第一篇：2015年土地估價(jià)師：農(nóng)村集體建設(shè)用地管理試題

2015年土地估價(jià)師：農(nóng)村集體建設(shè)用地管理試題

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、影響土地價(jià)格的人口因素包括__。A．人口密度

B．人口自然增長(zhǎng)率 C．人口素質(zhì)

D．家庭人口構(gòu)成 E．人口分布

2、下列因素不是影響地價(jià)的區(qū)域因素。A：土地級(jí)別 B：對(duì)外交通

C：區(qū)域公共設(shè)施條件 D：國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平E：時(shí)間因素

3、征用土地主要涉及的費(fèi)用不包括__。A．土地補(bǔ)償費(fèi) B．安置補(bǔ)助費(fèi) C．青苗補(bǔ)償費(fèi) D．拆遷補(bǔ)助費(fèi)

4、甲公司出租房屋100平方米，房屋租賃合同簽訂年租金為110元/平方米，則甲公司每年應(yīng)交納的房產(chǎn)稅為（）元。A．120 B．132 C．1200 D．1320

5、下列各項(xiàng)中不能從總平面圖中了解到的有。A：宗地形狀

B：方位、坐標(biāo)、四至 C：地上建筑物形狀 D：各層次的構(gòu)造

E：國(guó)家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度

6、稅收是調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要方法，其主要表現(xiàn)在__。A．調(diào)節(jié)供求總量之間的平衡 B．調(diào)節(jié)供給在結(jié)構(gòu)上的平衡 C．配合價(jià)格調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費(fèi) D．調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)水平E．提高市場(chǎng)的需求量

7、某企業(yè)年初所有者權(quán)益總額160萬元，當(dāng)年以其中的資本公積轉(zhuǎn)增資本50萬元。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)300萬元，提取盈余公積30萬元，向投資者分配利潤(rùn)20萬元。該企業(yè)年末所有者權(quán)益總額為（）萬元。A．360 B．410 C．440 D．460

8、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由__批準(zhǔn)。A．全國(guó)人大 B．國(guó)務(wù)院

C．國(guó)務(wù)院土地管理部門 D．省級(jí)政府

9、關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家及各城市均有規(guī)定，房地出租中一般月租金在120元以下者只繳納。A：5％的營(yíng)業(yè)稅 B：12％的房產(chǎn)稅 C：0．05％的教育稅 D：0．35％的城建稅 E：時(shí)間因素

10、土地所有權(quán)是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所依法享有的__的權(quán)利。A．占有 B．使用 C．收益 D．處分 E．統(tǒng)計(jì)

11、按適用性要求對(duì)城市用地進(jìn)行評(píng)定，下表各類用地條件中，達(dá)到了I類用地要求【2002年考試真題】 A： B： C： D： E：土地

12、土地估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是。A：價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) B：市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) C：客觀價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) D：定義的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) E：合法性

13、根據(jù)國(guó)土資源部2006年頒發(fā)的《土地估價(jià)師資格考試管理辦法》，獲得執(zhí)業(yè)資格的土地估價(jià)師可以從事的評(píng)估。A：地表的權(quán)利

B：地表及地下空間的權(quán)利

C：地表、地下及地上空間的權(quán)利

D：地表、地下空間、地上空間、地上附著物、定著物及相關(guān)權(quán)利權(quán)益 E：時(shí)間因素

14、若選擇的比較交易案例成交地價(jià)為580元／平方米，對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7％，則待估宗地經(jīng)過年期修正后的價(jià)格為元／平方米?！?004年考試真題】 A：515．3 B：532．6 C：635．4 D：652．8 E：時(shí)間因素

15、我國(guó)現(xiàn)階段編制的土地利用總體規(guī)劃屬于__期規(guī)劃。A．短 B．中 C．中長(zhǎng) D．長(zhǎng)

16、在招投標(biāo)過程中，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)或投標(biāo)人與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害招標(biāo)人、其他投標(biāo)人或國(guó)家集體公民合法利益，情節(jié)嚴(yán)重的，按擾亂市場(chǎng)秩序罪，處年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。A：3 B：5 C：2 D：1 E：35％～50％

17、不同地區(qū)地價(jià)存在差異，原因是。A：一般因素不同 B：用途不同 C：個(gè)性差異 D：規(guī)劃不同 E：時(shí)間因素

18、某臨街店鋪占地面積300平方米，建筑物面積600平方米，建筑物重置成本為1200元／平方米，耐用年限50年，已使用10年，殘值為0．每月租金為50000元，出租方出租管理費(fèi)為租金的10％，維修費(fèi)為房屋重置價(jià)的2％，保險(xiǎn)費(fèi)率為1．5‰，房產(chǎn)稅為房屋原值的70％的1．2％，則房地產(chǎn)年房地純收益為萬元?！?004年考試真題】 A：23．69 B：50．43 C：51．87 D：51．96 E：時(shí)間因素

19、《行政訴訟法》規(guī)定，下列__行為屬于行政訴訟的范圍。A．國(guó)家行為 B．抽象行政行為

C．認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法要求履行義務(wù)的 D．內(nèi)部行政行為

20、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[2001]15號(hào))規(guī)定，以營(yíng)利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)后所建房屋出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳__。A．集體 B．國(guó)家

C．原土地使用權(quán)人 D．原土地出租人

21、《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在的70％。A：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) B：區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià) C：路線價(jià) D：標(biāo)定地價(jià) E：35％～50％

22、在進(jìn)行城鎮(zhèn)分等時(shí)，選取了五個(gè)因素(見下表)，通過特爾菲法已確定出因素的重要程度為y1＜V2，V1＞y3，y3：y4：y5，若采用因素成對(duì)比較法(0，0．5，1三種數(shù)值)，下列說法中，不正確的是． A：V1的權(quán)重為0．3 B：V2的權(quán)重為0．4 C：V2的權(quán)重為0．5 D：V5的權(quán)重為0．1 E：合法性

23、下列屬于非法批地行為的有__。A．縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

B．省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田以外的土地300畝 C．省級(jí)人民政府批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田 D．國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田 E．市級(jí)人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

24、根據(jù)剩余法計(jì)算得到的待開發(fā)土地的剩余價(jià)值為1000萬元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2％，則待估地塊的價(jià)格應(yīng)為萬元。A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：時(shí)間因素

25、《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，一次性開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘__公頃以下的，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。A．600 B．700 C．800 D．1000

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》，國(guó)有企業(yè)改制涉及土地使用權(quán)折算為國(guó)有資本出資或者股份的，應(yīng)當(dāng)以__作為確定出資額或股份數(shù)額的依據(jù)。A．資產(chǎn)賬面原值 B．評(píng)估確認(rèn)價(jià)格 C．資產(chǎn)賬面凈值 D．拍賣成交價(jià)格

2、商業(yè)銀行管理原則有__。A．盈利性原則 B．流動(dòng)性原則 C．福利性原則 D．安全性原則 E．穩(wěn)定性原則

3、作為與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設(shè)施用地一般宜選用進(jìn)行估價(jià)。A：成本逼近法

B：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 C：市場(chǎng)比較法 D：收益還原法 E：剩余法

4、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括。【2002年考試真題】 A：土地租金

B：房地出租的租金 C：房屋折舊費(fèi) D：企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益

E：采用的人工單價(jià)不同

5、土地調(diào)查形成的成果不包括。A：數(shù)據(jù)成果 B：圖件成果 C：數(shù)據(jù)庫(kù)成果 D：權(quán)屬證明成果 E：35％～50％

6、下列屬于流轉(zhuǎn)稅類的有。A：土地增值稅 B：城市維護(hù)建設(shè)稅 C：契稅 D：營(yíng)業(yè)稅

E：乙廠應(yīng)當(dāng)返還甲廠定金6萬元同時(shí)支付違約金6千元

7、在國(guó)有土地租賃過程中，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定可將承租土地使用權(quán)。A：出租 B：出讓 C：轉(zhuǎn)讓 D：抵押 E：土地

8、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》規(guī)定其制定的法律、法規(guī)依據(jù)為__。A．《城市房地產(chǎn)管理法》 B．《土地管理法》

C．《土地管理法實(shí)施條例》

D．《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 E．《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

9、土地利用計(jì)劃管理的管理活動(dòng)主體是國(guó)家__。A．土地行政管理機(jī)關(guān) B．土地局

C．土地利用管理機(jī)關(guān) D．土地分配機(jī)關(guān)

10、關(guān)于地租的表述正確的是__。A．地租是自然對(duì)人類的賜予 B．地租是投入土地的資本利息 C．地租是資本主義特有的

D．地租是土地經(jīng)營(yíng)者從利潤(rùn)中扣除并付給土地所有者的部分

11、國(guó)家信用與銀行信用的區(qū)別有。A：信用主體與服務(wù)的政策目標(biāo)不同 B：資金來源與使用方向不同 C：投資的項(xiàng)目不同 D：投資的目的不同

E：信用資金的實(shí)現(xiàn)方式不同

12、在市場(chǎng)比較法中，能夠與待估宗地形成替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域稱為__。A．同一供需圈 B．相鄰區(qū)域 C．類似區(qū)域 D．區(qū)域因素

13、綜合計(jì)算土地利用系數(shù)的步驟有。

A：根據(jù)指定作物的單產(chǎn)量，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際產(chǎn)量 B：計(jì)算樣點(diǎn)的綜合土地利用系數(shù) C：編制土地利用系數(shù)等值區(qū)

D：計(jì)算各等值區(qū)的土地利用系數(shù) E：修訂指定作物土地利用系數(shù)等值區(qū)

14、下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有。

A：居民住宅建設(shè)用地 B：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 C：學(xué)校辦公樓建設(shè)用地 D：國(guó)家機(jī)關(guān)用地 E：軍事用地

15、某一邊臨街的三角形宗地，高9m，所臨街道路線價(jià)為1000元/m2，根據(jù)臨街地深度指數(shù)表，該宗地價(jià)格為（）元/m2。A.1100? B.1200? C.1250? D.1300

16、我國(guó)現(xiàn)行工程造價(jià)的構(gòu)成主要?jiǎng)澐譃開_。A．設(shè)備

B．建筑安裝工程費(fèi)用 C．在建工程的估價(jià) D．工程建設(shè)其他費(fèi)用 E．建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

17、如果甲、乙兩商業(yè)路段標(biāo)準(zhǔn)樣點(diǎn)地價(jià)的平均差異程度分別為150元/平方米和300元/平方米，標(biāo)準(zhǔn)樣點(diǎn)地價(jià)的平均值分別為760元/平方米和1520元/平方米。則表明兩商業(yè)路段平均樣點(diǎn)地價(jià)的代表性__。A．甲乙相同 B．甲大于乙 C．甲小于乙 D．難以判斷

18、市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估適用__。A．剩余法 B．成本法

C．市場(chǎng)比較法 D．收益還原法

19、土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括。A：購(gòu)地稅費(fèi) B：銷售稅費(fèi) C：管理費(fèi)用 D：建設(shè)費(fèi)用 E：投資利息

20、我國(guó)現(xiàn)階段編制的土地利用總體規(guī)劃是編制的依據(jù)。A：短期規(guī)劃 B：中期規(guī)劃 C：長(zhǎng)期規(guī)劃

D：年度用地計(jì)劃 E：國(guó)土規(guī)劃

21、會(huì)計(jì)記錄運(yùn)用的會(huì)計(jì)方法有__。A．填制審核憑證 B．設(shè)置賬戶 C．復(fù)式記賬 D．?dāng)?shù)據(jù)處理 E．登記賬簿

22、下圖是土地報(bào)酬曲線示意圖，下列選項(xiàng)中正確的有。010 A：、、分別為總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬

B：從計(jì)算過程來看，邊際報(bào)酬是總報(bào)酬的一階導(dǎo)數(shù)值 C：總報(bào)酬曲線中的轉(zhuǎn)向點(diǎn)為邊際報(bào)酬曲線的最高點(diǎn)

D：第一階段為報(bào)酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段 E：總報(bào)酬為最大時(shí)，邊際報(bào)酬為零

23、__是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。A．土地所有權(quán) B．建設(shè)用地使用權(quán) C．土地管理權(quán) D．土地占用權(quán)

24、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則，表述不正確的是__。A．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃 B．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合年度建設(shè)用地計(jì)劃 C．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)銷售計(jì)劃

D．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則

25、農(nóng)用地評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格的方法有。

A：利用市場(chǎng)交易資料，按照市場(chǎng)比較法要求評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格。若基準(zhǔn)地塊在近三年內(nèi)發(fā)生過市場(chǎng)交易行為，可直接通過對(duì)其進(jìn)行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格

B：利用剩余法來計(jì)算總的土地價(jià)值，進(jìn)而算出土地價(jià)格 C：利用路線價(jià)來計(jì)算耕地距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近，進(jìn)而算出土地價(jià)格

D：利用基準(zhǔn)地塊本身的投入產(chǎn)出資料，采用收益還原法求取基準(zhǔn)地塊的價(jià)格 E：利用農(nóng)用地開發(fā)資料，采用成本逼近法評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格

第二篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地

政策和法規(guī)

陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法

第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機(jī)構(gòu)提出土地登記申請(qǐng)，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地所有證》，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機(jī)構(gòu)提出土地登記申請(qǐng)，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地使用證》，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

第十二條 依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

第十四條 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

第八十一條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》

第六條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上

建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。

陜西省人民政府關(guān)于推進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見

陜政發(fā)〔2008〕17號(hào) 2008年4月18日

四、加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用

（十四）強(qiáng)化農(nóng)村村莊建設(shè)管理。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約用地的原則，結(jié)合我省新農(nóng)村建設(shè)要求，因地制宜，加快編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。堅(jiān)決貫徹“一戶一處宅基地”的法律規(guī)定，宅基地的面積不得超過我省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，防止產(chǎn)生超面積占用宅基地。農(nóng)村新增宅基地要優(yōu)先使用村內(nèi)空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地。凡村莊內(nèi)有空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地的，不得批準(zhǔn)新增宅基地占用農(nóng)用地。規(guī)劃明確撤并的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改擴(kuò)建住宅。對(duì)因國(guó)家建設(shè)拆遷安置需要建設(shè)住宅的和因土地整理涉及村民建設(shè)住宅和農(nóng)民新村建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。

（十五）全面開展農(nóng)村集體建設(shè)用地專項(xiàng)整治工作。各地要按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)

格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)）和《陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)意見的通知》（陜政辦發(fā)[2007]4號(hào)）要求，結(jié)合第二次土地調(diào)查，集中力量組織開展對(duì)農(nóng)村“空心村”、公路沿線和城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的專項(xiàng)清理整治。全面掌握農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的情況，盡快建立和完善農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地管理臺(tái)帳等信息系統(tǒng)。對(duì)農(nóng)村建房布局不合理、建新不拆舊等形成的“空心村”、以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，在公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)等問題，要結(jié)合實(shí)際制定切實(shí)可行的措施，依法采取經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段進(jìn)行綜合整治，并進(jìn)一步完善和創(chuàng)新管理制度，落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管。

各地要按照土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)要求，有計(jì)劃地開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理。對(duì)村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請(qǐng)條件購(gòu)買空閑住宅的，各地可給與獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。

（十六）依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)村集體建設(shè)用地，在堅(jiān)持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，經(jīng)依法批準(zhǔn)，允許以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，確定給單位或個(gè)人有償使用。嚴(yán)禁擅自將集體農(nóng)用地和未利用土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。嚴(yán)禁集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地，不得以流轉(zhuǎn)方式確定給其他單位或個(gè)人使用，其地上建筑物、構(gòu)筑物不得改建、重建、擴(kuò)建。

五、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，努力推進(jìn)節(jié)約集約用地工作的開展

陜西省國(guó)土資源廳

陜西省農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 陜 西 省 建 設(shè) 廳 陜 西 省 農(nóng) 業(yè) 廳

陜國(guó)土資發(fā)〔2009〕40號(hào)

關(guān)于開展《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行 有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》 貫徹落實(shí)檢查情況的報(bào)告

國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部：

國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于開展<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知>（國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)）貫徹落實(shí)情況檢查工作 的通知》（國(guó)土資發(fā)[2008]188號(hào)）及檢查工作方案下發(fā)后，我省高度重視，迅速安排部署，認(rèn)真組織開展了全省貫徹落實(shí)情況的檢查工作。現(xiàn)將有關(guān)工作情況報(bào)告如下：

一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真安排部署

按照國(guó)家四部門檢查通知和檢查工作方案的要求，我們成立了由省國(guó)土資源廳主管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，省國(guó)土資源廳、省農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、省建設(shè)廳、省農(nóng)業(yè)廳相關(guān)人員參加的檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)檢查工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)，結(jié)合我省實(shí)際，及時(shí)制定下發(fā)了國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文貫徹落實(shí)情況檢查工作實(shí)施方案（陜國(guó)土資發(fā)[2008]134號(hào)），就檢查的內(nèi)容范圍、方法步驟作了具體的安排，提出了明確要求，對(duì)檢查工作進(jìn)行了全面的安排部署。據(jù)了解，各市對(duì)這次檢查工作非常重視，成立了相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，迅速安排部署。有的市還組織召開了國(guó)土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等部門聯(lián)席會(huì)議，明確任務(wù)，研究抓好檢查工作的具體措施，要求相關(guān)部門密切配合，搞好工作銜接，認(rèn)真履行職責(zé)，確保不折不扣地完成好這次檢查工作任務(wù)。

二、突出重點(diǎn)，嚴(yán)格自查自糾

這次檢查工作重點(diǎn)以市、縣兩級(jí)的自查自糾為主，我省相關(guān)部門組成聯(lián)合檢查組對(duì)各市、縣（區(qū)）貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文件情況的自查自糾、總結(jié)整改工作進(jìn)行全面的檢查、督促，抓好落實(shí)。

從我們檢查和各市上報(bào)的自查情況看，各市、縣能嚴(yán)格按照國(guó)土資發(fā)[2008]15號(hào)、陜國(guó)土資發(fā)[2008]7號(hào)等文件的要求，認(rèn)真抓好國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文件的貫徹落實(shí)，注意加強(qiáng)文件的學(xué)習(xí)宣傳，提高思想認(rèn)識(shí)；切實(shí)加強(qiáng)集體土地的用途管制；嚴(yán)格依法辦理集體土地的使用手續(xù)；堅(jiān)決制止和查處亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違規(guī)違法行為。結(jié)合這次國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文貫徹落實(shí)情況檢查活動(dòng)，按照檢查工作方案確定的檢查范圍、主要內(nèi)容和要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用情況進(jìn)行了全面檢查，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)用地情節(jié)嚴(yán)重、群眾反映強(qiáng)烈的案件的查處及督辦工作。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，個(gè)別市、縣在農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中，存在農(nóng)村宅基地管理混亂、“以租代征”非法使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，以及借農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，違反土地利用總體規(guī)劃，擅自改變農(nóng)用地用途進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)等問題。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題逐宗進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，統(tǒng)一登記填表；對(duì)查出的問題，按照土地管理法規(guī)和有關(guān)文件規(guī)定及時(shí)進(jìn)行處理和糾正。據(jù)檢查統(tǒng)計(jì)，我省農(nóng)村建設(shè)圈占土地2658.75畝，其中耕地面積343.755畝,經(jīng)批準(zhǔn)的2289.01畝,未批準(zhǔn)的369.74畝；實(shí)際使用面積2088.51畝,其中耕地面積343.755畝;用于農(nóng)業(yè)開發(fā)用地475.03畝,其中耕地409.44畝,經(jīng)批準(zhǔn)的77.93畝,未批準(zhǔn)的397.1畝;“以租代征”面積846.68畝,實(shí)際占地面積764.4畝,其中耕地面積500.67畝,不符合規(guī)劃面積267.33畝。截止目前，在本次檢查中查出的違規(guī)用地問題已全部得到糾正和處理。

三、認(rèn)真總結(jié)整改，完善制度措施

針對(duì)貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文件檢查活動(dòng)中查找出的問題，我們要求各市、縣認(rèn)真總結(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用與管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，分析查找存在問題的原因，認(rèn)真進(jìn)行整改，在摸清情況、查清問題、依法處理的基礎(chǔ)上，制定整改措施，完善相關(guān)制度。省國(guó)土資源廳等相關(guān)部門加強(qiáng)督促檢查，努力抓好市、縣整改工作的落實(shí)，對(duì)違法違規(guī)用地行為糾正不力、整改不徹底的地區(qū)，責(zé)令限期整改，限期整改期間省國(guó)土資源廳暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。同時(shí)明確了下一步的工作思路：

一是加大集體建設(shè)用地政策宣傳力度。進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)、國(guó)土資發(fā)[2008]15號(hào)兩個(gè)文件精神的學(xué)習(xí)宣傳，切實(shí)提高廣大群眾特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的依法用地、節(jié)約集約用地的責(zé)任意識(shí)。

二是加大集體建設(shè)用地政策的執(zhí)行力度。加強(qiáng)調(diào)研，準(zhǔn)確掌握情況，提前介入，加強(qiáng)批后監(jiān)管。研究制定對(duì)各級(jí)政府執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的考評(píng)辦法，把農(nóng)村集體建設(shè)用地管理情況列入政府領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)考核內(nèi)容。對(duì)違法違規(guī)用地行為大量發(fā)生、造成嚴(yán)重后果的地區(qū)，實(shí)行問責(zé)制和通報(bào)批評(píng)。

三是加大集體建設(shè)用地執(zhí)法監(jiān)察力度。協(xié)調(diào)各市政府進(jìn)一步建立和落實(shí)土地聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，促使監(jiān)察、公安、法院等部門積極配合國(guó)土資源管理部門及時(shí)查處土地違法案件，切實(shí)規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，堅(jiān)決制止亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的違法違規(guī)行為。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》

國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)

二、嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)

當(dāng)前一些地方在使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)的過程中，擅自擴(kuò)大農(nóng)民集體所有土地的使用范圍，違法提供建設(shè)用地的問題比較嚴(yán)重?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。對(duì)這三類用地的范圍，法律和政策都有準(zhǔn)確界定，必須嚴(yán)格執(zhí)行。按照《中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的承擔(dān)支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)。要嚴(yán)禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用計(jì)劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，并納入建設(shè)用地計(jì)劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，用地規(guī)模必須符合有關(guān)企業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，沒有土地利用計(jì)劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)用地。任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責(zé)任。

三、嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模

一些地方借農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等名義，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模。嚴(yán)禁以各種名義，擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，以及通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

嚴(yán)格控制農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時(shí)，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。

依照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，土地整理新增耕地面積只能折抵用于建設(shè)占用耕地的補(bǔ)償，不得折抵為建設(shè)用地指標(biāo)，擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，必須嚴(yán)格控制在國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)的試點(diǎn)范圍內(nèi)。試點(diǎn)必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。不得以試點(diǎn)為名違背農(nóng)民意愿大拆大建、強(qiáng)制搬遷，侵害農(nóng)民權(quán)益。

《國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》

對(duì)需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地，要盡快完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作，并與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)做好登記發(fā)證銜接；對(duì)需要流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，要重點(diǎn)開展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，特別要開展集體經(jīng)營(yíng)性用地的認(rèn)定和確權(quán)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供條件。

在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)“萬村整治”示范工程建設(shè)，以村為單位，按照“農(nóng)民自愿、權(quán)屬清晰、改善民生、因地制宜、循序漸進(jìn)”的總要求，開展土地整治活動(dòng)，實(shí)行“全域規(guī)劃、全域設(shè)計(jì)、全域整治”。部重點(diǎn)抓好1000個(gè)國(guó)家級(jí)示范點(diǎn)，各省(區(qū)、市)開展9000個(gè)省級(jí)整治示范工程建設(shè)。

各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配政府參與”的原則，出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益分配辦法。部將研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費(fèi)征繳和分配辦法，保障集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)等活動(dòng)中的土地權(quán)益

各市、縣國(guó)土資源管理部門要在省級(jí)下達(dá)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)中，單列宅基地指標(biāo)，保障農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地。

凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復(fù)墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)，由市、縣政府審批，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標(biāo)。

《意見》強(qiáng)調(diào)，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。一是明確土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。今年，在城鎮(zhèn)工礦建設(shè)規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。近期，國(guó)土資源部將下發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。二是完善土地資源配置機(jī)制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。各地要充分依托已有的國(guó)有土地市場(chǎng)，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)集體建設(shè)用地進(jìn)場(chǎng)交易，規(guī)范流轉(zhuǎn)。三是制定集體土地收益分配辦法，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動(dòng)中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”的原則，總結(jié)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益的分配辦法。國(guó)土資源部將積極與相關(guān)部門溝通，研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費(fèi)征繳和分配辦法。

《意見》要求，完善設(shè)施農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地管理，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。一是完善設(shè)施農(nóng)用地管理，支持設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展。除了設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照建設(shè)用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復(fù)墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。由市、縣政府審批，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標(biāo)，但涉及占用

耕地的要落實(shí)補(bǔ)充任務(wù)。

陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)意見的通知

陜政辦發(fā) 〔2007〕4號(hào)

8.推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地整理。我省農(nóng)村建設(shè)用地總量較大，利用效率不高，要積極采取多種措施，用好現(xiàn)有的農(nóng)村建設(shè)用地。各地要科學(xué)制訂舊村莊改造、歸并村莊整治的計(jì)劃，積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平和村莊土地集約利用水平，努力節(jié)約使用集體建設(shè)用地。開展農(nóng)村建設(shè)用地的整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導(dǎo)、村民自愿、多元投入”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)，以盤活村莊現(xiàn)有存量建設(shè)用地為主，搞好內(nèi)部挖潛，提高利用率。

11.穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。對(duì)于通過農(nóng)村建設(shè)用地整理節(jié)省出來的存量建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合我省正在實(shí)施的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作要求，在符合規(guī)劃和依法取得建設(shè)用地的條件下，引入市場(chǎng)化機(jī)制，積極消化利用和盤活；農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，主要用于新農(nóng)村建設(shè)中村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造；要努力探索農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和管理的新機(jī)制，緩解農(nóng)村建設(shè)用地矛盾，增加農(nóng)民收入，保護(hù)農(nóng)民集體土地合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三篇：規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理工作方案

規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理工作方案

近年來，隨著xx試驗(yàn)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，農(nóng)村面貌發(fā)生巨大變化，城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線，壩區(qū)周邊等區(qū)域非法買賣、轉(zhuǎn)讓集體土地和違反規(guī)劃占地建房等問題較為突出。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，規(guī)范我市農(nóng)村集體建設(shè)用地管理秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《xx省土地管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和相關(guān)政策，結(jié)合我市實(shí)際，制定本工作方案。

一、工作目標(biāo)

全面貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于耕地保護(hù)、生態(tài)建設(shè)和對(duì)xx試驗(yàn)區(qū)的重要指示精神，踐行十分珍惜和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策，堅(jiān)持堵疏結(jié)合，標(biāo)本兼治，綜合治理，重在治本的原則，通過源頭嚴(yán)管、過程嚴(yán)控、違法嚴(yán)處等措施，堅(jiān)決遏制農(nóng)村集體土地非法轉(zhuǎn)讓、買賣違法行為蔓延的勢(shì)頭，確保農(nóng)村集體土地利用規(guī)范有序，監(jiān)管有力有效，各類合法建設(shè)用地需求得到有效滿足，促進(jìn)xx試驗(yàn)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)更好更快發(fā)展。

二、重點(diǎn)任務(wù)

（一）源頭嚴(yán)管

1.堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)。按照好用、好懂、好編的原則，結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，進(jìn)一步修編完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）建設(shè)總體規(guī)劃，30戶以上自然村寨為單位的村莊規(guī)劃及村級(jí)土地利用規(guī)劃，合理安排生活、生產(chǎn)、生態(tài)區(qū)，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村（居）合理布局建設(shè)用地空間，保障合理用地需求，規(guī)范農(nóng)村宅基地和其他項(xiàng)目建設(shè)用地設(shè)置，鼓勵(lì)和引導(dǎo)規(guī)劃區(qū)外的散居農(nóng)戶逐步搬遷到小城鎮(zhèn)、中心村和30戶以上的農(nóng)村村民點(diǎn)。

2.嚴(yán)格規(guī)劃許可。農(nóng)村村民建房和其他項(xiàng)目建設(shè)用地選址須符合集鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃和村土地利用規(guī)劃，并按程序辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，在規(guī)劃許可證規(guī)定的時(shí)間內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，確需延期的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間申請(qǐng)，不按規(guī)定動(dòng)工建設(shè)且未申請(qǐng)延期的，規(guī)劃許可證自行失效；農(nóng)村村民確需拆除重建的危房，或因分戶、結(jié)婚等原因需改建、擴(kuò)建房屋的，需向所在地村（居）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）提出申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）初審后報(bào)縣級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核；嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在集體土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和新建、改建、擴(kuò)建房屋。

3.強(qiáng)化規(guī)劃管控。農(nóng)村村民建房和其他集體建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)依法合理建設(shè)。各縣（自治縣、區(qū)）應(yīng)結(jié)合實(shí)際依法報(bào)批、預(yù)留一定數(shù)量集體建設(shè)用地滿足鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村（居）建設(shè)需求；要充分利用村內(nèi)現(xiàn)有空閑地、老宅基地及廢棄地等土地資源，集約高效建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)；嚴(yán)禁以任何形式非法審批農(nóng)村宅基地和其他項(xiàng)目建設(shè)用地，嚴(yán)禁非法買賣、轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)。

4.規(guī)范許可審批。嚴(yán)格執(zhí)行土地、規(guī)劃法律法規(guī)和《xx省鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證實(shí)施辦法（試行）》《xx省加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的實(shí)施意見》《xx省加強(qiáng)農(nóng)村住房規(guī)劃建設(shè)管理的實(shí)施意見》等規(guī)定的許可審批程序。

（二）過程嚴(yán)控

1.加強(qiáng)批后監(jiān)管。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）政府（辦事處）要組織對(duì)批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地或宅基地實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管，督促指導(dǎo)用地者嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的用地面積、規(guī)劃位置、動(dòng)工時(shí)間、批準(zhǔn)用途使用土地，防止閑置土地、超面積用地、不按批準(zhǔn)位置、用途使用土地，非法買賣等行為發(fā)生。

2.注重源頭防范。各縣（自治縣、區(qū)）國(guó)土資源執(zhí)法機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國(guó)土資源所要認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，預(yù)防與查處相結(jié)合”的方針，按層級(jí)、分區(qū)域開展巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止、查處國(guó)土資源違法案件，把各類國(guó)土資源違法行為消滅在萌芽狀態(tài)，有效降低違法案件的發(fā)案率。

3.壓實(shí)層級(jí)責(zé)任。各縣（自治縣、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）是轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理工作的責(zé)任主體，要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，細(xì)化方案，分解責(zé)任，強(qiáng)化調(diào)度，嚴(yán)格問責(zé)，確保各項(xiàng)規(guī)定落實(shí)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）是違法行為制止主體，要整合力量，聯(lián)合執(zhí)法，延伸巡查網(wǎng)絡(luò)到村（居）組，堅(jiān)持重心下移，關(guān)口前移，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法行為。要發(fā)揮村民自治組織對(duì)本村集體建設(shè)用地的管理作用，用村規(guī)民約規(guī)范和約束建設(shè)用地行為。

4.建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制。各縣（自治縣、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）政府（辦事處）要依法采取措施，對(duì)違法用地行為進(jìn)行嚴(yán)控，公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建、文廣、供電、供水、農(nóng)業(yè)等部門要結(jié)合部門職責(zé)，給予大力支持，主動(dòng)配合，協(xié)助審查，對(duì)違反規(guī)劃，未經(jīng)批準(zhǔn)的違法用地項(xiàng)目依法依規(guī)進(jìn)行查處。

（三）違法嚴(yán)處

使用農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合相關(guān)規(guī)劃，依法申請(qǐng)獲得許可。以下違法違規(guī)行為，依法嚴(yán)肅查處：

1.買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地的；

2.違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的；

3.違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房的；

4.未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用農(nóng)村集體土地的；

5.擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的；

6.以其他形式非法占有、使用農(nóng)村集體土地的。

按照區(qū)別對(duì)待、有保有壓、疏堵結(jié)合、既查事又查人的原則，對(duì)本方案下發(fā)前發(fā)生的違法行為，屬于基礎(chǔ)設(shè)施、脫貧攻堅(jiān)、民生項(xiàng)目且可以完善手續(xù)的，依法辦理；對(duì)買賣、占用集體土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)牟利的，依法嚴(yán)懲；對(duì)不作為、慢作為、亂作為的監(jiān)管人員和執(zhí)法人員，嚴(yán)肅問責(zé)。

三、保障措施

（一）強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)。

為確保工作落實(shí)到位，市人民政府成立分管副市長(zhǎng)為副組長(zhǎng)，市督辦督查局、市公安局（分管常務(wù)工作的負(fù)責(zé)人）、市國(guó)土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市文化廣電新聞出版局、市林業(yè)局、市農(nóng)委、市水務(wù)局、xx供電局等部門主要負(fù)責(zé)人為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)范管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市國(guó)土資源局，承擔(dān)相關(guān)日常工作，負(fù)責(zé)調(diào)度、協(xié)調(diào)、綜合、督導(dǎo)等相關(guān)事宜。各縣（自治縣、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）要比照市級(jí)成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，細(xì)化工作方案，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，有序推動(dòng)工作。

（二）強(qiáng)化宣傳。

要廣泛利用傳統(tǒng)媒體和現(xiàn)代媒體，通過各種宣傳途徑，構(gòu)建橫向到邊、縱向到底的宣傳網(wǎng)，形成宣傳合力;采取廣大群眾喜聞樂見、易于接受的方式，通過制作動(dòng)漫、微博推送、建立微信群和QQ群、在廣播、電視黃金時(shí)段和報(bào)紙重要版面開設(shè)專欄，在村莊周圍、交通沿線選擇顯要位置書寫標(biāo)語、拉掛橫幅，邀請(qǐng)專家以案釋法等方式，集中宣傳集體土地管理使用的法律法規(guī)和相關(guān)政策，使廣大群眾都知曉合法用地的途徑和違法用地的后果，增強(qiáng)法制意識(shí)，主動(dòng)遠(yuǎn)離違法。

（三）強(qiáng)化督導(dǎo)。

市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要發(fā)揮牽頭、協(xié)調(diào)作用，對(duì)各級(jí)各部門落實(shí)本方案，規(guī)范集體建設(shè)用地情況加強(qiáng)調(diào)度和指導(dǎo)，每月向領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)送工作信息，特殊情況隨時(shí)報(bào)告。根據(jù)工作推進(jìn)情況，必要時(shí)由市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，各相關(guān)職能部門配合共同組成督導(dǎo)組，對(duì)各縣（自治縣、區(qū)）的工作開展情況進(jìn)行督導(dǎo)和檢查，準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)和督促解決存在問題，適時(shí)召開工作調(diào)度會(huì)議，確保工作有效推進(jìn)。市督辦督查局要配合開展好重點(diǎn)工作、重點(diǎn)區(qū)域的專項(xiàng)督查，及時(shí)發(fā)出督察意見書。

（四）強(qiáng)化問責(zé)。

對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)范管理工作中，紀(jì)律觀念喪失、責(zé)任意識(shí)淡薄，對(duì)轄區(qū)內(nèi)違法建設(shè)行為聽之任之，不作為、慢作為、亂作為，履職不力、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究，徇私舞弊、包庇縱容，甚至甘當(dāng)違法行為“保護(hù)傘”的責(zé)任單位和公職人員，將移送監(jiān)察機(jī)關(guān)進(jìn)行問責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)研究

一、土地資源基本情況

農(nóng)村土地中包括居民點(diǎn)用地等的集體建設(shè)用地使用效率極低，在很大程度上存在著土地的閑置浪費(fèi)。這就為推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、調(diào)整農(nóng)村土地利用的結(jié)構(gòu)和布局、優(yōu)化土地資源配置、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用提出了新的要求，提供了廣闊的空間。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)概述

（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)村集體土地中已依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和非農(nóng)建設(shè)用地使用手續(xù)的，其使用權(quán)經(jīng)過批準(zhǔn)，采用轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和作價(jià)入股等多種方式，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H使用人發(fā)生變更的行為，即集體建設(shè)用地的所有者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他主體以及土地使用權(quán)擁有人再轉(zhuǎn)移土地權(quán)利的行為。

在城鄉(xiāng)二元土地所有制度和管理制度下，我國(guó)城市市區(qū)的建設(shè)用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)經(jīng)依法征收后新增的建設(shè)用地等，屬于國(guó)家所有；城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國(guó)家所有土地以外的農(nóng)民宅基地和其他建設(shè)用地，屬于農(nóng)民集體所有。集體經(jīng)濟(jì)組織的公共設(shè)施和公益事業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅用地等，一般使用的是集體所有土地；而城市企業(yè)、城市居民等進(jìn)行建設(shè)必須使用國(guó)有土地，需要占用集體土地的，必須先由國(guó)家通過土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后再以出讓或劃撥的方式供應(yīng)土地使用者使用。這樣，我國(guó)形成了以二元的土地所有制度為基礎(chǔ)，與城鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份、用地者性質(zhì)相掛鉤，長(zhǎng)期依賴城鄉(xiāng)分割管理的典型的城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙軌制。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、用途及效益情況，在充分尊重集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和投資者意愿的基礎(chǔ)上，可以協(xié)商的方式選擇確定以下流轉(zhuǎn)供地方式：一是年租制，租期一般為3—5年，租金按支付，續(xù)租優(yōu)先；二是參照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式，實(shí)行一次性流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，最高使用年限不得超過國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限，三是作價(jià)入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估顯化土地資產(chǎn)后入股直接參與投資企業(yè)的利潤(rùn)分紅。四是使用權(quán)抵押。通過對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)值在信貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押融資。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)法律規(guī)定

從國(guó)家層面看,我國(guó)《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理”。第十四條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)期為30年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)”；“在土地經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)”。第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。第六十三條規(guī)定：“除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）文件規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”；“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。國(guó)土資源部《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定：“凡在土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組原生產(chǎn)隊(duì)界線，不論是以村還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組集體所有”等等。這些法律條款，明確了集體土地的本質(zhì)屬性，宏觀上加強(qiáng)了對(duì)集體土地的管理，也為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了法律依據(jù)。

2004年，國(guó)土資源部根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）文件精神，制訂下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)），我局按照上述文件精神對(duì)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理、嚴(yán)格控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地增加等方面提出了具體措施，并以市國(guó)土房管局文件轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)文。據(jù)調(diào)查，各區(qū)縣政府按照國(guó)家及市政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，均制訂了農(nóng)村宅基地管理的相關(guān)文件，明確了管理辦法、程序和標(biāo)準(zhǔn)。目前，根據(jù)市委、市政府關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的有關(guān)要求，我市各地普遍提出了建設(shè)農(nóng)民“新居工程”的相關(guān)措施，引導(dǎo)農(nóng)民在自愿的前提下向縣城、重點(diǎn)鎮(zhèn)、中心村適度集中居住，將原有宅基地進(jìn)行整理復(fù)墾，提高村鎮(zhèn)建設(shè)用地的集中度和利用率。

（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的意義及必要性

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民市民化的過程。在現(xiàn)行管理制度下，耕地和基本農(nóng)田的數(shù)量和質(zhì)量以及農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都是“高壓線”，土地供需矛盾十分突出，農(nóng)村集體土地利用粗放、效益不高的情況十分普遍。另一方面，城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須利用大量的土地資源，而新增建設(shè)用地和農(nóng)地轉(zhuǎn)用規(guī)模國(guó)家又控制得很嚴(yán)。同時(shí)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程中，被征地農(nóng)民的利益還沒有在制度和政策層面上得到根本的保證，其長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)還沒有得到有效的保障，由此引發(fā)的矛盾越來越突出，已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的重大隱患。應(yīng)該說，土地的二元管理體制已經(jīng)成為制約我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一大瓶頸。要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，就必須在現(xiàn)行法律法規(guī)的總體要求和制度框架下，積極創(chuàng)新，探索擺脫土地二元管理體制的束縛，較為公平地對(duì)待兩種所有權(quán)性質(zhì)的土地的有效方式，妥善處理好城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程中各種利益主體的關(guān)系，讓全體社會(huì)成員共同分享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果。依法、積極、規(guī)范地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協(xié)調(diào)各方利益，有利于調(diào)動(dòng)廣泛積極性推動(dòng)發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。

（一）有利于合理分配社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化過程中農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地過程中的土地收益，使農(nóng)民能夠共享工業(yè)化、城市化的成果，持續(xù)穩(wěn)定地增加農(nóng)民收入。隨著工業(yè)化和城市化的不斷推進(jìn)，二三產(chǎn)業(yè)的不斷高速發(fā)展，對(duì)土地需求越來越大，土地非農(nóng)用價(jià)值越來越高，農(nóng)民對(duì)土地的價(jià)值及其今后的作用已經(jīng)有高度的認(rèn)識(shí)和覺醒,通過集體建設(shè)用地有序地參與工業(yè)化和城市化進(jìn)程,在上繳各項(xiàng)相關(guān)稅費(fèi)后，土地收益的大部分由集體和農(nóng)戶享有，而且保留了土地的集體所有制性質(zhì)，農(nóng)民可以長(zhǎng)期分享地租。

（二）有利于降低城市化、工業(yè)化過程中的一次性土地成本，也可以降低中小創(chuàng)業(yè)者和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)起步的難度。同時(shí)，還有利于解決農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)，在城市化、工業(yè)化過程中吸納更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。

（三）有利于提高土地利用效益和效率。將農(nóng)民利益和土地利益緊密結(jié)合后，可以加快存量建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的頻率，大大提高農(nóng)村土地的利用效率和效益，減輕建設(shè)用地占用農(nóng)用地和耕地的壓力。

（四）有利于逐步建立城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一利用的體系。通過制度的建立，規(guī)范和完善土地管理體系，提高農(nóng)村土地管理和利用的水平，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地管理和利用體系，為實(shí)施城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃提供平臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理，改變過去無序的狀態(tài)。

總之，城市化、工業(yè)化進(jìn)程導(dǎo)致對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地需求急劇增長(zhǎng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)處于法律上的“灰色地帶”及伴存的種種問題，對(duì)獲得相關(guān)政策支持提出了迫切的要求。因而，將農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入調(diào)整范疇并合理規(guī)制已勢(shì)在必行。

另一方面，我市農(nóng)村建設(shè)用地量大面廣，地塊小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒蕪、閑置或低效利用的情況。而同時(shí)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，各項(xiàng)建設(shè)突飛猛進(jìn)，用地需求急劇擴(kuò)張，城市和城市周邊地區(qū)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程中無地可用或供求關(guān)系緊張。在確保國(guó)家和市委、市政府提出的“確保耕地總量不減少、基本保護(hù)面積不減少、糧食綜合生產(chǎn)能力不降低”的基本前提下，如何實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃與利用，優(yōu)化調(diào)整城鄉(xiāng)土地布局與結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，就為探索農(nóng)村建設(shè)用地的規(guī)范合理流轉(zhuǎn)提出了新的要求和廣闊空間，也使得推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了強(qiáng)大的動(dòng)力和需求。

三、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的歷史、現(xiàn)狀及存在問題

（一）從歷史看，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了漸進(jìn)的發(fā)展過程。它產(chǎn)生和發(fā)展的動(dòng)因較多，但主要有以下幾種：一是第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程的步伐加快；二是農(nóng)村集體建設(shè)用地利用方式上比較利益差距加大；三是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，手續(xù)繁瑣；四是鄉(xiāng)村行政權(quán)利對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)限制過大。

從全國(guó)其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)地區(qū)之一，從1996年就開始了對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索和實(shí)踐。安徽蕪湖作為國(guó)土資源部批準(zhǔn)確定的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市，從2000年就開始了試點(diǎn)工作。2003年4月，國(guó)土資源部在該市召開了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)總結(jié)研討會(huì)，并專門發(fā)出了〔2003〕48號(hào)會(huì)議紀(jì)要，充分肯定了蕪湖市流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的成果。廣東省作為我國(guó)改革開放的前沿陣地，從上世紀(jì)90年代中期就開始了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。2005年6月，廣東省政府以省政府令第100號(hào)頒布了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，并從當(dāng)年10月1日起施行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2006年底，廣東省共辦理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)近2100宗，涉及面積1552公頃，涉及金額超過20億元，珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的超過50%，粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過了20%。與此同時(shí)，全國(guó)其他部分省市也開展了相關(guān)試點(diǎn)工作。我市的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)始于2002年，部分區(qū)縣在充分調(diào)研和全面論證的基礎(chǔ)上，小范圍地開展了試點(diǎn)工作，少數(shù)區(qū)縣還以縣政府或國(guó)土部門的名義，出臺(tái)了相關(guān)的管理辦法。

（二）從現(xiàn)狀看，我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度下入市流轉(zhuǎn)的只限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的制度已經(jīng)與當(dāng)前發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，特別是小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展形成嚴(yán)重地不適應(yīng)，嚴(yán)重地阻礙了“三農(nóng)”問題的解決之路。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革，不可避免地波及農(nóng)村集體建設(shè)用地。在土地高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村“以地生財(cái)”的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)無原則、無條件流轉(zhuǎn)的情況愈來愈普遍，大量農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以各種形式進(jìn)入市場(chǎng)，大大擾亂了土地市場(chǎng)的秩序，影響了國(guó)家《土地管理法》的貫徹實(shí)施，造成了集體土地資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場(chǎng)的一個(gè)“灰色地帶”。

（三）從問題看，當(dāng)前，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)普遍存在無原則、無條件、無規(guī)范的流轉(zhuǎn)問題。概括起來，主要有：

1、集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)無序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力被削弱，難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實(shí)施，造成土地利用混亂，土地市場(chǎng)秩序受到嚴(yán)重干擾。主要表現(xiàn)在：一是“管”與“用”之間的矛盾突出。管理者強(qiáng)調(diào)少用或不用、不批或少批集體建設(shè)用地，忽略了村社集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)建設(shè)用地的合理需求；辦理集體建設(shè)用地的程序過于繁雜，門坎太高，而使用者因利益驅(qū)使只顧眼前利益，無視土地管理政策，違法違規(guī)用地情況較為普遍。二是制度建設(shè)有待進(jìn)一步完善。原有的政策規(guī)章跟不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的形勢(shì)；原有的管理制度和方式與基層管理創(chuàng)新的愿望不相適應(yīng)。三是對(duì)違法用地行為國(guó)土部門缺乏強(qiáng)有力的手段，按現(xiàn)行司法程序申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)間長(zhǎng)、程序復(fù)雜，違法用地得不到及時(shí)糾正和處罰。

2、隱形市場(chǎng)活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護(hù)受到?jīng)_擊。受流轉(zhuǎn)利益驅(qū)動(dòng)，集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民耕地保護(hù)的意識(shí)淡薄，不愿意承擔(dān)耕地保護(hù)的義務(wù)。未經(jīng)批準(zhǔn)隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，或低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地，交易行為扭曲，工業(yè)用地以聯(lián)營(yíng)為名行轉(zhuǎn)讓、出租之實(shí)，住宅用地則借房屋出租或私自轉(zhuǎn)讓進(jìn)行市場(chǎng)交易。造成部分村內(nèi)大量出現(xiàn)空閑地、閑置宅基地、空閑住宅和一戶多宅、超標(biāo)準(zhǔn)占地的現(xiàn)象。如：我們?cè)趯?duì)城郊結(jié)合部的九龍坡區(qū)、經(jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)的江津區(qū)、以農(nóng)業(yè)為主的墊江縣等3個(gè)區(qū)縣的17個(gè)村（社）調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)和以農(nóng)業(yè)為主的地區(qū)由于大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，部分先富起來的農(nóng)民重新建房或進(jìn)城購(gòu)房，造成村內(nèi)空閑地、閑置宅基地、空閑住宅增多，近年來仍有不斷加大的趨勢(shì)。由于城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，流動(dòng)人口量大，存在較大的房屋租賃市場(chǎng)，甚至是供不應(yīng)求，從而滋生了擅自建房或違法超標(biāo)準(zhǔn)用地的事件，一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)占地成為一種趨勢(shì)。在主城區(qū)部分城鄉(xiāng)結(jié)合部，一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的情況甚至占到農(nóng)民總戶數(shù)的49%。

3、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的權(quán)利缺乏可靠保障，交易不安全。由于集體土地依法不允許出租，對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益等缺乏明確規(guī)定，難以依法進(jìn)行土地登記，導(dǎo)致土地權(quán)屬管理混亂。加之流轉(zhuǎn)主體（主要是集體組織）法律地位不明確，流轉(zhuǎn)程序失范，對(duì)建設(shè)投資者也不利，還會(huì)波及到其他利害關(guān)系人，交易安全得不到保障；權(quán)利設(shè)定缺乏合法依據(jù)，由此引致流轉(zhuǎn)法律糾紛不斷，一旦調(diào)處失當(dāng)，極易釀成社會(huì)問題。

4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂。由于缺乏依法監(jiān)管與市場(chǎng)機(jī)制，土地市場(chǎng)價(jià)值和資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得到充分體現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值在很大程度上是依賴國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沒有國(guó)家的交通、通訊、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)就無流轉(zhuǎn)對(duì)象，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所得的收益的一部分，應(yīng)是國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資帶來的。但在無規(guī)范的流轉(zhuǎn)中，國(guó)家應(yīng)得的收益并沒有得到體現(xiàn)。國(guó)家土地稅費(fèi)流失嚴(yán)重，加上農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂、集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)不完善，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益亦難以得到法律的切實(shí)保障，造成了集體土地資產(chǎn)大量流失，侵犯了土地所有者的收益分配權(quán)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛，危及農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。

5、引發(fā)了地價(jià)管理失控。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的地價(jià)基本上是流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定的，沒有明確的參考依據(jù)。有的到土地主管部門辦理了登記手續(xù)，有的沒到土地主管部門辦理登記手續(xù)。即使辦理了登記手續(xù)，也由雙方先簽訂了流轉(zhuǎn)協(xié)議以后，才到土地主管部門登記。在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，集體建設(shè)用地所有者往往只考慮各種稅費(fèi)成本，沒有規(guī)范的價(jià)格估算標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格、租金價(jià)格往往極低，致使大量農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形交易，低價(jià)入市，進(jìn)而造成農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的地價(jià)普遍低于國(guó)有土地市場(chǎng)的地價(jià)，影響了國(guó)有土地市場(chǎng)的正常秩序。

6、沖擊了現(xiàn)行征地制度。用地者可以隨意直接向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得建設(shè)用地，或者說集體建設(shè)用地可以直接提供給社會(huì)，建設(shè)用地供應(yīng)的主渠道將會(huì)從以國(guó)有土地變?yōu)榧w土地為主，沖擊現(xiàn)行征地制度的實(shí)施；同時(shí)，由于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)收益比征地補(bǔ)償收益高，集體建設(shè)用地所有者為追求農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的高增值收益，對(duì)國(guó)家建設(shè)征地的抵觸程度會(huì)增加，國(guó)家建設(shè)征地將會(huì)變得越來越難，而且會(huì)加大征地成本。

7、不利于國(guó)有土地市場(chǎng)的管理。我國(guó)土地所有權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)制度決定了兩個(gè)不同的土地市場(chǎng)，一是國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，二是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，已走上了統(tǒng)一、規(guī)范、有序的軌道。而集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)卻不完善，不規(guī)范，基本上還處于自發(fā)、隱形、無序的狀態(tài)。目前，在農(nóng)村地區(qū)，特別是在規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)域和城郊結(jié)合部，以低價(jià)私下簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓、出租等形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的情況較多，這在一定程度上沖擊了國(guó)有土地使用權(quán)的交易市場(chǎng)，影響了國(guó)有土地市場(chǎng)的管理。

由此可見，目前無原則、無條件、無規(guī)范的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，沒有根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行，純粹是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，它影響了土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的有效實(shí)施，導(dǎo)致土地管理制度和規(guī)定在特定范圍內(nèi)沒有得到落實(shí)。

四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要把握的原則和要求

通過調(diào)查研究，在借鑒其他省市有益經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)我市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)應(yīng)堅(jiān)持以下基本原則和總體要求。

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則

1、堅(jiān)持依法有序流轉(zhuǎn)。要在切實(shí)保證耕地總量不減少、質(zhì)量不降低、綜合生產(chǎn)能力有提高，有序推進(jìn)流轉(zhuǎn)工作。

2、堅(jiān)持土地所用權(quán)與使用權(quán)相分離。在保持集體所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有償有限期規(guī)范流轉(zhuǎn)。

3、堅(jiān)持自愿、有償、公開、公平。穩(wěn)定所有權(quán)、放開經(jīng)營(yíng)權(quán)、拓寬使用權(quán)、維護(hù)收益權(quán)，充分尊重農(nóng)民的意愿，發(fā)揮農(nóng)民的主體作用，本著“放權(quán)讓利”的精神，按照市場(chǎng)的原則處理好土地流轉(zhuǎn)過程中的利益分配關(guān)系，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的收益權(quán)。

4、堅(jiān)持依照規(guī)劃、按照程序流轉(zhuǎn)。要在科學(xué)編制土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，新增集體建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手審批續(xù)后方可實(shí)施流轉(zhuǎn)，有序推進(jìn)農(nóng)用地和建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

5、堅(jiān)持兩種產(chǎn)權(quán)，同一市場(chǎng)、統(tǒng)一管理。無論是利用集體存量建設(shè)用地還是利用符合規(guī)劃增量的集體建設(shè)用地，各類企業(yè)，包括鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)、私有企業(yè)、國(guó)有企業(yè)等均可按照規(guī)定的程序，使用符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地。

6、必須堅(jiān)持十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策和“占補(bǔ)平衡”制度。在流轉(zhuǎn)中切實(shí)落實(shí)國(guó)家土地用途管制、新增建設(shè)用地有償使用等制度。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作注意處理好三個(gè)結(jié)合

1、和新農(nóng)村建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村鎮(zhèn)建設(shè)、公共服務(wù)相結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)要優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)和企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，優(yōu)先建設(shè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民新村，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村社會(huì)公共服務(wù)。

2、和大力推進(jìn)土地開發(fā)整理復(fù)墾相結(jié)合。通過實(shí)施土地開發(fā)整理復(fù)墾，優(yōu)化農(nóng)用地和建設(shè)用地布局，因地制宜調(diào)整各類用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用和產(chǎn)出效率。同時(shí)，充分利用現(xiàn)有置換、折抵政策，為拓寬建設(shè)用地提供支撐。

3、和建設(shè)用地指標(biāo)、新增耕地指標(biāo)的市場(chǎng)化配置相結(jié)合。通過集約節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)，通過開發(fā)整理增加的耕地指標(biāo)，可以通過協(xié)商和市場(chǎng)的方式，實(shí)行跨區(qū)縣有償交易，優(yōu)化配置，滿足不同區(qū)域的用地或利益需求。

（三）規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的重點(diǎn)

在制定規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的相關(guān)規(guī)定時(shí)，要重點(diǎn)考慮把好“六個(gè)關(guān)”。

1、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件關(guān)。凡納入流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)必須具備五個(gè)條件：一是符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，不符合規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地不允許流轉(zhuǎn)；二是權(quán)屬合法、四至清楚，無權(quán)屬糾紛，且具有集體土地使用權(quán)合法權(quán)證和地上建筑的合法證明；三是已經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的存量建設(shè)用地或已經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的新增建設(shè)用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改變用途；五是符合農(nóng)村村民宅基地一戶只能擁有一處宅基地的相關(guān)規(guī)定。

2、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)劃關(guān)。從有利于充分利用各類農(nóng)村集體建設(shè)用地，合理配置土地資源；有利于城市規(guī)劃的實(shí)施出發(fā)，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則上應(yīng)該為城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)外的土地。以土地利用規(guī)劃和建設(shè)用地使用計(jì)劃來統(tǒng)一協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)土地的規(guī)劃及計(jì)劃利用，對(duì)土地供應(yīng)總量、范圍、用途、布局進(jìn)行控制，使土地供給與城鄉(xiāng)規(guī)劃相一致，使“彈性”過大的城鄉(xiāng)規(guī)劃增加“剛性”。在流轉(zhuǎn)過程要落實(shí)土地用途管制的要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用用途分區(qū)管制。

3、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式應(yīng)堅(jiān)持因地制宜、政策引導(dǎo)，土地所有者和使用權(quán)者自愿的原則，對(duì)城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外既可采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的方式，將集體土地所有權(quán)征為國(guó)有后，再按國(guó)有土地使用權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)；也可以采取“保權(quán)留利”的方式，可不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)，由土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)按一定的年限轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等方式，提供給土地使用者使用，土地所有權(quán)者從其中獲得土地收益。

4、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)年限一般應(yīng)與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限一致。采取轉(zhuǎn)權(quán)讓利方式的，最高年限不得超過國(guó)務(wù)院第55號(hào)令規(guī)定的同類國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限；采取租賃方式的，一般不超過8年；采取其他方式的，一般不得超過企業(yè)合同章程規(guī)定的年限。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)年限的起算時(shí)間應(yīng)從批準(zhǔn)流轉(zhuǎn)之日起算。

5、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)不同的交易目的，可采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資或入股、合作聯(lián)營(yíng)、抵押、法院判決等流轉(zhuǎn)方式。同時(shí)，為了推進(jìn)農(nóng)村村莊整理和農(nóng)居點(diǎn)向中心村和小城鎮(zhèn)集中，還可采取土地置換的方式。對(duì)經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，必須堅(jiān)持公開交易，特別要界定哪些項(xiàng)目或用途可以保持集體土地的性質(zhì)，不造成集體資產(chǎn)流失。

6、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配關(guān)。進(jìn)一步建立、健全農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制，切實(shí)保護(hù)好農(nóng)民的合法利益。流轉(zhuǎn)中的土地收益分配是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的核心問題。土地收益的分配應(yīng)按土地所有權(quán)隸屬關(guān)系進(jìn)行分配，同時(shí)還要兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人三者之間的土地利益關(guān)系，明確規(guī)定再流轉(zhuǎn)時(shí)土地增值部分的歸屬問題，以及土地使用權(quán)抵押、處分等問題。這是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)高效流轉(zhuǎn)的前提保證。

五、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度方案設(shè)計(jì)

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍

在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作中，必須對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、范圍和規(guī)模加以必要的限制，防止出現(xiàn)農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。因此，納入流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用必須要具備一定的條件。

1、必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。集體土地中只有土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，才能作為建設(shè)用地和流轉(zhuǎn)。不符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地不得擴(kuò)建、改建、也不允許進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

2、權(quán)屬合法、四至清楚、沒有糾紛。即已經(jīng)依法確權(quán)，明確了集體地的所有者和使用者，面積準(zhǔn)確，領(lǐng)有相應(yīng)的集體土地所有權(quán)證。

3、已經(jīng)依法批準(zhǔn)作為建設(shè)用地使用或已經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

4、符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規(guī)劃或村鎮(zhèn)規(guī)劃，不得擅自改變用途。對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)的土地供應(yīng)總量要嚴(yán)格控制，集體建設(shè)用地不得擅自改變用途搞商業(yè)性房地產(chǎn)。

5、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，只適用于試點(diǎn)區(qū)、縣、城市規(guī)劃區(qū)外的村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)形式

1、集體建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”，指集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，將集體建設(shè)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有，并辦理國(guó)有土地出讓手續(xù)，收取的土地收益大部份返回集體經(jīng)濟(jì)組織。（土地出讓金可以考慮按3、3、4比例分配，市、區(qū)、集體經(jīng)濟(jì)組織）

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設(shè)用地使用權(quán)。

3、集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資式入股，即集體土地所有者的一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，以出資式入股方式投入企業(yè)，并按出資額或股份分紅，土地使用者取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。

4、集體建設(shè)用地使用權(quán)合作、聯(lián)營(yíng)，即集體土地所有者，以一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為條件，與其他單位或個(gè)人合作、聯(lián)營(yíng)、共同興辦企業(yè)。

（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)申報(bào)審批程序

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)參照國(guó)有土地使用權(quán)出讓審批管理辦法和程序辦理。以村民經(jīng)濟(jì)組織為單位，凡符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的農(nóng)民集體土地，均可按以下程度將該社全部農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并予以流轉(zhuǎn)。

1、流轉(zhuǎn)許可申請(qǐng)。集體土地所有權(quán)者持原批準(zhǔn)使用土地的批復(fù)或非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證、接受流轉(zhuǎn)方的項(xiàng)目批文和有關(guān)部門的規(guī)劃意見，以及集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員同意的證明，向當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府提出流轉(zhuǎn)申請(qǐng)，鎮(zhèn)政府根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行初審，并在30日內(nèi)重點(diǎn)審查權(quán)屬是否清楚、土地用途是否符合規(guī)劃，流轉(zhuǎn)農(nóng)民是否自愿后，報(bào)送區(qū)國(guó)土資源分局復(fù)審。復(fù)審后，向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門提出土地流轉(zhuǎn)書面申請(qǐng)，同時(shí)申請(qǐng)地價(jià)評(píng)估；評(píng)估地價(jià)經(jīng)審核確定后，集體土地所有權(quán)者與土地使用者根據(jù)不同的流轉(zhuǎn)方式草簽相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)合同。

2、流轉(zhuǎn)許可。人民政府負(fù)責(zé)召集區(qū)縣規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、民政、勞動(dòng)部門進(jìn)行流轉(zhuǎn)會(huì)審，并報(bào)經(jīng)市人民政府審批后，由區(qū)國(guó)土資源分局向集體土地所有者頒發(fā)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證》。

3、簽訂流轉(zhuǎn)合同。集體土地所有者取得流轉(zhuǎn)許可后，應(yīng)將待流轉(zhuǎn)宗地的條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場(chǎng)掛牌。采用招標(biāo)拍賣式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。土地管理部門根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)，參照國(guó)有土地出讓合同文本，針對(duì)土地流轉(zhuǎn)方式，相應(yīng)制定集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股和出租等統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)雙方必須簽訂流轉(zhuǎn)合同。集體建設(shè)用地第一次流轉(zhuǎn)，由集體建設(shè)用地所有者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)合同；第一次流轉(zhuǎn)后的再次流轉(zhuǎn)，由集體建設(shè)用地使用者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂流轉(zhuǎn)合同。

4、辦理土地流轉(zhuǎn)登記。雙方應(yīng)在合同簽訂30日內(nèi)持合同原本，向土地管理部門申請(qǐng)土地登記。在履行“占補(bǔ)平衡”義務(wù)或繳納耕地開墾費(fèi)、按合同約定的時(shí)間付清土地價(jià)款后，土地管理部門辦理土地申報(bào)登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由接受流轉(zhuǎn)方領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用證；土地使用權(quán)出租的，由出租方領(lǐng)取土地出租許可證。

5、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)，其地面建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；其地面建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地同時(shí)流轉(zhuǎn)。地面建筑物及其附著物作為動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的除外。

（四）集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)申報(bào)審批程序

集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)是指土地使用者依法取得集體建設(shè)用土使用權(quán)，在完成開發(fā)建設(shè)投資后，在使用年期內(nèi)，將余期土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)。

1、依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，持非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證和流轉(zhuǎn)合同，向縣級(jí)以上土地管理部門提出書面申請(qǐng)，同時(shí)申請(qǐng)地價(jià)評(píng)估；縣級(jí)以上土地管理部門將待流轉(zhuǎn)的宗地條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場(chǎng)掛牌,采取招標(biāo)拍賣方式確定用地者。

2、用地者確定后，向市、區(qū)土地行政管理部門申請(qǐng)土地變更登記。

3、對(duì)因各種原因占用耕地已形成的集體建設(shè)用地，只要符合土地利用總體規(guī)劃、符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃，在實(shí)施“占補(bǔ)平衡”后都可以流轉(zhuǎn)，同時(shí)補(bǔ)交新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。

4、再次流轉(zhuǎn)的土地使用期限，為前次土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。

六、完善集體建設(shè)用流轉(zhuǎn)制度的對(duì)策和建議

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)制度的重要組成部分。因此要把完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度納入土地一級(jí)市場(chǎng)制度改革的總體框架中統(tǒng)籌考慮。要著眼于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，改革和完善我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)制度體系。為此，提出以下對(duì)策和建議：

（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍

《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補(bǔ)償辦法、拓展安置途徑、規(guī)范征地程序的要求，進(jìn)一步探索改革經(jīng)驗(yàn)”。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關(guān)國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t下，在相關(guān)的法律中明確界定公共利益的范圍，即國(guó)家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對(duì)不屬于公共利益的其他用地不得實(shí)施征收或者征用。對(duì)不屬于公共利益的用地需求通過集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)解決。

（二）修改完善相關(guān)法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐

通過修改相關(guān)法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對(duì)農(nóng)民集體所有土地相關(guān)權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國(guó)有土地同地、同價(jià)、同權(quán)，全面推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在維護(hù)我國(guó)土地社會(huì)主義公有制和禁止土地所有權(quán)買賣的前提下，允許農(nóng)民集體土地和國(guó)有土地一樣在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設(shè)用地使用權(quán)，供其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建立統(tǒng)一、開放、有序的土地交易市場(chǎng)體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)通過土地一級(jí)市場(chǎng)取得國(guó)有土地使用權(quán)，沒有國(guó)有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下取得農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)。同時(shí)在允許農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的同時(shí)，探索建立對(duì)農(nóng)民集體土地收益的稅費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制，防止形成新的社會(huì)分配不公。

（三）強(qiáng)化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)

一是要加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國(guó)土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實(shí)施土地用途管制，充實(shí)發(fā)揮土地規(guī)劃在引導(dǎo)和調(diào)控土地市場(chǎng)方面的作用；二是要加強(qiáng)土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進(jìn)入市場(chǎng)前產(chǎn)權(quán)明晰，沒有權(quán)屬爭(zhēng)議。要逐步創(chuàng)造條件將土地所有權(quán)明確到村民小組一級(jí)，并核發(fā)土地證書，為集體土地進(jìn)入市場(chǎng)提供完善準(zhǔn)確的權(quán)屬保障。同時(shí)，適當(dāng)放寬集體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理限制政策。建議在農(nóng)村房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的政策上，本著實(shí)事求是的原則，對(duì)一些比較特殊的情況，適當(dāng)放寬限制條件。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通的體制以及相關(guān)配套政策，實(shí)現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動(dòng)和市場(chǎng)化配置。三是適當(dāng)放寬農(nóng)民建房、購(gòu)房條件。為了更好地推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村土地的集約、節(jié)約利用，建議在嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村新建住宅的基礎(chǔ)上，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部居民的購(gòu)房、建房，可以突破本社、本村甚至本鎮(zhèn)地域范圍的限制，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅的規(guī)定。四是建議允許農(nóng)村集體建設(shè)用地特別是宅基地的抵押。建議認(rèn)定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。作為農(nóng)村房屋使用權(quán)人，有權(quán)在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權(quán)利，房屋的所有權(quán)屬于使用權(quán)人。村民抵押房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的土地使用權(quán)一并抵押。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分權(quán)利。農(nóng)村房屋應(yīng)比同城鎮(zhèn)房屋實(shí)行地隨房抵押，才有利于農(nóng)村房屋步入市場(chǎng)，減少糾紛。

（四）建立和完善配套制度，規(guī)范有序推進(jìn)流轉(zhuǎn)

一是建立農(nóng)民應(yīng)得土地收益和集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益的監(jiān)督機(jī)制，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法以及農(nóng)民社會(huì)保障措施等配套政策；二是建立相應(yīng)的地價(jià)體系及評(píng)估體系，包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格等，健全集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估體系；三是建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和最低價(jià)保護(hù)制度，以及土地價(jià)格評(píng)估備案制度；四是建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地（宅基地）復(fù)基置換機(jī)制，切實(shí)解決“一戶多宅”、超標(biāo)準(zhǔn)占地、違法違規(guī)用地等遺留問題。當(dāng)前，一方面是農(nóng)村新增建設(shè)用地需求量逐漸增加，另一方面又存在大量閑置、利用效率低下等問題。因此，在解決農(nóng)村用地矛盾中，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾置換制度，大力推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過按照規(guī)劃要求對(duì)大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進(jìn)行整理復(fù)耕，既能解決農(nóng)村建設(shè)發(fā)展用地的需求，又能有效保護(hù)耕地，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達(dá)到集體土地和國(guó)有土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”、為集體土地市場(chǎng)和國(guó)有土地市場(chǎng)搭建同一平臺(tái)的最終目標(biāo)奠定基礎(chǔ)；六是搞好信息公開查詢工作、指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關(guān)配套工作。

（五）加強(qiáng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的執(zhí)法監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，依法整治違法行為 在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地違法行為時(shí)有發(fā)生，其原因是多方面的，既有農(nóng)民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執(zhí)法不到位的問題。從土地管理的角度出發(fā)，應(yīng)切實(shí)加大土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立健全執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系。特別要加強(qiáng)區(qū)縣級(jí)土地管理三級(jí)執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止和查處農(nóng)村土地違法行為，村社配備兼職的土地監(jiān)察信息員，鎮(zhèn)街國(guó)土管理所配備專職人員，區(qū)縣國(guó)土部門建立一支政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、力量充足的執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍，切實(shí)做到服務(wù)第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地管理工作穩(wěn)步推進(jìn)。

（六）加大各部門協(xié)調(diào)配合力度，共同營(yíng)造促進(jìn)流轉(zhuǎn)的環(huán)境

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項(xiàng)改革和創(chuàng)新，涉及到國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、勞動(dòng)和社會(huì)保障、物價(jià)、金融、農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)、民政、司法等多個(gè)部門，因此，應(yīng)加強(qiáng)政府的領(lǐng)導(dǎo)，各部門應(yīng)加強(qiáng)溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項(xiàng)工作健康有序開展。國(guó)土資源部門要加快農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和出讓最低價(jià)的制定工作；財(cái)政部門要加快制定出臺(tái)集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會(huì)保障部門要盡快完善農(nóng)民社會(huì)保障體系建設(shè)；農(nóng)業(yè)部門要加強(qiáng)對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關(guān)部門要主動(dòng)配合做好相關(guān)工作，積極推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。

出處華夏土地網(wǎng)：http://bbs.hxland.com/forum.php?mod=viewthread&tid=7370576

第五篇：云南省2015年土地估價(jià)師《管理法規(guī)》：房地產(chǎn)開發(fā)用地考試試題（模版）

云南省2015年土地估價(jià)師《管理法規(guī)》：房地產(chǎn)開發(fā)用地

考試試題

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、新古典主義地租模型的代表阿蘭索將作為地租問題的一個(gè)核心進(jìn)行考慮，并引入?yún)^(qū)位平衡概念，同時(shí)成功解決了城市地租計(jì)算的理論方法問題。A：邊際產(chǎn)品價(jià)格 B：空間位置 C：交通條件

D：城市基礎(chǔ)設(shè)施 E：時(shí)間因素

2、兩個(gè)以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)．由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，其資質(zhì)等級(jí)應(yīng)來確定。A：以資質(zhì)等級(jí)較低的單位為準(zhǔn) B：以資質(zhì)等級(jí)較高的單位為準(zhǔn) C：取聯(lián)合各方資質(zhì)等級(jí)的平均值 D：需資質(zhì)評(píng)定機(jī)構(gòu)重新評(píng)定 E：35％～50％

3、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品的價(jià)格的主要因素是__。A．商品的成本

B．商品的效用和供求關(guān)系 C．商品的運(yùn)輸費(fèi)用

D．商品的成本和運(yùn)輸費(fèi)用

4、基于的前提，會(huì)計(jì)核算應(yīng)遵循劃分收益性支出與資本性支出的原則。A：會(huì)計(jì)分期 B：持續(xù)經(jīng)營(yíng) C：會(huì)計(jì)主體 D：貨幣計(jì)量 E：土地

5、在下列選項(xiàng)中，屬于中央稅．【2008年考試真題】 A：消費(fèi)稅 B：營(yíng)業(yè)稅

C：土地增值稅 D：耕地占用稅 E：土地

6、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定，農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿__年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有。A．5 B．10 C．15 D．20

7、下列費(fèi)用中，屬于土地開發(fā)費(fèi)的有__。A．耕地開墾費(fèi)

B．小區(qū)開發(fā)配套基金 C．基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) D．造地費(fèi)

8、根據(jù)剩余法的公式和原理，剩余法估價(jià)是以的角度來分析的。A：社會(huì) B：開發(fā)商 C：建筑商 D：購(gòu)買者 E：時(shí)間因素

9、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)都屬于。A：政策保險(xiǎn) B：商業(yè)保險(xiǎn) C：社會(huì)保險(xiǎn) D：信用保險(xiǎn) E：土地

10、土地分類中的農(nóng)用地類別下的二級(jí)類別有耕地、__、林地、牧草地、其他農(nóng)用地。A．園地 B．苗圃

C．畜禽飼養(yǎng)地 D．設(shè)施農(nóng)業(yè)用地

11、下列屬于自物權(quán)的是。A：土地抵押權(quán) B：永佃權(quán) C：租賃權(quán)

D：土地所有權(quán) E：35％～50％

12、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為__年。A．40 B．50 C．70 D．80

13、在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式下，土地所有權(quán)屬于__。A．個(gè)人 B．單位 C．國(guó)家 D．集體

14、路線價(jià)法的基本原則是和區(qū)位論的具體應(yīng)用。A：變動(dòng)原則 B：預(yù)期原則 C：替代原則 D：供需原則 E：合法性

15、下列公用建筑可以分?jǐn)偟奖敬苯ㄖ飪?nèi)的是。A：鍋爐房

B：作為人防工程的地下室 C：樓梯間

D：已作為獨(dú)立使用空間的地下室、車庫(kù) E：土地

16、下列選項(xiàng)中，不屬于我國(guó)招標(biāo)方法的是__招標(biāo)。A．公開 B．邀請(qǐng) C．競(jìng)爭(zhēng) D．協(xié)議

17、采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)，選擇的某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價(jià)格為1000元／平方米，若交易形式的情況修正系數(shù)為：協(xié)議0．5；招標(biāo)0．75；拍賣1．0．則修正后的交易案例價(jià)格為元／平方米?！?002年考試真題】 A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：時(shí)間因素

18、對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物估價(jià)，應(yīng)以__為基礎(chǔ)，采用對(duì)照法、殘余法、比較法等評(píng)估出建筑物的價(jià)格。A．重建成本 B．重置成本 C．建筑成本 D．成新度

19、《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算指導(dǎo)性意見(暫行)》規(guī)定，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般__年調(diào)整一次。A．1 B．3 C．3～5 D．10 20、下列屬于非法批地行為的有__。A．縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

B．省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田以外的土地300畝 C．省級(jí)人民政府批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田 D．國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田 E．市級(jí)人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

21、市場(chǎng)中通過商品價(jià)格變化及供求變化的內(nèi)在__關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的優(yōu)化配置，達(dá)到對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的目的，并成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要運(yùn)行規(guī)律。A．互成正比例 B．互成反比例 C．相互配合 D．相互聯(lián)系 E．相互制約

22、處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，__有優(yōu)先受償權(quán)。A．國(guó)家 B．抵押權(quán)人 C．集體

D．抵押權(quán)單位

23、在中心地理論中，所謂“中心地”指的是。A：區(qū)域的幾何中心 B：泛指的城鎮(zhèn)或居民點(diǎn)

C：區(qū)域內(nèi)向周圍地域提供貨物和服務(wù)的中心城市或居民點(diǎn) D：具備一定規(guī)模商業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)等職能的中心城市 E：時(shí)間因素

24、由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照__的單位確定資質(zhì)等級(jí)。A．資質(zhì)等級(jí)較低 B．資質(zhì)等級(jí)較高 C．由招標(biāo)單位確定 D．資質(zhì)等級(jí)為中級(jí)

25、土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，土地使用權(quán)共有的，共有各方應(yīng)按其實(shí)際分?jǐn)偟睦U納城鎮(zhèn)土地使用稅。A：土地使用面積 B：建筑面積 C：土地價(jià)格 D：土地收益 E：土地

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、《土地登記辦法》規(guī)定，土地登記是指將__以及依照法律、法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。A．國(guó)有土地所有權(quán) B．國(guó)有土地使用權(quán) C．集體土地所有權(quán)

D．土地抵押權(quán)、地役權(quán) E．集體土地使用權(quán)

2、下列資產(chǎn)中，屬于流動(dòng)資產(chǎn)的有．【2008年考試真題】 A：貨幣資金 B：應(yīng)收賬款 C：遞延資產(chǎn) D：短期投資 E：機(jī)器設(shè)備

3、企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為每個(gè)納稅的收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額，其中納稅人收入總額包括等項(xiàng)目。A：生產(chǎn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 B：捐贈(zèng)收入 C：預(yù)收款項(xiàng)

D：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 E：利息收入

4、收益還原法適用于評(píng)估__用地的地價(jià)。A．學(xué)校 B．賓館 C．公園 D．游樂場(chǎng) E．政府機(jī)關(guān)

5、所有者權(quán)益的確認(rèn)應(yīng)滿足的標(biāo)準(zhǔn)有__。

A．所有者權(quán)益是企業(yè)投資人對(duì)企業(yè)所有資產(chǎn)的所有權(quán) B．所有者權(quán)益的本質(zhì)是一種權(quán)利 C．所有者權(quán)益的范圍是企業(yè)的凈資產(chǎn) D．所有者權(quán)益的承受人是企業(yè)的投資人

E．所有者權(quán)益的實(shí)現(xiàn)是以資產(chǎn)無償投入企業(yè)的一種權(quán)利 6、2008年7月11日，經(jīng)B縣土地管理部門查處，C房地產(chǎn)開發(fā)公司非法轉(zhuǎn)讓土地行為，且有非法所得120萬元，根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》，B縣土地管理部門可以對(duì)C房地產(chǎn)開發(fā)公司處以__萬元以下的罰款。A．10 B．30 C．60 D．120

7、城市維護(hù)建設(shè)稅是國(guó)家對(duì)繳納的單位和個(gè)人，以其實(shí)際繳納的稅額為依據(jù)而征收的一種稅．【2007年考試真題】 A：增值稅 B：消費(fèi)稅

C：個(gè)人所得稅 D：營(yíng)業(yè)稅 E：企業(yè)所得稅

8、按所記載的對(duì)象，地籍可分為。A：城鎮(zhèn)地籍 B：農(nóng)村地籍 C：稅收地籍 D：產(chǎn)權(quán)地籍 E：多用途地籍

9、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》包括__。A．合同正文

B．附件1(出讓宗地平面界址圖)C．附件2(出讓宗地豎向界限)D．附件3(市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件)E．附件4(國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓注意事項(xiàng))

10、保險(xiǎn)的基本職能包括。A：分散風(fēng)險(xiǎn)職能 B：融通資金職能

C：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能 D：防災(zāi)防損職能 E：分配職能

11、下列耕地中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃人基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格管理。A：經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地

B：無良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地

C：正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田 D：蔬菜生產(chǎn)基地

E：農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田

12、建設(shè)用地開發(fā)就是把土地改造成的過程。A：觀賞場(chǎng)景 B：生活場(chǎng)所

C：設(shè)施農(nóng)業(yè)用地 D：生產(chǎn)場(chǎng)地 E：主要生產(chǎn)要素

13、《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，土地利用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容。A：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo) B：耕地保有量計(jì)劃指標(biāo) C：土地計(jì)劃指標(biāo)

D：土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo) E：土地統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

14、根據(jù)信息對(duì)證券價(jià)格的影響的不同程度，法瑪將市場(chǎng)有效性分為三類__。A．弱型效率 B．半弱型效率 C．強(qiáng)型效率 D．半強(qiáng)型效率 E．中間型效率

15、土地執(zhí)法監(jiān)察的方法中，超前控制方法的具體做法包括。A：公開用地審批制度

B：公開土地執(zhí)法監(jiān)察辦法和制度 C：各項(xiàng)用地實(shí)行順序排隊(duì)制度 D：實(shí)行定期現(xiàn)場(chǎng)察看制度 E：實(shí)行定期統(tǒng)計(jì)制度

16、從城市交通和城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性出發(fā)，人均道路用地指標(biāo)以（）平方米為宜。A．7～15 B．15～20 C．5～7 D．16～20

17、對(duì)于使用征地補(bǔ)償費(fèi)用數(shù)額較大的，要征得__以上的村民代表的同意。A．3/4 B．2/3 C．1/2 D．4/5

18、企業(yè)每一納稅的收入總額，減除后的余額，為應(yīng)納稅所得額。A：不征稅收入 B：免稅收入

C：允許的各項(xiàng)扣除

D：允許彌補(bǔ)的以前虧損 E：征稅收入

19、土地租賃權(quán)與廣義的土地使用權(quán)最根本的區(qū)別是土地租賃人不擁有對(duì)土地的__。

A．處分權(quán) B．分配權(quán) C．收益權(quán) D．轉(zhuǎn)讓權(quán)

20、土地利用計(jì)劃的指標(biāo)中，暫未編制的是。A：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地指標(biāo) B：耕地保有量指標(biāo)

C：土地開發(fā)整理增加耕地指標(biāo) D：土地特殊利用指標(biāo) E：35％～50％

21、以下可作為無形資產(chǎn)入賬的有。A：租人的專利權(quán) B：補(bǔ)交的土地出讓金

C：吸收投資取得的土地使用權(quán) D：無償劃撥取得的土地使用權(quán)

E：自行開發(fā)并按法律程序申請(qǐng)取得的無形資產(chǎn)

22、國(guó)家對(duì)代理、認(rèn)證、招標(biāo)服務(wù)等中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行__。A．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) B．政府定價(jià) C．自行定價(jià) D．政府指導(dǎo)價(jià)

23、基準(zhǔn)地價(jià)是一定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，下面符合基準(zhǔn)地價(jià)的條件設(shè)定技術(shù)要求。

A：未來某一時(shí)點(diǎn) B：完整權(quán)利狀況下 C：平均容積率下 D：平均開發(fā)程度下 E：最佳利用方式下

24、A市擬采取招標(biāo)方式出讓市區(qū)一地塊，并準(zhǔn)備在2008年7月21日舉行招投標(biāo)活動(dòng)，根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，出讓人發(fā)布招標(biāo)公告符合規(guī)定的時(shí)間為__。A．2008年6月28日 B．2008年7月5日 C．2008年7月10日 D．2008年7月15日

25、《土地管理法》對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)行審批的部門包括。A：國(guó)務(wù)院 B：國(guó)土資源部 C：省級(jí)人民政府 D：市級(jí)人民政府 E：縣級(jí)人民政府