第一篇：山莊開發(fā)可行性研究報告

**山莊開發(fā)可行性研究報告

一、總說明

1、開發(fā)商基本情況分析昆山**房地產(chǎn)建設(shè)有限公司總投資額為1250萬美元，注冊資金為500萬美元，其董事長曾寶雄先生亦是臺灣**建設(shè)機構(gòu)的董事長，劉國成先生是該機構(gòu)的總經(jīng)理，**事業(yè)機構(gòu)設(shè)立于1985年，十六年來開發(fā)興建個案共近百萬平米，本著“塑造完美居

住環(huán)境、提升人文生活品質(zhì)”為經(jīng)營理念，“堅持品質(zhì)，追求極致“為**事業(yè)機構(gòu)的企業(yè)理念。公司在臺灣建筑方面享有盛譽，由該機構(gòu)設(shè)計推出的“**建筑系列”在臺灣銷售狀況良好，銷售值近百億。

2、開發(fā)結(jié)構(gòu)的組成昆山**房地產(chǎn)公司建設(shè)有限公司有三方合作組成：甲方：昆山大市旅游發(fā)展有限公司地址：昆山張浦鎮(zhèn)大市代表：顧學(xué)周乙方：曾寶雄丙方：劉國成

3、公司管理公司的最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，董事長為公司的法人代表，公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，另設(shè)有管理部、工程部、業(yè)務(wù)部、企劃部、財務(wù)部等部門協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作。

4、開發(fā)目標立足昆山，放眼中國，首先開拓周邊市場，建立高尚、領(lǐng)先的房產(chǎn)品牌及企業(yè)形象。推動昆山房地產(chǎn)市場邁向一個新臺階，使**山莊跨越國際，領(lǐng)先未來，成為房地產(chǎn)的一個新亮點。

二、開發(fā)項目概況

1、項目概況**山莊位于昆山張浦鎮(zhèn)蘇滬機場路南側(cè)、昆山南北公路西側(cè)、雙洋湖東岸，四面環(huán)水，這里自然環(huán)境怡人，交通便利。東鄰上海國際大都市，西接江南名城蘇州、無錫，與已改道建設(shè)的昆山段312國道僅距12公里，距建成后的上海輕軌昆山站僅距3公里。全區(qū)占地面積95452m2，經(jīng)審批的以西歐早期皇家宮廷建筑風格為特點的全區(qū)規(guī)劃包括a、b、c、d四種房型別墅88棟及一棟7200m2的大型五星級集餐飲、住宿、商務(wù)、會議、娛樂、休閑、健身為一體的皇龍俱樂部，其配套豐富多彩。便捷優(yōu)雅的公共娛樂設(shè)施有物業(yè)管理中心、水上碼頭、室外游泳池、各類球場、大型停車場、大型的花壇、石壁、景觀。同時配置了集通訊、網(wǎng)絡(luò)、防盜、監(jiān)控、門禁、電子顯示、衛(wèi)星傳播、三表抄送為一體的智能化平臺。小區(qū)綠化面積達43%，建筑外墻全部采用高檔花崗巖、天然石材裝飾、鋼筋混凝土整板基礎(chǔ)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)。每戶均配設(shè)搖控車庫門，雙層玻璃復(fù)合鋁合金窗，家用中央空調(diào)、中央熱水器等等。其中a型別墅的建筑面積為630m2,b型別墅的建筑面積為512m2,c型別墅的建筑面積為301m2，d型別墅的建筑面積為301m2。全部為居家式的功能布置，飲食起居、讀書、辦公、健身、會客，休閑娛樂一應(yīng)俱全。它必將成為商業(yè)、居住的勝地！

2、開發(fā)步驟本公司經(jīng)過周密的企劃，以經(jīng)濟、商業(yè)、市場多角度考證將**山莊的開發(fā)步驟共分為三期：一期工程：以遠期目標為方針，以至今開發(fā)規(guī)律為指導(dǎo)，回填5萬方土，提高地坪的抗洪，防潮能力。建設(shè)皇龍俱樂部、物業(yè)管理中心，為后期居家服務(wù)打下基礎(chǔ)。樹立五棟別墅樣品房，為客戶提供直觀視覺和后期房產(chǎn)銷售做好引導(dǎo)。敷設(shè)全區(qū)道路及給排水、供配電、消防智能化網(wǎng)絡(luò)的管線，為已建成的建施使用提供能源，為后期的開發(fā)做好水、電、路的保障。（一期工程已基本竣工）二期工程：40幢別墅的建造；宏偉的凱旋門樓；78m長的室外弧形俱樂部長廊；金碧輝煌的俱樂部室內(nèi)裝飾；室外污水排放，環(huán)保工程；配帶溫泉的游泳池；水岸觀景臺及水上碼頭；網(wǎng)、排、羽球場；停車場；

一、二期工程配套的綠化及景觀工程；全區(qū)一級供配電；三期工程：43棟別墅的建造及相關(guān)的市政配套綠化景觀工程

3、開發(fā)結(jié)果：完成全區(qū)35000m2的別墅建筑及11100m2的齊備、豪華、先進的服務(wù)設(shè)施和1.2萬平米道路基礎(chǔ)、12公里長的給排水、供配電及智能化地下管線排放，3.8萬平米喬木、花草的種植，實現(xiàn)投資16645.09萬元。

三、開發(fā)市場及銷售

1、銷售區(qū)域的基本調(diào)查

（1）經(jīng)濟水平a、本地昆山至改革開放特別是近幾年來，外向型經(jīng)濟有了長足的發(fā)展，2001年國民生產(chǎn)總值達到280億元（人民幣），全國排名第三，外商投資企業(yè)超過2000家b、周邊城市常熟、吳江、張家港、太倉等周邊城市的經(jīng)濟水平都位居全國前十位，蘇州新區(qū)、工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展更是蒸蒸日上c、上海上海作為中國的金融中心，居民的收入水平大大高于其他城市，可支配的收入也大大高于其他城市，高薪階層的年收入超過30萬人民幣

（2）人文特點昆山及其周邊城市都是以外向型經(jīng)濟為主開放城市，常駐昆山的臺灣同胞就達三、四萬人，通過十幾年來的改革開放，造就了一大批的私營業(yè)主、民營企業(yè)家、金融證券投資商，以及大部分的高薪收入階層，這部分佼佼者可能都將是**山莊未來的業(yè)主

（3）發(fā)展趨勢**山莊的定位就是高級豪華歐式別墅住宅小區(qū)

第二篇：住宅開發(fā)項目可行性研究報告

住宅開發(fā)項目可行性研究報告 一 總論

（一）項目背景： 1 項目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司始建于2008年9月，是一個具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體，公司注冊資本為壹仟萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下設(shè)綠化公司、商貿(mào)公司、物流公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司制度的運作方式，現(xiàn)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，已初步形成了一個上進、勇于開拓的企業(yè)團隊。公司始終堅持團結(jié)協(xié)作、銳意進取、開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實的精神，以日臻完善的管理體系，嚴格按照“誠實守信、誠信經(jīng)營”的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，樹立品牌的戰(zhàn)略目標，堅持追求獲取社會良好效應(yīng)和經(jīng)濟效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發(fā)若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了“西山別墅”（三期還在開發(fā)中）。2006年與昆明宸瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)面積約二十萬平方米的“官渡工業(yè)園區(qū)機電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設(shè)和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評價和市民的廣泛贊譽，現(xiàn)二期工程正在建設(shè)中?，F(xiàn)在的紳園房地產(chǎn)正在健康有序的蓬勃發(fā)展，我們不斷的積極尋求和探索與市場機制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，始終堅持“人性化”的設(shè)計思想，竭誠為業(yè)主營造一流的居住和經(jīng)營環(huán)境。我們必將為爭創(chuàng)一流品牌房地產(chǎn)企業(yè)而努力，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路、新理念，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為己任，為曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻！3 可行性研究報告編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

（二）項目概況： 1 地塊環(huán)境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成。該地塊位于麒麟?yún)^(qū)紅廟村二隊，遠為農(nóng)田，整個地勢呈現(xiàn)南高北低的趨勢，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富?；莸峄▓@位于城南水務(wù)片區(qū)，從南城門出發(fā)經(jīng)過官房酒店經(jīng)麒小線到達。第二工作區(qū)離我們只有一路之隔，在第二工作區(qū)內(nèi)將設(shè)置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球場等各類娛樂運動設(shè)施?；莸峄▓@居住周圍有；法院小區(qū)、水務(wù)小區(qū)、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區(qū)，沿惠滇山莊往前走即達昆曲速公路，是曲靖別墅區(qū)重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的醫(yī)療人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：113253 開發(fā)周期：至年

土地價格：萬 3 項目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：2000 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內(nèi)部收益率：25.39％

（三）項目建設(shè)緣由

項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3 項目開發(fā)優(yōu)勢所在

世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽 高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場

2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。●高層。目前曲靖市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。它們都以高品質(zhì)樹立的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標市場地位 項目銷售目標群如下：

（1）第一期針對市第一人民醫(yī)院的職工;（2）第二期針對市第一人民醫(yī)院及其他醫(yī)療單位；（3）此后將面對社會銷售；（4）其他

（五）結(jié)論

本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

1、投資環(huán)境分析結(jié)論

曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時車程，受XX經(jīng)濟區(qū)的影響較大，經(jīng)濟發(fā)展水平在云南省名列前茅，曲靖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在XX經(jīng)商人員共約80萬人。按曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進一步拉大，城市人口將大幅度增長，預(yù)計4-5年人口將達到100萬人。該項目定位于曲靖市15%的中高收入消費群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟條件的進一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析）。

XX市區(qū)可以簡明的分成三個區(qū)域：城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟發(fā)展快速穩(wěn)定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長13.1%，依托長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加劇：大量樓盤的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細分化、企業(yè)品牌化是今后XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，XX市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進入，是推動XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論

由于2003年央行出臺的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產(chǎn)市場上的炒作風，最具現(xiàn)實意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價起到了推波助瀾的作用加速XX房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機構(gòu)的風險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務(wù)狀況，以及規(guī)范的財務(wù)操作規(guī)程、人員是勢在必行的。

3、項目定位分析結(jié)論

曲靖未來幾年的規(guī)劃中以多層項目為主，因此對該項目高層定位有非常大的優(yōu)勢。

本項目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠的眼光去打造我們的項目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市賣場、時尚休閑商業(yè)街，強大的商業(yè)設(shè)施，足以成為XX廣場周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項目建設(shè)實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風景線。

第三篇：山野菜開發(fā)項目可行性研究報告

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山野菜開發(fā)項目可行性研究報

告

1、科學(xué)規(guī)劃，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)

山野菜產(chǎn)業(yè)是種植業(yè)生產(chǎn)的組成部分，是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向之一，是農(nóng)民增收的主要途徑。山野菜產(chǎn)業(yè)涉及到農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保、加工、運輸?shù)榷鄠€部門，應(yīng)將其作為一項系統(tǒng)工程來抓，全市進行統(tǒng)一規(guī)劃，確定山野菜發(fā)展規(guī)模、發(fā)展措施，適度調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為山野業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。充分發(fā)揮優(yōu)勢，建立基地帶動區(qū)域山野菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、加強特色產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)示范區(qū)建設(shè)。

3、加強中介服務(wù)組織建設(shè)。扶持經(jīng)紀人隊伍建設(shè)，充分利用經(jīng)紀人、專業(yè)協(xié)會在生產(chǎn)、技術(shù)、信息、銷售方面的優(yōu)勢，通過訂單將農(nóng)民的利益和協(xié)會、經(jīng)紀人的利益緊密地結(jié)合起來，構(gòu)建產(chǎn)地銷售與外地銷售相結(jié)合的銷售網(wǎng)絡(luò)。

4、加強實用技術(shù)推廣體系建設(shè)。充分利用現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)推廣體系，普及實用技術(shù)；充分利用省經(jīng)作所、進一步加強技術(shù)引進和技術(shù)交流，及時引進和推廣先進的山野菜產(chǎn)業(yè)品種和栽培技術(shù)，不斷推進農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，加快技術(shù)更新；要強化山野菜產(chǎn)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，積極開展多層次、多形式的技術(shù)培訓(xùn)，利用科普之冬和科技入戶活動，加強對山野菜產(chǎn)業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)，提高技術(shù)推廣的到位率和入戶率，把技術(shù)推廣轉(zhuǎn)報告用途：發(fā)改委立項、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn

移到提高質(zhì)量、提高效益和可持續(xù)發(fā)展上來，提高基層干部和廣大農(nóng)民的科技素質(zhì)。

5、制定優(yōu)惠政策，促進發(fā)展。把特色基地建設(shè)納入農(nóng)田基本建設(shè)項目，提高山野菜產(chǎn)業(yè)基地綜合生產(chǎn)能力。

6、開發(fā)設(shè)施農(nóng)業(yè)，提高山野菜的生產(chǎn)效益

一是調(diào)整現(xiàn)有的日光溫室、塑料大棚等農(nóng)業(yè)設(shè)施種植結(jié)構(gòu)，發(fā)展山野菜生產(chǎn)，實施反季節(jié)栽培，既延長產(chǎn)品供應(yīng)期，又提高特色產(chǎn)品效益。二是給予農(nóng)民優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)民發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，增加農(nóng)民收入。

另：提供國家發(fā)改委甲、乙、丙級工程咨詢資質(zhì) 北京智博睿信息咨詢有限公司

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可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 山野菜開發(fā)項目總論

1.1山野菜開發(fā)項目概況

1.1.1山野菜開發(fā)項目名稱 1.1.2山野菜開發(fā)項目建設(shè)單位

1.1.3山野菜開發(fā)項目擬建設(shè)地點 1.1.4山野菜開發(fā)項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.1.5山野菜開發(fā)項目性質(zhì)

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1.1.6山野菜開發(fā)項目總投資及資金籌措 1.1.7山野菜開發(fā)項目建設(shè)期

1.2山野菜開發(fā)項目編制依據(jù)和原則

1.2.1山野菜開發(fā)項目編輯依據(jù)

1.2.2山野菜開發(fā)項目編制原則

1.3山野菜開發(fā)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標

1.4山野菜開發(fā)項目可行性研究結(jié)論

第二章 山野菜開發(fā)項目背景及必要性分析

2.1山野菜開發(fā)項目背景

2.1.1山野菜開發(fā)項目產(chǎn)品背景

2.1.2山野菜開發(fā)項目提出理由

2.2山野菜開發(fā)項目必要性

2.2.1山野菜開發(fā)項目是國家戰(zhàn)略意義的需要

2.2.2山野菜開發(fā)項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要

2.2.3山野菜開發(fā)項目是當?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要

第三章 山野菜開發(fā)項目市場分析與預(yù)測 3.1產(chǎn)品市場現(xiàn)狀

3.3市場形勢分析預(yù)測

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3.4行業(yè)未來發(fā)展前景分析

第四章 山野菜開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

4.1山野菜開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模

4.2山野菜開發(fā)項目產(chǎn)品方案

4.3山野菜開發(fā)項目設(shè)計產(chǎn)能及產(chǎn)值預(yù)測

第五章 山野菜開發(fā)項目選址及建設(shè)條件 5.1山野菜開發(fā)項目選址

5.1.1山野菜開發(fā)項目建設(shè)地點

5.1.2山野菜開發(fā)項目用地性質(zhì)及權(quán)屬

5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4山野菜開發(fā)項目選址意見

5.2山野菜開發(fā)項目建設(shè)條件分析 5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設(shè)施條件 5.3原材料及燃動力供應(yīng)

5.3.1原材料 5.3.2燃動力供應(yīng)

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第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 6.1項目技術(shù)方案

6.1.1項目工藝設(shè)計原則

6.1.2生產(chǎn)工藝

6.2設(shè)備方案

6.2.1主要設(shè)備選型的原則 6.2.2主要生產(chǎn)設(shè)備 6.2.3設(shè)備配置方案 6.2.4設(shè)備采購方式 6.3工程方案

6.3.1工程設(shè)計原則

6.3.2山野菜開發(fā)項目主要建、構(gòu)筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運輸與公用輔助工程 7.1總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

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7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標

7.2給排水系統(tǒng)

7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

7.3供電系統(tǒng) 7.4空調(diào)采暖

7.5通風采光系統(tǒng)

7.6總圖運輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2能耗指標及分析 8.3節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施

8.3.2水資源節(jié)約措施

8.3.3電能源節(jié)約措施

第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析

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9.1項目自然環(huán)境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點

9.1.3礦產(chǎn)資源

9.2社會環(huán)境現(xiàn)狀

9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟建設(shè)

9.3項目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4擬采取的環(huán)境保護標準 9.4.1國家環(huán)保法律法規(guī)

9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī)

9.4.3技術(shù)規(guī)范

9.5環(huán)境保護措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

9.6環(huán)境影響結(jié)論

第十章 山野菜開發(fā)項目勞動安全衛(wèi)生及消防

報告用途：發(fā)改委立項、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn

10.1勞動保護與安全衛(wèi)生

10.1.1安全防護 10.1.2勞動保護 10.1.3安全衛(wèi)生 10.2消防

10.2.1建筑防火設(shè)計依據(jù)

10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計

10.2.3消防給水及滅火設(shè)備

10.2.4消防電氣 10.3地震安全

第十一章 組織機構(gòu)與人力資源配置

11.1組織機構(gòu)

11.1.1組織機構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項目組織管理模式

11.1.3組織機構(gòu)圖

11.2人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動定員

表11-1勞動定員一覽表

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11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 11.3人員來源與培訓(xùn)

第十二章 山野菜開發(fā)項目招投標方式及內(nèi)容

第十三章 山野菜開發(fā)項目實施進度方案 13.1山野菜開發(fā)項目工程總進度

13.2山野菜開發(fā)項目實施進度表

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1投資估算依據(jù)

14.2山野菜開發(fā)項目總投資估算

表14-1山野菜開發(fā)項目總投資估算表單位：萬元

14.3建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬元

14.4基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬元

14.5設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬元

14.6流動資金估算

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表14-5計算期內(nèi)流動資金估算表單位：萬元

14.7資金籌措

14.8資產(chǎn)形成第十五章 財務(wù)分析

15.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

15.2營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算

表15-1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元 15.3總成本費用估算

表15-2總成本費用估算表單位：萬元

15.4利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測

表15-3利潤、利潤分配及納稅總額估算表單位：萬元 15.5現(xiàn)金流量預(yù)測

表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬元

15.6贏利能力分析

15.6.1動態(tài)盈利能力分析

16.6.2靜態(tài)盈利能力分析

15.7盈虧平衡分析

15.8財務(wù)評價

表15-5財務(wù)指標匯總表

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第十六章 山野菜開發(fā)項目風險分析

16.1風險影響因素

16.1.1可能面臨的風險因素

16.1.2主要風險因素識別

16.2風險影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風險影響程度評價

16.2.2風險規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議 17.1山野菜開發(fā)項目結(jié)論

17.2山野菜開發(fā)項目建議

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第四篇：景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報告

廣仁嶺景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報告

1．項目概述

1.1 項目說明

? 項目名稱：廣仁嶺景區(qū)（或風摩嶺景區(qū)）

? 項目地點：南以廣仁嶺隧道口到大三岔口公路為界；西以大三岔口到大廟鎮(zhèn)公路為界；東以雙橋區(qū)為鄰；北部以

村邊界為界線，是承德市進入雙灤區(qū)的第一個景區(qū)。? 開發(fā)占地面積：約15平方公里 ? 總建筑面積：平方米 ? 總投資：1億元RMB ? 承辦單位：中國承德瀛丹旅游天國開發(fā)有限公司（名稱待定）? 開發(fā)時間：2006～20015年

1.2 開發(fā)目標

作為新開發(fā)的旅游景區(qū)，廣仁嶺景區(qū)按照國家4A級景區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計，現(xiàn)狀只有少量的游客沿者康熙當年進入承德避暑山莊的線路尋幽訪古，景區(qū)建成后，由于緊靠承德市區(qū)，客源市場充足，預(yù)計游客的數(shù)量在2010年可以達到20萬人次左右，2015年達到25萬的規(guī)模。

1.3 開發(fā)周期

?近期（2006～2010年），一期開發(fā) ? 中期（2011～2015年），二期開發(fā)

1.3 總體空間布局

根據(jù)對景區(qū)旅游資源分布、開發(fā)價值的分析，整個景區(qū)在總體布局上可以劃分為3部分，即：入口區(qū)（包括山門、關(guān)帝廟、景區(qū)管理區(qū)）；自然與人文景觀區(qū)（包括接龍亭、觀猊亭、統(tǒng)景塔、觀音大士廟）；景區(qū)后門。整個景區(qū)由御道串聯(lián)在一起。

第五篇：郴州市老年公寓開發(fā)可行性研究報告

郴州市老年公寓開發(fā)可行性研究報告 2008-01-06

郴州市北湖區(qū)石蓋塘鎮(zhèn)位于郴州市南郊，距市中心僅9公里，京廣鐵路、武廣高速鐵路、107國道貫穿南北，京珠高速公路、資郴桂高等級公路擦肩而過，市內(nèi)7路車直達，地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。鎮(zhèn)旁邊有風景秀麗的仙嶺水庫，湖庫容1324萬m3，水質(zhì)清潔，碧波蕩漾，四周風景麗人，因而形成了良好的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)過市場調(diào)查，根據(jù)石蓋塘的地理環(huán)境，在靠近仙嶺水庫旁邊建設(shè)一個老年公寓，具有廣泛的現(xiàn)實意義?？梢蚤_辟一個人和自然充分和諧的老年居住、養(yǎng)老場所。

第一章

項目立項社會背景

一、我市城區(qū)機構(gòu)養(yǎng)老的現(xiàn)狀

1.機構(gòu)養(yǎng)老的需求巨大。我們曾在城區(qū)進行了關(guān)于養(yǎng)老方式的問卷調(diào)查活動。調(diào)查結(jié)果顯示：與兒女同住由兒女養(yǎng)老的占30％；居家養(yǎng)老由社區(qū)提供服務(wù)占20％；到養(yǎng)老院或老年公寓養(yǎng)老的占50％。在愿意到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老的人中，他們認為能夠接受的收費標準從三百元到一千多元，以享受不同檔次的服務(wù)。調(diào)查結(jié)果反映出群眾對參加機構(gòu)養(yǎng)老的迫切需求。在“四二一”結(jié)構(gòu)的獨生子女家庭中，年輕的兩口子在外忙工作，回到家里既要照顧老人又要管好孩子負擔確實很重，一些思想開朗的老人把入住敬老院不拖累兒女當時尚。對于那些兒女孝順但不在身邊的空巢獨居老人、孤寡老人和身體不太好的老人，由于生活中無人陪伴，孤獨感嚴重，生活質(zhì)量下降。他們表示，只要交的錢在自己承受能力之內(nèi)，愿意到規(guī)范化的正規(guī)養(yǎng)老機構(gòu)去安享晚年。

2.中心城區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)滯后。不包括各縣、鄉(xiāng)的養(yǎng)老機構(gòu)，在我市的中心城區(qū)目前只有北湖區(qū)兒童福利院、蘇仙區(qū)光榮院、市郊鄉(xiāng)中心敬老院、郴江鎮(zhèn)敬老院共四所社會福利機構(gòu)。這些福利機構(gòu)都是八十年代由政府投入為主興建的，主要是為了解決全市棄、殘兒童和國家供養(yǎng)的《五?！?、《三無》老人的集中收養(yǎng)問題。當有多余床位時，也收留了一小部分愿意到這里寄養(yǎng)的老年人。2007年末在院入住共340人，其中為了養(yǎng)老的目的而自費入住的老人只有45人。這幾所福利院經(jīng)費短缺、運轉(zhuǎn)困難、缺少經(jīng)過培訓(xùn)的專職護理人員而且文化、康復(fù)、醫(yī)療設(shè)施不足，與規(guī)范化的養(yǎng)老機構(gòu)有相當大的差距。盡管如此，市區(qū)的老年人和他們的子女到以上“養(yǎng)老機構(gòu)”咨詢和要求入住的老人絡(luò)繹不絕。

所以從社會化養(yǎng)老角度考慮，我市中心城區(qū)還沒有一所獨立的經(jīng)營性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)，不能滿足老年人的多種養(yǎng)老需求。

我市中心城區(qū)目前在機構(gòu)養(yǎng)老的，約占老年人口總數(shù)的0.14%，遠低于全國1%的平均水平。而這一數(shù)字與國外社會平均5%－7%的水平相比差距更大。

3.民間資本進入舉步維艱。在政府對公辦養(yǎng)老機構(gòu)投入有限的情況下，社會激增的養(yǎng)老需求必須依靠民辦機構(gòu)來滿足。

有關(guān)資料顯示，我國愿意選擇機構(gòu)養(yǎng)老的老人占總數(shù)的9%－10%，其中有支付能力的老人占總數(shù)的3%－5%。保守估計，按其中3%的老人住進老年公寓，那么全國將形成開發(fā)建設(shè)10億平方米的老年公寓市場，達到2萬億元的投資規(guī)模。我們郴州市中心城區(qū)有60歲以上的老人約三萬八千人，按上面的方法推算，在未來幾年內(nèi)，僅在中心城區(qū)內(nèi)老年人公寓的市場投資規(guī)模至少應(yīng)該有2—3個億。而我市中心城區(qū)民間養(yǎng)老機構(gòu)卻是空白。

二、建設(shè)老年公寓的必要性

目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”，和“看病就醫(yī)方便”。老年人對養(yǎng)老方式的選擇近年來呈現(xiàn)出以下特點。在經(jīng)濟上要靠自己。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問題顯得尤為迫切?，F(xiàn)在越來越多的老人愿意自己設(shè)計自己的晚年生活，尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚為老助老的時代風尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。

如果能在石蓋塘鎮(zhèn)建一老年公寓，可讓老人們在這里享受到充足的護理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時可以娛樂，康復(fù)時可以運動、游玩。在這種背景下，在石蓋塘鎮(zhèn)建一所老年公寓有著重要意義。

第二章 石蓋塘建立老年公寓的優(yōu)勢

1、仙嶺水庫鳥語花香，環(huán)境相當靜謐優(yōu)雅，自然景觀獨秀，氣候宜人，是休閑、避暑的好去處。這里有豐富的生物資源，以其生態(tài)系統(tǒng)之完整性和原始性，將使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真，這一切都有利于身心之健康。老年公寓項目，其形式新穎，內(nèi)容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項很有發(fā)展前途的事業(yè)。老年公寓的建成，可帶動其他項目的發(fā)展，也促進其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

2、石蓋塘鎮(zhèn)雖然遠離喧嘩的市區(qū)，但是又不遠離城市中心。目前石蓋塘是郴州決無僅有的居住養(yǎng)老的地方，每逢節(jié)假日，兒女們可以到老年公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。

第三章 投資估算及經(jīng)濟、社會效益和環(huán)境效益

1、投資估算總投資3000萬元

2、經(jīng)濟效益分析

2.1生產(chǎn)成本估算

（1）職工工資

固定職工100人，人年均工資及福利9000元，年工資福利共計90萬元。（2）行政辦公及燃料動力費100萬元。

（3）維修費3000萬元×3%=90萬元

年均總成本280萬元

2.2年收入估算

按1000個床位設(shè)計，按70％的入住率實際床位收入700個床位，每個老人入住按600元/月，實際年收入為600×12×700＝504萬元

2.3資金回收

每年回收資金為504萬元－280萬元＝224萬元

3000萬元÷224萬元/年＝13.39年

需要13.39年可以收回投資成本。

3、社會效益

3.1直接解決100人的就業(yè)問題，另外臨時性工作還解決數(shù)十人。

3.2帶動了周圍旅游景點的旅游發(fā)展。

郴州市是全國優(yōu)秀旅游城市，全國現(xiàn)有30家異地養(yǎng)老互動式旅游定點單位，而要成為定點養(yǎng)老院，首先其周邊要有旅游景區(qū)，滿足老人邊旅游邊養(yǎng)老的目的；養(yǎng)老院所在地交通要便利，附近要有醫(yī)院，便于老人緊急就診；養(yǎng)老院本身要具備一定規(guī)模，具有一定接待條件，且院內(nèi)的環(huán)境優(yōu)美，衛(wèi)生條件好，康復(fù)娛樂設(shè)施完備，服務(wù)質(zhì)量高。而我們要建成的老年公寓都具備了這些條件。全國老齡工作委員會的數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上的老年人近1.5億，占人口總數(shù)的10%左右，本世紀中葉這個數(shù)字將 超過4億，老年人有充足的時間去旅游，目前中國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占旅游總?cè)藬?shù)的20%以上。我國老年旅游發(fā)展呈現(xiàn)良好的態(tài)勢，黃金周過后“淡季不淡”的主要原因就是有老年旅游者支撐。所以，老年公寓建好以后，全國各地的老人可以在郴州實行異地養(yǎng)老旅游。

3.3建立郴州第一個“老年公寓”，在社會上會造成重大影響，提高品味。

4、環(huán)境效益

老年公寓是建立自然生態(tài)系統(tǒng)，以自然景觀為主體，觸合區(qū)域人文、社會景觀，居住在這里的老人通過與自然的交往，達到了解自然，回歸自然的目的。使居住在這里的老人享受到自然生態(tài)所帶來的好處，做到人與自然，和諧相處。

第四章 可行性研究結(jié)論

老年公寓項目實施的可行性，可從兩個方面的材料來判斷，一是旅游資源的豐富程度，基礎(chǔ)設(shè)施具備的程度；二是市場測算和發(fā)展前途。老年公寓項目，按前面論述，開發(fā)這一項目是可行的，前途是遠大的。如果政府能在土地，稅收等方面給予一些優(yōu)惠政策，可以肯定地說，老年公寓項目是可行的。