第一篇：超市選址標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)條件

四五規(guī)劃——網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展（選址標(biāo)準(zhǔn)）

超市選址標(biāo)準(zhǔn)

1、規(guī)劃：獲得政府規(guī)劃，在預(yù)計(jì)2～3年內(nèi)將開工建設(shè)的住宅用地旁亦作為網(wǎng)點(diǎn)選擇對象。

2、至少兩條道路可以直達(dá)店址；

3、店址周圍100米內(nèi)無阻礙交通的：立交橋（含規(guī)劃中）、河流、鐵路、山脈；

4、公共交通：在網(wǎng)點(diǎn)周邊150米范圍內(nèi)擁有2條以上的公共交通線路。

5、網(wǎng)點(diǎn)距離配送中心配送距離在100公里以內(nèi)，極限放大到150公里。

6、貨車運(yùn)行限制：不屬于貨車禁行范圍，或可辦理通行證。

一、物業(yè)條件

7、房屋用途、性質(zhì)：商業(yè)或商住用途，擁有土地證、房產(chǎn)證（或臨時(shí)土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證四證）

8、房屋為其他用途：獲得鎮(zhèn)級政府以上的相關(guān)證明（如退二進(jìn)三證明、允許用作商業(yè)用途證明等），并獲得工商部門和消防部門的認(rèn)可。

9、房屋允許經(jīng)營猜、肉、魚類生鮮商品為前置條件。

10、面積4000～5000平方，優(yōu)選營業(yè)面積可達(dá)到3000平米的網(wǎng)點(diǎn)，最少可縮小至800平米，倉庫和后場面積達(dá)到總建筑面積的20～30%。

11、樓層：首選純一層，次選一二層或一和地下室層，少選單獨(dú)二樓或單獨(dú)地下層，不選三層及以上。

12、結(jié)構(gòu)：最合適的房屋結(jié)構(gòu)為矩形，長寬比為4:6，房形最淺或最窄處不小于20米；房形應(yīng)無分割，空間完整，通透性好，無中空或中間有供公共使用的電梯間等分割。

13、層高：房屋層高最合適為4.5～4.8米，特殊情況可放寬到4.2～6.0米，同時(shí)梁低高度不低于3.6米；

14、柱間距：一般不小于6米；

15、門面：房屋臨街面不小于15米，特殊情況不小于8米；

16、配電：按每1000平米配電容量100KVA（千伏安），配電已通入到戶。獨(dú)立自用變配電設(shè)施要求過戶，非獨(dú)用變配電設(shè)施在確保電費(fèi)可及時(shí)收取的情況下爭取過戶，否則確?？色@得電費(fèi)正規(guī)發(fā)票；

17、用水：確保消防供水和商業(yè)用水，進(jìn)水管不小于5厘米；并具備排污管道。

18、承重：有地下室的一層樓面或二層樓面的房屋樓板承重（樓面活荷載）不小于3.5KN/M2。本項(xiàng)目需要核對房屋建筑圖紙確認(rèn)。

19、店招及廣告位：店招位醒目，曝光率高，店招位置一般不小于3×15米，優(yōu)選頂層和店鋪進(jìn)口正上方。20、貨梯：涉及二層或地下層，確保具備安裝1～2T貨梯的建筑條件，或已經(jīng)安裝貨梯（需獨(dú)用）

21、自動(dòng)扶梯：涉及二層或地下層房屋，層高5.4米以上，已安裝自動(dòng)扶梯或具備安裝自動(dòng)扶梯條件。一般不設(shè)自動(dòng)坡道梯。

22、圖紙：需提供正規(guī)的、具備相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院簽字蓋章、并蓋有竣工章的竣工藍(lán)圖等圖紙。

二、消防條款

23、一次消防：房屋擁有經(jīng)消防部門審核并頒發(fā)的《建筑消防驗(yàn)收合格證明》；

24、非商業(yè)用途房屋，25、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：面積2500平米以上需配置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，煙感等；

26、自動(dòng)滅火設(shè)施：房屋擁有自動(dòng)滅火系統(tǒng)，包括噴淋、消控室、消防水池、消防水池泵

四五規(guī)劃——網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展（選址標(biāo)準(zhǔn)）

房、屋頂水箱；至少擁有安裝上述設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)條件。消控室獨(dú)立對外開門。

27、防火分區(qū)：按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立防火分區(qū)，包括防火分隔墻、防火卷簾；

28、疏散出口：疏散出口的個(gè)數(shù)、距離和疏散寬度應(yīng)符合消防法規(guī)相關(guān)規(guī)定，且必須直通室外。并確保非同使用性質(zhì)用戶不共用疏散出口。

29、環(huán)形通道：店鋪周邊（或整個(gè)建筑物周邊）環(huán)形消防通道暢通，最窄處不小于4米； 30、防火間距：兩棟建筑物之間最小間距不小于6米；

31、自動(dòng)排煙：已安裝或具備按轉(zhuǎn)機(jī)械排煙要求，優(yōu)選使用開窗達(dá)到自然排煙2～3%標(biāo)準(zhǔn)。

32、鋼結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)具有鋼結(jié)構(gòu)防火性能檢測。

三、周邊配套

33、停車位，爭取保證按每1000萬預(yù)測銷售額配備5個(gè)停車位；商場距離停車場距離不超過100米。

34、商業(yè)互補(bǔ)，店鋪周圍分布非競爭互補(bǔ)商業(yè)，如快餐、銀行、休閑等。

35、制冷設(shè)施、設(shè)備室外機(jī)，明確擺放位置，并做到不擾鄰；

36、進(jìn)貨通道，具有不影響第三方通行的卸貨通道和場地。

第二篇：超市選址問題

班級：BX1203姓名：胡先果學(xué)號：25成績：

超市選址問題

——以沃爾瑪超市選址實(shí)證分析為例

[摘要] 選址對于零售企業(yè)來說是關(guān)系到企業(yè)成敗的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。廣告、價(jià)格、顧客服務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)種類都能夠隨著環(huán)境的變化較迅速地做出調(diào)整，相比之下，商店選址可以說是零售戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素，因?yàn)榱闶凵痰甑倪x址本身資金投入大，同時(shí)又與企業(yè)后期經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，以及適應(yīng)消費(fèi)趨向變動(dòng)所作的經(jīng)營決策的調(diào)整都息息相關(guān)，很容易受到長期約束。

[關(guān)鍵詞] 選址分析 環(huán)節(jié) 策略 投入 服務(wù)

一、超市選址重要性

超市選址，毫無疑問是加盟超市創(chuàng)業(yè)的最重要因素，決定了大部分的營業(yè)收入。選擇好的開店地點(diǎn)將決定超市的未來前途，因?yàn)楹玫牡曛肥堑赇伵d旺的基礎(chǔ)，甚至可以說選擇了一個(gè)好店址，生意就成功了一半。所以，在選址時(shí)，超市加盟經(jīng)營者要注意多用心，應(yīng)選擇一個(gè)既有品位又能為自己帶來滾滾財(cái)源的地方。籌建時(shí)，做好商圈分析是必不可少的，但最終目的還是為了選定適當(dāng)?shù)脑O(shè)址地點(diǎn)。店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）店址選擇是一項(xiàng)大的、長期性投資，關(guān)系著店鋪?zhàn)陨淼陌l(fā)展前途。因?yàn)榈曛芬唤?jīng)確定，就需要投入大量的資金去營建店鋪。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，它不像人、財(cái)、物等經(jīng)營要素可以作相應(yīng)調(diào)整，因?yàn)槠渚哂虚L期性、固定性的特點(diǎn)。

（2）店址是超市確定經(jīng)營目標(biāo)和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)。不同的地區(qū)有不同的社會(huì)環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，它們分別制約著其所在地區(qū)超市的顧客來源和特點(diǎn)及超市對經(jīng)營的商品、價(jià)格、促銷活動(dòng)的選擇。

（3）店址的選擇是否合適，是影響超市經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素。超市加盟店的店址選擇得當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)店鋪之間，在規(guī)模相當(dāng)、商品構(gòu)成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）店址選擇要堅(jiān)持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的購買時(shí)間，并最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴和支持，店鋪也就失去了生存的基礎(chǔ)

二、超市選址程序、方法及考慮因素

超市選址是一項(xiàng)包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的綜合性工作。每開一家超市，首先會(huì)對當(dāng)?shù)剡M(jìn)行詳細(xì)而嚴(yán)格的調(diào)查與論證，歷時(shí)都在一年以上。調(diào)查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質(zhì)、生 1

活習(xí)慣及購買力水平等諸多方面。

（一）超市選址的三原則、四程序

超市選址程序是超市成功選址的通用手段。

1、超市選址的三原則

（1）方便顧客購物

滿足顧客需求是超市經(jīng)營的宗旨，因此超市位置的確定，必須首先考慮方便顧客購物，為此超市要符合以下條件：

a、交通便利。車站附近，是過往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。超市開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購物的條件。

b、靠近人群聚集的場所，可方便顧客隨機(jī)購物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購物、休閑、娛樂、旅游等多種服務(wù)的便利，是超市開業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競爭性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有超市經(jīng)營，一般只適合大型綜合超市或有鮮明個(gè)性的專業(yè)商店的發(fā)展。

c、人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)。由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時(shí)省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會(huì)對顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。

d、符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場”，所以能夠進(jìn)入超市購物的顧客人數(shù)多，客流量大。

（2）有利于超市開拓發(fā)展

超市選址的最終目的是要取得經(jīng)營的成功，因此要著重從以下幾方面來考慮如何便利經(jīng)營：

a、提高市場占有率和覆蓋率，以利超市長期發(fā)展。超市選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場形勢；而且要從長遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開拓市場。

b、有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色。不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對地域的要求也有所不同。超市在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大型百貨類綜合超市更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本超市的特色和優(yōu)勢，樹立本超市的形象。

c、有利于合理組織商品運(yùn)送。超市選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在超市位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購與供應(yīng)，確保經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行。

（3）有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益

衡量超市位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是超市經(jīng)營能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。

2、超市選址的四程序

選擇超市位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：

（1）選擇區(qū)域、方位

選擇超市店址，先要找出目標(biāo)市場、找準(zhǔn)服務(wù)對象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場、服務(wù)對象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)超市的經(jīng)營規(guī)模和檔次，測算超市投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。

（2）制圖——找出最佳位置

在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競爭對手和互補(bǔ)超市，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

（3）市場調(diào)查

在超市店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場調(diào)查過程中，應(yīng)注意將調(diào)查對象分類統(tǒng)計(jì)，并對調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。

（4）具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)

確定店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建超市。如何啟動(dòng)則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。

（二）超市選址的方法及影響因素

1、超市選址的方法

超市選址中通常運(yùn)用到加權(quán)評分法來輔助選址，加權(quán)評分法即綜合考慮成本因素和非成本因素的評價(jià)方法。找到選擇的各種影響因素，根據(jù)各因素的重要程度確定相應(yīng)的權(quán)；對各因素由優(yōu)到劣分成等級，并相應(yīng)規(guī)定各等級的分?jǐn)?shù)。將每個(gè)因素中各方案的排隊(duì)等級分?jǐn)?shù)乘以該因素的相應(yīng)權(quán)數(shù)，得到各候選方案的總得分，得分最高的候選方案所對應(yīng)的位置即是選

擇的地址。

2、超市選址的影響因素

（1）地理因素：目標(biāo)地址所在地區(qū)的特點(diǎn)；

（2）商品因素：超市自身所經(jīng)營的商品種類特色是否與所在商圈的居民購物慣相符；

（3）經(jīng)營規(guī)模：超市自身經(jīng)營規(guī)模與商圈覆蓋范圍成正比；

（4）交通情況：能否提供足夠的交通工具（場所）給顧客。

三、沃爾瑪超市選址的實(shí)證分析

對于沃爾瑪這樣的連鎖零售店來說，由于其大多數(shù)的單店規(guī)模較大，位置固定，資金投入量大，合同期長，所以不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改變經(jīng)營方式。而如果沃爾瑪自己購買土地新建商店，更難以變動(dòng)。合適的買主通常很難尋找，需要花數(shù)月，甚至更長時(shí)間。一家商店若搬遷，會(huì)面臨許多潛在問題：首先，可能流失一部分忠誠的顧客和員工，搬遷距離越遠(yuǎn)，損失越大；其次，新地點(diǎn)與老地點(diǎn)的市場狀況不同，可能需要對經(jīng)營策略進(jìn)行調(diào)整；再次，商店的固定資產(chǎn)及裝修不可能隨遷，處理時(shí)如果估價(jià)不當(dāng)，也會(huì)造成資產(chǎn)流失。這些因素使零售商店的選址變得異常重要，特別是外資零售企業(yè)在這方面表現(xiàn)得極為慎重。沃爾瑪在進(jìn)入中國之前，就對中國市場進(jìn)行了長達(dá)數(shù)年的深入細(xì)致的市場調(diào)查。其實(shí)早在1 9 92年，沃爾瑪就已經(jīng)被獲準(zhǔn)進(jìn)入中國，但是沃爾瑪在1 9 9 6年才在深圳落戶，在進(jìn)入中國之前它一直在對當(dāng)?shù)厣倘Φ慕煌?、人口、競爭情況和市場發(fā)展格局進(jìn)行考察，以便于選擇一個(gè)好的店址。隨著越來越多的店鋪的開發(fā)，沃爾瑪總結(jié)出了一套自己的選址經(jīng)驗(yàn)，并在新店的選址過程中遵循這些經(jīng)驗(yàn)。

△從連鎖發(fā)展計(jì)劃出發(fā)

沃爾瑪設(shè)立門店要從發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通盤考慮連鎖發(fā)展計(jì)劃，以防設(shè)店選址太過分散。沃爾瑪門店分布有長遠(yuǎn)規(guī)劃，并且具有一定的集中度，這有利于總部實(shí)行更加精細(xì)科學(xué)的管理，節(jié)省人力、物力、財(cái)力，而且每一個(gè)門店的設(shè)立都為整個(gè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)。

△選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居民生活水平較高的城市是零售商店的首選地。因?yàn)樵谶@些城市人口密度大，人均收入高，需求旺盛，工商業(yè)發(fā)達(dá)，零售店在當(dāng)?shù)赜休^高的發(fā)展水平。有研究報(bào)告指出，有沃爾瑪折扣店的小鎮(zhèn)，一般比沒有折扣店的小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)。在這樣的城鎮(zhèn)中沃爾瑪會(huì)保證自己有充足的客源。

△選擇城鄉(xiāng)接合部

以中小零售店和居民作為主要目標(biāo)市場的山姆會(huì)員店，其店址一般都選在遠(yuǎn)離市中心的城鄉(xiāng)接合部，或在次商業(yè)區(qū)或新開辟的居民區(qū)中，在該商場周圍要有20～30萬人的常住人口。這樣的地點(diǎn)也一般應(yīng)具備這樣兩個(gè)條件：第一，該地點(diǎn)土地價(jià)格和房屋租金要明顯低于市中心，土地價(jià)格一般為市中心的／以下，這樣減少了零售店投資，降低運(yùn)營成本，為沃爾瑪倉儲(chǔ)式零售店的低價(jià)格銷售創(chuàng)造條件；第二，要符合城市發(fā)展規(guī)劃，與城市拓展延伸的軌跡相吻合，這樣由于城市的發(fā)展會(huì)給倉儲(chǔ)式零售店帶來大量客流量，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

△交通便利性

主要需要了解兩方面的情況：一是該地是否接近主要公路，交通網(wǎng)絡(luò)能否四通八達(dá)，商品從火車站、碼頭運(yùn)至商店是否方便，白天能否通過大型貨車，因?yàn)榇蟪鞘衅毡閷Υ笮拓涇噷?shí)行運(yùn)輸管制，中心區(qū)許多街道不允許貨車通過，有的只允許夜間通行。二是該地是否有較密集的公交汽車路線，商店附近各條公交路線的停*點(diǎn)能否均勻全面地覆蓋整個(gè)市區(qū)。

四、從沃爾瑪超市選址得到的啟示

我們可以看到在進(jìn)行店址選擇時(shí)應(yīng)考慮到選址三原則：

1、方便顧客購物；

2、有利于超市開拓發(fā)展；

3、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。選址首先要選擇目標(biāo)地點(diǎn)——黃浦新苑店、北聯(lián)中環(huán)店和上海天山店。選擇具體地點(diǎn)時(shí)首先考慮零售市場發(fā)達(dá)程度，其次考慮進(jìn)入成本。最后根據(jù)店址和商圈的特征選擇一個(gè)避免價(jià)格戰(zhàn)的靈活SBU層經(jīng)營戰(zhàn)略。選址工作應(yīng)提供的是一個(gè)系統(tǒng)工程與零售學(xué)相結(jié)合所得出的分析思路和框架。當(dāng)然在超市選址中還應(yīng)遵循選址的四程序。所進(jìn)行的分析遵循的三原則和四程序不僅僅可以幫助世紀(jì)聯(lián)華進(jìn)行超市店鋪選址，也可以幫助與其類似的商家進(jìn)行規(guī)范的選址。特別值得一提的是加權(quán)評分法，是其它商家非常值得借鑒的。

第三篇：選址標(biāo)準(zhǔn)流程

選址標(biāo)準(zhǔn)流程

零售或餐飲門店不論規(guī)模大小，都離不開下圖一的開店選址流程。首先就是城市市場分析，對企業(yè)的目標(biāo)市場進(jìn)行分析，然后將目標(biāo)市場所在城市規(guī)劃不同的商圈類型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)際考察商圈內(nèi)的潛在店址。

對業(yè)主初步談判租金，評估取得的可能性，如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場的條件評估（工程部分會(huì)在其它章節(jié)介紹），依各項(xiàng)評估指標(biāo)生成立地報(bào)告書（如選址評估網(wǎng)的評估報(bào)表及財(cái)務(wù)試算表），仔細(xì)測算第一年和未來五年的預(yù)估營業(yè)額、損益平衡點(diǎn)（BEP）、回報(bào)年限等并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)，如果 達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。以下簡述各流程重點(diǎn)及應(yīng)注意事項(xiàng)。

圖一：選址流程

1.城市市場分析

對城市進(jìn)行市場分析，為開店提供詳細(xì)的城市背景信息。市場分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營銷人員對目標(biāo)城市有總體了解，在安排城市走訪計(jì)劃時(shí)會(huì)帶來一定的幫助。城市分析的主要內(nèi)容包括： 1）目標(biāo)城市的基本概況

? ? ? 地理信息：目標(biāo)城市及周邊城市的面積、密度等地理信息，查看目標(biāo)城市及周邊城市的地區(qū)地圖。交通介紹：鐵路、高速公路情況。

人口介紹：城市人口規(guī)模、人口分布、人均年收入與支出等。? ? ? 產(chǎn)業(yè)情況：支柱產(chǎn)業(yè)介紹。商業(yè)和餐飲情況。

集客點(diǎn)地理位置、照片、簡介（面積、開業(yè)時(shí)間、年銷售額、進(jìn)駐品牌介紹）。2）目標(biāo)城市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

? ? ? 當(dāng)年的國內(nèi)生產(chǎn)總值，以及歷年的數(shù)據(jù)。投資狀況，是呈發(fā)展趨勢還是衰退趨勢。

當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供餐飲消費(fèi)的收入比重，作為餐廳定價(jià)的參考依據(jù)。

? ? ? 全市非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)量，用來預(yù)測餐廳的客流量的大小及該地居民的消費(fèi)水平和消費(fèi)能力。居民受教育程度。

居民生活方式、飲食偏好習(xí)慣。3）產(chǎn)業(yè)環(huán)境

? ? ? ? ? 商業(yè)繁盛情況。商業(yè)化的趨勢與潛力。

地方政府優(yōu)惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情況。從商圈類型的城市商業(yè)中心（每個(gè)城市最繁華的地段），看城市商業(yè)發(fā)展水平。

考察大型零售/餐飲品牌的經(jīng)營情況。國際連鎖包括家樂福，沃爾瑪，麥德龍，肯德基，麥當(dāng)勞，星巴克，85度C等，全國連鎖包括萬達(dá)、華潤萬家、大潤發(fā)、永輝、真功夫，地區(qū)品牌如蘇果超市、北京物美超市等。4）社會(huì)環(huán)境：

? ? ? ? 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。歷史文化。民族結(jié)構(gòu)。

國際交往，主要食品原料生產(chǎn)流通。2.商圈規(guī)劃與評估

1）在目標(biāo)城市劃分各項(xiàng)商圈類型，類型包括城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)街、交通樞紐、零售商圈和封閉商圈等。

2）實(shí)際考察各商圈類型，最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設(shè)施的調(diào)查、人流量調(diào)查、可開店路段、可開店新址和競爭者調(diào)查的數(shù)據(jù)在地圖上標(biāo)示出來。比如商圈 內(nèi)學(xué)校、各辦公樓宇、醫(yī)院、銀行、賓館、車站等集客點(diǎn)的信息，以及商圈內(nèi)主要和次要的競爭餐廳品牌的位置，交通主干道，高架，天橋，河提等信息都要在平面 圖標(biāo)示出來。

3）然后以新址為中心勾畫一個(gè)同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對500米半徑的商圈進(jìn)行分析。

4）商圈分析最重要的特點(diǎn)就是必須以事實(shí)為依據(jù)。零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動(dòng)變動(dòng)的，需要調(diào)查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習(xí)慣等等資料。顧客就是商圈，調(diào)查商圈就是調(diào)查顧客特點(diǎn)，所以說了解顧客就是了解商圈。3.確定位置及考察店址

1）確定位置及考察店址關(guān)鍵就是對新址的店前主要人流進(jìn)行測算。在測算人流量的同時(shí)需要注意人流的速度，如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過這里，是來辦事或者是為某種 目的而來的，那么這些人不容易進(jìn)入店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么測算人流要注意會(huì)帶來人流計(jì)算的誤差。測算 人流是在較慢的速度路過，就比較容易進(jìn)入店內(nèi)，這樣的人流質(zhì)量才是我們要測算的目標(biāo)人流。

2）不論什么業(yè)態(tài)，什么消費(fèi)目標(biāo)年齡層，都應(yīng)當(dāng)是測算店址一側(cè)經(jīng)過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對面人流按一定比例計(jì)入總?cè)肆髁?。下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來列舉說明這些情況下，人流量的計(jì)算方法：

路寬大小的人流：如下圖二，藍(lán)色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計(jì)算餐廳門店道路單側(cè)，步行雙向人流數(shù)量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的人流量，得出總?cè)肆髁?A。圖二：路寬大于12米

如 下圖三，藍(lán)色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒有障礙物或隔離欄，需要分別計(jì)算餐廳門店道路雙側(cè)，如紅色雙向箭頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步 行的人流量，這種情況下的人流量計(jì)算要將位于新址的對面（測算位置B）按50%比例計(jì)入總?cè)肆髁康挠?jì)算，得出總?cè)肆髁?A+Bx50%。圖三：路寬小于12米

步行街的人流：下圖四為步行街舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是整個(gè)步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A），得出步行雙向總?cè)肆髁?A。

圖四：步行街中間無障礙

下 圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙，當(dāng)中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計(jì)算整個(gè)步行道路障礙物的雙側(cè)，如紅色雙向箭頭表示（測算位 置A和測算位置B），位于新址的對面（測算位置B）可按50%比例計(jì)入總?cè)肆髁康挠?jì)算，得出總?cè)肆髁?A+Bx50%。圖五：步行街中間有障礙

? MALL商圈的人流：下圖六適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業(yè)+固定居民區(qū)的環(huán)境，綠色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個(gè)入口方向進(jìn)入商場，需要分別計(jì)算所有MALL的單向人流量?？?cè)肆髁?A+B+C。圖六：Mall的人流

4.租金初步談判及評估

在初步選定新址后，還應(yīng)對相關(guān)的情況做一定的分析評估，可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評估： 1）未來5-10年內(nèi)是否有拆違的可能，在租店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查，包括政府規(guī)劃與政策。

2）房東背景調(diào)查：通過附近的中介公司側(cè)面打聽真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者)的背景情況，同時(shí)了解租戶的歷史情況以及租金方行情，以利于下一步的租金談判。

3）房租價(jià)位談判：先了解房東的出租意愿，向附近類似的門面打探一下，租金價(jià)位是否和歷史信息基本一致，以及租期和可簽約的日期的大概情況。5.工程現(xiàn)場的要點(diǎn)

以 餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對工程現(xiàn)場的營建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。例如：西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項(xiàng)目的要求，包括A店面現(xiàn)況高度，B給 排水，C電力供應(yīng)（面積的大小對電力的供應(yīng)要求都不同），D空調(diào)工程，E排煙工程，F(xiàn)衛(wèi)生工程，G招牌工程，H外立面工程，I結(jié)構(gòu)體的要求。這些要求事先 都要在合同簽約時(shí)與房東交涉，并得到房東的同意與配合。表一：工程條件評估標(biāo)準(zhǔn)

6.合同談判

1）免租裝修期：以下表二為例，一般情況下免租裝修期45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開店。

2）租金及押金：在與房東砍價(jià)前，自己已經(jīng)做過未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià)，盡可能取得合 理的價(jià)位。另外，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個(gè)月租金。3）續(xù)租和租期：比較有規(guī)模公司一定事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年十年。這些都是談判的重點(diǎn)。表二：租金條件評估標(biāo)準(zhǔn)

7.立地報(bào)告

立 地報(bào)告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。如果覺得新址和曾經(jīng)評估過的店址人 流量基本一致情況下，那可不做人流測算，通過對等店的方式，來預(yù)估新址的營業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。瑞星選址管理軟件的連鎖定制版的立地報(bào)告包含16項(xiàng) 如下： 1）新店選址申請書 2）門店租賃要件調(diào)查表 3）門店工程配套條件表 4）開發(fā)基準(zhǔn)表 5）商圈評估表 6）競爭對手分析 7）客流量分析 8）租金成本計(jì)算表 9）對等店應(yīng)收預(yù)估表 10）新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表 11）門店損益分析表 12）未來五年預(yù)估損益表 13）商圈示意圖 14）商圈圖說明 15）商鋪實(shí)景照片

16）門店平面圖、效果圖、店中店落位圖 8.合同簽約

相關(guān)部門依立地報(bào)告的評估，總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪?zhàn)赓U合同須特別注意以下幾點(diǎn)法律問題：

1）承租人的主體資格：商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。

2）租賃物的用途：租賃商鋪必須確認(rèn)房租賃物的用途。租賃房屋用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照，沒有營業(yè)執(zhí)照是開不了業(yè)的。

3）租賃期限：根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

4）轉(zhuǎn)租：因商鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，故在經(jīng)營狀況不佳時(shí)，可能會(huì)涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確。

5）租賃合同登記：在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

第四篇：超市選址分析報(bào)告

聚賢超市北津?qū)W院店...................................1

選址分析報(bào)告.......................................1 <一> 新店的地理優(yōu)勢....................................................................................................................1 <二> 新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射到的范圍.......................................................................................1

一、輻射力度最強(qiáng)的范圍.......................................................................................................1

二、輻射力度較弱的范圍.......................................................................................................2

三、輻射力度最弱的范圍.......................................................................................................2 <三> 新店交通條件評估及物業(yè)特征.............................................................................................2 <四> 新店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況....................................................................................2

一、商業(yè)環(huán)境.......................................................................................................................2

1、優(yōu)勢分析：............................................................................................................2

2、劣勢分析：................................................................................................................2

二、競爭者分析...................................................................................................................2 <五> 新店周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次.................................................................3

（一）、新店的消費(fèi)市場構(gòu)成...............................................................................................3

（二）新店顧客的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)層次的粗劣劃分...........................................................4 <六> 新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)...............................................................................................4 <七> 新店的市場定位和經(jīng)營特色...............................................................................................5

一、市場介紹...........................................................................................................................5

二、目標(biāo)市場...........................................................................................................................6

三、顧客的購買準(zhǔn)則...............................................................................................................6

四、經(jīng)營特色...........................................................................................................................6 <八> 新店經(jīng)營效益預(yù)估..............................................................................................................7 <九 > 新店未來前景分析.............................................................................................................7

聚賢超市北津?qū)W院店

選址分析報(bào)告

<一> 新店的地理優(yōu)勢

北津?qū)W院地處長沙市望城雷鋒大道星城鎮(zhèn)，新店緊緊依靠湖南商學(xué)院北津?qū)W院，處于雷鋒大道和長沙繞城高速交匯處北津?qū)W院后街校門口，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。

<二> 新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射到的范圍

一、輻射力度最強(qiáng)的范圍

選址分析報(bào)告

根據(jù)聚賢超市的地理位置、交通、街道環(huán)境以及主要消費(fèi)者（在校大學(xué)生）的購買習(xí)慣和購買力進(jìn)行分析。聚賢超市所處地段是北津?qū)W院的購物中心，是人口流動(dòng)最大的地區(qū)，從而也增加了輻射范圍。由于學(xué)院后街緊鄰長沙繞城高速與雷鋒大道的交匯處，公路改造的完工，從而他的主要輻射范圍包括北津?qū)W院，以及星城鎮(zhèn)的本地居民。

二、輻射力度較弱的范圍

由于聚賢超市地處北津?qū)W院后街，超市可能將吸引到本地居民來此消費(fèi)，但輻射強(qiáng)度較弱。

三、輻射力度最弱的范圍

由于聚賢超市緊鄰長沙醫(yī)學(xué)院，因?yàn)樾@間的同學(xué)交流，因此同學(xué)逛超市是必然的，從而也可以輻射到長沙醫(yī)學(xué)院，但輻射力度極弱。

<三> 新店交通條件評估及物業(yè)特征

聚賢超市位于北津?qū)W院后街門口，交通便利，人口流動(dòng)密集，最大的方便了學(xué)生購物。物業(yè)方面，由于處于后街的一個(gè)好的一個(gè)位置，相比較與后街的其他地段，租金可能較貴，但也正是看中了這一有力的位置，能最大的吸引更多的學(xué)生購物。

<四> 新店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況

一、商業(yè)環(huán)境

1、優(yōu)勢分析：

新店地處北津?qū)W院后街，918公交車由此經(jīng)過，它背依湖南商學(xué)院北津?qū)W院，輻射長沙醫(yī)學(xué)院和周邊居民，所以人流集散比較大。然而，周邊地區(qū)至今都沒有一個(gè)大型超市，這為我們開新店提供了一個(gè)巨大的市場空間、為市場前期運(yùn)作提供了一個(gè)很好的切入機(jī)會(huì)。另外，在此地段開超市可以避開激烈的市場競爭，如家樂福、蘇果、大潤發(fā)等；且此地段地價(jià)相對便宜，地價(jià)升值空間很大；貼近北津?qū)W院后街校門，距離目標(biāo)顧客近，極大吸引學(xué)生購物，能夠?yàn)樗麄兲峁┮粋€(gè)便利的購物場所。

2、劣勢分析：

就目前的消費(fèi)者行為而言，很難經(jīng)營高檔商品。因?yàn)槟壳跋M(fèi)者似乎已形成一個(gè)習(xí)慣——高檔消費(fèi)品一般都去市中心買。因此在此經(jīng)營，得必須花一定的時(shí)間來改變消費(fèi)者的這種行為，培養(yǎng)他們新的購物習(xí)慣。另外，學(xué)生是其主要的購物群體，在此經(jīng)營會(huì)遇到寒暑假期間，學(xué)生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購物的環(huán)境不是很好，缺乏城市美化。.二、競爭者分析

選址分析報(bào)告

在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場，購物廣場，大型賣場等都在各地迅速發(fā)展。這對后來者來說即是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)。北津?qū)W院新店作為一個(gè)即將開業(yè)的商超市，它面臨著嚴(yán)重的競爭形式。

新店附近有三個(gè)較大的有競爭力的購物超市，如芙蓉興盛超市，艾美購物，學(xué)友購物等等以及一些其他的便利店。新店輻射長沙醫(yī)學(xué)院的同時(shí)，長沙醫(yī)學(xué)院也輻射了我們的新店，不光吸納了醫(yī)學(xué)院附近的市民，而且也吸引了部分我校的消費(fèi)者。同樣，食品、日常用品也面臨著來自其他一些小便利店的競爭，這必然會(huì)影響北津?qū)W院的消費(fèi)者，形成一種競爭格局。

1、近的比較大的超市的競爭：如艾美購、芙蓉超市，競爭會(huì)比較強(qiáng)烈，形成一種巨大的威脅，他是聚賢超市最大的競爭對手，因?yàn)楸舜硕紶帄Z附近的客源，它在此已經(jīng)多年，已經(jīng)有一批忠實(shí)顧客，并且有一種先入為主的感覺，規(guī)模也有一千多平方米，商品也比較齊全。

2、就近的小店的競爭：小店在聚賢超市附近不少的存在，他們遍布各個(gè)角落，各條小巷，這些店的面積都非常小，商品以日用小商品為主，且產(chǎn)品單一，品種少，價(jià)格比大超市稍貴，消費(fèi)者一般只是圖個(gè)方便而進(jìn)行購買，它除了方便以外基本上也就沒別的優(yōu)勢了，因此消費(fèi)者絕對不會(huì)一次性買好多，它也不能形成固定消費(fèi)群體。當(dāng)然小店的大量存在，它的出貨量也是不容忽視的。但是聚賢超市只要以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)惠的產(chǎn)品價(jià)格和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度，以及種類豐富的商品，小店就不足為懼。

<五> 新店周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次

北津?qū)W院后街是北津?qū)W院，周邊居民最為集中的地段，學(xué)生流量特別大，以及不少的附近居民，而且能吸引附近的中學(xué)生來此購物，此外，如今的學(xué)院后街已經(jīng)拓寬修繕，城市綠化，現(xiàn)在的路面干凈整潔平坦，一改以往道路窄小不暢、坑凹不平的舊貌，還在中間建了一條綠色的植物帶。

另一特點(diǎn)就是這里離市中心較遠(yuǎn)，路程時(shí)間長，來回花費(fèi)大，購物休閑不方便的特點(diǎn)，建立在這個(gè)學(xué)生流大的路段，提供給學(xué)生及周邊居民以方便的購物提樣，會(huì)使他逐步占領(lǐng)這一固定的消費(fèi)市場。

根據(jù)上面的情況，新商場的主要商圈是：以北津?qū)W院后街圓心向四周輻射，包括北津?qū)W院，長沙醫(yī)學(xué)院，大學(xué)周圍的本地居民，隨著新店名氣的擴(kuò)大商圈能吸引整個(gè)后街甚至更多的消費(fèi)者。

（一）、新店的消費(fèi)市場構(gòu)成

選址分析報(bào)告

1、周圍居民主要從事的工作是：餐館，服裝，副業(yè)等服務(wù)領(lǐng)域，他們的收入水平一般。他們不再只關(guān)注基本生存的物質(zhì)消費(fèi)的提高，他們越來越關(guān)注生活的質(zhì)量，購買的消費(fèi)品種類在不斷的攀升。

2、其他生活不很富裕的居民，他們經(jīng)濟(jì)不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費(fèi)到城里買高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。

4、超市周圍規(guī)模不等院校，他們是新商場的主要消費(fèi)者，規(guī)模比較大的有湖南商學(xué)院北津?qū)W院，長沙醫(yī)學(xué)院，以及附近的中學(xué)都在1.萬以上。學(xué)生生活費(fèi)平均每月在600-1500元左右，除去伙食費(fèi)外，每人每月有300以上用于日用品、學(xué)習(xí)用品、水果、小吃、護(hù)膚化妝品、禮品、通訊費(fèi)用等的消費(fèi)。這些消費(fèi)大都能在一家綜合性超市里得到供應(yīng)。

（二）新店顧客的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)層次的粗劣劃分

1、現(xiàn)在的學(xué)生大多是網(wǎng)絡(luò)媒體大眾化催生出來的第三代消費(fèi)者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術(shù)成熟的環(huán)境里，永遠(yuǎn)追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創(chuàng)建”的亞文化主要是以好玩、動(dòng)感、刺激、享樂為主題的，標(biāo)新立異是他們的座右銘，與眾不同則是他們的追求目標(biāo)。他們追逐時(shí)尚、更體現(xiàn)出其卓而不群的生活品味，獨(dú)特個(gè)性的生活方式。新商場的建立將更加激發(fā)他們的消費(fèi)。同時(shí)這些學(xué)生群又要受到每月有限生活費(fèi)的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應(yīng)該很豐厚。他們應(yīng)該算中層消費(fèi)者了

3、周邊院校的教工、單位的職工和領(lǐng)導(dǎo)人是這里的次要消費(fèi)者，同時(shí)他們的一次購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費(fèi)的學(xué)生能跟這些高收入高消費(fèi)者比甚至有時(shí)比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是次要的消費(fèi)者。

<六> 新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)

集日化、食品、水果、通信、打印、其他的一些雜貨為一體的購物超市，基本囊括了與師生日常學(xué)習(xí)生活所必要一切消費(fèi)需求。

1超市入口處；

2推車提籃擺放處；

3洗滌用品；

4化妝品；

5日用品；

6筆、學(xué)生用品；

7辦公用品；

選址分析報(bào)告

8毛、襪、鞋、圍巾；

9男女內(nèi)衣；煙酒糖茶；

11保健禮品；

12（美食區(qū)）熟食制品；

13食品；

14生菜區(qū)；

15水果；

16西式糕點(diǎn)面包； 17超市出口處及收銀臺； 18庫房。

<七> 新店的市場定位和經(jīng)營特色

一、市場介紹

目前中國超市的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸的特點(diǎn)。從市場形勢看，超市發(fā)展表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀：

同業(yè)過度擴(kuò)張競爭。從近年的發(fā)展情況看，多數(shù)城市的零售企業(yè)建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民實(shí)際購買力增長水平。

1、總體情況:連鎖經(jīng)營占社會(huì)消費(fèi)品零售總額約15％，即7000億元。

2、超市/大賣場：集中化；跨區(qū)域發(fā)展；外資所占比例增大；管理上從粗放式擴(kuò)張向集約式發(fā)展轉(zhuǎn)變。

3、在大中城市，年銷售額在1.2億元以上的大型超市從2000年的1200家到現(xiàn)在的兩千多家，還有相當(dāng)數(shù)量在建或籌建。為了擴(kuò)大銷售、提高市場份額，各商家把利潤降到最低限度。大量對利潤率預(yù)期較低的小零售商使行業(yè)的收益水平進(jìn)一步惡化。

不同商業(yè)業(yè)態(tài)競相擠占市場份額。各種不同商業(yè)業(yè)態(tài)以各自不同的特色吸引消費(fèi)者，擠占市場份額。2009年中國零售業(yè)50強(qiáng)中增長最慢的10家企業(yè)，其中9家都是大型百貨店，均為負(fù)增長；50強(qiáng)前10位中超市占了5席，一改過去由百貨店居于主導(dǎo)地位的歷史。同時(shí)，與傳統(tǒng)百貨店具有類似特征的集體商業(yè)的市場份額也呈現(xiàn)下滑趨勢。

市場缺乏熱點(diǎn)，消費(fèi)需求明顯斷層。城鄉(xiāng)居民收入水平有了一定提高，普及型、溫飽型需求已經(jīng)基本飽和，而新的高水平的購買能力尚未形成，對檔次較高的享受型、發(fā)展型

選址分析報(bào)告

需求尚處于“可望而不可及”的狀況，加之居民購買力多渠道大量分流，商品消費(fèi)需求在近幾年內(nèi)將會(huì)逐步減弱。因此，消費(fèi)品市場難以出現(xiàn)熱點(diǎn)商品。

二、目標(biāo)市場

由于我校的特殊位置，離市中心較遠(yuǎn)，學(xué)生去市中心購物的成本較高，購物的地點(diǎn)大多首選為最近綜合性的超市，其消費(fèi)的每年花費(fèi)雖本小組尚無這方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，但相信數(shù)目不小，而我們的商圈的劃分是：以北津?qū)W院圓心向四周輻射，包括長沙醫(yī)學(xué)院，周圍的本地居民。

三、顧客的購買準(zhǔn)則

方便快捷，這個(gè)市場遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑，路程短，購物方便是我們贏得這個(gè)市場的首要一個(gè)訴求點(diǎn)。

時(shí)尚流行，我們顧客年齡段以15~24歲為主，這個(gè)年齡的消費(fèi)者對時(shí)下流行的事物特別敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點(diǎn)，我們會(huì)永遠(yuǎn)失去我們的“上帝”。

四、經(jīng)營特色

商場在找準(zhǔn)了自己的市場定位以后，則是要調(diào)整好經(jīng)營商品的結(jié)構(gòu)。調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，貴在經(jīng)常持久。商場的市場定位，當(dāng)然要根據(jù)市場形勢的變化進(jìn)行定期調(diào)整，但更重要的是經(jīng)營的商品也必須不斷調(diào)整，某種商品在前些時(shí)期是暢銷的，但由于另一種新款式的出現(xiàn)而變得滯銷了，這是事物發(fā)展的必然規(guī)律，每種商品都有一定的周轉(zhuǎn)期，不可能有“永久牌”的。商場要根據(jù)市場需求，不斷引進(jìn)名、特、優(yōu)、新，而又適銷對路的商品，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營商品的結(jié)構(gòu)，使商場保持旺盛的生命力。那么它就應(yīng)該具備以下的經(jīng)營特色：

是下羅目前品種最全，經(jīng)營一定規(guī)模的購物中心；，既適合學(xué)生及一般家庭消費(fèi)又適合小康家庭消費(fèi)。

建設(shè)具有人性化的整體設(shè)計(jì)和裝修，集功能、方便于一體；實(shí)行綠色環(huán)保裝修。在做好購物體驗(yàn)建設(shè)的同時(shí)，重點(diǎn)商品種類的豐富、工作人員服務(wù)質(zhì)量的提升，努力營造現(xiàn)代、舒適、人性化的良好購物環(huán)境。超市內(nèi)設(shè)有現(xiàn)場咨詢。

商場在經(jīng)營布局中努力體現(xiàn)人文化，以“方便顧客購物”為基點(diǎn)，重視顧客購物動(dòng)線設(shè)計(jì)。

商場更加突出服務(wù)功能，更為強(qiáng)化以顧客為中心的經(jīng)營思想，新增加服務(wù)項(xiàng)目，推出“無障礙退換貨”，發(fā)行榮譽(yù)顧客購物卡并成立專門服務(wù)機(jī)構(gòu)。從室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)到顧客座椅、飲水機(jī)等服務(wù)性設(shè)備的購置，從宣傳欄到指引標(biāo)牌，每個(gè)細(xì)節(jié)在保證實(shí)用性的基礎(chǔ)上，均力 6

選址分析報(bào)告

求使顧客感到方便、舒適。超市員工將以“顧客滿意”服務(wù)理念為指導(dǎo)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

超市將以一流的服務(wù)、優(yōu)美的購物環(huán)境、獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營特色，使置身于商場的消費(fèi)者得到舒適、方便、完美的購物感受，成為北津?qū)W院后街購物體驗(yàn)的新亮點(diǎn)。

<八> 新店經(jīng)營效益預(yù)估

和華潤蘇果，家樂福超市一樣，我們的目標(biāo)市場主要是當(dāng)?shù)氐木用窈蛯W(xué)生。要對該店址經(jīng)營效益做出預(yù)估，只能從新店平均每天的人流量，來店光臨的人數(shù)比例以及光顧的顧客中購買者的比例，每筆交易的平均購買量等?？梢猿醪降仡A(yù)估新店的經(jīng)營效益。因此，從上述的方法中，我們?nèi)粘５挠^察當(dāng)中，我們可以初步地假設(shè)每天經(jīng)過此地的人數(shù)為2500人，更進(jìn)一步假設(shè)其中有80%的人進(jìn)入本店，而80%的人中有90%的顧客成為購買者，平均每位購買者的交易量為30元，其中可以獲得毛利為交易量的10%，所以我們可以計(jì)算出一天該店獲得的利潤為5400元。這樣每月以30天計(jì)算，則該店每月可獲得毛利為162000元。，然后除去經(jīng)營中的各種費(fèi)用就是該店該月的凈利潤。

<九 > 新店未來前景分析

新店地處北津?qū)W院，周邊的店鋪較多，種類齊全。附近最大的競爭對手是艾美超市和興盛超市，但開零售類的超市，最好利用成本、種類去吸引消費(fèi)者。新店主要的消費(fèi)對象是學(xué)生，當(dāng)?shù)鼐用?，要抓住學(xué)生和居民的消費(fèi)心理，才能在競爭中取勝。

選址報(bào)告工作安排：

報(bào)告資料的采集：周雙楠、劉慧子 報(bào)告資料的分析：文婷、鄒佳美 報(bào) 告 的 編 寫：曹世澤、黃春林 報(bào)告的檢查與審核：羅熹、聶珊珊

第五篇：超市選址分析報(bào)告

超市選址分析報(bào)告

零售商店位置的選擇是一項(xiàng)重要的長期投資，因?yàn)檫@不僅影響商店的發(fā)展和盈利，同時(shí)，也關(guān)系到為顧客的購物提供便利。按照地區(qū)、商圈、具體位置的順序，提出零售商店選址時(shí)需要評估的一些影響因素，這些對于零售商店的選址是十分重要的。面對廣大的學(xué)生消費(fèi)群體，學(xué)生購物時(shí)只要看中的是價(jià)格和方便性，因此，我選擇在北門開一家小型超市，主要出售零食和日用品。

一、超市周圍地理特征表述

超市位于湛江師范學(xué)院北門出口左拐處的空地前面，地勢比較開闊。超市周圍沒有過多的商店，門前有一大片空地，人們來超市消費(fèi)時(shí)不會(huì)出現(xiàn)門口擁擠的情況，而且超市還能在空地處擺上促銷的產(chǎn)品，能更好的吸引住消費(fèi)者的眼球，增加消費(fèi)者的購買。超市所在的位置是湛師學(xué)生回學(xué)校的所經(jīng)之路，而且周圍有居民小區(qū)和中學(xué)，地理位置比較優(yōu)越。

二、超市能輻射的商圈范圍

根據(jù)超市的地理位置分析，超市主要的輻射范圍有湛師的學(xué)生和老師，周邊居民，湛師附屬中學(xué)，衛(wèi)校學(xué)生，而湛師后山的居民區(qū)和東門的居民區(qū)則是能輻射到的較弱的商圈范圍。

三、超市交通條件評估及物業(yè)特征

超市位于湛師北門居民區(qū)，周圍主要是居民住宅，所以不會(huì)出現(xiàn)交通路線，消費(fèi)者一般是步行或騎車就能到達(dá)超市，十分便利，而對于較遠(yuǎn)處的消費(fèi)者，如寸金學(xué)院的學(xué)生和附近的居民，可以乘坐公交到達(dá)湛師東門站，再步行進(jìn)入北門的超市，所以超市的交通條件是十分便利的。超市主要是提供消費(fèi)者日常消費(fèi)品，提供的商品一般是消費(fèi)者消費(fèi)頻率較高的商品。

四、超市商圈內(nèi)的商業(yè)環(huán)境和競爭店分析

超市附近有居民區(qū)，湛師，湛師附屬中學(xué)，幼兒園，小學(xué)等。而競爭對手主要有信勇和信和兩間超市，對于湛師的學(xué)生，如果不愿意走太遠(yuǎn)的路的話，多數(shù)會(huì)選擇信勇超市，如果消費(fèi)者想要更多的選擇的話，多數(shù)會(huì)選擇信和超市或更遠(yuǎn)的愛華超市。對于信勇超市，商品價(jià)格較高，品種少。對于信和超市，距離較遠(yuǎn)，品種較多，價(jià)格較高。所以為了吸引消費(fèi)者，超市的商品價(jià)格和品種方面要較于其他兩家超市的便宜和多選擇。

五、超市商圈內(nèi)流動(dòng)人口特征、收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析

該區(qū)周邊人口較多，流動(dòng)人口龐大，人口密度較大，超市的主要消費(fèi)人群來至于學(xué)生，學(xué)生是一個(gè)流動(dòng)人口，超市周邊的學(xué)校每年都會(huì)擴(kuò)大招生，使得超市的消費(fèi)人群越來越大。

超市周邊居民多數(shù)自己開商店謀生，生活水平不斷提高，收入也不斷增加，學(xué)生是一個(gè)較大的消費(fèi)群體。很多大學(xué)生在進(jìn)入大學(xué)后就會(huì)選擇創(chuàng)業(yè)和做兼職，收入也不斷增加。

六、市場定位和經(jīng)營特色以及經(jīng)營策略建議

與其他超市相比，超市以品類齊全，物美價(jià)廉的優(yōu)勢，提供讓顧客滿意的購物環(huán)境和服務(wù)，讓顧客在購物的過程中享受到快樂。

策略建議：服務(wù)要更人性化，無論是營業(yè)員的要求還是在超市的布局，商品的擺放等方面都要做到人性化，讓消費(fèi)者輕松、方便的購物。

七、超市的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和效益預(yù)估

雖然超市以物美價(jià)廉吸引消費(fèi)者，但也有部分消費(fèi)者會(huì)選擇去自己較為喜歡的超市消費(fèi)，如何吸引到更多的消費(fèi)者前來購物，這是需要思考的問題。超市開始慢慢擴(kuò)大之后，不能避免的是周圍也會(huì)出現(xiàn)越來越多的競爭對手，他們也會(huì)不斷的改進(jìn)自身不足發(fā)揮自身優(yōu)勢去競爭。

八、超市未來前景分析

面對周邊居民和學(xué)生如此龐大的消費(fèi)人群，超市的未來前景還是比較可觀的，人們消費(fèi)看中的主要的價(jià)格便宜和方便性，這兩點(diǎn)超市也做到了，所以超市在未來能夠吸引到更多的消費(fèi)者前來購物，但面對越來越多的競爭對手，超市需要端正自己的態(tài)度，做出自己的特色，才能更好的吸引消費(fèi)者。