第一篇：土地一、二級(jí)開發(fā)知識(shí)儲(chǔ)備

土地開發(fā)市場相關(guān)知識(shí)儲(chǔ)備

目錄

一、土地一級(jí)開發(fā)..................................2 1.1 土地一級(jí)開發(fā)概念........................................................2 1.2 土地一級(jí)開發(fā)的流程....................................................2 1.3 土地一級(jí)開發(fā)中涉及的法律問題................................4 1.3.1土地征收及拆遷補(bǔ)償..............................................4 1.3.2土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議..................................................5

二、土地二級(jí)開發(fā)..................................5 2.1 土地二級(jí)開發(fā)的概念....................................................5 2.2土地二級(jí)開發(fā)流程.........................................................5 2.3土地二級(jí)開發(fā)中涉及的法律問題.................................6 2.3.1轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán).....................7 2.3.2轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)...................10

三、土地三級(jí)開發(fā).................................10 附件一 征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議........................12 附件二

土地一級(jí)開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議................20 附件三

土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議書......................26 附件四

土地出讓合同............................32

一、土地一級(jí)開發(fā) 1.1 土地一級(jí)開發(fā)概念

土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安臵、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。

“三通一平”是指：達(dá)到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整；

“五通一平”是指：通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整；

“七通一平”是指：除了五通一平外，實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力?/p>

土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。

1.2 土地一級(jí)開發(fā)的流程

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃（國有土地不受年度土地利用計(jì)劃的制約）及土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。

（二）市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

（三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體

1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。

（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

（七）如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。

組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗(yàn)收

建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：（1）審核土地一級(jí)開發(fā)成本；（2）組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求；（3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；（4）納入市土地儲(chǔ)備庫。

1.3 土地一級(jí)開發(fā)中涉及的法律問題

土地一級(jí)開發(fā)在各個(gè)階段涉及土地征收、評(píng)估、拆遷、拆除、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多具體工作。內(nèi)容分為兩部分：一是在農(nóng)村集體土地所有權(quán)向國有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變的過程中，征收農(nóng)民土地涉及的土地補(bǔ)償、人員安臵、地上物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；二是開發(fā)城市國有土地涉及的拆遷居民安臵、國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

1.3.1土地征收及拆遷補(bǔ)償

土地征收具有下列特點(diǎn)：（1）征收土地的主體必須是國家。只有國家才享有征收集體土地的權(quán)利，實(shí)際行使第征收權(quán)的是各級(jí)土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對(duì)外代表國家具體行使。（2）土地征收是國家行政行為，具有強(qiáng)制性。（3）土地征收是國家為了公共利益的需要。（4）土地征收必須以土地補(bǔ)償為必備條件。土地征收是有償?shù)男姓?qiáng)制行為，土地被征收的集體經(jīng)濟(jì)組織及成員應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。（5）土地征收的標(biāo)的只能是集體所有的土地。國有土地不需要通過其他方式取得所有權(quán)，國家可直接行使處分權(quán)利，但對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)作相應(yīng)補(bǔ)償。

土地征收補(bǔ)償問題是征收工作中的至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。征地補(bǔ)償協(xié)議是指權(quán)利人在土地管理部門發(fā)布的征地補(bǔ)償、安臵方案后，權(quán)利人和土地管理部門達(dá)成征收國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償、安臵方案的協(xié)議。依據(jù)《征用土地公告辦法》《南京市城市房屋拆遷管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，征收國有土地使用權(quán)的安臵、補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、補(bǔ)貼金額、結(jié)算方式、付款期限；（2）實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)載明安臵房屋的權(quán)屬、安臵地點(diǎn)、建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)、搬遷過渡期限和方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款金額、差價(jià)結(jié)算方式、交款期限；（3）違約責(zé)任和解決爭議的方式；（4）搬遷當(dāng)事人需要訂立的其他條款。

搬遷公有住宅房屋的，搬遷人應(yīng)當(dāng)與被搬遷人、房屋承租人簽訂搬遷補(bǔ)償安臵協(xié)議。

《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的具體制作詳見附件一范本。1.3.2土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議

當(dāng)政府委托企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，就涉及《土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議》、《土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議。詳見附件二范本。

二、土地二級(jí)開發(fā) 2.1 土地二級(jí)開發(fā)的概念

即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。

2.2土地二級(jí)開發(fā)流程

同樣以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，大體上分為五個(gè)階段：

（一）項(xiàng)目決策階段

發(fā)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目書面決議（股東大會(huì)，股東會(huì)，董事會(huì)皆可以形成書面決議文件）。項(xiàng)目可行性研究并出具可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目可行性研究專家會(huì)涉及律師，房地產(chǎn)市場分析師，環(huán)境評(píng)估師，會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師等），可行性主要分為三方面的可行性投資收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細(xì)的可行性論證方案，其中包括法律方案，選址方案，財(cái)務(wù)方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另外要有充裕的資金保證，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)決策階段前期可能的項(xiàng)目融資或其他融資方式，律師早期即可以介入項(xiàng)目。

（二）前期準(zhǔn)備階段

1、向土地管理部門取得《土地使用權(quán)證》：其方式包括劃撥，出讓，兼并

收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查，文件的報(bào)批備案，應(yīng)該有專業(yè)律師進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

2、征地拆遷，向政府或?qū)ｍ?xiàng)拆遷管理部門獲得《房屋拆遷許可證》，《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》：拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安臵補(bǔ)償協(xié)議等等，都應(yīng)有律師介入。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)，向建設(shè)規(guī)劃部門取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和附件，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，隨后憑以上一書一證取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》同時(shí)取得《建設(shè)用地劃撥決定書》或簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（根據(jù)土地取得的方式不同），然后到地籍辦理《國有土地使用權(quán)證》拆遷辦辦理《拆遷許可證》。其后憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和附件《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》取得《建筑規(guī)劃方案批準(zhǔn)意見書》。隨后申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》接到通知后辦理《施工許可證》。其中還涉及到很多費(fèi)用的收據(jù)與證明，應(yīng)妥善保存。

4、項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗(yàn)，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理隊(duì)伍，確定具體實(shí)施人的資質(zhì)，嚴(yán)格控制，申請(qǐng)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表》，保存相應(yīng)收費(fèi)憑證，充分準(zhǔn)備申請(qǐng)投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽訂確認(rèn)書，并及時(shí)簽訂招標(biāo)投標(biāo)合同。

2.3土地二級(jí)開發(fā)中涉及的法律問題 2.3.1轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)

在土地二級(jí)開發(fā)市場中，在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之前，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的法律審查尤為重要，下面就土地使用權(quán)出讓合同的主要法律問題作一闡述：

（一）土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì)

土地使用權(quán)出讓合同(以下簡稱“出讓合同”)是國有土地使用權(quán)出讓行為的法律表現(xiàn)形式。出讓合同是一種比較特殊的合同，出讓合同屬于民事合同還是行政合同，理論界一直存有爭議，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為其是民事合同。國家機(jī)關(guān)無疑具有行政主體資格，但是國家機(jī)關(guān)也可以參與民事活動(dòng)。雖然出讓合同中往往會(huì)包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內(nèi)容，但是該等內(nèi)容本身出于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并非是因?yàn)殡p方約定而有效。任何一個(gè)典型的民事合同都默認(rèn)一個(gè)基本前提，即不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該等規(guī)定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙方必須遵守的。自然，合同的性質(zhì)也不會(huì)因?yàn)槭欠裨谄渲芯呙髁嗽摰葟?qiáng)制性規(guī)定就發(fā)生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之外，如土地位臵、面積、價(jià)格、期限、違約責(zé)任等事宜，合同雙方系按平等自愿的原則達(dá)成合意而訂立的，完全符合民事合同的基本特征。對(duì)此,最高人民法院在2004年11月23日出臺(tái)的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)確認(rèn)了按一般的民事合同糾紛審理出讓合同糾紛的處理原則。

（二）出讓主體的資格

（1）出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第11條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！督忉尅返?條也明確規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關(guān)系中的出讓主體。

（2）出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)。國家土地管理局在《對(duì)出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題請(qǐng)示的答復(fù)》(1991國土函字第71號(hào))中已經(jīng)明確指出，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中的縣級(jí)人民政府不包括市轄區(qū)。對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出讓主體的問題，國土資源部認(rèn)為開發(fā)區(qū)管委會(huì)和市轄區(qū)人民政府不具備出讓主體資格，其土地管理部門自然也不具備。《解釋》對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體作了明確規(guī)定，對(duì)《解釋》實(shí)施前(2005年8月1日)開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體訂立的出讓合同，按無權(quán)處分原則視作效力待定合同，在起訴前經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效。

（三）出讓標(biāo)的物的范圍

出讓標(biāo)的物為國有土地使用權(quán)。依據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓制度只是針對(duì)國有土地實(shí)行的一種土地利用制度，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該法第43條、第44條還規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地;建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?？梢姡w土地使用權(quán)本身不可以作為出讓合同標(biāo)的物，除非依法轉(zhuǎn)化為國有土地使用權(quán)，然后才可以用于出讓。

（四）出讓價(jià)格的形成方式與協(xié)議作價(jià)的效力

1、出讓價(jià)格的形成包括兩種方式：市場形成(通過招、拍、掛)和協(xié)議形成。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式,協(xié)議作價(jià)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部【2002】第11號(hào)令，以下簡稱《規(guī)定》)對(duì)經(jīng)營性用地只允許采用招、拍、掛的方式形成出讓價(jià)格,不允許采用協(xié)議作價(jià)的方式。

2、協(xié)議作價(jià)出讓合同的效力。根據(jù)《規(guī)定》，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，不得協(xié)議作價(jià)。

(1)經(jīng)營性用地協(xié)議作價(jià)出讓合同是否一概無效就此, 《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條作出了例外規(guī)定，如果沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，如無人參與競買或者投標(biāo)的情形，允許采取協(xié)議作價(jià)出讓的方式。該《規(guī)定》出臺(tái)背景和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜絕腐敗行為，防止國有資產(chǎn)流失。問題是，如果符合《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條之例外規(guī)定，協(xié)議作價(jià)的方式在特定情況下是允許的。根據(jù)我國《合同法》第五十二條的規(guī)定，合同在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下才是無效的。另，根據(jù)我國《立法法》的規(guī)定，《規(guī)定》屬于部委規(guī)章層次的規(guī)范性法律文件，其效力比法律、行政法規(guī)為低。

(2)協(xié)議作價(jià)低于國家確定的底價(jià)時(shí)出讓合同的效力認(rèn)定 有觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條已明確規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)，其目的就在于防止出讓人和受讓人隨意甚至惡意串通，以極低的價(jià)格獲取土地使用權(quán)，導(dǎo)致“炒地”現(xiàn)象大量出現(xiàn)，損害國家和社會(huì)公共利益?！睹穹ㄍ▌t》第五十八條、《合同法》第五十二條對(duì)惡意串通、損害國家和社會(huì)公共利益的行為均明確規(guī)定為無效。因此，出讓金低于當(dāng)?shù)卣磭乙?guī)定所確定的最低價(jià)的，出讓合同整體無效。對(duì)此，《解釋》第三條規(guī)定：“經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。”由此可見，司法界的態(tài)度是價(jià)格條款無效，過錯(cuò)方因此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并賦予受讓方以合同解除還是繼續(xù)履行的選擇權(quán)。

土地出讓合同詳見附件四范本。2.3.2轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44、45條的規(guī)定，若土地使用權(quán)來源為劃撥土地使用權(quán)，則該副土地在土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金后才能依法予以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

同時(shí)根據(jù)《解釋》第11條，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

另外，根據(jù)該《解釋》第12條、13條，若經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人直接辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或由人民政府將該劃撥土地直接劃撥給受讓人使用，土地使用權(quán)人與受讓方的合同按照補(bǔ)償合同來處理。若目標(biāo)土地的土地來源為劃撥土地，受讓方若想取得土地使用權(quán)，均需首先獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

三、土地三級(jí)開發(fā)

三級(jí)市場是土地使用者之間進(jìn)行的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。房地產(chǎn)三級(jí)市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級(jí)市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?/p>

鑒于本文寫作重點(diǎn)和知識(shí)所限，土地三級(jí)開發(fā)暫不展開論述。

附件一 征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議

甲方:****土地儲(chǔ)備中心 委托代理人:，聯(lián)系電話：。乙方：

法定代表人： 電話； 聯(lián)系地址： 委托代理人： 電話； 聯(lián)系地址：

經(jīng)**省人民政府批準(zhǔn)，因**建設(shè)工程建設(shè)需要，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，甲、乙雙方依照《***建設(shè)工程征地拆遷補(bǔ)償安臵實(shí)施方案》(以下簡稱《補(bǔ)償方案》)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方房屋搬遷補(bǔ)償(含土地補(bǔ)償)安臵事宜達(dá)成如下協(xié)議: 第一條 乙方已搬遷房屋、附屬物情況

根據(jù)乙方提供的產(chǎn)權(quán)書證材料，結(jié)合相關(guān)法律、法規(guī)及《補(bǔ)償方案》所確定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)甲、乙雙方核對(duì)，對(duì)乙方房屋、附屬物情況確認(rèn)如下:(一)房屋坐落:。

(二)房屋產(chǎn)權(quán)屬所有（共有）。

(三)房屋用途:【住宅】【店面】【工業(yè)用房】。(四)房屋的總樓層數(shù)層(房屋所在的樓層數(shù)為第層)(五)房屋的附屬物情況:(詳見附件一)。

（六）己搬遷房屋【有】【無】設(shè)臵抵押權(quán)。已搬遷房屋已被抵押給?，F(xiàn)房屋所有權(quán)人與抵押權(quán)人按以下方式處理該房屋抵押權(quán):(七)其他: 第二條 房屋搬遷補(bǔ)償安臵方式

乙方自愿選擇以下第種補(bǔ)償安臵方式。

1、貨幣補(bǔ)償。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。

乙方可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇貨幣補(bǔ)償，或者兩種方式相結(jié)合。乙方選擇的補(bǔ)償方式一經(jīng)確定，不得隨意變更。乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的部分，由甲方提供安臵房;雙萬就擬調(diào)換房屋的戶型、套數(shù)、面積等相關(guān)事宜簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換意向書》。

根據(jù)雙方簽字確認(rèn)的所認(rèn)定的補(bǔ)償安臵面積，其中乙方自愿選擇平方米的住宅作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，平方米的店面作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，平方米的工業(yè)用房作產(chǎn)權(quán)調(diào)換(異地安臵)。

第三條 協(xié)議雙方協(xié)商同意選擇下列第種方式確定己搬遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額: 第一種:經(jīng)當(dāng)事人充分協(xié)商，雙萬自愿按《補(bǔ)償方案》及其附表所列的標(biāo)準(zhǔn)，確定已搬遷房屋的補(bǔ)償金額，具體如下:(一)住宅。根據(jù)雙方簽字確認(rèn)的《***建設(shè)工程(征地)拆遷區(qū)域內(nèi)住宅情況及補(bǔ)償認(rèn)定表》

l、合法建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì)元。

2、違法、違章部分，其中:（1）手續(xù)不完整部分建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì)元;（2）無手續(xù)部分建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì)元。

3、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的住宅用地，尚未基建的，土地面積畝(平方米)，補(bǔ)償金額小計(jì)元。

以上1、2、3三項(xiàng)合計(jì)補(bǔ)償金額元。

(二)店面。根據(jù)雙方簽字確認(rèn)的《***建設(shè)工程(征地)拆遷區(qū)域內(nèi)店面情況及補(bǔ)償認(rèn)定表》

1、合法建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì) 元；

2、違章建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì) 元； 以上1、2兩項(xiàng)合計(jì)補(bǔ)償金額元。

(三)工業(yè)用房。根據(jù)雙方簽字確認(rèn)的《***建設(shè)工程(征地)拆遷區(qū)域內(nèi)工業(yè)用房情況及補(bǔ)償認(rèn)定表》:

1、經(jīng)批準(zhǔn)合法使用的土地面積（平方米），扣除未繳納土地規(guī)費(fèi)元后，補(bǔ)償金額小計(jì) 元。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)的土地面積畝(平方米)，補(bǔ)償金額小計(jì) 元。

3、合法建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì) 元。

4、使用未經(jīng)批準(zhǔn)土地違法基建房屋的建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì) 元。

5、土地已批但未經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)違章基建房屋的建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì) 元。

6、超層高部分的建筑面積平方米，補(bǔ)償金額小計(jì)元。以上1—6項(xiàng)合計(jì)工業(yè)用房的搬遷補(bǔ)償金額 元。

第二種:協(xié)議雙方以(房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu))對(duì)房屋市場價(jià)格和安臵房市場價(jià)格同時(shí)進(jìn)行評(píng)估所出具的號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)吉》為依據(jù)，協(xié)商確定房屋的補(bǔ)償金額，房屋的補(bǔ)償金額(含房屋的裝潢補(bǔ)償、土地使用權(quán)補(bǔ)償)具體如下:(一)住宅補(bǔ)償金額元(其中合法建筑面積平方米);(二)店面補(bǔ)償金額元(其中合法建筑面積平方米);(三)工業(yè)用房補(bǔ)償金額元(其中合法建筑面積平方米)特別說明:

1、以上補(bǔ)償金額已含裝潢補(bǔ)償金額。

2、【住宅】【店面】的補(bǔ)償金額已含土地使用補(bǔ)償金。第四條 房屋附屬物項(xiàng)目的補(bǔ)償金額

房屋附屬物項(xiàng)目實(shí)行貨幣補(bǔ)償，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，依據(jù)雙方簽字確認(rèn)的《房屋附屬物登記表》，乙方房屋附屬物的補(bǔ)償金額小計(jì)元。

第五條 被征收土地的補(bǔ)償金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確定

1、未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)用地畝(不分征收土地的原地類)，按4.63萬元/畝給予補(bǔ)償(包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi))，小計(jì) 元。

2、征收非建設(shè)用地畝(不分征收土地的地類)，按4.63萬元/畝補(bǔ)償(包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi))，小計(jì) 元。

3、果樹補(bǔ)償金額元，其中: 樹種，株，補(bǔ)償單價(jià)元/株，小計(jì) 元 樹種，株，補(bǔ)償單價(jià)元/株，小計(jì) 元 樹種，株，補(bǔ)償單價(jià)元/株，小計(jì) 元 樹種，株，補(bǔ)償單價(jià)元/株，小計(jì) 元 樹種，株，補(bǔ)償單價(jià)元/株，小計(jì) 元

以上1、2、3三項(xiàng)合計(jì)征收土地的補(bǔ)償金額元。第六條 搬遷非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)

1、店面的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi):根據(jù)認(rèn)定的店面面積平方米，按30元/平方米.月計(jì)算，甲方一次性給予乙方6個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi)，小計(jì)元。

2、工業(yè)用房的停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi):根據(jù)認(rèn)定的工業(yè)用房面積平方米，按12元/平方米.月計(jì)算，甲方一次性給予乙方6個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi)，小計(jì)元。

3、搬遷非住宅房屋為出租房的，按搬遷時(shí)房產(chǎn)租賃納稅憑證的租金標(biāo)準(zhǔn)元/月，甲方一次性給予乙方3個(gè)月租金補(bǔ)償，小計(jì)元，租賃關(guān)系由乙方與承租人自行協(xié)商解決。

上述乙方非住宅房屋的停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金額，共計(jì)元。第七條 房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)(一)乙方選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟糠?/p>

甲方根據(jù)《補(bǔ)償方案》的標(biāo)準(zhǔn)，按經(jīng)認(rèn)定的補(bǔ)償安臵面積，一次性支付乙方搬遷補(bǔ)助費(fèi)，具體面積及補(bǔ)償金額如下:

1、住宅面積平方米，按4元/平方米.次乘以一次計(jì)算，小計(jì)元;

2、店面面積平方米，按6元/平方米.次乘以一次計(jì)算，小計(jì)元;

3、工業(yè)用房面積平方米，按5元/平方米.次乘以一次計(jì)算，小計(jì)元;

4、大型機(jī)械設(shè)備臺(tái)，按元/臺(tái)計(jì)算，小計(jì)元。(二)乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的部分

甲方根據(jù)《補(bǔ)償方案》的標(biāo)準(zhǔn)，按經(jīng)認(rèn)定的補(bǔ)償安臵面積，一次性支付乙方搬遷補(bǔ)助費(fèi)，具體面積及補(bǔ)償金額如下:

1、住宅面積平方米，按4元/平方米.次乘以兩次計(jì)算，小計(jì)元;

2、店面面積平方米，按6元/平方米.次乘以兩次計(jì)算，小計(jì)元;

3、工業(yè)用房面積平方米，按5元/平方米.次乘以一次計(jì)算，小計(jì)元;

4、大型機(jī)械設(shè)備臺(tái)，按元/臺(tái)計(jì)算，小計(jì)元。以上(一)、(二)兩項(xiàng)搬遷補(bǔ)助費(fèi)金額共計(jì)元。第八條 甲方優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)措施

根據(jù)乙方對(duì)甲方房屋搬遷工作的配合情況，依據(jù)《補(bǔ)償方案》優(yōu)惠、獎(jiǎng)勵(lì)辦法的規(guī)定，按經(jīng)認(rèn)定的補(bǔ)償安臵面積，甲方給予乙方如下優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)措施:(一)乙方同意按《補(bǔ)償方案》附表所列價(jià)格補(bǔ)償、按期搬遷騰空并簽訂協(xié)議的，對(duì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的部分:

1、甲乙雙方確認(rèn)的私人住宅的補(bǔ)差價(jià)減免率為%，減免基數(shù)按《補(bǔ)償方案》相關(guān)規(guī)定計(jì)算，應(yīng)補(bǔ)差價(jià)待選房后，在簽訂搬遷安臵協(xié)議書時(shí)另行計(jì)算。

2、甲乙雙方確認(rèn)的店面補(bǔ)差價(jià)減免率為%,減免基數(shù)按《補(bǔ)償方案》相關(guān)規(guī)定計(jì)算，應(yīng)補(bǔ)差價(jià)待選房后，在簽訂搬遷安臵協(xié)議書時(shí)另行計(jì)算。

3、工業(yè)用房面積平方米，按元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)，小計(jì)元。(二)乙方同意按《補(bǔ)償方案》附表所列價(jià)格補(bǔ)償、按期搬遷騰空并簽訂協(xié)議的，對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟糠?

1、私人住宅面積平方米，按元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)，小計(jì)元。

2、店面按補(bǔ)償金額元的%獎(jiǎng)勵(lì)，小計(jì)元。

3、工業(yè)用房面積平方米，按元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)，小計(jì)元。以上(一)、(二)兩項(xiàng)合計(jì)獎(jiǎng)勵(lì)的金額為元。第九條 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的總和及結(jié)算方式

(一)乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總計(jì)金額元整(大寫:人民幣仟佰拾萬仟佰拾元整)。

(二)乙方選擇貨幣補(bǔ)償部分的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總計(jì)金額元整(大寫:人民幣仟佰拾萬仟佰拾元整)。

(三)雙方同意按以下第種方式進(jìn)行結(jié)算:

1、乙方全部選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在本協(xié)議書簽訂后，此拆遷補(bǔ)償費(fèi)用暫不發(fā)放給乙方，待乙方選房安臵簽訂拆遷安臵協(xié)議書時(shí)，結(jié)算差價(jià)，多還少補(bǔ)。

2、乙方全部選擇貨幣補(bǔ)償，在本協(xié)議書簽汀后，乙方提供相關(guān)材料配合辦理發(fā)放手續(xù)，一周內(nèi)由甲方一次性支付清楚。

3、乙方選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合萬式，按雙方確定的乙方選擇貨幣補(bǔ)償部分的補(bǔ)償金額，扣除乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分所應(yīng)補(bǔ)差價(jià)款后的剩余部分進(jìn)行結(jié)算，多還少補(bǔ)。屬甲方應(yīng)支付給乙方的部分，在本協(xié)議書簽訂，乙方提供相關(guān)材料配合辦理發(fā)放手續(xù)后的一周內(nèi)一次性付清;屬乙方應(yīng)支付給甲方的部分，待乙方選房安臵簽訂拆遷安臵協(xié)議書時(shí)一次性付清。

第十條 安臵補(bǔ)助費(fèi)

已搬遷的住宅乙方選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的臨時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi)相關(guān)約定經(jīng)充分協(xié)商，雙方自愿選擇以下第種方式發(fā)放臨時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

(一)自行過渡的。

1、發(fā)放標(biāo)準(zhǔn):經(jīng)認(rèn)定的住宅補(bǔ)償安臵面積平方米，按5元/平方米.月計(jì)價(jià)，小計(jì)元/月。

2、發(fā)放時(shí)間:自房屋搬遷騰空并經(jīng)甲萬驗(yàn)收合格之日起(即二00年月日)開始計(jì)算，按季度發(fā)放，至甲方書面通知乙方入戶安臵時(shí)為止。如乙方在甲方發(fā)出書面選房通知15日內(nèi)，按甲方要求辦理入戶安臵手續(xù)的，按標(biāo)準(zhǔn)再發(fā)給乙方三個(gè)月的臨時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi);乙方未按要求辦理入戶安臵手續(xù)的，從甲方發(fā)出選房通知第二個(gè)月起，甲方不再支付乙方時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi)。

3、違約責(zé)任。因甲方的貢任，造成過渡期限超出36個(gè)月的，從逾期之月起，甲方應(yīng)每月雙倍問乙方支付臨時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi)。因乙方的責(zé)任，未按要求辦理入戶安臵手續(xù)的，從發(fā)出選房通知第二個(gè)月起，甲方不再付給乙方安臵補(bǔ)助費(fèi)。

(二)乙方使用甲方提供臨時(shí)過渡周轉(zhuǎn)用房的。

1、乙方應(yīng)與甲方就周轉(zhuǎn)用房的管理使用另行簽訂協(xié)議。乙方使用的周轉(zhuǎn)房的租金，應(yīng)在臨時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi)中扣除。

2、違約責(zé)任。因甲方的責(zé)任，造成過渡期限超出36個(gè)月的，從逾期之月起，乙方使用周轉(zhuǎn)房不需支付租金，甲方應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付臨時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi)。因乙方的責(zé)任，未按要求辦理入戶安臵手續(xù)的，從逾期之月起，乙方應(yīng)按月向甲方支付周轉(zhuǎn)用房的市場租金。

第十一條 房屋搬遷騰空時(shí)間

乙方已于年月日將房屋騰空、經(jīng)甲方驗(yàn)收合格，并交由甲方拆除。

第十二條 房屋搬遷騰空的約定

1、乙方將房屋搬遷騰空、經(jīng)甲方驗(yàn)收合格，并交付甲方拆除后，才得私自回遷，以及私自拆除房屋附屬物、門窗和水電設(shè)備等;否則，甲方有權(quán)取消乙方所享受的獎(jiǎng)勵(lì)、福利事項(xiàng);甲方如有損失的，可直接從拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中扣除。

2、已搬遷房屋的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、電信、廣電等相關(guān)費(fèi)用，均由乙方負(fù)責(zé)繳納清楚，與甲方無關(guān)。

第十三條 乙方就已搬遷房屋向甲方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)書證材料及其他相關(guān)證明材料，由甲方另行出具”收件收據(jù)”。

第十四條 乙方就已搬遷房屋相關(guān)證明資料真實(shí)性的承諾保證

乙方在此承諾保證:就已搬遷房屋而向甲方所提供的所有產(chǎn)權(quán)書證材料及其他相關(guān)證明材料，均屬客觀、真實(shí)，否則，乙方愿承擔(dān)一切法律責(zé)任。如已搬遷房屋因轉(zhuǎn)讓、繼承、分割(析產(chǎn))、抵押等原因產(chǎn)生糾紛的，乙方自愿承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任。

第十五條 違約責(zé)任(一)因甲方的原因末按期全額向乙方支付貨幣補(bǔ)償款的，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期支付的民事責(zé)任，按應(yīng)支付總金額每日萬分之一支付違約金。

(二)乙方未按期向甲方繳納安臵用房差價(jià)的，甲方有權(quán)暫緩向乙方交付安臵用房，并停止向自行安排住處過渡的乙方支付臨時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi)。

第十六條 爭議處理

協(xié)議雙方因履行本協(xié)議書發(fā)生爭議的，應(yīng)協(xié)商解決;如協(xié)商不成的，任何一萬均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十七條 本協(xié)議書中所有選擇條款，協(xié)議當(dāng)事人均應(yīng)作出明確選擇。本協(xié)議書自甲、乙雙方或授權(quán)代表簽字蓋章之日起生效，雙方應(yīng)共同遵守，如有一方違約造成對(duì)方損失者，必須負(fù)賠償責(zé)任。

第十八條 本協(xié)議書壹式肆份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)壹份。備份具有同等法律效力。

第十九條 本協(xié)議書未盡事宜，按《補(bǔ)償方案》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！堆a(bǔ)償方案》未作出規(guī)定的，由甲、乙雙方另行協(xié)商后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

第二十條 本協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。本協(xié)議及其附件內(nèi)容，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十一條 本協(xié)議的有關(guān)數(shù)據(jù)，以附件為依據(jù)。

甲方(簽章): 委托代理人: 年 月 日 乙方(簽章): 委托代理人: 年 月 日

附件二

土地一級(jí)開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議

甲方：北京市土地儲(chǔ)備整理中心朝陽分中心

乙方：XXXXXXXXXXXXXX

丙方：北京銀行股份有限公司望京支行

為有效推進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)程，確保土地一級(jí)開發(fā)工作如期完成，根據(jù)《XXXXXXXXXXXXXXX土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》，甲、乙、丙三方本著自愿、互利的原則，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。

第一條 項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目名稱:XXXXXXXXXXXXXXX 項(xiàng)目規(guī)劃用途：XX 項(xiàng)目位臵：北京市朝陽區(qū)XXXX（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道）項(xiàng)目四至范圍：

東至：XXXXXXXXXXXXXXX； 西至：XXXXXXXXXXXXXXX； 南至：XXXXXXXXXXXXXXX； 北至：XXXXXXXXXXXXXXX。土地現(xiàn)狀情況：

集體土地面積：XXXX平方米； 國有土地面積：XXXX平方米； 土地規(guī)劃情況：

規(guī)劃建設(shè)用地面積：XXXX平方米； 規(guī)劃代征用地面積：XXXX平方米； 規(guī)劃建筑面積：XXXX平方米。市政建設(shè)工作需達(dá)到“ X通一平”

第二條 土地一級(jí)開發(fā)周期

乙方承諾土地一級(jí)開發(fā)周期為XX月，土地一級(jí)開發(fā)周期自土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)之日開始計(jì)算，于XXXX年XX月內(nèi)達(dá)到“三通一平”驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

第三條 土地一級(jí)開發(fā)總成本

乙方土地一級(jí)開發(fā)總成本（含土地一級(jí)開發(fā)利潤）為人民幣大寫：XXXXXXXXXXXXXXX元（￥XXXXXXXXXXXXXXX萬元）。

第四條 項(xiàng)目保證金

按照《XXXXXXXXXXXXXXX土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》第八條第一款，乙方應(yīng)于XXXX年X月XX日前將項(xiàng)目保證金人民幣大寫：XXXXX元（￥XXXX萬元）全額劃入甲方指定賬戶：

收款人名稱：（甲方）北京市土地整理儲(chǔ)備中心朝陽分中心 收款人開戶行：北京銀行股份有限公司望京支行 收款賬戶：***09027525 待乙方按照《XXXXXXXXXXXXXXXXX土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》約定完成全部土地一級(jí)開發(fā)工作，經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后十個(gè)工作日內(nèi)，甲方按照中國人民銀行規(guī)定的同期活期存款利率進(jìn)行計(jì)算，監(jiān)管期間保證金產(chǎn)生的銀行利息歸乙方所有。如乙方有違約責(zé)任，由甲方有權(quán)從保證金中優(yōu)先扣留相應(yīng)款項(xiàng)。

第五條 監(jiān)管資金的額度及用途

監(jiān)管資金額度為土地一級(jí)開發(fā)總成本（含土地一級(jí)開發(fā)利潤）的XX%(不包括保證金)，即人民幣大寫：XXXXXXXXXXXX元（￥XXXX萬元）。

監(jiān)管資金用于乙方實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)過程中XXXX的支出。第六條 監(jiān)管資金的交付時(shí)限及監(jiān)管賬戶

乙方應(yīng)于XXXXX年XX月XX日前，將本協(xié)議第五條約定的監(jiān)管資金全額劃入甲方指定乙方在丙方設(shè)立的土地一級(jí)開發(fā)資金監(jiān)管賬戶：

收款人名稱：（乙方）XXXXXXXXXXXXXXX 收款賬戶：XXXXXXXXXXXXXXX 開戶銀行（丙方）：北京銀行股份有限公司望京支行

第七條 監(jiān)管資金的利息

甲、乙雙方同意，監(jiān)管期間監(jiān)管資金產(chǎn)生的利息由丙方按照中國人民銀行規(guī)定的同期活期存款利率與乙方進(jìn)行計(jì)算，監(jiān)管資金產(chǎn)生的利息歸乙方所有。

第八條 監(jiān)管資金的申請(qǐng)和使用

1、乙方依據(jù)《XXXXXXXXXXXXXXX土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管資金使用計(jì)劃表》以及乙方與鄉(xiāng)政府、村委會(huì)簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議、與被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議等文件向丙方申請(qǐng)使用監(jiān)管資金，用于乙方在實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)過程中XXXXXXXXXXXXXXX的支出；乙方申請(qǐng)使用的監(jiān)管資金應(yīng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。

2、丙方依據(jù)乙方出具的加蓋單位公章的《用款申請(qǐng)》、《XXXXXXXXX項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管資金使用計(jì)劃表》以及乙方與鄉(xiāng)政府、村委會(huì)簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議、與被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議及交接手續(xù)等文件，同意乙方支付相應(yīng)的款項(xiàng)，并按月以書面形式告知甲方。

第九條 違約責(zé)任

1、如乙方未按照本協(xié)議約定日期將項(xiàng)目監(jiān)管資金全額注入甲方指定在丙方設(shè)立的土地一級(jí)開發(fā)資金監(jiān)管帳戶，應(yīng)按照甲、乙雙方簽訂的《XXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》中的第十六條處理。

2、如乙方未按照本協(xié)議約定日期完成土地一級(jí)開發(fā)工作且不是由于不可抗力、國家政策調(diào)整及甲方造成的，應(yīng)按照甲、乙雙方簽訂的《XXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》中的第十七條處理。

3、如甲、乙雙方已簽訂的《XXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》因乙方違約而由甲方單方解除，應(yīng)按照甲、乙雙方簽訂的《XXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》中的第十九條、第二十條處理。

4、如丙方未按照本協(xié)議第八條約定，對(duì)乙方出具的加蓋單位公章的《用款申請(qǐng)》、《XXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管資金使用計(jì)劃表》以及乙方與鄉(xiāng)政府、村委會(huì)簽訂的征地補(bǔ)償協(xié)議、與被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議等文件進(jìn)行審查或經(jīng)審查材料與約定不符，將監(jiān)管資金發(fā)放給乙方，丙方有義務(wù)在甲方要求的合理期限內(nèi)向乙方追回該筆款項(xiàng)，否則丙方就所發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，甲方有權(quán)直接要求丙方返還該筆款項(xiàng)。

第十條 免責(zé)事由

1、因乙方所提供的征地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議等文件不全等乙方自身原因，導(dǎo)致乙方不能申領(lǐng)監(jiān)管資金，甲方、丙方不承擔(dān)由此引起的任何法律責(zé)任，由乙方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及損失。

2、如因國家相關(guān)政策調(diào)整或不可抗力因素致使乙方不能履行或不完全履行本協(xié)議內(nèi)容，乙方可與甲方、丙方協(xié)商解除或變更本協(xié)議內(nèi)容。

3、因甲、乙任何一方原因或因行政、司法、不可抗力及其他非因丙方原因?qū)е卤轿茨芗皶r(shí)完成本協(xié)議委托事項(xiàng)的，丙方不承擔(dān)由此引起的任何法律責(zé)任。

第十一條 協(xié)議生效及其它事宜

1、本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章之日起生效，至監(jiān)管帳戶中余額為零。

2、本協(xié)議為甲、乙雙方于XXXX年XX月XX日簽訂的《XXXXXXXXXXXXXXX土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議》的補(bǔ)充協(xié)議，具有同等法律效力。

3、本協(xié)議未盡事宜，三方另行協(xié)商解決，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本協(xié)議之不可分割的有效組成部分。本協(xié)議在三方權(quán)限范圍內(nèi)的任何修改、補(bǔ)充或變更須經(jīng)三方同意并蓋章后方可生效。

4、如遇國家相關(guān)政策調(diào)整或不可抗力因素的影響致使協(xié)議不能履行或不完全履行，三方可協(xié)商解除或變更本協(xié)議。

5、在履約過程中，三方工作均應(yīng)以書面形式予以落實(shí)，相應(yīng)的書面文件經(jīng)三方確認(rèn)后即成為本協(xié)議的附件。

6、三方應(yīng)在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上解決爭議、分歧或索賠，如果爭議、分歧或索賠在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上無法解決，三方同意將爭議事宜提交甲方所在地的人民法院進(jìn)行訴訟。

7、本協(xié)議正文共８頁，經(jīng)三方法定代表人（或授權(quán)代表）簽字并加蓋公章后即日生效。本協(xié)議正本3份，副本3份，具有同等法律效力。甲、乙、丙三各執(zhí)正本1份，副本1份。

附件：《XXXXXXXXXXXXXXX土地一級(jí)開發(fā)監(jiān)管資金使用計(jì)劃表》

法定代表人： 法定代表人：（或授權(quán)代表）（或授權(quán)代表）

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

丙方（蓋章）： 法定代表人：（或授權(quán)代表）

日期： 年 月 日 甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 附件三

土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議書

第一章 協(xié)議各方

第一條 協(xié)議各方當(dāng)事人：

北京市土地整理儲(chǔ)備中心（以下簡稱“甲方”）

法定代表人：姓名：，職務(wù)： 主任 郵政編碼：

100013

，聯(lián)系電話： 64409518（以下簡稱“乙方”）

法定代表人：姓名：，職務(wù)： 辦公地址： 郵政編碼，聯(lián)系電話： 開戶銀行： 銀行帳號(hào)：

第二條 根據(jù)市政府關(guān)于建立土地儲(chǔ)備制度、加強(qiáng)土地資產(chǎn)土地納入市政府土地儲(chǔ)備，由甲方作為征地拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開發(fā)工作。甲乙雙方本著自愿、互利的原則，協(xié)商一致，依法訂立本協(xié)議，以茲信守。

第三條 甲乙雙方必須嚴(yán)格遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策，全面履行本協(xié)議約定的各項(xiàng)工作事宜。

第二章 征地拆遷的范圍、費(fèi)用及實(shí)施模式

第四條 征地拆遷范圍

根據(jù)市規(guī)劃委批準(zhǔn)的《 控制性詳細(xì)規(guī)劃》，征用土地位

于，土地面積約 公頃（約 畝），其中：規(guī)劃建設(shè)用地面積約 公頃（約 畝），市政代征用地面積約 公頃（約 畝），規(guī)劃地上建筑面積約 萬平方米。辦公地址： 北京市東城區(qū)和平里北街2號(hào)

管理等有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，征地拆遷范圍為：（具體地塊范圍詳見附件一）

征地拆遷準(zhǔn)確用地范圍、數(shù)據(jù)及標(biāo)識(shí)以市規(guī)劃委的釘樁測繪成果為準(zhǔn)。

第五條 征地拆遷費(fèi)用

根據(jù)評(píng)估報(bào)告測算結(jié)果，經(jīng)雙方協(xié)商，并分別報(bào)主管部門審定同意，常營大型居住區(qū)征用土地面積約 公頃（約 畝），對(duì)應(yīng)的征地拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用 元人民幣，大寫：。總費(fèi)用中包含土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)償費(fèi)(含轉(zhuǎn)工、病殘、超轉(zhuǎn)人員安臵費(fèi))、企事業(yè)單位和住宅房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、其它地上地下青苗、林木、管線、構(gòu)筑物等附屬物補(bǔ)償費(fèi)及甲方預(yù)先支付乙方的 人民幣拆遷費(fèi)在本協(xié)議正式簽署前發(fā)生的利息等。

在一級(jí)開發(fā)的實(shí)施過程中，如實(shí)測面積發(fā)生變化，征地拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用將按平均分?jǐn)偟脑瓌t做相應(yīng)調(diào)整，甲乙雙方依據(jù)本協(xié)議第九條，在最終結(jié)算時(shí)結(jié)清。

第六條 實(shí)施模式

乙方在獲得征地拆遷范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織授權(quán)委托的情況下（授權(quán)委托書詳見附件二），代表被征地單位和房屋產(chǎn)權(quán)人與甲方簽訂征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并負(fù)責(zé)完成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和企事業(yè)單位的安臵補(bǔ)償、征地范圍內(nèi)的拆遷等工作。甲方負(fù)責(zé)按本協(xié)議的約定向乙方支付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第三章 征地拆遷及付款進(jìn)度

第七條 甲乙雙方約定，在2004年 月底前完成規(guī)劃范圍內(nèi)全部地塊的征地拆遷工作。

第八條 乙方按以下進(jìn)度實(shí)施拆遷工作，甲方按拆遷進(jìn)度支1、2004年 月底前，乙方完成B1、B2、B3、B4、B5、B6六個(gè)地塊的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 元。上述六個(gè)地塊的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，共計(jì)人民幣 元（含甲方已預(yù)先支付乙方的 元人民幣拆遷費(fèi)），（即甲方前2個(gè)月每月向乙方支付人民幣 萬元，第三個(gè)月支付人民幣 萬元）。2、2004年 月底前，乙方完成C1、C2二個(gè)地塊的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述二個(gè)地塊的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)人民幣 元，（即甲方每月向乙方支付人民幣 元）。3、2004年 月底前，乙方完成P1、P3、E1、E2、D五個(gè)地塊的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述五個(gè)地塊的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)人民幣 元，（即每月向乙方支付人民幣 元）4、2004年 月底前，乙方完成P2、E3、E4三個(gè)地塊的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述三個(gè)地塊的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)人民幣 元。（每月向乙方支付人民幣約 元）

第九條 在征用土地全部出讓后，甲乙雙方對(duì)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行結(jié)算。

1、依據(jù) 征用土地的實(shí)測面積，按平均分?jǐn)偟脑瓌t對(duì)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)做相應(yīng)調(diào)整，并最終確定征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款；

2、市場交易結(jié)果扣除土地一級(jí)開發(fā)成本、土地出讓金，剩余部分不足上述確定的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款數(shù)額，甲方僅按照剩余部分?jǐn)?shù)額結(jié)清征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款，不足部分不再補(bǔ)齊。且甲方預(yù)先支付乙方的 元人民幣拆遷費(fèi)在本協(xié)議正式簽署前發(fā)生的利息，由乙方承擔(dān)。

3、市場交易結(jié)果扣除土地一級(jí)開發(fā)成本、土地出讓金，剩余部分超出或等于上述確定的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款數(shù)額，甲方向乙方全額支付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款，其余收益部分按本市現(xiàn)行政策執(zhí)行。

第十條 乙方必須在每月初以書面的形式向甲方提交征地拆遷工作進(jìn)展情況、資金使用情況和用款申請(qǐng)書。甲方在收到用款申請(qǐng)書之后，5日內(nèi)向乙方支付當(dāng)月征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（如遇國家法定節(jié)假日則付款日期可相應(yīng)順延）。

第四章 雙方的權(quán)利與義務(wù)

第十一條 甲方的權(quán)利與義務(wù)

1、甲方負(fù)責(zé)完成征用土地的一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)、規(guī)劃意見書申報(bào)、土地勘測、征地拆遷報(bào)批手續(xù)及繳納征地相關(guān)稅費(fèi)的工作。

2、甲方在乙方全面履行本協(xié)議的前提下，按本協(xié)議約定向乙方支付征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

3、甲方有權(quán)監(jiān)督并糾正乙方提供拆遷進(jìn)度和資金使用進(jìn)度及地塊范圍。

4、甲方按本協(xié)議約定的拆遷進(jìn)度對(duì)乙方的拆遷工作進(jìn)行驗(yàn)收。第十二條 乙方的權(quán)利與義務(wù)

1、乙方負(fù)責(zé)落實(shí)各村集體經(jīng)濟(jì)組織的征地拆遷補(bǔ)償事宜，對(duì)所涉及的轉(zhuǎn)居、轉(zhuǎn)工、超轉(zhuǎn)、病殘人員進(jìn)行妥善安臵。

2、乙方根據(jù)本協(xié)議確定的拆遷計(jì)劃完成拆遷工作，并按進(jìn)度將自然平整的地塊交甲方驗(yàn)收，因乙方原因?qū)е峦恋卣饔貌荒馨磿r(shí)實(shí)現(xiàn)，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

3、乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各村集體經(jīng)濟(jì)組織，做好征用土地范圍內(nèi)被拆遷企業(yè)、被拆遷村民的思想工作，對(duì)征地拆遷過程中具體的工作進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，并承擔(dān)與此有關(guān)的一切責(zé)任，確保征地拆遷工作的順利完成。

4、乙方在未完成全部征用土地拆遷工作以前，負(fù)責(zé)對(duì)已拆遷的地塊進(jìn)行管理。

5、乙方應(yīng)積極協(xié)助甲方辦理與征地有關(guān)的相關(guān)手續(xù)。

6、乙方應(yīng)向甲方提供常營大型居住區(qū)征地拆遷工作的必要相關(guān)文件、圖紙等資料，并保證資料的真實(shí)性和合法性。

7、乙方在實(shí)施拆遷時(shí)需保證大市政建設(shè)的需要。

8、乙方保證自簽署本協(xié)議之日起至進(jìn)入北京市土地交易市場成交時(shí)，征用土地是合法的，不存在債務(wù)、抵押、租賃的事實(shí)，不存在訴訟（仲裁）或其他糾紛，也不存在任何第三人的權(quán)利或任何第三人（包括行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)）對(duì)征用土地的限制。

第十三條 協(xié)議雙方都有權(quán)獲得因一方違約而遭受的任何損失、支出和費(fèi)用的賠償。雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十四條 甲方若未在本協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)支付各期征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，且不是由于不可抗力或乙方違約造成的，則甲方必須承擔(dān)違約責(zé)任，甲方除應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)支付征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)外，還需支付違約金,每延期一日違約金按遲付款項(xiàng)的萬分之三向乙方支付違約金，且乙方依約完成各期儲(chǔ)備土地征地拆遷的時(shí)間可相應(yīng)調(diào)整。

第十五條 乙方若未按本協(xié)議規(guī)定的期限和標(biāo)準(zhǔn)完成征地拆遷工作，且不是由于不可抗力或甲方違約造成的，造成甲方土地延期交易，則乙方必須承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，乙方每延期一日按甲方已支付的征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的萬分之三向甲方支付違約金，且甲方依約支付征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的時(shí)間可相應(yīng)調(diào)整。

第十六條 違約金、違約期內(nèi)銀行貸款利息（利息按建設(shè)銀行同期貸款利率計(jì)算）應(yīng)在明確責(zé)任后15日內(nèi)償付，否則按逾期付款處理，違約方需償付逾期應(yīng)支付的違約金利息。

第十七條 如遇國家相關(guān)政策調(diào)整或不可抗力因素的影響致使協(xié)議不能履行或不能完全履行，雙方可協(xié)商解除或變更協(xié)議。第五章 其他事宜

第十八條 本協(xié)議書及附件在雙方權(quán)限范圍內(nèi)的任何修改、補(bǔ)充或變更須經(jīng)

雙方授權(quán)代表簽署書面協(xié)議并蓋章后方可生效。協(xié)議書的修改或變更須報(bào)主管部門備案或批準(zhǔn)的，依政府有關(guān)規(guī)定辦理。第十九條 雙方就本協(xié)議未盡事宜，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

第二十條

雙方應(yīng)在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上解決爭議、分歧或索賠，如果爭議、分歧或索賠在友好協(xié)商基礎(chǔ)上無法解決，雙方同意將爭議事宜提交北京仲裁委員會(huì)仲裁。

第二十一條 在委托工作實(shí)施過程中，雙方工作均以書面的形式予以落實(shí)，如有未盡事宜，經(jīng)雙方確認(rèn)后即成為本協(xié)議的附件。

第二十二條 本協(xié)議及其附件共 頁，具有同樣的法律效力。自雙方法定代表人簽字并加蓋公章之日起生效。本協(xié)議正本一式兩份，副本八份，甲乙雙方各執(zhí)正本一份，副本四份。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）

北京市土地整理儲(chǔ)備中心

法定代表人：（簽字）法定代表人：（簽字）

年 月 日 年 月 日

附件四

土地出讓合同 第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人雙方：

出讓人：中華人民共和國_______省(自治區(qū)、直轄市)______市(縣)_____________;受讓人：_____________________________________。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償、誠實(shí)信用的原則，訂立本合同。

第二條 出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓土地使用權(quán)，出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國。國家對(duì)其擁有憲法和法律授予的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國法律規(guī)定由國家行使的權(quán)力和因社會(huì)公眾利益所必需的權(quán)益。地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施均不屬于土地使用權(quán)出讓范圍。

第二章 出讓土地的交付與出讓金的繳納

第三條 出讓人出讓給受讓人的宗地位于________________________，宗地編號(hào)為__________，宗地總面積大寫________________________平方米(小寫______________平方米)，其中出讓土地面積為大寫_________________平方米(小寫___________平方米)。宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)見附件《出讓宗地界址圖》。

第四條 本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為______________________________。

第五條 出讓人同意在___年___月___日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓方同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第___款規(guī)定的土地條件：

(一)達(dá)到場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施___通，即通_________________________。

(二)周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到___通，即通____________________________，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和基礎(chǔ)地上物狀況如下：_________________________。

(三)現(xiàn)狀土地條件。

第六條 本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓年期為_________________，自出讓方向受讓方實(shí)際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。

第七條 本合同項(xiàng)下宗地的土地使用權(quán)出讓金為每平方米人民幣大寫______元(小寫___________元);總額為人民幣大寫_____________________元(小寫____________________元)。

第八條 本合同經(jīng)雙方簽字后___日內(nèi)，受讓人須向出讓人繳付人民幣大寫____________________元(小寫__________元)作為履行合同的定金。定金抵作土地使用權(quán)出讓金。

第九條 受讓人同意按照本條第____款的規(guī)定向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金。

(一)本合同簽訂之日起___日內(nèi)，一次性付清上述土地使用權(quán)出讓金。

(二)按以下時(shí)間和金額分___期向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金。

第一期 人民幣大寫_________________元(小寫______元)，付款時(shí)間：___年___月___日之前。

第二期 人民幣大寫_________________元(小寫______元)，付款時(shí)間：___年___月___日之前。

第 期 人民幣大寫_________________元(小寫______元)，付款時(shí)間：___年___月___日之前。

第 期 人民幣大寫_________________元(小寫______元)，付款時(shí)間：___年___月___日之前。

分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時(shí)，應(yīng)按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應(yīng)的利息。第三章 土地開發(fā)建設(shè)與利用

第十條 本合同簽訂后___日內(nèi)，當(dāng)事人雙方應(yīng)依附件《出讓宗地界址圖》所標(biāo)示座標(biāo)實(shí)地驗(yàn)明各界址點(diǎn)界樁。

受讓人應(yīng)妥善保護(hù)土地界樁，不得擅自改動(dòng)，界樁遭受破壞或移動(dòng)時(shí)，受讓人應(yīng)立即向出讓人提出書面報(bào)告，申請(qǐng)復(fù)界測量，恢復(fù)界樁。

第十一條 受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合下列要求：

主體建筑物性質(zhì)___________________;附屬建筑物性質(zhì)___________________;建筑容 積 率___________________;建 筑 密 度___________________;建 筑 限 高_(dá)__________________;綠 地 比 例___________________;其他

土

地

利

用

要

求_______________________________________。

第十二條 受讓人同意在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建成后無償移交給政府：

(1)_______________________;(2)_______________________;(3)_______________________。

第十三條 受讓人同意在___年___月___日之前動(dòng)工建設(shè)。不能按期開工建設(shè)的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，但延建時(shí)間最長不得超過一年。

第十四條 受讓人在受讓宗地內(nèi)進(jìn)行建設(shè)時(shí)，有關(guān)用水、用氣、污水及其他設(shè)施同宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理。

受讓人同意政府為公用事業(yè)需要而敷設(shè)的各種管道與管線進(jìn)出、通過、穿越受讓宗地。

第十五條 受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，應(yīng)持本合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)。

出讓人應(yīng)在受理土地登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，依法為受讓人辦理出讓土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《國有土地使用證》。

第十六條 受讓人必須依法合理利用土地，其在受讓宗地上的一切活動(dòng)，不得損害或者破壞周圍環(huán)境或設(shè)施，使國家或他人遭受損失的，受讓人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第十七條 在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并向出讓人申請(qǐng)，取得出讓人同意，簽訂土地使

用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。

第十八條 政府保留對(duì)本合同項(xiàng)下宗地的城市規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須按屆時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行。

第十九條 出讓人對(duì)受讓人依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的價(jià)值和剩余年期土地使用權(quán)價(jià)格給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。

第四章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第二十條 受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、交換和贈(zèng)與)剩余年期土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第__款規(guī)定之條件：

(一)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;(二)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓、抵押合同;土地使用權(quán)出租期限超過六個(gè)月的，出租人和承租人也應(yīng)當(dāng)簽訂書面出租合同。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押及出租合同，不得違背國家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。

第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。本合同項(xiàng)下的全部或部分土地使用權(quán)出租后，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)仍由受讓人承擔(dān)。

第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，地上建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第二十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押雙方應(yīng)在相應(yīng)的合同簽訂之日起30日內(nèi)，持本合同和相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同及《國有土地使用證》，到土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記。

第五章 期限屆滿

第二十五條 本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項(xiàng)下宗地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請(qǐng)書，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回本合同項(xiàng)下土地的，出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

出讓人同意續(xù)期的，受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。

第二十六條 土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續(xù)期申請(qǐng)或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照本合同第二十五條規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)交回《國有土地使用證》，出讓人代表國家收回土地使用權(quán)，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記。

第二十七條 土地出讓期限屆滿，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期的，本合同項(xiàng)下土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應(yīng)當(dāng)保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動(dòng)或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復(fù)場地平整。

第二十八條 土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請(qǐng)而出讓人根據(jù)本合同第二十五條之規(guī)定沒有批準(zhǔn)續(xù)期的，土地使用權(quán)由出讓人代表國家無償收回，但對(duì)于地上建筑物及其他附著物，出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的殘余價(jià)值給予受讓人相應(yīng)補(bǔ)償。

第六章 不可抗力

第二十九條 任何一方對(duì)由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負(fù)責(zé)任，但應(yīng)在條件允許下采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少因不可抗力造成的損失。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

第三十條 遇有不可抗力的一方，應(yīng)在____小時(shí)內(nèi)將事件的情況以信件、電報(bào)、電傳、傳真等書面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后____日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報(bào)告。

第七章 違約責(zé)任

第三十一條 受讓人必須按照本合同約定，按時(shí)支付土地使用權(quán)出讓金。如果受讓人不能按時(shí)支付土地使用權(quán)

出讓金的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的___‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過6個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其他損失。

第三十二條 受讓人按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，出讓人必須按照合同約定，按時(shí)提供出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的___‰向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其他損失。

第三十三條 受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑臵費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán);但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

第三十四條 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。

第八章 通知和說明

第三十五條 本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實(shí)際收到時(shí)起生效。

第三十六條 當(dāng)事人變更通知、通訊地址或開戶銀行、帳號(hào)的，應(yīng)在變更后15日內(nèi)，將新的地址或開戶銀行、帳號(hào)通知另一方。因當(dāng)事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任。

第三十七條 在締結(jié)本合同時(shí)，出讓人有義務(wù)解答受讓人對(duì)于本合同所提出的問題。

第九章 適用法律及爭議解決

第三十八條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律。

第三十九條 因履行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第___款規(guī)定的方式解決：

(一)提交___________仲裁委員會(huì)仲裁;(二)依法向人民法院起訴。第十章 附則

第四十條 本合同依照本條第___款之規(guī)定生效。(一)本合同項(xiàng)下宗地出讓方案業(yè)經(jīng)_________人民政府批準(zhǔn)，本合同自雙方簽訂之日起生效。

(二)本合同項(xiàng)下宗地出讓方案尚需經(jīng)_________人民政府批準(zhǔn)，本合同自_________人民政府批準(zhǔn)之日起生效。

第四十一條 本合同一式___份，具有同等法律效力，出讓人、受讓人各執(zhí)___份。

第四十二條 本合同和附件共___頁，以中文書寫為準(zhǔn)。第四十三條 本合同的金額、面積等項(xiàng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)以大、小寫表示，大小寫數(shù)額應(yīng)當(dāng)一致，不一致的，以大寫為準(zhǔn)。

第四十四條 本合同于___年___月___日在中華人民共和國_____________省(自治區(qū)、直轄市)_________市(縣)簽訂。

第四十五條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。

出讓人(章)： 受讓人(章)： 住所： 住所： 法定代表人(委托代理人)法定代表人(委托代理人)(簽字)：(簽字)： 電話： 電話： 傳真： 傳真： 電報(bào)： 電報(bào)： 開戶銀行： 開戶銀行： 帳號(hào)： 帳號(hào)： 郵政編碼： 郵政編碼： 二○ 年 月 日 附件：

一、出讓宗地界址圖(注明邊長(米))

二、本合同的出讓人為有權(quán)出讓國有土地使用權(quán)的人民政府土地行政主管部門。

三、合同第四條土地用途按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定的土地二級(jí)分類填寫，屬于綜合用地的，應(yīng)注明各類具體用途及其所占的面積比例。

四、合同第五條中的土地條件按照雙方實(shí)際約定選擇和填寫。屬于原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，選擇第三款;屬于待開發(fā)建設(shè)的用地，應(yīng)根據(jù)出讓人承諾交地時(shí)的土地開發(fā)程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時(shí)完成拆遷和場地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況?；A(chǔ)設(shè)施條件按雙方約定填寫“七通”、“三通”等，并具體說明基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容，如“通路、通電、通水”等。

五、合同第九條土地使用權(quán)出讓金支付方式的規(guī)定中，雙方約定土地使用權(quán)出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款。

六、合同第二十條中，屬于房屋開發(fā)的，選擇第一款;屬于土地成片開發(fā)的，選擇第二款。

七、合同第四十條關(guān)于合同生效的規(guī)定中，宗地出讓方案業(yè)經(jīng)有權(quán)人民政府批準(zhǔn)的，按照第一款規(guī)定生效;宗地出讓方案未經(jīng)有權(quán)人民政府批準(zhǔn)的，按照第二款規(guī)定生效。

第二篇：儲(chǔ)備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書

附件：

儲(chǔ)備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書（調(diào)整稿）

（樣本）

第一章 總則

第一條 訂立本協(xié)議書雙方

武漢市土地整理儲(chǔ)備中心（以下簡稱甲方）（以下簡稱乙方）

第二條 根據(jù)國家和武漢市的有關(guān)土地儲(chǔ)備及交易的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)甲乙雙方就2009年11月3日公開掛牌（掛牌編號(hào)為P(2009)063號(hào)）成交的位于硚口區(qū)額頭灣村的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓供應(yīng)的儲(chǔ)備開發(fā)補(bǔ)償事宜,特訂立本協(xié)議書，以資共同遵守。

第二章 儲(chǔ)備地塊狀況

第三條 本協(xié)議項(xiàng)下儲(chǔ)備地塊位于硚口區(qū)額頭灣村（東吳大道南、北兩側(cè)），宗地總面積56575.27平方米，由規(guī)劃凈用地面積50210.84平方米（含綠化帶面積5137.70平方米）、防護(hù)綠地面積5983.34平方米及控制城市規(guī)劃道路381.09平方米組成。其中出讓土地面積為56194.18平方米，包含規(guī)劃凈用地面積及防護(hù)綠地面積，不包含控制城市規(guī)劃道路面積。其位臵、四至范圍詳見供地專用附圖所示，面積均以實(shí)測為準(zhǔn)，乙方已實(shí)地踏勘驗(yàn)明界址并認(rèn)可。

第四條 本協(xié)議書項(xiàng)下出讓地塊的規(guī)劃用地條件以武規(guī)條字

[2009]60號(hào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn),乙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的全部內(nèi)容。用地范圍以武漢市國土資源和規(guī)劃局最終確定的用地范圍為準(zhǔn)，面積以實(shí)測為準(zhǔn)。

如需改變上述地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，必須征得武漢市國土資源和規(guī)劃局同意，并依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。規(guī)劃建筑面積增加的，應(yīng)根據(jù)樓面地價(jià)相應(yīng)調(diào)整土地出讓價(jià)款；規(guī)劃建筑面積減少的，土地出讓價(jià)款不作調(diào)整。

第五條 儲(chǔ)備地塊現(xiàn)狀及瑕疵說明如下，乙方對(duì)表述如下的儲(chǔ)備地塊現(xiàn)狀及瑕疵說明無異議，并全面接受。

（一）A地塊（位于東吳大道北側(cè)）用地范圍及B地塊（位于東吳大道南側(cè)）用地范圍內(nèi)西邊為水塘，部分已由長豐鄉(xiāng)額頭灣村委會(huì)回填，保持現(xiàn)狀交付。已發(fā)生的填塘等土地平整工程及補(bǔ)償費(fèi)用共計(jì)1500萬元，該費(fèi)用未計(jì)入出讓價(jià)款，由乙方另行支付給長豐鄉(xiāng)額頭灣村委會(huì)。

（二）B地塊用地范圍內(nèi)東邊有一行政拘留所尚未拆除，按現(xiàn)狀移交，由乙方自行與拘留所協(xié)商拆遷還建安臵事宜并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，該費(fèi)用未計(jì)入出讓價(jià)款中。經(jīng)硚口區(qū)人民政府前期調(diào)查，還建后的拘留所必須按占地面積約20畝、建筑規(guī)模約5000平方米標(biāo)準(zhǔn)修建。經(jīng)初步測算，上述工作所需要費(fèi)用約1800萬元。

如乙方無法與硚口區(qū)行政拘留所達(dá)成協(xié)議，則由乙方向硚口區(qū)人民政府一次性支付拆遷安臵費(fèi)用1800萬元，由硚口區(qū)人民政府負(fù)責(zé)在收到拆遷安臵費(fèi)用后6個(gè)月內(nèi)組織完成硚口區(qū)行政拘留所騰退、還建安臵及水電結(jié)清等相關(guān)工作（該工作與甲方無涉），并承擔(dān)交地相關(guān)義務(wù)。

（三）該地塊未作地質(zhì)勘探調(diào)查及環(huán)境測評(píng)，乙方自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，地塊在“限房價(jià)、限房型、限工期、限銷售對(duì)象”的前提下掛牌供應(yīng)，定向用于硚口區(qū)范圍內(nèi)重點(diǎn)工程拆遷還建，建設(shè)工期為18個(gè)月（自地塊成交之日起計(jì)算）。該項(xiàng)目所建住宅由政府確定的重點(diǎn)工程拆遷主體回購，用于硚口區(qū)范圍內(nèi)重點(diǎn)工程拆遷安臵，住房銷售價(jià)格上限為4280元/平方米。

（五）乙方應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)的要求，自行負(fù)責(zé)完成防護(hù)綠地的建設(shè)，并另行承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，該費(fèi)用未計(jì)入出讓價(jià)款中。宗地范圍內(nèi)控制城市規(guī)劃道路部分按現(xiàn)狀移交乙方臨時(shí)管理，乙方應(yīng)服從規(guī)劃要求，因道路建設(shè)需要，應(yīng)無條件交由建設(shè)實(shí)施主體依法實(shí)施建設(shè)（該工作與甲方無涉）。

第三章 儲(chǔ)備地塊開發(fā)補(bǔ)償及相關(guān)權(quán)利義務(wù)

第六條 本協(xié)議書項(xiàng)下儲(chǔ)備地塊的土地出讓價(jià)款為億仟佰萬元整（小寫為萬元，折合約萬元/畝），其中包括：儲(chǔ)備土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)和土地登記費(fèi)。

第七條在本協(xié)議書生效后, 乙方已提交的掛牌競買保證金肆仟萬元整（小寫4000萬元整）抵作本協(xié)議書的履約保證金，出讓價(jià)款按照以下方式支付：

自本協(xié)議書簽訂生效之日起30日內(nèi)(不遲于2009年12月3日)，乙方向甲方付清全部出讓價(jià)款，計(jì)億仟佰萬元整（小寫為萬元整，可用履約保證金沖抵）。

第八條 本協(xié)議書生效，且乙方按約定付清全部應(yīng)付價(jià)款后，甲方應(yīng)按如下范圍、時(shí)間和條件向乙方交付本協(xié)議書項(xiàng)下出讓地塊：

（一）交地范圍

宗地范圍內(nèi)全部土地。

（二）交地時(shí)間

2010年1月31日前,甲方向乙方交付本協(xié)議項(xiàng)下土地。

（三）交地條件

甲方向乙方交付的儲(chǔ)備土地應(yīng)達(dá)到以下條件（甲方交付儲(chǔ)備地塊后即視同出讓人武漢市國土資源和規(guī)劃局履行了交地義務(wù)）：

1、交地范圍內(nèi)除行政拘留所外，其余房屋全部拆除。

2、交地范圍內(nèi)的行政拘留所保持現(xiàn)狀交付，由乙方自行出資完成該拘留所的拆遷還建安臵事宜。

3、交地范圍（包括但不限于地上綠化、圍墻、堆土、塘洼、架空電線和電桿以及各類市政設(shè)施、管網(wǎng)和地下人防等）保持現(xiàn)狀交付，交地范圍周邊狀況保持現(xiàn)狀。乙方因建設(shè)需要，改變上述現(xiàn)狀的，應(yīng)自行依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)可能發(fā)生的相應(yīng)費(fèi)用，該費(fèi)用未計(jì)入出讓價(jià)款中。

4、交地范圍內(nèi)水、電費(fèi)用（不含因地下管網(wǎng)陳舊引起的水耗、水損及辦理斷管手續(xù)所需費(fèi)用，以及行政拘留所產(chǎn)生的水電費(fèi)用）結(jié)清。

5、交地范圍內(nèi)權(quán)屬不存在任何爭議。

第九條 自甲方向乙方交付土地之日起30日內(nèi)，乙方應(yīng)持本協(xié)議書及《成交確認(rèn)書》等有關(guān)資料向武漢市國土資源和規(guī)劃局申請(qǐng)辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，并按武漢市國土資源和規(guī)劃局規(guī)定核繳其他稅費(fèi)。

在乙方付清地塊全部應(yīng)付價(jià)款的前提下，甲方方可按武漢市國土資源和規(guī)劃局的要求提供同意乙方辦理變更登記的書面文件及甲方能夠提供的相關(guān)資料，用于辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，領(lǐng)取該地塊《國有土地使用證》。

第十條 在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、辦理儲(chǔ)備土地變更登記及建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)時(shí)涉及本協(xié)議書第六條已包含的各項(xiàng)費(fèi)用的，乙方不再另行繳納；涉及本協(xié)議書第六條未包含的各項(xiàng)稅費(fèi)的，除本協(xié)議書有明確規(guī)定外，乙方應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門另行繳納。因本協(xié)議書第七條屬履約保證金條款，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中的履約保證金，乙方不另行支付。

第十一條 乙方如未按本協(xié)議書的約定時(shí)間足額支付應(yīng)付款項(xiàng)的，從逾期之日起，每日按應(yīng)付款項(xiàng)金額的萬分之三向甲方承擔(dān)逾期付款違約金，乙方如未按照約定付清到期應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到本協(xié)議書項(xiàng)下應(yīng)付價(jià)款的20%或以上的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書或要求乙方付清全部應(yīng)付價(jià)款款項(xiàng)；乙方超過90日仍未按照約定支付到期應(yīng)付款項(xiàng)的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書。

如甲方解除本協(xié)議書的，乙方除每日按應(yīng)付款項(xiàng)金額的萬分之三向甲方承擔(dān)逾期付款違約金外，其交付的履約保證金不予退還，如乙方違約造成甲方損失大于違約金和保證金的，還應(yīng)據(jù)實(shí)賠償差額部分。

如甲方要求乙方付清全部應(yīng)付價(jià)款，乙方未按照甲方的要求付清且按照甲方要求應(yīng)付未付的款項(xiàng)仍未達(dá)到應(yīng)付價(jià)款總額的20%或以上的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并適用本條第二款追究乙方違約責(zé)任。

如乙方未履行本協(xié)議書第五條第（四）、（五）款約定義務(wù)的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并適用本條第二款追究乙方違約責(zé)任。

如解除本協(xié)議書時(shí)，甲方已經(jīng)向乙方交付儲(chǔ)備地塊的，乙方還應(yīng)交還已經(jīng)交付的儲(chǔ)備地塊；乙方已經(jīng)辦理了土地登記，領(lǐng)取了土地使用證的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，由此產(chǎn)生的所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

第十二條 因乙方不履行或未能依約定履行出讓合同而導(dǎo)致出讓人解除出讓合同的，本協(xié)議書亦應(yīng)視同解除，乙方的履約保證金不予退還，如乙方還有違反本協(xié)議書的違約行為的，按照本協(xié)議書約定追究違約責(zé)任。因乙方違約而甲方解除本協(xié)議書的，出讓方有權(quán)解除出讓合同。

第十三條 由于甲方未按時(shí)提供儲(chǔ)備地塊的，每延期一日，甲方應(yīng)當(dāng)按乙方已經(jīng)支付的應(yīng)付價(jià)款的萬分之三，向乙方給付違約金，如因甲方逾期不能交付土地達(dá)6個(gè)月以上的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議書，乙方有權(quán)要求甲方賠償因相應(yīng)的違約造成的其他損失。如交付的土地未能達(dá)到約定的土地交付條件的，乙方有權(quán)要求甲方與出讓方共同負(fù)責(zé)按照約定的條件履行義務(wù)，并且賠償對(duì)乙方造成的直接損失。

甲方未按照本協(xié)議約定提供乙方登記所需要的文件、單證的，視為甲方違約，應(yīng)承擔(dān)延誤履行而給乙方造成的直接損失。

第十四條 因不可抗力原因，甲方在本協(xié)議書約定期限內(nèi)（包括逾期6個(gè)月）仍無法向乙方交付儲(chǔ)備地塊的，甲乙雙方可以協(xié)商解除本協(xié)議書，且雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，甲方在本協(xié)議書解除之日起5日內(nèi)應(yīng)如數(shù)返還乙方已經(jīng)支付的出讓價(jià)款，不計(jì)息；若甲方已向乙方交付儲(chǔ)備地塊的，乙方應(yīng)在本協(xié)議書解除之日起5日內(nèi)撤出儲(chǔ)備地塊，并將儲(chǔ)備地塊交付甲方。

本條的不可抗力包括：水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害以及因集會(huì)、游行等造成的社會(huì)異常事件。

第四章 附則

第十五條 本協(xié)議書的訂立、效力、解釋、履行、終結(jié)及爭議的解決,均受中華人民共和國法律保護(hù)和管轄。

第十六條 雙方同意因履行本協(xié)議發(fā)生爭議而協(xié)商不成的，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

第十七條 本協(xié)議書項(xiàng)下的貨幣種類為人民幣。

第十八條 本合同的金額等項(xiàng)以大、小寫表示的，大小寫數(shù)額應(yīng)當(dāng)一致，不一致的，以大寫為準(zhǔn)。

第十九條 本協(xié)議書經(jīng)雙方法定代表人（或委托代理人）簽字、蓋公章后生效。

第二十條 本協(xié)議書如有未盡事宜，雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，補(bǔ)充協(xié)議書與本協(xié)議書具有同等法律效力。

第二十一條 本協(xié)議書一式捌份，雙方各執(zhí)叁份，武漢市國土資源和規(guī)劃局留存貳份。

甲方：武漢市土地整理乙方：

儲(chǔ)備中心

法定代表人（委托代理人）：法定代表人（委托代理人）：

法定地址：武漢市江岸區(qū)法定地址：

四唯路6號(hào)

郵政編碼：郵政編碼：

二○○年月日二○○年月日

第三篇：清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)土地開發(fā)儲(chǔ)備實(shí)施辦法

廣東省清遠(yuǎn)市人民政府辦公室印發(fā)清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)土地開發(fā)儲(chǔ)備實(shí)施辦法（試行）的通知 清府辦（2009）27號(hào)

清城區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)土地開發(fā)儲(chǔ)備實(shí)施辦法》（試行），經(jīng)2009年5月18日市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照施行。實(shí)施過程中遇到的問題，請(qǐng)逕向市土地開發(fā)儲(chǔ)備局反映。

二OO九年七月十三日

清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)土地開發(fā)儲(chǔ)備實(shí)施辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地管理工作，盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，確保土地資產(chǎn)保值、增值，合理利用土地，促進(jìn)全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面快速發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行頒布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的土地儲(chǔ)備，是指市政府為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存，以備供應(yīng)土地的行為。

本辦法所稱的土地開發(fā)，是指對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期開發(fā)行為。

第三條 清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地開發(fā)儲(chǔ)備工作，適用本辦法（市政府另有規(guī)定的除外）。

第四條 清遠(yuǎn)市土地開發(fā)儲(chǔ)備局（下稱市土地儲(chǔ)備局）為市區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，承辦國有土地使用權(quán)收購、土地用途變更、儲(chǔ)備、置換、開發(fā)整理、管理和土地收回、出讓前期準(zhǔn)備等工作。市政府實(shí)施土地統(tǒng)一征收、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷和調(diào)控職能。

第五條 土地開發(fā)儲(chǔ)備項(xiàng)目必須遵循符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要、符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的原則，處理好經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與嚴(yán)格保護(hù)耕地的關(guān)系，切實(shí)做到節(jié)約集約用地、科學(xué)用地、依法用地。

第六條 土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市土地儲(chǔ)備局根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和土地市場供需狀況，征求國土資源、規(guī)劃、財(cái)政、發(fā)展和改革等部門意見后，編制土地儲(chǔ)備、出讓、資金計(jì)劃，報(bào)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過后組織實(shí)施，并報(bào)上級(jí)國土部門備案。

第七條 儲(chǔ)備的土地應(yīng)用于符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)，需要使用儲(chǔ)備土地的，其土地使用權(quán)必須通過公開招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓獲得。公開招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的具體程序按照法規(guī)執(zhí)行。

第八條 市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)市區(qū)土地開發(fā)儲(chǔ)備工作，并由市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地審批小組（下稱市用地審批小組）負(fù)責(zé)對(duì)市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行審批。市財(cái)政、發(fā)展和改革、國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、林業(yè)、勞動(dòng)和社會(huì)保障、房管、統(tǒng)計(jì)、土地儲(chǔ)備、城區(qū)政府等有關(guān)部門和單位依據(jù)各自的職責(zé)，相互配合，確保土地儲(chǔ)備工作順利開展。

第二章 儲(chǔ)備土地的范圍和方式

第一節(jié) 儲(chǔ)備土地的范圍

第九條 下列國有土地應(yīng)當(dāng)納入儲(chǔ)備土地范圍

（一）依法收回的國有土地。

（二）收購的土地。

（三）行使優(yōu)先購買權(quán)而取得的土地。

（四）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地。

（五）其他依法取得的土地。

第二節(jié) 儲(chǔ)備土地的方式

第十條 儲(chǔ)備土地可采取下列方式：征收；收購；收回和置換。市土地儲(chǔ)備局完成儲(chǔ)備手續(xù)后由國土資源部門核發(fā)土地權(quán)屬證書，土地納入政府土地儲(chǔ)備庫管理。

第十一條 下列土地可通過無償收回進(jìn)行儲(chǔ)備

（一）土地有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。

（二）因單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)等原因，停止使用原劃撥的國有土地。

（三）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)依法核準(zhǔn)報(bào)廢的。

（四）超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿2年或經(jīng)依法辦理開發(fā)手續(xù)的國有建設(shè)用地連續(xù)2年未建設(shè)使用的。

（五）查處土地違法案件收回的土地。

（六）無土地使用權(quán)人或者使用權(quán)人不明的土地。

（七）法律、法規(guī)規(guī)定可以無償收回的其他土地。

第十二條 下列土地應(yīng)當(dāng)通過有償收回進(jìn)行儲(chǔ)備

（一）因公共利益需要使用單位、個(gè)人正在使用的土地。

（二）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建調(diào)整使用土地的。

（三）政府統(tǒng)一征收的新增建設(shè)用地（工業(yè)用地除外）。

（四）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)有償收回的其他土地。

第十三條 下列土地可以通過收購進(jìn)行儲(chǔ)備

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的權(quán)屬人，其沒有能力按合同約定開發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓、租賃條件的。

（二）土地使用權(quán)人向人民政府申請(qǐng)出讓的。

（三）土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地，人民政府依法享有優(yōu)先購買權(quán)。

（四）土地使用權(quán)人申請(qǐng)變更用途的土地。

（五）其他可以依法收購的土地。

第三章 土地儲(chǔ)備的程序

第一節(jié) 土地征收

第十四條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃而占用土地的，納入征收范圍。

第十五條 市土地儲(chǔ)備局按照當(dāng)期土地儲(chǔ)備計(jì)劃組織開展征收工作。國土資源、規(guī)劃、勞動(dòng)和社會(huì)保障、儲(chǔ)備、清城區(qū)政府及街鎮(zhèn)等部門單位，做好土地征收相關(guān)工作。

（一）市土地儲(chǔ)備局根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃向市用地審批小組申請(qǐng)用地，委托具有資質(zhì)的單位制作建設(shè)用地勘測定界報(bào)告，協(xié)助組織建設(shè)用地報(bào)批材料上報(bào)。

（二）市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地紅線圖，明確農(nóng)民實(shí)業(yè)用地返還位置，并做好小區(qū)控規(guī)編制工作。

（三）清城區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局與國土資源部門共同組織征地補(bǔ)償安置和被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障聽證，聽證后兩個(gè)部門共同形成落實(shí)社會(huì)養(yǎng)老保障措施的《聽證會(huì)議記錄》，報(bào)清城區(qū)人民政府。清城區(qū)國土資源部門按有關(guān)規(guī)定組織好申報(bào)材料送清城區(qū)勞動(dòng)保障部門，清城區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局核準(zhǔn)無誤后出具征地社會(huì)保障意見書，上報(bào)市勞動(dòng)和社會(huì)保障局審核。

（四）國土部門根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，調(diào)配相應(yīng)的耕地占補(bǔ)指標(biāo)，負(fù)責(zé)編制建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案等“一書三方案”，發(fā)布征地（預(yù)）公告，組織有關(guān)方面召開征地聽證會(huì)，對(duì)征地工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并組織建設(shè)用地報(bào)批材料上報(bào)。

（五）城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)征地工作的具體實(shí)施，負(fù)責(zé)征地補(bǔ)償、拆遷等前期工作，土地及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按省市有關(guān)政策執(zhí)行。征收補(bǔ)償協(xié)議由市土地儲(chǔ)備局委托征地所在鎮(zhèn)政府（街道辦）與相關(guān)村小組及相關(guān)權(quán)利人簽訂。補(bǔ)償款項(xiàng)經(jīng)國土部門征地預(yù)存款賬戶轉(zhuǎn)撥付給相關(guān)權(quán)利人。

第二節(jié) 土地收購

第十六條 收購?fù)恋匕匆韵鲁绦蜻M(jìn)行

（一）收購申請(qǐng)。單位或個(gè)人向市土地儲(chǔ)備局提出土地收購申請(qǐng)并提供相關(guān)的資料。

（二）調(diào)查核實(shí)。根據(jù)單位或個(gè)人的收購申請(qǐng)，市土地儲(chǔ)備局負(fù)責(zé)對(duì)擬收購?fù)恋氐臋?quán)屬、現(xiàn)狀、區(qū)域范圍、土地面積、土地用途、地上附屬物、抵押登記查封、土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)要點(diǎn)等情況向國土、規(guī)劃、房管等部門進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。

（三）委托評(píng)估。市土地儲(chǔ)備局根據(jù)調(diào)查核實(shí)情況，委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

（四）擬定收購方案。市土地儲(chǔ)備局根據(jù)調(diào)查核實(shí)情況及評(píng)估報(bào)告，擬定收購方案。

（五）方案報(bào)批。方案報(bào)國土資源部門審核后，送市用地審批小組批準(zhǔn)。

（六）組織實(shí)施。收購方案批準(zhǔn)后，由市土地儲(chǔ)備局與原土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。按收購合同的約定，市土地儲(chǔ)備局向原土地使用權(quán)人支付收購款，原土地使用權(quán)人交付土地，并共同向國土資源部門、房產(chǎn)部門申請(qǐng)權(quán)屬變更登記手續(xù)。

（七）注銷登記。土地使用權(quán)人在收到土地收購的定金或者約定費(fèi)用后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)；逾期不申請(qǐng)辦理的，由市國土資源局報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)后，依法辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，注銷其土地使用權(quán)證書。

第十七條 《國有土地使用權(quán)收購合同》應(yīng)包括以下內(nèi)容

（一）收購?fù)恋匚恢谩⒚娣e、用途及權(quán)屬依據(jù)。

（二）土地收購款及其支付方式和期限。

（三）交付土地的期限和方式。

（四）雙方約定的其他權(quán)利義務(wù)。

（五）違約責(zé)任。

（六）糾紛的處理。

第三節(jié) 土地收回和置換

第十八條 依法收回土地按以下程序進(jìn)行

（一）擬訂方案。以收回方式儲(chǔ)備國有土地的，由市土地儲(chǔ)備局?jǐn)M訂國有土地使用權(quán)收回方案。

1．無償收回的國有土地，不予補(bǔ)償。

2．以有償方式收回劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)卣魇胀恋匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確定收購款項(xiàng)。

3．以有償方式收回出讓土地使用權(quán)的，根據(jù)使用土地年限和土地開發(fā)情況，確定收購款項(xiàng)。

4．建筑物、構(gòu)筑物的收購。對(duì)收回土地涉及地上建筑物、構(gòu)筑物的，對(duì)其所有人或者使用人按照城市房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，按建筑物、構(gòu)筑物的評(píng)估結(jié)果確定收購款予以補(bǔ)償，但應(yīng)當(dāng)扣除依法不需補(bǔ)償和已經(jīng)補(bǔ)償?shù)耐恋厥褂脵?quán)價(jià)款。

（二）方案審核。市土地儲(chǔ)備局將國有土地使用權(quán)收回方案報(bào)國土資源部門；國土資源部門收到方案后，告知原土地使用者申訴權(quán)和應(yīng)當(dāng)享有的其他權(quán)利，要求聽證的，舉行聽證會(huì)，根據(jù)聽證會(huì)意見對(duì)收回方案予以審核。

（三）方案報(bào)批。市土地儲(chǔ)備局將國土資源部門審核的國有土地使用權(quán)收回方案報(bào)市政府批準(zhǔn)。

（四）發(fā)出土地使用權(quán)收回決定。國土資源部門根據(jù)市政府批準(zhǔn)的方案，向土地使用權(quán)人發(fā)出土地使用權(quán)收回決定。

（五）收購款項(xiàng)支付。以有償方式收回土地使用權(quán)的，市土地儲(chǔ)備局應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)收回通知下達(dá)后30日內(nèi)，與原土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購協(xié)議。按收購協(xié)議支付收購款給原土地使用權(quán)人。

（六）注銷登記。以無償方式收回土地使用權(quán)的，國土資源部門應(yīng)當(dāng)在下達(dá)土地使用權(quán)收回通知的同時(shí)，辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，注銷土地使用權(quán)證書；以有償方式收回土地使用權(quán)的，國土資源部門應(yīng)當(dāng)在市土地儲(chǔ)備局與原土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購協(xié)議后，辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，注銷土地使用權(quán)證書。

第十九條 經(jīng)確認(rèn)為閑置土地的，按《清遠(yuǎn)市區(qū)閑置土地管理辦法》（清府〔2006〕112號(hào)）辦理。

第二十條 土地置換工作經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由市土地儲(chǔ)備局參照土地收購程序，負(fù)責(zé)與原土地使用權(quán)人簽訂土地置換合同書，并共同向國土資源部門、房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第四章 儲(chǔ)備土地的管理和出讓

第一節(jié) 儲(chǔ)備土地的管理

第二十一條 市土地儲(chǔ)備局負(fù)責(zé)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行日常管理。

第二十二條 市土地儲(chǔ)備局可對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)利用。

（一）前期開發(fā)。儲(chǔ)備土地出讓前，完成儲(chǔ)備土地地上建筑及附屬物的拆遷、道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等前期開發(fā)工作。開發(fā)工程按照建設(shè)工程招投標(biāo)管理規(guī)定管理。

（二）土地利用。儲(chǔ)備土地暫不出讓時(shí)，由市土地儲(chǔ)備局提出申請(qǐng)，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后，將儲(chǔ)備土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑物出租、抵押。在儲(chǔ)備土地上建設(shè)臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（三）抵押融資。經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，儲(chǔ)備土地可用于抵押融資。

第二節(jié) 儲(chǔ)備土地的出讓

第二十三條 納入儲(chǔ)備用地的土地，市土地儲(chǔ)備局應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，委托市土地交易中心進(jìn)行掛牌出讓。

第二十四條 出讓方案的擬定。市土地儲(chǔ)備局根據(jù)規(guī)劃、國土、財(cái)政等相關(guān)部門意見，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行出讓價(jià)格評(píng)估，擬定出讓方案。

第二十五條 市土地儲(chǔ)備局?jǐn)M定的出讓方案經(jīng)國土部門審核后，報(bào)市用地審批小組審批。第二十六條 市土地交易中心組織實(shí)施招拍掛出讓土地工作。確定受讓人后，由國土資源部門簽訂土地出讓合同。地價(jià)款（包括報(bào)名競買保證金）劃入市財(cái)政局專戶。

第二十七條 經(jīng)批準(zhǔn)同意用途改變?yōu)榻?jīng)營性用地的土地，土地出讓后與原土地使用權(quán)人分成的土地出讓溢價(jià)按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章 資金管理

第二十八條 儲(chǔ)備土地所需的資金可以通過財(cái)政撥款、儲(chǔ)備土地抵押貸款等方式籌集。第二十九條 土地出讓金、土地成本核定和返還、土地儲(chǔ)備資金管理根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）和《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（財(cái)綜〔2007〕17號(hào)）等規(guī)定執(zhí)行，有關(guān)細(xì)則另行發(fā)布。

第六章 監(jiān)督管理

第三十條 對(duì)納入土地儲(chǔ)備范圍的國有土地，原土地使用權(quán)人拒不服從收購儲(chǔ)備的，由市政府按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。

第三十一條 對(duì)納入土地儲(chǔ)備范圍的土地，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本實(shí)施辦法。

第三十二條 各職能部門工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)。玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第三十三條 本辦法由市國土資源局、市財(cái)政局、市土地儲(chǔ)備局負(fù)責(zé)解釋。

第三十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行，過去市有關(guān)文件規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

第四篇：淺談土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)

淺談土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)

近年來，各大城市紛紛興起了城中村改造和城市更新的熱潮，民眾對(duì)土地的關(guān)注度亦提升到了一個(gè)新的高度。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國的土地所有權(quán)性質(zhì)分為國家所有土地和集體所有土地，無論是何種性質(zhì)的土地，在其開發(fā)過程中均伴隨著一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)。土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)都是一個(gè)復(fù)雜的過程，本文將從土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的概念、程序出發(fā)，進(jìn)行簡要分析論述。

（一）土地一級(jí)開發(fā)的概念土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或農(nóng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)

施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。“三通一平”是指：通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整；“五通一平”是指：通路、通電、通給水、通訊、通排水及宗地內(nèi)場地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力。土地一?jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施。

（二）土地一級(jí)開發(fā)的流程土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃（國有土地不受土地利用計(jì)劃的制約）及土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。具體流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。2/市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3/通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織

編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。4/編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革局、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、交通部門、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)

政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5/通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。

通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。6/土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。7/如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8/在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。9/組織驗(yàn)收。建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：審核土地一級(jí)開發(fā)成本、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)、納入市土地儲(chǔ)備庫。

（三）土地一級(jí)開發(fā)中涉及的法律問題土地一級(jí)開發(fā)在各個(gè)階段涉及土地征收、評(píng)估、拆遷、拆除、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多具體工作。內(nèi)容分為兩部分：一是在農(nóng)村集體土地所有權(quán)向國有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變的過程中，征收農(nóng)民土地涉及的土地補(bǔ)償、人員安置、地上建筑物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；二是開發(fā)城市國有土地涉及的拆遷居民安置、國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。土地征收及拆遷補(bǔ)償土地征收的特點(diǎn)1（1）征收土地的主體必須是國家。只有國家才享有征收集體土地的權(quán)利，實(shí)際行使征收權(quán)的是各級(jí)土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對(duì)外代表國家具體行使。（2）土地征收是國家行政行為，具有強(qiáng)制性。（3）土地征收是國家為了公共利益的需要。（4）土地征收必須以土地補(bǔ)償為必備條件。土地征收是有償?shù)男姓?qiáng)制行為，土地被征收的集體經(jīng)濟(jì)組織及成員應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。（5）土地征收的標(biāo)的只能是國有土地或集體所有的土地。國有土地，國家可直接行使處分權(quán)利，但對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)作相應(yīng)補(bǔ)償。土地征收補(bǔ)償問題是征收工作中的至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。征地補(bǔ)償協(xié)議是指權(quán)利人在土地管理部門發(fā)布的征地補(bǔ)償、安置方案后，權(quán)利人和土地管理部門達(dá)成征收國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償、安置方案的協(xié)議。依據(jù)各地有關(guān)征地拆遷安置的相關(guān)規(guī)定，征收國有土地使用權(quán)的安置、補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容大致包含以下內(nèi)容：實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)載明補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、補(bǔ)貼金額、結(jié)算方式、付款期限；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)載明安置房屋的權(quán)屬、安置地點(diǎn)、建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)、搬遷過渡期限和方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款金額、差價(jià)結(jié)算方式、交款期限；違約責(zé)任和解決爭議的方式；搬遷當(dāng)事人需要訂立的其他條款。搬遷公有住宅房屋的，搬遷人應(yīng)當(dāng)與被搬遷人、房屋承租人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議2當(dāng)政府委托企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，就涉及《土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議》、《土地一級(jí)開發(fā)、監(jiān)管委托協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議。

二、土地二級(jí)開發(fā)

（一）土地二級(jí)開發(fā)的概念土地二級(jí)開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。

（二）土地二級(jí)開發(fā)流程以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，大體上分為五個(gè)階段：1.項(xiàng)目決策階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目書面決議（股東大會(huì)，股東會(huì)，董事會(huì)皆可以形成書面決議文件）。項(xiàng)目可行性研究并出具可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目可行性研究專家會(huì)涉及律師，房地產(chǎn)市場分析師，環(huán)境評(píng)估師，會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師等），可行性主要分為三方面的可行性投資，收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細(xì)的可行性論證方案，其中包括法律方案，選址方案，財(cái)務(wù)方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另外要有充裕的資金保證，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)決策階段，前期可能的項(xiàng)目融資或其他融資方式，律師早期即可以介入項(xiàng)目。2.前期準(zhǔn)備階段>>>>向土地管理部門取得《土地使用權(quán)證》其方式包括劃撥，出讓，兼并收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查，文件 的報(bào)批備案，應(yīng)該有專業(yè)律師進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。>>>>征地拆遷，向政府或?qū)ｍ?xiàng)拆遷管理部門獲得《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議等，都應(yīng)有律師介入。>>>>規(guī)劃設(shè)計(jì)，向建設(shè)規(guī)劃部門取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》隨后憑以上一書一證取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，同時(shí)取得《建設(shè)用地劃撥決定書》或簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（根據(jù)土地取得的方式不同），然后到地籍部門辦理《國有土地使用權(quán)證》，拆遷部門辦理《拆遷許可證》。其后憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》取得《建筑規(guī)劃方案批準(zhǔn)意見書》。隨后申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，接到通知后辦理《施工許可證》。其中還涉及到很多費(fèi)用的收據(jù)與證明，應(yīng)妥善保存。>>>>項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗(yàn)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理隊(duì)伍，確定具體實(shí)施人的資質(zhì)，申請(qǐng)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表》，保存相應(yīng)收費(fèi)憑證，充分準(zhǔn)備申請(qǐng)投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽訂成交確認(rèn)書，并及時(shí)簽訂招標(biāo)投標(biāo)合同。

（三）土地二級(jí)開發(fā)中涉及的法律問題一.轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)在土地二級(jí)開發(fā)市場中，在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之前，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的法律審查尤為重要，下面就土地使用權(quán)出讓合同的主要法律問題作一闡述：01.土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì)土地使用權(quán)出讓合同(以下簡稱“出讓合同”)是國有土地使用權(quán)出讓行為的法律表現(xiàn)形式。出讓合同是一種比較特殊的合同，出讓合同屬于民事合同還是行政合同，理論界一直存有爭議，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為其是民事合同。國家機(jī)關(guān)無疑具有行政主體資格，但是國家機(jī)關(guān)也可以參與民事活動(dòng)。雖然出讓合同中往往會(huì)包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內(nèi)容，但是該等內(nèi)容本身出于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并非是因?yàn)殡p方約定而有效。任何一個(gè)典型的民事合同都默認(rèn)一個(gè)基本前提，即不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該等規(guī)定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙方必須遵守的，合同的性質(zhì)也不會(huì)因?yàn)槭欠裨谄渲芯呙髁嗽摰葟?qiáng)制性規(guī)定就發(fā)生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之外，如土地位置、面積、價(jià)格、期限、違約責(zé)任等事宜，合同雙方系按平等自愿的原則達(dá)成合意而訂立的，完全符合民事合同的基本特征。02.出讓標(biāo)的物的范圍出讓標(biāo)的物為國有土地使用權(quán)。依據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓制度只是針對(duì)國有土地實(shí)行的一種土地利用制度，《土地管理法》第 63 條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該法第 43 條、第 44 條還規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地;建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第 8 條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該土地的使用權(quán)方可有償出讓。可見，集體土地使用權(quán)本身不可以作為出讓合同標(biāo)的物，除非依法轉(zhuǎn)化為國有土地使用權(quán)，然后才可以用于出讓。03.出讓價(jià)格的形成方式與協(xié)議作價(jià)的效力>>>>出讓價(jià)格的形成。主要包括兩種方式：市場形成(通過招、拍、掛)和協(xié)議形成。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式,協(xié)議作價(jià)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部【2002】第 號(hào)令，以下簡稱《規(guī)定》)對(duì)經(jīng)營性用地只允許采用招、拍、掛的方式形成出讓價(jià)格,不允許采用協(xié)議作價(jià)的方式。>>>>協(xié)議作價(jià)出讓合同的效力。根據(jù)《規(guī)定》，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，不得協(xié)議作價(jià)。經(jīng)營性用地協(xié)議作價(jià)出讓合同是否一概無效,就此《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條作出了例外規(guī)定，如果沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，如無人參與競買或者投標(biāo) 的情形，允許采取協(xié)議作價(jià)出讓的方式。該《規(guī)定》出臺(tái)背景和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜絕腐敗行為，防止國有資產(chǎn)流失。問題是，如果符合《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條之例外規(guī)定，協(xié)議作價(jià)的方式在特定情況下是允許的。根據(jù)我國《合同法》第五十二條的規(guī)定，合同在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下才是無效的。另，根據(jù) 我國《立法法》的規(guī)定，《規(guī)定》屬于部委規(guī)章層次的規(guī)范性法律文件，其效力比法律、行 政法規(guī)為低。

協(xié)議作價(jià)低于國家確定的底價(jià)時(shí)出讓合同的效力認(rèn)定有觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條已明確規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)，其目的就在于防止出讓人和受讓人隨意甚至惡意串通，以極低的價(jià)格獲取土地使用權(quán)，導(dǎo)致“炒地”現(xiàn)象大量出現(xiàn)，損害國家和社會(huì)公共利益?！睹穹ㄍ▌t》第五十八條、《合同法》第五十二條對(duì)惡意串通、損害國家和社會(huì)公共利益的行為均明確規(guī)定為無效。因此，出讓金低于當(dāng)?shù)卣磭乙?guī)定所確定的最低價(jià)的，出讓合同整體無效。對(duì)此，《解釋》第三條規(guī)定：“經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)

定確定的最低價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無效。當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場評(píng)估價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持;受讓方不同意按照市場評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任?！?/p>

由此可見，司法界的態(tài)度是價(jià)格條款無效，過錯(cuò)方因此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并賦予受讓方以合同解除還是繼續(xù)履行的選擇權(quán)。二.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，若土地使用權(quán)來源為劃撥土地使用權(quán)，則該土地在土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同并向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金后才能依法予以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。同時(shí)根據(jù)《解釋》第 11 條，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)

辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。另外，根據(jù)該《解釋》第 12 條、13 條，若經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人直接辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或由人民政府將該劃撥土地直接劃撥給受讓人使用，土地使用權(quán)人與受讓方的合同按照補(bǔ)償合同來處理。若目標(biāo)土地的土地來源為劃撥土地，受讓方若想取得土地使用權(quán)，均需首先獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

第五篇：一級(jí)土地開發(fā)整理的相關(guān)知識(shí)

一級(jí)土地開發(fā)整理的相關(guān)知識(shí)

? 概念：土地開發(fā)整理的基本內(nèi)涵是在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃或城市規(guī)劃確定的目

標(biāo)和用途，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)手段，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行調(diào)整改造，綜合整治，提高土地利用率和產(chǎn)出率，改善生產(chǎn)、生活和生態(tài)環(huán)境的過程。土地開發(fā)整理產(chǎn)業(yè)化是資源產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)重要內(nèi)容，是近年來全國各地土地開發(fā)整理實(shí)踐中探索出的一種新思路、新辦法。在政府資金有限、國家投入機(jī)制未完善的情況下，通過對(duì)土地資源的綜合整理和優(yōu)化配置，實(shí)行土地資源開發(fā)整理專業(yè)化、市場化和社會(huì)化。

? 土地開發(fā)整理與房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別：（1）建設(shè)用地開發(fā)整理產(chǎn)業(yè)化主要是政府或政府委托的機(jī)構(gòu)通過征購或其他方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地開發(fā)整理。在完成了房屋拆遷、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施配套之后，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求或政府的土地供應(yīng)計(jì)劃，以招標(biāo)拍賣掛牌的方式將土地投入市場。（2）土地開發(fā)整理是把低效、閑置嚴(yán)重的土地開發(fā)整理成建設(shè)用地的過程。因此，所獲得的建設(shè)用地成本較低，屬于土地一級(jí)市場的范疇，收入穩(wěn)定、可靠，幾乎不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；而房地產(chǎn)更多的屬于土地二級(jí)市場的范疇，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

? 土地開發(fā)整理具有高成長性和廣闊的市場前景：我國目前的土地開發(fā)整理產(chǎn)業(yè)化，基本上

為行政推動(dòng)為主，參與主體是政府或政府委托的有關(guān)機(jī)構(gòu)，其最大的缺陷是單一依靠政府出資，資金來源和資金受到制約，直接限制了土地開發(fā)整理的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)化形成。在這種情況下，信托資金參與土地開發(fā)整理，將成為土地開發(fā)整理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一個(gè)最重要的突破口。

? 信托資金參與土地開發(fā)整理可形成“多贏”的局面：（1）從經(jīng)濟(jì)角度來說，信托投資公司

通過設(shè)立土地開發(fā)整理信托；可以把居民手中的閑散資金集合運(yùn)用，投向于具有穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)度較低的土地開發(fā)整理，使投資者的資本有穩(wěn)定的收益，同時(shí)又解決了土地儲(chǔ)備中心資金不足的問題，形成“多贏”的局面。（2）從社會(huì)效益來說，信托資金參與土地開發(fā)整理，有利于整理閑置、分散的土地，對(duì)加快城市的規(guī)劃、建設(shè)美好家園方面也具有巨大的社會(huì)效應(yīng)。

? 符合政府鼓勵(lì)發(fā)展方向：各地政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面鼓勵(lì)多方面、多渠道籌集資金，特別是運(yùn)用社會(huì)資金參與城市建設(shè)。通過發(fā)行集合信托，可以在拓展投資渠道，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，推出新的建設(shè)模式等方面做一些有益的嘗試，為各省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)，開拓道路。