第一篇：從最高院案例看劃撥土地使用權轉讓批準之認定問題

從最高院案例看劃撥土地使用權轉讓批準之認定問題

曠小明

廣東偉倫律師事務所合伙人，2002年開始執(zhí)業(yè)，擅長于刑事辯護、不動產(chǎn)等商事爭議處理。

按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第四十五條之規(guī)定，在符合相應條件情況下，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓。劃撥土地使用權轉讓之審批屬政府土地管理部門的行政職責，標題中提出的批準認定問題，大部分法律人士可能會想當然地啞然失笑，認為不具備研究價值，但司法實務中對此問題卻往往存在爭論，一些經(jīng)驗豐富的法官、律師相互之間對此類法律事實往往有著截然不同的看法。筆者在此就最高人民法院（以下簡稱最高院）（2016)最高法民再121號案例予以簡析。

案情精簡版

案情簡介難免冗長，或許對大部分讀者沒有吸引力，筆者在此先以對話版予以精簡：

陽光壹佰公司：法官大人，我在2003年8月8日簽協(xié)議買二建公司的劃撥土地，付了1879萬元，但二建公司沒將土地給我，所以要退錢、付利息。

二建公司：法官大人，冤枉啊!我是收了錢，但我房屋拆掉了，土地交回給了政府，政府在2011年又將土地賣給陽光壹佰公司了，所以我不退錢。

濟南市國土資源局：法官大人，我沒批準二建公司將劃撥土地轉讓給陽光壹佰公司。我在2007年收回了二建公司土地，付了5萬多元，還有1879萬元補償款沒付，但，正準備付。

濟南中院：政府沒批準轉讓，合同無效，二建公司退錢、付部分利息。山東高院：政府沒批準轉讓，合同無效，二建公司退錢、付部分利息。最高院：國土局說謊，你批準了。合同有效，二建公司不退錢。

陽光壹佰公司：我摘牌時又付了錢啊，政府還要付1879萬給二建公司呢。二建公司：國土局，快付我那1879萬元補償款。濟南市國土資源局：我沒批準啊，我是以掛牌方式將地出讓給陽光壹佰公司?，F(xiàn)在最高人民法院說我批準了，哪我究竟是批準了，還是沒批準呢？后面的1879萬元補償款我還該不該付給二建公司呢？

案情簡介版

濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱陽光壹佰公司）計劃在濟南市槐蔭區(qū)劉長山路開發(fā)建設“濟南陽光壹佰國際新城”項目，2002年10月8日，由濟南市國土資源局、濟南市建設委員會、原濟南市第二建筑工程總公司（濟南二建集團工程有限公司前身，以下簡稱二建公司）、陽光壹佰公司四方簽訂了《收回國有土地使用權協(xié)議書》。2003年8月8日，二建公司與陽光壹佰公司簽訂《土地有償轉讓協(xié)議書》，約定二建公司將位于濟南市槐蔭區(qū)劉長山路17號土地（為劃撥用地，以下簡稱17號土地）以1879萬元轉讓給陽光壹佰公司。協(xié)議簽訂后，陽光壹佰公司支付了價款1879萬元，二建公司按約定拆除了地上所有建筑物。2007年12月5日，濟南市人民政府批復同意收回17號土地使用權，后濟南市土地儲備交易中心與二建公司訂立《國有土地使用權收回（購）合同》（以下簡稱收回合同），約定收購該宗土地使用權，并按照土地評估價格的60%、地上建（構）筑物評估現(xiàn)值予以二建公司補償，總額約1884萬元。

后經(jīng)濟南市國土資源局于2011年掛牌出讓，陽光壹佰公司摘牌取得17號土地使用權，并交納了出讓金。陽光壹佰公司向山東省濟南市中級人民法院（以下簡稱濟南中院）起訴，提出了確認陽光壹佰公司與二建公司于2003年8月8日簽訂的《土地有償轉讓協(xié)議書》無效、二建公司向陽光壹佰公司返還轉讓款1879萬元及利息等訴求。

濟南中院就濟南市土地儲備交易中心向二建公司收儲涉案土地以及由濟南市國土資源局再行出讓給陽光壹佰公司的相關情況向濟南市國土資源局和濟南市土地儲備交易中心進行調(diào)查。濟南市國土資源局向濟南中院出具復函，載明：“1.2003年8月8日濟南二建與濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《土地有償轉讓協(xié)議書》（簡稱該協(xié)議）系該雙方之間的民事行為，該協(xié)議約定轉讓的土地為劃撥土地，轉讓并未取得我局的批準。至于該協(xié)議是否有效以及是否履行，法院應依據(jù)有關法律法規(guī)進行判定。2.2008年我局根據(jù)法律及政策規(guī)定將該地進行收儲，并于2011年公開掛牌出讓。濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過此次掛牌取得土地使用權并交納土地出讓金，與2003年8月8日的協(xié)議不存在關聯(lián)。3.我局暫緩向二建支付的1879萬元，系因收儲土地應給二建的補償，與2003年8月8日協(xié)議無關。之所以暫緩支付，系由于二建與濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的糾紛，我局亦是依據(jù)貴院發(fā)出的協(xié)助保全的通知，暫緩向二建支付1879萬元。”

濟南中院于2014年11月17日作出（2013）濟民一初字第20號民事判決，判決確認《土地有償轉讓協(xié)議書》無效、二建公司應向陽光壹佰公司返還轉讓款1879萬元并支付部分利息。二建公司不服，向山東省高級人民法院提起上訴，二審維持了一審判決。二建公司仍不服，向最高院申請?zhí)崞鹕暝V，最高院裁定提審本案。

最高院認為，濟南市人民政府對該區(qū)域的總體規(guī)劃是二建公司與陽光壹佰公司簽訂《土地有償轉讓協(xié)議書》的依據(jù)和原因。正是基于案涉劉長山路17號地塊被濟南市人民政府列入該地區(qū)規(guī)劃范圍，且濟南市人民政府明確該地區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的開發(fā)建設由光華公司（陽光壹佰公司關聯(lián)公司）實施，二建公司才與陽光壹佰公司簽訂《土地有償轉讓協(xié)議書》。陽光壹佰公司之所以未能按約定辦理17號地塊國有土地使用證，是因為2004年國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文（國土資發(fā)[2004]71號令）要求2004年8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權，并非二建公司原因所致。從17號地塊轉讓過程可以看出，在國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)國土資發(fā)[2004]71號令之后，濟南市人民政府按照國土資源部和監(jiān)察部要求，對于17號地塊，采取先由濟南市土地儲備交易中心從二建公司收回，再由濟南市國土資源局通過招拍掛方式與陽光壹佰公司簽訂出讓合同，向陽光壹佰公司出讓17號地塊使用權。該事實也表明濟南市人民政府實際同意二建公司將17號地塊使用權轉讓給陽光壹佰公司，故協(xié)議約定轉讓的劃撥用地已經(jīng)濟南市人民政府批準同意，案涉《土地有償轉讓協(xié)議書》為補償性合同，合法有效。在本案一審期間，濟南市國土資源局向一審法院出具復函說明二建公司與陽光壹佰公司之間轉讓劃撥土地未經(jīng)其批準，與本案事實不符，本院不予采信。其次，濟南市國土資源局與陽光壹佰公司2011年5月23日簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》第六條、第七條約定合同項下的國有建設用地使用權出讓年期為（至2074年7月12日）63年，按合同第六條約定的交付土地之日起算；原劃撥（承租）國有建設用地使用權補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，居住用地使用權出讓年限為70年。據(jù)此可知，濟南市國土資源局實際在2004年就已經(jīng)將包括案涉劉長山路17號地塊在內(nèi)的土地使用權出讓給了陽光壹佰公司。只是因為國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)國土資發(fā)[2004]71號令，未能辦理協(xié)議出讓手續(xù)。雖然濟南市土地儲備交易中心在濟南市人民政府批準收回案17號地塊使用權后與二建公司簽訂收回合同，但本案并無證據(jù)證明濟南市土地儲備交易中心向二建公司支付了合同約定的收購補償費用。故綜合本案證據(jù)可以認定，在國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)國土資發(fā)[2004]71號令之后，濟南市國土資源局與陽光壹佰公司2011年5月23日簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，是對出讓17號劃撥用地使用權補辦的出讓手續(xù)。最高院據(jù)此判決撤銷山東省高級人民法院(2015)魯民一終字第79號民事判決、山東省濟南市中級人民法院(2013)濟民一初字第20號民事判決，并駁回濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。

最高院裁判理由駁析

筆者對最高院的上述判決并不認同，其裁決存在如下問題：

1.漠視了濟南市國土資源局掛牌公開出讓17號土地這一具體行政行為的法律性質(zhì)，在民事訴訟中對行政機關具體行政行為進行了合法性審查。濟南市國土資源局掛牌公開出讓17號土地使用權，是因履行其土地管理行政職責而實施的具體行政行為，雖然，該宗土地最終由陽光壹佰公司摘牌取得，但該掛牌出讓過程中仍存在陽光壹佰公司以外民事主體成功摘牌的可能性。若將該掛牌公開出讓行為視為濟南市國土資源局批準二建公司向陽光壹佰公司轉讓劃撥土地之具體行政行為，或是對2003年《土地有償轉讓協(xié)議書》的追認，那么則意味著最高院認定上述掛牌行為排除了其他民事主體的參加，并認定濟南市國土資源局上述掛牌出讓行為違反了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第三條規(guī)定的公開、公平、公正和誠信的原則。上述裁判理由，是在民事訴訟過程中否定了濟南市國土資源局掛牌公開出讓土地這一具體行政行為的合法性，構成了對行政機關行政權利的不當干預。

2.使用年限問題。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定了居住用地使用權出讓最高年限為70年，但可以低于70年。陽光壹佰公司取得土地使用權年限為63年，不能以此事實來倒推濟南市國土資源局在七年之前即2004年就已經(jīng)將17號地塊使用權出讓給了陽光壹佰公司。

3.會引發(fā)二建公司可能獲得重復補償?shù)膯栴}。二建公司在2003年簽署協(xié)議之后，已取得陽光壹佰公司支付的1879萬元轉讓款。濟南市國土資源局在訴訟過程回函確認，將依據(jù)2007年12月的《國有土地使用權收回（購）合同》，向二建公司支付剩余1879萬元補償款。本案二審判決生效后，陽光壹佰公司已向濟南中院申請強制執(zhí)行，法院扣劃了濟南市國土資源局準備向二建公司支付的1879萬元款項。最高院判決出來后，二建公司即向濟南中院申請執(zhí)行回轉，由此已出現(xiàn)了新的紛爭。有興趣者可上網(wǎng)檢索（2016）魯01執(zhí)異750號、（2017）魯執(zhí)復40號、（2017）魯01執(zhí)異266號、（2017）魯執(zhí)復217號四份執(zhí)行裁定書。若二建公司在上述紛爭不能獲得二次補償，不排除其再依據(jù)《國有土地使用權收回（購）合同》約定起訴濟南市土地儲備交易中心要求支付剩余1879萬元補償款的可能性。

相關案例

分析上述案例之緣起，也正是因為筆者近期承辦了一宗建設用地（劃撥）使用權轉讓糾紛案件，且詫異于承辦法官法律思維的獨特性。

案情簡介：某區(qū)某街道辦于2005年與D公司簽署合作合同，約定由街道辦出地、D公司出錢合作建設，街道辦將其名下用途為公共建筑用地的劃撥用地過戶到D公司名下，項目建成后雙方按比例分配房產(chǎn)。但因該地塊為劃撥用地，多年未開發(fā)（僅有少許配電房等臨時建筑物，無產(chǎn)權登記），且按城市規(guī)劃可調(diào)整為商業(yè)用地，土地不能過戶到D公司名下。此后，街道辦積極向區(qū)政府、市國土資源局申請，要求將土地掛牌出讓給D公司。市國土資源局于2005年12月收回該地塊，并在相關部門按城市規(guī)劃將該宗土地調(diào)整為商業(yè)用地后于2006年6月掛牌出讓，D公司以850萬元的價格摘牌取得了該地塊使用權。街道辦于2016年向某區(qū)法院起訴，要求D公司支付應分配建筑物折價款及延期交付租金損失等約7500萬元。筆者與同事有幸擔任了D公司的訴訟代理人，考慮到原告為政府機關的因素，我們起草了詳盡的答辯狀及質(zhì)證書面意見，精心組織證據(jù)提交給合議庭，并在庭審后撰寫了23頁近15000字的代理詞，從案由定性、合同內(nèi)容違反法律規(guī)定無效、合同無法履行、合同沒有履行、政府未批準轉讓、公司摘牌取得土地與合同履行沒有關聯(lián)性等多個角度進行了詳盡的闡述。經(jīng)檢索，我們還找到了該合議庭審判長在2015年度辦理類似案件的判決書，該判決書認定類似合作合同無效，二審也予以維持，我們也將該判決書作為證據(jù)提交給合議庭。但睿智的合議庭法官們無視原告基于土地使用權轉讓而提出的訴求，也無視合作合同約定的基本內(nèi)容，以街道辦在D公司取得土地過程中提供了相應服務為由認定合同有效，并判決D公司應支付9384萬元補償款（居間費？）。對該份判決的裁決理由，筆者不由膜拜，因為該份判決為各地政府指明了一條快速增加財政收入的捷徑，那就是可在掛牌出讓土地使用權時以已為摘牌者提供了服務為由，再向摘牌人收取遠高于土地出讓金金額的服務費用。而根據(jù)財政部于2018年3月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年全國國有土地使用權出讓金收入為52059億元。

筆者觀點

實踐中，第一個案例的情形存在普遍性，即劃撥土地上已有合法建筑物、附著物，土地受讓人多與原土地使用權人簽署協(xié)議并支付價款，然后共同推動政府部門批準劃撥用地使用權及地上建筑物的轉讓，因歷史原因，劃撥用地使用權人多涉及國有資本，故轉讓需依法以招標、拍賣或掛牌的方式進行。

筆者認為，依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，政府對已有合法建筑物、附著物之劃撥土地使用權轉讓的批準，僅存在如下兩種形式：

1.若依法無需經(jīng)過招、拍、掛方式轉讓，政府部門之批準轉讓，則體現(xiàn)為批準原土地使用權人以協(xié)議方式轉讓給受讓人，原土地使用權人補繳出讓金，受讓人支付受讓價款；

2.若依法需經(jīng)過招、拍、掛其中一種轉（出）讓方式，需補償給原土地使用權人的全部價款（含實物補償）就依法應在招、拍、掛公告中體現(xiàn)，或包含在受讓人取得不動產(chǎn)而需支付的價款中（受讓人自愿另行支付的價款除外）。政府部門對劃撥用地使用權轉讓之批準是體現(xiàn)在批準以招、拍、掛其中一種方式公開出（轉）讓的環(huán)節(jié)，而非批準轉（出）讓特定的受讓人。

若劃撥用地上無合法建筑物，因不符合《暫行條例》第四十五條第1款第（三）項規(guī)定情形，只能由國土部門依照《暫行條例》第四十七條之規(guī)定盤整收回，視情況給予原土地使用權人補償，再依法公開出讓，此過程中不存在政府批準轉讓劃撥用地使用權的程序。上述相關案例中的劃撥用地使用權，土地使用權人為政府機關，土地上無合法建筑物，街道辦無簽訂土地使用權出讓合同并補交土地使用權出讓金，即《暫行條例》第四十五條第1款規(guī)定的第（一）、（三）、（四）三項情形均不具備，不存在可經(jīng)政府批準轉讓的可能，故合作合同無效；街道辦申請掛牌之行為則依法應視為其主動交回劃撥土地使用權，可要求市國土資源局給予補償。

第二篇：劃撥土地使用權轉讓協(xié)議[范文模版]

劃撥土地使用權轉讓協(xié)議書

轉讓方：武漢市xx貿(mào)有限公司（下稱《甲方》）地址：

法定代表人：

營業(yè)執(zhí)照：

受讓方：武漢xx公司（下稱《乙方》）

地址：

法定代表人：

營業(yè)執(zhí)照

前言

1、甲方轉讓的本宗地因沒有補齊土地出讓金，土地證沒有辦下來，甲方保證所提供文件的真實性，即持有的與武漢市xx區(qū)人民政府xx辦事處2004年8月26日簽訂的《投資開發(fā)合同書》，交納部分土地出讓金的收據(jù)，武漢市xx區(qū)土地局關于對違法用地處理（包括本宗地）的會議紀要。甲方承諾對該塊土地有完全的使用權和控制權。

2、甲方承諾本宗地為工業(yè)用地，取得方式是出讓取得，相關手續(xù)完備，不存在任何權利瑕疵，即使因各種主客觀原因有不完善處，甲方均為實現(xiàn)本合同目的，均自行承擔費用解決。

3、乙方承諾受讓本宗地的目的是取得符合“兩規(guī)”規(guī)定的國有土地使用權的出讓土地，能在本宗地建設符合當?shù)丨h(huán)保標準的加工、倉儲及物流項目，甲方承諾協(xié)調(diào)本宗地的用途不限于僅興建安全、健

康、環(huán)保的農(nóng)產(chǎn)品食品加工項目及配套設施，實現(xiàn)乙方簽署本協(xié)議的目的。

雙方在此條件下，就本宗地的轉讓達成如下協(xié)議：

一、地塊概況

（一）、本宗地位武漢市xx區(qū)xx街，約30畝，東至湖北xx公司，西至xx公司，南至xx大道，北至xx村，宗地四至及界址點座標詳見附件（甲方提供的武漢市xx區(qū)xx街規(guī)劃土地管理所的證明）

（二）、轉讓的本宗地還包括該宗地地上的所有建筑物、構筑物。

二、土地轉讓價款

（一）、單價每畝14萬元（工業(yè)地價），包括土地使用權，建筑物、構筑物及過戶更名產(chǎn)生的所有稅費，土地約30畝，總價約420萬（土地面積以土地證為準）。土地面積誤差不影響本協(xié)議的效力。

（二）、付款方式分三期：

1、第一期：.協(xié)議生效后，乙方向甲方支付150萬，甲方在30個工作日內(nèi)完成土地證辦證、更名過戶手續(xù)使乙方取得土地證，乙方取得土地證后3日內(nèi)，甲方將本宗地國有土地使用權、地上建筑物、構筑物所有權沒有任何瑕疵全部移交乙方，雙方簽定移交確認書后，乙方應當在十日內(nèi)向甲方支付50萬元。

2、第二期：乙方在取得土地證并簽定移交確認書后3個月內(nèi)再支付甲方100萬。

3.、第三期：乙方在在取得土地證并簽定移交確認書后6個月內(nèi)，乙方將剩余轉讓款支付給甲方。

三、責任承擔：

交付前本宗地的國有土地使用權、地上建筑物、構筑物所有權及本宗地管理、控制過程中的一切責任由甲方承擔，包括但不限于民事、行政責任，交付次日起的責任由乙方承擔。

四、特別約定：

（一）、甲方承擔本宗地在辦證、過戶更名等土地轉讓環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費、稅，包括但不限于土地收益金、契稅、印花稅、工本費、罰金等所有稅、費。

（二）、乙方在合同生效后另付甲方本宗地的院墻和建筑物、構筑物15萬元。

（三）、甲方承諾協(xié)助乙方完成本宗地新建建筑物、構筑物的申請、報建等手續(xù)。

五、違約責任

（一）、因甲方保證條款的不真實，經(jīng)土地行政管理確認，本宗地不是甲方承諾的實際狀況（土地取得方式：出讓；土地性質(zhì)：工業(yè)用地；土地用途：加工、倉儲及物流項目設施），致使乙方不能實現(xiàn)本協(xié)議目的，在三十日內(nèi)，甲方雙倍賠償乙方已經(jīng)支付的轉讓款后，乙方可以解除合同或繼續(xù)要求甲方履行合同。

（二）、因甲方?jīng)]有按合同約定時間完成辦證、過戶手續(xù)，甲方需向乙方支付合同總價款20%違約金后，乙方可以解除合同或繼續(xù)要求甲方履行合同。

（三）、乙方?jīng)]有按期支付甲方轉讓款，每遲延一日，支付遲延

支付總轉讓款每日萬分之五的違約金。

六、其他：

（一）、本協(xié)議一式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等效力。

（二）、本協(xié)議未盡事宜，雙方可協(xié)商以補充協(xié)議解決，補充協(xié)議是本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等效力。

（三）、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不一致，提交仲裁或訴訟。

（四）、本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效。

七、附件：

（一）、甲方和武漢市xx區(qū)人民政府xx街辦事處簽定的《投資開發(fā)合同書》；

（二）、武漢市xx區(qū)xx街土地管理所的證明；

（三）、武漢市xx區(qū)土地局對違法用地的處臵辦法（含該塊地）

（四）、甲方繳納土地出讓金的收據(jù)；

（五）、甲方的營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明；

（六）、乙方的營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）： 甲方代理人：乙方代理人：

時間：年 月 日時間：年月日

第三篇：如何辦理劃撥土地使用權轉讓

《劃撥土地使用權轉讓如何辦理》

一、劃撥地轉讓的實質(zhì)經(jīng)濟法律關系:

1、劃撥土地使用權人－市縣政府－土地受讓人

2、劃撥土地使用權人－政府

3、劃撥土地使用權人－新的出讓土地使用權人

4、政府－土地出讓人

二、政策依據(jù):

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地出讓金。

2、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》

三、辦理原則：

劃撥土地使用權申請轉讓，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。

四、辦理程序:

1、申請。原土地使用權人應當持有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：

2、受理和審查。市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據(jù)相關規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。

3、地價評估。市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

4、集體確定應繳出讓金，擬訂出讓方案。市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調(diào)決策機構應當根據(jù)土地估價結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

5、方案報批，發(fā)出準予轉讓通知書。市、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。通知書內(nèi)容包括：準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

6、公開交易。取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

7、簽訂轉讓合同。通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

8、辦理出讓手續(xù)。受讓人應在達成交易后10日內(nèi)，持轉讓合同、原土地使用證、準予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

四、注意事項

1、劃撥地轉讓，可能存在協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓兩種情況，權限在地方。

2、批準協(xié)議出讓的，也要擬訂出讓方案并報政府審批。

3、劃撥地轉讓，要在成交前核定政府應收取的出讓金而有是成交后核定。

4、劃撥地轉讓，要在土地市場公開交易，意向用地者未必是最終的競得人。

5、劃撥地轉讓中，受讓方要簽訂兩個合同－－與政府簽訂出讓合同，與原劃撥土地使用權人簽訂轉讓合同。要繳兩筆錢－－向政府繳納出讓金，向原劃撥土地使用權人支付劃撥土地使用權權益。

第四篇：轉讓國有劃撥土地使用權

轉讓國有劃撥土地使用權

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設委員會批準了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項職能：一是代表市政府實施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會登出關于該開發(fā)區(qū)土地使用權轉讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉讓預定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權轉讓期限為50年，使用用途為建設金田高新科技園及相關配套工程。金田公司(乙方)應于1994年3月前將土地預定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項應于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權轉讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應盡快將土地使用權交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權拒簽土地轉讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權轉讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價款的給付期限和履行土地使用權轉讓合同的時間等事項又達成補充協(xié)議，約定土地使用權轉讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權轉讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設委員會批準設立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉讓預定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權轉讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預定協(xié)議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應嚴格遵循《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進行土地開發(fā)經(jīng)營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉讓預定協(xié)議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟損失應由被告自己承擔。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經(jīng)營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應承擔一定責任。其要求雙倍返還 1

預定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權轉讓預定協(xié)議》無效；

二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個月內(nèi)返還金田公司土地預定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉讓國有劃撥土地使用權是指未經(jīng)政府批準及交納出讓金，擅自轉讓國有劃撥土地使用權，導致轉讓合同無效的陷阱。國有土地使用權的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經(jīng)有批準權的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，再行轉讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準權的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉讓國有劃撥土地使用權，將導致轉讓合同無效，有關單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關于國有劃撥土地使用權轉讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權的出讓和土地使用權的轉讓?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權可以依法轉讓?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權轉讓問題。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權的出售、交換和贈與?？梢?，土地使用權轉讓的前提，是轉讓方以出讓方式取得土地的使用權。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權進行轉讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應認定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權。第三，本案中簽訂的灶地使用權轉讓預定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應雙倍返還金田公司定金1億元及相關利息，此點法院判決似有不妥。

第五篇：9、劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押批準

國土資源局辦事指南

一、事項名稱：劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押批準

二、辦理單位：國土資源局

三、辦理窗口：國土資源局窗口

四、受理人員：上官亞敏--黃婭

五、法定辦結時限：10個工作日

六、承諾時限：5個工作日

七、收費標準和依據(jù)：詳見普定縣2013年行政事業(yè)性收費標準

八、法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國有土地使用權證的轉讓條例》第四十五條

九、申辦條件：土地使用證

十、申辦材料：

1、土地抵押備案申請（原件）；

2、《土地使用證》

3、身份證復印件；

4、與銀行簽訂的抵押合同、貸款合同（原件）。

注：所需資料為一式兩份

十一、辦理流程：窗口受理-地籍股審核-分管領導簽字-局 長簽字

十二、咨詢電話：0853—2228112

十三、行政復議渠道:向普定縣人民政府或安順市國土資源局。

十四、監(jiān)督投訴渠道：

投訴電話： 政務服務中心：0853—2228111 派駐單位：0853—8222497 監(jiān)察局：0853--8225557