第一篇：購物中心招商-蘇州萬達廣場交流總結(jié)報告

蘇州萬達廣場交流總結(jié)報告

一、交流時間：2017年11月9日 9：00-11：30

二、交流地點：蘇州萬達廣場

三、交流人員：

? 萬科物業(yè)：黃亮、呂淮湘、嚴雄波、王琢珺、王慶燕、王迅、唐飆、馮俊霖、房亮 ? 蘇州萬達廣場商業(yè)管理有限公司：行政人事部經(jīng)理景山

四、交流內(nèi)容： 1．組織結(jié)構(gòu)； 2．業(yè)務管理；

3．萬達的優(yōu)勢與經(jīng)驗等。

五、交流總結(jié)

（一）基本概況

1．項目特點：介于二代與三代店之間，住宅、寫字樓出售，商業(yè)部分持有。2．總建筑面積45萬m，其中商業(yè)15萬m，住宅20萬m，寫字樓10萬m。2015年3月開工，2016年3月開盤，2000多戶（小戶型37，大戶型127）住宅先入住，入住率達到70%。2016年9月17日商業(yè)開業(yè)。

3．停車位2183個，停車免費。

（二）組織結(jié)構(gòu)

1．嘗試建立集團——區(qū)域——項目的管理架構(gòu)。但區(qū)域運行情況一般，仍在探索中。2．一套班子注冊兩個公司

? 住宅物業(yè)管理有限公司，負責住宅物業(yè)管理；

? 商業(yè)管理有限公司，負責商場、寫字樓的運營及物業(yè)管理。3．商業(yè)管理有限公司

下設招商營運部（16人）、企劃部（5人）、工程部（50多人）、人力行政部（7人）、物業(yè)部、租賃部等。其中招商營運是中心，企劃是龍頭。

商業(yè)管理有限公司有物業(yè)管理資質(zhì)，下設大商業(yè)物業(yè)部、寫字樓物業(yè)部。

4．商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、住宅物業(yè)各設客服部，其中商業(yè)物業(yè)客服部掛靠在運營部下。商業(yè)物業(yè)部提供保安、保潔、停車管理等服務。

（三）業(yè)務管理 1．物管費

寫字樓的物管費為7元/m/月，包括水電費。

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2不同商鋪的物管費不同，商業(yè)合作伙伴有協(xié)議價。水電費實行預付，用電可以到物業(yè)買，物業(yè)會有盈利（定價稍高，將損耗計入）。價格一開始在合同里明確。

2． 基礎業(yè)務 ? 安全自營。

? 保潔外包。各項目外包方不同，每年進行招投標。

? 工程部負責整個項目設備設施的維護保養(yǎng)。集團對外包權(quán)限有一定限制，超出權(quán)限范圍要上報。

3．15萬m的商業(yè)能耗為600萬元/年。收支兩條線，能耗費不計入物業(yè)費中。4．招商

? 大商鋪招商由集團統(tǒng)一負責，各項目負責商業(yè)街的招商，集團會予以協(xié)助。? 商管公司設租賃部，底商出售型物業(yè)的小業(yè)主自行進行招商。作為一項便民服務，租賃部會提供免費支持。

? 總部對業(yè)態(tài)有規(guī)劃，招商過程中如項目業(yè)態(tài)布局發(fā)生更改，需報批。5．促銷活動等由企劃部負責。每年年初制定推廣費計劃。

6.發(fā)展自有品牌：萬千百貨、萬達影城、大玩家等，發(fā)揮主力店作用。7．招聘

人才要求：傾向于有百貨工作經(jīng)驗的。工程傾向于有酒店和寫字樓經(jīng)驗的。

現(xiàn)在重速度，學歷要求有所降低，從本科降到?？?。但經(jīng)理必須是全日制本科，并要有3-5年從業(yè)經(jīng)驗。應屆大學生招聘不多，百貨也有用新動力與實習生。

8．培訓

總部定期對經(jīng)理層組織培訓，包括外出培訓、視頻培訓。主管級以下在分公司培訓，主要是內(nèi)訓。外部培訓主要面對中高層。

入職培訓約3天。上崗培訓一周。9．人才發(fā)展路徑

專業(yè)路線：維修工、維修班長、維修主辦、主管、經(jīng)理、副總經(jīng)理。

在目前快速發(fā)展缺人的情況下，人事專員發(fā)展到部門經(jīng)理最快速度為3—5年。10．薪酬

薪酬水平，在招商期根據(jù)集團的薪酬結(jié)構(gòu)，并結(jié)合當?shù)匦匠晁酱_定。薪酬結(jié)構(gòu)：基本工資+崗位工資+年終獎。有雙薪，最高17薪。為安全員提供住宿、餐飲補助。人力成本約占總成本的60%。11．留人靠內(nèi)部提升機制，也存在挖人與被挖的情況。212．績效考核

集團下派團隊現(xiàn)場考察，考核指標包括：租金收繳率（占30%）、物業(yè)費收繳率（占30%）、人流、信息管理、利潤、內(nèi)控（主要指制度執(zhí)行）等。

出入口人流量通過技術(shù)手段進行統(tǒng)計，集團實施實時監(jiān)控。集團總部設財費部，與項目財務對接，進行監(jiān)控。

13．班車

免費，15分鐘一班。費用500萬元/年。14．目前商業(yè)運營略虧。

（四）優(yōu)勢與經(jīng)驗

1．新項目開發(fā)，招商與建造同時進行，采取集團軍作戰(zhàn)法，充分調(diào)動成熟公司及集團的優(yōu)勢資源。重要的是速度，滿店鋪開業(yè)，提升影響力。

2．企業(yè)文化：一代產(chǎn)品出來以后，已逐步建立起了自己的企業(yè)文化。強調(diào)：執(zhí)行力、結(jié)果導向、團隊建設。

3．萬達開發(fā)特點，快速度，從首拍到開業(yè)，周期一般為14—18個月。說開就開，時間是底線。商圈培養(yǎng)期約在3—5年。

4．萬達商業(yè)規(guī)劃研究院

擁有 300多人，可提供項目方案設計、初步設計以及各階段設計管理業(yè)務，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術(shù)支持等工作，實現(xiàn)訂單化生產(chǎn)。

5．建議萬科要做精

推薦參觀2017年9月開業(yè)的無錫萬達（三代半產(chǎn)品），走的是精品路線。萬達以后要向精細化發(fā)展，萬達人如是說。

6．單獨成立物管公司，后期業(yè)委會成立后會考慮棄管。7．積極與政府合作，產(chǎn)生聯(lián)動效應。

8．標桿是南京建業(yè)萬達。北京石景山萬達、上海五角場萬達是盈利的。可參觀學習。

六、交流啟示

1．商業(yè)物業(yè)運營需要專業(yè)化團隊。萬科也可考慮成立專業(yè)研究院或培訓學校，形成選址、規(guī)劃、建設、招商、經(jīng)營、管理的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，為一線項目的開發(fā)提供支持，也可為將來萬科商業(yè)開發(fā)模式成熟后的快速復制提供支撐。萬科物業(yè)可在經(jīng)營、管理方面培育自己的優(yōu)勢能力，成為該產(chǎn)業(yè)鏈條中的關(guān)鍵一環(huán)。

2． 學華潤還是學萬達？華潤是用做商業(yè)的手法來做地產(chǎn)，萬達是用做地產(chǎn)的手法發(fā)展商業(yè)。華潤在運作時，零售物業(yè)的規(guī)劃是按照零售業(yè)的需求來做的，用整個租金的成長系數(shù)來測算零售商場部分。盡管資金回籠不會特別快，但是在運營上非常穩(wěn)定和主動，物業(yè)開業(yè)時的出租率、租金的成長性，包括店鋪的規(guī)模，相對合理。萬達在做商業(yè)地產(chǎn)時，主導思想非常明確：開發(fā)一個項目，需要多大的資金規(guī)模，需要回籠多少資金，哪些面積可以賣，哪些是持有的，持有的部分做什么，萬達完全按照功能在切割，把寫字樓、公寓賣掉，來支撐零售業(yè)。萬科以做住宅見長，如果要速度、要短期內(nèi)效果，可以采取萬達模式；如果要專業(yè)、要長期效益，華潤模式則較成熟。

蘇州、南京綜合體商業(yè)調(diào)研小組

2017年11月9日

第二篇：萬達廣場購物中心及室外步行街(標準)設計任務書概要

(標準)設計任務書

為保證萬達廣場購物中心及室外步行街設計的延續(xù)性，編制此任務書。

設計人需嚴格按照任務書要求進行施工圖設計，編制人對任務書的內(nèi)容負責并進行解釋。1 項目概況

注：建設規(guī)模為根據(jù)初步設計統(tǒng)計，施工圖設計時應根據(jù)任務書要求重新計算并統(tǒng)計。2 設計依據(jù)

2.1 國家相關(guān)法律、法規(guī)、強制性條文、國家及各行業(yè)設計規(guī)范、規(guī)程、行業(yè)條例及項目所在地方規(guī)定和標準。

2.2 相關(guān)政府主管部門對本項目的批復文件、給定的技術(shù)條件和意見要求。

2.3 甲方提供的經(jīng)萬達商業(yè)規(guī)劃研究院有限公司確認的方案和初步設計文件、實測地形圖、項目用地周邊市政管線資料、工程地質(zhì)勘察報告和水文勘測資料等。2.4 在項目設計過程中甲方（或甲方指定委托人）提出的條件、意見和要求。2.5 施工圖設計任務書（本文件）。

2.6 各業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、交房條件和建造標準（詳見附件和附表）。

2.7 雙方簽定的設計合同內(nèi)所包含的服務性條款及要求（詳見施工圖設計合同）。3 設計內(nèi)容

本設計范圍包括合肥萬達廣場購物中心及室外步行街甲方指定內(nèi)容的施工圖設計、初步設計、方案深化及甲方要求的各類指標及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。具體設計內(nèi)容如下：

3.1 項目紅線范圍內(nèi)場區(qū)豎向設計和管網(wǎng)綜合施工圖設計（如甲方單獨委托設計時不含本內(nèi)容）。

3.2 本工程整體地下室施工圖設計。3.3 地上裙房商業(yè)部分施工圖設計。3.4 裙房以上寫字樓施工圖設計。3.5 按甲方要求完成室內(nèi)管線綜合圖設計。3.6 按國家規(guī)范要求的場區(qū)無障礙設計。

3.7 本工程人防設計內(nèi)容（如項目得到政府相關(guān)部門異地建設批復許可或甲方另行委托人防設計單位時，本設計內(nèi)容不在此次設計范圍內(nèi)）。

3.8 以下各單項設計由甲方另行單獨委托，不在本設計范圍內(nèi)。但設計人應在施工圖設計中為此部分內(nèi)容考慮預留、預埋及配套設計，并配合各單項設計單位進行施工圖二次設計。這些專項設計包括：

3.8.1 立面方案及幕墻施工圖設計。3.8.2 夜景照明設計。

3.8.3 室內(nèi)裝飾設計（含鋼結(jié)構(gòu)采光頂設計）。3.8.4 環(huán)境景觀設計。3.8.5 弱電智能化設計。3.8.6 導向標識系統(tǒng)設計。3.8.7 燃氣工程設計。

3.8.9 地基處理及基坑支護設計。3.9 提供各專業(yè)設計計算書

3.10 技術(shù)經(jīng)濟指標、各業(yè)態(tài)面積統(tǒng)計表（見附表一、二）3.11 電梯參數(shù)統(tǒng)計表

其他過程中要求提供的指標及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計 4 設計要求

如項目為邊設計邊施工，為滿足施工進度要求，設計圖紙需分批出圖，具體出圖時間節(jié)點見設計合同約定。不論什么地方的設計單位中標，請一定保證有每個專業(yè)不少于4個人的設計團隊在現(xiàn)場設計，時間為從開始設計到施工結(jié)束，非甲方蓋公章認可，不能撤走人員，否則扣除10%到20% 設計費用。

4.1 萬達廣場購物中心根據(jù)施工配合需求分版本和階段完成，設計圖紙須符合國家及地方的相關(guān)規(guī)范的要求；并應符合《萬達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的要求。4.2 施工圖設計前，設計單位應配合甲方與施工圖（含抗震、超限等）審查單位溝通設計做法，以確保施工圖審查順利通過。

4.3 圖紙深度除應達到國家建設部頒布的《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》(2003年版)要求深度外，還應滿足如下要求：

4.3.1 各主力店提供其平面布置圖前，可先按大空間進行防火分區(qū)的布置及樓面荷載的計算；各主力店提供其平面布置、商品布置等要求后，設計人應按其提供要求調(diào)整前期設計。4.3.2 各主力店的平面布置（包括鋪位布置等）均應反映在各專業(yè)平面圖中。4.3.3 消火栓箱、配電箱等設備設施位置或留洞、留槽必須在建筑平面圖中反映。4.3.4 屋頂平面圖中，必須標示出所有屋頂設備設施、出屋面管井、管道的位置等。4.3.5 必須提供地下室、步行街、主力店等的管線綜合圖，建議由暖通專業(yè)牽頭完成。4.3 如項目邊設計邊施工，施工圖設計應根據(jù)施工配合需求分版本和階段完成。設計圖紙必須符合《萬達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的要求。設計人可根據(jù)《萬達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的各版本及各階段圖紙深度的要求，合理安排各階段的設計內(nèi)容。4.4 施工圖版本較多，應合理組織圖紙的標識方式（如各專業(yè)標識方式統(tǒng)一、表明版次、修改日期、各專業(yè)主要修改內(nèi)容等），以便于識別版本與圖紙類別。

4.5 施工圖設計前應根據(jù)萬達施工計劃要求編制其《設計進度計劃》及《統(tǒng)一設計技術(shù)措施》，并報送萬達商業(yè)規(guī)劃研究院批準。

4.6 為了使項目的設計管理規(guī)范化、程序化，設計人應注意所有各專業(yè)的施工圖設計及現(xiàn)場變更必須經(jīng)萬達集團商業(yè)規(guī)劃研究院確認后方可實施。5 建筑專業(yè) 5.1 總平面設計

5.1.1 重點組織好各種交通流線設計：各出入流線應獨立設置，盡量避免相互干擾。貨流、客流及人流、車流應區(qū)分有序，符合商業(yè)運營、辦公酒店和公寓的日常使用要求。5.1.2 豎向設計：根據(jù)總體豎向設計，確定建筑±0.000m的絕對標高，并經(jīng)與甲方核定。各商場出入口處室內(nèi)外高差不超過300mm，應設緩坡，不允許出現(xiàn)臺階。各出入口應結(jié)合景觀合理進行豎向設計，適當調(diào)整室內(nèi)標高，以適應變化較大的地形。需要解決好場地排水問題、坡道及無障礙設計。

5.1.3 管網(wǎng)綜合圖（如甲方單獨委托管網(wǎng)綜合設計時不含本內(nèi)容）

需解決好室外管線綜合問題，使各種管線均滿足設計要求。各建筑出入口處不得設置通風豎井、檢查井等設施。

需注明場外管線接入點的位置標高。

5.1.4 除總平面圖外，還要求繪制一層組合平面圖，將道路關(guān)系、各出入口關(guān)系、±0.000標高、室內(nèi)外高差關(guān)系等反映在圖面上。5.2 建筑設計

5.2.1 各業(yè)態(tài)主要設計依據(jù)

產(chǎn)技術(shù)條件》等（另附）。

施工圖設計要求應以正式簽定的房產(chǎn)交接技術(shù)條件為準，在房產(chǎn)交接技術(shù)條件正式簽字版出臺前，以上述內(nèi)容作為設計參考。5.2.2 地下室設計要點 需合理組織車流動線，盡可能做到客貨流分離，巡視系統(tǒng)簡潔、清晰。地下室應規(guī)劃好建筑物整體及個別業(yè)態(tài)的設備機房設計，并合理控制面積，設備用房的布置及使用要求見設備專業(yè)。員工餐廳及自行車車庫：在地下室合理位置設置500～600平方米員工餐廳，并在靠近萬千百貨附近設置1000平方米左右自行車庫（重慶、青島、大連等自行車較少的城市可不考慮自行車庫）。合理分布垃圾收集站及垃圾處理間，原則上按步行街、百貨、超市、娛樂樓、綜合樓、酒樓、公寓（或?qū)懽謽牵┑葮I(yè)態(tài)分別設置，設置位置應靠近各業(yè)態(tài)貨梯。垃圾房干濕分離，面積60平方米左右，步行街主要貨梯附近考慮設置一處集中垃圾處理壓縮間，要求干濕分離。地下室應合理安排各個防火分區(qū)的設計，防火分區(qū)面積盡量按規(guī)范最大面積要求分隔。疏散樓梯設計盡量不同分區(qū)相互合用，合理布置各送排風室及風井，各管道井和送排風井盡量貼樓梯布置。汽車庫應按照項目具體要求，考慮預留雙層機械停車空間；地下汽車庫出入口坡道須設排水溝蓖；汽車坡道構(gòu)造不宜采用礓嚓做法；隔墻不宜全部采用實體墻面，應考慮開車行駛時視線安全要求；地下車庫地面采用環(huán)氧樹脂地坪漆，不考慮地面排水溝，每防火分區(qū)設置兩個集水坑；需重點進行地下室管線綜合設計，保證機械車位處凈高不小于3.6m，保證運貨車道的凈高不小于3.0m（詳見各項目的特殊要求）。停車場交通指示和識別等標識系統(tǒng)要突出，由甲方單獨委托設計，設計人應配合甲方委托人進行設計。地下室電梯廳、扶梯廳考慮通透隔斷，配合內(nèi)裝設計重點設計該區(qū)域，周邊考慮廣告、燈箱的預留電源。超市人行步道區(qū)域考慮手推車停放位置。9 地下室適當位置設置2～3處衛(wèi)生間。

5.2.3 室內(nèi)商業(yè)步行街（以下簡稱“步行街”）設計要點 按已確認的方案平面圖進行方案深化和施工圖設計。建筑面積約3.65平方米，1層至3層，柱網(wǎng)尺寸宜為8.4米左右，首層層高5.4米，二層以上層高為5.1米。兩個以上中庭要分主次，根據(jù)方案大的500～700平米（開洞面積），小的300～400平方米（開洞面積），可根據(jù)結(jié)構(gòu)計算做適當調(diào)整。方案中電梯、扶梯的位置不得做大的調(diào)整。樓板開口尺度：層數(shù)為2層的步行街，開口寬度宜為8米；層數(shù)為3層及3層以上的步行街，開口寬度宜為9米，開口長度：25米左右。首層店鋪鋪面退后洞口600～800mm；二層以上步行街走道凈寬宜為3.5～4米，“橋”的凈寬度宜為3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米。2 步行街衛(wèi)生間的設置：根據(jù)步行街的長度不同一般設3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米。每處衛(wèi)生間面積70～100平方米，蹲位：男廁不少于3個；女廁不少于6個；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個；設置清潔工具間。除特殊要求外，主力店不再單獨設置衛(wèi)生間，與步行街合用。衛(wèi)生間每層至少考慮一處無障礙設施并設母嬰室。3 步行街連通口的設置原則：步行街街面開口（通往主力店、疏散樓梯、電梯、衛(wèi)生間等）應盡量成組設計，以保持步行街鋪面的連續(xù)性。步行街內(nèi)裝及鋼結(jié)構(gòu)采光頂由甲方另行委托設計，土建設計時應注意步行街鋼結(jié)構(gòu)采

800mm，并考慮充足的結(jié)構(gòu)荷載。中庭的采光天棚在設計中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷載20kN。步行街出入口設雙層門（視項目所在地域具體選擇決定），并設風幕，不宜設門簾。步行街的出入口應設置人流計數(shù)系統(tǒng)。觀光梯在中庭設置，以2部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結(jié)構(gòu)，應提醒結(jié)構(gòu)專業(yè)。觀光梯應通到地下停車場。在停車場設置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調(diào)及安全欄桿。步行街公共區(qū)域要充分結(jié)合內(nèi)裝設計的廣告規(guī)劃布點圖（包括電子顯示屏、落地式店招、墻體廣告等）和商管公司規(guī)劃的多種經(jīng)營布點圖預留電源及上下水。

商業(yè)步行街需考慮設餐飲區(qū)的可能性（根據(jù)甲方提供的業(yè)態(tài)布置圖），餐飲區(qū)考慮集中設置排油煙井并盡量高空排放或采取其他凈化措施（具體見設備專業(yè)要求）。由于多種經(jīng)營的需要，往往在步行街內(nèi)的中庭需要舉行一些特殊的商業(yè)活動，如車展等，因此在設計中需要考慮車的行駛路線、地磚的承載荷載等因素。5.2.4 屋面設計要點 純購物中心項目：屋面以美化為主，統(tǒng)一規(guī)劃整齊安放設備機組，設計為上人屋面，考慮布置活動花盆等屋面活荷載300kg/m2。購物中心上有塔樓項目：設置屋頂花園或以屋面以美化為主。如設置屋頂花園，考慮500mm厚大面積覆土，局部升起樹池或坡地處理，以利少量植樹（樹高2～3米，宜與柱頂對位），荷載取值1000kg/m2。屋面排水按虹吸雨排設置。純購物中心項目：臨市政主要交通干道的屋面預留樓頂廣告的預制基礎焊接點及照明電源的電纜。屋面門口需設置門禁系統(tǒng)，該系統(tǒng)聯(lián)動接監(jiān)控中心。屋頂各類風機、冷卻塔等設備設施應盡可能成組布置，并采取隔音降噪處理，具體做法見設備專業(yè)要求。屋面預留外墻清洗吊欄懸掛點。5.2.5 立面設計要點 立面設計須與立面方案設計單位（另外委托）緊密配合，并詳細提供立面設計所需的設計條件，包括首層出入口位置、外墻門窗（含百頁窗）洞口位置、出屋面樓梯間、設備用房、風口、管井等設計條件，并根據(jù)立面設計要求適當調(diào)整外立面的各種洞口尺寸及位置。2 塔樓一般采用高檔干掛石材，由設計人根據(jù)立面設計要求結(jié)合外墻構(gòu)造進行節(jié)點深化。5.2.6 剖面設計要點 需重點解決建筑物內(nèi)各種管線綜合設計，使建筑物內(nèi)部各種管線既能滿足設計要求，又能滿足各商業(yè)業(yè)態(tài)凈高的要求。

百貨、步行街凈高要求：首層3600mm、其他層3300mm。

超市賣場區(qū)一般不吊頂，凈高（燈帶底）要求3500mm以上（沃爾瑪要求3700mm）。2 要給出至少2個組合體的縱橫剖面，以及步行街橫剖面、影廳剖面、有層高變化部位的剖面、出屋面的各種采光頂剖面、塔樓通向裙房屋面的出入口等特殊位置的圖紙。3 墻身節(jié)點要索引立面各特殊構(gòu)造部位，包括裝修、節(jié)能保溫、廣告燈箱等部位的控制尺寸。

5.2.7 材料使用要求 墻體材料：除鋼筋混凝土墻體外，其他后砌墻體、輕質(zhì)墻體采用當?shù)爻Ｓ貌牧霞白龇ā? 防水材料：防水材料為萬達集團集中采購材料，具體做法可參照萬達集團《防水材料集采各部位作法技術(shù)規(guī)格表》的規(guī)定，結(jié)合當?shù)鼐唧w情況進行設計。保溫材料：屋面及外墻外保溫材料采用擠塑聚苯板或當?shù)爻Ｒ?guī)材料，厚度根據(jù)計算結(jié) 裝飾材料：按附件《合肥萬達廣場建造標準》作為設計標準，具體施工時做法另詳。5.2.8 消防設計 消防設計應主動配合甲方與當?shù)叵啦块T溝通，配合甲方進行性能化設計，并根據(jù)消防部門意見合理進行消防設計。各主力店進入后可能會根據(jù)主力店動線及商品布置進行防火分區(qū)的修改，設計人應積極配合，并合理安排出圖順序，避免浪費時間精力。防火分區(qū)面積、疏散寬度滿足規(guī)范及消防部門要求即可，以節(jié)約投資。防火卷簾、防火門窗等設備設施滿足規(guī)范及消防部門要求即可，不得隨意提高等級。5.2.9 人防設計 人防工程面積及戰(zhàn)時用途符合人防主管部門要求即可，盡可能按平戰(zhàn)結(jié)合設置。2 需協(xié)調(diào)人防主管部門戰(zhàn)時廁所、戰(zhàn)時水箱、防倒塌棚架等人防設施盡量按預留條件臨戰(zhàn)設置處理。

5.2.10 其他要求(原文來自 004km.cn 引用請注明)準確計算并列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標（可列在總平面圖上），在各層平面圖中標注各層面積、各業(yè)態(tài)租賃區(qū)面積以及列出步行街各個商鋪的建筑面積、使用面積一覽表。此項工作須貫穿設計的全過程，設計院必須引起高度重視，隨時完成甲方要求復核或計算面積指標工作（技術(shù)處理上可以將不同業(yè)態(tài)面積設為單獨的1個圖層，便于隨時檢查或計算各業(yè)態(tài)租賃面積）【面積指標一覽表】具體參見《規(guī)劃設計業(yè)務操作手冊》第三冊“項目各階段面積指標模板”。電梯、扶梯、人行步道技術(shù)參數(shù)、土建預留洞口尺寸等在品牌未定時，按甲方提供的電梯選型原則確定各電梯參數(shù)并隨時做好技術(shù)參數(shù)、數(shù)量的列表統(tǒng)計，配合甲方做好機電設備招標工作【電梯、扶梯統(tǒng)計表】具體參見《規(guī)劃設計業(yè)務操作手冊》第二冊“電梯標準化設計及集團采購技術(shù)指引”。6 結(jié)構(gòu)專業(yè)

6.1 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級和設計使用年限 6.1.1 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級：二級。6.1.2 結(jié)構(gòu)的設計使用年限：50年。6.1.3 地基基礎設計等級：甲級。6.1.4 地下室的防水等級：二級。6.2 自然條件

6.2.1 基本風壓：0.35kN/ m2。（塔樓部分0.40kN/ m2）6.2.2 地面粗糙度類別：C類。6.2.3 基本雪壓：0.60 kN/ m2。6.2.4 抗震設防的有關(guān)參數(shù)：

本工程地區(qū)抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值0.10g，設計地震分組為第一組，場地類別及設計特征周期詳見《合肥萬達廣場巖土工程勘察報告》。6.2.5 場地的標準凍深：詳見《合肥萬達廣場巖土工程勘察報告》。

6.2.6 場地的工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件：詳見《合肥萬達廣場巖土工程勘察報告》。6.3 荷載標準值 6.3.1 恒荷載

屋面、樓面、地面以及建筑隔墻的恒荷載標準值根據(jù)本設計任務書建筑部分要求使用的材料、墻體厚度及裝修標準計算確定。對于清水房或者存在二次裝修的標準房，均按照精裝修標準

6.3.2 使用活荷載 1 商業(yè)

（1）超市（暫按家樂?？紤]）：生鮮區(qū)及倉庫10.0kN/m2，外租區(qū)4kN/m2，收貨區(qū)20kN/m2，其他賣場區(qū)域7.0kN/m2。（2）主力店百貨：4.0kN/m2。

（3）影城：大堂4.0kN/m2，衛(wèi)生間4.0kN/m2，空調(diào)機房7.0kN/m2，其他3.0kN/m2。（4）精品店：4.0kN/m2，餐飲廚房(廚房應根據(jù)建筑要求進行降板，降板區(qū)域填料計入恒載，墊層厚度按300mm考慮，恒載≮2.0 kN/m2)4.0kN/m2。（5）數(shù)碼廣場（國美）：4.0kN/m2。

（6）健身中心：4.0kN/m2。（如有游泳池，游泳池內(nèi)水體按照恒載考慮）。

（7）主題餐廳：廚房(廚房應根據(jù)建筑要求進行降板，降板區(qū)域填料計入恒載，墊層厚度按300mm考慮，恒載≮2.0 kN/m2)4.0kN/m2，用餐區(qū)4.0kN/m2。（8）電玩：4.0kN/m2。（9）KTV：4.0kN/m2。（10）消防樓梯：3.5kN/m2。2 寫字樓

（1）衛(wèi)生間：2.5kN/m2。（2）消防疏散樓梯：3.5kN/m2。（3）其他辦公區(qū)域：2.0kN/m2。3 消防車道、消防登高場

消防車重300kN，考慮荷載的最不利布置及車輪下墊層的應力擴散，按照結(jié)構(gòu)效應的等效原則，換算為等效均布荷載，基礎、裂縫控制只考慮平時使用荷載，梁、柱、樓板強度設計時考慮消防車荷載組合。當結(jié)構(gòu)板上存在覆土或其他填充物時，消防車的輪壓需要考慮應力擴散予以折減后作用于結(jié)構(gòu)梁板上，消防車荷載按照規(guī)范要求進行最不利布置計算梁板的截面和配筋，柱、基礎設計以及裂縫寬度控制不考慮消防車荷載，但應滿足正常使用荷載的要求。4 停車庫

地下室機械停車庫（雙層機械停車）：5.0kN/m2。5 屋面美化（不考慮覆土）：3.0kN/m2。6 屋面綠化（考慮500厚覆土恒載）：3.0kN/m2。7 電梯機房：7.0kN/m2。設備荷載，根據(jù)各專業(yè)提供的條件進行設計。其他未列荷載按國標GB50009-2001取值。6.4 主要結(jié)構(gòu)材料 6.4.1 鋼筋

梁主筋采用HRB400，其他鋼筋根據(jù)施工可區(qū)分性及經(jīng)濟性原則選用。6.4.2 混凝土

6.4.3 砌體：填充砌體采用項目所在地普遍采用的輕質(zhì)材料。6.4.4 型鋼、鋼板、鋼管：Q345 6.5 結(jié)構(gòu)選型 6.5.1 基本要求

地下室不宜設永久變形縫。采取相應的結(jié)構(gòu)措施，使地下室滿足以頂板作為上部建筑物嵌固端的要求。當?shù)叵率业拈L、寬度超限時，為減少地下室鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)干硬縮，要求在縱橫向設置后澆帶。

上部結(jié)構(gòu)宜少設永久縫，當建筑物長、寬超限時，應采用相應的結(jié)構(gòu)措施及施工措施調(diào)節(jié)溫度應力。

樓蓋一般采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，裙房步行街頂棚采用輕鋼結(jié)構(gòu)。

結(jié)構(gòu)布置時，應充分考慮建筑空間要求，必要時，可以考慮布置寬扁梁、鋼骨混凝土梁、預應力混凝土結(jié)構(gòu)或局部使用鋼結(jié)構(gòu)。6.5.2 地上結(jié)構(gòu)設計

塔樓采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)體系，裙房采用框架結(jié)構(gòu)體系。6.5.3 基礎及地下室結(jié)構(gòu)設計 1 地下室 2 基礎

本工程基礎形式及持力層的選擇依據(jù)《合肥萬達廣場巖土工程勘察報告》確定。6.6 限額設計

限額設計指標詳見設計合同，乙方應通過基礎方案、結(jié)構(gòu)方案的比選優(yōu)化，使設計成果的材料含量指標控制在限額設計指標之內(nèi)。6.7 其他

結(jié)構(gòu)設計時需要適當考慮屋面室外廣告位的預埋件。7 給排水設計專業(yè) 7.1 室外給排水總體要求： 7.1.1 室外給水 本項目應有兩路供水，如只有一路供水，則消防水池需考慮室外消防用水量，室外消防管網(wǎng)在紅線內(nèi)單獨成環(huán)。并按規(guī)范要求設置室外消火栓。生活給水設置要求：根據(jù)業(yè)態(tài)的分布要求設置給水系統(tǒng)，一般為：超市系統(tǒng)、百貨系統(tǒng)、建材系統(tǒng)、公寓系統(tǒng)、辦公樓系統(tǒng)、住宅系統(tǒng)、其余商業(yè)合用系統(tǒng)，各系統(tǒng)單獨向自來水公司交費。未單獨立戶的主力店的用水均由商業(yè)合用系統(tǒng)供給，其水費交給商業(yè)物業(yè)公司。公寓和住宅的用戶水費交給物業(yè)公司（由自來水公司單獨收取的除外）。

室外設置綠化及沖洗地面用水，每隔70～80m的距離設置一個DN25給水栓（目前暫按此要求設置，以后景觀設計如有其他需求，再作調(diào)整），原則是給水栓應設置在室外行人難以接觸的部位，室外給水需設水表計量。7.1.2 室外排水 1 污水雨水分流?；S池的設置應考慮室外排水的綜合要求，根據(jù)市政提供的接入點合理地設置，隔油池各業(yè)態(tài)單獨設置，自己管理。室外的人員密集區(qū)不宜設置隔油池。3 地下車庫入口和各卸貨區(qū)門口設通長的雨水溝。7.2 室內(nèi)給排水總體要求 7.2.1 消防設計的總體要求 地下車庫暫按常規(guī)噴淋設計，如當?shù)叵啦块T審圖后有明確要求上泡沫系統(tǒng)時再考慮設置。建材和超市的噴淋設計要求：百安居建材的貨架超過3.5m，如層高不超過8m，按照嚴重危險Ⅰ級設計，如超過8m，按《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》5.0.1A條考慮。超市的貨架是否超過3.5米待超市確認后再提供，現(xiàn)暫按中危險Ⅱ級設計。3 發(fā)電機房設置無管網(wǎng)氣體滅火系統(tǒng)（不采用水噴霧系統(tǒng)）。報警閥間：報警閥間設在地下車庫，利用停車位的空隙設置。塔樓的報警閥間可設在設備層或最上層的裙房位置。消防泵房和消防水池：整個購物中心采用一套消防系統(tǒng)。消防泵房和消防水池的位置應適中。消防水箱放在本項目的最高點，噴淋和消火栓系統(tǒng)均應設置穩(wěn)壓系統(tǒng)，穩(wěn)壓系統(tǒng)設置在消防水箱間內(nèi)。水泵結(jié)合器可根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況選擇地上式或地下式。本項目的防火卷簾均采用耐火時間4小時的雙軌雙簾的無機布特級防火卷簾，因此不采用水幕系統(tǒng)?？衫孟浪氐乃鳛榭照{(diào)冷卻水補水（僅限于購物中心[除百貨、超市等獨立系統(tǒng)的業(yè)態(tài)]的空調(diào)補水，獨立空調(diào)系統(tǒng)的百貨、超市、百安居的空調(diào)補水不包含），以保證消防水池的水質(zhì)，單設變頻補水泵。7.2.2 給水總體要求 根據(jù)該地塊市政管網(wǎng)的壓力值，確定采取何種給水方式，原則是盡量利用市政壓力。2 泵房設計

（1）根據(jù)系統(tǒng)的劃分設置泵房，原則上每個系統(tǒng)單設泵房，公寓和住宅可根據(jù)樓間距的要求設一個及一個以上的泵房。

（2）超市、百貨、建材等因空調(diào)系統(tǒng)獨立，所以這幾個主力店的空調(diào)補水引自各自的供水系統(tǒng)中。

（3）裙房加壓形式采用變頻泵供水。不超過100m塔樓采用分區(qū)變頻形式，超過100m采用水泵水箱串聯(lián)供水，各系統(tǒng)單設水箱。水箱的材質(zhì)為不銹鋼。水泵出水管與市政進水口設置旁通，一是保證在市政管網(wǎng)壓力滿足的情況下可利用市政管網(wǎng)壓力，二是在停水時保證下幾層的用水。

（4）各業(yè)態(tài)泵房的設計條件參見第三條的各單體設計要求。商業(yè)物業(yè)用水水表設置原則(原文來自 004km.cn 引用請注明)所有公共區(qū)域的用水（包括消防水池，消防水箱、衛(wèi)生間、垃圾房、污水間、室內(nèi)外綠化及沖洗點）均設置水表計量。4 地下車庫沖洗水點

2000 m2設置一個DN25的沖洗地面給水栓，靠柱敷設。引自商業(yè)物業(yè)用水，不允許使用消火栓用水。5 垃圾房用水

獨立系統(tǒng)業(yè)態(tài)的垃圾房給水引自其各自的用水管。公用的垃圾房給水引自商業(yè)物業(yè)用水。垃圾房給水管徑為DN25。6 地下室的污水處理間用水

污水處理間內(nèi)設洗滌槽，給水管徑為DN20。步行街屋面采光頂設沖洗水點，屋頂綠化設取水點，每隔30～50米距離設置一個DN25的給水栓。給水管材除衛(wèi)生間用PPR外，其余均采用鋼塑復合管，裙房室內(nèi)給水管需要考慮防結(jié)露要求，保溫材料為橡塑海綿。商業(yè)裙房的衛(wèi)生間，龍頭為感應式，小便斗為感應式，蹲便器為自閉式?jīng)_洗閥。10 所有空調(diào)機房設沖洗過濾網(wǎng)的水槽，給水設DN20。7.2.3 排水總體要求 請塔樓和裙房之間建議設局部的設備轉(zhuǎn)換層，便于管線的轉(zhuǎn)換及安裝，轉(zhuǎn)換層高度建議2.2m。盡量重力自流，如不可行，可排入地下室設置的污水處理間內(nèi)的集水池，然后壓力排出。各餐飲單位的隔油池需單獨設置，化糞池可合用，無法自流排放的廚房污水應排入地下二層隔油池內(nèi)，隔油池設在污水處理間內(nèi)。4 有排水管的部位盡量設置管井。地下室集水池的設置。以下部位需設集水池：泵房、冷水機房、衛(wèi)生間、空調(diào)機房、消防電梯、污水處理間內(nèi)，垃圾房、污水處理間，超市的壓縮機房，隔油池出水，地下車庫。6 地下室污水處理間的設置

所有無法自流排出室外的排水均需排至污水處理間內(nèi)（空調(diào)和冷庫冷凝水可排至地下車庫內(nèi)集水池），每個污水處理間應能收集上一層2500m2區(qū)域的排水。污水處理間內(nèi)的集水池在地面以下設置，集水池的有效容積不小于5m3，衛(wèi)生間排水接入的集水池前應設格柵和沉淀裝置，該集水池的潛水泵為帶絞刀式水泵（或大流道潛水泵），且水泵要盡量選擇大一號。排水如需降溫和隔油，降溫池和隔油池應設在污水處理間內(nèi)，并在地面以上設置，出水自流排入集水池，地上的隔油池應設置梯子，便于人員進入池頂清掏。7 地下室排水溝的設置 以下部位設置排水溝：

生活泵房、消防泵房、冷水機房、垃圾房、地下車庫、污水處理間。裙房衛(wèi)生間、空調(diào)機房：排水管采用UPVC管，其余采用柔性接口排水鑄鐵管，按照各主力店的排水性質(zhì)確定是否保溫。7.2.4 雨水設計要求 塔樓采用重力式雨水系統(tǒng)。雨水管根據(jù)當?shù)氐牧晳T做法選用采用鑄鐵管或其他管材。2 裙房采用虹吸式雨水系統(tǒng)。重現(xiàn)期按10年考慮，溢流為虹吸溢流（如采用外墻溢流，必須建筑專業(yè)同意），溢流重現(xiàn)期按50年考慮。虹吸雨水管采用HDPE管。3 裙房屋面采用天溝排水。虹吸雨水系統(tǒng)通常采用招投標的形式設計與施工。合作過的廠家有吉博力、捷流（UV）等，設計人員設計時可先與某個廠家溝通，確定設計的基本要求，然后根據(jù)某一家的方案出一版指導招標的施工圖，并且在施工圖中明確：在以后招標過程中不可改變的部位是：天溝

（出戶套管可適當放大）的位置，其余細部的設計待招標后完成。

7.3 各單體店的給排水設計要求 7.3.1 超市 1 參考資料

（1）《職責清單》（沃爾瑪）、《工程劃分表》、《工程建設責任和標準》（家樂福）、《全配工程配套要點》、《工程范圍清單》（樂購）。（2）功能分區(qū)布置圖（各超市）。（3）商品布置圖（各超市）。

（4）排水點圖及天花吊頂圖（沃爾瑪）。2 各系統(tǒng)的委托設計內(nèi)容（1）給水

1）超市應能單獨向自來水公司交費（各超市）。

2）供水形式：水壓均要求在0.25MPa以上，各層給水均需加壓，因此，設置專用的生活水泵房、獨立水箱、水泵（各超市）。

3）生活水箱：生活水箱體積為150m3。不銹鋼水箱。由變頻泵向室內(nèi)供水，考慮二次消毒，紫外線消毒儀消毒（各超市）。

4）生活用水量：200～300m3/日，最大時用水量35～40m3/時（以上水量不包括空調(diào)補水，設計應包括計算后的空調(diào)的補水）（沃爾瑪和家樂福取上限，樂購取下限）。5）水壓要求：0.25～0.4MPa（各超市）。6）給水管材：采用鋼塑復合管（各超市）。

7）用水點：內(nèi)部給水由超市自己完成，設計院只需將給水管設計完成到以下部位預留即可（以后如有調(diào)整，另行通知）： ①租賃區(qū)域預留DN150（各超市）。②冷卻塔預留（按設計需求）（各超市）。③冷凍機房預留（按設計需求）（各超市）。

④衛(wèi)生間（顧客衛(wèi)生間和員工衛(wèi)生間）：按建筑平面完成給水系統(tǒng)設計（沃爾瑪適用，其余不做）。

⑤垃圾房預留DN40（沃爾瑪適用，其余不做）。（2）排水 1）家樂福、樂購

①所有排水均由主力店自行完成，設計排水路由、預留污水處理間和隔油池即可。②隔油池：生鮮區(qū)8 m3，餐飲區(qū)6 m3。③完成污水提升設備。2）沃爾瑪

衛(wèi)生間排水：按建筑平面完成設計顧客衛(wèi)生間和員工衛(wèi)生間的排水設計。

工藝排水：此部分設計需要重點關(guān)注，萬達規(guī)劃院會在提供排水點圖后提供相應的設計指導，設計人員必須嚴格按指導意見完成設計。①超市提供排水點圖，設計人員完成排水設計。②隔油池的總有效容積不小于8m3。

③排水盡量自流排放，如無法解決，應排至地下室給超市專用的污水處理間內(nèi)，是否設隔油池根據(jù)排水性質(zhì)決定。

④每個污水處理間暫按30平米左右考慮，盡可能設在不占車位的部位，內(nèi)設集水池（地下）

（3）熱水供應（適用于各超市）：不考慮，超市自行完成。（4）消防系統(tǒng)（適用于各超市）

按照萬達與沃爾瑪雙方的設計界面要求：萬達完成所有消防系統(tǒng)的設計，其中包含消防的一次設計和二次設計。

一次設計：指在沒有商品布置圖的情況下，設計院按照大空間完成的消火栓和噴淋的設計。二次設計：是指超市完成了商品布置后，設計院根據(jù)其商品布置及房間分隔的特點再對原設計進行的補充和完善。1）消火栓系統(tǒng)注意事項

①一次設計時消火栓應暗裝在樓梯間、空調(diào)機房的墻上或在柱上明裝。

②二次設計主要是考慮消火栓及立管不影響貨架的擺放及新的房間分隔對消火栓設置的影響。

2）自動噴水滅火水系統(tǒng)注意事項

一次設計按大空間考慮，二次設計根據(jù)超市的商品布置圖完成。3）氣體滅火系統(tǒng)：發(fā)電機房建議采用無管網(wǎng)的氣體滅火系統(tǒng)（如有）。7.3.2 萬千百貨 1 給水

百貨需單獨向自來水公司交費，單設泵房、單設水箱。

（1）百貨用水量：200 m3/日，最大時用水量50 m3/時（以上水量不包括空調(diào)補水，設計應包括計算后的空調(diào)冷卻、冷凍補水）。（2）百貨水壓要求：0.2～0.4MPa（用水點）。

（3）生活水箱：百貨為五層，地下一層和一層采用市政壓力，其余層采用加壓供水，單設泵房和水箱，水箱體積不小于150 m3（包含空調(diào)），水箱材質(zhì)采用不銹鋼。由變頻泵（互為備用，請參考泵廠家樣本確定，水泵設計只標參數(shù)，不標型號）向室內(nèi)供水，考慮二次消毒。

（4）給水管材：采用鋼塑復合管。（5）給水點：

1）特殊業(yè)種給水點：百貨在其營業(yè)區(qū)內(nèi)會設置很多特殊業(yè)種（包括餐飲、美容等），但位置在施工圖設計前是無法確定的（有的特殊業(yè)種可能要在營業(yè)一段時間后，根據(jù)經(jīng)營或招商的需求確定），因此，需在設計前就考慮。該預留點位置萬達規(guī)劃院提供，預留要求如下：給水立管，管徑為DN65。設在管井內(nèi)，每層預留一個DN50的給水接頭。2）衛(wèi)生間給水：按建筑專業(yè)的布局設計衛(wèi)生間給水。

3）空調(diào)機房：每個空調(diào)機房設置DN20（在每個機房內(nèi)設置水槽）的給水用于沖洗空調(diào)機過濾網(wǎng)。

4）其余給水：百貨裝修圖出來后會增加零星的給水點（比如茶水室，總經(jīng)理衛(wèi)生間、值班人員淋浴間等），根據(jù)實際情況增加即可。

百貨單獨使用的地下室垃圾房和污水處理間：見設計委托書中的室內(nèi)總體給排水要求。2 排水

（1）衛(wèi)生間和空調(diào)機房排水管材采用UPVC管，特殊業(yè)種預留的排水管采用柔性接口的排水鑄鐵管。

（2）排水盡可能自流排出室外。地下一層的排水排至污水處理間。（3）排水點： 1）特殊業(yè)種排水：

DN150的排水立管，位置與給水一樣設置在同一管井內(nèi)，每層預留一個DN100的清掃口，排水排出室外。2）衛(wèi)生間排水：

衛(wèi)生間給水：按建筑專業(yè)的布局設計衛(wèi)生間排水，衛(wèi)生間排水干管需設置在管井內(nèi)。3）空調(diào)機房排水：每個空調(diào)機房設DN100的地漏和一個DN50的水槽排水。4）垃圾房和污水處理間：見設計委托書中的室內(nèi)總體給排水要求。3 消火栓

（1）消火栓應布置在柱上明裝或暗裝在樓梯間和空調(diào)機房的墻上，不能布置在工作間的墻上。

（2）百貨裝修圖提供后，某些消火栓可能會根據(jù)商場平面進行調(diào)整。4 噴淋系統(tǒng)

（1）商場吊頂，為下噴。（2）自動扶梯底部設噴頭。7.3.3 建材 1 給水

百安居給水系統(tǒng)獨立，單設泵房和水箱。用水點：包括衛(wèi)生間給水和空調(diào)系統(tǒng)補水。2 排水

（1）衛(wèi)生間排水：按建筑平面設計。（2）空調(diào)機房排水：DN100的地漏。3 噴淋

（1）根據(jù)層高及貨架高度確定自噴強度。（2）無吊頂，設上噴。4 消火栓

（1）暫按大空間設計。

（2）百安居貨架圖提供后，根據(jù)其貨架位置調(diào)整消火栓。7.3.4 家居 1 給水

完成衛(wèi)生間的給水設計，如有其他給水另行通知。2 排水

只有衛(wèi)生間排水和空調(diào)機房排水。3 消防

噴淋按有吊頂設計。消火栓按常規(guī)設計。7.3.5 萬達影城 1 給水

（1）電影院用水單獨計量。用水取自商業(yè)物業(yè)用水，加表計量。（2）衛(wèi)生間給水（包括放映廳衛(wèi)生間等），按建筑平面設計。（3）小賣部給水：引DN32給水管至小賣部預留。2 排水

（1）衛(wèi)生間排水：按建筑平面設計。

（2）小賣部排水：預留DN150排水管至小賣部。（3）空調(diào)機房排水：DN100的地漏。3 噴淋

1）所有電影廳的凈高度均在8米以下，應采用閉式噴水系統(tǒng)。噴灑設計按有吊頂考慮。（2）IMAX廳如凈高超過12米，可考慮設置大空間智能型滅火系統(tǒng)。4 消火栓

（1）影廳內(nèi)盡量不設置消火栓，如必須設，則設置位置見萬達規(guī)劃院提供的參考圖紙。（2）兩個廳之間的消火栓不能由一根立管連接，消火栓及立管均需暗裝。5 虹吸雨水

（1）屋面天溝的布置不能橫穿電影廳，雨水斗不能安裝在影廳內(nèi)。

（2）雨水懸吊管不應設置在影廳內(nèi)。應設置在走廊內(nèi)、空調(diào)機房或放映機房內(nèi)。7.3.6 大玩家電玩 給水：衛(wèi)生間給水設表計量。不設其余給水，完成衛(wèi)生間的給水設計。2 排水：只有衛(wèi)生間排水、空調(diào)機房排水。3 消防：噴淋按有吊頂設計，消火栓按常規(guī)設計。7.3.7 國美電器 給水：衛(wèi)生間給水設表計量。不設其余給水，完成衛(wèi)生間的給水設計。2 排水：只有衛(wèi)生間排水、空調(diào)機房排水。3 消防：噴淋按有吊頂設計，消火栓按常規(guī)設計。7.3.8 運動100 1 給水：衛(wèi)生間和飲水間的給水設表計量。不設其余給水，完成衛(wèi)生間和飲水間的給水設計。排水：只有衛(wèi)生間排水、飲水間排水、空調(diào)機房排水。3 消防：噴淋按有吊頂設計，消火栓按常規(guī)設計。7.3.9 大歌星KTV 1 給水：給水設表計量，給水干管至少為DN65，除公共衛(wèi)生間給水外，還應在公共衛(wèi)生間內(nèi)預留一個DN50的給水管接頭，保證包廂的衛(wèi)生間設計使用。排水：除公共衛(wèi)生間排水外，萬達規(guī)劃院會提供預留排水立管位置圖，預留原則：每個位置設一個DN150排水立管，并預留接口，為包廂衛(wèi)生間排水和風機盤管冷凝水排水預留。3 消防：均按大空間設計完成，噴淋按有吊頂設計，消火栓按常規(guī)設計，KTV裝修時根據(jù)其房間分割自行完成消防的二次設計。7.3.10 酒樓 給水：除衛(wèi)生間外，每層預留一根DN80的給水管，日用水量200噸左右，最大時用水量25噸。內(nèi)部給水由業(yè)戶裝修自行完成。排水：廚房排水目前暫按以下要求設計，待《房產(chǎn)技術(shù)條件》簽署后再行調(diào)整。在建筑的四個區(qū)域各設置一個DN150的排水立管，位置仍在管井內(nèi)，完成立管和出戶管的設計。每個立管出水均連接一個隔油池（有效容積為3 m3，根據(jù)排放情況設在室外或地下污水處理間內(nèi)）。衛(wèi)生間排水按照建筑平面完成。消火栓：按大空間完成設計。待招商平面確定后再行調(diào)整。4 噴淋：按有吊頂、大空間完成設計，待招商平面確定后再行調(diào)整。7.3.11 健身中心 給水和熱水：預留一根DN80的給水管至淋浴間。熱水不做設計。2 排水

（1）衛(wèi)生間根據(jù)健身中心平面圖預留DN150排水立管。（2）淋浴間預留排水DN200排水立管。（3）設備房預留DN200排水管。

消火栓：按建筑平面進行常規(guī)設計。以后平面如調(diào)整，則相應調(diào)整。4 噴淋：按有吊頂設計。以后平面如調(diào)整，則相應調(diào)整。7.3.12 商業(yè)步行街 1 給水設置要求

除公共衛(wèi)生間外，按商管公司提供的招商規(guī)劃圖劃分，每個需要用水的鋪位在吊頂里均設一個DN25的給水支管，并設一個閥門。水表暫不設。2 排水

每個鋪位在適當?shù)奈恢茫績?nèi)墻或柱的位置）設一個DN100的地漏，排水排至室外，或地下二層的污水處理間內(nèi)，壓力排放。注：萬達規(guī)劃院會提供一個由招商部門確認的餐飲位置圖，餐飲的排水應先排至污水處理間的隔油池處理后再排入集水池。3 消火栓

萬達規(guī)劃院會根據(jù)圖紙?zhí)峁┰O計原則，主要是配合裝修，以保證消火栓不占空間或影響美觀，完成后所有步行街的消火栓需要萬達規(guī)劃院人員確認。4 噴淋

按常規(guī)有吊頂設計，但需注意以下兩點要求：

（1）為了保證走廊的凈高要求，一層噴淋的主干管不要設在走廊內(nèi)。

（2）如噴淋主干管必須設在走廊內(nèi)，應設在鋼結(jié)構(gòu)梁的空隙內(nèi)，不得占用走廊的任何空間（包括高度和寬度）。7.3.13 商業(yè)物業(yè)辦公用房 1 給水

（1）按照建筑平面完成衛(wèi)生間和淋浴間的給水設計。（2）物業(yè)有廚房，廚房內(nèi)給水預留DN50。（3）物業(yè)用水需設水表計量所有用水。2 排水

（1）按照建筑平面完成衛(wèi)生間和淋浴間的給水設計。

（2）廚房內(nèi)預留DN150排水管，直排至室外，室外需設單獨的隔油池。

（3）物業(yè)淋浴間采用電熱水器，設計時應完成熱水的設計（包括熱水器的選型）。3 消防：按照建筑平面完成消火栓和噴淋的設計，房間內(nèi)均有吊頂。7.3.14 公寓（以后如有調(diào)整另行通知）1 雨水

高層住宅部分采用重力流的內(nèi)排水方式，如采用外排水應考慮外立面的要求，且外排水由建筑專業(yè)完成。給水主管為鋼塑復合管，室內(nèi)部分采用PPR管，采用分區(qū)增壓變頻供水（三個區(qū)），超壓部分做支管減壓。給水干管如穿客廳或臥房，在找平層內(nèi)暗裝鋪設。分戶計量每戶設一個IC卡水表或直讀式水表（根據(jù)當?shù)氐牧晳T做法，并考慮建筑平面的要求）。排水采用UPVC管或柔性接口排水鑄鐵管（根據(jù)當?shù)氐牧晳T做法，同時考慮銷售的要求）?？照{(diào)機冷凝管：由建筑專業(yè)提供位置并設置。毛坯房給排水設置要點：給水入戶，在廚房和衛(wèi)生間各留一個接口，排水按照建筑平面確定的排水器具位置預留排水支管（包括地漏和洗衣機地漏）。精裝房給排水設置要點：完成廚房和衛(wèi)生間所有冷熱水的設計（包括電熱水器或煤氣熱水器，熱水管為PPR管）。

燃氣系統(tǒng)：凡是廚房獨立的戶型均提供管道煤氣，開放式廚房于精裝修櫥柜中提供電磁爐用電。公共區(qū)域設消火栓系統(tǒng)。如設噴淋，建議只在走廊設置，如果房間內(nèi)必須設噴淋，考慮邊墻式噴頭。7.3.15 待定業(yè)態(tài)

根據(jù)招商情況，如確定為娛樂業(yè)態(tài)，按大玩家標準執(zhí)行，如確定為零售業(yè)態(tài)，按國美標準執(zhí)行，如確定為餐飲業(yè)態(tài)，按酒樓標準執(zhí)行。8 采暖通風空調(diào)專業(yè) 8.1 概述

8.1.1 業(yè)態(tài)分布情況

合肥萬達購物中心的業(yè)態(tài)分布情況如下： 1 商業(yè)建筑（1）大型百貨。（2）超市。（3）室內(nèi)步行街。

（4）娛樂綜合樓。（共___層，1F為___、2 F為___、3 F為___，4 F為___）。（5）地下停車場（共____層）。（6）其他業(yè)態(tài)。辦公樓、住宅、酒店式公寓、商務樓等。3 物業(yè)辦公室。8.1.2 物業(yè)管理

超市、百貨、____分別由自己的物業(yè)管理、其他業(yè)態(tài)的管理由萬達的物業(yè)來管理。8.1.3 營業(yè)時間

電影城和美食城的營業(yè)時間可能與其他業(yè)態(tài)的營業(yè)時間不一致。8.1.4 各業(yè)態(tài)產(chǎn)權(quán)

除商務樓、酒店式公寓可租可售外，其他均為自持物業(yè)。8.1.5 合肥萬達購物廣場暖通設計對以下任務進行委托 1 建筑物采暖、空調(diào)系統(tǒng)。2 建筑通風、防排煙系統(tǒng)。3 其他。8.2 總要求

8.2.1 提供空調(diào)（采暖）逐時負荷計算書，設備選型計算書，提供空調(diào)系統(tǒng)水力計算書。8.2.2 超市、百貨、____空調(diào)系統(tǒng)獨立（含通風系統(tǒng)（排煙可除外）），其他業(yè)態(tài)劃分1～2個系統(tǒng)（可根據(jù)具體情況劃分）。

8.2.3 住宅根據(jù)售樓標準確定，設戶式中央空調(diào)、分體空調(diào)或預留空調(diào)電量，提供室外機位置及冷凝水排放位置。

8.2.4 辦公樓根據(jù)售樓標準確定，設計中央空調(diào)、戶式中央空調(diào)、分體空調(diào)或預留空調(diào)電量，提供制冷站、室外機位置及冷凝水排放位置。

8.2.5 冷熱源：根據(jù)當?shù)氐呐涮讞l件及能源價格政策，經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)比較，必要時經(jīng)專家論證后確定。

8.2.6 通風、防排煙根據(jù)當?shù)貙嶋H情況及消防局意見確定。8.2.7 燃氣設計要求滿足消防規(guī)范（專業(yè)設計院設計）。

車庫排風與排煙合用一套系統(tǒng)，風機2套，其中一臺排風按1.5～2次換氣次數(shù)考慮（平時用），排風風機與排煙風機并聯(lián)（按防煙分區(qū)）。

8.2.9 過渡季節(jié)采用全新風運行，新風換氣次數(shù)不低于3～4次（根據(jù)新風井的大小，盡量做大）。

8.2.10 商管用房空調(diào)系統(tǒng)獨立（空調(diào)采用分體空調(diào)）。

8.2.11 組合式空氣處理機組選擇風機段、盤管段、回風段、中間段、粗效過濾段（過濾段采用可拆洗的板式過濾器）、中效過濾段（有吊頂設中效、無吊頂設粗效）。8.2.12 根據(jù)實際情況向規(guī)劃院提供運行經(jīng)濟、便于管理的自控條件。8.2.13 餐飲部分的排油煙要上屋面。

8.2.14 屋面設備、立面風口要與外裝風格相協(xié)調(diào)。

8.2.15 多個業(yè)態(tài)合用一個空調(diào)系統(tǒng)的，每個業(yè)態(tài)要能按業(yè)態(tài)獨立計量和控制。8.2.16 所有大門處要設空氣幕。8.2.17 避免內(nèi)區(qū)冬季過熱現(xiàn)象。

8.2.18 變配電室、值班室、消控中心、濕式垃圾房等需要設分體空調(diào)。8.2.19 垃圾房、衛(wèi)生間設獨立的強排風。8.2.20 設備選型請參考以下品牌： 1 冷水機組：約克、特靈、開利。空調(diào)末端：約克、特靈、開利、麥克維爾。3 冷卻塔：良機、馬利、斯頻德。4 真空鍋爐：三洋、遠大、韓國富士特。8.2.21 自控 提供系統(tǒng)能量管理控制方案與要求。2 設置合理的監(jiān)控點及連鎖環(huán)節(jié)。3 水系統(tǒng)。4 風系統(tǒng)。

8.2.22 所有土建風井用鍍鋅鋼板做內(nèi)襯。

8.2.23 暖通施工圖注明所有管井用途、大小，注明所有預留設備名稱、占地位置及大小。8.2.24 暖通施工圖注明所有設備（風機）用途、參數(shù)。8.2.25 提出切實可行的節(jié)能方案、熱回收方案。8.2.26 用高位膨脹水箱定壓。8.2.27 空調(diào)系統(tǒng)設快速排水。8.2.28 提供管線綜合圖。8.3 各業(yè)態(tài)設計要求 8.3.1 百貨（萬千百貨）1 設計原則及參考資料（1）設計原則

1）設計應滿足《總則》要求。

2）不影響外立面形象、主立面不許設置風口。3）設計水管井、風井位置必須緊靠樓梯。

4）百貨負1層風管最低標高____米；百貨首層風管最低標高____米；其他樓層風管最低標高____米。

5）不宜違背百貨設計準則。

6）設計應滿足生活、生產(chǎn)和消防要求，同時還應為施工安裝、操作管理、維修檢測以及安

7）空調(diào)系統(tǒng)劃分為2個回路：由于百貨營業(yè)區(qū)同后場及辦公區(qū)的使用時間不同，應考慮分設兩個獨立的回路。其中，百貨營業(yè)區(qū)采用全空氣系統(tǒng)，百貨營業(yè)區(qū)及后場采用新風加風機盤管形式。并能按回路計量。（2）參考資料 1）百貨平面布置圖。2）各出租區(qū)位置圖。2 設計要求（1）采暖、空調(diào)

1）冷熱源：采用全空氣系統(tǒng)，每個AHU劃分區(qū)域為1000～1200m2左右。2）化妝品珠寶區(qū)燈光負荷為80W/m2，其他區(qū)域為60 W/m2。3）要考慮過渡季節(jié)的采暖空調(diào)、全新風運行。4）大門要加空氣幕。5）要做降噪減震處理。

6）風口布置要求滿足貨架、燈帶及天花吊頂?shù)牟贾谩＃?）通風

按百貨要求設機械排煙，同時滿足相關(guān)規(guī)范。8.3.2 商鋪（室內(nèi)步行街）部分 1 設計原則及參考資料（1）設計原則

1）設計應滿足《總則》要求；

2）設計水管井、風井位置必須緊靠樓梯；

3）設計應滿足生活、生產(chǎn)和消防要求，同時還應為施工安裝、操作管理、維修檢測以及安全保護提供便利條件； 4）冷、熱負荷按照規(guī)范要求。（2）參考資料：商鋪劃分平面圖 2 設計要求（1）采暖、空調(diào)

1）為便于管理可設風機盤管＋新風系統(tǒng)。2）避免內(nèi)鋪冬季過熱現(xiàn)象。

3）外鋪大門處空氣幕要滿足營業(yè)方便、購物環(huán)境好。4）所有立管不能明設，要走管井。5）注意采光屋頂?shù)妮椛洹?/p>

6）冬季（過渡季）可根據(jù)情況設計免費冷源供冷。（2）通風

根據(jù)相關(guān)規(guī)范及消防性能化要求做送排風、防排煙設計，可考慮屋頂自然通風。8.3.3 超市 1 沃爾瑪超市（1）設計原則及參考資料 1）設計原則

①設計應滿足《總則》要求。

②同時不影響外立面形象、主立面不許設置風口。③設計水管井、風井位置必須緊靠樓梯。

4.00米。⑤不宜違背超市設計準則。

⑥設計應滿足生活、生產(chǎn)和消防要求，同時還應為施工安裝、操作管理、維修檢測以及安全保護提供便利條件。2）參考資料 ①超市布置圖。②各出租區(qū)位置圖。（2）設計要求 1）采暖、空調(diào)

①冬季采暖熱源為____，夏季采用____（經(jīng)過論證后）。

②采用全空氣系統(tǒng)，每個AHU劃分區(qū)域為800～1000m2（超市辦公區(qū)也采用全空氣系統(tǒng)）。③要考慮過渡季節(jié)的采暖空調(diào)、全新風運行。④超市（含超市出租區(qū)）單獨一套系統(tǒng)。⑤步行街大門要加空氣幕。⑥要做降噪減震處理。

⑦風口布置要求滿足貨架、燈帶及天花吊頂?shù)牟贾茫ǔ械奶旎ā魩D出圖較晚）。2）通風

按超市要求設機械排煙，同時滿足相關(guān)規(guī)范。2 家樂福超市，詳見“家樂福職責清單”。3 樂購，詳見“樂購職責清單”。8.3.4 大歌星KTV 1 預留DN150管徑的空調(diào)冷凍水供回水管各2根在其租賃區(qū)內(nèi)。2 預留10次換氣次數(shù)的新風量的新風井，可分設2～3處。3 預留0.5m2的排油煙井一處。8.3.5 影院 按五星級標準設計?？照{(diào)機組采用組合式雙風機空調(diào)機組。大廳空調(diào)設計要考慮到售票區(qū)、小賣部等人員和發(fā)熱設備對空調(diào)負荷的影響。4 放映廳排風、發(fā)熱量3～5kW。5 影廳排風、排煙獨立。6 影廳風口距熒幕距離。影廳排煙口尺寸600×600或其模數(shù)。8 IMAX廳空調(diào)機房。8.3.6 數(shù)碼（國美電器）1 按照電子商場規(guī)范設計?？紤]設備發(fā)熱量較大，空調(diào)冷負荷可適當加大。3 賣場采用全空氣系統(tǒng)，冷源來自萬達制冷站。8.3.7 餐飲 1 設計要求

（1）中式酒樓（含大型餐飲、主力店餐飲），預留土建豎井，內(nèi)襯鍍鋅鋼板，同時預留油煙凈化器及風機位置，并考慮其荷載。豎井尺寸要滿足人工清洗及維護所需空間。其余由酒樓（大型餐飲等）自行設計施工。豎井尺寸按廚房面積占酒樓總建筑面積18～20%、層高3.2～3.5m、換氣次數(shù)50次、風速8～10m/s確定，襯管短邊尺寸不小于500mm。補風井按照規(guī)范

（2）步行街餐飲，采用共用豎井及水平管道集中就近排放。要求土建豎井內(nèi)襯不銹鋼板，水平管道采用不銹鋼風道，并有一定（0.5%）坡度，坡向排氣罩，在最低端設泄油閥及清掃口（清掃口一條邊不小于600mm），對于短邊小于500mm的支管每3m設一個清掃口。屋面設排風機維持管道內(nèi)負壓，并在屋面設置油煙凈化器（油煙凈化器及風機選型由商管公司在開業(yè)前3個月給設計院提供設計依據(jù)）。餐飲商戶將油煙排入共用油煙井前必須經(jīng)過凈化處理并滿足相關(guān)規(guī)范。合用的井道尺寸：標準步行街按餐飲面積占步行街商鋪面積的50%（以餐飲為主題的步行街餐飲面積占步行街商鋪面積70%）、廚房面積占餐飲面積25%、有吊頂?shù)膹N房層高按3.2～3.5m計算，無吊頂?shù)膹N房按照層高計算、換氣次數(shù)40次、風速8～10m/s、豎井短邊尺寸不小于500mm確定風管尺寸。

（3）火鍋、燒烤店：餐廳排風按換氣次數(shù)15～20次計算，預留井道。

（4）排放點位置要滿足國家及當?shù)叵嚓P(guān)規(guī)范，盡量高空排放。距離較遠不能高空排放的要盡量遠離塔樓，并不低于30米以上。

（5）對于水平管段要求底邊采用整張板制作，減少漏油，法蘭接頭采用滿足規(guī)范的密封膠密封。其他見各業(yè)態(tài)的技術(shù)參數(shù)，按照建筑平面圖進行空調(diào)設計。3 通風要求：按規(guī)范預留孔洞和煙道。空調(diào)要求：肯德基、必勝客不設計空調(diào)系統(tǒng)，由各店自行解決。在屋頂合適的位置，預留室外機位置，并在合適的位置預留穿樓板孔洞，孔洞預留按照走水管考慮。5 大門通風要求：要求安裝風幕機，具有制熱功能。8.3.8 大玩家 1 采用全空氣系統(tǒng)。2 冷量為250～300W/m2。3 冷源來自萬達制冷站。8.3.9 住宅＋辦公樓

按照售樓標準設計，預留空調(diào)室外機位置、冷凝水排放管道、衛(wèi)生間及廚房排風管道。9 電氣專業(yè) 9.1 設計范圍 高壓（10kV、35kV）供電系統(tǒng)（含二次接線）應符合當?shù)仉姌I(yè)部門審定，應含剖面圖、電纜溝布置、局部詳圖等。低壓0.4kV配電與控制系統(tǒng)（含二次控制接線）；應含剖面圖、電纜溝布置、局部詳圖等，例如電氣豎井、樓層配電間設備布置安裝詳圖；另外待二次裝修電氣設計完成后，應對配電系統(tǒng)進行核實并配合裝修之需求對配電系統(tǒng)進行相應的設計調(diào)整。3 防雷與接地系統(tǒng)。4 電氣照明系統(tǒng)?；馂膱缶c聯(lián)動控制系統(tǒng)。室外建筑夜景照明，設計中預留電源，萬達另行委托設計。7 室外景觀環(huán)境照明，設計中預留電源，萬達另行委托設計。9.2 設計深度及制圖要求（包括但不限于下述內(nèi)容）

9.2.1 設計應符合《建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定》2003年版。

9.2.2 設計說明和施工圖應完整；設計說明中要列出各用電的負荷等級（供配電設計依據(jù)）。

工程總負荷計算和分路負荷計算，配電系統(tǒng)的設計中，須標注出裝接容量、平均功率因數(shù)、需用系數(shù)、計算容量、計算電流，其中計算電流是斷路器及電纜的設計依據(jù)。萬達設計審核時要求乙方提供計算書。

9.2.4 末端配電系統(tǒng)應詳細注明用途和容量；例如百貨變配電室照明，地下車庫排風機等。

9.2.5 應按《建設工程質(zhì)量管理條例》第二十二條注明設備規(guī)格、型號、性能等技術(shù)參數(shù)與數(shù)量，但不得指定制造商和供應商，不得使用淘汰產(chǎn)品，特別注意為響應萬達集團集中招標采購要求，設計中對低壓斷路器不得標注具體型號，對0.4kV低壓斷路器的表示為： ACB—框架斷路器

MCCB—塑殼斷路器、MCB—微型斷路器、ATS— PC級雙電源切換裝置、IS—隔離開關(guān)、RCB—帶剩余電流保護的斷路器。

9.2.6 0.4kV配電系統(tǒng)中，凡電動操作的斷路器，設計中務必注明“電動操作”以供預算及定貨時明確價格，未加注明者均視為手動操作，設計中應詳細給出斷路器技術(shù)參數(shù)及相關(guān)整定值。

9.2.7 對設計中阻燃及耐火電纜的標示：采用GB/T 19666-2005中推薦的方式。9.3 供電系統(tǒng)

9.3.1 高、低壓配電室中要留出二臺位置備用柜的位置，以便由于最終設備定貨與設計不符時可進行調(diào)整，設計中應用細虛線將備用柜的位置表示出來。9.3.2 高、低壓配電室的位置應避免伸縮縫、沉降縫等位置。

9.3.3 變配電室至少有一個通向室外、公共走廊或樓梯間的出口，高壓配電室與值班室直通或經(jīng)過通道相通，值班室應有直接通向戶外或通向走道的門（GB 50053-94第4.1.6條）。9.3.4 高、低壓配電室內(nèi)各種通道的最小寬度，應滿足GB 50053-94第4.2.4條、第4.2.7條、第4.2.9條的要求。

9.3.5 設置在地下層的變配電室，為防止地面水的浸入，要求地面抬高100～300mm，否則應采取其他有效措施。

9.3.6 變配電室剖面圖中，母線槽、電纜橋架距梁底不小于0.6m。

9.3.7 從10kV總配電所以放射式向分配電所供電時，該分配電所的電源進線開關(guān)宜采用隔離開關(guān)或隔離觸頭（GB 50053-94第3.2.3條）。9.3.8 規(guī)模較大的主變電所宜形成單獨的高壓配電室。

9.3.9 電容補償量應根據(jù)計算確定，電容器裝置的開關(guān)設備及導體等載流部分的長期允許電流，低壓電容器不應小于電容器額定電流的1.5倍（GB 50053-94第5.1.2條）。9.3.10 低壓配電柜的設計中應盡量按負荷等級、用途來布置盤面；即消防應急電源回路盡量置于一個配電柜中；各業(yè)態(tài)的供電系統(tǒng)中，應盡量將室外照明及戶外廣告的配電回路集中在一個低壓配電柜中；其余應按用途及各自業(yè)態(tài)安排配電柜。9.3.11 應預留足夠的備用回路，各分饋電回路應按按用途加設計量。

9.3.12 變配電所應設置所用雙電源切換配電箱供變電所所用電，電源引自低壓配電柜不同的二段母線（35kV變電所取自所用變）。

9.3.13 高壓供電系統(tǒng)的設計要滿足業(yè)主方同供電部門簽署的相關(guān)協(xié)議，并應符合供電部門關(guān)于繼電保護（含零序保護）、操作電源、計量方式、設備選型、設置中壓開閉所等要求。9.3.14 設計中供配電務必分清業(yè)態(tài)，嚴格區(qū)分本次工程設計和二次裝修設計的供配電界面。

9.4 電工測量

9.4.1 下列回路應設置電流測量儀表： 1 變壓器回路

變電所低壓柜出線，低壓母聯(lián)柜需設置電流表。75kW及以上電動機回路，以及根據(jù)工藝要求監(jiān)視的75kW以下的電動機。4 根據(jù)生產(chǎn)工藝或電力設備運行要求，必須監(jiān)視運行電流的回路。注意：互感器變比應在正常運行時電流表的指針在70%左右。

9.4.2 三相電流基本平衡的電力裝置回路，可以只測量一相電流；但下列電力裝置回路，應采用三只電流表測量三相電流。1 無功補償回路（電容補償柜）。單相負荷占總負荷15%以上的0.4kV配電回路。電能計量用電流互感器的一次側(cè)電流，在正常最大負荷運行時（備用回路除外），應盡量為其額定電流的2/3以上。

9.4.3 發(fā)電機母線段應設置無功補償，發(fā)電機進線柜加設計量及監(jiān)測儀表。9.4.4 當電梯、扶梯為二種及以上的業(yè)態(tài)共用時，應設置計量。9.4.5 按業(yè)態(tài)及業(yè)主方要求設置計量。9.5 0.4kV配電系統(tǒng)

9.5.1 負荷計算的內(nèi)容和計算方法，應執(zhí)行JGJ 16-2008第3.4.5條、3.4.6條及3.4.7條的規(guī)定。

9.5.2 所選電器的額定電壓、額定電流、額定頻率、變電所低壓配電柜出線斷路器遮斷能力應符合GB 50054-95第2.1.1條規(guī)定；10kV/0.4kV變壓器抽頭選為±2×2.5%；在末端配電控制箱中，特別注意不可無節(jié)制地提高斷路器的分斷能力，應按預期末端短路電流的大小盡量選用6～10kA分斷能力的微型斷路器（Icu對斷路器的價格有很大影響）。9.5.3 配電系統(tǒng)保護配合應具有選擇性（GB 50054-95第4.1.2條）。

9.5.4 電氣導體截面的選擇及線路過載保護應滿足GB 50054-95中第2.2.6條、第2.2.7條、第4.3.4條的要求；應考慮敷設環(huán)境、環(huán)境溫度及敷設方式的修正系數(shù)。9.5.14 一般動力設計按下述分類： 1 自動扶梯與自動人行道。2 一般客梯與貨梯。3 空氣幕、熱氣幕。風機盤管電源列入空調(diào)電源類別進行配電。各層的空調(diào)機組電源屬于空調(diào)電源，不要帶其他負荷。6 一般的送風機和排風機用電。7 生活水泵。

9.5.15 消防動力設計按下述分類： 1 消防控制室。消防水泵及消防穩(wěn)壓泵。3 防火卷簾。4 消防電梯。消防排煙風機和補風機（含消防時兼補風的空調(diào)機組）。

9.5.16 監(jiān)控機房、電話交接間、弱電機房屬本建筑的最高等級負荷。8.5.17 配電系統(tǒng)應按防火分區(qū)劃分。

8.5.18 在消防狀態(tài)下，除消防負荷不能切斷外，一般照明電源按層及防火分區(qū)切斷。如空調(diào)負荷、一般風機等非消防電源的切斷應在低壓配電柜中的饋電斷路器上執(zhí)行；由于二次裝修時的配電設計通常不會考慮非消防電源的切斷，且從簡捷方面考慮提出上述要求。9.5.19 屋頂?shù)睦鋮s塔及風機等設備均應設置機旁急停按鈕。

屬于二級負荷的用電，例如自動扶梯、景觀電梯、建筑高度小于50m的一般電梯，配電采用專用單路電纜供電（首端切換方式）即可，勿采用二路電纜未端切換。9.6 電機配電與控制

9.6.1 特別注意：為節(jié)約投資，除生活水泵及電影院影廳空調(diào)機組可能采用變頻控制方式外（詳見給排水及空調(diào)專業(yè)要求），電機控制不得采用軟起動器和變頻控制器。9.6.2 本著愈簡單愈可靠的原則，對極不頻繁起動但又頗重要的電機如設計中的消防水泵、噴淋水泵、水噴霧水泵（如設置）盡量采用直接啟動方式。當電機容量大于90kW時可采用Y-Δ啟動方式。

9.6.3 冷凍水泵、冷卻水泵為持續(xù)運行電機屬不頻繁起動的電機。容量等于或小于55kW時采用直接啟動方式，當電機為75kW～132kW時采用Y-Δ啟動方式，同時應注意：為節(jié)約電能，租賃方可能增加變頻控制柜，故平面設計中應預留出增加變頻柜的位置。9.6.4 空調(diào)機組定貨時不帶控制箱，空調(diào)機組的控制由本次電氣設計完成。應向空調(diào)專業(yè)落實空調(diào)機組的接線方式，機組容量等于或小于30kW時采用直接起動方式，機組容量大于45kW時采用Y-Δ啟動方式，各空調(diào)機組的配電箱中需預留DDC接口以便同BA系統(tǒng)連接。9.7 照明系統(tǒng)

9.7.1 在配電室內(nèi)裸導體正上方不應布置燈具和明敷線路。當在配電室內(nèi)裸導體正上布置燈具時，燈具與裸導體的水平凈距不應小于1.0m，燈具不得采用吊鏈和軟線吊裝（GB 50053-94第6.4.3條）。

9.7.2 在照明分支回路中應避免采用三相斷路器對三個單相分支回路進行控制和保護（JGJ 16-2008第11.811條）。

9.7.3 照明系統(tǒng)中的每一單相回路不宜超過16A，燈具為單獨回路時數(shù)量不宜超過25個，插座為單獨回路時，不宜超過10個；與燈具混合時不宜超過5個（JGJ 16-2008第11.811條）。

9.7.4 應急照明燈具（帶蓄電池）的電源應滿足JGJ 16-2008第11.8.9條要求。9.7.5 疏散指示燈指示方向要正確，設置位置應能正確引導人員快速短距離撤離建筑物。9.7.6 除非特別要求，照度取值應遵守規(guī)范GB 50034-2004。9.7.7 明，作為發(fā)電機組投運前的過渡期間使用。9.7.8 備用照明、疏散照明的回路上不應設置插座。

9.7.9 地下層走道燈具因?qū)痈咻^高、管道較多，若采用吸頂燈，常因管道多、燈光照不下來；若采用吊桿燈，又常因管道多，吊不下來，故宜采用壁裝熒光燈。空調(diào)機房及各類風機房宜采用壁裝熒光燈，同樣是因為管道較多。

9.7.10 設備用房如變配電室、換熱器間、水泵房、制冷機房、空調(diào)機房等照明燈具布置必須配合相應的設備布置，照明平面圖中須示意出設備位置。

9.7.11 變配電室照明：考慮設計經(jīng)常滯后及有可能變化，變配電室的照明管線均明敷設。選用單管開啟式熒光燈帶，均勻布置。50%的燈具為內(nèi)附蓄電池的自容式燈具，照度要求200LUX。燈具布置應配合高低壓開關(guān)柜的位置進行設計，照明平面圖中應將高低壓開關(guān)柜表示出來。

9.7.12 消防控制室與監(jiān)控室、弱電機房照明：按有吊頂設計，電源取自上述室內(nèi)的緊急雙電源切換電源箱，選用嵌入式熒光格珊燈，照度500Lx。

9.7.13 電梯機房照明：選用雙管開啟式熒光燈，均勻布置，地面照度200Lx。機房插座、電梯井道基坑插座、電梯井道照明設計到位。

9.7.14 空調(diào)機房照明：按無吊頂設計，選用開啟式熒光燈，照度100Lx，均勻布置。設計中應考慮空調(diào)設備的布置及風管的遮擋，采用壁裝方式，各空調(diào)機房需設置維修電源插座

16A，二、三極帶接地五孔插座）。9.7.15 地下車庫照明 1 按防火分區(qū)進行照明配電。2 燈具采用熒光燈，均勻布置。車道燈具與車位燈具采用不同照明回路供電。4 車道燈具的長軸應同車行方向平行。地下車庫的照明控制接線方式要求—燈具控制分3級控制：1/4應急照明（帶蓄電池的自容式燈具）、1/4一般照明、2/4一般照明。采用吊裝雙管熒光燈，照度75LUX，工作面為地面；安裝高度大于2.4m；其中車道的燈具布置及安裝高度需考慮小汽車及貨柜車的行駛要求。

9.7.16 樓梯間、樓梯前室照明 該部位應急照明和疏散指示同商場其他部位的應急照明和疏散指示應嚴格分開以適應二次裝修的靈活變更。樓梯、樓梯前室均選用開啟式熒光燈，豎向照明配電。3 樓梯間不設置就地控制開關(guān)，采用集中控制方式。樓梯間照明：各樓梯間照明設置一專用應急電源箱（同時供電氣豎井井照明）；樓梯間照明采用豎向供電，至少二個照明回路；每路燈具不多于25盞。注意各樓梯間的照明控制：由于樓梯間大多為不帶采光窗的暗樓梯，故樓梯照明設計中應保證每層至少設置一盞長明燈（自容式燈具）兼做值班照明，樓梯間其余照明燈具集中控制（商場休業(yè)時可集中關(guān)閉）。三跑、四跑樓梯不要遺漏樓梯夾層的照明。6 樓梯前室照明：參考樓梯間照明方式，設置一般照明及應急照明，分回路供電。9.7.20 電氣照明設計請按下述分類： 1 本次設計的一般照明。2 本次設計的應急照明。3 二次裝修時的一般照明。4 二次裝修時的應急照明。9.8 防雷與接地系統(tǒng)

9.8.1 建筑物的防擊雷、防側(cè)擊雷、防雷擊電磁脈沖及防雷電波侵入措施應符合規(guī)范相關(guān)條文的要求。

9.8.2 防雷接地及建筑電氣系統(tǒng)的工作接地和安全接地電阻值應符合有關(guān)規(guī)定。9.8.3 通信網(wǎng)絡系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的接地應符合GB/T 50314-2000第10.2.6條，GB 50198-94第2.5.3條、第2.5.4條、2.5.8條及GB/T 50311-2000第11.0.4條、第11.0.10條的要求。9.9 設備安裝及選型

9.9.1 10kV系統(tǒng)當采用真空斷路器時，除開閉所或10kV主配室的進線斷路器選用國產(chǎn)通用型VS1-1250/31.5kA外，其余均選用VS1-630/25kA。

9.9.2 10kV系統(tǒng)中對計量設施的精度要求：電壓互感器0.2級，電流互感器0.2S級，有功表0.5S級。

9.9.3 為節(jié)約工程造價，除涉及到消防電氣系統(tǒng)外的沿墻及吊頂內(nèi)敷設的電氣穿線鋼管（φ25以下）均應選用薄壁穿線鋼管。

9.9.4 為方便固定垂直電纜，強電豎井內(nèi)的電力電纜橋架應選為梯形電纜橋架；其余部位電纜橋架選型為托盤式橋架：冷軋鍍鋅鋼板、乳白色烤漆。

9.9.5 為節(jié)約投資和方便施工，除由變壓器至低壓進線柜可電纜時選用封閉式母線槽外，確需選用預分支電纜時應征得業(yè)主方書面許可。

9.9.6 除消防配電回路外，其他均選用B級阻燃電纜。

9.9.7 消防電源的配電電纜（線）是否需選擇耐火電纜（線），設計應按敷設方式的不同進行選擇，例如穿管暗敷已滿足消防要求時選用阻燃電纜即可。9.9.8 對0.4kV交聯(lián)電纜在已考慮校正系數(shù)情形下的載流量約定為：

16mm2→63A ；25mm2→80A；35mm2→100A；50mm2→125A；70mm2→160A；95mm2→200A；120mm2→250A；150mm2→300A；185mm2→350A；240mm2→400A。大于240mm2截面電纜的選用須征求許可。9.10 建筑平面布置

9.10.1 變電所應接近負荷中心并緊臨由其供電的制冷機房，值班室應設在制冷機房和變電所中間部位以利于管理。

9.10.2 電氣豎井（強、弱電井）門應開向公共部位，尤其不要開在精品店內(nèi)，電氣豎井盡量寬面開門，即采用寬面操作方式。

9.10.3 消防控制室與監(jiān)控室應盡量緊鄰布置或合用同一房間，以方便管理，并可共用一臺雙電源切換箱。

9.10.4 變配電室、制冷機房值班室應直接對外（不途經(jīng)變配電室及制冷機房）。9.11 設計預留

9.11.1 在地下一層要預留出至室外照明的穿線管，預埋數(shù)據(jù)線套管及電源套管以供商場促銷之用。

9.11.2 所有暗裝配電箱設計中要給出預留墻洞的定位及尺寸。9.12 其他

9.12.1 在出圖后，若有局部手工變更的地方在電子版本中亦應修改，提供給甲方的電子版本須為修改后的最終版本。

9.12.2 施工交底紀要、設計變更均應及時抄送萬達規(guī)劃院，審核通過后方可下發(fā)施工單位執(zhí)行。

9.13 各業(yè)態(tài)的特殊設計要求及設計范圍 9.13.1 電影院 1 設計界面

（1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、消防電梯、消防風機）。（2）電梯及扶梯配電。（3）空調(diào)配電與控制。（4）放映夾層配電。（5）二次裝修電源預留。由地下層變電所引下述供電回路，在變電所出線端設置計量：

（1）影院應急照明雙電源切換箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（2）消防風機自變電所引2路電源末端切換。

（3）自變電所引專用回路供放映設備專用電源配電箱：見業(yè)主方提供的設計參考圖；配電箱設在放映夾層，引至各放映機旁的干線在平面圖中示出；各電影廳放映設備分配電箱在放映機左側(cè)。

（4）影院空調(diào)、風機動力自變電所專用回路供電；各影廳空調(diào)機組采用變頻控制器，設在屋面的各影廳排風機控制按鈕（盒）分別設在各影廳的空調(diào)機房內(nèi)。

5）由下層至影院的扶梯用電歸于影院，自變電所專用回路供電。

（6）預留二次裝修電源：90kW，1根ZB-YJV（4×95＋1×50）阻燃電纜，變電所0.4kV出線斷路器整定電流200A。該電源供二次裝修的一般用電—小賣部、售票處、休閑酒吧或咖啡廳、辦公區(qū)、觀眾走廊、衛(wèi)生間、放映夾層一般照明等。9.13.2 大玩家電玩 1 設計界面

（1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、消防電梯、消防風機）。（2）電梯及扶梯配電。（3）空調(diào)配電與控制。（4）二次裝修電源預留。由地下層變電所引下述供電回路，在變電所出線端設置計量：

（1）應急照明雙電源切換箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（2）空調(diào)動力自變電所引專用回路供電。

（3）預留二次裝修電源至樓層電氣豎井：營業(yè)用電（動力、照明）負荷密度70VA/ m2。9.13.3 一兆韋德健身 1 設計界面

（1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、消防電梯、消防風機）。（2）電梯及扶梯配電。（3）空調(diào)配電與控制。（4）二次裝修電源預留。由地下層變電所引下述供電回路，在變電所出線端設置計量：

（1）應急照明雙電源切換箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（2）空調(diào)動力自變電所引專用回路供電。

（3）預留二次裝修電源至樓層電氣豎井：營業(yè)用電（動力、照明）負荷密度80VA/ m2；自變電所引2路電源，分別供動照、電熱水器（或熱泵機組）。9.13.4 運動100 1 設計界面

（1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、消防電梯、消防風機）。（2）電梯及扶梯配電。（3）空調(diào)配電與控制。（4）二次裝修電源預留。由地下層變電所引下述供電回路，在變電所出線端設置計量：

（1）應急照明雙電源切換箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（2）空調(diào)動力自變電所引專用回路供電。

（3）預留二次裝修電源至樓層電氣豎井：營業(yè)用電（動力、照明）負荷密度80VA/ m2。9.13.5 國美電器 1 設計界面

（1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、消防電梯、消防風機）。（2）電梯及扶梯配電。（3）空調(diào)配電與控制。

4）二次裝修電源預留。由地下層變電所引下述供電回路，在變電所出線端設置計量：

（1）應急照明雙電源切換箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（2）空調(diào)動力自變電所引專用回路供電。

（3）預留二次裝修電源至樓層電氣豎井：營業(yè)用電（動力、照明）負荷密度70VA/ m2。注：根據(jù)供電方案的協(xié)商結(jié)果，可能設置1臺專用變壓器，10kV電業(yè)計量。此情形下備用電源回路由物業(yè)變電所引來。

9.13.6 大歌星KTV(原文來自 004km.cn 引用請注明)1 設計界面

（1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、消防電梯、消防風機）。（2）電梯及扶梯配電。（3）空調(diào)配電與控制。（4）二次裝修電源預留。由地下層變電所引下述供電回路，在變電所出線端設置計量：

（1）應急照明雙電源切換箱：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（2）空調(diào)動力自變電所引專用回路供電。

（3）預留二次裝修電源至樓層電氣豎井：營業(yè)用電（動力、照明）350kW，變電所引2個回路，每個回路斷路器整定電流350A。9.13.7 萬千百貨 1 設計界面

（1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、防火卷簾、消防電梯、消防風機）。

（2）電梯及扶梯配電。（3）給排水、空調(diào)配電與控制。（4）二次裝修電源預留。由地下層變電所引下述供電回路，在變電所出線端設置計量：

（1）應急照明雙電源切換箱：分層并按防火分區(qū)設置，每個8kW，樹干式供電。豎向干線采用2根ZBN-YJV（4×35＋1×16）耐火電纜，變電所0.4kV出線斷路器整定電流100A。（2）消防控制室：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，末端切換，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（3）UPS機房： 20kW，2根ZB-YJV（5×16）阻燃電纜，末端切換，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（4）賣場二次裝修一般照明預留：分層并按防火分區(qū)，采用電纜自變電所放射式供電。每層的每防火分區(qū)采用2個回路供電，分別為天棚照明和局部照明。天棚照明配置容量40W/ m2；插座及局部照明配置容量一層按80W/ m2、二層以上按60W/ m2。供電電纜至樓層電井，其余由二裝設計。

（5）0.4kV系統(tǒng)中預留：2路200A斷路器用于室外、廣告照明、1路150A斷路器用于員工廚房、1路150A斷路器用于辦公區(qū)、2路200A斷路器用于咖啡廳、1路630A斷路器用于餐飲。

9.13.8 步行街 1 設計界面

1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、防火卷簾、消防電梯、消防風機）。

（2）電梯及扶梯配電。（3）空調(diào)配電與控制。（4）二次裝修電源預留。由地下層變電所引下述供電回路，在變電所出線端設置計量：

（1）應急照明雙電源切換箱：按防火分區(qū)設置，每個20kW，采用2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，末端切換，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（2）消防控制室：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，末端切換，變電所0.4kV。（3）出線斷路器整定電流50A。

（4）弱電機房：20kW，2根ZBN-YJV（5×16）耐火電纜，末端切換，變電所0.4kV出線斷路器整定電流50A。

（5）電話模塊站：80kW，2根ZBN-YJV（4×70＋1×35）耐火電纜，末端切換，變電所0.4kV出線斷路器整定電流150A；（此條僅供參考，以電信部門的要求為準）。

（6）公共區(qū)域的風機盤管、吊式空調(diào)機、新風機、屋頂送排風機屬于同等級負荷，自變電所采用專用回路供電，屋頂送排風機需二地控制；店鋪內(nèi)的風機盤管用電自店鋪分配電箱接駁；走廊及公共區(qū)風機盤管采用單獨回路配電，風速開關(guān)集中設置在強電井內(nèi)；設計中應按區(qū)域考慮采用一個風速開關(guān)控制多個風機盤管的方式。

（7）公共區(qū)域一般照明配置容量50W/m2，自變電所采用專用電纜引至樓層電井，其余由二裝設計。

（8）各店鋪的用電按防火分區(qū)配電，自變電所引專用回路，設置集中電表箱，選用1.0級電子式IC卡預付費電表。地下商鋪配電容量：小間，按4kW/間、20A單相；中間，按8kW/間、40A單相；大間，按12kW/間、60A單相。另外在集中電表箱中預留3個3相電表位置（設計中注明），以供餐飲增容。每集中電表箱中的電表數(shù)量不大于15個。

（9）各店鋪的開關(guān)、燈具、插座、風機盤管溫控器布置均由二次裝修設計決定，本次設計僅將店鋪分配電箱設計到位。

（10）內(nèi)走廊及公共區(qū)域的應急照明、應急疏散指示設計到位以供消防審批。9.13.9 辦公樓、公寓 1 設計界面

（1）所有與消防有關(guān)的電氣設計（樓梯間照明、疏散照明、防火卷簾、消防電梯、消防風機）。

（2）電梯配電。

（3）風機、水泵配電與控制。（4）二次裝修電源預留。

（5）各分戶設置配電箱，戶內(nèi)僅設計插座（含空調(diào)插座）、居中設置照明接線盒，其余由二裝設計或用戶自理。2 設計要求

（1）樓梯間、樓梯（消防電梯）前室照明采用豎向供電。

（2）每六層設一個應急照明配電箱，供內(nèi)走廊應急照明及疏散指示，可不設置計量。（3）自變電所出1專用回路，采用樹干式供電，給二裝預留每層公共區(qū)域的一般照明用電。每三層設1個二裝一般照明計量配電箱，每層要計量，每層預留2個出線回路，電源預留在配電箱內(nèi)，出線由二裝設計。

（4）辦公室配電容量：小間，按6kW/間，大間，按8kW/間，每層每戶集中計量。選用1.0

IC卡預付費電表（電表的具體選用要滿足當?shù)仉姌I(yè)部門的規(guī)定），集中電表箱設置在公共部位。10 弱電專業(yè) 10.1 電視監(jiān)控系統(tǒng)

10.1.1 在購物中心周邊區(qū)域、室內(nèi)步行街、地下室停車場內(nèi)部及出入口及其他由萬達物業(yè)管理的重要區(qū)域設置攝像機，室內(nèi)有吊頂區(qū)域敷線槽設吸頂半球機，無吊頂部位設槍機，室外立桿安裝。

10.1.2 在萬達管理區(qū)域的樓層出入口、電梯內(nèi)設置攝像機。10.1.3 室外攝像機選用超低照度彩轉(zhuǎn)黑攝像機。10.1.4 各主力店內(nèi)部由其自行設置，設計內(nèi)容另行約定。

10.1.5 前端采用模擬攝像機，在中控室用硬盤錄像機和矩陣切換器進行錄像和管理。10.1.6 控制系統(tǒng)要有一定的余量，以備增加和調(diào)整。

10.1.7 對于系統(tǒng)材料的選擇和施工工藝需要有明確規(guī)定和說明。10.1.8 設計要包含百貨區(qū)域，滿足百貨管理公司的運營和管理。10.2 防盜報警系統(tǒng)

10.2.1 在步行街各個樓層的出入口和重要區(qū)域設置三鑒探頭，報警同電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。

10.2.2 吊頂區(qū)域采用吸頂安裝探測器，探頭選擇需要具有防寵物功能；無吊頂區(qū)域采用壁掛安裝。

10.2.3 首層內(nèi)外商鋪均需要采取玻璃破碎探頭。10.2.4 由控制中心統(tǒng)一進行防盜系統(tǒng)的撤防和布防操作。

10.2.5 報警系統(tǒng)單獨考慮UPS，滿足停電時報警系統(tǒng)可用24小時。10.2.6 各主力店內(nèi)部由其自行提出設置要求，設計另行約定。10.2.7 設計要包含百貨區(qū)域，滿足百貨管理公司的運營和管理。10.3 綜合布線系統(tǒng)

10.3.1 在室內(nèi)商業(yè)步行街的每個精品店設置一至二個點，每點采用一根UTP5e，吊頂內(nèi)敷設線槽。

10.3.2 語音主配線架采用機柜式安裝的銅纜配線架，垂直干線部分語音采用大對數(shù)銅纜。

10.3.3 電話和寬帶運營商提供語音和數(shù)據(jù)線路至各主力店的弱電機房，其機房內(nèi)電話運營商需自設配線架；地下室部分弱電公用橋架路圖紙由建筑設計院完成。10.3.4 主力店內(nèi)部布線由其自行設置和約定。

10.3.5 設計要包含百貨區(qū)域，滿足百貨管理公司的運營和管理。10.4 網(wǎng)絡和寬帶接入

10.4.1 在地下一層由甲方敷設橋架至各主力店弱電機房或弱電井，接入工作由用戶同ISP協(xié)商解決。

10.4.2 為萬達物業(yè)提供一臺交換機（48口），品牌選用合資名牌設備，交換機安裝位置在物業(yè)辦公區(qū)，交換機同停車場管理系統(tǒng)通過光纖聯(lián)網(wǎng)，住宅和公寓管理處的辦公亦需要同此系統(tǒng)光纖聯(lián)網(wǎng)，交換機具備網(wǎng)段劃分管理功能。10.4.3 網(wǎng)絡交換機考慮UPS 2小時備電。10.5 背景音樂系統(tǒng)

10.5.1 商業(yè)步行街設置背景音樂，滿足事務性語音廣播的要求（滿足消防強切的要求）。

精品步行街鋪內(nèi)揚聲器和通道揚聲器要分不同回路設置，可以單獨控制音量。10.5.3 多種方式信號輸入、多分區(qū)輸出，系統(tǒng)具備接收電腦聲卡的聲音輸出。10.5.4 系統(tǒng)的分區(qū)和功放要有20%余量，考慮4個小時UPS供電。

10.5.5 室外周邊廣場和道路適當設置室外防水音箱，提高商業(yè)廣場的人氣；不同分區(qū)能播放不同的音樂。

10.5.6 地下停車場由建筑設計院按消防緊急廣播的要求設計即可。10.5.7 各主力店內(nèi)部均按消防廣播要求設計，如有特殊要求則需另行約定。10.5.8 設計要包含百貨區(qū)域，滿足百貨管理公司的運營和管理。10.6 衛(wèi)星接收和有線電視系統(tǒng)

引入有線電視，考慮衛(wèi)星接收的可能性，兩者最好能并網(wǎng)，在五星酒店樓頂設置兩個2.4米衛(wèi)星接收天線的基礎。

10.6.1 商業(yè)部分：信號預留至各主力店的弱電間或弱電井，申請和開通個主力店負責解決。

10.6.2 步行街精品店不設置，但線路需要預留在弱電井內(nèi)。

10.6.3 寫字樓按照平面圖設置有線電視點位，按數(shù)字電視進行預留和設計。10.7 電話交換機

10.7.1 200門內(nèi)線（系統(tǒng)可擴容至400門內(nèi)線）、24路中繼（可擴充），萬達物業(yè)辦公使用。

10.7.2 所有步行街精品店內(nèi)不考慮內(nèi)線電話，電話僅在物業(yè)辦公區(qū)和物業(yè)設備房內(nèi)使用。

10.7.3 交換機要有自動轉(zhuǎn)接語音提示功能和計費管理功能（報價含計算機、打印機）。10.7.4 考慮6臺數(shù)字電話分別在總服務臺、辦公區(qū)前臺、和4個經(jīng)理辦公室使用。10.7.5 交換機的備電要滿足12小時的使用需要。10.8 保安巡更系統(tǒng)

10.8.1 采用離線式巡更系統(tǒng)，考慮設備巡更的需求。10.8.2 按20個巡更棒、400個巡更鈕設計。10.9 停車場收費管理系統(tǒng)

10.9.1 所有出入口盡量考慮按雙向出入口設計。

10.9.2 出口收費系統(tǒng)滿足自動讀卡出入和人工控制出入兩種情況。10.9.3 入場自動發(fā)卡（非接觸式感應卡，有效讀卡距離10cm以內(nèi)）。10.9.4 滿足出口人工收費或自動讀卡抬桿。

10.9.5 計費方式多種多樣，滿足臨時卡、免費卡、充值卡、計時卡、包月卡等多種需要。10.9.6 在遠離出口位置另設幾處收費窗口，設置相應的收費及寫卡設備，鼓勵持長期卡的人，節(jié)省出口處理時間。

10.9.7 考慮出入口的照明燈光控制和圖像對比功能。

10.9.8 本停車場管理系統(tǒng)光纖聯(lián)網(wǎng)，并要同物業(yè)辦公網(wǎng)絡光纖聯(lián)網(wǎng)。10.9.9 在物業(yè)財務辦公室設置分控，對實時圖像和系統(tǒng)動作進行監(jiān)控。10.10 樓宇自動控制

10.10.1 系統(tǒng)采用三級網(wǎng)絡的拓撲結(jié)構(gòu)，滿足萬達物業(yè)的管理中心集中監(jiān)視管理和各主力店的就地管理要求，提高系統(tǒng)使用效率和可靠性，減少系統(tǒng)故障風險。

10.10.2 系統(tǒng)具有多個工作站聯(lián)網(wǎng)的功能，以完成不同分系統(tǒng)間的信息傳輸，實現(xiàn)物業(yè)管理對各分系統(tǒng)的總體情況的監(jiān)測和管理。

10.10.3 提供完整的系統(tǒng)圖和網(wǎng)絡拓撲圖及點表。

10.10.4 風機盤管的控制不在此次報價中。

10.10.5 對冷水機房內(nèi)設備的監(jiān)測和控制，需要對空調(diào)主機的運行參數(shù)和狀態(tài)進行監(jiān)視（讀取主機BA接口內(nèi)容）。

10.10.6 新風機組和空調(diào)機組的啟?？刂啤⒐ぷ鳡顟B(tài)和故障報警、手/自動狀態(tài)顯示。10.10.7 新風機組和空調(diào)機組的的溫度調(diào)節(jié)：顯示每臺空調(diào)機組的送回風溫度、通過檢測送風（回風）溫度調(diào)節(jié)水閥改變出風溫度（采用比例積分控制）。

10.10.8 新風過濾網(wǎng)壓差報警，新風風閥和排風閥門的開啟度自動控制調(diào)節(jié)。10.10.9 對商場重要機電設備的監(jiān)控和管理。

10.10.10 對商場內(nèi)、外以及地下室停車場照明的控制管理，采用開關(guān)量控制。10.11 能源計量

10.11.1 電表和煤氣表：末端計量首選卡表。10.11.2 水表：主力店單獨掛表計量。

10.11.3 對于多業(yè)態(tài)合用空調(diào)主機的系統(tǒng)，需要在分支回路上裝能量表計量。10.12 手機信號放大系統(tǒng)

滿足現(xiàn)行行業(yè)規(guī)范要求，暫不考慮3G。10.13 防雷和防浪涌

10.13.1 所有弱電外線進線需具有防雷措施。

10.13.2 關(guān)鍵弱電設備及弱電機房供電需具有防浪涌措施。

10.13.3 所有弱電機房保證良好的接地，聯(lián)合接地阻值不大于1歐姆。10.14 消防報警和聯(lián)動

萬達負責所有的消防系統(tǒng)的設備建設及物業(yè)的維護保養(yǎng)工作，整個萬達廣場可以做一個統(tǒng)一的系統(tǒng)，亦可集中管理分散控制，除高規(guī)特殊要求外裙房和塔樓均在樓層做層顯即可。10.15 弱電設備和管理機房

10.15.1 整個萬達商業(yè)廣場設一個中心機房120 m2，位置原則上設在地下一層居中位置，裙房和寫字樓樓層設置樓層顯示器，萬達的保安監(jiān)控中心與消控中心合用。10.15.2 地下居中設置弱電設備和布線機房，面積30 m2。

10.15.3 地下一層設置中心模塊站，面積100 m2左右，作為語音和寬帶的設備主機房。10.15.4 地下一層設置有線電視主機房，20 m2。

10.15.5 每幢寫字樓、公寓首層門庭處設置10 m2的保安值班室。10.15.6 在各層按照規(guī)范設置弱電井，每個面積最好在2 m2上。10.16 人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)

10.16.1 人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)能夠提供準確的人群流動量、人群流動方向的統(tǒng)計及分析數(shù)據(jù)。指定監(jiān)測所有出入口。根據(jù)商業(yè)管理公司的需要，要求此系統(tǒng)可以把統(tǒng)計信息生成報表，為管理層科學管理提供有力依據(jù)。全年365天不間斷工作。

10.16.2 整個系統(tǒng)主要由前端人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)，人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)局域服務器，人數(shù)統(tǒng)計綜合管理平臺，以及遠程監(jiān)控客戶端軟件等四部分組成。

10.16.3 前端人數(shù)統(tǒng)計設備采用立體視頻識別技術(shù)，能準確識別各種復雜和極端情況下人員數(shù)量和流動方向信息。

10.16.4 系統(tǒng)需要能夠支持遠程訪問和管理，便于集團及時掌握信息統(tǒng)籌管理。備注：1.做出各系統(tǒng)的設備材料清單和數(shù)量統(tǒng)計表。2.樓控系統(tǒng)點表。

3.做出各系統(tǒng)的設計說明，系統(tǒng)圖和平面圖。

第三篇：萬達購物中心成功密碼

萬達副總裁陳平：萬達購物中心成功密碼

陳平：大家上午好!作為購物中心，談到購物中心的問題，我想到這樣一個老話，叫男怕入錯行，女怕嫁錯郎，商家很怕選錯商場。那么什么商場是好的商場?在選擇之前注意什么事項呢?結(jié)合萬達集團這十幾年所經(jīng)歷的坎坎坷坷的，試圖來解開購物中心的密碼。我們從五個方面來說購物中心所要關(guān)注的問題。第一克服問題;第二商場問題;第三業(yè)態(tài)的綜合;第四價格和鄰居;第五發(fā)展商。

我們看看購物中心是兇還是吉?多數(shù)客戶這塊，必須了解商場和周邊匹配度的問題。我們請了很多調(diào)研公司在調(diào)研這個問題的時候，訪談的方式，我們過去發(fā)現(xiàn)能解決問題的一部分，我們傾向于在客戶了解中去觀察他的行為，比如說他是喜歡在家里吃飯還是在外面?比如說他穿的衣服，比如說他用的周邊住房和交通方式，這些東西整理以后可以找到其中的關(guān)系。

另外有一個問題，大家都希望在買東西的時候能想到我們的產(chǎn)品。但是到底有幾個商家能做到這一點呢?很少。因為現(xiàn)在可替代的產(chǎn)品太多，消費者從來把眼光放在適應他的。如果消費者沒辦法想到你怎么辦呢?應該選一個好的地方，讓消費者能有機會看到你。那么消費者現(xiàn)在的消費發(fā)生很大的變化，有目的的消費相對的少一些，因為大家并不缺什么東西。更多的時候，有一段時間需要，度過愉快一點，或者是打發(fā)時間閑逛一下。消費者有段時間閑逛一下，首先想到要去的地方，是不是要東西比較齊全，他去的時候并沒有明確去買什么?而且消費的環(huán)境是不是舒適?如果不舒適的話，只是去一次，第二次不去了。另外在消費過程中，這些東西是不是適合他?還有方不方便到達那兒。

另外要想的問題，他開車到那兒是不是很方便?如果出不方便的話，如果停車，包括從那里出來都很麻煩，可能就會到更遠的地方或者其他店里面去。走進購物中心之后，很多購物中心也有痛苦的經(jīng)歷，設計是很好看也很復雜。但是進去之后，消費者找不到他要選擇的商店。如果他看不到，更談不到消費怎么產(chǎn)生。如果看到商店了，現(xiàn)在問題是設計很好看，商家看到的過不去，中間有什么東西，很漂亮的東西擋著，過不去。就這幾步路，現(xiàn)在的消費者也是不愿意走的，商業(yè)上有一句話，一步差三成。因為可選的店很多，很有可能就走到別的店了。

然后你的產(chǎn)品是否能打動他的心，是否能夠靠前?作為消費者來講，有些行為是解決方面的問題，就在樓下的便利店買一些東西。還有的消費者，有個階段性買便宜的東西，更會選擇超市。還有一個階段選擇品質(zhì)，一個人的消費結(jié)構(gòu)是不一樣的，他自身也有很多需求。還有的只是休息，閑逛閑逛，通常想到的就是購物中心。所以購物中心越來越受到商家的喜歡。我們再看一下商場，作為商場選擇，以前很多購物中心出過很多問題，把目標距離的地位，當一個購物中心選擇的服務半徑出現(xiàn)偏差的時候，很多購物中心也是出過很悲慘的問題，另外一個購物中心到底有多大?他的客戶以及消費者是什么關(guān)系呢?我們認為，一個購物中心的有效影響半徑是5公里，超過5公里會對客戶帶來很多不方便。剛才我們講了，購物中心更多是要解決一個人休閑購物齊全的問題，一個營業(yè)面積10萬平方米，基本上能達到要求。80%的客流就將來自于半徑5公里，另外75%的消費者額也來自于半徑5公里。有些項目說做大一點，服務半徑選擇遠一點，希望在10公里的半徑。那么就建20萬平米的商場，但是我們發(fā)現(xiàn)他新增加的10萬平方米，客戶貢獻是很少的，只增加了10%，而銷售額只增加了15%，這勢必對你進去開店租金壓力要分擔，所以這要謹慎選擇。如果選擇距離更大一些，你的商場更大一些，他的目標客戶貢獻是遞減的。

所以，我們認為首先在選擇消費半徑和題量的時候，一定要認真考慮。因為大的題量會積壓商家的租金，我們看商場的變化，雖然私車的普及很多選擇在郊區(qū)買東西，車多了也出現(xiàn)問題?就容易堵車。堵車的話在郊區(qū)也不容易。生活的美好不等于只有空氣和綠草就可以了，豐富的配套和措施是有選擇的。所以有城市回歸和多城市中心的發(fā)展格局，城市的休閑購物中心也成為新的商場被人們喜愛。我們再看一下剛才說的客戶和商場。

我們剛才說，一個購物中心更多要解決的是，停一次車什么都能解決，更多的是解決無目的消費，有幾個方面的問題做好。要有一個百貨，我們發(fā)現(xiàn)購物中心沒有百貨只有步行街，有的人逛購物中心的時候沒有百貨，或者根本不去百貨，但是他心里想，我去這里，萬一我想去百貨的時候，他沒有還要把車開走。所以盡管步行街做得很漂亮，但是百貨和超市的客流量很少，所以客戶去那里的想法和實際消費不一樣的。這個比例關(guān)系也是我們做業(yè)態(tài)分配，因為不同的分配和消費者需求不一樣，感受的分配度不一樣，有些有20平米的商場，但是消費者只感覺到3萬平米，因為業(yè)態(tài)分布不合理，這就很可惜。作為步行街餐飲做了很大一塊，還有服飾和配套。餐飲這邊也是豐富多彩的，作為消費者去了希望有一個選擇的權(quán)利，如果不給消費者貨比三家的權(quán)利，消費者在潛意識里受欺負了，不愿意消費，有時候競爭會帶來正面的影響。

另外就是服飾，我們發(fā)現(xiàn)在購物中心里淑女裝和休閑服裝比較好，而正裝系列在購物中心不算好，所以引進的時候會控制這些業(yè)態(tài)的分配，當然配套也是一樣，每一塊都帶著業(yè)態(tài)以及量和比例。另外購物中心在選擇的時候，務必要注意，影城娛樂消費有沒有?如果沒有。娛樂設施對發(fā)展商來講租金是比較低的，各讓一些立以來讓購物中心的人氣進來，才能促進購物中心的健康發(fā)展。我們再看一下鄰居，當業(yè)態(tài)比例做好以后，看一下鄰居與價格。作為購物中心在做的時候，已經(jīng)有一部分業(yè)態(tài)或者長期走，或者是已經(jīng)談好的。這些已經(jīng)談好的主力店，百貨也好，影城也好，還是超市或者娛樂設施，對整個購物中心消費的認知有一個大方向的描述，這個購物中心是怎么怎么樣的，適合哪一類，我去會怎么樣的，這是一個總體判斷。也就是說購物中心的已知商家，當這些條件談好以后，如果你是新進的業(yè)態(tài)，你是服裝，或者是餐飲，或者是配套，在進入購物中心的時候，業(yè)態(tài)的單價與這個購物中心所鎖定的購物群是否匹配，如果匹配了，你的收成很好，如果不匹配會遇到很多麻煩。有的發(fā)現(xiàn)商家進入購物中心出問題，并不是他不好，是因為太好，消費出現(xiàn)了問題。比如說價格偏離了，品質(zhì)偏離了也會出現(xiàn)問題，我們講的是和諧。

另外不同的商家鄰居是不同的，這個要規(guī)劃好，誰和誰做鄰居，對消費者影響是不一樣的。消費者走進這么大的購物中心，走著走著很累，所以如何提高消費者的購物效率，是我們選擇購物中心非常重要的環(huán)節(jié)。一旦他的購物效率提高了，就會在你這里買，因為可替代的東西很多，如果他在你這里找不到，他在回家的路上，在別人的店里去買。

另外開發(fā)商的想法，開店的時候總要跟開發(fā)商溝通怎么經(jīng)營，他的開發(fā)戰(zhàn)略是怎么樣的?促銷戰(zhàn)略是怎么樣的?他的安全管理怎么樣?作為開發(fā)商來講，只租不售是老話題了，如果這個商場銷售的話沒有人能經(jīng)營好，第二個先建后租，有的商場建立7年了，仍然沒有把商招滿，因為什么呢?他先已經(jīng)建好了，在招商當中，商家提出了很多要求，他無法滿足。如果他無法滿足，消費者進來門在哪里?就沒辦法實現(xiàn)。所以要了解商家意圖以后才建起來。

另外商家聯(lián)盟很重要，為了完成先租后建，要建立品牌庫?，F(xiàn)在我們選商家進入廣場的時候，一定有門檻的，并不是說誰給的租金高就可以進入，我們一定會限定業(yè)態(tài)的比例，不能形成惡性競爭。同時讓消費者有貨比三家的感覺。另外開業(yè)也很重要。消費者第一次到購物中心可能出于好奇去看看，第二次是依靠消費者第一次去的感覺，如果第一次通過的時候，無效的行走距離，在他的心里感受到的，你這個購物中心沒有什么東西，這樣的話，對購物中心的后期運營是有壓力的，所以才開業(yè)幾天，一定要給消費者好的印象。運營管理很重要，尤其幫你的商場后期成熟運營的時候，廉政建設變得很重要，選擇商家進來，到底是商家品牌進來更合適呢?還是什么個人原因呢?很多商場在管理上出了問題，所以這塊務必要重視。

這些都是經(jīng)營表現(xiàn)，根據(jù)租售和銷售評價，把數(shù)據(jù)落下來。萬達集團會在今后工作中，在所有的商場數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來分析，我們發(fā)現(xiàn)如果跟上面的密碼相匹配，商家和我們都能健康發(fā)展，一個好的購物中心是因為每一項做到位了，這個密碼才能真正揭開，而任何一項沒有對應好，你的購物中心都有可能出現(xiàn)問題。在這里祝愿各位開店大吉大利，謝謝。

第四篇：萬達購物中心的發(fā)展前景

渠道管理期末論文 班級：市場

營銷101 姓名：姚 懿 軒 學號：5400210241

萬達購物中心的發(fā)展前景 大連萬達集團成立于1988年，經(jīng)過20年發(fā)展，萬達集團已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn)300億元，年銷售額200億元，年納稅超過10億元。萬達集團的目標是到2010年，企業(yè)資產(chǎn)超過600億元，年銷售額超過400億元，年利潤超過60億元，年納稅超過30億元，成為中國民營企業(yè)的龍頭企業(yè)。如此龐大的產(chǎn)業(yè)以及強烈的野心并不是沒有來由的。我們都知道，一個企業(yè)，如果沒有它自己的文化，是很難保證它能夠持續(xù)不斷的發(fā)展甚至很難保證維持企業(yè)穩(wěn)定的。因此，我們我們可以看看萬達這個企業(yè)的核心文化，即愿景、使命和價值觀。萬達集團的使命：共創(chuàng)財富，公益社會。萬達集團以誠信為本，將中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化和時代精神、普世價值觀與企業(yè)使命融會貫通，形成了獨具特色的萬達文化，在企業(yè)經(jīng)營、人才團隊、制度建設等方面發(fā)揮著指導作用，為企業(yè)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎；萬達集團的愿景：國際萬達，百年企業(yè)；核心價值觀是“人的價值高于物的價值、企業(yè)價值高于個人價值、社會價值高于企業(yè)價值”。上述愿景和價值觀都是建立在對企業(yè)發(fā)展歷史、發(fā)展趨勢和自身資源的理性判斷基礎之上，并經(jīng)全體員工討論投票產(chǎn)生的，因此可以說，它具有最廣泛的群眾基礎并得到全體員工的認同。為什么如此價值觀能夠得到全體員工的認同呢？原因在于它并不是像傳統(tǒng)意義的資本家一樣把公司獲取利益最大化當做自己的核心文化，而是把人的地位抬到最高，這體現(xiàn)了稻盛和夫先生的“敬天愛人”思想，即要把員工看做是企業(yè)不斷發(fā)展的最關(guān)鍵的部分，那么就要珍惜并且愛惜自己的員工，要不斷地從各個方面照顧員工的情感，讓他們在做事的時候保持良好的心態(tài)并且能夠發(fā)自內(nèi)心的幫助企業(yè)實現(xiàn)效益。還有一個社會責任包含在企業(yè)價值觀中，由于在如今的中國，不負責任的企業(yè)太多太多了，小到無照經(jīng)營的“造紙廠”“煤老板”，大到“三鹿奶粉”“農(nóng)夫山泉”等大企業(yè)，都沒有良好的實現(xiàn)社會責任。而萬達集團能夠?qū)ⅰ吧鐣r值高于企業(yè)價值”定為自己的價值觀必然是可敬的。而它實現(xiàn)的如何呢？ 萬達像眾多民營企業(yè)一樣，在追求企業(yè)發(fā)展的同時不忘承擔社會責任。集團在積累財富數(shù)量的同時，更注重財富的品質(zhì)，據(jù)了解，19年來，萬達各項慈善捐助累計超過9億人民幣，是中國慈善捐助最多的民營企業(yè)之一。集團的慈善捐助行為不但持續(xù)時間長、涉及面廣、投入資金巨大，還自然而然地形成為一種制度和文化。除此之外，萬達還致力于弘揚中華傳統(tǒng)文化和保護環(huán)境，通過收藏近現(xiàn)代優(yōu)秀畫家作品、籌建國家級美術(shù)館、投入數(shù)千萬進行節(jié)能改造等方法做著自己的貢獻。1

而萬達如此龐大的商業(yè)圈并不是一枝獨秀的，相反的，在市場經(jīng)濟體制下，有許多其他的企業(yè)也紛紛如雨后春筍般生長發(fā)展。其中有一些也是比較強大的。例如在石家莊的“北國商城”就是萬達的一個勁敵。同萬達購物中心一樣，北國商城總店也坐落于石家莊市的繁華商業(yè)中心。具體的位于中山東路和建設大街的交匯處，交通便利，地理位置得天獨厚。并且值得一提的是，自1996年開業(yè)以來，北國商城已發(fā)展成集購物、餐飲、娛樂為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)，被譽為省會商界的“航空母艦”。商場現(xiàn)有營業(yè)面積53000平方米，員工2880人，下設26個專業(yè)商場，一個美食娛樂城。主要經(jīng)營百貨、針紡織品、五金、交電、家電、化工產(chǎn)品、文化、體育、辦公用品、照材、無線通訊設備、現(xiàn)代辦公及微機設備、工藝美術(shù)品、金銀飾品、副食品、煙酒糖茶、勞保用品、家具、裝飾材料等，且有娛樂、餐飲、健身等設施。說起北國商城，那就是石家莊人的名片，它的前身是原來的解放路商場，和當時的人民商場一個橋東，一個橋西，是石家莊人眼里的大型繁華地界，當時名氣不如人民商場來得大，但隨著經(jīng)濟潮流的更迭，現(xiàn)在的北國有了翻天覆地的變化，分店超市是一家連一家，呈遍地開花之勢，其風頭也大大超過了人民商場。但是隨著它裝潢的越來越精美，入駐名品也越來越多，但消費門坎也越來越高，里面的東西(衣服鞋帽等)動輒成百上千，非工薪階層能接受的起的，但它的超市確實更加親民，是石家莊人的首選。所以我們可總結(jié)為北國商城(北國旗艦店)在石家莊的定位是：有分量的購物場所。都是一些大品牌，現(xiàn)在是北人集團，非常有信譽，服務也很不錯，所以大家要是買東西肯定就選信的過的品牌。加上石家莊人對本地品牌的喜愛，北國商城的人流量在很長一段時間內(nèi)必然是超過萬達商城的。萬達商城同北國商城相比，少了一份地方特色，多了一份走向國際化的霸氣。它有著自己的戰(zhàn)略及運營模式。

一座萬達廣場，一個城市中心。萬達公司核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的城市綜合體。萬達城市綜合體是本公司在萬達集團多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，主要指匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。萬達城市綜合體通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機的整合了商業(yè)、商務及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動作用。在規(guī)劃設計中，本公司通過建筑功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動。其中，以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機相聯(lián)，引導商業(yè)中心顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，2

成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶。萬達公司通過持續(xù)發(fā)展并逐步完善核心產(chǎn)品——萬達城市綜合體，逐漸摸索出一套獨特的商業(yè)模式，在國內(nèi)外樹立了良好的品牌形象，贏得了行業(yè)內(nèi)外的高度認可，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領(lǐng)導者。萬達城市綜合體五大效益：

一、帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；

二、有效拉動消費需求；

三、完善城市區(qū)域功能；

四、創(chuàng)造大量就業(yè)崗位；

五、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源； 目前萬達公司主營業(yè)務主要包括以大型購物中心為主體的商業(yè)中心投資與運營（簡稱“商業(yè)中心”）；五星級及超五星級酒店的開發(fā)與運營（簡稱“高級酒店”）；商業(yè)運營及物業(yè)管理（簡稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務板塊，公司四大業(yè)務板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業(yè)務整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務板塊之間聯(lián)動效應的城市綜合體開發(fā)與運營管理，構(gòu)成了本公司的核心業(yè)務發(fā)展模式。

以“萬達廣場”命名的城市綜合體是目前國內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，具有顯著的社會經(jīng)濟效益： 為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺，從而帶動所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；全方位滿足和創(chuàng)造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費；打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進城市均衡發(fā)展；創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位；匯聚了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。

既然萬達如此出眾，那么就有許多投資者心動了，而基本上每個投資者都有一個擔憂，那就是如果贏利不足，那我的投資不是白費了？于是萬達獨創(chuàng)“訂單商業(yè)”的模式，采用“先招商再投資”、“聯(lián)合開發(fā)”。只租不售 獨創(chuàng)訂單商業(yè)地產(chǎn)模式 大連萬達在運作商業(yè)地產(chǎn)之初，沿用了住宅地產(chǎn)的做法——“產(chǎn)品出售”。以出售一些分割產(chǎn)權(quán)的小商鋪來獲利，打平與品牌零售商的收益損失，這是萬達商業(yè)廣場盈利奧秘的核心。這一慣性思維來自于住宅物業(yè)的開發(fā)和信貸周期。即以兩年期銀行貸款，做購物中心的開發(fā)。這一模式在房地產(chǎn)市場情況好時尚能應對開發(fā)、銷售、還貸的時間要求。但是，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營畢竟不是短期行為，火爆的銷售絕不是代表一個購物中心的最后成功。王健林說：“目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn) 3 面臨的根本問題就在這里。開發(fā)商還一直以住宅開發(fā)的模式來運作商業(yè)地產(chǎn)，以為分割出售，成本與利益收回就是成功。這種心態(tài)和做法都會最終使項目走入困局?！痹谧畛蹰_發(fā)的10多個購物中心里，有11個項目是出售，而這11個項目中，有7個項目出了問題，長春、沈陽、長沙、濟南等地的萬達購物廣場與業(yè)主的糾紛引人注目。王健林說，按照原先做的市場調(diào)查，購買商鋪的50%是用戶，50%是投資者，但在銷售時發(fā)現(xiàn)，購買商鋪的業(yè)主，80%是投資客戶，有很多業(yè)主和租戶進去以后，收不到合理的回報就跑了。任何一個商業(yè)項目，都需要二到三年的市場培育期，但小業(yè)主沒有培育市場的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬達和投資的小業(yè)主前前后后打了十幾場官司。這使萬達不得不反思運營模式的問題所在，認識到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)運作模式不同，商業(yè)地產(chǎn)以做商業(yè)為主，這決定了商業(yè)地產(chǎn)不能搞短期利益，需要有一個長期的市場培育期，需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。萬達的體會是應以租為主，只租不售。王健林表示，只是簡單克隆住宅地產(chǎn)的運作模式，肯定行不通。只有抱定持續(xù)經(jīng)營的理念，才可能真正做好商業(yè)地產(chǎn)。萬達從而調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，將“只租不售”作為運營商業(yè)地產(chǎn)基本原則，獨創(chuàng)“訂單商業(yè)”的模式，采用“先招商再投資”、“聯(lián)合開發(fā)”的方式，通過與跨國零售企業(yè)的合作，實施主力店經(jīng)營，并通過主力店帶動小商鋪?！坝唵蔚禺a(chǎn)就是招商在前，建設在后，保證開發(fā)的商業(yè)項目有下家，投資以后有人租賃，租金收入穩(wěn)定，不會造成投資失敗”。王健林這樣闡述他的訂單商業(yè)地產(chǎn)模式。

商業(yè)地產(chǎn)要考慮的因素非常復雜：賣建材的對樓層承重的特殊要求；賣珠寶的不愿意挨著餐飲；餐飲對上下水和衛(wèi)生間的要求；影院對其他租戶的影響；公用面積對租金的侵蝕等等這些，如果不在事前考慮好，就會造成招不來商，或者來了留不住。王健林說：“不能建好房子再招商，而是要先把大的租戶的需求搞清楚，按照租戶的個性要求量身訂做。我要把房子租給商戶，就必須先替商戶考慮能不能掙到錢。如果掙不到錢，我也就收不到租金”。作為這個模式的實踐者，2003年，萬達和沃爾瑪達成聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。之后，家樂福、百安居、歐倍德、麥當勞、百盛、美國餐飲等16家跨國企業(yè)也先后加入了與萬達的合作，簽署了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。萬達與沃爾瑪這樣的國際零售巨頭簽的租賃合同都是統(tǒng)一版本，其中的強制條款規(guī)定，租賃方有分租權(quán)。這就意味著，他們只要以幾十元/平方米(每月)的價格租下來，再以200元/平方米(每月)的價格租出去，只要分租達到20%至30%，(靠收取分租的租金)，實際上就是在做不要本錢的生意 這樣的轉(zhuǎn)型讓萬達的商業(yè)地產(chǎn)模式取得了較以往更大的成功。萬達集團短短 4

3年時間，在全國開發(fā)了16個大型購物中心，形成收租商業(yè)面積超過200 萬平方米。現(xiàn)在，萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中探索的訂單模式，被業(yè)界權(quán)威人士和管理部門廣泛推崇，甚至被看作是代表了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。由王健林總結(jié)的 “做對程序”四個字，也成為商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律。萬達集團全國第100座萬達廣場進駐大連高新區(qū)

2012年，萬達攜旗艦城市綜合體進駐大連高新區(qū)，這是萬達集團在全國的第100座萬達廣場，整合四大業(yè)態(tài)，分為山海豪宅、國際大型商業(yè)中心、頂級金街商鋪和金牌SOHO。

此外，萬達還要進軍旅游業(yè)。它起源于我們的年輕人要去度假，也起源于我們的政府要去開會，也起源于最近政府機構(gòu)說的把旅游作為城市產(chǎn)業(yè)的更加主導定位的城市戰(zhàn)略的要求，也可以看出從事旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃興起的咨詢機構(gòu)。所以我們可以看到，萬達現(xiàn)如今是一個如日中天的企業(yè)，它有著源源不斷的動力去改變戰(zhàn)略以適應不斷變化的市場需求，來一步步“占領(lǐng)”所有的市場。相信它并不會懼怕競爭對手，不論別人如何評說它都要走自己的路。據(jù)萬達公布的2012年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，集團上半年收入562.1億元，同比去年減少9%，作為集團最核心業(yè)務之一的商業(yè)地產(chǎn)收入也同比降低14%。萬達董事長王健林就曾表示，在整個中國經(jīng)濟處于下行態(tài)勢的背景下，萬達廣場今年以來出現(xiàn)了三個非常明顯的趨勢：一是客流增長在下降；二是客單價在下降；三是商家開發(fā)計劃出現(xiàn)較多的調(diào)整。因此，迅速提高萬達各業(yè)務線的銷售業(yè)績和客流量成為解決問題的關(guān)鍵。建設、發(fā)展具有鮮明時代特色和個性化的企業(yè)文化，是現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的根基，是企業(yè)核心競爭能力的重要組成部分。經(jīng)過二十年的發(fā)展，萬達集團已經(jīng)形成了較為完善的的精神、制度、行為和物質(zhì)文化體系。和諧企業(yè)文化的建設，樹立了良好的企業(yè)形象，增強了企業(yè)凝聚力、向心力和戰(zhàn)斗力，為企業(yè)實現(xiàn)又好又快發(fā)展提供了強有力的精神支撐。5

第五篇：萬達廣場購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議

萬達廣場:購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議

一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義

(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的定義

商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài), 其分類的主要依據(jù)包括經(jīng)營主體目標市場、經(jīng)營理念、服務功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)標準等諸方面。城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括: 購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等;而其中購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有:百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心(KTV、電玩等)、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院及發(fā)廊、銀行、便利店、折扣店、專業(yè)市場等。

(二)商業(yè)業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃

所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的過程。

業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題:

1、業(yè)態(tài)的選擇: 一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài);

2、配比的問題: 各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系;

3、落位與分布的問題: 各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。

對不同的業(yè)態(tài)如何進行有效的劃分與組合,不僅關(guān)系到：廣場定位的實現(xiàn)、客流的共享,更關(guān)系到經(jīng)營收益的最大化。

二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則

1、定位優(yōu)先的原則

單個綜合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃 須符合城市綜合體的整體定位, 滿足商家的經(jīng)營需要和消費者的消費需求。綜合體或購物中心的定位包括三個層面: 1)整體的功能性定位:即綜合體(購物中心)要實現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體,由于區(qū)位特征不同,其承載的基本功能及扮演的角色也會有較大的區(qū)別：如上海五角場萬達廣場屬于城市中心(副中心)型城市綜合體,北京CBD萬達廣場為城市特定功能區(qū)域內(nèi)的綜合體,而寧波萬達廣場則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。

2)目標客群的選擇:位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體,其目標消費人群的結(jié)構(gòu)、消費能力以及消費傾向會有所差別,這必然會影響到綜合體(尤其是購物中心)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。

3)規(guī)模選擇:城市綜合體(購物中心)的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。

2、功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎

綜合體(購物中心)的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競爭態(tài)勢不同,其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對于位于城市中心區(qū)的綜合體,購物中心、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對比較均衡,而位于市郊的綜合體,住宅、購物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位于城市中心區(qū)的購物中心,購物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對突出;社區(qū)型購物中心,目的性消費較強的零售類業(yè)態(tài)會比較多;郊區(qū)型的購物中心,主題性消費更強,娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)則更加豐富。

3、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑

各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時各業(yè)態(tài)間能否有效互融,關(guān)系到購物中心內(nèi)消費的舒適性及流暢性,這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時間及消費的總客單價。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個角度進行思考:功能互補性:各自有明確的功能特征但又互融成為一個整體;目標客群的一致性:特定目標客群的消費需求有比較強的系統(tǒng)性,購物中心可以根據(jù)不同客群的消費特征在購物中心內(nèi)建立不同的消費主題區(qū)域,在不同的消費主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。

4、長期租金回報能力(商家承租能力)評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提

各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考,不同的業(yè)態(tài),其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下,低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動能力比較強;而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對較高,承受租金的能力也較強,但客流量有限。大眾型購物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進行平衡, 一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動客流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。

5、空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題 購物中心在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程中必須時刻面對的一個課題是:如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長期投資價值,這要求做到有所為有所不為,在目標客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍,并根據(jù)市場的需求適時調(diào)整。

6、業(yè)態(tài)組合是一個永遠的動態(tài)過程

綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強,有很高的穩(wěn)定性,但購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會有(也必須有)比較大的彈性。購物中心發(fā)展的不同時期,由于其面臨的任務與挑戰(zhàn)不同,業(yè)態(tài)和品牌作為實現(xiàn)目標的工具,必定會有所變化。購物中心開業(yè)初期更多的是關(guān)注購物中心整體品牌的知名度以及其對周圍消費群體的吸引能力,在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上,更多會考慮那些能迅速促進穩(wěn)場與旺場經(jīng)營的業(yè)態(tài)與品牌;而對于步入穩(wěn)定成長區(qū)或成熟區(qū)的購物中心,更多考慮的是購物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力,這時候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會有更高的要求。

三、萬達廣場業(yè)態(tài)組合案例分析

萬達第三代城市綜合體的整體功能性定位和業(yè)態(tài)組合基本符合廣場所在區(qū)位的屬性及特征,但在項目規(guī)模、業(yè)態(tài)的相互匹配、業(yè)態(tài)布局及業(yè)態(tài)配比等方面需要更進一步的思考。

1、北京萬達廣場處于北京CBD核心區(qū)域,項目區(qū)位得天獨厚,為典型的城市高端商務區(qū)域,該項目定位于城市中心商務型城市綜合體。

1)功能性選擇符合項目的區(qū)位特征, 整體品牌優(yōu)勢突出,但各業(yè)態(tài)的規(guī)模效應尚無法充分體現(xiàn)。北京萬達廣場的基礎功能以服務商務人士的商務活動與商務消費為主,基本業(yè)態(tài)涵蓋了5A級甲級寫字樓、公寓商務樓、六星級酒店、購物中心及相關(guān)商務配套。但從幾個核心業(yè)態(tài)各自的規(guī)模效應來看,除了萬達索菲特六星級酒店和萬達院線有較強的影響力之外,其他的相關(guān)功能業(yè)態(tài)都還無法發(fā)揮應有的作用。其中, 萬達持有且可租賃的5A級甲級寫字樓僅為1.7萬平方米, 而周邊同業(yè)態(tài)競爭對手中金地為20萬平方米、華貿(mào)為30萬平方米。由于規(guī)模的限制,萬達廣場無法形成全球知名企業(yè)集團聚集扎堆的效應,項目的長期收益受到了極大的制約。

2)特定業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要,業(yè)態(tài)組合的合理性有提升的空間?，F(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合不盡合理:沃爾瑪家庭日用品大賣場的定位,與項目整體高端商務服務的定位不匹配。沃爾瑪日常的營運狀況也不符合該業(yè)態(tài)的運營特點:周一到周五的銷售狀況要好于周末, 這與大賣場正常的銷售規(guī)律正好相反。由于項目區(qū)位的特征及購物中心本身規(guī)模的約束,萬達廣場零售部分專注于精品百貨或有一定規(guī)模的主題類時尚百貨可能會更符合項目的發(fā)展需要,現(xiàn)在的時尚流行類零售業(yè)態(tài)比例偏小。

從業(yè)態(tài)功能相關(guān)性及目標客群一致性兩個方向來看, 盡管神采飛揚與萬達院線的組合布局可以實現(xiàn)一定程度上的客群共享,但如果將這兩個業(yè)態(tài)置于六星級酒店旁,業(yè)態(tài)相關(guān)性較弱,而沖突性表現(xiàn)更強,這需要在前期的業(yè)態(tài)組合方面進行更細致的思考和規(guī)劃。

2、上海萬達廣場的城市次(副)中心型商業(yè)中心的定位是非常成功的,其基本的功能性選擇及各主力業(yè)態(tài)的定位符合項目的整體特征。有流行時尚類百貨“巴黎春天”及時尚薈萃的商業(yè)步行街,也有上海極具人氣的“第一食品”、“寶大祥”、“上海書城”以及黃金珠寶, 更有匯聚人氣的各類特色美食,有效滿足了廣場目標客群一站式消費的需要。但上海萬達廣場的業(yè)態(tài)組合在一些具體的細節(jié)方面仍然有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

1)廣場的整體功能性選擇有調(diào)整的空間。從項目中各功能業(yè)態(tài)的配比及租金收益情況來看: 步行街對廣場租金的貢獻遠大于其面積占比,步行街用1/8左右的面積貢獻了近1/3的租金收益;相對其面積而言,主力店的租金貢獻較弱,其中,沃爾瑪和特力和樂的租金貢獻明顯偏低。從運營的情況及租金收益來看, 擴大步行街、減少和控制部分主力業(yè)態(tài)的面積是接下來上海公司提升廣場整體收益的必然途徑。

2)主力業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要。從目前的經(jīng)營狀況及客流分布來看,“和樂樓”區(qū)域的人氣不足, 嚴重影響了項目整體效果;沃爾瑪家庭日用品大賣場的角色與廣場流行時尚的整體定位差異較大。城市中心型購物中心即使存在超市這一業(yè)態(tài),也多以5000平方米以內(nèi)的精品類超市為主。從國內(nèi)比較成功的城市中心型購物中心業(yè)態(tài)組合來看,家具家居類賣場不符合城市中心型購物中心業(yè)態(tài)的基本特征,該業(yè)態(tài)即使存在,也只是一個補充,如上海正大廣場也有特力屋,面積只有3660平方米,而上海萬達廣場內(nèi)特力和樂的面積達36600平方米。

3)業(yè)態(tài)的相關(guān)性組合布局有待進一步提升。從業(yè)態(tài)間的功能互補性及目標人群的一致性來看,在總體的組合上,進一步提升流行時尚類零售業(yè)態(tài)的占比,增加餐飲類業(yè)態(tài)比重,壓縮家具家居類賣場及家庭日用品大賣場的面積,才能充分體現(xiàn)廣場時尚潮流的整體定位。

就廣場“娛樂樓”而言, 位于二樓的國美電器不符合該樓的整體定位,阻斷了各樓層間客流的流動,建議將國美電器調(diào)整至“沃爾瑪樓”,同時在該區(qū)域引入與青少年相關(guān)的業(yè)態(tài),以更好配合一樓寶大祥和二樓上海書城的經(jīng)營,豐富廣場與家庭娛樂教育相關(guān)的業(yè)態(tài)。黃金珠寶城與沃爾瑪?shù)臉I(yè)態(tài)屬性及客流特征明顯不一致, 建議將黃金珠寶城與步行街“頤高數(shù)碼”對調(diào), 將電器、數(shù)碼電子、日用品這些與家庭消費高度相關(guān)的業(yè)態(tài)歸集到一起,以在五角場區(qū)域形成較強的集群優(yōu)勢。步行街下沉式廣場接口區(qū)域及地鐵接入部分引入更具時尚氣息的國際品牌如ZARA、H&M,而現(xiàn)有的快餐品牌向國賓路方向適度后移,以實現(xiàn)這兩個區(qū)域業(yè)態(tài)的深度融合,進一步強化五角場萬達廣場引領(lǐng)上海東北區(qū)流行風尚的地位,促進廣場收益的又一次飛躍。

3、寧波萬達廣場的郊區(qū)型城市綜合體符合項目的區(qū)位特征,但在規(guī)模的控制及主力業(yè)態(tài)的選擇方面需要進一步探討。

1)項目的規(guī)模巨大,土地的價值沒有得到充分挖掘。項目三公里范圍內(nèi)不足20萬人,項目購物中心面積卻有22萬平方米, 步行街長達680米,規(guī)模過于龐大,部分區(qū)域難免存在填鋪充數(shù)的嫌疑, 項目沉淀了大筆資金,土地價值未得到充分挖掘。

2)業(yè)態(tài)組合的功能性有待進一步迅速調(diào)整。通常情況下,郊區(qū)型購物中心,主題性消費更強,餐飲及娛樂體驗類的消費業(yè)態(tài)相對更加豐富。雖然寧波萬達廣場中餐飲業(yè)態(tài)面積的占比已經(jīng)達到44%,但由于購物中心位于城市待開發(fā)的區(qū)域,其特色餐飲的比例仍然偏低,建議在1號和7號門之間引入更多的特色餐飲及其它功能性業(yè)態(tài)(如銀行)以拉動該區(qū)域的人氣。廣場娛樂體驗類業(yè)態(tài),尤其是適合少年兒童的相關(guān)業(yè)態(tài)偏少,建議在步行街二樓相對比較冷的區(qū)域增加此類業(yè)態(tài)的引進,將寧波萬達廣場打造成為寧波市集購物、休閑、娛樂、教育及體驗為一體的家庭娛樂消費中心。

4、哈爾濱香坊萬達廣場所處的區(qū)位特征及空間約束,要求其有與上海、寧波等第三代萬達廣場有不同的定位及業(yè)態(tài)組合。香坊萬達廣場處于哈爾濱新城區(qū)域,購物中心面積不到87000平方米,遠小于其他三代萬達廣場的規(guī)模,其區(qū)域型購物中心的定位符合項目的實際。香坊萬達廣場最大的主力店是萬千百貨,萬千百貨與步行街如何實現(xiàn)整體的規(guī)模效應、又形成業(yè)態(tài)錯位互補是廣場興旺的關(guān)鍵。從未來的發(fā)展來看,主題精品百貨、時尚步行街的搭配能更好體現(xiàn)項目的整體定位及特色。

香坊萬達廣場的業(yè)態(tài)組合總體而言是比較合理的,但是在娛樂區(qū)域的業(yè)態(tài)組合上卻存在不足:一是二樓國美電器由于業(yè)態(tài)及營業(yè)時間上的制約,嚴重分割了娛樂樓三個主力業(yè)態(tài)間的動線,娛樂業(yè)態(tài)間沒有形成互動,降低了整體功效的發(fā)揮;二是神采飛揚在一樓不但在客流的帶動上沒有發(fā)揮其應有的作用,而且導致娛樂樓整體租金收益偏低。最好能將國美電器和神采飛揚進行區(qū)位互換,這樣不但可以實現(xiàn)娛樂樓客流的高度共享,也可以提升廣場的整體租金收益。由于哈爾濱香坊萬達廣場處于哈爾濱商務及政府辦公較集中的區(qū)域,周圍很重要的消費群體是政府公務員及公司白領(lǐng),主要的消費人群年齡在25歲以上,這個年齡層次的消費者對休閑娛樂業(yè)態(tài)的選擇更傾向于以家庭為單位的消費,因此有必要引進更多家庭共同參與型娛樂消費業(yè)態(tài)。

5、成都萬達廣場的定位與基本業(yè)態(tài)功能性選擇都是比較合理的,但在部分主力業(yè)態(tài)的選擇和業(yè)態(tài)布局方面有一些待商榷的地方。

1)成都萬達廣場選擇伊藤洋華堂無疑是整個廣場招商的點睛之筆,但雙百貨的經(jīng)營模式也給成都萬千百貨帶來了極大的壓力。成都萬千百貨的經(jīng)營業(yè)績又直接影響到成都萬達廣場整體經(jīng)營狀況的好壞。成都萬千百貨經(jīng)營能力與對當?shù)仄放瀑Y源的掌控能力均遠遠遜于伊藤洋華堂,由于萬達廣場伊藤洋華堂定位于中端綜合類百貨,從自身的能力和錯位經(jīng)營的角度來看,成都萬千百貨定位于主題性百貨可能更加符合實際。

2)神采飛揚位于一號中庭一樓附近的布局打斷了步行街一樓的客流動線,加上萬千百貨經(jīng)營的不景氣,導致一號中庭大部分區(qū)域生意相當清淡。由于電玩的目標消費群體與步行街的主流客群并不一致,建議將神采飛揚與步行街隔離,兩者間的通道部分恢復成商鋪,這樣不但不會影響電玩的客流和生意,更能夠順暢一樓一號中庭附近區(qū)域的客流動線,提升該區(qū)域的人氣和活力。

3)鑒于成都萬達廣場步行街二樓大部分區(qū)域商家的經(jīng)營狀況都不盡理想,建議在靠近萬千的區(qū)域增加全國各地的特色餐飲及品牌折扣店的比例,適當縮小二樓部分店鋪的面積,降低商家的經(jīng)營壓力。

4)由于不同商家的承租能力不同,成都萬達廣場必須時刻保持高度的風險意識,有必要迅速評估各商家的經(jīng)營狀況及經(jīng)營能力,并對不符合廣場長期發(fā)展方向且經(jīng)營能力較差的品牌和商家進行調(diào)整,以增強整個廣場的抗風險能力。

四、對萬達未來建設項目的幾點建議：

1、建立項目區(qū)位的歸類標準,按照項目不同分類開展定位及業(yè)態(tài)組合研究。為了配合萬達集團的快速擴張,我們需要對項目進行歸類處理,按類進行定位和業(yè)態(tài)組合的相關(guān)研究。借鑒國際成功零售公司和購物中心的經(jīng)驗,可以從兩個維度來對項目進行歸類,一個維度是項目所在的城市類型,評價的指標包括: GDP、人口規(guī)模、社會消費品零售總額、居民人均可支配收入等等;另一個維度是項目在特定城市特定區(qū)域的區(qū)位特征,大體可以分為五種類型: 城市中心、城市次中心、規(guī)劃中的城市中心、社區(qū)型及典型的郊區(qū)型。

2、對于不同區(qū)域及類型的商業(yè)項目要突出其相應的主題定位及核心功能。不同類型的綜合體及購物中心,核心功能是不同的:位于城市中心區(qū)的綜合體及購物中心,商務服務和中高端零售是其基礎的功能;而位于市郊的購物中心,主題性消費更強,娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)相對更加豐富;社區(qū)型購物中心,目的性消費較強的零售業(yè)態(tài)是核心。我們需要在未來的規(guī)劃中,更進一步強化不同類型購物中心的核心功能及主題性,以形成各自鮮明的特點。

3、根據(jù)不同類型項目的主題及核心功能, 有選擇性的配置主力業(yè)態(tài)、主力店品牌及主力店占比。不同類型的城市綜合體,核心功能必然會有所區(qū)別;不同類型的購物中心,業(yè)態(tài)及主力店的選擇應該有所差異。根據(jù)成功購物中心的經(jīng)驗,城市中心型購物中心要著力強化流行時尚、繽紛多彩的特征,多采取以次主力店和小商鋪為主的組合模式,弱化主力店的功能及作用;而對于郊區(qū)型綜合體,主力店作用的強化是購物中心安全穩(wěn)定經(jīng)營的根本保證。

4、提升業(yè)態(tài)組合的相關(guān)性,充分發(fā)揮購物中心的多業(yè)態(tài)整合優(yōu)勢。購物中心是一個整體,而不應該是簡單的多元組合體,如果購物中心沒有成為一個整體,而是各個主力店或次主力店相對獨立,就很難形成相互之間客流的共享。只有將主力店、次主力店和小商鋪有機組合在一個整體里,才能真正發(fā)揮出購物中心一加一大于二的集聚效應和綜合性效應。這其中主力百貨店與步行街的相互融合是關(guān)鍵。如何有效實現(xiàn)錯位經(jīng)營而又優(yōu)勢互補是需要共同深入探討的問題。

5、改變目前純粹以功能為核心的組合模式,嘗試建立以目標消費群體為中心的多業(yè)態(tài)組合方式。萬達以前開發(fā)的購物中心概念非常清晰:兩頭是主力零售樓和娛樂樓,中間連以步行街,即行業(yè)內(nèi)所稱的縱向分布。這樣的組合有其合理的地方:功能明確,結(jié)構(gòu)簡單。但缺陷也比較突出:業(yè)態(tài)和品牌的針對性不強,客流分散、有效消費不足,同時也會分割特定消費群體的消費習慣,導致客流動線不暢。

萬達未來的購物中心可以嘗試根據(jù)不同目標消費群體的購買能力和消費習慣,在進行規(guī)劃布局時進行橫向布局,兼顧縱向交叉。即針對特定客群的業(yè)態(tài)、品類和品牌整合布局在同一個水平面上或同一個區(qū)域。可以嘗試著建立一些特定的目標消費區(qū)域,讓萬達所有的細分目標客群各取所需、各得其樂。

調(diào)整目前廣場內(nèi)部分娛樂休閑業(yè)態(tài)的布局:從優(yōu)秀購物中心的整體業(yè)態(tài)布局來看,從一樓至高樓層,商品檔次逐漸降低。低樓層以承擔租金能力強的零售業(yè)態(tài)為主,適量配置餐飲和配套服務業(yè)態(tài);高樓層以承擔租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主, 適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務業(yè)態(tài)。休閑、娛樂業(yè)態(tài)過多分布于低樓層不但會影響和動搖購物中心的整體定位及形象,也會拉低項目的租金回報。

6、合理規(guī)劃項目的規(guī)模,提升資金使用的效率,提高投資回報率。商業(yè)地產(chǎn)是資本密集型行業(yè), 初期投資額巨大、回收周期長,提升資金使用的效率是一個極具現(xiàn)實意義的課題?？茖W的定位及合理的項目前期規(guī)劃是降低初期低效投資、提高投資回報率的核心手段。以亞太地區(qū)以及國內(nèi)優(yōu)秀的購物中心為參考,在一類(香港、新加坡、上海等)城市且位于城市中心區(qū)域的購物中心面積大多數(shù)在10萬平方米左右;而位于二三類城市中心區(qū)域的購物中心也基本控制在5萬平方米左右;社區(qū)型購物中心大多數(shù)在3萬平方米左右;郊區(qū)型購物中心面積也很少有超過15萬平方米的。相對而言,萬達已建成的第三代城市綜合體商業(yè)部分的規(guī)模普遍偏大,資金的使用效率有較大的提升空間。

7、深入評估項目的長期價值,平衡短期利益與長期價值。商業(yè)地產(chǎn)的特性決定了購物中心的長期價值是我們追求的終極目標,購物中心在前期招商過程中要以引進符合項目長期定位的業(yè)態(tài)和品牌為前提,關(guān)注項目整體經(jīng)營的穩(wěn)定性、經(jīng)濟收益的成長性及長期的租金收益。這首先需要建立基于購物中心50年經(jīng)營期的收益模型,在此基礎上充分評估項目的總體收益,制訂相應的租賃策略,擴展廣場的長期綜合收益。

8、提升項目業(yè)態(tài)組合和項目規(guī)劃的彈性和可塑性,為項目的業(yè)態(tài)調(diào)整奠定硬件方面的基礎。商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌變化越來越快,這要求我們在前期的規(guī)劃設計中為未來的調(diào)整留存余地和空間。如根據(jù)目前市場的發(fā)展來看,無論哪一類購物中心,餐飲業(yè)態(tài)越來越成為購物中心的核心業(yè)態(tài),是穩(wěn)場旺場經(jīng)營的重要支撐。這要求在項目規(guī)劃的前期,必須在相應的配套設計上給予滿足,以適應餐飲業(yè)態(tài)未來在購物中心內(nèi)的擴張。

9、強化項目開發(fā)服務于商業(yè)運營的思想。地產(chǎn)項目的開發(fā)本身不是目的,而只是服務于最終目的的手段,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須以承載消費功能、服務商業(yè)運營、實現(xiàn)商業(yè)價值為根本。項目的規(guī)劃、建設、成本管控等必須以滿足廣場日常的安全、高效及高品質(zhì)營運為前提,著眼于項目的整體價值和長期價值。

10、理順項目商業(yè)規(guī)劃及建筑設計、開發(fā)建設與運營管理相關(guān)流程,形成閉環(huán)精細化運作。購物中心的商業(yè)規(guī)劃先于建筑規(guī)劃,建筑設計始于商業(yè)設計,定位是商業(yè)項目的思想與靈魂,商業(yè)規(guī)劃和建筑設計是語言與載體,但這兩者共同服務于一個主體: 商家及消費者的需求。通過項目調(diào)研發(fā)現(xiàn)價值,通過廣場的定位明確價值, 通過業(yè)態(tài)組合體現(xiàn)價值, 通過建筑設計、工程建設形成載體, 最后通過營運實現(xiàn)價值并進行再定位。由這一閉合流程規(guī)劃設計出來的購物中心不但可以大大降低后期招商和經(jīng)營的風險, 更有利于提升項目的長期經(jīng)營價值。這其中, 要充分發(fā)揮商業(yè)管理團隊和主力業(yè)態(tài)商家的核心作用。