第一篇：關(guān)于印發(fā)天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法的通知

關(guān)于印發(fā)天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法的通知

各區(qū)、縣房管局，各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二〇一〇年九月十七日

天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法

第一條 為加強公有住房售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）的使用管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人（以下簡稱業(yè)主）的合法權(quán)益，根據(jù)《天津市公有住房售后維修管理暫行規(guī)定》和本市有關(guān)房改政策，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照房改政策向個人出售的公有住房售后維修基金使用的管理。

第三條 天津市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責(zé)本市公有住房售后維修基金使用的管理，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局按照管理權(quán)限負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公有住房售后維修基金使用的管理。

第四條 售房單位負責(zé)公有住房售后維修基金的使用。管房組織（業(yè)主管理委員會或管房小組）負責(zé)對公有住房售后維修基金的使用進行監(jiān)督。

第五條 公有住房售后維修基金包括：

（一）購房人按售房款1%的比例交納的基金；

（二）售房單位按售房款10%的比例提取的基金；

第六條 維修基金應(yīng)當(dāng)由售房單位在銀行設(shè)立專戶儲存，并到房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案。1%、10%的維修基金由開戶銀行和售房單位分別按戶建立明細臺帳。

第七條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按人民銀行規(guī)定利率計息，利息收益每年計入業(yè)主分戶賬，轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用。

第八條 維修基金專項用于售后公有住房保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，不得挪做他用。

共用部位包括主體承重結(jié)構(gòu)、屋面、外墻面、樓梯間、走廊通道、共用門廳、垃圾道、煙道、排風(fēng)道等。

共用設(shè)施設(shè)備包括戶分電表以外至門棟總電表以內(nèi)的線路和設(shè)備、戶分水表以外至門棟總水表以內(nèi)的上水管道（供電供水實行一戶一表、服務(wù)到戶的除外），墻體以內(nèi)的下水道干管、雨水管、信報箱、避雷設(shè)施等。

公有住房售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

第九條 申請使用維修基金按照下列程序辦理：

（一）制定資金使用計劃。售房單位依據(jù)業(yè)主報修和現(xiàn)場查勘情況提出修繕項目，制定修繕方案，提出資金使用計劃。

（二）征求意見。售房單位提出的修繕方案和資金使用計劃，在征得管房組織同意后報審。

（三）報審。售房單位向房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局報審，填寫《共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用申請書》（以下簡稱《申請書》），并提交修繕方案、資金使用計劃和管房組織意見。

（四）審批。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局受理申報后，對維修基金賬戶存款余額、業(yè)主明細臺帳及本條第（三）項要求進行審核，符合要求的，在三個工作日內(nèi)批準(zhǔn)，不符合要求的應(yīng)當(dāng)通知售房單位。

市內(nèi)六區(qū)直管公房售后維修基金的使用，由售房單位報市房產(chǎn)總公司審核，市國土房管局審批。

（五）資金撥付。售房單位持審核批準(zhǔn)的《申請書》到開戶銀行辦理用款手續(xù)，由開戶銀行按照《申請書》批準(zhǔn)的用款額度，核對維修基金賬戶存款余額無誤后，對用款數(shù)額較小的當(dāng)時撥付，用款數(shù)額較大的次日撥付。

第十條 公有住房售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因自然損壞發(fā)生的修繕費用，按受益業(yè)主住房的建筑面積所占份額（以下簡稱份額）分攤。

（一）按門牌、門棟獨立使用的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕費用，由該門牌、門棟內(nèi)業(yè)主按份額分攤。

（二）局部可劃清責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主按份額分攤。

（三）屬于住房整體修繕的費用（包括外墻面），由該幢房屋全體業(yè)主按份額分攤。

（四）共有墻體的修繕，按兩側(cè)均分后，每側(cè)業(yè)主按份額分攤。

（五）不上人屋面的修繕，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額分攤。

（六）可上人屋面（包括周邊護欄）的修繕，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額分攤；如僅為若干層使用，使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層業(yè)主按份額分攤。

（七）共用樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕，由業(yè)主按份額分攤。

（八）為某些樓層所專用的樓梯的修繕，由其專用的業(yè)主按份額分攤。

一幢或一個門棟的維修基金賬戶內(nèi)基金余額不夠支出修繕費用時，不足部分由受益業(yè)主按照份額分攤。

第十一條 公有住房售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修完成后，售房單位應(yīng)當(dāng)將維修費用清單、發(fā)票原件和按戶分攤清單提交管房組織，經(jīng)管房組織簽字后，維修費用方可按照受益業(yè)主住房建筑面積所占份額在業(yè)主明細賬中列支，并向房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案。市內(nèi)六區(qū)直管公產(chǎn)向市房產(chǎn)總公司備案。

維修費用大于《申請書》申請用款額度的，超支金額由售房單位按規(guī)定辦理審批手續(xù)。經(jīng)審批同意的，開戶銀行將超支金額撥付售房單位，根據(jù)維修費用進行列支。經(jīng)審批不同意的，超支金額由售房單位自行負擔(dān)，開戶銀行根據(jù)申請用款額度進行列支。

維修費用小于《申請書》申請額度的，售房單位將剩余金額按戶分攤后交付開戶銀行存入維修基金賬戶，開戶銀行根據(jù)維修費用進行列支。

第十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，其售后維修基金賬戶余額隨房屋所有權(quán)同時過戶至新戶名下。

第十三條 售房單位因更名、兼并、重組、破產(chǎn)等原因發(fā)生變更的，接管單位或上級主管部門應(yīng)當(dāng)在三十個工作日內(nèi)到區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案后，向開戶銀行辦理維修基金賬戶的有關(guān)變更手續(xù)。

第十四條 售房單位應(yīng)當(dāng)定期與開戶銀行核對維修基金賬目，并將維修基金繳存、使用、余額以及發(fā)生的維修項目、費用和按戶分攤情況，按管理區(qū)域或幢每年向全體業(yè)主公布一次。

業(yè)主對公布的賬目有異議的，售房單位應(yīng)提供有關(guān)費用清單和按戶分攤費用清單等資料進行核對。

第十五條 各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局按季度將維修基金使用審批額、實際發(fā)生額匯總報市國土房管局，并抄報市住房保障管理辦公室。

第十六條 本辦法自2010年10月1日起施行至2015年9月30日廢止，原天津市房地產(chǎn)管理局印發(fā)的《天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法》（房管〔2002〕262號）同時廢止。

第二篇：公有住房售后維修管理辦法

第一條為加強公有住房售后維修管理，明確售房單位或者其委托的管理單位（以下統(tǒng)稱售房單位）和住房所有權(quán)人、使用人的責(zé)任，保障住房的正常使用，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)在城鎮(zhèn)住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房的維修管理。公有住房出售后實行物業(yè)管理的，依照國家和本省有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定執(zhí)行。

第三條省人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省公有住房售后維修的管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)公有住房售后維修的管理工作。

第四條在公有住房出售時，售房單位與住房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂公有住房售后維修管理合同，界定住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和自用部位、自用設(shè)備，明確維修管理責(zé)任，并對其他有關(guān)事項進行約定。在本辦法發(fā)布前，出售公有住房未簽訂維修管理合同的，應(yīng)當(dāng)在設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補簽合同。住房的共用部位，是指住戶共用的住房主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括屋頂、樓板、梁、柱、內(nèi)外承重墻體、基礎(chǔ)）、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾道、煙道、排氣孔道、公用門廳、內(nèi)天井和設(shè)備層等。住房的共用設(shè)施設(shè)備，是指居住小區(qū)、組團或者單幢住宅內(nèi)，住戶共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵，電梯、公用電視天線、供電線路、照明設(shè)施，鍋爐、暖氣管道，煤氣管道，消防設(shè)施，以及綠地、道路、信報箱、傳達室、公共廁所、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。住房的自用部位、自用設(shè)備，是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線、器具，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。

第五條公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位負責(zé)。同院或者同幢的公有住房出售前產(chǎn)在線圖書館權(quán)屬于二個及其以上單位的，在出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位共同負責(zé)。公有住房出售后，其自用部位、自用設(shè)備的維修和管理由住房所有權(quán)人負責(zé)。但是，水、電、煤氣的收費中已經(jīng)包含水、電、煤氣戶表的維修管理費用的，供水、供電和煤氣經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)水、電、煤氣戶表的維修管理，并承擔(dān)相應(yīng)費用。

第六條公有住房出售后，原售房單位應(yīng)當(dāng)建立住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于公有住房出售后住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

第七條售房單位應(yīng)當(dāng)從實際收取的售房款中按照設(shè)置電梯的高層住宅為售房款總額的30％至40％，其他住宅為售房款總額的20％至30％的比例，提取維修基金，該項維修基金歸售房單位所有。購房者應(yīng)當(dāng)按照實際交付的購房款總額2％的比例，直接向售房單位交納維修基金。該項維修基金屬于住房所有權(quán)人共有，不計入住房銷售收入。

第八條在本辦法實施前，公有住房售出后未建立維修基金或者維修基金提取、交納的標(biāo)準(zhǔn)低于前條規(guī)定的，售房單位和購房者應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，建立或者補充維修基金。

第九條售房單位應(yīng)當(dāng)按照設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的比例，將維修基金劃分為住房共用部位維修基金和住房共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并在銀行開設(shè)專戶儲存。其中住房共用部位維修基金按幢建帳，共用設(shè)施設(shè)備維修基金按居住區(qū)、組團建帳，實行?？顚Ｓ谩?/p>

第十條住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理費用從依照本辦法的規(guī)定建立的維修基金中列支。但是縣級以上人民政府對負責(zé)住房共用設(shè)施設(shè)備維修管理的部門和維修管理費用的支出另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。住房的自用部位、自用設(shè)備的維修管理費用由住房所有權(quán)人承擔(dān)。在建筑工程保修期內(nèi)的住房，建筑法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由責(zé)任單位保修的，責(zé)任單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)維修，并承擔(dān)相應(yīng)費用。

第十一條維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，售房單位可以按照住房建筑面積的占有比例，向住房所有權(quán)人續(xù)籌。具體籌集辦法，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府制定。

第十二條住房所有權(quán)人可以依照國家和本省有關(guān)住房公積金管理的規(guī)定，向住房公積金管理中心申請使用其家庭成員的住房公積金，專項用于住房的大修。

第十三條售房單位應(yīng)當(dāng)定期向住房所有權(quán)人公布維修基金的使用情況，聽取住房所有權(quán)人對維修基金管理和使用的意見，并接受房地產(chǎn)行政管理、財政和審計部門的監(jiān)督檢查。

第十四條公有住房售出后住房和設(shè)施設(shè)備需要維修的，在住房所有權(quán)人、使用人告知售房單位后，售房單位應(yīng)當(dāng)對報修項目進行登記，填寫住房維修任務(wù)單，通知維修人員，并在規(guī)定的期限內(nèi)修復(fù)住房和設(shè)施設(shè)備。住房和設(shè)施設(shè)備的各類維修項目的維修期限，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定。

第十五條售房單位應(yīng)當(dāng)定期對住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查維修。維修住房和設(shè)施設(shè)備時，必須對維修質(zhì)量負責(zé)，按照國家和本省制定的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行。不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

第十六條售房單位接受住房所有權(quán)人、使用人的委托對住房的自用部位、自用設(shè)備進行維修的收費標(biāo)準(zhǔn)，國家和本省發(fā)布的房屋修繕定額已作規(guī)定的項目，按其規(guī)定執(zhí)行；未作規(guī)定的項目，由住房所有權(quán)人、使用人與售房單位協(xié)商議定。

第十七條住房所有權(quán)人、使用人因進行住房維修涉及住房的承重結(jié)構(gòu)或者明顯加大建筑物荷載的，應(yīng)當(dāng)依照國家和本省的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自拆卸、改裝。

第十八條住房所有權(quán)人、使用人對住房的自用部位、自用設(shè)備進行維修時，不得影響住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用功能。因維修影響住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修繕或者賠償。拒絕修繕或者賠償?shù)?，由售房單位組織修繕，所需費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第十九條對住房和設(shè)施設(shè)備進行維修時，有關(guān)住房所有權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。不予配合給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十條住房所有權(quán)人和售房單位對維修基金的交納和使用發(fā)生爭議時，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十一條售房單位未依照本辦法的規(guī)定提取或者補充維修基金的，由縣級以上人民政府財政、房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期提取或者補充維修基金；逾期仍未提取或者補充維修基金的，可以自應(yīng)當(dāng)提取、補充之日起，按日處以未提取或者未補充額萬分之三的罰款。

第二十二條違反本辦法第十四條第一款規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第二十三條違反本辦法第十五條的規(guī)定，建筑法律、法規(guī)、規(guī)章對行政處罰機關(guān)和處罰方式已作規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行；未作規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第二十四條設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

第二十五條本辦法自發(fā)布之日起施行。

第三篇：關(guān)于印發(fā)天津市公有住房售后維修管理暫行規(guī)定實施細則的通知

關(guān)于印發(fā)天津市公有住房售后維修管理暫行規(guī)定實施細則的通知

各委、局（集團公司），各區(qū)、縣房管局，各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《天津市公有住房售后維修管理暫行規(guī)定實施細則》印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。

二〇一〇年九月二十七日

天津市公有住房售后維修管理暫行規(guī)定實施細則

第一條 為加強我市公有住房售后管理，明確業(yè)主、管房組織、售房單位及相關(guān)人和部門的責(zé)任，根據(jù)《天津市公有住房售后維修管理暫行規(guī)定》和有關(guān)規(guī)定，制定本細則。

第二條 凡在住房制度改革和危陋房屋改造還遷安置中向個人出售的公有住房，包括直管公產(chǎn)、單位自管產(chǎn)按成本價出售的享有全部產(chǎn)權(quán)和按標(biāo)準(zhǔn)價出售的享有部分產(chǎn)權(quán)的住房，其售后管理均應(yīng)執(zhí)行本細則。

第三條 天津市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）是本市公有住房售后管理的行政主管部門，負責(zé)全市公有住房售后管理工作的組織協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查并制定相關(guān)政策及管理規(guī)定。

各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局（以下簡稱區(qū)、縣房管局）是本轄區(qū)公有住房售后管理的行政主管部門，負責(zé)劃分管委會管轄范圍、組織協(xié)調(diào)成立管委會并審核批準(zhǔn)、調(diào)解住房使用修繕糾紛、對違反住房管理規(guī)定的行為實施處罰等日常業(yè)務(wù)管理工作。

第四條 公有住房售后管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理單位專業(yè)管理相結(jié)合的原則。

業(yè)主自治管理是指通過業(yè)主管房小組（以下簡稱管房小組）、業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）和業(yè)主代表大會等組織形式，對公有住房售后的使用、維修實施管理。

物業(yè)管理單位專業(yè)管理是指售房單位在組織實施出售公有住房的同時，成立住房維修專業(yè)管理單位，為業(yè)主提供公有住房售后維修服務(wù)。

第五條 一幢公有住房出售率達到30%的，售房單位應(yīng)組織業(yè)主成立管房小組。管房小組代表本幢的業(yè)主行使管房權(quán)利。

第六條 管房小組成員由本幢的私房、公房業(yè)主按擁有產(chǎn)業(yè)面積的相應(yīng)比例產(chǎn)生。成員人數(shù)視情況而定，一般由3至7人的單數(shù)組成。

管房小組成員中的私房業(yè)主代表由私房業(yè)主協(xié)商或選舉產(chǎn)生，應(yīng)推選熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任；公房業(yè)主代表可由公房業(yè)主按比例如數(shù)委派，也可委派1名，代表本幢管房小組公房業(yè)主成員行使權(quán)利，表決時代表相應(yīng)比例的表決權(quán)。

第七條 管房小組具有以下職能：

（一）代表和維護業(yè)主權(quán)益，負責(zé)本幢住房的管理；

（二）聽取和反映業(yè)主對住房修繕等有關(guān)方面的提議和意見；

（三）依據(jù)有關(guān)規(guī)定決定本幢住房共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的修繕；監(jiān)督、審議公有住房住宅專項維修資金的使用情況，并負責(zé)向業(yè)主籌集；

（四）調(diào)解住房使用、修繕糾紛；

（五）執(zhí)行業(yè)主代表大會和管委會作出的決定；

（六）督促業(yè)主遵守《管理規(guī)約》。

第八條 一個住宅區(qū)域內(nèi)公有住房出售率達到30%的，住宅區(qū)所在區(qū)、縣房管局應(yīng)會同售房單位及時組織召開第一次業(yè)主代表大會，以本住宅區(qū)域內(nèi)各管房小組成員作為業(yè)主代表，選舉產(chǎn)生管委會。住宅區(qū)域范圍由所在地區(qū)、縣房管局根據(jù)公共設(shè)施與住房的相關(guān)連程度及總面積予以確定，一般控制在建筑面積5萬平方米以內(nèi)。

相對獨立的一幢高層住宅樓也可按幢單獨召開業(yè)主代表大會。

第九條 業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免管委會的組成人員；

（二）修改和審議通過《管委會議事規(guī)則》及《管理規(guī)約》；

（三）監(jiān)督管委會的工作；

（四）聽取和審查管委會的工作報告；

（五）決定住宅區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主權(quán)益的重大事項。

第十條 管委會設(shè)立后，業(yè)主代表大會由管委會負責(zé)召集，每年至少召開一次。業(yè)主代表大會決定事項須有半數(shù)以上有表決權(quán)的業(yè)主代表出席方為有效。

第十一條 經(jīng)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生的管委會應(yīng)在產(chǎn)生后的一個月內(nèi)報住宅區(qū)所在地區(qū)、縣房管局審核，報審時須提交下列材料：

（一）設(shè)立管委會的申請書；

（二）管委會議事規(guī)則；

（三）管委會主任、副主任及委員名單；

（四）相對固定的辦公場所證明。

區(qū)、縣房管局應(yīng)在接到報審之日起，15日內(nèi)提出是否同意設(shè)立管委會的意見。超過15日未提出意見的視作同意。

第十二條 管委會委員一般由7至15人的單數(shù)組成。

管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會委員。

管委會委員每屆任期三年，可連選連任。管委會委員為兼職，有設(shè)專職條件的，管委會主任也可為專職。

第十三條 管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要適時組織召開，決定事項須有半數(shù)以上成員出席方為有效。管委會決議采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第十四條 已具備成立管委會條件的住宅區(qū)域內(nèi)，某一幢公有住房出售率未達到30%的，也應(yīng)由售房單位負責(zé)組織成立管房小組，其成員作為本幢住房業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會，行使業(yè)主自治管理權(quán)利。

第十五條 一個住宅區(qū)域內(nèi)成立了管委會的，該住宅區(qū)域內(nèi)非屬公有住房出售的其它住房也應(yīng)納入管委會管理范圍，其業(yè)主享有同等權(quán)利義務(wù)。

第十六條 管委會行使下列職權(quán)：

（一）代表和維護業(yè)主的權(quán)益，負責(zé)本住宅區(qū)域內(nèi)的住房管理；

（二）召集、主持業(yè)主代表大會，負責(zé)向業(yè)主代表大會匯報工作；

（三）提出修訂《管委會議事規(guī)則》的草案和《管理規(guī)約》；

（四）與物業(yè)管理單位簽訂住房修繕管理合同，委托物業(yè)管理單位實施住房日常管理；

（五）審議物業(yè)管理單位制訂的住房維修計劃并監(jiān)督執(zhí)行；

（六）督促業(yè)主遵守《管理規(guī)約》；監(jiān)督指導(dǎo)管房小組工作；調(diào)解住房使用、修繕糾紛；

（七）監(jiān)督公有住房住宅專項維修資金的使用；

（八）法規(guī)、規(guī)章和《管委會議事規(guī)則》賦予的其他職能。

第十七條 《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對有關(guān)住房使用、維修養(yǎng)護及管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項，依法作出約定?！豆芾硪?guī)約》范本由市國土房管局統(tǒng)一制定。

管委會設(shè)立后，管委會根據(jù)本住宅區(qū)域的實際情況，對《管理規(guī)約》范本進行修改補充，并經(jīng)業(yè)主代表大會通過后生效。已生效的《管理規(guī)約》對本住宅區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主和使用人均具有約束力。

未成立管委會的，售房單位在出售公有住房的同時，由購房人簽領(lǐng)《管理規(guī)約》，售房單位負責(zé)實施管理；成立管房小組的，管房小組應(yīng)按《管理規(guī)約》實施管理。

第十八條 業(yè)主必須遵守《管理規(guī)約》，合理使用住房，服從管理；對屬于個人負責(zé)修繕的項目及時維修；對損壞住房、侵害業(yè)主權(quán)益的行為有權(quán)進行勸阻和要求管房組織進行制止、調(diào)解或要求賠償。

第十九條 業(yè)主在使用住房中禁止下列行為：

（一）擅自改變住房結(jié)構(gòu)、外貌和使用性質(zhì)，違章鑿、拆、搭、建；

（二）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

（三）在室內(nèi)、樓內(nèi)安裝動力設(shè)備；

（四）任意攀登屋頂或在屋頂上存放物品；

（五）在陽臺上超高超重堆放雜物；

（六）擅自移裝共用設(shè)備，恃強占用共用部位、共用設(shè)備設(shè)施；

（七）利用住房從事危害公共利益的活動；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第二十條 業(yè)主裝飾裝修住房時，應(yīng)按國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和本市有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十一條 住房自用部位、自用設(shè)備與共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的劃分及修繕責(zé)任：

自用部位包括：戶門、戶窗、戶內(nèi)的頂棚、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷、隔扇、自用陽臺及戶內(nèi)其它裝修；自用設(shè)備包括：戶分電表以內(nèi)電器及線路（包括戶分電表）、戶分水表以內(nèi)的管道及配件（包括戶分水表）、衛(wèi)生器具和相關(guān)的下水管道。

自用部位、自用設(shè)備的修繕、更新責(zé)任和費用應(yīng)由業(yè)主自行負責(zé)和承擔(dān)。

上層住房的衛(wèi)生間、廚房等部位及下水管道向下層滲水、漏水的，應(yīng)由上層住房業(yè)主負責(zé)修繕。

共用部位包括：屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設(shè)備層、院墻等；共用設(shè)備設(shè)施包括：戶分電表以外至總電表以內(nèi)的設(shè)備和線路、戶分水表以外至總水表以內(nèi)的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、煙道（排氣孔道）、信報箱、避雷設(shè)施、共用電視天線等。

共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新責(zé)任應(yīng)由共同使用的相關(guān)業(yè)主承擔(dān)，費用應(yīng)由共同使用的相關(guān)業(yè)主按擁有住房建筑面積份額分攤，從公有住房住宅專項維修資金中列支，不足部分由業(yè)主支付。

住房售出后一年內(nèi)，其共用部位，共用設(shè)備設(shè)施由售房單位負責(zé)保修。

第二十二條 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的修繕、更新責(zé)任和修繕費用的分攤按下列原則劃分：

（一）局部可劃清的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施由該部位共同使用的業(yè)主負責(zé)；

（二）按門牌號（或住房結(jié)構(gòu)）獨立使用的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，由該門牌號內(nèi)的業(yè)主負責(zé)；

（三）屬于住房整體綜合維修的，如屋頂翻修等應(yīng)由該幢住房業(yè)主負責(zé)。

第二十三條 住房及共用部位、共用設(shè)備設(shè)施影響市容及可能危及毗連房屋和居住安全的，業(yè)主應(yīng)及時進行修繕。

業(yè)主在維修住房時，涉及相關(guān)業(yè)主權(quán)益的，應(yīng)事先通知相關(guān)業(yè)主。相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予配合，不得借故阻撓。修房人應(yīng)盡量減少對他人的干擾，注意保護住房，造成損壞的及時予以修復(fù)或賠償。

第二十四條 業(yè)主對住房負有查勘責(zé)任。住房查勘每年至少進行一次。管委會成立前由售房單位組織實施；成立管委會的由管委會委托物業(yè)管理單位或?qū)I(yè)部門代為查勘。

區(qū)、縣房局負責(zé)對住房查勘的監(jiān)督檢查。

第二十五條 公有住房住宅專項維修資金以管委會名義存入金融機構(gòu)，由物業(yè)管理單位管理使用，要按幢立賬、分戶核算，專項使用，定期公布收支，存款利息并入公有住房住宅專項維修資金使用。

在管委會成立前由售房單位或物業(yè)管理單位按上款要求負責(zé)管理使用。管委會成立后向管委會移交。

第二十六條 物業(yè)管理單位應(yīng)按業(yè)主或管房小組、管委會報修、委托修繕的項目及時修繕，提高服務(wù)質(zhì)量，合理收費。

第二十七條 業(yè)主或管房小組、管委會報修及物業(yè)管理單位（或售房單位）受理修繕按下列程序辦理：

（一）報修。自用部位、自用設(shè)備損壞的由業(yè)主報修；共用部位，共用設(shè)備設(shè)施損壞的由管房小組或管委會負責(zé)報修。

自用部位、自用設(shè)備的維修，業(yè)主可以委托該住宅區(qū)域的物業(yè)管理單位，也可以委托其他修繕單位。

（二）登記。物業(yè)管理單位對報修應(yīng)當(dāng)場登記，填寫《售后住房報修工程任務(wù)單》中業(yè)主姓名，修繕地點、修繕項目。

（三）查勘。物業(yè)管理單位接到報修后，一般在48小時內(nèi)到現(xiàn)場，對報修項目認真查勘并做好記錄，填寫《售后住房報修工程任務(wù)單》中計劃用工、計劃用料、開工時間、竣工時間、施工負責(zé)人等項目后及時通知業(yè)主，征得業(yè)主同意后按計劃開工。

（四）修繕。

1．碎修工程應(yīng)隨報隨修；

2．小修工程自報修時間起72小時內(nèi)應(yīng)安排開工；

3．中修工程自報修時間起一周內(nèi)應(yīng)安排開工；

4．大修工程包括復(fù)雜工程或多項綜合修繕工程，在不影響安全和使用的情況下可與業(yè)主商定開工時間；

5．急修項目涉及使用安全和直接影響生活的，如水、電、煙道等工程，接報修后要及時赴現(xiàn)場察看并安排修繕，對一時不能解決的項目，應(yīng)先采取臨時措施。

（五）結(jié)算?？⒐ず笥蓤笮奕蓑炇蘸炞?，并按實際發(fā)生費用結(jié)算。

第二十八條 物業(yè)管理單位為業(yè)主提供住房維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按下列規(guī)定辦理：

房屋修繕工程收費標(biāo)準(zhǔn)按照市國土房管局編制的《天津市房屋修繕工程預(yù)算基價》收取。特殊工程預(yù)算中未列入的可根據(jù)實際情況與業(yè)主商定。

第二十九條 對違反第十九條規(guī)定之一的，管房小組、管委會、物業(yè)管理單位、售房單位，有權(quán)要求責(zé)任人給予恢復(fù)、拆除、清理，對造成損失的給予賠償。

第三十條 對售房單位、物業(yè)管理單位所承諾的保修項目、修繕工程、服務(wù)工作等未按時完成或質(zhì)量發(fā)生問題，給業(yè)主造成損失的業(yè)主有權(quán)要求修復(fù)和賠償。

第三十一條 對擅自拆改住房的主體承重結(jié)構(gòu)，影響業(yè)主居住安全的，管房小組、管委會或物業(yè)管理單位均有權(quán)要求責(zé)任人進行修復(fù)，對拒絕修復(fù)的，可向住房所在地區(qū)、縣房管局舉報，區(qū)、縣房管局根據(jù)有關(guān)規(guī)定，給予處罰。

第三十二條 阻撓他人修繕造成住房損壞或他人人身傷害及財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負責(zé)賠償。

第三十三條 凡因住房使用、修繕等造成的糾紛由管房小組、管委會進行調(diào)解，調(diào)解不成可由當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣房管部門幫助調(diào)解。對調(diào)解不服的當(dāng)事人一方可向天津仲裁委員會申請仲裁，也可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

第三十四條 本《細則》由市國土房管局負責(zé)監(jiān)督實施。

第三十五條 本《細則》自2010年10月1日起施行至2015年9月30日廢止，原天津市房地產(chǎn)管理局印發(fā)的《<天津市公有住房售后維修管理暫行規(guī)定>實施細則》（房管〔1996〕217號）同時廢止。

第四篇：維修基金使用管理辦法

維修基金

維修基金（maintenance fund），又稱“公共維修資金”“住宅專項維修資金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項帳戶，并授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理單位使用的資金。

維修資金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修資金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修資金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時，維修資金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。

維修基金使用條件

1、維修資金金只有在保修期滿后，對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備進行維修、更新時才能使用。具體業(yè)主按照投票權(quán)的確定標(biāo)準(zhǔn)分攤費用比例。

2、維修資金閑置時，除用于購買國債或無風(fēng)險的理財范圍外，禁止挪作他用。資金繳納

維修資金的收取比例按照購房者從開發(fā)商處購買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶時按照總房價2%~3%或每平方米100至200元的標(biāo)準(zhǔn)繳納至物業(yè)所在市房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修資金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H確定。

維修基金使用范圍

房屋維修資金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新工程。房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋还膊课皇侵笐敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指房屋及相關(guān)配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、電梯、外立面、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠和其他共用設(shè)施設(shè)備等。維修基金資金管理

按照《物權(quán)法》和自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下維修資金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司或管理單位申請支取使用。業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主戶數(shù)和建筑面積的三分之二以上同意可以講維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利[3]。

業(yè)主委員會應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立本維修資金專用帳戶，并將賬戶情況報房地產(chǎn)行政管理部門備案。該帳戶只能用于維修資金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業(yè)主設(shè)立分戶帳戶，用來顯示該業(yè)主所有維修資金部分的使用和留存情況。維修資金的使用及補充需經(jīng)業(yè)主大會作出決議。

第五篇：天津市商品住宅維修基金管理辦法

天津市商品住宅維修基金管理辦法

第一條為了加強商品住宅維修基金的管理,保障商品住宅售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用,維護業(yè)主的共同利益,根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》,制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)兩個以上業(yè)主的商品住宅物業(yè)和與其結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)(以下簡稱商品住宅應(yīng)當(dāng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

第三條市房地產(chǎn)行政主管部門是維修基金的主管部門,下設(shè)專門機構(gòu)負責(zé)對全市維修基金的統(tǒng)一歸集和管理工作。區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)維修基金繳存、使用的監(jiān)督管理。

市財政部門對全市維修基金的管理實行監(jiān)督。

第四條維修基金屬于建立維修基金的業(yè)主所有,按照統(tǒng)一歸集、專戶存儲、業(yè)主會決策、共同使用、政府監(jiān)督的原則,進行管理和使用。

第五條首期維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人以購房款總額為基數(shù),分別按以下比例繳存:(一不配備電梯的商品住宅,開發(fā)建設(shè)單位和購房人各按1%繳存維修基金;(二配備電梯的商品住宅,開發(fā)建設(shè)單位按1.5%、購房人按1%繳存維修基金。第六條開發(fā)建設(shè)單位和購房人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中注明各自按規(guī)定繳存維修基金的數(shù)額。由購房人或開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一在商品房買賣合同備案時,將雙方按規(guī)定繳存的維修基金一次性存入市房地產(chǎn)行政主管部門指定的商業(yè)銀行維修基金專戶。

開發(fā)建設(shè)單位與購房人在辦理商品房買賣合同備案時,應(yīng)當(dāng)提交已繳存維修基金收據(jù)。市和區(qū)縣房地產(chǎn)部門在辦理商品房買賣合同備案時,應(yīng)當(dāng)在查驗繳存維修基金收據(jù)后,方可辦理合同備案。

開發(fā)建設(shè)單位自用、出租商品住宅的,應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬證書前,按同期售房價格或指導(dǎo)價格為基數(shù)的2%或者2.5%計算繳存維修基金數(shù)額,由開發(fā)建設(shè)單位一次性存入市維修基金專戶。

第七條市維修基金管理機構(gòu)與市房地產(chǎn)行政主管部門指定的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議后,開立市維修基金專戶。市維修基金專戶應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位,按幢、門、戶(每套為一戶立賬。

業(yè)主會成立后,市維修基金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修基金明細賬目,提供給業(yè)主會委托的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代管。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)維修基金明細賬目,按幢、門、戶建立明細臺賬。

第八條維修基金自存入市維修基金專戶之日起比照住房公積金的利率計息,利息分別計入戶賬,轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用。

第九條維修基金專項用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造,不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的,其維修、更新費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

第十條商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的(以下簡稱維修,使用維修基金按照下列程序辦理:(一物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實際情況,提出維修項目,制定維修方案。

(二商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會或者業(yè)主代表會的書面同意。

(三物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門備案,并提交下列文件: 1.基金余額證明;

2.維修(含維修計劃和預(yù)算方案;3.業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主代表會同意使用維修基金書面證明。

(四銀行接到備案的證明后,將預(yù)算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。(五維修工程完成后,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費用清單、發(fā)原件及維修決算報告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主委員會,并經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后,將決算費用按照業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例分攤到戶,在業(yè)主戶

賬中列支。

第十一條商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用按照下列原則分攤:(一整幢商品住宅共用部位、共用設(shè)備維修的,由該幢業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤。

(二每個門號共用部位、共用設(shè)備維修的,由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤。

(三物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修的,由全體業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例共同分攤。

第十二條商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時,未售出商品住宅的維修費用,由開發(fā)建設(shè)單位按其建筑面積比例分攤。

第十三條業(yè)主會成立前,業(yè)主或者物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以到繳存銀行查詢維修基金繳存情況。

業(yè)主會成立后,業(yè)主會委托的物業(yè)管理企業(yè)將市維修基金管理機構(gòu)提供的維修基金繳存明細賬目,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

每一物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將維修基金繳存、使用情況予以公布。

業(yè)主對公布的維修基金賬目有異議的，有權(quán)到物業(yè)管理企業(yè)查閱 有關(guān)費用清單和按戶分攤費用清單，進行核對，也可到市維修基金管 理機構(gòu)核查。第十四條 維修基金不敷使用時，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主會的決議 組織業(yè)主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續(xù)繳。第十五條 商品住宅所有權(quán)變更時，維修基金余額隨商品住宅所 有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。受讓人是否向原業(yè)主支付維修基金余額，由雙方當(dāng)事 人協(xié)商議定。因拆遷或其他原因造成商品住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證、注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明和市維修基金管理機構(gòu)的證明，到繳存銀行提 取其維修基金余額，并辦理注銷手續(xù)。第十六條 維修基金建立后，有下列情形之一的，物業(yè)管理服務(wù) 企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)到市維修基金管理機構(gòu)辦理變更備 案手續(xù)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的；

（二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生變更的；

（三）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的。第十七條 維修基金增值資金除核定管理費用外，分別計入分戶 賬，轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用。管理維修基金的費用由市財政行政主管 部門按需要核定，在維修基金增值資金中列支。第十八條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主會之 間因維修基金繳存、使用發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以申請市維修基金管 理機構(gòu)進行調(diào)解，也可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院 提起訴訟。第十九條 任何單位和個人違反本辦法的規(guī)定，挪用維修基金或 造成維修基金損失的，由市房地產(chǎn)行政主管部門、市財政行政主管部 門責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的追究直接責(zé)任人和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任； 構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二十條 本辦法所稱共用部位是指商品住宅主體結(jié)構(gòu)（包括基 礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走 廊通道、戶外墻面等。共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安全防護設(shè)施等。第二十一條 住宅小區(qū)內(nèi)獨立的非住宅業(yè)主應(yīng)按擁有房屋的建筑 面積，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修的費用。第二十二條 本辦法自 2003 年 1 月 1 日起施行。天津市房地產(chǎn)管理局 天津市財政局 二ＯＯ二年十二月二十三日