第一篇：碧桂園策劃報(bào)告

碧桂園解密

house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陳雙全

作者: 陳雙全、談偉峰

碧桂園奇跡的創(chuàng)造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價(jià)廉物美的品質(zhì)及準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)策略，將對(duì)別墅的夢(mèng)想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場(chǎng)。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。

脫穎而出 并非“從天而降”

碧桂園是一個(gè)善于制造神話(huà)的企業(yè)。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運(yùn)作成功使碧桂園從原來(lái)的寂寂無(wú)名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個(gè)，讓同行看得目瞪口呆，讓消費(fèi)者大開(kāi)眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運(yùn)作堪稱(chēng)碧桂園模式的經(jīng)典之作。

1999年碧桂園開(kāi)始進(jìn)入廣州，開(kāi)始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時(shí)起建，幾百臺(tái)吊車(chē)同時(shí)操作，造成“黑云壓城”的大盤(pán)圍城之勢(shì)，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開(kāi)盤(pán)。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價(jià)格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個(gè)多月銷(xiāo)售一空的奇跡。王志綱對(duì)此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進(jìn)了瓷器店?！?/p>

這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現(xiàn)。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤(pán)。首期2500畝在去年10月開(kāi)始打第一根樁，建筑工地24小時(shí)燈火通明，1萬(wàn)多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當(dāng)人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時(shí)，呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來(lái)的新城市。雖然首期只開(kāi)發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見(jiàn)的環(huán)境與配套，足以沖擊消費(fèi)者的視覺(jué)直至心靈，并直觀地攥住消費(fèi)者的心。

王志綱談到碧桂圓的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，碧桂圓的特點(diǎn)在于低價(jià)、快速。應(yīng)該說(shuō)，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說(shuō)策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說(shuō)戰(zhàn)略。

在碧桂園自己看來(lái)，真正的法寶就是兩個(gè)：一個(gè)是給市場(chǎng)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，一個(gè)便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其價(jià)格打破了消費(fèi)者的心理底線(xiàn)，而其“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的廣告語(yǔ)人人皆知。碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞。

碧桂園10年，攻城掠地?zé)o數(shù)，到底它為何能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？

其實(shí)，無(wú)論是王的觀點(diǎn)還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認(rèn)為碧桂園的戰(zhàn)略可以概括為“準(zhǔn)確定位，規(guī)模制造”八個(gè)字，這是碧桂園10年戰(zhàn)無(wú)不勝的真正原因。

主體市場(chǎng)還是主流市場(chǎng)？

曾長(zhǎng)期負(fù)責(zé)碧桂園品牌規(guī)劃的原碧桂園董事長(zhǎng)助理劉文偉說(shuō)：“碧桂園針對(duì)的是主體市場(chǎng)，指的是買(mǎi)得起房但又不是很有錢(qián)、對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人，而一些發(fā)展商針對(duì)的是主流市場(chǎng)，針對(duì)的是較高端的消費(fèi)者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動(dòng)著房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向。從根本上來(lái)說(shuō)，主流市場(chǎng)對(duì)生活方式的追求和主體市場(chǎng)不一樣。碧桂園抓的是主體市場(chǎng)，對(duì)格調(diào)、品味不會(huì)考慮太多，而講究實(shí)在、性?xún)r(jià)比。因此，碧桂園的產(chǎn)品滿(mǎn)足了主體市場(chǎng)消費(fèi)者的需求，其旺銷(xiāo)是必然的?！?/p>

碧桂園擅長(zhǎng)的是大規(guī)模屋村式的生產(chǎn)，這種大規(guī)模的供應(yīng)量正好適合了主體市場(chǎng)的定位策略。同樣是面對(duì)主體市場(chǎng)，但每一個(gè)碧桂園的樓盤(pán)又有一定的區(qū)別。在鳳凰城的操作中，對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)群的劃分與以前有很大不同。

鳳凰城銷(xiāo)售總監(jiān)龍爾綱指出，在目標(biāo)消費(fèi)群的劃分上鳳凰城有重大轉(zhuǎn)變，就是由以階層來(lái)劃分目標(biāo)消費(fèi)群轉(zhuǎn)變?yōu)橐噪A段為標(biāo)準(zhǔn)。鳳凰城的目標(biāo)群是“大學(xué)畢業(yè)后五年、成長(zhǎng)中、發(fā)展型”的人群，他們具有獨(dú)特的特征，他們向往一種更優(yōu)雅的生活環(huán)境，一種更好的生活方式，但同時(shí)對(duì)價(jià)格又具有很高的敏感性。

對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)定位思想成功運(yùn)用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現(xiàn)代城”；在深圳，有萬(wàn)科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運(yùn)動(dòng)”為主題的“奧林匹克花園”。

在對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的深入研究后，鳳凰城進(jìn)行了創(chuàng)造性的定位，“為每個(gè)成功的廣州人建造滿(mǎn)意的房子”是抽象的說(shuō)法，而通俗的表述是“給白領(lǐng)的別墅”。住上別墅可以說(shuō)是每個(gè)人的夢(mèng)想，特別是先富起來(lái)的廣州人，更想擁有自己的別墅，無(wú)奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優(yōu)勢(shì)，可以為消費(fèi)者提供心動(dòng)價(jià)格的別墅。這正迎合了消費(fèi)者心理，正如我國(guó)著名營(yíng)銷(xiāo)學(xué)者盧泰宏教授所說(shuō)，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢(mèng)?！?/p>

鳳凰城以別墅為主打產(chǎn)品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線(xiàn)，營(yíng)造的是全程自然的生態(tài)環(huán)境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區(qū)中心那種“只顯身份卻無(wú)法得享優(yōu)美環(huán)境”的住家別墅，而是“度假環(huán)境里的常駐別墅”，揉合了現(xiàn)代都市生活的時(shí)尚便利與郊區(qū)生活的恬然寫(xiě)意，生活、休閑、享受得以和諧的統(tǒng)一。

價(jià)格是永遠(yuǎn)的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對(duì)別墅的夢(mèng)想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場(chǎng)。

鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽(yáng)光別墅，分為北美古典與現(xiàn)代兩種風(fēng)格，面積160～180平方米，戶(hù)型多達(dá)9種，價(jià)格僅從50萬(wàn)元起。至于獨(dú)立式的豪華別墅，建筑風(fēng)格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營(yíng)造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶(hù)型，價(jià)格僅由100萬(wàn)元起。我們可以比較一下，在廣州市區(qū)的樓盤(pán)50萬(wàn)只能買(mǎi)一個(gè)80－90平米的房子，而且房子所處的環(huán)境絕沒(méi)有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產(chǎn)品價(jià)格，你不心動(dòng)嗎？

規(guī)模制造，價(jià)格為王

碧桂園老板對(duì)碧桂園的定義是：“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠?！痹谶@個(gè)信念支持下，針對(duì)不同消費(fèi)對(duì)象的碧桂園相繼問(wèn)世了，雖然每一個(gè)碧桂園的選址不一樣，但其建設(shè)開(kāi)發(fā)理念是不變的。

1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開(kāi)發(fā)，已經(jīng)有200多萬(wàn)平方米的供 應(yīng)量。港資背景的祈福新村一向致力于營(yíng)造鳥(niǎo)語(yǔ)花香的居家度假環(huán)境，已取得開(kāi)發(fā)2000畝、售出16000多戶(hù)的好成績(jī)。麗江花園（占地1200畝、已開(kāi)發(fā)600畝）經(jīng)過(guò)八年的苦心經(jīng)營(yíng)，吸引了很多中國(guó)的白領(lǐng)階層，包括藝術(shù)家、離退休干部，確立了獨(dú)特的麗江生活方式，發(fā)展商自豪地稱(chēng)之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過(guò)江龍的姿態(tài)初進(jìn)洛溪，以不到3000元／平方米的低價(jià)，重拳直擊麗江花園6000元／平方米房?jī)r(jià)的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫(xiě)成了“三足鼎立”。

鳳凰城把規(guī)模制造、成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略闡述得非常清晰：88萬(wàn)元買(mǎi)382平米的別墅，50萬(wàn)元的聯(lián)排別墅，均價(jià)2800元的優(yōu)雅洋房。低價(jià)是吸引購(gòu)買(mǎi)者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應(yīng)就是“50萬(wàn)元一棟別墅”。

在過(guò)去的10年中，碧桂園不斷擴(kuò)展，而“物美價(jià)廉”卻是其始終堅(jiān)持的法則。碧桂園老板說(shuō)，一個(gè)企業(yè)最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價(jià)位，即“價(jià)廉物美”，這是碧桂園保持長(zhǎng)久生命力的原因。

碧桂園有員工近3萬(wàn)人，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè)管理都是自己的，甚至還有一個(gè)全國(guó)排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會(huì)所里面所說(shuō)的家禽和青菜都是自己農(nóng)場(chǎng)出產(chǎn)的，可謂將縱向一體化發(fā)揮到了極致?！耙粭l龍”開(kāi)發(fā)使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格把房子賣(mài)給消費(fèi)者。

按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內(nèi)部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時(shí)它還使得公司能很好地控制成本。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤(pán)規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)大的原因，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)來(lái)吸收內(nèi)部產(chǎn)品，達(dá)到降低成本的目的。

另外，一體化使得碧桂園成為一個(gè)快速反應(yīng)的企業(yè)。如果采用像南國(guó)奧林匹克花園那種從設(shè)計(jì)到施工都外購(gòu)的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時(shí)施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回收，銀行利息成本就會(huì)加大。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長(zhǎng)，對(duì)銀行的依賴(lài)性較強(qiáng)。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個(gè)別企業(yè)可能更高。一位銀行行長(zhǎng)戲稱(chēng)，“廣州哪有什么房地產(chǎn)30強(qiáng)，只有中行、建行、工商、農(nóng)行四強(qiáng)。”碧桂園操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)自銀行的資金也不少，其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億。一個(gè)民營(yíng)企業(yè)能得到銀行如此的信任，主要?dú)w功于其能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系。

當(dāng)然，規(guī)模經(jīng)營(yíng)讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因?yàn)橐?guī)?；旧硎蔷芙^個(gè)性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒(méi)有多大的變化，風(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專(zhuān)家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病。此次鳳凰城的聯(lián)排別墅也引來(lái)了大量的議論。一些看樓者認(rèn)為這些聯(lián)排別墅與農(nóng)民房無(wú)異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來(lái)看，正是這種聯(lián)排別墅賣(mài)得最為火爆。實(shí)際上這種情形在碧桂園其他樓盤(pán)也存在。這種現(xiàn)象的存在一點(diǎn)也不奇怪，主要是專(zhuān)業(yè)人士與消費(fèi)者的眼光的差異造成的。

“準(zhǔn)確定位”為碧桂園找到了一個(gè)對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)者市場(chǎng)，“規(guī)模制造”為滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)提供了可能。有的企業(yè)選擇的是做大池塘中的小魚(yú)，有的企業(yè)選擇的是小池塘中的大魚(yú)，而碧桂園是把大池塘先分成幾個(gè)小池塘，再成為小池塘中的大魚(yú)。

碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。

企業(yè)層面反思：有多少輝煌可以重來(lái)

·市場(chǎng)份額≠利潤(rùn)

1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表的《品牌經(jīng)營(yíng)的最佳戰(zhàn)略》一文中，提出了以盈利能力為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略構(gòu)架。

傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)份額決定盈利能力。但是，當(dāng)他們研究了40個(gè)大類(lèi)消費(fèi)品中高檔品牌的盈利能力后發(fā)現(xiàn)，單單是市場(chǎng)份額一個(gè)因素并不能決定盈利能力。

他們認(rèn)為，品牌的盈利能力是由兩個(gè)因素決定的，即市場(chǎng)份額和這類(lèi)產(chǎn)品的性質(zhì)（或者說(shuō)是品牌參與競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品市場(chǎng)的性質(zhì)）。一個(gè)品牌的相對(duì)市場(chǎng)份額對(duì)其盈利能力的影響，要根據(jù)整個(gè)商品大類(lèi)是以高檔品牌產(chǎn)品為主還是以低價(jià)品牌產(chǎn)品為主的情況而有所差異。他們運(yùn)用這兩個(gè)因素畫(huà)出一個(gè)矩陣圖。

處于不同象限對(duì)一個(gè)品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來(lái)說(shuō)，如果商品基本上由高檔品牌構(gòu)成，這類(lèi)商品中的大多數(shù)品牌是有利可圖的，而相反的話(huà)，所有產(chǎn)品的回報(bào)會(huì)低一些。如果你選擇了不同的象限，相應(yīng)的你也要采用不同的戰(zhàn)略。

低路品牌，即產(chǎn)品在一個(gè)相對(duì)低價(jià)類(lèi)商品中競(jìng)爭(zhēng)，并且擁有一個(gè)較高的相對(duì)市場(chǎng)份額。大多數(shù)的低路品牌的利潤(rùn)并不是通過(guò)它們的價(jià)格實(shí)現(xiàn)的，更多的是通過(guò)成本領(lǐng)先來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此，在這個(gè)象限內(nèi)的品牌，其首要目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是削減成本，并把節(jié)約的資金再投入到進(jìn)一步的降價(jià)中去。

碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷(xiāo)售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報(bào)。碧桂園鳳凰城市場(chǎng)總監(jiān)龍爾綱早于2002年５月８日就跟《南方都市報(bào)》記者表示，他對(duì)“五一”有總結(jié)，首先就是“多賣(mài)沒(méi)多賺”。

正如模型所顯示的，低路品牌的核心關(guān)鍵在于成本，鳳凰城的成功無(wú)疑是成本領(lǐng)先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？

·碧桂園剩余空間分析

碧桂園“低地價(jià)”的牌已經(jīng)快打完了

除了花都買(mǎi)下的土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)外，碧桂園在廣州的東西南北都已經(jīng)建起了一座座衛(wèi)星城，在廣州發(fā)展這種大盤(pán)的余地已經(jīng)不大了。

碧桂園異地?cái)U(kuò)張面臨挑戰(zhàn)

從碧桂園將自己的廣告語(yǔ)改為“南中國(guó)居住領(lǐng)域的旗幟”可以看出，碧桂園已經(jīng)不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進(jìn)行品牌擴(kuò)張已是勢(shì)所必然。但是，異地的品牌擴(kuò)張對(duì)于碧桂園的戰(zhàn)略與品牌都提出了新的挑戰(zhàn)。特別是一體化的經(jīng)營(yíng)模式，在異地根本就行不通，因?yàn)楸坦饒@的一體化是靠規(guī)模來(lái)支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經(jīng)營(yíng)。

消費(fèi)者方面會(huì)慢慢成熟

消費(fèi)者也會(huì)慢慢地成熟，當(dāng)碧桂園所針對(duì)的主體市場(chǎng)一點(diǎn)點(diǎn)地縮小和逃離，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)值時(shí)，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會(huì)有很大的問(wèn)題。你的目標(biāo)消費(fèi)者群針對(duì)的是主體消費(fèi)者，是那些可能“為了兩分錢(qián)就改變品牌忠誠(chéng)”的消費(fèi)者，但是，我們?cè)谶@里忽略了更多的主流消費(fèi)者。最先開(kāi)發(fā)的順德碧桂園，針對(duì)的是珠三角先富的階層。這樣可能導(dǎo)致很多“先富起來(lái)的人”不會(huì)在鳳凰城買(mǎi)房，因?yàn)榉孔右巡粌H僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業(yè)5年，成長(zhǎng)中、發(fā)展型”的消費(fèi)者混合在一起。

讓消費(fèi)者像買(mǎi)白菜一樣買(mǎi)房的后果

鳳凰城的營(yíng)銷(xiāo)者認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售很大程度上是一種“人氣”之戰(zhàn)，目標(biāo)消費(fèi)群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷(xiāo)售則是水到渠成的事。所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購(gòu)買(mǎi)。為什么呢？本來(lái)買(mǎi)房是一件很重大的事，可消費(fèi)者在現(xiàn)場(chǎng)就像買(mǎi)白菜一樣，根本來(lái)不及考慮那么多?？磥?lái)人真是有羊群效應(yīng)的，大家都買(mǎi)的東西肯定不會(huì)是差東西，將一件本來(lái)應(yīng)該是理智性購(gòu)買(mǎi)行為轉(zhuǎn)化為沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為，這是鳳凰城的營(yíng)銷(xiāo)成功之處。

但我們也應(yīng)看到，這樣的做法會(huì)給以后的工作留下很多后遺癥。如將來(lái)稍有不符消費(fèi)者期望的地方，消費(fèi)者可能就會(huì)投訴等。其實(shí)，所謂的不符期望，可能只是購(gòu)房時(shí)消費(fèi)者沒(méi)有了解清楚地問(wèn)題而已。

碧桂園有多少輝煌可以重來(lái)，又有多少“物美價(jià)廉”的碧桂園樓盤(pán)值得消費(fèi)者等待？

行業(yè)層面反思：四對(duì)矛盾

鳳凰城營(yíng)銷(xiāo)沖擊波帶來(lái)的震蕩效果波及到整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，鳳凰城給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提出了四對(duì)矛盾，這四對(duì)矛盾的探討、爭(zhēng)論、解決或許將決定房地產(chǎn)行業(yè)的走向！

·價(jià)格戰(zhàn)還是價(jià)值戰(zhàn)

盡管碧桂園不認(rèn)為鳳凰城掀起了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從某種意義上說(shuō)，鳳凰城前所未有的低價(jià)已經(jīng)引領(lǐng)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。鳳凰城的價(jià)格也可能成為一種新的標(biāo)桿，它將影響到其他房地產(chǎn)企業(yè)的生存。在這個(gè)新的標(biāo)桿下，除了少數(shù)幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產(chǎn)企業(yè)之外，其他的企業(yè)不可避免地要重新審視自己的生存機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產(chǎn)商的別墅價(jià)格有意無(wú)意的在調(diào)低。鳳凰城是否會(huì)讓剛開(kāi)始進(jìn)入價(jià)值創(chuàng)新的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)又回到價(jià)格的老路上？

·“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚(yú)”

鳳凰城為廣州房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)設(shè)置了更高的平臺(tái)，廣州房地產(chǎn)業(yè)要保持長(zhǎng)久的生命力，保障穩(wěn)健有序的發(fā)展，就必需不斷制造新的特點(diǎn)，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業(yè)已拉開(kāi)了與同行的距離，后來(lái)者要想在鳳凰城的基礎(chǔ)上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點(diǎn)說(shuō)，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)一段時(shí)期的“創(chuàng)新與突破”呢？鳳凰城于2002年10.1再度開(kāi)盤(pán)，但是我們沒(méi)有見(jiàn)到5.1那樣的火爆場(chǎng)面。

當(dāng)青島有100多棟別墅由于價(jià)格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時(shí)候，碧桂園由于低價(jià)而創(chuàng)造了銷(xiāo)售神話(huà)。鳳凰城的巨大成功到底是對(duì)市場(chǎng)的“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚(yú)”？是否因?yàn)榈蛢r(jià)的沖擊，就能夠帶來(lái)廣州別墅市場(chǎng)的繁榮呢？

·規(guī)模經(jīng)營(yíng)與個(gè)性化矛盾

規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以降低成本，但規(guī)模經(jīng)營(yíng)往往是以犧牲個(gè)性為代價(jià)的。因此規(guī)?；?jīng)營(yíng)也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒(méi)有多大的變化，因?yàn)轱L(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專(zhuān)家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬(wàn)的白領(lǐng)別墅稱(chēng)為新時(shí)代的“筒子樓”。

·長(zhǎng)期與短期的矛盾

在地產(chǎn)“服務(wù)品牌”上，碧桂園可謂華南地產(chǎn)界的成功典范，10年來(lái)高擎“服務(wù)品牌”大旗不松手，并且不斷進(jìn)行深化、細(xì)化、日常化，把服務(wù)變成整個(gè)公司無(wú)處不在的企業(yè)文化。

但在5.1鳳凰城的廣告?zhèn)鞑ブ?，碧桂園的核心價(jià)值被扔到一邊，“給你一個(gè)五星級(jí)的家”沒(méi)有在廣告中出現(xiàn)，用的最多的是“給每一個(gè)成功的廣州人士建造滿(mǎn)意的房子”，“50萬(wàn)可以買(mǎi)別墅”。當(dāng)鳳凰城以?xún)r(jià)格作為主流定位時(shí)，也就是對(duì)于以往碧桂園品牌資產(chǎn)的釋稀。廣告沒(méi)有品牌價(jià)值的傳承，很大程度上從短期的銷(xiāo)售而言，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的過(guò)度關(guān)注而忽略其品牌的內(nèi)涵，對(duì)碧桂園長(zhǎng)期積累下來(lái)的品牌資產(chǎn)是嚴(yán)重的損害。

點(diǎn)評(píng)：

鳳凰城一天狂銷(xiāo)7.5億的案例可以說(shuō)是空前的，但也可能是絕后的！

我們認(rèn)為，這種模式的運(yùn)作也存在不少的問(wèn)題。事實(shí)上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業(yè)又盲目跟進(jìn)，整個(gè)產(chǎn)品大類(lèi)，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一種負(fù)循環(huán)。我們的彩電業(yè)、DVD行業(yè)的慘劇就在眼前，雖然發(fā)展了這么多年，仍然可能要向別人交專(zhuān)利費(fèi)。

有市場(chǎng)份額有用嗎？有銷(xiāo)售額又有用嗎？

通過(guò)創(chuàng)新，產(chǎn)生差異化，為不同的消費(fèi)者提供個(gè)性化的產(chǎn)品，不要把關(guān)注點(diǎn)總放在價(jià)格上，更應(yīng)該體現(xiàn)價(jià)值。為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時(shí)的銷(xiāo)售額、追求暫時(shí)的輝煌。通過(guò)低路品牌獲得的優(yōu)勢(shì)是暫時(shí)的、脆弱的，因?yàn)闆](méi)有利潤(rùn)支持的市場(chǎng)份額是一種負(fù)擔(dān)，而非優(yōu)勢(shì)；相反，通過(guò)創(chuàng)新、差異化獲取的優(yōu)勢(shì)才是持久的、堅(jiān)實(shí)的。

為消費(fèi)者提供價(jià)值而非價(jià)格，進(jìn)行創(chuàng)新、價(jià)值之爭(zhēng)而非價(jià)格之戰(zhàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他所有企業(yè)獲取最后勝利的重要因素。

碧桂園的企業(yè)標(biāo)志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤(pán)名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來(lái)，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥(niǎo)之王。碧桂園展開(kāi)的是鳳凰平民化運(yùn)動(dòng)，但也可能會(huì)讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。

第二篇：碧桂園活動(dòng)方案策劃

美文家裝公司攜手蘇寧電器走進(jìn)碧桂園活動(dòng)策劃

一、活動(dòng)背景：

值此巢湖望城碧桂園交房之際，本著為客戶(hù)高度負(fù)責(zé)的精神，特此邀請(qǐng)巢湖家裝界領(lǐng)軍企業(yè)美文家裝及家電巨頭蘇寧電器巢湖店共同走進(jìn)碧桂園，進(jìn)行家裝知識(shí)宣傳和咨詢(xún)，同時(shí)舉辦系列的促銷(xiāo)活動(dòng)，為客戶(hù)的新居裝修帶來(lái)更多更好的選擇。通過(guò)舉辦這類(lèi)的活動(dòng)，也讓客戶(hù)真實(shí)的感受到碧桂園真誠(chéng)為客戶(hù)服務(wù)的理念的精心詮釋?zhuān)瑥募?xì)微處體現(xiàn)碧桂園完美的品質(zhì)和文化內(nèi)涵。

二、活動(dòng)思路：

借巢湖望城碧桂園交房之際，為答謝新老客戶(hù)，特邀請(qǐng)巢湖家裝界領(lǐng)軍企業(yè)美文家裝及家電巨頭蘇寧電器巢湖店共同走進(jìn)碧桂園舉辦現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)。2009年11月1日，碧桂園一期開(kāi)始交房，業(yè)主將陸續(xù)拿到房子，屆時(shí)將掀起家裝消費(fèi)高潮。借此契機(jī)，由美文家裝公司和蘇寧電器在交房前夕, 在售樓處現(xiàn)場(chǎng)布展，為業(yè)主提供家裝免費(fèi)咨詢(xún)、家裝、家電材料展示促銷(xiāo)等活動(dòng)，公司將與業(yè)主面對(duì)面交流，達(dá)到銷(xiāo)售目的。

整個(gè)活動(dòng)將分為“超級(jí)優(yōu)惠酬賓”、“裝修咨詢(xún)盛會(huì)”、“精品樣板看房直通車(chē)”三個(gè)部分進(jìn)行。

三、活動(dòng)目的：

1、提高公司的知名度和美譽(yù)度，擴(kuò)大公司在業(yè)內(nèi)的影響力；

2、作為美文家裝公司、蘇寧電器慶賀巢湖望城碧桂園首期交房契機(jī)，一方面向消費(fèi)者宣傳家裝知識(shí)；一方面通過(guò)的超級(jí)優(yōu)惠酬賓形式答謝老客戶(hù)對(duì)美文家裝和蘇寧電器的厚愛(ài)，增強(qiáng)美文家裝及蘇寧電器的美譽(yù)并形成新的人際傳播達(dá)到增加現(xiàn)場(chǎng)客流的目的。

3、通過(guò)活動(dòng)收集客戶(hù)資料，擴(kuò)大公司的客戶(hù)群體；

4、通過(guò)活動(dòng)，為公司創(chuàng)造直接的經(jīng)濟(jì)收益。

四、活動(dòng)內(nèi)容：

活動(dòng)主題：“將裝修交給我們，您放心上班去”

活動(dòng)時(shí)間：2009年11月10日

活動(dòng)地點(diǎn)：碧桂園售樓部

參與對(duì)象：碧桂園業(yè)主

具體內(nèi)容：

1、裝修咨詢(xún)盛會(huì)

（1）創(chuàng)意：介紹常識(shí)、剖析家裝，讓消費(fèi)者明白消費(fèi)、放心托付！

（2）內(nèi)容及目的：

①用專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，群眾語(yǔ)言的講解家裝，介紹家裝常識(shí)，讓消費(fèi)者明白如何更好的裝修房子。

②分析目前裝飾行業(yè)正規(guī)、品牌裝飾公司與小企業(yè)和裝修“游擊隊(duì)”的本質(zhì)區(qū)別（如后期服務(wù)、質(zhì)量）。

③介紹美文家裝公司的幾種裝修模式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明白錢(qián)到底花到哪里去，讓消費(fèi)者更加安心、放心、舒心。

④揭示目前裝飾、建材行業(yè)的黑暗面，提醒消費(fèi)者注意，同時(shí)展示美文家裝公司是如何做的，增加消費(fèi)者對(duì)公司的信任度，有利于消費(fèi)者的最終簽單！

(3)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)：

①作品展示：作品置于業(yè)主就座位置的兩側(cè)，呈扇面展示。作品上面有設(shè)計(jì)效果圖和實(shí)景圖進(jìn)行比較，注明設(shè)計(jì)說(shuō)明和業(yè)主的基本情況，房型和裝修投資額，整體（包括軟裝飾、燈具、家居）的價(jià)格說(shuō)明。

②產(chǎn)品展示：建材商家于場(chǎng)地四周設(shè)置咨詢(xún)處，展示主打產(chǎn)品，導(dǎo)購(gòu)人員在旁輔助介紹，接受業(yè)主的咨詢(xún)和訂貨。

③發(fā)放DM，擺設(shè)桌椅，參與業(yè)主以半橢圓形式就座，便于觀摩，聆聽(tīng)講解（半橢圓形也是一個(gè)比較寬松的形式，更加有利于接受，有別于面對(duì)面填鴨式的灌輸）。

④電腦、音響等準(zhǔn)備妥當(dāng)，以便進(jìn)行聲形并茂的解說(shuō)。

⑤設(shè)立飲料自取處，營(yíng)造輕松愉悅的交流氛圍。

2、超級(jí)優(yōu)惠酬賓

（1）創(chuàng)意：人無(wú)利不往，趨利心理是消費(fèi)者的普遍心態(tài)。

（2）目的：

①追求優(yōu)惠是消費(fèi)者的一種普遍心理，為了適應(yīng)消費(fèi)者的心理，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行一些優(yōu)惠措施吸引、滿(mǎn)足消費(fèi)者，讓消費(fèi)者更樂(lè)于接受。

②優(yōu)惠的本身也顯示了商家對(duì)業(yè)主的重視程度，每個(gè)人都希望一種被重視的感覺(jué)，這個(gè)感覺(jué)有利于促使消費(fèi)者認(rèn)同商家，與商家簽約的意愿度更大。

③優(yōu)惠活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，設(shè)計(jì)師、業(yè)務(wù)人員及時(shí)跟進(jìn)和業(yè)主溝通，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)本次活動(dòng)的認(rèn)知，有利于發(fā)掘潛在的意向客戶(hù)。

（3）活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)：

①活動(dòng)主辦人宣布酬賓的優(yōu)惠措施和具體實(shí)施方法。

②設(shè)計(jì)師在自己的作品前面設(shè)置辦公桌，在作品旁邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)，接受業(yè)主的咨詢(xún)，與其溝通交流并登記業(yè)主信息，以便會(huì)后跟進(jìn)。（設(shè)計(jì)師佩戴工作證，統(tǒng)一著裝）。

③建材商家展示、介紹產(chǎn)品，并提供免費(fèi)咨詢(xún)活動(dòng)，收集客戶(hù)資料，并接受業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)訂貨。

④在展會(huì)自由活動(dòng)期間，迅速布置客戶(hù)的休息和業(yè)務(wù)員的洽談區(qū)域，業(yè)務(wù)人員及時(shí)跟進(jìn)并邀請(qǐng)業(yè)主填寫(xiě)裝修咨詢(xún)信息。

（4）優(yōu)惠內(nèi)容：

①有來(lái)即送：活動(dòng)當(dāng)天，有裝修意向的業(yè)主，只要填寫(xiě)相關(guān)資料，即可獲得獲贈(zèng)美文家裝公司精美小禮品一份（贈(zèng)品數(shù)量有限）

②活動(dòng)當(dāng)天，美文家裝公司提供“現(xiàn)場(chǎng)量房”、“出平面設(shè)計(jì)方案”兩項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)，業(yè)主填寫(xiě)個(gè)人資料，公司將在一個(gè)星期之內(nèi)派人送圖上門(mén)。

?為答謝新老客戶(hù)朋友對(duì)美文家裝公司的支持與厚愛(ài)，凡活動(dòng)期間到美文家裝家裝，將得到價(jià)值（1000）元的入住大紅包。

④活動(dòng)期間，繳納定金并與裝飾公司簽定合同的業(yè)主可享受免費(fèi)家政服務(wù)一次；

⑤ 征集前十二套樣板房：活動(dòng)期間簽單的前十二位客戶(hù)將贈(zèng)送價(jià)值4888元的熱水器。

3、“精品樣板看房直通車(chē)”

（1）創(chuàng)意：事實(shí)勝于雄辯，耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)！

（2）目的：

①通過(guò)實(shí)地參觀精品樣板房，讓業(yè)主切身感受到公司的設(shè)計(jì)和施工實(shí)力；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的案例，更能讓業(yè)主明白品牌裝飾公司的施工流程和施工工藝，給業(yè)主留下深刻的印象。

②通過(guò)對(duì)樣板房的參觀和業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)的溝通，為本次活動(dòng)提聚集人氣，引起業(yè)主對(duì)公司進(jìn)一步的關(guān)注，有利于業(yè)主對(duì)公司的認(rèn)可，便于為下一個(gè)動(dòng)作“現(xiàn)場(chǎng)簽單”打好基礎(chǔ)。

（3）活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)：

①租用大型中巴車(chē)免費(fèi)接送業(yè)主參觀樣板房，由工作人員帶領(lǐng)并沿途做簡(jiǎn)單概述，節(jié)省看房時(shí)間。

②樣板房要經(jīng)過(guò)布置，做到窗明幾亮，工作人員統(tǒng)一著裝，顯示公司規(guī)范性管理。③時(shí)間安排在“裝修咨詢(xún)盛會(huì)”結(jié)束后，觀看樣板房時(shí)間控制在半小時(shí)以?xún)?nèi)，以防業(yè)主產(chǎn)

生審美疲勞！

注：“精品樣板看房直通車(chē)” 方案僅供參考，在條件允許下建議執(zhí)行。

五、宣傳策略：

1、制作邀請(qǐng)函，對(duì)活動(dòng)進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹；

2、制作活動(dòng)DM，對(duì)參與商家、具體活動(dòng)內(nèi)容進(jìn)行介紹；

3、美文家裝公司門(mén)戶(hù)網(wǎng)站前期宣傳報(bào)道；

4、巢湖房地產(chǎn)信息網(wǎng)及房地產(chǎn)交易網(wǎng)對(duì)活動(dòng)前期和后期做跟蹤報(bào)道；

5、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)背景板形象廣告4 m x 3m(廣告尺寸以實(shí)際為準(zhǔn))；

六、參與單位：

（一）主辦單位：巢湖望城碧桂園

（二）協(xié)辦單位：巢湖美文家裝公司、蘇寧電器巢湖店

（二）參展單位：富德利地板、大國(guó)地板、惠達(dá)衛(wèi)浴 長(zhǎng)頸鹿油漆 榮事達(dá)櫥柜新中源陶瓷 奧特朗燈飾 日豐管

通過(guò)免費(fèi)咨詢(xún)、家裝材料展示促銷(xiāo)等活動(dòng)，公司將與業(yè)主面對(duì)面交流，達(dá)到銷(xiāo)售目的。

三、活動(dòng)目的：

1、提高公司的知名度和美譽(yù)度，擴(kuò)大公司在業(yè)內(nèi)的影響力；

2、作為美文家裝公司成立兩周年慶典活動(dòng)，一方面向消費(fèi)者宣傳家裝知識(shí)；一方面通 過(guò)的超級(jí)優(yōu)惠酬賓形式答謝老客戶(hù)對(duì)美文家裝的厚愛(ài)，增強(qiáng)美文家裝的美譽(yù)并形成新的人際傳播達(dá)到增加現(xiàn)場(chǎng)客流的目的。

3、通過(guò)活動(dòng)收集客戶(hù)資料，擴(kuò)大公司的客戶(hù)群體；

4、通過(guò)活動(dòng)，為公司創(chuàng)造直接的經(jīng)濟(jì)收益。

第三篇：碧桂園見(jiàn)習(xí)報(bào)告（范文模版）

院系：

專(zhuān)業(yè)：工程管理

學(xué)號(hào)：

姓名：

見(jiàn)習(xí)時(shí)間 ：2010年12月19日

見(jiàn)習(xí)地點(diǎn) ：咸寧碧桂園

物業(yè)管理見(jiàn)習(xí)報(bào)告

今天是物業(yè)管理的實(shí)踐課，我們班的物業(yè)管理王老師帶我們來(lái)到了咸寧碧桂園進(jìn)行了為期一天的見(jiàn)習(xí)。回顧這一天的見(jiàn)習(xí)生活，我在見(jiàn)習(xí)的過(guò)程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過(guò)實(shí)習(xí)，加深了我對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識(shí)，使我對(duì)物業(yè)管理有了深層次的感性和理性認(rèn)識(shí)。同時(shí)，由于時(shí)間短暫，感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)管理有些的認(rèn)識(shí)僅僅停留在表面，只是在看人做，聽(tīng)人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些，所以未能領(lǐng)會(huì)其精髓。但是還是有所收獲的。下面談?wù)勛约阂?jiàn)習(xí)的體驗(yàn)和感受。

首先我想先介紹一下我去見(jiàn)習(xí)的地方——咸寧碧桂園。

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長(zhǎng)安大道北端，是南山商圈的組成部分。項(xiàng)目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業(yè)區(qū)、咸寧高中等城市配套距項(xiàng)目?jī)H數(shù)百米。緊鄰人民醫(yī)院、市政機(jī)構(gòu)和銀行系統(tǒng)。項(xiàng)目引入8路公交車(chē)，同時(shí)周邊更有2、6、10路公交車(chē)貫通。周邊設(shè)施有中小學(xué)（溫泉高級(jí)高中）、幼兒園（市交通幼兒園、咸安好孩子幼兒園、機(jī)關(guān)幼兒園）、綜合商場(chǎng)（中百倉(cāng)儲(chǔ)、中商百貨、潛山商業(yè)街、酒吧、美食廣場(chǎng)）、銀行（建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄、中國(guó)人民銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行咸寧分行）、醫(yī)院（市中心醫(yī)院、咸寧學(xué)院附屬第二醫(yī)院、咸寧醫(yī)學(xué)院附屬第一醫(yī)院、咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院、咸寧市中醫(yī)醫(yī)院）等等

咸寧碧桂園山水兼得，自然環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目被淦河以“川”字形環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨(dú)特濱河景觀；同時(shí)緊鄰城市綠肺雙龍山、孝子山，足不出戶(hù)便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長(zhǎng)水岸，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

項(xiàng)目整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤(pán)。總規(guī)劃約2600畝，摘牌1000畝，首期開(kāi)發(fā)約500畝。產(chǎn)品規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)

雅景觀洋房、電梯洋房，建成苑區(qū)是咸寧市第一個(gè)大規(guī)模中央別墅居住區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)為極具陽(yáng)光感的地中海風(fēng)格，并結(jié)合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內(nèi)，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。

其次我想再說(shuō)說(shuō)自己的見(jiàn)習(xí)體驗(yàn)和見(jiàn)聞。

上午客戶(hù)部經(jīng)理助理李助理主要帶我們參觀了花園美墅（雙拼），給我們介紹了他們物業(yè)管理公司的一些基本情況。碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司是一家集房地產(chǎn)建設(shè)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、管理于一體的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，目前旗下有：建筑設(shè)計(jì)院（甲級(jí)）、建筑規(guī)劃研究院、建筑公司、裝修公司、物業(yè)管理公司、學(xué)校、醫(yī)院、酒店等多家全資子公司或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，總部設(shè)在佛山順德，是廣東珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心。在十多年波瀾壯闊的發(fā)展過(guò)程中，碧桂園創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)房地產(chǎn)奇跡！現(xiàn)已成功開(kāi)發(fā)了順德碧桂園、廣州碧桂園、碧桂花園、華南碧桂園、均安碧桂園、荔城碧桂園、廣園東鳳凰城等超大型優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，擁有一個(gè)18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)和一個(gè)36洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、兩家四星級(jí)酒店、一家五星級(jí)酒店假日半島酒店以及廣州首家白金五星級(jí)酒店——鳳凰城酒店。碧桂園以擁有全國(guó)最大、社區(qū)配套最齊全的人居社區(qū)而在中國(guó)房地產(chǎn)界獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。碧桂園以其先進(jìn)的管理模式、優(yōu)越的工作環(huán)境、良好的企業(yè)文化集聚了大批優(yōu)秀的高素質(zhì)人才，他們年輕而富有朝氣，專(zhuān)業(yè)而富有效率，不斷發(fā)展的碧桂園為各路人才提供了充分施展才智的最為廣闊的空間，吸引著更多有志之士的加入。還很真誠(chéng)的說(shuō)期待我們的加入，為他們公司注入新鮮的血液。

這里的雙拼別墅綠化做得很好，但是不足的應(yīng)該就是雙拼別墅顯得很緊湊感覺(jué)空間不是很大，由于目前正是建設(shè)階段所以很多設(shè)施不是很完善很多地方也沒(méi)見(jiàn)好所以我們也就只能看個(gè)粗略的，這花園美墅最大的特點(diǎn)應(yīng)該是在它的中心有一個(gè)很大的人工湖，別墅依湖而建，真可謂依山傍水，環(huán)境真的很舒服，而且還配有各種健身設(shè)施及幼兒娛樂(lè)設(shè)施，通過(guò)見(jiàn)習(xí)，我發(fā)現(xiàn)碧桂園物業(yè)無(wú)論是在治理經(jīng)驗(yàn)，還是人才儲(chǔ)備、基礎(chǔ)管理上都已儲(chǔ)備了雄厚的資源，是物業(yè)治理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊。

隨后我們還參觀了一下監(jiān)控房，監(jiān)控人員對(duì)我們介紹說(shuō)，保衛(wèi)科的保安治理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安治理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為學(xué)生提供各種服務(wù)，形成了治理處一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。

下午我們最主要看的是親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅景觀洋房、電梯洋房等，跟上午差不多，也主要是介紹一下周邊設(shè)施和周?chē)h(huán)境，通過(guò)一天的見(jiàn)習(xí)，我也發(fā)現(xiàn)了該物業(yè)管理公司的一些不足。

部門(mén)分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡(jiǎn)單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問(wèn)題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團(tuán)公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門(mén)的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但 當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對(duì)外服務(wù)時(shí)，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

由于企業(yè)從業(yè)人員，相對(duì)缺少專(zhuān)業(yè)知識(shí)，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。并且由于觀念、資金等問(wèn)題，企業(yè)很少引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識(shí)較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

對(duì)于這些問(wèn)題，個(gè)人覺(jué)得采取以下措施，以促進(jìn)企業(yè)快速、健康發(fā)展。

1.明晰權(quán)力和責(zé)任。碧桂園物業(yè)欲走品牌之路，就必須走獨(dú)立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨(dú)立開(kāi)展各項(xiàng)工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，各物業(yè)處也應(yīng)加強(qiáng)自身的管理，合理劃分部門(mén)，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門(mén)的職責(zé)，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程，明確各部門(mén)員工的職責(zé)與權(quán)利。

2.建立、健全規(guī)章、制度。一個(gè)成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點(diǎn)的規(guī)章、制度，來(lái)規(guī)范員工的行為。要樹(shù)立碧桂園物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報(bào)修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度，并積極落實(shí)，才能打造一個(gè)成功的企業(yè)，才能樹(shù)立咸寧碧桂園物業(yè)品牌。

最后想談?wù)勛约簩?duì)這次見(jiàn)習(xí)的體會(huì)。

通過(guò)見(jiàn)習(xí)，我發(fā)現(xiàn)碧桂園物業(yè)無(wú)論是在管理經(jīng)驗(yàn)，還是人才儲(chǔ)備、基礎(chǔ)管理上都已儲(chǔ)備了雄厚的資源，是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊。但在咸寧，咸寧碧桂園物業(yè)的品牌不太響亮，若咸寧碧桂園物業(yè)挖掘新聞，借用傳播媒體，擴(kuò)大其知名度。那么，將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調(diào)整期占有更大的市場(chǎng)，讓更多的居民享受到其優(yōu)質(zhì)滿(mǎn)意的服務(wù)。

通過(guò)見(jiàn)習(xí)，我認(rèn)識(shí)到要做好物業(yè)管理，既要注重物業(yè)管理知識(shí)的，更重要的是要把實(shí)踐與兩者緊密相結(jié)合。物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無(wú)形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時(shí)也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性。因此，在物業(yè)管理實(shí)際中，要時(shí)刻牢記物業(yè)管理無(wú)小事，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā)，樹(shù)立“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需”服務(wù)宗旨，不斷，不斷創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，為業(yè)主提供整潔、優(yōu)美、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，為全面建設(shè)小康社會(huì)開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理新的里程碑

第四篇：碧桂園物業(yè)管理見(jiàn)習(xí)報(bào)告

見(jiàn)習(xí)報(bào)告

——咸寧碧桂園物業(yè)管理

學(xué)校：咸寧學(xué)院

院系：資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 專(zhuān)業(yè)：工程管理

學(xué)號(hào)：085321019

姓名：施燕

見(jiàn)習(xí)時(shí)間 ：2011年11月19日

見(jiàn)習(xí)地點(diǎn) ：咸寧碧桂園

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，在摸索和實(shí)踐過(guò)程中仍存在不少問(wèn)題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔(dān)某些社會(huì)功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益保護(hù)意識(shí)，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

一、咸寧碧桂園物業(yè)簡(jiǎn)介

咸寧碧桂園物業(yè)公司于2008年4月份成立，隨著社區(qū)的不斷成熟發(fā)展，咸寧碧桂園物業(yè)業(yè)已成長(zhǎng)為集物管、客服、水電、家政等多部門(mén)全方位服務(wù)的大型管理公司，從業(yè)人員達(dá)500人，為咸寧碧桂園社區(qū)業(yè)主提供諸多便利，在保障社區(qū)安防、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)方面亦獲得諸多贊譽(yù)。碧桂園集團(tuán)以“五星級(jí)服務(wù)”的為物業(yè)理念，并提出物業(yè)服務(wù)要以“讓業(yè)主得到真誠(chéng)的關(guān)懷和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)”為最高使命。

咸寧碧桂園物業(yè)公司一直致力使碧桂園的業(yè)主能享受有安全、完善、優(yōu)美、熱情和輕松的環(huán)境與氛圍，努力為廣大業(yè)主提供五星級(jí)的服務(wù)。業(yè)已成熟的三個(gè)大型苑區(qū)均設(shè)有360度全方位門(mén)禁系統(tǒng)，24小時(shí)均有專(zhuān)業(yè)人員職守，業(yè)主進(jìn)入均需通過(guò)電子刷卡，從根本上保障了社區(qū)居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

二、碧桂園物業(yè)的管理理念

1、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。招聘人員須具備相關(guān)技術(shù)條件，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。物業(yè)讓新員工了解對(duì)小區(qū)的基本情況、減少盲目性。

從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照l(shuí)S09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量

考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響。

2、培育自身核心專(zhuān)長(zhǎng)，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

碧桂園物業(yè)管理公司利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來(lái)提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開(kāi)發(fā)、整合、利用客戶(hù)資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無(wú)微不至、無(wú)所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿(mǎn)意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力

3、推行業(yè)主互動(dòng)，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。

在見(jiàn)習(xí)中我了解到碧桂園物業(yè)管理公司在與業(yè)主關(guān)系管理方面，設(shè)立了新生活服務(wù)中心，開(kāi)通客戶(hù)服務(wù)熱線(xiàn)，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛(ài)好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開(kāi)展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。通過(guò)開(kāi)展各類(lèi)豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動(dòng)的顧客關(guān)系，營(yíng)造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

三、碧桂園物業(yè)的管理方式

1、設(shè)備管理。管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對(duì)各類(lèi)設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次；消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用等等。

2、安保隊(duì)伍。管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)。

3、清潔綠化。清潔綠化主管對(duì)清潔綠化園林器械進(jìn)行登記和匯總，并記錄于《設(shè)施清單》中、制定《清潔園林器械操作規(guī)程》，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批后

實(shí)施、按操作規(guī)程使用園林器械，主管安排相關(guān)綠化人員進(jìn)行管理和保養(yǎng)；維修保養(yǎng)后填寫(xiě)《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。主管制定《農(nóng)藥使用標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程》，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實(shí)施、綠化工按標(biāo)準(zhǔn)使用噴施農(nóng)藥，使用后記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記表》中。清潔綠化工根據(jù)《清潔綠化部工作手冊(cè)》的規(guī)定實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)工作，并記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記錄表》、綠化主管負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的工作進(jìn)行巡檢，并填寫(xiě)《清潔綠化工作日記錄檢查表》。、主管對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)安排相關(guān)人員進(jìn)行處理，范圍外的問(wèn)題填寫(xiě)《業(yè)務(wù)聯(lián)系單》交由社區(qū)服務(wù)中心處理；器械使用后，組長(zhǎng)負(fù)責(zé)填寫(xiě)《清潔綠化工具使用登記表》，主管負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)社區(qū)服務(wù)中心主任審批，由主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施；清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工，并制定綠化工作流程。

4、工程維修。主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)主/住戶(hù)提供及時(shí)周到的物業(yè)設(shè)備等維修服務(wù)。可分為日常入戶(hù)維修和非一般性的維修。日常入戶(hù)維修又可分為：接報(bào)修、入戶(hù)維修、供排水維修、供電維修、門(mén)窗維修。非一般性的維修應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)維修，工程維修人員并對(duì)所委托項(xiàng)目的維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和跟蹤。社區(qū)服務(wù)中心當(dāng)值人員接到業(yè)主/住戶(hù)報(bào)修后，分類(lèi)明確，應(yīng)在15分鐘之內(nèi)開(kāi)出《維修單》或給予答復(fù)處理時(shí)間，特殊維修可預(yù)先聯(lián)系有關(guān)單位，根據(jù)具體情況答復(fù)維修時(shí)間，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成；同時(shí)應(yīng)向住戶(hù)解釋原因；維修部當(dāng)值人員接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理，緊急情況應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)。一般情況時(shí)在1小時(shí)之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。一般性維修不超過(guò)2小時(shí)之完成，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成，同時(shí)應(yīng)向住戶(hù)解釋原因。入戶(hù)維修人員要做到有禮、有節(jié)，對(duì)有可視對(duì)講系統(tǒng)的住戶(hù)可用可視對(duì)講與其聯(lián)系，在得到同意后方可進(jìn)入；無(wú)可視對(duì)講系統(tǒng)的可按門(mén)鈴或輕輕叩三聲門(mén)，并禮貌的問(wèn)好。維修時(shí)應(yīng)多征求住戶(hù)意見(jiàn)，如住戶(hù)提出不可行的意見(jiàn)或要求時(shí)，應(yīng)根據(jù)自己的維修經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，耐心的向住戶(hù)解釋和說(shuō)明。維修后要做好現(xiàn)場(chǎng)清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時(shí)移動(dòng)的家具用品應(yīng)按原位置放好；功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要與原有部位相比較表應(yīng)無(wú)色差，高低不平現(xiàn)象；維修時(shí)應(yīng)盡量滿(mǎn)足住戶(hù)要求。

四、見(jiàn)習(xí)體會(huì)

通過(guò)此次的見(jiàn)習(xí)，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這

一過(guò)程中，我十分注意把書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作。我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。增長(zhǎng)了知識(shí)和才干。見(jiàn)習(xí)之后，我發(fā)現(xiàn)在學(xué)校學(xué)到的知識(shí)很不夠，有些課程書(shū)本上講的很淺顯必須實(shí)際操作才能真正的明白。而有些像ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認(rèn)證，書(shū)本上就沒(méi)有涉及，必須靠自己去學(xué)習(xí)。

我在見(jiàn)習(xí)期間大致上了解了小區(qū)的資料文件（物業(yè)服務(wù)的要求）與各部門(mén)對(duì)工作人員的要求及工作流程。因此我們除了學(xué)好專(zhuān)業(yè)知識(shí)還要從實(shí)際中的生活去體驗(yàn)了解業(yè)主的自身利益，從而更好的為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。實(shí)習(xí)是通過(guò)實(shí)地的實(shí)踐把課堂中所學(xué)到的理論知識(shí)靈活地運(yùn)用到實(shí)際生活中去。理論聯(lián)系實(shí)際才能更好地把專(zhuān)業(yè)知識(shí)學(xué)好，希望以后能有更多類(lèi)似的學(xué)習(xí)方式。

同時(shí)我也深切的感受到，物業(yè)管理確實(shí)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，對(duì)高素質(zhì)管理人才的需求非常大，就業(yè)前景十分看好。

第五篇：鳳凰城碧桂園報(bào)告

鳳凰城碧桂園報(bào)告

今天我們來(lái)到位于廣州市廣園東路新塘路段的鳳凰城碧桂園來(lái)參觀學(xué)習(xí)。大概是早上的九點(diǎn)多鐘就來(lái)到這里，我們首先是參觀鳳凰城酒店。這個(gè)酒店是全國(guó)首家以白金＂五星級(jí)＂標(biāo)準(zhǔn)建造的自然山水酒店。酒店依山面湖而建，設(shè)計(jì)豪華典雅、獨(dú)具東西方文化底蘊(yùn)和異域風(fēng)情。鳳凰城酒店的樓高6層，外邊是用石塊切成的，看上去很高貴，典雅，并且酒店還充分發(fā)揮“商務(wù)、度假、旅游、會(huì)議”的功能優(yōu)勢(shì)。

之后，我們進(jìn)去酒店的大堂看看。大堂的的設(shè)計(jì)很特別，天花都是一些歐洲風(fēng)格的畫(huà)，看上去很有氣派。并且大堂的一邊走廊的設(shè)計(jì)也很特別，用了紅線(xiàn)玉的柱子。燈光上用了一種偏于紅色和黃色的燈光來(lái)照射柱子，這樣的效果令人有一種嚴(yán)肅的而莊嚴(yán)的感覺(jué)在里面。紅線(xiàn)玉做成的柱子是一條的，沒(méi)有空隙，是很完整。酒店的柱子的旁邊都有一些植物的承托，令到這種紅黃色的射燈的柱子別有一番風(fēng)格在。在這個(gè)長(zhǎng)廊的地板是用拋光磚組成，這些磚的圖案也很特別

很有立體感，并且是有一個(gè)磚是由三塊組成的，顏色也不同的，令到這個(gè)大堂的長(zhǎng)廊有顏色和射燈的顏色有呼應(yīng)。然而這些長(zhǎng)廊的歐洲風(fēng)格的畫(huà)，在這里有點(diǎn)綴的作用似的。所以，我自己覺(jué)得這個(gè)酒店的大堂長(zhǎng)廊的整體設(shè)計(jì)和布局都是很不錯(cuò)的，自己也喜歡這種情調(diào)。整體顏色的搭配都是很協(xié)調(diào)的。

而我發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)廊的天花跟進(jìn)門(mén)口的中心的天花是不同樣的效果的，不過(guò)，鳳凰城酒店里的整體都沒(méi)有格格不入的感覺(jué)，很整體。在紅線(xiàn)玉柱子的排列下和整個(gè)長(zhǎng)廊的整體搭配下，這條長(zhǎng)廊感覺(jué)一種走在皇宮下的走廊似的。并且有長(zhǎng)廊的隔

壁的餐廳，這間是歐式的餐館。天花的每處地方都是很細(xì)致的，這樣的就能體現(xiàn)到五星級(jí)酒店的所在之處。

這個(gè)酒店大堂的地方，我還發(fā)現(xiàn)了一些設(shè)備。這些設(shè)備都是令人家很少會(huì)注意到得地方，但是大堂的布局者令這些設(shè)備在這個(gè)地方不會(huì)突出來(lái)，令到這些東西很好做到次要的作用。那就是消防設(shè)備，這些設(shè)備是必不可少的。并且在這么大的酒店里。

這里的消防栓就在一個(gè)長(zhǎng)廊的轉(zhuǎn)角處，并且它的旁邊的顏色和整個(gè)空間不會(huì)顯得突出，這樣既可以令到消防設(shè)備不會(huì)少，也令這個(gè)空間的設(shè)計(jì)不會(huì)差。

參觀了酒店后，我們來(lái)到酒店對(duì)面的公園走走，這里也有很多值得我們學(xué)習(xí)的東西在。例如五星級(jí)酒店下，園林的設(shè)計(jì)都是很講究的?？赡苁翘鞖馓淅?，沒(méi)有什么人到園林公園走走。不過(guò)，一處有石塊切成的噴水池切得很好。它是一塊一塊的貼上去的，不是我們平時(shí)看到市區(qū)的那些石墻。它是用一塊一塊石塊用水泥貼上去的，并且很整體的。公園的水池更在番禺的寶墨園不同的是，寶墨園是人工造成的，看上去很不自然，而這里的水池看上去是很自然地，一點(diǎn)都不像是人工造成的。

所以看過(guò)一些園林的造型，像到鳳凰城酒店的公園就運(yùn)用知識(shí)，去了番禺的寶墨園沒(méi)有錯(cuò)的。

后來(lái)，我們還看了一些鳳凰城碧桂園的樣板房。

在今天看了很多五星級(jí)的東西，有酒店，有園林公園，有樣板房。這對(duì)我們以后設(shè)計(jì)室內(nèi)空間有很大的幫助，也對(duì)室內(nèi)空間對(duì)外的景觀的設(shè)計(jì)有幫助。使得我們了解五星級(jí)的家使用的材料與設(shè)備的運(yùn)用的效果是怎么樣的。

指導(dǎo)老師： 學(xué)生：

時(shí)間；