第一篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

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題： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機關： 烏魯木齊市人大常委會

頒布日期：

實施日期： 2002-08-01 內(nèi)容分類：

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注：

內(nèi)

容： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

第一條 為加強國有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權(quán)。

第四條 國有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 第五條 本市建設用地供應實行總量控制，對擬轉(zhuǎn)讓的國有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計劃。

第六條 市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，應向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(營業(yè)執(zhí)照)；(二)法人代表資格證明書或授權(quán)委托書；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國土資源局受理申請后，應按下列程序辦理：(一)根據(jù)申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進行實地調(diào)查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷登記。

第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國家安全和保密要求外，應當按照公開公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。第十條 因債權(quán)、債務糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國土資源局按有關規(guī)定辦理。第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓的，計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土資源等部門不予辦理相關手續(xù)。

第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監(jiān)察部、國土資源部《關于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關規(guī)定追究行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護

26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關注的《物權(quán)法》草案被提交進行第三次審議。

此次送審的草案厚達50頁，較之前的草案有較大修訂（詳見本報6月16日5版報道）。一些新設條款明確顯示了立法機關對當前社會熱點問題的高度關注和快速反應。

正如全國人大法律委員會副主任委員胡康生所說的，這次修改一項重要原則就是“突出重點，解決物權(quán)法當前急需規(guī)范的現(xiàn)實問題”。

私有產(chǎn)權(quán)保護新規(guī)

在私有財產(chǎn)保護方面，在延續(xù)之前的草案關于國家保護私人合法取得的生活資料和生產(chǎn)資料的同時，一個重要的新增內(nèi)容是“國家保護私人投資及其收益”。

草案規(guī)定，國家、集體、個人以動產(chǎn)和不動產(chǎn)投資企業(yè)，無論企業(yè)的所有制性質(zhì)，出資人均享有資產(chǎn)受益、重大決策、選擇經(jīng)營人的權(quán)利；享有對企業(yè)財產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

據(jù)全國人大法工委有關人員介紹，盡管個人投資收益權(quán)的確認和保護在《個人獨資企業(yè)法》中已有規(guī)定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對當前矛盾日益集中的拆遷補償問題，草案規(guī)定，國家保護住房的私人所有權(quán)，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權(quán)屬關系。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應當對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經(jīng)村民會議討論決定。

房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理部門和業(yè)主的權(quán)益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對此作了專章規(guī)定。此次草案一方面刪去了原草案有關建筑物區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部管理的規(guī)定，簡化了一些內(nèi)容，另一方面，強化了對具體物權(quán)關系明確界定。

草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

對于所有權(quán)，草案依舊維持了“三分法”的規(guī)定，即將國有、集體、個人所有權(quán)分成獨立的三章進行分別規(guī)定。盡管如此，從已經(jīng)公開的條文內(nèi)容來看，草案對三種所有權(quán)在同一章中并列規(guī)定、同等保護的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國有財產(chǎn)保護責任

在國有財產(chǎn)保護方面，對國有資產(chǎn)流失問題的關注，使新草案對當前國有企業(yè)改制進程中處于焦點位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經(jīng)營責任問題做出了回應。

草案規(guī)定，國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負責的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業(yè)、集體企業(yè)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)財產(chǎn)流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；上述人員嚴重不負責任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任。上述行為構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責任。

該條款的新設，起因據(jù)稱是因為在全國人大常委會第二次審議期間，有常委表示，物權(quán)法立法應體現(xiàn)我國社會主義國家的性質(zhì)和保障公有制經(jīng)濟在國家經(jīng)濟體系中的應有地位。

預告登記力阻“一房多賣”

物權(quán)公示是確認所有權(quán)歸屬的一項重要原則。草案規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)效力的公示形式為交付，不動產(chǎn)物權(quán)則以登記為公示方式。但之前我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記必須在不動產(chǎn)實際完成存在之后才有可能。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，期房買賣和期房抵押已經(jīng)屢見不鮮。此次物權(quán)法草案采納多方意見，創(chuàng)設了“預告登記”制度。草案規(guī)定，登記機關可根據(jù)開發(fā)商或預購商品房權(quán)利申請人的申請，對其房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的擔保物權(quán)進行預先告知性登記發(fā)證。

預告登記后，登記的所有權(quán)或擔保物權(quán)相對的債務人違背預告登記，對該不動產(chǎn)的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。這一規(guī)定將從立法層面為解決開發(fā)商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護購房人和銀行的合法權(quán)益。

擔保標的物范疇擴展

按照我國《擔保法》的規(guī)定，目前我國可以作為抵押標的物的只能是不動產(chǎn)。而中國人民銀行總行曾多次表達希望立法擴大可抵押物范疇，進一步拓寬企業(yè)和個人的融資渠道的意愿。

此外，針對過去《擔保法》關于抵押物必須是特定物的規(guī)定，銀行方面提出，應在物權(quán)法草案中確定“浮動抵押”制度將企業(yè)全部資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的和將來可以取得的全部納入可抵押財產(chǎn)范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動抵押”的概念，對上述建議還是做出了一定程度的回應。

草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)，如機動車、農(nóng)機具、機器設備、原材料等抵押。

而在質(zhì)權(quán)標的方面，此次草案做出了一項重大調(diào)整，即在過去立法規(guī)定的特定物之外，將“收益權(quán)”納入質(zhì)權(quán)標的范疇。這就意味著，公路的收費權(quán)、電網(wǎng)收益權(quán)、通訊設備收費權(quán)等，都將可以出質(zhì)。

抵押財產(chǎn)范圍的擴充，必將引起關于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個問題的解決尚需時日。

此外，修改后的草案還根據(jù)常委會審議意見，刪除了原草案第十五章對典權(quán)、第二十一章對讓與擔保的規(guī)定。

土地使用權(quán)之限

土地使用權(quán)有期限，而房屋所有權(quán)無期限，土地使用權(quán)到期后，附著于其上的房屋所有權(quán)如何實現(xiàn)，是當前一個普遍關注的問題。

由于之前沒有相關法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權(quán)法》上。但從已經(jīng)公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規(guī)定，原則上，土地使用權(quán)到期，房屋所有權(quán)人可申請續(xù)期，并繳納土地使用費。使用費標準的確定，有約定的按約定，無約定的按國家規(guī)定。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。

針對當前制度下不動產(chǎn)登記多頭負責、復雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個帶有意向性的規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

據(jù)法工委一位官員表示，登記機關的統(tǒng)一是前兩次審議時常委們的共識，社會對此的呼聲也比較大。但物權(quán)法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規(guī)定。

這位官員表示，囿于當前我國登記制度安排的現(xiàn)狀，下一步要實現(xiàn)統(tǒng)一登記，還需要依賴更加細致的立法安排，并借助行政體制改革的推進。

但此次草案在這個問題上也做了一些力所能及的嘗試，規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當事人可向房產(chǎn)登記機構(gòu)或者土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。

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第二篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

【發(fā)布單位】烏魯木齊市 【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】2002-06-21 【生效日期】2002-06-21 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

二OO二年六月二十一日

第一條第一條 為加強國有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。

第三條第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權(quán)。

第四條第四條 國有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第五條第五條 本市建設用地供應實行總量控制，對擬轉(zhuǎn)讓的國有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計劃。

第六條第六條 市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，應向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：

(一)法人資格證明書(營業(yè)執(zhí)照)；

(二)法人代表資格證明書或授權(quán)委托書；

(三)土地使用證及附圖；

(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；

(六)其他需提交的資料。

第八條第八條 市國土資源局受理申請后，應按下列程序辦理：

(一)根據(jù)申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進行實地調(diào)查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷登記。

第九條第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國家安全和保密要求外，應當按照公開、公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。

第十條第十條 因債權(quán)、債務糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國土資源局按有關規(guī)定辦理。

第十一條第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓的，計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土資源等部門不予辦理相關手續(xù)。

第十二條第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監(jiān)察部、國土資源部《關于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關規(guī)定追究行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。

第三篇：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設委員會批準了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項職能：一是代表市政府實施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會登出關于該開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設金田高新科技園及相關配套工程。金田公司(乙方)應于1994年3月前將土地預定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項應于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應盡快將土地使用權(quán)交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價款的給付期限和履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時間等事項又達成補充協(xié)議，約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設委員會批準設立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預定協(xié)議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應嚴格遵循《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進行土地開發(fā)經(jīng)營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟損失應由被告自己承擔。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經(jīng)營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應承擔一定責任。其要求雙倍返還 1

預定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》無效；

二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個月內(nèi)返還金田公司土地預定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，導致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。國有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準權(quán)的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準權(quán)的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，將導致轉(zhuǎn)讓合同無效，有關單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關于國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈與?？梢?，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應認定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權(quán)出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權(quán)處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。第三，本案中簽訂的灶地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應雙倍返還金田公司定金1億元及相關利息，此點法院判決似有不妥。

第四篇：國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批

國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批

一、法律依據(jù)

1、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

2、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》

3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

二、轉(zhuǎn)讓條件

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指劃撥土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是土地使用權(quán)受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對國家土地所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，國家仍然享有對該土地的所有權(quán)。

依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進行轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉(zhuǎn)讓：

1、土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

2、領有國有土地使用權(quán)；

3、對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán)；

4、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵

交土地使用權(quán)出讓金。

三、申報材料

已確定承讓人的國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批（1）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓書面申請（轉(zhuǎn)讓、承讓雙方共同申請）。（2）轉(zhuǎn)、承讓雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，聯(lián)建建筑物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的須提交聯(lián)建協(xié)議書，分割轉(zhuǎn)讓的須提交分割轉(zhuǎn)讓方案（協(xié)議）及分割平面圖。（3）轉(zhuǎn)讓方主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見，股東會、董事會同意轉(zhuǎn)讓的決議，國有、集體單位改制的應提供改制有關文件。（4）法院裁決轉(zhuǎn)讓的，須提供人民法院裁決書、協(xié)助執(zhí)行通知書、浙高法（1999）29號文件規(guī)定和要求的資料。（5）土地權(quán)源依據(jù)，如土地使用證、國有土地劃撥決定書、原征地批準文件。（6）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明，房產(chǎn)已過戶的提供承讓方房產(chǎn)證、契證。（7）原土地使用權(quán)人及承讓人身份證明文件。（8）共有房地產(chǎn)，應提供共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面意見。（9）國土部門就申請轉(zhuǎn)讓地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（10）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應當提交規(guī)劃批準文件及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交批準文件及規(guī)劃紅線圖。（11）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖

（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進行招拍掛出讓為前提）。（12）其他需要提供審查的相關材料。

（二）未確定承讓人的國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見或股東會、董事會同意轉(zhuǎn)讓的決議。（2）土地權(quán)源依據(jù)，如土地使用證、國有土地劃撥決定書、原征地批準文件。（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明，如房產(chǎn)證。（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件。（5）共有房地產(chǎn)，應提供共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面意見。（6）國土部門就申請轉(zhuǎn)讓地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（7）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應當提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖。（8）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關材料。

（三）國有劃撥土地使用權(quán)補辦出讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意補辦出讓的書面意見或股東會、董事會同意補辦出讓的決議。（2）土地使用證、國有土地劃撥決定書（批準劃撥時無決定書的除外）。（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明。（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件。

（5）共有房地產(chǎn)，應提供共有人同意補辦出讓手續(xù)的書面

意見。（6）國土部門就申請地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（7）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應當提交規(guī)劃批準文件及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交批準文件及規(guī)劃紅線圖。（8）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關材料。

四、辦事程序

審查員踏勘審查→地價確認→核準員核準→制作組織報批材料→上報有權(quán)批準的單位審批→征收土地出讓金，簽訂出讓合同或頒發(fā)劃撥用地決定書。

第五篇：海南省國有企業(yè)改革劃撥土地使用權(quán)管理辦法

海南省人民政府關于印發(fā)《海南省國有企業(yè)改革劃撥土

地使用權(quán)管理辦法》的通知

瓊府[2006]70號

頒布時間：2006-11-29發(fā)文單位：海南省人民政府

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

現(xiàn)將《海南省國有企業(yè)改革劃撥土地使用權(quán)管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

目前，我省國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整已進入攻堅階段。建立國有企業(yè)劃撥土地完善的處置機制，規(guī)范和簡化處置程序，提高處置效率，通過依法處置土地資產(chǎn)籌集資金安置職工，對于促進國有企業(yè)改革、發(fā)展和穩(wěn)定，構(gòu)建和諧海南具有重要意義。各級政府要統(tǒng)一思想認識，采取有力措施，切實加強和規(guī)范國有企業(yè)改革過程中劃撥土地使用權(quán)的管理，依法收回的土地出讓金應主要用于國有企業(yè)改革中所需要的各種費用，如安置下崗職工等。省國土環(huán)境資源廳、省國資委等單位，要對全省劃撥土地進行全面清理，并于今年年底前向省政府報告清理情況。

二○○六年十一月二十九日

海南省國有企業(yè)改革劃撥土地使用權(quán)管理辦法

第一條 為規(guī)范國有企業(yè)改革過程中劃撥土地使用權(quán)的管理，依法處置土地資產(chǎn)，妥善安置職工，促進國有企業(yè)改革、發(fā)展和穩(wěn)定，根據(jù)土地管理法律、法規(guī)和有關政策，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條 國有企業(yè)實行公司制改造、組建企業(yè)集團、股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、關閉、破產(chǎn)等改革，涉及的劃撥土地使用權(quán)管理適用本辦法。

國務院批準改制的國有企業(yè)，其劃撥土地使用權(quán)的處置按照國家的有關規(guī)定執(zhí)行。

第三條 國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營和保留劃撥用地等方式予以處置。

第四條 本辦法所稱租賃方式處置劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者與市、縣土地行政管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

本辦法所稱作價出資（入股）方式處置劃撥土地使用權(quán)，是指國家以一定年限的土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設企業(yè)持有。

本辦法所稱授權(quán)經(jīng)營方式處置劃撥土地使用權(quán)，是指國家根據(jù)需要，以一定年限的劃撥土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)省級以上人民政府批準設立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司或者集團公司經(jīng)營管理。

第五條 國有企業(yè)改革中采取出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營和保留劃撥用地方式處置劃撥土地使用權(quán)的適用范圍按照國家的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六條 以出讓、租賃和保留劃撥方式處置劃撥土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府按照《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》第三十二條和第四十八條規(guī)定的權(quán)限審批。

以作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營方式處置劃撥土地使用權(quán)的，由省人民政府審批。

第七條 處置劃撥土地使用權(quán)應當按照下列程序辦理：

（一）劃撥土地使用權(quán)價格評估。劃撥土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，擬采取其他方式處置的，經(jīng)批準改制的企業(yè)應當委托具有相應土地估價資格的機構(gòu)對擬處置的劃撥土地使用權(quán)進行價格評估。

（二）擬訂劃撥土地使用權(quán)處置方案。由經(jīng)批準改制的企業(yè)擬訂劃撥土地使用權(quán)處置方案，主要內(nèi)容應當包括企業(yè)改革的形式和內(nèi)容、擬處置土地的狀況、擬處置方式、擬處置價格及理由、擬處置后土地用途及土地使用權(quán)年限等。

（三）地價評估結(jié)果備案和劃撥土地使用權(quán)處置方案審核。由市、縣土地行政主管部門對土地產(chǎn)權(quán)狀況、地價水平進行初步審查，出具意見，并附土地估價結(jié)果初審表。改制企業(yè)將土地價格評估結(jié)果和劃撥土地使用權(quán)處置方案報有批準權(quán)的人民政府的土地行政主管部門備案和審核。改制企業(yè)報批時還應當同時提交企業(yè)改制的批準文件、劃撥土地使用權(quán)證書以及其他有關材料。

（四）劃撥土地使用權(quán)處置方案審批。土地行政主管部門對改制企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)處置方案進行審核后，報同級人民政府審批。

（五）辦理國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)。經(jīng)省人民政府批準，以作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營方式處置劃撥土地使用權(quán)的，由改制企業(yè)持劃撥土地使用權(quán)處置批準文件到改制企業(yè)所屬人民政府的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門辦理國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)。

（六）簽訂合同與變更土地登記。劃撥土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準后，采取國

有土地使用權(quán)出讓或者租賃方式處置的，企業(yè)應當持土地使用權(quán)處置批準文件和其他有關文件與土地所在地的市、縣土地行政主管部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或者國有土地使用權(quán)租賃合同，補交土地使用權(quán)出讓金或者租金，并按照規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)；采取國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）方式和以土地使用權(quán)作價授權(quán)經(jīng)營方式處置的，企業(yè)應當持省人民政府劃撥土地使用權(quán)處置批準文件和轉(zhuǎn)增資本金批準文件（或轉(zhuǎn)增資本金證明）以及《土地登記規(guī)則》要求的其他材料，到土地所在地的市、縣土地行政主管部門，按照規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)，然后將轉(zhuǎn)增資本金批準文件和企業(yè)對土地的具體配置情況材料報省國土環(huán)境資源廳備案；采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應當持土地使用權(quán)處置批準文件及其他有關文件按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

第八條 處置劃撥土地使用權(quán)涉及的應當向政府補交的土地使用權(quán)出讓金、租金以及政府的作價出資（入股）額、授權(quán)經(jīng)營額，均按照土地行政主管部門同意備案的土地評估價格的40%確定。

經(jīng)批準以保留劃撥方式處置劃撥土地使用權(quán)的，改制企業(yè)可以將土地行政主管部門同意備案的土地評估價格的60%作為本企業(yè)的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)。

第九條 改制企業(yè)劃撥土地使用權(quán)以作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營方式處置的，處置后土地使用的最高年限依照國家土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權(quán)的最高年限確定。

第十條 處置的劃撥土地使用權(quán)必須權(quán)屬來源合法、無爭議，并已辦理土地登記，企業(yè)已取得劃撥土地使用權(quán)證書。

對土地權(quán)屬不清的，或者不按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章及本規(guī)定進行地價評估的，土地使用權(quán)處置方案不予批準。

第十一條 改制企業(yè)劃撥土地使用權(quán)以租賃方式處置的，其租賃的土地使用權(quán)經(jīng)原批準機關批準，可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

改制企業(yè)租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

改制企業(yè)租賃土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、抵押的，應當辦理變更或者抵押登記手續(xù)。

改制企業(yè)需改變租賃合同規(guī)定的使用條件等內(nèi)容的，應當與土地所在地的市、縣土地行政主管部門重新簽訂國有土地使用權(quán)租賃合同。

第十二條 劃撥土地使用權(quán)以作價出資（入股）方式處置的，處置后的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者作價出資（入股）。

第十三條 劃撥土地使用權(quán)以作價授權(quán)經(jīng)營方式處置的，被授權(quán)的企業(yè)在使用年限內(nèi)可以將授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）、轉(zhuǎn)讓或者租賃等方式處置；被授權(quán)的企業(yè)報經(jīng)原批準授權(quán)經(jīng)營的人民政府同意后，可以在使用年限內(nèi)將授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以外的單位或者個人轉(zhuǎn)讓。

授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)按照前款規(guī)定進行流轉(zhuǎn)的，企業(yè)應當持土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書和有關文件，按照規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。

被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司必須接受批準授權(quán)經(jīng)營的人民政府的土地行政主管部門的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)應當及時將土地資產(chǎn)保值、增值情況的報告以及企業(yè)土地股權(quán)的變化情況、對土地資產(chǎn)處置的文件報送批準授權(quán)經(jīng)營的人民政府的土地行政主管部門備案。

批準授權(quán)經(jīng)營的人民政府的土地行政主管部門每年應當對被授權(quán)企業(yè)經(jīng)營土地資產(chǎn)的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況進行監(jiān)督檢查。被授權(quán)企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定以及超越授權(quán)經(jīng)營的權(quán)限和范圍使用土地或者處置土地資產(chǎn)的，批準授權(quán)經(jīng)營的人民政府的土地行政主管部門有權(quán)依法予以查處，并追究當事人的法律責任。

第十四條 國有企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)為標的物設定抵押的，應當經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府批準，依法辦理抵押登記手續(xù)。凡未經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府批準設定抵押的，不得辦理抵押登記。

第十五條 國有企業(yè)改制、關閉、破產(chǎn)的，劃撥土地使用權(quán)出讓時，土地使用權(quán)出讓金按照“列收列支、即征即返”的方式管理，由土地所在市、縣人民政府財政專戶直接劃轉(zhuǎn)至相應的國有企業(yè)改革資金專戶，首先用于安置原改制、關閉、破產(chǎn)企業(yè)職工，結(jié)余部分調(diào)劑使用。市、縣人民政府不再進行土地出讓金返還審批。

國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)已設定有效抵押的，企業(yè)關閉、破產(chǎn)時，劃撥土地使用權(quán)出讓所得按照本辦法第八條第二款規(guī)定的標準計入企業(yè)資產(chǎn)的部分，抵押權(quán)人可以優(yōu)先受償；其余部分優(yōu)先用于安置職工和支付其他改革成本。但納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)，其以劃撥方式取得的土地使用權(quán)設定抵押的，應當依據(jù)國務院有關文件的規(guī)定辦理。

第十六條 國有企業(yè)改革方案經(jīng)政府或者政府授權(quán)部門批準的，其依法應當無償收回的劃撥土地使用權(quán)，報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以不予收回。

第十七條 本辦法由省土地行政主管部門負責解釋。

第十八條 本辦法自2007年1月1日起施行。本辦法施行之前，我省各級人民政府有關企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)處置管理的規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。