第一篇：對(duì)無(wú)物業(yè)小區(qū)管理工作調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)

興慶區(qū)政協(xié)對(duì)無(wú)物業(yè)住宅小區(qū)管理情況進(jìn)行

視察調(diào)研

為進(jìn)一步加快銀川市“兩宜”城市建設(shè)，加強(qiáng)興慶區(qū)無(wú)物業(yè)小區(qū)管理工作，6月上旬，興慶區(qū)政協(xié)副主席、統(tǒng)戰(zhàn)部長(zhǎng)保少寧，在興慶區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)何建勃的陪同下，帶領(lǐng)興慶區(qū)提案委員會(huì)部分委員，對(duì)興慶區(qū)無(wú)物業(yè)小區(qū)管理情況進(jìn)行了調(diào)研視察。視察組對(duì)勝利街、富寧街部分無(wú)物業(yè)小區(qū)的管理情況進(jìn)行了實(shí)地查看，聽取了興慶區(qū)城管局、民政局及各街道辦事處關(guān)于無(wú)物業(yè)小區(qū)管理情況的匯報(bào)，并與部分社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)同志進(jìn)行了座談交流。

委員們對(duì)無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)存在的基礎(chǔ)設(shè)施差、環(huán)境衛(wèi)生差、治安差、收費(fèi)難等問題提出了中肯的意見和建議。政協(xié)副主席保少寧結(jié)合全國(guó)文明城市和銀川市“兩宜”城市創(chuàng)建工作，建議政府一是盡快研究制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃，著力改善老舊小區(qū)居住環(huán)境；二是廣泛爭(zhēng)取整合資金，切實(shí)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入；三是積極開展試點(diǎn)，逐步推行物業(yè)管理；四是明確城管、民政、街道（社區(qū)）等相關(guān)部門責(zé)任，齊抓共管，不斷規(guī)范無(wú)物業(yè)小區(qū)管理。他指出，物業(yè)管理事關(guān)千家萬(wàn)戶，是一項(xiàng)關(guān)系民生的系統(tǒng)工程，盡管街道（社區(qū)）做出了積極努力，但與廣大居民群眾的期望還有很大差距。針對(duì)無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)存在的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化、治安隱患大等諸多問題，希望城管、街道（社區(qū)）等相關(guān)部門進(jìn)一步探索無(wú)物業(yè)小區(qū)管理的新路子，為興慶區(qū)下一步接管物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。（馬麗）

第二篇：無(wú)物業(yè)小區(qū)管理情況調(diào)研報(bào)告

關(guān)于亟需加強(qiáng)非物業(yè)小區(qū)管理工作的調(diào)研報(bào)告

為進(jìn)一步加快銀川市“兩宜”城市建設(shè)，加強(qiáng)興慶區(qū)非物業(yè)小區(qū)管理工作，興慶區(qū)政協(xié)提案委員會(huì)組織部分委員，于2010年6月上旬，對(duì)興慶區(qū)非物業(yè)小區(qū)管理工作情況進(jìn)行了專題調(diào)研，聽取了興慶區(qū)城管局、民政局及各街道辦事處關(guān)于非物業(yè)小區(qū)管理情況的匯報(bào)，實(shí)地查看了勝利街、富寧街部分非物業(yè)小區(qū)的管理情況，并與部分社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)同志進(jìn)行了座談交流?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況 隨著銀川市“兩宜”城市建設(shè)步伐的不斷加快，一批批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管理規(guī)范的新建住宅小區(qū)為市區(qū)居民提供了極佳的居住環(huán)境，很大程度上改善了居民的生活條件，已經(jīng)成為展示首府城市建設(shè)和管理水平的重要窗口。然而，作為首府銀川市經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、金融和商貿(mào)物流中心和城市形象集中體現(xiàn)的市轄區(qū)，目前仍有相當(dāng)一部分老舊小區(qū)無(wú)專業(yè)化物業(yè)管理，其環(huán)境的“臟、亂、差”，基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重缺失，與首府城市建設(shè)的快速發(fā)展形成了強(qiáng)烈的反差，甚至在一定程度上嚴(yán)重影響了城市的形象。所以，老舊住宅小區(qū)居住面貌的根本改觀，已成為銀川市各縣區(qū)亟待解決的民生問題。

據(jù)調(diào)查了解，目前銀川市2680萬(wàn)平方米住宅中，有1800萬(wàn)平方米已納入規(guī)范化物業(yè)管理，但尚有33%未被納入物業(yè)管理。銀川大部分非物業(yè)小區(qū)建于上世紀(jì)70年代末至90年代初，因年代久遠(yuǎn)，普遍存在地下管網(wǎng)鋪設(shè)不完善、安全措施不到位，經(jīng)常出現(xiàn)化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴(yán)重等問題，個(gè)別小區(qū)甚至完全處于無(wú)人管理狀態(tài)。尤其是作為老城區(qū)的興慶區(qū)，非物業(yè)管理的老舊小區(qū)多達(dá)

個(gè)、共計(jì)1901棟樓、建筑面積達(dá)346萬(wàn)平方米。這些小區(qū)大部分是上世紀(jì)70至90年代企業(yè)自建小區(qū)，管理上由單位后勤自管，由于產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)倒閉、轉(zhuǎn)制等原因，致使小區(qū)無(wú)人管理，同時(shí)這些小區(qū)在當(dāng)初建設(shè)時(shí)，配套基礎(chǔ)設(shè)施就不甚完善，又長(zhǎng)期缺少維修整治，從而造成了現(xiàn)在公共管網(wǎng)老化、小區(qū)不成規(guī)模，環(huán)境臟、亂、差等問題。

二、存在的問題

（一）小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差。老舊小區(qū)建設(shè)之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，整體布局先天不足，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，主要表現(xiàn)在：一是舊小區(qū)普遍綠化面積較小，沒有園林設(shè)計(jì)，綠化功能單一，檔次低下，管理維護(hù)投資不足。二是機(jī)動(dòng)車停車位缺少，在改造中如果要增加機(jī)動(dòng)車位，一般要占用便道。無(wú)自行車棚或自行車棚內(nèi)衛(wèi)生狀況差。三是居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小。四是老舊小區(qū)居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現(xiàn)在的住宅樓設(shè)計(jì)中已經(jīng)取消樓內(nèi)垃圾道。五是沒有中水循環(huán)使用設(shè)施。綠化用水基本使用自來(lái)水，費(fèi)用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是戶型設(shè)計(jì)沒有考慮儲(chǔ)藏功能，且管理不嚴(yán)，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業(yè)衛(wèi)生管理和防火安全造成隱患。七是小區(qū)道路老化，有些小區(qū)沒有路燈和庭院燈。八是上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，經(jīng)常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。九是有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。十是由于各種原因有的小區(qū)很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進(jìn)出小區(qū)，居民安全受到威脅。

雖然銀川市 “三大戰(zhàn)役”活動(dòng)的實(shí)施，使小區(qū)環(huán)境得到了較大改善。但由于缺乏物業(yè)管理，小區(qū)長(zhǎng)期建管脫節(jié)，雖然房改時(shí)按比例收取了設(shè)施維護(hù)費(fèi)，但出現(xiàn)排水堵塞等問題后，市政管理部門只負(fù)責(zé)大街區(qū)域，小巷和小區(qū)只能由辦事處、社區(qū)向居民收費(fèi)、向有關(guān)單位化緣解決，部分居民只投訴不繳費(fèi)，原建設(shè)責(zé)任單位不愿意承擔(dān)疏通費(fèi)用，造成排污疏通問題得不到及時(shí)解決。據(jù)調(diào)查僅解放西街每年發(fā)生污水堵塞現(xiàn)象達(dá)20多處。

（二）各項(xiàng)管理費(fèi)收取難。老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大，承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無(wú)管理無(wú)所謂。部分小區(qū)居民以“三大戰(zhàn)役”有關(guān)問題沒有解決為由，長(zhǎng)期拒繳衛(wèi)生費(fèi)。居委會(huì)每月每戶收取3元衛(wèi)生費(fèi)，收取率只能達(dá)到60%，街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)不得不墊資雇傭老、弱、病殘人員清掃背街小巷和小區(qū)衛(wèi)生，導(dǎo)致衛(wèi)生管理不到位，臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。對(duì)于個(gè)別有條件實(shí)行物業(yè)管理的老舊小區(qū)，物業(yè)管理收費(fèi)困難是一個(gè)突出的問題，多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交。除居民的住房消費(fèi)意識(shí)淡薄等原因外，沒有與小區(qū)管理情況相適應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也是一個(gè)不容忽視的因素。

（三）治安隱患大。具有一定規(guī)模的老小區(qū)，其進(jìn)出口通道較多，四通八達(dá)，進(jìn)行封閉整治后，雖然相應(yīng)減少，但也只能做到半封閉管理。小區(qū)自行車棚無(wú)人看管，自行車丟失嚴(yán)重。小區(qū)沒有專職保安和監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)治安狀況難以改善。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)難?！叭髴?zhàn)役”以后，各拆遷小區(qū)進(jìn)行了綜合整治，擴(kuò)大了綠化面積，但澆水問題一直沒有解決，部分草坪已經(jīng)枯死。一些居民畫地為牢，占用公共綠地面積種植蔬菜。目前接通一處上水要向自來(lái)水公司繳費(fèi)600元，綠地澆水養(yǎng)護(hù)成為一大難題。

（五）物業(yè)管理介入難。對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)該由開發(fā)單位按建安造價(jià)的1.5%提供物業(yè)管理啟動(dòng)資金，由于啟動(dòng)資金無(wú)法落實(shí)，加上基礎(chǔ)設(shè)施老化、物業(yè)費(fèi)收取困難，物業(yè)管理出現(xiàn)空擋，社區(qū)居委會(huì)只能勉為其難的承擔(dān)環(huán)衛(wèi)清掃保潔任務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理無(wú)法良性循環(huán)。

（六）改造資金缺口大。老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)。資金從哪里來(lái)，是困擾老舊小區(qū)改造的一個(gè)重要問題。

三、對(duì)策建議

目前非物業(yè)小區(qū)存在的諸多難題，嚴(yán)重影響著文明城市和“兩宜” 城市的創(chuàng)建工作，各級(jí)政府必須從建設(shè)文明城市和“兩宜”城市的戰(zhàn)略高度，從解決居民最關(guān)心的現(xiàn)實(shí)問題的全局高度出發(fā)，把改善居住條件和加快發(fā)展放在同等重要的地位去謀劃，加大對(duì)非物業(yè)小區(qū)的治理，徹底改善老舊小區(qū)居住環(huán)境面貌，讓居民群眾生活在一個(gè)美好、安全、舒適的環(huán)境中。

（一）發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治 老舊住宅小區(qū)綜合整治牽涉面廣，經(jīng)費(fèi)缺口大，是一項(xiàng)事關(guān)全局的復(fù)雜而艱巨的系統(tǒng)工程。對(duì)居住環(huán)境的改善，尤其是對(duì)過去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代建設(shè)的老舊小區(qū)，市政府應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出專項(xiàng)資金，逐年、逐步有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。縣（區(qū)）政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，在對(duì)非物業(yè)小區(qū)、樓院進(jìn)行摸底和規(guī)劃整合的基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)工作機(jī)制，明確各自職責(zé)，制定整治的總體規(guī)劃方案和各街道具體方案。可針對(duì)老舊小區(qū)的分布情況，首先在各街道辦事處轄區(qū)內(nèi)各選1個(gè)非物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行全面改造，重點(diǎn)維修小區(qū)道路和老化管道、修建自行車棚、設(shè)置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規(guī)范小區(qū)大門設(shè)置，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的非物業(yè)管理小區(qū)。在認(rèn)真總結(jié)整治經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本著因地制宜的原則，逐步在其他老舊小區(qū)進(jìn)行推廣?？梢試L試由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

（二）出臺(tái)準(zhǔn)物業(yè)化管理辦法，逐步規(guī)范非物業(yè)小區(qū)管理 鑒于非物業(yè)小區(qū)難以達(dá)到物業(yè)化管理水平，為從根本上解決非物業(yè)小區(qū)管理難問題，建議銀川市政府出臺(tái)《非物業(yè)小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理辦法》，對(duì)所有非物業(yè)小區(qū)統(tǒng)一實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理。管理辦法中要明確以下內(nèi)容：一是準(zhǔn)物業(yè)化管理小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因老舊小區(qū)大部分為企業(yè)離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業(yè)費(fèi)定為每平方米0.2元，用于聘請(qǐng)清掃保潔員和保安，高標(biāo)準(zhǔn)做好環(huán)境衛(wèi)生和安全管理工作。二是建立綠化認(rèn)養(yǎng)管護(hù)機(jī)制。在春季綠化時(shí)由政府購(gòu)買果樹苗，分發(fā)給居民認(rèn)養(yǎng)種植、澆水、管護(hù)，有效解決澆水難和管護(hù)難問題，綠化美化小區(qū)環(huán)境。三是大力推廣準(zhǔn)物業(yè)化管理。對(duì)條件成熟的非物業(yè)小區(qū)，選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理；對(duì)條件不成熟不具備的非物業(yè)小區(qū)，暫時(shí)由業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理。四是收費(fèi)問題。準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)收取難問題是制約物業(yè)管理的瓶頸因素，應(yīng)規(guī)定：房屋出售必須有物業(yè)公司或社區(qū)居委會(huì)出具的物業(yè)費(fèi)繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，同時(shí)通知所在單位取消評(píng)先評(píng)優(yōu)資格，納入金融誠(chéng)信系統(tǒng)，從根本上解決物業(yè)費(fèi)收取難問題。同時(shí)，為彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，管理責(zé)任單位可在小區(qū)內(nèi)劃分停車泊位，收取停車費(fèi)用。小區(qū)出現(xiàn)下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設(shè)立維修基金解決，維修事宜由管理責(zé)任主體負(fù)責(zé)，避免因資金難以落實(shí)導(dǎo)致問題久拖不決。

（三）因地制宜，建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制

（三）應(yīng)盡快制定實(shí)施老舊小區(qū)物業(yè)管理工作規(guī)劃，加大對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的監(jiān)管力度

為確保老舊小區(qū)整治成果，老舊小區(qū)整治工作完成后，要注重解決管理責(zé)任主體、管理機(jī)制問題，促進(jìn)老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。要充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用，由市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)條件成熟的小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)化管理試點(diǎn)，制定優(yōu)惠政策，吸引物業(yè)公司參與老舊小區(qū)管理，待試點(diǎn)成功后逐步在全市推開，使老舊小區(qū)逐步走上準(zhǔn)物業(yè)化管理的軌道。物業(yè)管理是新型行業(yè)，決不是房管部門或機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位管房機(jī)構(gòu)的簡(jiǎn)單翻牌。興慶區(qū)很大一部分是老小區(qū)，推行物業(yè)管理困難多、難度大，物業(yè)公司只有樹立用戶至上、服務(wù)第一的觀念，贏得居民的滿意和認(rèn)可，才有立足之地。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)公司要有緊迫感，克服“只此一家，別無(wú)分號(hào)”的思想，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展。

由政府購(gòu)買公益性崗位，為每個(gè)非物業(yè)小區(qū)配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現(xiàn)象發(fā)生。實(shí)施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長(zhǎng)聯(lián)防”為主體的群眾性治安防范工作。對(duì)小區(qū)部分大門進(jìn)行封閉，消除小區(qū)安全隱患。

六要完善小區(qū)服務(wù)。公示衛(wèi)生、治安等基本管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任人，接受居民監(jiān)督。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大管理服務(wù)項(xiàng)目，根據(jù)居民需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制，最終過渡到完全市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)。

（四）處理好社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)建設(shè)則是一種社會(huì)職能，二者不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)、管理中是密切聯(lián)系、相互依存的。在社區(qū)建設(shè)中，街道、社區(qū)管理委員會(huì)處于領(lǐng)導(dǎo)地位，一方面要通過加強(qiáng)社區(qū)的精神文明建設(shè)，使居民群眾牢固樹立良好的思想道德風(fēng)尚，另一方面也要積極促進(jìn)居民群眾物業(yè)管理觀念的轉(zhuǎn)變，積極支持物業(yè)公司的管理并提出建設(shè)性的意見，為老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。物業(yè)公司要采取多種形式進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和知識(shí)的宣傳，讓公眾理解實(shí)施物業(yè)管理的意義，提高廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度，同時(shí)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，為營(yíng)造一個(gè)安全、美好、舒適的生活居住環(huán)境而共同努力。

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理工作培訓(xùn)

小區(qū)物業(yè)管理工作培訓(xùn)提綱

時(shí)間：2014年8月28日

一、業(yè)主委員會(huì)成立的條件：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積的50%以上。

（二）首次交付使用的物業(yè)專有面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積的30%以上。

二、成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)：

占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上業(yè)主聯(lián)名向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)。

三、第一次業(yè)主大會(huì)的籌備：

（一）時(shí)間規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到申請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

（二）籌備組組成人員：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位（前期物管）、社區(qū)居委會(huì)的代表協(xié)商組建。

（三）建設(shè)單位的責(zé)任：自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日7日內(nèi)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。

（四）社區(qū)居委會(huì)的責(zé)任：協(xié)商建設(shè)單位、業(yè)主做好籌備工作。

摸底、審查、推薦、確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)候選人，提出或?qū)徍税殃P(guān)管理規(guī)規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）。

1、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（2）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（1）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（2）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

（3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

（5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（8）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（10）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（11）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

四、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。

（二）代表業(yè)主和業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同。

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

（六）物業(yè)管理公司的服務(wù)監(jiān)督、協(xié)商、支持。

五、必須由業(yè)主大會(huì)表決決定的事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)會(huì)員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得利益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

工作要求：

（一）社區(qū)居委會(huì)要認(rèn)真按照《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住建部業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及的相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真履行職責(zé)：

（1）社區(qū)要建立業(yè)委會(huì)工作群；

（2）首次業(yè)主大會(huì)籌備時(shí)，一定要把好關(guān)。

（二）業(yè)主委員會(huì)成員要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)政策，建立完善的工作制度。

（1）學(xué)習(xí)《物權(quán)法》、《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《衡陽(yáng)市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《住建部業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)；

（2）建立業(yè)主聯(lián)系QQ群。利用信息時(shí)代的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，及時(shí)在群里向業(yè)主發(fā)布信息，征求意見、匯報(bào)工作，同時(shí)業(yè)主也可通過QQ群向業(yè)委會(huì)反映問題及提出建議意見，在網(wǎng)上進(jìn)行大討論，確定近期工作目標(biāo)和今后工作思路；

（3）遵守法律法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)定，嚴(yán)格按業(yè)主委員會(huì)職責(zé)要求及業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開展工作，克服不作為和亂作為。

1、不作為：

（1）不按期召開業(yè)主大會(huì)；

（2）不向業(yè)主報(bào)告業(yè)委會(huì)的一年工作情況；

（3）不公布業(yè)委會(huì)收入和支付賬目；

（4）不聽取業(yè)主正確意見；

（5）不履行業(yè)委會(huì)應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)；

（6）不監(jiān)督物管服務(wù)公司開展服務(wù)。

2、亂作為：

（1）物業(yè)維修基金的使用及用途不通過業(yè)主大會(huì)。

（2）選聘和解聘物管服務(wù)公司不通過業(yè)主大會(huì)。

（3）擅自同意提高物管服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）同意小區(qū)公共用房、綠地、水面、公用設(shè)施等違規(guī)出租出讓、私自改變用途。

第四篇：街道加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施方案

XX街道加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施方案

為著力解決我街道當(dāng)前物業(yè)管理工作的重點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，建立健全物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì)精神，堅(jiān)持以人民為中心的工作導(dǎo)向，切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，共建美好家園，進(jìn)一步增強(qiáng)人民群眾的幸福感、獲得感。

二、工作目標(biāo)

按照《XX物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，認(rèn)真履行街道、社區(qū)責(zé)任，結(jié)合工作實(shí)施方案，有序推進(jìn)住宅小區(qū)規(guī)范化、長(zhǎng)效化管理，努力營(yíng)造管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、文明祥和的居住環(huán)境，全面提升我街道物業(yè)管理水平。2021年底前小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建率達(dá)到50%以上，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐率達(dá)50%以上；力爭(zhēng)2023年底前小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建率達(dá)100%，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐率達(dá)90%以上。

三、組織機(jī)構(gòu)

為確保工作順利推進(jìn)，成立XX市XX區(qū)XX街道物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”）。領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單如下：

組長(zhǎng)：XX

副組長(zhǎng)：XX

成員：XX

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作，定期向領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)工作開展情況、存在問題及措施建議。辦公室設(shè)在城建辦，辦公室主任由XX兼任。

四、工作內(nèi)容

（一）完善提升物業(yè)管理。

1.進(jìn)一步壓實(shí)部門職責(zé)。各社區(qū)要嚴(yán)格按照《XX物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，積極開展物業(yè)管理工作，及時(shí)解決物業(yè)服務(wù)管理工作中的難點(diǎn)問題。

2.加強(qiáng)物業(yè)管理工作隊(duì)伍業(yè)務(wù)培訓(xùn)。對(duì)街道物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升物管人員業(yè)務(wù)能力，提高協(xié)調(diào)和處理物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛技能。

（二）強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管。

1.規(guī)范物業(yè)企業(yè)履職管理。做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)考核，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)每月定期檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同情況及日常管理、收費(fèi)、公示等相關(guān)制度落實(shí)情況，并及時(shí)上報(bào)。

2.開展創(chuàng)建XX市XX區(qū)XX街道物業(yè)管理示范小區(qū)和優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評(píng)選活動(dòng)。創(chuàng)建1個(gè)物業(yè)管理示范小區(qū)，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。

（三）加強(qiáng)和規(guī)范小區(qū)業(yè)主組織建設(shè)。

1.提高小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建率。積極指導(dǎo)推動(dòng)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，確保小區(qū)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，2021年轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建率達(dá)50%以上。

2.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。督促小區(qū)業(yè)主委員會(huì)每年向業(yè)主公布共有部分經(jīng)營(yíng)與收益、維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)和小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則、管理規(guī)約決定的，責(zé)令其限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，指導(dǎo)其召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員違法違規(guī)行為的查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。

3.加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)業(yè)主履約意識(shí)。加強(qiáng)《中華人民共和國(guó)民法典》《XX物業(yè)管理?xiàng)l例》和《XX市物業(yè)監(jiān)督管理方案》的宣傳工作，提升廣大業(yè)主的履約意識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主遵守小區(qū)管理制度，自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境，按時(shí)交納費(fèi)用。對(duì)于惡意拖欠費(fèi)用、違法建設(shè)行為不整改的公職人員，將情況報(bào)送紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)。

4.充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理中的作用。大力推進(jìn)社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)“四位一體”工作機(jī)制，通過聯(lián)席會(huì)議等方式協(xié)調(diào)處理各種矛盾糾紛，努力提高業(yè)主滿意率。

五、實(shí)施步驟

（一）動(dòng)員部署階段（2021年6月5日前）。

召開動(dòng)員部署會(huì)議，研究分析我街道當(dāng)前物業(yè)管理現(xiàn)狀，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，明確任務(wù)分工。

（二）組織實(shí)施階段（2021年6月6日－11月30日）。

各社區(qū)認(rèn)真按照職責(zé)分工，開展物業(yè)管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組采取定期檢查和不定期抽查相結(jié)合的方式，對(duì)各社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職情況進(jìn)行檢查。

（三）總結(jié)驗(yàn)收階段（2021年12月1日－12月31日）。

各社區(qū)認(rèn)真總結(jié)2021年加強(qiáng)物業(yè)管理工作的情況，并于2021年12月1日前報(bào)至街道辦城建辦。街道辦城建辦全面總結(jié)2021年以來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的情況，提出下一步工作的意見建議報(bào)XX區(qū)住建局。

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)

自覺遵守物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，掌握物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)以及代收代繳費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，做好收費(fèi)、催費(fèi)、接待工作。

敬業(yè)愛崗主動(dòng)、熱情為業(yè)主服務(wù);負(fù)責(zé)管理所屬區(qū)域清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)檢查及服務(wù)工作。

制定詳盡的業(yè)主信息資料管理臺(tái)賬，核查所屬片區(qū)住戶狀況，做好所管轄區(qū)域物業(yè)費(fèi)用催費(fèi)管理工作，確保物業(yè)費(fèi)用催繳、回收率達(dá)到所制定的標(biāo)準(zhǔn)。

負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)，以及后續(xù)跟進(jìn)與裝修巡檢工作的開展。

負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)21、協(xié)調(diào)與供水、供電、供氣、有線電視、電話等部門的業(yè)務(wù)關(guān)系;

2、協(xié)調(diào)好與物業(yè)服務(wù)中心其他科室的工作關(guān)系;

3、處理好與業(yè)主、用戶的關(guān)系。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)31、小區(qū)能耗管控;

2、小區(qū)設(shè)施設(shè)備維養(yǎng)工作執(zhí)行;

3、工程第三方外包單位監(jiān)督考核;

4、保障小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)4

1.分管小區(qū)客服管理、管理費(fèi)收繳催繳、內(nèi)外__文件及檔案管理、人員考勤、會(huì)議等工作;

2.做好供應(yīng)商的監(jiān)督、月度考評(píng)等工作;

3.配合項(xiàng)目做好與相關(guān)政府部門、業(yè)主的聯(lián)絡(luò)，做好交代的其他工作;

4.配合做好小區(qū)相關(guān)計(jì)劃管理和執(zhí)行監(jiān)督、體系文件執(zhí)行、服務(wù)提升等工作;

做好相關(guān)部門的人員管理和考評(píng)工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)51、負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作，制定工作計(jì)劃及管理制度，監(jiān)督檢查工作執(zhí)行情況，定期進(jìn)行總結(jié)。

2、按有關(guān)政策制定分配制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)職工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。

3、建立和維護(hù)與業(yè)主良好的關(guān)系，搞好小區(qū)文化建設(shè)。

4、協(xié)調(diào)小區(qū)與外部各單位的關(guān)系，加強(qiáng)外聯(lián)和公共關(guān)系工作。

5、全面主持小區(qū)業(yè)主進(jìn)戶工作和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)籌建等工作。

6、負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作;

7、協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)61、負(fù)責(zé)樓盤前期業(yè)主收樓工作，全面處理客戶服務(wù)的日常工作為業(yè)戶提供滿意的服務(wù);

2、負(fù)責(zé)做好業(yè)戶的資料收集、整理、歸檔工作，注意保密，建立建全業(yè)戶檔案;

3、認(rèn)真、仔細(xì)、耐心的接待各類投訴和保修事項(xiàng)，及時(shí)與相關(guān)部門溝通處理解決將處理意見和結(jié)果反饋至業(yè)戶，并做好書面登記;

4、負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳及拖款催交工作，做好收繳費(fèi)用統(tǒng)計(jì)分析工作;

5、完成上級(jí)交辦的其他工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)71、協(xié)助監(jiān)察、審查、評(píng)估及修訂物業(yè)管理的職能及工作的能力;

2、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約，與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系;

3、制定項(xiàng)目物業(yè)管理預(yù)算方案，管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程;

4、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

5、負(fù)責(zé)監(jiān)管項(xiàng)目資產(chǎn)(如車位、房屋等)的運(yùn)行情況。