第一篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

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淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問題

摘要：近年來，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動空前活躍，由此引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究、積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)，用益物權(quán)

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中圖分類號：D922.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

近年來，隨著市場化和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村村民住宅的流轉(zhuǎn)活動也空前活躍。然而，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)政策事實(shí)上已無法有效管理一些地方農(nóng)村宅基地的使用和變更。一方面，政府對農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，許多城市特別是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴(yán)重超標(biāo)和過剩閑置等問題。另一方面，由于利潤的驅(qū)動，出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行“以地生財”的隱形交易，形成了地下宅基地市場。由此就引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問題。因此，我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

一、現(xiàn)行法律法規(guī)和政策對農(nóng)村宅基地的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只

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能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。《繼承法》也有規(guī)定，繼承人對房屋等遺產(chǎn)有繼承權(quán)。但是對房屋以下宅基地使用權(quán)的繼承以及使用年限，現(xiàn)行法律法規(guī)均無規(guī)定和正式說明。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）中明確規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，但限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途，不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。隨后，國土資源部根據(jù)該決定精神出臺的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知（國土資發(fā)[2004]234號）再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這一具體規(guī)定，強(qiáng)調(diào)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制，即禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

而在2007年出臺的《物權(quán)法》，在宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但是體現(xiàn)了農(nóng)民對宅基地房屋的用益物權(quán)，為宅基地制度的改革預(yù)留了空間。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。

現(xiàn)代物權(quán)法由過去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r值的追求。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。農(nóng)民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無期限、無流動、無價格的固定占有、使用關(guān)系。如果房屋所有者的社會經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無償將宅基地讓出，放棄作為農(nóng)村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益。而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是城市住宅價格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。農(nóng)民移居后，空置的房屋不能轉(zhuǎn)讓、出租，現(xiàn)成的財產(chǎn)變不成錢，對經(jīng)濟(jì)狀況本就不寬裕的農(nóng)民來說，是很痛心的。沒有移居的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、從事一些經(jīng)營活動融資或者得重病花

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錢救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費(fèi)在房屋上的死錢用活，這在一定程度上影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物不能盡其用，不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，要實(shí)現(xiàn)對宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價值的有效途徑。

（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是盤活大量潛在宅基地供需的要求。

20世紀(jì)九十年代，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實(shí)際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購買了房產(chǎn)居住，而戶口依舊在農(nóng)村，同樣出現(xiàn)了空置的宅基地。因此在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。隨著我國城市化措施的出臺，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進(jìn)，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。據(jù)我國城市化進(jìn)程的分析資料估計：今后20年全國每年有1200多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)。而以目前我國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地153m2計算，每年將均有18.36萬 hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展

城市居民到農(nóng)村從事生產(chǎn)、經(jīng)營，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農(nóng)村帶來急需的資金、技術(shù)，還可以引入先進(jìn)的知識、觀念，對改變農(nóng)村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農(nóng)村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購買宅基地，不盡合理。而一旦國家政策有條件地允許城鎮(zhèn)居民購買宅基地，則不僅促進(jìn)宅基地的流轉(zhuǎn)，也會促進(jìn)農(nóng)村市場的發(fā)展。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

（一）目前宅基地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)的方式、途徑

1、出租。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村耕地逐步減少，加之農(nóng)地的收益甚微，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉庫或其它經(jīng)營服務(wù)場所。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時也獲得了土地使用權(quán)。目前，除一些經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)地區(qū)外，此類流轉(zhuǎn)形式幾乎遍及城鄉(xiāng)結(jié)合部、都市村莊、縣城和中心集鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)活動較為活躍的地區(qū)。如西安市南郊高校聚集

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區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。

2、買賣。近年來，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員在取得一定的經(jīng)濟(jì)收入后在城市購買商品房而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人居住；農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長期閑置的房屋等都會進(jìn)行買賣。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。根據(jù)“房地一致”的原則，由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠(yuǎn)見的農(nóng)民或經(jīng)營者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價出售也成為宅基地使用權(quán)買賣的一種新走勢。

若允許農(nóng)村宅基地和住房流轉(zhuǎn)，對于留在本地務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，通過出租多余住房，可獲得相對穩(wěn)定的收入；對于異地承包、規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)民，可通過購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本。對于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進(jìn)城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進(jìn)程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。

（二）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀引發(fā)的實(shí)際問題

1、盡管國家對宅基地的管理實(shí)行嚴(yán)格的審批制，但在宅基地的審批過程中，擅自多批宅基地給村民的現(xiàn)象嚴(yán)重，政府無法宏觀調(diào)控，導(dǎo)致宅基地的管理嚴(yán)重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現(xiàn)象非常普遍，這不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。

2、長時間私自轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)存在社會隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉(zhuǎn)讓，購買農(nóng)民宅基地的居民與出讓宅基地使用權(quán)的農(nóng)民之間往往僅憑一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議就決定了宅基地的轉(zhuǎn)讓，而相關(guān)部門卻無法對其進(jìn)行有效的制止，只能聽之任之。其結(jié)果，一是村集體組織無法知道本村宅基地的實(shí)際使用人是誰，造成管理混亂。二是由于農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)?，相對價格低廉，有較大的市場價值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進(jìn)行的，無須進(jìn)行登記，無須交納相關(guān)費(fèi)用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機(jī)。三是農(nóng)村集體組織的宅基

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地使用權(quán)實(shí)際已經(jīng)流失，而與法律規(guī)定相悖的這一社會事實(shí)，將長時間存在。

3、由于缺乏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，尤其是宅基地使用權(quán)的登記制度，實(shí)踐中轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)不清，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農(nóng)民在出讓宅基地使用權(quán)后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權(quán)，但購買方已付清錢款，且投入相當(dāng)資金重修或建房，拒絕接受，于是引發(fā)糾紛，甚至打官司；有些賣掉自己宅基地上房屋的農(nóng)民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢力強(qiáng)大的村強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方財?shù)貎煽?。此類?qiáng)制騰退、返還財產(chǎn)的執(zhí)行案件，由于關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，且往往數(shù)額較大，法院在執(zhí)行中存在相當(dāng)大的難度，有的案子反反復(fù)復(fù)執(zhí)行了幾年，還是執(zhí)行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導(dǎo)致矛盾激化，影響農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

四、促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化的對策及建議 就目前不規(guī)范的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看,為了保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展,切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和有償流轉(zhuǎn)的相關(guān)對策。

（一）提高農(nóng)民對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識 如今城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民在進(jìn)行其房產(chǎn)交易的同時,他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認(rèn)為這樣可以增加自己的收入。這是因?yàn)檗r(nóng)民是典型的“經(jīng)濟(jì)人”,追求的是經(jīng)濟(jì)利益最大化,所以其行為方式往往受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動,這也是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場如此混亂的重要原因之一。因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識,加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識。(二）建立宅基地使用權(quán)有償、有期限制度

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹?zé)o償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進(jìn)而占用耕地。所以 ,應(yīng)參照城市國有土地有償使用制度，實(shí)行宅基地有償使用制度。對農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費(fèi)用，對宅基地的閑置和浪費(fèi)，收取較高費(fèi)用。另外，他物權(quán)的存在都是有期限的。

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參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定,宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年 ,自農(nóng)民申請宅基地獲得批準(zhǔn)之日起算，期間屆滿的,自動續(xù)期。

（三）盡快著手和加強(qiáng)宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作, 完善宅基地使用權(quán)登記制度，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提。應(yīng)加強(qiáng)宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權(quán)屬范圍,明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體,保障交易的安全性,做好流轉(zhuǎn)的管理，不斷完善宅基地使用權(quán)登記制度。我國《物權(quán)法 》第十條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”第十四條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力?！钡谝话傥迨鍡l規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。”從以上規(guī)定可以看出 ,我國對宅基地使用權(quán)實(shí)行的是登記生效主義，并且未區(qū)分城市和農(nóng)村,應(yīng)是城鄉(xiāng)一體化登記制度。所以，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)登記的規(guī)范化建設(shè)。對宅基地閑置、浪費(fèi)問題，針對不同情況，可以采取在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的予以登記發(fā)證，對超標(biāo)準(zhǔn)部分，要求繳納資源占用費(fèi)，采取限期拆除等措施。

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第二篇：宅基地流轉(zhuǎn)問題

姓名云劍升龍

人文學(xué)院

關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)問題的社會調(diào)查報告

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，公民個人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。同時，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：耕地、宅基地、自留山等集體所有土地使用權(quán)不能抵押。研究農(nóng)村宅基地問題，可以發(fā)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)中的得失與利弊，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，推進(jìn)我國如火如荼的新農(nóng)村建設(shè)。

2010年8月，我就農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題走訪了附近的幾個行政村，向當(dāng)?shù)氐拇甯刹颗c村民詢問了宅基地流轉(zhuǎn)的基本情況。在我走訪的村子里，以浙江省諸暨市大唐鎮(zhèn)馬店新村最具代表性。馬店新村有村民539戶，共計1407個人口，是當(dāng)?shù)匾粋€比較大的行政村。該村耕地面積達(dá)941畝，其中水田828畝，地勢比較平坦。馬店新村以輕紡業(yè)為主，共有劍桿布機(jī)600多臺，襪機(jī)300余臺，家庭手工業(yè)發(fā)展迅速。該村充分利用現(xiàn)行法律，在法律允許的范圍內(nèi)，相互轉(zhuǎn)讓宅基地或空余房屋，擴(kuò)大家庭手工業(yè)的規(guī)模，大大促進(jìn)了馬店新村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使農(nóng)村剩余資源利用率達(dá)到最大化。在這次的走訪調(diào)查中，我對馬店新村的宅基地流轉(zhuǎn)情況有了一定的了解。

1.處于不斷擴(kuò)張勢態(tài)的家庭手工業(yè)需要房屋空間的支撐，連續(xù)的房屋有利

于家庭作坊的擴(kuò)大與發(fā)展，馬店新村存在著宅基地的轉(zhuǎn)讓買賣事件。

2.馬店新村是由拆遷在后形成的新農(nóng)村，因而存在著大量的宅基地，這是

宅基地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

3.由于宅基地申請要求嚴(yán)格，程序復(fù)雜，以及近年來農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅

基地的價格也水漲船高，從幾年前的3萬元一間漲到現(xiàn)在的10萬元一間，還是有價無市。

4.馬店新村的宅基地轉(zhuǎn)讓基本上是同村之間的轉(zhuǎn)讓，很少出售給不是本村的村民。

5.從該村來看，宅基地買賣正規(guī)化，轉(zhuǎn)讓合同越發(fā)正式且合理合法，法律

意識比較強(qiáng)，因而宅基地轉(zhuǎn)讓所引起的法律糾紛很少。

宅基地流轉(zhuǎn)問題其實(shí)是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，我國的宅基地使用權(quán)有四大特征，包括以下內(nèi)容：

l．依法取得。農(nóng)村村民獲得宅基地的使用權(quán)，必須履行完備的申請手續(xù)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后才能取得。

2．永久使用。擁有宅基地使用權(quán)的公民，使用權(quán)沒有期限，由公民長期使用，長期不變?？稍谡厣辖ㄔ旆课?、廁所等建筑物，并享有所有權(quán)；在房前屋后種植花草、樹木，發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)，并對其收益享有所有權(quán)。

3．隨房屋轉(zhuǎn)移。宅基地的使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。房屋因繼承、贈與、買賣等方式轉(zhuǎn)讓時，其使用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。在買賣房屋時，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過申請批準(zhǔn)后方可隨房屋轉(zhuǎn)

移。

4．受法律保護(hù)。依法取得的宅基地使用權(quán)受國家法律保護(hù)，任何單位或者個人不得侵犯。否則，宅基地使用權(quán)人可以請求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、返還占有、賠償損失。

通過這次調(diào)查我發(fā)現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題是一個復(fù)雜的社會問題，宅基地流轉(zhuǎn)是一把雙刃劍。

首先，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量農(nóng)村勞動力出村進(jìn)城，外出務(wù)工人員大都定居城鎮(zhèn)，于是農(nóng)村就出現(xiàn)了許多廢棄的房屋。據(jù)一個房產(chǎn)機(jī)構(gòu)稱，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為6%，中等發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為4%，一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為1.5%。由此可見，農(nóng)村宅基地資源，各種建筑資源浪費(fèi)嚴(yán)重。從某種意義上來說，宅基地的流轉(zhuǎn)可以節(jié)約土地，實(shí)現(xiàn)土地資源的市場配置。

其次，農(nóng)村家庭手工業(yè)發(fā)展迅速，這在東部尤為明顯。而其生產(chǎn)擴(kuò)大往往受到機(jī)器安放與產(chǎn)品堆積空間太小的限制。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使家庭作坊有機(jī)會發(fā)展，這一方面促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高農(nóng)民生活水平，另一方面也創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，緩和社會就業(yè)壓力。

此外，自從黨的十六屆五中全會提出了建設(shè)社會主義新農(nóng)村的偉大歷史任務(wù)后，各地農(nóng)村將“包裝”村民房屋，改善村容村貌作為工作重點(diǎn)之一。而新農(nóng)村中往往存在長期無人居住的空房或危房（這些可視為新的宅基地），對這部分房屋的修繕，無疑是對資源的浪費(fèi)，若對之棄之不理，則又是影響整個行政村的村容村貌。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以使這部分無用之地真正成為有價值的土地，從而推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。

當(dāng)然，宅基地是農(nóng)民安身立命之地，體現(xiàn)了“居者有其地”的理念。如今城鄉(xiāng)貧富差距并不小，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，必然會有很大一部分農(nóng)民喪失居住地，導(dǎo)致農(nóng)民流離失所，成為社會的不穩(wěn)定因素，不利于和諧社會的建設(shè)。

同時宅基地作為產(chǎn)權(quán)，有很大的升值空間，因而宅基地市場化將不可避免的掀起新一輪的炒地?zé)?，哄抬宅基地價格，將有限的宅基地資源集中到少數(shù)強(qiáng)勢群體手中，為強(qiáng)勢群體乘人之危提供便利，成為強(qiáng)勢群體手中一只會下金蛋的雞。這樣無限制的流轉(zhuǎn)，必然是強(qiáng)勢群體剝奪弱勢群體的利益，導(dǎo)致農(nóng)民階級權(quán)益的流失。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題是關(guān)乎國計民生的大問題，草率地決定宅基地流轉(zhuǎn)與否，這是不科學(xué)，也是不合理的。實(shí)事求是得說，在現(xiàn)今這種風(fēng)氣下，完全無限制的宅基地流轉(zhuǎn)，很有可能會給大部分農(nóng)民造成悲劇，影響社會穩(wěn)定。若禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，則又不能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我個人認(rèn)為應(yīng)允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，但應(yīng)在小范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，即只允許在農(nóng)村人口之間轉(zhuǎn)讓，非農(nóng)村戶口的人不得買賣宅基地。這樣既能維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，又能活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)社會和諧發(fā)展，同時也能減少一些矛盾的產(chǎn)生。在宅基地流轉(zhuǎn)過程中，國家也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)控力度，使之合法合理有序的進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：1.《農(nóng)村宅基地使用權(quán)該如何流轉(zhuǎn)》 陳建明 陳忠浩

2．《淺談農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)》 馮一飛 楊鴻鳴 許鵬

3.《禁止宅基地轉(zhuǎn)讓的正當(dāng)性和必要性》孟勤國

4.浙江省諸暨市大唐鎮(zhèn)馬店新村檔案,

第三篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)問題

淺談?wù)厥褂脵?quán)問題

法學(xué)091 陶淑俊 200950725110

從1994年開始，有多名畫家購買宋莊農(nóng)民的住房，目前畫家村居住有近1500名藝術(shù)家，其中有200多人購買了農(nóng)民的住房。由于北京房價的不斷上漲，“畫家村”住房的價格也一路攀升。最初上百平方米農(nóng)家住宅不過一兩萬元，而現(xiàn)在需要要二三十萬元。正是由于這個原因，不少農(nóng)民在出售住房后反悔，向法院起訴要求宣告房屋買賣合同無效。馬海濤訴李玉蘭案就是著名的一件案件.宅基地使用權(quán),是指農(nóng)民集體成員為建造自住房屋及其他附著物而占有和使用集體所有土地的權(quán)利.宅基地使用權(quán)不僅是農(nóng)民的一項(xiàng)重要財產(chǎn)權(quán),同時也是農(nóng)民的生存保障權(quán).它是農(nóng)民的安身立命之地,承載著農(nóng)民的最低生存保障.此案中的宅基地使用權(quán)只能歸農(nóng)民集體成員所有,所以李玉蘭本身就沒有擁有農(nóng)家住宅的權(quán)利.開始的住宅買賣就是不合法的.一般在房屋買賣過程中多數(shù)買房人是善意購買的,主觀過錯很小,與作為買房人的農(nóng)民相比,明知農(nóng)村宅基地住房不允許買賣,卻為了經(jīng)濟(jì)利益將住房賣給城市居民,占有主要過錯.出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,故出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任.這樣的情況很容易就會助長農(nóng)民見利忘義.當(dāng)初農(nóng)民賣房子時都是閑置房,看著房價漲了就想將房子要回去.然后又拿出去賣.這樣有損買房人的利益.所以我認(rèn)為,如果在法律允許的基礎(chǔ)上,能夠稍有規(guī)章變動,使得農(nóng)民能夠自己自主經(jīng)營自己的財產(chǎn),出售、出租閑置私房,使有限的宅基地資源發(fā)揮應(yīng)有的作用.這樣就能減少很多關(guān)于宅基地所有權(quán)歸屬問題的爭論,而且能夠保證多方面的公民權(quán)利,將利益最大化.

第四篇：論宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

論宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

摘 要：宅基地是我們生活離不開的重要部分，當(dāng)然宅基地使用權(quán)也是農(nóng)民生活權(quán)利之必須，但是農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否進(jìn)行交易、流轉(zhuǎn)仍舊是社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。就目前的國家對宅基地的相關(guān)政策法規(guī)來看，禁止宅基地流轉(zhuǎn)的制度嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時造成一系列的諸如“宅基地隱形流動和違法用地”等的問題。

關(guān)鍵詞：宅基地 宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)自由

國家所能依靠能夠促進(jìn)穩(wěn)定發(fā)展的根本是合理的土地制度，土地制度是人民擁有的權(quán)利為土地權(quán)利，這項(xiàng)權(quán)利同時也是人民所擁有的最基本的權(quán)利，因?yàn)檫@涉及到人民的基本生存問題。①我國宅基地使用權(quán)對農(nóng)民的生存保障功能是該制度最顯著的意義。我國相關(guān)法律對該項(xiàng)土地權(quán)利進(jìn)行了特殊規(guī)定，并將這項(xiàng)權(quán)利屬性定性為用益物權(quán)，但其仍是被嚴(yán)重限制的物權(quán)。

目前，關(guān)于宅基地使用權(quán)能不能自由流轉(zhuǎn)，這個問題在理論界仍然存在很多分歧，當(dāng)然，對這一權(quán)利問題的研究討論跟現(xiàn)實(shí)的實(shí)現(xiàn)還相差甚遠(yuǎn)。文章通過分析宅基地基本屬性，結(jié)合實(shí)際，探索出宅基地使用交易的方式方法，最終為立法者在這方面的研究提供合理的建議和意見。

一、宅基地使用權(quán)概述

(1)宅基地使用權(quán)的概念

我國特有的一種用益物權(quán)形式就是宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村居民為了建造自己的房屋，對農(nóng)村集體所有的土地進(jìn)行占有、使用而享有的權(quán)利。②在我看來，農(nóng)村宅基地的定義應(yīng)包含以下幾點(diǎn)： 第一，宅基地的權(quán)利歸屬集體所有，農(nóng)戶只具有使用權(quán);第二，完全具有了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份和資格，才能作為該項(xiàng)使用權(quán)的主體;第三，經(jīng)過嚴(yán)格的審批手續(xù)才能獲得;第四，需要被進(jìn)行統(tǒng)一分配才能取得;第五，僅被建造住宅及其附屬設(shè)施適用。

(2)宅基地使用權(quán)的特征

1、權(quán)利主體的身份性。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得，使用權(quán)人須有身份上的要求，但是，要能享有這種使用權(quán)，他必須具有特殊身份，即集體經(jīng)濟(jì)組織人員的身份。如果喪失了這種特殊的人員身份，那么，他就喪失了因?yàn)樯矸蓐P(guān)系才能取得的這種使用權(quán)，此時，集體經(jīng)濟(jì)組織也就有權(quán)收回這種權(quán)利。

2、權(quán)利客體的特定性。宅基地使用權(quán)的對象只能是集體所有的土地。同時，經(jīng)過相關(guān)規(guī)定知道只有耕地才能作為宅基地使用權(quán)的客體，耕地的用途不能背任何組織和個人擅自改變，更不能私自將耕地改變?yōu)樽约旱恼亍?/p>

3、宅基地使用權(quán)取得的法定性。宅基地的取得需進(jìn)行嚴(yán)格的法定程序，當(dāng)然，申請資格是必須具備的。其次，必須履行法定手續(xù)，以戶為單位，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。此時，才能取得宅基地使用權(quán)。

4、宅基地使用權(quán)的限制流通性。目前，基于進(jìn)行社會保障功能這一作用，對于宅基地上所擁有的權(quán)利來說，只能由宅基地使用權(quán)人享有，其他人不能擅自享有。該種使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在現(xiàn)行法律規(guī)定中是被受到嚴(yán)格限制的，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，“地隨房走，房隨地走”;第二，宅基地使用權(quán)必須跟宅基地上所附著的房屋等不動產(chǎn)一起發(fā)生物權(quán)變動;第三，不得單獨(dú)出租宅基地使用權(quán)，僅能讓其附隨住宅一起出租。③由此可知，現(xiàn)行的法律規(guī)定對于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)采取較為嚴(yán)格的限制。

二、我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在的問題

(1)農(nóng)村房屋交易的“隱形市場”存在城市化進(jìn)程加快，大量勞動力向城市集聚，同時驅(qū)動著城市向城郊農(nóng)村地帶不斷進(jìn)行擴(kuò)張。而在交通特別便利，有著優(yōu)越工業(yè)基礎(chǔ)條件的城區(qū)，宅基地流轉(zhuǎn)活動是最為繁盛的，并且其流轉(zhuǎn)速度和規(guī)模也正呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢。因現(xiàn)行法律和政策是禁止宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的，農(nóng)房交易只能在地下暗中進(jìn)行，所以一個存在于制度之外的巨大的隱形流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)悄然形成。

(2)宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)在實(shí)踐中產(chǎn)生的問題

1、相關(guān)法律法規(guī)的缺位及與現(xiàn)實(shí)的不相容。雖然，國家關(guān)于流轉(zhuǎn)制度的法律規(guī)范性很強(qiáng)，而且一些矛盾的解決也有法可依。但是，在農(nóng)村以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，關(guān)于這方面的法律規(guī)定非常少，矛盾依然不能得到解決，而且目前處于無法可依的狀態(tài)。而在現(xiàn)行法律法規(guī)中，規(guī)定更多的是宅基地所有權(quán)，對宅基地使用權(quán)的規(guī)定少之又少。而與國有土地相比，關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等一些基本權(quán)能并沒有被法律法規(guī)所規(guī)定。

2、宅基地被擅自流轉(zhuǎn)，在嚴(yán)重沖擊地產(chǎn)的同時，也對耕地的保護(hù)造成了極大的負(fù)面影響。農(nóng)村宅基地被擅自無序流轉(zhuǎn)，在削弱政府調(diào)控地產(chǎn)市場的能力的同時，對建設(shè)用地供應(yīng)總量的控制也難以有效地進(jìn)行，長此以往，土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃將逐漸成為“紙上規(guī)劃”，最終將造成土地利用的低效率。

3、農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)引致交易風(fēng)險。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意義

(1)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性

1、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要。今年來，隨著人們認(rèn)識水平、生活水平的不斷提高，農(nóng)民到城市打工、居住的現(xiàn)象不斷增多，人們的宅基地也已經(jīng)被大量閑置。然而，由于這些宅基地的取得方式并不違法，導(dǎo)致這些閑置的土地?zé)o法被集體組織收回，最終導(dǎo)致出現(xiàn)了大量的“空心村”。而這些現(xiàn)象的出現(xiàn)更加便利了宅基地流轉(zhuǎn)隱性市場的形成，最為嚴(yán)重的是造成機(jī)體土地收益的減少。但是，如果土地能被自由交易，那么他們就可以拿自己的宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，當(dāng)然，這種交易必須是在法律控制范圍內(nèi)，而不是毫無秩序的進(jìn)行。筆者認(rèn)為，這種方法不僅有助于農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，而且一定程度上的農(nóng)村、農(nóng)民問題也可以得到解決。此外，城市化進(jìn)程的加快、市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等一系列現(xiàn)代化因素的不斷實(shí)現(xiàn)，要想達(dá)到促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展這一目的，宅基地被自由交易勢在必行。

2、房地一體原則的需要。依照法律規(guī)定，國家、集體享有土地所有權(quán)。個人僅僅對土地上的附著物，即房屋、車庫等享有所有權(quán)，對土地沒有所有權(quán)。這就使得房屋所有權(quán)加土地使用權(quán)形成了我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，為了避免房屋所有權(quán)人對土地使用權(quán)產(chǎn)生錯位，我國實(shí)行房地一體原則，即“地隨房走，房隨地走”的原則。④

(2)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性

1、允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會導(dǎo)致農(nóng)民失去社會保障。社會保障不能單純依賴土地，社會保障體系的建立和完善屬于國家責(zé)任，不能通過剝奪農(nóng)民的權(quán)利來實(shí)現(xiàn)。同時，土地的價值并不會因?yàn)檎氐牧鬓D(zhuǎn)而有所降低，反而很可能提升很多。而加強(qiáng)農(nóng)村住房保障雖然需要國家限制宅基地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但在市場經(jīng)濟(jì)不斷開放和發(fā)展的今天，國家這種善意的行為可能已經(jīng)使土地對農(nóng)民的基礎(chǔ)作用被大大削弱。因此，只有不斷完善農(nóng)村社會保障體系，將農(nóng)民納入到多角度，多方位，多層次的社會保障體系中來，才能真正解決農(nóng)民的社會保障問題。

2、允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不會導(dǎo)致耕地減少和影響土地安全。首先我們要明白耕地減少的原因是由于各級政府的亂批項(xiàng)目，亂搞開發(fā)，征收征用土地?zé)o度和城市建設(shè)中不合理的規(guī)劃，盲目圈地造成的土地浪費(fèi)。宅基地申請須經(jīng)法定程序，政府完全有能力控制宅基地總量。同時，宅基地使用的流轉(zhuǎn)并不一定會影響土地安全，農(nóng)村宅基地閑置，勞動力向城市涌入，導(dǎo)致城市建設(shè)用地擴(kuò)大，所以只有讓閑置的宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)才可以緩解城市的用地矛盾。而限制了宅基地的流轉(zhuǎn)，這種做法并不能很好地實(shí)現(xiàn)土地安全，解決土地矛盾。

四、我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善建議

(1)創(chuàng)新立法理念，構(gòu)建法律支撐，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)新制度

以保護(hù)宅基地歸屬性為重點(diǎn)，建立了中國現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)體系。在我看來，要想符合現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展趨勢，有關(guān)方面的法律需要被修改，尤其是關(guān)于宅基地使用權(quán)方面，同時這也能更好地促進(jìn)資源優(yōu)化配置。那么，要如何修改該方面的法律法規(guī)呢。在我看來：

第一步，需要不斷完善宅基地使用權(quán)的內(nèi)容，阻礙宅基地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)制度需要被改革。為了探索出這種權(quán)利使用的多樣化方式，還應(yīng)該對該權(quán)利物權(quán)變動等方面法規(guī)進(jìn)行修改。

第二步，做到分配制度被逐漸構(gòu)建和完善，從而更好地協(xié)調(diào)國家、集體、農(nóng)民三者之間的利益。

第三步，宅基地流轉(zhuǎn)的配套措施應(yīng)當(dāng)被逐步完善，建立宅基地地籍管理制度等一系列相關(guān)制度，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用管理制度被更好地完善，宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和方式被更合理地確定，進(jìn)而促進(jìn)宅基地按規(guī)劃被有序流轉(zhuǎn)。同時，為了適合本地區(qū)的實(shí)際情況，應(yīng)適時地進(jìn)行研究，在堅持“群眾自愿，政府適度干預(yù)”的原則下，分區(qū)域、有差別、按步驟地有效推進(jìn)。

(2)建立階梯式流轉(zhuǎn)模式，逐步推進(jìn)宅基地自由流轉(zhuǎn)

為建立健康有序的宅基地流轉(zhuǎn)市場，必須加強(qiáng)對當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)市場的整治，為了能更好地完善確權(quán)以及登記發(fā)證手續(xù)，農(nóng)村宅基地使用情況調(diào)查需要被加快組織開展，最終大力推動公寓式農(nóng)民住宅建設(shè)。

任何一種權(quán)利都應(yīng)當(dāng)是完整的，物權(quán)也應(yīng)當(dāng)是完整的，宅基地使用權(quán)作為物權(quán)的一種當(dāng)然也不例外。從實(shí)際出發(fā)，宅基地使用權(quán)的保障性只應(yīng)被體現(xiàn)在它的初始取得階段，不應(yīng)當(dāng)被貫穿于該權(quán)利存續(xù)的始終。但是，隨著城市工業(yè)化進(jìn)程速度的不斷加快、社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度的弊端也被逐漸地顯現(xiàn)出來。同時，由于種種原因，并沒有充分發(fā)揮宅基地使用權(quán)的作用，土地所存在的巨大的經(jīng)濟(jì)價值并沒有被完全適當(dāng)?shù)尼尫懦鰜?，這有一部分是因?yàn)槲覈F(xiàn)行法律不完善而造成的。法律應(yīng)當(dāng)是以有效利用資源，最大限度地增加財富為目的，而限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并不能達(dá)到這一目的。

綜上所述，筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)制度的改革勢在必行。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)被作為一項(xiàng)涉及億萬農(nóng)民群眾切身利益的重要制度，仍有太多的方面需要被改進(jìn)，這樣，才能更好地實(shí)現(xiàn)為人民謀利益。為了充分實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的權(quán)利，保護(hù)農(nóng)民的利益，我們必須構(gòu)建一個合理的制度，最終做到有法可依。

注釋：

①馬克思恩格斯選集.北京：人民出版社.1972.109.②王利明.物權(quán)法論.北京：中國政法大學(xué)出版社.2008.275.③陳霄.農(nóng)村宅基地利用與抵押調(diào)查研究問卷分析.西部論壇.2010，20(3).8-16.④陳雨菡.關(guān)于宅基地抵押的法律問題研究.法制與社會.2010(1).89-90.>參考文獻(xiàn)：

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第五篇：農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題初探

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題初探

摘要：黨的十七屆三中全會再次重申了允許農(nóng)村土地使用權(quán)以多種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。中央為什么要再次強(qiáng)調(diào)這一問題？近年來農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在些什么問題？如何依法有序地引導(dǎo)農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，成為當(dāng)前理論工作者和實(shí)踐工作者共同關(guān)注的問題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地使用權(quán)；農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；助推器

胡錦濤總書記十七屆三中全會前夕在安徽鳳陽縣小崗村考察工作時強(qiáng)調(diào)：“以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制是黨的農(nóng)村政策的基石，不僅現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變，還要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。同時，要根據(jù)農(nóng)民的意愿，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營?！边@一基本思想在十七屆三中全會《決定》中得到了充分體現(xiàn)。農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并非新事物，2005年我們就已頒發(fā)了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，那么，中央為什么現(xiàn)在又要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題？近年來農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在哪些問題？如何揭示其內(nèi)部規(guī)律，找出問題根源，引導(dǎo)規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)？本文將試圖濰坊市為例對上述問題加以初步探討。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)階段農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求在穩(wěn)定和完善集體土地家庭承包經(jīng)營制度的基礎(chǔ)上，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，既是黨的一貫政策，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，是我國農(nóng)業(yè)邁向現(xiàn)代化的必由之路。

1、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實(shí)需要。中國目前實(shí)行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，曾經(jīng)大大解放了農(nóng)村生產(chǎn)力。但隨著農(nóng)村新形勢的發(fā)展，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營的需要，現(xiàn)行土地承

包制已出現(xiàn)一些不適應(yīng)。主要是把土地等生產(chǎn)要素分散在一家一戶，制約了土地規(guī)模經(jīng)營。據(jù)全國政協(xié)常委李德水介紹，在中國南方、中西部以及丘陵地帶，人均耕地較少，土地承包時又要肥瘦搭配，一家三五畝地都被分割成七、八個甚至更多地塊。這種分散經(jīng)營的生產(chǎn)方式，難以推廣使用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，也無法與大市場全面對接。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必然要求采用現(xiàn)代的科學(xué)管理辦法組織管理農(nóng)業(yè)，由貿(mào)、工、農(nóng)一體化的規(guī)模經(jīng)營方式，取代千家萬戶分散的小農(nóng)經(jīng)營方式，使農(nóng)業(yè)經(jīng)營逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；６F(xiàn)實(shí)的問題是：由于承載著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的土地分散到千家萬戶，如果沒有合理的流轉(zhuǎn)，就很難形成規(guī)模。各地實(shí)踐表明，通過流轉(zhuǎn)，土地向種植大戶、能手和企業(yè)集中，使規(guī)?；?jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)得以迅速發(fā)展。如濰坊下轄的昌邑市宋莊鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心通過租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式，為金絲達(dá)集團(tuán)集中土地1萬多畝，用于規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化種植綠化苗木，帶動當(dāng)?shù)匕l(fā)展綠化苗木10萬多畝；而轄下的諸城市煙草公司近年來積極探索規(guī)?；?、農(nóng)場化種植的路子，在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)租賃農(nóng)戶承包地建立煙葉農(nóng)場，目前，農(nóng)場總數(shù)已達(dá)57處17510畝。

2、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的現(xiàn)實(shí)需要。加快農(nóng)村土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，可有效解決目前農(nóng)村想種田的人無田可種、不想種田的人又不能不種的問題，促使土地向種養(yǎng)能手、經(jīng)營大戶集聚，吸引工、商、貿(mào)企業(yè)加盟投資經(jīng)營農(nóng)業(yè)，有利于建設(shè)一定規(guī)模的特色農(nóng)產(chǎn)品基地。通過運(yùn)用高新技術(shù)發(fā)展種養(yǎng)業(yè)、加工業(yè)，有效地打破當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)狹小封閉的區(qū)域界限，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的對外開放，改造提升當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈。同時，通過示范基地、農(nóng)業(yè)園區(qū)的示范、輻射、帶動作用，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，促進(jìn)周邊地區(qū)的農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。如濰坊轄下的安丘市輝渠鎮(zhèn)夏坡村300個農(nóng)戶將東山500畝荒嶺簿地租賃給鎮(zhèn)煙站，發(fā)展黃煙生產(chǎn)，農(nóng)戶獲得流轉(zhuǎn)收益48.5萬元，畝均970元，經(jīng)濟(jì)效益翻了一番多；

而轄下臨朐縣上林鎮(zhèn)張閣店村通過土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展瓜、果、菜生產(chǎn)，每畝年增加收入7000多元；轄下的昌樂縣臥陀鎮(zhèn)一些種煙大戶，租賃本村或鄰村農(nóng)戶土地，每畝每年300元，被租賃戶搖身一變成為雇工，月收入800元左右。農(nóng)民增收效果明顯。

3、農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化深化升級的現(xiàn)實(shí)需要。土地使用權(quán)科學(xué)合理地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化方向發(fā)展，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)種養(yǎng)結(jié)構(gòu)，加快了農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移進(jìn)程，從而為農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)提供了量大質(zhì)優(yōu)的農(nóng)產(chǎn)品和豐富的剩余勞動力，增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭力，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的深化升級。如濰坊轄下的諸城市農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)通過土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)村建立“原料生產(chǎn)車間”，變“公司加基地連農(nóng)戶”的運(yùn)作模式為“公司加農(nóng)場帶農(nóng)戶”，直接吸收農(nóng)民當(dāng)工人，從源頭上打造產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化鏈條，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化深化升級。

二、現(xiàn)階段農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

從對濰坊市各縣區(qū)的調(diào)查情況看，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、勞動力轉(zhuǎn)移情況和社會環(huán)境等因素的制約，農(nóng)村土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中主要存在以下問題。

1、部分農(nóng)民存在思想疑慮。認(rèn)識問題是制約目前各地土地流轉(zhuǎn)緩慢的主要原因。突出表現(xiàn)在，由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農(nóng)民想將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)而又心有疑慮，害怕徹底失去土地。當(dāng)其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協(xié)商代耕，臨時性轉(zhuǎn)包，甚至粗放經(jīng)營也不愿意放棄土地經(jīng)營權(quán)。就連地處中心城市郊區(qū)的農(nóng)民都反映：有了土地，生活就有退路，即使從其它行業(yè)賺不到錢也可以回來種田，將來年紀(jì)大了，還可依靠土地養(yǎng)老，心理踏實(shí)。這些思想的影響，阻礙了一些地方的土地的流轉(zhuǎn)。

2、部分基層干部存在怕煩怕難的情緒。近年來，有些地方的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營沒有太大進(jìn)展，主要原因之一就是有的基層干部為難和怕

麻煩。覺得土地都包給農(nóng)民了，中央又強(qiáng)調(diào)土地流轉(zhuǎn)要遵循自愿的原則，沒有必要去自找麻煩，因而缺乏主動出擊的意識，沒有積極主動地做好引導(dǎo)服務(wù)工作，在土地流轉(zhuǎn)的條件和時機(jī)成熟上沒有起到“推一把”的作用。

3、土地流轉(zhuǎn)的操作程序不規(guī)范，農(nóng)民缺乏合同意識。目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)。相互之間的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓往往以口頭協(xié)議的形式進(jìn)行，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多?？陬^協(xié)議的隨意性造成接包方缺乏長期經(jīng)營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。濰坊轄下的安丘市調(diào)查表明，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的只占10%，絕大多數(shù)只是口頭約定、君子協(xié)議，留下了許多隱患。

4、土地流轉(zhuǎn)的中介組織不健全。目前各地尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。個別地方盡管建立了流轉(zhuǎn)中介組織，但真正按市場經(jīng)濟(jì)法則進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的并不多。流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)不暢。調(diào)查中，濰坊轄下的坊子區(qū)的一些農(nóng)民反映，由于缺少中介組織，往往出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓者找不到合適的受讓者，而需要者又找不到出讓者，極大地制約了土地流轉(zhuǎn)。

三、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議與對策土地是農(nóng)民的命根子，在當(dāng)前農(nóng)村社會保障還沒有建立健全的情況下，必須以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為動力不斷創(chuàng)造土地流轉(zhuǎn)的需求，推進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)的依法有序流轉(zhuǎn)，更好地發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)在發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會主義新農(nóng)村中的“助推器”作用。

1、尊重農(nóng)民話語權(quán)，讓農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中真正受益。農(nóng)民在流轉(zhuǎn)過程中往往是弱者，他們?nèi)狈Ρ匾暮贤ㄖR，缺少對土地升值的預(yù)見性，甚至缺少話語權(quán)。舉例來說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一些地方，有農(nóng)民與企業(yè)簽訂了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，按當(dāng)時的土地產(chǎn)出效益

為基數(shù)確立了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但土地在不斷增值，農(nóng)民卻不能分享土地增值的收益，往往引發(fā)糾紛，甚至發(fā)生嚴(yán)重的沖突。因此，要完善土地流轉(zhuǎn)制度，應(yīng)該一方面要尊重農(nóng)民意愿，尊重農(nóng)民話語權(quán)，提供多種流轉(zhuǎn)方式供農(nóng)民選擇；另一方面要合理評估土地價值，增強(qiáng)合同的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，既保證農(nóng)民能夠分享土地增值的收益，又能保證土地轉(zhuǎn)讓期間的穩(wěn)定，發(fā)揮土地規(guī)模經(jīng)營的效果。

2、遵循土地流轉(zhuǎn)原則，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。土地承包工作政策性極強(qiáng)，建立規(guī)范有序的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活經(jīng)營權(quán)，依法維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，是維護(hù)穩(wěn)定、構(gòu)建農(nóng)村和諧社會的關(guān)鍵。一是堅持“確保所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活使用權(quán)”的原則。家庭承包為主的責(zé)任制和統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是黨在農(nóng)村的一項(xiàng)基本政策，要長期堅持。二是堅持“依法、自愿、有償”的原則。任何單位和個人都不得違背農(nóng)戶意愿，強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)。做到以人為本，科學(xué)推進(jìn)。三是要堅持土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民，農(nóng)村土地承包者擁有土地收益和處分權(quán)。在引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，流轉(zhuǎn)收益要?dú)w農(nóng)戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農(nóng)村穩(wěn)定。四是堅持可持續(xù)發(fā)展的原則。經(jīng)營者不能損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，不能搞掠奪式經(jīng)營和隨意改變土地的用途。

3、搭建流轉(zhuǎn)載體，建立土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。諸城市枳溝鎮(zhèn)、昌邑市宋莊鎮(zhèn)等地在實(shí)踐中，探索性地的建立起有助于土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織。由集體經(jīng)濟(jì)組織成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等機(jī)構(gòu)，從事介紹流轉(zhuǎn)對象、幫助審查接包方資格、提供有關(guān)業(yè)務(wù)咨詢等。中介組織要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡(luò)，及時登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價格等信息資料，定期公開對外發(fā)布可開發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉(zhuǎn)交易的成功率。在雙方協(xié)調(diào)一致前提下，中介組織幫助辦理流轉(zhuǎn)手

續(xù)，同時為承租者提供信貸、技術(shù)、物資等服務(wù)，妥善處理土地經(jīng)營過程中發(fā)生的矛盾和問題，切實(shí)維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益，從而使土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)雙贏。

4、規(guī)范運(yùn)作，加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。土地流轉(zhuǎn)涉及多方面的利益，必須健全制度按規(guī)范程序進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)關(guān)系確定后，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，并報農(nóng)業(yè)承包合同管理部門和村集體組織備案。要統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同文本，實(shí)行微機(jī)化管理，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督，對土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查，按照農(nóng)業(yè)部《流轉(zhuǎn)管理辦法》要求，進(jìn)行規(guī)范完善?？h農(nóng)業(yè)行政主管部門要加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的管理，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息庫，做好登記、審批、備案、合同簽證、檔案管理、信息發(fā)布工作。要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仲裁制度。對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的執(zhí)行和糾紛的處理進(jìn)行跟蹤、調(diào)解和仲裁，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作公平、公正、合理，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

完成于2008年11月