第一篇：西安市國有土地上房屋征收評估辦法(2012-29號文)

市政發(fā)[2012]29號 第一章

總則

第一條

為了規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，維護房屋征收當事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評估客觀公平，依據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條

在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條

本辦法所稱國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收評估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價值的各項因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

第四條

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）成的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應當回避。

第二章 管理

第五條

市征收主管部門負責本市征收評估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收機構(gòu)負責本辦法的組織實施。

第六條

市征收主管部門應建立征收評估機構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會公示。

第七條

從事本市征收評估的評估機構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評估相應資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。

第八條

承擔征收評估業(yè)務的評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號、抽簽、招標等方式確定。

評估機構(gòu)不得采取迎合征收當事人不當要求、惡意低收費、虛假宣傳、虛假申報評估人員等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

第九條

房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評估機構(gòu)評估；需要由兩家或兩家以上評估機構(gòu)評

據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。

第十條

評估機構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門與評估機構(gòu)簽訂《房屋征收評估委托合同》。評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務。

第十一條 在征收評估活動中，評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師有違法違規(guī)行為的，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、建設部《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》及《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等規(guī)定處罰。

第十二條 對于承接的征收評估項目，評估機構(gòu)應當指派與征收評估項目工作量相適應的注冊房地產(chǎn)估價師開展業(yè)務。

從事征收評估的人員應當具有房地產(chǎn)評估資格證書，并在法定機構(gòu)登記注冊。

第十三條 征收評估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當向評估機構(gòu)明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當向受托的評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理情況。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯誤外，以房屋登記薄為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照前款的認定、處理結(jié)果進行評估。

第十四條 房屋征收當事人應當如實向評估機構(gòu)提供評估所必需的資料，協(xié)助評估機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘，搜集被征收房屋價值評估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當事人未履行義務造成評估結(jié)果失實的，房屋征收當事人應當承擔相應責任。

第十五條 評估人員從事征收評估活動時，應當對被征收房屋進行實地查勘，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實地查勘記錄由查勘的評估人員、征收當事人簽字認可。

房屋征收當事人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中做出相應說明。

征收評估中所涉及的房屋建筑面積測量標準依據(jù)建設部《房屋測量規(guī)范》執(zhí)行。

評估機構(gòu)應當依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定出具征收評估報告。評估報告應由負責征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。

評估結(jié)果應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十七條

評估機構(gòu)應當按照《房屋征收評估委托合同》的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當將分戶的初步評估結(jié)果及時轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

公示期間，評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯誤的，評估機構(gòu)應當修正。

公示期滿后，評估機構(gòu)應當向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報告。

第十八條 評估機構(gòu)應當將下列資料整理存檔：

（一）評估報告（含技術(shù)報告）；

（三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復印件）；

（四）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

（五）評估對象的實地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；

（六）其它涉及評估項目的必要數(shù)據(jù)。

第十九條 房屋征收當事人對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構(gòu)應當向其作出解釋和說明。房屋征收當事人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機構(gòu)提交書面復核評估申請。評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。評估結(jié)果改變的，應當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面答復告知申請人。

第二十條

房屋征收當事人對評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評估專家委員會提交書面技術(shù)鑒定申請。

第二十一條

受理征收評估鑒定申請后，評估專家委員會應當指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應當為注冊房地產(chǎn)估價師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評估鑒定事宜。

原評估機構(gòu)有義務對評估專家委員會鑒定涉及的有關(guān)事宜進行說明。

第二十二條

評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術(shù)問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具該評估報告的評估機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十三條

征收評估費用由委托人承擔，鑒定費用由申請人承擔；但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原評估機構(gòu)承擔。征收評估費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行，鑒定費用參照評估費用收費標準執(zhí)行。

第二十四條

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其他補貼和補助費用等，按照《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條

被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第二十六條

被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

第二十七條

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第二十八條

本市國有土地上的各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場修正法”評估。

典型房屋市場修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場價格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價格進行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評估價格。

（一）“典型房屋市場修正法”的操作程序

1、按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進行房屋分類；

2、在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；

3、求取典型房屋的市場價格；

4、根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進行修正；

5、確定被征收房地產(chǎn)的評估價格。

（二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價格，如同一類別房屋的價格差異較大，可對同一類別房屋確定多個典型房屋市場價格。

（三）典型房屋市場價格宜采用市場比較法評估確定。

（四）不具備市場比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價格。求取典型房屋的市場價格所采用的各種評估方法均按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。

（五）房屋重置成新價格，依據(jù)《西安市各類房屋重置價格標準》執(zhí)行。對于標準中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。

點的市場價格計算。

第二十九條

對于不適用“典型房屋市場比較法”的房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價方法進行估價。

第三十條

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)和其它不動產(chǎn)的價值。

除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應當以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

第三十一條

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應當表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第三十二條

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第三十三條

征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當向房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時間等情況和數(shù)據(jù)。

第三十四條

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價值評估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門向評估機構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府

或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門以及被征收人訂立補償協(xié)議后，補償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應當依據(jù)補償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進行相應調(diào)整。

第三章

附則

第三十五條

臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收評估工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條

本辦法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府頒布的《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》同時廢止?！段靼彩袊型恋厣戏课菡魇张c補償辦法》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：2012西安市國有土地上房屋征收評估辦法

西安市國有土地上房屋征收評估辦法

市政發(fā)[2012]29號

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，維護房屋征收當事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評估客觀公平，依據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收評估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價值的各項因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

第四條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應當回避。

第二章 管 理

第五條 市征收主管部門負責本市征收評估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收機構(gòu)負責本辦法的組織實施。

第六條 市征收主管部門應建立征收評估機構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會公示。

第七條 從事本市征收評估的評估機構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評估相應資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。

第八條 承擔征收評估業(yè)務的評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號、抽簽、招標等方式確定。評估機構(gòu)不得采取迎合征收當事人不當要求、惡意低收費、虛假宣傳、虛假申報評估人員等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評估機構(gòu)評估；需要由兩家或兩家以上評估機構(gòu)評估的，評估機構(gòu)之間應當就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。

第十條 評估機構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門與評估機構(gòu)簽訂《房屋征收評估委托合同》。評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務。

第十一條 在征收評估活動中，評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師有違法違規(guī)行為的，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、建設部《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》及《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等規(guī)定處罰。

第十二條 對于承接的征收評估項目，評估機構(gòu)應當指派與征收評估項目工作量相適應的注冊房地產(chǎn)估價師開展業(yè)務。

從事征收評估的人員應當具有房地產(chǎn)評估資格證書，并在法定機構(gòu)登記注冊。

第十三條 征收評估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當向評估機構(gòu)明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當向受托的評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理情況。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯誤外，以房屋登記薄為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照前款的認定、處理結(jié)果進行評估。

第十四條 房屋征收當事人應當如實向評估機構(gòu)提供評估所必需的資料，協(xié)助評估機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘，搜集被征收房屋價值評估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當事人未履行義務造成評估結(jié)果失實的，房屋征收當事人應當承擔相應責任。第十五條 評估人員從事征收評估活動時，應當對被征收房屋進行實地查勘，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實地查勘記錄由查勘的評估人員、征收當事人簽字認可。

房屋征收當事人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中做出相應說明。

征收評估中所涉及的房屋建筑面積測量標準依據(jù)建設部《房屋測量規(guī)范》執(zhí)行。

第十六條 評估機構(gòu)應當依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定出具征收評估報告。評估報告應由負責征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。

評估結(jié)果應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十七條 評估機構(gòu)應當按照《房屋征收評估委托合同》的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當將分戶的初步評估結(jié)果及時轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

公示期間，評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯誤的，評估機構(gòu)應當修正。

公示期滿后，評估機構(gòu)應當向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報告。

第十八條 評估機構(gòu)應當將下列資料整理存檔：

（一）評估報告（含技術(shù)報告）；

（二）評估委托合同；

（三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復印件）；

（四）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

（五）評估對象的實地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；

（六）其它涉及評估項目的必要數(shù)據(jù)。

第十九條 房屋征收當事人對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構(gòu)應當向其作出解釋和說明。房屋征收當事人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機構(gòu)提交書面復核評估申請。評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。評估結(jié)果改變的，應當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面答復告知申請人。第二十條 房屋征收當事人對評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評估專家委員會提交書面技術(shù)鑒定申請。

第二十一條 受理征收評估鑒定申請后，評估專家委員會應當指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應當為注冊房地產(chǎn)估價師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評估鑒定事宜。

原評估機構(gòu)有義務對評估專家委員會鑒定涉及的有關(guān)事宜進行說明。

第二十二條 評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術(shù)問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具該評估報告的評估機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十三條 征收評估費用由委托人承擔，鑒定費用由申請人承擔；但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原評估機構(gòu)承擔。征收評估費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行，鑒定費用參照評估費用收費標準執(zhí)行。

第二十四條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其他補貼和補助費用等，按照《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第二十六條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

第二十七條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第二十八條 本市國有土地上的各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場修正法”評估。

“典型房屋市場修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房 屋的市場價格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價格進行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評估價格。

（一）“典型房屋市場修正法”的操作程序

1、按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進行房屋分類；

2、在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；

3、求取典型房屋的市場價格；

4、根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進行修正；

5、確定被征收房地產(chǎn)的評估價格。

（二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價格，如同一類別房屋的價格差異較大，可對同一類別房屋確定多個典型房屋市場價格。

（三）典型房屋市場價格宜采用市場比較法評估確定。

（四）不具備市場比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價格。求取典型房屋的市場價格所采用的各種評估方法均按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。

（五）房屋重置成新價格，依據(jù)《西安市各類房屋重置價格標準》執(zhí)行。對于標準中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。

（六）房屋的裝修及附屬物價格，按照實際使用狀況結(jié)合評估時點的市場價格計算。

第二十九條 對于不適用“典型房屋市場比較法”的房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價方法進行估價。

第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)和其它不動產(chǎn)的價值。

除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應當以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應當表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。第三十三條 征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應當向房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時間等情況和數(shù)據(jù)。

第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價值評估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門向評估機構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門以及被征收人訂立補償協(xié)議后，補償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應當依據(jù)補償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進行相應調(diào)整。

第三章 附 則

第三十五條 臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收評估工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 本辦法自公布之日起施行（2012-05-04）。2004年5月10日西安市人民政府頒布的《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》同時廢止?！段靼彩袊型恋厣戏课菡魇张c補償辦法》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行。

第三篇：國有土地上房屋征收情況匯報

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路

沈家坡至阿干鎮(zhèn)段工程（城關(guān)段）項目

國有土地上房屋征收情況匯報

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路沈家坡至阿干鎮(zhèn)段工程（城關(guān)段）項目國有土地上房屋征收工作自2020年1月開始組織實施，于2020年春節(jié)前完成摸底預評等工作，因受疫情影響，于2020年4月8日開始為期30天的《征收補償方案意見征求稿》意見征求工作，區(qū)政府在2020年5月10日作出征收決定并發(fā)布征收公告。征收補償資金在5月27日落實到位，與七里河西園街道辦事處就五星花園小區(qū)房源事宜在6月4日商議達成一致意見，在6月8日正式開始簽約搬遷。目前簽約期已過60天，現(xiàn)將截至2020年9月17日前征收工作情況匯報如下：

一、基本情況

S104線蘭州（沈家坡）至東崗公路沈家坡至阿干鎮(zhèn)工程（城關(guān)段），涉及被征收單位及住戶231戶，征收面積23012平方米；其中臨夏路街道單位及住戶152戶(其中鑫源玻璃工藝有限公司50戶)，面積9725平方米；伏龍坪街道單位及住戶79戶，面積13287平方米。涉及的6家單位為：永登富農(nóng)有限公司、鑫源玻璃工藝有限公司、蘭州市公有房屋管理中心白銀路房管所、蘭州市城關(guān)區(qū)佛教佛光寺、蘭州市人民防空辦公室,中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站。

二、征收工作開展情況

（一）簽約情況

1、項目征收范圍內(nèi)涉及住戶及單位231戶，已完成簽221戶，總簽約率達到95.6%。其中貨幣補償88戶，房屋置換133戶，累計安置元森·北新時代161套、五星花園5套、軒盛潤邸35套。剩余未簽約住戶及單位10戶，其中住戶4戶，臨夏路街道3戶、伏龍坪街道1戶。

2、拆除清運情況

由于該項目屬于地質(zhì)災害區(qū)域，拆除施工作業(yè)面狹窄，拆除施工作業(yè)極易引起征收范圍外山體破損、滑坡，房屋、圍墻倒塌、開裂等問題，存在極大的安全隱患。目前無安全隱患區(qū)域已全部拆除完畢，共完成拆除16100平方米，安置拆除圍擋880余米，完成拆除工作70％，其中：伏龍坪街道完成拆除49戶，9300平方米，完成拆除工作70％，臨夏路街道完成拆除98戶，6800平方米，完成拆除工作60％，（鑫源玻璃工藝有限公司50戶住戶房屋正在進行天然氣、電線拆除，待拆除完畢后進行拆除工作）。剩余6912平方米因拆除監(jiān)理單位蘭州煤礦設計研究院來函提出拆除難度極大、地質(zhì)情況不明，部分房屋拆除后對相鄰房屋存在嚴重安全隱患，要求暫停拆除施工。伏龍坪街道辦事處、臨夏路街道辦事處已委托甘肅智光地質(zhì)工程勘測設計院進行拆除范圍地質(zhì)災害評估工作，待評估工作完成后，按照評估報告要求，在保證安全的前提下做好拆除工作，故導致拆除工作停滯，不能按期移交地塊。

（二）未簽約住房和單位情況

1、韓道寬危險房屋已拆除完畢，王應發(fā)、徐龍、秦福海、秦?源4戶征收補償決定已送達。

2、鑫源玻璃工藝有限公司：已完成房地產(chǎn)評估復核和資產(chǎn)評估復核工作。繼續(xù)和該公司進行簽約洽談，如該公司再不配合簽約，建議進行危房應急避險工作，以期能夠早日簽約。

3、永登富農(nóng)有限公司：目前住宅房屋已完成簽約拆除工作，剩余空地因涉及征收范圍未確定，目前臨夏路街道辦事處已委托蘭州市勘察測繪研究院進行土地測繪工作，待測繪工作完成，蘭阿公司取得收回土地相關(guān)手續(xù)后，積極開展地上附屬設施等評估和簽約工作。

4、蘭州市城關(guān)區(qū)佛教佛光寺:寺院住持提出必須在城關(guān)區(qū)內(nèi)重建寺院，或補償現(xiàn)有的空置寺院（正寧路廣福寺或南濱河路龍王廟）。伏龍坪街道辦事處、區(qū)征收辦、區(qū)委統(tǒng)戰(zhàn)部、蘭阿公司、蘭州交通委員委、佛光寺于7月9日組織召開協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)城關(guān)區(qū)佛教佛光寺房屋征收工作，經(jīng)協(xié)調(diào)會研究決定形成會議紀要，并由街道牽頭形成文件已向區(qū)政府上報。近期佛光寺提出由蘭阿公司提供3畝土地進行重建，并辦理相應土地、建設手續(xù)、支付相應建設資金后才進行搬離，目前正在洽談當中。請市、區(qū)政府組織相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決，以期能夠早日簽約。

5、蘭州市人民防空辦公室項目：蘭州市人民防空辦公室提出由七里河區(qū)政府將土地劃拔后進行簽約，該單位自稱屬保密部門，伏龍坪街道極難與其見面洽談，導致進度緩慢，該單位于6月30日提出房屋評估復核申請和資產(chǎn)評估申請，伏龍坪街道于8月14日送達房屋評估報告和資產(chǎn)評估報告后，該單位又于8月25日再次提出進行房屋和資產(chǎn)評估復核，要求對防空指揮所等房屋和設備進行復核，9月10日我辦與伏龍坪街道、方家房地產(chǎn)評估公司、正昌信盛資產(chǎn)評估公司至人防現(xiàn)場與其辦公室進行溝通協(xié)調(diào)，目前第二次房地產(chǎn)評估復核工作已完成并送達，正在進行資產(chǎn)復核工作。

6、中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站：加油站房屋所有人為蘭州伏龍坪油品經(jīng)銷有限責任公司現(xiàn)出租給中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司經(jīng)營，前期房屋所有人蘭州伏龍坪油品經(jīng)銷有限責任公司負責人唐敬偉以在外地無法返回為由，不提供相應房屋及資產(chǎn)手續(xù)，后經(jīng)多次溝通后于7月20日送達了房屋評估報告，該公司于8月17日提出房屋評估復核申請和資產(chǎn)評估申請，（蘭州伏龍坪油品經(jīng)銷有限責任公司負責人唐敬偉以長期住院為由拒絕接收）后經(jīng)協(xié)調(diào)溝通，伏龍坪街道于9月10日送達了資產(chǎn)評估報告和房屋評估復核報告。該公司不配合征收工作，伏龍坪街道已多次致函出租方、承租方兩公司配合征收工作，但收效甚微，請市、區(qū)政府協(xié)調(diào)其相應主管部門，以期能夠早日簽約。

三、存在的問題

本次征收區(qū)域?qū)儆诘刭|(zhì)災害區(qū)域，住戶房屋依山靠坡修建，上下層疊，征收房屋拆除時和拆除后極易引起征收范圍外山體破損、滑坡，造成周邊房屋、圍墻倒塌、開裂等問題，存在著極大的安全隱患，伏龍坪街道辦事處已向區(qū)政府匯報請求增加經(jīng)地質(zhì)災害專家論證存在安全隱患住戶67戶納入本次征收范圍，以徹底消除地質(zhì)災害隱患威脅。

四、下一步工作打算

（一）對鑫源玻璃工藝有限公司，繼續(xù)積極進行簽約洽談工作。對永登富農(nóng)有限公司待測繪工作確定征收范圍后，積極開展地上附屬設施等評估和簽約工作。對蘭州市城關(guān)區(qū)佛教佛光寺簽約事宜，請市交委、蘭阿公司，提出可行性解決方案。對蘭州市人民防空辦公室，待七里河區(qū)劃拔土地落實后，進行簽約補償；對中國石油天然氣股份有限公司甘肅蘭州銷售分公司伏龍坪加油站，請市、區(qū)政府協(xié)調(diào)其相應主管部門，盡快達成簽約事宜。

（二）待蘭阿公司對水、電、通信、天然氣等管網(wǎng)、管線封堵、遷移工作完成后，并消除地質(zhì)災害隱患及保證現(xiàn)有危房安全的前提下，由臨夏路街道辦事處和伏龍坪街道辦事處繼續(xù)做好拆除及垃圾清運工作。

城關(guān)區(qū)房屋征收管理辦公室

2020年9月17日

第四篇：菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

發(fā)布時間：2011年5月18日 點擊：5192 來源：菏澤房管局 字號：[小 中 大]

菏澤市國有土地上房屋征收評估試行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范我市國有土地上房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《菏澤市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》等有關(guān)法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 評估被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，以及對評估價值進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展評估、鑒定業(yè)務；與被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的，應當回避；應當回避而未回避的，評估結(jié)果或者鑒定意見無效。

任何單位或者個人不得干預評估、鑒定行為和結(jié)果。

第四條 承擔房屋征收評估業(yè)務的房地產(chǎn)估價機構(gòu)由征收項目所在辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（居委會）組織被征收人在征收部門規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定，協(xié)商不成的，在征收部門的主持下，由公證機構(gòu)以公開抽簽或者搖號的方式選定評估機構(gòu)，并對抽簽或搖號的過程和結(jié)果進行現(xiàn)場公證。

市征收部門定期推薦社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，供當事人選擇。

第五條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門應當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務。

第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔。

兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔同一房屋征收評估項目的，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當就評估對象、時點、依據(jù)、原則、技術(shù)路線、方法、價值內(nèi)涵、重要參數(shù)選取等進行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標準。

第七條 對于承接的房屋征收評估項目，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估業(yè)務。

第八條 房屋征收評估費用和專家鑒定費用由委托人承擔。房屋征收評估費用按照國家規(guī)定收費標準執(zhí)行，專家鑒定費用參照評估費用收取。征收部門委托評估機構(gòu)實施房屋征收評估的，從征收補償費用中列支。

第九條 在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師違反本辦法的，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定進行處罰，記入其信用檔案。

第二章 被征收房屋價值評估

第十條 被征收房屋價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失以及市、縣級人民政府規(guī)定的其他補助和獎勵費用等在征收補償方案中明確。

前款所述的其他不動產(chǎn)是指不可移動的圍墻、水井、煙囪、水塔、苗木等。

第十一條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

第十二條 被征收房屋價值評估應當明確評估對象，其中評估對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。

第十三條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

第十四條 被征收房屋的建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

對未經(jīng)登記的房屋，經(jīng)有關(guān)部門認定后，其建筑面積以實際丈量為準。

對被征收房屋面積有異議的，提出異議者可以委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位測算，被征收房屋面積以測繪成果為準。第十五條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須入戶對被征收房屋進行實地查勘，必要時，通過錄音、錄像、拍照等方式取得相關(guān)資料。

實地查勘記錄應當由被征收人、實地查勘的估價人員、征收部門（或征收實施單位）有關(guān)人員、監(jiān)督部門人員等共同簽字認可。

被征收人應當積極配合評估機構(gòu)開展評估工作。被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，由征收部門（或征收實施單位）有關(guān)人員、監(jiān)督部門人員、估價人員以及無利害關(guān)系的第三人見證，作為評估的依據(jù)。因被征收人原因不能對被征收房屋進行入戶實地查勘、拍攝影像資料，評估機構(gòu)可依據(jù)被征收房屋的權(quán)屬資料、可確權(quán)書證等進行評估，并在評估報告中作出相應說明。

第十六條 被征收房屋價值的補償應當以合法建筑面積為依據(jù)，按照被征收房屋所在區(qū)位的新建普通商品房市場價格，結(jié)合被征收房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、使用年限、新舊程度、容積率、配套設施、土地等因素進行評估。

（一）被征收房屋的容積率為基準容積率的，按房屋的評估價值給予貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（二）被征收房屋的容積率低于基準容積率的，扣除不足部分的建安造價等相關(guān)費用（500元/平方米）后，按基準容積率的相應建筑面積給予貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

空閑的合法國有土地，對選擇貨幣補償?shù)模凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定經(jīng)評估后給予補償；對選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，扣除基準容積率相應建筑面積的建安造價等相關(guān)費用（500元/平方米）后，按基準容積率的相應建筑面積給予房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（三）被征收房屋的容積率高于基準容積率的，以被征收房屋的權(quán)屬證書、可確權(quán)書證或2004年房屋普查資料為依據(jù)，依法給予貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對沒有合法有效證件的高出部分房屋，被征收房屋所有權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)主動配合拆除的，按照380元/平方米給予補助。

第十七條 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修的價值按照被征收房屋的合法建筑面積每平方米300元的標準給予包干補償。

被征收房屋有承租人的，裝飾裝修包干補償費用應按照租賃合同約定給付；沒有約定的，由出租方和承租方在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商確定；在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商不成的，征收部門可向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)后先予征收，待糾紛解決后，按本辦法進行補償。

對確屬高檔裝修的，由當事人提出申請，經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，結(jié)合成新以質(zhì)論價給予補償。

第十八條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十九條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果向被征收人公示7日，公示期間應當安排負責房屋征收評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師進行現(xiàn)場說明解釋。對被征收人反映的確屬錯估的部分，注冊房地產(chǎn)估價師應當現(xiàn)場予以記錄，并報請房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行修改、完善。

公示期滿后，征收部門應當向被征收人提供分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后10日內(nèi)送達被征收人。

征收的房屋有產(chǎn)權(quán)、債務糾紛的，由當事人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商解決。在規(guī)定期限內(nèi)未解決的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣區(qū)人民政府依照有關(guān)規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定并公告，房屋征收部門就有關(guān)事項向公證機構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)后可先予征收。待糾紛解決后，按本辦法進行補償。

第三章 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估

第二十條 以征收范圍內(nèi)所有被征收房屋價值的評估均價為基礎，結(jié)合征收項目實際情況，評估確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平均價格，樓層差價依據(jù)市場行情確定。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為保障性安居工程，價格已經(jīng)確定的，可以不評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值。

第二十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。

第二十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應當表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第二十三條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第四章 復核評估和鑒定

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當向其作出解釋說明。第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估價值有異議的，自收到評估報告之日起5日內(nèi)，可以向房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核評估。

申請復核評估的，應當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估結(jié)果或者評估報告存在的問題。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起5日內(nèi)給予答復。評估價值改變的，應當重新出具評估報告，并按照原程序送交相關(guān)單位；評估價值沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，自收到復核結(jié)果之日起5日內(nèi)，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請終局鑒定。

第二十七條 市征收部門成立由房地產(chǎn)估價師以及城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對房屋征收評估進行技術(shù)指導，受理房屋征收評估鑒定。

第二十八條 受理房屋征收評估鑒定后，評估專家委員會應當指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應當為房地產(chǎn)估價師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜。

原房地產(chǎn)估價機構(gòu)有義務對評估專家委員會鑒定涉及的有關(guān)事宜進行說明。

第二十九條 評估專家委員會應當自收到申請之日起15日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、價值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

評估報告不存在技術(shù)問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具該評估報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第五章 附 則

第三十條 各縣征收主管部門可依據(jù)本辦法，結(jié)合當?shù)貙嶋H研究制定具體實施辦法。

第三十一條 本辦法自2011年5月13日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷項目，仍按2007年4月23日菏澤市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《菏澤市城市房屋拆遷估價指導意見》執(zhí)行。

第五篇：鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法[范文模版]

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》的通知

發(fā)布時間：2012-02-14 稿件來源：

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鎮(zhèn)政征規(guī)發(fā)〔2012〕3號

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收

評估技術(shù)規(guī)范》的通知

各房屋征收部門、房屋征收實施單位、評估機構(gòu)，各有關(guān)單位：

根據(jù)《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第五十二條的規(guī)定，市住建、房屋征收部門研究制定了《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

二○一二年二月二日

主題詞：征收 評估 規(guī)范 通知

鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設局辦公室

2012年2月2日印發(fā)

鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、省政府關(guān)于印發(fā)《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規(guī)定》的通知、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補償辦法》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 評估市區(qū)國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下稱評估機構(gòu)）、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應當回避。

第四條 房屋征收評估應由具有房地產(chǎn)價格評估三級以上資質(zhì)的評估機構(gòu)承擔。評估機構(gòu)應按資質(zhì)管理規(guī)定從事業(yè)務，評估人員應符合相關(guān)從業(yè)規(guī)定。

第五條 房屋征收項目補償資金概算評估，作為征收項目補償資金總額的依據(jù)之一；房屋征收分戶評估，作為被征收房屋及其附屬物等（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）的補償依據(jù)。

第六條 評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

評估機構(gòu)協(xié)商選定具體程序是：

（一）由房屋征收部門發(fā)布征收評估信息；

（二）具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)報名；

（三）房屋征收部門按報名先后順序向被征收人公布備選評估機構(gòu)名單；

（四）發(fā)放房屋征收選擇評估機構(gòu)通知書和意見表，發(fā)放率超過90%；

（五）被征收人協(xié)商選擇評估機構(gòu)，在規(guī)定期限內(nèi)填寫意見表，以投票方式告知所選擇的評估機構(gòu)。協(xié)商選擇評估機構(gòu)的期限不得少于5個工作日，意見表未按要求填寫、被征收人未簽字（蓋章）或自制、復制的無效。

全部被征收人一致選擇某一評估機構(gòu)的，為協(xié)商選定；50%以上選擇某一評估機構(gòu)的，為多數(shù)決定。被征收人選擇的單一評估機構(gòu)戶數(shù)不超過50%時，采用抽簽搖號方式隨機選定。通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定評估機構(gòu)的過程和結(jié)果，應當經(jīng)過公證機關(guān)依法公證。

評估機構(gòu)不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

第七條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機構(gòu)承擔。房屋征收范圍較大的，房屋征收部門可以劃分評估區(qū)域，按第六條規(guī)定產(chǎn)生各評估區(qū)域的評估機構(gòu)。

同一征收項目由兩家以上評估機構(gòu)承擔的，應當共同協(xié)商或由房屋征收部門指定一家評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應當組織其它評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

第八條 評估機構(gòu)選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和評估機構(gòu)的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師和評估工作人員；

（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

（四）委托人應提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權(quán)利和義務；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第九條 評估機構(gòu)應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。

評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務。

第十條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織征收實施等有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應當向征收項目的評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照認定、處理結(jié)果進行評估。

第十一條 評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字、蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，評估機構(gòu)可以依據(jù)被征收房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進行評估，評估結(jié)果有效，有關(guān)情況應當在評估報告中說明。

第十二條 注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

第十三條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備等遷移安裝、補償費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評估機構(gòu)通過評估確定。

第十四條 停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。停產(chǎn)停業(yè)損失補償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。對停產(chǎn)停業(yè)期間確實需要發(fā)生在冊職工工資和養(yǎng)老、醫(yī)療保險費用的，給予適當補償，職工工資一般按照本市當年最低工資標準計算，養(yǎng)老、醫(yī)療保險費用按照單位應支付部分計算。

第十五條 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前三年的平均效益計算；不滿三年的，按照實際年限計算。計算平均效益應當結(jié)合納稅情況，以會計核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)，對不能提供會計核算等資料的，按照納稅情況評估，評估中使用的有關(guān)指標、參數(shù)等應參照稅收相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對銷售額未到稅收起征點而無需納稅的，其效益可按照起征點的銷售額標準進行評估。

實行貨幣補償?shù)模．a(chǎn)停業(yè)期限為6個月；實行非住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限按過渡期限計算，過渡期限從被征收人簽訂征收補償協(xié)議并搬遷交房之日起，到產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉(zhuǎn)的，使用周轉(zhuǎn)房屋的時間應予扣減。

第十六條 給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)谋徽魇辗课輵斖瑫r符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認定給予補償安置的建筑。

（二）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的，經(jīng)營者應當持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證以及其它有關(guān)許可、登記證件。

（三）因房屋被征收造成了停產(chǎn)停業(yè)損失。

法律、法規(guī)和省、市人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條 擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)取得工商營業(yè)執(zhí)照，將非經(jīng)營性用房用于經(jīng)營，在征收時持續(xù)營業(yè)一年以上的，可以結(jié)合實際營業(yè)年限按照下列比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

1、持續(xù)營業(yè)一年以上、兩年以下的，比例為70%；

2、持續(xù)營業(yè)兩年以上、三年以下的，比例為75%；

3、持續(xù)營業(yè)三年以上、四年以下的，比例為80%；

4、持續(xù)營業(yè)四年以上、五年以下的，比例為85%；

5、持續(xù)營業(yè)五年以上的，比例為90%。

第十八條 偽造、變造土地、房屋權(quán)屬證明、工商營業(yè)執(zhí)照等證明文件騙取停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，應當依法予以追繳，并追究相應的法律責任。

第十九條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。

第二十條 評估機構(gòu)應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果在征收項目公示欄公示3個工作日。

公示期間，評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，評估機構(gòu)應當修正。

第二十一條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，評估機構(gòu)應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

第二十二條 房屋征收評估業(yè)務完成后，評估機構(gòu)應當將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構(gòu)應當向其作出解釋和說明。

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機構(gòu)申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原評估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十五條 原評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。復核后，改變原評估結(jié)果的，應當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第35條規(guī)定處理。

被征收人對評估結(jié)果有異議，在評估書面報告送達之日起的10日內(nèi)，未向評估機構(gòu)申請復核評估，或者經(jīng)評估機構(gòu)復核后仍持異議，但又未在收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會申請鑒定的，被征收房屋價值可以按評估結(jié)果或復核結(jié)果確定。

第二十七條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結(jié)果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

第二十八條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的評估機構(gòu)應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十九條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機構(gòu)應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應當協(xié)助。

第三十條 評估機構(gòu)應當按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定，進行房屋征收評估及提交規(guī)范的評估報告。

第三十一條 在房屋征收評估過程中，被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評估機構(gòu)應當在評估報告中說明有關(guān)情況。

第三十二條 除屬于政府定價的房屋之外，應當以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。

第三十三條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原評估機構(gòu)承擔。復核評估費用由原評估機構(gòu)承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。

第三十五條 從事房屋征收評估的注冊房地產(chǎn)估價師和評估工作人員應當熟練掌握房屋征收相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識。評估機構(gòu)不得聘用未經(jīng)培訓或培訓考核不合格人員從事房屋征收評估工作。

市房屋征收部門應當定期開展評估人員培訓和繼續(xù)教育活動。

第三十六條 在房屋征收評估活動中，評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。

第三十七條 本辦法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評估管理辦法》同時廢止。在此之前，已領取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估技術(shù)行為，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補償辦法》、《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)范。

第二條 在本市市區(qū)國有土地上，從事房屋征收評估應當符合本規(guī)范的要求。

第三條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第四條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第五條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

第六條 房地產(chǎn)價格指數(shù)板塊和片區(qū)劃分圖作為房屋征收評估的技術(shù)基礎。

第七條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下稱評估機構(gòu)）應在房屋征收評估報告中說明本評估結(jié)果應用的有效期。有效期自提交正式評估報告之日起，至該征收項目征收補償結(jié)束時止。

第二章 房屋征收評估方法與技術(shù)路線

第八條 房屋征收評估采用市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等方法進行，其中住宅房屋采用市場法，非住宅房屋采用市場法、收益法、成本法，在建工程采用假設開發(fā)法評估。如選用兩種以上評估方法評估的，對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，采用簡單平均或加權(quán)平均的方式合理確定評估結(jié)果。

第九條 應用市場法評估時，采用基準價格修正方式評估的，相關(guān)可比實例的選取及系數(shù)的確定均應按附件一、二、三、四的相關(guān)要求進行；采用可比實例修正方式評估的，可比實例的選取應按照附件五的要求進行，系數(shù)的確定與修正按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》并結(jié)合附件五的相關(guān)要求進行。

第十條 采用市場法時，住宅房屋適用基準價格修正測算方式，無法采用基準價格修正測算方式的可采用可比實例修正測算方式；非住宅房屋適用可比實例修正測算方式。

第十一條 適用基準價格修正測算方式的住宅房屋，征收評估測算的技術(shù)路線為：

1．確立評估基準。在征收項目范圍內(nèi)或征收項目所在的板塊和片區(qū)范圍內(nèi)選擇“標準樣本房屋”作為評估基準?！皹藴蕵颖痉课荨钡倪x取要求見附件一。

2．測算基準價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場法評估出“標準樣本房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定。測算基準價格的可比實例的選取條件見附件二。計算公式為：

比準價格V=可比實例價格Vs××××

P1——交易情況修正系數(shù)，可比實例為正常交易時，該修正系數(shù)為100。P2——交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評估機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況自行確定；

P31——可比實例修正為“標準樣本房屋”區(qū)位因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見附件三； P32——可比實例修正為“標準樣本房屋”實體因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見附件四。3．確定評估價格。將被征收房屋與“標準樣本房屋”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為： 被征收房屋評估價格Vi=“標準樣本房屋”基準價格V0××

Pi32——“標準樣本房屋”修正為被征收房屋實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。

P4——項目所在區(qū)域的標準化修正系數(shù)。當“標準樣本房屋”位于征收項目范圍內(nèi)時，該系數(shù)取100；當標準樣本房屋位于征收項目范圍外時，應進行區(qū)位因素的標準化修正，將“標準樣本房屋”的區(qū)位因素情況修正到征收項目所在的區(qū)位因素情況。標準化修正辦法參見附件三。

第十二條 非住宅房屋征收評估測算的技術(shù)路線為：

1．確定房屋類別。根據(jù)非住宅房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。其中非營業(yè)性用房包括工業(yè)性建筑（廠房、倉儲用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營業(yè)性用房包括商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、出租型商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

2．選擇評估方法。非住宅房屋適用市場法評估，其中非營業(yè)性用房還適用成本法評估，營業(yè)性用房還適用收益法評估。

3．測算評估價格。

第十三條 采用收益法評估的，房屋收益應按照同一區(qū)域營業(yè)性房屋社會平均租金收益水平修正確定。

第十四條 采用成本法進行評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格；建筑物重置結(jié)合成新價參照附件七標準并結(jié)合估價時點建筑工程造價等因素評估確定，同時考慮勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費等費用。土地使用權(quán)價格應采用基準地價修正法求取，基準地價修正時應考慮交通便捷度、基礎設施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、規(guī)劃限制、宗地條件等因素。

第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權(quán)面積的，對大于房屋建筑面積的土地使用權(quán)面積的評估補償應按照《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十二條有關(guān)規(guī)定和下列方法執(zhí)行：

1．土地使用性質(zhì)為住宅用地的，按標準樣本房屋基準單價扣減房屋重置結(jié)合成新單價和評估單價所含裝飾裝修及附屬物補償單價后的90%計算土地單價。（標準樣本房屋在征收范圍外時，其基準單價需按本規(guī)范第十一條的規(guī)定進行區(qū)域標準化修正）

2．土地使用性質(zhì)為非住宅用地的，按土地使用性質(zhì)的基準地價修正的方法計算土地單價。

第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補償價格應結(jié)合裝飾工程、建筑工程定額及市場價格進行評估，并根據(jù)其使用、保養(yǎng)實際狀況確定折舊率，分項折舊。

第十七條 在建工程應采用假設開發(fā)法進行評估，其建設進度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時的狀態(tài)為準，評估時以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設計方案等為依據(jù)。評估機構(gòu)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定進行評估。

第十八條 征收項目補償資金總額概算的評估按市場法原理進行，即按照征收項目范圍內(nèi)各使用性質(zhì)房屋的當時二手房市場均價乘相應擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷、臨時安置補償及獎勵等費用和一定的不可預見金額，即為征收項目補償資金概算總額。

第三章 房屋征收評估報告

第十九條 評估機構(gòu)應按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的格式出具評估報告。第二十條 房屋征收評估報告應包含下列內(nèi)容：

1.封面；2.目錄；3.致委托方函；4.估價師聲明；5.估價的假設和限制條件；6.估價結(jié)果報告；7.估價技術(shù)報告；8.附件。

第二十一條 估價結(jié)果報告中應包含下列內(nèi)容：

1.估價項目名稱；2.委托方名稱和住所；3.估價方（評估機構(gòu)）名稱和住所；4.估價對象；5.估價目的；6.估價時點；7.價值定義；8.估價依據(jù)；9.估價原則；10.估價方法及其技術(shù)路線；11.標準樣本房屋基準價格的測算說明及測算結(jié)果；12.估價結(jié)果及其確定的理由；13.估價作業(yè)時間；14.估價報告應用的有效期；15.估價人員；16.注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；17.估價的假設和限制條件；18.附件。附件應包含估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的相應資料，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和評估機構(gòu)的資格證明。

第二十二條 估價技術(shù)報告應包含下列內(nèi)容： 1．評估項目總概況

2．估價對象實體和區(qū)位因素分析 3．房地產(chǎn)市場背景分析 4．估價方法選用

5．標準樣本房屋選取及其說明 6．估價測算過程 7．估價結(jié)果確定

第二十三條 房屋征收評估報告應當由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構(gòu)公章。在評估報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對評估報告的內(nèi)容和結(jié)論負責任。

第二十四條 評估報告應做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應有較好的質(zhì)量。

第四章 房屋征收評估工作資料存檔

第二十五條 評估機構(gòu)應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告一并整理存檔； 1.征收評估委托協(xié)議； 2.房屋征收決定；

3.估價對象的權(quán)證材料及有關(guān)基本情況的證明材料； 4.估價對象的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 5.標準樣本房屋的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 6.可比實例的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 7.確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

8.其他涉及評估項目的必要資料。

第二十六條 評估機構(gòu)完成并出具評估報告后，應對有關(guān)該項目的資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關(guān)資料至少應保留15年。

第五章 附 則

第二十七條 房屋征收評估中涉及工程造價、會計核算、機電設備等專業(yè)技術(shù)工作的，評估機構(gòu)可以邀請有資格從事該類業(yè)務的專業(yè)人員協(xié)助評估。

第二十八條 本技術(shù)規(guī)范所需各附件由相關(guān)部門組織評估專家委員會或由房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織制定。其中附件七房屋重置價格參考表，由房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織制定并適時調(diào)整。

第二十九條 本技術(shù)規(guī)范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》同時廢止。在此之前，已領取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

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