第一篇：關(guān)于審批“三舊”改造方案的請(qǐng)示

關(guān)于審批“三舊”改造方案的請(qǐng)示

省人民政府：

為實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，XX縣（市、區(qū)）人民政府?dāng)M對(duì)位于XX（用地位置）的XXX（“三舊”類型）用地進(jìn)行改造（幾個(gè)方案匯總一起上報(bào)的，表述為：XX縣人民政府?dāng)M對(duì)位于XX（用地位置）的XXX（“三舊”類型）用地、X（用地位置）的XXX（“三舊”類型）用地、XX（用地位置）的XXX（”三舊“類型）用地進(jìn)行改造，并已組織制定了改造方案。經(jīng)審查，我市認(rèn)為，改造地塊已納入”三舊“改造范圍，符合有關(guān)”三舊”改造政策的規(guī)定，擬同意其改造和辦理完善征收手續(xù)?，F(xiàn)將材料呈上，請(qǐng)審批。

附件：XX（項(xiàng)目名稱）“三舊”改造方案

XX市人民政府 年 月 日

第二篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開(kāi)發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開(kāi)發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場(chǎng)由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國(guó)家出臺(tái)“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀要求，對(duì)于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢(shì)

1、“三舊”改造可以拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。現(xiàn)在

很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。

5、實(shí)現(xiàn)多方共贏，調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵(lì)原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒(méi)有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對(duì)不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購(gòu)被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會(huì)保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對(duì)舊城區(qū)、舊廠房進(jìn)行翻新、修葺，通過(guò)租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；（2）允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會(huì)保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門(mén)的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項(xiàng)部門(mén)，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場(chǎng)合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場(chǎng)合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽(yáng)光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過(guò)程的“全透明”；（2）政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進(jìn)行過(guò)渡安置。

2．政府與市場(chǎng)合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場(chǎng)資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。

3．政府與市場(chǎng)合作改建型：（1）政府主動(dòng)調(diào)整用地功能，引入社會(huì)資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理；（2）合理制定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對(duì)遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股籌集改造資金；（2）村民參與整個(gè)開(kāi)發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長(zhǎng)期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進(jìn)行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場(chǎng)合作模式

村民以土地入股形式與開(kāi)發(fā)商共同改造舊村，享受利潤(rùn)分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開(kāi)發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開(kāi)發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場(chǎng)合作新建型：（1）拆遷資金主要來(lái)源于市場(chǎng)，由村集體與開(kāi)發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開(kāi)發(fā)商對(duì)建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無(wú)

償租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2．集體與市場(chǎng)合作更新型：（1）引入市場(chǎng)投資獲得啟動(dòng)資金，對(duì)村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開(kāi)展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場(chǎng)合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開(kāi)發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤(rùn)分紅；（2）不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國(guó)家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過(guò)渡。

四、三舊改造的實(shí)施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對(duì)現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開(kāi)發(fā)”，通過(guò)進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過(guò)程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過(guò)制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與，開(kāi)發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價(jià)值增值的過(guò)

程。

五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制

1、國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，市場(chǎng)運(yùn)作、三方共贏”

三舊改造主要是通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場(chǎng)主體對(duì)其進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過(guò)程中政府通過(guò)優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵(lì)市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)進(jìn)入開(kāi)辟的“綠色通道”，降低開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了營(yíng)利空間，增強(qiáng)了其參與開(kāi)發(fā)的意愿與動(dòng)力。而其整理結(jié)果將使政府通過(guò)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開(kāi)發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收益回收成本并獲取利潤(rùn)；居民則通過(guò)拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過(guò)引入市場(chǎng)資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。

2、集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開(kāi)發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”

集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)化國(guó)有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過(guò)村集體自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過(guò)拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來(lái)的土地建設(shè)廣東夏西國(guó)際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場(chǎng)運(yùn)作改造，開(kāi)發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場(chǎng)主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場(chǎng)的物業(yè)改造全部由開(kāi)發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開(kāi)發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后更新改造的實(shí)為村集體以土地入股，市場(chǎng)出資的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過(guò)引入市場(chǎng)資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的利

潤(rùn)，而開(kāi)發(fā)商則節(jié)省了土地對(duì)于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開(kāi)發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國(guó)有，市場(chǎng)運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，市場(chǎng)運(yùn)作，即類同于國(guó)有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。

六、個(gè)案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車(chē)都無(wú)法通過(guò), 而東京都政府及主要?jiǎng)?chuàng)建者森大廈株式會(huì)社經(jīng)過(guò)17年時(shí)間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開(kāi)發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開(kāi)發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。

六本木在舊城改造的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門(mén)旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對(duì)400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開(kāi)發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個(gè)難題。

六本木的開(kāi)發(fā)商為解決這個(gè)難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開(kāi)發(fā)商直接買(mǎi)下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司,讓那些不愿要錢(qián),也不愿要新房的,以土地折價(jià)入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢(qián),一部分用來(lái)?yè)Q新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒(méi)有釘子戶和無(wú)人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開(kāi)發(fā)商也花費(fèi)了14年的時(shí)間,與原業(yè)主成立“懇談會(huì)”、“協(xié)議會(huì)”,經(jīng)過(guò)了1000多輪談判,雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn),而利益雙

方合作的達(dá)成,需要一個(gè)平衡點(diǎn),達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過(guò)程要由市場(chǎng)來(lái)推動(dòng)。東京都政府在六本木項(xiàng)目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場(chǎng)推動(dòng)下,博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過(guò)程。

當(dāng)然,有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場(chǎng)的推動(dòng)下很難達(dá)到?！斑@時(shí)候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,東京都政府確實(shí)通過(guò)征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開(kāi)發(fā)計(jì)劃,甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上,以照顧開(kāi)發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開(kāi)發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）難題

1、拆遷改造問(wèn)題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)個(gè)體，無(wú)法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問(wèn)題。

2、開(kāi)發(fā)定位問(wèn)題：

三舊改造因開(kāi)發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。

3、開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問(wèn)題復(fù)雜多變，必然要求其開(kāi)發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營(yíng)效益

與社會(huì)效益雙贏局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于得不到充分的市場(chǎng)信息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

一旦將資金投入“三舊”改造開(kāi)發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開(kāi)發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開(kāi)發(fā)投資中，投資周期往往很長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開(kāi)發(fā)成本，可能造成開(kāi)發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：

舊改開(kāi)發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房?jī)r(jià)的提升，市場(chǎng)壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過(guò)高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：

由于社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問(wèn)題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開(kāi)發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價(jià)值升值的過(guò)程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過(guò)程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。

目前我國(guó)城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長(zhǎng)的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過(guò)程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動(dòng)遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而 “三舊改造”通過(guò)引入市場(chǎng)資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過(guò)“政府-原居民-開(kāi)發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國(guó)有建設(shè)土地整理中，通過(guò)“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開(kāi)發(fā) 12

商經(jīng)營(yíng)收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過(guò)“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開(kāi)發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)

（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號(hào)）

（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)（2009年8月25日 粵府[2009]78號(hào)）

（3）佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）

第三篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市國(guó)土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱耍蚁嚓P(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營(yíng)性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對(duì)其中倉(cāng)儲(chǔ)部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對(duì)其中非倉(cāng)儲(chǔ)部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場(chǎng)樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對(duì)于一種改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。

3．對(duì)于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對(duì)于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督下實(shí)施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。

第四篇：汕尾市三舊改造項(xiàng)目審批操作方法

汕尾市“三舊”改造項(xiàng)目審批操作辦法

第一條

為規(guī)范本市“三舊”改造審批工作程序，依法有序推進(jìn)“三舊”改造工作，根據(jù)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）、省府辦《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）和市府辦《印發(fā)〈汕尾市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地實(shí)施辦法〉的通知》（汕府辦〔2010〕22號(hào)）的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

“三舊”改造項(xiàng)目審批的適用范圍。符合審批條件的“三舊”改造項(xiàng)目，是指城市、城鎮(zhèn)及村莊建成區(qū)內(nèi)，在2007年6月30日之前土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設(shè)用地，列入經(jīng)省國(guó)土資源廳確認(rèn)的標(biāo)圖建庫(kù)成果范圍內(nèi)和納入“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的項(xiàng)目，包括下列改造項(xiàng)目：

（一）“舊城鎮(zhèn)”改造項(xiàng)目，主要指對(duì)市（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）中心區(qū)內(nèi)的舊城區(qū)、舊房屋等的改造項(xiàng)目。城區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)年代久遠(yuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、建筑結(jié)構(gòu)陳舊、以及因公共利益或?qū)嵤┮?guī)劃需要拆遷的房屋及其附屬物均可納入舊城鎮(zhèn)改造范圍。

（二）“舊廠房”改造項(xiàng)目，主要指對(duì)城鎮(zhèn)、村莊建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)影響城市合理功能或布局的舊廠房（廠區(qū)）改造項(xiàng)目。包括“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房（廠區(qū)）用地。

（三）“舊村莊”改造項(xiàng)目，主要指對(duì)“城中村”、“空心村”等在內(nèi)的舊村莊改造項(xiàng)目。包括布局散亂、條件落后、規(guī)劃確定改造的村莊。

第三條 改造主體和改造模式

（一）改造主體

根據(jù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)，項(xiàng)目改造主體包括： 1.市、縣（市、區(qū)）人民政府； 2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織； 3.國(guó)有土地使用權(quán)人；

4.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或土地使用權(quán)人與相應(yīng)合作改造市場(chǎng)主體共同構(gòu)成的改造聯(lián)合體。

（二）改造模式 1.政府主導(dǎo)實(shí)施改造。指市、縣（市、區(qū)）人民政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，以政府名義依法征用（收）、收回（購(gòu)）土地使用權(quán)組織實(shí)施改造建設(shè)。

2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地實(shí)施改造。指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以村民舊宅基地、自留建設(shè)用地（包括留成用地、村辦企業(yè)用地、村公共設(shè)施用地、公益事業(yè)用地）范圍為基礎(chǔ)申請(qǐng)改造。包括利用集體建設(shè)用地自行改造、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有后自行改造或與其他單位合作開(kāi)發(fā)改造。

3.土地使用權(quán)人實(shí)施改造。包括原土地使用權(quán)人自行改造；原土地使用權(quán)人與開(kāi)發(fā)單位合作組成聯(lián)合體實(shí)施改造；有資質(zhì)的市場(chǎng)主體收購(gòu)多宗“三舊”用地集中申請(qǐng)改造。

第四條 各類改造項(xiàng)目改造方案的審批流程

（一）政府主導(dǎo)改造的項(xiàng)目 1.基本原則

實(shí)施改造過(guò)程中，原則上通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式引入社會(huì)資金參與“三舊”改造。包括：在拆遷階段通過(guò)招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作；政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等公開(kāi)方式確定土地使用權(quán)人；在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的前提下，將擬改造土地的使用權(quán)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式確定土地使用權(quán)人，由政府負(fù)責(zé)拆遷等方式。

2.改造方案審批

（1）方案公示。縣（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)組織編制由本級(jí)政府主導(dǎo)的改造項(xiàng)目的單元規(guī)劃和改造方案。改造方案由項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）政府組織公示，征詢改造范圍內(nèi)居民和企業(yè)對(duì)改造方案的意見(jiàn)；在簽訂附生效條件的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)限內(nèi)，有效簽約戶數(shù)達(dá)到2/3以上（含2/3）的，才能將改造方案提交汕尾市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

（2）方案審批。汕尾市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)改造方案進(jìn)行審批。審批同意后，縣（市、區(qū)）“三舊”辦根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案，按規(guī)定確定本級(jí)政府主導(dǎo)項(xiàng)目的項(xiàng)目法人。

（3）發(fā)文批復(fù)。汕尾市“三舊”辦以市政府名義發(fā)文批復(fù)改造主體，作為向有關(guān)部門(mén)辦理手續(xù)的文件依據(jù)。

涉及不規(guī)范用地需完善征收手續(xù)的，由縣（市、區(qū)）人民政府組織匯總改造方案逐級(jí)上報(bào)至省政府審批。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地實(shí)施改造項(xiàng)目 1.基本原則（1）土地利用總體規(guī)劃確定為城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體所有建設(shè)用地應(yīng)報(bào)省政府批準(zhǔn)征為國(guó)有，由農(nóng)村集體自行實(shí)施改造；

（2）經(jīng)批準(zhǔn)保留集體性質(zhì)的建設(shè)用地，改造后可用于村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村集體公共設(shè)施建設(shè)，不得用于商品住宅建設(shè)；

經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓方式提供給集體經(jīng)濟(jì)組織或其與有關(guān)單位合作使用，土地利用總體規(guī)劃確定為城市建設(shè)用地的，符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃建成區(qū)的用地，可用于商品房住宅用途。（3）舊村莊改造范圍內(nèi)涉及不屬本集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)屬情況的，村集體申請(qǐng)時(shí)須提交已與改造范圍內(nèi)不屬本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地權(quán)屬人達(dá)成補(bǔ)償或收購(gòu)的協(xié)議；

（4）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體所有的村莊建設(shè)用地實(shí)施改造，改造過(guò)程擬引入社會(huì)資金合作開(kāi)發(fā)的，擬改造情況、合作主體的選擇標(biāo)準(zhǔn)、合作方式、出資比例、利益分配等事項(xiàng)必須提交成員大會(huì)或成員代表會(huì)議審議，并需經(jīng)三分之二以上人員同意通過(guò)。會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)公示（5個(gè)工作日）。

（5）已依法辦理抵押、地役權(quán)登記的土地，必須分別征得土地抵押權(quán)人、地役權(quán)人的同意，或依法辦理注銷(xiāo)土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記的相關(guān)手續(xù)。2.改造方案審批

（1）提出申請(qǐng)。改造主體根據(jù)已編制的“三舊”改造方案及相關(guān)資料（附件1），向縣（市、區(qū)）人民政府提出審批“三舊”改造方案的申請(qǐng)，由縣（市、區(qū)）“三舊”辦受理；

（2）方案公示?？h（市、區(qū)）“三舊”辦受理后組織公示（7個(gè)工作日內(nèi)完成）；

（3）審核上報(bào)?？h（市、區(qū)）“三舊”辦根據(jù)公示結(jié)果提出初步審查意見(jiàn)報(bào)縣（市、區(qū)）“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，經(jīng)審核同意的，以縣（市、區(qū)）人民政府名義上報(bào)請(qǐng)示市政府（5個(gè)工作日內(nèi)完成），由汕尾市“三舊”辦受理。涉及歷史不規(guī)范用地完善土地征收手續(xù)的，由縣（市、區(qū)）人民政府組織匯總改造方案上報(bào)汕尾市人民政府審核。

（4）方案審議。汕尾市“三舊”辦受理后會(huì)同汕尾市發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃、國(guó)土、住建、環(huán)保、經(jīng)信、房管、文廣新等有關(guān)部門(mén)審議，形成書(shū)面審議意見(jiàn)，并將改造方案及審議意見(jiàn)提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批（7個(gè)工作日內(nèi)完成）；

（5）方案審批。改造方案經(jīng)審批同意的，汕尾市“三舊”辦以汕尾市人民政府名義批復(fù)縣（市、區(qū)）人民政府，由縣（市、區(qū)）人民政府批復(fù)改造主體。涉及集體轉(zhuǎn)國(guó)有的，改造主體應(yīng)持縣（市、區(qū)）人民政府批復(fù)文件向所在地國(guó)土部門(mén)申辦集體轉(zhuǎn)國(guó)有手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定逐級(jí)上報(bào)至省政府審批。涉及歷史不規(guī)范用地完善征收手續(xù)的，由汕尾市“三舊”辦匯總后按有關(guān)規(guī)定逐級(jí)上報(bào)至省政府審批。

（三）土地使用權(quán)人實(shí)施改造項(xiàng)目 1.基本原則

（1）市場(chǎng)主體收購(gòu)?fù)恋貙?shí)施改造的，收購(gòu)人與有關(guān)土地權(quán)利人已簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并經(jīng)土地、房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)鑒證，落實(shí)了相關(guān)補(bǔ)償安置措施；

（2）已依法辦理抵押、地役權(quán)登記的土地，必須分別征得土地抵押權(quán)人、地役權(quán)人的同意，或依法辦理注銷(xiāo)土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記的相關(guān)手續(xù)，已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)，必須依法辦理房地產(chǎn)注銷(xiāo)登記的相關(guān)手續(xù)；

（3）采取合作方式實(shí)施改造的，必須由土地使用權(quán)人和合作改造主體組成聯(lián)合體，共同編制改造方案。

2.項(xiàng)目審批。土地使用權(quán)人實(shí)施改造項(xiàng)目，對(duì)于改造項(xiàng)目的申請(qǐng)和對(duì)改造方案的審批參照農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地實(shí)施改造項(xiàng)目的審批流程實(shí)施。其中，國(guó)有（集體）企業(yè)或國(guó)有（集體）資產(chǎn)占主要成分的企業(yè)自行改造或者與市場(chǎng)主體合作改造的，由企業(yè)分別向市、縣（市、區(qū)）國(guó)有（集體）資產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)資產(chǎn)管理部門(mén)初步審查后，上報(bào)市、縣（市、區(qū)）“三舊”改造辦公室，并符合以下要求：

（1）必須就有關(guān)改造事項(xiàng)召開(kāi)職工代表大會(huì)審議通過(guò)；（2）在項(xiàng)目申請(qǐng)時(shí)必須明確是否采取與市場(chǎng)主體合作方式實(shí)施改造；

（3）采取與市場(chǎng)主體合作方式實(shí)施改造的，在項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)列入實(shí)施計(jì)劃后，必須采取公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式確定合作主體（市屬國(guó)有、集體企業(yè)土地使用權(quán)人選擇的合作主體必須經(jīng)市屬企業(yè)資產(chǎn)管理部門(mén)按資產(chǎn)監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定予以確認(rèn)）。企業(yè)應(yīng)在申請(qǐng)改造項(xiàng)目的同時(shí)，擬訂國(guó)有（集體）資產(chǎn)處置方案提交市、縣（市、區(qū)）國(guó)有（集體）資產(chǎn)管理部門(mén)審核，按國(guó)有資產(chǎn)處置方式的有關(guān)程序?qū)徟?/p>

第五條 “三舊”改造方案的實(shí)施

（一）改造主體持“三舊”改造方案的批準(zhǔn)文件，向有關(guān)部門(mén)申辦有關(guān)手續(xù)（屬市中心新規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的改造項(xiàng)目，改造主體持“三舊”改造方案的批準(zhǔn)文件，直接向市直有關(guān)部門(mén)申辦有關(guān)手續(xù)）：

1.向國(guó)土資源管理部門(mén)申辦符合土地利用總體規(guī)劃審核手續(xù)、土地歸宗、確權(quán)登記、土地公開(kāi)（協(xié)議）出讓（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)、補(bǔ)交地價(jià)款等事項(xiàng)； 2.向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)申辦規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3.向環(huán)保部門(mén)報(bào)批環(huán)評(píng)文件；

4.向發(fā)改部門(mén)申辦固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)； 5.向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)申辦《建設(shè)工程施工許可證》（已有規(guī)定的按原規(guī)定屬地管理原則執(zhí)行）；

涉及舊村莊用地改為國(guó)有建設(shè)用地的，由村（居）集體提出申請(qǐng)（按粵府辦〔2009〕122號(hào)文附件2的規(guī)范格式），由縣（市、區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)組織材料逐級(jí)上報(bào)省國(guó)土資源廳批復(fù)后實(shí)施改造；

7.按規(guī)定應(yīng)辦理的其他手續(xù)。

（二）改造主體在縣（市、區(qū)）“三舊”改造部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督管理下，按照經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案實(shí)施改造。

第六條 完善歷史不規(guī)范用地手續(xù)

“三舊”改造涉及的歷史不規(guī)范用地，是指用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前沒(méi)有合法用地手續(xù)且已經(jīng)使用的建設(shè)用地。

（一）直接完善土地確權(quán)登記手續(xù)的條件：納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前。

（二）完善土地征收手續(xù)的條件： 1.已納入“三舊”改造范圍；

2.符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃；

3.用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前；

4.已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無(wú)不同意見(jiàn)；

5.按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）； 6.按照用地行為發(fā)生時(shí)的土地管理法律和政策完善聽(tīng)證、社保、留用地手續(xù)。

（三）為實(shí)施舊城鎮(zhèn)改造，由縣（市、區(qū)）人民政府主導(dǎo)改造的，在取得現(xiàn)使用單位或使用人同意并落實(shí)上蓋建（構(gòu)）筑物等有關(guān)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，由縣（市、區(qū)）人民政府編制改造方案逐級(jí)上報(bào)至省政府審批。

（四）舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，現(xiàn)使用單位或使用人要求完善征收土地手續(xù)并實(shí)施自行改造的，由縣（市、區(qū)）人民政府按照粵府辦〔2009〕122號(hào)文件要求，匯總使用單位或使用人上報(bào)的改造方案逐級(jí)上報(bào)至省政府審批。第七條 “三舊”改造項(xiàng)目管理事宜。

（一）經(jīng)批復(fù)同意的改造項(xiàng)目，由各級(jí)“三舊”辦負(fù)責(zé)項(xiàng)目的檔案管理。

（二）縣（市、區(qū)）“三舊”辦在每月前5日將上月已審批確認(rèn)的項(xiàng)目報(bào)汕尾市“三舊”辦備案。

第八條

本辦法未盡事宜，按汕尾市人民政府出臺(tái)的“三舊”改造有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。各有關(guān)單位在執(zhí)行中遇到問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)向汕尾市“三舊”辦反映。

第九條

本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施。

附件：

1.《改造主體申請(qǐng)審批“三舊”改造方案需提交的資料》； 2.《“三舊”改造方案的審批內(nèi)容》； 3.《“三舊”改造方案編制的主要內(nèi)容》； 4.《完善歷史用地手續(xù)需提交的有關(guān)資料》；

5.《“三舊”改造中分散土地合并歸宗土地使用權(quán)登記程序》； 6.《關(guān)于確定“三舊”改造項(xiàng)目主體有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》； 7.《汕尾市“三舊”改造項(xiàng)目審批流程圖》。

附件1：

改造主體申請(qǐng)審批“三舊”改造方案

需提交的資料

1.改造主體關(guān)于要求審批“三舊”改造方案的書(shū)面請(qǐng)示； 2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造或與其他單位合作改造的，應(yīng)提交集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)街道（鎮(zhèn)）核實(shí)的申請(qǐng)材料及成員大會(huì)過(guò)半數(shù)（或成員代表會(huì)議2/3）以上人員同意“三舊”改造方案的書(shū)面材料；

3.國(guó)有、集體企業(yè)需提交國(guó)有、集體資產(chǎn)管理部門(mén)意見(jiàn)； 4.土地權(quán)屬證明（如國(guó)有土地使用證、征地協(xié)議或其它憑證材料）；

5.改造地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃的法定成果（包括納入“三舊”改造范圍的項(xiàng)目用地紅線圖）； 6.改造項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及改造效果圖； 7.涉及完善歷史用地征收手續(xù)的有關(guān)資料；

8.“三舊”改造方案（含項(xiàng)目土地利用現(xiàn)狀、改造意向、預(yù)期效果；根據(jù)該項(xiàng)目的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制設(shè)計(jì)方案；項(xiàng)目可行性方案如綜合效益、改造資金來(lái)源等；項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；拆遷補(bǔ)償安置等）。

9.項(xiàng)目環(huán)保審批手續(xù)等其它相關(guān)資料。

附件2：

“三舊”改造方案的審批內(nèi)容

一、縣（市、區(qū)）初審內(nèi)容

（一）縣（市、區(qū)）各部門(mén)依據(jù)職能，校對(duì)改造方案有關(guān)內(nèi)容與項(xiàng)目申報(bào)階段的有關(guān)情況是否一致；

（二）審核是否符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃要求；改造地塊的單元規(guī)劃是否符合控制性詳細(xì)規(guī)劃法定成果的要求（或各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）；

（三）審核土地權(quán)屬是否清晰、無(wú)爭(zhēng)議；

（四）核實(shí)拆遷補(bǔ)償安置情況（需拆遷的戶數(shù)、建筑面積、拆遷補(bǔ)償安置落實(shí)情況）；

（五）審核擬改造項(xiàng)目在節(jié)能減排、符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和完善環(huán)境功能方面的情況；

（六）審核擬改造項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的作用；

（七）涉及舊村居改造的，審核在實(shí)施社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)方面的情況；

（八）審核擬改造項(xiàng)目在文化保護(hù)方面的情況及采取措施；

（九）審核改造資金的落實(shí)情況。

二、市審核內(nèi)容

（一）復(fù)核縣（市、區(qū)）人民政府上報(bào)的初審意見(jiàn)；

（二）對(duì)審核項(xiàng)目改造后在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、用于公共綠地、用于城市公益事業(yè)用地情況是否符合城市規(guī)劃的要求提出意見(jiàn)；

（三）對(duì)改造方案在改善人居環(huán)境、提高土地節(jié)約集約利用水平、符合環(huán)保要求、優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境、促進(jìn)文化建設(shè)，符合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等方面提出意見(jiàn)；

（四）對(duì)改造涉及國(guó)有、集體資產(chǎn)的處置提出意見(jiàn)。

附件3：

“三舊”改造方案編制的主要內(nèi)容

1.改造地塊的基本情況

具體應(yīng)包括土地位置、面積、土地權(quán)屬情況、土地使用方式、房屋產(chǎn)權(quán)情況及是否存在抵押、查封等情況。

2.規(guī)劃情況

包括改造地塊是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、是否已納入市“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，是否已編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。

3.土地利用現(xiàn)狀情況

包括該地塊現(xiàn)用途情況，使用情況（屬于不同用途的，分別列出用途、面積及使用單位）?，F(xiàn)有建筑面積、容積率、年產(chǎn)值等情況。4.協(xié)議補(bǔ)償情況

包括地塊中需完善征收手續(xù)的土地的征地補(bǔ)償情況、被征地農(nóng)民的意見(jiàn)、違法用地處罰情況、或自行改造主體與土地原權(quán)屬人達(dá)成的補(bǔ)償或收購(gòu)協(xié)議情況。

5.土地?cái)M改造情況

包括供地方式、改造后的土地用途（具體的用途和產(chǎn)業(yè)）、地塊改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、保障性住房建設(shè)、預(yù)計(jì)年產(chǎn)值（或改造后的綜合效益情況）等情況。

6.改造成本與融資情況

包括項(xiàng)目改造預(yù)算總成本，各項(xiàng)單元工程的內(nèi)容及其成本；改造資金的來(lái)源渠道等等。

7.建設(shè)的時(shí)序

附件4：

完善歷史用地手續(xù)需提交的有關(guān)資料

一、沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地

（一）用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，用地確權(quán)需具備的資料，除土地登記需提交的普遍性資料，還需另外具備以下資料：

1.確權(quán)申請(qǐng)；

2.市、縣（市、區(qū)）“三舊”改造辦公室出具確認(rèn)為“三舊”改造項(xiàng)目的文件（包括“三舊”改造項(xiàng)目用地范圍示意圖）；

3.國(guó)土資源管理部門(mén)出具的符合土地利用總體規(guī)劃審核意見(jiàn)書(shū)；

4.土地利用總體規(guī)劃圖；

5.土地利用現(xiàn)狀圖（包括證明1987年1月1日之前變更的現(xiàn)狀圖和最新現(xiàn)狀圖）；

6.證明1987年1月1日之前變更的航片或正射影像圖。

（二）用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，用地報(bào)批需具備以下材料：

1.政府完善征地手續(xù)申請(qǐng)報(bào)告； 2.征地協(xié)議書(shū)（原件）； 3.違法用地處理（處罰）決定書(shū)（屬罰款的，需提交接受處罰憑證）；

4.兌現(xiàn)征地補(bǔ)償安置的憑證；

5.市、縣（市、區(qū)）“三舊”改造辦公室出具確認(rèn)為“三舊”改造項(xiàng)目的文件；

6.項(xiàng)目的規(guī)劃意見(jiàn)； 7.土地利用總體規(guī)劃圖；

8.證明變更時(shí)間的航片或正射影像圖； 9.土地利用現(xiàn)狀圖（包括變更前后現(xiàn)狀圖）； 10.用地紅線圖； 11.其他需要的材料。

（三）用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間的，用地報(bào)批需具備以下材料：

1.政府用地請(qǐng)示文件； 2.“一書(shū)四方案”； 3.征地聽(tīng)證材料； 4.征地協(xié)議書(shū)（原件）；

5.征地預(yù)存款證明或兌現(xiàn)征地補(bǔ)償安置的憑證；

6.違法用地處理（處罰）決定書(shū)（屬罰款的，需提交接受處罰憑證）；

7.留用地安置的說(shuō)明； 8.勞動(dòng)部門(mén)關(guān)于征地社保意見(jiàn)；

9.市、縣（市、區(qū)）“三舊”改造辦公室出具確認(rèn)為“三舊”改造項(xiàng)目的文件；

10.項(xiàng)目的規(guī)劃意見(jiàn)； 11.土地利用總體規(guī)劃圖；

12.變更前后對(duì)照的土地利用現(xiàn)狀圖； 13.證明變更時(shí)間的航片或正射影像圖； 14.用地紅線圖、集體土地所有權(quán)證； 15.其他需要的材料。

注：凡用地行為發(fā)生時(shí)法律和政策沒(méi)有要求聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽(tīng)證、辦理社保審核和安排留用地，并無(wú)需提供相關(guān)材料。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，報(bào)批需提供以下材料 1.用地申請(qǐng)文件；

2.農(nóng)村集體提出自愿改變?yōu)閲?guó)有的申請(qǐng)；

3.符合《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》、《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法〉辦法》中涉及到村民利益事項(xiàng)有關(guān)規(guī)定的表決意見(jiàn)；

4.集體建設(shè)用地合法證明（土地證或用地批文）；

5.市、縣（市、區(qū)）“三舊”改造辦公室出具確認(rèn)為“三舊”改造項(xiàng)目的文件；

6.項(xiàng)目的規(guī)劃意見(jiàn)； 7.土地利用總體規(guī)劃圖； 8.土地利用現(xiàn)狀圖； 9.用地紅線圖。

三、沒(méi)有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，納入“三舊”改造范圍又確需保留為集體土地性質(zhì)的，收件材料參照本條第一點(diǎn)適當(dāng)簡(jiǎn)化，其中：

（一）用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，提交材料不變。

（二）用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，需提交如下材料：

1.完善手續(xù)申請(qǐng)報(bào)告；

2.違法用地處理（處罰）決定書(shū)（屬罰款的，需提交接受處罰憑證）；

3.市、縣（市、區(qū)）“三舊”改造辦公室出具確認(rèn)為“三舊”改造項(xiàng)目的文件；

4.項(xiàng)目的規(guī)劃意見(jiàn)； 5.土地利用總體規(guī)劃圖；

6.證明變更時(shí)間的航片或正射影像圖；

7.土地利用現(xiàn)狀圖（包括證明變更現(xiàn)狀圖和最新現(xiàn)狀圖）； 8.用地紅線圖； 9.其他需要的材料。

（三）用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間的，需提交如下材料：

1.政府用地請(qǐng)示文件；

2.違法用地處理（處罰）決定書(shū)（屬罰款的，需提交接受處罰憑證）；

3.市、縣（市、區(qū)）“三舊”改造辦公室出具確認(rèn)為“三舊”改造項(xiàng)目的文件；

4.項(xiàng)目的規(guī)劃意見(jiàn)； 5.土地利用總體規(guī)劃圖； 6.變更前后對(duì)照土地利用現(xiàn)狀圖； 7.證明變更時(shí)間的航片或正射影像圖； 8.勘測(cè)定界圖； 9.其他需要的材料。

附件5

“三舊”改造中分散土地合并歸宗土地 使用權(quán)登記程序

為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，盤(pán)活存量土地資源，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）、《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）、《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）、汕尾市人民政府《汕尾市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地實(shí)施辦法》（汕府辦〔2010〕22號(hào)）有關(guān)規(guī)定，在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的，市場(chǎng)主體可以收購(gòu)相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。“三舊”改造中涉及分散土地合并歸宗問(wèn)題，按下列規(guī)定程序辦理，上報(bào)市政府審批。

一、辦理程序

1.轉(zhuǎn)讓方和受讓方向土地所在地國(guó)土局（分局）申請(qǐng)，證件資料齊全的，予以登記收件，發(fā)給申請(qǐng)人收件回執(zhí)；

2.國(guó)土局（分局）初審、復(fù)審（5個(gè)工作日）； 3.市局復(fù)審、核準(zhǔn)（涉及分局初審的5個(gè)工作日）； 4.上報(bào)市政府審批；

5.在土地登記簿記載登記事項(xiàng)、繕證、計(jì)費(fèi)、蓋章（1個(gè)工作日內(nèi)完成）；

6.發(fā)放土地證書(shū)。

注：1.本《程序》適用范圍為市城區(qū)（包括紅海灣開(kāi)發(fā)區(qū)），其他縣（市、區(qū)）參照?qǐng)?zhí)行；

2.市區(qū)按新規(guī)劃范圍劃定中心區(qū)范圍，屬市中心新規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的向市國(guó)土資源局申請(qǐng)，屬新規(guī)劃區(qū)范圍外的向市區(qū)分局申請(qǐng)；

3.如申請(qǐng)人提交的資料不全，從補(bǔ)齊資料之日起辦理時(shí)間順延。

二、提交資料

1.《土地登記申請(qǐng)書(shū)》及申請(qǐng)報(bào)告書(shū)；

2.申請(qǐng)人（轉(zhuǎn)讓方和受讓方）身份證明：屬法人的提交組織機(jī)構(gòu)代碼證及營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；屬其他組織的提交組織機(jī)構(gòu)代碼證（復(fù)印件）；屬自然人的提交身份證（復(fù)印件）；

3.批準(zhǔn)土地合并歸宗用地批準(zhǔn)文件及規(guī)劃用地紅線圖； 4.經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃； 5.擬收購(gòu)合并歸宗前宗地權(quán)屬分布圖和各宗地的權(quán)屬狀況列表（含權(quán)利人、權(quán)屬性質(zhì)、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書(shū)編號(hào)等內(nèi)容）；

6.轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及已落實(shí)補(bǔ)償安置的依據(jù)；

7.原國(guó)有或集體土地使用證；

8.若涉及劃撥改出讓、改變土地用途等需補(bǔ)交地價(jià)款的，應(yīng)提交用地批準(zhǔn)文件及地價(jià)款繳納憑證（復(fù)印件）；

9.屬轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)的，須提交國(guó)資部門(mén)批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；屬轉(zhuǎn)讓公司法人財(cái)產(chǎn)的須提交董事會(huì)或股東大會(huì)決議及公司章程（復(fù)印件）；

10.宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；

11.財(cái)政和稅務(wù)部門(mén)的完稅或減免稅憑證； 12.地上附著物權(quán)屬證明； 13.其他證明材料。

注：1.以上提供的復(fù)印件應(yīng)與原件驗(yàn)核并由申請(qǐng)人和經(jīng)辦人簽名，屬法人的加蓋單位公章；

2.法人證照應(yīng)以未被管理部門(mén)吊銷(xiāo)方為有效證件； 3.委托辦理的，提交合法的書(shū)面授權(quán)委托書(shū)、被委托人身份證（復(fù)印件）。境外法人和自然人及港、澳、臺(tái)地區(qū)法人等申請(qǐng)人身份及授權(quán)委托書(shū)應(yīng)按規(guī)定公證或認(rèn)證，非中文文本材料，須同時(shí)提交經(jīng)公證或認(rèn)證的中文譯本；

4.改造項(xiàng)目范圍內(nèi)已核發(fā)《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》的，應(yīng)先向房產(chǎn)登記部門(mén)依法辦理上蓋物注銷(xiāo)登記手續(xù)；

5.地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得；

6.若被收購(gòu)的土地使用權(quán)已設(shè)定抵押、地役權(quán)登記的，必須分別征得抵押權(quán)人、地役權(quán)人的同意，并依法辦理注銷(xiāo)土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記手續(xù)；

7.《土地登記申請(qǐng)書(shū)》可在土地所在地國(guó)土局（分局）領(lǐng)取。

附件6：

關(guān)于確定“三舊”改造項(xiàng)目主體 有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)

“三舊”改造應(yīng)根據(jù)土地所有權(quán)或者使用權(quán)性質(zhì)、改造模式，區(qū)分不同情況選擇確定改造主體，意見(jiàn)如下：

一、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施改造建設(shè)，不涉及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，可由縣（市、區(qū)）政府指定改造主體，由改造主體依照有關(guān)規(guī)定確定施工建設(shè)單位。

二、納入“三舊”改造范圍且項(xiàng)目用地所在區(qū)域已編制控制性詳細(xì)規(guī)劃、或按程序確定規(guī)劃條件、按規(guī)定完成改造方案報(bào)批等前期工作和繳納土地出讓金，屬土地使用權(quán)人自行改造、聯(lián)合改造、市場(chǎng)主體收購(gòu)多宗土地集中改造的，其申請(qǐng)人可確定為改造主體。

三、政府依法收回或收購(gòu)市直國(guó)有企業(yè)、市直各類資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司所持有的土地，統(tǒng)一組織實(shí)施改造的“三舊”改造項(xiàng)目，包括政府投資改造、引入社會(huì)資金參與改造等，必須通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)等方式確定改造主體。主要方式包括：1.在拆遷階段通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式引入企業(yè)承擔(dān)拆遷任務(wù)，拆遷資金由政府支付；拆遷完畢且符合供地條件后，再由國(guó)土部門(mén)依法出讓土地使用權(quán)。2.由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式引入社會(huì)資金合作進(jìn)行土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)費(fèi)用（包括拆遷費(fèi)用、土地整理費(fèi)用等）由合作方墊付；在符合供地條件后由國(guó)土部門(mén)依法出讓土地使用權(quán)，合作方按約定收回墊付成本費(fèi)用并參與收益分成。3.積極探索引入社會(huì)資金參與改造的其他方式。

四、對(duì)具有良好信譽(yù)、資金雄厚、富有改造工作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，有意參與“三舊”改造的，支持其按有關(guān)規(guī)定和程序開(kāi)展改造前期的準(zhǔn)備工作。根據(jù)實(shí)施計(jì)劃，經(jīng)公開(kāi)公布的改造項(xiàng)目，若在一定期限內(nèi)出現(xiàn)若干個(gè)有意參與者的，則應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的方式，對(duì)企業(yè)信譽(yù)、實(shí)力等因素進(jìn)行綜合比較、評(píng)審、篩選，好中擇優(yōu)。

五、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用自有建設(shè)用地，引入社會(huì)資金合作開(kāi)發(fā)的，在確定開(kāi)發(fā)條件的前提下，擬改造情況、合作主體的選擇標(biāo)準(zhǔn)、合作方式、出資比例、利益分配等事項(xiàng)必須提交成員大會(huì)或成員代表會(huì)議審議，并經(jīng)三分之二以上人員同意通過(guò)確定合作主體。

第五篇：關(guān)于改造舊辦公樓的請(qǐng)示

****交通運(yùn)輸執(zhí)法局****縣分局文件

XX〔XXXX〕×號(hào) 簽發(fā)人： ×××

*******交通運(yùn)輸執(zhí)法局$$縣分局 關(guān)于改造舊辦公樓的請(qǐng)示

****交通運(yùn)輸執(zhí)法局：

我分局就改造舊辦公樓向上級(jí)申請(qǐng)批復(fù)，具體情況如下：

一、基本情況：

*****交通運(yùn)輸執(zhí)法局****分局位于*****城西大運(yùn)路南25號(hào)，東臨*****，西鄰****************，南鄰居民樓，北臨********，地塊總面積為2396.27平方米。

二、項(xiàng)目背景：

&&&&&&積極協(xié)調(diào)&&&&&&&、&&&&&、&&&&&三方，以&&&保稅物流中心為基礎(chǔ)，共同打造&&&&&&&&&綜合保稅區(qū)。其服務(wù)半徑將由幾十公里拓展到300公里，輻射鄭州、西安和太原等市，真正引領(lǐng)&&&進(jìn)入港口時(shí)代。

2010年10月份，&&&&委、市政府確定了以&&&&&物流中心為基礎(chǔ)，打造&&&&&國(guó)際陸港綜合保稅區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。綜合保稅區(qū)規(guī)劃面積為43平方公里。其中，&&&&&經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6平方公里、&&&&平方公里、*****縣冶金工業(yè)園區(qū)&&&&平方公里。受此規(guī)劃影響，&&&&&路將會(huì)改線，如不開(kāi)發(fā)使用此地塊，將會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

2010年1月29日，由$$縣司法鑒定中心對(duì)原$$交通征費(fèi)稽查所辦公樓進(jìn)行了鑒定：該辦公樓地基嚴(yán)重下沉，層面墻體多處出現(xiàn)嚴(yán)重水平裂縫，已無(wú)法使用，建筑安全等級(jí)被$$縣司法鑒定中心評(píng)為C級(jí)，存在著嚴(yán)重的安全隱患（詳見(jiàn)司法鑒定意見(jiàn)書(shū)）。

三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容：

（一）拆除舊辦公樓。

（二）擬建新業(yè)務(wù)用房以北地下面積（約1720 m）供開(kāi)發(fā)商新建地下車(chē)庫(kù)；擬建新業(yè)務(wù)用房以北20米至用地紅線地上面積（約940 m）供開(kāi)發(fā)商新建商品房及商業(yè)用房。

四、項(xiàng)目建設(shè)意義

22（一）項(xiàng)目實(shí)施后，可以擁有一半商業(yè)用房的所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值。

（二）項(xiàng)目實(shí)施后，我分局以成本房?jī)r(jià)回收12套商品房（約1485m）,解決我分局無(wú)房職工的住房問(wèn)題。

妥否，請(qǐng)批示。

附：

1、&&&&&&交通運(yùn)輸執(zhí)法局$$縣分局總平面圖

2、&&&&&&&司法鑒定中心司法鑒定意見(jiàn)書(shū)

××××年×月×日

主題詞：%%%%分局 請(qǐng)示 改造

主送：%%%%%交通執(zhí)法局

擬文部門(mén)：%%%%%分局辦公室 XXXX年×月×日印發(fā)