第一篇：房地產(chǎn)策劃經(jīng)典案例：王志綱之碧桂園神話

房地產(chǎn)策劃經(jīng)典案例：王志綱之碧桂園神話09-01-21 23:34 發(fā)表于：《策劃人之家（Schemer''s Home)》 分類：未分類

拿了四個(gè)第一的碧桂園

最近，廣州市對(duì) 1998－1999年度房地產(chǎn)綜合實(shí)力 30強(qiáng)企業(yè)和 1999年度單項(xiàng)實(shí)力排名20的企業(yè)進(jìn)行了通報(bào)表彰，番禹市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司即廣州等枝園，以雄厚實(shí)力良好的信譽(yù)名列前茅：綜合實(shí)力排名第二，僅次于廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)公司：五個(gè)單項(xiàng)實(shí)力排名，拿了四個(gè)第一。此次綜合實(shí)力 30強(qiáng)評(píng)比是根據(jù) 1998、1999年度廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際完成的開發(fā)投資、商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、企業(yè)經(jīng)營收入、實(shí)現(xiàn)利稅 等6項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的企業(yè)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行評(píng)分，并結(jié)合經(jīng)營信譽(yù)度進(jìn)行綜合考慮評(píng)選出來的；單項(xiàng)實(shí)力 20強(qiáng)排序是根據(jù) 1999年度廣州市房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)投資、商品房 竣工面積、銷售面積、銷售收入以及竣工面積、銷售面積、銷售收入以及實(shí)現(xiàn)利稅等5個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)評(píng)選出來的。廣州碧桂園所獲得的五個(gè)單項(xiàng)實(shí)力評(píng)比中的四個(gè)第一分別是：房地產(chǎn)投資第一名，商品房竣工面積第一名、商品房銷售面積第一名、商品房銷售收入第一名。

從性格看碧桂園巨無霸

性格特色之一：大氣

人們在談到對(duì)碧桂園的印象時(shí)，常常這樣感嘆：“碧桂園就是大氣”。這里的“大氣”指的是大家風(fēng)范，不小家子氣，做人處事有氣度、有氣魄。有調(diào)查公司對(duì)碧桂園品牌印跡進(jìn)行分析時(shí)，大氣、雍容大度、華貴等‘印跡”也十分明顯，有人甚至把碧桂園描述為一個(gè)高大威猛、聲音宏亮、衣著華麗、豪氣十足的大漢。人們 何以對(duì)碧桂園會(huì)有如此“感覺”，社會(huì)上也有各種各樣的說法。有的說碧枝園的告牌塑造就是如此，有的說碧桂園的經(jīng)營作風(fēng)就是這樣，有的則說僅看樓盤的規(guī)劃布局、綠化建設(shè)就能感覺到。人們根據(jù)一鱗半爪的印象，有感而發(fā)，其‘憾”不一定正確而完整，但一斑之見，有時(shí)也能窺“全豹“。人們所以覺得碧枝園大氣，大 概與碧桂園的一貫作風(fēng)有關(guān)。碧桂園屬下物業(yè)，每一個(gè)盤都堪稱大型，自前的幾個(gè)盤都在千畝以上，大盤必須要大投入，還需大配套，大投入往往會(huì)有大 風(fēng)險(xiǎn)，但碧桂園的決策者具有百戰(zhàn)百勝的的氣魄，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制充滿信心，人們對(duì)碧桂園這種“風(fēng)格”嘆服之余，難免頓生感慨。碧枝園每開發(fā)一個(gè)樓盤都是一次大手筆，為使業(yè)主真正擁有一個(gè)“五星級(jí)的家”，只要能力許可，碧桂園總是主 動(dòng)盡一切努力，滿足住戶的需要，在順德碧枝園為使住戶生活方便，已建的大型會(huì)所有三個(gè)，西苑還有一個(gè)正在建的大型會(huì)所；原來可用來建房出售的碧江邊，留。竟出寬達(dá)9米長達(dá)3／公里的江岸，建設(shè)成綠樹婆婆的江濱公園，為此少賺了 4000 多萬元；在碧江邊投入6000萬元，修整建成了獨(dú)一無二的沙灘泳池?；ㄖ亟鹫饔? 半個(gè)不能建房出售的桂山，專門建成讓住戶晨運(yùn)或散步的山頂公園。而在廣州碧桂圓．要?jiǎng)澇?100畝用地，建設(shè)成一個(gè)有豐富多彩活動(dòng)項(xiàng)目的公共場所，廣州碧桂圓會(huì)所建筑面積就達(dá)4萬多平方米。廣州城門下的兩個(gè)盤的會(huì)所——一廣州碧桂園，華南碧桂園會(huì)所泳池，面積都在50加平方米以上，華南碧桂園僅網(wǎng)球場就達(dá)20 個(gè)，這在廣州樓盤中是絕無僅有的。所有這些，都表現(xiàn)出碧桂園的做事風(fēng)格，當(dāng)人 們了解到體驗(yàn)到這一切時(shí)，心中油然而生的大概就是這么幾個(gè)字——一“真大氣”。

是的，這就是碧桂園所追求的大家風(fēng)范。只要有益于業(yè)主住戶、只要有利于營造 高尚社區(qū)、營造完善生活方式，碧桂園就不惜重金。碧桂園的大氣與闊氣不同，擺多闊大多是做樣子給人看，碧桂園追求的大氣則是以實(shí)實(shí)在在、誠心誠意為基礎(chǔ)，目 的不是給人看，而是為他人著想。他人之所想之所求，就是碧枝園之所為，碧桂 園歷來就有這么一種服務(wù)的精神、利他的思想，這種精神與思想同碧枝園“用心建設(shè)、關(guān)懷住戶、感謝社會(huì)”的經(jīng)營理念一脈相承。

性格特點(diǎn)二： 踏實(shí)

碧桂圓實(shí)施的“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)同步到位”的開發(fā)模式，使業(yè)主、住戶免入住后“開門七件事”的生活煩憂，已被市場證明極其成功。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界的貢獻(xiàn)是不可忽視的。但回過頭來看，若沒有等掛園創(chuàng)業(yè)者們非凡的膽略與眼光以及踏踏實(shí)實(shí)的實(shí)干精神，就沒有今天“碧桂園”這一環(huán)宇震響的名字。在連夜趕工、燈火通明的工地上，碧桂園公司董事長帶著一干人馬在察看建筑情況；在售樓部大堂里，董事們和他們的助手仍在聽取購房者的想法，在某一住戶的家里，你也能發(fā)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)者為解決業(yè)主投訴的問題而親自登門拜訪，決策層不分日夜，認(rèn)真地分析、策劃如何貼近市場．、?．多少個(gè)日日夜夜，多少次日出日落，就是這樣的微不足道的小事，一件件一樁樁積累起來，才有今天“碧桂園”這一響當(dāng)當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)名牌。美國通用電器公司總裁韋爾奇說過：“沒身體力行的領(lǐng)導(dǎo)者，我們所有的計(jì)劃、夢想、承諾，都是空想而已”。沒有嘩眾取龐，沒有空洞的宣傳，仍然是“八年抗戰(zhàn)”，埋頭苦干，把一個(gè)又一個(gè)實(shí)實(shí)在在的，美麗的碧桂園凸現(xiàn)在人們面前，請(qǐng)大家欣賞，給大家挑選，讓大家評(píng)論。著看華南碧桂園的推盤手段，那才叫大發(fā)展商風(fēng)范。

性格特點(diǎn)之三：專心

正如“潔爾瑪創(chuàng)業(yè)法則”第一條專心于自己的事業(yè)。經(jīng)營企業(yè)需要專注，非洲的獅子追捕羚羊的時(shí)候，只盯住一只羚羊不停地追，即便追趕中遇到很近的羚羊，也從來不改換目標(biāo)。經(jīng)營企業(yè)同樣需要這種專注。碧桂園總裁曾經(jīng)對(duì)部下說：我是怎樣走過來的，打個(gè)比方，我明天有很重要的事 一定要去廣州，那我肯定會(huì)提前準(zhǔn)備，我一定會(huì)趕到。如果沒車，我就開摩托車去，如果沒摩托車，我就踩單車去，如果沒單車，就走路去，如果前面河流擋道，沒有渡船，我就游過運(yùn)河，走得累倒，我爬都要爬去。我有今天，靠的就是這種精神。

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司老總來說，韌性不僅僅指精力和體力的持久性；它還包括對(duì)誘惑、過分自信以及輕率的時(shí)時(shí)警醒，是明察天下大勢的胸懷與寸土不讓的決心的有機(jī)結(jié)合。

另外，韌性與慎重在某種意義上講也是謙遜的一種表現(xiàn)形式。我們在說一個(gè)人有韌性或很慎重通常也是指很含蓄、不外露，于不聲不響中增長自己的才能，發(fā)揮自己的特長。

碧枝園公司始終堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)為主，專注于本業(yè)發(fā)展，并在這一戰(zhàn)略方向的指引下，走上一條目標(biāo)明確，定位清晰、動(dòng)作規(guī)范的道路。

性格特點(diǎn)之四：靈活

最可怕的企業(yè)是像恐龍一樣龐大卻象跳蚤一樣敏捷地跳來跳去的企業(yè)。

1998年7月底，碧桂園的建筑大軍開進(jìn)南浦島現(xiàn)場工地，到年底，近50萬平方米建筑面積的180棟花園洋房便進(jìn)行內(nèi)裝修階段；春節(jié)期間，當(dāng)人們還沉浸在節(jié)日氣氛之中，廣州碧枝園以迅雷不及掩耳之勢，在大規(guī)模廣告攻勢和各種促銷手段的配合下強(qiáng)勢推出市場，在接著兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，3000多個(gè)單位一掃而光；1999年9月，住戶入伙，建筑面積近4萬平方米的大型會(huì)所同時(shí)投入使用??

這一連串快速敏捷的攻取動(dòng)作，讓人看得眼花繚亂。

同概念到現(xiàn)金的時(shí)間最小化，這一點(diǎn)是碧桂園頗為自豪的“獨(dú)家政規(guī)章”。

由于競爭使快速反應(yīng)成為必要。在許多情況下，速度成為競爭取勝的決定性因素。特別重要的是，要最大限度地縮短從新產(chǎn)品、新服務(wù)概念的產(chǎn)生到通過銷售形成現(xiàn)金流的時(shí)間。

借著快速的變化，魯帕特．默多克不斷地在新聞業(yè)和娛樂業(yè)擊敗勢力龐大的對(duì)手。默多克主管電信和電視的總裁普雷斯頓．帕頓說，“我們沒有五年計(jì)劃，我們沒有戰(zhàn)略現(xiàn)劃小組。它只是以罕見規(guī)模經(jīng)營的個(gè)人事業(yè)。默多克不需要召集一個(gè)委員會(huì)，也不需要像在時(shí)代華納公司那樣與那些喜歡辯論的委員們爭論。他確信他對(duì)企業(yè)的控制為，因此他可以很快將好的想法付諸現(xiàn)實(shí)。如果一個(gè)叢林動(dòng)物感覺到其它的捕食者的逼近，卻又不得不在行動(dòng)之前召集委員會(huì)，它是活不長的。

對(duì)松鼠而言，靈活不是一件太難的事。然而碧桂園擁有15000名員工，是一個(gè)擁有設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修、物業(yè)管理、營樁廠等為一體的大型準(zhǔn)集團(tuán)化企業(yè)，但龐大的團(tuán)體生活費(fèi)并沒有使公司變得臃腫遲鈍，那么，該公司是如何在運(yùn)作中收發(fā)自如的呢 ？

碧桂園奇跡的延續(xù)之作

碧掛園麾下已有順德碧枝園、廣州碧桂園、華南碧桂園，正在開發(fā)的樓盤還3個(gè)，碧桂園仿佛是一支大部隊(duì)，各樓盤猶如一個(gè)集團(tuán)軍，目前各集團(tuán)軍有的占輝煌準(zhǔn)備再戰(zhàn)，有的旗開得勝，整個(gè)局面令人鼓舞。

華南碧桂圓：開盤一個(gè)月銷售四億元

華南碧枝園是碧桂園公司繼廣州碧桂園之后又一力作，該盤占地超過千畝，別及復(fù)式單位所占比重大，物業(yè)檔次高，該盤與廣州碧桂園順德望桂園互為呼應(yīng)，成一個(gè)“金三角”。華南碧掛園在碧枝園的整體發(fā)展戰(zhàn)略中，承上啟下，作用舉輕重，成敗得失，將直接影響碧枝園的前進(jìn)步伐。

令人欣喜的是，華南碧桂園的銷售實(shí)現(xiàn)了開門紅。5月 1日開盤第一天，九條睇樓專線上百部大巴齊開動(dòng)，華南碧掛園會(huì)所的售樓大廳一時(shí)人頭涌涌，樣板房也．聲鼎沸，川流不息。這片沉睡千年的山地，第一次迎來了萬千睇樓人士匯成的．流，宣告了了作為人居旺地歷史的正式開啟。接下來的幾天是公眾假期，華南碧枝園天天車水馬龍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份一個(gè)月，華南碧桂園迎來送往人數(shù)達(dá)30多萬，暢旺的人氣帶來的是不凡的銷售業(yè)績，僅半個(gè)月，一期推出的100萬以下的別墅全部售磬，緊接著又加推了50 幢最受歡迎的C型別墅洋房銷售也令人興奮，利連比較擔(dān)心的建筑面積 200多平方米的復(fù)式單位也銷得較好。開盤第一個(gè)月，華南碧枝園售了4個(gè)多億。

如今的房地產(chǎn)市場，是買方市場，買家的的要求越來越高，眼光越來越挑剔，新樓盤開售，落訂者往往猶疑謹(jǐn)慎，十天半月銷量也難如人意，何以華南等掛園能艷出群芳呢？華南碧桂園承續(xù)了碧枝園的開發(fā)模式，一期推出時(shí)全部都是現(xiàn)樓，綠化環(huán)境有目共睹，配套也

綠化環(huán)境有目共睹，配套也已到位，這種一次性成型的魄力，讓人感動(dòng)。現(xiàn)樓雖說不象期樓那樣富有想象，卻很實(shí)在，買家心中有底有數(shù)；華南等桂園的出品，無論別墅、洋房，無論平面還是復(fù)式都經(jīng)反復(fù)的市場分析，盡量符合市場要求，建造中又用心盡力，精益求精，用公司董事的話說，就是盡力“做到最好”。華南碧桂園看起來離廣州城市中心區(qū)有點(diǎn)距離，實(shí)際出城入市只在瞬間，因?yàn)橛泻翢o阻礙的華南大道直達(dá)黃埔大道，中山大道等主干道，有捷馳的快意，無塞車之虞，交通確實(shí)方便。業(yè)內(nèi)獎(jiǎng)賞專家認(rèn)為，華南碧桂園俏銷，與其規(guī)模大、產(chǎn)品品質(zhì)好、外觀靚、交通便捷、配套齊以及品牌感召力關(guān)系密切。

廣州碧桂圓：一期、二期售罄

華南碧桂園、廣州等掛園是廣州城門下的兩個(gè)樓盤，分別扼住華南大橋，洛溪大橋這兩個(gè)出入廣州城市中心區(qū)的要沖。原來有八分析這兩個(gè)盤的銷售會(huì)互相影響，但從實(shí)際情形看，不但沒有負(fù)面影響，反而有互相促進(jìn)的作用。廣州等桂園現(xiàn)售出60多萬平方米，一期、二期已基本售罄。

廣州碧桂園被人稱為“樓市恐龍”、“巨鱷”，但碧桂園人并沒有要“稱霸”的意思，碧枝園人只是忠實(shí)專注于做好自己的事，按公司董事長的目標(biāo)，盡力做好每一例事?，F(xiàn)在的廣州碧桂園到處花團(tuán)錦簇，綠樹婆婆，綠草如茵，到各組團(tuán)屋苑去看看，都可見中心花園美景如畫，私家花園也各呈精彩的花園廣場，滿眼翠綠，風(fēng)荷楊柳（見本版圖），意境悠遠(yuǎn)。要知道，一年多以前這里還是荒灘次比一片，這沉寂了千年萬年的土地，不到兩年就已變成了人間勝境，碧校園改造自然，征服自然的能力與氣魄，令人感嘆不已。碧桂園的“快”是出了名的，開發(fā)如廣州碧桂園這樣大型的樓盤，從1999年下半年打下第一根會(huì)所的極開工開始到目前售磬一期、二期，所用時(shí)間還不到兩年。公司董事長說：碧桂園是快速生產(chǎn)價(jià)廉物美房屋的工廠，此言信矣！有人感慨買碧桂園的房子“實(shí)實(shí)在在”、“報(bào)買”。價(jià)廉又物美．又“又救．哪能不贏得好的口碑？商場賣貨，適銷對(duì)路的產(chǎn)品，價(jià)格又有吸引力、號(hào)三

二、自然貨如輪轉(zhuǎn)。廣州碧桂圓實(shí)際上揭示的還是一條簡單而樸素的經(jīng)商之道，怪不得有人要碧掛園董事長介紹房地、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，他一語以蔽之：無它．善待業(yè)主住戶而已。

碧桂豪苑：香港市場領(lǐng)風(fēng)騷

兩江四岸，已是順德碧桂園新的規(guī)劃，番禺河畔大夫山森林公園旁的碧桂東宛幾上岸邊與等桂花園相響應(yīng)的一幢幢洋房，現(xiàn)已全部封頂；一橋飛架東西——一鳳儀橋，已然橫跨兩岸，即將通車；園藝工人正加緊對(duì)這小橋流水布局的屋苑進(jìn)行裝扮，路邊花壇樹木正抽芽吐綠。這個(gè)戶戶見園景，處處聞花香的嶄新屋村即將呈現(xiàn)在世人面前。

東苑吸引人的地方有許許多多，做了業(yè)主，更有許多著數(shù)。規(guī)劃開辟的家莊占地80 余畝，久居高樓大廈的人們，可以在這里種菜栽花植果，耕耘一方屬于自己的田地，享受收獲的歡樂。5月18日后簽約的業(yè)主，還可得到一年均安高爾夫練習(xí)場會(huì)籍。

東苑前銷售風(fēng)頭正勁，今年上半年僅香港人認(rèn)購就達(dá)1000多個(gè)單位，隨著東苑建設(shè)進(jìn)程的加快，銷售進(jìn)度可望更上一層樓。

一年一個(gè)碧桂園

為了進(jìn)一步提高國際大都市的形象，廣州市政府于去年提出了“一年一小變，三年一中變”的口號(hào)，深受市民的歡迎與擁護(hù)。在加速城市化進(jìn)程發(fā)展中起主力軍作用的各房地產(chǎn)集團(tuán)軍更是搖旗助威、各顯神通，使得南方樓市出現(xiàn)了前所未有的盛況。被稱為“民營企業(yè)領(lǐng)頭軍”的碧桂園也適時(shí)打出自己的口號(hào)——－“一年一個(gè)碧桂園”！

“一年一個(gè)碧枝園”——一這是碧枝園公司發(fā)展的設(shè)想。這句話的背后，有久經(jīng)戰(zhàn)陣的千軍萬馬作堅(jiān)強(qiáng)后盾。碧枝園自1992 年在順德打下第一條樁以來，經(jīng)歷八年奮戰(zhàn)，現(xiàn)已發(fā)展成為房地產(chǎn)界一艘不沉的航空母航。其縻下筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、建筑公司、管樁廠、裝修公司、水電公司、物業(yè)管理公司、醫(yī)院和學(xué)校等，組成一支全方位的、攻無不克的集團(tuán)軍，其前進(jìn)的每一步，都會(huì)在南粵大地發(fā)向回響。公司決策者將碧桂園比喻為“快速、大規(guī)模生產(chǎn)符合市場靂要的物美價(jià)廉住宅的工廠”，走的是一條“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、同步到位”的規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)之路。無論是現(xiàn)在，還是今后，都會(huì)沿著這條道路向“一年一個(gè)碧枝園”的目標(biāo)行進(jìn)，給廣大的喜愛碧桂園的人帶來福音。

“一年一個(gè)碧枝園”一一這不單是一個(gè)響亮的口號(hào)，而且是實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。1994年，“三年不鳴，一鳴驚人”的順德碧桂園面世以來，便以其恢宏的氣勢名動(dòng)南天，時(shí)至今日，她已發(fā)展成為南中國最大最豪華的現(xiàn)代生活社區(qū)，入住已有萬多戶。山清水秀，如詩如畫的環(huán)境．五星級(jí)的服務(wù)，使這里成為了內(nèi)嶺南的世外桃源。在今年，又先后擴(kuò)建了碧枝園東苑和西苑，更使這只金鳳凰如添雙翼。“兩河四岸、四大會(huì)所”的美譽(yù)已傳遍海內(nèi)外。

去年春天，這艘“航空母艦”搶灘廣州城下，在洛溪的南浦島上建了美侖美英的廣州等桂園。業(yè)內(nèi)人士稱之為碧枝園品牌擴(kuò)張的首面紅旗，也是“一年一個(gè)碧枝園”邁出的第一步。在春節(jié)一面世，便讓廣州城萬人空巷，創(chuàng)下了月售樓3000套的房地產(chǎn)奇跡。使得廣州人一時(shí)買樓如買菜，更命名南浦島贏得了“廣州第一后花園”的美譽(yù)。今年7月，廣州市對(duì) 1998－1999年度房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)和1999年度單項(xiàng)實(shí)力排名20名企業(yè)進(jìn)行通報(bào)表彰，新扎師兄廣州碧枝園便以雄厚的實(shí)力和良好的信譽(yù)名列前茅，在開發(fā)實(shí)力單項(xiàng)排名的五個(gè)單項(xiàng)中拿了四個(gè)第一，綜合實(shí)力30強(qiáng)排名第二，僅次于廣州市城建開發(fā)集團(tuán)公司，成為了民營企業(yè)的龍頭老大。

今年“五一”節(jié)，碧桂園公司又邁出了“一年一個(gè)碧桂園”的第二步，在廣州城南的華南高速干線旁推出了卓爾不凡的華南碧桂圓，再次轟動(dòng)了廣州城。七天假期，天天萬眾云集，碧桂園又一次把售樓都變成了點(diǎn)鈔機(jī)，一個(gè)月下來，銷售額已超過了四億。其中有近百幢10萬萬元以下的別墅更是被搶購一空。一直緊緊把著市場脈絡(luò)的碧桂園公司馬上集結(jié)重兵擴(kuò)建，以便讓更多的成功人士能享受五星級(jí)的生活。

無論是廣州碧枝園還是華南碧桂園，都各建有傲視同儕的超大型會(huì)所，裝修豪華，格調(diào)高雅，集飲食、活動(dòng)、休閑、健身、購物、娛樂諸多功能于一身，構(gòu)成一個(gè)完整的生活體系。這兩大會(huì)所都各擁有面積在5000平方米以上的超大型泳池，可同時(shí)容納數(shù)千人游泳，這樣的規(guī)模與檔次，確是國內(nèi)所罕見。

尤其是華南碧桂園，更是倚山建有18個(gè)主題園林廣場，各種康樂設(shè)施應(yīng)有盡有，其中光是網(wǎng)球場就有20個(gè)。業(yè)主人住在這里，說不定后一代會(huì)培養(yǎng)出象張德培一樣的網(wǎng)球高手來。在這里，《華南等枝園》》謹(jǐn)代表碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司祝華南碧桂園各位業(yè)主喬遷之喜，萬事勝意。

今年下半年，地處珠三角中部的佛山市也聽到了被輿論界稱之為“房地產(chǎn)恐龍”的腳步聲。在陳村“花卉世界”西邊，一個(gè)占地1000多畝的新碧桂園——一佛山碧桂園（暫名）已動(dòng)工興建。2001年，陳村將舉辦第五屆全國花卉博覽會(huì)，屆時(shí)，在工商云集的盛會(huì)上，也將會(huì)有花團(tuán)錦族的碧桂園來錦上添花。一些佛山市的大、中二企業(yè)業(yè)主已聞風(fēng)而動(dòng)，擬在近在咫尺的佛山碧桂圓內(nèi)買下那一排排物美價(jià)廉的洋房分給職工居住。

位于順德南陲的均安鎮(zhèn)，是一代武打巨星李小龍的故鄉(xiāng)。今年11月27日，是李小龍誕辰60周年，全球?qū)@位國際電影巨星都有重大的紀(jì)念活動(dòng)。而在10月份，這里也將有一個(gè)新的碧枝園——一均安碧桂園高爾夫俱樂部隆重面世。這個(gè)碧桂園系有一個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)18洞的高爾夫球場，還有會(huì)所、度假村等配套設(shè)施。近2000畝的土地上，到處是綠茵遍地，滿目的湖光山色，在廣東數(shù)十個(gè)高爾夫球場中仍屬杰出之作。無論是去度假、運(yùn)動(dòng)或是人住，都會(huì)讓你有一種超脫的、與眾不同的感受，仿佛到了蓬萊仙境。至此，順德的一南一北，已有了碧桂園的天地，她將為順德五年內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

三年前，江澤民總書記視察廣東時(shí)提出，要“增創(chuàng)新優(yōu)勢，更上一層樓”。這是對(duì)一東人民的勉勵(lì)，也是對(duì)等枝園人的鼓舞。到現(xiàn)在，三年過去了，我們已擁有了三個(gè)碧桂園。按照“一年一個(gè)碧枝園”的路子走下去，再過三年，五年，碧桂園定會(huì)在南粵大地遍地開花，珠江兩岸，到處是如詩如畫的五星級(jí)家園。

“雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越”。碧枝園在一步一個(gè)腳印前進(jìn)、前進(jìn)！

給家五星級(jí)的感受— —一華南碧桂圓管理處主要職能部門介紹

住進(jìn)華南碧桂園，業(yè)主住戶就能享受到“碧桂園式的生活方式”。從居家到出行，從清潔到保安，從環(huán)境到文化，從清潔到保安，從環(huán)境到文化，碧桂園內(nèi)的各個(gè)職能部門照顧到您生活的方方面面，令您每日在家中也能享受到五星級(jí)酒店的星級(jí)服務(wù)。

客戶服務(wù)部

客戶服務(wù)部是物業(yè)管理公司面向業(yè)主和住戶的窗口，它也是其他部門運(yùn)作的指揮中心。您只要撥一個(gè)電話或親身來到該部的服務(wù)臺(tái)咨詢，客戶服務(wù)部的工作人員就會(huì)詳細(xì)解答您的問題，為您找相關(guān)的部門聯(lián)系有關(guān)的服務(wù)，諸如水電維修、家用電器維護(hù)維修、居室清潔、報(bào)刊訂閱與收送、衣物清洗、花園種植與護(hù)理等。如您外出．也不必有后顧之憂，只要您向客戶服務(wù)部提出要求．就會(huì)有專人給您家里開窗通氣散潮，或是天氣好時(shí)幫您曬被褥等等。總之，令您在家中也能盡享五星級(jí)的服務(wù)。

聯(lián)系電話：34761228

家政服務(wù)部

家政服務(wù)部是社區(qū)內(nèi)無微不至的保姆，您家居的點(diǎn)點(diǎn)滴滴都受她細(xì)心的“呵護(hù)”：對(duì)于剛裝修好的房屋，您只需給客戶服務(wù)部一個(gè)電話，就會(huì)有專人上門為您做開荒清潔。在您住進(jìn)新居后，只要您有委托，家中的地板、家私、陽臺(tái)、廚房、燈飾、私家花園和泳池等，都會(huì)有家政部的專業(yè)人員為您清掃、抹洗。她們的工作做得相當(dāng)細(xì)致，知您要求將室內(nèi)一切需洗的物品拆卸、冽洗，她們會(huì)一一照做，然后再送回原地原樣裝好。除7為您提供養(yǎng)護(hù)家居的服務(wù)，公共地方的清潔與養(yǎng)護(hù)也是她們工作的范圍。有了家政服務(wù)部，您從此就可以從繁忙的家務(wù)中脫身出來，擁有大量的私人時(shí)間，悠然享受愜意生活！

保安部

現(xiàn)代家居，安全第一。生命財(cái)產(chǎn)的安全問題一直被碧桂圓的管理者放在最重要的地位來看待。為確保人住業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)不受侵害，華南碧桂園不惜工本，重金投入，備齊7消防車、公安警車、巡邏摩托、對(duì)講機(jī)等大大小小的普通設(shè)備，建立起一支裝備齊全、反應(yīng)敏捷、行動(dòng)迅速、組織嚴(yán)密的保安隊(duì)伍。華南等桂園實(shí)行全封閉式管理，不管是業(yè)生住戶一律憑碧桂園發(fā)出的業(yè)主卡、住戶卡才能進(jìn)入社區(qū)。忠于職守的保安員不僅日夜巡邏在屋苑的各個(gè)角落，他們還24小時(shí)在門口站崗查哨。來訪客人須征得業(yè)主住戶的核實(shí)同意，得到物業(yè)管理公司許可發(fā)出的臨時(shí)通行證才能進(jìn)入。碧枝園的保安員不僅保衛(wèi)著社區(qū)的安全，也為您帶來生活的安樂。當(dāng)他們看到您家里沒入?yún)s又門窗大開時(shí)，他們會(huì)告訴管理處想方設(shè)法通知您回家鎖門；當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)您停在家門外的小車門窗未買好時(shí)，地們會(huì)按響門鈴告訴您。當(dāng)您不見了家里的鑰匙望門興嘆時(shí)，保安員會(huì)協(xié)助您找到客戶服務(wù)部幫您解決問題。

“有事情，打保安”，很快您會(huì)發(fā)現(xiàn)這句話成為了左鄰右舍的口頭禪。

綠化部

如果您想美化您的花園，綠化部會(huì)為您提供園林設(shè)計(jì)建造施工護(hù)理的一條龍服務(wù)。他們可按您的要求在您的花園里構(gòu)建出精巧奇致的園林建筑及小品，并培植各種植物，令他們相得益彰，相映成趣。您不必?fù)?dān)心常常外出的自己沒有時(shí)間照顧花園，只要您向客戶服務(wù)部提出委托，綠化部就會(huì)派出經(jīng)驗(yàn)豐富的園藝師為您走時(shí)整理花園、澆花淋樹、剪草打技、上肥噴藥等，盡心盡力地交給您一個(gè)最美好最、合心意的花園。

維修部

維修部是碧桂園的一支快速反應(yīng)部隊(duì)。它的成員都擁有專業(yè)的技術(shù)上崗證，同時(shí)還因應(yīng)屋村的實(shí)際情況掌握了屋村總體結(jié)構(gòu)、水電布置結(jié)構(gòu)、所有水電材料等知識(shí)并針對(duì)碧桂園的服務(wù)性質(zhì)在服務(wù)態(tài)度、形象有專業(yè)的要求，保證了有效率、有質(zhì)量盡可能最快最好地完成主交給的任務(wù)。

這支快速反應(yīng)部隊(duì)平時(shí)的工作主要分為兩部分，一個(gè)是每日的例巡，要檢查區(qū)內(nèi)路燈、路道上下線路、各樓宇的樓梯燈和對(duì)講系統(tǒng)，一個(gè)就是屋村內(nèi)各住戶家中的維修任務(wù)。只要業(yè)主住戶家中有維修需要，通過客戶提出委托，他們就會(huì)上門?，F(xiàn)在他們是24小時(shí)值班，保證全天能給業(yè)主優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

工程管理部

工程管理部是業(yè)主收樓的好幫手。它會(huì)派出專職員工跟業(yè)主一同對(duì)樓宇進(jìn)行交接驗(yàn)收．為業(yè)主們講解和示范房內(nèi)各種設(shè)施的用途功能和操作方法；調(diào)派技術(shù)老到的施工隊(duì)伍跟進(jìn)收尾工程，當(dāng)您人住后，經(jīng)驗(yàn)豐富的工程師們也會(huì)隨時(shí)就房屋建筑與保養(yǎng)等問題給您提供咨詢，并幫助解決有關(guān)事宜。

車隊(duì)

社區(qū)交通分外線交通與內(nèi)線交通兩部分。入伙后，華南碧桂園至廣州白云賓館和至市橋的穿梭巴外線會(huì)相通應(yīng)開通。而區(qū)內(nèi)則安排了兩條線路，車會(huì)按時(shí)開出，按規(guī)定的站點(diǎn)上落客，令您在區(qū)內(nèi)都能享受到城市交通的管理。

所有的交通線路，屋村管理處將視情況逐步完善調(diào)整。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，車隊(duì)還將提供租車服務(wù)?？傊?，眾多車輛，充足的人員配備．令車隊(duì)成為您出行的最強(qiáng)后盾。

房屋管理部

房屋管理部可謂是區(qū)內(nèi)的“監(jiān)察大隊(duì)”：業(yè)主契證辦理，小區(qū)環(huán)境維護(hù)，裝修工程現(xiàn)場監(jiān)督、建筑面積測量復(fù)查、房屋資料查詢、違章建筑的控制....他們的業(yè)務(wù)多而雜，但又是保證房屋安全，維護(hù)社區(qū)環(huán)境必不可少的服務(wù)。有了他們，大家才可永遠(yuǎn)擁有安居樂業(yè)的美麗家園。

社區(qū)文化部

社區(qū)文化部出版社區(qū)刊物，舉辦社區(qū)活動(dòng)，定期或不定經(jīng)開發(fā)勤務(wù)員類興趣愛好班、知識(shí)講，在各個(gè)節(jié)慶日和假期舉行豐富多彩的文藝活動(dòng)：她竭力在您和其他業(yè)主住戶之間架設(shè)友誼的橋梁，在您和公司之間鋪設(shè)交流的渠道，在社區(qū)中營造溫自祥和的文化氛圍，令您對(duì)碧枝園中的家更感溫暖、更有歸屬感。

醉里乾坤大，壺中日月長！

策劃人之家（Schemer's Home)

第二篇：案例——碧桂園[模版]

碧桂園項(xiàng)目管理案例介紹

一、應(yīng)用背景

上市后規(guī)?；瘮U(kuò)張

在業(yè)界，碧桂園一直以快速和規(guī)模性開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而著稱。開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，從拿地到銷售，碧桂園僅僅只需短短6個(gè)月的時(shí)間。而隨著其2007年4月在香港上市后，規(guī)模也隨即從廣東省內(nèi)拓展到江蘇、湖南、安徽、重慶、遼寧、內(nèi)蒙等省外地區(qū)，項(xiàng)目開發(fā)量及交樓量與上市前相比實(shí)現(xiàn)了成倍增長：從數(shù)量上來看，2008年碧桂園的在開發(fā)項(xiàng)目達(dá)51個(gè)，開發(fā)量比上市前增長了一倍；從規(guī)模上看，碧桂園08年的交樓面積超過了06、07兩年之和。另據(jù)碧桂園相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2008年10月30日,碧桂園已取國土證的開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積高達(dá)4618萬平方米，其中，在建總可售建筑面積高達(dá)1606萬平方米。

擴(kuò)張下的管理壓力

隨著碧桂園擴(kuò)張力度的進(jìn)一步加大，集團(tuán)面臨的管理壓力也越來越大。比如，集團(tuán)的管控模式為快速?zèng)Q策和調(diào)動(dòng)資源帶來一定困難；人才供應(yīng)和人才培養(yǎng)成為企業(yè)一大難題；資金計(jì)劃的準(zhǔn)確率讓人擔(dān)憂；合作伙伴資源和知識(shí)管理沒有專門和系統(tǒng)的維護(hù)，給企業(yè)的信息流失埋下隱患；合同簽訂、合同變更以及項(xiàng)目報(bào)告體系的粗放式管理導(dǎo)致“大企業(yè)病”，嚴(yán)重影響集團(tuán)整體的辦事效率等問題接踵而來。

ERP信息化建設(shè)成必然趨勢

面對(duì)公司的規(guī)模化擴(kuò)張，碧桂園高層意識(shí)到了信息化管理的急迫性和重要性。從07年4月份上市之后，碧桂園集團(tuán)便立即啟動(dòng)了“碧桂園ERP計(jì)劃”，先后上馬了ERP系統(tǒng)中的財(cái)務(wù)管理、采購管理、資金管理以及HR管理等系統(tǒng)。2008年7月，碧桂園再次攜手房地產(chǎn)管理軟件專家明源軟件，重點(diǎn)引入“碧桂園ERP計(jì)劃”的核心系統(tǒng)——項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)。

二、項(xiàng)目管理ERP應(yīng)用方案

碧桂園集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)的實(shí)施投入了前所未有的龐大資源，項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組組長直接由集團(tuán)執(zhí)行總裁崔健波及執(zhí)行董事楊惠妍擔(dān)任。同時(shí)，為了確保ERP項(xiàng)目的順利實(shí)施，碧桂園還抽調(diào)專人，成立了“碧桂園項(xiàng)目管理ERP辦公室”，專項(xiàng)開展ERP項(xiàng)目實(shí)施的管理與推進(jìn)工作。

項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)是碧桂園整個(gè)集團(tuán)的核心系統(tǒng)工程，觸及集團(tuán)上下，甚至涉及到碧桂園整個(gè)管理流程和標(biāo)準(zhǔn)的梳理與再造。該系統(tǒng)重點(diǎn)圍繞碧桂園地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期，從“進(jìn)度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流”四條主線實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全面管理。分別覆蓋“項(xiàng)目發(fā)展（包括項(xiàng)目論證、項(xiàng)目可行性分析）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)（包括采購招投標(biāo)、施工等）和銷售與服務(wù)”等項(xiàng)目運(yùn)營管理的重要階段，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)范化、流程化和精細(xì)化的全方位管理。

2008年5月至8月，明源實(shí)施專家對(duì)碧桂園集團(tuán)20多個(gè)一級(jí)部門以及若干個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了深度調(diào)研，全面了解碧桂園項(xiàng)目管理的業(yè)務(wù)狀況，并最終確定“試點(diǎn)先行→建立內(nèi)部標(biāo)桿→分階段目標(biāo)，全面推廣”的實(shí)施方案。2008年10月1日，項(xiàng)目管理ERP在第一個(gè)試點(diǎn)區(qū)域正式上線，上線的系統(tǒng)包括進(jìn)度的計(jì)劃系統(tǒng)、合同付款系統(tǒng)、成本系統(tǒng)以及工作審批流等四大系統(tǒng)。

三、項(xiàng)目管理ERP的應(yīng)用模式

進(jìn)度系統(tǒng)

碧桂園在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的管理上，采用了分級(jí)計(jì)劃管理體系，即“區(qū)域公司級(jí)、項(xiàng)目總經(jīng)理級(jí)、項(xiàng)目職能部門”三級(jí)管控模式。根據(jù)集團(tuán)總體要求，由區(qū)域公司、項(xiàng)目部、集團(tuán)派駐部門討論確定主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃初稿，經(jīng)審批后由項(xiàng)目部執(zhí)行。編制主項(xiàng)計(jì)劃時(shí)，區(qū)分一般工作項(xiàng)與集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，讓最稀缺的高層時(shí)間鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上。

合同系統(tǒng)

合同的規(guī)范管理是實(shí)施成本控制、實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提。目前，試點(diǎn)區(qū)域公司的合同已錄入系統(tǒng)上千份。在合同錄入系統(tǒng)的情況下，系統(tǒng)還支持合同分析，比如按照合同簽訂的類別分類顯示各類合同簽訂的金額，并對(duì)合同變更、付款等情況進(jìn)行分析，使合同簽訂狀況、應(yīng)付款、已付款等情況都在系統(tǒng)里一目了然。審批流

發(fā)起人上傳合同或付款相關(guān)文件，終審領(lǐng)導(dǎo)上傳手工簽字掃描件，每一步驟責(zé)任人均可給出意見，不同意的情況下可以打回。目前，試點(diǎn)區(qū)域公司已通過的各類審批流近千條，實(shí)現(xiàn)了合同審批、付款審批、項(xiàng)目部周計(jì)劃審批、行政審批等在ERP系統(tǒng)中的順利運(yùn)行，提高了審批效率并使區(qū)域在一定程度上實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化的無紙化辦公。

知識(shí)管理（1）會(huì)議制度

試點(diǎn)區(qū)域公司基于項(xiàng)目運(yùn)營，細(xì)化會(huì)議體系，即在原體系（項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、區(qū)域周例會(huì)）基礎(chǔ)之上，將區(qū)域周例會(huì)分解為項(xiàng)目運(yùn)營半月會(huì)議以及專題研討會(huì)，并另外增加了階段性成果審查會(huì)。同時(shí)，利用系統(tǒng)規(guī)范會(huì)前的輸入產(chǎn)物和會(huì)后的輸出產(chǎn)物，將項(xiàng)目月度的例行執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行自動(dòng)匯總，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率生成執(zhí)行結(jié)果，使開會(huì)時(shí)完全聚焦在討論與決策上，根據(jù)決策結(jié)果立刻調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃，并直接落實(shí)責(zé)任部門、責(zé)任人，這樣既保障了項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的真正落地，又有效提高項(xiàng)目運(yùn)營決策的效率和決策的質(zhì)量，規(guī)避決策的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）“標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫”及“項(xiàng)目管理知識(shí)庫”

試點(diǎn)區(qū)域公司利用系統(tǒng)建立 “標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫”及“項(xiàng)目管理知識(shí)庫”，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營中的具體工作項(xiàng)操作及實(shí)施進(jìn)行說明，以供經(jīng)驗(yàn)不足的員工進(jìn)行查詢和操作。并通過對(duì)經(jīng)驗(yàn)的不斷總結(jié)和更新使操作流程更加合理，為新項(xiàng)目的開發(fā)提供重要參考。

四、應(yīng)用效果

進(jìn)度計(jì)劃系統(tǒng)——項(xiàng)目管理的核心

1、形成計(jì)劃編制、執(zhí)行、匯報(bào)、調(diào)整（PDCA）的一個(gè)閉環(huán)管理模式；

2、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可以通過系統(tǒng)快速查詢項(xiàng)目部主項(xiàng)計(jì)劃、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成情況及達(dá)成率，通過項(xiàng)目形象進(jìn)度了解項(xiàng)目現(xiàn)場情況，從而及時(shí)掌控項(xiàng)目的整體開發(fā)情況；

3、區(qū)域公司及所屬部門依照各自職能，可以監(jiān)督項(xiàng)目部主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況，并根據(jù)項(xiàng)目部的計(jì)劃達(dá)成率進(jìn)行評(píng)價(jià)，引導(dǎo)項(xiàng)目合理快速的開發(fā)；

4、項(xiàng)目總經(jīng)理和項(xiàng)目部門經(jīng)理權(quán)責(zé)分明，分別關(guān)注各自對(duì)應(yīng)的主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行情況并進(jìn)行及時(shí)匯報(bào)，以保證項(xiàng)目部在最大程度上按照預(yù)期開發(fā)及交樓；

5、規(guī)范管理，實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)級(jí)-區(qū)域公司級(jí)-項(xiàng)目部級(jí)”三級(jí)管控；

6、規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，明確開發(fā)步驟及開發(fā)周期；

7、通過系統(tǒng)分析了解項(xiàng)目開發(fā)情況，可作為項(xiàng)目部考核指標(biāo)；

8、領(lǐng)導(dǎo)層可以通過形象進(jìn)度的形式更直觀、更及時(shí)的了解項(xiàng)目現(xiàn)場情況。知識(shí)庫——項(xiàng)目管理的精華和沉淀

1、對(duì)具體工作項(xiàng)操作及實(shí)施進(jìn)行說明，方便經(jīng)驗(yàn)不足的員工進(jìn)行查詢和操作；

2、通過經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和更新使操作流程更加合理；

3、對(duì)于新項(xiàng)目的開發(fā)有重要的參考價(jià)值。合同系統(tǒng)——項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)

1、改變傳統(tǒng)合同管理方式，實(shí)現(xiàn)電子化管理；

2、便于對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行分析，全面掌握項(xiàng)目開發(fā)情況；

3、在合同管理基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制、合約規(guī)劃，使項(xiàng)目管理規(guī)范化；

4、與審批流緊密聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)電子化的合同、付款審批。審批流——聯(lián)系項(xiàng)目、區(qū)域公司和集團(tuán)公司的紐帶

1、實(shí)現(xiàn)了合同審批、付款審批、項(xiàng)目部周計(jì)劃審批、行政審批等在ERP系統(tǒng)中的順利運(yùn)行；

2、根據(jù)定義好的步驟自動(dòng)流轉(zhuǎn)，每一步驟處理完成第一時(shí)間傳遞至下一步驟，大大提高了審批效率，規(guī)范了審批流程；

3、代替?zhèn)鹘y(tǒng)的傳真形式，實(shí)現(xiàn)無紙化辦公；

4、規(guī)范審批過程，明確審批步驟；

5、體現(xiàn)每一個(gè)步驟的審批意見，供領(lǐng)導(dǎo)參考；

6、系統(tǒng)中的審批表單及附件使領(lǐng)導(dǎo)審批時(shí)能夠更全面的掌握審批需要的信息。

五、小結(jié)

項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)在試點(diǎn)區(qū)域公司的實(shí)施改變了傳統(tǒng)管理項(xiàng)目的方式，更直觀、快速和準(zhǔn)確的反映項(xiàng)目運(yùn)營開發(fā)的情況，對(duì)集團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的企業(yè)管理、規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)營管理等方面產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用。

點(diǎn)評(píng)1：阮家聲

碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目管理ERP辦公室主任

去年7月份的啟動(dòng)會(huì)是碧桂園與明源在項(xiàng)目管理ERP合作的一個(gè)開始，也標(biāo)志著一個(gè)“偉大”的信息化工程的開始。這次的合作我個(gè)人覺得有幾個(gè)特點(diǎn)是希望和大家分享的：

從項(xiàng)目的維度分享：第一，此次的合作所涵蓋的項(xiàng)目規(guī)模應(yīng)該是明源公司有史以來最大的。由于開發(fā)模式的特殊性，我們碧桂園一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模有可能等同于同行開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模的好幾倍，甚至是好幾十倍。因此，導(dǎo)致在業(yè)務(wù)解決方案、培訓(xùn)實(shí)施等的一般工作項(xiàng)都出現(xiàn)了很多意想以外的困難；第二，變化速度快。從正式啟動(dòng)開始，雙方團(tuán)隊(duì)合作的實(shí)施計(jì)劃已經(jīng)由最初的1.0方案到3.0方案，而且按集團(tuán)高層的指示，我們的項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入全面實(shí)施的計(jì)劃階段。這對(duì)此次的合作增加了相當(dāng)大的難度；第三，要求高。這體現(xiàn)在我司對(duì)實(shí)施效率和效果的要求上。第一個(gè)試點(diǎn)，沈陽區(qū)域，從7月份到10月份就完成了計(jì)劃、合同、付款、行政審批的實(shí)施上線工作，并且在12月份進(jìn)行了成本系統(tǒng)上線和知識(shí)庫工作的開展。目前，沈陽區(qū)域的項(xiàng)目管理ERP已經(jīng)成為了碧桂園全國范圍內(nèi)推廣項(xiàng)目管理工作的第一個(gè)標(biāo)桿。

從合作的維度分享，我想這樣來形容：溝通密切、分工清晰、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、知識(shí)傳遞效果好、愉快、享受！

我們預(yù)見到的挑戰(zhàn)是巨大的，但我相信，只要堅(jiān)持著這份態(tài)度、這份執(zhí)著、這份責(zé)任、這份激情，成功將和我們越來越近！

點(diǎn)評(píng)2：楊維國

明源軟件高級(jí)實(shí)施顧問 碧桂園集團(tuán)07年上市后在全國高速擴(kuò)張，項(xiàng)目運(yùn)營管理面臨很大的挑戰(zhàn)和壓力：項(xiàng)目公司有五十多個(gè)、缺乏統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)、缺乏有經(jīng)驗(yàn)的管理人員、管理半徑大、地域遍及全國、各地差異很大??如何保證軟件系統(tǒng)成功落地、兌現(xiàn)客戶價(jià)值？這是擺在實(shí)施團(tuán)隊(duì)面前的一個(gè)復(fù)雜的問題。

經(jīng)過雙方團(tuán)隊(duì)詳細(xì)深入的業(yè)務(wù)調(diào)研和分析，具體實(shí)施策略經(jīng)過不斷調(diào)整，最終確定為“試點(diǎn)先行→建立內(nèi)部標(biāo)桿→分階段目標(biāo)，全面推廣”的實(shí)施方案，具體做法為：

【試點(diǎn)先行】選擇管理基礎(chǔ)較好、資源較充足、管理層意識(shí)較好的區(qū)域試點(diǎn)，可以降低實(shí)際落地風(fēng)險(xiǎn)。

【建立內(nèi)部標(biāo)桿】在試點(diǎn)項(xiàng)目建立配套管理措施、標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整管理流程、崗位，完善優(yōu)化軟件系統(tǒng)。在取得較好的應(yīng)用效果后，作為集團(tuán)內(nèi)部應(yīng)用標(biāo)桿，為在其他項(xiàng)目中進(jìn)行管理復(fù)制、系統(tǒng)應(yīng)用模式復(fù)制打好基礎(chǔ)。

【分階段目標(biāo)，全面推廣】試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施上線，取得成果和各方面認(rèn)可后，就可以在集團(tuán)全面推廣，進(jìn)行復(fù)制。在全面推廣時(shí)，需要把實(shí)施目標(biāo)分解成若干個(gè)階段性目標(biāo)，控制實(shí)施步驟，保證每個(gè)目標(biāo)可以順利實(shí)現(xiàn)。

目前碧桂園集團(tuán)的實(shí)施已經(jīng)推進(jìn)到了【分階段目標(biāo)，全面推廣】中第二個(gè)實(shí)施目標(biāo)，預(yù)期將在09年5月前后，完成進(jìn)度、合同系統(tǒng)的全面實(shí)施，并開始成本管理的全面推廣工作。

第三篇：王志綱策劃體系梳理

王志綱策劃思想體系梳理

一、關(guān)于方法論的論述

1、成功的教育，不是教授學(xué)生如何讀書，而是給學(xué)生一種方法、觀察問題、分析問題的方法。

2、交換一個(gè)蘋果，各得一個(gè)蘋果；交換一個(gè)思想，各得一個(gè)思想。

3、存在決定意識(shí)；屁股指揮腦袋；錢袋指揮消費(fèi)。

4、思路決定出路，思路是戰(zhàn)略性的東西，出路是執(zhí)行戰(zhàn)略的結(jié)果。思路決定出路，正確的思路可能使“跳樓項(xiàng)目”起死回生；迷亂的思路常常會(huì)弄巧成拙。

5、王志綱策劃思想的核心就是方法論。只有掌握了王志綱策劃思想的方法論才能領(lǐng)會(huì)王志綱策劃思想。

二、關(guān)于人的描述

1、受制于人的人，靈魂是跪著的；欲制他人的人，靈魂是坐著的；具有獨(dú)立人格的人，靈魂是站的。

2、一個(gè)成功者，一個(gè)不斷自我超越的人，甚至是不斷在社會(huì)上充當(dāng)領(lǐng)頭雁的角色，必定伴隨著失敗走過來的。能夠越挫越奮的人，才是真正的英雄。

3、未來的市場競爭除錢以外，特別是智慧，特別是人才，特別是操作能力都是財(cái)富，市場和品牌是做出來的。沒有人才，有再多的錢都是沒有用的。整個(gè)社會(huì)重新站在新的基礎(chǔ)上，進(jìn)行重新的平衡、整合、攤牌。我想，最終時(shí)間會(huì)公正地對(duì)智慧者、資產(chǎn)重新開一個(gè)清單的。然后大家都會(huì)對(duì)知識(shí)、智慧產(chǎn)生新的認(rèn)識(shí)。

4、能夠成就自我的人有：

（1）一類人是自用之才，知道自己的長短，善于揚(yáng)長避短，能經(jīng)過一次次超越，取得成功。社會(huì)上機(jī)會(huì)更多的是給自用之才的，只要能夠?qū)ψ约哼M(jìn)行科學(xué)的定位，這樣被社會(huì)接受的可能性要大。

（2）一類人是被用之才，意識(shí)不到自己的能力，他必須借助于機(jī)遇，借助于他人。

5、文化人切入到經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，以產(chǎn)業(yè)方式運(yùn)作文化，不僅可以豐富自己的思想，體驗(yàn)復(fù)雜的人生，還可以把新的觀念，新的信息帶入現(xiàn)實(shí)中，以幫助那些因財(cái)富升值而文化品位相對(duì)欠缺的商界巨子。

6、文化人下海三階段：

（1）灘涂折騰、一身泥污、人格錯(cuò)位；

（2）淺海弄潮、有錢無形、目標(biāo)錯(cuò)亂；

（3）深海蕩舟、倒江翻海、如魚得水；

7、記者可以分三類：

（1）一種是新聞型的，身手敏捷。

（2）一種是學(xué)者型的善于思考。

（3）一種是文學(xué)型的善于想象。

8、世界上最窮的是老板，每一分錢都投入運(yùn)轉(zhuǎn)，永遠(yuǎn)缺錢。最富足的是百姓，每一分錢都存入銀行。

9、把掙錢當(dāng)作手段可以與天使共舞，把掙錢當(dāng)作目的可以與魔鬼共眠。

10、市場競爭最終是人才、機(jī)制的競爭，策劃工作必須要有一個(gè)非常好的班底。

11、性格決定命運(yùn)，思路決定成敗。

三、關(guān)于中國整體經(jīng)濟(jì)大形勢的分析

1、恩格爾系數(shù)。當(dāng)人們用于日常生活之外的節(jié)余越大，文化產(chǎn)業(yè)的市場空間就越大，策劃家施展才能的天地就越大。

2、真正的中華民族數(shù)千年未遇的大變局，可以說是鄧小平同志改革開放這十多年，從一個(gè)封閉的中國走向一個(gè)開放的中國，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場經(jīng)濟(jì)的中國面臨三個(gè)根本的轉(zhuǎn)變，這為策劃人走紅創(chuàng)造了廣闊的空間：

（1）企業(yè)的轉(zhuǎn)換：企業(yè)習(xí)以為常的操作方式、操作規(guī)程，發(fā)生了根本的變化，這個(gè)根本性的變化可以說是擺在所有國有企業(yè)的企業(yè)家面前。同樣中國的企業(yè)家也面臨一個(gè)從流氓到紳士的轉(zhuǎn)換。很多老板意識(shí)到自己要生存、要發(fā)展，就必須從流氓變?yōu)榧澥俊?/p>

（2）區(qū)域也面臨轉(zhuǎn)變：也就是政府職能的轉(zhuǎn)變。中國的發(fā)展比喻為航行就是：第一在毛澤東的時(shí)代是在“等文件”。當(dāng)時(shí)的中國這個(gè)大船隊(duì)是編隊(duì)航行的，誰在前，誰在后，由中央決定。第二在鄧小平的時(shí)代是“要政策”。當(dāng)時(shí)實(shí)行沿海傾斜政策，讓一部分人先富起來，各級(jí)政府要得是政策。最典型的是廣東要到了特殊的政策，就插上了騰飛的翅膀。跑“部”前進(jìn)，成為個(gè)省市領(lǐng)導(dǎo)的一門必修課。一直到1992年，中國實(shí)現(xiàn)了全面開放，“沿海、沿江、沿邊、沿線” 的開放，大家都有了同樣的優(yōu)惠政策。第三是江澤民的時(shí)代是在“尋找航海圖”。原來的編隊(duì)航行，齊步前進(jìn)，現(xiàn)在是千帆相竟，百舸爭流。這需要實(shí)事求是地對(duì)自身的資源進(jìn)行準(zhǔn)確地定位，然后才是保證船不走彎路?，F(xiàn)在是文化板塊之間地競爭，地域、板塊之間不是比較政策，而是比較班子、思路、思維方式、操作能力。

（3）個(gè)人的轉(zhuǎn)換：過去是“黨的要求是我的職業(yè)”，基本上不提倡個(gè)人意志的?，F(xiàn)在，我們提倡的是雙向選擇，在這種情況下怎樣給自身定位也是一個(gè)非常大的學(xué)問，所以說今天策劃也可以介入對(duì)人才的開發(fā)上。

3、勞動(dòng)力是生產(chǎn)力要素的最積極、最具有決定性似的因素，它調(diào)動(dòng)起來了，微觀上一個(gè)企業(yè)活了；中觀上一個(gè)地區(qū)活了；宏觀上一個(gè)國家活了。

4、在中國，廣東一直是一個(gè)倍受爭議的地方，曾出現(xiàn)過三次學(xué)廣東和考察廣東的熱潮：

（1）1984年1985年。由于當(dāng)時(shí)廣東獨(dú)特的地位，四個(gè)大特區(qū)占了三個(gè)，所以經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢的地區(qū)都來學(xué)習(xí)。當(dāng)時(shí)是否定大于肯定。

（2）第二次是在沿海大循環(huán)建立起來的時(shí)候。在這次的學(xué)習(xí)過程是以江澤民率領(lǐng)商海代表團(tuán)到廣東為主要標(biāo)志。當(dāng)時(shí)全國普遍的看法是認(rèn)為廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)，但是廣東走的是異端。各地都學(xué)會(huì)了“變通”。結(jié)果必然導(dǎo)致中央宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的徹底削弱，釜底抽薪，最后誘發(fā)1988年全國的搶購風(fēng)。于是中央的治理整頓出臺(tái)。

（3）最后一次是在1990年，著一次基本上都服氣了。全國很多大中企業(yè)認(rèn)為這里建立有中國特色的社會(huì)主義的雛形，珠江三角洲給全國上了一堂市場經(jīng)濟(jì)課。認(rèn)為中國非走發(fā)展經(jīng)濟(jì)的道路不可。

5、策劃政府：一般說來，政府是經(jīng)濟(jì)法律、市場規(guī)范、企業(yè)行為準(zhǔn)則等等的制定者、評(píng)判者、執(zhí)行者，而不是商業(yè)行為的參與者。正如體育比賽，政府是裁判員，而不是運(yùn)動(dòng)員。政府不應(yīng)該參與市場競爭，而只是履行法律賦予的規(guī)范和裁決市場的職能。但是在中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，在中國這種政府高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向地方分權(quán)、企業(yè)擁有更多地自主權(quán)的多元化經(jīng)濟(jì)體制的時(shí)期，在政企沒有完全分開的條件下，在政府實(shí)際上既有裁判員又有運(yùn)動(dòng)員職能的條件下，市場策劃就必須充分考慮政府行為，把政府行為作為“資源要素”或者“市場要素”策劃進(jìn) 去。

6、當(dāng)前中國市場的兩大特點(diǎn)：

（1）已經(jīng)由“狂熱化”向“理性化”轉(zhuǎn)化。原來靠“一招鮮、吃遍天”時(shí)代已經(jīng)過去。企業(yè)需要營造一種文化，去培養(yǎng)整整幾代消費(fèi)者。這個(gè)工作的挑戰(zhàn)性越來越強(qiáng)。

（2）中國的市場不僅從“地不分南北、人不分東西”，到收入差距拉大，不僅形成了東西南北的差距，而且出現(xiàn)了很多明確的階梯式的消費(fèi)群體。已經(jīng)形成“物以類聚、人以群分”的格局，形成高、中、低不同的消費(fèi)層，誰想一覽天下已經(jīng)不可能，7、中國面臨的五大變革：這些原因造就了中國的策劃家時(shí)代。

（1）中國正在從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)到現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)。

（2）中國正從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)到市場經(jīng)濟(jì)。

（3）中國正從中央高度集權(quán)的單一式計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)到地方分權(quán)的多元化經(jīng)濟(jì)體制。

（4）中國正從閉關(guān)鎖國的政策轉(zhuǎn)到全方位的政策。

（5）中國正從自封“天朝上國”的文化心態(tài)轉(zhuǎn)到承認(rèn)“我是地球村一員”的文化心態(tài)。

四、關(guān)于策劃業(yè)的分析

（一）、什么是策劃

1、策劃是整合：

（1）策劃不是神話，策劃家也不是巫婆神漢。策劃不是八卦，策劃家不是風(fēng)水先生。

（2）策劃不是萬能的，不能包治百病，而只能在客觀和主觀條件所允許的范圍內(nèi)來大顯神通。

（3）策劃的成功不是靠運(yùn)氣，而是靠現(xiàn)代思維科學(xué)。

（4）策劃只有建立在有效地整合多種學(xué)科，經(jīng)濟(jì)學(xué)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)、管理學(xué)、廣告學(xué)等的基礎(chǔ)上，才能有生命力。

2、策劃是一個(gè)制定航海圖的過程，理念設(shè)計(jì)是羅盤的指南針。

3、策劃不是簡單地制定一個(gè)方案，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過程加以動(dòng)態(tài)的把握，對(duì)出現(xiàn)的各種問題作出準(zhǔn)確和快速的反應(yīng)，捕捉稍縱既失的機(jī)會(huì)。

4、條條大路通羅馬，但是最近的路只有一條。策劃就是尋找這條路。

5、策劃也是生產(chǎn)力?？茖W(xué)技術(shù)是生產(chǎn)力，那么社會(huì)科學(xué)是不是生產(chǎn)力？如何表現(xiàn)為生產(chǎn)力？“知識(shí)分子通過策劃促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化整合和生產(chǎn)力的發(fā)展，策劃是不是可以看作生產(chǎn)力的一個(gè)要素？”“知識(shí)分子不能指望外界為自己落實(shí)政策，應(yīng)該在市場經(jīng)濟(jì)的海洋中發(fā)揮作用，讓市場經(jīng)濟(jì)為自己落實(shí)政策?！?/p>

6、策劃的產(chǎn)業(yè)化包括：

（1）產(chǎn)業(yè)化的擴(kuò)展：策劃的對(duì)象，要從單元擴(kuò)展到多元，從沿海擴(kuò)展到內(nèi)地等。

（2）企業(yè)的規(guī)范化，首先是從事策劃的實(shí)體的自身定位，他是帶有濃厚的文化色彩的、以普及企業(yè)文化為己任的組織。

（3）策劃實(shí)體必然具有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，行為是群體行為。系統(tǒng)化的運(yùn)作，是由多個(gè)環(huán)節(jié)、多側(cè)面有機(jī)地組成的，運(yùn)作是系統(tǒng)的。

7、信息如水，策劃如舟，水載舟行，休戚與共。

8、策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，系統(tǒng)工程好處多，別人一頭牛，至多能扒一張牛皮。系 統(tǒng)工程，則可以得到5、6張牛皮。

9、策劃是一種程序：在本質(zhì)上是運(yùn)用腦力的理性行為。基本上所有的策劃都是關(guān)于未來的事物的。也就是說，策劃是針對(duì)未來要發(fā)生的事情作出當(dāng)前的決策。換言之，策劃是找出事情的因果關(guān)系，衡度未來所采取的措施，作為目前決策之依據(jù)。既策劃是實(shí)現(xiàn)決定做什么、何時(shí)做、誰來做。策劃如同一座橋梁，它連接著我們目前之地和我們要經(jīng)過之處?！豆鸸芾硗〞?/p>

10、策劃是一門復(fù)合性的科學(xué)、交叉的科學(xué)、邊緣科學(xué)。它的最?yuàn)W妙之處是，將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維、將量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。以下幾點(diǎn)：

（1）策劃是思維科學(xué)：他是用辨證的、動(dòng)態(tài)的、發(fā)散的思維來整合行為主體的各類顯性資源和隱性資源，使其達(dá)到最大效益的一門科學(xué)。他包括思維路線的選擇、理念的設(shè)計(jì)、資源的整合、操作過程的監(jiān)理。

（2）策劃是設(shè)計(jì)科學(xué)：理念的設(shè)計(jì)始終處于核心和首要的地位。

（3）策劃是一門實(shí)踐科學(xué)：它要考慮怎樣才能獲得現(xiàn)實(shí)的可操作性。

（4）策劃是整合科學(xué)：策劃是通過全新的理念和思路，對(duì)生產(chǎn)力的各種要素、資源重新整合，使之產(chǎn)生1+1>2，甚至原子裂變式的市場效應(yīng)或者經(jīng)濟(jì)效益；策劃是全部生產(chǎn)力要素的綜合，甚至是經(jīng)濟(jì)因素與政治因素、社會(huì)因素以及其他多種因素的綜合。

（5）策劃是監(jiān)理科學(xué)

（二）、策劃業(yè)對(duì)于策劃人員的基本要求

1、策劃人是一專多能的復(fù)合型人才：策劃，是一相融高度知識(shí)、智慧以及現(xiàn)代高新技術(shù)以及信息于一體的事業(yè)，因而策劃從業(yè)人員不僅是某個(gè)領(lǐng)域的專家，還是應(yīng)該是擁有多學(xué)科、多門類的專業(yè)知識(shí)以及計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息整理的人才，也就是要一專多能。因此，策劃業(yè)還必須注意跟蹤當(dāng)今世界新理論、新技術(shù)，注意培養(yǎng)一大批高水平的復(fù)合型的具有強(qiáng)烈創(chuàng)意意識(shí)、敬業(yè)精神的高級(jí)人才。策劃人要有采天地之靈氣，集日月之光華的能力，也就是要對(duì)信息有高度的敏感性。策劃師首先是一個(gè)社會(huì)人。

2、策劃家的基本素養(yǎng)：豐富的閱歷、深厚的功力（理論基礎(chǔ)）、博智的頭腦、靈敏的感官、銳利的眼光、奇特的聯(lián)想、懸河的口才。

3、策劃家必須具備的思維和素養(yǎng)：

（1）超常思維：超越常規(guī)、反常規(guī)的思維方式。只有建立在客觀物質(zhì)基礎(chǔ)上的有科學(xué)依據(jù)的超常思維才是可取的有價(jià)值的思維。包括：逆向、超越、超前、新異、非傳統(tǒng)等。

（2）系統(tǒng)思維：特別強(qiáng)調(diào)整合的重要性。策劃中的整合多樣例如時(shí)間組合、空間組合等。

（3）科學(xué)的思維：要強(qiáng)調(diào)唯實(shí)思維，就是從實(shí)際出發(fā)離不開調(diào)查研究。

（4）辨證地思維：強(qiáng)調(diào)策劃工作過程中必須因時(shí)、因地、因事制宜。

11、策劃人是整合大師：策劃人是把文化和商業(yè)、知識(shí)和利潤有機(jī)結(jié)合起來的人。

（三）、怎樣來作好策劃工作

1、系統(tǒng)化運(yùn)作原則：一個(gè)系統(tǒng)化的策劃過程包括：調(diào)查研究、目標(biāo)定位、理念設(shè)計(jì)、資源整合、運(yùn)作切入、形象塑造、文化底蘊(yùn)、政治糅合。還有實(shí)戰(zhàn)操作、過程監(jiān)理、微調(diào)修整、總結(jié)提高等。

2、多兵種聯(lián)合作戰(zhàn)原則：策劃要破譯復(fù)雜社會(huì)現(xiàn)象的密碼就需要多學(xué)科的結(jié)合，形成新的方法，就可以找到認(rèn)識(shí)問題的最佳切入點(diǎn)。多“兵種”協(xié)同作戰(zhàn)的戰(zhàn)術(shù) 運(yùn)作是策劃成功的保證。

3、背景第一原則：做策劃首先要考慮三個(gè)問題：

（1）第一是企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài)，準(zhǔn)備向那里去。

（2）第二，它有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無形資產(chǎn)，比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)扶持和保障等。

（3）第三，企業(yè)的老板怎樣，因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化，實(shí)現(xiàn)任何一個(gè)好的思路、好的政策、好的運(yùn)作方式，都離不開著個(gè)掌門人。

4、創(chuàng)新原則：策劃不管是企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是為它或者自己定位，既找出自己的優(yōu)勢。要作到人無我有，人有我先，人先我變，突出自己的優(yōu)勢，才能以最小的投入，取得最大的收獲。

5、思路開放原則：首先是要大膽設(shè)想，然后是小心求證。求證是對(duì)客觀規(guī)律的深刻的把握和認(rèn)識(shí)，使主觀和客觀有機(jī)地結(jié)合。策劃要變傳統(tǒng)的量入為出觀念為量出為入，變封閉性思維為開放性思維凡是可以為我所用的資源都可以大膽發(fā)掘、盡量為我所用。將單線思維變?yōu)閺?fù)合性的思維。

6、市場定位原則：精確的市場定位是成功策劃的核心。對(duì)社會(huì)大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。

7、審時(shí)度勢原則：策劃要講究審時(shí)度事，太超前不會(huì)被市場接受，太滯后又沒有效益，與市場同步又沒有新意，不能很快引爆市場。適度超前是策劃的精妙之處。策劃要防止左傾，即冒險(xiǎn)主義；同時(shí)要防止右傾，既機(jī)會(huì)主義。

8、戰(zhàn)略至上原則：策劃最講究的是戰(zhàn)略，目前的廣告是主功戰(zhàn)術(shù)運(yùn)作的，多數(shù)只是施工隊(duì)。如果將戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)完美結(jié)合將是無往不利的。在戰(zhàn)略方向沒有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一個(gè)英國諺語所說：對(duì)于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。

9、策劃的一個(gè)基本原則是因時(shí)、因地、因人制宜。

（1）因時(shí)：既審時(shí)度勢，在地區(qū)目前的狀態(tài)下，我們怎樣看待他的昨天、今天、明天，從宏觀上把這種趨勢把握清楚。

（2）因地：在這個(gè)地區(qū)的空間里面，目前這個(gè)狀況下，怎么能夠獨(dú)占鰲頭，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，從而聚人氣、地氣、才氣。

（3）因人：企業(yè)的目前現(xiàn)狀，企業(yè)老板的實(shí)際操作能力以及老板的個(gè)性、心態(tài)。

10、中醫(yī)原則：西醫(yī)的哲學(xué)把人當(dāng)成機(jī)器一樣按零部件來考慮。王志綱的策劃遵循中醫(yī)的視點(diǎn)，從哲學(xué)的高度把握問題。中醫(yī)是把人當(dāng)作一個(gè)網(wǎng)絡(luò)來考慮，因此，只要你有豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，然后望、聞、問、切，把握整個(gè)根本所在，辯證施治。例如：用辦學(xué)的方式拯救房地產(chǎn)，用文化運(yùn)作的方式復(fù)興旅游業(yè)等。

11、策劃要為未來的發(fā)展預(yù)留“管線”。

12、策劃最關(guān)鍵的東西，從根本上、最高層次上講，是對(duì)每一個(gè)地方文化板塊的把握，對(duì)文化神韻的把握。如果不能夠把握好這個(gè)文化板塊和文化神韻，不能把馬克思主義的普遍真理和具體的實(shí)踐相結(jié)合，那么沒有辦法作好事情。

13、策劃從某種角度上來說，它是一門“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”，這就是在算經(jīng)濟(jì)帳的時(shí)候，也一定要間接性地考慮政治帳。政治、經(jīng)濟(jì)可以有不同的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換得好，各得其所；轉(zhuǎn)換得不好，互相抵消。

14、我們要給企業(yè)導(dǎo)入一個(gè)全新的思維方式，處理好企業(yè)的三定問題。

（1）定位：社會(huì)大環(huán)境處于什么發(fā)展階段、企業(yè)是以什么為目的、企業(yè)在市場中的定位、產(chǎn)品在市場中的定位、品牌在市場中的定位。企業(yè)是如何成功的，今天我們在何處，明天我們要向何處去。

（2）定性：由定位而來的有關(guān)企業(yè)功能設(shè)置管理方式等。（3）定量：促使企業(yè)帳算清楚：經(jīng)濟(jì)帳、社會(huì)帳、宏觀帳、微觀帳。

（四）、策劃的作用

1、策劃可以用來整合各種資源。必須靠策劃來轉(zhuǎn)動(dòng)生產(chǎn)力的魔方，整合各種資源，“造一個(gè)市場出來”?，F(xiàn)在日益殘酷的市場競爭中，競爭靠的是軟件，是文化，是服務(wù)。對(duì)企業(yè)的策劃是跳出企業(yè)看企業(yè)，跳出市場看市場的高水平的策劃。

2、一個(gè)好的策劃可以使企業(yè)有“五出”的效果：

（1）出成果，使企業(yè)獲得實(shí)實(shí)在在的利潤和項(xiàng)目的成功。

（2）出機(jī)制，是促使企業(yè)逐步形成更高效率的管理機(jī)制。

（3）出品牌，建立或者提升企業(yè)的品牌形象。

（4）出人才，在合作的過程中鍛煉出一批高素質(zhì)的策劃人才。

（5）出網(wǎng)絡(luò)，使企業(yè)建立屬于自己的營銷網(wǎng)絡(luò)。

3、好的項(xiàng)目不是找來的，是策劃出來的。

4、第四產(chǎn)業(yè)是策劃家弄潮的海洋。他能有效的對(duì)第一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不可替代的反哺作用。

（五）、關(guān)于策劃行業(yè)

1、有資金找不到好的項(xiàng)目，這反映老板們已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了從流氓到紳士的轉(zhuǎn)變。這為策劃家提供了一個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

2、從策劃學(xué)的角度來考察一個(gè)項(xiàng)目，具備唯一性、權(quán)威性、排他性的項(xiàng)目成功的把握大。

3、理念在策劃中的作用：理念相當(dāng)于航海圖之于航海。是我們對(duì)“勞動(dòng)對(duì)象”的定位。

（1）理念是海洋般的市場經(jīng)濟(jì)對(duì)一個(gè)“勞動(dòng)對(duì)象”的定位。

（2）理念是市場與“勞動(dòng)對(duì)象”之間提煉、概括、升華

（3）理念是市場與“勞動(dòng)對(duì)象”之間的最有效的對(duì)接，是一種“包裝推廣”，使市場能夠接受它，不僅認(rèn)可其“形”，而且接受其“實(shí)”，實(shí)現(xiàn)“驚險(xiǎn)的一跳”。理念是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂。

4、從行為科學(xué)到策劃的四個(gè)階段：

（1）行為科學(xué)熱：開始于80年代初，馬斯洛的行為科學(xué)階段

（2）公共關(guān)系學(xué)階段：

（3）CIS階段：

（4）策劃，它是戰(zhàn)略。公關(guān)、廣告、CIS是戰(zhàn)術(shù)。戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)只有有效地組合才能推動(dòng)一部龐大的機(jī)器。

5、策劃業(yè)的發(fā)展：

（1）零星的點(diǎn)子階段：何陽

（2）單步謀略階段：王力

（3）系統(tǒng)工程階段：王志綱

五、關(guān)于企業(yè)經(jīng)營的分析

（一）關(guān)于企業(yè)家

1、企業(yè)家在社會(huì)上掙錢將會(huì)有三個(gè)階段。

（1）第一個(gè)階段是人找錢，是一個(gè)原始積累過程，非常辛苦。

（2）第二個(gè)階段是錢找人，企業(yè)家的知名度有了，通過債券或者集資的方式。

（3）第三個(gè)階段是錢找錢，信用有了，實(shí)力有了，智商提高了。

2、在商海里，不能以錢財(cái)?shù)亩喙褋碚摳叩?。有的人身藏億萬，但在人生的境界還 是一種爬行動(dòng)物。而有的人雖然是一個(gè)中等老板，但是在人生的追求上卻達(dá)到了一個(gè)比較高的境界。他在經(jīng)商的同時(shí)也對(duì)藝術(shù)，對(duì)人生，對(duì)哲學(xué)經(jīng)常有一種感悟，是在修煉。經(jīng)過商海里的修煉，加上自己的孜孜以求，可能回升華出一種結(jié)晶，就是人類比較高的境界。

3、昨天，中國市場經(jīng)濟(jì)的不確定性，造就了數(shù)以千計(jì)的愚莽的老板；今天，中國市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)范性，亦將消滅成千上萬把偶然當(dāng)必然的老板。

4、凡是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)人，必然有一個(gè)前提，那就是他是這個(gè)事業(yè)的開創(chuàng)者。他的追隨者也是他從零大出來的。于是，他就具有言必行、行必果，一言九鼎之威，因此他才能實(shí)施他自己的一套管理和運(yùn)作方式。

5、企業(yè)根本上是企業(yè)家的素質(zhì)，包括兩方面的含義：

（1）自我揚(yáng)棄，不斷升華，居安思危。

（2）通過機(jī)制來約束自己的弱點(diǎn)，從而強(qiáng)化自己的優(yōu)點(diǎn)。

6、老板層的危機(jī)：

（1）中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，傳統(tǒng)“經(jīng)濟(jì)武器庫”中的冷兵器遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適用了。這要求中國的策劃家們，運(yùn)用全新的理念和全新的思路重建“經(jīng)濟(jì)武器庫。

（2）靠天時(shí)、地利致富的企業(yè)家，暴露出他們的文化素質(zhì)低、科學(xué)訓(xùn)練不足。

（二）關(guān)于企業(yè)經(jīng)營

1、名牌背后是文化。文化的承載兩越大的項(xiàng)目，其效益釋放量越大。效益的增長不是算術(shù)級(jí)數(shù)，也不是幾何級(jí)數(shù)，而是原子裂變級(jí)數(shù)。

2、沒有文化的軍隊(duì)是愚蠢的軍隊(duì)，愚蠢的軍隊(duì)是不能戰(zhàn)勝敵人的；沒有理論指導(dǎo)的企業(yè)是盲目的企業(yè)，盲目的企業(yè)是不能走到彼岸的。

3、在企業(yè)創(chuàng)辦初期，很難避免家族式管理的階段，但是伴隨著企業(yè)的擴(kuò)大。就需要有法制和機(jī)制了。

4、八十年代的商戰(zhàn)如同炸碉堡，實(shí)在不行就自己頂上去；現(xiàn)代的商戰(zhàn)就不同了，如同發(fā)射洲際導(dǎo)彈，可能有幾十個(gè)步驟，雖然每一步只取得了有限的效果，但是每一個(gè)步驟都是可以制導(dǎo)的，當(dāng)過程結(jié)束以后，就能擊中幾千公里外的目標(biāo)，并且產(chǎn)生原子裂變的效果。

5、一個(gè)企業(yè)，允許有十次戰(zhàn)術(shù)性的失敗，但是不允許有一次戰(zhàn)略性的失敗。戰(zhàn)略錯(cuò)了，思路錯(cuò)了，無論戰(zhàn)術(shù)再怎么成功，最后還是失敗。

6、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為什么能成功：他們是光著屁股從田里走上來的，沒有任何歷史的因素，沒有什么計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的舊包袱。他們馬上就可以穿西裝、打領(lǐng)帶，就跟上這個(gè)時(shí)代。國有大中型企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人：在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)里生活了多年，穿慣了瓜皮帽、長袍馬褂。他們要首先去掉瓜皮帽、長袍馬褂，然后才能換西裝。他們一旦換裝成功，必然比鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家要端莊、大氣。他們的先天的高素質(zhì)就回發(fā)揮出來。

7、商戰(zhàn)最重要的是搭舞臺(tái)，只要舞臺(tái)有了，就不愁沒有領(lǐng)銜主演的演員。

8、商戰(zhàn)要有眼光。今天的劣勢，可能就是明天最大的優(yōu)勢。

9、做生意，力量小時(shí)你就跟市場、搭車，做車廂，實(shí)力足夠你就做火車頭。讓市場跟你走，千萬不要定位錯(cuò)誤。

10、商戰(zhàn)如同用兵，要善于借勢、蓄勢、造勢。

11、做市場好比大海行船，沒有一個(gè)優(yōu)秀的船長是不能達(dá)到勝利的彼岸的。

（三）關(guān)于企業(yè)的發(fā)展

1、市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，當(dāng)還沒有完全鞏固，滲透到人們的觀念里面和生活當(dāng)中，以及上層建筑的時(shí)候，企業(yè)的發(fā)展取決于當(dāng)事人，也就是老板。

2、在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，土壤肥沃，樹木容易成活，但要項(xiàng)目競爭陽光和水分；在經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，土壤貧瘠，樹木不容易成活，一旦成活后就是一枝獨(dú)秀，獨(dú)享 雨露。

3、瘦田無人耕，耕開有人爭。

六、認(rèn)為企業(yè)和策劃的關(guān)系

1、策劃家和企業(yè)家必須相互理解、互相默契、珠聯(lián)璧合。

2、策劃家只做自己份內(nèi)的事，非自己份內(nèi)的是，利潤再厚，也得讓給跟進(jìn)的專業(yè)公司。這樣，通過抓上游（策劃），帶中下游（廣告、代理中介公司、市場調(diào)查公司等），使策劃具有產(chǎn)業(yè)性的力量。

3、我同許多企業(yè)家或者各界人士相處合作，一個(gè)前提是雙方必須以誠相待，靠人格魅力來互相吸引，靠的是一種緣分。

七、關(guān)于王志綱工作室的描述

1、王志綱策劃工作室采?。撼鏊悸?、出整合、出監(jiān)理的運(yùn)作方式。

2、王志剛工作室把對(duì)客戶的服務(wù)分為三種方式：

（1）第一種80%是門診咨詢：咨詢服務(wù)，由王志剛帶隊(duì)；對(duì)企業(yè)進(jìn)行對(duì)癥下藥，為企業(yè)理出解決問題的思路，并在事后整理出咨詢備忘錄，提交給對(duì)方。

（2）第二種15%是局部治療：項(xiàng)目合作，針對(duì)客戶的具體項(xiàng)目，具體目標(biāo)，完成規(guī)定范圍內(nèi)的策劃服務(wù)。

（3）第三種5%是住院治療：全方位的顧問式，擔(dān)任企業(yè)的智囊團(tuán)，為企業(yè)的重大決策提供咨詢意見，并具體承擔(dān)規(guī)定范圍內(nèi)的策劃服務(wù)。

八、關(guān)于房地產(chǎn)的分析

1、房地產(chǎn)進(jìn)入文化運(yùn)作時(shí)代：房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥。名牌后面是文化。地產(chǎn)要用文化的方式運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的辦學(xué)不是權(quán)益之計(jì)，而是圍棋上的生死劫，要把它當(dāng)作系統(tǒng)工程的一部分，一種全新的生活方式，用全新的策劃思路去做，但是如果把它當(dāng)作一種住宅的配套，那就必定要失敗。

2、改革開放以來房地產(chǎn)開發(fā)形成新的市場。最初的溫飽型，國家建設(shè)單位分。最多講究樓層朝向、單位遠(yuǎn)近，至于有、沒有市場、學(xué)校那是市政部門的事。80年代初出現(xiàn)了連片開發(fā)的小區(qū)模式，講究綜合配套與環(huán)保。比如廣州的5羊新城。近年來廣州城郊涌現(xiàn)了一些別墅區(qū)。但是設(shè)計(jì)不合理，配套不齊全，軟件不到位。當(dāng)前中國房地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)到了一個(gè)關(guān)鍵的分界嶺是一個(gè)強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵的階段。前幾年的“惠州現(xiàn)象”、“海南現(xiàn)象”、“北?，F(xiàn)象”。是一個(gè)早熟的過程。主導(dǎo)市場的是炒家，一類是盲目下海，根本不具備開發(fā)能力的企業(yè)，要么茍延殘喘，要么橫尸遍野。二類是留下許多官司，小不兌現(xiàn)，中有債務(wù)，大則在形象上受損。三類是大公司。這些公司都面臨一個(gè)市場角色轉(zhuǎn)換的問題。1993年銀根緊縮，投機(jī)商消失了。房地產(chǎn)市場進(jìn)入了第二階段“用家市場”，開發(fā)商開始關(guān)心地段、戶型、結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境等。萌芽于1994年，興盛于1996年的“概念地產(chǎn)”謀求作出房地產(chǎn)的個(gè)性，以便達(dá)到物以類聚，人以群分的效果。概念地產(chǎn)的根本是概念開發(fā)，理念設(shè)計(jì)。建筑是表現(xiàn)形式，理念才是靈魂。有了這個(gè)理念，才能把握住這個(gè)靈魂，才容易找準(zhǔn)目標(biāo)市場。

3、深圳的老板至今還把房地產(chǎn)當(dāng)作貿(mào)易來做，而不是當(dāng)作工業(yè)來做。做貿(mào)易和做工業(yè)是兩種思維方式。做工業(yè)的人都想要?jiǎng)?chuàng)品牌，要把形象做起來，而做貿(mào)易的人只是把這種東西當(dāng)作一個(gè)過手的產(chǎn)品，是一種貿(mào)易的思維，而不是工業(yè)品牌的創(chuàng)立。

4、地產(chǎn)沒有聯(lián)系金融的渠道與網(wǎng)絡(luò)，做地產(chǎn)沒有金融的配合是根本做不大的。所謂金融渠道就是說，需要雄厚的資金作為支撐，就象是預(yù)備隊(duì)，這樣才能打得起仗來，才有必勝的把握。

5、中國人購買商品房，已經(jīng)走過三個(gè)階段。

（1）、第一個(gè)階段是買安居的房子，便宜，到位，能安頓下來就行。

（2）、第二個(gè)個(gè)階段是講究地段、朝向、戶型、小區(qū)環(huán)境等。

（3）、第三個(gè)階段是對(duì)物業(yè)的認(rèn)同，要身份地位的象征，歸結(jié)為一種生活方式。

6、中國地產(chǎn)：

（1）1991-1993年是炒家階段。

（2）1993年下半年-1996年是用家階段。

（3）1996年至今是概念地產(chǎn)階段，地域概念、文化板塊概念、原創(chuàng)性概念。

7、碧桂園的推廣思路是“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”，一個(gè)中心就是碧桂圓的生活方式；兩個(gè)基本點(diǎn)就是國際學(xué)校，一個(gè)是五星級(jí)的國際俱樂部。

九、關(guān)于文化板塊地描述

1、深圳比上海的吸引力大

（1）上海盡管是下一個(gè)世紀(jì)中國的火車頭，但是上海已經(jīng)形成了一個(gè)非常板結(jié)的文化。一般的人除非在上海有其他的原因，純粹去上海入住，在文化心理上可能產(chǎn)生很大的障礙。深圳是一個(gè)超級(jí)移民城市，是一個(gè)萬類霜天競自由的地方。來自五湖四海的人都能找到感覺。

（2）上海起點(diǎn)太高，深圳相對(duì)于上海來說，余地和空間要多。

（3）香港的回歸給深圳增加一個(gè)大的誘因

2、王志綱把中國劃分為三個(gè)板塊：長江文化板塊、珠江文化板塊、黃河文化板塊

（1）珠江文化板塊：經(jīng)濟(jì)發(fā)展完全根植于市場經(jīng)濟(jì)的土壤，肥沃豐美、陽光燦爛、雨量充沛。民營或合資企業(yè)的“幼苗”容易存活，容易成林。一旦成活、成林，相互之間就要相當(dāng)殘酷地競爭陽光和水分，后期的生長不易。企業(yè)各自為政，諸侯割據(jù)，“滿天星斗，不見明月”。經(jīng)濟(jì)地每一個(gè)細(xì)胞都非?；钴S，具有較強(qiáng)地冒險(xiǎn)精神，強(qiáng)調(diào)個(gè)體，強(qiáng)調(diào)個(gè)人能量。用做生意地眼光來觀察世相。很少強(qiáng)調(diào)團(tuán)體，很少強(qiáng)調(diào)政治。這是一個(gè)人人為自己，上帝為大家的地方。

（2）黃河文化板塊：強(qiáng)調(diào)集體，愛“講政治”，有較強(qiáng)地團(tuán)隊(duì)精神和集體主義，奉行“孔孟之道加上市場經(jīng)濟(jì)再加上政府行為”的理念，信奉“是騾子是馬，拉出來溜溜”，“不見兔子不撒鷹”的現(xiàn)實(shí)主義。什么事情你得先作好，他看清楚了才愿意進(jìn)入，而一旦進(jìn)入就勢不可擋。市場經(jīng)濟(jì)地的土壤較為貧瘠，一棵“幼苗”要出土不易，一旦成活就是“一枝獨(dú)秀”，可以“獨(dú)享”市場和政策效應(yīng)的陽光雨露。

（3）長江文化板塊：介于兩者之間，既講政治，又講經(jīng)濟(jì)，但是它比黃河文化板塊更遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，比珠江文化板塊更理智、精明，較少冒險(xiǎn)精神。

3、四川人頭腦中有很多閃光點(diǎn)和爆發(fā)力，但是只是一枝報(bào)春花。很多廣東人就是可隆了四川人的點(diǎn)子發(fā)財(cái)?shù)摹?/p>

4、重慶的女人象男人，成都的男人象女人。重慶人受“碼頭文化”的深刻影響，富有激情、擅長創(chuàng)造，但是缺乏精細(xì)。成都人歷來是為天府之國，帶有濃重的“市民文化”色彩，追求生活的品位，所以他們更擅長對(duì)細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢。

5、廣東人把“官”當(dāng)作“生意”來做，內(nèi)地人，特別是北京則常常是把“生意”當(dāng)成“官”來做。廣東的經(jīng)濟(jì)和政治，既政商關(guān)系是“蒸水蛋”蛋青、蛋黃渾然 一體，難解難分。內(nèi)地有不少地方，官商關(guān)系和政經(jīng)關(guān)系是“荷包蛋”，蛋青、蛋黃，涇渭分明。

6、如果說廣東是一部日本小汽車的話，山東就是一部黃河牌大卡車；小汽車一點(diǎn)火就著，輕盈、快捷，但是載重量有限；大卡車啟動(dòng)很沉重，而一旦啟動(dòng)，就什么力量也阻擋不住。

7、天津雖然是海濱城市但是卻遠(yuǎn)離大海，海河的出?？谛。鈬袕?qiáng)不便登岸。天津最初的繁榮是由小商、小販支撐。所以貌似沿海城市的天津卻包含了某種成分的根深蒂固的小商人、小市民文化，本小利微，小富既安。后來成為了北京的后庭院和避風(fēng)港。

8、在人類的發(fā)展史上，“健康觀念”存在三個(gè)逐步遞進(jìn)的階段，既“天佑觀念”、“醫(yī)療觀念”、“保健觀念”

（1）天佑觀念：生病了求菩薩保佑，“寧肯話錢買棺材、不愿拿錢買藥材”。屬于愚人。

（2）醫(yī)療觀念：后來社會(huì)進(jìn)步了，知道上醫(yī)院，看醫(yī)生。治病不惜千金、防病不拔一毛。屬于病人。

（3）保健觀念：預(yù)防重于治療，保健重于康復(fù)。屬于哲人。

9、搏擊商海的“大款”經(jīng)歷了三個(gè)階段

（1）原始積累：拼搏打拼，用健康換取財(cái)富，以透支生命為代價(jià)實(shí)現(xiàn)原始積累，并換取自己的消費(fèi)基金。

（2）享受金錢：不惜健康，奉行及時(shí)行樂的豪紳哲學(xué)。以購買高級(jí)別墅、坐豪華轎車、吃山珍海味來滿足和刺激自己。

（3）返璞歸真：善待生命，用金錢贖回健康，呼喚生命的質(zhì)量。

十、王志綱的比喻：

1、用打仗和軍隊(duì)做比喻

（1）產(chǎn)品進(jìn)入市場

（2）產(chǎn)品戰(zhàn)略

（3）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

2、用中國傳統(tǒng)文化做比喻

3、用吃飯做比喻

4、用戀愛做比喻

注：

1、中國的發(fā)展處于世界發(fā)展的哪一個(gè)階段

2、地區(qū)的發(fā)展處于中國發(fā)展的哪一個(gè)階段

3、行業(yè)發(fā)展處于哪一個(gè)階段

4、企業(yè)發(fā)展處于企業(yè)發(fā)展的哪一個(gè)階段

5、事物發(fā)展的三個(gè)階段。王志綱喜歡說三。

把這些要素進(jìn)行整合就可以定出企業(yè)發(fā)展的“航海圖”，找到企業(yè)發(fā)展的“指南針”。

第四篇：碧桂園策劃報(bào)告

碧桂園解密

house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陳雙全

作者: 陳雙全、談偉峰

碧桂園奇跡的創(chuàng)造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價(jià)廉物美的品質(zhì)及準(zhǔn)確的目標(biāo)市場策略，將對(duì)別墅的夢想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。

脫穎而出 并非“從天而降”

碧桂園是一個(gè)善于制造神話的企業(yè)。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運(yùn)作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個(gè)，讓同行看得目瞪口呆，讓消費(fèi)者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運(yùn)作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。

1999年碧桂園開始進(jìn)入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時(shí)起建，幾百臺(tái)吊車同時(shí)操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費(fèi)者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節(jié)，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價(jià)格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。王志綱對(duì)此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進(jìn)了瓷器店?！?/p>

這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現(xiàn)。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時(shí)燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰(zhàn)。5月1日，當(dāng)人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時(shí)，呈現(xiàn)在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發(fā)了2500畝，但大規(guī)模的現(xiàn)樓和看得見的環(huán)境與配套，足以沖擊消費(fèi)者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費(fèi)者的心。

王志綱談到碧桂圓的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，碧桂圓的特點(diǎn)在于低價(jià)、快速。應(yīng)該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略。

在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個(gè)：一個(gè)是給市場提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，一個(gè)便是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其價(jià)格打破了消費(fèi)者的心理底線，而其“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價(jià)廉”的策略贏得了消費(fèi)者的青睞。

碧桂園10年，攻城掠地?zé)o數(shù)，到底它為何能夠在競爭激烈的廣州房地產(chǎn)市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？

其實(shí)，無論是王的觀點(diǎn)還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認(rèn)為碧桂園的戰(zhàn)略可以概括為“準(zhǔn)確定位，規(guī)模制造”八個(gè)字，這是碧桂園10年戰(zhàn)無不勝的真正原因。

主體市場還是主流市場？

曾長期負(fù)責(zé)碧桂園品牌規(guī)劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對(duì)的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人，而一些發(fā)展商針對(duì)的是主流市場，針對(duì)的是較高端的消費(fèi)者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動(dòng)著房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。從根本上來說，主流市場對(duì)生活方式的追求和主體市場不一樣。碧桂園抓的是主體市場，對(duì)格調(diào)、品味不會(huì)考慮太多，而講究實(shí)在、性價(jià)比。因此，碧桂園的產(chǎn)品滿足了主體市場消費(fèi)者的需求，其旺銷是必然的。”

碧桂園擅長的是大規(guī)模屋村式的生產(chǎn)，這種大規(guī)模的供應(yīng)量正好適合了主體市場的定位策略。同樣是面對(duì)主體市場，但每一個(gè)碧桂園的樓盤又有一定的區(qū)別。在鳳凰城的操作中，對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)群的劃分與以前有很大不同。

鳳凰城銷售總監(jiān)龍爾綱指出，在目標(biāo)消費(fèi)群的劃分上鳳凰城有重大轉(zhuǎn)變，就是由以階層來劃分目標(biāo)消費(fèi)群轉(zhuǎn)變?yōu)橐噪A段為標(biāo)準(zhǔn)。鳳凰城的目標(biāo)群是“大學(xué)畢業(yè)后五年、成長中、發(fā)展型”的人群，他們具有獨(dú)特的特征，他們向往一種更優(yōu)雅的生活環(huán)境，一種更好的生活方式，但同時(shí)對(duì)價(jià)格又具有很高的敏感性。

對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)定位思想成功運(yùn)用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現(xiàn)代城”；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運(yùn)動(dòng)”為主題的“奧林匹克花園”。

在對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的深入研究后，鳳凰城進(jìn)行了創(chuàng)造性的定位，“為每個(gè)成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領(lǐng)的別墅”。住上別墅可以說是每個(gè)人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優(yōu)勢，可以為消費(fèi)者提供心動(dòng)價(jià)格的別墅。這正迎合了消費(fèi)者心理，正如我國著名營銷學(xué)者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢。”

鳳凰城以別墅為主打產(chǎn)品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營造的是全程自然的生態(tài)環(huán)境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區(qū)中心那種“只顯身份卻無法得享優(yōu)美環(huán)境”的住家別墅，而是“度假環(huán)境里的常駐別墅”，揉合了現(xiàn)代都市生活的時(shí)尚便利與郊區(qū)生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統(tǒng)一。

價(jià)格是永遠(yuǎn)的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對(duì)別墅的夢想和超低價(jià)格有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)了“給白領(lǐng)的別墅”的空白市場。

鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現(xiàn)代兩種風(fēng)格，面積160～180平方米，戶型多達(dá)9種，價(jià)格僅從50萬元起。至于獨(dú)立式的豪華別墅，建筑風(fēng)格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價(jià)格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區(qū)的樓盤50萬只能買一個(gè)80－90平米的房子，而且房子所處的環(huán)境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產(chǎn)品價(jià)格，你不心動(dòng)嗎？

規(guī)模制造，價(jià)格為王

碧桂園老板對(duì)碧桂園的定義是：“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠。”在這個(gè)信念支持下，針對(duì)不同消費(fèi)對(duì)象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個(gè)碧桂園的選址不一樣，但其建設(shè)開發(fā)理念是不變的。

1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發(fā)，已經(jīng)有200多萬平方米的供 應(yīng)量。港資背景的祈福新村一向致力于營造鳥語花香的居家度假環(huán)境，已取得開發(fā)2000畝、售出16000多戶的好成績。麗江花園（占地1200畝、已開發(fā)600畝）經(jīng)過八年的苦心經(jīng)營，吸引了很多中國的白領(lǐng)階層，包括藝術(shù)家、離退休干部，確立了獨(dú)特的麗江生活方式，發(fā)展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態(tài)初進(jìn)洛溪，以不到3000元／平方米的低價(jià)，重拳直擊麗江花園6000元／平方米房價(jià)的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。

鳳凰城把規(guī)模制造、成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯(lián)排別墅，均價(jià)2800元的優(yōu)雅洋房。低價(jià)是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應(yīng)就是“50萬元一棟別墅”。

在過去的10年中，碧桂園不斷擴(kuò)展，而“物美價(jià)廉”卻是其始終堅(jiān)持的法則。碧桂園老板說，一個(gè)企業(yè)最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價(jià)位，即“價(jià)廉物美”，這是碧桂園保持長久生命力的原因。

碧桂園有員工近3萬人，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè)管理都是自己的，甚至還有一個(gè)全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會(huì)所里面所說的家禽和青菜都是自己農(nóng)場出產(chǎn)的，可謂將縱向一體化發(fā)揮到了極致?！耙粭l龍”開發(fā)使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價(jià)格把房子賣給消費(fèi)者。

按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內(nèi)部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時(shí)它還使得公司能很好地控制成本。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)大的原因，通過規(guī)模經(jīng)營來吸收內(nèi)部產(chǎn)品，達(dá)到降低成本的目的。

另外，一體化使得碧桂園成為一個(gè)快速反應(yīng)的企業(yè)。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設(shè)計(jì)到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時(shí)施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回收，銀行利息成本就會(huì)加大。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長，對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個(gè)別企業(yè)可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產(chǎn)30強(qiáng)，只有中行、建行、工商、農(nóng)行四強(qiáng)?！北坦饒@操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億。一個(gè)民營企業(yè)能得到銀行如此的信任，主要?dú)w功于其能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關(guān)系。

當(dāng)然，規(guī)模經(jīng)營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因?yàn)橐?guī)模化本身是拒絕個(gè)性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，風(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病。此次鳳凰城的聯(lián)排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認(rèn)為這些聯(lián)排別墅與農(nóng)民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯(lián)排別墅賣得最為火爆。實(shí)際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現(xiàn)象的存在一點(diǎn)也不奇怪，主要是專業(yè)人士與消費(fèi)者的眼光的差異造成的。

“準(zhǔn)確定位”為碧桂園找到了一個(gè)對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)者市場，“規(guī)模制造”為滿足目標(biāo)市場提供了可能。有的企業(yè)選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業(yè)選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個(gè)小池塘，再成為小池塘中的大魚。

碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。

企業(yè)層面反思：有多少輝煌可以重來

·市場份額≠利潤

1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表的《品牌經(jīng)營的最佳戰(zhàn)略》一文中，提出了以盈利能力為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略構(gòu)架。

傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，市場份額決定盈利能力。但是，當(dāng)他們研究了40個(gè)大類消費(fèi)品中高檔品牌的盈利能力后發(fā)現(xiàn)，單單是市場份額一個(gè)因素并不能決定盈利能力。

他們認(rèn)為，品牌的盈利能力是由兩個(gè)因素決定的，即市場份額和這類產(chǎn)品的性質(zhì)（或者說是品牌參與競爭的產(chǎn)品市場的性質(zhì)）。一個(gè)品牌的相對(duì)市場份額對(duì)其盈利能力的影響，要根據(jù)整個(gè)商品大類是以高檔品牌產(chǎn)品為主還是以低價(jià)品牌產(chǎn)品為主的情況而有所差異。他們運(yùn)用這兩個(gè)因素畫出一個(gè)矩陣圖。

處于不同象限對(duì)一個(gè)品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構(gòu)成，這類商品中的大多數(shù)品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產(chǎn)品的回報(bào)會(huì)低一些。如果你選擇了不同的象限，相應(yīng)的你也要采用不同的戰(zhàn)略。

低路品牌，即產(chǎn)品在一個(gè)相對(duì)低價(jià)類商品中競爭，并且擁有一個(gè)較高的相對(duì)市場份額。大多數(shù)的低路品牌的利潤并不是通過它們的價(jià)格實(shí)現(xiàn)的，更多的是通過成本領(lǐng)先來實(shí)現(xiàn)的。因此，在這個(gè)象限內(nèi)的品牌，其首要目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是削減成本，并把節(jié)約的資金再投入到進(jìn)一步的降價(jià)中去。

碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報(bào)。碧桂園鳳凰城市場總監(jiān)龍爾綱早于2002年５月８日就跟《南方都市報(bào)》記者表示，他對(duì)“五一”有總結(jié)，首先就是“多賣沒多賺”。

正如模型所顯示的，低路品牌的核心關(guān)鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領(lǐng)先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？

·碧桂園剩余空間分析

碧桂園“低地價(jià)”的牌已經(jīng)快打完了

除了花都買下的土地沒有開發(fā)外，碧桂園在廣州的東西南北都已經(jīng)建起了一座座衛(wèi)星城，在廣州發(fā)展這種大盤的余地已經(jīng)不大了。

碧桂園異地?cái)U(kuò)張面臨挑戰(zhàn)

從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領(lǐng)域的旗幟”可以看出，碧桂園已經(jīng)不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進(jìn)行品牌擴(kuò)張已是勢所必然。但是，異地的品牌擴(kuò)張對(duì)于碧桂園的戰(zhàn)略與品牌都提出了新的挑戰(zhàn)。特別是一體化的經(jīng)營模式，在異地根本就行不通，因?yàn)楸坦饒@的一體化是靠規(guī)模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經(jīng)營。

消費(fèi)者方面會(huì)慢慢成熟

消費(fèi)者也會(huì)慢慢地成熟，當(dāng)碧桂園所針對(duì)的主體市場一點(diǎn)點(diǎn)地縮小和逃離，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價(jià)值時(shí)，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會(huì)有很大的問題。你的目標(biāo)消費(fèi)者群針對(duì)的是主體消費(fèi)者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費(fèi)者，但是，我們在這里忽略了更多的主流消費(fèi)者。最先開發(fā)的順德碧桂園，針對(duì)的是珠三角先富的階層。這樣可能導(dǎo)致很多“先富起來的人”不會(huì)在鳳凰城買房，因?yàn)榉孔右巡粌H僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業(yè)5年，成長中、發(fā)展型”的消費(fèi)者混合在一起。

讓消費(fèi)者像買白菜一樣買房的后果

鳳凰城的營銷者認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰(zhàn)，目標(biāo)消費(fèi)群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢？本來買房是一件很重大的事，可消費(fèi)者在現(xiàn)場就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?yīng)的，大家都買的東西肯定不會(huì)是差東西，將一件本來應(yīng)該是理智性購買行為轉(zhuǎn)化為沖動(dòng)性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。

但我們也應(yīng)看到，這樣的做法會(huì)給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費(fèi)者期望的地方，消費(fèi)者可能就會(huì)投訴等。其實(shí)，所謂的不符期望，可能只是購房時(shí)消費(fèi)者沒有了解清楚地問題而已。

碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價(jià)廉”的碧桂園樓盤值得消費(fèi)者等待？

行業(yè)層面反思：四對(duì)矛盾

鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個(gè)廣州房地產(chǎn)市場，甚至整個(gè)中國房地產(chǎn)市場，鳳凰城給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提出了四對(duì)矛盾，這四對(duì)矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產(chǎn)行業(yè)的走向！

·價(jià)格戰(zhàn)還是價(jià)值戰(zhàn)

盡管碧桂園不認(rèn)為鳳凰城掀起了廣州房地產(chǎn)市場的價(jià)格戰(zhàn)，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價(jià)已經(jīng)引領(lǐng)廣州的房地產(chǎn)市場進(jìn)入價(jià)格競爭時(shí)代。鳳凰城的價(jià)格也可能成為一種新的標(biāo)桿，它將影響到其他房地產(chǎn)企業(yè)的生存。在這個(gè)新的標(biāo)桿下，除了少數(shù)幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產(chǎn)企業(yè)之外，其他的企業(yè)不可避免地要重新審視自己的生存機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產(chǎn)商的別墅價(jià)格有意無意的在調(diào)低。鳳凰城是否會(huì)讓剛開始進(jìn)入價(jià)值創(chuàng)新的廣州房地產(chǎn)市場又回到價(jià)格的老路上？

·“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”

鳳凰城為廣州房地產(chǎn)的競爭設(shè)置了更高的平臺(tái)，廣州房地產(chǎn)業(yè)要保持長久的生命力，保障穩(wěn)健有序的發(fā)展，就必需不斷制造新的特點(diǎn)，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業(yè)已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎(chǔ)上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點(diǎn)說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產(chǎn)業(yè)未來一段時(shí)期的“創(chuàng)新與突破”呢？鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場面。

當(dāng)青島有100多棟別墅由于價(jià)格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時(shí)候，碧桂園由于低價(jià)而創(chuàng)造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對(duì)市場的“竭澤而漁”還是“放水養(yǎng)魚”？是否因?yàn)榈蛢r(jià)的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢？

·規(guī)模經(jīng)營與個(gè)性化矛盾

規(guī)模經(jīng)營可以降低成本，但規(guī)模經(jīng)營往往是以犧牲個(gè)性為代價(jià)的。因此規(guī)?；?jīng)營也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風(fēng)格基本上沒有多大的變化，因?yàn)轱L(fēng)格的穩(wěn)定有助于工廠化的快速生產(chǎn)。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產(chǎn)發(fā)展商和高端消費(fèi)者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領(lǐng)別墅稱為新時(shí)代的“筒子樓”。

·長期與短期的矛盾

在地產(chǎn)“服務(wù)品牌”上，碧桂園可謂華南地產(chǎn)界的成功典范，10年來高擎“服務(wù)品牌”大旗不松手，并且不斷進(jìn)行深化、細(xì)化、日常化，把服務(wù)變成整個(gè)公司無處不在的企業(yè)文化。

但在5.1鳳凰城的廣告?zhèn)鞑ブ?，碧桂園的核心價(jià)值被扔到一邊，“給你一個(gè)五星級(jí)的家”沒有在廣告中出現(xiàn)，用的最多的是“給每一個(gè)成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50萬可以買別墅”。當(dāng)鳳凰城以價(jià)格作為主流定位時(shí)，也就是對(duì)于以往碧桂園品牌資產(chǎn)的釋稀。廣告沒有品牌價(jià)值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的過度關(guān)注而忽略其品牌的內(nèi)涵，對(duì)碧桂園長期積累下來的品牌資產(chǎn)是嚴(yán)重的損害。

點(diǎn)評(píng)：

鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的！

我們認(rèn)為，這種模式的運(yùn)作也存在不少的問題。事實(shí)上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業(yè)又盲目跟進(jìn)，整個(gè)產(chǎn)品大類，整個(gè)市場會(huì)進(jìn)入一種負(fù)循環(huán)。我們的彩電業(yè)、DVD行業(yè)的慘劇就在眼前，雖然發(fā)展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費(fèi)。

有市場份額有用嗎？有銷售額又有用嗎？

通過創(chuàng)新，產(chǎn)生差異化，為不同的消費(fèi)者提供個(gè)性化的產(chǎn)品，不要把關(guān)注點(diǎn)總放在價(jià)格上，更應(yīng)該體現(xiàn)價(jià)值。為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時(shí)的銷售額、追求暫時(shí)的輝煌。通過低路品牌獲得的優(yōu)勢是暫時(shí)的、脆弱的，因?yàn)闆]有利潤支持的市場份額是一種負(fù)擔(dān)，而非優(yōu)勢；相反，通過創(chuàng)新、差異化獲取的優(yōu)勢才是持久的、堅(jiān)實(shí)的。

為消費(fèi)者提供價(jià)值而非價(jià)格，進(jìn)行創(chuàng)新、價(jià)值之爭而非價(jià)格之戰(zhàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他所有企業(yè)獲取最后勝利的重要因素。

碧桂園的企業(yè)標(biāo)志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運(yùn)動(dòng)，但也可能會(huì)讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。

第五篇：房地產(chǎn)策劃合同樣本案例

企業(yè)商務(wù)策劃（咨詢）

委托合同書

房地產(chǎn)策劃合同視點(diǎn)策№

甲方（委托方）：

乙方（受托方）：成都視點(diǎn)廣告?zhèn)鞑ビ邢挢?zé)任公司

為了保障甲方乙雙方共同利益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方本著互相配合、講求實(shí)效、誠實(shí)信用的原則，就甲方委托乙方完成“”的有關(guān)事宜，簽訂本合同書。

一、策劃推廣項(xiàng)目

1、全程廣告策劃代理組織、執(zhí)行、監(jiān)控；

2、媒介策劃、分析、投放；

3、廣告創(chuàng)意（包含軟文）

4、售樓部設(shè)計(jì)：

5、戶外路牌設(shè)計(jì)；

6、VI識(shí)別系統(tǒng)導(dǎo)入（基礎(chǔ)部分、應(yīng)用部分）；

7、樓書設(shè)計(jì)

8、DM設(shè)計(jì)；

二、委托項(xiàng)目進(jìn)度

策劃工作分為兩個(gè)階段：

1.第一階段：策劃市場調(diào)查，包括商圈調(diào)查、目標(biāo)人群調(diào)查、目標(biāo)市場調(diào)查、產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)查和競爭對(duì)手調(diào)查5個(gè)內(nèi)容，并對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行初步定位，雙方溝通達(dá)成共識(shí)后進(jìn)入第二階段，本階段完成供雙方溝通用的《南河人家.尚境廣告推廣思路》的中期匯報(bào)演示文本，期限為自合同書生效之日起至個(gè)工作日。

2.第二階段：在甲方認(rèn)可乙方對(duì)項(xiàng)目得出的定位主體的前提下，對(duì)定位策劃有關(guān)內(nèi)容作出

進(jìn)一步完善，完成《》，限期為至個(gè)工作日。上述工作在程序上順延，總體累計(jì)時(shí)間不超過個(gè)工作日。

項(xiàng)目全程廣告策略內(nèi)容

第一階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期（引導(dǎo)期）

（一）、階段特征

項(xiàng)目引導(dǎo)期為項(xiàng)目的初期階段。

（二）、廣告目標(biāo)

引導(dǎo)期的廣告宣傳旨在：

1、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。

2、初步奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。

3、培育市場，攔截客戶。

具體執(zhí)行可通過報(bào)紙軟文、圍板、燈桿旗等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及尚境的生活、工作理念等。

本階段廣告應(yīng)達(dá)到的效果：

1、讓準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者停止購買其他樓盤轉(zhuǎn)而關(guān)注“尚境”；

2、讓本不打算買房的消費(fèi)者產(chǎn)生購房的念頭。

3、創(chuàng)造“尚境”時(shí)代

4、引起對(duì)“尚境”的注意力

5、激發(fā)投資者的興趣

本階段的廣告訴求點(diǎn)：

突出本案無以倫比的地理環(huán)境和居家概念

（三）廣告策略

圍墻的功能之一在于分隔工地和售樓現(xiàn)場，減少現(xiàn)場施工等不利情況對(duì)銷售的影響。就銷售而言，圍墻的功能在于營造項(xiàng)目形象，同時(shí)輔助于宣傳，提升項(xiàng)目知名度。樓盤推向市場之初，啟用的廣告形態(tài)應(yīng)該是先導(dǎo)性、告知性的，應(yīng)使用大眾媒體。

（四）廣告計(jì)劃及媒體組合（一）、樓盤標(biāo)志（LOGO）設(shè)計(jì)

1、圖形：

2、創(chuàng)意說明

（二）、工地圍板廣告設(shè)計(jì)

1、圖形

2、創(chuàng)意文案

方案一：

尚境●廣場圍墻廣告

【尚境篇】

主題：

家居生活 盡享創(chuàng)富自由

文案：

“尚境”不僅是一種理念，更是一種生活和工作方式。在人類歷史上，這是第一次可以完全自由選擇自己的工作時(shí)間和地點(diǎn)；第一次可以不做工作的奴隸而做居家的主人?！吧芯场弊畲蟮目鞓肪褪亲杂桑鲎约合胱龅氖虑?，過自己想過的生活，可以最大限度的實(shí)

現(xiàn)和追求自我。

【位置篇】

主題：

上風(fēng)上水，成就商城尊貴

文案：

地處政務(wù)區(qū)、生活區(qū)、文化區(qū)三區(qū)交匯處，文匯路、般陽路、魯泰文化大道交錯(cuò)通過,交通便捷，市政配套成熟、周圍超市、學(xué)校、醫(yī)院、酒店星羅棋布，處處彰顯生活高尚品質(zhì)；不可復(fù)制的城市核心乃城市地脈之所在，依托上風(fēng)上水，豪門氣派渾然天成。

【建筑篇】

主題：

建筑品質(zhì)，方顯御品豪門

文案：

簡潔的體塊穿插組合的立體面設(shè)計(jì)，虛實(shí)對(duì)比，上部瀟灑飄逸的飄板，體現(xiàn)現(xiàn)代辦公氣息的落地玻璃，獨(dú)具現(xiàn)代化商業(yè)氛圍的大面積的玻璃幕墻充分體現(xiàn)了建筑的包容力，個(gè)性與共性的完美結(jié)合。

建筑南北長42米，東西長49.8米，62.1米的建筑高度連同恢宏的建筑設(shè)計(jì)理所當(dāng)然地成為淄川區(qū)城市風(fēng)向標(biāo)。

【生活篇】

主題：

生活商圈，品味隨意生活

文案：

般陽生活區(qū)、川都花園、頤澤花園星羅棋布，銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校錯(cuò)落有致，通濟(jì)、商業(yè)街，近在咫尺，踏出家門，消閑、購物、美食信手拈來，隨意選擇本身已是享受。

【工作篇】

主題：

尊崇禮遇，締造永恒榮耀

文案：

同勞動(dòng)局同樓辦公，CNC迎面既是，體育場就在對(duì)角。勞動(dòng)技校、師范學(xué)校近在隔壁，從通信、交通、生活、體育健身到商務(wù)辦公的一切問題在這里都化為烏有，與此同時(shí)，62.1米的高層建筑手可摘星辰，視野開闊遠(yuǎn)眺近觀兩相宜，一一禮遇盡顯榮耀，讓每一位業(yè)主在此可極盡奢華的人生顛峰享受。

6、傳播費(fèi)用預(yù)算及分配原則

6.1費(fèi)用分配原則：

傳播推廣費(fèi)用是項(xiàng)目費(fèi)用支出的重要組成部分，費(fèi)用分配是否合理，對(duì)項(xiàng)目銷售影響至關(guān)重大。必須適量、合理分配，達(dá)到準(zhǔn)確無誤的原則?？紤]到本項(xiàng)目的銷售任務(wù)，對(duì)此，我司建議遵循“至始至終強(qiáng)勢出擊”的基本原則。

6.2整體傳播費(fèi)用比例及預(yù)算

匯豐廣場預(yù)計(jì)總成交量：約5500萬；

匯豐廣場傳播費(fèi)用預(yù)算：約占總銷售額的2.8％；即 5500*2.8%=154萬注：此費(fèi)用不包括銷售現(xiàn)場的建設(shè)與裝修。

6.3傳播費(fèi)用分配：

A、報(bào)紙廣告－－包括硬性廣告、夾報(bào)廣告及新聞炒作，約占整體傳播總費(fèi)用的15％；

B、影視廣告－－包括專題節(jié)目及新聞炒作，約占整體傳播總費(fèi)用的5％；

C、公關(guān)促銷活動(dòng)－－包括各階段的公關(guān)促銷活動(dòng)、禮品。約占整體傳播總費(fèi)用的30％；

D、廣告品制作－－包括模型、樓書、海報(bào)、POP、展板、現(xiàn)場包裝品、禮品、指示系統(tǒng)、銀行按揭、付款方式、貸款利率表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。約占整體傳播總費(fèi)用的10％；E、展銷會(huì)設(shè)場－－包括展架、展示系統(tǒng)等等。約占整體傳播總費(fèi)用的5％。F、戶外廣告－－包括各類路牌廣告、燈箱廣告、車身廣告。約占整體傳播總費(fèi)用的；

6.4各階段費(fèi)用分配原則：

引導(dǎo)期：25％；

開盤期：20％；

強(qiáng)銷期：20％；

持續(xù)期：20％；

清盤期：15％

三、合同金額及付款方式

1.廣告策劃總費(fèi)用為元人民幣（元）。

1）合同簽訂之日起 三 日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費(fèi)用的50% 作為預(yù)付款，即人民幣元（元）。

2）乙方完成項(xiàng)目一整體策劃方案后，通過正式的演示文稿，向乙方當(dāng)場做出演示講解，甲方認(rèn)可后 三 日內(nèi)，甲方足額支付策劃費(fèi)余款人民幣六萬四千元（元），乙方方能將《南河人家，尚境廣告策劃提案》的正式文本交付甲方。

3.乙方去往甲方處進(jìn)行策劃（咨詢）工作，往返路費(fèi)由甲方承擔(dān)，在甲方處調(diào)查工作的交通、住宿費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

四、甲方責(zé)任與權(quán)利

1.甲方須指派專人（須書面指定），作為聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)與乙方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助乙方工作；

2.為乙方工作及時(shí)提供所需的背景資料和信息；

3.為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過后及時(shí)給予書面確認(rèn)；

4.及時(shí)向乙方支付報(bào)酬；

5.如果就委托項(xiàng)目內(nèi)容、期限做出原則性改變的決策，應(yīng)及時(shí)通知乙方，并采取適當(dāng)措施，便于乙方及時(shí)調(diào)整工作。

五、乙方責(zé)任與權(quán)利

1.由擔(dān)任專家組總負(fù)責(zé)人，指派專人擔(dān)任專門聯(lián)絡(luò)人；

2.按進(jìn)度計(jì)劃完成各階段任務(wù)，保證質(zhì)量，及時(shí)與甲方溝通；

3.按甲方提出的指導(dǎo)性要求修改和完善各階段策劃成果；

4.保守甲方的商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內(nèi)容。

六、成果歸屬與冠名宣傳

1.成果歸屬甲方所有；

2.乙方在保守甲方項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)機(jī)密的前提下，對(duì)成果有冠名宣傳使用的權(quán)利。

七、違約責(zé)任

由于甲方原因致使本合同無法履行或中斷，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并支付當(dāng)期款項(xiàng)；

八、合同終止

1.本合同履行完畢自動(dòng)終止；

2.一方違約并承擔(dān)責(zé)任后自動(dòng)終止；

3.任何一方無權(quán)單方面要求中止。待雙方協(xié)商一致后，簽訂終止協(xié)議。

4.甲、乙雙方同意終止時(shí)須以書面形式確定。

九、合同爭議

本合同履行過程中出現(xiàn)爭議時(shí)，甲、乙雙方友好協(xié)商解決，并以補(bǔ)充協(xié)議形式載明，協(xié)商不成時(shí)，任何一方可向人民法院起訴。

十、合同有效期

本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各持一份（本合同附件為本合同有效組成部分）同具法律效力，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達(dá)成策劃意向；自甲方支付第一筆款項(xiàng)到達(dá)乙方賬戶之日起，本合同正式生效。

甲方：（公章）

法定代表人：（簽字）

地址：省市區(qū)街（路）號(hào)

郵編：

電話：

乙方：成都視點(diǎn)廣告?zhèn)鞑ビ邢挢?zé)任公司（公章）法定代表人：（簽字）

地址：

E-mail:shidian@126.com

郵編：610000

開戶行：

賬號(hào)：

電話：

簽約地：成都市

年月