第一篇：雙孢蘑菇栽培開發(fā)與推廣可行性研究報告

雙孢蘑菇栽培開發(fā)與推廣

可 行 性 研 究 報 告

二〇一五年六月二日

一、項目概述

山東省聊城市莘縣雙孢蘑菇栽培配套技術(shù)，其高效栽培配套技術(shù)達到了國內(nèi)先進水平，擬在酒泉發(fā)展食用菌具有劃時代的重大意義，該項目具有在酒泉進一步研究與示范推廣，有著比較優(yōu)越的市場條件。項目主要依托已經(jīng)掌握的雙孢蘑菇生產(chǎn)大棚的建設(shè)技術(shù)和具有先進水平的噴嘴式隧道發(fā)酵技術(shù)（隧道發(fā)酵培養(yǎng)料場、二次隧道發(fā)酵）。以麥秸、玉米芯和雞糞為主要原料，采用專業(yè)化自動化生產(chǎn)培養(yǎng)料設(shè)備，通過巴氏殺菌法對培養(yǎng)料進行殺菌并通過益菌培養(yǎng)生產(chǎn)出對雙孢蘑菇菌絲體有著高度選擇性的優(yōu)質(zhì)培養(yǎng)料，直接提供給種值使用，使雙孢蘑菇產(chǎn)業(yè)不再受季節(jié)限制，該項目是農(nóng)業(yè)發(fā)展的新型項目。

1、項目推廣的必要性

雙孢蘑菇栽培在我國主要為傳統(tǒng)栽培方式，由于季節(jié)和氣候的影。傳統(tǒng)栽培方式每年只能栽培一次，而且每年自10月份至11月份，氣候條件的限制使得雙孢蘑菇集中上市，市場供求關(guān)系嚴重失調(diào)，導(dǎo)致市場價格浮動較大，項目收益受到極大影響，而氣溫相對較低的12月份至來年的3月份以及氣候較高的5月份至9月份，自然條件下雙孢蘑菇無法栽培又導(dǎo)致市場價格大幅上漲，因此高效栽培配套技術(shù)栽培雙孢蘑菇非常有必要，實現(xiàn)雙孢蘑菇生產(chǎn)的最關(guān)鍵之處在于實現(xiàn)發(fā)酵料生產(chǎn)的建造可控的生產(chǎn)菇棚。而傳統(tǒng)的做料方式不僅耗費大量人力而且發(fā)酵料制做嚴重依賴于自然的高溫條件，無法實現(xiàn)高效生產(chǎn)?，F(xiàn)依托已經(jīng)掌握了山東聊城先進的培養(yǎng)料制做技術(shù)（發(fā)酵隧道），可以完全滿足項目對優(yōu)質(zhì)二次發(fā)酵培養(yǎng)料的需求。傳統(tǒng)的層架式磚墻或土墻大棚，只能依靠自然的氣候條件一年只能栽培一季，而全套的雙孢蘑菇生產(chǎn)大棚的建造技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)化的栽培管理技術(shù)，為雙孢蘑菇的栽培創(chuàng)造了適宜的人工環(huán)境，使得雙孢蘑菇栽培不再受外界氣候因素的制約。

通過山東聊城近幾年雙孢蘑菇栽培技術(shù)的研究與推廣，積累了大量的經(jīng)驗，掌握了大量進一步改進的參考數(shù)據(jù)，及具有發(fā)展空間和潛力。目前，雙孢蘑菇的栽培推廣在甘肅周邊只進行了小面積的推廣，所以在酒泉地區(qū)周邊還有非常深的市場潛力挖掘。因此這一項目如在酒泉實施，將使雙孢蘑菇高效栽培配套技術(shù)成果發(fā)展至大西北，使這一成果規(guī)模擴大升級，將直接推動食用菌產(chǎn)業(yè)迅速的在西北地區(qū)發(fā)展起來。

2、項目實施的重要意義

聊城市莘縣的蘑菇生產(chǎn)從90年開始，最高峰種植蘑菇500萬平米，幾乎村村有蘑菇。因此有了中國蘑菇之鄉(xiāng)的美譽。05開始該項目種植戶采用了“拱形層架式菇棚和蒸汽后發(fā)酵”方式，蘑菇單產(chǎn)一度達到15公斤/平方米。但這仍然與國外30公斤／平方米有巨大差距。莘縣以前的做法是：種植戶自己購買麥草、牛糞等原料，每年7月份建堆發(fā)酵，前發(fā)酵完成后進棚用堞凝加熱給菇易通蒸汽敞二次發(fā)酵。這樣做的優(yōu)點是靈活，投資小，種植戶的積極性高，缺點是做出的堆肥質(zhì)量差，產(chǎn)量低，而且隨著近年來勞動力成本的不斷上升以及煤炭價格的不斷升高嚴重降低了種植戶的種菇利潤。每年只能種一個周期也是這種模式的最大缺點，而蘑菇價格格高點往往是反季節(jié)栽培。目前新型空調(diào)菇房已經(jīng)普遍投入使用，這讓栽培天天出菇有保障。采用蘑菇堆肥集中隧道式發(fā)酵技術(shù)，除了可顯著提高蘑菇單位面積的產(chǎn)量外，還可節(jié)能降耗，提高蘑菇生產(chǎn)的綜合效益。

高效栽培配套技術(shù)優(yōu)勢如下： 1)集中發(fā)酵所用的原料，利用率更高。

2)集中發(fā)酵采用機械化工廣化生產(chǎn)，節(jié)省勞動力，降低成本。3)利用微生物發(fā)酵熱完成“巴氏滅菌”和腐熟過程，能耗更低。4)不在菇房中進行高溫高濕的巴氏殺菌（對菇房蓬筑及床架損壞少，延長菇房使用壽命）。

5)集中發(fā)酵制成的堆肥，可混播菌種后壓成塊，發(fā)菌速度更快，種植戶進出料更容易，菇房由1年栽培1次增加到4次左右，大大提高生產(chǎn)效率。

項目借鑒聊城成功的發(fā)展經(jīng)驗和運行模式，例如莘縣的小菇場因資本所限，無力或沒必要自建隧道設(shè)施，于是專業(yè)化的大型堆肥制備場或?qū)I(yè)公司應(yīng)運而生，小菇場購進發(fā)酵好、甚至發(fā)好菌的堆肥，只是進行出菇管理，這樣就把大公司的資本、技術(shù)優(yōu)勢與家庭小菇場的靈活高效結(jié)合起來，產(chǎn)生了現(xiàn)代化的蘑菇工業(yè)。這種“公司集中堆肥發(fā)酵+農(nóng)戶出菇（或者公司建設(shè)菇大自行出菇）”的生產(chǎn)模式也非常適合現(xiàn)在該項目發(fā)展的實情。

雙孢蘑菇生產(chǎn)屬于綠色、環(huán)保、生態(tài)有機農(nóng)業(yè)，利用農(nóng)副作物的下腳料生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的蛋白食品，具有原料豐富，成本低，效益豐厚、市場廣闊等特點。其產(chǎn)品雙孢蘑菇營養(yǎng)豐富、味道鮮美，可食、可藥、可補，有獨特的營養(yǎng)保健作用，深受國內(nèi)消費者的喜愛，市場前景非常廠闊。酒泉市是農(nóng)業(yè)城市，具有豐富的農(nóng)作物秸稈，同時也減少了因焚燒而造成的環(huán)境污染；而且酒泉市周邊地區(qū)有豐富的雞糞和牛糞資源，是雙孢菇發(fā)展可以充分利用的生產(chǎn)原料，同時也為養(yǎng)殖農(nóng)民帶來了額外的收入。是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的又一個增長點，同時也是實現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方式；出完蘑菇后的培養(yǎng)料又是優(yōu)質(zhì)的有機肥料，還田培植地理力，增加土壤腐殖質(zhì)的含量，有效改良土壤的結(jié)構(gòu)和土質(zhì)，增強肥力，減少化肥施用量，促進有機農(nóng)業(yè)的發(fā)展，為地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)打下堅實的基礎(chǔ)，實現(xiàn)良性的生態(tài)衣業(yè)循環(huán)，也可以給公司創(chuàng)收。實施該項目，還可迸一步改善雙孢蘑菇在西北地區(qū)供應(yīng)，有著極大的市場前景。

二、項目背景

我國加入WTO后，食用菌這種以資源密集型和勞動密集型為特點，以科技含量高、資源利用率高、投入聲出比高、商品率高、加工增值高、綜合效益高為優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出了更廣闊的發(fā)展空間，我國的食用菌產(chǎn)品以質(zhì)優(yōu)價低，產(chǎn)量大的代勢，正在不斷地走向世界。在工業(yè)發(fā)展到今，人的主觀因素決定了農(nóng)業(yè)具有比工業(yè)更廣的前景和市場，發(fā)展農(nóng)業(yè)是未來事業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

雙孢蘑菇是食用菌品種之一。隨著生活質(zhì)量的提高，消費者的飲食習(xí)慣正在逐漸改變，人們更注重于食品的營養(yǎng)價值和保健，對食用菌產(chǎn)品的營養(yǎng)價值和藥用功效認識日益深刻。美國衛(wèi)生食品監(jiān)營局專門檢測結(jié)果表明，其富含多種營養(yǎng)物質(zhì)和微量元素；聯(lián)合國糧農(nóng)組織也倡導(dǎo)人們采用“一葷、一素、一菇”約膳食結(jié)構(gòu)。人們對食用菌的青睞，直接催生了食用菌產(chǎn)業(yè)的興旺和發(fā)展。

從市場形勢來看，中國也將成為世界雙孢蘑菇強國，其中雙孢蘑菇的種植份額也會逐年增大。我國及我國臺灣在相繼加入世界貿(mào)易組織后，與日本、韓國、美國、加拿大、歐盟食用菌貿(mào)易自由化，會對我國直接產(chǎn)生有利作用，這正是我國發(fā)展雙孢蘑菇的大好時機。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對雙孢蘑菇產(chǎn)品的要求也越來越高，人們逐漸由“見蘑菇就買”，發(fā)展到“非綠色不要”；加強生產(chǎn)基地開發(fā)和技術(shù)推廣，針對雙孢蘑菇生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，改善和美化菇型，形成標(biāo)準(zhǔn)化的品牌。

三、市場分析與預(yù)測

項目產(chǎn)品在聊城地區(qū)主要出口日本、韓國、美國、歐盟等發(fā)達國家和地區(qū)，并內(nèi)銷京、津、滬、武漢、南京等大城市，在酒泉地區(qū)發(fā)展該項目輻射周邊省市，市場需求量很大，市場前景非常樂觀。

雙孢蘑菇是目前世界上載培最廣、消費最普遍的菇種，國內(nèi)、外市場廣闊，尤其是在現(xiàn)階段沒有形成規(guī)模的西北地區(qū)。鮮菇除直接供市場外，還可以用于加工產(chǎn)品如蘑菇罐頭、調(diào)味蘑菇罐頭、鹽水蘑話、速樂蘑菇、脫水蘑菇及保鮮蘑菇等。我國勞動力便宜，生產(chǎn)成本較低，因而我國的蘑菇在國際市場上有很強的競爭力。隨著國內(nèi)人民生活水平的不斷提高以及食用菌消費的不斷普及，蘑菇必將會成為人們餐桌上的?？?。

根據(jù)山東聊城的發(fā)展經(jīng)驗，蘑菇生產(chǎn)在酒泉市地區(qū)有很大發(fā)展空間。其原因有二：一是這種菇的生產(chǎn)原材料主要是畜、禽糞和農(nóng)業(yè)秸稈，資源取之不盡；二是這種菇美味可口，營養(yǎng)豐富，有相當(dāng)于肉類的高蛋白，卻沒有肉類的高脂肪，適合現(xiàn)代人的營養(yǎng)需求。由于蘑菇生產(chǎn)周期短、見效快、效益高，產(chǎn)品有國內(nèi)、外市場廣闊的市場需求。

四、項目推廣的主要技術(shù)內(nèi)容

（一）擬推廣的技術(shù)內(nèi)容、技術(shù)要點

該項目核心技術(shù)就是生產(chǎn)大棚建設(shè)技術(shù)和噴嘴式隧道發(fā)酵技術(shù)。主要技術(shù)要點包括：

1、隧道發(fā)酵，采用專業(yè)化自動化的生產(chǎn)培養(yǎng)料設(shè)備，通過巴氏殺菌法對培養(yǎng)料進行殺菌并通適益茵培養(yǎng)生產(chǎn)出對雙孢蘑菇菌絲體有著高度選擇性的優(yōu)質(zhì)培養(yǎng)料，可供種植戶直接使用。

2、不受季節(jié)限制，可以全年生產(chǎn)和供應(yīng)雙孢蘑菇及其培養(yǎng)料，打破傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)受天氣影響的限制。

3、以麥秸和雞糞為主要原料，生產(chǎn)出的培養(yǎng)料可生產(chǎn)出高品質(zhì)的雙孢蘑菇，生產(chǎn)雙孢蘑菇后培養(yǎng)料廢料因富含有機質(zhì)而可用作有機肥料，屬于典型的循環(huán)經(jīng)濟類型，實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

4、培養(yǎng)料具有選擇性和均一性，有利于有益微生物的生長，不易受雜菌的侵染，可大大提高原料的轉(zhuǎn)化率。

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5、相對較低成本的大棚建設(shè)技術(shù)，建設(shè)這種大棚的現(xiàn)實，從而實現(xiàn)了大規(guī)模的雙孢善菇生產(chǎn)。

6、先進的生產(chǎn)工藝和設(shè)施可縮短生產(chǎn)周期。

7、在整個生產(chǎn)過程中，不施用任何化學(xué)藥劑，生產(chǎn)出高品質(zhì)有機產(chǎn)品。

8、生產(chǎn)過程中采用地?zé)峥照{(diào)技術(shù)調(diào)節(jié)溫度，采用變頻控制設(shè)備調(diào)節(jié)雙孢蘑菇不同生長階段所需的風(fēng)量大小，生產(chǎn)各環(huán)節(jié)的用水和清潔用水均通過回收系統(tǒng)再次利用，又環(huán)保。

（二）推廣過程中技術(shù)的熟化、繼承等內(nèi)容

項目的技術(shù)首先是對傳統(tǒng)種植模式進行開創(chuàng)性改進，由傳統(tǒng)的每年僅栽培一次改進為每年栽培4次左右出菇，產(chǎn)量由每平方米15公斤躍增為20公斤以上；二是引送、培育新的適合在我國進行生產(chǎn)的雙孢蘑菇新品種，大幅提高產(chǎn)量，減少生產(chǎn)的風(fēng)險；三是推廣新的發(fā)酵料配方和制做方式，新配方為：麥草63%、雞糞23%、棉餅800、尿素0.2%、石膏粉5.8%以及應(yīng)用可控制溫度和通風(fēng)發(fā)酵隧道系統(tǒng)。取代傳統(tǒng)的自然培養(yǎng)料發(fā)酵，全部采用機械化運作，大幅提高發(fā)酵料的均一性、優(yōu)質(zhì)性和雙孢蘑菇菌絲對培養(yǎng)料的選擇性，隧道式二次發(fā)酵保證發(fā)酵料自身有很強的免疫力，大幅降低受病蟲害感染的機率，二次發(fā)酵結(jié)束后培養(yǎng)料內(nèi)氨氣的含量近乎為0，保證菌種的正常萌發(fā)并縮短發(fā)菌時間；四是改進雙孢蘑菇后期栽培管理技術(shù)，保證產(chǎn)品的品質(zhì)的穩(wěn)定。五是建設(shè)大棚，采用國內(nèi)上好的保溫材料，運用地?zé)峥照{(diào)技術(shù)，保證大棚室內(nèi)的溫度和濕度的相對穩(wěn)定，大幅度增產(chǎn)。

五、項目管理、運行機制及保障措施和建議

種植技術(shù)必須進行全程跟蹤。把基地建設(shè)好是其中的一個必不可少的重要環(huán)節(jié)，針對生產(chǎn)要進一步細化工藝流程、注意事項、病蟲害診斷及防治、蘑菇采摘等栽培技術(shù)。實現(xiàn)多元化農(nóng)業(yè)發(fā)展，建議同時發(fā)展金針菇等食用菌的技術(shù)，在設(shè)施有富余的情況下進行多元化發(fā)展。

六、主要設(shè)施設(shè)備大致為：

土建1：菇棚 土建2：一期發(fā)酵隧道 土建3：二期發(fā)酵隧道土建4：材料硬化池土建5：污水池設(shè)備1：隧道式填料機設(shè)備2：裝載機設(shè)備3：一期隧道通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備4：二期隧道通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備5：項目整體配電設(shè)備設(shè)備6：實驗設(shè)備

第二篇：雙孢蘑菇栽培技術(shù)論文

一、菇房建造

1.菇房選址：交通方便、水源潔凈、地勢平坦，遠離畜禽養(yǎng)殖區(qū)、生活區(qū)，處于上風(fēng)口位置，空氣良好。

2.朝向選擇：菇房建造南北朝向，有利于通風(fēng)和保溫。

3.菇房建造：可采用土墻層架式（保溫、保濕性能較好，但是建造難度較大、工序較為繁瑣），也可用塑料簡易菇房（建造省工省本，易于拆除，但保溫、保濕性能較差）。菇房內(nèi)部設(shè)置三條通道，兩邊通道各50cm寬，中間主通道寬80cm。層架布設(shè)以五層床架結(jié)構(gòu)為宜，床架底層離地不得少于25cm。菇床層高55cm，利于培養(yǎng)料上床以及后期的覆土。床寬約150cm，便于后期的覆土和采收。每座菇房應(yīng)有通風(fēng)設(shè)施，走道兩端要各設(shè)上、中、下對流紗窗約14個，規(guī)格30×40cm，屋頂設(shè)撥氣筒12個(菇房長度為20m，寬度5m為例)，一般管徑20-30cm，高度60-100cm，內(nèi)設(shè)活動蓋，上加蓋防雨帽。

二、品種選擇

我縣一般選擇福建省農(nóng)科院選育的As2796，菌絲銀呈白色，生長強壯有力，氣候適應(yīng)力強，出菇轉(zhuǎn)潮不明顯，成菇率高。

三、堆料

1.栽培時間：蘑菇安全出菇溫度不高于22℃，根據(jù)海拔高度確定適宜的堆料時間。一般海拔300m左右的堆料時間以9月中旬為宜，10月上旬播種，預(yù)計11月中旬可采收；700m以上的高海拔地區(qū)應(yīng)比低海拔的提早30天左右安排栽培。

2.培養(yǎng)料配方（栽培面積110m2）：干稻草2200kg、干牛糞1500…kg、尿素30…kg、碳酸氫銨30…kg、過磷酸鈣30…kg、石膏粉50…kg、碳酸鈣40…kg、石灰粉50…kg。

3.一次發(fā)酵：

（1）預(yù)濕,假堆2天，1%石灰水浸泡稻草和牛糞至吸滿水為止,但在農(nóng)戶實際栽培過程中基本未進行預(yù)濕，因此建堆期間要補充水分。牛糞要充分粉碎，不能出現(xiàn)結(jié)塊現(xiàn)象。

（2）建堆。稻草、牛糞、氮肥分層鋪放，堆寬1.6m,高1.6～1.8m。建堆第二天開始在料堆邊緣50cm處每天澆水1次，澆足澆透，防止稻草“干燒”。

（3）一翻。當(dāng)堆溫由最高開始下降時（一般4天）可以進行翻堆。同時加入1/2石膏、1/2輕鈣、1/2過鈣、再根據(jù)培養(yǎng)料的酸堿度情況酌量加入石灰調(diào)整PH值，稻草上下、里外要進行位置調(diào)整（以下翻堆參照此法）。

（4）二翻,加入1/4石膏、1/4輕鈣、1/4過鈣及適量石灰。

（5）三翻,加入1/4石膏、…1/4過鈣、1/4輕鈣及適量石灰。

（6）四翻，此次翻堆將稻草與牛糞混合，水分調(diào)節(jié)需更加注意，酌情調(diào)節(jié)水分和酸堿度。同時觀察培養(yǎng)料的質(zhì)量：一是培養(yǎng)料顏色呈咖啡色為正常，要注意防止培養(yǎng)料發(fā)粘發(fā)黑；二是生熟適中，以手握柔軟不刺手，有韌性，不易拉斷為宜；三是含水量控制在67%左右；四是有一定的松緊度。

（7）進菇房,調(diào)節(jié)含水量至65-70%，pH值7.5-8.0，培養(yǎng)料放置中間三層，頂層與底層不放置。以上時間間隔分別為：4、3、3、2天。

4.二次發(fā)酵。

（1）將一次發(fā)酵后的培養(yǎng)料送菇房中間三層，以利于均勻控制溫度，前2天密封菇房，利用堆內(nèi)微生物自熱現(xiàn)象和人工加熱方式使得溫度均勻上升。

（2）二次發(fā)酵的重點在于巴士消毒階段，時間掌握6－8小時,料溫控制在60-62℃間，時間維持8-10小時?！?/p>

(3)控溫階段，巴氏消毒后，控制料溫48-52℃，時間維持56-72小時，在此過程中補充新鮮空氣，防止厭氧發(fā)酵，促進培養(yǎng)料的營養(yǎng)轉(zhuǎn)化，以利于雙孢蘑菇菌絲生長。

四、接菌

1.冷卻分層，二次發(fā)酵后，應(yīng)加大通風(fēng)量，使料溫迅速下降到25℃左右，將中間三層的培養(yǎng)料均勻分布到五個栽培層架上。

2.料床整理，將有結(jié)塊的培養(yǎng)料用手疏松，再將培養(yǎng)料均勻鋪設(shè)，形成中間高，兩邊低的龜背形。

3.菌種處理，每110…m2需要菌種麥粒菌種100瓶，接種前對菌種瓶進行消毒，用75%酒精擦拭消毒，將麥粒菌種取出，分散成均勻的顆粒狀。

4.播種，將分散好的菌種分二次播施，第一次播施菌種總量的3/5，拍打床面，盡量將菌種滲透到料床中下部；第二次再將剩余部分播至床面，輕拍床面，菌種留在料床中上部。

五、養(yǎng)菌和覆土管理管理

1．發(fā)菌：播種（混播）三天內(nèi)保濕、不通風(fēng)或微通風(fēng)控制空間濕度70～80％，菌絲定植后可根據(jù)料溫和空間濕度進行通風(fēng)換氣，開啟部分拔氣筒，保持菇房空氣新鮮即可。

2。養(yǎng)菌：以保持菇房空氣新鮮為主，隨著菌絲的不斷生長逐漸加大通風(fēng)量，前期以拔氣筒通風(fēng)為主，后期需開啟部分對流窗加大通風(fēng)量。

3.吊菌絲：菌絲吃透培養(yǎng)料后，對菌床表面適當(dāng)噴水誘導(dǎo)，以利于菌絲向料面生長。

4．覆土：

（1）土壤選擇，選擇團粒結(jié)構(gòu)好，不板結(jié)，毛細孔多，透氣性好，能保濕，無雜質(zhì)，濕時不粘，干時不散的粘壤土。

（2）覆土處理，預(yù)先曝曬發(fā)白，…敲碎過篩,消毒。

（3）覆土厚度，總高度控制在4～5cm，分粗土和細土兩層覆蓋，粗土粒蠶豆大小為宜，細土黃豆大小為宜。粗土覆蓋厚度為總厚度的2/3，細土覆蓋厚度為總厚度的1/3。覆土?xí)r要均勻撒開，擺平，不留間隙，并用木板拍實，減少料面與土層的通透性，促進菌絲及時糾結(jié)成子實體。

（4）覆土調(diào)水：少量多次、心細、切忌漏水，水量要求調(diào)到土粒無白心為準(zhǔn)。

（5）補土：停水后料面氣生菌絲迅速生長，需要對床面適當(dāng)補土，以使土層覆蓋厚度勻?qū)崱?/p>

六、出菇管理

出菇時菇房氣溫控制在17－19℃，料溫保持19－21℃，空間濕度控制在90%左右，并根據(jù)實際情況控制噴水和通風(fēng)。

1．噴結(jié)菇水：當(dāng)床面菌絲80％冒頭可噴結(jié)菇水，噴水掌握少量多次的原則。在2天內(nèi)要噴足水分，噴水量約3-3.5kg/m2，噴水時選擇在早晚進行，噴水后適當(dāng)通風(fēng)，防止土粒表面積水。噴結(jié)菇水后，菇床每天適當(dāng)噴水，維持土面濕潤。3－4天后，子實體長至蠶豆大小時再以噴保質(zhì)水的方式管理。

2.噴保質(zhì)水：噴保質(zhì)水用量一般控制在1～2天，用量3－3.5kg/…m2，噴水后及時通風(fēng)，…2天后，菇床上便可開始采收蘑菇子實體，約2-3天可達到高潮。此時維持菇床濕潤，每日1次，進行適當(dāng)噴水。噴水后應(yīng)適當(dāng)通風(fēng)，蒸發(fā)掉菇體表面的游離水，否則易導(dǎo)致細菌性病害產(chǎn)生。出菇后期停止噴水，使覆土層保持較干燥狀態(tài)，利于菌絲的休養(yǎng)生息。

3.噴轉(zhuǎn)潮水：在正常氣溫條件下停止噴水7天后，再噴轉(zhuǎn)潮水。噴水方法與噴結(jié)菇水相同。噴轉(zhuǎn)潮水的重點是春季出菇管理，由于南方春季氣溫迅速回升，利于雙孢蘑菇生長的時間相對較短，此時應(yīng)“搶”字當(dāng)頭噴好結(jié)菇重水。密切注意天氣預(yù)報，在冷空氣來臨的前1天，開始噴轉(zhuǎn)潮水，并在2天內(nèi)噴好結(jié)菇重水，早晚噴水，噴水要點與一潮菇方法相同。

七、采收

從現(xiàn)菇蕾至采收，歷時4-6天，視床溫而定。當(dāng)菇蓋直徑長到2.5-4cm就得采收，否則留得過大，影響質(zhì)量，還會抑制下潮菇蕾形成。

第三篇：“十三五”重點項目-白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加

“十三五”重點項目-白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目可行性研究報告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

0 本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、申請資金、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告 是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專業(yè)文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關(guān)技術(shù)方案及財務(wù)效果進行具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投 資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

關(guān)聯(lián)報告：

白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建議書 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目申請報告 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工資金申請報告 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工節(jié)能評估報告 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工市場研究報告 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工商業(yè)計劃書 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工投資價值分析報告

白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工投資風(fēng)險分析報告

白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工行業(yè)發(fā)展預(yù)測分析報告

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目總論

第一節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目概況

1.1.1白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目名稱

1.1.2白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建設(shè)單位

1.1.3白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目擬建設(shè)地點

1.1.4白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.1.5白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目性質(zhì)

1.1.6白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目總投資及資金籌措

1.1.7白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建設(shè)期

第二節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目編制依據(jù)和原則

1.2.1白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目編輯依據(jù)

1.2.2白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目編制原則

1.3白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

1.4白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目可行性研究結(jié)論

第二章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目背景及必要性分析

第一節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目背景 2.1.1白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目產(chǎn)品背景

2.1.2白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目提出理由

第二節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目必要性

2.2.1白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目是國家戰(zhàn)略意義的需要

2.2.2白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要

2.2.3白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目是當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要

第三章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化

栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目市場分析與預(yù)測

第一節(jié) 產(chǎn)品市場現(xiàn)狀

第二節(jié) 市場形勢分析預(yù)測

第三節(jié) 行業(yè)未來發(fā)展前景分析

第四章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

第一節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建設(shè)規(guī)模

第二節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目產(chǎn)品方案 第三節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目設(shè)計產(chǎn)能及產(chǎn)值預(yù)測

第五章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目選址及建設(shè)條件

第一節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目選址

5.1.1白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建設(shè)地點

5.1.2白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目用地性質(zhì)及權(quán)屬

5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目選址意見

第二節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建設(shè)條件分析

5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設(shè)施條件

第三節(jié) 原材料及燃動力供應(yīng)

5.3.1原材料 5.3.2燃動力供應(yīng) 第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 第一節(jié) 項目技術(shù)方案

6.1.1項目工藝設(shè)計原則

6.1.2生產(chǎn)工藝

第二節(jié) 設(shè)備方案

6.2.1主要設(shè)備選型的原則 6.2.2主要生產(chǎn)設(shè)備 6.2.3設(shè)備配置方案 6.2.4設(shè)備采購方式 第三節(jié) 工程方案

6.3.1工程設(shè)計原則

6.3.2白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目主要建、構(gòu)筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運輸與公用輔助工程 第一節(jié) 總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標(biāo)

第二節(jié) 給排水系統(tǒng) 7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

第三節(jié) 供電系統(tǒng)

第四節(jié) 空調(diào)采暖

第五節(jié) 通風(fēng)采光系統(tǒng)

第六節(jié) 總圖運輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施

第一節(jié) 資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

第二節(jié) 能耗指標(biāo)及分析

第三節(jié) 節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施

8.3.2水資源節(jié)約措施

8.3.3電能源節(jié)約措施

第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析

第一節(jié) 項目自然環(huán)境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點

9.1.3礦產(chǎn)資源

第二節(jié) 社會環(huán)境現(xiàn)狀 9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟建設(shè)

第三節(jié) 項目主要污染物及污染源分析

9.3.1施工期 9.3.2使用期

第四節(jié) 擬采取的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)

9.4.1國家環(huán)保法律法規(guī)

9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī)

9.4.3技術(shù)規(guī)范

第五節(jié) 環(huán)境保護措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

第六節(jié) 環(huán)境影響結(jié)論

第十章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目勞動安全衛(wèi)生及消防

第一節(jié) 勞動保護與安全衛(wèi)生

10.1.1安全防護 10.1.2勞動保護 10.1.3安全衛(wèi)生 第二節(jié) 消防

10.2.1建筑防火設(shè)計依據(jù) 10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計

10.2.3消防給水及滅火設(shè)備

10.2.4消防電氣

第三節(jié) 地震安全

第十一章 組織機構(gòu)與人力資源配置

第一節(jié) 組織機構(gòu)

11.1.1組織機構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項目組織管理模式

11.1.3組織機構(gòu)圖

第二節(jié) 人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動定員

表11-1勞動定員一覽表

11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 第三節(jié) 人員來源與培訓(xùn)

第十二章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目招投標(biāo)方式及內(nèi)容

第十三章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目實施進度方案

第一節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目工程總進度

第二節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目實施進度表

第十四章 投資估算與資金籌措

第一節(jié) 投資估算依據(jù)

第二節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目總投資估算

表14-1白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目總投資估算表單位：萬元

第三節(jié) 建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬元

第四節(jié) 基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬元

第五節(jié) 設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬元

第六節(jié) 流動資金估算

表14-5計算期內(nèi)流動資金估算表單位：萬元

第七節(jié) 資金籌措

第八節(jié) 資產(chǎn)形成第十五章 財務(wù)分析

第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 第二節(jié) 營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算

表15-1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元 第三節(jié) 總成本費用估算

表15-2總成本費用估算表單位：萬元

第四節(jié) 利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測

表15-3利潤、利潤分配及納稅總額估算表單位：萬元 第五節(jié) 現(xiàn)金流量預(yù)測

表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬元 第六節(jié) 贏利能力分析

15.6.1動態(tài)盈利能力分析

16.6.2靜態(tài)盈利能力分析

第七節(jié) 盈虧平衡分析

第八節(jié) 財務(wù)評價

表15-5財務(wù)指標(biāo)匯總表

第十六章 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目風(fēng)險分析

第一節(jié) 風(fēng)險影響因素

16.1.1可能面臨的風(fēng)險因素

16.1.2主要風(fēng)險因素識別

第二節(jié) 風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風(fēng)險影響程度評價

16.2.2風(fēng)險規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議

第一節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目結(jié)論

第二節(jié) 白色雙孢蘑菇標(biāo)準(zhǔn)化栽培生產(chǎn)示范基地和精加工項目建議

第四篇：推廣項目可行性研究報告

推廣項目可行性研究報告

一、概述

1、項目提出背景、意義及必要性

核桃是國際果品貿(mào)易中堅果類的重要樹種之一．經(jīng)濟效益很高。國際市場上，未加工的核桃價格是4000美元／噸左右，成品核桃價格為10000美元／噸。在美國，核桃的種植和生產(chǎn)已成為一大產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)造的產(chǎn)值超過10億美元。核桃發(fā)育快、結(jié)果早。3—4年生樹進入結(jié)果期，l0—25年為盛果期，經(jīng)濟壽命長達50年之久。盛果期667 產(chǎn)量可達150—300h，加之核桃屬速生樹種，所以是也退耕還林的最佳選擇。

據(jù)榆次區(qū)地理、氣候等自然條件和干果產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，經(jīng)考察調(diào)研和專家探討發(fā)現(xiàn)，引進的核桃優(yōu)良品種美國藍寶石1號、2號在我區(qū)種植的適地性改造重視不足、后期管理不到位、問題果園沒有及時得到改造，結(jié)果造成幼樹管理不當(dāng)、樹形混亂、掛果較晚、病蟲害嚴重等現(xiàn)象，影響到了我區(qū)作為干果生產(chǎn)基地產(chǎn)業(yè)前景。

而本公司經(jīng)多年實踐探索，緊密結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨向，大力發(fā)展無公害生產(chǎn)技術(shù)，不僅引進技術(shù)、而且改進技術(shù)總結(jié)了一套適合我區(qū)核桃無公害生產(chǎn)管理的技術(shù)。我園作為本地重點企業(yè)有責(zé)任推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程，推動我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高我區(qū)干果產(chǎn)品質(zhì)量，真正提高我區(qū)農(nóng)戶收入。本套生產(chǎn)管理技術(shù)，最大特點就是本土性、先進性、靈活性優(yōu)于其他技術(shù)死板硬套的推廣。因此，技術(shù)本身經(jīng)的起考驗，生命力強勁。

（二）技術(shù)開發(fā)狀況及現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模

本套技術(shù)的研究歷時多年，與專家研究結(jié)合本地試驗、實踐，已成為較為理想的一套技術(shù)，在我公司的200多畝核桃，以及周邊數(shù)百畝果園的得到應(yīng)用實踐。此項技術(shù)也在日趨成熟。如得到推廣，將會使更多的種植戶直接受益，從具體點滴行動中推動我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、推動我區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟效益及本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢

果樹的生產(chǎn)前期的投入對以后的豐產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)影響極大，前期管理稍有不慎就將會給未來的收益大打折扣。而本項目的推廣也可謂適應(yīng)我國當(dāng)前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向，對未來我區(qū)域形成干果基地的產(chǎn)業(yè)格局影響深遠，因此本技術(shù)推廣很有必要。

我處常年與專業(yè)從事核桃育種研究與開發(fā)的科研人員有密切的聯(lián)系，我們在1O余年的引種、馴化、育種及生產(chǎn)管理工作中積累了豐富的經(jīng)驗，總結(jié)的整套科學(xué)實用的栽培技術(shù)適合本地，適合相關(guān)品種，是我區(qū)發(fā)展核桃可靠的技術(shù)保障。

二、技術(shù)可行性分析

1、項目的技術(shù)合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進性和效果

本項目具有很強的本土適應(yīng)性，以及常年成功的技術(shù)應(yīng)用案例作支持，技術(shù)合理而且成熟，本技術(shù)的核心在于能夠細致全面的提供具體細節(jié)的解決方案，能夠針對每一戶、每一位農(nóng)民、每個果園的具體問題對癥下藥。這一點對于其他單位或個人是完全不能做到的。本項目在我區(qū)已試推廣數(shù)百畝效果良好，受到農(nóng)民的一致認可。此項技術(shù)在本地區(qū)獨立唯一，值得推廣。

2、項目承擔(dān)單位在實施本項目中的優(yōu)勢

我處常年與專業(yè)從事核桃育種研究與開發(fā)的科研人員有密切的聯(lián)系，我處與晉中職業(yè)技術(shù)學(xué)院合作多年，有較為成熟的技術(shù)推廣隊伍，既有專家，又有技術(shù)員。同時還與威特食品公司的質(zhì)量監(jiān)控部門緊密合作，保證技術(shù)過程的準(zhǔn)確達標(biāo)、產(chǎn)品質(zhì)量可靠。本公司負責(zé)以上幾家單位的協(xié)調(diào)組織，在實施中有“地利”和“人和”的優(yōu)勢。

三、項目成熟程度

1、已在我區(qū)200-400畝果園中常年應(yīng)用效果良好。

2、在不斷應(yīng)用實踐中此項技術(shù)正在更加完善，更深入民心。

四、市場需求情況和風(fēng)險分析

1、國內(nèi)外市場需求規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展前景

由于人們生活水平的提高，對健康食品、健康果品、長壽果品需求的增加，為核桃無公害產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了契機。我省適宜發(fā)展核桃的面積大，生態(tài)條件優(yōu)越，發(fā)展前景廣闊。

加快我區(qū)無公害核桃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐漸形成特色、形成規(guī)模、形成品牌有利于提高我區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟效益，有利于為全省農(nóng)民脫貧致富播下希望之種，為社會主義新農(nóng)村建設(shè)樹立良好榜樣。

由于我國干果類產(chǎn)品生產(chǎn)成本遠低于，歐美本土生產(chǎn)成本，因此歐美等長期具有干果消費習(xí)慣的國家及地區(qū)將更加依賴于我國干果生產(chǎn)的區(qū)域，因此我區(qū)發(fā)展無公害核桃產(chǎn)業(yè)前景廣闊。

2、風(fēng)險因素分析及對策。

農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)主要風(fēng)險來自于自然氣候，其次來自于生產(chǎn)技術(shù)水平。而前者具有一定的不可預(yù)知性，因此條件容許可以購買生產(chǎn)保險；而后者水平的高低對生產(chǎn)影響很大，但相對可控。本項目的推廣事實上在為農(nóng)民的生產(chǎn)降低銷售的風(fēng)險，因為只有安全的產(chǎn)品才能帶來安全的市場。

五、投資估算及資金籌措

1、項目投資估算

每畝推廣費用10元/年x我區(qū)栽植面積（估算）

2、資金籌措方案

自籌60%

政府支持30%

其他10%

3、投資使用計劃

（1）無公害苗圃的建設(shè)費用，以及無公害苗木生產(chǎn)的費用。

（2）推廣無公害生產(chǎn)的宣傳費用

（3）無公害生產(chǎn)機具設(shè)備的購買、使用等費用

六、經(jīng)濟和社會效益分析

1、未來三年生產(chǎn)成本、銷售收入估算。

2、財務(wù)分析：

以動態(tài)分析為主，提供財務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。

3、不確定性分析：

主要進行盈虧平衡分析和敏感性分析，對項目的抗風(fēng)險能力做出判斷。

4、財務(wù)分析結(jié)論。

5、社會效益分析。

七、綜合實力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

1、企業(yè)員工構(gòu)成（包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成）

2、企業(yè)高層管理人員或項目負責(zé)人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經(jīng)營管理水平。

3、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。

4、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（包括項目實施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來源、供應(yīng)渠道等）。

八、項目實施進度計劃

九、其它

1、環(huán)境保護措施

2、勞動保護和安全

3、必要的證明材料：

（1）成果的技術(shù)鑒定文件或產(chǎn)品性能檢測報告、產(chǎn)品鑒定證書。

（2）特殊行業(yè)許可證（如食品、醫(yī)藥、農(nóng)藥、化肥產(chǎn)品生產(chǎn)許可證及批文）；通信產(chǎn)品入網(wǎng)許可證；公共安全產(chǎn)品生產(chǎn)許可證；壓力容器生產(chǎn)許可證等。

（3）可提供項目立項證明、高新技術(shù)企業(yè)證書、產(chǎn)品質(zhì)量認證、環(huán)保證明；產(chǎn)品訂貨意向、合同等補充材料。

十、結(jié)論

注：申報材料要求一式五份，用WORD編輯后制成軟盤，一并送區(qū)科技局

第五篇：住宅開發(fā)項目可行性研究報告

住宅開發(fā)項目可行性研究報告 一 總論

（一）項目背景： 1 項目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司始建于2008年9月，是一個具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體，公司注冊資本為壹仟萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下設(shè)綠化公司、商貿(mào)公司、物流公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司制度的運作方式，現(xiàn)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，已初步形成了一個上進、勇于開拓的企業(yè)團隊。公司始終堅持團結(jié)協(xié)作、銳意進取、開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實的精神，以日臻完善的管理體系，嚴格按照“誠實守信、誠信經(jīng)營”的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，樹立品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持追求獲取社會良好效應(yīng)和經(jīng)濟效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發(fā)若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了“西山別墅”（三期還在開發(fā)中）。2006年與昆明宸瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)面積約二十萬平方米的“官渡工業(yè)園區(qū)機電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設(shè)和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評價和市民的廣泛贊譽，現(xiàn)二期工程正在建設(shè)中?，F(xiàn)在的紳園房地產(chǎn)正在健康有序的蓬勃發(fā)展，我們不斷的積極尋求和探索與市場機制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，始終堅持“人性化”的設(shè)計思想，竭誠為業(yè)主營造一流的居住和經(jīng)營環(huán)境。我們必將為爭創(chuàng)一流品牌房地產(chǎn)企業(yè)而努力，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路、新理念，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為己任，為曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻！3 可行性研究報告編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

（二）項目概況： 1 地塊環(huán)境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成。該地塊位于麒麟?yún)^(qū)紅廟村二隊，遠為農(nóng)田，整個地勢呈現(xiàn)南高北低的趨勢，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富?；莸峄▓@位于城南水務(wù)片區(qū)，從南城門出發(fā)經(jīng)過官房酒店經(jīng)麒小線到達。第二工作區(qū)離我們只有一路之隔，在第二工作區(qū)內(nèi)將設(shè)置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球場等各類娛樂運動設(shè)施。惠滇花園居住周圍有；法院小區(qū)、水務(wù)小區(qū)、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區(qū)，沿惠滇山莊往前走即達昆曲速公路，是曲靖別墅區(qū)重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的醫(yī)療人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：113253 開發(fā)周期：至年

土地價格：萬 3 項目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：2000 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內(nèi)部收益率：25.39％

（三）項目建設(shè)緣由

項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3 項目開發(fā)優(yōu)勢所在

世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽 高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場

2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。●高層。目前曲靖市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。它們都以高品質(zhì)樹立的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標(biāo)市場地位 項目銷售目標(biāo)群如下：

（1）第一期針對市第一人民醫(yī)院的職工;（2）第二期針對市第一人民醫(yī)院及其他醫(yī)療單位；（3）此后將面對社會銷售；（4）其他

（五）結(jié)論

本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

1、投資環(huán)境分析結(jié)論

曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時車程，受XX經(jīng)濟區(qū)的影響較大，經(jīng)濟發(fā)展水平在云南省名列前茅，曲靖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在XX經(jīng)商人員共約80萬人。按曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進一步拉大，城市人口將大幅度增長，預(yù)計4-5年人口將達到100萬人。該項目定位于曲靖市15%的中高收入消費群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟條件的進一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析）。

XX市區(qū)可以簡明的分成三個區(qū)域：城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟發(fā)展快速穩(wěn)定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長13.1%，依托長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細分化、企業(yè)品牌化是今后XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，XX市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進入，是推動XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論

由于2003年央行出臺的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產(chǎn)市場上的炒作風(fēng)，最具現(xiàn)實意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價起到了推波助瀾的作用加速XX房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機構(gòu)的風(fēng)險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務(wù)狀況，以及規(guī)范的財務(wù)操作規(guī)程、人員是勢在必行的。

3、項目定位分析結(jié)論

曲靖未來幾年的規(guī)劃中以多層項目為主，因此對該項目高層定位有非常大的優(yōu)勢。

本項目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠的眼光去打造我們的項目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市賣場、時尚休閑商業(yè)街，強大的商業(yè)設(shè)施，足以成為XX廣場周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風(fēng)險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項目建設(shè)實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風(fēng)景線。