第一篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條 自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)是指房屋及與之配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。

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第三條 旗縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入城市管理工作體系和綜合目標(biāo)責(zé)任制考核體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)機(jī)制。

第四條 旗縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理資金投入保障機(jī)制，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，對(duì)配套設(shè)施不全、不具備物業(yè)服務(wù)條件的物業(yè)區(qū)域進(jìn)行綜合治理，逐步實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)域物業(yè)管理全覆蓋。

第五條 旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

旗縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、財(cái)政、生態(tài)環(huán)境、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、市場(chǎng)監(jiān)督管理、消防、自然資源、人民防空等部門按照各自職責(zé)，做好相關(guān)的物業(yè)監(jiān)督管理工作。

蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的關(guān)系，處理物業(yè)服務(wù)糾紛。

嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)協(xié)助蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照各004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

自職責(zé)，做好相關(guān)物業(yè)服務(wù)工作。

第六條 旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴舉報(bào)受理方式，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法行為。對(duì)實(shí)名投訴舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，為實(shí)名投訴舉報(bào)人保密。

第七條 物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門、嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)以及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)行政管理部門等各方代表參加。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的；

(二)業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆過程中出現(xiàn)問題的；(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)問題的；(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過程中出現(xiàn)問題的；(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)服務(wù)糾紛。

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第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

因買賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)實(shí)際占有房屋，但是尚未依法辦理所有權(quán)登記的，房屋占有人在物業(yè)服務(wù)中享有業(yè)主的權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。

第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

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(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(九)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十二條 物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

第十三條 旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。具體辦法由自治區(qū)人民政府制定。

第十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門或者蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且全體一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。

第十五條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，應(yīng)當(dāng)籌備成立業(yè)主大會(huì)。

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不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的，應(yīng)當(dāng)由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十六條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，由業(yè)主、建設(shè)單位、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)的代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表的產(chǎn)生，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)首次召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

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業(yè)主委員會(huì)成立后籌備組自行解散。

第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限以及期限。

第十九條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

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(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；(三)業(yè)主委員會(huì)成員缺額人數(shù)超過半數(shù)的；

(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)項(xiàng)目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開；逾期不召開的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織召開。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督；

(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

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(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；(七)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

(八)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理并公布經(jīng)營所得；

(九)監(jiān)督廣告、車位租賃經(jīng)營收入以及使用情況；

(十)配合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治安等工作；

(十一)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門或者蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

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業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)履行職責(zé)；

(二)弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

(三)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，或者索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的利益、報(bào)酬；

(四)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

(五)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗有關(guān)投訴、舉報(bào)人；

(六)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(七)擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；(八)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)實(shí)際情況按照004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

三人至十一人的單數(shù)確定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一至三人。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。業(yè)主委員會(huì)備案有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，具體年限可在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，并通知物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處派代表參加；逾期未換屆的，業(yè)主委員會(huì)將自行終止。

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，與新一屆業(yè)主委員會(huì)辦好交接手續(xù)；沒有產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，與嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)辦好交接手續(xù)。

第二十六條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席的委員過半數(shù)同意。

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業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

業(yè)主委員會(huì)未按照法定程序作出決定造成損失的，由同意作出決定的委員共同承擔(dān)責(zé)任。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定組織協(xié)調(diào)能力，能夠主動(dòng)履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職或者與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有其他利害關(guān)系。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(二)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；(三)喪失履行職責(zé)能力的；

(四)以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的；

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(五)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

(六)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)、牟取不當(dāng)利益的；(七)侵犯業(yè)主合法權(quán)益的；

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

終止業(yè)主委員會(huì)成員資格的程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第三十條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期由業(yè)主委員會(huì)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

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業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明或者對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主不按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)可以催交；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，并自約定之日起十五日內(nèi)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十四條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用和違約責(zé)任等。

第三十五條 建設(shè)單位在房屋銷售之前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，但不得侵犯房屋買受人的利益，并在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門將備案情況書面告知項(xiàng)目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)向房屋買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并予以說明。房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)履行前期物業(yè)服務(wù)合同和遵守臨時(shí)管理規(guī)約作出書面承諾。

房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

房屋達(dá)到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告買受人接受交付的期限結(jié)束次日起計(jì)算。建設(shè)單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

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第三十六條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者建設(shè)規(guī)模小于二萬平方米的，經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十七條 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體和網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的方式等事項(xiàng)。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含本條第二款規(guī)定的事項(xiàng)。

第三十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門提交以下材料：

(一)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；(二)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

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(三)招標(biāo)文件；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十九條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作：

(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前三十日完成；

(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前九十日完成。第四十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；期限已滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者由物業(yè)項(xiàng)目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方簽字確認(rèn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料；前期004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。未成立業(yè)主委員會(huì)的，移交所在地嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十二條 新建住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之三，且不低于一百平方米配置；業(yè)主委員會(huì)議事用房按照不低于三十平方米配置。

旗縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積。旗縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和旗縣級(jí)以上人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記行政主管部門在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號(hào)。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無償使用。任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途；不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

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第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十四條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，到旗縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門備案。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

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(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對(duì)物業(yè)實(shí)行管理；(二)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同、國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；

(二)在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

(三)落實(shí)安防人員、設(shè)施以及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

(四)定期組織物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行消防安全演練，確保消防設(shè)施正常使用；

(五)維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理；

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(六)定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

(七)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù)；

(八)實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

(九)聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，不得將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、車輛停放費(fèi)用等捆綁收費(fèi)；不得處分屬于業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

顯著位置公示：

(一)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式；

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；

(四)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；

(五)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；

(六)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；(七)其他應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)提前三十日書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，并按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，同時(shí)移交下列資料：

(一)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的相關(guān)資料；

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(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

(三)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備資料；(四)物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；(六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料；(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照有004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

關(guān)規(guī)定錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)：

(一)在物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)服務(wù)混亂的；

(三)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；

(四)泄露業(yè)主信息的；

(五)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行恐嚇、威脅或者打擊報(bào)復(fù)的；(六)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的情形。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：

(一)廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由旗縣級(jí)人民政府價(jià)格主管部門和物業(yè)行政主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際統(tǒng)一制定；

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(二)普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定；

(三)公寓、別墅等非普通住宅和商場(chǎng)、酒店、寫字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以根據(jù)市場(chǎng)行情、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五十四條 未實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織業(yè)主代表會(huì)議選聘保潔人員，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，但不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)而停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌，超荷載存放物品；(二)將無防水要求的房屋或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

(三)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，挖掘地下空間；

(四)改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途；(五)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；

(六)占用、損壞或者擅自移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

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(七)私設(shè)地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路；(八)擅自設(shè)置攤點(diǎn)和集貿(mào)市場(chǎng)；

(九)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

(十)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

(十一)在樓道等業(yè)主共有部位堆放物品；(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

(十三)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

(十四)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；(十五)亂拉亂改電線，拆改智能化設(shè)施設(shè)備；(十六)將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋；(十七)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)管理單位，004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十七條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十八條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為了滿足業(yè)主的需求，根據(jù)國家004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，建設(shè)充電樁、快遞柜等服務(wù)設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對(duì)于長期廢棄并嚴(yán)重影響消防通道的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)項(xiàng)目所在地消防機(jī)構(gòu)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。

工程車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營的，每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)車位、車庫維修、管理費(fèi)用后剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。

規(guī)劃建設(shè)的人民防空工程，平時(shí)用于停放汽車施劃的車位，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)。

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第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理的其他需要。

第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金，不得由開發(fā)商代收、代繳。

住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金立即進(jìn)行維修或者更新改造的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后，可以直接申請(qǐng)使用維修資金：

(一)電梯故障；(二)消防設(shè)施故障；

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(三)屋面、外墻滲漏；(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷；(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂；(六)樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

(七)其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

需要應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出申請(qǐng)，住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用維修資金書面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日辦結(jié)。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

沒有業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由嘎查村民委員會(huì)、居民委員會(huì)提出申請(qǐng)，并組織代修，代修費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。

第六十五條 使用住宅專項(xiàng)維修資金業(yè)主可以通過以下方式表決：

(一)委托表決：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金使用事項(xiàng)的004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使；

(二)集合表決：業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；

(三)異議表決：在住宅專項(xiàng)維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第六章 法律責(zé)任

第六十六條 違反本條例規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國家有關(guān)法律、法規(guī)已經(jīng)作出具體處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十七條 違反本條例第五十六條第七、八、九、十、十一項(xiàng)規(guī)定的，由旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可以處1000元以上1萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十八條 違反本條例第五十八條第一款規(guī)定的，拒不承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由旗縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政管理部門責(zé)令限期改正；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

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第六十九條 旗縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；(二)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；(三)未按照規(guī)定受理物業(yè)服務(wù)投訴，造成嚴(yán)重后果的；(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。第七章 附則

第七十條 本條例下列用語的含義是：

(一)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；(二)房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；

(三)共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位；

(四)共用設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、綠化地等。

第七十一條 本條例自2018年8月1日起施行。

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第二篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法

內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法

2007年７月２３日印發(fā)

第一條 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范自治區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條 在內(nèi)蒙古自治區(qū)行政區(qū)劃內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

第三條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)。

第四條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，并頒發(fā)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)二、三、四級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，并頒發(fā)相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。

各盟行政公署、市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)初審和日常管理。

第五條 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

（一）一級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

（二）二級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣80萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于15人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，有職業(yè)資格的物業(yè)管理專業(yè)人員不少于8人；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積不低于30萬平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理項(xiàng)目手冊(cè)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

（三）三級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于8人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于3人，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，有職業(yè)資格的物業(yè)管理專業(yè)人員不少于5人；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理各類物業(yè)的房屋建筑面積不低于15萬平方米；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理項(xiàng)目手冊(cè)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)。

（四）四級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣30萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于5人。其中，工程業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，有職業(yè)資格的物業(yè)管理專業(yè)人員不少于3人；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，或者申請(qǐng)升級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)持下列文件向工商注冊(cè)所在地的盟行政公署、市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)初審：

（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）資質(zhì)證書正、副本（申請(qǐng)升級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供）；

（四）企業(yè)章程復(fù)印件；

（五）驗(yàn)資證明；

（六）企業(yè)法定代表人和股東的身份證明、職業(yè)證明；

（七）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書、勞動(dòng)合同的復(fù)印件和職業(yè)證明，管理和技術(shù)人員的職稱證書、勞動(dòng)合同的復(fù)印件、職業(yè)證明；

（八）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件；

（九）物業(yè)管理項(xiàng)目手冊(cè)材料（申請(qǐng)升級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供）;(十)固定辦公場(chǎng)所證明復(fù)印件；

（十一）自治區(qū)建設(shè)行政主管部門要求提供的其他材料。

各盟市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)審核企業(yè)申報(bào)材料中復(fù)印件的原件，并在復(fù)印件上加蓋核驗(yàn)章。

第七條 各盟市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)新設(shè)立或者申請(qǐng)升級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)材料進(jìn)行初審，并將初審合格的報(bào)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行審批。自治區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；申報(bào)一級(jí)資質(zhì)的，自治區(qū)建設(shè)主管部門進(jìn)行初審，審查合格的報(bào)國務(wù)院建設(shè)主管部門批準(zhǔn)。

第八條 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

四級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接本盟市范圍內(nèi)10萬平方米以下住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。

第九條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。

第十一條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。

第十二條 企業(yè)的名稱、法定代表人、注冊(cè)地址、出資人和管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，持下列文件到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

（一）變更企業(yè)名稱 1.書面申請(qǐng)；

2.已變更的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件； 3.股東決議； 4.章程修正案。

（二）變更注冊(cè)地址 1.書面申請(qǐng)；

2.已經(jīng)變更的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件。

（三）變更法定代表人 1.書面申請(qǐng)；

2.已變更的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件； 3.任職文件； 4.股東決議； 5.職業(yè)證明；

6.如果股份發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)提交股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東決議、章程修正案、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的股權(quán)轉(zhuǎn)讓報(bào)告。

（四）變更出資人 1.書面申請(qǐng)； 2.股東決議； 3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議； 4.章程修正案；

5.新出資人職業(yè)證明；

6.會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的股權(quán)轉(zhuǎn)讓報(bào)告。

（五）變更注冊(cè)資本 1.書面申請(qǐng)；

2.已變更的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件； 3.股東決議； 4.章程修正案； 5.驗(yàn)資報(bào)告；

（六）變更管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人 1.書面申請(qǐng)； 2.任命文件；

3.職稱證書原件、復(fù)印件； 4.身份證原件、復(fù)印件；

5.如是新聘用人員，應(yīng)當(dāng)提供勞動(dòng)合同、原單位出具的職業(yè)證明。

第十三條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。

各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。

每年1－3月份，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將年檢材料報(bào)到所在盟市房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行初檢，初檢合格的，由盟市房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送至自治區(qū)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行年檢。

第十五條 符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。

不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，應(yīng)當(dāng)降低該物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，達(dá)不到四級(jí)資質(zhì)條件的，年檢結(jié)論為不合格，應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書。

自治區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。

第十六條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（四）對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十七條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

第三篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定

內(nèi)蒙古自治區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定

內(nèi)蒙古自治區(qū)物價(jià)局 內(nèi)蒙古自治

內(nèi)蒙古自治區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定 內(nèi)蒙古自治區(qū)物價(jià)局 內(nèi)蒙古自治

第一條 為了進(jìn)一步拓展我區(qū)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理事業(yè)，規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)行為，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，結(jié)合我區(qū)的實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于自治區(qū)范圍內(nèi)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)注冊(cè)登記的物業(yè)管理單位對(duì)所在城市的住宅小區(qū)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)管理。本規(guī)定所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對(duì)城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第三條 自治區(qū)和各盟市、旗、縣物價(jià)管理部門是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。物價(jià)部門應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)積極主動(dòng)地配合物價(jià)部門搞好物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理工作。

第四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分為公共性服務(wù)收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。

公共性服務(wù)收費(fèi)指為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)。公共性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)收費(fèi)，指公共性服務(wù)收費(fèi)之外為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人特殊需求提供特約服務(wù)所收取的費(fèi)用。特約服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。

第五條 實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)，屬于代收代繳等為公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，如水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)等，應(yīng)嚴(yán)格按國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主自用部分，按其表計(jì)的實(shí)用讀數(shù)計(jì)收；公用、自然損耗部分按正常實(shí)際發(fā)生額由業(yè)主分?jǐn)偂Ｆ渌残苑?wù)收費(fèi)由自治

區(qū)制定基本標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定上、下浮動(dòng)幅度，由各盟市在規(guī)定幅度內(nèi)具體核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。核定程序是：由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求房地產(chǎn)行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。

實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的收費(fèi)，由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主管理委員會(huì)）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表共同協(xié)商議定，并向同級(jí)物價(jià)部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。第六條 物價(jià)部門在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核 定。

物價(jià)部門在核定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

第七條 城市住宅小區(qū)除代收代繳服務(wù)收費(fèi)外，其它公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成及服務(wù)收費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下： 1．管理、服務(wù)人員的工資按《勞動(dòng)法》規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)毓べY水平及實(shí)際情況確定，計(jì)取的職工福利費(fèi)按工資總額的14％提??；

2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)：每平方米建筑面積每月0．05元，在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況，可上下浮動(dòng)50％；

3．綠化管理費(fèi)：每月每平方米建筑面積0．20元，在此基礎(chǔ)上可上浮不超過50％，下浮根據(jù)實(shí)際情況而定；

4．清潔衛(wèi)生費(fèi)：每月每平方米建筑面積0．04元，可上下浮動(dòng)50％； 5．保安費(fèi)：每月每平方米建筑面積0．04元，可上下浮動(dòng)20％； 6．辦公費(fèi)：每月每平方米建筑面積0．02元，可上下浮動(dòng)50％；

7．物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，按照企事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)定的折舊率執(zhí)行； 8．法定稅費(fèi)：按照上述7項(xiàng)之和計(jì)征繳納；

9．利潤：物業(yè)管理單位為微利企業(yè)，成本利潤率按不超過8％審定；（利潤＝本條的1至8項(xiàng)之和×8％）； 10．住宅小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)的計(jì)算應(yīng)為：

公共性服務(wù)費(fèi)（元／平方米·月）＝本條1至9項(xiàng)之和。

第八條 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和辦公用房，公共性服務(wù)費(fèi)可按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別加收20％和10％。

高檔住宅小區(qū)，如：別墅區(qū)、高級(jí)公寓等公共性服務(wù)費(fèi)可提高20％收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第九條 空置房屋的公共性服務(wù)收費(fèi)按所在住宅區(qū)最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％計(jì)收。對(duì)業(yè)主因故未入住的空房，其公共性服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主負(fù)擔(dān)；開發(fā)建設(shè)單位未售出的空房，公共性服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。

第十條 從1996年開始，凡被評(píng)為國家級(jí)和省級(jí)示范小區(qū)、優(yōu)秀管理住宅小區(qū)的，自批準(zhǔn)日期的下月開始，公共性服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在原確定的標(biāo)準(zhǔn)上，分別上浮20％和10％。第十一條 住宅小區(qū)公共設(shè)施損壞的賠償標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)所管轄住宅小區(qū)的公共設(shè)施情況測(cè)算確定，并報(bào)同級(jí)物價(jià)部門審批后執(zhí)行。

第十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，其項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，應(yīng)在物業(yè)管理合同中明文約定。第十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度、收費(fèi)許可證制度和年審制度。

第十四條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價(jià)格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)。每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求，各地都要做出明確規(guī)定，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。提供幾項(xiàng)服務(wù)只能收取幾項(xiàng)費(fèi)用，不允許只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)、少 服務(wù)。

第十五條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，應(yīng)按物價(jià)部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求追償。第十六條 各大機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的自管房屋及其它非住宅小區(qū)的綜合樓、寫字樓、商廈等非居住用房，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 物業(yè)管理單位已接受委托對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費(fèi)的，其它部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。

第十八條 凡有下列違反本規(guī)定行為之一者，由政府價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）越權(quán)定價(jià)、擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不領(lǐng)取收費(fèi)許可證收費(fèi)，不進(jìn)行審驗(yàn)收費(fèi)的；

（三）提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

（四）其它違反本規(guī)定的行為。第十九條 本規(guī)定由內(nèi)蒙古自治區(qū)物價(jià)局會(huì)同內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

第二十條 本規(guī)定自發(fā)文之日起執(zhí)行。其它各有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

第四篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對(duì)業(yè)主及其委員會(huì)的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會(huì)管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會(huì)牽頭,向大廈管理處的上級(jí)公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會(huì)的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會(huì)社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會(huì)在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會(huì)問題的函》(深住函[1997]27號(hào)文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動(dòng)的通知》(福民字[1997]2號(hào)),要求該委員會(huì)”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財(cái)務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫停活動(dòng)“。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強(qiáng)______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評(píng);

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

③自覺維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請(qǐng)表,報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

⑥業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

(2)對(duì)房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)

①業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí),由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

⑧業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時(shí),以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)決定,業(yè)主管理委員會(huì)未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項(xiàng)

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號(hào)

商業(yè)用房:_____棟_____號(hào)(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會(huì)設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會(huì)建設(shè)的通知》(深府[1989]371號(hào)文)要求按照一個(gè)屋村或500至700戶左右設(shè)置一個(gè)居民委員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場(chǎng)所給三元人員無證經(jīng)營,多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案

根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。

(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。

(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來的職能不變。

二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。

(五)工作銜接問題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。

三、操作方法

(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長:廖運(yùn)桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì);由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。

(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。

(四)研究新居委會(huì)辦公地址。

(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場(chǎng)主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力;更是國家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng);

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費(fèi)用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場(chǎng)丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時(shí)30分左右,深圳市金鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購置的粵B-83110號(hào)豐田面包車,停放在景貝屋村停車場(chǎng),管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時(shí)左右,停車場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場(chǎng)開走。早上7時(shí)30分司機(jī)李某取車時(shí)才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場(chǎng)報(bào)告并與停車場(chǎng)管理人員前去派出所報(bào)案。停車場(chǎng)管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場(chǎng)及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險(xiǎn)公司投保綜合險(xiǎn),保險(xiǎn)公司便按保險(xiǎn)約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時(shí),保險(xiǎn)公司已依法取得代位追償權(quán),請(qǐng)求法院判令停車場(chǎng)的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場(chǎng),停車場(chǎng)管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險(xiǎn)公司向車主賠付保險(xiǎn)金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險(xiǎn)公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場(chǎng)丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號(hào)為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場(chǎng)停放,進(jìn)場(chǎng)時(shí)向管理人員領(lǐng)取?quot;車場(chǎng)出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場(chǎng)。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場(chǎng),文華花園停車場(chǎng)的值班員向司機(jī)要“車場(chǎng)出入證”,司機(jī)說沒有,同時(shí)在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈(zèng)_出停車場(chǎng),值班員在追不到的情況下向沿河派出所報(bào)案。當(dāng)天上午,賈某去停車場(chǎng)取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報(bào)案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場(chǎng)管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時(shí)性保管的車輛,在本區(qū)場(chǎng)內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時(shí)間的停放證,并預(yù)交停車場(chǎng)停車費(fèi):不申報(bào)、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任?！?996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時(shí)性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報(bào)、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場(chǎng)的經(jīng)營范圍是機(jī)動(dòng)車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場(chǎng)停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場(chǎng)出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場(chǎng)時(shí)按停車時(shí)間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場(chǎng)而又沒有《車場(chǎng)出入證》的情況下,未能及時(shí)利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯(cuò),應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價(jià)格與車輛購置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計(jì)算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場(chǎng)補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號(hào)車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時(shí)張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報(bào)案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU(xiǎn)公司索賠了保險(xiǎn)金237600元。保險(xiǎn)公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認(rèn)為新偉公司雖擁有B11號(hào)車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機(jī)動(dòng)車保管業(yè)務(wù),對(duì)車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險(xiǎn)公司的賠償請(qǐng)求。保險(xiǎn)公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場(chǎng),又沒有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過程中丟失的錢財(cái),不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要

求政府對(duì)自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財(cái)產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場(chǎng),且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時(shí)依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險(xiǎn)公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請(qǐng)求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對(duì)于物業(yè)管理公司管理的停車場(chǎng)車輛被盜,深圳市兩級(jí)法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時(shí)將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會(huì)治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租

金,而非保管費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場(chǎng)營業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場(chǎng)地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請(qǐng)示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場(chǎng)地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請(qǐng)法院在辦理此類案件時(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會(huì)議通過了對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場(chǎng)管理】為了正確把握和處理停車場(chǎng)車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級(jí)人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價(jià)局等單位的7名同志組成的汽車停車場(chǎng)管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場(chǎng)管理、收費(fèi)、維護(hù)等問題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個(gè)

住宅區(qū)、20個(gè)停車場(chǎng)。香港2個(gè)住宅區(qū)、4個(gè)停車場(chǎng),并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報(bào)市政府辦公廳審批。

第五篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項(xiàng)在總成本中所占比

管理人員費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》對(duì)于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個(gè)部分，其中第一項(xiàng)就是：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費(fèi)用叫“綜合管理費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：這其實(shí)就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負(fù)責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負(fù)責(zé)公共設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和業(yè)主個(gè)人設(shè)施維護(hù)等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個(gè)30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會(huì)保險(xiǎn)大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費(fèi)、服裝費(fèi)等其他福利費(fèi)用，這部分浮動(dòng)范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為0.32元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號(hào)文件：1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；2.每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運(yùn)行費(fèi)

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第二項(xiàng)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動(dòng)場(chǎng)地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護(hù)費(fèi)用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費(fèi)用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費(fèi)等。其中電梯費(fèi)用，請(qǐng)參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為：0.31元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常

新市場(chǎng)營銷法則 助推企業(yè)成長電子商務(wù)營銷食品餐飲營銷建筑房產(chǎn)營銷消費(fèi)品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；5.定期清洗外墻。

服務(wù)好壞決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費(fèi)一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第三項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。在之前相關(guān)文件中，該費(fèi)用為“保潔費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：該部分費(fèi)用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費(fèi)用；垃圾清運(yùn)費(fèi)用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負(fù)責(zé)。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為0.08元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認(rèn)為，從費(fèi)用名稱的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強(qiáng)調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；3.每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。秩序維護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第五項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，之前稱為“保安費(fèi)”。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費(fèi)用及安保器具費(fèi)用，此外還包括消防用具的檢驗(yàn)維護(hù)費(fèi)用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為0.05元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；3.看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；4.夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第四項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

費(fèi)用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：購買苗木的成本，日常護(hù)理用藥費(fèi)用，日常護(hù)理用具費(fèi)用，冬季防寒費(fèi)用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護(hù)理費(fèi)用是物業(yè)管理的主要支出項(xiàng)目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價(jià)格為0.07元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費(fèi)用

《辦法》所列費(fèi)用第六項(xiàng)為辦公費(fèi)用。劉玉慧指出這里所說的辦公費(fèi)用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費(fèi)用，這項(xiàng)費(fèi)用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因?yàn)樗急壤淮蟆Ｖ饕ㄞk公用品成本，其中一些價(jià)值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，一般按5年期進(jìn)行折舊?！掇k法》所列費(fèi)用第八項(xiàng)為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，主要是對(duì)公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險(xiǎn)。這是以前文件中從未提到過的費(fèi)用項(xiàng)目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項(xiàng)為經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，如組織各類活動(dòng)所需的費(fèi)用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

通常，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認(rèn)為，這兩種收費(fèi)方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因?yàn)槭酆蠊啃^(qū)物業(yè)管理費(fèi)為政府定價(jià)，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低，如果采取酬金制，勢(shì)必要提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)較低，物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)虧損，但他們會(huì)通過采取其他延伸服務(wù)來彌補(bǔ)虧損，對(duì)業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，