第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入改造棚戶區(qū)的隊(duì)伍

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入改造棚戶區(qū)的隊(duì)伍

王大琨:IBM高級(jí)顧問(wèn)、中國(guó)第3代沙盤模擬領(lǐng)軍人物!清華大學(xué)管理碩士專業(yè)畢業(yè)！中歐商學(xué)院、清華大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)、浙江大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)等國(guó)內(nèi)16所頂尖商學(xué)院總裁班特聘教授！曾在萬(wàn)科、泰達(dá)、新浪網(wǎng)、香港博志成集團(tuán)、北大縱橫咨詢集團(tuán)擔(dān)任高級(jí)專家、部門經(jīng)理、高級(jí)總監(jiān)、副總裁、總經(jīng)理職務(wù)！近9年高端管理人才培養(yǎng)經(jīng)歷。咨詢、培訓(xùn)過(guò)的企業(yè)超過(guò)500個(gè)!現(xiàn)任北京天下伐謀管理咨詢有限公司副董事長(zhǎng)、高級(jí)合伙人！品牌課程：

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)管理提升沙盤模擬工作坊

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與領(lǐng)導(dǎo)力提升沙盤模擬特訓(xùn)營(yíng)培訓(xùn)方案 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)力提升沙盤模擬工作坊

房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)力與營(yíng)銷技能提升沙盤模擬工作坊 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理——沙盤實(shí)戰(zhàn)演練工作坊 中基層經(jīng)理園林工程項(xiàng)目管理沙盤模擬

MTP(房地產(chǎn)中層管理者素養(yǎng)能力提升)沙盤模擬工作坊 RTTT（國(guó)內(nèi)獨(dú)家房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)師培訓(xùn)課程）

隨著棚戶區(qū)改造規(guī)劃的出臺(tái)，多家房地產(chǎn)企業(yè)已開始積極參與其中，尤其是具有地方國(guó)資背景的房企，以及一些有舊城改造經(jīng)驗(yàn)的房企，積極涉足棚戶區(qū)改造。

上市房地產(chǎn)企業(yè)新湖中寶率先推出定向增發(fā)方案，投向上海棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。定向增發(fā)股票價(jià)格不低于3.07元/股，發(fā)行數(shù)量不超過(guò)17.91億股，募集資金總額不超過(guò)55億元，全部用于房地產(chǎn)企業(yè)在上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，即“上海新湖明珠城(小區(qū)網(wǎng)論壇)三期三標(biāo)段、四標(biāo)段”項(xiàng)目及“上海新湖·青藍(lán)國(guó)際”項(xiàng)目。

新疆城建8月13日晚間公告稱，公司中標(biāo)烏魯木齊市天山區(qū)黑甲山片區(qū)棚戶區(qū)改造工程規(guī)劃幾處安置樓、地塊和地下車庫(kù)工程，中標(biāo)金額1.39億元，預(yù)計(jì)竣工日期為2014年9月30日。新華聯(lián)也在8月16日晚間發(fā)布定增預(yù)案，公司擬定增募資不超過(guò)21億元，發(fā)行數(shù)量不超過(guò)5億股，具體投向湖南醴陵市馬放塘棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目、寧夏銀川火車站棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以及北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)兩塊居住及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)項(xiàng)目。榮盛發(fā)展8月19日發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開發(fā)行不超過(guò)34802.78萬(wàn)股，募資總額不超過(guò)45億元，用于投入唐山丹瑰苑、蚌埠錦繡香堤、徐州香榭蘭庭(小區(qū)網(wǎng)論壇)及南京莉湖春曉四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，唐山丹瑰苑系唐山市豐南區(qū)保障性安居工程，屬棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

棚戶區(qū)改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士分析，除住宅之外，同步建設(shè)的配套設(shè)施也將帶來(lái)巨大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)。符合規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)被允許發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券或中期票據(jù)，資本市場(chǎng)再融資對(duì)涉及棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目提供便利，可以降低融資成本，大大緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題。

有房地產(chǎn)企業(yè)分析師表示，若資金支持政策破題，參與過(guò)保障性安居工程的房企或率先受益。增加房企的財(cái)政補(bǔ)貼、減少稅收等政策措施若真正有效落實(shí)，房企利潤(rùn)就會(huì)提高。從這個(gè)意義上講，保障性安居工程將成為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)于如何吸引民間資金進(jìn)入棚戶區(qū)改造，中金公司有關(guān)人士稱，未來(lái)開發(fā)商將可以介入一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，以棚戶區(qū)改造方式逐步參與土地收儲(chǔ)，而政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續(xù)費(fèi)加物業(yè)持有稅等形式來(lái)兌現(xiàn)，當(dāng)?shù)刭Y源豐富的企業(yè)、品牌資金實(shí)力較強(qiáng)的龍頭企業(yè)將顯著受益。

“產(chǎn)業(yè)融合的浪潮正在席卷著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面，這就從客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)要加快轉(zhuǎn)型，改變發(fā)展模式，創(chuàng)造新的產(chǎn)品，以拉動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的各種行業(yè)的消費(fèi)?！笔讋?chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光說(shuō)。

“我國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前正面臨不確定形勢(shì)，產(chǎn)能過(guò)剩、產(chǎn)能落后等問(wèn)題嚴(yán)重困擾著我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)前行，同時(shí)我國(guó)利率市場(chǎng)化、資產(chǎn)證券化、人民幣國(guó)際化和資本全球化的全新格局，又在沖擊著一些傳統(tǒng)行業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)資本和金融資本如何能夠更好地融合和相互滲透，是破解產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)難題、促各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要課題?！睏罹詈蟊硎?。

第二篇：棚戶區(qū)改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇

棚戶區(qū)改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇

棚戶區(qū)改造的大戲即將上演。大規(guī)模棚戶區(qū)改造不僅能直接拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，帶動(dòng)家具、家電及裝飾等多個(gè)行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而增加更多的消費(fèi)需求，同時(shí)也有利于改善民生、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量、平抑房?jī)r(jià)。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，推進(jìn)棚戶區(qū)改造所面臨的資金問(wèn)題并沒(méi)有得到有效解決。一方面是推進(jìn)棚戶區(qū)改造需要的大量資金從何而來(lái)；另一方面是對(duì)參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的資金而言，如何保證其回報(bào)率。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)充分利用多種途徑解決資金問(wèn)題，提高地方政府和開發(fā)商參與的積極性。同時(shí)，積極出臺(tái)各種配套措施，加快棚戶區(qū)改造進(jìn)度。其中，引入民間資金應(yīng)當(dāng)成為重點(diǎn)。房企把握棚戶區(qū)改造所帶來(lái)的機(jī)遇，應(yīng)建立在對(duì)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)之上。如何在棚改過(guò)程中將盈利性、公益性、長(zhǎng)效性有效結(jié)合，是目前房企面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。

拉動(dòng)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)

“第二輪”大規(guī)模的棚戶改造即將開啟，這也被認(rèn)為是拉動(dòng)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、改善民生的重要舉措。2013年6月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。隨后，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》，提出在過(guò)去五年大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎(chǔ)上，今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶，其中2013年改造304萬(wàn)戶，逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍。

與之前各地開展的舊城改造有所不同，棚戶區(qū)是指建筑密度大、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的住房較為集中的區(qū)域。目前棚戶區(qū)分為城市及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)和中央下放地方煤礦棚戶區(qū)五大類。棚戶區(qū)居民多為低收入群體，包括眾多企業(yè)老職工。

棚戶區(qū)改造傳遞出決策層意在穩(wěn)定增長(zhǎng)的信號(hào)，棚戶區(qū)改造對(duì)拉動(dòng)投資具有一定意義，緩解了市場(chǎng)此前對(duì)于經(jīng)濟(jì)增速的擔(dān)憂。中金公司分析師寧?kù)o鞭表示，假設(shè)按每套面積50平米，每平米投資2000元簡(jiǎn)單測(cè)算，每年200萬(wàn)至300萬(wàn)套棚戶區(qū)改造房建設(shè)將拉動(dòng)2000億至3000億元左右的投資額，貢獻(xiàn)投資增速3%左右。

銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告指出，根據(jù)2012年9月住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)，棚戶區(qū)改造的安置房戶均面積在45平米/戶以上，若按照每戶50平米、2000元/平米的建安成本計(jì)算，未來(lái)5年完成1000萬(wàn)戶的改造需直接投資1萬(wàn)億元，年均拉動(dòng)投資達(dá)到2000億元；若考慮對(duì)后續(xù)家電、裝飾等需求，將帶動(dòng)更多的消費(fèi)需求。這有利于部分抵消樓市調(diào)控帶來(lái)對(duì)投資的負(fù)面效應(yīng)，起到保投資、拉消費(fèi)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用。

除了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，銀河證券還指出，棚戶區(qū)改造還可以起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的作用，因?yàn)榕飸魠^(qū)改造需要建安置房、保障房，在解決居民住房問(wèn)題的同時(shí)，也對(duì)房?jī)r(jià)起到平衡作用，至少可以攤薄整體房?jī)r(jià)。

光大證券分析師徐高認(rèn)為，從數(shù)量上來(lái)看，棚戶區(qū)改造計(jì)劃對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響有限，但這一政策傳遞出決策者穩(wěn)增長(zhǎng)的意圖。不過(guò)，有專家表示，鑒于棚戶區(qū)改造的數(shù)量目標(biāo)意義有限，涉及棚戶區(qū)改造的融資舉措需要有關(guān)部門后續(xù)支持，因此棚戶區(qū)改造能否按時(shí)按量完成，以及其穩(wěn)增長(zhǎng)的效果還需觀察。

房企面臨新機(jī)遇

隨著棚戶區(qū)改造規(guī)劃的出臺(tái)，多家房地產(chǎn)企業(yè)已開始積極參與其中，尤其是具有地方國(guó)資背景的房企，以及一些有舊城改造經(jīng)驗(yàn)的房企，積極涉足棚戶區(qū)改造。

上市房企新湖中寶率先推出定向增發(fā)方案，投向上海棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。定向增發(fā)股票價(jià)格不低于3.07元/股，發(fā)行數(shù)量不超過(guò)17.91億股，募集資金總額不超過(guò)55億元，全部用于公司在上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，即“上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段”項(xiàng)目及“上海新湖。青藍(lán)國(guó)際”項(xiàng)目。

新疆城建8月13日晚間公告稱，公司中標(biāo)烏魯木齊市天山區(qū)黑甲山片區(qū)棚戶區(qū)改造工程規(guī)劃幾處安置樓、地塊和地下車庫(kù)工程，中標(biāo)金額1.39億元，預(yù)計(jì)竣工日期為2014年9月30日。新華聯(lián)也在8月16日晚間發(fā)布定增預(yù)案，公司擬定增募資不超過(guò)21億元，發(fā)行數(shù)量不超過(guò)5億股，具體投向湖南醴陵市馬放塘棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目、寧夏銀川火車站棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以及北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)兩塊居住及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)項(xiàng)目。榮盛發(fā)展8月19日發(fā)布定增預(yù)案，擬非公開發(fā)行不超過(guò)34802.78萬(wàn)股，募資總額不超過(guò)45億元，用于投入唐山丹瑰苑、蚌埠錦繡香堤、徐州香榭蘭庭及南京莉湖春曉四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，唐山丹瑰苑系唐山市豐南區(qū)保障性安居工程，屬棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

棚戶區(qū)改造給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士分析，除住宅之外，同步建設(shè)的配套設(shè)施也將帶來(lái)巨大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)。符合規(guī)定的企業(yè)被允許發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，資本市場(chǎng)再融資對(duì)涉及棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目提供便利，可以降低融資成本，大大緩解了房企的資金問(wèn)題。

有房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，若資金支持政策破題，參與過(guò)保障性安居工程的房企或率先受益。增加房企的財(cái)政補(bǔ)貼、減少稅收等政策措施若真正有效落實(shí)，房企利潤(rùn)就會(huì)提高。從這個(gè)意義上講，保障性安居工程將成為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)于如何吸引民間資金進(jìn)入棚戶區(qū)改造，中金公司有關(guān)人士稱，未來(lái)開發(fā)商將可以介入一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，以棚戶區(qū)改造方式逐步參與土地收儲(chǔ)，而政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續(xù)費(fèi)加物業(yè)持有稅等形式來(lái)兌現(xiàn)，當(dāng)?shù)刭Y源豐富的企業(yè)、品牌資金實(shí)力較強(qiáng)的龍頭企業(yè)將顯著受益。

探索吸引民資新手段

“對(duì)棚戶區(qū)改造而言，房企面臨的機(jī)會(huì)就是有新的投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)需求。挑戰(zhàn)就是棚戶區(qū)的改造成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，首先棚戶區(qū)的改造成本越來(lái)越高，大規(guī)模棚戶區(qū)改造的成本是多少，成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？如果由地方政府來(lái)承擔(dān)，又可能會(huì)進(jìn)一步推升地方政府債務(wù)規(guī)模；如果由參與棚戶區(qū)改造的開發(fā)商來(lái)承擔(dān)，高成本的改造費(fèi)用不是所有開發(fā)商都可以承擔(dān)的，開發(fā)商的利潤(rùn)率有可能因此而降低，這有可能損傷開發(fā)商參與棚戶區(qū)改造的積極性。中央不斷鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入，但參建保障性安居工程的企業(yè)大多數(shù)是央企和地方性國(guó)企，用怎樣的手段吸引民資還需要探索。

“進(jìn)行棚戶區(qū)改造，處理好各方訴求有一定難度。”有業(yè)內(nèi)人士坦言，在棚戶區(qū)改造過(guò)程中，雖然會(huì)有一些對(duì)參與企業(yè)的利好政策出臺(tái)，銀行也會(huì)對(duì)棚戶區(qū)的改造給予支持，但是改造的難度還是比較大。

上海一家上市房企總經(jīng)理表示，現(xiàn)在許多房企對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目并不敢輕易參與，最大的難題就是拆遷。當(dāng)前棚戶區(qū)改造的拆遷成本較高，以上海內(nèi)環(huán)附近為例，一畝地的拆遷成本已經(jīng)超過(guò)一億元，前幾年可能只需要兩千萬(wàn)元。而且受各種因素影響，拆遷進(jìn)度無(wú)法預(yù)料，很可能長(zhǎng)期拖延，那樣投入資金的利息成本也十分沉重。

國(guó)務(wù)院對(duì)棚戶區(qū)改造提出了六項(xiàng)政策支持措施，主要包括增加財(cái)政投入，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的信貸支持，擴(kuò)大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本通過(guò)投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企把握棚戶區(qū)改造帶來(lái)的機(jī)遇，應(yīng)建立在對(duì)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)之上。對(duì)于棚戶區(qū)改造，如何將盈利性、公益性、長(zhǎng)效性三要素進(jìn)行有效結(jié)合，是目前房企面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從機(jī)會(huì)的角度來(lái)說(shuō)，由于當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)處于實(shí)質(zhì)性上漲階段，房企之間對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)已非常激烈，在土地市場(chǎng)通過(guò)招拍掛獲得土地代價(jià)已相對(duì)較高。因此，房企有可能借道棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場(chǎng)。但是，房企也有可能借機(jī)利用棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)拖延改造進(jìn)度，成為圈地囤地的借口。因此，在推進(jìn)棚戶區(qū)改造過(guò)程中，應(yīng)該防止囤地圈地現(xiàn)象的發(fā)生。還有專家表示，除了建設(shè)資金、拆遷等問(wèn)題，還必須警惕少數(shù)權(quán)力部門利用棚戶區(qū)改造尋租的傾向。

第三篇：全房地產(chǎn)去庫(kù)存和城棚戶區(qū)改造

全市房地產(chǎn)去庫(kù)存和城市棚戶區(qū)改造

工作督查情況通報(bào)

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委對(duì)各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存和城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行專項(xiàng)督查，現(xiàn)將相關(guān)情況通報(bào)如下：

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

（一）房地產(chǎn)去庫(kù)存工作情況。

從督查總體情況看，各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作高度重視，積極研究部署房地產(chǎn)去庫(kù)存工作，采取切實(shí)可行的工作措施，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、自治區(qū)、通遼市已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，房地產(chǎn)去庫(kù)存工作成績(jī)顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況平穩(wěn)。

從項(xiàng)目開工情況看，全市房地產(chǎn)開工情況較去年同期下降幅度較大，1-5月份，全市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積累計(jì)352萬(wàn)平方米，其中新建項(xiàng)目開工面積53萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目開工面積299萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看，全市商品房銷售各項(xiàng)指標(biāo)比上年同期增長(zhǎng)幅度較大，1-5月份，全市商品房銷售14795套、165.12萬(wàn)平方米、61.39億元，同比分別增長(zhǎng)20%、21%和27%。其中，住宅銷售11003套、119.74萬(wàn)平方米、40.24億元，同比分別增長(zhǎng)16%、23%和37%。

從房屋待售情況看，全市商品房待售面積下降幅度較大，庫(kù)存消化較好，截至5月末，全市商品房待售面積460萬(wàn)平方米，比2015年末減少90萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積290萬(wàn)平方米，比2015年末減少45萬(wàn)平方米。

（二）老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則，各旗縣市區(qū)對(duì)各自轄區(qū)的老舊房屋進(jìn)行了安全排查，全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬(wàn)平方米。共發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬(wàn)平方米。各地對(duì)發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應(yīng)的整改措施。

科爾沁區(qū)已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區(qū)改造項(xiàng)目當(dāng)中，目前正在維修改造。

霍林郭勒市對(duì)排查出存在問(wèn)題的房屋進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)有修繕價(jià)值的進(jìn)行維修加固繼續(xù)使用，對(duì)已沒(méi)有修繕價(jià)值的全部納入棚戶區(qū)改造范圍，拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問(wèn)題較為嚴(yán)重，其中2棟已整改完成，安全隱患已排除；另外1棟現(xiàn)已將十幾戶住戶進(jìn)行安排，列為2016年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

科左中旗未發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發(fā)現(xiàn)17棟建筑物存在安全隱患，除1棟需停止使用外，其余16棟建筑物多數(shù)是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋，需要維修加固處理。目前，正在抓緊進(jìn)行修繕。

奈曼旗發(fā)現(xiàn)2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對(duì)存在安全隱患的2家直管公房已停止使用；存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發(fā)現(xiàn)扎魯特旗原賓館存在安全隱患，現(xiàn)已停止使用。

庫(kù)倫旗發(fā)現(xiàn)3棟樓存在女兒墻裂縫、陽(yáng)臺(tái)局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現(xiàn)象，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)整體承重結(jié)構(gòu)裂縫或喪失使用功能的現(xiàn)象。已督促建筑物產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行修繕和整治。

開發(fā)區(qū)未發(fā)現(xiàn)老舊危樓。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況。

截至5月末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)351家。其中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)1家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)7家、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)24家，四級(jí)資質(zhì)企業(yè)251家、暫定資質(zhì)企業(yè)68家。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書過(guò)期問(wèn)題嚴(yán)重。全市共有112家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)過(guò)期，其中市主城區(qū)77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫(kù)倫旗1家、奈曼旗16家。對(duì)于資質(zhì)過(guò)期的開發(fā)企業(yè)，各地房地產(chǎn)主管部門要進(jìn)行催辦，并逐一排查，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行處理；如對(duì)有在建項(xiàng)目的企業(yè)，要幫助其盡快完成資質(zhì)延續(xù)工作；對(duì)無(wú)在建項(xiàng)目的企業(yè)，催辦無(wú)果后要及時(shí)公示，并將結(jié)果送達(dá)規(guī)劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展情況

（一）城市棚戶區(qū)改造進(jìn)度。

2016年，我市城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃12445套，其中承擔(dān)自治區(qū)下達(dá)城市棚戶區(qū)改造開工任務(wù)7961套，其中貨幣化安置任務(wù)3105套。截止6月20日，全市報(bào)備的41個(gè)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目共計(jì)開工5306套，其中新建開工20套、貨幣補(bǔ)償3314套、政府購(gòu)買存量房源1972套，開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達(dá)到99.62%，已超額完成貨幣化安置任務(wù)。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)開工任務(wù)3691套，報(bào)備項(xiàng)目8個(gè)，已開工2584套，其中新建開工20套、貨幣補(bǔ)償2510套、政府購(gòu)買存量房源54套，開工率為70%；開發(fā)區(qū)開工任務(wù)750套，報(bào)備項(xiàng)目1個(gè)，已開工449套，全部為政府購(gòu)買存量房源，開工率為59.9%；霍林郭勒市開工任務(wù)422套，報(bào)備項(xiàng)目5個(gè)，已開工292套，全部為政府購(gòu)買存量房源，開工率為69.2%；開魯縣開工任務(wù)638套，報(bào)備項(xiàng)目3個(gè)，已開工402套，全部為貨幣補(bǔ)償，開工率為63%；科左中旗開工任務(wù)1073套，報(bào)備項(xiàng)目7個(gè)，已開工581套，其中貨幣補(bǔ)償57套、政府購(gòu)買存量房源524套，開工率為54.1%；科左后旗開工任務(wù)368套，報(bào)備項(xiàng)目1個(gè)，已開工344套，全部為貨幣補(bǔ)償，開工率為93.5%；庫(kù)倫旗開工任務(wù)136套，報(bào)備項(xiàng)目1個(gè)，已開工85套，全部為政府購(gòu)買存量房源，開工率為62.5%；奈曼旗開工任務(wù)461套，報(bào)備項(xiàng)目9個(gè)，已 開工309套，其中貨幣補(bǔ)償1套、政府購(gòu)買存量房源308套，開工率為67%；扎魯特旗開工任務(wù)422套，報(bào)備項(xiàng)目6個(gè)，已開工260套，全部為政府購(gòu)買存量房源，開工率為61.6%。

（二）國(guó)開行政策性貸款到位情況。

2013-2015，通過(guò)“三統(tǒng)一”模式，我市共有105個(gè)棚改項(xiàng)目獲批國(guó)開行政策性貸款，承諾貸款額度81.46億元。其中，科左后旗由于自身原因，超過(guò)時(shí)限，國(guó)開行已將其獲得承諾貸款的13個(gè)項(xiàng)目，4.34億元額度作廢。因此我市實(shí)際能獲得貸款的棚改項(xiàng)目為92個(gè)，承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日，承諾貸款中已到位金額41.4億元，占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)21個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度40.54億元，已有10個(gè)項(xiàng)目到位19.86億元；開發(fā)區(qū)3個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度3.425億元，已有1個(gè)項(xiàng)目到位0.86億元；霍林郭勒市7個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度7.51億元，已有2個(gè)項(xiàng)目到位1.94億元；開魯縣16個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度6.135億元，已有10個(gè)項(xiàng)目到位3.265億元；科左中旗20個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度8.135億元，已有9個(gè)項(xiàng)目到位6.685億元；庫(kù)倫旗3個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度0.95億元，已有1個(gè)項(xiàng)目到位0.52億元；奈曼旗9個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度1.615億元，已有5個(gè)項(xiàng)目到位1.145億元；扎魯特旗13個(gè)項(xiàng)目，承諾貸款額度8.97億元，已有7個(gè)項(xiàng)目到位7.13億元。

（三）債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金到位情況。2016年，債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金已開展兩個(gè)批次，我市共有12個(gè)項(xiàng)目獲得94966萬(wàn)元。其中，第一批次1個(gè)項(xiàng)目21200萬(wàn)元，第二批次11個(gè)項(xiàng)目73766萬(wàn)元。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)3個(gè)項(xiàng)目，47871萬(wàn)元，分別為城東棚戶區(qū)2015期15800萬(wàn)元、城東棚戶區(qū)2016期21200萬(wàn)元、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)26801萬(wàn)元；開發(fā)區(qū)1個(gè)項(xiàng)目，河西老區(qū)片區(qū)7239萬(wàn)元；科左中旗西道爾吉花村片區(qū)等7個(gè)打捆項(xiàng)目，8656萬(wàn)元；其他地區(qū)尚未獲得。近期，債券棚改專項(xiàng)建設(shè)基金第三批次申報(bào)工作即將開展，各旗縣市區(qū)要積極申報(bào)。

（四）2017年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃情況。

按照國(guó)家和自治區(qū)大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，到2020年基本完成棚改工作的總體要求，我市本著搶抓機(jī)遇、改善民生的原則，要求各旗縣市區(qū)認(rèn)真研究制定2017年改造計(jì)劃。經(jīng)過(guò)兩輪上報(bào)工作，最終確定我市2017年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃23458戶，并已將擬定實(shí)施的棚改項(xiàng)目清單逐級(jí)上報(bào)至國(guó)家住建部。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)計(jì)劃改造16875戶，開發(fā)區(qū)計(jì)劃改造480戶，霍林郭勒市計(jì)劃改造1567戶，開魯縣計(jì)劃改造629戶，科左中旗計(jì)劃改造659戶，科左后旗計(jì)劃改造727戶，庫(kù)倫旗計(jì)劃改造1262戶，奈曼旗計(jì)劃改造789戶，扎魯特旗計(jì)劃改造470戶。

三、保障性住房相關(guān)工作情況

（一）公共租賃住房建設(shè)情況。

2016年，自治區(qū)下達(dá)我市基本建成公共租賃住房任務(wù)1094套，現(xiàn)已全部達(dá)到基本建成。其中市本級(jí)160套、科區(qū)200套已竣工，開發(fā)區(qū)458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進(jìn)行室內(nèi)裝修，開魯縣96套已基本建成。

（二）廉租住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放情況。

截至目前，全市已對(duì)城鎮(zhèn)低保、低收入家庭發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼3578戶、214.04萬(wàn)元。其中市主城區(qū)完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放1635戶、累計(jì)發(fā)放金額93.02萬(wàn)元?；袅止帐型瓿?-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放171戶、27.63萬(wàn)元；開魯縣完成1-4月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放584戶、23.98萬(wàn)元；科左后旗完成1-5月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放317戶、27.36萬(wàn)元；奈曼旗完成1-3月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放546戶、31.11萬(wàn)元；庫(kù)倫旗完成1-2月份補(bǔ)貼發(fā)放，累計(jì)發(fā)放325戶、10.94萬(wàn)元?？谱笾衅臁⒃斕仄煲蚝瞬榈捅?，今年的租賃補(bǔ)貼沒(méi)有發(fā)放，待核實(shí)完補(bǔ)發(fā)。

四、工作中的亮點(diǎn)

1、霍林郭勒市把去庫(kù)存與棚改回遷安置緊密結(jié)合，由市政府組建了房地產(chǎn)超市既存量房源信息平臺(tái)，通過(guò)政府限定最高價(jià)格、居民自選政府結(jié)算的購(gòu)買方式，實(shí)施棚改貨幣化安置，在去庫(kù)存的同時(shí)得到了被征拆居民的一致好評(píng)。

2、科左中旗在爭(zhēng)取政策性貸款方面非常積極，直接由旗政府利用貸款資金回購(gòu)了2400套安置房，并利用貸款資金由 政府接盤4個(gè)遺留棚改項(xiàng)目，維護(hù)了被征收居民的利益。除此之外，選定鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)邊邊角角無(wú)開發(fā)價(jià)值的區(qū)域作為改造重點(diǎn)，利用貸款實(shí)施貨幣化安置，提升了鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)。

3、科爾沁區(qū)結(jié)合創(chuàng)城和高鐵建設(shè)，下大力氣推進(jìn)棚改進(jìn)度，提高貨幣化安置比例，并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區(qū)綜合整治工作。與此同時(shí)，政策性貸款已爭(zhēng)取到位近20億元，債券專項(xiàng)建設(shè)基金已爭(zhēng)取到位10.5億元，有效緩解了棚改資金緊缺的問(wèn)題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區(qū)改造工作，為明年棚改工作的順利進(jìn)行奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

五、存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。

1、個(gè)別地區(qū)庫(kù)存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確。扎魯特旗存在每月上報(bào)的數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出入較大，不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，影響了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷。

2、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。棚戶區(qū)改造安置住房市場(chǎng)回購(gòu)所需的戶型主要以90平方米以下為主，市場(chǎng)上對(duì)90平方米以下的剛性需求也較大，而目前我市庫(kù)存中90平方米左右的房屋嚴(yán)重不足，供需矛盾突出。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不高。雖然各地品質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐年增加，但數(shù)量相對(duì)仍然較少，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)低，設(shè)計(jì)理念落后，施工質(zhì)量不高，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及綠化亮化指標(biāo)嚴(yán)重不足，一定程度上限制了 購(gòu)房者的選擇。

4、庫(kù)倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金問(wèn)題。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十九條：住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。庫(kù)倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設(shè)的問(wèn)題。

（二）城市棚戶區(qū)改造工作存在的問(wèn)題。

1、個(gè)別地區(qū)，對(duì)棚改最新政策研究不深、把握不準(zhǔn)甚至是尚不知曉，造成棚改相關(guān)工作滯后，爭(zhēng)取資金明顯不足。

2、經(jīng)審計(jì)部門查實(shí)，庫(kù)倫旗、扎魯特旗兩個(gè)地區(qū)將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發(fā)區(qū)棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)因其他公務(wù)繁忙，對(duì)棚改工作無(wú)暇過(guò)問(wèn)，致使2016年征收工作至今尚未啟動(dòng)。

六、下一步工作要求

1、庫(kù)存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確的地區(qū)要認(rèn)真開展房地產(chǎn)庫(kù)存情況調(diào)查摸底，摸清底數(shù)，同時(shí)，各地區(qū)上報(bào)的數(shù)據(jù)必須經(jīng)過(guò)主要領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

2、加大力度引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中小戶型、中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)。對(duì)增加小戶型和完善小區(qū)功能擬做出規(guī)劃調(diào)整的，在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下，可根據(jù)實(shí)際和企業(yè)申請(qǐng)，按照有關(guān)規(guī)劃審批程序辦理，擴(kuò)大市場(chǎng)適銷對(duì)路產(chǎn)品供應(yīng)，增加有效供給，防止產(chǎn)生新的庫(kù)存。

3、提高住宅小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。一是各旗縣市在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上，要高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平進(jìn)行住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。二是加強(qiáng)質(zhì)量安全管理，各地要始終把質(zhì)量安全放在首位，開發(fā)企業(yè)要牢固樹立質(zhì)量安全觀念，把質(zhì)量安全同企業(yè)品牌建設(shè)結(jié)合起來(lái)，杜絕偷工減料，落實(shí)精細(xì)管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強(qiáng)質(zhì)量管理，多出精品樓盤。

4、庫(kù)倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設(shè)基金盡快返還，確保廉租房按時(shí)完工。

5、各旗縣市區(qū)要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)悟政策，務(wù)必做到從上到下所有相關(guān)工作人員熟練掌握政策，并結(jié)合實(shí)際工作，發(fā)揮作用。

6、庫(kù)倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實(shí)整改，挪用的棚改貸款資金立刻歸還，并使用在棚改項(xiàng)目上。

7、開發(fā)區(qū)要合理安排領(lǐng)導(dǎo)工作，使棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)有時(shí)間和精力抓棚改工作進(jìn)度。

通報(bào)下發(fā)一周后，市政府督查室將組織相關(guān)單位對(duì)庫(kù)倫旗挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金返還情況、庫(kù)倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發(fā)區(qū)2016年征收工作啟動(dòng)情況進(jìn)行專項(xiàng)督查。

第四篇：棚戶區(qū)改造實(shí)施方案

中鹽皓龍棚戶區(qū)改造實(shí)施方案

推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造工作,是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措,是市委、市政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策,對(duì)提升我市城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。為進(jìn)一步加快推進(jìn)我公司棚戶區(qū)改造,現(xiàn)提出如下意見(jiàn):

一、指導(dǎo)思想及原則(一)指導(dǎo)思想

全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,按照保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的要求,堅(jiān)持以人為本,以建設(shè)和諧皓龍、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的,加快棚戶區(qū)改造步伐,改善我公司職工的住房條件,提高城市土地節(jié)約集約利用水平,提升城市形象。

(二)基本原則

1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),屬地實(shí)施。堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),因地制宜,加強(qiáng)協(xié)調(diào)。

2.整體推進(jìn),配套建設(shè)。堅(jiān)持以人為本、安置先行,按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針,將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè),同步交付使用。

3.要在深入調(diào)查、摸清底數(shù)、精確測(cè)算的基礎(chǔ)上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目標(biāo)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

(二)工作目標(biāo)

(三)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

棚戶區(qū)改造要按照國(guó)家建筑節(jié)能的有關(guān)規(guī)定,建設(shè)節(jié)能省地型住宅。充分考慮棚戶區(qū)居民的購(gòu)買能力和意愿,原則上工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目戶型建筑面積控制在80平方米以內(nèi),高層建筑可適當(dāng)放寬到90平方米。城市棚戶區(qū)安置回遷居民的戶型面積結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用褡》繉?shí)際情況和居民收入水平確定,以中小套型為主。

三、政策保障

(一)資金籌措政策

(二)土地支持政策

納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國(guó)有建設(shè)用地,由市和縣(市)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一納入儲(chǔ)備計(jì)劃,實(shí)施開發(fā)整理,也可以委托有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設(shè)用地的開發(fā)整理。開發(fā)整理后的土地按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)整理費(fèi)一并計(jì)入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金,按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息給予補(bǔ)償。城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。出讓土地所得收益,優(yōu)先用于城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)工礦棚戶區(qū),原屬于國(guó)有劃撥的生產(chǎn)用地,城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)調(diào)整為棚戶區(qū)建設(shè)住宅用地,國(guó)土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù);對(duì)于配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施涉及使用的新增建設(shè)用地報(bào)批,比照保障性住房用地報(bào)批方式實(shí)行一個(gè)窗口對(duì)外、一站式辦公。

(三)稅費(fèi)優(yōu)惠政策

城市棚戶區(qū)改造和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi);經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區(qū)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃,并免征土地契稅;城市棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購(gòu)買的普通住房面積未超出拆遷面積的,免征契稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分,按照有關(guān)規(guī)定減免稅費(fèi)。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目,可享受《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))規(guī)定的優(yōu)惠政策。

(四)拆遷安置政策

嚴(yán)格拆遷計(jì)劃管理,在拆遷計(jì)劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶區(qū)的需要。城市棚戶區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?鼓勵(lì)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。房屋安置面積超出原有面積,在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)(另行制定)內(nèi)的部分,可按成本價(jià)格購(gòu)買;超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分,按房屋市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素,以房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)款,不再進(jìn)行土地補(bǔ)償。

城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)國(guó)有直管公房、已改制和未改制單位的自管公房,統(tǒng)一由市房管局履行國(guó)有產(chǎn)權(quán)代表職責(zé),按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格優(yōu)惠優(yōu)先出售給現(xiàn)房屋租賃戶(公變私)后,按棚戶區(qū)改造有關(guān)拆遷安置政策進(jìn)行拆遷安置。對(duì)經(jīng)濟(jì)困難,無(wú)力購(gòu)買原租賃住房產(chǎn)權(quán)的低收入家庭,安排保障性住房實(shí)物配租,確立新的租賃關(guān)系。國(guó)有公房出售收入納入全市住房保障和棚戶區(qū)改造統(tǒng)籌資金。

(五)住房保障政策

城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%;對(duì)棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障,一次性解決住房問(wèn)題。

(六)棚戶區(qū)居民購(gòu)房支持政策

市住房公積金管理中心在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下,對(duì)繳納公積金的居民要降低首付款比例,簡(jiǎn)化貸款手續(xù),支持棚戶區(qū)改造。設(shè)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu),鼓勵(lì)有條件的各類經(jīng)濟(jì)組織和民間資金介入,為中低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保,降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn),支持個(gè)人合理住房消費(fèi)。

(七)產(chǎn)權(quán)政策

城市棚戶區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權(quán)歸棚戶區(qū)居民所有,商品住房以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買后確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。工礦棚戶區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟(jì)適用住房的,實(shí)行國(guó)家和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)制度,個(gè)人以其出資額和企業(yè)補(bǔ)助取得部分產(chǎn)權(quán);工礦棚戶區(qū)居民通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權(quán)。持有部分房屋產(chǎn)權(quán)的工礦棚戶區(qū)居民轉(zhuǎn)讓棚戶區(qū)改造房屋時(shí),要取得全部產(chǎn)權(quán)后方可上市交易。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房產(chǎn)權(quán)全部歸國(guó)家所有。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立“新鄉(xiāng)市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組”和“新鄉(xiāng)市棚戶區(qū)改造辦公室”,建立市棚戶區(qū)改造聯(lián)席辦公會(huì)議制度,市發(fā)改、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、房產(chǎn)管理、拆遷、審計(jì)、地稅、人防等部門要協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng),加強(qiáng)合作,研究解決棚戶區(qū)改造的重大問(wèn)題,主動(dòng)提供服務(wù),共同推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。

1.各縣(市)、區(qū)政府:要成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu),制定實(shí)施細(xì)則,搞好前期摸底調(diào)查和宣傳動(dòng)員,組織實(shí)施項(xiàng)目管理;負(fù)責(zé)棚戶區(qū)房屋拆遷安置、資金監(jiān)管和社會(huì)穩(wěn)定工作,制止棚戶區(qū)內(nèi)亂搭亂建行為。

2.市發(fā)展和改革委員會(huì):負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造規(guī)劃、計(jì)劃的制定和安置住宅建設(shè)項(xiàng)目審批立項(xiàng)工作。

3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督;負(fù)責(zé)棚戶區(qū)的認(rèn)定;工程建設(shè)質(zhì)量、安全、進(jìn)度的監(jiān)督檢查;拆遷安置房建設(shè)成本的審核;組織新建小區(qū)的綜合驗(yàn)收。

4.市財(cái)政局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造融資工作,落實(shí)棚戶區(qū)改造財(cái)政補(bǔ)貼資金,爭(zhēng)取國(guó)家、省的支持資金,落實(shí)本級(jí)財(cái)政廉租住房建設(shè)資金和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貸款貼息資金。

5.市國(guó)土資源局:根據(jù)規(guī)劃預(yù)留棚戶區(qū)改造、廉租住房建設(shè)土地利用計(jì)劃指標(biāo),提供異地安置住宅建設(shè)地塊,確保土地供給;做好土地出讓金收繳工作;辦理棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、廉租住房建設(shè)項(xiàng)目土地手續(xù)。

6.市城鄉(xiāng)規(guī)劃局:依據(jù)城市總體規(guī)劃編制擬改造片區(qū)和異地安置住宅地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,規(guī)劃相應(yīng)的回遷安置和商業(yè)開發(fā)用地,審批棚戶區(qū)改造中新建小區(qū)規(guī)劃方案,對(duì)棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的違法建設(shè)行為進(jìn)行查處。

7.市房產(chǎn)管理局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造中住房保障對(duì)象資格確認(rèn)和保障性住房建設(shè)的組織協(xié)調(diào),指導(dǎo)各縣(市)、區(qū)落實(shí)住房保障工作。

8.市審計(jì)局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造政府投入資金使用的監(jiān)督審計(jì)工作。

各縣(市)、區(qū)政府要制定棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則,于3月15日?qǐng)?bào)市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

五、組織實(shí)施

(一)編制改造規(guī)劃和計(jì)劃

各縣(市)、區(qū)政府依據(jù)城市總體規(guī)劃、城市住房發(fā)展規(guī)劃、棚戶區(qū)改造任務(wù)及資金籌集情況,按照3年完成改造任務(wù)的要求,編制3年棚戶區(qū)改造規(guī)劃和計(jì)劃,2010年3月底報(bào)市發(fā)改委審核同意后實(shí)施。市政府與各縣(市)、區(qū)政府和市直有關(guān)部門簽訂棚戶區(qū)改造目標(biāo)責(zé)任書,納入市政府績(jī)效目標(biāo)考核范圍。

(二)加快項(xiàng)目審批

將所有工礦棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目全部納入省、市兩級(jí)聯(lián)審聯(lián)批范圍,實(shí)行一站式、一條龍集約化審批服務(wù),簡(jiǎn)化審批程序,縮短審批時(shí)限,提供高效服務(wù)。

(三)依法規(guī)范拆遷

棚戶區(qū)改造方案、優(yōu)惠政策、面積測(cè)算方法、安置順序等事關(guān)拆遷居民的事項(xiàng)要及時(shí)張榜公布,接受群眾和社會(huì)監(jiān)督。拆遷安置由各縣(市)、區(qū)政府負(fù)責(zé)組織,嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市的拆遷政策,陽(yáng)光操作,和諧拆遷。堅(jiān)持先安置后拆遷,實(shí)行貨幣補(bǔ)助或提供過(guò)渡性住房相結(jié)合的方式,解決被拆遷群眾的安置問(wèn)題。棚戶區(qū)改造回遷安置住房只能安置棚戶區(qū)住戶,不得面向社會(huì)銷售。改造資金的使用、成本核算、價(jià)格核定要向社會(huì)公開,接受審計(jì)監(jiān)督。棚戶區(qū)改造房屋拆遷,與拆遷當(dāng)事人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議、在規(guī)定拆遷期限內(nèi)拒不搬遷的,依法實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷;對(duì)野蠻拆遷,無(wú)理取鬧、阻撓拆遷的,要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

(四)加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)管

嚴(yán)格執(zhí)行工程監(jiān)理、質(zhì)量責(zé)任制和項(xiàng)目投標(biāo)制,嚴(yán)格工程質(zhì)量管理,堅(jiān)決杜絕“豆腐渣”工程。項(xiàng)目竣工后,由建設(shè)主管部門牽頭,依法組織相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收,合格后方可交付使用。市有關(guān)部門要加大審計(jì)和稽查工作力度,對(duì)棚戶區(qū)改造工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、改造資金的籌集和安排使用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,對(duì)各縣(市)、區(qū)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行驗(yàn)收檢查,對(duì)不能按期完成改造任務(wù)的縣(市)、區(qū)和工礦企業(yè),扣減棚戶區(qū)改造以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金,并追究有關(guān)人員的責(zé)任。

(五)強(qiáng)化物業(yè)管理

新建回遷小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,繳納公共維修基金,由業(yè)主按招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理公司,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理政策。小區(qū)內(nèi)配建的商業(yè)性用房的經(jīng)營(yíng)收益可作為補(bǔ)充小區(qū)管理、房屋維修等費(fèi)用。

第五篇：棚戶區(qū)改造流程

一、前期準(zhǔn)備工作

（1）核實(shí)擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國(guó)有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時(shí)應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。④提示建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國(guó)家法律法規(guī)，以及本地的實(shí)際情況。

（3）核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準(zhǔn)文件，是否合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。

（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱?duì)象。

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無(wú)法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評(píng)估（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定。

通過(guò)三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價(jià)委托書

①核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。②對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。

③核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。④對(duì)估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。

⑤對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序性、合法性進(jìn)行核實(shí)。⑥對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)或異議的處理。

三、評(píng)估的詳細(xì)操作（1）何謂房屋拆遷評(píng)估

房屋拆遷評(píng)估是指在房屋拆遷過(guò)程，由有資質(zhì)的評(píng)估公司專業(yè)評(píng)估人員，遵循房屋拆遷估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)該房屋客觀合理價(jià)格（價(jià)值）進(jìn)行估算和判斷的活動(dòng)。（2）房屋拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定了房屋拆遷評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場(chǎng)所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。區(qū)位是決定房屋價(jià)格的主要因素，實(shí)質(zhì)上是土地價(jià)值因素。但房屋拆遷補(bǔ)償考慮區(qū)位因素并非是對(duì)房屋土地使用權(quán)的實(shí)際補(bǔ)償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。沒(méi)有所有權(quán)證書或證書上未標(biāo)明用途時(shí)，應(yīng)界定其實(shí)際用途。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營(yíng)業(yè)用途不但要看是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準(zhǔn)手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權(quán)證書上標(biāo)明為準(zhǔn)。沒(méi)有所有權(quán)證書的房屋以有資質(zhì)的面積測(cè)繪單位測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。除上述三個(gè)因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評(píng)估時(shí)一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。

（3）房屋拆遷評(píng)估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評(píng)估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的《評(píng)估報(bào)告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評(píng)估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補(bǔ)充性：房屋拆遷評(píng)估不是拆遷過(guò)程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，可不經(jīng)過(guò)評(píng)估程序，直接簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評(píng)估的機(jī)構(gòu)必須具有三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價(jià)的人員必須具有中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

Ⅴ中立性：評(píng)估公司作為拆遷活動(dòng)中中立的第三方機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行客觀、公正的估價(jià)，其評(píng)估結(jié)論可以作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評(píng)估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實(shí)的情況，該評(píng)估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強(qiáng)制性：房屋的估價(jià)一般不等同于房屋補(bǔ)償價(jià)，在確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)時(shí)，《評(píng)估報(bào)告》不具有強(qiáng)制適用性。實(shí)踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評(píng)估報(bào)告確定的估價(jià)值協(xié)商房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。同時(shí)《評(píng)估報(bào)告》在裁決中僅為證據(jù)，沒(méi)有拘束力。

（4）房屋拆遷評(píng)估范圍

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無(wú)法恢復(fù)使用設(shè)備的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托其他資產(chǎn)評(píng)估公司確定。拆遷估價(jià)的價(jià)值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔(dān)房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，均可以從事城市房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

Ⅲ 評(píng)估機(jī)構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)抽取或抽簽確定。為保護(hù)拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門邀請(qǐng)居委會(huì)、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。⑶公示入選的評(píng)估機(jī)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。⑷拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。Ⅳ評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評(píng)估機(jī)構(gòu)出自拆遷的“資源庫(kù)”，不排除主管部門相關(guān)人員的意見(jiàn)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估的影響。

⑵拆遷估價(jià)委托合同由拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費(fèi)用。事實(shí)上，拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評(píng)估的公正性。（6）房屋拆遷評(píng)估工作流程

Ⅰ評(píng)估人員在開展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。沒(méi)有評(píng)估資格或不是通過(guò)法定程序選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)人員不能參加評(píng)估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價(jià)所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供。必要時(shí)估價(jià)人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。Ⅲ現(xiàn)場(chǎng)勘察。評(píng)估人員需對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。Ⅴ制作評(píng)估報(bào)告，提出價(jià)格評(píng)估意見(jiàn)，注冊(cè)評(píng)估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評(píng)估方法

目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估常用的方法主要有市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場(chǎng)比較法，是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)拆遷交易的類似房屋進(jìn)行比較，對(duì)這些補(bǔ)償價(jià)格做合理修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格方法。市場(chǎng)比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場(chǎng)比較法是一種主要的評(píng)估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營(yíng)性房屋，有時(shí)很難找到參照物進(jìn)行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評(píng)估時(shí)該區(qū)域竟然沒(méi)有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實(shí)信息，因?yàn)椴疬w行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會(huì)關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價(jià)格。Ⅱ成本法，是估算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評(píng)估既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房屋價(jià)值。這種方法主要考慮建造成本，對(duì)于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設(shè)開發(fā)法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值扣除相應(yīng)的費(fèi)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用有：①土地取得費(fèi)用，包括征地費(fèi)、拆遷費(fèi)、出讓金等；②前期工程費(fèi)用，包括場(chǎng)地平整費(fèi)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)等；③建筑安裝工程費(fèi)用；④期間費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營(yíng)者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等；⑤開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政配套費(fèi)）；⑥稅金；⑦利潤(rùn)。適用該方法時(shí)主要扣除第④、⑥、⑦項(xiàng)。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購(gòu)買安置的計(jì)算方法。該評(píng)估價(jià)保證被拆遷人能夠買到一個(gè)合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，很多地區(qū)并沒(méi)有確立這樣的補(bǔ)償原則，造成無(wú)法適用該評(píng)估。（8）評(píng)估價(jià)格應(yīng)包含土地使用權(quán)價(jià)值

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場(chǎng)價(jià)就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價(jià)值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷的房屋購(gòu)買，然后進(jìn)行拆除的行為。拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)應(yīng)為房屋本身的價(jià)值與附著的土地價(jià)值之和。（9）被拆遷人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。

被拆遷人應(yīng)該配合評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估，提供相關(guān)資料并配合實(shí)地查勘，否則，評(píng)估機(jī)構(gòu)很難評(píng)估。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。裁決機(jī)關(guān)依據(jù)評(píng)估報(bào)告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來(lái)否定原評(píng)估報(bào)告，人民法院對(duì)其舉證將會(huì)不予采納。

（10）拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)如何處理。

被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議是最常見(jiàn)的，通常認(rèn)為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。此時(shí)有些被拆遷人干脆置《評(píng)估報(bào)告》不顧，當(dāng)起“釘子戶”。該做法可以導(dǎo)致裁決程序中出現(xiàn)主張權(quán)利程序瑕疵。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。

Ⅱ拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅳ拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。Ⅴ估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書面鑒定意見(jiàn)。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅵ估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。