第一篇：延期進行土地增值稅清算的申請

關(guān)于土地增值稅清算延期的申請

銀川市地稅局直屬征收管理局：

我單位于2014年4月3日收到貴局 銀直地稅清【2014】010號文件通知，要求我單位自收到通知之日起17天內(nèi)進行土地增值稅清算，并于4月20日前將清算結(jié)果報送稅務(wù)機關(guān)審核。目前我單位正在進行企業(yè)年度審計并進行企業(yè)所得稅匯算清繳，時間緊任務(wù)重，而且土地增值稅清算是一項繁瑣且耗時的工作，4月20日前完成清算困難較大。鑒于此，我單位特向貴局申請將清算時間延期一個月，懇請貴局予以批準。

寧夏眾一發(fā)展集團有限公司

二〇一四年四月二十日

第二篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，才能更好完成該項工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時機，對該項業(yè)務(wù)進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點與營業(yè)稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業(yè)所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標(biāo)準或參照的標(biāo)準。這一點與財產(chǎn)稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟進行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械?，才能進行轉(zhuǎn)讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）

這強調(diào)一下普通住房的標(biāo)準，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準三個條件：

第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行清算；

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準）。

對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送下列資料。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒定的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項目，告知納稅人主動進行申報，并按規(guī)定報送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機關(guān)要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機關(guān)實施結(jié)算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎(chǔ)。

四、土地增值稅的計算

根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

1、房地產(chǎn)銷售收入確認范圍

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實現(xiàn)時記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

2、確認收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：

（2）、由主稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

二是取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（1）、如何確認地價款

第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。

第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。

是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設(shè)計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計算收入的，并準予扣除成本、費用。

（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應(yīng)在此項扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用，管理費用和財務(wù)費用，該 項費用，不按實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《細則》規(guī)定的標(biāo)準進行扣除。

《細則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點：

第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。

第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。

第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第三篇：土地增值稅清算協(xié)議

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務(wù)登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年-2015年6月財務(wù)會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計準則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務(wù)費用以及其他相關(guān)費用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進行調(diào)整的事項。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過錯導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務(wù)部門進行解釋。

四、約定事項的收費

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第四篇：土地增值稅清算考試6

一填空題（每空1分，共20分）

1、清算審核包括（）、（）。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以（）、（）方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

3、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的房屋（）乘以（）后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

4、對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施（）管理措施。

5、土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。

6、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=（）÷（）

8、必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用（）確認收入的真實性和準確性。

9、稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在（）、（）、（）、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）

1、請分別回答納稅人應(yīng)進行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅的條件？

2、請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目及每項內(nèi)容具體內(nèi)容？

三、土地增值稅清算案例計算及分析

1、北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)?；举Y料如下：

（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)××號，規(guī)劃批準總占地面積80 000平方米。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機關(guān)為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入?！癆小區(qū)”項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售。

（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。

普通標(biāo)準住宅的確認情況根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準住宅三個條件的標(biāo)準，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準住宅的優(yōu)惠政策。

“A小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務(wù)所，是×××稅務(wù)所，該項目只有一個納稅地點。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標(biāo)準住宅，；二是其他商品房。

（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，到申請清算之日，取得預(yù)售許可證已超過三年。

（1）竣工驗收情況

“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

（2）銷售進度

截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情況說明

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；

（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況

對于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

普通標(biāo)準住宅收入的確認某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進行了單獨核算。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準住宅取得收入900 000 000元。

普通標(biāo)準住宅占清稅項目面積的比例為120 000÷160 000=75%

（五）、扣除項目情況說明

（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。

（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；

③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費：1,586,000元；

⑤公共配套設(shè)施費：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費：19，300，600元。

（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加7,150,000元。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。

注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）

根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務(wù)機關(guān)能否受理納稅人的清算申請并說明理由？

（2）請計算該項目應(yīng)補（退）得土地增值稅。

2、北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū) 3 XX號，規(guī)劃批準總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

4、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準確定應(yīng)同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準住宅的優(yōu)惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標(biāo)準住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費480,000元。

(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費:8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費:1,027,000元，(6)開發(fā)間接費：6，300,600元

(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構(gòu)證明。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。

稅務(wù)人員對清算資料進行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：

（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準，同時稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。

（3）通過對該單位提供的金融機構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項目單獨進行劃分計算的。

根據(jù)以上資料請計算該單位在清算時應(yīng)補（退）得土地增值稅。

第五篇：土地增值稅清算講義

土地增值稅清算

培 訓(xùn) 講 義

上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝

一、土地增值稅清算概述

（一）定義

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程第三條）

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（實施細則第十六條）

（二）總體要求

納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。（規(guī)程第四條）

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。（規(guī)程第五條）

（三）相關(guān)法規(guī)

1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令[1993]138號）

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號）

4、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財 稅[1995]48號）

5、國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發(fā)﹝1996﹞4號）

6、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)?2006?187號）

8、關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的通知（國稅發(fā)?2007?132號）

9、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)?2009?91號）

10、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函?2010?220號）

11、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)?2010?53號）

12、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號）

13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號）

14、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號）

15、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號）

16、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）

17、江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號）

18、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

19、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的補充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號）

20、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號）

21、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知（贛地稅函?2013?101號）

22、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）

23、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號）

24、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號）

二、土地增值稅清算實施

（一）前期管理 注意點：

1、項目管理；

2、數(shù)據(jù)分析；

3、調(diào)研評估；

4、發(fā)票管理。

（規(guī)程第六條、第七條、第八條）

（二）清算主體

1、土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）

2、對已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進行清算。

一種是企業(yè)自行清算，……

另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)認可的稅務(wù)師事務(wù)所進行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號）

3、市局辦法：

一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。

二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)出具鑒證報告。

三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。

四是明確職責(zé)要求：主管地稅機關(guān)和各級稽查部門不得取代納稅人進行土地增值稅清算。

（三）清算條件

1、規(guī)程：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2、市局辦法：

第十二條

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)必須通知納稅人進行土地增值稅清算。

（一）對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。

對前款所列第（二）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機關(guān)原則上不通知納稅人進行土地增值稅清算。

（一）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（二）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

3、辦法規(guī)定解讀：

一是將“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)必須要求納稅人進行清算。

即（1）對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：

“

二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達到85%后，應(yīng)進行土地增值稅清算?！?/p>

“

四、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；

（五）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。”

二是將“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)原則上不要求納稅人進行清算。

作出上述規(guī)定，主要是基于嚴肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項目后期特別是接近尾聲時的一些“非正常行為”；同時考慮到如果納稅人取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。

（四）清算單位

1、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（細則第八條）

2、……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。（財稅?2006?21號）

3、“

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！保▏惏l(fā)?2006?187號）

4、……根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅?2006?21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。

同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。（贛地稅發(fā)?2008?76號）

5、土地增值稅清算單位

自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準的項目文件確定。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

2、應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定處理，同時發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

三、土地增值稅清算審核

（一）審核方式

1、案頭審核

2、實地審核。

（二）審核內(nèi)容

1、審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2、審核收入情況

3、扣除項目審核

4、關(guān)聯(lián)方交易行為的審核

5、中介機構(gòu)鑒證報告的審核。

（三）審核要求 市局辦法：

1、要健全土地增值稅清算組織機構(gòu)，市、縣地稅機關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。

2、主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體。

3、審核時間要求。主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時間的，需報縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

4、要按規(guī)定計算“普通標(biāo)準住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個增值額。并且強調(diào)，“普通標(biāo)準住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計算增值額。

5、必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。

6、主管稅務(wù)機關(guān)、審核人員的責(zé)任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認。

7、除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實性和準確性、利息支出等內(nèi)容的審核。

※其他稅費的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等

※財稅【2006】21號：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

四、土地增值稅核定征收

（一）核定征收環(huán)節(jié)

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。（規(guī)程第三十三條）

（二）核定征收條件

1、在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（規(guī)程第三十四條）

2、強調(diào)建賬建制。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。

進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）

進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點是明確扣除項目的真實性,從而提高土地增值稅清算水平。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。（規(guī)程第三十五條）

2、對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。（規(guī)程第三十六條）

3、對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告報縣級地稅機關(guān)批準后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

4、在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。（市局辦法第三十一條）

5、對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān) 11 核實并寫出調(diào)查報告，報縣級地稅機關(guān)局長辦公會合議研究核準后執(zhí)行。主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)研究核準結(jié)論，向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）

（四）核定征收率的確定

1、為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進一步加強土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報經(jīng)縣級以上地稅機關(guān)合議批準后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。

二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止?！尽督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】

2、之前：

12（1）我省確定,核定征收率按3%-7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報省局備案。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號）

（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實際確定，具體為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準住宅按3%核定征收，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準住宅按5%核定征收，轉(zhuǎn)讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉(zhuǎn)讓其它非住宅（含車庫）項目按5%核定征收。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）

（4）核定征收率按以下原則確定：

（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；

（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）

五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：

第三十七條 主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。

第三十八條 主管稅務(wù)機關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機關(guān)未下達《責(zé)令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門可以進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知超過90日仍未進行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查，但對主管稅務(wù)機關(guān)未下達清算通知的，稽查部門不能直接進行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。

第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時，應(yīng)對未進入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進行檢查。

六、土地增值稅清算后續(xù)管理

（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款

（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號）

（三）清算后補差款的處理

土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）

（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報繳納

納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）

（五）退稅審批手續(xù)

對納稅人辦理土地增值稅清算時應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）

七、土地增值稅清算法律責(zé)任

1、《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任

2、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責(zé)任

3、財政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定

八、土地增值稅清算文書檔案

（一）清算案例評審

要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平。市地稅局負責(zé)組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準，從合法性、真實性、典型性等方面進行綜合評審，以點帶面推動全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）

（二）檔案管理

土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）

（三）清算文書

1、建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》；

2、規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）》；

3、嚴格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）》；

4、補充完善了一系列征管文書?！芯洲k法10個附件：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書

（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書