第一篇：xx社區(qū)物業(yè)管理工作調研材料

康壽社區(qū)物業(yè)管理工作調研材料

近幾年來，社區(qū)加大管理力度，社區(qū)建設不斷提檔升級，通過地面硬化、道路翻新、下水管網(wǎng)改造、增設文體設施，環(huán)境面貌大為改善。為進一步全力打造舒適和諧家園，2009年根據(jù)《市人民政府辦公廳推進中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務工作的意見》的工作要求，當年5月我社區(qū)成立了物業(yè)服務部，社區(qū)在區(qū)、街領導的關心重視下，堅持物業(yè)管理以服務居民為宗旨，以服務促管理，社區(qū)物業(yè)促發(fā)展、促就業(yè)、促和諧的累積倍增效應越見凸顯，通過社會各方面的大力支持，經(jīng)過路面硬化、下水設施改造，社區(qū)內基本實現(xiàn)了溝通、路平，社區(qū)整體形象得到了明顯提升。兩年來，也得到了居民群眾的基本認可。

一、社區(qū)基本情況

康壽社區(qū)地處白玉山街中心地段，屬城鄉(xiāng)結合型的老舊城區(qū)。社區(qū)總面積約0.5平方公里，有25棟居民住宅樓，92個門棟，房屋建筑面積61440.99平方米，居民總戶數(shù)1590戶，總人口4100人，轄區(qū)單位一個（青山區(qū)福利院）。居民樓周邊分布著超市、餐廳、早點攤、菜場、密密麻麻的商業(yè)門點，房屋用途多樣，小區(qū)道路四通八達。轄區(qū)居民原來主要是武鋼職工及其家屬，社區(qū)基礎條件與附近街坊相比相對來說要好些，居住人員也單一，便于管理?，F(xiàn)因種種原因，許多原有住戶遷出本小區(qū)，大量外來人員流入本小區(qū)，流動性極大，人員結構十分復雜，管理難度巨增。從目前人口組成情況來看，居住人員年齡偏大，文化程度不高，生活水平偏低,居民整體素質參差不齊。小區(qū)內種菜、養(yǎng)雞、養(yǎng)鴨、養(yǎng)狗等時有發(fā)生。許多人的衛(wèi)生習慣不好，亂扔垃圾、亂堆亂放、亂撐亂掛現(xiàn)象也屢禁不止。近幾年來，在“社區(qū)建設883行動”和“社區(qū)提檔升級”工作中，政府為我們社區(qū)加大投入，對居民房前屋后的坑洼地進行了硬化，泥巴路進行了維修改造，通過加強社區(qū)基礎設施的建設，使小區(qū)居民的居住環(huán)境得到了改善，群眾的生活質量得到了提高，為推進社區(qū)物業(yè)管理服務工作打下了良好的基礎。

二、具體做法

為加快我社區(qū)物業(yè)服務推進工作的步伐，在白玉山街社會事務管理科的具體指導下，社區(qū)結合自身實際，積極推進物業(yè)服務工作。

（一）精心組織，認真落實，確保組織工作到位

一是領導重視，為推進物業(yè)服務提供組織保障。區(qū)委、區(qū)政府和街黨工委、辦事處非常重視，成立社區(qū)物業(yè)管理領導小組和工作專班，按照全市統(tǒng)一部署，制定《實施方案》。街領導多次深入社區(qū)，加強督促指導，解決實際問題。社區(qū)積極行動，成立了康壽社區(qū)物業(yè)管理服務部籌備小組和工作專班，全力以赴投入到工作之中；二是制定切實可行的工作方案，明確目標、明確責任、明確時間表，使整個推進工作有組織、有步驟、有措施，做到有條不紊 ,有序推進；三是嚴格對照考核驗收標準，有的放矢地開展工作，我們在對社區(qū)情況進行全面分析的基礎上，針對存在的問題，積極與相關單位協(xié)調，爭取上級領導的重視與支持，千方百計認真解決；四是組織有關人員到先進社區(qū)學習取經(jīng)，結合社區(qū)實際，形成了《康壽社區(qū)物業(yè)管理服務部可行性認證報告》，并報街道辦事處審核，同意服務部定名為《康壽社區(qū)物業(yè)管理服務部》，建議召開居民代表會議，提交社區(qū)成員代表大會決策。

（二）廣泛動員，營造氛圍，確保宣傳工作到位

社區(qū)先后召開黨員會3次、棟長會4次，居民代表會2次，宣傳推進老城區(qū)物業(yè)服務工作的重要性和必要性，學習《物權法》、《物業(yè)管理條例》，引導居民了解政策法規(guī)，強化物權意識、環(huán)境意識、消費意識、參與意識；充分利用社區(qū)宣傳陣地書寫標語30多條、懸掛橫幅5條、辦物業(yè)宣傳板報三期，營造氛圍；同時積極組織工作人員深入到居民家中，發(fā)放“致社區(qū)居民的一封信”和《康壽社區(qū)成立物業(yè)管理服務部調查問卷》，征求居民群眾對社區(qū)實行物業(yè)管理的意見和建議，通過開展廣泛宣傳動員，營造了良好氛圍，提高了居民的知曉率和參與率。

（三）爭取支持，加大投入，確保各項工作落實到位

街社會事務科積極協(xié)調，為我們爭取了區(qū)民政局的大力支持，維修了61-62門前的下水管道，地面進行了硬化，將小區(qū)西門兩邊的衛(wèi)生死角進行了整治，建文化墻100平方，鋪設彩磚800多平方；同時，將小區(qū)北邊的圍墻進行了增高加固，小區(qū)的南門、西門和北門進行了封閉，安裝了三個鐵門、一個電動門，建值班崗2個；社區(qū)加強與轄區(qū)單位共駐共建、齊抓共管，武鋼房管所積極配合，更換小區(qū)的垃圾門56個、修垃圾箱32個、窨井蓋38個、維修樓道感應燈19個門棟；區(qū)水務局對6-9門、24—33門、44—64門共600多米長的下水管網(wǎng)進行了改造，解決了20多年來污水漫溢，下雨天居民出門難問題；供電站和武鋼供電廠對94門旁的變壓器進行了更換增容，確保了居民用電安全；社區(qū)積極爭取戶外廣告公司支持，免費安裝五千多元宣傳欄6處，社區(qū)整治立面，粉刷墻面5000多平方，使整體居住環(huán)境大有改觀。

（四）健全機制，整合資源，推進物業(yè)服務

一是召開“兩會”，相繼召開了4次聽證會，對社區(qū)設臵主大門，封閉后定時開、關門問題和收費標準進行論討，引導群眾自主決策，全票通過成立社區(qū)物業(yè)管理服務部，確定了社區(qū)物業(yè)管理服務部負責人人選，進行了公示。召開居民代表會議，制訂業(yè)主公約，推選業(yè)主代表，成立業(yè)主委員會，實行物業(yè)管理，業(yè)主當家；二是建章建制，依法依規(guī)辦理手續(xù)，依照《民辦非企業(yè)單位登記須知》規(guī)定，經(jīng)民政局審批辦理了《民辦非企業(yè)單位登記證》和《中華人民共和國組織機構代碼》、《稅務登記證》和銀行開戶，正式取得了法人資格；三是物業(yè)服務部制定了各項制度,使社區(qū)物業(yè)有章可循； 四是構建物業(yè)服務相應機構和服務隊伍，推進“四保合一”（保修、保潔、保綠、保秩序）優(yōu)質服務，物業(yè)服務部先后與房管所、環(huán)衛(wèi)所、綠化隊、派出所等單位簽訂了物業(yè)服務協(xié)議書。

三、主要成效

社區(qū)實行物業(yè)管理后，居民感覺到社區(qū)亮了，環(huán)境美了，治安秩序好了，房屋出租出售供不應求了；居民體會到了社區(qū)物業(yè)管理服務的好處。

1、小區(qū)環(huán)境得到明顯改觀。小區(qū)實行了封閉式管理，對原有進出的大門進行封鎖，安裝了電動門、攔車器和減速板，新建了一處停車場、一個花壇和一面文化墻，購臵了物業(yè)設施維修工具。將小區(qū)圍墻進行了刷新，對小區(qū)進行了立面整治，居民樓外墻、樓梯鐵欄桿全部刷新，樓道內全部安裝了樓道感應燈，每棟樓前修了沙油槽。小區(qū)的環(huán)境變美了，小區(qū)的衛(wèi)生清掃清運做了的白天全天候保潔，物業(yè)管理公司每天有專人負責對衛(wèi)生清掃工作的檢查，衛(wèi)生死角清理干凈了，住戶飼養(yǎng)家禽的都自覺進行了處理，使小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境較以前有的明顯改觀，小區(qū)內的房價也普遍提高，小區(qū)的房屋出租出售供不應求了。

2、社區(qū)物業(yè)成立后，擴大了就業(yè)。社區(qū)為68門7號的特困殘疾人王均庭辦理營業(yè)執(zhí)照，將小區(qū)西門的值班室維修后，安臵他和妹妹（殘疾人）經(jīng)營副食店，街社會事務科還為他申辦了4000元殘疾人創(chuàng)業(yè)基金；在2010年12月份，社區(qū)通過召開業(yè)主代表和居民代表會議，整治了南門的衛(wèi)生死角，又將南門破舊的值班室維修后，在北門辦起了社區(qū)便民理發(fā)店，既方便了小區(qū)的老年人理發(fā)，又安臵了下崗職工創(chuàng)業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)。同時，從社區(qū)低保戶和低保邊緣戶中招聘下崗失業(yè)的“4050”人員程友生、李詩青等到物業(yè)服務部就業(yè)，簽訂用工合同，使困難群體的生活有了基本保障。

3、小區(qū)實行了封閉管理，居民的安全感增強了。小區(qū)封閉后，為了加強管理，只保留了2個北門24小時值班，專門負責門衛(wèi)車輛進出登記、收費、停車引導、外來人員的來訪登記工作及白天的治安巡查。其余三個門，晚上11點關門，早晨5點半開,改變了原來小區(qū)進出管理無序的狀況，院內擺攤設點的沒有了，連每天早上擾民的收廢品聲音也消失了，社區(qū)除了配備物業(yè)人員值班以外，還組建了以管段民警牽頭，社區(qū)干部參與，安保隊員為骨干，物業(yè)服務部配合，低保人員協(xié)助，志愿者參與的群防群治隊伍，有力地強化了社區(qū)的安全保障，社區(qū)的人力資源得到了最佳組合。社區(qū)的發(fā)案率大大的降低了，為居民提供了一個安全的生活空間，物業(yè)服務部的公共責任得到了充分體現(xiàn)。

4、突發(fā)事件得到了及時處臵。街道和社區(qū)成立了應急事件處臵專班，元月六日，17門6號居民家因一6歲小孩玩火，引發(fā)火災,居民及時撥打119和110，社區(qū)物業(yè)服務部工作人員立即趕到現(xiàn)場，采取應急措施，組織救火，避免了人員傷亡,事后社區(qū)發(fā)動居民捐款捐物,街社會事物科為2戶受災戶送來了救災物資，還申請辦理了三千元救災款。4月11日，30門14號水管破裂，家中4天無人，樓下10號和11號居民家受災，接到求助后，物業(yè)服務部馬上與房管所聯(lián)系，進行及時維修，穩(wěn)定了居民的情緒。在突發(fā)事件的應急處臵上顯示了其反映迅速，處臵靈活的優(yōu)勢，保障了居民日常生活安全。

5、車輛規(guī)范有序。物業(yè)服務部成立后，在上段、中段和下段規(guī)劃了小車停車位，自行車和摩托車進室內停放，有償服務，兩種車歸位后，社區(qū)內車輛停放有序了，小區(qū)道路暢通了，由于有門衛(wèi)值班，自行車被盜現(xiàn)象也少了。

6、社區(qū)居民的歸屬感增強了。居民對小區(qū)管理認同感明顯增強。為進一步把社區(qū)建設成為舒適和諧家園，物業(yè)服務部與社區(qū)組織成立了“四位一體”的社區(qū)長效管理機構，將社區(qū)劃分為16片，組織黨員、片長、組長、志愿者負責各門棟的環(huán)境衛(wèi)生，消防安全等各項工作，物業(yè)服務部每月組織社區(qū)干部、物業(yè)保安和安保隊員，對小區(qū)的安全衛(wèi)生進行一次大檢查，并將評比結果進行公示。每年年底社區(qū)居委會和物業(yè)服務部召開大會，對評選出的和諧門棟、衛(wèi)生門棟、優(yōu)秀棟長、優(yōu)秀組長進行了表彰和獎勵，另外，還會表彰一批對小區(qū)有特別貢獻獎的業(yè)主。此舉，在小區(qū)營造了濃厚的良好氛圍，增強了居民的榮譽感和責任心。另外社區(qū)自實行新的物業(yè)管理模式后，小區(qū)的面貌發(fā)生了巨大的變化，小區(qū)內的居民有目共睹，對小區(qū)的管理模式及物業(yè)公司的工作都很認同。

四、存在的問題

我社區(qū)物業(yè)服務已經(jīng)運作有兩年的時間了，從這兩年物業(yè)運行工作來看，廣大居民生活環(huán)境有了很大的改善——小區(qū)的道路平了、管道暢了、樓道亮了、環(huán)境美了。社區(qū)開展物業(yè)管理服務已被居民群眾理解和接受，他們也實實在在感受到了物業(yè)管理服務工作帶來的實惠。但在物業(yè)管理實踐和發(fā)展過程中也逐步顯出了一些問題，這些問題制約著物業(yè)管理工作的進一步發(fā)展。

1、基礎設施薄弱，維修養(yǎng)護難。老舊小區(qū)房屋年代久、基礎設施薄弱，各種管道老化破損問題也日益增多，維修需求遠高于一般實施物業(yè)管理的小區(qū)。在老舊小區(qū)開展物業(yè)管理維修養(yǎng)護的開支給管理者造成很大壓力。同時因老舊住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權復雜，物業(yè)維修資金使用困難，這也使得維修養(yǎng)護工作難以開展。而在物業(yè)管理小區(qū)中，由于業(yè)主將房屋質量、小區(qū)管理等問題與是否交納物管費直接掛鉤，導致物業(yè)費收費率低，從而服務質量下降。小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)主矛盾越來越大，小區(qū)管理進入一個惡性循環(huán)中。

2、物業(yè)管理費用標準不一致，收費難，影響物業(yè)正?；\行。本來居住在老舊小區(qū)的居民的觀念和經(jīng)濟能力都不愿接受物業(yè)管理收費，不交納物業(yè)管理費現(xiàn)象普遍，許多居民對小區(qū)的物業(yè)管理已比較認可，但一涉及到收費問題，不少居民反映，沒有錢繳物業(yè)費。2009年市政府確定青山區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務費指導價每平方米按0.3元收取物業(yè)費，與我社區(qū)相鄰的社區(qū)的物業(yè)管理收費是按武鋼物業(yè)的標準每月收取0.2元/平方米，而我社區(qū)的物業(yè)管理是屬民非型單位，如果按照政府指導價0.3元/米收取物業(yè)費，高于武鋼物業(yè)收費，同樣是老舊物業(yè)住宅區(qū)，僅一條馬路之隔，為什么費用不一，勢必會引起業(yè)主的強烈不滿，收取物業(yè)費將會更困難。物業(yè)費收取不一致，業(yè)主對收取的物業(yè)費用就會有質疑。而物業(yè)管理費是實施社區(qū)物業(yè)管理服務的保障，物業(yè)管理企業(yè)又不能強制業(yè)主繳費，如果物業(yè)費用收不上來，物業(yè)服務工作顯然是沒有生命力的。社區(qū)物業(yè)管理是一項長期的工作，因此，政府部門統(tǒng)一規(guī)定老舊住宅區(qū)的物業(yè)收費標準，是目前亟需解決的問題。

3、居委會與物業(yè)管理職責不清，物業(yè)服務隊伍不專業(yè)，服務不能及時跟上。社區(qū)物業(yè)管理沒有引進市場化機制，業(yè)主參與程度不高，由社區(qū)居委會實施物業(yè)管理，在管理的過程中往往擔任多個角色，既是物業(yè)服務的提供者，又是監(jiān)督者，職責不清。正因為如此，居民往往認為社區(qū)物業(yè)管理應該是政府行為，形成了社區(qū)物業(yè)管理就應該由政府買單的錯誤認識，這不利于社區(qū)物業(yè)管理的逐步社會化。社區(qū)物業(yè)服務工作均是由社區(qū)工作人員兼職代管的，沒有專業(yè)的管理隊伍，沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓，社區(qū)工作的日常事務本來就很繁瑣，還要參與到物業(yè)管理工作中來，導致在管理中不能沉下心去研究工作，缺乏物業(yè)管理服務創(chuàng)新意識。目前我們的物業(yè)管理工作還是摸索階段，尚末建立一支專業(yè)的物業(yè)服務隊伍，對居民的服務需求只能依托轄區(qū)共建單位來完成，也僅僅只能提供房屋設施維修、保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，有些服務需求不能隨叫隨到，物業(yè)服務工作達不到居民的要求水準。

4、小區(qū)停車難問題普遍。我社區(qū)房屋是八十年代初建造的，在規(guī)劃設計時對社會經(jīng)濟建設的發(fā)展速度與人民生活水平提高幅度估計不足，小區(qū)機動車停車泊位考慮不夠，小區(qū)道路窄，隨著人民生活水平的提高，在私人購車越來越多的情況下，舊小區(qū)及新建小區(qū)的停車難問題是日益顯現(xiàn)，許多車主亂停車。小區(qū)因亂停車而導致空氣污染、噪音污染增多，這也是物業(yè)管理中矛盾比較集中的焦點之一。

5、業(yè)主的物業(yè)知識缺乏，大局意識不夠，給物業(yè)管理帶來難度。2009年5月，社區(qū)在啟動物業(yè)管理工作期間，社區(qū)對每戶家庭發(fā)放了一份物業(yè)相關知識調查問卷，開展了物業(yè)服務調查工作。調查結果顯示，只有極少數(shù)人認為對物業(yè)管理知識有一定的了解，大部份居民都不太了解物業(yè)管理工作。相關知識的缺乏使大多數(shù)業(yè)主并沒有從財產(chǎn)和消費的角度理解物業(yè)管理，在社會保障制度缺失的條件下，公共權利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識。部分業(yè)主認為自己付錢給物業(yè)管理公司，是業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)服務工作人員，把自己放在“雇主”的地位，把物業(yè)服務人員當成“仆人”。如某些業(yè)主不服從正當管理、拒交物業(yè)管理費等行為成為物業(yè)管理的一大頑癥。還有一部分人存在僥幸心里，看到小區(qū)內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)管理收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

6、部分業(yè)主和使用人缺乏物業(yè)管理消費觀念。多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，業(yè)主對以前福利公房時福利管理方式已根深蒂固，還有很多都是下崗職工，業(yè)主對物業(yè)付費的概念接受不了。大家過去住的單位分的房，沒有付費一說，習慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務，并不是業(yè)主自己的選擇，有時，人們對這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕，一時對物業(yè)管理服務收費不能理解，習慣了由武鋼房管所管房的模式，住房消費意識淡薄。老的住宅小區(qū)，逐步推行了物業(yè)管理，不少居民親身經(jīng)歷了物業(yè)管理所帶來的居住環(huán)境的良好變化，也體察到無物業(yè)管理所造成的不良后果。毫無疑問，居民是歡迎物業(yè)管理的，是需要物業(yè)管理的。但一部分居民在享受物業(yè)管理服務的同時，卻不愿意出錢，很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，一時難以接受“自己花錢買服務”的方式。他們需要的是不花錢的物業(yè)管理。還有一部分居民認為只要交了物業(yè)管理費，社區(qū)物業(yè)服務部就應該全部管起來，對物業(yè)管理的期望值較高。如果物業(yè)管理的服務工作不到位、有缺陷，就會就會引起居民的強烈不滿。

五、意見及建議

1、有效落實物業(yè)管理費用。應盡快建立收費市場化體制，規(guī)范收費定價標準。建議由市政府及職能部門，根據(jù)某一時期內的物業(yè)管理服務需求、物業(yè)指數(shù)、市民人均工資等指標，統(tǒng)一確定一個可接受的物業(yè)管理等級和收費標準，為收費提供指導價格和參考價格，對“超值服務”的需求，收費標準由政府、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主三方召開聽證會進行商定。要通過建立科學合理的價格管理體制，推進物業(yè)管理的市場化進程，最大限度地滿足不同層次物業(yè)消費者的需求。與此同時，政府也要加大對基礎設施的投入，并盡快建立維修資金制度，依法實行統(tǒng)一管理，提高維修金覆蓋面。

2、規(guī)范管理，提高物業(yè)服務人員的整體素質，進一步提高物業(yè)服務水平。一是物業(yè)服務企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)應該注重個人素質的培訓，加強對工作人員的專業(yè)技能培訓。物業(yè)服務工作的實施，物業(yè)服務人員在其中占有舉足輕重的位臵，他們直接面向居民群眾，直接代表著物業(yè)服務機構的整體形象。但現(xiàn)在的物業(yè)服務人員中大多都是非專業(yè)人員，工資待遇不高，臨時人員居多，一旦出現(xiàn)問題往往會出現(xiàn)互相推諉，坐視不理的現(xiàn)象。希望政府部門制定相關管理條例，對物業(yè)服務人員加強教育和培訓，明確各自的工作職責，提高他們的服務意識和管理水平。物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)常開展文化娛樂活動，增進居民與物業(yè)服務人員的溝通與聯(lián)系，使他們相互之間相處的更加融洽、和諧。

3、加強物業(yè)管理區(qū)域內停車位管理。隨著生活水平的不斷提高，汽車數(shù)量逐年迅猛增加，而物業(yè)管理區(qū)域內停車場地有限，致使很多老住宅區(qū)甚至是新住宅區(qū)的停車位也嚴重不足。而是圖方便將車輛停放在小區(qū)地面上。物業(yè)服務企業(yè)秩序維護員并非執(zhí)法人員，只能采取上前勸說、上門做疏導工作和張貼違章通知書的形式進行管理，往往得不到業(yè)主的理解和支持。建議交警和城市管理執(zhí)法進小區(qū)，對于占用消防通道，妨礙他人正常通行權益的停車行為，參照道路違法停車辦法進行處罰，以促進有序停車。

4、物業(yè)管理公司和居民都要更新觀念。物業(yè)管理公司和居民都要更新觀念。物業(yè)管理企業(yè)要確立“服務第一、業(yè)主至上”的觀念，要強化服務意識，以優(yōu)質服務，贏得市場、贏得用戶、贏得居民的支持和擁護。居民要樹立“花錢買服務”的觀念，享受物業(yè)管理的服務，就是一種消費?；ㄥX消費物業(yè)管理的服務，就如同花錢購買和消費其他商品一樣，兩者沒有什么不同。

5、政府要加強對社區(qū)物業(yè)管理服務的扶持。一是稅收方面，給物業(yè)服務管理行業(yè)制定比一般產(chǎn)業(yè)更為優(yōu)惠的稅收政策；二是對從事舊小區(qū)的物業(yè)服務管理工作給予一定的財政補貼。舊小區(qū)普遍存在著“三差一低”的問題：住房條件差、配套設施差、環(huán)境差、居民收入水平較低。為了改善舊小區(qū)的面貌，政府也投入大量人力、物力、財力進行整治出新。小區(qū)出新后，普遍推行物業(yè)管理，以鞏固出新成果。但在目前的條件下，舊小區(qū)僅靠收取物業(yè)服務管理費來完成正常的服務工作是非常困難的。為了改善和加強舊小區(qū)的物業(yè)服務管理，政府應撥出?？睿谝欢〞r期內對從事舊小區(qū)的物業(yè)管理進行補貼。

6、加大宣傳工作力度，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費觀念。物業(yè)服務企業(yè)本身要注意加強自身物業(yè)服務水平，提高服務質量，加大對物業(yè)服務的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)服務工作的內容，提高物業(yè)服務的商品意識。讓業(yè)主感受到物業(yè)服務實質上是一種商品交換，引導業(yè)主的思想觀念由物業(yè)服務的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。要加強對《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》和有關法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應該堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費是每個業(yè)主的應盡義務。努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺。政府相關部門也要加強對物業(yè)管理的協(xié)調和引導，發(fā)揮新聞媒體的正確輿論導向作用，改變廣大業(yè)主在計劃經(jīng)濟體制下將物業(yè)管理作為福利的陳舊觀念。物業(yè)管理不是為一家服務的，“眾口難調”，表面上看是容易的事，在實施中卻不那么容易。因此很需要公眾、輿論對物業(yè)管理有個正確的認識，理解和尊重，并積極宣傳業(yè)主委員會的群體自治作用，協(xié)助物業(yè)企業(yè)搞好管理。

7、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)服務管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系，僅靠業(yè)主公約是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此，政府相關職能部門要在充分調查、廣泛征集意見的基礎上，建立和完善《物業(yè)管理條例》，通過規(guī)章的形式將他們的責、權、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害。

五、今后的打算

1、加大宣傳力度。加強正確的輿論導向和廣泛的宣傳解釋，采取多種形式，大力宣傳《物業(yè)管理條例》及相關的政策法規(guī)，宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，引導廣大居民了解政策，強化物權意識，環(huán)境意識、消費意識、參與意識，引導他們主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，不斷壯大志愿者隊伍、義工隊伍等群眾組織，努力形成“社區(qū)是我家、建設靠大家”的良好氛圍。

2、加強隊伍建設。為適應形勢的變化和群眾的要求，市場發(fā)展的需求，通過加強培訓和管理，提高社區(qū)物業(yè)服務部從業(yè)人員的素質和技能，為居民提供優(yōu)質、便捷、高效、低能的服務。

3、加強領導,不斷創(chuàng)新。建立社區(qū)建設與物業(yè)服務共同推進的長效機制，努力提高服務質量和服務水平，拓寬服務項目，切實改善居民居住環(huán)境。

社區(qū)物業(yè)服務是一項艱巨的任務，是關系到人民群眾的切身利益的重要工作，需要我們付出更大的努力，需要得到老百姓的支持，更需要得到各級領導的重視和扶持，我們將以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，加強社區(qū)建設和物業(yè)服務，為小區(qū)居民安居樂業(yè)創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，努力打造舒適和諧的溫馨家園。

康壽社區(qū)物業(yè)管理服務部

2011年5月13日

第二篇：關于社區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報

關于社區(qū)物業(yè)管理工作情況的匯報

區(qū)房產(chǎn)局局長 楊康樂

2011年4月

主任、各位副主任、各位人大代表：

我受區(qū)政府委托，向本次會議匯報社區(qū)物業(yè)管理工作情況。作為我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)管理部門，區(qū)房產(chǎn)分局的主要職能是：①負責宣傳貫徹物業(yè)管理相關政策法規(guī)；②負責本區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的資質年檢；③負責本區(qū)物業(yè)服務企業(yè)申報成立的資質初審；④負責指導本區(qū)各住宅小區(qū)的業(yè)主委員會的成立；⑤負責調處物業(yè)服務糾紛。

經(jīng)過多年發(fā)展，我區(qū)城市化進程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，目前全區(qū)商品住宅小區(qū)總量已達120多個，已有90多個物業(yè)服務企業(yè)入駐本區(qū)進行服務，服務對象從單一的商品住宅小區(qū)發(fā)展到賓館、商業(yè)、辦公區(qū)等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關設施的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護、綠化管養(yǎng)、生活服務、物業(yè)中介等配套服務。全區(qū)物業(yè)服務行業(yè)涌現(xiàn)出和力達物業(yè)、星輝物業(yè)、潤和物業(yè)等一批管理規(guī)范、服務周到、效益良好的知名企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)正逐步由單一型低檔次向多元化高檔次邁進。自2003年9月1日，國務院正式頒布實施《物業(yè)管理條例》以來，在區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府的關心和支持下，在市行業(yè)主管部門的指導幫助下，區(qū)房產(chǎn)分局切實履行自身職能，努力做好我區(qū)

物業(yè)服務行業(yè)管理工作，獲得了上級主管部門的肯定，2009至2010連續(xù)兩年榮獲“岳陽市物業(yè)管理先進單位”。我們的主要作法是：

一、加強領導，加大投入，明確責任

區(qū)房產(chǎn)分局作為物業(yè)管理行政主管部門，我們把物業(yè)管理工作作為一件大事來抓，作為民心工程擺上重要議事議程。專門成立了負責協(xié)調物業(yè)管理工作的綜合管理股，安排了一名班子成員分管，并在業(yè)務線人員緊張、經(jīng)費不足的情況下，調配4名職工到綜合管理股，并節(jié)省開支，擠出辦公經(jīng)費，給綜合管理股添置了五個檔案柜、一個保險柜、一臺電腦、配備一臺車、兩間辦公室。認真履行職責，與政府相關部門和有關公共事業(yè)單位，齊抓共管、形成合力，使我區(qū)物業(yè)管理工作逐步完善。

二、狠抓學習和宣傳培訓

以學習宣傳國務院、省、市物業(yè)管理條例（辦法）為先導，努力提高全區(qū)物業(yè)行業(yè)管理人員、從業(yè)人員的政策業(yè)務水平和服務水準，努力提高市民的知法程度和守法意識，在全區(qū)范圍內積極營造貫徹執(zhí)行條例的良好氛圍。

1.強化學習培訓，努力提高政策業(yè)務水平。讓物業(yè)管理人員和從業(yè)人員掌握政策是正確貫徹執(zhí)行條例的前提。為此，一是加強了學習培訓。在國務院新的《物業(yè)管理條例》和市物業(yè)管理辦法頒布實施時，區(qū)房產(chǎn)局均組織相關物業(yè)管

理人員參加了全市培訓，系統(tǒng)學習物管條例相關條款內容。二是加強調研探討。三年多來，由區(qū)房產(chǎn)局出面多次邀請市物業(yè)辦專家上門進行政策指導，就實踐中出現(xiàn)的共性問題和工作難點加強探討和指導，不斷提升行業(yè)管理和指導水平。2010年，為開拓視野，學習先進管理服務經(jīng)驗，取長補短，促進全區(qū)物業(yè)管理服務水平的整體提高，組織物管負責人前往邵陽參加了湖南省物業(yè)管理研討會，取各地物管之長，補己之短，收到非常大的成效。

2.強化宣傳，營造良好的社會氛圍。一是發(fā)揮優(yōu)勢做好重點群體的政策宣傳。區(qū)房產(chǎn)局發(fā)揮熟悉政策優(yōu)勢，把握時機做好社區(qū)業(yè)主、人大代表、政協(xié)委員、相關街道和部門負責人、物業(yè)公司老總等重點群體的政策宣傳解釋，爭取工作的更大理解支持，贏得工作主動權。二是做好上門宣傳指導工作。區(qū)房產(chǎn)局作為區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，相關人員對轄區(qū)各物管企業(yè)、各街道及小區(qū)，經(jīng)常采取主動上門、應邀上門的方式，開展貼近式服務，主動做好物業(yè)管理政策宣傳、咨詢和業(yè)務指導工作，尤其是在調處物管糾紛矛盾、指導業(yè)主委員會成立與改選等工作中，做了大量宣傳和指導工作。

三、堅持以人為本，全面整治問題小區(qū)。

由于歷史遺留、物業(yè)棄管、業(yè)主拒交服務費等多方面原因，我區(qū)尚有部分小區(qū)的物業(yè)管理存在著服務不到位，小區(qū)

內公用設施損壞嚴重，個別小區(qū)甚至發(fā)生棄管現(xiàn)象。已經(jīng)嚴重影響業(yè)主們的正常生活，意見很大，經(jīng)常到有關部門上訪，要求徹底解決這些小區(qū)的物業(yè)管理問題。

區(qū)房產(chǎn)分局對問題小區(qū)的整治工作高度重視，安排工作人員深入到問題小區(qū)進行調研，聽取業(yè)主們的意見和建議，反饋到市局物業(yè)辦，并協(xié)同市局物業(yè)辦進行全面整頓，先后對“花板湖小區(qū)”、“宏安樓”、“匯龍府”等多家問題較為嚴重，民生影響較大的小區(qū)進行了整治。

其中 “花板湖小區(qū)”，有19棟住宅，400多戶業(yè)主，屬于一個中型小區(qū)，該小區(qū)由多個單位組成，人員較為復雜，部分業(yè)主物業(yè)管理意識淡薄拖欠物業(yè)服務費用和電費累計達3萬多元，令物業(yè)服務單位難以保證服務質量，問題積攢多年，形成惡性循環(huán)，導致先后兩家物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)解除了物業(yè)服務合同，而最后接手的康大物業(yè)也因欠費問題與小區(qū)業(yè)主也糾紛不斷，并出現(xiàn)了小區(qū)被斷電斷水的情況。引起新聞媒體與社會各界的廣泛關注。為徹底解決小區(qū)遺留問題，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦對該小區(qū)進行了認真細致的調研，并對矛盾雙方分別做工作，使雙方形成共識，矛盾得以解決，得到了全體業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的一致好評。

橋西的“宏安樓”小區(qū)，由于負責管理的康美物業(yè)在安保、收費等方面出現(xiàn)問題，并且為節(jié)約成本自行搞水改，使小區(qū)業(yè)主先后7戶被盜，水改沒多久就出現(xiàn)漏水情況、交的

水費押金也不退等情況，導致業(yè)主怨聲載道，集體聯(lián)名上訪。區(qū)房產(chǎn)分局接訪后，組織專人進行了走訪調查，并多次召集業(yè)主代表和物業(yè)公司共同協(xié)商，最終把問題一一解決。

“匯龍府”小區(qū)是由于開發(fā)商交房后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)消防設備形成虛設，小區(qū)公共區(qū)域被某門面安裝空調占用、小區(qū)管線零亂、衛(wèi)生臟亂，業(yè)主多次向物業(yè)反映情況，在問題得不到解決的情況下，業(yè)主多次到各相關部門上訪，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦到小區(qū)了解情況并取證后，責令物業(yè)公司和開發(fā)商整改，并先后多次了解整改施工進展情況，并提出具體要求，確保整改質量。

經(jīng)過區(qū)房產(chǎn)分局艱苦細致的工作，多個問題小區(qū)整改工作收到較好效果。小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境得到很大提高，廣大業(yè)主給予高度贊譽和好評。

四、積極開展業(yè)主委員會成立指導工作。

在物業(yè)管理活動中，能否發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，對行業(yè)健康發(fā)展啟到至關重要的作用。為提高廣大業(yè)主在物業(yè)管理活動中參與意識，實現(xiàn)業(yè)主 “自我管理、自我服務、自我負責”的工作目標，一直以來，區(qū)房產(chǎn)局在指導成立業(yè)主大會籌備組、選舉產(chǎn)生、改選和換屆改選業(yè)主委員會等活動中，堅持主動介入，提供全方位指導服務，并對組建工作的各個環(huán)節(jié)進行了精心指導，并嚴格做到程序合法，手續(xù)合規(guī)。近三年，共指導“白楊苑”、“景湖灣”“水

榭花都”等20多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，并對已成立的業(yè)主委員會，及時登記備案，指導其有效開展工作。

五、協(xié)調處理各種矛盾糾紛

物業(yè)管理牽涉到業(yè)主的切身利益，在物業(yè)管理工作的實施過程中，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間常會產(chǎn)生矛盾與糾紛，針對物管糾紛矛盾多發(fā)，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦經(jīng)常走訪各物管小區(qū)，發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭，及時現(xiàn)場調處，并變事后的被動調處為主動及時介入處理，平息了大量物管糾紛矛盾，有效減少了投訴，維護了業(yè)主權益和社會穩(wěn)定。幾年來，區(qū)房產(chǎn)局共接受投訴六十余起，會同相關街道、相關部門妥善處理了“濱水新境界加收水電損耗”、“泰和物業(yè)欠費停水電”等一批具有典型性、社會影響較大的業(yè)主與開發(fā)商以及物管企業(yè)之間的矛盾糾紛，處理了“天倫城”小區(qū)業(yè)主與業(yè)主委員會之間的矛盾糾紛，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社會效果。

六、全面落實部署物業(yè)“五創(chuàng)提質”工作。

按照市委、市政府“五創(chuàng)提質”工作部署，區(qū)房產(chǎn)分局配合市物業(yè)辦在全區(qū)開展物業(yè)“五創(chuàng)提質”活動。全區(qū)100多個物業(yè)小區(qū)，為了克服人手不夠的問題，區(qū)房產(chǎn)分局將全區(qū)100多個物業(yè)小區(qū)按巴陵中路和迎賓路分成四個片區(qū)，組織全體職工分成四個組，每個組由一名班子成員帶隊，連續(xù)利用多個休息日展開突擊檢查，對各物業(yè)服務單位小區(qū)環(huán)境

衛(wèi)生、庭院亮化、綠化、公開收費等進行現(xiàn)場督查，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場整改，使我區(qū)物業(yè)在“五創(chuàng)提質”工作在一系列檢查中始終保持前列。

七、加大物業(yè)服務企業(yè)資質審查力度，確保資質合格度。物業(yè)企業(yè)的資質是否能按照規(guī)定條件審查，直接關系到物業(yè)企業(yè)的服務水平，也直接關系到一個企業(yè)的生命力。在這方面，區(qū)房產(chǎn)分局嚴格堅持標準，把握原則，把好資質審批關，并能長年深入到企業(yè)進行審查、指導、監(jiān)督，使物業(yè)服務企業(yè)的資質水平基本符合國家、省要求的標準。

八、存在的主要問題和建議

回顧幾年多來物管工作，總體感到我區(qū)物業(yè)管理的總體情況是好的，取得了一定成績。但與組織的要求和人民群眾的期盼相比，但還存在較大的差距，還處在不斷發(fā)展完善階段，尚需不斷探索加強物管力量和舉措，及時化解深層次問題，樹立新理念，尋找新方法，開辟新途徑。

一是物業(yè)管理費標準偏低，收取不能足額，部分物管企業(yè)難以按合同約定標準提供管理服務。由于物業(yè)管理收費標準本身偏低，加上部分業(yè)主因現(xiàn)實困難、繳費意識淡漠等主客觀原因，常拒交物管費，收繳率普遍低下，導致部分物管企業(yè)難以按合同約定提供管理服務，不得不采取降低服務標準的方式，而物管企業(yè)是市場經(jīng)營主體，自負盈虧，政府部門又不能用行政手段過多干預。

二是業(yè)主與物管企業(yè)之間矛盾突出，投訴多發(fā)。少數(shù)業(yè)主只要求服務，不履行應盡義務，加上對物業(yè)管理有償服務的內容認識模糊不清，也有部分物管企業(yè)存在侵權行為和降低服務標準現(xiàn)象，導致投訴多發(fā)。

三是業(yè)主委員會作用乏力。多數(shù)業(yè)主委員會成員是兼職，難以有效發(fā)揮監(jiān)督作用，不作為現(xiàn)象較為嚴重；部分業(yè)主委員會成員業(yè)務素質有待加強，對物業(yè)公司工作的監(jiān)督、指導、配合方面以及對廣大業(yè)主的溝通聯(lián)系能力都需進一步提高。

四是規(guī)劃建設行為給后續(xù)物業(yè)管理留下諸多潛在隱患。主要是配套設施規(guī)劃建設不全、不合理。

解決上述問題，不可能一蹴而就，必須循序漸進，加強宣傳，加強管理，逐步完善。重點要做好以下幾項工作：

１.進一步加強政策宣傳，努力營造行業(yè)發(fā)展的良好社會氛圍。進一步加強物管政策的社會宣傳，一方面教育引導廣大業(yè)主依法監(jiān)督物業(yè)管理、主動履行繳費義務，既維護好自身權益，又考慮到物管企業(yè)生存問題；另一方面教育物管企業(yè)依法誠信經(jīng)營、規(guī)范服務，樹立品牌意識和業(yè)主至上思想，同時教育引導業(yè)主委員會積極正確履行職責。

2.進一步明確責任，形成全區(qū)齊抓共管的工作合力和工作機制。進一步理順各部門、街道在物業(yè)管理工作中的責任，形成齊抓共管、各司其職的工作局面。建立聯(lián)席會議工作機

制，共同商議解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的難點、熱點問題，加強對違規(guī)管理行為的聯(lián)合執(zhí)法，形成強大工作合力，尤其是在包括拆除小區(qū)違建的綜合整治方面，要加強執(zhí)法，增強工作合力。

3.進一步完善物管矛盾快速反應調處工作機制，主動介入，加大力度，加快調處。增強預見性，及時發(fā)現(xiàn)苗頭，消除隱患。進一步暢通投訴渠道，明確處理責任，加大對違規(guī)管理行為和投訴的查處力度，尤其要主動介入物管矛盾糾紛的調處。

4.進一步探索創(chuàng)新管理機制，提高物業(yè)行業(yè)管理水平。重點探索將物業(yè)管理融入社區(qū)建設和管理的工作機制，發(fā)揮社區(qū)黨建、社委會、業(yè)委會、物管企業(yè)“四位一體”作用。創(chuàng)建資源共享、優(yōu)勢互補、互惠互利、聯(lián)手合作的和諧社區(qū)共建新模式，實現(xiàn)物業(yè)管理和社區(qū)管理的共贏。

建議：推行物業(yè)管理與社區(qū)管理有機結合，探索建立“條塊結合，以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理”的新機制，把物業(yè)管理工作的重心下移，強化基層組織的具體職責，理順各方的關系。1要實行物業(yè)管理屬地管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設，各社區(qū)居委會應當根據(jù)實際情況，落實專門部門，配備專職人員，物業(yè)公司的年審需社區(qū) 的意見。居委會以小區(qū)最大業(yè)主的身份參選業(yè)主委員會，居委會副主任可擔任業(yè)委會主任，使我區(qū)的物業(yè)管理形成“下

有管理協(xié)調，上有督察指導”的自上而下的聯(lián)動機制。2對社區(qū)物業(yè)管理工作應給予適當?shù)慕?jīng)費支持。一是財政應每年給予社區(qū)居委會一定的物業(yè)管理辦公經(jīng)費。二是針對目前業(yè)委會工作無人肯管的情況，應給予小區(qū)業(yè)委會主任和委員適當?shù)膱蟪辏钥隙ㄋ麄兊墓ぷ骱凸膭钏麄兊墓ぷ鞣e極性。三是安排業(yè)委會有一定的辦公場所和適當?shù)霓k公經(jīng)費。

以上匯報如有不妥之處，敬請各位領導批評指正。

二O一一年四月十九日

第三篇：關于加強社區(qū)物業(yè)管理工作的意見

關于加強社區(qū)物業(yè)管理工作的意見

阜政辦發(fā)[2007] 72號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、中省直各單位：

為進一步加強社區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環(huán)境，促進城市經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和有關規(guī)定，結合我市實際，特提出如下意見。

一、統(tǒng)一思想，充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是業(yè)主委員會代表業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。社區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分，涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內容。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活環(huán)境；有利于提高經(jīng)營城市水平、促進城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于增加就業(yè)崗位，維護社區(qū)秩序，營造和諧社會的良好氛圍。各級政府、各有關部門要從樹立和落實科學發(fā)展觀的高度出發(fā)，充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，以加強管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建安全城市為目標，以社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設與物業(yè)管理同步為重點，堅持尊重現(xiàn)實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區(qū)物業(yè)管理工作，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理服務覆蓋面，提高物業(yè)管理水平。

二、理順體制，構筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架 社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“縣區(qū)政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督指導，有關行政管理部門協(xié)同，條塊結合，以塊為主，屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進社區(qū)物業(yè)管理工作。

（一）各縣區(qū)人民政府(管委會)對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責。

1.組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作； 2.落實辦事機構，建立縣區(qū)、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系； 3.落實管理責任，加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導落實。

（二）街道辦事處負責指導轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展。

1.會同有關部門，科學劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務范圍； 2.組織社區(qū)居委會、開發(fā)建設單位及有關產(chǎn)權單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會；

3.指導轄區(qū)內能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；

4.對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域和項目進行指導和管理，保障業(yè)主委員會的正常運轉及發(fā)揮業(yè)主自治作用；

5.對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)調公安、綜合執(zhí)法等相關部門加強社區(qū)物業(yè)管理和小區(qū)綜合整治工作。

（三）社區(qū)居委會要指導協(xié)調業(yè)主委員會，具體組織社區(qū)物業(yè)管理的實施。1.組織業(yè)主委員會制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的公共行為；

2.指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務組織，簽訂物業(yè)管理服務合同，組織物業(yè)管理實施； 3.督促檢查物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務組織，落實管理服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛；

4.對住宅小區(qū)內損害業(yè)主共同利益的各類違章行為，及時上報相關行政執(zhí)法部門，配合做好小區(qū)綜合整治工作。

（四）房產(chǎn)行政主管部門作為物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，要切實加強行業(yè)管理。

1.認真研究本地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、工作思路及發(fā)展目標，制定相關配套政策，提出工作意見；

2.負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；

3.負責物業(yè)管理專項維修資金的歸集，會同財政等部門安排物業(yè)管理專項維修資金的使用方案，并搞好監(jiān)督管理和檢查；

4.落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；

5.監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)調處理物業(yè)管理重點糾紛案件，規(guī)范物業(yè)管理服務行為；

6.負責監(jiān)督指導召開業(yè)主大會、組建業(yè)主委員會工作，并進行備案管理。

三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式

社區(qū)物業(yè)管理實行等級性或基礎性管理服務。要根據(jù)各區(qū)域房屋建設、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理模式和組織形式。

（一）新建住宅小區(qū)。新建住宅小區(qū)要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業(yè)管理企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設、房產(chǎn)等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務。

（二）老舊住宅小區(qū)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)管理企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為基礎，開展物業(yè)管理服務活動。要加大對舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，充分利用公益崗位，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、公共秩序維護為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”的模式，確保事有人管。社區(qū)居委會開展物業(yè)管理的經(jīng)費由小區(qū)全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會討論通過。經(jīng)費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主質詢。力爭到2008年年底前，物業(yè)管理覆蓋到每個社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。

（三）物業(yè)管理服務內容與收費標準。物業(yè)管理服務內容要區(qū)別不同的物業(yè)性質和特點，確定管理服務的項目和等級。物業(yè)服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。新建的住宅小區(qū)，其管理服務內容和收費標準，根據(jù)區(qū)域內規(guī)劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據(jù)物價、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務由社區(qū)居委會負責落實物業(yè)管理服務項目，聘請物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)服務組織提出收費標準和依據(jù)，經(jīng)社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會討論通過后，到轄區(qū)街道辦事處、物價部門和房產(chǎn)行政主管部門備案，并與物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)服務組織簽訂服務合同，在小區(qū)內公布實施。

四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作

（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時公約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質的物業(yè)管理企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作程序。每個物業(yè)管理區(qū)域都要成立一個業(yè)主委員會。各街道辦事處要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關產(chǎn)權單位及物業(yè)管理區(qū)域內離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選，主任可由社區(qū)居委會成員擔任。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)管理企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施業(yè)主公約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保工作正常運轉。

（三）規(guī)范物業(yè)相關合同管理工作。一是開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)管理的相關條款，約定房屋交付使用后物業(yè)管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主臨時公約，并認真履行。四是業(yè)主委員會成立后，應當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定，交納物業(yè)管理服務費用。對逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行督促、催交；經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)管理企業(yè)依法催交。對物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調解處理；調解處理不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。房產(chǎn)行政主管部門要會同街道辦事處，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案制度，認真評定物業(yè)管理企業(yè)的服務業(yè)績和誠信程度，并在資質評定和年檢、物業(yè)招投標中作為重要條件；要建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)管理企業(yè)整改，切實保障業(yè)主合法權益；要建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機制，對物業(yè)服務不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)管理企業(yè)，按有關規(guī)定予以處理。

（五）未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按阜委發(fā)[2005]3號文件要求，社區(qū)居委會要通過社區(qū)服務承擔其管理和服務職能。條件成熟后，由社區(qū)居委會組織業(yè)主，在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導下，召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，聘請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理或業(yè)主自治管理。

五、明確責任，落實扶持社區(qū)物業(yè)管理的各項政策

（一）明確責任。各相關行政管理部門要密切配合，通力協(xié)作，嚴格按照責任分工，履行工作職責，配合做好社區(qū)物業(yè)管理工作。根據(jù)職權法授、有權必有責的原則，對住宅區(qū)域中出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為，要在各自的權限范圍內進行整改和處罰。

1.工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、房產(chǎn)等各職能部門，不得為在住宅區(qū)域范圍內所開展的各項損害廣大業(yè)主共同利益的經(jīng)營單位或個人核發(fā)經(jīng)營許可；對已頒發(fā)的經(jīng)營許可要進行全面清理整頓，嚴厲查處無照經(jīng)營行為。2.市綜合執(zhí)法局要嚴格按《阜新市城市管理領域相對集中行政處罰權實施辦法》（市政府第57號令）的相關規(guī)定，對住宅區(qū)域內的違規(guī)行為進行監(jiān)管。

3.市教育局負責對住宅區(qū)域內利用居民住宅、商業(yè)網(wǎng)點開設辦學場所進行監(jiān)管。

4.市公安局負責落實住宅區(qū)域內的各項治安管理，督促街道辦事處、社區(qū)居委會及物業(yè)企業(yè)做好治安協(xié)助工作；指導合理劃定行車路線和停車位；定期對消防設施和消防工作進行檢查指導；對違反社會生活噪音污染防治法律規(guī)定所產(chǎn)生的生活噪音進行監(jiān)管。

5.市環(huán)保局負責對住宅區(qū)域內開設的酒店、歌廳等娛樂場所及建筑施工、生產(chǎn)加工等所產(chǎn)生的油煙、噪音、廢氣等行為進行監(jiān)管。

6.市監(jiān)察局對在監(jiān)管過程中執(zhí)法不力、不作為的部門，按照《遼寧省行政執(zhí)法過錯責任追究辦法》和《阜新市行政機關和工作人員行政過錯責任追究暫行辦法》進行責任追究。

7.物業(yè)管理企業(yè)(服務組織)負責物業(yè)管理區(qū)域內的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護、車輛停放管理以及物業(yè)管理服務合同約定的其他服務項目。各相關專業(yè)設施管理部門要做好社區(qū)內供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎設施的管理及服務工作，滿足社區(qū)居民的要求。

（二）加強政策扶持。各級政府、各部門要積極扶持社區(qū)物業(yè)管理工作。凡批準設置的經(jīng)營性臨時攤點、早市等收費項目，相關部門要給予優(yōu)惠政策，以補充社區(qū)物業(yè)管理服務費用。勞動保障部門要結合實施“擴大再就業(yè)工程”和“完善社會保障體系工程”，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。房產(chǎn)行政主管部門要與有關部門搞好配合，從政策上、業(yè)務上加強對物業(yè)管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區(qū)的各個部門和單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。

（三）落實資金保障。加大社區(qū)物業(yè)管理資金的籌集力度,一是堅持“取之于民、用之于民”的原則，在提高市民、業(yè)主繳費意識的同時，物業(yè)管理企業(yè)(服務組織)要加大管理力度，提高物業(yè)服務收費率，為社區(qū)物業(yè)管理服務提供基本保障。二是完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法，依據(jù)相關規(guī)定將資金管好、用好。三是各級財政部門要加大支持力度，適當安排社區(qū)物業(yè)管理啟動資金和扶持資金，推動舊城區(qū)物業(yè)管理的全面開展。

（四）按照國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配備必要的物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會辦公用房。建筑面積在2萬㎡以下的新建住宅小區(qū)，建設單位應提供不低于60㎡的物業(yè)管理用房，每增加1萬㎡，增加20㎡的物業(yè)管理用房；業(yè)主委員會辦公用房不低于20 ㎡。對整治后和已開發(fā)建設的住宅小區(qū)，各級政府要加大協(xié)調力度，動員和鼓勵住宅小區(qū)內機關、社會團體、企事業(yè)單位，采取相應部門給予配套政策，各縣區(qū)、街道籌建，駐區(qū)單位援建，社會捐資等多渠道籌集資金的辦法，建設配套相應的物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會用房。

六、加強領導，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展

（一）加強組織領導。社區(qū)物業(yè)管理事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，各縣區(qū)、各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。為加強對全市社區(qū)物業(yè)管理工作的領導，市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作委員會(名單附后)，各縣區(qū)也要成立相應機構，把加強社區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實機構，明確任務，將工作細化分解到基層，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強輿論宣傳。各縣區(qū)、各有關部門要采取多種形式，大力宣傳《物業(yè)管理條例》及相關的政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，引導廣大市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務費用，及時化解物業(yè)管理活動中發(fā)生的服務糾紛，努力形成“社區(qū)是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。

（三）搞好督導檢查。各縣區(qū)要結合當?shù)貙嶋H情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調度，推動工作落實。要逐級簽訂責任狀，建立物業(yè)管理工作目標考核制度，完善縣區(qū)、街道、社區(qū)三級考核機制，充分調動各個方面的工作積極性，促進社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。

二○○七年八月十七

阜新市社區(qū)物業(yè)管理工作委員會成員名單

主 任：潘利國 市長 副主任：李明山 副市長

姜偉華 副市長、市公安局局長 薛景岐 市政府副秘書長、市建委主任

成 員：柳樹楊 市政府副秘書長、阜新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會主任

劉守祥 市政府副秘書長、阜新高新區(qū)管委會主任 梁 爽 市委宣傳部副部長、市精神文明辦主任 史淑凡 市監(jiān)察局局長 計萬森 市教育局局長 包鳳林 市民政局局長

劉福來 市綜合執(zhí)法局局長 朱立偉 市公用事業(yè)與房產(chǎn)局局長 井 波 市公用事業(yè)與房產(chǎn)局副局長 李 兵 市文化局局長 王 捷 市衛(wèi)生局局長

何 偉 市環(huán)保局局長

王福春

市物價局局長

姜勇波 市政府市民投訴中心主任 郎照軍 市工商局局長 李志成 阜蒙縣縣長 李德新 彰武縣縣長 付志宏 海州區(qū)區(qū)長

艾紅鍔 細河區(qū)區(qū)長

張 盈 太平區(qū)區(qū)長

曹貴剛 新邱區(qū)區(qū)長

黃寶浩 清河門區(qū)區(qū)長

市社區(qū)物業(yè)管理工作委員會下設辦公室，負責協(xié)調、監(jiān)督、指導等日常工作。辦公室設在市公用事業(yè)與房產(chǎn)局，辦公室主任由井波同志兼任。

第四篇：房產(chǎn)局 關于社區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報

區(qū)三屆人大常委會 第36次會議材料

關于社區(qū)物業(yè)管理工作情況的匯報

區(qū)房產(chǎn)局局長 楊康樂 2011年4月29日

主任、各位副主任、各位委員：

我受區(qū)人民政府委托，向區(qū)人大常委會報告我區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作情況。

作為我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)管理部門，區(qū)房產(chǎn)分局的主要職能是：①負責宣傳貫徹物業(yè)管理相關政策法規(guī)；②負責本區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的資質年檢；③負責本區(qū)物業(yè)服務企業(yè)申報成立的資質初審；④負責指導本區(qū)各住宅小區(qū)的業(yè)主委員會的成立；⑤負責調處物業(yè)服務糾紛。

經(jīng)過多年發(fā)展，我區(qū)城市化進程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，目前全區(qū)商品住宅小區(qū)總量已達150多個，已有60多個物業(yè)服務企業(yè)入駐本區(qū)進行服務，服務對象從單一的商品住宅小區(qū)發(fā)展到賓館、商業(yè)、辦公區(qū)等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關設施的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護、綠化管養(yǎng)、生活服務、物業(yè)中介等配套服務。全區(qū)物業(yè)服務行業(yè)涌現(xiàn)出和力達物業(yè)、星輝物業(yè)、潤和物業(yè)等一批管理規(guī)范、服務周到、效益良好的知名企業(yè)。物業(yè)服務企

業(yè)正逐步由單一型低檔次向多元化高檔次邁進。自2003年9月1日，國務院正式頒布實施《物業(yè)管理條例》以來，在區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府的關心和支持下，在市行業(yè)主管部門的指導幫助下，區(qū)房產(chǎn)分局切實履行自身職能，努力做好我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)管理工作，獲得了上級主管部門的肯定，2009至2010連續(xù)兩年榮獲“岳陽市物業(yè)管理先進單位”。我們的主要作法是：

一、加強領導，加大投入，明確責任

區(qū)房產(chǎn)分局作為物業(yè)管理行政主管部門，我們把物業(yè)管理工作作為一件大事來抓，作為民心工程擺上重要議事日程。專門成立了負責協(xié)調物業(yè)管理工作的綜合管理股，安排了一名班子成員分管，并在業(yè)務線人員緊張、經(jīng)費不足的情況下，調配4名職工到綜合管理股，并節(jié)省開支，擠出辦公經(jīng)費，給綜合管理股添臵了五個檔案柜、一個保險柜、一臺電腦、配備一臺車、兩間辦公室。認真履行職責，與政府相關部門和有關公共事業(yè)單位，齊抓共管、形成合力，使我區(qū)物業(yè)管理工作逐步完善。

二、狠抓學習和宣傳培訓

以學習宣傳國務院、省、市物業(yè)管理條例（辦法）為先導，努力提高全區(qū)物業(yè)行業(yè)管理人員、從業(yè)人員的政策業(yè)務水平和服務水準，努力提高市民的知法程度和守法意識，在全區(qū)范圍內積極營造貫徹執(zhí)行條例的良好氛圍。

1.強化學習培訓，努力提高政策業(yè)務水平。讓物業(yè)管理人員和從業(yè)人員掌握政策是正確貫徹執(zhí)行條例的前提。為此，一是加強了學習培訓。在國務院新的《物業(yè)管理條例》和市物業(yè)管理辦法頒布實施時，區(qū)房產(chǎn)局均組織相關物業(yè)管理人員參加了全市培訓，系統(tǒng)學習物管條例相關條款內容。二是加強調研探討。三年多來，由區(qū)房產(chǎn)局出面多次邀請市物業(yè)辦專家上門進行政策指導，就實踐中出現(xiàn)的共性問題和工作難點加強探討和指導，不斷提升行業(yè)管理和指導水平。2010年，為開拓視野，學習先進管理服務經(jīng)驗，取長補短，促進全區(qū)物業(yè)管理服務水平的整體提高，組織物管負責人前往邵陽參加了湖南省物業(yè)管理研討會，取各地物管之長，補己之短，收到非常大的成效。

2.強化宣傳，營造良好的社會氛圍。一是發(fā)揮優(yōu)勢做好重點群體的政策宣傳。區(qū)房產(chǎn)局發(fā)揮熟悉政策優(yōu)勢，把握時機做好社區(qū)業(yè)主、人大代表、政協(xié)委員、相關街道和部門負責人、物業(yè)公司老總等重點群體的政策宣傳解釋，爭取工作的更大理解支持，贏得工作主動權。二是做好上門宣傳指導工作。區(qū)房產(chǎn)局作為區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，相關人員對轄區(qū)各物管企業(yè)、各街道及小區(qū)，經(jīng)常采取主動上門、應邀上門的方式，開展貼近式服務，主動做好物業(yè)管理政策宣傳、咨詢和業(yè)務指導工作，尤其是在調處物管糾紛矛盾、指導業(yè)主委員會成立與改選等工作中，做了大量宣傳和指導工

作。

三、堅持以人為本，全面整治問題小區(qū)。

由于歷史遺留、物業(yè)棄管、業(yè)主拒交服務費等多方面原因，我區(qū)尚有部分小區(qū)的物業(yè)管理存在著服務不到位，小區(qū)內公用設施損壞嚴重，個別小區(qū)甚至發(fā)生棄管現(xiàn)象。已經(jīng)嚴重影響業(yè)主們的正常生活，意見很大，經(jīng)常到有關部門上訪，要求徹底解決這些小區(qū)的物業(yè)管理問題。

區(qū)房產(chǎn)分局對問題小區(qū)的整治工作高度重視，安排工作人員深入到問題小區(qū)進行調研，聽取業(yè)主們的意見和建議，反饋到市局物業(yè)辦，并協(xié)同市局物業(yè)辦進行全面整頓，先后對“宏安樓”、“匯龍府”等多家問題較為嚴重，民生影響較大的小區(qū)進行了整治。

其中橋西的“宏安樓”小區(qū)，由于負責管理的康美物業(yè)在安保、收費等方面出現(xiàn)問題，并且為節(jié)約成本自行搞水改，使小區(qū)業(yè)主先后7戶被盜，水改沒多久就出現(xiàn)漏水情況、交的水費押金也不退等情況，導致業(yè)主怨聲載道，集體聯(lián)名上訪。區(qū)房產(chǎn)分局接訪后，為徹底解決小區(qū)遺留問題，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦對該小區(qū)進行了認真細致的調研，并對矛盾雙方分別做工作，使雙方形成共識，矛盾得以解決，得到了全體業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的一致好評。

“匯龍府”小區(qū)是由于開發(fā)商交房后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)消防設備形成虛設，小區(qū)公共區(qū)域被某門面安裝空調占用、小區(qū)管

線零亂、衛(wèi)生臟亂，業(yè)主多次向物業(yè)反映情況，在問題得不到解決的情況下，業(yè)主多次到各相關部門上訪，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦到小區(qū)了解情況并取證后，責令物業(yè)公司和開發(fā)商整改，并先后多次了解整改施工進展情況，并提出具體要求，確保整改質量。

經(jīng)過區(qū)房產(chǎn)分局艱苦細致的工作，多個問題小區(qū)整改工作收到較好效果。小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境得到很大提高，廣大業(yè)主給予高度贊譽和好評。

四、積極開展業(yè)主委員會成立指導工作。

在物業(yè)管理活動中，能否發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，對行業(yè)健康發(fā)展啟到至關重要的作用。為提高廣大業(yè)主在物業(yè)管理活動中參與意識，實現(xiàn)業(yè)主 “自我管理、自我服務、自我負責”的工作目標，一直以來，區(qū)房產(chǎn)局在指導成立業(yè)主大會籌備組、選舉產(chǎn)生、改選和換屆改選業(yè)主委員會等活動中，堅持主動介入，提供全方位指導服務，并對組建工作的各個環(huán)節(jié)進行了精心指導，并嚴格做到程序合法，手續(xù)合規(guī)。近三年，共指導“白楊苑”、“景湖灣”“水榭花都”等20多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，并對已成立的業(yè)主委員會，及時登記備案，指導其有效開展工作。

五、協(xié)調處理各種矛盾糾紛

物業(yè)管理牽涉到業(yè)主的切身利益，在物業(yè)管理工作的實施過程中，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間常會產(chǎn)生矛盾與糾

紛，針對物管糾紛矛盾多發(fā)，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦經(jīng)常走訪各物管小區(qū)，發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭，及時現(xiàn)場調處，并變事后的被動調處為主動及時介入處理，平息了大量物管糾紛矛盾，有效減少了投訴，維護了業(yè)主權益和社會穩(wěn)定。幾年來，區(qū)房產(chǎn)局共接受投訴六十余起，會同相關街道、相關部門妥善處理了“濱水新境界加收水電損耗”、“泰和物業(yè)欠費停水電”等一批具有典型性、社會影響較大的業(yè)主與開發(fā)商以及物管企業(yè)之間的矛盾糾紛，處理了“天倫城”小區(qū)業(yè)主與業(yè)主委員會之間的矛盾糾紛，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社會效果。

六、全面落實部署物業(yè)“五創(chuàng)提質”工作。

按照市委、市政府“五創(chuàng)提質”工作部署，區(qū)房產(chǎn)分局配合市物業(yè)辦在全區(qū)開展物業(yè)“五創(chuàng)提質”活動。全區(qū)100多個物業(yè)小區(qū)，為了克服人手不夠的問題，區(qū)房產(chǎn)分局將全區(qū)100多個物業(yè)小區(qū)按巴陵中路和迎賓路分成四個片區(qū)，組織全體職工分成四個組，每個組由一名班子成員帶隊，連續(xù)利用多個休息日展開突擊檢查，對各物業(yè)服務單位小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、庭院亮化、綠化、公開收費等進行現(xiàn)場督查，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場整改，使我區(qū)物業(yè)在“五創(chuàng)提質”工作在一系列檢查中始終保持前列。

七、加大物業(yè)服務企業(yè)資質審查力度，確保資質合格度。物業(yè)企業(yè)的資質是否能按照規(guī)定條件審查，直接關系到

物業(yè)企業(yè)的服務水平，也直接關系到一個企業(yè)的生命力。在這方面，區(qū)房產(chǎn)分局嚴格堅持標準，把握原則，把好資質審批關，并能長年深入到企業(yè)進行審查、指導、監(jiān)督，使物業(yè)服務企業(yè)的資質水平基本符合國家、省要求的標準。

八、存在的主要問題和建議

回顧幾年多來物管工作，總體感到我區(qū)物業(yè)管理的總體情況是好的，取得了一定成績。但與組織的要求和人民群眾的期盼相比，但還存在較大的差距，還處在不斷發(fā)展完善階段，尚需不斷探索加強物管力量和舉措，及時化解深層次問題，樹立新理念，尋找新方法，開辟新途徑。

一是物業(yè)管理費標準偏低，收取不能足額，部分物管企業(yè)難以按合同約定標準提供管理服務。由于物業(yè)管理收費標準本身偏低，加上部分業(yè)主因現(xiàn)實困難、繳費意識淡漠等主客觀原因，常拒交物管費，收繳率普遍低下，導致部分物管企業(yè)難以按合同約定提供管理服務，不得不采取降低服務標準的方式，而物管企業(yè)是市場經(jīng)營主體，自負盈虧，政府部門又不能用行政手段過多干預。

二是業(yè)主與物管企業(yè)之間矛盾突出，投訴多發(fā)。少數(shù)業(yè)主只要求服務，不履行應盡義務，加上對物業(yè)管理有償服務的內容認識模糊不清，也有部分物管企業(yè)存在侵權行為和降低服務標準現(xiàn)象，導致投訴多發(fā)。

三是業(yè)主委員會作用乏力。多數(shù)業(yè)主委員會成員是兼

職，難以有效發(fā)揮監(jiān)督作用，不作為現(xiàn)象較為嚴重；部分業(yè)主委員會成員業(yè)務素質有待加強，對物業(yè)公司工作的監(jiān)督、指導、配合方面以及對廣大業(yè)主的溝通聯(lián)系能力都需進一步提高。

四是規(guī)劃建設行為給后續(xù)物業(yè)管理留下諸多潛在隱患。主要是配套設施規(guī)劃建設不全、不合理。

解決上述問題，不可能一蹴而就，必須循序漸進，加強宣傳，加強管理，逐步完善。我們將重點要做好以下幾項工作：

１.進一步加強政策宣傳，努力營造行業(yè)發(fā)展的良好社會氛圍。進一步加強物管政策的社會宣傳，一方面教育引導廣大業(yè)主依法監(jiān)督物業(yè)管理、主動履行繳費義務，既維護好自身權益，又考慮到物管企業(yè)生存問題；另一方面教育物管企業(yè)依法誠信經(jīng)營、規(guī)范服務，樹立品牌意識和業(yè)主至上思想，同時教育引導業(yè)主委員會積極正確履行職責。

2.進一步明確責任，形成全區(qū)齊抓共管的工作合力和工作機制。進一步理順各部門、街道在物業(yè)管理工作中的責任，形成齊抓共管、各司其職的工作局面。建立聯(lián)席會議工作機制，共同商議解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的難點、熱點問題，加強對違規(guī)管理行為的聯(lián)合執(zhí)法，形成強大工作合力，尤其是在包括拆除小區(qū)違建的綜合整治方面，要加強執(zhí)法，增強工作合力。

3.進一步完善物管矛盾快速反應調處工作機制，主動介入，加大力度，加快調處。增強預見性，及時發(fā)現(xiàn)苗頭，消除隱患。進一步暢通投訴渠道，明確處理責任，加大對違規(guī)管理行為和投訴的查處力度，尤其要主動介入物管矛盾糾紛的調處。

4.進一步探索創(chuàng)新管理機制，提高物業(yè)行業(yè)管理水平。重點探索將物業(yè)管理融入社區(qū)建設和管理的工作機制，發(fā)揮社區(qū)黨建、社委會、業(yè)委會、物管企業(yè)“四位一體”作用。創(chuàng)建資源共享、優(yōu)勢互補、互惠互利、聯(lián)手合作的和諧社區(qū)共建新模式，實現(xiàn)物業(yè)管理和社區(qū)管理的共贏。

建議：推行物業(yè)管理與社區(qū)管理有機結合，探索建立“條塊結合，以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理”的新機制，把物業(yè)管理工作的重心下移，強化基層組織的具體職責，理順各方的關系。1要實行物業(yè)管理屬地管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設，各社區(qū)居委會應當根據(jù)實際情況，落實專門部門，配備專職人員，物業(yè)公司的年審需社區(qū)居委會的意見。居委會以小區(qū)最大業(yè)主的身份參選業(yè)主委員會，居委會副主任可擔任業(yè)委會主任，使我區(qū)的物業(yè)管理形成“下有管理協(xié)調，上有督察指導”的自上而下的聯(lián)動機制。2對社區(qū)物業(yè)管理工作應給予適當?shù)慕?jīng)費支持。一是財政應每年給予社區(qū)居委會一定的物業(yè)管理辦公經(jīng)費。二是針對目前業(yè)委會工作無人肯管的情況，應給予小區(qū)業(yè)委會主任和委員適

當?shù)膱蟪?，以肯定他們的工作和鼓勵他們的工作積極性。三是安排業(yè)委會有一定的辦公場所和適當?shù)霓k公經(jīng)費。

第五篇：2010年物業(yè)管理工作調研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業(yè)服務公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織

在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的意見和建議

１、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建立物業(yè)服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養(yǎng)護。

4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調解決有關問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務質量。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

12、恢復物業(yè)小區(qū)服務收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（2003）975號《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業(yè)服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務。