第一篇：廣告設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-鄭州中原萬達(dá)購(gòu)物中心

廣告設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研對(duì)象：鄭州中原萬達(dá)購(gòu)物中心 調(diào)研類別：平面廣告的設(shè)計(jì)及應(yīng)用

調(diào)研目的：認(rèn)識(shí)平面廣告在現(xiàn)代生活中的作用 調(diào)研時(shí)間：2014.12.06

所謂廣告設(shè)計(jì)是指從創(chuàng)意到制作的這個(gè)中間過程。廣告設(shè)計(jì)是廣告的主題、創(chuàng)意、語言文字、形象、襯托等五個(gè)要素構(gòu)成的組合安排。廣告設(shè)計(jì)的最終目的就是通過廣告來達(dá)到吸引眼球的目的。

廣告設(shè)計(jì)包括所有的廣告形式：二維廣告，三維廣告，媒體廣告，展示廣告等等諸多廣告形式。

中原萬達(dá)購(gòu)物中心多見海報(bào)廣告、櫥窗展示、平面招貼廣告、宣傳頁廣告以及包裝廣告。

當(dāng)今社會(huì)，人們獲取廣告信息的渠道大部分來自電視網(wǎng)絡(luò)，其次是報(bào)刊雜志，公交車排后，而對(duì)于展板廣告，很多人不了解。通過解釋后，也都表示沒有關(guān)注過。因?yàn)楝F(xiàn)在電視和網(wǎng)絡(luò)的普及，大量的信息已經(jīng)通過電視和網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行了普及。所以多數(shù)人更愿意從電視和網(wǎng)絡(luò)獲取更多的產(chǎn)品廣告宣傳信息。但電視與網(wǎng)絡(luò)的信息量過大，進(jìn)而無法選擇信任對(duì)象。通過了解，在雜志報(bào)刊中也是只對(duì)商品的促銷廣告和與切身相關(guān)的產(chǎn)品和物品感興趣。同樣，也表示不能百分之百的信任。公交車上的廣告信息來源，是在公交靠背的商品雜志上，和公交中視頻媒體中播放的廣告片段。在乘客無聊時(shí)觀看雜志觀看公交電視，從中獲取商品和企業(yè)信息。也屬于軟性廣告植入。宣傳面廣，能廣泛擴(kuò)散商品企業(yè)的信息。使公交車乘客被動(dòng)性獲知廣告信息。

大部分人對(duì)于服裝類的產(chǎn)品宣傳廣告感興趣。其次就是高檔電子產(chǎn)品的廣告宣傳。最后是食品類廣告宣傳。在最無用的產(chǎn)品宣傳廣告中，尤保健產(chǎn)品的數(shù)據(jù)最高，也反映出保健產(chǎn)品在廣告市場(chǎng)中的不受歡迎程度。其次便是高檔電子產(chǎn)品。房產(chǎn)類和汽車類的廣告。另因此次市場(chǎng)調(diào)查的消費(fèi)群體的區(qū)別，所以數(shù)據(jù)顯示更偏向于生活化。人們更重視的是衣食住行。群體愛好和個(gè)人愛好的興趣型參入數(shù)據(jù)顯示。也更明確出市場(chǎng)消費(fèi)趨向偏相于生活化。面對(duì)高消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)群體固定化的消費(fèi)市場(chǎng)而言，人們卻提不起了解興趣。

現(xiàn)在市場(chǎng)的廣告宣傳力度分為媒體廣告和平面廣告,但大部分的的宣傳注重在了平面廣告，宣傳頁、折頁、大型戶外廣告和地面式的推廣。表格呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)只是從人們了解廣告的大方面入手,人喜好加之環(huán)境而言,所以大趨勢(shì)呈現(xiàn)媒體化,但面對(duì)鄭州的固有市場(chǎng),大部分還是平面廣告共容易得到推廣。

中原萬達(dá)購(gòu)物中心中服裝廣告大多數(shù)都是櫥窗展示，里面的櫥窗展示多數(shù)都有自己的特色，體現(xiàn)出了自己高雅和別具一格，但也有極少數(shù)的缺乏藝術(shù)氣息也沒有什么特點(diǎn)，顯得乏味、無法吸引人的眼球，相對(duì)來說這一類的店面人氣也相對(duì)低了很多。

在萬達(dá)購(gòu)物中心里也有很多人會(huì)發(fā)一些小宣傳頁，頁面上有寫一些店面的各種折扣優(yōu)惠活動(dòng)，但是其實(shí)大家都很少會(huì)在意這些宣傳頁上的內(nèi)容，大多數(shù)人都是轉(zhuǎn)手丟進(jìn)垃圾箱，或者干脆就不接這些宣傳頁。

在去中原萬達(dá)購(gòu)物中心的公車上，廣播里就有關(guān)于中原萬達(dá)購(gòu)物中心的廣播與電視廣告，路上也有很多路牌廣告和燈箱廣告，這些廣告都做的很有特色，但是看起來大家印象最深刻并且能得到更多人了解的一般情況下都是電視以及廣播廣告，大約是覆蓋面積的大小和廣告對(duì)象群體的局域性，決定了電視跟廣播是廣告推廣的最好方式。同樣大成本的廣告制作也更能使廣告對(duì)象對(duì)其增加信任度。所以大眾消費(fèi)群體對(duì)于大品牌更加信任。

由于客戶的多項(xiàng)選擇也突出了現(xiàn)在大眾市場(chǎng)的廣告推廣缺乏誠(chéng)信度缺乏設(shè)計(jì)美感。所以廣告公司在做客戶廣告和策劃的時(shí)候。首先要尊承商場(chǎng)上的第一準(zhǔn)則：誠(chéng)信。在宣傳產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的情況下以實(shí)際情況為輔助說明。另外要對(duì)產(chǎn)品廣告設(shè)計(jì)宣傳上增加美感。要對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)對(duì)象范圍進(jìn)行了解。再針對(duì)市場(chǎng)對(duì)象的年齡和接受程度進(jìn)行特定設(shè)計(jì)。

從此次市場(chǎng)調(diào)查來看。鄭州廣告市場(chǎng)的狹隘性。也可以看出鄭州廣告公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有一定的不足。有些廣告并不夠吸引人眼球，宣傳力度也不夠，并且廣告宣傳信任度不夠。但對(duì)于宣傳方式大眾更認(rèn)可的是電視、廣播的宣傳媒介。對(duì)于平面廣告，大眾消費(fèi)群體對(duì)其的要求也不難看出，要求美觀與直面反映出產(chǎn)品和活動(dòng)的利益。對(duì)于設(shè)計(jì)師就是要尋找出兩者結(jié)合點(diǎn)，以便滿足大眾對(duì)廣告的需求。

第二篇：市場(chǎng)調(diào)研模版-鄭州

鄭州微金融市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

2013年3月

一、前言

鄭州，河南省重要中心城市，地處中華腹地，九州之中，位于河南省中部偏北。

是中國(guó)八大古都之一，中原地區(qū)大都會(huì)。鄭州素有“中國(guó)鐵路心臟”和“中國(guó)交通十字路口”之譽(yù)，中國(guó)中東部現(xiàn)代化中心城市和國(guó)家綜合交通樞紐，全國(guó)唯一的鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，和國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心城市?，F(xiàn)轄6區(qū)4縣級(jí)市1縣，全市總面積7446.2平方公里，其中市區(qū)面積1010.3平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積354.7平方公里。鄭州是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市、全國(guó)文明城市、中國(guó)歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家衛(wèi)生城市，中華人文始祖軒轅黃帝故里，夏商都邑，河南省政治、經(jīng)濟(jì)、金融、交通、教育、科研、文化中心。鄭州是國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)城市，現(xiàn)代物流、會(huì)展、文化旅游、服務(wù)外包等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，是中部地區(qū)最大的物資集散地。其中鄭州商品交易所是三大全國(guó)性期貨交易所之一，也是我國(guó)第一家期貨交易所。鄭州新鄭綜合保稅區(qū)是中部地區(qū)第一家綜合保稅區(qū)。鄭州有汽車、裝備制造、煤電鋁、食品、紡織服裝、電子信息等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。氧化鋁產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量50%，冷凍食品占全國(guó)市場(chǎng)份額的40%以上，擁有亞洲最大、最先進(jìn)的大中型客車生產(chǎn)企業(yè)。

二、鄭州市商業(yè)圈分析

1、二七商圈——城市形象門戶商圈

二七商圈位于鄭州市的心臟位置，集中了大大小小的商業(yè)項(xiàng)目十多個(gè)，包括金博大、北京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、鄭州百貨大樓、亞細(xì)亞、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、丹尼斯百貨、德化步行街等等，商業(yè)氛圍濃厚。涵蓋了傳統(tǒng)百貨、超市零售、商業(yè)步行街、批發(fā)等形態(tài)。

2、火車站商圈——批發(fā)集散地

與其它省市火車站商圈相類似，鄭州火車站商圈也形成了具有火車站特色的大型批發(fā)市場(chǎng)。鄭州火車站商圈的繁榮除了與歷史商業(yè)氣氛的積淀之外，也不能不說是利用了鄭州火車站是亞洲最大的火車站這一優(yōu)勢(shì)，這兒匯集了南來北往的物流?；疖囌颈眰?cè)的鄭州長(zhǎng)途客運(yùn)站也擔(dān)負(fù)了同樣的責(zé)任。目前主要經(jīng)營(yíng)的服裝、小商品批發(fā)市場(chǎng)匯集地，共聚集了數(shù)以萬計(jì)的服裝、小商品商家等。

3、紫荊山商圈——政治氣氛、行政區(qū)域

紫荊山商圈由于地處鄭州的行政區(qū)，河南省委、省政府、省政協(xié)、省公安廳、省司法廳以及檢察院等政府辦公，其政治、文化教育的氣氛濃重。而該區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目也以服務(wù)政府機(jī)關(guān)或以此為主要消費(fèi)目的客戶。區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員為主的居住人群消費(fèi)力強(qiáng)勁，05年紫荊山百貨的開業(yè)，加速了新商圈的形成，并給該區(qū)域商圈發(fā)展模式起了一個(gè)好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，統(tǒng)一、集中規(guī)劃出高品質(zhì)的、功能互補(bǔ)的商業(yè)物業(yè)集群，形成真正匹配鄭州未來新行政區(qū)、居住區(qū)的優(yōu)良商圈。

4、碧沙崗商圈——西區(qū)生活集中區(qū)

碧沙崗商圈是隨著鄭州城市整體東擴(kuò)后，更多承擔(dān)的是西區(qū)居民日常生活集散地的功能，沒有過多激烈的競(jìng)爭(zhēng)。以永樂電器、百信鞋業(yè)等幾個(gè)大型商場(chǎng)所組成的碧沙崗商圈，形成了自然的服務(wù)區(qū)域居民的商圈.5、鄭州龍湖商業(yè)圈——新區(qū)商圈形成隨著鄭州新東區(qū)輪廓逐漸清晰，該區(qū)域的房地產(chǎn)得到了飛速發(fā)展，大型住宅片區(qū)已規(guī)模初具，區(qū)域內(nèi)以即將搬遷的政府公務(wù)員為主的居住人群消費(fèi)力強(qiáng)勁，各商品房?jī)r(jià)處于潛力發(fā)展階段，隨著大型商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐及安營(yíng)，給該區(qū)域商圈發(fā)展模式起了一個(gè)好的示范作用。鄭州市在《鄭州市城市總體規(guī)劃》、《鄭東新區(qū)總體規(guī)劃》和《鄭州市商貿(mào)城建設(shè)總體規(guī)劃》中，制定了2003至2020年鄭州市市區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展綱要。規(guī)劃三個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，其中，龍湖商業(yè)中心是三個(gè)市級(jí)商業(yè)中心之一，是鄭州建設(shè)商貿(mào)城重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域。規(guī)模25萬平方米的寶龍城市廣場(chǎng)便是該商業(yè)中心的代表之一，該項(xiàng)目是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、寫字樓、酒店式公寓于一體的大型綜合項(xiàng)目，突破了原有鄭州老商業(yè)中心的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式以及提供的消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境。未來的鄭州龍湖商業(yè)圈將會(huì)以前瞻性的眼光，統(tǒng)一、集中規(guī)劃出高品質(zhì)的、功能互補(bǔ)的商業(yè)物業(yè)集群，形成真正匹配鄭州未來新行政區(qū)、居住區(qū)的優(yōu)良商圈。

6、鄭東新區(qū)商業(yè)圈——新區(qū)興起

劃。該區(qū)以遷建的原鄭州

150

3230

程列入日常工作。CBD

120米260

20——

3.45平方公里

舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)

280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。

多元化發(fā)展趨勢(shì)。一是金融保險(xiǎn)、總部經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模。二是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。三是會(huì)展物流業(yè)水平

4知名度、美譽(yù)度大幅提高。

三、鄭州市小額信貸同業(yè)信息

附：據(jù)了解，友信、信用寶已經(jīng)近期剛剛開業(yè)。另有，中興微貸、證大速貸、融通匯信等將于上半年陸續(xù)籌備開業(yè)。

四、市場(chǎng)分析

目前鄭州市場(chǎng)上專業(yè)經(jīng)營(yíng)小額信貸業(yè)務(wù)的公司大概有7、8家，以上5家公司從公司規(guī)模、知名度、業(yè)績(jī)量上尤為突出。5家公司月均總放款量達(dá)8000多萬，旺季總放款量可突破1個(gè)億。市場(chǎng)之龐大，競(jìng)爭(zhēng)之成熟，空間無限?..據(jù)我了解，鄭州市場(chǎng)上融資產(chǎn)品缺乏，從而導(dǎo)致大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶融資難，融資成本高，而這類客戶恰恰應(yīng)該是我們的目標(biāo)客戶。如： 全款房抵押：

目前鄭州市場(chǎng)上的小額信貸公司幾乎都沒有全款房抵押貸款，而由于銀行門檻高，民間融資成本高，大批全款房客戶只能選擇去擔(dān)保公司，月綜合費(fèi)用2.5%以上。年底期間由于市場(chǎng)資金緊張，客戶甚至要承擔(dān)月息3.0%左右的融資成本。中小型企業(yè)貸款：

鄭州市小額信貸公司中只有個(gè)別幾家公司在做，通常額度上只能給到10萬-20萬，客戶需求得不到滿足。針對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、企業(yè)信用好、企業(yè)負(fù)債率較低、還款來源清晰的優(yōu)質(zhì)中小型企業(yè)客戶可提高對(duì)其貸款額度至30萬-50萬，甚至100萬。公務(wù)員貸款：

公務(wù)員、教師、醫(yī)生等條件優(yōu)越人群可提供低利息，高額度貸款。

針對(duì)這幾種情況，如果我們能夠有一個(gè)月息2.0%-2.5%左右的貸款產(chǎn)品，將會(huì)有非常大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。如能盡量滿足客戶額度意愿，也是在降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保障了公司的收益。

五、團(tuán)隊(duì)建設(shè)與銷售計(jì)劃

由于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，把握時(shí)機(jī)將是制勝的關(guān)鍵。在中興微貸和證大速貸到來之前，我們應(yīng)籌備好50人左右的成熟銷售團(tuán)隊(duì)。公司成立前期，70%可從同業(yè)人員挑選，30%可選擇新人，后期用人比例可以慢慢平衡。在團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)上面，更應(yīng)該注重人性化管理，成熟的激勵(lì)制度。競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，留住人才就是在提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

全年銷售計(jì)劃

第三篇：鄭州白酒市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_

鄭州白酒市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、鄭州白酒市場(chǎng)的重要性

鄭州是河南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全市總面積7446.2平方公里，人口862.65萬人。是我國(guó)重要的交通樞紐、著名商埠。全市共有有6區(qū)4市1縣和鄭東新區(qū)、2個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、1個(gè)國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)。2010年全市完成生產(chǎn)總值（GDP)4002.91億元，位列全國(guó)大中城市第21位，中部六省第3位。

鄭州的白酒市場(chǎng)是一個(gè)兵家必爭(zhēng)之地，其一，是鄭州的人口眾多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。再次，因?yàn)楹幽先藧埏嬀频牧?xí)性和對(duì)品牌一定的忠誠(chéng)度；其三，鄭州具有非常強(qiáng)大的市場(chǎng)開發(fā)能力以及巨大的包容性與開放性。這使整個(gè)鄭州白酒市場(chǎng)呈現(xiàn)出一個(gè)百花齊放、此起彼伏的局面。所謂“一年喝倒一個(gè)品牌”，鄭州的白酒市場(chǎng)日趨激烈，得鄭州者得河南，一個(gè)品牌在鄭州做大做強(qiáng)，對(duì)一個(gè)品牌在整個(gè)河南市場(chǎng)乃至整個(gè)中原地區(qū)的全面發(fā)展都至關(guān)重要。

二、鄭州白酒市場(chǎng)分析

1、主要競(jìng)爭(zhēng)品牌分析

鄭州目前白酒市場(chǎng)做的強(qiáng)的品牌主要有茅臺(tái)、五糧液、洋河、瀘州老窖以及地方酒宋河等，主要以濃香型為主兼顧少量的清香型。

（1）、省外品牌

目前河南白酒市場(chǎng)省外品牌主要以川酒為主導(dǎo)，尤其是五糧液和瀘州老窖為甚，其外還有洋河藍(lán)色經(jīng)典、茅臺(tái)等。

瀘州老窖在鄭州的流通渠道做的相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)，整個(gè)瀘州老窖品牌系列有十幾個(gè)產(chǎn)品，主要是從酒店開始做起來的整個(gè)市場(chǎng)，在渠道中提及率非常高，鄭州市民也十分認(rèn)可瀘州老窖品牌。

洋河在鄭州做的成功的主要是對(duì)團(tuán)購(gòu)和高端引領(lǐng)做的較好，良好的品牌后期服務(wù)，終端餐飲的持續(xù)不斷地投入，以及各大戶外媒體的廣告強(qiáng)勢(shì)投入。

（2）、省內(nèi)品牌

目前在鄭州市場(chǎng)做的比較可以的省內(nèi)品牌，主要有宋河、仰韶、寶豐等，另外洛陽杜康在企業(yè)整改后，在整個(gè)鄭州市場(chǎng)也在不斷的崛起。

宋河品牌在鄭州做的十分強(qiáng)勢(shì)，主要是因?yàn)檎紦?jù)地方品牌的優(yōu)勢(shì)，緊緊抓住特通渠道，積極打造鄭州招待酒。

2、主要渠道分析

（1）、團(tuán)購(gòu)

鄭州的白酒市場(chǎng)比較特別，一個(gè)品牌在鄭州想迅速立足，主要是做好團(tuán)購(gòu)渠道，在鄭州目前做的比較好的品牌，想宋河，瀘州老窖等無不是利用自己現(xiàn)有的團(tuán)購(gòu)單位資源以及開發(fā)的團(tuán)購(gòu)資源，在鄭州各大政企占據(jù)腳跟，從而有利于自己在整個(gè)鄭州市場(chǎng)的迅速開展。

（2）、酒店

酒店作為一種重要的白酒流通渠道，在鄭州白酒市場(chǎng)扮演著主角的作用，品牌要占領(lǐng)鄭州市場(chǎng)，必須制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，占領(lǐng)各大酒店。

（3）、煙酒店

在鄭州白酒市場(chǎng)，煙酒點(diǎn)的覆蓋率十分的大，比如政七街，其中一段十幾米長(zhǎng)的街面，大大小小的名煙名酒店就有五六家之多。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，鄭州的名煙名酒店的數(shù)量是中國(guó)各大城市中最大的，這是鄭州一個(gè)典型的特色。

（4）、商超

商超在鄭州白酒市場(chǎng)也扮演著一個(gè)不可或缺的角色，鄭州的整個(gè)商超主要以大型商超為主，比如沃爾瑪、家樂福、華潤(rùn)萬家等，商超具有極強(qiáng)的便民性和消費(fèi)者的信賴度，因此，白酒搶占市場(chǎng)，商超是十分重要的渠道之一。

3、價(jià)位分析

鄭州整個(gè)白酒市場(chǎng)的價(jià)位比較繁多，高端的白酒像茅臺(tái)、五糧液、夢(mèng)之藍(lán)等千元檔次，中高端像宋河、古井貢酒等，低檔的主要有杜康等。

三、古井貢酒在鄭州市的現(xiàn)狀

1、價(jià)位定位

嚴(yán)格執(zhí)行公司相關(guān)文件，嚴(yán)格控制價(jià)位，適當(dāng)?shù)纳险{(diào)。嚴(yán)格的價(jià)位控制，是一個(gè)品牌樹立良好形象的重要手段，能夠維護(hù)提升公司核心產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和品牌形象，有利于整頓古井貢酒的市場(chǎng)價(jià)格環(huán)境，優(yōu)化古井貢酒的市場(chǎng)資源配置。

2、渠道定位

古井貢酒目前的核心渠道是團(tuán)購(gòu)，主要利用現(xiàn)有員工的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，以及拓展的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行公關(guān)團(tuán)購(gòu)，政企公關(guān)招待用酒。其次，古井貢酒針對(duì)煙酒店、商超等渠道，也在進(jìn)一步發(fā)展中。

3、推廣定位

以“三通工程”為核心，實(shí)現(xiàn)古井貢酒的大面積覆蓋率，極高的指名購(gòu)買率，現(xiàn)在鄭州的局部區(qū)域做到第一，然后進(jìn)行成功復(fù)制，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，將版塊連成一體，最終全面打開河南市場(chǎng)，做到河南市場(chǎng)銷量第一。

四、古井貢酒在鄭州發(fā)展的建議

1、做好煙酒店等終端的客情服務(wù)，讓經(jīng)營(yíng)者積極推廣品牌，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者的信心，結(jié)成利益共同體，從而有利于品牌在區(qū)域內(nèi)迅速做大做強(qiáng)。

2、通過大量的促銷活動(dòng)來帶動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)，針對(duì)中秋佳節(jié)、國(guó)慶節(jié)等，在主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)場(chǎng)所，組織大規(guī)模的促銷活動(dòng)，這樣不僅能帶動(dòng)營(yíng)業(yè)額的上漲，更有利于品牌的宣傳。

3、加大廣告的推廣力度，這對(duì)電視、報(bào)紙、戶外媒體等廣告，要加大投入力度，重視廣告對(duì)消費(fèi)者的刺激作用，對(duì)品牌的樹立作用。

4、進(jìn)一步推進(jìn)形象店的發(fā)展，發(fā)揮其引導(dǎo)作用。在重點(diǎn)地段，集中人力、物力，做一家活一家，帶動(dòng)周圈的便民店、煙酒店等。

第四篇：萬達(dá)購(gòu)物中心成功密碼

萬達(dá)副總裁陳平：萬達(dá)購(gòu)物中心成功密碼

陳平：大家上午好!作為購(gòu)物中心，談到購(gòu)物中心的問題，我想到這樣一個(gè)老話，叫男怕入錯(cuò)行，女怕嫁錯(cuò)郎，商家很怕選錯(cuò)商場(chǎng)。那么什么商場(chǎng)是好的商場(chǎng)?在選擇之前注意什么事項(xiàng)呢?結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)這十幾年所經(jīng)歷的坎坎坷坷的，試圖來解開購(gòu)物中心的密碼。我們從五個(gè)方面來說購(gòu)物中心所要關(guān)注的問題。第一克服問題;第二商場(chǎng)問題;第三業(yè)態(tài)的綜合;第四價(jià)格和鄰居;第五發(fā)展商。

我們看看購(gòu)物中心是兇還是吉?多數(shù)客戶這塊，必須了解商場(chǎng)和周邊匹配度的問題。我們請(qǐng)了很多調(diào)研公司在調(diào)研這個(gè)問題的時(shí)候，訪談的方式，我們過去發(fā)現(xiàn)能解決問題的一部分，我們傾向于在客戶了解中去觀察他的行為，比如說他是喜歡在家里吃飯還是在外面?比如說他穿的衣服，比如說他用的周邊住房和交通方式，這些東西整理以后可以找到其中的關(guān)系。

另外有一個(gè)問題，大家都希望在買東西的時(shí)候能想到我們的產(chǎn)品。但是到底有幾個(gè)商家能做到這一點(diǎn)呢?很少。因?yàn)楝F(xiàn)在可替代的產(chǎn)品太多，消費(fèi)者從來把眼光放在適應(yīng)他的。如果消費(fèi)者沒辦法想到你怎么辦呢?應(yīng)該選一個(gè)好的地方，讓消費(fèi)者能有機(jī)會(huì)看到你。那么消費(fèi)者現(xiàn)在的消費(fèi)發(fā)生很大的變化，有目的的消費(fèi)相對(duì)的少一些，因?yàn)榇蠹也⒉蝗笔裁礀|西。更多的時(shí)候，有一段時(shí)間需要，度過愉快一點(diǎn)，或者是打發(fā)時(shí)間閑逛一下。消費(fèi)者有段時(shí)間閑逛一下，首先想到要去的地方，是不是要東西比較齊全，他去的時(shí)候并沒有明確去買什么?而且消費(fèi)的環(huán)境是不是舒適?如果不舒適的話，只是去一次，第二次不去了。另外在消費(fèi)過程中，這些東西是不是適合他?還有方不方便到達(dá)那兒。

另外要想的問題，他開車到那兒是不是很方便?如果出不方便的話，如果停車，包括從那里出來都很麻煩，可能就會(huì)到更遠(yuǎn)的地方或者其他店里面去。走進(jìn)購(gòu)物中心之后，很多購(gòu)物中心也有痛苦的經(jīng)歷，設(shè)計(jì)是很好看也很復(fù)雜。但是進(jìn)去之后，消費(fèi)者找不到他要選擇的商店。如果他看不到，更談不到消費(fèi)怎么產(chǎn)生。如果看到商店了，現(xiàn)在問題是設(shè)計(jì)很好看，商家看到的過不去，中間有什么東西，很漂亮的東西擋著，過不去。就這幾步路，現(xiàn)在的消費(fèi)者也是不愿意走的，商業(yè)上有一句話，一步差三成。因?yàn)榭蛇x的店很多，很有可能就走到別的店了。

然后你的產(chǎn)品是否能打動(dòng)他的心，是否能夠靠前?作為消費(fèi)者來講，有些行為是解決方面的問題，就在樓下的便利店買一些東西。還有的消費(fèi)者，有個(gè)階段性買便宜的東西，更會(huì)選擇超市。還有一個(gè)階段選擇品質(zhì)，一個(gè)人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)是不一樣的，他自身也有很多需求。還有的只是休息，閑逛閑逛，通常想到的就是購(gòu)物中心。所以購(gòu)物中心越來越受到商家的喜歡。我們?cè)倏匆幌律虉?chǎng)，作為商場(chǎng)選擇，以前很多購(gòu)物中心出過很多問題，把目標(biāo)距離的地位，當(dāng)一個(gè)購(gòu)物中心選擇的服務(wù)半徑出現(xiàn)偏差的時(shí)候，很多購(gòu)物中心也是出過很悲慘的問題，另外一個(gè)購(gòu)物中心到底有多大?他的客戶以及消費(fèi)者是什么關(guān)系呢?我們認(rèn)為，一個(gè)購(gòu)物中心的有效影響半徑是5公里，超過5公里會(huì)對(duì)客戶帶來很多不方便。剛才我們講了，購(gòu)物中心更多是要解決一個(gè)人休閑購(gòu)物齊全的問題，一個(gè)營(yíng)業(yè)面積10萬平方米，基本上能達(dá)到要求。80%的客流就將來自于半徑5公里，另外75%的消費(fèi)者額也來自于半徑5公里。有些項(xiàng)目說做大一點(diǎn)，服務(wù)半徑選擇遠(yuǎn)一點(diǎn)，希望在10公里的半徑。那么就建20萬平米的商場(chǎng)，但是我們發(fā)現(xiàn)他新增加的10萬平方米，客戶貢獻(xiàn)是很少的，只增加了10%，而銷售額只增加了15%，這勢(shì)必對(duì)你進(jìn)去開店租金壓力要分擔(dān)，所以這要謹(jǐn)慎選擇。如果選擇距離更大一些，你的商場(chǎng)更大一些，他的目標(biāo)客戶貢獻(xiàn)是遞減的。

所以，我們認(rèn)為首先在選擇消費(fèi)半徑和題量的時(shí)候，一定要認(rèn)真考慮。因?yàn)榇蟮念}量會(huì)積壓商家的租金，我們看商場(chǎng)的變化，雖然私車的普及很多選擇在郊區(qū)買東西，車多了也出現(xiàn)問題?就容易堵車。堵車的話在郊區(qū)也不容易。生活的美好不等于只有空氣和綠草就可以了，豐富的配套和措施是有選擇的。所以有城市回歸和多城市中心的發(fā)展格局，城市的休閑購(gòu)物中心也成為新的商場(chǎng)被人們喜愛。我們?cè)倏匆幌聞偛耪f的客戶和商場(chǎng)。

我們剛才說，一個(gè)購(gòu)物中心更多要解決的是，停一次車什么都能解決，更多的是解決無目的消費(fèi)，有幾個(gè)方面的問題做好。要有一個(gè)百貨，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心沒有百貨只有步行街，有的人逛購(gòu)物中心的時(shí)候沒有百貨，或者根本不去百貨，但是他心里想，我去這里，萬一我想去百貨的時(shí)候，他沒有還要把車開走。所以盡管步行街做得很漂亮，但是百貨和超市的客流量很少，所以客戶去那里的想法和實(shí)際消費(fèi)不一樣的。這個(gè)比例關(guān)系也是我們做業(yè)態(tài)分配，因?yàn)椴煌姆峙浜拖M(fèi)者需求不一樣，感受的分配度不一樣，有些有20平米的商場(chǎng)，但是消費(fèi)者只感覺到3萬平米，因?yàn)闃I(yè)態(tài)分布不合理，這就很可惜。作為步行街餐飲做了很大一塊，還有服飾和配套。餐飲這邊也是豐富多彩的，作為消費(fèi)者去了希望有一個(gè)選擇的權(quán)利，如果不給消費(fèi)者貨比三家的權(quán)利，消費(fèi)者在潛意識(shí)里受欺負(fù)了，不愿意消費(fèi)，有時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)會(huì)帶來正面的影響。

另外就是服飾，我們發(fā)現(xiàn)在購(gòu)物中心里淑女裝和休閑服裝比較好，而正裝系列在購(gòu)物中心不算好，所以引進(jìn)的時(shí)候會(huì)控制這些業(yè)態(tài)的分配，當(dāng)然配套也是一樣，每一塊都帶著業(yè)態(tài)以及量和比例。另外購(gòu)物中心在選擇的時(shí)候，務(wù)必要注意，影城娛樂消費(fèi)有沒有?如果沒有。娛樂設(shè)施對(duì)發(fā)展商來講租金是比較低的，各讓一些立以來讓購(gòu)物中心的人氣進(jìn)來，才能促進(jìn)購(gòu)物中心的健康發(fā)展。我們?cè)倏匆幌锣従?，?dāng)業(yè)態(tài)比例做好以后，看一下鄰居與價(jià)格。作為購(gòu)物中心在做的時(shí)候，已經(jīng)有一部分業(yè)態(tài)或者長(zhǎng)期走，或者是已經(jīng)談好的。這些已經(jīng)談好的主力店，百貨也好，影城也好，還是超市或者娛樂設(shè)施，對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心消費(fèi)的認(rèn)知有一個(gè)大方向的描述，這個(gè)購(gòu)物中心是怎么怎么樣的，適合哪一類，我去會(huì)怎么樣的，這是一個(gè)總體判斷。也就是說購(gòu)物中心的已知商家，當(dāng)這些條件談好以后，如果你是新進(jìn)的業(yè)態(tài)，你是服裝，或者是餐飲，或者是配套，在進(jìn)入購(gòu)物中心的時(shí)候，業(yè)態(tài)的單價(jià)與這個(gè)購(gòu)物中心所鎖定的購(gòu)物群是否匹配，如果匹配了，你的收成很好，如果不匹配會(huì)遇到很多麻煩。有的發(fā)現(xiàn)商家進(jìn)入購(gòu)物中心出問題，并不是他不好，是因?yàn)樘茫M(fèi)出現(xiàn)了問題。比如說價(jià)格偏離了，品質(zhì)偏離了也會(huì)出現(xiàn)問題，我們講的是和諧。

另外不同的商家鄰居是不同的，這個(gè)要規(guī)劃好，誰和誰做鄰居，對(duì)消費(fèi)者影響是不一樣的。消費(fèi)者走進(jìn)這么大的購(gòu)物中心，走著走著很累，所以如何提高消費(fèi)者的購(gòu)物效率，是我們選擇購(gòu)物中心非常重要的環(huán)節(jié)。一旦他的購(gòu)物效率提高了，就會(huì)在你這里買，因?yàn)榭商娲臇|西很多，如果他在你這里找不到，他在回家的路上，在別人的店里去買。

另外開發(fā)商的想法，開店的時(shí)候總要跟開發(fā)商溝通怎么經(jīng)營(yíng)，他的開發(fā)戰(zhàn)略是怎么樣的?促銷戰(zhàn)略是怎么樣的?他的安全管理怎么樣?作為開發(fā)商來講，只租不售是老話題了，如果這個(gè)商場(chǎng)銷售的話沒有人能經(jīng)營(yíng)好，第二個(gè)先建后租，有的商場(chǎng)建立7年了，仍然沒有把商招滿，因?yàn)槭裁茨?他先已經(jīng)建好了，在招商當(dāng)中，商家提出了很多要求，他無法滿足。如果他無法滿足，消費(fèi)者進(jìn)來門在哪里?就沒辦法實(shí)現(xiàn)。所以要了解商家意圖以后才建起來。

另外商家聯(lián)盟很重要，為了完成先租后建，要建立品牌庫?，F(xiàn)在我們選商家進(jìn)入廣場(chǎng)的時(shí)候，一定有門檻的，并不是說誰給的租金高就可以進(jìn)入，我們一定會(huì)限定業(yè)態(tài)的比例，不能形成惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)讓消費(fèi)者有貨比三家的感覺。另外開業(yè)也很重要。消費(fèi)者第一次到購(gòu)物中心可能出于好奇去看看，第二次是依靠消費(fèi)者第一次去的感覺，如果第一次通過的時(shí)候，無效的行走距離，在他的心里感受到的，你這個(gè)購(gòu)物中心沒有什么東西，這樣的話，對(duì)購(gòu)物中心的后期運(yùn)營(yíng)是有壓力的，所以才開業(yè)幾天，一定要給消費(fèi)者好的印象。運(yùn)營(yíng)管理很重要，尤其幫你的商場(chǎng)后期成熟運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，廉政建設(shè)變得很重要，選擇商家進(jìn)來，到底是商家品牌進(jìn)來更合適呢?還是什么個(gè)人原因呢?很多商場(chǎng)在管理上出了問題，所以這塊務(wù)必要重視。

這些都是經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，根據(jù)租售和銷售評(píng)價(jià)，把數(shù)據(jù)落下來。萬達(dá)集團(tuán)會(huì)在今后工作中，在所有的商場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來分析，我們發(fā)現(xiàn)如果跟上面的密碼相匹配，商家和我們都能健康發(fā)展，一個(gè)好的購(gòu)物中心是因?yàn)槊恳豁?xiàng)做到位了，這個(gè)密碼才能真正揭開，而任何一項(xiàng)沒有對(duì)應(yīng)好，你的購(gòu)物中心都有可能出現(xiàn)問題。在這里祝愿各位開店大吉大利，謝謝。

第五篇：萬達(dá)購(gòu)物中心的發(fā)展前景

渠道管理期末論文 班級(jí)：市場(chǎng)

營(yíng)銷101 姓名：姚 懿 軒 學(xué)號(hào)：5400210241

萬達(dá)購(gòu)物中心的發(fā)展前景 大連萬達(dá)集團(tuán)成立于1988年，經(jīng)過20年發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)300億元，年銷售額200億元，年納稅超過10億元。萬達(dá)集團(tuán)的目標(biāo)是到2010年，企業(yè)資產(chǎn)超過600億元，年銷售額超過400億元，年利潤(rùn)超過60億元，年納稅超過30億元，成為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)。如此龐大的產(chǎn)業(yè)以及強(qiáng)烈的野心并不是沒有來由的。我們都知道，一個(gè)企業(yè)，如果沒有它自己的文化，是很難保證它能夠持續(xù)不斷的發(fā)展甚至很難保證維持企業(yè)穩(wěn)定的。因此，我們我們可以看看萬達(dá)這個(gè)企業(yè)的核心文化，即愿景、使命和價(jià)值觀。萬達(dá)集團(tuán)的使命：共創(chuàng)財(cái)富，公益社會(huì)。萬達(dá)集團(tuán)以誠(chéng)信為本，將中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化和時(shí)代精神、普世價(jià)值觀與企業(yè)使命融會(huì)貫通，形成了獨(dú)具特色的萬達(dá)文化，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)、人才團(tuán)隊(duì)、制度建設(shè)等方面發(fā)揮著指導(dǎo)作用，為企業(yè)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)；萬達(dá)集團(tuán)的愿景：國(guó)際萬達(dá)，百年企業(yè)；核心價(jià)值觀是“人的價(jià)值高于物的價(jià)值、企業(yè)價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值、社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值”。上述愿景和價(jià)值觀都是建立在對(duì)企業(yè)發(fā)展歷史、發(fā)展趨勢(shì)和自身資源的理性判斷基礎(chǔ)之上，并經(jīng)全體員工討論投票產(chǎn)生的，因此可以說，它具有最廣泛的群眾基礎(chǔ)并得到全體員工的認(rèn)同。為什么如此價(jià)值觀能夠得到全體員工的認(rèn)同呢？原因在于它并不是像傳統(tǒng)意義的資本家一樣把公司獲取利益最大化當(dāng)做自己的核心文化，而是把人的地位抬到最高，這體現(xiàn)了稻盛和夫先生的“敬天愛人”思想，即要把員工看做是企業(yè)不斷發(fā)展的最關(guān)鍵的部分，那么就要珍惜并且愛惜自己的員工，要不斷地從各個(gè)方面照顧員工的情感，讓他們?cè)谧鍪碌臅r(shí)候保持良好的心態(tài)并且能夠發(fā)自內(nèi)心的幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益。還有一個(gè)社會(huì)責(zé)任包含在企業(yè)價(jià)值觀中，由于在如今的中國(guó)，不負(fù)責(zé)任的企業(yè)太多太多了，小到無照經(jīng)營(yíng)的“造紙廠”“煤老板”，大到“三鹿奶粉”“農(nóng)夫山泉”等大企業(yè)，都沒有良好的實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任。而萬達(dá)集團(tuán)能夠?qū)ⅰ吧鐣?huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值”定為自己的價(jià)值觀必然是可敬的。而它實(shí)現(xiàn)的如何呢？ 萬達(dá)像眾多民營(yíng)企業(yè)一樣，在追求企業(yè)發(fā)展的同時(shí)不忘承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。集團(tuán)在積累財(cái)富數(shù)量的同時(shí)，更注重財(cái)富的品質(zhì)，據(jù)了解，19年來，萬達(dá)各項(xiàng)慈善捐助累計(jì)超過9億人民幣，是中國(guó)慈善捐助最多的民營(yíng)企業(yè)之一。集團(tuán)的慈善捐助行為不但持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、涉及面廣、投入資金巨大，還自然而然地形成為一種制度和文化。除此之外，萬達(dá)還致力于弘揚(yáng)中華傳統(tǒng)文化和保護(hù)環(huán)境，通過收藏近現(xiàn)代優(yōu)秀畫家作品、籌建國(guó)家級(jí)美術(shù)館、投入數(shù)千萬進(jìn)行節(jié)能改造等方法做著自己的貢獻(xiàn)。1

而萬達(dá)如此龐大的商業(yè)圈并不是一枝獨(dú)秀的，相反的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，有許多其他的企業(yè)也紛紛如雨后春筍般生長(zhǎng)發(fā)展。其中有一些也是比較強(qiáng)大的。例如在石家莊的“北國(guó)商城”就是萬達(dá)的一個(gè)勁敵。同萬達(dá)購(gòu)物中心一樣，北國(guó)商城總店也坐落于石家莊市的繁華商業(yè)中心。具體的位于中山東路和建設(shè)大街的交匯處，交通便利，地理位置得天獨(dú)厚。并且值得一提的是，自1996年開業(yè)以來，北國(guó)商城已發(fā)展成集購(gòu)物、餐飲、娛樂為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)，被譽(yù)為省會(huì)商界的“航空母艦”。商場(chǎng)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)面積53000平方米，員工2880人，下設(shè)26個(gè)專業(yè)商場(chǎng)，一個(gè)美食娛樂城。主要經(jīng)營(yíng)百貨、針紡織品、五金、交電、家電、化工產(chǎn)品、文化、體育、辦公用品、照材、無線通訊設(shè)備、現(xiàn)代辦公及微機(jī)設(shè)備、工藝美術(shù)品、金銀飾品、副食品、煙酒糖茶、勞保用品、家具、裝飾材料等，且有娛樂、餐飲、健身等設(shè)施。說起北國(guó)商城，那就是石家莊人的名片，它的前身是原來的解放路商場(chǎng)，和當(dāng)時(shí)的人民商場(chǎng)一個(gè)橋東，一個(gè)橋西，是石家莊人眼里的大型繁華地界，當(dāng)時(shí)名氣不如人民商場(chǎng)來得大，但隨著經(jīng)濟(jì)潮流的更迭，現(xiàn)在的北國(guó)有了翻天覆地的變化，分店超市是一家連一家，呈遍地開花之勢(shì)，其風(fēng)頭也大大超過了人民商場(chǎng)。但是隨著它裝潢的越來越精美，入駐名品也越來越多，但消費(fèi)門坎也越來越高，里面的東西(衣服鞋帽等)動(dòng)輒成百上千，非工薪階層能接受的起的，但它的超市確實(shí)更加親民，是石家莊人的首選。所以我們可總結(jié)為北國(guó)商城(北國(guó)旗艦店)在石家莊的定位是：有分量的購(gòu)物場(chǎng)所。都是一些大品牌，現(xiàn)在是北人集團(tuán)，非常有信譽(yù)，服務(wù)也很不錯(cuò)，所以大家要是買東西肯定就選信的過的品牌。加上石家莊人對(duì)本地品牌的喜愛，北國(guó)商城的人流量在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)必然是超過萬達(dá)商城的。萬達(dá)商城同北國(guó)商城相比，少了一份地方特色，多了一份走向國(guó)際化的霸氣。它有著自己的戰(zhàn)略及運(yùn)營(yíng)模式。

一座萬達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心。萬達(dá)公司核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體。萬達(dá)城市綜合體是本公司在萬達(dá)集團(tuán)多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，主要指匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。萬達(dá)城市綜合體通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動(dòng)作用。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本公司通過建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)。其中，以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動(dòng)，滿足消費(fèi)者休閑、購(gòu)物、娛樂為一體的“一站式消費(fèi)”需求，2

成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶。萬達(dá)公司通過持續(xù)發(fā)展并逐步完善核心產(chǎn)品——萬達(dá)城市綜合體，逐漸摸索出一套獨(dú)特的商業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)外樹立了良好的品牌形象，贏得了行業(yè)內(nèi)外的高度認(rèn)可，成為我國(guó)城市綜合體投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。萬達(dá)城市綜合體五大效益：

一、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；

二、有效拉動(dòng)消費(fèi)需求；

三、完善城市區(qū)域功能；

四、創(chuàng)造大量就業(yè)崗位；

五、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源； 目前萬達(dá)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以大型購(gòu)物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“商業(yè)中心”）；五星級(jí)及超五星級(jí)酒店的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡(jiǎn)稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，構(gòu)成了本公司的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

以“萬達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體是目前國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，具有顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益： 為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)，從而帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；全方位滿足和創(chuàng)造新的消費(fèi)需求，從而有效拉動(dòng)和刺激消費(fèi)；打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進(jìn)城市均衡發(fā)展；創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位；匯聚了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。

既然萬達(dá)如此出眾，那么就有許多投資者心動(dòng)了，而基本上每個(gè)投資者都有一個(gè)擔(dān)憂，那就是如果贏利不足，那我的投資不是白費(fèi)了？于是萬達(dá)獨(dú)創(chuàng)“訂單商業(yè)”的模式，采用“先招商再投資”、“聯(lián)合開發(fā)”。只租不售 獨(dú)創(chuàng)訂單商業(yè)地產(chǎn)模式 大連萬達(dá)在運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)之初，沿用了住宅地產(chǎn)的做法——“產(chǎn)品出售”。以出售一些分割產(chǎn)權(quán)的小商鋪來獲利，打平與品牌零售商的收益損失，這是萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)盈利奧秘的核心。這一慣性思維來自于住宅物業(yè)的開發(fā)和信貸周期。即以兩年期銀行貸款，做購(gòu)物中心的開發(fā)。這一模式在房地產(chǎn)市場(chǎng)情況好時(shí)尚能應(yīng)對(duì)開發(fā)、銷售、還貸的時(shí)間要求。但是，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)畢竟不是短期行為，火爆的銷售絕不是代表一個(gè)購(gòu)物中心的最后成功。王健林說：“目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 3 面臨的根本問題就在這里。開發(fā)商還一直以住宅開發(fā)的模式來運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，以為分割出售，成本與利益收回就是成功。這種心態(tài)和做法都會(huì)最終使項(xiàng)目走入困局?！痹谧畛蹰_發(fā)的10多個(gè)購(gòu)物中心里，有11個(gè)項(xiàng)目是出售，而這11個(gè)項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目出了問題，長(zhǎng)春、沈陽、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地的萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)與業(yè)主的糾紛引人注目。王健林說，按照原先做的市場(chǎng)調(diào)查，購(gòu)買商鋪的50%是用戶，50%是投資者，但在銷售時(shí)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買商鋪的業(yè)主，80%是投資客戶，有很多業(yè)主和租戶進(jìn)去以后，收不到合理的回報(bào)就跑了。任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要二到三年的市場(chǎng)培育期，但小業(yè)主沒有培育市場(chǎng)的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬達(dá)和投資的小業(yè)主前前后后打了十幾場(chǎng)官司。這使萬達(dá)不得不反思運(yùn)營(yíng)模式的問題所在，認(rèn)識(shí)到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)運(yùn)作模式不同，商業(yè)地產(chǎn)以做商業(yè)為主，這決定了商業(yè)地產(chǎn)不能搞短期利益，需要有一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期，需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。萬達(dá)的體會(huì)是應(yīng)以租為主，只租不售。王健林表示，只是簡(jiǎn)單克隆住宅地產(chǎn)的運(yùn)作模式，肯定行不通。只有抱定持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，才可能真正做好商業(yè)地產(chǎn)。萬達(dá)從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將“只租不售”作為運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)基本原則，獨(dú)創(chuàng)“訂單商業(yè)”的模式，采用“先招商再投資”、“聯(lián)合開發(fā)”的方式，通過與跨國(guó)零售企業(yè)的合作，實(shí)施主力店經(jīng)營(yíng)，并通過主力店帶動(dòng)小商鋪?！坝唵蔚禺a(chǎn)就是招商在前，建設(shè)在后，保證開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有下家，投資以后有人租賃，租金收入穩(wěn)定，不會(huì)造成投資失敗”。王健林這樣闡述他的訂單商業(yè)地產(chǎn)模式。

商業(yè)地產(chǎn)要考慮的因素非常復(fù)雜：賣建材的對(duì)樓層承重的特殊要求；賣珠寶的不愿意挨著餐飲；餐飲對(duì)上下水和衛(wèi)生間的要求；影院對(duì)其他租戶的影響；公用面積對(duì)租金的侵蝕等等這些，如果不在事前考慮好，就會(huì)造成招不來商，或者來了留不住。王健林說：“不能建好房子再招商，而是要先把大的租戶的需求搞清楚，按照租戶的個(gè)性要求量身訂做。我要把房子租給商戶，就必須先替商戶考慮能不能掙到錢。如果掙不到錢，我也就收不到租金”。作為這個(gè)模式的實(shí)踐者，2003年，萬達(dá)和沃爾瑪達(dá)成聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。之后，家樂福、百安居、歐倍德、麥當(dāng)勞、百盛、美國(guó)餐飲等16家跨國(guó)企業(yè)也先后加入了與萬達(dá)的合作，簽署了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。萬達(dá)與沃爾瑪這樣的國(guó)際零售巨頭簽的租賃合同都是統(tǒng)一版本，其中的強(qiáng)制條款規(guī)定，租賃方有分租權(quán)。這就意味著，他們只要以幾十元/平方米(每月)的價(jià)格租下來，再以200元/平方米(每月)的價(jià)格租出去，只要分租達(dá)到20%至30%，(靠收取分租的租金)，實(shí)際上就是在做不要本錢的生意 這樣的轉(zhuǎn)型讓萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式取得了較以往更大的成功。萬達(dá)集團(tuán)短短 4

3年時(shí)間，在全國(guó)開發(fā)了16個(gè)大型購(gòu)物中心，形成收租商業(yè)面積超過200 萬平方米?，F(xiàn)在，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中探索的訂單模式，被業(yè)界權(quán)威人士和管理部門廣泛推崇，甚至被看作是代表了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。由王健林總結(jié)的 “做對(duì)程序”四個(gè)字，也成為商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律。萬達(dá)集團(tuán)全國(guó)第100座萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐大連高新區(qū)

2012年，萬達(dá)攜旗艦城市綜合體進(jìn)駐大連高新區(qū)，這是萬達(dá)集團(tuán)在全國(guó)的第100座萬達(dá)廣場(chǎng)，整合四大業(yè)態(tài)，分為山海豪宅、國(guó)際大型商業(yè)中心、頂級(jí)金街商鋪和金牌SOHO。

此外，萬達(dá)還要進(jìn)軍旅游業(yè)。它起源于我們的年輕人要去度假，也起源于我們的政府要去開會(huì)，也起源于最近政府機(jī)構(gòu)說的把旅游作為城市產(chǎn)業(yè)的更加主導(dǎo)定位的城市戰(zhàn)略的要求，也可以看出從事旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃興起的咨詢機(jī)構(gòu)。所以我們可以看到，萬達(dá)現(xiàn)如今是一個(gè)如日中天的企業(yè)，它有著源源不斷的動(dòng)力去改變戰(zhàn)略以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求，來一步步“占領(lǐng)”所有的市場(chǎng)。相信它并不會(huì)懼怕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不論別人如何評(píng)說它都要走自己的路。據(jù)萬達(dá)公布的2012年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)上半年收入562.1億元，同比去年減少9%，作為集團(tuán)最核心業(yè)務(wù)之一的商業(yè)地產(chǎn)收入也同比降低14%。萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林就曾表示，在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行態(tài)勢(shì)的背景下，萬達(dá)廣場(chǎng)今年以來出現(xiàn)了三個(gè)非常明顯的趨勢(shì)：一是客流增長(zhǎng)在下降；二是客單價(jià)在下降；三是商家開發(fā)計(jì)劃出現(xiàn)較多的調(diào)整。因此，迅速提高萬達(dá)各業(yè)務(wù)線的銷售業(yè)績(jī)和客流量成為解決問題的關(guān)鍵。建設(shè)、發(fā)展具有鮮明時(shí)代特色和個(gè)性化的企業(yè)文化，是現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的根基，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要組成部分。經(jīng)過二十年的發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)形成了較為完善的的精神、制度、行為和物質(zhì)文化體系。和諧企業(yè)文化的建設(shè)，樹立了良好的企業(yè)形象，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力、向心力和戰(zhàn)斗力，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展提供了強(qiáng)有力的精神支撐。5