欧美色欧美亚洲高清在线观看,国产特黄特色a级在线视频,国产一区视频一区欧美,亚洲成a 人在线观看中文

    2. <ul id="fwlom"></ul>
    
<object id="fwlom"></object>
    <span id="fwlom"></span><dfn id="fwlom"></dfn>
    

      <object id="fwlom"></object>
      




      

      

      

      
  
      
    
      
      
      
        
      小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方案
      
        
       時間：2019-05-14 03:41:32下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方案》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方案》。

      
	
      

      第一篇：小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方案
      

      ×××小區(qū)物業(yè)管理方案
      一、投標(biāo)函
      第二章：×××小區(qū)物業(yè)概況；
      第三章：×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
      第一節(jié)：小區(qū)環(huán)境管理
      第二節(jié)：小區(qū)衛(wèi)生綠化管理
      第三節(jié)：小區(qū)的安全保衛(wèi)管理
      第四節(jié)：設(shè)施的維修管理
      第五節(jié)：小區(qū)的文化建設(shè)
      第六節(jié)：其他物業(yè)服務(wù)項目
      第四章：×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖
      第五章：人員配備 ；
      第五章：金費收支預(yù)算；
      一、投 標(biāo) 函
      致：×××小區(qū)業(yè)主委員會：
      根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標(biāo)公告，現(xiàn)決定參加“×××小區(qū)物業(yè)管理”項目的競標(biāo)，并作出如下法律承諾：
      1、嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的一切規(guī)定，履行相關(guān)義務(wù)。
      2、受法定代表人 授權(quán) 全權(quán)處理與本次投標(biāo)項目有關(guān)的事務(wù)。
      3、投標(biāo)文件的內(nèi)容真實可*。如果中標(biāo)，本投標(biāo)文件即成為中標(biāo)合同必然的附屬法律文件。
      4、同意提供招標(biāo)人所要求的其他資料。
      5、招標(biāo)人無義務(wù)必須接受或有權(quán)拒絕我們的投標(biāo)。
      6、所有有關(guān)本次投標(biāo)的聯(lián)絡(luò)請函、電下列地址：
      地址： 郵編電話： 傳真
      法定代表人（簽字或蓋章）：
      投標(biāo)人全稱：（投標(biāo)單位公章）
      年 月 日
      第二章 ×××小區(qū)物業(yè)概況
      ×××小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米，共4棟252套單元房；公共部分面積約為1000平方米，有一個自行車棚和一個值 班室。樓樓之間獨立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個封閉式的小區(qū)，由一個大門出入。小區(qū)原由青城物業(yè)公司托管，后由業(yè)主委員會 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務(wù)工作。
      第三章 ×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
      根據(jù)×××小區(qū)的實際情況，并貫徹×××物業(yè)公司“盡心服務(wù)，超值服務(wù)”的服務(wù)宗旨，我公司擬將物業(yè)服務(wù)重點放在環(huán)境管理、衛(wèi)生 綠化、.安全保衛(wèi).設(shè)施維修.文化建設(shè)五個方面。
      第一節(jié) 環(huán)境管理
      維護規(guī)劃的嚴(yán)肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開門窗的破壞行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的 居住安全。我公司將嚴(yán)格按照國家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實際情況的管理制度，保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞，從根本上使小區(qū)不動 產(chǎn)保值增值。
      第二節(jié) 衛(wèi)生綠化管理
      小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素，為搞好×××小區(qū)的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的 要求，規(guī)范作業(yè)。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴(yán)格的保潔制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和獎懲措施，并層層落實。目標(biāo)管理達(dá)到：一日三清掃，垃 圾日日清，嚴(yán)格控制二次污染。具體實施方案如下：
      一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶
      二、配備兩名保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生：
      （一）公共衛(wèi)生：
      1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉；
      2、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡；
      3、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側(cè)目可清晰見字。
      （二）室內(nèi)衛(wèi)生：
      1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈
      2、定期清掃、保潔；
      （三）綠化環(huán)境：
      1、保護：在草坪上樹立溫馨提示標(biāo)牌，防止花草人為傷害；
      2、養(yǎng)護：定期澆水、修剪花草樹木，營造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境；
      （四）裝潢垃圾：
      會同業(yè)主委員會制定《室內(nèi)裝潢管理制度》，室內(nèi)裝潢有可能影響建筑物的結(jié)構(gòu)，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾，影響環(huán)境，對于室內(nèi)裝潢必須要有嚴(yán)格的規(guī)定，這關(guān)系到各業(yè)主的切身利益，也是物業(yè)管理公司義不容辭的責(zé)任。
      （五）張貼警示牌，倡導(dǎo)文明新風(fēng)。
      第三節(jié) 小區(qū)的安全保衛(wèi)
      小區(qū)住戶以科大、省教院教師為主，文化層次較高，素質(zhì)較好，故安全保衛(wèi)工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式 重點對外安全的保衛(wèi)，具體做到以下幾點：
      （一）整體排查，清除消防安全隱患；
      我們將按國家消防標(biāo)準(zhǔn)對各住宅樓的消防設(shè)施進行排查，配齊所需的消防器材，培訓(xùn)消防員，消除消防隱患。
      （二）實行封閉式管理，24小時保安值班、巡邏，保障住戶安全；
      我們將南北兩個鐵門按實際情況定時開關(guān),以中間的大門為主出入口，保安盡快熟悉住戶，對進出的外來人員，嚴(yán)格實行登記制度，禁止 無關(guān)人員入內(nèi)，大力加強夜間巡查力度，保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。
      （三）報警電話，為隨時處理緊急情況做好準(zhǔn)備。
      “急住戶之所急，想住戶之所想”，設(shè)立報警電話，對于突發(fā)的各種事件，制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，保證突發(fā)事件的及時解決。第四節(jié) 設(shè)施的維修管理
      小區(qū)的公共設(shè)施，極大地方便了住戶生活。為解決住戶的后顧之憂，我們將做到以下幾點：
      （一）對于公共設(shè)施進行全面檢查；
      在正式接管小區(qū)時我們將對公共設(shè)施進行檢查、登記，對于損壞的公共設(shè)施進行修理，如1號、2號樓的部分防盜門，公共的照明燈等。
      （二）配備專業(yè)水電工，制定合理價格，設(shè)立保修電話，保證及時維修服務(wù)。
      我們將和業(yè)主委員會按國家的相關(guān)維修規(guī)定，對于住戶水、電等維修項目制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，配備專業(yè)水電工，在小區(qū)管理處設(shè)立一部 便民熱線，在住戶提出維修要求時，及時完成維修工作。
      維修管理的目標(biāo)達(dá)到：  1、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處 理的，應(yīng)向保修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位，經(jīng)用戶簽字確認(rèn)方可離去。維 修滿意率100%。
      2、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
      第五節(jié) 小區(qū)文化建設(shè)
      為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一個重要的目標(biāo)，由于×××小區(qū)住戶文化素質(zhì)較高，完全可以利用現(xiàn)有資源 做到以下幾點：
      (一）建立老年活動室
      住戶中有不少是老年人，應(yīng)該為老年人創(chuàng)造一個能和外界溝通交流的好環(huán)境，這樣既給老年人帶來了歡樂，也讓其子女少了一份擔(dān)心。
      （二）用小區(qū)文化資源組織文藝社團
      小區(qū)住戶多為教師，物業(yè)公司和業(yè)主委員會共同邀請具有一定文藝功底的住戶，成立文藝社團，在空閑時間組織諸如舞蹈，書法，歌詠活 動，相互學(xué)習(xí)，相互交流，增進鄰里了解，全面提高小區(qū)精神風(fēng)貌。
      第六節(jié) 其他物業(yè)項目的管理
      此外，還有其他的一些物業(yè)項目的管理，如自行車、轎車的停放管理，寬帶網(wǎng)接入、水電費的收取等，我們將本著為住戶著想、便利住戶 的宗旨和業(yè)主委員會共同協(xié)商，從而使業(yè)區(qū)內(nèi)所有的工作都能有條不紊的開展。
      第四章 ×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖
      （3人）
      （2人）
      （1人）
      （1人）
      定工作計劃，費用收繳工作的開展情況，執(zhí)行主任安排的具體事務(wù)。時巡邏；
      維修。
      第五章：人員配備
      一、管理處經(jīng)理（1名）針對小區(qū)實際情況制
      二、管理員（1名）綠化養(yǎng)護、監(jiān)督各項工作
      三、保潔人員(2名)負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生；
      四、保安人員（3名）負(fù)責(zé)小區(qū)安全，24小
      五、水電維修工（1名）公共設(shè)施維護，水電
      第六章費用核算
      一、人員工資
      1、管理區(qū)主任：1人X 800元/月＝800元
      2、管理員： 1人 X 750元/月＝750元  ＝600元
      月
      月
      米
      3、保潔： 2人 X 500元/月＝1000元
      4、保安： 3人X 600元/月＝1800元
      5、水電維修工：1人X 650元/月＝650元
      二、垃圾清運費：2車/日X 10元/車X30日
      三、公共用電：300元/月
      四、每月水損：300元/月
      五、日常維護保養(yǎng)費、保潔材料費：500元/
      六、固定資產(chǎn)折舊（2000元按3年）：56元/
      合計每月共需費用：6756元/月
      按小區(qū)為21000平方米計算合0.32元/每平方
      某小區(qū)物業(yè)管理方案（上）
      第一章 前言
      “×××”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積×㎡；商鋪面積×㎡；地下停車場×㎡；地上停車場×㎡；車庫×個。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)?、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。
      高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值?！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項目的管理工作?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
      第二章 物業(yè)管理要點
      ◆ 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；
      ◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽；
      ◆ 結(jié)合物業(yè)實際情況，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；
      ◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；
      管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
      在實際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個重點：
      1、完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。
      2、環(huán)境管理責(zé)任到人
      小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。
      3、安全、消防真抓實干 為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。
      公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。
      公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。
      一、公司追求目標(biāo)：
      ◆ 房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上； ◆ 報修及時率達(dá)到100％； ◆ 清潔管理無盲點；
      ◆ 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上； ◆ 小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；
      ◆ 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故； ◆ 有效投訴處理率100％； ◆ 服務(wù)滿意率達(dá)95％以上； ◆ 綠化完好率達(dá)到98％以上； ◆ 道路完好率達(dá)到98％；
      ◆ 各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％； ◆ 無服務(wù)安全事故發(fā)生。
      二、主要措施
      ◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定；
      ◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；
      ◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；
      ◆ 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；
      ◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄； ◆ 各種收費項目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費； ◆ 制定大、中修年度計劃，并負(fù)責(zé)實施； ◆ 制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施；
      ◆ 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進一步提高物業(yè)管理水平。
      遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。
      三、組織運行機制：
      1、建立監(jiān)督機制；
      2、建立信息反饋及處理機制；
      3、制定工作流程、各項管理服務(wù)項目的長遠(yuǎn)計劃和短期計劃；
      4、管理人員的培訓(xùn)管理；
      5、增強服務(wù)意識，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運作；
      6、企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護運作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。
      四、物業(yè)管理制度
      1、管理處經(jīng)理職責(zé)；
      2、管理人員崗位職責(zé)；
      3、作業(yè)人員崗位職責(zé)；
      4、員工培訓(xùn)；
      5、管理處運作管理工作規(guī)程；
      6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；
      五、管理處運作管理規(guī)程
      1、內(nèi)部運作管理辦法
      2、小區(qū)秩序管理；
      3、清潔管理；
      4、綠化管理；
      5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；
      6、供配電設(shè)備管理；
      7、給排水設(shè)備管理；
      8、共用設(shè)施和共用場地管理；
      9、安全操作規(guī)程；
      10、特約服務(wù)管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）
      第三章 擬采用的管理模式
      一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
      本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
      1、辦公室
      （1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲備人才。（2）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（3）負(fù)責(zé)內(nèi)部運行工作的綜合協(xié)調(diào)。
      （4）負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標(biāo)。（5）總經(jīng)理指派的其它工作。
      2、保潔部
      （1）負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運工作。（3）上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
      3、設(shè)備維修部
      （1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。
      （3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4）上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。
      4、綠化部
      （1）負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護工作。（3）上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。
      5、秩序管理部
      （1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（3）負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（4）負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。（5）上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
      6、接待部
      （1）負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。（2）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（3）負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（4）配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。（5）上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。
      二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)
      ×××物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理辦公室
      業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管 業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工 秩序管理員
      備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。
      第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)
      一、新員工上崗培訓(xùn)
      根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓(xùn)。
      1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。
      2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。
      二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)
      1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。
      2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。
      3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。在實際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。某小區(qū)物業(yè)管理方案
      （二）第五章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)
      一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。
      2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
      3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。
      4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。
      5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。
      6、協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項工作。
      7、認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。
      二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)
      1、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。
      2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。
      3、負(fù)責(zé)管理費、維修資金及其它費用的催繳、收繳工作。
      4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進行回訪工作。
      5、走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理與服務(wù)方面的意見。
      6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。
      7、協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。
      三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)
      1、嚴(yán)格遵守公司各項管理制度和操作規(guī)程。
      2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。
      3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。
      4、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。
      5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運工作。
      6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
      四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)
      1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。
      2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護和管理。
      3、對花草樹木定期進行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。
      4、熟悉園林機械的操作使用步驟，并對機械進行簡單的維修保養(yǎng)。
      5、負(fù)責(zé)對綠化修剪場地的清理、清潔。
      6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
      五、秩序管理員崗位職責(zé)
      1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。
      2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進出、停放管理。
      3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進出管理。
      4、負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。
      5、負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。
      6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
      六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)
      1、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。
      2、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。
      3、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。
      4、定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
      5、負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報修工作，并做到工完料清。
      6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。
      第六章 各項專業(yè)管理工作方案
      一、業(yè)戶入住
      通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。
      1.管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實。1.1房屋驗收表 1.2住宅使用公約 1.3業(yè)主手冊 1.4裝潢管理辦法 1.5裝潢管理協(xié)議
      1.6業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單 1.7代辦服務(wù)委托書 1.8保管鑰匙委托書 1.9保管鑰匙承諾書 1.10鑰匙簽收表 1.11業(yè)主信息表
      1.12入住資料簽收表 1.13入住須知 2.入住發(fā)放文件
      業(yè)戶入住時以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收。2.1入住須知 2.2業(yè)主手冊 2.3住宅使用公約 2.4裝修管理協(xié)議 3.入住記錄
      管理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。3.1業(yè)戶登記。3.2驗房簽收記錄。3.3入住資料簽收記錄。3.4領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。3.5委托代辦服務(wù)記錄。3.6業(yè)主信息登記表。3.7入住收費記錄。4入住工作方式 4.1入住程序
      4.1.1業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。4.1.2管理處接待人員審核業(yè)戶《入住通知書》、《業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單》及售房單位要求的相關(guān)資料。
      4.1.3管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費項目開具票據(jù)并收費。
      4.1.4管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》。
      4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項目。
      4.1.7管理處接待人員陪同業(yè)戶驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。4.2入住流程圖 售房合同 否 5 收費管理
      5.1 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費、有償服務(wù)費；向開發(fā)商收取空房管理費。
      5.2 物業(yè)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。
      5.3 業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.4管理處每月制作費用收繳月報表，由管理處經(jīng)理審核。
      5.5 對逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時組織力量催繳。
      5.6 對無故逾期不交納費用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約》或有關(guān)規(guī)定處理。
      二、業(yè)戶裝修管理 1裝修管理流程
      1.1業(yè)戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協(xié)議》。1.2管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3管理處在接受裝修申請后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。
      1.4在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。
      1.5現(xiàn)場跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設(shè)備人員同往。
      1.6裝修完畢后，經(jīng)管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。
      1.7在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進行整改，必要時填寫《整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。
      1.8違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施： 1.8.1批評、規(guī)勸 1.8.2責(zé)令停工整改
      1.8.3報業(yè)主委員會、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。1.9對于材料進出、施工人員辦證、施工工具的管理：
      業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其它人不得辦理。
      1.10管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。裝修管理流程圖 2.裝修管理規(guī)定 2.1裝修申請程序：
      2.1.1業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀《裝修管理辦法》。
      2.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》簽署《裝修管理協(xié)議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。
      2.1.3管理處審驗業(yè)主、施工單位裝修資料時，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對方案進行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。
      2.1.4施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納出入證工本費，領(lǐng)取施工人員出入證。
      2.1.5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護全體業(yè)主的共同利益，促進物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.2裝修前 2.2.1住戶應(yīng)明確，您只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不要對室外公用部位、走道進行任何的改、移、加、拆類施工。2.2.2裝修禁止行為：
      2.2.2.1拆改原房屋的承重墻。
      2.2.2.2改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。2.2.2.3隨意封閉陽臺。
      2.2.2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。2.2.2.5在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機、衣架與排放冷凝水。2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃裝修材料。
      2.2.2.8隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。2.2.3填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。2.3裝修施工中
      2.3.1隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。
      2.3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時督查施工人員在為您裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。
      2.3.3裝修施工應(yīng)于每天8:00時—18:00時之間進行，晚間18:00—次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)管理方案
      （三）三、日常服務(wù)與聯(lián)系
      管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。
      管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進行檢查、指導(dǎo)。1.日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容 1.1 日常服務(wù)內(nèi)容 1.1.1維修保養(yǎng)服務(wù)； 1.1.2綠化養(yǎng)護服務(wù)； 1.1.3治安消防服務(wù)； 1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； 1.1.5停車管理服務(wù)； 1.1.6特約服務(wù)； 1.2日常聯(lián)系內(nèi)容
      1.2.1 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱； 1.2.2 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴； 1.2.3 及時回訪業(yè)戶征詢意見。2.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制
      2.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務(wù)。
      2.2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進提高。
      2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。3.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求
      質(zhì)量要求以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進行操作，做到業(yè)戶評議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。
      四、業(yè)戶檔案管理
      管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時，應(yīng)將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。1.管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2.業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。
      3.物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。
      4.管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容： 5.1.1入伙通知書 5.1.2入伙手續(xù)書 5.1.3業(yè)主使用公約 5.1.4裝修管理協(xié)議 5.1.5房屋驗收表
      5.1.6入伙手續(xù)資料簽收單 5.1.7產(chǎn)權(quán)清單 5.1.8租賃清單 5.1.9合同復(fù)印件 5.1.10權(quán)證復(fù)印件
      5.1.11有關(guān)業(yè)戶其他資料 5.1.12業(yè)主信息表 5.1.13報修項目表 5.1.14服務(wù)項目表 5.1.15保管鑰匙委托書 5.1.16代辦服務(wù)委托書 5.1.17安全責(zé)任書
      每月由經(jīng)理將上述資料進行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補齊。
      五、權(quán)籍管理
      1.經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。
      2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊,并輸入計算機.3.產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容 3.1房屋類型
      3.2使用面積、建筑面積 3.3土地分?jǐn)偯娣e 5.3.4使用情況 3.5附設(shè)設(shè)施情況 3.6車庫使用情況 4.租賃清冊內(nèi)容 4.1租賃戶姓名 4.2租賃時間 4.3使用房屋地址 4.4內(nèi)部裝修情況 4.5其它
      5.經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。
      6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。
      六、業(yè)戶接待
      1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴。2.管理處實行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，72小時內(nèi)有回復(fù)。4.管理處實行回訪制度。
      4.1管理處必須及時對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機進行抽查，保證回訪質(zhì)量。
      4.2 回訪時間，安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項目維修3天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它項目維修一星期內(nèi)回訪。
      5.對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員整改。6.接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。
      7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。[/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案
      （四）七、秩序管理服務(wù) 1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容
      1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理； 1.2 實行24小時值班及巡邏制度；
      1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；
      1.4 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；
      1.5 進出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； 1.6 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；
      1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔； 1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
      1.9 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄； 1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；
      1.11 負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理； 1.12 檢查進口設(shè)備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；
      1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2.門崗服務(wù)
      2.1 門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實行24小時立崗秩序管理服務(wù)； 2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；
      2.3 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4 外來人員進出管理
      2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》； 2.4.2 對裝修施工人員進出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符； 2.4.3 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時出入證》，方可進入管理區(qū)域。
      2.5 物品進出管理
      2.5.1 非開放時大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；
      2.5.2進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨，20：00-次日7：00放行。2.6 機動車輛進出、停放管理
      2.6.1 對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域。2.6.2 向進入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時停放證》，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。
      2.6.4 對于外來車輛實行計時收費制度。
      2.6.5 車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停車費，做好記錄。2.7 地下車庫管理
      2.7.1 車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進出車庫；
      2.7.2 無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進車庫，但不得占用業(yè)戶車位； 2.7.3 督促進車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車； 2.7.4 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢；
      2.7.5 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報告； 2.7.6 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。2.7 便民服務(wù)
      2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡視崗為業(yè)主提供搬運服務(wù)；
      2.7.2接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3.巡崗服務(wù)
      3.1管理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。
      3.2 區(qū)內(nèi)巡視
      3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；
      3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等； 3.2.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。3.2.4 客戶需要幫助時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；
      3.2.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視； 3.2.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應(yīng)處理； 3.2.7遇緊急情況，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；
      3.2.8巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)； 3.2.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材； 3.3 夜間巡視
      3.3.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；
      3.3.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)； 3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理； 3.4 突發(fā)事件的處理
      為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時應(yīng)定期參加演練。3.5 發(fā)生火警
      3.5.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119； 3.5.2 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)； 3.5.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。3.6 發(fā)生刑案
      3.6.1立即向管理處報告或報公安部門110并保護現(xiàn)場，并救護傷員； 3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7 發(fā)生盜、搶事件
      3.7.1 用對講機報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；
      3.7.2對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110； 3.7.3保護現(xiàn)場，協(xié)助破案。3.8 發(fā)現(xiàn)觸電事故
      3.8.1切斷電源，使觸電者脫離電源；
      3.8.2報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場； 3.8.3引導(dǎo)救護車抵達(dá)現(xiàn)場；
      3.8.4無救護車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9 發(fā)現(xiàn)電梯困人
      3.9.1立即用對講機報告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理； 3.9.2安慰被困人員；
      3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險，安全接應(yīng)被困人員。3.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞
      立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。4.監(jiān)控崗服務(wù) 4.1日常工作
      4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通運行，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個月，錄像帶循環(huán)使用。
      4.1.2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理。
      4.1.3接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即用對講機向經(jīng)理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。
      4.1.4負(fù)責(zé)對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理
      4.2.1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。
      4.2.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發(fā)霉。
      4.2.4新的錄像帶啟用時應(yīng)在標(biāo)價欄注明開始使用日期；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續(xù)使用24個月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應(yīng)及時更換新帶。
      4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入管理
      4.3.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進入中央監(jiān)控室。
      4.3.2因工作需要進入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來人員進入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進入。4.3.3凡進入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。秩序管理各崗位之間的輪換
      5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗； 5.2 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗;5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6秩序管理崗位設(shè)置
      6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。
      6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7秩序管理服務(wù)檢查制度
      7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，做好記錄；
      7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；
      7.3小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好記錄。
      八、保潔服務(wù)管理 1.外環(huán)境的保潔
      項目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實施方案 日 周 月 季
      清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。巡回
      路牌、標(biāo)志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次
      揀拾花圃內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。巡回
      行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。巡回
      清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無積塵、無污跡，透明度好。擦拭一次
      各進出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。巡回 一次沖洗
      地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物 巡回
      外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。
      垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理 巡回 一次清洗
      2.檢查手段：
      2.1視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。
      2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。3.質(zhì)量監(jiān)督保證
      嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實現(xiàn)。
      某小區(qū)物業(yè)管理方案（下）
      九、綠化服務(wù)管理 1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 1.1草坪
      1.1.1養(yǎng)護管理的質(zhì)量要求 a.草坪覆蓋度不少于95%；
      b.每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；
      c.應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草； 1.1.2灌溉、排水
      a.灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長時間積水； b.灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定； c.灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定：
      -冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。1.1.3修剪
      a.草坪長到60-70mm時，應(yīng)進行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b.草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。9.1.1.4清除雜草
      a.應(yīng)及時清除雜草，除早、除小、除了；
      b.清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.1.5施肥
      a.冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；
      b.追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病蟲害防治
      a.病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；
      b.對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.1.7草坪更新
      a.更新復(fù)壯的方法有：補播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.1.8其他養(yǎng)護
      a.草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。邊緣斜坡宜為300mm； 1.2 喬灌木
      1.2.1灌溉與排水
      a.對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；
      b.已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應(yīng)適當(dāng)進行葉面噴霧； c.灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；
      d.樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。1.2.2中耕除草
      a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；
      b.樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次； c.中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進行； d.中耕深度以不影響根系生長為限。1.2.3 施肥
      a.樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進行； “注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護要求進行。b.施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；
      c.喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；
      d.施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；
      e.施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。1.2.4修剪、整形
      a.樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。-喬木類：
      主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類
      灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。-綠籬類
      綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類 地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。
      b.修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；
      c.休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3補植樹木
      1.3.1 樹木缺株應(yīng)盡早補植； 1.3.2 補植季節(jié)
      a.落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。b.針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。
      1.3.3補植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4枯死植株的挖除
      1.4.1結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整；
      1.4.2枯死的大樹挖除前，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。1.5花壇花境
      1.5.1花壇的養(yǎng)護、管理
      a.根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上； b.做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；
      c.花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；
      d.及時做好病蟲害防治工作；
      e.花壇保護設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；
      f.花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；
      g.花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理； h.花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。1.5.2花境的養(yǎng)護、管理
      a.應(yīng)按計劃及時做好花卉的補種、填充； b.應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時更新翻種；
      c.花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；
      d.修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%； e.每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機肥； f.及時做好病蟲害防治工作；
      落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。[/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案
      （六）十 設(shè)備維修服務(wù)
      銀灘物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據(jù)設(shè)備機房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。10.1 設(shè)備管理內(nèi)容
      物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。
      物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要求。供配電設(shè)備
      1.1每日按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；
      1.2 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。
      1.3按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；
      1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；
      1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。
      1.6每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；
      1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。2 供氣設(shè)備
      與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。3 電梯設(shè)備
      3.1 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；
      3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告經(jīng)理，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時處理。3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；
      3.4每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；
      3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 4 給排水設(shè)備
      4.1每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；
      4.2 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次；
      4.3按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；
      4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。
      4.5每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；
      4.6管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。5 消防系統(tǒng) 5.1日常巡視
      秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2定期檢查
      5.2.1每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； 5.2.2由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》。5.3維修保養(yǎng)
      5.3.1按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；
      5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。
      5.3.3每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；
      5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； 6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn) 6.1供配電設(shè)備 [電力變壓器] l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。
      l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。[低壓開關(guān)柜] l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。
      l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。
      l 操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖的動作應(yīng)正確。l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。[照明設(shè)備] l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。
      l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。6.2電梯設(shè)備 [曳引機] l 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風(fēng)機正常、有效。
      l 減速和潤滑良好，油位正常。l 制動器完好、可靠。[轎廂] l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 照明完好，通風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l 手動、自動操作運行正常。l 超載報警正確可靠。
      l 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。[安全系統(tǒng)] l 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。
      l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。
      l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運行狀態(tài)正常。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴] l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。l 運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng) [控制臺] l 各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開關(guān)完好。[顯示屏] l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。[電源設(shè)備] l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。
      l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。
      l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠。
      l 設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。[攝像機] l 各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全。
      l 帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。
      l 各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。[錄像機] l 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。
      l 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。[巡更系統(tǒng)] l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.4 安保防盜系統(tǒng) [對講裝置] l 戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。l 主機聯(lián)系情況良好。[巡更系統(tǒng)] l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.5 消防系統(tǒng) [消火栓泵] l 消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。
      l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。l 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。[增壓泵] 增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。[消火栓及配套設(shè)施] l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 啟動報警按鈕完好、性能可靠。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 消防接合器齊全、有效，無泄漏。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。
      l 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。[噴淋泵] l 噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。l 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。
      l 泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。[/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案
      （七）設(shè)備管理安全制度 7.1電工安全守則
      7.1.1任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。
      7.1.2任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗電前，一律應(yīng)作為有電。
      7.1.3在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。
      7.1.4嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進行。
      7.1.5在檢修用電線路和設(shè)備時，必須停電進行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。
      7.1.6電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動。
      7.1.7自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因再進行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。7.1.8不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。7.2 監(jiān)控中心安全管理制度
      7.2.1監(jiān)控中心24小時監(jiān)控，操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機操作。
      7.2.2無關(guān)人員嚴(yán)禁進入監(jiān)控中心。若要進入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。7.2.3監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。7.2.4監(jiān)控中心消防設(shè)施完備，并定期檢查。7.2.5常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。
      7.2.6監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.2.7監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時更換。
      7.2.8值班人員不得擅離崗位，進出人員應(yīng)隨手關(guān)門。
      7.2.9各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識應(yīng)明確。
      7.3配電房安全管理制度
      7.3.1配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。
      7.3.2無關(guān)人員嚴(yán)禁進入配電房。若要進入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。7.3.3不準(zhǔn)擅自改變原設(shè)備及線路。
      7.3.4供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運行。7.3.5操作、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。
      7.3.6機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須，按照規(guī)定進行。7.3.7機房消防設(shè)施完備，并定期檢查。
      7.3.8機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.4電梯機房安全管理制度
      7.4.1電梯機房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。
      7.4.2電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。
      7.4.3無關(guān)人員嚴(yán)禁進入電梯機房。若要進入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進入。7.4.4離開電梯機房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。
      7.4.5電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。
      7.4.6機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須經(jīng)理同意，按照規(guī)定進行。7.4.7機房消防設(shè)施完備，并定期檢查。
      7.4.8機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。
      7.4.9維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。8應(yīng)急處理方案 8.1消防應(yīng)急處理
      監(jiān)控室值班接報，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場，確認(rèn)火警后，及時報告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補救。如現(xiàn)場火勢較大，無法自行補救時，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案?？傊笓]命令：
      （1）撥打“119”報警電話。（2）撥打“120”救護電話。（3）電話通知各部門。（4）播放緊急廣播。
      （5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補救。（6）組織力量疏散救護客人。
      各部門接報后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實施具體措施（1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé) a.一切行動聽從總指揮的命令。
      b.熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。
      c.接報后，立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場并及時通知管理處第一責(zé)任人，匯報情況。
      d.如經(jīng)巡視人員報告為誤警，寫出事故報告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。
      e.如經(jīng)巡視人員報告為實警，則立即通知巡視人員 實施現(xiàn)場補救，并將情況逐級匯報管理處第一責(zé)任人。
      f.火警發(fā)生后，聽從應(yīng)急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護電話。g.利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數(shù)較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。
      h.利用對講機實施對講，使指揮人員及時到崗。8.2電梯困人事故的應(yīng)急處理
      8.2.1得知電梯故障，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。有人被困時，與電梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。8.2.2立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)，并在該梯門口樹立停用牌。
      8.2.3立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場，關(guān)閉該電梯動力并著手開門放人。8.2.4非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進行開門放人，以免發(fā)生危險。
      8.2.5當(dāng)被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。如有身體不適者，要陪同或叫救護車到醫(yī)院進行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司，認(rèn)真檢查電梯故障原因，排除隱患。
      8.2.6攜帶工具：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。
      8.2.7當(dāng)事件結(jié)束后，保安立即撤除停用牌，恢復(fù)電梯工作。設(shè)備部根據(jù)故障原因，立即予以整改。
      [應(yīng)急處理流程圖] 8.3停電事故應(yīng)急處理
      8.3.1發(fā)生停電事件，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。
      8.3.2設(shè)備部領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。8.3.3如屬小區(qū)全部斷電，設(shè)備部立即向供電所查詢。
      8.3.4如屬局部停電，設(shè)備部應(yīng)立即搶修，秩序管理人員到現(xiàn)場維持秩序。
      8.3.5由于停電之關(guān)系，電梯有可能出現(xiàn)困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進行處理。
      8.3.6如電源于數(shù)分鐘后恢復(fù)，則作停電原因的解釋。
      8.3.7監(jiān)控中心對整個事件作出記錄，記錄停電原因、人員撤離時間等詳細(xì)資料。
      8.3.8檢修完畢恢復(fù)供電前，應(yīng)通知管理處、安保及其他部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運作。
      8.3.9事件結(jié)束后，將詳細(xì)情況報物業(yè)公司，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。8.4 觸電事故的應(yīng)急處理
      8.4.1發(fā)現(xiàn)立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，制止其他危險行為的發(fā)生。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場。
      8.4.2設(shè)備人員切斷現(xiàn)場電源后，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。
      8.4.3事件結(jié)束后，設(shè)備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進行整改。
      8.5突發(fā)性水浸事故處理
      8.5.1當(dāng)接到報告后，立即告知安保中心。8.5.2安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)
      場維持秩序，立即通知主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場。
      8.5.3第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮，統(tǒng)一調(diào)分派人員。
      8.5.4設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護其他設(shè)施設(shè)備、防止進一步擴大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。如附近有機房等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。8.5.5保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進行現(xiàn)場排水。
      8.5.6安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進行破壞活動。
      8.5.7排水結(jié)束，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將過程向經(jīng)理匯報。提出糾正和預(yù)防措施。
      8.6 臺風(fēng)襲擊前或吹強烈大風(fēng)的應(yīng)急處理
      8.6.1接到、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。
      8.6.2設(shè)備部對戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進行全面檢查，確保牢固。8.6.3管理處向業(yè)戶傳達(dá)臺風(fēng)信息，及時通知業(yè)戶關(guān)好門窗。
      8.6.4安保加強巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強對戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設(shè)備人員進行緊急維修。8.6.5設(shè)備人員堅強夜間值班人員，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。
      8.6.7在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進行值班。緊急情況及時向上級匯報。
      8.6.8臺風(fēng)過后，如對小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。
      某小區(qū)物業(yè)管理方案
      （八）十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范 1 基本要求
      1.1 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
      1.2 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。
      1.3 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。
      1.4 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。運用計算機手段進行管理。
      1.5 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。
      1.6 公示 24 小時服務(wù)電話。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。
      1.7 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動;每年組織一定的社區(qū)活動。
      1.8 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。
      1.9 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
      1.10 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。
      1.11 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 95%以上。
      1.12 獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。2.2 房屋管理
      2.1 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。
      2.2 每年 2 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。
      2.3 每周 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。
      2.4 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
      2.5 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
      2.6 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。
      2.7 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。
      2.8 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識，每月檢查 1 次，保證標(biāo)識清晰完整。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
      3.1 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上，急修及時率達(dá) 98%。
      3.2 設(shè)施設(shè)備的運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
      3.3 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。
      3.4 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。
      3.5 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。
      3.6 按合同約定保證電梯正常運行。定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急處理。
      3.7 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。
      3.8 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
      3.9 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標(biāo)識齊全、規(guī)范。3.10 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。
      3.11 對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。協(xié)助維護公共秩序
      4.1 公共秩序維護人員受過相關(guān)的安全護衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全服務(wù)器械。
      4.2 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對可疑人員進行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對裝修等勞務(wù)人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
      4.3 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門。
      4.4 配有樓宇對講、周界報警等控制設(shè)備的，應(yīng) 24 小時開通。收到報警信號后，巡邏人員應(yīng)及時趕到現(xiàn)場進行處理。
      4.5 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
      4.6 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。保潔服務(wù)
      5.1 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。及時清除主要道路積雪。
      5.2 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。
      5.3 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
      5.4 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。
      5.5 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。
      5.6 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬；
      5.7 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。
      5.8 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。
      5.9 天臺、屋頂每 2 個月清掃 1 次，無垃圾堆積。
      5.10 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。
      5.11 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。綠化養(yǎng)護管理
      6.1 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。
      6.2 以綠為主，植物造景。
      6.3 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。
      6.4 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，無明顯黃土裸露。
      6.5 綠地植物存活率 95%以上。
      6.6 綠地設(shè)施基本完好。
      世紀(jì)花園小區(qū)物業(yè)管理方案
      一、物業(yè)概況
      世紀(jì)花園住宅小區(qū)概況
      世紀(jì)花園小區(qū)項目規(guī)劃用地北起王肅街，南至龍科大街，西為龍源路，東為龍濱路，緊鄰美麗的黑龍江公園，交通便利。占地面積為10.41萬平方米，總建筑面積約14.0萬平方米，(其中住宅建筑面積12.01萬平方米，商服建筑面積2.0萬平方米)，高層住宅樓46749平方米，多層住宅樓為94518平方米，容積率為1.344?？傆?9棟住宅樓，其中高層住宅4棟，多層住宅樓15棟，合計78個單元（其中高層住宅8個單元，多層70個單元）。總居住戶數(shù)984戶，商服56戶，車庫359個，地下停車場車位171個，商業(yè)建筑在規(guī)劃中，預(yù)計居住人口3150人
      小區(qū)內(nèi)主要設(shè)備設(shè)施：地下停車場1個，變電站3座，電梯8部,供水泵站,排污泵,供熱泵等
      二、物業(yè)管理級別的確定
      物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)和管理，物業(yè)類型、功能和物業(yè)級別將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)。
      世紀(jì)花園小區(qū)為8個單位開發(fā)建設(shè)的集資住宅小區(qū)，業(yè)主對象為電力、鐵路、政府公務(wù)員等的工薪階層。由于黑河地處經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工資水平不高。又由于黑河市地處高寒地區(qū)，冬夏溫差大，物業(yè)管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于南方，管理難度大。小區(qū)內(nèi)還建有4棟高層住宅，高層住宅的設(shè)備運行成本較高，再加上電梯費，如果物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定的過高，勢必增加管理成本，物業(yè)費業(yè)主可能難以承受。
      綜合以上因素，結(jié)合《黑河市物業(yè)服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)》將世紀(jì)花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定為黑河市物業(yè)服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)中的一級。
      三、管理指標(biāo)承諾和實施措施
      物業(yè)管理的目標(biāo)和服務(wù)承諾，達(dá)到《黑河市物業(yè)服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定一級服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。將世紀(jì)花園建設(shè)成為安全、文明、祥和、整潔的小區(qū)。
      四、小區(qū)整體規(guī)劃的建議
      由于世紀(jì)花園小區(qū)為多家單位開發(fā)的集資住宅小區(qū)，在小區(qū)建設(shè)過程中存在整體協(xié)調(diào)的問題。
      經(jīng)調(diào)研除電業(yè)名苑的住宅樓和21#樓、20#樓18#樓之外，其于住宅樓的一樓均為車庫，使小區(qū)道路都需與每棟的樓前后相通，與原有的道路和車流規(guī)劃不同。
      鑒于以上原因，對小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議：（詳見規(guī)劃圖）
      1、小區(qū)出入口的設(shè)置建議：
      設(shè)立一個主出入口，三個次出入口，龍科大街方向一個，龍濱路方向一個，在龍源路方向設(shè)一個主出入口和一個次出入口。
      2、小區(qū)公共廣場的用地建議：
      小區(qū)的公共廣場的開發(fā)，根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模和原規(guī)劃方案，達(dá)不到小區(qū)綠化活動場所標(biāo)準(zhǔn)，建議建設(shè)體育活動場地（網(wǎng)球場、羽毛球）、會所等，用于小區(qū)居民的休閑和健身娛樂活動。
      3、小區(qū)物業(yè)管理用房的建議：
      需提供物業(yè)管理用房用于小區(qū)物業(yè)管理站的辦公用房，每個站需建設(shè)物業(yè)管理辦公用房30平方米，或租用住宅樓用于辦公用房。
      4、小區(qū)的公共秩序管理建議
      方案一：建議小區(qū)進行封閉式管理，除出入口外與街道連接的通道用鐵藝圍欄隔離，這樣有助于小區(qū)公共秩序的管理，因為小區(qū)內(nèi)沒有建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，如果不予隔離，公共秩序的管理將很困難。（物業(yè)管理方案中物業(yè)管理費用測算按方案測算的）
      方案二：小區(qū)進行開放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子尋更系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
      五、物業(yè)公司的組織構(gòu)架及人員配置
      物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供效率的目的。
      1、組織構(gòu)架
      公司設(shè)置綜合管理部、物業(yè)管理部、工程管理部三個部門。將世紀(jì)花園小區(qū)分為三個組團，下設(shè)三個物業(yè)管理站，負(fù)責(zé)組團內(nèi)公共區(qū)域的保潔和維護工作，及日常的維修維護工作。
      2、公司的崗位編制
      物業(yè)公司人員配置
      部門 崗位 人數(shù) 工作職責(zé)
      綜合部 總經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)公司的全面工作
      會計 1 負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理
      出納員 1
      資料員兼打字員 1 負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料，物管資料的收集、整理工作
      庫管員 1 負(fù)責(zé)物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。
      客服接待員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)管理的咨詢及業(yè)主的報修接待和投訴接待，商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)。
      物業(yè)管理部 小區(qū)管理副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的保潔、公共區(qū)域的秩序維護、停車場、消防等項目的物業(yè)管理工作
      監(jiān)控室值班 3 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作
      巡邏值班 11 負(fù)責(zé)巡邏值班工作
      電業(yè)名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作
      供水值班 3 負(fù)責(zé)二次供水的運行值班
      保潔員 4 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所
      綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護和修整
      地下停車場
      負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作
      門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護院區(qū)內(nèi)的公共秩序
      樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費
      財政名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作
      保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所的保潔工作
      綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護和修整
      門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護院區(qū)內(nèi)的公共秩序
      樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費
      信合名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作
      保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所的保潔工作  綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護和修整
      門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護院區(qū)內(nèi)的公共秩序
      樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費
      工程管理部 維護副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維修維護的管理工作
      電梯維修工 2 負(fù)責(zé)電梯保養(yǎng)和維護
      水暖維修工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)強電設(shè)備的使用與維護，確保小區(qū)用電系統(tǒng)正常工作，協(xié)助電梯工維護電梯設(shè)備
      土建維修工 1 負(fù)責(zé)物業(yè)土建的維護工作
      水暖維修工（物業(yè)管理站）3 負(fù)責(zé)物業(yè)給排水、供暖系統(tǒng)、消防設(shè)備的正常運作與管理、維護,負(fù)責(zé)土建部分的維護工
      電氣維修工（物業(yè)管理站）3 專職負(fù)責(zé)防盜門和弱電系統(tǒng)設(shè)備的正常運作與管理、維護，協(xié)助電梯工維護電梯設(shè)備。
      人員崗位匯總表
      序號 崗位匯總 人員匯總 備注總經(jīng)理 1
      物業(yè)副經(jīng)理 1
      工程副經(jīng)理 1
      會計 1
      出納員 1 資料員兼打字員 1
      庫管員 1
      客服接待員 1
      管理站站長 3
      監(jiān)控室值班 3
      供水工 3 綜合管理員 20
      保潔員 10
      綠化工 3
      樓管員 3
      維修工 8
      電梯維修工 2
      合計
      六、物業(yè)管理費用的預(yù)測：
      物業(yè)管理費用主要包含物業(yè)的前期投入和物業(yè)管理運行的費用
      1、物業(yè)接管期間的前期投入
      前期投入費用測算匯總表
      序 號 項 目 費用 備 注辦公用品 27870.00
      工具及設(shè)備 31100.00
      綜合管理員服裝及裝備 22920.00
      保潔工具及設(shè)備 44720.00
      合計
      126610.00
      2、員工工資及物業(yè)管理運行支出費用
      年運行費用測算匯總表
      序 號 項 目
      取費的比例 費用 備 注人員工資
      682800.00
      福利費 3% 20484.00 職工工會經(jīng)費 2% 13656.00
      職工培訓(xùn)費 1.50% 10242.00 辦公費(管理人員工資）15.00% 25920.00
      公用部分維護費
      118664.00 201118.16  7 設(shè)備運行費及其他費用
      872449.48
      固定資產(chǎn)折舊費 10.00% 12173.00
      小計
      1744215.48
      稅金 5.50% 95931.85
      利潤 2.00% 34884.31
      合計
      1875031.64
      費用測算結(jié)果：物業(yè)管理的前期投入為126650.00元。世紀(jì)花園小區(qū)物業(yè)管理運行費用年為支出為1875031元。
      3、高層住宅物業(yè)費的測算：
      高層住宅物業(yè)管理人員工資測算表：
      高層住宅物業(yè)管理人員工資測算表
      序號 崗位名稱 人數(shù) 元/人.月 元/人.年 金額（元）總經(jīng)理 1 3000 36000 36000  2 副總經(jīng)理 2 2800 33600 67200  資料員兼打字員 1 1200 14400 14400  4 庫管員 1 700 8400 8400  5 客服接待員 1 800 9600 9600  6 會 計 1 1000 12000 12000  7 出納員 1 900 10800 10800  監(jiān)控室值班員 3 600 7200 21600
      54000 180000  管理站站長 1 1200 14400 14400  10 供水工 3 600 7200 21600  11 綜合管理員 3 800 9600 28800  12 樓管員 1 900 10800 10800  13 綠化工 1 700 8400 8400  14 保潔員 4 700 8400 33600  15 電梯維護工 2 1200 14400 28800  16 維修工 2 900 10800 21600
      合計
      222000
      高層住宅年物業(yè)管理費用測算表：
      高層住宅的費用測算
      序號 項目 總額 高層占建筑面積的比例 合計員工工資 222000 1 222000  高層水泵的運行維護費用 132398.64 1 132398.64  3（按2臺24小時運行）90271.8 1 90271.8  4 高區(qū)供暖系統(tǒng) 103874.4 1 103874.4  5 公共區(qū)域照明電費 12240 0.3 3672  6 高壓排污泵 26479 1 26479  高層避雷系統(tǒng)安全檢測費 7251.3 1 7251.3  8 二次供水水箱（18立米）4000 1 4000  9 消防設(shè)施維護費（高區(qū)）3273.2 1 3273.2  10（低區(qū)）1306.84 1 1306.84  11 垃圾清運費 290 30 8700  12 污水井清淘 32 400 12800  公用部分維護費 46749 0.1 56098.8  14 積雪清運 21000 0.3元/平米 6300  15 綠化費用 8938.6 0.45元/平米 4022.37 辦公費 54000 15% 8100  17 福利費 222000 3% 6660  職工工會經(jīng)費 222000 2% 4440  19 職工培訓(xùn)費 222000 2% 3330  固定資產(chǎn)折舊費 12173 10% 1217.3
      706195.65  稅金 706195.65 5.50% 38840.76075  22 利潤 706195.65 2% 14123.913
      合計
      759160.3238
      高層住宅樓的年運行費用為759160元，高層建筑面積為46749平米，按建筑面積計算每平米的月物業(yè)費=759160/46749平米/12月=1.35元/建筑面積.月。
      多層住宅部分年物業(yè)管理費用為=1875031-759160（高層住宅樓費用）-310808（電梯費）=834934元
      多層的住宅樓的每平方米年物業(yè)費=805063/94518/12=8.52元/平方米.年
      每月的物業(yè)費=8.52/12=0.7元/建筑面積.月。此物業(yè)費不含公共部位、公共設(shè)施和公眾責(zé)任保險費，此項費用將根據(jù)業(yè)主委員會的意見確定是否收取。
      七、社區(qū)文化建設(shè)與便民服務(wù)
      1、注重青少年文化活動 關(guān)心他們的身心健康，積極利用，發(fā)揮社區(qū)活動室和戶外活動場所的優(yōu)勢，積極舉辦形式多樣，實用性強的文體活動，旨在提高青少年的綜合素質(zhì)和自立能力。
      2、開展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)，實施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，設(shè)立各類標(biāo)識牌，使小區(qū)具有獨特的自然景觀和人文景觀；制訂小區(qū)環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)倡導(dǎo)環(huán)境意識，鼓勵社區(qū)參與環(huán)境保護工作，共同建立綠色家園。
      3、開展便民服務(wù)
      提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。
      八、物業(yè)管理整體設(shè)想
      為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三項措施”的管理方針。
      一種模式
      創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)主的需求。
      管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)主、打造管理精品。
      二項承諾
      1.在一年內(nèi)通過“黑河市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”的評比。
      2.在兩年內(nèi)通過“黑河市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的評比。
      三項措施
      1.制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)主的目的。
      2.全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
      3..采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
      九、公司管理制度和規(guī)范目錄
      1.公眾制度
      (1)《業(yè)主手冊》。
      (2)《業(yè)主公約》。
      (3)《精神文明公約》。
      (5)《二次裝修管理規(guī)定》。
      (6)《二次裝修管理協(xié)議》。
      (7)《裝修人員管理規(guī)定》。
      (8)《出入物品管理規(guī)定》。
      (9)《安全管理規(guī)定》。
      (10)《消防管理規(guī)定》。
      (11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。
      (12)《園林綠化管理規(guī)定》。
      2.崗位職責(zé)
      （1）總經(jīng)理崗位職責(zé)。（2）物管副經(jīng)理崗位職責(zé)。
      （3）工程副經(jīng)理崗位職責(zé)
      （4）財務(wù)會計崗位職責(zé)。
      （5）財務(wù)出納崗位職責(zé)。
      （6）打字員、資料員崗職責(zé)
      （7）庫管員崗位職責(zé)。
      （8）物業(yè)管理站站長職責(zé)
      （9）樓管員崗位職責(zé)。
      （10）綜合管理員崗位職責(zé)。
      （11）客服接待員崗位職責(zé)。
      （12）清潔員崗位職責(zé)。
      （13）電梯工崗位職責(zé)
      （14）電氣維修工崗位職責(zé)。
      （15）強電技工崗位職責(zé)。
      （16）水暖工崗位職責(zé)。
      （17）木木維修工崗位職責(zé)。
      3.運作管理制度
      （1）《員工手冊》。
      （2）《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。
      （3）《員工辦公制度》。
      （4）《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。
      （5）《物業(yè)管理工作廉潔制度》。
      （6）《員工培訓(xùn)制度》。
      （7）《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。
      （8）《檔案資料管理制度》。
      （9）《值班管理制度》。
      （10）《辦公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。
      （11）《接待投訴處理及回訪制度》。
      （12）《維修回訪制度》。
      （13）《機電設(shè)備的編號方法》。
      （14）《機電設(shè)備的統(tǒng)計制度》。
      （15）《物業(yè)防火安全檢查制度》。
      （16）《業(yè)主投訴處理程序》。
      （17）《業(yè)主入住裝修管理工作程序》。
      （18）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。
      （19）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護工作程序》。
      （20）《機電設(shè)備維修工作程序》。
      （21）《安全管理工作程序》。
      （22）《園林綠化管理工作程序》。
      （23）《清潔管理工作程序》。
      4.員工培訓(xùn)考核制度
      (1)《新員工入職培訓(xùn)制度》。
      (2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。
      (3)《員工工作考核及獎罰制度》。(4)《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。
      (5)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。
      (6)《部門員工崗位月工作考核表》。
      (7)《業(yè)主意見月上訪統(tǒng)計表》。
      (8)《員工違章違紀(jì)處理意見申報表》。
      (9)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。
      附件
      一、[XX小區(qū)]住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用計算標(biāo)準(zhǔn)： 序號 項目 每月金額（元）備注 1 人員工資 11700  人員福利 2340 養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險（按工資的20%計）行政辦公費 500 水、電、電話、辦公耗材等費用 4 維護保養(yǎng)費 200 設(shè)施、設(shè)備維護費用 清潔衛(wèi)生費 200 公共場所垃圾費、日常消耗性物品 秩序維護費 100 日常維護耗材、手電耗材、記錄本冊、勞保用品 7 綠化保養(yǎng)費 50 含施肥殺蟲劑、肥料等 8 固定資產(chǎn)折舊費 暫未計算  特殊設(shè)施設(shè)備的清潔維護等 費用另記（1至9項之合）15090
      物業(yè)管理成本均值 0.66元/月.m2 收費建筑面積 以22838 m2計 管理費（10項*10%）1510  水火險和第三方責(zé)任險(應(yīng)該由開發(fā)商投入)暫未計算在內(nèi) 13 營業(yè)稅費（10、11項合*10%）1660  14（10——13項）之合 18260  15 公共電費分?jǐn)?/p>
      按產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)?16 公共水費分?jǐn)?/p>
      按產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)?/p>
      物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)
      0．80元/月.m2 收費建筑面積 以22838 m2 17 物業(yè)管理設(shè)定值 假設(shè)為0.5/月.m2  每月收支硬性差額 —0.30元/月.m2* 22838m2 = —6851元
      停車收益 由于本小區(qū)的停車位多數(shù)為樓房的架空層，房產(chǎn)商已對架空層出售使用權(quán)，而露天停車位只有7個車位，每月小車停車額外收益僅為極少數(shù)費用；摩托車、自行車亦在實際操作中很難收取費用。綜合評價：通過停車額外收取費用作為物業(yè)補貼的費用極低基本可忽略不計，根本無法填補物業(yè)費用的巨大差額。解決辦法：房產(chǎn)開發(fā)商（高新區(qū)政府）每月給予一定金額的費用補償，或劃撥部分商鋪給物業(yè)公司經(jīng)營或出租賺取費用當(dāng)作物業(yè)管理費用不足部分的補償。20 每月綜合收支差: —6851元  附件
      二、[XX小區(qū)]物管處人員工資標(biāo)準(zhǔn)：
      序號 工作崗位 薪金標(biāo)準(zhǔn)（元）人 數(shù) 合計金額（元）備 注 1 項目經(jīng)理 1200 1 1200  2 行政、營銷助理 900 1 900  3 物管助理 800 1 800  工程技術(shù)人員 800 2 1600  5 護衛(wèi)隊長 900 1 900  護衛(wèi)安保人員 600 7 4200  7 保潔、綠化領(lǐng)班 600 1 600  8 保潔員 500 2 1000  9 綠化員 500 1 500  10 合計
      11700  11
      附件
      三、辦公設(shè)施設(shè)備：
      序號 項目 數(shù)量 單位 單價 金額 辦公資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 備注 1 電腦 1 臺 4500 4500  4500 含相關(guān)配件 2 打印機（激光）1 臺 1500 1500  1500  3 復(fù)印機 1 臺 8000 8000  8000  4 碎紙機 1 臺 1000 1000  800  5 傳真機 1 臺 1000 1000  800  6 電話機 3 臺 100 300 300    電話安裝費 2 部 280 560 560 文件柜 3 組 500 1500  1500  9 保險柜 1 個 500 500  500  10 飲水機 1 臺 400 400  400  11 時鐘 1 個 150 150 150   打卡鐘 1 個 1000 1000  1000  13 照相機 1 部 450 450  450  14 過塑機 1 臺 300 300  300  15 沙發(fā) 1 套 1200 1200  1200  16 員工臺椅 8 套 400 3200 3200 寫字板 2 塊 400 800 800   零散辦公物品 1 批 1500 1500 1500 小計
      附件
      四、輔助設(shè)施設(shè)備：
      1、工作制服
      序號 員工服裝 名稱 單價 標(biāo)準(zhǔn)/人.套 人數(shù) 合計（元）辦公資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 備注 1 管理人員
      男士 西裝/冬 400.00 2 3 2400.00 2400.00
      女士 女裝/冬 350.00 2 2 1400.00 1400.00
      男、女士 領(lǐng)帶/冬.夏 20.00 2 5 200.00 200.00
      男、女士 男、女套裝/夏 180.00 2 5 1800.00 1800.00 護衛(wèi)安保員
      上裝、褲子、襯衣 350.00 2 12 8400.00 8400.00
      領(lǐng)帶/冬、夏 10.00 2 12 240.00 240.00
      棉大衣 180.00 1件/崗 4 720.00 720.00
      褲子/襯衣（夏）160.00 2 12 3840.00 3840.00
      鐵質(zhì)口哨 5.00 1 12 60.00 60.00 工程人員
      大衣 90.00 1件/崗 2 180.00 180.00
      上裝、褲子/冬 180.00 2 2 720.00 720.00
      上裝、褲子/夏 100.00 2 2 400.00 400.00 保潔綠化人員
      上衣、褲子/冬 100.00 2 6 1200.00 1200.00
      上衣、褲子/夏 80.00 2 6 960.00 960.00
      小計
      2、作業(yè)工具
      序號 保安設(shè)備 數(shù)量 單位/規(guī)格 單價 合計 辦公資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 備注 1 手提對講機 6 臺 1300.00 7800.00  7800.00 含備用池 2 警棍（橡膠棍）12 支 45.00 540.00 540.00 手電筒 8 支 100.00 800.00 800.00 應(yīng)急藥箱 1 個 150.00 150.00 150.00   雨衣（包括雨鞋）13 套 120.00 1560.00 1560.00 熒光背心 8 件 48.00 384.00 384.00 安全帽 5 頂 50.00 250.00 250.00   安全帶、保險繩 1 L/100mφ15mm 500.00 500.00 500.00 鐵床（上下架）7 張 320.00 2240.00  2240.00 保安宿舍 10 圓凳 12 個 20.00 240.00 240.00 桌子 3 張 200.00 600.00 600.00   衣柜 1 組 1200.00 1200.00 1200.00 1200.00  13 小計
      17264.00 6264.00 11240.00
      工程維修工具 數(shù)量 單位/規(guī)格 單價 合計 辦公資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 備注 序號 沖擊鉆 1 臺 1200.00 1200.00  1200.00  1 手電鉆 1 臺 380.00 380.00  380.00  鋁梯（2M）1 張 268.00 268.00 268.00 鋁梯（6M）1 張 1260.00 1260.00 1260.00 竹梯 1 張 200.00 200.00 200.00 萬用表 1 塊 200.00 200.00 200.00 鉗型電流表 1 個 352.00 352.00 352.00   7 各類扳手 2 套 250.00 500.00 500.00   技工個人工具配套 2 套 250.00 500.00 500.00 尺類、批類、刀類、銼類、玻璃類 9 其他辦公小工具 2 套 200.00 400.00 400.00  10 兆歐表 1 套 600.00 600.00 600.00   管道疏通機 1 套 1000.00 1000.00  1000.00  12 電源拖地線 2 套 200.00 400.00 400.00 各類警示牌 12 塊 20.00 240.00 240.00 小計
      7500.00 4920.00 2580.00
      清潔綠化用具 數(shù)量 單位/規(guī)格 單價 合計 辦公資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 備注
      第二篇：小區(qū)物業(yè)管理方案最新
      物業(yè)管理方案
      目錄
      一、項目概況
      二、物業(yè)管理內(nèi)容
      三、物業(yè)管理模式
      四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度
      五、物業(yè)費的成本測算
      六、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
      七、管理總體目標(biāo)與分項目標(biāo)
      一、項目概況
      *****項目位于**市院校中街以北，濱河路以西，由****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積118239平方米，其中地上建筑面積81980平方米，地下建筑面積36259平方米。該項目包含3棟5層住宅樓（1號、13號、14號）、3棟6層住宅樓（2號、3號、12號）、7棟17層住宅樓（4號、5號、6號、7號、9號、10號、11號）和1棟25層住宅樓（8號）,共667戶，725個地下車庫。計劃分三期進行建設(shè)。一期為多層住宅部分，包括3棟5層住宅樓（1號、13號、14號）、3棟6層住宅樓（2號、3號、12號），總建筑面積21966.22平方米。二期為5棟17層住宅（4號、5號、9號、10號、11號），總建筑面積49100平方米。三期包含2棟17層住宅（6號、7號）和1棟25層住宅（8號），總建筑面積49267.49平方米。目前一期工程主體已完工，正在進行竣工清理，預(yù)計****年**月竣工驗收。整個項目計劃**年**月全部竣工。
      二、物業(yè)管理內(nèi)容
      物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理于服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
      1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
      1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理
      范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
      房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： A、工作的主動性
      管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性
      根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性
      在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
      范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
      共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。
      1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理
      范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地下車庫等。
      根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。1.4智能化設(shè)施設(shè)備
      范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)等。
      根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
      2、環(huán)境衛(wèi)生管理
      遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理  是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。2.2環(huán)境管理
      文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
      3.綠化管理
      綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。
      4、治安消防管理
      治安消防管理工作是重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
      5、車輛交通管理
      對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
      6、公共管理 6.1住戶裝修管理
      在物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
      6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
      7、常規(guī)性公共服務(wù)
      即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
      8、委托性特約服務(wù)
      是為某些住戶群體提供的服務(wù)，以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
      9、經(jīng)營性多種服務(wù)
      即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。
      三、物業(yè)管理模式
      我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。
      1、管理方法
      1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2提供共管式服務(wù)。1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。1.4運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。1.5致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。
      2、運作程序
      可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。
      3、實施措施 3.1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。
      3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作
      3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動
      4、管理手段
      4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位臵。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修等。4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。
      4.6管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。
      四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度
      1、組織機構(gòu)
      公司設(shè)經(jīng)理1名，下設(shè)管理處、保衛(wèi)部、工程維修部、財務(wù)部、辦公室等部門。
      2、公共管理制度
      2.1停車場管理須知
      A、停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。
      B、不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位臵。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。
      F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。2.2衛(wèi)生管理須知
      為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、您將生活垃圾裝袋并放臵樓洞門口指定地點。
      B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費用及連帶責(zé)任。C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。
      D、請您不要將自種花卉放臵在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。
      E、請您不要在樓梯間放臵車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。2.3寵物管理須知
      為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：
      A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便；
      B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
      C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；
      E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處臵，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理須知
      A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。
      B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。
      C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
      D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。
      F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。
      3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）
      3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)
      A.應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；
      B.熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； C.帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟指標(biāo)；
      D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況； E.鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；
      F.關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；
      G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作； 3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)
      A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)； C.負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核； D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；
      E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)； G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；
      I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)
      A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；
      D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；
      E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布臵等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。
      F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；
      G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責(zé)
      A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；
      B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄； C、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)； D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；
      E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
      二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
      三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；
      三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。
      F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；
      G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理； H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。
      治安保衛(wèi)應(yīng)急預(yù)案：
      1.任一員工發(fā)現(xiàn)盜竊和破壞事件或接到報警后，應(yīng)立即查清樓號、樓層、房號，通知保安隊或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場查驗，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動向。
      2.保安巡邏時發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬上用對講機向保安隊長或當(dāng)班領(lǐng)班匯報，并通知監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時保持冷靜，如能處理的可及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。
      3.保安隊長或當(dāng)班領(lǐng)班接報后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。
      4.保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢問記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
      5.若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場，保安人員應(yīng)注意保護現(xiàn)場，阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場，并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗，等候警方前來處理。
      6.如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷，應(yīng)在保護好現(xiàn)場的基礎(chǔ)上，通知醫(yī)護人員前來救護。
      7.在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。
      8.警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。
      9.在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像，留下當(dāng)事人員和目擊者，供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。
      火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案：
      無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向保安監(jiān)控室報警（注意當(dāng)現(xiàn)場異味為液化氣等易燃?xì)怏w時，嚴(yán)禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
      1.目擊報警
      1.1 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。
      1.2 如火勢初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。
      1.3 如火勢較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向監(jiān)控室報警。
      1.4 關(guān)閉火情現(xiàn)場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。
      1.5 引導(dǎo)火警現(xiàn)場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。
      1.6 切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。
      1.7 在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場前，報警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場附近的消防設(shè)施進行撲救。
      1.8 帶電物品著火時，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。
      2.報警程序
      2.1火情確認(rèn)后立即通報保安隊、部門經(jīng)理、物業(yè)主管，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。
      2.2值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況。如有業(yè)主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用通知您”，同時提請業(yè)主關(guān)好門窗。
      2.3 接到現(xiàn)場滅火指揮部下達(dá)的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應(yīng)消防車。
      接到現(xiàn)場滅火工作總指揮傳達(dá)的在小區(qū)內(nèi)分區(qū)域進行疏散的指令時，立即派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：
      2.4起火單元及相鄰單元，起火層上面2層
      起火層下面1層。
      2.5詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過程。3.報警要求
      3．1 內(nèi)部報警應(yīng)講清或問清：
      A.起火地點；B.起火部位；C.燃燒物品；D.燃燒范圍；E.報警人姓名；F.報警人電話。
      3．2 向“119”報警應(yīng)講清：
      A.小區(qū)名稱；B.火場地址（包括路名、門牌號碼、附近標(biāo)志物）；
      C.火災(zāi)發(fā)生部位；D.燃燒物品；E.火勢狀況；F.接應(yīng)人員等候地點及接應(yīng)人；
      G.報警人姓名；H.報警人電話。4.成立臨時指揮部。
      4.1 物業(yè)經(jīng)理或值班主管接到火警報告后，應(yīng)立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場，并通知相關(guān)人員到場，成立臨時滅火指揮部。
      4.2 臨時指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安主管、保安隊長以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時總指揮。物業(yè)經(jīng)理尚未到場時，由值班主管代任總指揮。
      4.3 臨時滅火指揮部職責(zé)：
      4.3.1 根據(jù)火勢情況及時制定相應(yīng)對策，下達(dá)救災(zāi)指令。4.3.2 根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。
      4.3.3 立即集合義務(wù)消防隊，指揮義務(wù)消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。
      4.3.4 在火勢難以控制時，應(yīng)及時下達(dá)向“119”報警的指令。4.3.5 根據(jù)火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場秩序。
      4.3.6 下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。
      4.3.7 根據(jù)火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝臵等措施。
      4.3.8 消防隊到達(dá)后，及時向消防隊領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導(dǎo)消防隊進入火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助消防隊滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。
      4.3.9 火災(zāi)撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。5.人員疏散和救護
      小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時，各部門員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護人員為主?；馂?zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責(zé)是保護業(yè)主、訪客及自己的生命安全。
      5.1 火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進行引導(dǎo)、護送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。
      5.2 人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場實際情況，靈活機動地引導(dǎo)人員疏散。
      5.3 認(rèn)真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元，并關(guān)閉門窗。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。
      5.4 接待安臵好疏散下來的人員，通過良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。
      5.5 疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。
      5.6 在火場上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區(qū)，對傷員進行處理，然后送醫(yī)院救治。
      6.警戒
      6.1 保安隊接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布臵好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。
      6.2 清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創(chuàng)造有利條件。
      6.3 控制起火大樓底層出入口，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。
      6.4 保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。
      6.5 加強對火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護好火災(zāi)現(xiàn)場，配合公安消防部門和調(diào)查組對起火原因的勘察。
      6.6 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。
      7.善后工作
      7.1 火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門勘察后，維修人員應(yīng)迅速將小區(qū)內(nèi)的報警和滅火系統(tǒng)恢復(fù)至正常狀態(tài)。
      7.2 保安隊組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。7.3 統(tǒng)計人員傷亡情況和小區(qū)財產(chǎn)損失情況，上報滅火指揮部及經(jīng)理。
      7.4 組織員工對受災(zāi)業(yè)主/用戶進行慰問，并根據(jù)實際需要給予切實幫助。
      7.5 清潔、綠化員工對火災(zāi)現(xiàn)場進行清理，恢復(fù)整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。
      7.6 滅火指揮部應(yīng)召開會議，對火災(zāi)撲救行動進行回顧和總結(jié)。
      7.7 由物業(yè)經(jīng)理發(fā)動員工，收集可疑情況，配合調(diào)查組對火災(zāi)事故進行調(diào)查，并責(zé)成物業(yè)主管寫出專題報告，分清責(zé)任。
      7.8 如果小區(qū)財產(chǎn)辦有保險，則由財務(wù)部門聯(lián)系保險公司進行索賠。
      3．5工程維修部主管職責(zé)
      A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；
      B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；
      C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計劃，報財務(wù)采購；
      D、做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；
      E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查；
      G、負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．
      6、服務(wù)中心主管職責(zé)
      A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；
      B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費用收繳的組織管理； D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
      F、負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。
      4、人員配臵和人員的素質(zhì)要求
      物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。該小區(qū)設(shè)經(jīng)理1名，保安6人、保潔6人、工程維修人員2人、綠化養(yǎng)護人員2人。
      五、物業(yè)費的成本測算
      1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費待正式接管物業(yè)管理項目后，根據(jù)同行業(yè)工資水平及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定。
      2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費、綠化管理費：清潔衛(wèi)生費：保安費：辦公費：固定資產(chǎn)折舊費：法定稅費：利潤等按照有關(guān)規(guī)定及小區(qū)實際費用發(fā)生額測算。
      六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
      為將本小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《我市優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：
      一、基本服務(wù)：
      1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
      2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；
      3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；
      4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；
      5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；
      6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其它報修按照約定時間到達(dá)現(xiàn)場；
      7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目；
      8、公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；
      9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。
      二、公共服務(wù)
      （一）安全管理
      10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；
      11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；
      12、設(shè)立專職保安員；
      13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；
      14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；
      15、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；
      16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
      （二）環(huán)境管理
      17、按規(guī)定設(shè)臵垃圾桶，生活拉圾定時清運；
      18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
      19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏； 20、水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；
      21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；
      22、定期清除綠地雜草、雜物；
      23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害
      （三）房屋管理
      24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；
      25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；
      26、各組團、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。
      27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；
      28、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；
      （四）設(shè)施、設(shè)備管理
      29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；
      30、操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；
      31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；
      32、載人電梯正常運行；
      33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；
      34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
      35、容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
      電梯應(yīng)急預(yù)案：
      （一）電梯困人
      如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：
      1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。
      2、確定電梯轎廂位臵。
      3、當(dāng)電梯停在距某平層位臵約±50 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。
      4、當(dāng)電梯未停在上述位臵時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：
      (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動。
      (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝臵。
      (3)兩人把持盤車裝臵，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝臵，使轎廂向正確的方向移動。
      (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±50cm位臵上。(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。
      5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。
      6、事后書面報告物業(yè)管理部經(jīng)理。
      （二）水浸事故
      1、發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應(yīng)立刻通知物業(yè)管理部，當(dāng)值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。
      2、維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。
      3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。
      4、即刻將情況報告物業(yè)主管和電梯維修承包商。
      （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常
      1、維修人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。
      2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。
      3、維修員將故障電梯關(guān)閉。
      4、即刻將情況報告物業(yè)管理部經(jīng)理和電梯承包商。液化氣泄露應(yīng)急預(yù)案：
      1.接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，應(yīng)立即通知部門經(jīng)理或物業(yè)主管，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機、電話和對講機）。
      2.部門經(jīng)理或物業(yè)主管接報后，一方面立即派員前往現(xiàn)場支援，并通知維修人員，另一方面視情況通知液化氣公司和消防隊。
      3.維修人員接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施救。4.若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。
      5.若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。
      6.施救人員進入室內(nèi)前，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴散，并疏散現(xiàn)場范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場秩序。
      7.發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)院或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。
      8.保安隊和物業(yè)主管應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣泄漏的時間、地點、故障情況和修復(fù)過程。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。
      9.保安員和設(shè)備巡檢人員在平時巡邏時應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時，應(yīng)小心處理，同時應(yīng)掌握液化器總閘的位臵和關(guān)閉方法。
      七、管理總體目標(biāo)與分項目標(biāo)
      力爭三年內(nèi)獲得昌邑市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。
      2014年9月15日
      第三篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
      小區(qū)物業(yè)管理方案
      隨著物業(yè)服務(wù)水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現(xiàn)有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對XXXX應(yīng)進一步提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。
      一、日常維護：
      1.對業(yè)主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的空置房進行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。
      2.對公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運行情況。
      3.維修速度：業(yè)主報修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報修現(xiàn)場，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。
      4.對公共設(shè)施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。
      二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經(jīng)過電梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運出小區(qū)。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。
      三、綠化養(yǎng)護：定期施肥、及時修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種植時設(shè)計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養(yǎng)護。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。
      四、交通秩序及車輛停放：為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設(shè)專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
      五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。
      六、收費服務(wù)：物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶，物業(yè)收費項目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心交費的時間，物業(yè)公司也可以及時收到各種費用。
      七、物業(yè)服務(wù)中心：增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對業(yè)主的孩子及老人重點關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時送小卡片、小禮物等，增進業(yè)主與物業(yè)公司的感情。
      八、特約服務(wù)：增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。
      九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。
      第四篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
      為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
      一、指導(dǎo)思想
      以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
      二、目標(biāo)和范圍
      （一）目標(biāo)：
      1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達(dá)到90%。
      2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；～年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
      3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
      4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
      5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
      6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
      （二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
      三、工作內(nèi)容
      （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
      （二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
      （三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
      一是加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
      三、組織領(lǐng)導(dǎo)
      為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
      組長：邢凱
      副組長：王鐵
      成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
      領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，抓好具體的組織實施。
      四、職責(zé)分工
      規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責(zé)任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
      市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
      市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
      市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
      各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
      五、實施步驟
      依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進行實施。
      （一）排查階段（～年5月10日至5月31日）
      由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
      （二）整改完善階段（～年6月1日至10月31日）
      各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
      （三）驗收階段（～年11月1日至11月15日）
      領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時間，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達(dá)標(biāo)。
      六、保障措施
      （一）提高認(rèn)識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實、抓出成效。
      （二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。
      （三）加強宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市潮活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
      （四）強化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
      二○○五年五月八日
      第五篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
      方案一：小區(qū)物業(yè)管理方案
      為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
      一、指導(dǎo)思想
      以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
      二、目標(biāo)和范圍
      （一）目標(biāo)：
      1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達(dá)到90%。
      2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
      3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
      4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
      5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
      6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
      （二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
      三、工作內(nèi)容
      （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
      （二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
      （三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。
      四、物業(yè)費的成本測算
      1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
      2、清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）
      3、保安費：保安費測算表（05）
      方案二：xx居住小區(qū)物業(yè)管理方案
      一、項目概況
      1.地理位置
      該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項目主要經(jīng)濟指標(biāo)
      二、物業(yè)管理內(nèi)容
      物 業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為六項管理、三 類服務(wù)，即房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
      1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
      1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
      房屋建筑的維護管理實行管養(yǎng)合一主要落實在以下幾個方面：
      a、工作的主動性
      管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
      b、工作的多樣性
      根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
      c、工作的針對性
      在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
      1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
      范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
      共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。
      1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理
      范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
      根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。
      1.4智能化設(shè)施設(shè)備
      范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
      根 據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能 系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資 源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
      2、環(huán)境衛(wèi)生管理
      在jt我們遵循高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理
      是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。
      2.2環(huán)境管理
      jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
      3.綠化管理
      綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。
      4、治安消防管理
      治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
      5、車輛交通管理
      對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
      6、公共管理
      6.1住戶裝修管理
      在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
      6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
      6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
      7、常規(guī)性公共服務(wù)
      即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
      8、委托性特約服務(wù)
      是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
      9、經(jīng)營性多種服務(wù)
      即 向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點點滴滴 的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中 心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。
      方案三：小區(qū)物業(yè)前期管理方案
      根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本小區(qū)物業(yè)管理方案，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
      一、了解小區(qū)樓盤的基本概況 如服務(wù)合同內(nèi)容、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場實地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等）。
      二、服務(wù)處組織框架 根據(jù)現(xiàn)場查看的情況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及考慮管理成本的情況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對服務(wù)處人員進行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修、采購辦公物品等。
      三、準(zhǔn)備接管驗收樓盤的工作包括
      內(nèi)業(yè)資料的移交工作:
      1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。
      2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設(shè)備的資料、供水合同等。
      3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。
      小區(qū)房屋主體的接管驗收:
      1、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。
      2、戶內(nèi)的驗收。
      3、園林綠化的驗收。
      4、工程設(shè)施設(shè)備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。
      5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進行核對。
      6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。
      工程接管驗收流程：
      1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進行移交，確認(rèn)簽字。對缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。
      2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關(guān)表格中。
      3、機電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項記錄在相關(guān)表格中。
      4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。
      5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。
      6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認(rèn)簽字、驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》
      四、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)保持良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。
      五、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作
      現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗收表 住宅使用公約 業(yè)主手冊 裝修管理辦法 裝修管理協(xié)議 保管鑰匙委托書 保管鑰匙承諾書 鑰匙簽收表 業(yè)主信息表 入住資料簽收表 入住須知等）。根據(jù)實際需要選取表格使用。
      入住程序：
      1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門可以通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。
      2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。
      3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實際需要填寫表格。
      4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊 住宅使用公約 裝修管理協(xié)議。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。
      5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。
      6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進行歸檔。
      7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進行整改。
      8、整改后，通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關(guān)表格進行確認(rèn)簽字。六、二次裝修管理階段
      1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修申請，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》。
      2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。
      3、服務(wù)處在接受裝修申請后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。
      4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后可以退款。
      5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對小區(qū)公共部份進行檢查。
      6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況并簽名。
      7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。
      8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：
      9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報相關(guān)執(zhí)法部門。
      10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可，否則任何人 一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進入的材料必須在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進行清 運。
      11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理情況。
      七、入住后的管理階段
      服務(wù)處追求的目標(biāo)：
      1、房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；
      2、報修及時率達(dá)到100％；
      3、清潔管理無盲點；
      4、設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；
      5、小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；
      6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；
      7、有效投訴處理率100％；
      8、服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；
      9、綠化完好率達(dá)到98％以上；
      10、道路完好率達(dá)到98％；
      11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；
      12、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。
       
      
    
      

        下載小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方案word格式文檔
        
      
            
      下載小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)方案.doc
      
            
      將本文檔下載到自己電腦，方便修改和收藏，請勿使用迅雷等下載。
      
        
      
        
      
            
            
      
                
      點此處下載文檔
      
                
      文檔為doc格式
      
            
      
        
      
          
    
      相關(guān)專題
小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)方案
新建小區(qū)物業(yè)管理方案
某小區(qū)物業(yè)管理方案

      
    

      聲明：本文內(nèi)容由互聯(lián)網(wǎng)用戶自發(fā)貢獻自行上傳，本網(wǎng)站不擁有所有權(quán)，未作人工編輯處理，也不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。如果您發(fā)現(xiàn)有涉嫌版權(quán)的內(nèi)容，歡迎發(fā)送郵件至：645879355@qq.com 進行舉報，并提供相關(guān)證據(jù)，工作人員會在5個工作日內(nèi)聯(lián)系你，一經(jīng)查實，本站將立刻刪除涉嫌侵權(quán)內(nèi)容。 
      

      
      
      
        
      相關(guān)范文推薦
      
      
      
            
      

        小區(qū)物業(yè)管理方案
        小區(qū)物業(yè)管理方案 一.項目簡介  1.項目位置：位于新華區(qū)建設(shè)路西段中央花園小區(qū)，與3000畝生態(tài)園相望，交通便利，配套設(shè)施齊全，位于新老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。小區(qū)總建筑面積:33.33......
        小區(qū)物業(yè)管理方案
         為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《......
        小區(qū)物業(yè)管理方案
        小區(qū)物業(yè)管理方案 小區(qū)物業(yè)管理方案 為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合......
        小區(qū)物業(yè)管理方案
        小區(qū)物業(yè)管理方案［整理］(2008-07-26 10:09:03)
標(biāo)簽：裝修 住戶 水電維修工 公共設(shè)
施 安全保衛(wèi) 文化
一投標(biāo)函
第二章：×××小區(qū)物業(yè)概況；
第三章：×××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
第......
        小區(qū)物業(yè)管理方案（參考范本）
        小區(qū)物業(yè)管理方案3篇（參考范本）篇1為了搞好《XX商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和-諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案:一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目......
        小區(qū)物業(yè)管理方案
        小區(qū)物業(yè)管理方案 小區(qū)物業(yè)管理方案 為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合......
        物業(yè)管理招投標(biāo)
        物業(yè)管理招投標(biāo)
重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)發(fā)展有限公司
————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588
一、中國物業(yè)管理市場化產(chǎn)生的歷史背景1.誰建設(shè)誰主管......
        文明小區(qū)小區(qū)物業(yè)管理方案
        文明小區(qū)物業(yè)管理方案 目 錄 一、項目概況 二、物業(yè)管理內(nèi)容 三、物業(yè)管理模式 四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度 一、項目概況 1. 地理位置 該項目位于西經(jīng)十路與西緯十路的......