第一篇：森林公園老年公寓開發(fā)可行性研究報告

森林公園東鄰天中大道,北鄰練江路,交通位置便利。始建于1994年的森林公園，經(jīng)過園林部門的全面規(guī)劃，十年建設(shè)，如今已形成706畝林地和108畝水面，森林覆蓋率達90％，僅喬木就有銀杏、雪松、水杉等30多個品種，有效地改善了局部小氣候，形成了良好的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)過市場調(diào)查和有關(guān)部門協(xié)商，根據(jù)森林公園的地理環(huán)境和森林資源，按有關(guān)

方面的意見，在森林公園院內(nèi)西北側(cè)建設(shè)一個老年公寓，具有廣泛的現(xiàn)實意義。開辟了第一個人和自然充分和諧的老年居住、養(yǎng)老場所。

2、經(jīng)濟效益分析

2.1生產(chǎn)成本估算

固定職工56人，人年均工資及福利8500元，年工資福利共計47.6萬元。

(來源：好范文 http://004km.cn/）（2）行政辦公及燃料動力費50萬元。

（3）維修費700萬元3%=21萬元

年均總成本118.6萬元

2.2年收入估算

按500個床位設(shè)計，按70％的入住率實際床位收入350個床位，每個老人入住按500元/月，實際年收入為50012350＝210萬元

2.3資金回收

每年回收資金為210萬元－118.6萬元＝91.4萬元

700萬元÷91.4萬元/年＝7.66年

需要7.66年可以收回投資成本。

3、社會效益

3.1直接解決56人的就業(yè)問題，另外臨時性工作還解決數(shù)十人。

3.2帶動了周圍旅游景點的旅游發(fā)展。

3.3建立駐馬店第一個“森林老年公寓”，在社會上會造成重大影響，提高的品味。

4、環(huán)境效益

森林老年公寓是建立自然生態(tài)系統(tǒng)，以自然景觀為主體，觸合區(qū)域人文、社會景觀，居住在這里的老人通過與自然的交往，達到了解自然，回歸自然的目的。使居住在這里的老人享受到自然生態(tài)所帶來的好處，做到人與自然，和諧相處。

第四章可行性研究結(jié)論

森林公園老年公寓項目實施的可行性，可從兩個方面的材料來判斷，一是旅游資源的豐富程度，基礎(chǔ)設(shè)施具備的程度；二是市場測算和發(fā)展前途。森林公園老年公寓項目，按前面論述，開發(fā)這一項目是可行的，前途是遠大的。

在投資方面，已制定了放寬政策改善投資環(huán)境的若干規(guī)定，按照“誰投資，誰受益”的原則，經(jīng)營權(quán)歸投資者所有，允許以出讓經(jīng)營權(quán)等形式回收投資。規(guī)定還在稅收、土地使用等方面有優(yōu)惠政策?？梢钥隙ǖ卣f，森林公園老年公寓項目是可行的。

森林公園老年公寓開發(fā)可行性研究報告

第二篇：郴州市老年公寓開發(fā)可行性研究報告

郴州市老年公寓開發(fā)可行性研究報告 2008-01-06

郴州市北湖區(qū)石蓋塘鎮(zhèn)位于郴州市南郊，距市中心僅9公里，京廣鐵路、武廣高速鐵路、107國道貫穿南北，京珠高速公路、資郴桂高等級公路擦肩而過，市內(nèi)7路車直達，地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。鎮(zhèn)旁邊有風(fēng)景秀麗的仙嶺水庫，湖庫容1324萬m3，水質(zhì)清潔，碧波蕩漾，四周風(fēng)景麗人，因而形成了良好的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)過市場調(diào)查，根據(jù)石蓋塘的地理環(huán)境，在靠近仙嶺水庫旁邊建設(shè)一個老年公寓，具有廣泛的現(xiàn)實意義?？梢蚤_辟一個人和自然充分和諧的老年居住、養(yǎng)老場所。

第一章

項目立項社會背景

一、我市城區(qū)機構(gòu)養(yǎng)老的現(xiàn)狀

1.機構(gòu)養(yǎng)老的需求巨大。我們曾在城區(qū)進行了關(guān)于養(yǎng)老方式的問卷調(diào)查活動。調(diào)查結(jié)果顯示：與兒女同住由兒女養(yǎng)老的占30％；居家養(yǎng)老由社區(qū)提供服務(wù)占20％；到養(yǎng)老院或老年公寓養(yǎng)老的占50％。在愿意到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老的人中，他們認為能夠接受的收費標準從三百元到一千多元，以享受不同檔次的服務(wù)。調(diào)查結(jié)果反映出群眾對參加機構(gòu)養(yǎng)老的迫切需求。在“四二一”結(jié)構(gòu)的獨生子女家庭中，年輕的兩口子在外忙工作，回到家里既要照顧老人又要管好孩子負擔(dān)確實很重，一些思想開朗的老人把入住敬老院不拖累兒女當(dāng)時尚。對于那些兒女孝順但不在身邊的空巢獨居老人、孤寡老人和身體不太好的老人，由于生活中無人陪伴，孤獨感嚴重，生活質(zhì)量下降。他們表示，只要交的錢在自己承受能力之內(nèi)，愿意到規(guī)范化的正規(guī)養(yǎng)老機構(gòu)去安享晚年。

2.中心城區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)滯后。不包括各縣、鄉(xiāng)的養(yǎng)老機構(gòu)，在我市的中心城區(qū)目前只有北湖區(qū)兒童福利院、蘇仙區(qū)光榮院、市郊鄉(xiāng)中心敬老院、郴江鎮(zhèn)敬老院共四所社會福利機構(gòu)。這些福利機構(gòu)都是八十年代由政府投入為主興建的，主要是為了解決全市棄、殘兒童和國家供養(yǎng)的《五?！贰ⅰ度裏o》老人的集中收養(yǎng)問題。當(dāng)有多余床位時，也收留了一小部分愿意到這里寄養(yǎng)的老年人。2007年末在院入住共340人，其中為了養(yǎng)老的目的而自費入住的老人只有45人。這幾所福利院經(jīng)費短缺、運轉(zhuǎn)困難、缺少經(jīng)過培訓(xùn)的專職護理人員而且文化、康復(fù)、醫(yī)療設(shè)施不足，與規(guī)范化的養(yǎng)老機構(gòu)有相當(dāng)大的差距。盡管如此，市區(qū)的老年人和他們的子女到以上“養(yǎng)老機構(gòu)”咨詢和要求入住的老人絡(luò)繹不絕。

所以從社會化養(yǎng)老角度考慮，我市中心城區(qū)還沒有一所獨立的經(jīng)營性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)，不能滿足老年人的多種養(yǎng)老需求。

我市中心城區(qū)目前在機構(gòu)養(yǎng)老的，約占老年人口總數(shù)的0.14%，遠低于全國1%的平均水平。而這一數(shù)字與國外社會平均5%－7%的水平相比差距更大。

3.民間資本進入舉步維艱。在政府對公辦養(yǎng)老機構(gòu)投入有限的情況下，社會激增的養(yǎng)老需求必須依靠民辦機構(gòu)來滿足。

有關(guān)資料顯示，我國愿意選擇機構(gòu)養(yǎng)老的老人占總數(shù)的9%－10%，其中有支付能力的老人占總數(shù)的3%－5%。保守估計，按其中3%的老人住進老年公寓，那么全國將形成開發(fā)建設(shè)10億平方米的老年公寓市場，達到2萬億元的投資規(guī)模。我們郴州市中心城區(qū)有60歲以上的老人約三萬八千人，按上面的方法推算，在未來幾年內(nèi)，僅在中心城區(qū)內(nèi)老年人公寓的市場投資規(guī)模至少應(yīng)該有2—3個億。而我市中心城區(qū)民間養(yǎng)老機構(gòu)卻是空白。

二、建設(shè)老年公寓的必要性

目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”，和“看病就醫(yī)方便”。老年人對養(yǎng)老方式的選擇近年來呈現(xiàn)出以下特點。在經(jīng)濟上要靠自己。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問題顯得尤為迫切?，F(xiàn)在越來越多的老人愿意自己設(shè)計自己的晚年生活，尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚為老助老的時代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。

如果能在石蓋塘鎮(zhèn)建一老年公寓，可讓老人們在這里享受到充足的護理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時可以娛樂，康復(fù)時可以運動、游玩。在這種背景下，在石蓋塘鎮(zhèn)建一所老年公寓有著重要意義。

第二章 石蓋塘建立老年公寓的優(yōu)勢

1、仙嶺水庫鳥語花香，環(huán)境相當(dāng)靜謐優(yōu)雅，自然景觀獨秀，氣候宜人，是休閑、避暑的好去處。這里有豐富的生物資源，以其生態(tài)系統(tǒng)之完整性和原始性，將使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真，這一切都有利于身心之健康。老年公寓項目，其形式新穎，內(nèi)容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項很有發(fā)展前途的事業(yè)。老年公寓的建成，可帶動其他項目的發(fā)展，也促進其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

2、石蓋塘鎮(zhèn)雖然遠離喧嘩的市區(qū)，但是又不遠離城市中心。目前石蓋塘是郴州決無僅有的居住養(yǎng)老的地方，每逢節(jié)假日，兒女們可以到老年公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。

第三章 投資估算及經(jīng)濟、社會效益和環(huán)境效益

1、投資估算總投資3000萬元

2、經(jīng)濟效益分析

2.1生產(chǎn)成本估算

（1）職工工資

固定職工100人，人年均工資及福利9000元，年工資福利共計90萬元。（2）行政辦公及燃料動力費100萬元。

（3）維修費3000萬元×3%=90萬元

年均總成本280萬元

2.2年收入估算

按1000個床位設(shè)計，按70％的入住率實際床位收入700個床位，每個老人入住按600元/月，實際年收入為600×12×700＝504萬元

2.3資金回收

每年回收資金為504萬元－280萬元＝224萬元

3000萬元÷224萬元/年＝13.39年

需要13.39年可以收回投資成本。

3、社會效益

3.1直接解決100人的就業(yè)問題，另外臨時性工作還解決數(shù)十人。

3.2帶動了周圍旅游景點的旅游發(fā)展。

郴州市是全國優(yōu)秀旅游城市，全國現(xiàn)有30家異地養(yǎng)老互動式旅游定點單位，而要成為定點養(yǎng)老院，首先其周邊要有旅游景區(qū)，滿足老人邊旅游邊養(yǎng)老的目的；養(yǎng)老院所在地交通要便利，附近要有醫(yī)院，便于老人緊急就診；養(yǎng)老院本身要具備一定規(guī)模，具有一定接待條件，且院內(nèi)的環(huán)境優(yōu)美，衛(wèi)生條件好，康復(fù)娛樂設(shè)施完備，服務(wù)質(zhì)量高。而我們要建成的老年公寓都具備了這些條件。全國老齡工作委員會的數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上的老年人近1.5億，占人口總數(shù)的10%左右，本世紀中葉這個數(shù)字將 超過4億，老年人有充足的時間去旅游，目前中國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占旅游總?cè)藬?shù)的20%以上。我國老年旅游發(fā)展呈現(xiàn)良好的態(tài)勢，黃金周過后“淡季不淡”的主要原因就是有老年旅游者支撐。所以，老年公寓建好以后，全國各地的老人可以在郴州實行異地養(yǎng)老旅游。

3.3建立郴州第一個“老年公寓”，在社會上會造成重大影響，提高品味。

4、環(huán)境效益

老年公寓是建立自然生態(tài)系統(tǒng)，以自然景觀為主體，觸合區(qū)域人文、社會景觀，居住在這里的老人通過與自然的交往，達到了解自然，回歸自然的目的。使居住在這里的老人享受到自然生態(tài)所帶來的好處，做到人與自然，和諧相處。

第四章 可行性研究結(jié)論

老年公寓項目實施的可行性，可從兩個方面的材料來判斷，一是旅游資源的豐富程度，基礎(chǔ)設(shè)施具備的程度；二是市場測算和發(fā)展前途。老年公寓項目，按前面論述，開發(fā)這一項目是可行的，前途是遠大的。如果政府能在土地，稅收等方面給予一些優(yōu)惠政策，可以肯定地說，老年公寓項目是可行的。

第三篇：老年公寓可行性研究報告

**常青老年公寓（暫命名）

項 目 可 行 性 研 究 報 告

一.項目概況 1項目簡介 2研究范圍 目 錄

二.項目背景及可行性分析

1項目背景 2項目建設(shè)的可行性 3項目規(guī)劃及回報計劃 三.項目場址與建設(shè)條件

1項目場址 2建設(shè)條件

四．建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案

1總體設(shè)計 2建設(shè)規(guī)模

五.投資估算和資金籌措方案 1投資估算 2資金籌措 六.項目風(fēng)險分析

1項目風(fēng)險分類 2項目風(fēng)險控制對策 七．可行性研究結(jié)論

1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的

一.項目概況 1 項目簡介 1.1項目名稱

余干常青老年公寓 1.2項目建設(shè)地點

項目地點位于，毗鄰“上城”居民小區(qū)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。1.3項目法人及法人代表

項目法人： 法人代表： 2 研究范圍

本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析；項目場址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案；組織機構(gòu)與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務(wù)分析和項目效益評價；項目進度安排；項目風(fēng)險分析；可行性研究結(jié)論。

二.項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析 1項目背景

1.1進入老齡化社會

根據(jù)全國老齡辦在今年重陽節(jié)前召開的一次全國會議的精神，截至2009年底，中國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到

1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%；而從今年起，中國老年人口將進一步呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。

同時，中國社會科學(xué)院不久前發(fā)布的一份報告稱，到2030年，中國將成為全球人口老齡化程度最高的國家；到2050年，中國社會將進入深度老齡化階段。因此，老齡問題不僅是個人和家庭的現(xiàn)實問題，也是一個關(guān)系國計民生的重大社會問題。日益嚴峻的人口老齡化挑戰(zhàn)，更與人口高峰、就業(yè)高峰重疊，與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型、文化轉(zhuǎn)型相交織，滲透到經(jīng)濟發(fā)展和社會生活的各個領(lǐng)域。

目前，**老年人口已達 萬人，占全縣總?cè)丝诘?%，老齡化形勢十分嚴峻。截至2009年底，全縣共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院15 所，集中供養(yǎng)“五?！薄叭裏o”老人 余人，縣城范圍只有一所縣敬老院（敬老院、光榮院、福利院三院合并），實際可為社會提供不到70張床位的養(yǎng)老服務(wù)，遠遠不能滿足城鎮(zhèn)居民的需要因此，興建社會養(yǎng)老機構(gòu)將引領(lǐng)余干養(yǎng)老事業(yè)的快速發(fā)展。針對老齡化形勢嚴峻，為完善老年人服務(wù)設(shè)施，**縣政府及民政部門將積極采取政策支持、市場運作等措施，鼓勵集體、個人和社會組織參與興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，探索建立老年服務(wù)設(shè)施投入多元化機制。

本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有

所為的目標，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護理等服務(wù)為原則，依托民營資本為主，國家投入為輔在縣城范圍興建一所可提供240張床位的民辦公助、公助民營的老年公寓。1.2獨身子女增多

獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，敬老院會逐漸被人們所接受。2項目建設(shè)的可行性

老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項目周期回報及資金回籠較穩(wěn)，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)在所考慮的社會效益較大，國家政策及當(dāng)?shù)卣拇罅Ψ龀郑梢灶A(yù)想到具有較好的經(jīng)濟效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大的社會問題。另外，政府也先后出臺了不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展。

3項目規(guī)劃及回報計劃

老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，一期3年項目計劃：中檔的修養(yǎng)護理養(yǎng)老機構(gòu)，預(yù)計投入200萬；二期2年項目計劃：康復(fù)醫(yī)療干休所養(yǎng)老機構(gòu)，預(yù)計投入80萬；三期1年項目計劃：現(xiàn)代

養(yǎng)生科技和建筑科技及山水農(nóng)家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、休養(yǎng)、娛樂、保健、康復(fù)、醫(yī)療于一體。

回報計劃：一期項目建設(shè)符合余干縣當(dāng)前政策及老人居住需求，常青具有自己的自身優(yōu)勢，憑借成熟管理經(jīng)驗及完善的服務(wù)功能，以在縣城范圍和100多位固定老人簽訂意向入住協(xié)議，項目上馬即有鞏固的成本收入；預(yù)計1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探討：

1、股權(quán)合營（參與經(jīng)營）（股權(quán)含：干股與分紅股）

2、股權(quán)合營利益分紅（不參與經(jīng)營）

3、只是針對性風(fēng)投或資本運作利益分紅 三.項目場址與建設(shè)條件 1項目場址

項目地點位于，毗鄰“上城”居民小區(qū)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。2項目初始條件

緊鄰余珠公路，地理位置優(yōu)越，交通便利有公交直達、離市中心僅10分鐘車程，公寓內(nèi)布置合理‘建筑的容積率較大，建筑面積僅占總面積的1/5，綠化率很高，園中空曠，有較多休閑區(qū)域及健身區(qū)域，老人可以在園中休閑娛樂。

政府在投資興辦老年公寓方面也將會給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在用地規(guī)劃、行政規(guī)費減免、資金籌集等方面給予

大量優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設(shè)提供了有力的保障。

我們常青老年公寓項目，處于城區(qū)范圍內(nèi)，交通便利，環(huán)境好，是一所農(nóng)家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養(yǎng)老的好地方。

四．建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案（分三期運營開發(fā)）1總體設(shè)計

總用地面積約20000平方米，建筑用地面積約7000平方米。

2建設(shè)規(guī)模（無須重復(fù)建設(shè)）

具體功能設(shè)置：餐廳、休息室、活動室、洗澡間、門衛(wèi)值班室、藥房、醫(yī)務(wù)室、更衣室、老人居住室、資料室、會議室、辦公室、洗衣房、其他 3建筑裝飾標準

在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下。建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。

室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)

生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。

老年人居室不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥, 設(shè)置高度在1.50m以下。每人應(yīng)有1.00m 以上的貯藏空間。

老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。

各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標志和標注應(yīng)強調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識別。五．投資估算和資金籌措方案（一期項目投資）1 投資估算 1.1建房：80萬。1.2設(shè)備：30萬

1.3其它費用：房子的簡單裝修費用、廣告宣傳費用、流動資金等約需50萬元。

1.4工資：照顧老人的日常生活約20人，工資900元每月 以上投資共計約200萬元。2資金籌措

80-100萬元之間 六.項目風(fēng)險分析

1項目風(fēng)險分類 1.1建設(shè)風(fēng)險

建設(shè)風(fēng)險是指項目改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法達到預(yù)期運行標準而帶來的風(fēng)險，它是建設(shè)項目的主要風(fēng)險之一。1.2成本超支風(fēng)險

項目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標的實現(xiàn)。成本風(fēng)險拆分開來還可以分為人工費風(fēng)險、材料費風(fēng)險、機械費風(fēng)險、管理費風(fēng)險等。同時成本風(fēng)險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。1.3其他風(fēng)險

項目的進展還存在其他多方面的風(fēng)險，如質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。

2項目風(fēng)險控制對策 2.1建設(shè)風(fēng)險

在項目實施之前，已事先制定一個切實可行的、科學(xué)的進度計劃。該計劃一般是針對承包商在投標過程中向我們承諾的工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。并合理要求承包商對改造、改建工期進行合理的預(yù)估，并進行承諾。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當(dāng)?shù)墓て陲L(fēng)險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險。

現(xiàn)有項目內(nèi)建筑合理布局符合我們公寓建設(shè)要求，重要建筑已無須重復(fù)建設(shè)，只需改建及個別小區(qū)域建設(shè)即可，以此可規(guī)避本項目的主要風(fēng)險。七．可行性研究結(jié)論 1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的

老年人的比例在逐步提升，2009年底這一比例已經(jīng)達到%，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)；余干縣城作為一個擁有人口規(guī)模接近20萬的居住地，按照規(guī)定必須設(shè)置至少一所福利性的養(yǎng)老機構(gòu)以滿足社區(qū)養(yǎng)老的需求。2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的

雖然老年公寓屬于投資周期較長的項目，但其風(fēng)險性針

對常青實際的多年運營經(jīng)驗已不是較大的危險項目，并且作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項政策、資金優(yōu)惠的前提下，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟上是可行的。

第四篇：老年公寓項目可行性研究報告

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老年公寓項目可行性研究報告

老年公寓市場機遇 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很

大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn 的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設(shè)

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

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是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除…

老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

總結(jié)：

如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

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本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、上馬、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告是在制定某一建設(shè)或科研項目之前，對該項目實施的可能性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進行具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究報告主要內(nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項目是否可行。

對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數(shù)據(jù)、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

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投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。

【報告價格】此報告為委托項目報告，價格根據(jù)具體的要求協(xié)商，歡迎來電。

另：提供國家發(fā)改委甲、乙、丙級資質(zhì)

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 研究概述 第一節(jié) 研究背景與目標 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來源 第五節(jié) 研究結(jié)論

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一、市場規(guī)模

二、競爭態(tài)勢

三、行業(yè)投資的熱點

四、行業(yè)項目投資的經(jīng)濟性

第二章 老年公寓項目總論 第一節(jié) 老年公寓項目背景

一、老年公寓項目名稱

二、老年公寓項目承辦單位

三、老年公寓項目主管部門

四、老年公寓項目擬建地區(qū)、地點

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據(jù)

七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場預(yù)測和項目規(guī)模

二、原材料、燃料和動力供應(yīng)

三、選址

四、老年公寓項目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護

六、工廠組織及勞動定員

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七、老年公寓項目建設(shè)進度

八、投資估算和資金籌措

九、老年公寓項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

十、老年公寓項目綜合評價結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第四節(jié) 存在問題及建議

第三章 老年公寓項目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 老年公寓項目相關(guān)政策分析

一、國家政策

二、老年公寓項目行業(yè)準入政策

三、老年公寓項目行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第四章 老年公寓項目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 老年公寓項目提出的背景

一、國家及老年公寓項目行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、老年公寓項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 老年公寓項目發(fā)展概況

一、已進行的調(diào)查研究老年公寓項目及其成果

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二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、老年公寓項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 老年公寓項目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢

三、老年公寓項目建設(shè)的必要性

四、老年公寓項目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性

第五章 老年公寓項目行業(yè)競爭格局分析 第一節(jié) 國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

第二節(jié) 重點區(qū)域企業(yè)特點分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

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五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競爭策略分析

一、產(chǎn)品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務(wù)競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 老年公寓項目行業(yè)財務(wù)指標分析參考 第一節(jié) 老年公寓項目行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析 第二節(jié) 老年公寓項目行業(yè)資產(chǎn)負債狀況分析 第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)資產(chǎn)運營狀況分析 第四節(jié) 老年公寓項目行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 老年公寓項目行業(yè)成本費用分析

第七章 老年公寓項目行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場調(diào)查

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一、擬建 老年公寓項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價格調(diào)查

六、國外市場調(diào)查

第二節(jié) 老年公寓項目行業(yè)市場預(yù)測

一、國內(nèi)市場需求預(yù)測

二、產(chǎn)品出口或進口替代分析

三、價格預(yù)測

第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第四節(jié) 老年公寓項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 老年公寓項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第八章 老年公寓項目建設(shè)條件與選址方案

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第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會經(jīng)濟條件

四、其它應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 老年公寓項目應(yīng)用技術(shù)方案 第一節(jié) 老年公寓項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

一、產(chǎn)品標準

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標

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六、主要生產(chǎn)車間布置方案 第三節(jié) 總平面布置和運輸

一、總平面布置原則

二、廠內(nèi)外運輸方案

三、倉儲方案

四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

三、建筑材料

四、土建工程造價估算 第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

第十章 老年公寓項目環(huán)境保護與勞動安全 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

一、老年公寓項目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

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三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

四、自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況

六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況

八、交通運輸情況

九、其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料

十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能 第二節(jié) 老年公寓項目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 老年公寓項目擬采用的環(huán)境保護標準 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、老年公寓項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

二、老年公寓項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、老年公寓項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化

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第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論 第八節(jié) 勞動保護與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動定員 第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動定員和人員培訓(xùn)

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓(xùn)及費用估算

第十二章 老年公寓項目實施進度安排 第一節(jié) 老年公寓項目實施的各階段

一、建立 老年公寓項目實施管理機構(gòu)

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二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

五、施工準備

六、施工和生產(chǎn)準備

七、竣工驗收

第二節(jié) 老年公寓項目實施進度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 老年公寓項目實施費用

一、建設(shè)單位管理費

二、生產(chǎn)籌備費

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

四、辦公和生活家具購置費

五、勘察設(shè)計費

六、其它應(yīng)支付的費用

第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 老年公寓項目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動資金估算 第二節(jié) 資金籌措

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一、資金來源

二、老年公寓項目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十四章 財務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算 第二節(jié) 財務(wù)評價 第三節(jié) 國民經(jīng)濟評價 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會效益和社會影響分析

一、老年公寓項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響

二、老年公寓項目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、老年公寓項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、老年公寓項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、老年公寓項目對合理利用自然資源的影響

六、老年公寓項目的國防效益或影響

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七、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 老年公寓項目不確定性及風(fēng)險分析 第一節(jié) 建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險 第二節(jié) 市場和運營風(fēng)險 第三節(jié) 金融風(fēng)險 第四節(jié) 政治風(fēng)險 第五節(jié) 法律風(fēng)險 第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險 第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險

第十六章 老年公寓項目行業(yè)發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的主要問題及對策研究

一、我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的主要問題

二、促進老年公寓項目行業(yè)發(fā)展的對策 第二節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)發(fā)展趨勢分析 第三節(jié) 老年公寓項目行業(yè)投資機會及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、老年公寓項目行業(yè)投資機會分析

二、老年公寓項目行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析 第四節(jié) 我國 老年公寓項目行業(yè)投資風(fēng)險

一、政策風(fēng)險

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二、環(huán)境因素

三、市場風(fēng)險

四、老年公寓項目行業(yè)投資風(fēng)險的規(guī)避及對策

第十七章 老年公寓項目可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見

二、對主要的對比方案進行說明

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

四、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

六、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

第二節(jié) 我國老年公寓項目行業(yè)未來發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財務(wù)報表 第一節(jié) 資產(chǎn)負債表 第二節(jié) 投資受益分析表 第三節(jié) 損益表

第十九章 老年公寓項目投資可行性報告附件

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn、老年公寓項目位置圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財務(wù)報表、老年公寓項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定 5、老年公寓項目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標摘要表 8、老年公寓項目投資概算表 9、經(jīng)濟評價類基本報表與輔助報表 10、現(xiàn)金流量表 11、現(xiàn)金流量表 12、損益表、資金來源與運用表 14、資產(chǎn)負債表 15、財務(wù)外匯平衡表 16、固定資產(chǎn)投資估算表 17、流動資金估算表 18、投資計劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費估算表 21、總成本費用估算表

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn、產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、政府申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

第五篇：老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告

老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 簡介：

項目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積40萬平方米，可售面積35萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以傳統(tǒng)的江南田園風(fēng)光為主，以社區(qū)干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。規(guī)劃總戶數(shù)：6317戶，總?cè)丝冢?1281人。項目開發(fā)總成本91160.9萬元，銷售總收入101344萬元，投資開發(fā)總利潤10183.1萬元，成本利潤率11.17%，投資回報率127.29%。

目錄：

一、××市房地產(chǎn)市場

（一）××市房地產(chǎn)市場回顧 開發(fā)投資額大幅增長

施工面積、新開工面積穩(wěn)步增加

竣工面積持續(xù)增長，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位

消費市場需求旺盛，全市商品房銷（預(yù)）售面積連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長

商品房銷售價格漲勢不止 商品房空置面積大幅度下降

舊城改造成為重點，土地供應(yīng)、交易金額成倍增長

（二）××市房地產(chǎn)運行的基本特征

國家和政府有關(guān)部門相關(guān)政策的出臺，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展

舊城改造力度的加大給××市市場格局帶來新變化，住宅郊區(qū)化與老城區(qū)改造并駕齊驅(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展，共存共榮 土地有形市場的建立使土地交易市場更加公開、公平、公正

國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸武漢，為××市房地產(chǎn)市場注入新的活力

三級市場（二手存量房）交易快速增長，交易價格大幅上漲，有力地拉動了房地產(chǎn)一、二級市場的發(fā)展

（三）××房地產(chǎn)運行的基本趨勢

寫字樓市場擺脫低迷、走出低谷，重新崛起

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、品質(zhì)升級換代，高層物業(yè)、豪宅凸現(xiàn)

營銷手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經(jīng)濟再上一層樓

購房消費趨于理性，小戶型全面熱銷，上演完美風(fēng)暴

××市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭十分激烈，優(yōu)勝劣汰大勢所趨

房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)多樣化，市場細分勢在必行 老城區(qū)大片改造，居民支付能力制約使住宅消費更傾向于大眾化

二、老年人住宅市場分析

（一）老年人住宅市場機遇分析

我國已進入老齡化社會階段

市場的發(fā)展趨勢

高檔產(chǎn)品

“老年人住宅市場”潛力巨大 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵

（二）××地區(qū)老年人住宅市場現(xiàn)狀 老年人住宅明顯不足

戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 環(huán)境質(zhì)量有待提升 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)

（三）××地區(qū)老年人住宅市場發(fā)展趨勢 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞

三、項目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

四、項目產(chǎn)品規(guī)劃

（一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求

（二）園區(qū)規(guī)劃特征

（三）園區(qū)構(gòu)架

（四）總體平面布置

（五）產(chǎn)品功能組合（六）園區(qū)會所設(shè)計與布置

（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計

（八）單體建筑設(shè)計

（九）戶型及戶型面積控制

（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置

五、項目投資成本核算

（一）項目投資與成本費用估算

1、地塊項目開發(fā)假設(shè)條件

2、項目面積規(guī)劃

3、建設(shè)開發(fā)成本估算

（二）資金籌措、投資計劃及貸款利息

1、資金籌措與投資計劃

2、項目開發(fā)總量分配

3、項目施工、銷售周期控制

（三）項目投入產(chǎn)出與回報

1、銷售價格確定

2、銷售總收入

3、單方售價

4、項目銷售總利潤

5、項目投資單方利潤

6、成本利潤率

7、自有資金投資回報率

六、項目投資方案

（一）項目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想

（二）項目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析

（三）項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營（施工）計劃

（四）項目經(jīng)營期投資分析

七、項目投資經(jīng)濟分析

（一）資金規(guī)劃

（二）基準折現(xiàn)率i0的計算

（三）投資財務(wù)效果評價

八、項目不確定性分析

（一）銷售價格的敏感性分析

（二）成本變化的敏感性分析

（三）容積率敏感性分析

九、項目風(fēng)險分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間

2、消費群體的特殊性和項目產(chǎn)品歸屬（產(chǎn)權(quán)）的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風(fēng)險

3、項目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多

十、風(fēng)險規(guī)避與控制措施

十一、結(jié)論

附表：

投資計劃與資金籌措表

項目經(jīng)營期成本投資分析

項目建設(shè)施工計劃完成比例分配表

項目施工進度一覽表

一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當(dāng)時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括**送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應(yīng)運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什么：

高標準的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設(shè)項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》高標準、高要求實施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風(fēng)險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚，要和各級領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面來風(fēng)：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現(xiàn)利潤40多萬元。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經(jīng)過政府批準，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計結(jié)果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。