第一篇：物業(yè)維修基金使用及管理辦法

物業(yè)維修基金使用及管理辦法

制定物業(yè)維修基金使用及管理辦法是為了規(guī)范物業(yè)維修基金的管理工作，確保物業(yè)維修基金得到合理有效的使用，促進(jìn)物業(yè)管理質(zhì)量的提高，減少業(yè)主的開(kāi)支或損失。

一、維修基金的使用范圍

１．公用設(shè)施維修基金的使用范圍：

①物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路；

②物業(yè)區(qū)域內(nèi)的路燈；

③物業(yè)區(qū)域內(nèi)園林綠化地；

④物業(yè)區(qū)域內(nèi)的地下排水管；

⑤物業(yè)區(qū)域內(nèi)的文化體育場(chǎng)所；

⑥物業(yè)區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)；

⑦其他公用設(shè)施。

２．房屋本體維修基金的使用范圍：

①房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位；

②抗震結(jié)構(gòu)部位；

③多墻面；

④樓梯間；

⑤公共通道；

⑥門廳；

⑦公共屋面；

⑧電梯；

⑨機(jī)電設(shè)備；

⑩本體消防設(shè)施；

⑾公共天線；

⑿本體上下水共用管道；

⒀共用防盜監(jiān)控設(shè)施；

⒁其他房屋本體共用部分。

二、物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)

１．發(fā)展商按本小區(qū)建設(shè)總投資的２％交納公用設(shè)施維修基金。

２．房屋本體維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)（請(qǐng)參照《附錄》，僅供參考）：

①多層房屋（不帶電梯）

--外墻涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o(hù)月；

--外墻貼瓷磚、馬賽克：０．２０元／平方米o(hù)月；

②高層房屋（含多層帶電梯）：

--使用國(guó)產(chǎn)（含合資）電梯：０．３０元／平方米o(hù)月

--使用進(jìn)口電梯：０．３５元／平方米o(hù)月

三、維修基金的收取程序

１．公用設(shè)施維修基金的收取程序：

①發(fā)展商在工程竣工驗(yàn)收后，按小區(qū)建設(shè)總投資的２％計(jì)算公用設(shè)施維修基金；

②發(fā)展商應(yīng)一次性將公用設(shè)施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。

２．房屋本體維修基金的收取程序：

①公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在小區(qū)住宅保修期滿以后開(kāi)始計(jì)收房屋本體維修基金；

②財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月的２０日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表》；

③明細(xì)表交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核：

--經(jīng)審核存有疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)查明并予以更正；

--經(jīng)審核無(wú)誤財(cái)務(wù)部經(jīng)理應(yīng)在明細(xì)表上審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。

④財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)審核無(wú)誤后的《房屋本體維修基金明細(xì)表》，按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定填寫費(fèi)用收取單；

⑤收費(fèi)單經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核無(wú)誤加蓋財(cái)務(wù)專用章后交管理處公共事務(wù)部的相關(guān)人員派發(fā)；

⑥公共事務(wù)部的相關(guān)人員按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行派發(fā)；

⑦已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細(xì)表交銀行在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)托收，并直接劃歸代管基金專項(xiàng)賬戶上；

⑧出納員應(yīng)在銀行每次托收后的二日內(nèi)到銀行讀取托收數(shù)據(jù)，并及時(shí)將托收結(jié)果制表交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；

⑨住戶用現(xiàn)金交納的由出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》及《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取；

⑩出納員應(yīng)在每日下班前，將當(dāng)日收取的房屋本體維修基金按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定存入基金的專項(xiàng)帳戶內(nèi)；

⑾出納員應(yīng)在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據(jù)、收款清單、銀行解款書(shū)及時(shí)交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)核對(duì)；

⑿財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)對(duì)沒(méi)有按時(shí)交納的房屋本體維修基金，應(yīng)按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》、《應(yīng)收賬款標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行催繳；

⒀對(duì)尚未售出的空置房屋，其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納；

⒁對(duì)催繳３次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主，公司可按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定或根據(jù)《委托管理全合同》、《業(yè)主公約》中的相關(guān)規(guī)定采取相應(yīng)的摧繳措施；

⒂對(duì)逾期未繳的房屋本體維修基金，財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)按照《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定計(jì)收滯納金。

四、物業(yè)維修基金的使用程序

１．公用設(shè)施維修基金的使用程序：

①管理公司根據(jù)實(shí)際情況需要使用公用設(shè)施維修基金時(shí)，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)提供以下材料：

--公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請(qǐng)；

--相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；

--施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

②小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請(qǐng)后１４日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議：

--同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報(bào)送由業(yè)主管理委員會(huì)主任和公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)共用設(shè)施專用基金使用申請(qǐng)表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請(qǐng)表后的１４日內(nèi)完成審批，并將款項(xiàng)劃撥到公司賬戶；

--不同意使用的，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)將不同意見(jiàn)書(shū)面通知管理公司。

③業(yè)主大會(huì)不同意使用公用設(shè)施維修基金，而管理公司認(rèn)為有充足理由的，應(yīng)向區(qū)住宅上級(jí)主管部門申請(qǐng)復(fù)議，經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請(qǐng)的，業(yè)主管理委員會(huì)必須執(zhí)行；

④業(yè)主管理委員會(huì)可以對(duì)使用維修基金工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)控，并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收；

⑤公用設(shè)施維修基金賬目，應(yīng)由下列單位每３個(gè)月張榜公布一次；

--業(yè)主管理委員會(huì)；

--管理公司或管理處。

２．房屋本體維修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上３０％用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，７０％用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理；

②管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維護(hù)工程時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供下列資料：

--有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請(qǐng)計(jì)劃；

--該項(xiàng)目的預(yù)算資料；

--其他相關(guān)資料。

③申請(qǐng)計(jì)劃經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟業(yè)主審議：

--如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員或該棟５０％的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實(shí)施該項(xiàng)工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請(qǐng)，經(jīng)管理部門核定后實(shí)施；

--如經(jīng)審議，業(yè)主管理委員會(huì)或該棟５０％的業(yè)主書(shū)面同意后，管理公司或下屬管理處應(yīng)按計(jì)劃執(zhí)行該項(xiàng)工程；

④整個(gè)小區(qū)的本體基金不夠支付的，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意，由全體業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或該棟５０％以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

⑥公司財(cái)務(wù)部應(yīng)在每年１２月３１日前，向業(yè)主管理委員會(huì)提交下年度房屋本體維修基金的使用計(jì)劃及預(yù)算：

--業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到公司計(jì)劃及預(yù)算的１５日內(nèi)作出答復(fù)，逾期則視為同意；

--業(yè)主委員會(huì)在收到公司提交的急修工程計(jì)劃及預(yù)算的７日內(nèi)應(yīng)予以答復(fù)，逾期則視為同意。

⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目后；

--日常維修和零星小修的費(fèi)用支出證明由公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證；

--中修以上的工程應(yīng)出具《施工項(xiàng)目清單》，由業(yè)主管理委員會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)（或２０％以上業(yè)主）、公司總經(jīng)理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。

⑧財(cái)務(wù)部應(yīng)每３個(gè)月公布一次本體維修基金的收支賬目。

五、物業(yè)維修基金的管理程序

１．公用設(shè)施維修基金的管理程序：

①公用設(shè)施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理，區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)基金的正常使用，但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o(wú)誤后支出；

②公用設(shè)施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開(kāi)支；

③財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)公用設(shè)施維修基金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬薄，按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)處理；

④小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如對(duì)設(shè)施維修基金的收支賬目有疑問(wèn)，可向下列單位提出質(zhì)詢：

--業(yè)主管理委員會(huì)；

--管理公司或下屬管理處。

⑤管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后：

--原則上應(yīng)在７日內(nèi)予以答復(fù)；

--特殊情況可另行處理。

２．房屋本體維修基金的管理程序：

①財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設(shè)立專賬管理，并設(shè)立專用賬號(hào)存儲(chǔ)各棟物業(yè)的本體維修基金；

②經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按《費(fèi)用審核報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定到財(cái)務(wù)部辦理報(bào)銷手續(xù)；

③財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將房屋本體維修基金的報(bào)銷單據(jù)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；

④如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過(guò)了房屋本體維修基金的比例，則應(yīng)：

--經(jīng)過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的５０％以上的業(yè)主同意；來(lái)源：

--將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費(fèi)里沖抵；

--經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)彌補(bǔ)。

⑤小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個(gè)人如對(duì)房屋本體維修基金的收支存有疑問(wèn)，可以：

--向業(yè)主管理委員會(huì)查詢；

--向公司財(cái)務(wù)部查詢。

六、物業(yè)維修基金資料的保管

１．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。

２．財(cái)務(wù)部經(jīng)理對(duì)物業(yè)維修基金的財(cái)務(wù)資料審核無(wú)誤后，加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)處保存。

第二篇：物業(yè)維修基金管理辦法

參考資料一

關(guān)于貫徹落實(shí)《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》的實(shí)施

意見(jiàn)

各有關(guān)單位:

為了貫徹落實(shí)《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》(寧政發(fā)[2000]8號(hào))（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)維修基金的歸集、使用和管理，制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、已購(gòu)公有住房、公有住房以及拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均應(yīng)建立物業(yè)維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規(guī)定的維修基金標(biāo)準(zhǔn)繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，在契約或協(xié)議中已明確按《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳交的，則按《辦法》規(guī)定繳交；未明確的則按原規(guī)定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，購(gòu)售雙方仍按寧價(jià)房字（97）058號(hào)、寧財(cái)綜（97）85號(hào)、寧房管（97）78號(hào)三局聯(lián)合發(fā)文中的規(guī)定繳交，即：房屋建設(shè)單位應(yīng)按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設(shè)有電梯的多層）標(biāo)準(zhǔn)繳交；購(gòu)房人均按每平方米建筑面積15元標(biāo)準(zhǔn)繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)人繳交；

5、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)單位按每平方米建筑面積50元，購(gòu)房人按每平方米建筑面積30元標(biāo)準(zhǔn)繳交；

6、單位出售公有住房的，按當(dāng)時(shí)房改政策執(zhí)行。屬于2000房改政策的已購(gòu)公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購(gòu)房人按購(gòu)房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購(gòu)公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購(gòu)房成本價(jià)的6%、8%，購(gòu)房人按購(gòu)房成本價(jià)的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購(gòu)公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購(gòu)房人按購(gòu)房成本價(jià)的1%繳交。屬于集資建房的，購(gòu)房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按上年實(shí)收租金的２０％繳交維修基金；

8、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用、出租商品房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照《辦法》第八條第（二）項(xiàng)規(guī)定，比照本開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時(shí)間、地點(diǎn)

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房繳交人應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金；

2、已購(gòu)公有住房、集資建房的售房單位，應(yīng)在辦理房屋過(guò)戶登記前到市物業(yè)辦繳交維修基金；

3、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位等，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應(yīng)提供的資料

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

（二）》；

(3)經(jīng)濟(jì)適用住房批復(fù)；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協(xié)議》，且房屋已交付使用的，還應(yīng)提供工程竣工驗(yàn)收證明。

2、已購(gòu)公有住房、集資建房

(1)《南京市已購(gòu)公有住房維修基金測(cè)算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房?jī)r(jià)格評(píng)估測(cè)算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復(fù)。

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用、出租房

(1)立項(xiàng)批復(fù)；

(2)國(guó)有土地使用證；

(3)房屋權(quán)屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結(jié)交易、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《南京市房產(chǎn)登記收費(fèi)通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產(chǎn)登記收費(fèi)通知單》（如需要還應(yīng)提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

2、已購(gòu)公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購(gòu)公有住房維修基金測(cè)算表》；

(2)售房單位將《南京市已購(gòu)公有住房維修基金測(cè)算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房?jī)r(jià)格評(píng)估測(cè)算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯(lián)單交市物業(yè)辦核驗(yàn)；

(3)售房單位持審核過(guò)的《南京市已購(gòu)公有住房維修基金測(cè)算表》在物業(yè)辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

四、開(kāi)設(shè)帳戶的條件和程序

(一)開(kāi)設(shè)帳戶的條件

1、物業(yè)管理區(qū)域界定清楚，且經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn)；

2、維修基金已按規(guī)定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開(kāi)設(shè)帳戶的程序

1、售房單位、業(yè)主委員會(huì)或委托的物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)辦提交開(kāi)戶申請(qǐng)書(shū)，并附業(yè)主委員會(huì)成立登記確認(rèn)表、業(yè)主委員會(huì)委托書(shū)及物業(yè)管理服務(wù)合同；

2、提交業(yè)主分戶清冊(cè)（業(yè)主分戶清冊(cè)格式由市物業(yè)辦統(tǒng)一印制）；

3、市物業(yè)辦審核后，出具開(kāi)戶證明；

4、憑開(kāi)戶證明和有關(guān)印鑒(業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會(huì)正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開(kāi)戶手續(xù)。名稱為XX業(yè)主委員會(huì)維修基金財(cái)務(wù)專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業(yè)主所有。管理實(shí)行專戶儲(chǔ)存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項(xiàng)目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護(hù)費(fèi)用不從維修基金中列支，已實(shí)行物業(yè)管理的，從物業(yè)管理費(fèi)中列支，未實(shí)行物業(yè)管理的由相關(guān)受益產(chǎn)權(quán)人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產(chǎn)權(quán)不屬該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有的，由其產(chǎn)權(quán)單位（人）或主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

2、具體維修基金使用范圍見(jiàn)附件。

3、附件未涉及的，由市物業(yè)辦負(fù)責(zé)解釋。

七、維修基金申請(qǐng)使用的條件和程序

(一)申請(qǐng)使用必須具備以下條件

1、物業(yè)維修基金足額歸集到位，維修項(xiàng)目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業(yè)維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新、改造，業(yè)主委員會(huì)成立前，售房單位已事先征詢相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意；業(yè)主委員會(huì)成立后，涉及一幢樓業(yè)主的，已事先征詢相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意；涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的，已事先征詢業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，且業(yè)主委員會(huì)書(shū)面意見(jiàn)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)批準(zhǔn)或授權(quán)；

4、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形，物業(yè)行政主管部門可責(zé)成產(chǎn)權(quán)人及管理單位負(fù)責(zé)實(shí)施，其基金支出按物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

(二)申請(qǐng)使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業(yè)辦提交維修基金使用申請(qǐng)表和房屋及設(shè)施設(shè)備維修基金使用預(yù)算計(jì)劃書(shū)；

成立業(yè)主委員會(huì)的，使用單位應(yīng)于每年12月底前向業(yè)主委員會(huì)提出下維修計(jì)劃和基金預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意加蓋業(yè)主委員會(huì)公章；

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到計(jì)劃和預(yù)算后15日內(nèi)做出書(shū)面答復(fù)，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)書(shū)面請(qǐng)示業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)答復(fù)，逾期視為不同意；

2、提交業(yè)主分戶清冊(cè)，房改房售房單位還應(yīng)提供房屋權(quán)屬證明等；

3、市物業(yè)辦受理后7日內(nèi)審核完畢，急修項(xiàng)目特事特辦并簽署意見(jiàn)，按核定預(yù)算經(jīng)費(fèi)的70%預(yù)撥費(fèi)用；

4、使用單位憑市物業(yè)辦開(kāi)具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續(xù)；

5、維修工程項(xiàng)目竣工后，使用單位憑已批準(zhǔn)的維修基金使用申請(qǐng)表、維修工程合同、維修決算、維修工程項(xiàng)目費(fèi)用結(jié)算發(fā)票、維修項(xiàng)目受益業(yè)主反饋表并加蓋業(yè)委會(huì)印章，到市物業(yè)辦辦理余額基金劃撥手續(xù)。

八、維修基金分?jǐn)傓k法

(一)維修基金的分?jǐn)?/p>

1、房屋的共用部位發(fā)生自然損壞，包括同幢或同單元業(yè)主共同使用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

2、已納入建設(shè)成本的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設(shè)施等，基金支出由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主或本幢相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

3、已納入建設(shè)成本的其他共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋，基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

4、同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主，其應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)用，由業(yè)主委員會(huì)籌集。

(二)維修基金分?jǐn)偸褂帽壤?/p>

維修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數(shù)，最高只能使用其基數(shù)的70%。分?jǐn)偟綉艉螅糠謽I(yè)主使用本金70%還不敷維修費(fèi)用的，由業(yè)主委員會(huì)及時(shí)續(xù)籌，續(xù)籌維修基金標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業(yè)主(代表)大會(huì)通過(guò)。原則上相關(guān)業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應(yīng)繳的維修基金額。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)自大會(huì)通過(guò)之日起7日內(nèi)報(bào)市物業(yè)辦備案，并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專戶。

維修基金分?jǐn)偸褂镁唧w比例見(jiàn)下表：

使用年限

房屋等級(jí) 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結(jié)構(gòu) 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

鋼混結(jié)構(gòu) 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

混合結(jié)構(gòu) 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌

磚木結(jié)構(gòu) 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務(wù)管理

(一)維修基金實(shí)行兩級(jí)帳戶管理體系。一級(jí)帳戶為市物業(yè)辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結(jié)息、增值等帳務(wù)管理活動(dòng)；二級(jí)帳戶為業(yè)主委員會(huì)或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開(kāi)設(shè)帳戶后，業(yè)主委員會(huì)、已實(shí)施物業(yè)管理的售房單位應(yīng)將維修基金的輔助帳務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。維修基金本金應(yīng)按幢建立帳冊(cè)，記帳到戶。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將已使用物業(yè)維修費(fèi)用的情況按幢登記，定期公布； 未實(shí)施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務(wù)。

(三)業(yè)主委員會(huì)、售房單位或委托管理單位應(yīng)當(dāng)每季與市物業(yè)辦核對(duì)維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結(jié)存的金額；

2、發(fā)生維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用及按戶分?jǐn)偳闆r；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應(yīng)當(dāng)每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會(huì)、售房單位打印維修基金帳戶對(duì)帳單。

(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會(huì)或使用單位打印維修基金匯總數(shù)據(jù)余額單和利息憑證。

十、有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充說(shuō)明

1、維修基金實(shí)行以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?、統(tǒng)一管理的原則。已購(gòu)公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的，售房單位應(yīng)遵守此原則，先按首次繳交標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已購(gòu)公有住房維修基金分?jǐn)偟綉簦⑾嚓P(guān)購(gòu)房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理，其使用申請(qǐng)、增值申請(qǐng)等日常業(yè)務(wù)不再由售房單位負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。

2、電梯維修問(wèn)題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺(tái)之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設(shè)有電梯的業(yè)主，不論其使用電梯否，所有購(gòu)房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)不予區(qū)分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設(shè)有電梯的，其維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)按高層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，20m以下沒(méi)有電梯的按多層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)和產(chǎn)權(quán)面積之外的地下室，維修費(fèi)用由使用人承擔(dān)，不在維修基金列支范圍。

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購(gòu)房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報(bào)面積與產(chǎn)權(quán)備案證或購(gòu)房?jī)r(jià)款的票據(jù)不符的，應(yīng)在原契約中增加補(bǔ)充條款，予以明確；申報(bào)面積與房屋所有權(quán)證面積不符的，以房屋所有權(quán)證面積為準(zhǔn)。

8、購(gòu)房人簽約時(shí)間及實(shí)施購(gòu)買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時(shí)的政策執(zhí)行。

9、對(duì)于已辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)，或已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未繳納維修基金，應(yīng)按政策規(guī)定予以追繳。對(duì)欠繳單位，房管機(jī)關(guān)將暫停辦理其產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，其非市政拆遷項(xiàng)目，暫停拆遷許可證的審批，對(duì)在建工程或項(xiàng)目，暫停預(yù)售（銷售）許可證的審批。屬于個(gè)人應(yīng)繳未繳的，可由業(yè)主或其配偶申請(qǐng)將自己名下存儲(chǔ)的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購(gòu)房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分?jǐn)偦I措。

10、已購(gòu)公有住房維修基金未歸集到已購(gòu)公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請(qǐng)用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或?qū)⒕S修基金挪作它用的，原售房單位應(yīng)予以補(bǔ)交。

11、因購(gòu)房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證件、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位證明及退房?jī)r(jià)款發(fā)票、注銷契約（或房地產(chǎn)權(quán)證）的證明、拆遷協(xié)議和業(yè)主委員會(huì)(或售房單位)的證明，到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時(shí)，本金未使用過(guò)的，應(yīng)將購(gòu)房人繳交的本金退給購(gòu)房人；若已動(dòng)用過(guò)本金的，則退余額部分。

13、單位購(gòu)買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)單位不再繳交，購(gòu)房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權(quán)單位。

14、已購(gòu)公有住房上市后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理責(zé)任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責(zé)任單位辦理戶名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個(gè)人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過(guò)戶，由買方向賣方支付此項(xiàng)費(fèi)用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過(guò)戶，由買方向賣方支付此項(xiàng)費(fèi)用。

16、換購(gòu)已購(gòu)公有住房的，分別按不同購(gòu)房的房改政策規(guī)定計(jì)算維修基金。原購(gòu)房的單位維修基金轉(zhuǎn)入現(xiàn)購(gòu)房，換購(gòu)單位繳納現(xiàn)購(gòu)房單位維修基金的不足部分；由換購(gòu)單位退還購(gòu)房人原購(gòu)時(shí)繳交的個(gè)人維修基金，同時(shí)購(gòu)房人繳納現(xiàn)購(gòu)房個(gè)人維修基金。

17、在寧省級(jí)單位的房改房維修基金，執(zhí)行統(tǒng)一政策，單獨(dú)管理。

附：《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業(yè)維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，恢?fù)承載能力。

修繕屋面滲漏部位（超過(guò)整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照?qǐng)?zhí)行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復(fù)路面、路牙。

2、綠地：經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。

3、公益性文體設(shè)施（亭廊、臺(tái)、池、雕塑、游樂(lè)場(chǎng)、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機(jī)房部分：

1）曳引機(jī)組：更換電動(dòng)機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動(dòng)軸。

2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵(lì)磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護(hù)裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動(dòng)門機(jī)構(gòu)：更換轎門安全觸板、開(kāi)關(guān)門電機(jī)。

3）導(dǎo)軌：更換變形損壞部件。

4）導(dǎo)靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對(duì)重：更換導(dǎo)靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調(diào)

1、空調(diào)壓縮機(jī)部份：

1）活塞式壓縮機(jī)：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動(dòng)組。

2）離心式壓縮機(jī)：更換電動(dòng)機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉。

3）螺桿式壓縮機(jī)：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過(guò)濾器，修換電機(jī)繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統(tǒng)：更換主控板。

7、輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過(guò)濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風(fēng)機(jī)。

8、風(fēng)機(jī)盤管：更換風(fēng)機(jī)、盤管。

9、新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組：更換風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機(jī)組：更換各類泵及電機(jī)，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。

11、通風(fēng)設(shè)備：整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設(shè)備：更換水泵，陰、陽(yáng)離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風(fēng)機(jī)、出渣機(jī)、爐排。

4、燃油、燃?xì)鉅t燃燒器：修換風(fēng)機(jī)、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。

5、供熱設(shè)備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統(tǒng)

1、強(qiáng)電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開(kāi)關(guān)、手車及機(jī)械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動(dòng)機(jī)整機(jī)更換（5kw以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開(kāi)關(guān)及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機(jī)，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚(yáng)聲器、音響布線。

3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機(jī)，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災(zāi)報(bào)警：修換區(qū)域報(bào)警、集中報(bào)警控制器，全部更換探測(cè)器、報(bào)警器。

5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺(tái)、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠(yuǎn)紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報(bào)警系統(tǒng)。

6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設(shè)備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機(jī)、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設(shè)備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動(dòng)力、有源化糞池動(dòng)力設(shè)備。

（七）質(zhì)量要求：

設(shè)備在修復(fù)后必須達(dá)到完好。按其出廠標(biāo)準(zhǔn)，總體各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)到原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的90%以上，正常運(yùn)轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的110%。必要時(shí)，由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行測(cè)試

第三篇：維修基金使用管理辦法

維修基金

維修基金（maintenance fund），又稱“公共維修資金”“住宅專項(xiàng)維修資金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理單位使用的資金。

維修資金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修資金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修資金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修資金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。

維修基金使用條件

1、維修資金金只有在保修期滿后，對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、更新時(shí)才能使用。具體業(yè)主按照投票權(quán)的確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傎M(fèi)用比例。

2、維修資金閑置時(shí)，除用于購(gòu)買國(guó)債或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)范圍外，禁止挪作他用。資金繳納

維修資金的收取比例按照購(gòu)房者從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)按照總房?jī)r(jià)2%~3%或每平方米100至200元的標(biāo)準(zhǔn)繳納至物業(yè)所在市房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修資金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。

維修基金使用范圍

房屋維修資金，用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新工程。房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?；公共部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指房屋及相關(guān)配套區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、電梯、外立面、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠和其他共用設(shè)施設(shè)備等。維修基金資金管理

按照《物權(quán)法》和自2008年2月1日起施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下維修資金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司或管理單位申請(qǐng)支取使用。業(yè)主委員會(huì)成立之后，業(yè)主戶數(shù)和建筑面積的三分之二以上同意可以講維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)利[3]。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立本維修資金專用帳戶，并將賬戶情況報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。該帳戶只能用于維修資金的存儲(chǔ)和管理，不得挪作他用。銀行同時(shí)為每位業(yè)主設(shè)立分戶帳戶，用來(lái)顯示該業(yè)主所有維修資金部分的使用和留存情況。維修資金的使用及補(bǔ)充需經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議。

第四篇：房屋物業(yè)及維修基金使用

聊城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

（試行）

第一條 為規(guī)范城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)）和省物價(jià)局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2004]205號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第三條 本辦法適用于聊城市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅及寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場(chǎng)（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)行為。

第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第五條 市政府價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作（東昌府區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)除外）。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)的原則，以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會(huì)或其授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。

（二）實(shí)行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場(chǎng)（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方合同約定，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。政府價(jià)格主管部門應(yīng)給予規(guī)范和指導(dǎo)。

（四）為滿足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。

（五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項(xiàng)目的，其機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)屬于代收代繳費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，公布每月耗電量、電費(fèi)總額及分?jǐn)傓k法，并按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人收取。

第七條 為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級(jí)收費(fèi)管理。各等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)上下浮動(dòng)幅度為10%。對(duì)達(dá)不到等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)住宅小區(qū)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按四級(jí)最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下確定。收費(fèi)等級(jí)由物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)，報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門按照《聊城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》考核、確定。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)評(píng)定以住宅小區(qū)為單位，一個(gè)小區(qū)執(zhí)行一個(gè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)的收費(fèi)等級(jí)每?jī)赡暝u(píng)定一次。

第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主自用的車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、地下室、閣樓不收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所和住房及改變?cè)O(shè)計(jì)用途開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、地下室、閣樓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可適當(dāng)高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。

第九條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本項(xiàng)目及內(nèi)容包括房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等內(nèi)容。

第十條 未經(jīng)價(jià)格主管部門同意，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長(zhǎng)期占用性質(zhì)（超過(guò)一年以上）的違約金、押金、保證金等。

第十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)，原則上在住宅銷售或入住率達(dá)到60%后評(píng)定，對(duì)入住率未達(dá)到60%的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)已按住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的，由同級(jí)價(jià)格主管部門制定試行標(biāo)準(zhǔn)，試行期限一般不超過(guò)一年。

第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施收費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第十八條 政府價(jià)格主管部門對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)行核查，凡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)自用的辦公及生活用水、用電等，應(yīng)單獨(dú)設(shè)表計(jì)量，其費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

第二十條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。

第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時(shí)交納服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第二十二條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，手續(xù)費(fèi)應(yīng)由委托單位承擔(dān)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得強(qiáng)行重復(fù)服務(wù)，強(qiáng)行收取費(fèi)用。

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)居民和車輛辦理進(jìn)出小區(qū)的通行證，不得收取費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)也不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來(lái)人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。

第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)沒(méi)有專用停車場(chǎng)的，不得收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。設(shè)有專用停車場(chǎng)的，可按規(guī)定收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛看管費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由同級(jí)價(jià)格主管部門另行制定）。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在向政府價(jià)格主管部門申請(qǐng)確 認(rèn)收費(fèi)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或備案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)分別提供以下資料：

1、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)；

3、物業(yè)管理委托合同；

4、業(yè)主委員會(huì)章程及成員名單；

5、申請(qǐng)核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面報(bào)告；

6、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)申報(bào)表；

7、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表；

8、其他相關(guān)材料等。

第二十九條 各級(jí)政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

第三十條 本辦法由聊城市物價(jià)局、聊城市房地產(chǎn)管理局按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準(zhǔn)。

聊城市商品住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）使用管理，嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用審批程序，提高工作效率，保證專項(xiàng)維修資金的合理有效使用，特制定本辦法。

第二條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并繳入監(jiān)管專戶的商品住宅專項(xiàng)維修資金的使用適用本辦法。

第三條 專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、核算到戶、政府監(jiān)督”的原則，量入為出，合理使用。

第四條 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造，不得挪作他用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，加強(qiáng)對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，最大限度延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命。

第二章 使用范圍 第五條 房屋共用部位維修工程范圍：

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋驌p壞影響住用安全，需要拆換加固的。

（二）樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）門廳、樓梯間、地下室及走廊通道等部位樓地面、內(nèi)墻和頂棚面層脫落、門窗破損影響正常使用，需要修繕的。

（四）外墻面層構(gòu)造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的。

第六條 共用設(shè)施設(shè)備維修、更新改造工程范圍：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴(yán)重，影響安全和正常使用，需要整體或局部修復(fù)的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的。

（三）整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件，一次性費(fèi)用超過(guò)原造價(jià)10%的工程。

（四）整體更新電梯或者更換、維修主要部件，一次性費(fèi)用超過(guò)電梯原造價(jià)10%的工程。

（五）非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋因損壞，需要整體修繕、更新的。

第七條 專業(yè)服務(wù)部門按照有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。與專業(yè)服務(wù)部門有約定的，從其約定。

第三章 使用程序

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照專項(xiàng)維修資金使用范圍，根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的意見(jiàn)，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：

（一）維修、更新改造內(nèi)容；

（二）工程預(yù)算；

（三）涉及戶數(shù)及按戶分?jǐn)傎M(fèi)用；

（四）專項(xiàng)維修資金繳存余額；

（五）維修、更新改造組織方式。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修，涉及全體業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決策；整幢住宅或者每個(gè)單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修，涉及部分業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)受益業(yè)主集體決策，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過(guò)召開(kāi)會(huì)議或者按戶走訪等形式對(duì)維修、更新改造方案進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)（附件1）。維修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)征得涉及范圍內(nèi)所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主書(shū)面同意。

經(jīng)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)的維修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示（附件2），公示期7天。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有疑義的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。

未成立業(yè)主委員會(huì)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)依照前款規(guī)定向相關(guān)業(yè)主征求意見(jiàn)，并接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇專業(yè)施工企業(yè)，也可以委托房地產(chǎn)管理部門指定的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，委托招標(biāo)費(fèi)用計(jì)入維修、更新改造成本。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價(jià)、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和法律責(zé)任等內(nèi)容。

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)到項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)，須填寫《商品住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)登記表》（附件3），并提交下列材料：

（一）維修、更新改造方案；

（二）相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)證明原件及復(fù)印件（附件1）；

（三）公示情況照片及維修、更新改造方案公示證明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二條 房地產(chǎn)管理部門受理申請(qǐng)后，要件齊全的應(yīng)當(dāng)在接件后3個(gè)工作日內(nèi)按下述要求完成支用核準(zhǔn)手續(xù)：

（一）審核工程預(yù)算書(shū)；

（二）核對(duì)維修資金存款余額；

（三）按照維修、更新改造方案確定的工程預(yù)算的50%，開(kāi)具專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)撥付單，并將支用部分資金由專戶劃轉(zhuǎn)入支用戶；

（四）按照工程進(jìn)度向申請(qǐng)人分期撥付。

提交申請(qǐng)要件不齊全的，當(dāng)場(chǎng)一次告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，并出具補(bǔ)正告知單（附件5）。

第十三條 工程竣工后，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供完整的竣工資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織施工企業(yè)及工程質(zhì)量鑒定單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修工程竣工驗(yàn)收表》（附件6）。

工程驗(yàn)收合格的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將費(fèi)用清單、發(fā)票及驗(yàn)收合格文件告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任閱后簽章。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照決算費(fèi)用作出《維修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》（附件7），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示期7天。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有疑義的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)到房地產(chǎn)管理部門辦理工程尾款核撥手續(xù)，應(yīng)提交下列材料：

（一）公示后的分?jǐn)偳鍍?cè)；

（二）公示情況照片及維修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明（附件8）；

（三）發(fā)票及費(fèi)用清單；

（四）《維修工程驗(yàn)收合格證明》。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)，將工程尾款核實(shí)后劃轉(zhuǎn)到支用戶，撥付給物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，按照分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主的個(gè)人專項(xiàng)維修資金明細(xì)賬中核減。

第十六條 專項(xiàng)維修資金使用后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將《商品住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)登記表》、相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)證明原件、工程施工合同、《維修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》、維修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明、維修費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件及《維修工程驗(yàn)收合格證明》按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將維修、更新改造方案、相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)明細(xì)表復(fù)印件、工程施工合同、維修費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件、《維修工程驗(yàn)收合格證明（副件）》及維修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。

第四章 服務(wù)監(jiān)督

第十七條 房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響住用安全的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定，鑒定費(fèi)用計(jì)入維修、更新改造成本。

第十八條 房屋維修工程，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)監(jiān)理單位實(shí)施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理，費(fèi)用計(jì)入維修、更新改造成本。

第十九條 業(yè)主對(duì)維修、更新改造費(fèi)用有疑義的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)解釋，仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，委托費(fèi)用由委托人支付。

第二十條 在施工過(guò)程中，業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好解釋、協(xié)調(diào)工作。

因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的，應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償，費(fèi)用計(jì)入維修、更新改造成本。

第二十一條在施工過(guò)程中，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)文明施工，減少噪音，防止污染。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程的工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反施工操作規(guī)程及擾民行為及時(shí)制止。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。有疑義的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)反映，確有問(wèn)題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快與施工企業(yè)協(xié)商、解決。

第五章 附 則

第二十三條 本辦法自頒布之日起施行。

第五篇：物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表

物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)

物業(yè)名稱及地址 ： 物業(yè)管理單位

；

物業(yè)公司聯(lián)系人

：

聯(lián)系電話 ：

業(yè)委會(huì)聯(lián)系人

：

聯(lián)系電話 ：

一、申 請(qǐng) 事 項(xiàng) 及 額 度

1.本次基金使用所涉及的樓幢號(hào)：

2.基金用途（請(qǐng)選擇）：

□電梯的維修、更新

□屋頂補(bǔ)漏、樓頂更新

□墻面修補(bǔ)

□監(jiān)控設(shè)施的改造維修

□電控門維修

□消防設(shè)施的改造維修

□大門、大堂的改造

□其他項(xiàng)目

上述申請(qǐng)事項(xiàng)現(xiàn)已過(guò)保修期。

3.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，上述維修（更新、改造）費(fèi)用不在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

4.物業(yè)結(jié)構(gòu)類型

；物業(yè)竣工后至今已使用年限

；上述申 請(qǐng)事項(xiàng)現(xiàn)已過(guò)保修期；本次申請(qǐng)使用數(shù)額

元（附經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案）。

5.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)移交具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)單位：。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)（法定代表人簽名）：

（蓋章）：

二、征求業(yè)主意見(jiàn)情況

根據(jù)維修基金使用相關(guān)規(guī)定，本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于____年____月____日至

年____月____日采用

（A：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)B：書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)）的形式，商議動(dòng)用相關(guān)樓幢（單元）物業(yè)維修基金事宜。本小區(qū)

項(xiàng)目，工程預(yù)算為

元，相關(guān)建筑物總面積為_(kāi)_______平方米、總?cè)藬?shù)為_(kāi)______人，其中同意動(dòng)用物業(yè)維修基金的業(yè)主專有部分面積為_(kāi)_______平方米、人數(shù)為_(kāi)______人，已超過(guò)相關(guān)建筑物總面積的2/3及總?cè)藬?shù)的2/3。根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)，現(xiàn)同意由

（施工單位）按預(yù)算進(jìn)行施工，特此申請(qǐng)劃撥物業(yè)維修基金

元

角

分（大寫）。如增值部分不足以支付的，同意在基金本金部分中按規(guī)定列支。上述情況如有虛假，業(yè)主委員會(huì)愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)（主任簽名）

（蓋章）：

2012年

月

日