第一篇：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)

王健林演講錄

文章注解：這是萬達(dá)王建林在杭州的一篇演講稿，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學(xué)到了很多，跟有獨(dú)到經(jīng)驗(yàn)的人學(xué)習(xí)成長，是很難得的機(jī)會(huì)。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝?，每天成長，是很快樂的事。很少去轉(zhuǎn)別人的文章，不過經(jīng)典，不能錯(cuò)過。以下為文章全篇內(nèi)容： 最近三...文章注解：這是萬達(dá)王建林在杭州的一篇演講稿，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學(xué)到了很多，跟有獨(dú)到經(jīng)驗(yàn)的人學(xué)習(xí)成長，是很難得的機(jī)會(huì)。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝?，每天成長，是很快樂的事。很少去轉(zhuǎn)別人的文章，不過經(jīng)典，不能錯(cuò)過。

以下為文章全篇內(nèi)容：

最近三年，萬達(dá)商業(yè)發(fā)展公司專注于做購物中心，在全國19個(gè)城市建了21個(gè)購物中心，總面積300萬平方米，其中開業(yè)12個(gè)，在建9個(gè)。我們的目標(biāo)是到2010年至少建設(shè)50個(gè)購物中心，爭取60個(gè)，總面積700—800萬平方米，年租金收入50億元以上，這是我們的長期目標(biāo)。

如果達(dá)到800萬平方米、50億元租金收入這個(gè)規(guī)模，那么我們就可以在購物中心這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亞的西部集團(tuán)，它下屬兩個(gè)公司，合起來有1700萬平方米的購物中心面積。

萬達(dá)目前和17家跨國企業(yè)，其中有10家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。戰(zhàn)略合作協(xié)議有四個(gè)方面。

第一，共同選址，對每一個(gè)店址大家提出意見，書面確認(rèn)。

第二，技術(shù)對接，一個(gè)店誰要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對接，之后再正式簽署確認(rèn)書。

第三，平均租金。我們把購物中心作為長期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，假如一個(gè)購物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16個(gè)合同談判，恐怕得用半年時(shí)間才能搞定。為了快速擴(kuò)張，快速發(fā)展，我們與所有加入合作的伙伴，都約定一個(gè)前提條件，就是接受我們的平均租金這個(gè)概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。

第四，先租后建。簽了租約之后，我們再投資。這四點(diǎn)加在一起，叫做“訂單地產(chǎn)”。先下訂單再投資，這樣做的最大好處在于規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。下了訂單，一年可以收1000萬租金，那么總投資額無論如何不能超過1億元。因?yàn)樽饨鹨?7%的稅，控制在1億元以下，還能有8%的投資回報(bào)率，還了利息，還能有點(diǎn)收入。這樣就能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，符合中央禁止重復(fù)投資的政策，不管錢是不是自己的，只要浪費(fèi)，就是浪費(fèi)社會(huì)資源。

什么叫商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。

例如，二層底商，建完后全部出售了，這就不叫商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要有三個(gè)前提要件。

第一是收入水準(zhǔn)。從全世界來看，人均GDP3000、4000美元的時(shí)候，購物中心才能發(fā)展起來，目前中國一些大城市和沿海城市已經(jīng)達(dá)到這個(gè)水準(zhǔn)。

二是市場需求，租戶有這個(gè)需求。WTO開放國門之后，全球百強(qiáng)零售企業(yè)有70多家已經(jīng)進(jìn)入中國，前50強(qiáng)幾乎全部進(jìn)入中國，都想來切中國這塊蛋糕，市場需求巨大。去年，沃爾瑪全球的首席執(zhí)行官李斯閣先生應(yīng)我們邀請出席武漢萬達(dá)商業(yè)廣場的開業(yè)儀式。他跟我說：能不能加大每年的開發(fā)量？按照我們現(xiàn)在的約定，每年開發(fā)5——8個(gè)。他問，能不能每年20、30個(gè)？他希望十年以后，每年開100家店?？梢哉f，租戶需求足夠大。

那么，缺的是什么？缺的是房地產(chǎn)金融。購物中心這個(gè)產(chǎn)業(yè)，只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，才能托住這個(gè)產(chǎn)業(yè)健康的向前發(fā)展。盡管銀行推出十年、八年的長期貸款，也不適合做商業(yè)地產(chǎn)。從全世界范圍來看，目前國外投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率是4—6%；在中國由于是新興市場，有一點(diǎn)高收益，收益能達(dá)到8—9%。如果10年期貸款，每年利息8%，那么就不可能做這個(gè)產(chǎn)業(yè)。全世界購物中心發(fā)展比較好的國家，無一例外地，都是使用房地產(chǎn)信托基金。只有這種模式，它吸納的是民間閑資、退休基金、政府基金、保險(xiǎn)基金這種求穩(wěn)而對回報(bào)率要求不高的資金，只有它們才能托住購物中心的發(fā)展。所以，凡是解決了信托基金的國家，購物中心才能呈現(xiàn)前所未有的發(fā)展態(tài)勢。包括英國這個(gè)老牌資本主義國家，雖然其它產(chǎn)業(yè)很平穩(wěn)，但十年來購物中心的發(fā)展卻如火如荼，現(xiàn)在開業(yè)1400多家，在建200多家，占據(jù)了整個(gè)英國基本建設(shè)近一半的投資。

因?yàn)橹袊壳斑€沒有開發(fā)出房地產(chǎn)信托基金這種金融產(chǎn)品，中國的購物中心開發(fā)的黃金時(shí)期還沒到來。據(jù)我了解，香港政府在2005年將正式放開允許成立房地產(chǎn)信托基金，新加坡政府已在三年前放開政策，我相信再過幾年，中國也會(huì)出來這個(gè)產(chǎn)品，到那時(shí)候，我們就會(huì)迎來購物中心大發(fā)展的時(shí)期。

下面談一些我們做商業(yè)地產(chǎn)的體會(huì)、心得。

一、解決資金

商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例就更少，少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。

解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實(shí)力，或者有長期能使用的資金平臺。萬達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們在2001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，是以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長投的弊端就顯現(xiàn)出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開了一個(gè)總裁辦公會(huì)，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設(shè)，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。如果沒有預(yù)見性，等到銀行催債的時(shí)候再想辦法，那就可能出問題了。所以我體會(huì)，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長期使用的低成本資金最重要。

二、找到人才

所有行業(yè)都注重人才，但對商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)。大家不要以為，搞超市、搞百貨的人拿來就能用，搞百貨搞超市是零售思維，同單純的房地產(chǎn)思維一樣，都不行。

做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識。現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。

我舉一個(gè)例子說明人才的重要性。萬達(dá)在上海的五角場做了一個(gè)三十幾萬的購物中心，計(jì)劃明年開業(yè)。請了號稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，這家公司有120多年專門做購物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，全球做了幾百個(gè)購物中心。開始動(dòng)工后，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，我請美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項(xiàng)目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺?？上б?yàn)橐呀?jīng)施工了，基本的東西不能推翻，只能做些修改。修改之后，規(guī)劃和人流動(dòng)線比原來更加合理。我們計(jì)算了一下，僅一項(xiàng)設(shè)計(jì)上的修改，可以每年增加2000萬的租金。這說明懂行的人才對商業(yè)地產(chǎn)多么重要。

所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點(diǎn)金融投資的綜合型人才，是非常難的。正因?yàn)槿绱?，萬達(dá)現(xiàn)在幾乎變成了一個(gè)學(xué)校，一些人來萬達(dá)做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。所以我們想，干脆自己建一個(gè)專門的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。

三、只租不售

做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)。在這方面，萬達(dá)有深刻的教訓(xùn)。我們現(xiàn)在有21個(gè)購物中心，前10個(gè)購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平米均價(jià)3萬多，賣了幾十億，但是這10個(gè)項(xiàng)目竣工后，雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營，還是有5、6個(gè)出現(xiàn)了問題。什么問題呢？

商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。銷售商鋪的時(shí)候，因?yàn)槲覀冏隽耸吣攴康禺a(chǎn)開發(fā)銷售，合同寫的很清楚，房子出售后，我們不承擔(dān)經(jīng)營上的責(zé)任。根據(jù)銷售合同，我們在法律上沒有責(zé)任，但經(jīng)營不好，業(yè)主商戶就要鬧事，我們在道義上的責(zé)任無法推脫。如果萬達(dá)不是品牌企業(yè)，不是一個(gè)把購物中心作為長期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，只是打一槍換一個(gè)地方，那我們就不用對業(yè)主負(fù)責(zé)。當(dāng)時(shí)有四五個(gè)業(yè)主起訴萬達(dá)的案子，都以業(yè)主敗訴為終，因?yàn)楹贤s定很清楚。但是我們以購物中心作為長期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)，就一定要解決業(yè)主的問題。去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個(gè)項(xiàng)目，除了南京、青島等項(xiàng)目，因?yàn)榈乩砦恢锰貏e好，經(jīng)營穩(wěn)定之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報(bào)率，個(gè)別地區(qū)9%。

所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個(gè)別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營的先例，我個(gè)人認(rèn)為那是個(gè)案，不能成為規(guī)律。萬達(dá)在全國賣了10個(gè)項(xiàng)目的商鋪，超過一半以上都有問題。2004年，我們做了一個(gè)決定，購物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。凡是銷售購物中心的，在全國失敗的例子比比皆是，我舉幾個(gè)。譬如東莞的一個(gè)大mall，銷售得好，價(jià)格高，但是現(xiàn)在剛剛開業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營問題，我可以斷定他們正在走我們以前走過的路。無錫站前城投廣場，鉆石地段，商鋪賣的時(shí)候火得不得了，現(xiàn)在開業(yè)不到兩年，整體關(guān)門，200多個(gè)業(yè)主正在打官司。還有很多例子。我們觀察，凡是賣商鋪來做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，9成以上運(yùn)作不好，有個(gè)別占著天時(shí)地利人和的成功，那是個(gè)例現(xiàn)象。

說到這里，大家可能會(huì)說：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。

1、在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報(bào)率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報(bào)率12%，就可以了。

2、如果在一個(gè)核心區(qū)，旁邊沒有地做住宅，那么辦？可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。

3、如果不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。

這些招不是我的招，全世界的購物中心都是這樣運(yùn)作。美國購物中心里50%的主力店，主要是百貨、超市這兩種業(yè)態(tài)，地是白送的，有一些甚至連房子都是送的。美國吉吉彭尼、西爾斯決定一個(gè)項(xiàng)目是否進(jìn)入至少需要三年，你把地塊提供給他，他要反復(fù)調(diào)查三年，分析、規(guī)劃，才能最后做決定。而且做了決定也很牛，要你把地送給他，甚至把房子蓋好白送給他，他付租金也是極低。那么為什么購物中心發(fā)展商還要把他們拉進(jìn)來呢？因?yàn)橐克麄儊砝肆?。美國沒有在城里面拆遷的，城里都是私人產(chǎn)權(quán)，購物中心都是在郊區(qū)，只能靠這一招，拉幾個(gè)主力店，人流引來了，在主力店與主力店之前做些中小商鋪，兩層、三層，慢慢提升租金，找到資金平衡點(diǎn)。

想做購物中心，只有這三招。除此，想賣小店鋪，那就不要做了。

四、做對程序

做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，不可避免地帶著房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價(jià)格。大連有個(gè)發(fā)展商的總經(jīng)理跟我講：“外國主力店的租金價(jià)格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我說：“那你就是在程序上做錯(cuò)了。你應(yīng)該在開始規(guī)劃時(shí)與他談租金，不是建設(shè)期再招商。而且還可以故意與兩三家談，這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)?！?/p>

所以做購物中心，非常重要的是做對程序。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。或者叫：顛倒程序，把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。而且招商絕非招一個(gè)主力店的問題。做一個(gè)購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。所以，一定要把程序做對了，招商在前。

招商在前還有個(gè)明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。萬達(dá)現(xiàn)在做購物中心，建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。為什么這么便宜？就是設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。我們2004年以后建的購物中心都是收租面積沒有無效面積。而且我們的程序做對了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書免租三個(gè)月，第91天開始計(jì)租，不管他們開不開業(yè)。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。

五、商業(yè)定位

具體到技術(shù)層面而言，商業(yè)定位決定項(xiàng)目的成敗。商業(yè)有兩句名言。一句是 “隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。這些語言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)呢？

1、定地址。

選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗(yàn)，這就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗(yàn)的積累。在選址上，無論如何不能一次確定，有時(shí)間的話，一年的時(shí)段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時(shí)間，中午、晚上都看看。還有一點(diǎn)非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個(gè)城市，先了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。暫時(shí)人不多不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎么樣。我們在南昌的項(xiàng)目，頭一個(gè)在八一廣場，效益很好，第二個(gè)項(xiàng)目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過去，但是他們過去辦公了，還是有城無市，人氣不旺。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€(gè)購物中心，我們規(guī)劃了一個(gè)十幾萬平的購物中心。一個(gè)十幾萬平的購物中心要靠十多萬人來支持，那里目前至多有一萬人，為什么我敢做呢？因?yàn)橘徫镏行囊獌赡暌院蟛砰_業(yè)，現(xiàn)在房子賣了很多，另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校，我相信，我們的購物中心一上，就會(huì)促使更多人入住，形成人氣商氣。我看大勢，所以新區(qū)也敢去。

2、定規(guī)模。

購物中心在國際上有個(gè)理論，10萬平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬平米是他們的上限。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，我個(gè)人認(rèn)為15萬平米是最佳的上限。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。在中國，零售業(yè)態(tài)沒有這么豐富，在發(fā)達(dá)資本主義國家有50萬種商品，中國目前只有20萬種商品。目前在中國，大主力店的發(fā)展可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn)，1000、2000平的次主力店極其難找。在歐洲，我看到一個(gè)糖果的連鎖店，每一個(gè)店就幾百平方米，但是在一個(gè)購物中心里可以開4、5個(gè)店，每個(gè)門口開一個(gè)。別看小小的糖果，一個(gè)店可以有上千種類的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，賣糖果賣出了世界級的連鎖品牌，每年20多億歐元銷售額。類似這種有特色的次主力店，中國現(xiàn)在很少。所以，規(guī)模上不宜過大。

現(xiàn)在中國購物中心有比大、比規(guī)模的不好風(fēng)氣。在廣州開會(huì)期間，安徽的一個(gè)市政府領(lǐng)導(dǎo)找到我，希望萬達(dá)去開發(fā)一個(gè)規(guī)劃38萬平方米的購物中心，只要我們肯去，地可以很便宜。而當(dāng)?shù)爻鞘腥丝谥挥?0萬人。我說：地白送我，我都不做，你們這種思維，誰去做都危險(xiǎn)。北京人口那么多，在東、西、南、北規(guī)劃了四個(gè)幾十萬平的mall，到現(xiàn)在第一個(gè)規(guī)劃的春天mall都是死的，58萬平，根本做不了，政府被迫修改規(guī)劃，修改到20萬平的規(guī)模。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。租金高，回報(bào)率高，才是真本事。現(xiàn)在在中國做購物中心，迫切需要解決規(guī)模偏大的問題，在商品和次主力店不匹配的情況下，盲目求大的結(jié)果只能是自食苦果。

3、定主力店。

地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問題。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學(xué)問很深，要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心你就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，你就不要選大賣場，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。

關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個(gè)趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。

我看過一篇文章，里面有句話說“購物中心是吃出來的”。國際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個(gè)功能是購物；第二是休閑；第三是運(yùn)動(dòng)；第四是交際。這是世界購中心新的理論。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個(gè)小時(shí)。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間?，F(xiàn)在國內(nèi)的購物中心，有一些人只單純地考慮零售賣場，而國外的購物中心，有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。我們從自己開發(fā)的購物中心也有體會(huì)，哪一個(gè)購物中心的娛樂、休閑做得好，哪個(gè)購物中心就火。以上講了三個(gè)定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個(gè)購物中心就基本成功了。

六、搞好設(shè)計(jì)

搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)絕不單是設(shè)計(jì)師的責(zé)任，反過來說，單靠設(shè)計(jì)師是做不好購物中心的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。設(shè)計(jì)師，尤其西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計(jì)師，他們講個(gè)性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購物中心風(fēng)險(xiǎn)很大。我可以舉一個(gè)大家熟悉的例子，上海的正大廣場，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心。現(xiàn)在只有1、2層沒有關(guān)，3-8層全停業(yè)了。而且1、2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒有品牌入駐。我看正大廣場沒有救，胎里帶來的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。為什么這么說？當(dāng)年他們買地便宜，炸掉之后，8萬多平的土地價(jià)值比現(xiàn)在這個(gè)樓的價(jià)值高多了，全部炸掉，做公寓賣出去，就是不做公寓，重新思考一下做購物中心，也可行。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐?，迷信美國的設(shè)計(jì)師，連中庭都是拐來拐去的。美學(xué)是有了，但人流動(dòng)線不合理，做商業(yè)地產(chǎn)是失敗的。

搞好設(shè)計(jì)有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

1、人流動(dòng)線。這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。人怎么流動(dòng)，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個(gè)2%的坡度。我們自己的體會(huì)，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。

2、視覺通透。在國外做購物中心有個(gè)設(shè)計(jì)要求，一眼至少能看到十個(gè)店招?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶?，能刺激人的購買欲。不能搞花里胡哨不實(shí)用的東西。

3、交通體系。卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點(diǎn)浪費(fèi)，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點(diǎn)，其它地方做低一點(diǎn)。如果錢多一點(diǎn)，可以都做高。這樣有好處。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。

再一個(gè)，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細(xì)節(jié)問題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊(duì)等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。

4、主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

這與一開始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲(chǔ)的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對接，才能掌握好這些東西。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，再做就會(huì)很熟悉了，這需要時(shí)間積累。

上海有一個(gè)四十萬平米的購物中心，做到正負(fù)零，來找我?guī)退猩蹋麄冋猩塘艘荒?，一個(gè)主力店都沒招進(jìn)來。他主動(dòng)提出，如果我?guī)退猩虧M場，他給我20%的股份?？晌覀冄芯窟^圖紙之后告訴他，炸掉重來。當(dāng)時(shí)只蓋了一層地下室，投資花了8000萬。他們的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，層高平均4.8米，通通荷載400公斤，怎么能去招商呢？建材一進(jìn)來，就能把樓板壓塌，就是做超市也有危險(xiǎn)。這樣的條件只能做百貨，都做百貨的話，2萬平米一個(gè)平面，地下1層到地上6層，哪個(gè)百貨敢做？

所以，如果不注意主力店的技術(shù)要求，就會(huì)造成浪費(fèi)。

七、商業(yè)物管

購物中心的物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。目前萬達(dá)最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人，太缺了。即使有這樣的人，待遇要求也很高。我們與上海復(fù)旦大學(xué)、深圳物管學(xué)院簽了一個(gè)協(xié)議，每年定向培養(yǎng)人才。但遠(yuǎn)水解不了近渴，他們畢業(yè)后，還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上，不過作為一個(gè)有長期目標(biāo)的公司，這種投入還是要做的。

購物中心的開業(yè)，對購物中心是個(gè)考驗(yàn)。不是什么開業(yè)大吉，開業(yè)其實(shí)意味著大麻煩，開業(yè)后經(jīng)營不好要掉鋪。一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到30%。小租戶的特點(diǎn)是只能共繁榮不可能共患難，火的時(shí)候想方設(shè)法擠進(jìn)來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。所以，招滿商、開了業(yè)絕不意味著大吉，第一年可能會(huì)掉30%，補(bǔ)充上來后，第二年可能會(huì)掉20%，這種調(diào)整是個(gè)永遠(yuǎn)的循環(huán)。

商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補(bǔ)充招商調(diào)整，還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)。

八、承受壓力

一般來講，商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。所以，大多數(shù)基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。有的基金要過三年才收購。他們都要等渡過培育期，基金只要求3-5%的回報(bào)，但必須穩(wěn)定。開業(yè)是一個(gè)分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。所以，想從事購物中心這個(gè)行業(yè)，一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，做購物中心絕非輕松事。否則為什么全國只有1%的房地產(chǎn)企業(yè)，全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購物中心呢？我打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，做住宅開發(fā)是小學(xué)，做寫字樓、酒店等是中學(xué)，那么做購物中心就是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。

廣州的天河城，現(xiàn)在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。大多數(shù)人卻不知道，天河城也曾差點(diǎn)死掉，如果不是國有企業(yè)的話就已經(jīng)死掉了。天河城建設(shè)時(shí)，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。后由廣東省政府出面組織六大公司分擔(dān)出錢還貸，才渡過了難關(guān)。過了幾年，培育期過了，大家認(rèn)可它了，買東西的人也走順腿了。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買，80%是隨機(jī)購買。天河城渡過難關(guān)之后，才有生意興隆。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。即使有資金、有人才，但是怕麻煩，想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。

這是我自己的一點(diǎn)心得，總結(jié)起來還有很多。今后還要不斷地探索，給大家提供一點(diǎn)有益的東西。借此機(jī)會(huì)，我也賣一個(gè)廣告，萬達(dá)在19個(gè)城市做了20多個(gè)購物中心，還要繼續(xù)做，長三角六個(gè)一線城市，上海、蘇州、南京、無錫、寧波、杭州，惟有杭州沒有進(jìn)。不是我不想來，夢中都想來。上有天堂，下有蘇杭，我不來天堂，我去地獄嗎？只是以前杭州地產(chǎn)太火，地價(jià)很高，我們很難找到項(xiàng)目。如果在座房地產(chǎn)同仁有興趣，拿到購物中心用地的，愿意與我們合作，我們會(huì)讓大家獲得很好的回報(bào)。

第二篇：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式

解讀萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式

目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上還處于“成長期”。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬達(dá)的開發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣；但隨著中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬達(dá)模式，以期從它的成敗得失中受到應(yīng)有的啟示。作為國內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。然而，萬達(dá)前期開發(fā)的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)后出現(xiàn)的投資回報(bào)、商戶招商、經(jīng)營管理等方面的問題被媒體披露后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌和“訂單” 開發(fā)模式也開始受到社會(huì)各界的普遍質(zhì)疑。

萬達(dá)究竟怎么了？“訂單”地產(chǎn)是否遭遇瓶頸？萬達(dá)模式將要何去何從？萬達(dá)的優(yōu)勢

盡管萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營在部分區(qū)域遭到嚴(yán)厲的批評和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，萬達(dá)開發(fā)模式中存在的一些弊端也相繼暴露，但是，我們必須看到，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中所具有的獨(dú)特競爭優(yōu)勢是其它開發(fā)商所不可比的。如：超前的投資戰(zhàn)略、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的政府關(guān)系、獨(dú)特的商業(yè)資源和強(qiáng)大的銷售能力等等?？梢哉f正是基于這些優(yōu)勢，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域才能一馬當(dāng)先，占據(jù)顯赫的地位；正是基于這些優(yōu)勢而形成的萬達(dá)的“底蘊(yùn)”或者“氣質(zhì)”，萬達(dá)才能挫而不折，才能揚(yáng)棄短處，才能突破困境，才能再創(chuàng)輝煌。因此，審視萬達(dá)、解讀萬達(dá)，首先不能對萬達(dá)優(yōu)勢視而不見。

萬達(dá)的優(yōu)勢，首先就在于萬達(dá)董事長王健林勝人一籌的戰(zhàn)略眼光和決策力。可以說，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)就是他企業(yè)的素質(zhì)，他的眼光決定著企業(yè)的發(fā)展方向，他的能力決定著企業(yè)的運(yùn)作實(shí)力。中國城市化進(jìn)程的加快和入世后商業(yè)的全面升級為商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大投資機(jī)會(huì)，是許多開發(fā)商都能預(yù)感得到的，但在這個(gè)機(jī)會(huì)面前，只有王健林能把它和商業(yè)資源、開發(fā)模式三者有機(jī)的結(jié)合在一起，成就了萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。王健林并不是中國商業(yè)地產(chǎn)的第一人，但他高屋建瓴的投資戰(zhàn)略、縱橫捭闔的開發(fā)模式、先聲奪人營銷手段，使萬達(dá)一開始就一路領(lǐng)先，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，王健林自然就成了中國商業(yè)地產(chǎn)的擎旗人。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的今天，是王健林的眼力、能力、實(shí)力和號召力所決定的。萬達(dá)的優(yōu)勢，首先就是王健林的優(yōu)勢。

萬達(dá)的第二個(gè)優(yōu)勢，就是它的良好政府關(guān)系和銀行信用資源。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值首先在地段。萬達(dá)前期通過地產(chǎn)和足球經(jīng)營建立起來的品牌影響力，使萬達(dá)在各地的投資招商會(huì)上，理所當(dāng)然的成了當(dāng)?shù)卣馁F客和高人，各地政府把城市中心的黃金地段和盤端出，任由萬達(dá)千挑萬選，加之萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)選址上的敏銳眼光，萬達(dá)幾乎在每個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目都能獨(dú)占最具商業(yè)價(jià)值的黃金地段。有了當(dāng)?shù)卣闹С郑辛撕诵牡纳虡I(yè)地段，在項(xiàng)目投資開發(fā)上，萬達(dá)籍多年的銀行信用而獲得銀行資金的大力支持，自然就是順理成章了。可以說，政府的支持和銀行的扶持是萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上獲得成功的重要因素。

萬達(dá)一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達(dá)的第三個(gè)優(yōu)勢?！坝唵巍蹦Ｊ绞侨f達(dá)的獨(dú)特優(yōu)勢。“訂單”模式開發(fā)至少為萬達(dá)帶來三個(gè)方面的好處：

一、項(xiàng)目號召力的提升；

二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；

三、投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上作出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良好經(jīng)營和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。萬達(dá)的第四個(gè)的優(yōu)勢，是它的強(qiáng)大的營銷能力。我們在每個(gè)城市都能看到占據(jù)核心商圈的萬達(dá)項(xiàng)目圍板上震撼人心的廣告牌，當(dāng)?shù)孛襟w上 富有沖擊力的廣告語。鋪天蓋地的廣告，將萬達(dá)“訂單地產(chǎn)”中的國際巨頭商家的品牌號召力、萬達(dá)自身的品牌影響力，以及項(xiàng)目地段優(yōu)勢發(fā)揮得淋漓盡致，做足了賣點(diǎn)，極大地促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。盡管萬達(dá)商鋪的售價(jià)高出當(dāng)?shù)赝|(zhì)商業(yè)物業(yè)許多，但仍然阻擋不了商戶的投資購買的熱情。萬達(dá)不僅自己的每個(gè)項(xiàng)目賣出了天價(jià)，成為商業(yè)地產(chǎn)中的明星項(xiàng)目，而且也極大的抬高和拉升了當(dāng)?shù)氐钠渌虡I(yè)樓盤的銷售價(jià)格。萬達(dá)強(qiáng)大的營銷能力是其它投資商所不能及的。

萬達(dá)的優(yōu)勢，還體現(xiàn)在它的連鎖經(jīng)營的模式上。萬達(dá)憑借其實(shí)力和品牌號召力，一開始就高舉起連鎖經(jīng)營的大旗，在全國各地攻城略地，連鎖開發(fā)經(jīng)營萬達(dá)購物廣場，使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，連鎖化經(jīng)營。連鎖化發(fā)展和經(jīng)營反過來又進(jìn)一步加強(qiáng)了萬達(dá)在政府、銀行心目中的分量，鞏固了萬達(dá)與沃爾瑪國際巨頭們的結(jié)盟。因此，連鎖發(fā)展經(jīng)營構(gòu)成了萬達(dá)的第五大優(yōu)勢。

萬達(dá)的誤區(qū)

初上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之路的萬達(dá)，憑著“挾天子（沃爾瑪們）以令諸侯（商戶）”的號召力，憑著占據(jù)城市核心商圈的得天獨(dú)厚優(yōu)勢，憑著在住宅地產(chǎn)方面的多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以住宅地產(chǎn)開發(fā)的思維，將商鋪切割，一賣了之，因而埋下了禍根。于是，就出現(xiàn)了震動(dòng)業(yè)內(nèi)外的“萬達(dá)多米諾”現(xiàn)象：以長春萬達(dá)購物廣場為首張骨牌，從東北到華南，開始倒塌，多個(gè)項(xiàng)目開始被商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營慘淡，問題層出不窮。萬達(dá)的高層們未免四處救火，窮于應(yīng)付。不可回避，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上踢出的漂亮的頭幾腳，也踢痛了自己。無庸諱言，在長春等地幾個(gè)項(xiàng)目的問題上，暴露出了萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的一些思維盲點(diǎn)和戰(zhàn)略誤區(qū)。第一，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則，萬達(dá)并未遵循。商業(yè)地產(chǎn)首先是為商業(yè)經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的商業(yè)物業(yè)，它的一切使用功能是為滿足今后的品牌招商、商業(yè)經(jīng)營的需要。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、市場定位、功能配套是什么，是需要建立在充分的市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上的；而不同的商業(yè)業(yè)態(tài)、市場定位和功能配套，對商業(yè)物業(yè)的舉架、柱距、荷載，對客流、物流、車流的交通，對電力、暖通、給排水、電梯設(shè)備等等各方面的要求都不相同。而在這方面，萬達(dá)恰恰輕視了；充其量來看，萬達(dá)只顧及到了沃爾瑪們的商業(yè)需求。萬達(dá)將主要精力放在拿地、融資、引進(jìn)主力店和銷售上。在商業(yè)規(guī)劃上，過多相信了自己的判斷和建筑設(shè)計(jì)院的方案。在商鋪分割上，以切西瓜銷售的方式，橫豎切割，一賣了之?？梢哉f，萬達(dá)前期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。第二，在營銷銷售方面，萬達(dá)過分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營收益的最大化。商鋪銷售和住宅銷售的最大區(qū)別，就是住宅一旦銷售出去就進(jìn)入了消費(fèi)終端，而商鋪銷售出去卻是商戶經(jīng)營的開始。一個(gè)是終端，一個(gè)是開端，但萬達(dá)沒有理解，或者視而不見。萬達(dá)還是按照住宅的銷售思維，怎么賣得快、怎樣賣價(jià)高，就怎么賣。至于是賣給了投資客還是賣給了自營戶，他們經(jīng)營什么，能否獲取合理的投資或經(jīng)營回報(bào)，萬達(dá)關(guān)心得不多。過分追求銷售的高價(jià)、利潤和速度，是萬達(dá)地產(chǎn)思維的又一盲點(diǎn)，是萬達(dá)的又一戰(zhàn)略誤區(qū)，這就必然為萬達(dá)商業(yè)物業(yè)后續(xù)的運(yùn)營埋下了隱患，投資商戶的起訴和經(jīng)

營的危機(jī)就是意料之中的事了。

第三，過于“溺愛”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益。萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的成功之處，就在于成功地與沃爾瑪們的結(jié)盟，成功地引進(jìn)了國際頂級的主力店，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和品牌號召力。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬達(dá)在沃爾瑪們物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對銷售區(qū)域的考慮和投入，在對沃爾瑪們的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價(jià)中回報(bào)。這就是我們不難在萬達(dá)購物廣場看到的景象：沃爾瑪們輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負(fù)、慘淡經(jīng)營。投資商戶們“沃爾瑪?shù)拇髽涞紫潞贸藳觥钡拿缐?，最終被萬達(dá)的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問題也一定程度上與萬達(dá)過份“溺愛”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益不無關(guān)系。

第四，忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理是萬達(dá)的又一誤區(qū)。萬達(dá)商業(yè)物業(yè)投資購買的主力客群是投資客，他們購買商鋪是為了獲取租金的投資回報(bào)，而自己并不想直接經(jīng)營，這就必然需要萬達(dá)承擔(dān)起為投資商戶返租、代租和代理招商的責(zé)任，由萬達(dá)來統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營。但萬達(dá)前期只提供基本的物業(yè)管理和簡單的招商指導(dǎo)，從而導(dǎo)致萬達(dá)的許多項(xiàng)目商鋪賣得好，品牌招不好，商品銷不了的先熱后冷的局面。萬達(dá)在招商上的被動(dòng)和滯后，在管理上的簡單和單一，直接影響著項(xiàng)目的定位、經(jīng)營和發(fā)展，影響著萬達(dá)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售，影響著萬達(dá)品牌的社會(huì)形象。萬達(dá)的未來

這幾年，萬達(dá)在掌聲和批評聲中，在投訴和吵鬧聲中，在彷徨和探索實(shí)踐中，開始審視自己的商業(yè)地產(chǎn)模式，開始反思自己的成敗。萬達(dá)之所以是萬達(dá)，就是它能正視過去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。經(jīng)歷了輝煌也遭遇了挫折的萬達(dá)，開始了對萬達(dá)模式的積極改進(jìn)。

首先，萬達(dá)開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對項(xiàng)目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。這樣，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能配套和設(shè)備配套更加符合商業(yè)經(jīng)營的需要，符合投資商戶經(jīng)營的利益。

其次，萬達(dá)開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項(xiàng)目甚至幾乎全部持有。從而加強(qiáng)了對項(xiàng)目的掌控能力和管理主動(dòng)權(quán)，使項(xiàng)目在定位、布局、招商、運(yùn)營、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。

第三，萬達(dá)開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。因而在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式上更加穩(wěn)健、更加成熟。

第四，成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對后期招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。

第五，在銷售對象和招租商戶的甄選方面，萬達(dá)表現(xiàn)出更加嚴(yán)格和規(guī)范，對商戶的經(jīng)營形式、信譽(yù)、經(jīng)營品類、實(shí)力等方面有系統(tǒng)的要求，為之后的經(jīng)營管理打下了基礎(chǔ)。

隨著商業(yè)地產(chǎn)在中國的快速發(fā)展，隨著萬達(dá)對商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐和探索，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式開始被注入更多的商業(yè)元素和成熟基因。萬達(dá)今天的實(shí)踐為我們展望萬達(dá)的未來洞開了一扇大門，我們有理由相信：萬達(dá)和萬達(dá)們有著揚(yáng)棄過去的勇氣和走出誤區(qū)的決心，一個(gè)適合中國的商業(yè)地產(chǎn)模式也將逐步形成。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬達(dá)讀后感

萬達(dá)地產(chǎn)是一個(gè)有夢想有使命感的企業(yè)，是一個(gè)具有戰(zhàn)略目標(biāo)和良好執(zhí)行能力的企業(yè)。

評價(jià)一個(gè)百年企業(yè)，評價(jià)一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)家，其最高標(biāo)準(zhǔn)就是使命的達(dá)成——企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)和社會(huì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)比賺到多少錢其實(shí)更重要。

工業(yè)學(xué)大慶，農(nóng)業(yè)學(xué)大寨，商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬達(dá)。

萬達(dá)的生業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程告訴我們，如果你想要達(dá)到一個(gè)目標(biāo)，你應(yīng)當(dāng)有一個(gè)長遠(yuǎn)的規(guī)劃，然后要堅(jiān)定地去做。不管這條路上有多少崎嶇坎坷，你也不要放棄自己的新年，即使在這條路上只有你一個(gè)人，你也不要感到孤單，不要感到害怕，因?yàn)橹灰愕倪x擇是對的，即使你無人陪伴，也可以抵達(dá)勝利的彼岸。

學(xué)習(xí)萬達(dá)學(xué)習(xí)王健林——這樣一種現(xiàn)象的產(chǎn)生同時(shí)能讓我們從華麗、短視的企業(yè)發(fā)展方式中產(chǎn)生反思，認(rèn)識到何謂企業(yè)發(fā)展之本

王健林不僅要賺錢，而且要讓夢想延續(xù)，讓這家企業(yè)的發(fā)展能散發(fā)出更大的光芒，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的過程留下他們的印記和貢獻(xiàn)。

僅從商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)層面分析，萬達(dá)可借鑒的地方有如下幾個(gè)方面：

1、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的可行性。所謂萬達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，就是萬達(dá)

第三代城市綜合體通過住宅、社區(qū)商鋪和部分辦公樓的銷售收入平衡現(xiàn)金流，籍以支撐自持購物中心的建設(shè)，目前這種模式逐漸趨向完善，萬達(dá)形成了地產(chǎn)開發(fā)利潤+資產(chǎn)溢價(jià)+租金回報(bào)的盈利模式。

2、“土地、資金、資源體系”前置對競爭力形成的促進(jìn)作用

3、萬達(dá)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值挖掘不足的可彌補(bǔ)性，是商業(yè)地產(chǎn)新競爭力可關(guān)注的領(lǐng)域。

4、萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的探索過程中，形成的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、產(chǎn)業(yè)組合、商業(yè)資源體系、商業(yè)

經(jīng)營等，經(jīng)營細(xì)節(jié)的可借鑒性。

5、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系經(jīng)營、管理制度化建設(shè)；創(chuàng)新思維；知識沉淀對企業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)促進(jìn)

作用。

從精神層面來分析，萬達(dá)值得我們學(xué)習(xí)的地方實(shí)更多

1、向萬達(dá)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們樹立遠(yuǎn)大的理想和追求卓越的精神

2、向萬達(dá)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們敢為人先，大膽探索和實(shí)踐的勇氣

3、向萬達(dá)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們干預(yù)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的情懷

4、向萬達(dá)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們以人為本、關(guān)愛員工的價(jià)值觀實(shí)現(xiàn)

5、向萬達(dá)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們強(qiáng)大的執(zhí)行力

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萬達(dá)高度執(zhí)行力的秘籍在于倡導(dǎo)了“一切服從命令聽指揮”的文化。

對于人才的重視：萬達(dá)和全國所有著名的獵頭公司建立業(yè)務(wù)聯(lián)系，每年用于獵頭的費(fèi)用超千萬元。人力資源部經(jīng)理幾乎每天都要面試項(xiàng)目總經(jīng)理。

萬達(dá)在貫徹執(zhí)行力文化的過程中，總是把優(yōu)良的作風(fēng)擺在第一位。

萬達(dá)在管理過程中提出了著名的“管理三部曲”，即“定戰(zhàn)略、搭班子、帶隊(duì)伍”

王健林鍛造除了一支反應(yīng)迅速、作風(fēng)過硬的隊(duì)伍。

萬達(dá)在員工培訓(xùn)上作了大量而富有成效的工作，以此來提高隊(duì)伍素質(zhì)，打造有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)。

企業(yè)的執(zhí)行力是企業(yè)的戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)，戰(zhàn)術(shù)得到有效的實(shí)施的關(guān)鍵

萬達(dá)開發(fā)的第一代產(chǎn)品、第二代產(chǎn)品均位于城市核心傳統(tǒng)商業(yè)旺地，這一階段的萬達(dá)廣場天然享有成熟的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目成功的難度不大。但是在開發(fā)了一些項(xiàng)目以后，萬達(dá)發(fā)現(xiàn)這條路繼續(xù)走下去的難度很大。一是因?yàn)榈谝淮a(chǎn)品、第二代產(chǎn)品本身存在一定的問題，二是隨著商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境成熟，萬達(dá)想再在省會(huì)城市的核心地段拿到優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)商業(yè)旺地難度加大了，競爭對手開始涌進(jìn)來，有的好的土地就算拿下來，成本也很高，壓力也很大。

萬達(dá)的不可復(fù)制：實(shí)力、商業(yè)資源、營運(yùn)管理，這三點(diǎn)限制了其他企業(yè)模仿萬達(dá)，但真正難復(fù)制的是萬達(dá)的核心、理念、定位等問題。

第四篇：萬達(dá)廣場-商業(yè)地產(chǎn)案例

北京CBD萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于北京市中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，坐北朝南，總建筑面積50萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。

北京石景山萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于北京市石景山區(qū)，面臨長安街，總建筑面積30萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。

上海五角場萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于上海市五角場市級商業(yè)副中心，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)面

積26萬平方米。

上海周浦萬達(dá)廣場 項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)，總建筑面積32萬平方米，其中商業(yè)面積24萬平方米。

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長春紅旗街萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于長春市紅旗街，總建筑面積32萬平方米，其中商業(yè)面積15萬平方米。

沈陽鐵西萬達(dá)廣場 項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)，是新的城市副中心，總建筑面積91萬平方米，其中商業(yè)和五星級

酒店面積20萬平方米。

沈陽太原街萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于沈陽市太原街，總建筑面積10萬平方米。

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宜昌萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于宜昌市沿江大道，總建筑面積47萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積18萬平

方米。

肥包河萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于合肥市馬鞍山路，總建筑面積70萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積23萬

平方米。

天津河?xùn)|萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于天津市河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道，總建筑面積52萬平方米，其中商業(yè)面積17

萬平方米。

武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于武漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東風(fēng)大道，總建筑面積44萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面

積20萬平方米。

武漢菱角湖萬達(dá)廣場 項(xiàng)目位于武漢市江漢區(qū)新華西路，總建筑面積51萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平方米。

濟(jì)南魏家莊萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于濟(jì)南市市中區(qū)經(jīng)四路，總建筑面積93萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積

21萬平方米。

襄陽萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于襄陽市諸葛亮廣場北側(cè)，總建筑面積59萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20

萬平方米。

淮安萬達(dá)廣場 該項(xiàng)目位于淮安市水渡口，總建筑面積約75.2萬平方米，其中自持商業(yè)中心面積約16.4萬平方米，五星級酒店面積約5.1萬平方米。

福州金融街萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于福州市江濱大道，總建筑面積39萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平

方米。

廣州白云萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于廣州市白云新城，總建筑面積39萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平

方米。

紹興柯橋萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于紹興柯橋街道朱一村，項(xiàng)目范圍北至華齊路，南至錢陶公路，西至湖中路，東至湖東路，總建筑面積約68萬平方米，其中自持商業(yè)中心面積約17萬平方米。

鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場

項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)黃山西路，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積2

4萬平方米。

武漢萬達(dá)中心（在建）

項(xiàng)目位于武漢市武昌區(qū)，坐擁一線江景，總建筑面積61萬平方米，其中五星級酒店和超高

層寫字樓面積15萬平方米。

武漢東湖萬達(dá)廣場（在建）

武漢東湖萬達(dá)廣場位于武漢市東湖和沙湖之間，項(xiàng)目占地1.2平方公里，總建筑面積340萬平方米，由萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司獨(dú)家投資。規(guī)劃有文化藝術(shù)、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務(wù)辦公、高尚居住五大功能，持有的商業(yè)和酒店面積60萬平方米。

漢街

漢街為城市商業(yè)步行街，總長1.4公里，總建筑面積18萬平方米，擁有300個(gè)商家，涵蓋

商業(yè)、美食、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)。

漢街萬達(dá)廣場

漢街萬達(dá)廣場總建筑面積15萬平方米，是萬達(dá)集團(tuán)在全國打造的一號旗艦店，其中包括有電影城、量販KTV、電子游戲城、溜冰場等眾多文化休閑設(shè)施。

武漢秀劇院

萬達(dá)集團(tuán)與世界最著名的弗蘭克演藝公司合作，打造超越目前世界所有演藝水平的“武漢秀”

大型演藝節(jié)目。

漢街萬達(dá)電影城

漢街萬達(dá)電影城擁有30個(gè)廳、5000個(gè)座位，是中國最大的電影城，囊括3D影院、4D影院、IMAX廳、飛行影院、體驗(yàn)影院等全球電影視聽技術(shù)。

星級酒店群

星級酒店群由超五星級東湖萬達(dá)大酒店、萬達(dá)威斯汀酒店、五星級東湖萬達(dá)酒店、三星級假

日快捷酒店等組成。

大連萬達(dá)中心（在建）

項(xiàng)目位于大連市中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積48萬平方米，由5棟超過200米的超高層建筑組成，包括超五星級酒店、五星級酒店、豪華寫字樓、頂級豪宅等，建成后將成為全中國的地

標(biāo)性建筑群。

成都金牛萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于成都市金牛區(qū)，總建筑面積110萬平方米，其中商業(yè)面積21萬平方米。

大連高新萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于大連市高新園區(qū)凌水灣，總建筑面積27萬平方米，其中商業(yè)面積18萬平方米。

南通萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于南通市人民東路，總建筑面積41萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。

泉州萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于泉州市豐澤區(qū)，總建筑面積120萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積27萬平方

米。

慶薩爾圖萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于大慶市薩爾圖區(qū)，總建筑面積58萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積21萬平

方米。

長沙開福萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于長沙市開福區(qū)，總建筑面積104萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積26萬平方

米。

銀川金鳳萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于銀川市中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積29萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。

太原龍湖萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于太原市龍湖公園旁，總建筑面積148萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積24

萬平方米。

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唐山路南萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于唐山市抗震紀(jì)念碑廣場東側(cè)，總建筑面積110萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店

面積25萬平方米。

長白山萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于吉林省撫松縣長白山國際旅游度假區(qū)內(nèi)，總建筑面積6萬平方米。

石家莊裕華萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目緊鄰石家莊市電視塔公園，總建筑面積183萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積24

萬平方米。

福州倉山萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于福州市倉山區(qū)，總建筑面積65萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米。

鄭州中原萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于鄭州市中原路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平方米。

上海寶山萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)高境鎮(zhèn)，總建筑面積30萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平

方米。

哈爾濱哈西萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于哈爾濱市哈西新區(qū)，總建筑面積86萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積29萬平

方米。

長春寬城萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于長春市寬城區(qū)，總建筑面積43萬平方米，其中商業(yè)面積15萬平方米。

沈陽北一路萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)北一路，總建筑面積28萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。

廊坊萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于廊坊市金光道，總建筑面積64萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。

鄭州二七萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于鄭州市二七區(qū)航海中路，總建筑面積61萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。

青島李滄萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，總建筑面積63萬平方米, 其中商業(yè)面積19萬平方米。

江陰萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于江陰市人民西路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積18萬平方米。

廈門湖里萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于廈門市湖里區(qū)金山路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。

德萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于寧德市天河?xùn)|路，總建筑面積61萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積19萬平方

米。

常州新北萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)通江大道，總建筑面積39萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22

萬平方米。

泰州萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于泰州市鳳城河風(fēng)景區(qū)，總建筑面積41萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積21

萬平方米。

晉江萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于晉江市世紀(jì)大道，總建筑面積91萬平方米，其中商業(yè)面積19萬平方米。

南昌紅谷灘萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于南昌市紅谷灘新區(qū)，總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平

方米。

合肥天鵝湖萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于合肥市懷寧路，總建筑面積34萬平方米，其中商業(yè)面積10萬平方米。

蘭州城關(guān)萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于蘭州市城關(guān)區(qū)天水北路，總建筑面積44萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20

萬平方米。

重慶萬州萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于重慶萬州濱江路，商業(yè)和五星級酒店面積21萬平方米。

綿陽涪城萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于綿陽市花園路，總建筑面積45萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米。

溫州龍灣萬達(dá)廣場（在建）

項(xiàng)目位于溫州市龍灣路，總建筑面積38萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米。

第五篇：萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

第二章：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

—卓越的規(guī)劃設(shè)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的核心武器

萬達(dá)之所以能進(jìn)入發(fā)展的快車道，核心因素是萬達(dá)商業(yè)模式的成熟。有四方面標(biāo)志：

一是已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。萬達(dá)有中國唯一的商業(yè)規(guī)劃院、有專門的建設(shè)團(tuán)隊(duì)、有中國最大的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，能完全獨(dú)立設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)。

二是商業(yè)資源豐富?，F(xiàn)在萬達(dá)已不是招商，而是選商，確保訂單地產(chǎn)模式的順利實(shí)施。萬達(dá)項(xiàng)目在開工時(shí)招商工作就基本完成，開業(yè)時(shí)保證滿場開業(yè)。

三是營運(yùn)能力很強(qiáng)，保證萬達(dá)廣場開一個(gè)火一個(gè)。萬達(dá)現(xiàn)在不僅能做到招滿商，而且能旺場，這在全國都是奇跡。

四是內(nèi)控制度完善，形成獨(dú)有的制度。萬達(dá)這種風(fēng)險(xiǎn)控制模式，確保萬達(dá)拿項(xiàng)目時(shí)不犯顛覆性錯(cuò)誤，保證后期運(yùn)作順利，使項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)全部能控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。這些都標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的基本成熟，這是十多年不斷摸索、學(xué)習(xí)、總結(jié)的結(jié)果。

—王健林董事長，在萬達(dá)集團(tuán)2009年半年會(huì)上的講話。

萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的重要組成部分，多次被萬達(dá)集團(tuán)王健林董事長稱作“商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式的龍頭及核心之一”。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)中的作用不僅是“規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)”范疇的規(guī)劃，更是影響萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要性，主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

（1）管控縱深最長。從前期獲取土地的選址、規(guī)劃及地質(zhì)等風(fēng)險(xiǎn)的評判、摘牌前提供測算的總圖及總圖指標(biāo)，到總圖規(guī)劃階段的業(yè)態(tài)功能布局、方案設(shè)計(jì)階段的商家對接、初步設(shè)計(jì)階段的指標(biāo)及成本控制、施工圖設(shè)計(jì)階段的商家完成落位及材料封樣把控，再到中期實(shí)施階段的招商調(diào)整配合及現(xiàn)場的品質(zhì)管理、成本控制，以及后期的安全檢查、綠建節(jié)能申報(bào)和竣工驗(yàn)收，直至項(xiàng)目開業(yè)后的整體復(fù)盤總結(jié)，萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)縱向貫穿項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營全過程，全程參與商業(yè)地產(chǎn)操作。

（2）聯(lián)系部門最廣。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)橫向幾乎關(guān)聯(lián)到了商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的所有部門：發(fā)展、成本、營銷、財(cái)務(wù)、法務(wù)、項(xiàng)目公司、計(jì)劃、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、招商、運(yùn)營管理、人力資源、企業(yè)文化部等。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)操作的中樞核心部門之一。

（3）影響成本最大。商業(yè)規(guī)劃是否科學(xué)合理對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本影響巨大。按項(xiàng)目開發(fā)的順序可分為幾個(gè)階段：在前期概念規(guī)劃階段，規(guī)劃對項(xiàng)目成本的影響是數(shù)以“億”計(jì)的。在設(shè)計(jì)階段，商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)對后期商管運(yùn)營的租賃績效會(huì)產(chǎn)生長期的影響；對整體建造工程，尤其是對消防、結(jié)構(gòu)、機(jī)電的成本影響，可以說是以“千萬”計(jì)的。在建造階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，如果不加控制，會(huì)帶來數(shù)以“百萬”計(jì)的建造成本的變化。因此，在商業(yè)地產(chǎn)，可以說“規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值，設(shè)計(jì)產(chǎn)生效益”。

（4）帶動(dòng)創(chuàng)新最多。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃與萬達(dá)商業(yè)管理的密切對接，使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)充滿了活力；對已建成的萬達(dá)廣場和酒店的管理運(yùn)營及工程建設(shè)的復(fù)盤工作，使得萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院能夠及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并在新設(shè)計(jì)的產(chǎn)品中避免再次出現(xiàn)。因此，商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各類產(chǎn)品不斷創(chuàng)新與發(fā)展的動(dòng)力。

摘自王健林主編的《萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)系類叢書》