和發(fā)證為前提；二是搞好信息公開(kāi)查詢工作，內(nèi)容包括宗地信息、產(chǎn)權(quán)信息及交易管理信息等；三是做好相關(guān)服務(wù)工作，如指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書(shū)、產(chǎn)權(quán)變更登記、地價(jià)評(píng)估和政策咨詢等。

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第三篇：上海農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)

上海市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)

滬集松規(guī)土出讓預(yù)合同

租賃住房用地)

2018）出讓合同第1號(hào)

二〇一八年 月 日

1.0版）

(（（農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

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第一章 總 則

第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律、行政法規(guī)以及國(guó)家有關(guān)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市精神和《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》、《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法》的規(guī)定，雙方本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，訂立本合同。

第二條 出讓土地的所有權(quán)屬農(nóng)民集體所有，出讓人授權(quán)出讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（以下簡(jiǎn)稱“集體建設(shè)用地”）使用權(quán)，地下資源、埋藏物不屬于集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓范圍。

第三條

受讓人對(duì)依法取得的集體建設(shè)用地，在出讓年限內(nèi)享有占有、使用、收益和按約處分的權(quán)利，有權(quán)利用該土地依法建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

第二章 出讓土地的交付與出讓價(jià)款的繳納

第四條 本合同項(xiàng)下出讓宗地的房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)成果號(hào)為 20***60296，宗地總面積大寫(xiě) 貳萬(wàn)壹仟零貳拾貳點(diǎn)貳平方米（小寫(xiě) 21022.2平方米），其中出讓宗地面積為大寫(xiě) 貳萬(wàn)零壹佰陸拾陸點(diǎn)柒平方米（小寫(xiě) 20166.7平方米）。【松江區(qū)泗涇鎮(zhèn) 2

SJSB0001單元07-09號(hào)（集體土地試點(diǎn)入市）地塊出讓面積為20166.7平方米】

本合同項(xiàng)下的出讓宗地坐落于 松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)：四至范圍東至企業(yè)，南至泗博路，西至泗聯(lián)路，北至查袋涇。

本合同項(xiàng)下出讓宗地的地上平面界址點(diǎn)坐標(biāo)及界址圖見(jiàn)附件1。本合同項(xiàng)下出讓宗地的地上豎向界限以 ﹨ 米高程平面為上界限，以﹨米高程平面為下界限，高差為﹨米。出讓宗地豎向界限見(jiàn)附件2。

本合同項(xiàng)下出讓宗地的地下平面界址點(diǎn)坐標(biāo)及界址圖見(jiàn)附件3。本合同項(xiàng)下出讓宗地的地下豎向界限以﹨米高程平面為上界限，以﹨米高程平面為下界限，高差為﹨米。出讓宗地豎向界限見(jiàn)附件4。

第五條 本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為 租賃住房（R4）。第六條 出讓人同意在付清全部集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款之日起 7 個(gè)工作日內(nèi)將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該出讓宗地應(yīng)達(dá)到 凈地。

第七條 本合同項(xiàng)下的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為 租賃住房:70年，按交付土地之日（即交地確認(rèn)書(shū)簽訂之日）起算。

第八條 本合同項(xiàng)下出讓宗地的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為人民幣大寫(xiě)（小寫(xiě) 元）。

第九條 本合同項(xiàng)下出讓宗地的定金為集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓 3

價(jià)款的 20.00 %，定金抵作集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。自本合同簽訂之日起的5個(gè)工作日內(nèi)，即 年 月 日之前，受讓人應(yīng)當(dāng)向出讓人制定賬戶（戶名： 松江區(qū)財(cái)政局，開(kāi)戶行： 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，賬戶號(hào)： 038013）支付保證本合同切實(shí)履行的定金。

第十條 受讓人同意按照本條第（一）項(xiàng)的規(guī)定向出讓人支付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款余額：

（一）本合同簽訂之日起30個(gè)工作日內(nèi)，一次性付清集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款余額，即 年 月 日之前；

（二）按以下時(shí)間和金額分﹨期向出讓人支付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款余額。

第一期 為土地出讓價(jià)款的﹨ %，付款時(shí)間：簽訂出讓合同之日起﹨個(gè)工作日內(nèi)，即﹨年﹨月﹨日之前。

第二期 為土地出讓價(jià)款的﹨ %，付款時(shí)間：簽訂出讓合同之日起﹨個(gè)工作日內(nèi)，即﹨年﹨月﹨日之前。

第 期 人民幣大寫(xiě)﹨元（小寫(xiě)﹨元），付款時(shí)間：﹨年﹨月﹨日之前。

分期支付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的期限不得超過(guò)90個(gè)工作日，其中第一期付款需在簽訂合同后的10個(gè)工作日內(nèi)，按照不低于土地出讓總價(jià)款50％的比例（含定金）繳交。

受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價(jià)款余額時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照 4

支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價(jià)款的計(jì)息期為第一期支付土地出讓價(jià)款限繳之日（含當(dāng)日）即﹨年﹨月﹨日，至受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價(jià)款余額之日（不含當(dāng)日）。第十一條 受讓人應(yīng)在按本合同約定付清本出讓宗地全部出讓價(jià)款后，持本合同和出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。

第三章

土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用

第十二條 受讓人在本合同項(xiàng)下出讓宗地范圍內(nèi)新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)符合市、區(qū)政府規(guī)劃管理部門(mén)確定的出讓宗地規(guī)劃條件（見(jiàn)附件5）。其中：

（一）地上部分規(guī)劃條件：

地上建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)： 四類住宅用地 ；

地上建筑容積率： 2.0，計(jì)容面積 40333.4平方米； 地上建筑面積 平方米；

混合用地各用途建筑面積比例： ；

地上建筑限高 50 米；

地上建筑密度：。

（二）地下部分規(guī)劃條件： 地下建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)： ﹨ ； 起止深度： ﹨ 米；

地下總用地面積： ﹨平方米； 地下總建筑面積： ﹨平方米；

地下經(jīng)營(yíng)性建筑面積： ﹨平方米，其中： 商業(yè)建筑面積： ﹨平方米，辦公建筑面積： ﹨平方米，單建停車(chē)庫(kù)建筑面積： ﹨平方米, 非住宅配套停車(chē)庫(kù)建筑面積： ﹨平方米。工業(yè)建筑面積： ﹨平方米，倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積： ﹨平方米。

本合同未約定但在建設(shè)階段需進(jìn)行地下空間經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，受讓人應(yīng)在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，征得出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的同意，并簽訂補(bǔ)充出讓合同和更改監(jiān)管協(xié)議，同時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金。

（三）公共服務(wù)設(shè)施、公共空間建設(shè)要求：。

（四）其他規(guī)劃條件： ﹨。

第十三條 受讓人應(yīng)按本條第

（一）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)：

（一）受讓人須在已經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃或風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃 6

或村莊規(guī)劃（見(jiàn)附件6）基礎(chǔ)上進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)后進(jìn)行地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（二）本地塊為附帶建設(shè)方案（見(jiàn)附件7）出讓，受讓人須以該方案為基礎(chǔ)實(shí)施深化，經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)后進(jìn)行地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（三）其他設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)要求： ﹨

第十四條 本合同項(xiàng)下出讓宗地涉及租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的，租賃住房套數(shù)下限： 825。受讓人應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行租賃住房部分的開(kāi)發(fā)建設(shè)：

（一）本合同項(xiàng)下出讓宗地范圍內(nèi)配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的 %以上，計(jì) 平方米以上。受讓人同意上述配建保障性住房按規(guī)定無(wú)償移交給 住房保障機(jī)構(gòu)或者公共租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

（二）全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總租賃住房建筑面積的 100.00 ％以上（不包含保障性住房等），計(jì) 40333.4平方米以上，保障性住房的全裝修住宅建筑面積應(yīng)占保障性住房建筑面積的 ％以上，計(jì) 平方米以上。

（三）套型要求： 本地塊內(nèi)套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米；套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米；套型面積＼平方米左右的租賃住房建筑面積不小于＼平方米。

（四）其他租賃住房部分的開(kāi)發(fā)建設(shè)要求：。

第十五條 本合同項(xiàng)下出讓宗地涉及商業(yè)、辦公用途的，受讓人應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)：

（一）辦公地塊不得建設(shè)公寓式辦公。商業(yè)地塊未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

（二）商業(yè)、辦公地塊建筑外部空間需對(duì)外開(kāi)放，合理布局室外場(chǎng)地。與周邊地塊對(duì)接，形成連續(xù)舒適的城市公共開(kāi)放空間和慢行系統(tǒng)。第十六條 本合同項(xiàng)下出讓宗地中需保護(hù)、保留建筑（包括文物保護(hù)單位及優(yōu)秀歷史建筑）的位置： ﹨（見(jiàn)附件），占地面積： ﹨平方米，建筑面積： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受讓人應(yīng)按以下約定保護(hù)、利用和管理上述建筑： ﹨。

本合同項(xiàng)下出讓宗地中需現(xiàn)狀保留建筑的位置 ﹨（見(jiàn)附件），占地面積： ﹨平方米，建筑面積： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受讓人應(yīng)按以下約定利用和管理上述建筑： ﹨。

其他保護(hù)、利用和管理要求： ﹨。

第十七條 受讓人同意本合同項(xiàng)下出讓宗地建設(shè)項(xiàng)目在交付土地后 10 個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，在交付土地后 34 個(gè)月內(nèi)竣工。

受讓人不能按期開(kāi)工，應(yīng)提前30日向出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)一年。

第十八條 本合同項(xiàng)下出讓宗地中的綠地率為 35%，綠化面積不小于 7058.35平方米，集中綠地率: 10% ,屋頂綠化實(shí)施面積 ﹨平方米，受讓人應(yīng)按以下約定建設(shè)及管理： 按照《上海市綠化條例》的相關(guān)規(guī)定實(shí)施。

第十九條 受讓人同意本合同項(xiàng)下出讓宗地應(yīng)當(dāng)符合節(jié)能、節(jié)地等資源能源節(jié)約的要求，具體按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）本合同項(xiàng)下出讓宗地實(shí)施裝配式建筑應(yīng)滿足相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)等文件要求，裝配式建筑面積的比例為： 100 %，建筑單體預(yù)制裝配率: 建筑單體預(yù)制率不低于40%或單體裝配率不低于60%，應(yīng)按以下規(guī)定建設(shè)及管理： 按《上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)關(guān)于本市裝配式建筑單體預(yù)制率和裝配率計(jì)算細(xì)則（試行）的通知》（滬建建材（2016）601號(hào)）實(shí)施。

（二）本合同項(xiàng)下出讓宗地中建筑應(yīng)當(dāng)達(dá)到的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)為： 根據(jù)《上海市綠色建筑“十三五”專項(xiàng)規(guī)劃》（滬建建材[2016]776號(hào)）要求，按照綠色建筑一星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

（三）其他資源能源節(jié)約要求： ﹨。

第二十條 受讓人在本合同項(xiàng)下出讓宗地內(nèi)進(jìn)行建設(shè)時(shí)，有關(guān)用水、用氣、污水及其他設(shè)施與出讓宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理。

受讓人同意政府為公用事業(yè)需要建設(shè)的地下鐵道、隧道、綜合管 9

廊、地下道路、民防工程、地下管道等與管線進(jìn)出、通過(guò)、穿越受讓宗地，但由此影響受讓宗地使用功能的，政府或公用事業(yè)營(yíng)建主體應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。

第二十一條 本合同項(xiàng)下出讓宗地建設(shè)項(xiàng)目的功能管理要求如下：

（一）功能業(yè)態(tài)要求： ﹨。

（二）引入行業(yè)要求： ﹨。

（三）其他功能管理要求： ﹨。

第二十二條 本合同項(xiàng)下出讓宗地建成物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理要求如下：

1、該租賃住房物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租,不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。

2、由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃住房進(jìn)行租賃管理，禁止改變用途使用、轉(zhuǎn)租、群租、閑置及其他違反相關(guān)規(guī)定的行為。租約原則不超過(guò) 6 年。受讓人應(yīng)參照政府相關(guān)規(guī)定，在具體運(yùn)營(yíng)細(xì)則中明確相關(guān)管理要求。

3、房屋租金應(yīng)在租賃管理要求中明確，并按照上海市租賃市場(chǎng)管理有關(guān)規(guī)定實(shí)施，租金水平應(yīng)不高于市場(chǎng)同類房源租金水平，租金價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)租金水平情況適時(shí)調(diào)整。配套設(shè)施的租金價(jià)格參照市場(chǎng) 10

執(zhí)行。租賃管理未明確部分,應(yīng)按政府相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。

4、本地塊租賃住房應(yīng)以中小套型為主。產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)建設(shè)的人才公寓等用途的租賃住房，中小套型住房比例可根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)整。隨著租賃住房市場(chǎng)健全完善，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化房型設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)采用符合市場(chǎng)需求的住房套型。

第二十三條 受讓人應(yīng)按照本條第 1、2 項(xiàng)規(guī)定自持物業(yè)。

1、受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有全部租賃住房物業(yè)，以上自持物業(yè)僅用于出租；

2、受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、租賃住房用地配套商業(yè)物業(yè)（除按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交政府及政府有關(guān)部門(mén)的物業(yè)外）；

3、受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過(guò)之日起自持建筑面積不低于 %（計(jì) 平方米以上）的商業(yè)物業(yè)不少于 年；

4、受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過(guò)之日起自持建筑面積不低于 %（計(jì) 平方米以上）的辦公物業(yè)不少于 年；

5、受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有公寓式酒店物業(yè)；

6、受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有營(yíng)利性教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利、體育設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目用地；

7、其他物業(yè)自持要求：。

第二十四條 受讓人在開(kāi)發(fā)建設(shè)本合同項(xiàng)下出讓宗地期間，出讓宗 11

地范圍內(nèi)渣土應(yīng)按以下規(guī)定處置：

地下空間利用產(chǎn)生的渣土，鼓勵(lì)綜合利用，需要外運(yùn)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先運(yùn)輸?shù)骄G化和市容管理部門(mén)指定的灘涂造地、景觀營(yíng)造等區(qū)域；區(qū)縣渣土管理部門(mén)無(wú)法指定區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)運(yùn)輸?shù)椒稀渡虾Ｊ薪ㄖ凸こ淘撂幹霉芾硪?guī)定》（市政府令第50號(hào)）規(guī)定的消納場(chǎng)所。

第二十五條 受讓人應(yīng)履行地質(zhì)災(zāi)害防治和地質(zhì)資料匯交義務(wù)，根據(jù)《地質(zhì)災(zāi)害防治條例》、《地質(zhì)資料管理?xiàng)l例》、《上海市地面沉降防治管理?xiàng)l例》、《上海市地質(zhì)資料管理辦法》和《上海市地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估管理規(guī)定》，承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目地質(zhì)災(zāi)害防治和建設(shè)工程巖土工程勘察報(bào)告的匯交義務(wù)，并對(duì)用地范圍內(nèi)布設(shè)的地面沉降監(jiān)測(cè)和防治設(shè)施，以及淺層地?zé)崮鼙O(jiān)測(cè)設(shè)施等進(jìn)行保護(hù)。

第二十六條 受讓人應(yīng)當(dāng)做好本合同項(xiàng)下出讓宗地建設(shè)項(xiàng)目竣工檔案資料的收集和整理，并按規(guī)定向市城建檔案館或區(qū)（縣）城建檔案管理部門(mén)報(bào)送。

第二十七條 受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓年限內(nèi)，經(jīng)出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)同意改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按照本條第

（一）項(xiàng)規(guī)定辦理：

（一）由出讓人有償收回建設(shè)用地使用權(quán)；

（二）依法辦理改變土地用途批準(zhǔn)手續(xù)，簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，由受 12

讓人按照批準(zhǔn)改變時(shí)新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的差額補(bǔ)繳集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，辦理土地登記。監(jiān)管協(xié)議亦應(yīng)相應(yīng)變更或重新簽訂。第二十八條 本合同項(xiàng)下出讓宗地在出讓年限內(nèi)，政府保留對(duì)本合同項(xiàng)下出讓宗地的規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原規(guī)劃如有修改，該出讓宗地已有的建筑物不受影響，但在出讓年限內(nèi)該出讓宗地建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施改建、翻建、重建，或者期限屆滿申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須按屆時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行。

第二十九條

本合同項(xiàng)下出讓宗地建設(shè)項(xiàng)目在按照合同約定竣工后，受讓人應(yīng)向出讓人申請(qǐng)規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收。

出讓人應(yīng)委托協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)依據(jù)本合同約定組織征詢相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收評(píng)定意見(jiàn)，作為合同履行情況的依據(jù)。

第三十條 本合同項(xiàng)下出讓宗地在綜合驗(yàn)收階段，實(shí)測(cè)計(jì)容建筑面積超過(guò)合同約定總量的，但在規(guī)劃許可允許誤差控制范圍內(nèi)的，超出面積部分以本合同約定的地價(jià)補(bǔ)繳集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，再予以驗(yàn)收。

實(shí)測(cè)總建筑面積超出規(guī)劃許可允許誤差控制范圍的，對(duì)超出建筑面積部分依法處理后，再予以驗(yàn)收。對(duì)于違法面積補(bǔ)繳集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，應(yīng)將全部超出面積（含規(guī)劃允許誤差范圍超出面積）按照屆時(shí)補(bǔ)繳的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行地價(jià)市場(chǎng)評(píng)估，并在經(jīng)出讓人、協(xié)調(diào)機(jī) 13

構(gòu)集體決策后，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與本合同約定地價(jià)兩者擇高補(bǔ)繳。

第三十一條 對(duì)受讓人依法使用的集體建設(shè)用地使用權(quán)，在本合同約定的出讓年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的：

（一）因國(guó)家公共利益的需要，需將本合同項(xiàng)下宗地征收為國(guó)有并提前終止合同的，區(qū)（縣）政府應(yīng)按屆時(shí)土地征收規(guī)定，給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和集體建設(shè)用地使用權(quán)人相應(yīng)補(bǔ)償。

（二）因農(nóng)村集體公共利益的需要，經(jīng)集體決策通過(guò)，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以及區(qū)（縣）政府報(bào)備同意，出讓人可提前收回建設(shè)用地使用權(quán)并終止合同。出讓人應(yīng)按屆時(shí)的相關(guān)規(guī)定，給予集體建設(shè)用地使用權(quán)人相應(yīng)補(bǔ)償。

第四章

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第三十二條 受讓人按照本合同約定支付全部集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)按本合同約定，進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第三十三條 受讓人應(yīng)按本合同第二十三條約定自持物業(yè)，不得整體、分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓；如遇破產(chǎn)、重組、撤銷等特殊情形需整體轉(zhuǎn)讓讓約定自持部分的，按照本條第（一）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行：

（一）向出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)同意后 14

執(zhí)行；

（二）由（出讓人或其指定單位）優(yōu)先收購(gòu)。

第三十四條 本合同項(xiàng)下出讓宗地為營(yíng)利性教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利、體育設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目用地的，應(yīng)由受讓人按本合同第二十三條約定自持。確需整體轉(zhuǎn)讓的，按照本條第 ﹨ 項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行：

（一）向出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后執(zhí)行；

（二）由 ﹨（出讓人或其指定單位）以 ﹨ 優(yōu)先收購(gòu)。第三十五條 本合同項(xiàng)下出讓宗地中由受讓人自持的物業(yè)應(yīng)與本合同項(xiàng)下出讓宗地上的其他房屋一并申請(qǐng)辦理初始登記，不得單獨(dú)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

第三十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租及抵押合同的約定，不得違背法律、法規(guī)以及國(guó)家有關(guān)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市精神和《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法》的規(guī)定和本合同約定。

第三十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓后，本合同、監(jiān)管協(xié)議和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓年限為本合同約定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

本合同項(xiàng)下的全部或部分集體建設(shè)用地使用權(quán)出租后，本合同、15

監(jiān)管協(xié)議和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中載明的權(quán)利、義務(wù)仍由受讓人承擔(dān)。第三十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的，轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應(yīng)持本合同、監(jiān)管協(xié)議和相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、抵押合同及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理登記。

受讓人在本合同第二十三條約定的物業(yè)持有期間內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移登記，或變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄中注記的相關(guān)約定內(nèi)容，需經(jīng)出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)審核同意。

第三十九條 辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進(jìn)行銷售。本合同項(xiàng)下出讓宗地上的房屋或者特定空間應(yīng)當(dāng)符合基本單元的規(guī)定，其中商業(yè)部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；辦公部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；部分登記最小單位為： ﹨，銷售最小單位為： ﹨ ；其他登記和銷售等要求： ﹨。第四十條 本合同項(xiàng)下的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)，受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等均不得改變。受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人發(fā)生改變的，應(yīng)事先書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)同意后方可實(shí)施。

第四十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于開(kāi)發(fā)建設(shè)該出讓地塊的貸款，且不得超過(guò)合同約定的土地出讓價(jià)款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應(yīng)當(dāng)按照《上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試行管理辦法》 16 的有關(guān)規(guī)定辦理。本合同項(xiàng)下出讓宗地需自持部分物業(yè)，應(yīng)當(dāng)整體抵押，不得分割抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，受讓人應(yīng)執(zhí)行本合同中約定的權(quán)利和義務(wù)。

第五章 期限屆滿

第四十二條 本合同約定的出讓年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項(xiàng)下出讓宗地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回本合同項(xiàng)下出讓宗地的，出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)應(yīng)同意。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

根據(jù)履約及監(jiān)管情況進(jìn)行綜合評(píng)定后，同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同及監(jiān)管協(xié)議，支付土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費(fèi)并辦理土地登記手續(xù)。

第四十三條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并依照規(guī)定辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，集體建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項(xiàng)下出讓宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按本條第

（一）項(xiàng)約定履行：

（一）由出讓人收回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并根據(jù)收 17

回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，給予受讓人相應(yīng)補(bǔ)償；

（二）由出讓人無(wú)償收回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施；

（三）由受讓人移動(dòng)或拆除地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，恢復(fù)場(chǎng)地平整。

第四十四條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒(méi)有申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并依照規(guī)定辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，集體建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回。本合同項(xiàng)下出讓宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，由出讓人無(wú)償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)保持地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的正常使用功能，不得人為破壞。地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施失去正常使用功能的，出讓人可要求土地使用者移動(dòng)或拆除地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，恢復(fù)場(chǎng)地平整。

第六章 不可抗力

第四十五條 合同雙方當(dāng)事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除責(zé)任，但應(yīng)在條件允許下采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少因不可抗力造成的損失。當(dāng)事人遲延履行期間發(fā)生的不可抗力，不具有免責(zé)效力。

第四十六條 遇有不可抗力的一方，應(yīng)在7日內(nèi)將不可抗力情況以信函、電報(bào)、傳真等書(shū)面形式通知另一方和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，并在不可抗力發(fā)生后15日內(nèi)，向另一方和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的報(bào)告及證明。

第七章 違約責(zé)任

第四十七條 受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定，按時(shí)支付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。受讓人不能按時(shí)支付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的,自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的 1.00 ‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過(guò)60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償損失。

第四十八條 受讓人因自身原因終止該項(xiàng)目投資建設(shè)，向出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)提出終止履行本合同并請(qǐng)求退還土地的，經(jīng)出讓人報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)土地出讓方案的人民政府批準(zhǔn)后，分別按以下約定，退還除本合同約定的定金以外的全部或部分集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款（不計(jì)利息），收回集體建設(shè)用地使用權(quán)，該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可不予補(bǔ)償，出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，恢復(fù)場(chǎng)地平整；但出讓人愿意繼續(xù)利用該宗地 19

范圍內(nèi)已建的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)給予受讓人一定補(bǔ)償：

（一）受讓人在本合同約定的開(kāi)工建設(shè)日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請(qǐng)的，出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款；

（二）受讓人在本合同約定的開(kāi)工建設(shè)日期超過(guò)一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請(qǐng)的，出讓人有權(quán)扣除本合同約定的定金，并按出讓價(jià)款20%扣除違約金后，將剩余的已付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款退還受讓人。

第四十九條 受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，受讓人應(yīng)向出讓人支付該集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額20 %的違約金；土地閑置滿兩年且未開(kāi)工建設(shè)的，出讓人有權(quán)無(wú)償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)。

第五十條 受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額 1.00 ‰的違約金，出讓人有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履約。

受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額 1.00 ‰的違約金。

第五十一條 受讓人違反本合同約定及附件的，受讓人應(yīng)承擔(dān)以下違約責(zé)任：

1、本合同項(xiàng)下出讓宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)低于本合同約定的最低標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)相關(guān)部門(mén)認(rèn)定，出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定最低標(biāo)準(zhǔn)的比例，要求受讓人支付相當(dāng)于同比例集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金，并有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行本合同；建筑容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)高于本合同約定最高標(biāo)準(zhǔn)的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積部分，有權(quán)按照實(shí)際差額部分占約定標(biāo)準(zhǔn)的比例，要求受讓人支付相當(dāng)于同比例集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金。

2、擅自改變土地用途和建設(shè)條件，違法情節(jié)嚴(yán)重、拒不整改、拒不接受處罰的，經(jīng)相關(guān)部門(mén)認(rèn)定，出讓人有權(quán)解除本合同，收回集體建設(shè)用地使用權(quán)。

3、違反本合同第四十條約定，擅自改變出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等，拒不整改的，出讓人有權(quán)解除本合同，收回集體建設(shè)用地使用權(quán)。

第五十二條 土地出讓人交地前完成土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境調(diào)查、評(píng)估及修復(fù)等相關(guān)工作。受讓人在使用過(guò)程中發(fā)生污染的，受讓人應(yīng)承擔(dān)土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境調(diào)查、評(píng)估及修復(fù)的相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)相關(guān)部門(mén)認(rèn)定，造成嚴(yán)重環(huán)境污染的，出讓人可無(wú)償收回集體建設(shè)用地 21

使用權(quán)，并有權(quán)追繳土壤和地下水地質(zhì)環(huán)境治理修復(fù)的有關(guān)費(fèi)用。

第五十三條 受讓人違反本合同約定的，由出讓人或相關(guān)職能管理部門(mén)依法依規(guī)追究責(zé)任。

第五十四條 若受讓人在本合同項(xiàng)下出讓宗地的出讓活動(dòng)中違反出讓文件的相關(guān)規(guī)定而致出讓人取消其競(jìng)得資格的，出讓人應(yīng)解除本合同，并收回集體建設(shè)用地使用權(quán)，在扣除本合同約定的定金之后，返還剩余年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)款。

第五十五條 因受讓人在本合同項(xiàng)下出讓宗地的出讓活動(dòng)中違反出讓文件的相關(guān)規(guī)定或違反本合同約定，出讓人解除本合同并收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人和受讓人同意本合同項(xiàng)下出讓宗地范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照本條第

（二）項(xiàng)約定履行：

（一）由出讓人收回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，給予受讓人相應(yīng)補(bǔ)償；

（二）由出讓人無(wú)償收回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施；

（三）由受讓人移動(dòng)或拆除地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，恢復(fù)場(chǎng)地平整。

第五十六條 受讓人按本合同約定支付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人必須按照本合同約定按時(shí)交付出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下出讓宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按照受讓人已經(jīng)支付的土地出讓價(jià)款的 1 ‰ 22

向受讓人給付違約金，土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過(guò)60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除本合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失。

第五十七條 出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達(dá)到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。土地出讓年限自達(dá)到約定的土地條件之日起算。

第八章 適用法律及爭(zhēng)議解決

第五十八條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決，適用中華人民共和國(guó)法律和上海市的地方性法規(guī)、規(guī)章。

因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照本條第（二）款約定處理。

（一）向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；

（二）依法向人民法院提起訴訟。第五十九條

特別約定：

1、根據(jù)《上海市松江區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<上海市松江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金使用管理實(shí)施細(xì)則>的通知》 23

（滬松府規(guī)[2018]6號(hào)）第五章第十七條規(guī)定，受讓方須按成交價(jià)款的3%征收與契稅相當(dāng)?shù)耐恋卦鲋凳找嬲{(diào)節(jié)金。

2、本地塊租賃住房套型比例按照《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦[2016]10號(hào)）要求執(zhí)行，最終以審定的建設(shè)方案為準(zhǔn)。租賃住房套型以中小套為主，套均建筑面積控制在45平方米左右，套數(shù)不少于825套。

3、應(yīng)用BIM技術(shù)的要求根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海市建筑信息模型技術(shù)推廣應(yīng)用的通知》（滬建建管聯(lián)[2017]326號(hào)）要求執(zhí)行。

4、出讓合同雙方當(dāng)事人、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)及成員應(yīng)共同約定監(jiān)管人并簽訂監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管人對(duì)出讓合同中地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用的履約過(guò)程及情況組織實(shí)施監(jiān)管，出讓人、受讓人、監(jiān)管人應(yīng)共同遵守監(jiān)管協(xié)議相關(guān)內(nèi)容。

5、集體建設(shè)用地土地使用權(quán)及地上建筑物等不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，不得分割辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不得分割銷售，不得以租代售。受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等均不得改變。在土地合同簽訂后，由區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)取得地塊的建設(shè)單位及其全資成立項(xiàng)目公司股權(quán)變更行為進(jìn)行限制與監(jiān)管。

第九章 附 則

第六十條 本合同項(xiàng)下出讓宗地出讓方案經(jīng) 松江區(qū) 人民政府批 24

準(zhǔn)。出讓人和受讓人應(yīng)同時(shí)簽署本合同和監(jiān)管協(xié)議，本合同與監(jiān)管協(xié)議自共同簽訂之日起生效，監(jiān)管協(xié)議同本合同具有同等法律效力。簽訂補(bǔ)充合同變更出讓合同的，須經(jīng)出讓人、受讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)一致同意。

第六十一條 本合同雙方當(dāng)事人均保證本合同中所填寫(xiě)的姓名、通訊地址、電話、傳真、開(kāi)戶銀行、代理人等內(nèi)容的真實(shí)有效，一方的信息如有變更，應(yīng)于變更之日起15日內(nèi)以書(shū)面形式告知對(duì)方和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，否則由此引起的無(wú)法及時(shí)告知的責(zé)任由信息變更方承擔(dān)。第六十二條 本合同項(xiàng)下出讓宗地出讓中產(chǎn)生的相關(guān)文件包括但不限于地塊出讓公告、出讓文件、答疑紀(jì)要、補(bǔ)充公告、受讓人提交的材料（如申請(qǐng)表、投標(biāo)文件）等，與本合同具有同等法律效力，但上述文件與合同不一致的，以本合同為準(zhǔn)。

第六十三條 本合同和附件共 三十六 頁(yè)，以中文書(shū)寫(xiě)為準(zhǔn)。第六十四條 本合同的價(jià)款、金額、面積等項(xiàng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)以大、小寫(xiě)表示，大小寫(xiě)數(shù)額應(yīng)當(dāng)一致，不一致的，以大寫(xiě)為準(zhǔn)。

第六十五條 本合同未盡事宜，可由雙方約定經(jīng)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)同意后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。

第六十六條 本合同一式陸份，出讓人、受讓人、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

出讓人（章）*：

法定代表人（委托代理人）*：

(簽字）*：

受讓人（章）*： 法定代表人(委托代理人)*：

（簽字）*：

附件清單

1、出讓宗地地上平面界址圖

2、出讓宗地地上豎向界限

3、出讓宗地地下平面界址圖

4、出讓宗地地下豎向界限

5、規(guī)劃管理部門(mén)確定的出讓宗地規(guī)劃條件

6、附加圖則

7、建設(shè)方案

8、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注記內(nèi)容

附件1

出讓宗地地上平面界址圖

比例尺：1：

北

附件2

出讓宗地地上豎向界限

上界限高程

高程起算基點(diǎn)h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件3

出讓宗地地下平面界址圖

比例尺：1：

北

附件4

出讓宗地地下豎向界限

上界限高程

高程起算基點(diǎn)h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件5

規(guī)劃管理部門(mén)確定的出讓宗地規(guī)劃條件

附件6

附加圖則

附件7

建設(shè)方案

附件8

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注記內(nèi)容 1、1）受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有全部租賃住房物業(yè)，以上自持物業(yè)僅用于出租；

2）受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、租賃住房用地配套商業(yè)物業(yè)（除按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交政府及政府有關(guān)部門(mén)的物業(yè)除外）；

2、自持部分物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)需出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)同意。

3、自持物業(yè)應(yīng)整體抵押，不得分割抵押。

4、出資比例：

股權(quán)結(jié)構(gòu)：

實(shí)際控制人：

變更以上內(nèi)容的，應(yīng)事先書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出讓人和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)同意。

5、自持部分物業(yè)應(yīng)記載在同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不得分證辦理。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同調(diào)整說(shuō)明

本合同首頁(yè)括號(hào)內(nèi)為合同版本號(hào)，首次簽訂時(shí)為1.0版，若簽訂補(bǔ)充合同，版本號(hào)升級(jí)為2.0版，再有修改版本的，依次類推。

第四篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)符合下列條件的，可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：

(一)經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用或取得的用地;

(二)符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃;

(三)依法辦理土地登記或領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū);

(四)界址清楚，沒(méi)有權(quán)屬糾紛。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)首次流轉(zhuǎn)的程序：

(一)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證等資料，向所在鎮(zhèn)國(guó)土資源分支機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);

(二)經(jīng)鎮(zhèn)國(guó)土資源分支機(jī)構(gòu)和鎮(zhèn)人民政府提出初審意見(jiàn)后，報(bào)市土地行政主管部門(mén)審定，符合條件的發(fā)給流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū);

(三)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)后，按有關(guān)規(guī)定確定土地使用者，簽訂流轉(zhuǎn)合同;

(四)流轉(zhuǎn)雙方按流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關(guān)費(fèi)用后，持流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)、流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)，到市土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，領(lǐng)取土地使用證。

三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的程序：

(一)依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，按有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，簽訂再次流轉(zhuǎn)合同;

(二)流轉(zhuǎn)雙方按再次流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關(guān)費(fèi)用后，持土地使用證、首次流轉(zhuǎn)合同及流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)、再次流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件，于簽訂再次流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)到市土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記或出租、抵押登記。

注意事項(xiàng)：

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不得再次流轉(zhuǎn)的情形：

(一)未按首次流轉(zhuǎn)合同的約定開(kāi)發(fā)的農(nóng)村集體建設(shè)用地;

(二)土地使用權(quán)屬不清或存在爭(zhēng)議的;

(三)轉(zhuǎn)讓已設(shè)立抵押擔(dān)保物權(quán)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，抵押人未通知抵押權(quán)人和未告知受讓人的;

(四)已被依法查封、凍結(jié)的;

(五)超過(guò)土地使用權(quán)使用年限的;

(六)無(wú)建筑物的宅基地;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

知識(shí)關(guān)聯(lián)：

有下列情況之一的，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和鎮(zhèn)(含火炬開(kāi)發(fā)區(qū)，下同)、村建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)依法批準(zhǔn)可以辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)：

(一)鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟(jì)組織興辦工業(yè)園區(qū);

(二)鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟(jì)組織興辦集體企業(yè);

(三)鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè);

(四)農(nóng)村村民宅基地;

(五)因征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地，為解決農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的生產(chǎn)、生活需要?jiǎng)澚舻挠玫?

(六)法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他情形。

屬于市政府已預(yù)征預(yù)控或經(jīng)市政府批準(zhǔn)由各鎮(zhèn)政府預(yù)征預(yù)控的集體農(nóng)用地和未利用地，不得轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地。

小編提醒：

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，首次流轉(zhuǎn)合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第五篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證實(shí)施方案

農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)

證實(shí)施方案

各村民委員會(huì)：

為了全面貫徹落實(shí)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度、進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)》文件精神，有力推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加快農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，依法維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《四川省實(shí)施辦法》和《土地登記辦法》和《XX市加快農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的實(shí)施意見(jiàn)》有產(chǎn)規(guī)定對(duì)我鎮(zhèn)農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證提出以下實(shí)施方案：

一、總體要求

確定農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)涉及面廣、工作量大，要求按勘測(cè)定界、權(quán)屬調(diào)查、審查確認(rèn)、現(xiàn)場(chǎng)公示、登記發(fā)證的基本步驟、分區(qū)域、按計(jì)劃進(jìn)行。

二、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作涉及人民群眾的根本利益，為此，鎮(zhèn)政府成立了以鎮(zhèn)長(zhǎng)為組長(zhǎng)，分管?chē)?guó)土工作的領(lǐng)導(dǎo)為副組長(zhǎng)，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員的農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各 村也要成立相應(yīng)的組織，加強(qiáng)該項(xiàng)工作的組織和協(xié)調(diào)工作。

三、相關(guān)規(guī)定

1、對(duì)土地權(quán)屬調(diào)查中當(dāng)事人拒不到現(xiàn)場(chǎng)指界的，可根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果等確定權(quán)屬界線，經(jīng)公示無(wú)異議或者經(jīng)XX市國(guó)土資源局審核異議不成立的，報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)確權(quán)，并作為土地登記依據(jù)。

2、宅基地使用權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證明文件上的四至界線與實(shí)地一致，但實(shí)際面積與批準(zhǔn)面積不一致的，按實(shí)際四至界線計(jì)算土地面積，確定宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的面積。

四、工作要求

1、強(qiáng)化宣傳、搞好培訓(xùn)。要充分利用有線廣播加強(qiáng)宣傳，使該項(xiàng)工作家喻戶曉，爭(zhēng)取廣大農(nóng)民群眾和社會(huì)各界的理解和支持。加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，利用各種會(huì)議，對(duì)鎮(zhèn)、村干部和工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們掌握宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)證有關(guān)法律法規(guī)、政策，掌握相關(guān)業(yè)務(wù)技能。

2、暢通信息，加強(qiáng)監(jiān)督。各村要加強(qiáng)信息報(bào)送和工作交流，遇到相關(guān)問(wèn)題要及時(shí)向鎮(zhèn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告，鎮(zhèn)集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作辦公室要適時(shí)做好政策咨詢服務(wù)和技術(shù)指導(dǎo)。

3、以人為本，確保穩(wěn)定。在宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)證過(guò)程中，各村要認(rèn)真聽(tīng)取群眾和建議意見(jiàn)，及時(shí)反 饋到鎮(zhèn)集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作辦公室，加強(qiáng)與群眾溝通和協(xié)調(diào)，做好信訪接待和矛盾糾紛調(diào)處，確保社會(huì)穩(wěn)定。

附件：

1、鎮(zhèn)集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組名單

2、行政村排序

3、各村社需收集資料清單