第一篇：宅基地問(wèn)題

《物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”而《土地管理法》第6條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有?！备鶕?jù)法律規(guī)定，公民使用的宅基地，所有權(quán)屬于國(guó)家或集體；國(guó)家及集體所有的土地是可以依法確定由個(gè)人使用的，即公民對(duì)宅基地有依法使用的權(quán)利。遺產(chǎn)必須是公民合法擁有的財(cái)產(chǎn)，所以，公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的，而只享有使用權(quán)。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長(zhǎng)期不變。宅基地的所有權(quán)和公民私房的使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于國(guó)家或集體，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。宅基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人，這也只是具體執(zhí)行國(guó)家的行政法規(guī)，而不是繼承的結(jié)果。所以，中共中央、國(guó)務(wù)院在（中發(fā)〔1997〕11號(hào)）中規(guī)定：“農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有?！?/p>

房產(chǎn)是可以繼承的，也是可以過(guò)戶的，費(fèi)用也不高，但前提必須是宅基地的“集體土地使用權(quán)證”要辦理下來(lái)。

關(guān)于收費(fèi)，不論是土地發(fā)證還是房產(chǎn)發(fā)證，都是以件為單位來(lái)收費(fèi)的，而不是已面積等來(lái)收費(fèi)的，國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)都不高，你可以到當(dāng)?shù)乜h國(guó)土部門(mén)及房管部門(mén)去咨詢一下。

【案情】1985年2月，王某的父親以一家四口人(王某父母、王某與其妹)名義，向當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)申請(qǐng)宅基地建房。1992年王某高中畢業(yè)，考上省城的一所大學(xué)，戶口隨之遷出，后分配到距離家鄉(xiāng)不遠(yuǎn)的一座城市里的機(jī)關(guān)工作，婚后在市里居住。1996年6月，王某的妹妹出嫁，戶口也隨之遷出，老家的住宅一直由王某的父母居住。此后，王某的父母先后去世，老宅已無(wú)人居住。2003年8月，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)通知王某，因其父母已經(jīng)過(guò)世，村里按規(guī)定將其老宅的宅基地使用權(quán)收回，要求王某在規(guī)定時(shí)間里將宅基地上的附著物拆除清理，或者按規(guī)定將該處住宅賣(mài)給本村有宅基地使用權(quán)的村民，但遭到王某的拒絕。王某認(rèn)為其父母的房屋連同土地應(yīng)作為遺產(chǎn)由其繼承。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，最后村委會(huì)將王某告上了法庭。法院判決王某將該宅基地使用權(quán)返還給村委會(huì)。

【評(píng)析】宅基地是指農(nóng)村村民為建設(shè)自住房屋使用的土地。在我國(guó)廣大農(nóng)村，宅基地的管理實(shí)行的是所有權(quán)與使用權(quán)相分離的使用制度。宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)的一部分，歸當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織(村委會(huì))所有，但公民可以依法取得對(duì)宅基地的使用權(quán)。同時(shí)，我國(guó)農(nóng)村宅基地還有一定的福利性質(zhì)，農(nóng)民一般無(wú)償取得宅基地使用權(quán)，在取得宅基地使用權(quán)后，享有長(zhǎng)期占有、使用的權(quán)利。

宅基地使用權(quán)受到法律的嚴(yán)格限制。一是用途限制。對(duì)已取得宅基地使用權(quán)的，權(quán)利人如需變更土地用途，必須依法經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。二是面積限制?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不能超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受法律限制?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：“農(nóng)村農(nóng)民出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?/p>

我國(guó)《繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)?！钡鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，基于身份關(guān)系，無(wú)償從村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的宅基地使用權(quán)，應(yīng)作為一種特殊物權(quán)。因此，農(nóng)村宅基地不能作為一般“財(cái)產(chǎn)”進(jìn)行繼承。另外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)與農(nóng)民個(gè)人的集體組織成員資格緊密相關(guān)，必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得，具有很強(qiáng)的人身依附性。本案中，隨著王某戶口的遷出，其宅基地使用權(quán)資格就隨之喪失，而其父母的土地使用權(quán)也因他們的死亡而喪失。因此，無(wú)論是王某還是其父母，都不再是宅基地使用權(quán)的主體，王某只能將房屋拆除，將宅基地使用權(quán)返還給村委會(huì)。

弋陽(yáng)縣王先生來(lái)電咨詢：我一位親戚去世后留下四間宅基地，現(xiàn)在，其子女為爭(zhēng)搶宅基地鬧出矛盾。請(qǐng)問(wèn)：宅基地可以繼承分割嗎？

弋陽(yáng)縣法院答復(fù)：《土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民經(jīng)人民政府批準(zhǔn)取得土地建房，對(duì)該宅基地只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)，不得出賣(mài)、出租，即使在原宅基地建房，也得重新獲得批準(zhǔn)。因此，你親戚的子女不能對(duì)其父親留下的宅基地進(jìn)行繼承分割。（賴(lài)海鷹 周軍）

第二篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)問(wèn)題

淺談?wù)厥褂脵?quán)問(wèn)題

法學(xué)091 陶淑俊 200950725110

從1994年開(kāi)始，有多名畫(huà)家購(gòu)買(mǎi)宋莊農(nóng)民的住房，目前畫(huà)家村居住有近1500名藝術(shù)家，其中有200多人購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)民的住房。由于北京房?jī)r(jià)的不斷上漲，“畫(huà)家村”住房的價(jià)格也一路攀升。最初上百平方米農(nóng)家住宅不過(guò)一兩萬(wàn)元，而現(xiàn)在需要要二三十萬(wàn)元。正是由于這個(gè)原因，不少農(nóng)民在出售住房后反悔，向法院起訴要求宣告房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。馬海濤訴李玉蘭案就是著名的一件案件.宅基地使用權(quán),是指農(nóng)民集體成員為建造自住房屋及其他附著物而占有和使用集體所有土地的權(quán)利.宅基地使用權(quán)不僅是農(nóng)民的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)權(quán),同時(shí)也是農(nóng)民的生存保障權(quán).它是農(nóng)民的安身立命之地,承載著農(nóng)民的最低生存保障.此案中的宅基地使用權(quán)只能歸農(nóng)民集體成員所有,所以李玉蘭本身就沒(méi)有擁有農(nóng)家住宅的權(quán)利.開(kāi)始的住宅買(mǎi)賣(mài)就是不合法的.一般在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中多數(shù)買(mǎi)房人是善意購(gòu)買(mǎi)的,主觀過(guò)錯(cuò)很小,與作為買(mǎi)房人的農(nóng)民相比,明知農(nóng)村宅基地住房不允許買(mǎi)賣(mài),卻為了經(jīng)濟(jì)利益將住房賣(mài)給城市居民,占有主要過(guò)錯(cuò).出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效,故出賣(mài)人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任.這樣的情況很容易就會(huì)助長(zhǎng)農(nóng)民見(jiàn)利忘義.當(dāng)初農(nóng)民賣(mài)房子時(shí)都是閑置房,看著房?jī)r(jià)漲了就想將房子要回去.然后又拿出去賣(mài).這樣有損買(mǎi)房人的利益.所以我認(rèn)為,如果在法律允許的基礎(chǔ)上,能夠稍有規(guī)章變動(dòng),使得農(nóng)民能夠自己自主經(jīng)營(yíng)自己的財(cái)產(chǎn),出售、出租閑置私房,使有限的宅基地資源發(fā)揮應(yīng)有的作用.這樣就能減少很多關(guān)于宅基地所有權(quán)歸屬問(wèn)題的爭(zhēng)論,而且能夠保證多方面的公民權(quán)利,將利益最大化.

第三篇：宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題

姓名云劍升龍

人文學(xué)院

關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的社會(huì)調(diào)查報(bào)告

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類(lèi)型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，公民個(gè)人沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：耕地、宅基地、自留山等集體所有土地使用權(quán)不能抵押。研究農(nóng)村宅基地問(wèn)題，可以發(fā)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)中的得失與利弊，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，推進(jìn)我國(guó)如火如荼的新農(nóng)村建設(shè)。

2010年8月，我就農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題走訪了附近的幾個(gè)行政村，向當(dāng)?shù)氐拇甯刹颗c村民詢問(wèn)了宅基地流轉(zhuǎn)的基本情況。在我走訪的村子里，以浙江省諸暨市大唐鎮(zhèn)馬店新村最具代表性。馬店新村有村民539戶，共計(jì)1407個(gè)人口，是當(dāng)?shù)匾粋€(gè)比較大的行政村。該村耕地面積達(dá)941畝，其中水田828畝，地勢(shì)比較平坦。馬店新村以輕紡業(yè)為主，共有劍桿布機(jī)600多臺(tái)，襪機(jī)300余臺(tái)，家庭手工業(yè)發(fā)展迅速。該村充分利用現(xiàn)行法律，在法律允許的范圍內(nèi)，相互轉(zhuǎn)讓宅基地或空余房屋，擴(kuò)大家庭手工業(yè)的規(guī)模，大大促進(jìn)了馬店新村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使農(nóng)村剩余資源利用率達(dá)到最大化。在這次的走訪調(diào)查中，我對(duì)馬店新村的宅基地流轉(zhuǎn)情況有了一定的了解。

1.處于不斷擴(kuò)張勢(shì)態(tài)的家庭手工業(yè)需要房屋空間的支撐，連續(xù)的房屋有利

于家庭作坊的擴(kuò)大與發(fā)展，馬店新村存在著宅基地的轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)事件。

2.馬店新村是由拆遷在后形成的新農(nóng)村，因而存在著大量的宅基地，這是

宅基地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

3.由于宅基地申請(qǐng)要求嚴(yán)格，程序復(fù)雜，以及近年來(lái)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅

基地的價(jià)格也水漲船高，從幾年前的3萬(wàn)元一間漲到現(xiàn)在的10萬(wàn)元一間，還是有價(jià)無(wú)市。

4.馬店新村的宅基地轉(zhuǎn)讓基本上是同村之間的轉(zhuǎn)讓?zhuān)苌俪鍪劢o不是本村的村民。

5.從該村來(lái)看，宅基地買(mǎi)賣(mài)正規(guī)化，轉(zhuǎn)讓合同越發(fā)正式且合理合法，法律

意識(shí)比較強(qiáng)，因而宅基地轉(zhuǎn)讓所引起的法律糾紛很少。

宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題其實(shí)是宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，我國(guó)的宅基地使用權(quán)有四大特征，包括以下內(nèi)容：

l．依法取得。農(nóng)村村民獲得宅基地的使用權(quán)，必須履行完備的申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后才能取得。

2．永久使用。擁有宅基地使用權(quán)的公民，使用權(quán)沒(méi)有期限，由公民長(zhǎng)期使用，長(zhǎng)期不變?？稍谡厣辖ㄔ旆课?、廁所等建筑物，并享有所有權(quán)；在房前屋后種植花草、樹(shù)木，發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)，并對(duì)其收益享有所有權(quán)。

3．隨房屋轉(zhuǎn)移。宅基地的使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。房屋因繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)等方式轉(zhuǎn)讓時(shí)，其使用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后方可隨房屋轉(zhuǎn)

移。

4．受法律保護(hù)。依法取得的宅基地使用權(quán)受?chē)?guó)家法律保護(hù)，任何單位或者個(gè)人不得侵犯。否則，宅基地使用權(quán)人可以請(qǐng)求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、返還占有、賠償損失。

通過(guò)這次調(diào)查我發(fā)現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題，宅基地流轉(zhuǎn)是一把雙刃劍。

首先，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量農(nóng)村勞動(dòng)力出村進(jìn)城，外出務(wù)工人員大都定居城鎮(zhèn)，于是農(nóng)村就出現(xiàn)了許多廢棄的房屋。據(jù)一個(gè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)稱(chēng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為6%，中等發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為4%，一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村可利用住房閑置率為1.5%。由此可見(jiàn)，農(nóng)村宅基地資源，各種建筑資源浪費(fèi)嚴(yán)重。從某種意義上來(lái)說(shuō)，宅基地的流轉(zhuǎn)可以節(jié)約土地，實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)配置。

其次，農(nóng)村家庭手工業(yè)發(fā)展迅速，這在東部尤為明顯。而其生產(chǎn)擴(kuò)大往往受到機(jī)器安放與產(chǎn)品堆積空間太小的限制。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使家庭作坊有機(jī)會(huì)發(fā)展，這一方面促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高農(nóng)民生活水平，另一方面也創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，緩和社會(huì)就業(yè)壓力。

此外，自從黨的十六屆五中全會(huì)提出了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的偉大歷史任務(wù)后，各地農(nóng)村將“包裝”村民房屋，改善村容村貌作為工作重點(diǎn)之一。而新農(nóng)村中往往存在長(zhǎng)期無(wú)人居住的空房或危房（這些可視為新的宅基地），對(duì)這部分房屋的修繕，無(wú)疑是對(duì)資源的浪費(fèi)，若對(duì)之棄之不理，則又是影響整個(gè)行政村的村容村貌。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以使這部分無(wú)用之地真正成為有價(jià)值的土地，從而推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。

當(dāng)然，宅基地是農(nóng)民安身立命之地，體現(xiàn)了“居者有其地”的理念。如今城鄉(xiāng)貧富差距并不小，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，必然會(huì)有很大一部分農(nóng)民喪失居住地，導(dǎo)致農(nóng)民流離失所，成為社會(huì)的不穩(wěn)定因素，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。

同時(shí)宅基地作為產(chǎn)權(quán)，有很大的升值空間，因而宅基地市場(chǎng)化將不可避免的掀起新一輪的炒地?zé)幔逄д貎r(jià)格，將有限的宅基地資源集中到少數(shù)強(qiáng)勢(shì)群體手中，為強(qiáng)勢(shì)群體乘人之危提供便利，成為強(qiáng)勢(shì)群體手中一只會(huì)下金蛋的雞。這樣無(wú)限制的流轉(zhuǎn)，必然是強(qiáng)勢(shì)群體剝奪弱勢(shì)群體的利益，導(dǎo)致農(nóng)民階級(jí)權(quán)益的流失。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題，草率地決定宅基地流轉(zhuǎn)與否，這是不科學(xué)，也是不合理的。實(shí)事求是得說(shuō)，在現(xiàn)今這種風(fēng)氣下，完全無(wú)限制的宅基地流轉(zhuǎn)，很有可能會(huì)給大部分農(nóng)民造成悲劇，影響社會(huì)穩(wěn)定。若禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，則又不能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，但應(yīng)在小范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，即只允許在農(nóng)村人口之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)寝r(nóng)村戶口的人不得買(mǎi)賣(mài)宅基地。這樣既能維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，又能活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，同時(shí)也能減少一些矛盾的產(chǎn)生。在宅基地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，國(guó)家也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)控力度，使之合法合理有序的進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：1.《農(nóng)村宅基地使用權(quán)該如何流轉(zhuǎn)》 陳建明 陳忠浩

2．《淺談農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)》 馮一飛 楊鴻鳴 許鵬

3.《禁止宅基地轉(zhuǎn)讓的正當(dāng)性和必要性》孟勤國(guó)

4.浙江省諸暨市大唐鎮(zhèn)馬店新村檔案,

第四篇：宅基地繼承問(wèn)題

宅基地繼承問(wèn)題

根據(jù)法律規(guī)定，宅基地是不能作為遺產(chǎn)繼承的。

《物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”而《土地管理法》第6條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。”根據(jù)法律規(guī)定，公民使用的宅基地，所有權(quán)屬于國(guó)家或集體；國(guó)家及集體所有的土地是可以依法確定由個(gè)人使用的，即公民對(duì)宅基地有依法使用的權(quán)利。遺產(chǎn)必須是公民合法擁有的財(cái)產(chǎn)，所以，公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的，而只享有使用權(quán)。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長(zhǎng)期不變。宅基地的所有權(quán)和公民私房的使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于國(guó)家或集體，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。宅基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人，這也只是具體執(zhí)行國(guó)家的行政法規(guī)，而不是繼承的結(jié)果。所以，中共中央、國(guó)務(wù)院在（中發(fā)〔1997〕11號(hào)）中規(guī)定：“農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有?！?/p>

房產(chǎn)是可以繼承的，也是可以過(guò)戶的，費(fèi)用也不高，但前提必須是宅基地的“集體土地使用權(quán)證”要辦理下來(lái)。

關(guān)于收費(fèi)，不論是土地發(fā)證還是房產(chǎn)發(fā)證，都是以件為單位來(lái)收費(fèi)的，而不是已面積等來(lái)收費(fèi)的，國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)都不高，你可以到當(dāng)?shù)乜h國(guó)土部門(mén)及房管部門(mén)去咨詢一下。

你好！在處理繼承案件時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到城鎮(zhèn)居民繼承農(nóng)村私有房屋遺產(chǎn)時(shí)，能否繼承房屋的宅基地使用權(quán)的問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民不享有集體土地使用權(quán)資格，集體土地非經(jīng)征用程序不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓?zhuān)执朔N觀點(diǎn)的人認(rèn)為城鎮(zhèn)居民不能繼承宅基地使用權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民可以取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，理由是繼承房屋就當(dāng)然的取得房屋的土地使用權(quán)。筆者同意第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為城鎮(zhèn)居民可以同時(shí)取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，其理由是：

一、繼承法把公民房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品等私有財(cái)產(chǎn)劃歸可以繼承的遺產(chǎn)，并沒(méi)有將農(nóng)村宅基地上的私有住宅排除在外，也沒(méi)有將城鎮(zhèn)居民的繼承人排除在繼承人之外。按照“地跟房走”的房地一體的原則，繼承人也就當(dāng)然的取得了其宅基地使用權(quán)。

二、從目前國(guó)家的法律法規(guī)來(lái)看，并沒(méi)有禁止城鎮(zhèn)居民取得宅基地使用權(quán)的規(guī)定，《土地管理法》也只是做了“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定。

三、《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定了在承包期內(nèi)，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員可以繼承被繼承人生前承包的林地，既然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都可以繼承，宅基地繼承就更不應(yīng)該有什么法律障礙了。

繼承人繼承農(nóng)村房屋后享有那些權(quán)利呢？產(chǎn)權(quán)人可以自己使用、出租、翻建、改建，但不得擅自改變用途；可以獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利；可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓必須按照土地管理法的規(guī)定，只能轉(zhuǎn)讓給具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織成員或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，如果轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并辦理土地征用手續(xù)，方可以轉(zhuǎn)讓。

容先生：我父親是農(nóng)村戶口，在村子里有座房子，我自己現(xiàn)在已經(jīng)是城鎮(zhèn)戶口，并在城里買(mǎi)了房子。如果我父親去世后，我可不可以繼承父親的宅基地和房子？

衡森飚：依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)屬于房屋所有人，農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于村民的特定身份取得。村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置，所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。建造在宅基地上的房屋屬于公民個(gè)人所有，可以繼承。

所以，容先生不能單獨(dú)繼承其父親的宅基地，但可以繼承其父親的房屋并繼續(xù)使用這塊宅基地，這是容先生繼承其父親房屋的結(jié)果，而不是說(shuō)能單獨(dú)繼承父親的宅基地。若將來(lái)繼承的房屋滅失后，容先生就不能進(jìn)行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地了。

第五篇：淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題

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淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題

淺談?wù)厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題

摘要：近年來(lái)，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)空前活躍，由此引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問(wèn)題。我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究、積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)，用益物權(quán)

Abstract: in recent years, the using right of rural homestead circulation flourished, resulting in such as transaction disputes, “hollow village”, more than one house and so on a series of questions.We should face up to the transfer of the right to use rural homestead reality, innovation, and actively explore the in-depth study of rural residential land use right transfer system.Keywords: land use right, usufructuary right

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

近年來(lái)，隨著市場(chǎng)化和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村村民住宅的流轉(zhuǎn)活動(dòng)也空前活躍。然而，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)政策事實(shí)上已無(wú)法有效管理一些地方農(nóng)村宅基地的使用和變更。一方面，政府對(duì)農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，許多城市特別是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴(yán)重超標(biāo)和過(guò)剩閑置等問(wèn)題。另一方面，由于利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行“以地生財(cái)”的隱形交易，形成了地下宅基地市場(chǎng)。由此就引發(fā)了諸如交易糾紛、“空心村”、一戶多宅等等一系列問(wèn)題。因此，我們應(yīng)當(dāng)正視農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，深入研究，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。

一、現(xiàn)行法律法規(guī)和政策對(duì)農(nóng)村宅基地的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只

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能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！独^承法》也有規(guī)定，繼承人對(duì)房屋等遺產(chǎn)有繼承權(quán)。但是對(duì)房屋以下宅基地使用權(quán)的繼承以及使用年限，現(xiàn)行法律法規(guī)均無(wú)規(guī)定和正式說(shuō)明。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）中明確規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，但限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的用途，不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。隨后，國(guó)土資源部根據(jù)該決定精神出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》的通知（國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)）再次強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這一具體規(guī)定，強(qiáng)調(diào)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制，即禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

而在2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》，在宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓方面，雖依然適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，但是體現(xiàn)了農(nóng)民對(duì)宅基地房屋的用益物權(quán)，為宅基地制度的改革預(yù)留了空間。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要性和必要性分析

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)。

現(xiàn)代物權(quán)法由過(guò)去單純的強(qiáng)調(diào)歸屬轉(zhuǎn)向?qū)脙r(jià)值的追求。只有允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。農(nóng)民住宅一旦建成以后，房屋、宅基地和房屋所有者之間就形成了無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)、無(wú)價(jià)格的固定占有、使用關(guān)系。如果房屋所有者的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，原房主不想再占有這處宅基地，他只能選擇無(wú)償將宅基地讓出，放棄作為農(nóng)村集體中的一員該得到的福利，而不能將該福利轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)收益。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，特別是城市住宅價(jià)格不斷上漲的今天，讓農(nóng)戶做出這樣的選擇顯然是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。農(nóng)民移居后，空置的房屋不能轉(zhuǎn)讓、出租，現(xiàn)成的財(cái)產(chǎn)變不成錢(qián)，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況本就不寬裕的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，是很痛心的。沒(méi)有移居的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、從事一些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)融資或者得重病花

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錢(qián)救治，卻不能用房屋抵押獲得貸款，將花費(fèi)在房屋上的死錢(qián)用活，這在一定程度上影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物不能盡其用，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)的充分利用，除有明確的歸屬外，流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的有效途徑。

（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是盤(pán)活大量潛在宅基地供需的要求。

20世紀(jì)九十年代，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長(zhǎng)期閑置；有的家庭父母有宅基地，子女也有宅基地，而實(shí)際卻生活在一起，空閑了宅基地；有的在城里購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)居住，而戶口依舊在農(nóng)村，同樣出現(xiàn)了空置的宅基地。因此在這些地區(qū)大量出現(xiàn)“空心村”。隨著我國(guó)城市化措施的出臺(tái)，尤其是城市戶籍制度改革的加快和深入推進(jìn)，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌?chǎng)供給。據(jù)我國(guó)城市化進(jìn)程的分析資料估計(jì)：今后20年全國(guó)每年有1200多萬(wàn)農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)。而以目前我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地153m2計(jì)算，每年將均有18.36萬(wàn) hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用。

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)村市場(chǎng)的發(fā)展

城市居民到農(nóng)村從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農(nóng)村帶來(lái)急需的資金、技術(shù)，還可以引入先進(jìn)的知識(shí)、觀念，對(duì)改變農(nóng)村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農(nóng)村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村作為招商引資的重要方式，因此，完全阻止其購(gòu)買(mǎi)宅基地，不盡合理。而一旦國(guó)家政策有條件地允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地，則不僅促進(jìn)宅基地的流轉(zhuǎn)，也會(huì)促進(jìn)農(nóng)村市場(chǎng)的發(fā)展。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

（一）目前宅基地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)的方式、途徑

1、出租。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村耕地逐步減少，加之農(nóng)地的收益甚微，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來(lái)出租以獲取租金，承租人將其作為住宅、辦公、倉(cāng)庫(kù)或其它經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所。這樣，農(nóng)民在出租房屋的同時(shí)也出租了宅基地使用權(quán)，承租人在居住的同時(shí)也獲得了土地使用權(quán)。目前，除一些經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的偏遠(yuǎn)地區(qū)外，此類(lèi)流轉(zhuǎn)形式幾乎遍及城鄉(xiāng)結(jié)合部、都市村莊、縣城和中心集鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較為活躍的地區(qū)。如西安市南郊高校聚集

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區(qū)，租金已成為農(nóng)民現(xiàn)金收入的主要來(lái)源之一。出租房屋已成為目前最為普遍的一種流轉(zhuǎn)方式。

2、買(mǎi)賣(mài)。近年來(lái)，進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商人員在取得一定的經(jīng)濟(jì)收入后在城市購(gòu)買(mǎi)商品房而將原農(nóng)村住宅連同宅基地出售給他人居?。晦r(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后留下的房屋和因婚喪嫁娶一戶有多處而又長(zhǎng)期閑置的房屋等都會(huì)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。根據(jù)“房地一致”的原則，由于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)厥褂脵?quán)也因此而轉(zhuǎn)移。此外，在城市新區(qū)建設(shè)熱浪的沖擊下，一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的農(nóng)民或經(jīng)營(yíng)者在城市近郊可能發(fā)展為新區(qū)的地段買(mǎi)下部分宅基地，而在新區(qū)建成后將其高價(jià)出售也成為宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的一種新走勢(shì)。

若允許農(nóng)村宅基地和住房流轉(zhuǎn)，對(duì)于留在本地務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，通過(guò)出租多余住房，可獲得相對(duì)穩(wěn)定的收入；對(duì)于異地承包、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民，可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本。對(duì)于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，一方面可通過(guò)出售或出租住房，增加一條融資渠道，所獲得的宅基地收益可以成為農(nóng)民進(jìn)城的資本，也使這種轉(zhuǎn)移更為徹底，加速城市化進(jìn)程；另一方面，在城郊結(jié)合部租賃廉價(jià)的農(nóng)民房屋，打工的農(nóng)民可以降低城市務(wù)工生活成本。

（二）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀引發(fā)的實(shí)際問(wèn)題

1、盡管?chē)?guó)家對(duì)宅基地的管理實(shí)行嚴(yán)格的審批制，但在宅基地的審批過(guò)程中，擅自多批宅基地給村民的現(xiàn)象嚴(yán)重，政府無(wú)法宏觀調(diào)控，導(dǎo)致宅基地的管理嚴(yán)重失衡。許多地方一戶多宅、超面積住房、違法占地建房等現(xiàn)象非常普遍，這不僅干擾了國(guó)家對(duì)宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。

2、長(zhǎng)時(shí)間私自轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)存在社會(huì)隱患，造成管理混亂。由于暗箱轉(zhuǎn)讓?zhuān)?gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地的居民與出讓宅基地使用權(quán)的農(nóng)民之間往往僅憑一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議就決定了宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)嚓P(guān)部門(mén)卻無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效的制止，只能聽(tīng)之任之。其結(jié)果，一是村集體組織無(wú)法知道本村宅基地的實(shí)際使用人是誰(shuí)，造成管理混亂。二是由于農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的原始取得是無(wú)償?shù)?，相?duì)價(jià)格低廉，有較大的市場(chǎng)價(jià)值空間，再加上轉(zhuǎn)讓是暗箱進(jìn)行的，無(wú)須進(jìn)行登記，無(wú)須交納相關(guān)費(fèi)用，給炒作宅基地使用權(quán)的人以可乘之機(jī)。三是農(nóng)村集體組織的宅基

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地使用權(quán)實(shí)際已經(jīng)流失，而與法律規(guī)定相悖的這一社會(huì)事實(shí)，將長(zhǎng)時(shí)間存在。

3、由于缺乏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，尤其是宅基地使用權(quán)的登記制度，實(shí)踐中轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利義務(wù)不清，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，交易安全得不到保障。有些農(nóng)民在出讓宅基地使用權(quán)后，遇到征地、拆遷等情況，想收回宅基地使用權(quán)，但購(gòu)買(mǎi)方已付清錢(qián)款，且投入相當(dāng)資金重修或建房，拒絕接受，于是引發(fā)糾紛，甚至打官司；有些賣(mài)掉自己宅基地上房屋的農(nóng)民在城里生活困難，鬧回村里要求重新批地；還有些勢(shì)力強(qiáng)大的村強(qiáng)行收回已被村民賣(mài)掉的宅基地，買(mǎi)方財(cái)?shù)貎煽?。此?lèi)強(qiáng)制騰退、返還財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行案件，由于關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，且往往數(shù)額較大，法院在執(zhí)行中存在相當(dāng)大的難度，有的案子反反復(fù)復(fù)執(zhí)行了幾年，還是執(zhí)行不了，消耗了大量的司法資源，還容易導(dǎo)致矛盾激化，影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

四、促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化的對(duì)策及建議 就目前不規(guī)范的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來(lái)看,為了保障我國(guó)土地資源的可持續(xù)發(fā)展,切實(shí)保障農(nóng)民的合法權(quán)益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和有償流轉(zhuǎn)的相關(guān)對(duì)策。

（一）提高農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識(shí) 如今城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民在進(jìn)行其房產(chǎn)交易的同時(shí),他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認(rèn)為這樣可以增加自己的收入。這是因?yàn)檗r(nóng)民是典型的“經(jīng)濟(jì)人”,追求的是經(jīng)濟(jì)利益最大化,所以其行為方式往往受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng),這也是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)如此混亂的重要原因之一。因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí),加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識(shí)到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識(shí)。(二）建立宅基地使用權(quán)有償、有期限制度

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)無(wú)償、無(wú)期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹?zé)o償、無(wú)期限制度勢(shì)必影響宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進(jìn)而占用耕地。所以 ,應(yīng)參照城市國(guó)有土地有償使用制度，實(shí)行宅基地有償使用制度。對(duì)農(nóng)村居民取得宅基地象征性的收取費(fèi)用，對(duì)宅基地的閑置和浪費(fèi)，收取較高費(fèi)用。另外，他物權(quán)的存在都是有期限的。

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參照城市住宅用地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定,宅基地使用權(quán)的期限也應(yīng)規(guī)定為70年 ,自農(nóng)民申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)之日起算，期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。

（三）盡快著手和加強(qiáng)宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作, 完善宅基地使用權(quán)登記制度，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提。應(yīng)加強(qiáng)宅基地的登記工作,依法確定宅基地的權(quán)屬范圍,明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體,保障交易的安全性,做好流轉(zhuǎn)的管理，不斷完善宅基地使用權(quán)登記制度。我國(guó)《物權(quán)法 》第十條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡谑臈l規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力?！钡谝话傥迨鍡l規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記?！睆囊陨弦?guī)定可以看出 ,我國(guó)對(duì)宅基地使用權(quán)實(shí)行的是登記生效主義，并且未區(qū)分城市和農(nóng)村,應(yīng)是城鄉(xiāng)一體化登記制度。所以，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)登記的規(guī)范化建設(shè)。對(duì)宅基地閑置、浪費(fèi)問(wèn)題，針對(duì)不同情況，可以采取在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的予以登記發(fā)證，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)部分，要求繳納資源占用費(fèi)，采取限期拆除等措施。

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