第一篇：物業(yè)外包

一個(gè)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)命題

――物業(yè)外包管理漸成趨勢(shì)

葉國(guó)基

(此文章發(fā)表在深圳《住宅與房地產(chǎn)》總第194期)

近十年來(lái)，業(yè)務(wù)外包這一經(jīng)營(yíng)管理方法越來(lái)越受到物業(yè)管理企業(yè)的重視，到目前為止，幾乎所有的物業(yè)管理企業(yè)都不同程度地將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給更加專業(yè)性的服務(wù)企業(yè)。業(yè)務(wù)外包又稱資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)的非核心業(yè)務(wù)，以加工的方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的產(chǎn)品（服務(wù)）提供商，管理學(xué)家把外包稱為市場(chǎng)力量的回歸。這是發(fā)展物業(yè)管理這一現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所要面對(duì)的一個(gè)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)命題。

一、物業(yè)管理外包的優(yōu)勢(shì)

1、通過(guò)業(yè)務(wù)外包可以降低經(jīng)營(yíng)成本。其一，由于專業(yè)化分工所帶來(lái)的高效率，許多專業(yè)性服務(wù)公司在其專業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。這些企業(yè)通過(guò)承攬大量專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)比單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)高得多的經(jīng)營(yíng)效率，因而能夠以優(yōu)質(zhì)低價(jià)為物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，從而使得物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用；其二，由于業(yè)務(wù)外包，日常工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開(kāi)支大為減少；其三，將專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產(chǎn)投資，在財(cái)務(wù)管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設(shè)立內(nèi)部成本中心進(jìn)行預(yù)算管理，通常更進(jìn)行成本控制。總之，業(yè)務(wù)外包可以有效降低成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。

2、業(yè)務(wù)外包可以有效地提高服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司通過(guò)發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)來(lái)提高其所提供的產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量。專業(yè)公司由于業(yè)務(wù)相對(duì)單一而且專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢(shì)得到充分彰顯。比如專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)公司，可以科學(xué)規(guī)范地制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，達(dá)到預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果；專業(yè)的保安公司，有較系統(tǒng)的保安員管理辦法及訓(xùn)練方式，結(jié)合當(dāng)今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，這必將大大加強(qiáng)小區(qū)（大廈）的治安防患能力。

3、業(yè)務(wù)外包可以增加服務(wù)項(xiàng)目，最大限度地滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的消費(fèi)需求。社會(huì)思潮的多元化和業(yè)主生活環(huán)境的差異性導(dǎo)致了業(yè)主需求的復(fù)雜化和差異化。多元化的服務(wù)需求對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求，而實(shí)際上物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)能力是有限的，靠企業(yè)本身的服務(wù)產(chǎn)品及企業(yè)的現(xiàn)有利于是不可能全面滿足業(yè)主的要求，也無(wú)力去挖掘業(yè)主的服務(wù)需求，即使挖掘出來(lái)也無(wú)法及時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù)。這種消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)與資源匱乏的矛盾，只有通過(guò)業(yè)務(wù)外包，即資源外取才能得以解決。

4、業(yè)務(wù)外包可以規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)防范和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大、專業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，也可采用外包的服務(wù)方式以確保在服務(wù)提供的同時(shí)規(guī)避管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。如電梯設(shè)備的維保與運(yùn)行，在多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)均采用外包的服務(wù)方式，其原因可能包括：電梯屬特種設(shè)備，國(guó)家對(duì)其的管理要求極為嚴(yán)格，要求從業(yè)企業(yè)有專項(xiàng)資質(zhì)許可（包括經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和安全許可），從業(yè)人員技術(shù)要求較高且要持證上崗，屬于典型的技術(shù)含量高、管理難度大、安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)大的專項(xiàng)外包業(yè)務(wù)。另外，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)外包不會(huì)再陷入各種具體的糾紛中。所謂“冤有頭，債有主”，哪一個(gè)專業(yè)公司服務(wù)不到位，產(chǎn)生了問(wèn)題，就有哪一個(gè)專業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。

5、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托帶來(lái)的最直接好處，是通過(guò)轉(zhuǎn)委托把企業(yè)有限的內(nèi)部資源集中在最具成本效益、最有價(jià)值的核心業(yè)務(wù)上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，逐步從繁雜的專業(yè)化事務(wù)中解脫出來(lái)，成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者，實(shí)現(xiàn)了“管理”職能的回歸，扮演了一個(gè)服務(wù)集成商的角色。物業(yè)管理企業(yè)不是業(yè)主服務(wù)需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過(guò)提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù)，組織和落實(shí)社會(huì)專業(yè)服務(wù)資源，為業(yè)主提供服務(wù)。

二、物業(yè)管理外包的不足和限制條件

與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢(shì)是同時(shí)存在的，尤其是在我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)尚不成熟的時(shí)候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．外包的服務(wù)質(zhì)量難以控制。一般外包都是通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行，通過(guò)對(duì)投標(biāo)方服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格、資信等方面評(píng)估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實(shí)際質(zhì)量是難以控制的，因?yàn)橥ǔＶ荒芸刂茖?duì)方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽(tīng)或不聽(tīng)物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與要求，致使質(zhì)量在第一現(xiàn)場(chǎng)難以控制。

2、外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、服務(wù)的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過(guò)合同或簡(jiǎn)單溝通可以消除其差別，如果外包業(yè)務(wù)或項(xiàng)目的內(nèi)容、外延定義不清，則容易帶來(lái)運(yùn)作混亂與責(zé)任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。

3．外包在提供服務(wù)的時(shí)間上往往滯后。由于物業(yè)管理服務(wù)需要具有預(yù)見(jiàn)性、處理突發(fā)事件的應(yīng)變性及強(qiáng)有力的引導(dǎo)能力，而事實(shí)上按照合同條款很難滿足對(duì)不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時(shí)雙方一般又不在同一地點(diǎn)，要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的服務(wù)，在時(shí)間上往往相對(duì)滯后。

4、外包導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度加大。在履約過(guò)程中，物業(yè)管理公司對(duì)專業(yè)性服務(wù)企業(yè)既不能約束過(guò)緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)把專業(yè)性服務(wù)企業(yè)納入自身的整個(gè)管理體系中。實(shí)踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。

5、外包還可能引發(fā)的一系列問(wèn)題，如：物業(yè)管理公司對(duì)自身業(yè)務(wù)的控制與洞察能力可能會(huì)有所降低。物業(yè)管理公司的專業(yè)人員或骨干力量，可能因?yàn)閺闹苯訌氖逻\(yùn)營(yíng)與人員管理改作業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)而另尋高就；物業(yè)管理公司從事工程服務(wù)的技術(shù)人員產(chǎn)生對(duì)外部技術(shù)一定程度的依賴，甚至?xí)車?yán)重；對(duì)轉(zhuǎn)委托實(shí)施過(guò)程的協(xié)調(diào)不夠而導(dǎo)致物業(yè)管理公司部門(mén)間的關(guān)系受到影響。專業(yè)性服務(wù)企業(yè)將來(lái)有可能成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或間接幫助了與其也有關(guān)系的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等等。

斯密定理告訴我們：“分工水平依賴于市場(chǎng)容量”。一個(gè)企業(yè)能否從專業(yè)分工中得益，依賴于參加分工網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)數(shù)量（市場(chǎng)容量）。然而由于目前我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)不太成熟，市場(chǎng)還處于初期萌芽或無(wú)序的混亂競(jìng)爭(zhēng)階段，在需求方面業(yè)主的實(shí)際認(rèn)可度不高，在供給方面市場(chǎng)資源還不是很豐富，有些專項(xiàng)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)上很難找到專業(yè)資源，或因現(xiàn)有的專業(yè)資源稀缺導(dǎo)致的專項(xiàng)外包業(yè)務(wù)價(jià)格高企，超過(guò)企業(yè)的承受能力，因此當(dāng)前乃至今后一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的外包有相當(dāng)?shù)木窒扌浴?/p>

三、物業(yè)管理外包的未來(lái)趨勢(shì)與格局

雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問(wèn)題，但它體現(xiàn)了在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化物業(yè)管理轉(zhuǎn)型過(guò)程中物業(yè)管理職能社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的必然發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)筆者的預(yù)測(cè)和設(shè)想，未來(lái)的格局有五種形態(tài)：

第一，傳統(tǒng)的“一體化”物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)和市場(chǎng)成熟程度不高的城市在相當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)，仍有較大的存在和發(fā)展空間。

第二，基于市場(chǎng)的物業(yè)管理專業(yè)化必將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。物業(yè)管理的再專業(yè)化過(guò)程將物業(yè)管理過(guò)程中的各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)再度精深精細(xì)化，外包管理漸成趨勢(shì)。隨著社會(huì)服務(wù)體系發(fā)育的完整，各類專業(yè)化公司應(yīng)運(yùn)而生蓬勃發(fā)展，依仗自身的專業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方，共同服務(wù)于社區(qū)業(yè)戶。物業(yè)管理公司的角色同時(shí)轉(zhuǎn)換為社區(qū)管理的組織者、監(jiān)督者、協(xié)調(diào)人和決策建議者。

第三、內(nèi)部的專業(yè)化的發(fā)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團(tuán)化。只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須實(shí)行專業(yè)化，只要是現(xiàn)代的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須搞集團(tuán)化。而集團(tuán)化是以專業(yè)化為基礎(chǔ)和包含著專業(yè)化的，是專業(yè)化的綜合和整合。通過(guò)集團(tuán)成員企業(yè)優(yōu)勢(shì)的組合，集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，組建若干專業(yè)化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

第四，隨著產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解和專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現(xiàn)精深精細(xì)化趨勢(shì)，并從勞動(dòng)密集型逐漸成長(zhǎng)為知識(shí)密集型，從而物業(yè)管理中分離出一個(gè)新型的領(lǐng)域——設(shè)施管理。相對(duì)于物業(yè)管理，設(shè)施管理表達(dá)了一種新的發(fā)展理念，即對(duì)于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達(dá)到設(shè)施壽命周期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。設(shè)施管理與物業(yè)管理相比較，更加具有戰(zhàn)略層次的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)發(fā)展的全局整合理念。從業(yè)務(wù)操作上看，設(shè)施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升，在管理方法、內(nèi)容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理。

第五，物業(yè)管理行業(yè)比照物現(xiàn)代物流業(yè)，創(chuàng)造出一個(gè)嶄新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。就像物流業(yè)把傳統(tǒng)的物流活動(dòng)（如運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)等），從系統(tǒng)的角度和觀點(diǎn)出發(fā)，把產(chǎn)品從生產(chǎn)地到消費(fèi)地之間的整個(gè)供應(yīng)璉，運(yùn)用先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)，進(jìn)行高效率計(jì)劃、管理、配送創(chuàng)造出一個(gè)新型服務(wù)業(yè)一樣。那么物業(yè)作為與物流相對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，能否也能把傳統(tǒng)的各服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)，進(jìn)行科學(xué)的整合，從簡(jiǎn)單的外圍服務(wù)商轉(zhuǎn)換為更深層次的內(nèi)部緊密協(xié)作，把一同服務(wù)于不同指向的物業(yè)領(lǐng)域市場(chǎng)，以系統(tǒng)論的方法把各供應(yīng)鏈連接起來(lái)，提供各類增值服務(wù)。

第二篇：物業(yè)外包服務(wù)協(xié)議書(shū)

物業(yè)外包服務(wù)協(xié)議書(shū)

甲方：XXXXXXXXXXXX（以下簡(jiǎn)稱甲方）

乙方：XXXXXXXXXXXXXX（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。本著“預(yù)防為主、保障安全”的方針和“服務(wù)客戶”的宗旨，經(jīng)甲、乙雙方自愿、平等協(xié)商，就保安服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條乙方向甲方派遣的保安、保潔等物業(yè)人員必須是經(jīng)過(guò)政審合格和保安保潔技能培訓(xùn)取得保安從業(yè)資格證的人員。保安、保潔人員的招聘、錄用、工資、服裝、社保、福利等均由乙方負(fù)責(zé)。

第二條乙方派駐甲方的保安保潔人員必須是經(jīng)過(guò)政審合格的人員，政治立場(chǎng)堅(jiān)定、有良好職業(yè)道德、身體健康、責(zé)任心強(qiáng)，具有良好保安保潔業(yè)務(wù)技能，必須做到恪守職責(zé)，嚴(yán)格遵守甲方的值班保衛(wèi)保潔工作制度，服從管理，對(duì)不稱職的保安保潔人員，甲方有權(quán)建議調(diào)換。對(duì)要求給予調(diào)換保安保潔人員的，乙方應(yīng)該盡力協(xié)調(diào)。

第三條乙方向甲方派出的保安人員，依照甲方的值班保衛(wèi)崗位職責(zé)執(zhí)行保安工作任務(wù)：甲方值班（值勤）崗位設(shè)置兩個(gè)：一個(gè)為辦公樓大廳門(mén)口值班崗、一個(gè)為辦公樓側(cè)門(mén)車輛進(jìn)出門(mén)口值班崗。甲方要求乙方白天辦公樓大廳門(mén)口崗位保持或不少于2名保安，側(cè)門(mén)口崗位保持或不少于1名保安。晚上辦公樓大廳門(mén)口保持或不少于4名警衛(wèi)，人員配備數(shù)量、分工、崗位調(diào)換及時(shí)間安排具體由乙方負(fù)責(zé)。

第四條甲方將保安值班安全服務(wù)保潔服務(wù)外包給乙方，委托乙方對(duì)其甲方值班保衛(wèi)安全保潔服務(wù)進(jìn)行管理，乙方必須嚴(yán)格履行和遵守甲方保安值班安全崗位職責(zé)和相關(guān)規(guī)定，確保甲方辦公區(qū)和責(zé)任區(qū)域范圍的安全和清潔。乙方保安人員及保潔人員必須履行以下職責(zé)和義務(wù)：

（一）、保安人員

1、必須按照規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶保安標(biāo)志上崗執(zhí)勤。

2、必須堅(jiān)持文明執(zhí)勤，禮貌待人，儀容儀表整潔。值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離開(kāi)崗位及進(jìn)行其他與值班無(wú)關(guān)的事。處理問(wèn)題時(shí)要講原則，態(tài)度和氣，不急不躁，以理服人，對(duì)來(lái)辦事或咨詢的人員必須做到言語(yǔ)舉止和藹帶人，遇到突發(fā)事件應(yīng)采取備應(yīng)的措施（或應(yīng)急預(yù)案）立即處理并同時(shí)向公安局

110、派出所、甲方當(dāng)日值班負(fù)責(zé)人及有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

3、乙方保安人員執(zhí)勤必須認(rèn)真填寫(xiě)值班及交接班記錄，牢記報(bào)警電話和縣政法委電話、甲方當(dāng)日值班負(fù)責(zé)人電話，每天中午和下午下班零界時(shí)前后都要按要求對(duì)甲方辦公場(chǎng)所及辦公區(qū)域各個(gè)角落進(jìn)行巡邏檢查，對(duì)仍然繼續(xù)留在甲方辦公場(chǎng)所的人員進(jìn)行盤(pán)查登記、清理，時(shí)刻掌握辦事人員是否離開(kāi)和離開(kāi)時(shí)間。

4、必須熟悉安保服務(wù)環(huán)境，尤其是重點(diǎn)部位、辦公區(qū)域安全通道、人員疏散路線等，積極維護(hù)甲方正常的辦公秩序，搞好安全防范工作，對(duì)辦公區(qū)及責(zé)任區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生口角、斗毆等事件（屬保安 職責(zé)職權(quán)范圍內(nèi)予以處理的事件）應(yīng)按保安規(guī)則立即做出處理，制止、控制事態(tài)擴(kuò)大，做好事件處理過(guò)程的筆錄、登記，調(diào)解等工作。對(duì)發(fā)生的刑事、治安案件或火災(zāi)等事故，及時(shí)采取應(yīng)急措施并報(bào)警，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)立即向甲方報(bào)告。若發(fā)現(xiàn)并抓獲作案的違法犯罪嫌疑人員，應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警交由公安機(jī)關(guān)處理。對(duì)發(fā)生火災(zāi)及突發(fā)性事件，要立即拉響警報(bào)器、打開(kāi)所有安全通道并疏導(dǎo)辦公區(qū)內(nèi)所有人員撤離到安全地帶。

5、必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，對(duì)進(jìn)入甲方辦公場(chǎng)所的人員按要求核實(shí)身份信息進(jìn)行實(shí)名制登記、攜帶包裹要求開(kāi)包檢查（包裹直徑超過(guò)30cm的不得帶人辦公區(qū)、交由保安保管，因公務(wù)需要帶入的須電話聯(lián)系相關(guān)人員確認(rèn)后方可帶入）、穿著大衣的視意其解扣暢衣檢查無(wú)攜帶危險(xiǎn)品（管制刀具）后方可進(jìn)入；對(duì)甲方內(nèi)部人員進(jìn)出辦公場(chǎng)所時(shí)必須出示工作牌，核證人牌一致后方可進(jìn)入，否則要求出示身份證實(shí)名制登記后進(jìn)入。并指引來(lái)訪人員將車輛停放在制定位置，嚴(yán)禁亂停亂放。

辦公樓側(cè)門(mén)車輛進(jìn)出門(mén)口值班崗對(duì)進(jìn)入側(cè)門(mén)的車輛、人員，必須進(jìn)行嚴(yán)格檢查登記，并核實(shí)身份證、行車證，對(duì)發(fā)現(xiàn)可疑車輛或人員，應(yīng)立即向有關(guān)部門(mén)報(bào)告；對(duì)甲方內(nèi)部車輛及人員進(jìn)出時(shí)必須出示內(nèi)部發(fā)放的證牌或有效證卡方可進(jìn)出，否則不予進(jìn)出。并指引工作人員人員將車輛停放在制定位置，嚴(yán)禁亂停亂放

6、必須嚴(yán)格執(zhí)行甲方辦公場(chǎng)所的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁年輕人留“大胡子”、穿“吉里巴甫”服和蒙面紗等人員進(jìn)入甲方辦公場(chǎng)所，嚴(yán)禁任何人員在甲方辦公場(chǎng)所和辦公樓附近做禮拜，保安人員要定期或不定期對(duì)甲方辦公樓周邊進(jìn)行巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況立即向有關(guān)部門(mén)和甲方報(bào)告。尤其是發(fā)現(xiàn)有可以行為的人員要上前詢問(wèn)，并引起高度注意和警惕，必要時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。

（二）、保潔人員

1、保潔員對(duì)局辦公樓室內(nèi)外衛(wèi)生區(qū)域每天必須巡回清掃，保持樓道樓梯、大廳、會(huì)議室、衛(wèi)生間、辦公樓周圍等公共區(qū)域衛(wèi)生干凈整潔。

2、樓梯、欄桿、地面以及辦公樓周圍必須每天打掃不少于兩次，公共區(qū)域玻璃、電梯、室外宣傳欄、大燈每半月（兩周）徹底擦拭一次（臟后及時(shí)清掃），做到干凈明亮，垃圾每天早上倒一次，使之干凈無(wú)暴露垃圾。室外擺放盆花每周交一次水。

3、周未或節(jié)假日時(shí)間每天早上必須清掃一次，如有特殊安排，隨時(shí)通知。打掃完后應(yīng)將衛(wèi)生工具清洗干凈，放回原處，擺放整齊。

4、甲方的水、電、暖、門(mén)窗等物業(yè)由乙方負(fù)責(zé)管理維護(hù)，乙方應(yīng)排專人定期不定期對(duì)甲方物業(yè)情況進(jìn)行檢查維護(hù)，若發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)維修，確保甲方正常辦公需要。

第五條甲方的權(quán)利及義務(wù)：

1、甲方為乙方保安人員值班提供值班場(chǎng)所，并配備值班電話、提供必須的聯(lián)系電話及縣政法委要求配備的必備設(shè)施、安保器械等，乙方人員負(fù)責(zé)保管使用，維修更換，保證治安保衛(wèi)器械完好，合同期滿，交還給甲方。

2、甲方負(fù)責(zé)本單位人員的教育、管理，并教育本單位人員持證（卡）、掛牌進(jìn)入辦公區(qū)域，不掛牌、不持證（卡）進(jìn)入辦公區(qū)的應(yīng)主動(dòng)接受保安的檢查，并自覺(jué)登記，不得與保安發(fā)生口角。

3、甲方不得安排執(zhí)勤保安人員從事與保安崗位無(wú)關(guān)事務(wù)，如調(diào)用執(zhí)勤保安人員執(zhí)行合同崗位以外任務(wù)，所造成的后果由甲方負(fù)責(zé)。

4、甲方若發(fā)現(xiàn)乙方保安員不盡其責(zé)，違反甲方有關(guān)規(guī)章制度現(xiàn)象的應(yīng)及時(shí)告知乙方進(jìn)行整改處理，造成不良影響或嚴(yán)重后果的按合同相關(guān)條款處理。保安崗位人員違反崗位職責(zé)被告知三次的甲方有權(quán)退還乙方，要求乙方更換保安人員。

5、甲方對(duì)保安人員履責(zé)情況應(yīng)定期不定期向乙方通報(bào)，對(duì)表現(xiàn)好的及時(shí)建議乙方予以嘉獎(jiǎng)，對(duì)立功的甲方可以給予重獎(jiǎng)。

第六條賠償責(zé)任

1、乙方保安、保潔、物業(yè)人員違反工作崗位職責(zé)，工作失職給甲方造成人員安全和財(cái)產(chǎn)損失的，必須按有關(guān)規(guī)定賠償，造成甲方財(cái)產(chǎn)丟失的應(yīng)照價(jià)賠償。

2、乙方保安人員必須嚴(yán)格執(zhí)行登記檢查制度，對(duì)不嚴(yán)格進(jìn)行登記制度，造成不符合規(guī)定的人員進(jìn)入甲方辦公場(chǎng)所造成損失的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

3、乙方保安人員在值班期間，有睡崗、脫崗行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅追究乙方責(zé)任，若此類問(wèn)題被有關(guān)部門(mén)檢查組查到，有關(guān)部門(mén)對(duì)甲方進(jìn)行處罰，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行雙倍處罰，乙方應(yīng)立即進(jìn)行整改，若乙方仍不整改并再次出現(xiàn)此類問(wèn)題時(shí)，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行3-4倍處罰或與乙方立即終止合同。

4、乙方保安人員在值班期間，不允許喝酒、打牌、嗑瓜子和做禮拜，若一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，并要求調(diào)換人員。

5、乙方保安人員在執(zhí)勤時(shí)發(fā)生不文明執(zhí)勤現(xiàn)象，辱罵、毆打他人的或保安人員之間發(fā)生口角、打架等不良現(xiàn)象，影響甲方聲譽(yù)的，乙方應(yīng)向甲方支付5000元以上的經(jīng)濟(jì)賠償，甲方有權(quán)要求乙方調(diào)換人員或解除合同。

6、保安人員發(fā)現(xiàn)有不安全隱患或其它不安全因素，必須及時(shí)向甲乙雙方書(shū)面告知，甲方拒絕整改或未及時(shí)處理（如水、電、消防設(shè)施、門(mén)窗、消防通道出現(xiàn)故障或隱患等），因而造成守護(hù)區(qū)域內(nèi)財(cái)物被盜或損失的，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

7、乙方保安人員在履行職責(zé)中，由于力量懸殊或者在保安權(quán)限范圍內(nèi)無(wú)法制止和控制事態(tài)進(jìn)一步發(fā)展，已經(jīng)及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)生保安人員在制止過(guò)程中受到傷害等客觀情況無(wú)法報(bào)警的，所發(fā)生的損失乙方不承擔(dān)責(zé)任。

8、乙方保安人員監(jiān)守自盜的責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)；甲方職工內(nèi)部盜竊造成直接經(jīng)濟(jì)損失乙方不承擔(dān)責(zé)任。

9、乙方必須按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》有關(guān)規(guī)定，對(duì)所屬保安人員及時(shí)辦理繳納社會(huì)保險(xiǎn)，若乙方未向所屬保安人員繳納社會(huì)保險(xiǎn)，造成保安人員工作原因受到傷害或造成保安人員因社保問(wèn)題引發(fā)爭(zhēng)議的，責(zé)任全部由乙方來(lái)承擔(dān)。

10、乙方提供的保安服務(wù)人員違反甲方規(guī)章制度，甲方有權(quán)提出更換。乙方在接到甲方通知書(shū)10日內(nèi)未對(duì)相關(guān)服務(wù)人員作出處理的，甲方有權(quán)書(shū)面通知乙方提前終止協(xié)議。

11、乙方負(fù)責(zé)教育好保潔、保安人員工作時(shí)注意自身安全，如發(fā)生意外事故甲方概不負(fù)責(zé)。若衛(wèi)生潔具及管道自然損耗及時(shí)給物業(yè)公司反映，如因工作不認(rèn)真未履行職責(zé)致使下水道堵塞由物業(yè)公司處理或從工資中扣除相關(guān)費(fèi)用。

第七條服務(wù)期限要求：

1、協(xié)議約定的服務(wù)期限從年月日至年月。

第八條 合同價(jià)款及付款方式：

乙方向甲方提供的保安、保潔外包服務(wù)為有嘗服務(wù)。按月服務(wù)費(fèi)元人民幣，年服服務(wù)費(fèi)元人民幣。由甲方按月（或按年）向乙方支付，如按月支付，甲方必須在每個(gè)月的10日前向乙方支付清當(dāng)月的服務(wù)費(fèi)。如按年支付，甲方必須在服務(wù)期滿2個(gè)月，一次性向乙方支付年服務(wù)費(fèi)總額的50%、即元人民幣，第八個(gè)月，一次性支付清剩余的服務(wù)費(fèi)，即元人民幣。

第九條合同違約與終止：

1、甲乙雙方合同期限滿時(shí)，雙方應(yīng)提前30天協(xié)商合同續(xù)簽或者合同終止事宜。

2、如甲乙雙方有一方在合同期間無(wú)任何理由單方面終止合同，由違約方向?qū)Ψ劫r償違約損失。

如甲方未按合同約定的服務(wù)費(fèi)支付方式及時(shí)足額向乙方支付服務(wù)費(fèi)，視為甲方違約。

3、因政策規(guī)定或其它特殊原因需要終止合同時(shí)，須提前一個(gè)月通知對(duì)方，由甲乙雙方協(xié)商解決。若不提前一個(gè)月通知對(duì)方，由違約方承擔(dān)支付對(duì)方合同總金額20％的違約金；如乙方在管理服務(wù)期間，出現(xiàn)重特大案件或給甲方造成重大損失，甲方有權(quán)提前終止合同，并由乙方賠償損失。

4、本合同自簽訂之日起生效。未盡事宜經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商一致后，可另寫(xiě)補(bǔ)充合同作為附件，具有同等法律效力。

第十條在履行本合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商或通過(guò)調(diào)解解決。協(xié)商或調(diào)解不成，可以向合同簽訂地人民法院起訴。

第十一條本合同未盡事宜，法律有規(guī)定的按法律規(guī)定辦理，法律沒(méi)有規(guī)定的由雙方協(xié)商解決。

本合同一式兩份，經(jīng)雙方簽字蓋章后即刻生效，甲、乙雙方各持一份。

甲方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

甲方法人代表簽字：

乙方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

乙方法人代表簽字：

年月日

第三篇：物業(yè)服務(wù)外包合同范本

合同編號(hào)：

物業(yè)服務(wù)外包合同

發(fā)包方（甲 方）： 供水公司 公司 承包方（乙 方）：

發(fā)包方： 供水公司 公司（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）承包方：（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）

經(jīng)甲方（單選）：□公開(kāi)招標(biāo)、□邀請(qǐng)招標(biāo)、□競(jìng)爭(zhēng)性談判、□詢價(jià)、□單一來(lái)源談判，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和有關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、平等互利的原則，就甲方物業(yè)服務(wù)外包事宜，簽訂本合同。

2、保潔：甲方 與 的保潔,包括辦公樓、公共區(qū)域、會(huì)議室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、附房、停車場(chǎng)、綠化地帶等的保潔服務(wù)；

3、門(mén)衛(wèi)：甲方 安全值班服務(wù)。包括保證在指定的崗位值班；負(fù)責(zé)按時(shí)開(kāi)關(guān)門(mén)；負(fù)責(zé)出入人員管理；負(fù)責(zé)打掃院內(nèi)衛(wèi)生等相關(guān)工作；

4、

務(wù)費(fèi)。

由于乙方未完全履行義務(wù)致使事故損失擴(kuò)大的，乙方應(yīng)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；在發(fā)生前述兩種情況時(shí)，乙方還需按本合同總服務(wù)費(fèi)用的 %向甲方支付違約金，甲方有權(quán)單方解除合同。

費(fèi)用及勞務(wù)以實(shí)際履行部分進(jìn)行清算。

第四篇：物業(yè)保潔外包合同

保潔服務(wù)協(xié)議

發(fā)包單位：****物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）

地址：**************

聯(lián)系人及電話：*************

承包單位：*****保潔服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）

地址：*****************

聯(lián)系人及電話：**************

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，就*******項(xiàng)目發(fā)包與承包事宜，雙方本著平等、自愿、誠(chéng)實(shí)守信的原則，經(jīng)友好協(xié)商，特制訂本合同，以資雙方共同遵守。

一、項(xiàng)目名稱：************項(xiàng)目（地址：******************）。

二、承包方式：采用由乙方包工、包料、包工具、包設(shè)備的方式。

三、保潔服務(wù)范圍：本合同書(shū)的保潔服務(wù)范圍為*************項(xiàng)目?jī)?nèi)的營(yíng)銷中心

室內(nèi)公共區(qū)域（含各辦公室及衛(wèi)生間）及營(yíng)銷中心室外公共區(qū)域、樣板房及參觀通道等。

四、保潔服務(wù)內(nèi)容：上述保潔服務(wù)范圍內(nèi)的日常保潔、綠植噴水及衛(wèi)生消殺等。

五、保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)銷中心室內(nèi)大堂：每日拖洗1次，清拖2次，隨時(shí)保潔，每30分鐘巡視一次，要求無(wú)垃圾、灰塵，無(wú)水跡、明顯污漬；衛(wèi)生間：每日清潔2次，隨時(shí)保潔，要求無(wú)垃圾、灰塵，無(wú)水跡、明顯污漬，無(wú)異味；各辦公室、水吧、前臺(tái)及走廊通道：每日清潔2次；室內(nèi)及門(mén)廳綠植：每?jī)扇諊娝?次；小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地及參觀通道：每日清掃2次，每?jī)芍軟_洗1次，隨時(shí)保潔，要求無(wú)果皮紙屑、煙頭雜物，無(wú)煙塵。樣板房：每日清潔2次，隨時(shí)保潔，每小時(shí)巡視1次，要求無(wú)垃圾、無(wú)灰塵、無(wú)污漬，物品擺放規(guī)整。樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，樓梯扶手每日擦洗1次，要求無(wú)垃圾、灰塵，無(wú)污漬、手??；各個(gè)部位垃圾桶：每日清運(yùn)2次，垃圾袋裝化，要求保持垃圾桶清潔、無(wú)異味，垃圾桶周圍無(wú)明顯垃圾、污漬；路燈、樓道燈每月清潔1次；門(mén)、窗、玻璃每3天擦洗1次，要求無(wú)污漬、手??；小區(qū)內(nèi)墻壁，燈柱等上面的小廣告隨時(shí)清理。根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

六、合同期限：從****年**月**日至****年**月**日止。合同期滿如需續(xù)約，甲

方應(yīng)在本合同期滿一個(gè)月書(shū)面通知乙方。

七、承包費(fèi)用：

1、保潔服務(wù)費(fèi)用：以每月人均綜合服務(wù)單價(jià)：人民幣****元）為準(zhǔn)，根據(jù)甲

方的交付區(qū)域乙方提供保潔服務(wù)的人員為**人，即每月人民幣*******元；

2、雙方自簽約之日起一年后，因政府調(diào)整工資標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)通貨膨脹率過(guò)高引

起的人工費(fèi)用和材料費(fèi)用的大幅提升造成的服務(wù)費(fèi)不能滿足乙方的基本

支出，雙方本著友好合作的原則，就服務(wù)費(fèi)的增減問(wèn)題另行協(xié)商議定。新議定的服務(wù)費(fèi)自議定之日起的下一月執(zhí)行。

八、結(jié)算方式：

1、承包費(fèi)用按月結(jié)算，乙方于每月 15 日前向甲方提交當(dāng)月保潔服務(wù)費(fèi)收據(jù)，甲方收到收據(jù)之日起7個(gè)工作日內(nèi)，將上月保潔費(fèi)以支票或現(xiàn)金的方式支付給乙方。

2、甲方以轉(zhuǎn)帳方式支付。乙方指定的收款賬戶為：開(kāi)戶行 中****銀行***支行，賬號(hào)*************。

九、甲方責(zé)任：

1、全面監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、驗(yàn)收乙方工作，對(duì)乙方未能按合同要求履行的服

務(wù)事項(xiàng)，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，對(duì)乙方提出的合理建議和要求予以采納或提供幫助。

2、如遇特殊保潔工作需求時(shí)(如外來(lái)人員參觀、創(chuàng)優(yōu)檢查、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等情

況)，可提前或事后通知乙方安排人員進(jìn)行保潔工作。

3、有權(quán)制定相應(yīng)之管理措施、監(jiān)督檢查標(biāo)準(zhǔn)等，以保證乙方按照合同及其他

雙方議定之要求運(yùn)作。

4、無(wú)償提供保潔工作所需之水電，并提供儲(chǔ)物室、休息室各一間供乙方放置

保潔器械、材料等物品及保潔服務(wù)人員工作期間休息之用；經(jīng)甲方書(shū)面認(rèn)可，乙方可對(duì)上述場(chǎng)所進(jìn)行改造，費(fèi)用由乙方自理。

5、尊重乙方派駐人員，不得刁難、辱罵、毆打乙方派駐人員，發(fā)生糾紛應(yīng)立

即聯(lián)系乙方管理人員，或報(bào)警處理，以期合理、高效解決矛盾。

6、按合同約定為乙方辦理每月的保潔服務(wù)費(fèi)用結(jié)算手續(xù)。

十、乙方責(zé)任：

1、乙方應(yīng)嚴(yán)格按本合同約定的各項(xiàng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為甲方管理的東源縣萬(wàn)綠春天項(xiàng)

目提供專業(yè)日常保潔服務(wù)。

2、嚴(yán)格教育、培訓(xùn)和管理派駐之保潔人員，遵守甲方制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從甲方的管理，愛(ài)護(hù)甲方及小區(qū)財(cái)物，維護(hù)甲方良好形象。對(duì)有違法亂紀(jì)或違反小區(qū)各項(xiàng)規(guī)定的乙方員工，乙方須予嚴(yán)肅處理；造成甲方損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

3、乙方派駐甲方的所有工作人員，必須按甲方管理處的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手

續(xù)并提交所有工作人員有效身份證明文件的復(fù)印件。工作時(shí)間，所有乙方保潔服務(wù)人員必須統(tǒng)一著裝、佩帶工卡上崗，工裝由乙方提供，工卡由甲方提供，工作時(shí)間不得擅離崗位。

4、按照雙方協(xié)商人數(shù)，選擇形象素質(zhì)良好、服務(wù)熱情、身體健康、無(wú)不良嗜

好的專業(yè)人員，特殊情況下隨叫隨到。乙方派駐的保潔人員年齡要求：男性不得超過(guò)50周歲，女性不得超過(guò)45周歲。

5、乙方不得因其它任何原因，隨意將本小區(qū)的保潔服務(wù)人員調(diào)離；確需調(diào)離的，需制定人員補(bǔ)充計(jì)劃并經(jīng)過(guò)管理處批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

6、在日常工作中，乙方保潔服務(wù)人員若發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備被損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方；發(fā)現(xiàn)安全隱患及可疑人員時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方，配合做好安全防范工作。

7、乙方除參加每日聯(lián)檢、月度例會(huì)、季度評(píng)審會(huì)之外，每月至少指派一名高

層管理人員到甲方檢查承包范圍內(nèi)的保潔衛(wèi)生情況，并積極征詢甲方意見(jiàn)，加強(qiáng)溝通，不斷提高服務(wù)品質(zhì)。

8、乙方應(yīng)科學(xué)、合理安排進(jìn)駐甲方工作現(xiàn)場(chǎng)之保潔服務(wù)人員的工作時(shí)間和計(jì)

劃，負(fù)責(zé)承擔(dān)乙方派駐甲方工作現(xiàn)場(chǎng)之保潔服務(wù)人員的工資、保險(xiǎn)、勞保

福利及其他一切費(fèi)用。因乙方員工發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議而影響或有可能影響本合同的履行，乙方應(yīng)及時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整以保證本合同各項(xiàng)保潔服務(wù)質(zhì)量。

9、乙方應(yīng)積極聽(tīng)取甲方對(duì)保潔工作的意見(jiàn)，認(rèn)真配合并完成其他特殊保潔事

項(xiàng)。如遇臺(tái)風(fēng)、水浸、火災(zāi)等緊急突發(fā)事件，有義務(wù)在甲方統(tǒng)一指揮下參加搶險(xiǎn)工作。

10、嚴(yán)格遵守有關(guān)安全作業(yè)規(guī)定，如乙方員工發(fā)生工傷事故，由乙方負(fù)完全

責(zé)任。甲方如要求乙方作業(yè)人員在非安全區(qū)域或沒(méi)有安全防護(hù)的條件下作業(yè)，乙方有權(quán)予以拒絕，否則造成的安全責(zé)任事故由甲方承擔(dān)。

11、乙方人員在甲方管轄區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，均由乙方負(fù)完全責(zé)任，與甲方無(wú)關(guān)。

12、乙方委派（姓名）（聯(lián)系電話）為本承包項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)全權(quán)履行本合同，包括且不限于簽收簽訂合同文件、參加相關(guān)會(huì)議檢查、管理乙方的工作人員、負(fù)責(zé)平時(shí)保潔工作的組織和開(kāi)展等。

十一、工作人數(shù)、時(shí)間安排和工作要求：

1、乙方保證從****年**月**日起即安排**人進(jìn)駐**************項(xiàng)目?jī)?nèi)開(kāi)展

日常保潔工作。

2、工作時(shí)間：每日7：30～17：30（具體時(shí)間安排可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作情況

進(jìn)行調(diào)整）。

3、在保潔用水用電管理方面，乙方承諾采取如下措施以盡可能節(jié)約用水用電

以維護(hù)甲方合法權(quán)益：

A、培養(yǎng)保潔服務(wù)人員的節(jié)水、節(jié)電意識(shí)；

B、保證水管完好，避免遠(yuǎn)距離沖洗；

C、嚴(yán)禁使用“流水”清洗工具。

十二、違約責(zé)任：

1、甲方每月開(kāi)展的清潔評(píng)審采取日常巡查和月度聯(lián)合檢查相結(jié)合的形式。

2、在巡視過(guò)程中，第一次發(fā)現(xiàn)乙方疏忽應(yīng)首先通知乙方，要求乙方完善服務(wù)

并做好記錄工作，由甲方雙方確認(rèn)簽名；日常巡查每第二次以上再發(fā)現(xiàn)同一問(wèn)題，記載為一項(xiàng)一般不合格，扣0.1分，在月度聯(lián)合檢查中發(fā)現(xiàn)的一般不合格項(xiàng)，每項(xiàng)扣0.2分，并記錄在甲方《日常保潔質(zhì)量檢查評(píng)分表》中，并由乙方確認(rèn)簽章。

3、每月開(kāi)展的清潔評(píng)審考核采取百分制，滿分為一百分。月考核分達(dá)到90

分及以上者，不扣減合同款；月考核分低于90分，扣減月合同款的2%；月考核分低于80分，扣減月合同款的5%。

4、如因乙方重大過(guò)錯(cuò)（如故意、無(wú)理拒不提供保潔服務(wù)，聚眾鬧事阻撓生產(chǎn)

作業(yè)，持續(xù)時(shí)間超過(guò)三十六小時(shí)，事實(shí)上導(dǎo)致甲方大面積無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的同等或以上程度過(guò)錯(cuò)；對(duì)此，甲方應(yīng)提供書(shū)面說(shuō)明，并附錄音錄像證據(jù)或出警記錄為證），甲方有權(quán)扣減乙方當(dāng)月5%保潔服務(wù)費(fèi)用作為違約金并賠償因此而造成的損失，同時(shí)甲方有權(quán)要求乙方管理人員立即出面協(xié)商處理。

5、無(wú)論任何原因，乙方員工與甲方、顧戶每發(fā)生1次爭(zhēng)吵，扣除乙方月合同

款的1%；與甲方、顧戶發(fā)生打架斗毆行為，乙方應(yīng)立即調(diào)換保潔服務(wù)人員，并相應(yīng)扣除乙方合同服務(wù)款的2.5%。

6、工作期內(nèi)如有保潔服務(wù)人員短缺，甲方有權(quán)按合同約定酬金之平均每人每日費(fèi)用二倍為標(biāo)準(zhǔn)扣除作為違約金(違約金由甲方支付給乙方每月的保潔服務(wù)費(fèi)中扣除)，被甲方發(fā)現(xiàn)人員短缺當(dāng)日，視為本自然月已經(jīng)過(guò)的天數(shù)均視為該人員短缺。乙方員工請(qǐng)假、離職等崗位短缺乙方應(yīng)立即補(bǔ)足，否則均視為人員短缺。

7、如乙方服務(wù)質(zhì)量下降，甲方以書(shū)面形式通知后四十八小時(shí)仍未改善，甲方

有權(quán)雇傭任何所需人員進(jìn)行上述改善，而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用從合同款中扣除。

8、甲方支付給乙方保潔服務(wù)費(fèi)時(shí)間應(yīng)于乙方開(kāi)出發(fā)票之日起7個(gè)工作日內(nèi)完

成。甲方未在合同約定時(shí)間內(nèi)支付保潔服務(wù)費(fèi)的，視為違約，每逾期一日，甲方向乙方支付欠款總額每日0.1%的違約金，直至結(jié)清欠款為止。

9、因甲方未能如期付款而影響乙方開(kāi)展工作，受資金不到位的影響而未能采

購(gòu)到常用保潔用品，導(dǎo)致定期作業(yè)難以開(kāi)展時(shí)，由甲方自行承擔(dān)相關(guān)不良后果。

10、合同期內(nèi)，未出現(xiàn)本協(xié)議約定的解除、終止協(xié)議情形的，任何一方均不

得單方解除、終止本協(xié)議，否則守約方有權(quán)要求違約方賠償三個(gè)月保潔服務(wù)費(fèi)作為違約金。

11、甲方連續(xù)二個(gè)月未能支付乙方保潔服務(wù)費(fèi)，視為甲方單方提出解除本協(xié)

議，乙方有權(quán)按照本條第10款約定要求甲方支付三個(gè)月保潔服務(wù)費(fèi)外，有權(quán)要求甲方支付拖欠保潔服務(wù)費(fèi)用所產(chǎn)生的逾期違約金。

12、本協(xié)議提供的保潔服務(wù)不包括高空作業(yè)專業(yè)事項(xiàng)，甲方不得以任何理由

要求乙方提供上述服務(wù)，否則視為甲方單方提出解除本協(xié)議，乙方有權(quán)按照本條第10款約定要求甲方支付三個(gè)月保潔服務(wù)費(fèi)外，有權(quán)要求甲方支付拖欠保潔服務(wù)費(fèi)用所產(chǎn)生的逾期違約金。

13、甲方不得以本協(xié)議條款明確約定以外的任何理由：扣減每月的保潔服務(wù)

費(fèi)用或收取違約金，否則視為甲方單方提出解除本協(xié)議，乙方有權(quán)按照第10款約定要求甲方支付三個(gè)月保潔服務(wù)費(fèi)外，有權(quán)要求甲方支付拖欠保潔服務(wù)費(fèi)用所產(chǎn)生的逾期違約金。

十三、合同自動(dòng)終止情形：

1、乙方嚴(yán)重違反合同規(guī)定的，影響小區(qū)環(huán)境或?qū)е录追狡渌矫娴膰?yán)重?fù)p害，經(jīng)甲方三次書(shū)面警告及罰款仍無(wú)效果，甲方有權(quán)單方面終止合同，而不需要承擔(dān)任何費(fèi)用，給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方仍應(yīng)予以賠償；

2、連續(xù)叁次月考核分低于80分；

3、甲方連續(xù)兩個(gè)月未能支付乙方保潔服務(wù)費(fèi)，乙方有權(quán)單方面終止合同，而

乙方不需要承擔(dān)任何違約責(zé)任，給乙方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)予以賠償；

4、乙方將本合同權(quán)利義務(wù)分包或變相肢解分包的，甲方有權(quán)解除合同并要求

乙方賠償因此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失；

5、東源縣明鴻物業(yè)管理有限公司與萬(wàn)綠春天項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)合同為本合同生

效之基礎(chǔ)，并視為本合同生效的不可抗因素之一，由此產(chǎn)生的甲方與乙方終止本合同，甲方不負(fù)賠償責(zé)任；所產(chǎn)生的保潔服務(wù)費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生日起7日內(nèi)予以結(jié)算完成。

十四、賠償責(zé)任：

1、乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)乙方員工的工資、保險(xiǎn)、勞保福利及其它一切費(fèi)用，乙方任

何員工因意外傷亡，甲方概不負(fù)責(zé)；乙方應(yīng)提供保單復(fù)印交甲方存檔。

2、如乙方工作人員在工作進(jìn)行中或因工作原因造成任何人員人身傷亡事件或

任何財(cái)產(chǎn)損壞、損失，使甲方遭受賠償要求時(shí)，乙方須負(fù)完全法律責(zé)任，（如涉及第三方責(zé)任的情況除外）。

十五、其它事項(xiàng)：

1、雙方本著友好合作的原則商定，乙方進(jìn)駐甲方現(xiàn)場(chǎng)后，若因保潔范圍擴(kuò)大

/縮小或者工作量擴(kuò)大/縮小，需增加/減少費(fèi)用時(shí)，由雙方另行協(xié)商議定；

2、為便于雙方的正常工作聯(lián)系，乙方自行配備對(duì)講機(jī)及相應(yīng)設(shè)備；乙方人員

不得利用對(duì)講機(jī)傳遞非工作信息，并保持工作期間通信狀態(tài)良好。

3、未經(jīng)雙方同意，任何一方不得透露合同相關(guān)內(nèi)容；

4、本合同其它未盡事宜，由雙方協(xié)商解決，并可另行補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與

本合同具有同等效力；

5、執(zhí)行本合同過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議事項(xiàng)，雙方協(xié)商解決，若協(xié)商不成，交由當(dāng)

地仲裁機(jī)構(gòu)處理。

6、合同期滿后，是否續(xù)約由雙方協(xié)商，同等條件下乙方有優(yōu)先承包該保潔服

務(wù)項(xiàng)目的權(quán)利。

7、本合同一式肆份，甲方執(zhí)三份、乙方執(zhí)一份，并具同等法律效力；

8、本合同附件是合同之組成部分，具同等法律效力，并自合同簽定之日起一并生效。

附件1：日常保潔質(zhì)量檢查評(píng)分表

附件2：日常保潔服務(wù)作業(yè)頻次標(biāo)準(zhǔn)

附件3：乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件

（以下無(wú)正文）

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）

法定代表人：（簽章）法定代表人：（簽章）

年月日年月日

第五篇：政府機(jī)關(guān)物業(yè)外包模式

政府辦公樓宇的后勤社會(huì)化,于專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)和政府機(jī)關(guān)本身都提出了新的挑戰(zhàn),這是社會(huì)發(fā)展的必然。

中國(guó)政府機(jī)關(guān)樓的物業(yè)管理,前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設(shè)立后勤編制,對(duì)辦公用房進(jìn)行誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)使用、誰(shuí)使用誰(shuí)管理的分散模式,物業(yè)管理工作納入政府機(jī)關(guān)事務(wù)的行政管理之中,這是建國(guó)后數(shù)十年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。第二種模式是在改革開(kāi)放后,在人們更新效益觀念的沖擊下,部分政府機(jī)關(guān)對(duì)后勤編制實(shí)施改革,引入企業(yè)化管理,制定責(zé)任目標(biāo)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),使后勤服務(wù)工作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)。倡導(dǎo)后勤保障能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),這是先期導(dǎo)入專業(yè)化物業(yè)管理的有益嘗試,但是面對(duì)基本的成本效益沖突、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)沖突和維修養(yǎng)護(hù)上的種種弊端,仍然有其無(wú)法解脫的痼疾;在這種情況下,產(chǎn)生了第三種模式,如以蓮花物業(yè)接管深圳市住宅局機(jī)關(guān)樓宇及深圳海關(guān)所屬全部物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)接管國(guó)家建設(shè)部大院為代表,這是一種由政府機(jī)關(guān)全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)管理公司管理政府機(jī)關(guān)物業(yè)的模式,這種模式下,由物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)政府機(jī)關(guān)樓宇及相關(guān)物業(yè)的實(shí)際情況,量體裁衣地準(zhǔn)備物業(yè)管理實(shí)施方案,合理議價(jià),財(cái)務(wù)公開(kāi),為機(jī)關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)管理,通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)本身的管理綜合服務(wù)和文化背景,給機(jī)關(guān)工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境,這是物業(yè)管理在新形勢(shì)下外延拓展的標(biāo)志,同時(shí)也意味著政府自身角色的全新定位。

今天的方法就是明天的問(wèn)題。在很多情況下,這種“完全”社會(huì)化的機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理模式也遇到了質(zhì)疑:首先,因?yàn)槲飿I(yè)管理工作如保安、清潔、維修等事務(wù)的外包,黨政機(jī)關(guān)辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響,如果缺乏過(guò)硬的監(jiān)控措施,會(huì)導(dǎo)致責(zé)任糾紛;然后,現(xiàn)代公務(wù)員與作為物業(yè)管理操作層人員的一線員工距離感太大,給事實(shí)上的責(zé)任物業(yè)管理單位增添了難度,形成了風(fēng)險(xiǎn);再者,如果在后勤——物業(yè)管理外包過(guò)程當(dāng)中存在暗箱操作,也容易產(chǎn)生腐敗的溫床,一旦質(zhì)次價(jià)高的物業(yè)管理介入,將有損于納稅人對(duì)政府的信心。然而,從近年實(shí)踐的效果看,機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化外包物業(yè)管理仍然是利大于弊。后勤改革對(duì)政府機(jī)關(guān)而言,利在當(dāng)前,功在未來(lái)。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則?，F(xiàn)代公共政府的效率要求每一個(gè)公務(wù)員以其較高收入的薪資向社會(huì)公眾提供相應(yīng)甚至更高的回報(bào),但是,以往約占國(guó)家機(jī)關(guān)人員五分之一的后勤編制所產(chǎn)生的人力成本——包括諸如車隊(duì)、衛(wèi)生所、機(jī)關(guān)幼兒園這樣的一些組織——相對(duì)于他們實(shí)際創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益來(lái)說(shuō),則顯得極不相稱,國(guó)家相對(duì)緊張的事業(yè)經(jīng)費(fèi)用來(lái)養(yǎng)活政府機(jī)關(guān)的冗員,在今天是于情不符,在將來(lái)則是于法不容,所以,無(wú)論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內(nèi)部委托企業(yè)化物業(yè)管理模式,都無(wú)法規(guī)避財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如其通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或者邀標(biāo)方式,讓實(shí)力雄厚、知名度高的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)介入,依照契約為政府機(jī)關(guān)樓宇提供高效、優(yōu)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù),充分關(guān)注政府機(jī)關(guān)樓宇的節(jié)能降耗及其設(shè)施設(shè)備的生命周期規(guī)劃,以最大限度地滿足物業(yè)的保值增殖需求,這無(wú)疑是一種革命。當(dāng)前政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)管理,已成為現(xiàn)代公共行政改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié),同時(shí)也為后勤社會(huì)化的發(fā)展指明了方向。

通過(guò)現(xiàn)代物業(yè)管理所體現(xiàn)出的一些基本特征,如清新優(yōu)雅的環(huán)境

方便迅捷的維修和規(guī)范服務(wù)、健全的信息接收與反饋機(jī)制,政府機(jī)關(guān)工作人員將在實(shí)際上享受到高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境,從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務(wù),提高其工作效率;同時(shí),物業(yè)管理的外包在某種角度上使國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員同老百姓拉近了距離,也將有利于樹(shù)立該政府部門(mén)開(kāi)放、親和、高效的公眾形象。

而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言,雖說(shuō)有句老話“伴君如伴虎”,但是這種“吃螃蟹”的收益回報(bào)依然十分可觀:首先,政府機(jī)關(guān)的公信力及其支付能力將保證該物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?yōu)良的現(xiàn)金流,這是提供了一個(gè)極好的舞臺(tái)供物業(yè)管理企業(yè)盡展所長(zhǎng),持續(xù)改進(jìn)自身的管理水準(zhǔn);其次,“服務(wù)于為公眾服務(wù)的人”,接管政府辦公物業(yè)將急速提升該企業(yè)在特定地區(qū)的行業(yè)知名度,在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得制高點(diǎn);最后,政府機(jī)關(guān)物業(yè)的接管,將帶給該物業(yè)管理企業(yè)較好的外部政策環(huán)境和行政支持,使之得到實(shí)質(zhì)上的新的發(fā)展契機(jī)。這里作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分研究政府機(jī)關(guān)物業(yè)的特殊性,在嚴(yán)格依照合同約定規(guī)范服務(wù)的同時(shí),應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)相關(guān)的行政管理知識(shí),保持與甲方單位的良好溝通,充分取得物業(yè)使用人的信任與支持,在這一基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)新、提升服務(wù)質(zhì)量。通過(guò)專業(yè)化物業(yè)管理的全新定位,將由此塑造出風(fēng)格穩(wěn)重、特色鮮活的現(xiàn)代政府機(jī)關(guān)形象。

物業(yè)管理屬于“勞動(dòng)密集型”產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展將有效地緩解社會(huì)就業(yè)的壓力,在政治哲學(xué)當(dāng)中,“功利主義”學(xué)派認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)選擇使社會(huì)上所有人總效用最大化的政策,而“自由主義”學(xué)派認(rèn)為政府的目標(biāo)應(yīng)該是使社會(huì)上狀況最差的人福利最大化。而政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)管理,實(shí)際上有利于每個(gè)人(政府公務(wù)員和物業(yè)管理工作人員)發(fā)揮其地位上的相對(duì)優(yōu)勢(shì),通過(guò)交易使社會(huì)勞動(dòng)成果總和上升;它同時(shí)又是一個(gè)“收入再分配”的過(guò)程,既節(jié)約了國(guó)家經(jīng)費(fèi),又滿足了最底層勞動(dòng)者的工作需求,所以從大范圍和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,利在于民,功在國(guó)家。

總而言之,政府機(jī)關(guān)樓外包物業(yè)管理,對(duì)兩方(政府和企業(yè))所存在的風(fēng)險(xiǎn)都是潛在的,隱性的,需要認(rèn)真加以對(duì)待,而其好處則是現(xiàn)實(shí)的,長(zhǎng)遠(yuǎn)的——且都是經(jīng)濟(jì)效益可觀,而所得到社會(huì)效益又更過(guò)之。這種利害關(guān)系之下,相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步,最終會(huì)由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!