第一篇：日本停車現(xiàn)狀考察

2011年日本停車產(chǎn)業(yè)考察總結(jié)（草稿）

紫光百會

劉鵬

2011年11月，我有幸參加中日物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)推進(jìn)聯(lián)盟的對日考察交流活動，對日本的智能交通和停車場管理進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，感觸很深。日本近20年來停車行業(yè)的發(fā)展，也經(jīng)歷了由無序到有序的過程，解決我們目前的停車難題正好可以借鑒其發(fā)展經(jīng)驗和教訓(xùn)，所以考察的收獲很大，一些不成熟的心得總結(jié)如下。

一、日本停車現(xiàn)狀及管理特色

1、路側(cè)停車

采用咪表收費，咪表上有超聲和紅外雙鑒探測器自動感應(yīng)車輛，每個車位安裝一個，每次停車時間限定1小時以內(nèi)，每次投幣300日元，超時罰款。收費價格不高，但是限時很嚴(yán)格，車位緊張，部分車位注明是貨車卸貨用，客車不得停放。有民間監(jiān)督員隨時檢查超時停車，處理違章停放。

2、路外停車

分為公共停車場或大廈商場自有停車場兩類。A、公共停車場：

遍布大街、小巷、城市中心或郊區(qū)，密度很高，基本上幾十米之/ 15 內(nèi)就能見到停車場，大部分停車場都是因地制宜，規(guī)模不大，最小的停車場只有2個車位，一般是6－20個車位。在郊區(qū)、工業(yè)區(qū)也有大型的停車樓，有幾百個車位。公共停車場一般都是自走式停車。

收費價格：一般按照每20min或30min收費，價格一般是200－500日元，也有按10min、15min、60min收費的，根據(jù)停車場的位置和商業(yè)調(diào)查的結(jié)果定價，折合1小時的停車費約為500－1000日元，折合人民幣約為40－80元，一般市中心較高，郊區(qū)較低，夜間收費按60min計算，價格約是白天的三分之一。

收費價格高，一般停車場都是單日收費封頂，郊區(qū)一般1000－1500日元每天，城市中心一般2000－3000日元每天（或24小時內(nèi)）。

B、大廈和商場的自有停車場：

大廈配套的停車場大多數(shù)都是自動立體車庫，出入口位于大廈的首層臨街位置，由于空間緊張車輛難于拐彎和調(diào)頭，都設(shè)有轉(zhuǎn)盤，每個轉(zhuǎn)盤對應(yīng)1到2個立體車庫的升降機和車庫門。少部分大廈的地下設(shè)有自走式停車場。停車場的出入口都設(shè)有明顯的誘導(dǎo)標(biāo)志、警告標(biāo)志、價格標(biāo)識等。

大部分大廈的停車場為內(nèi)部自用，收費已月租為主，對外開放的不多，價格臨停價格比公共停車場商場稍高，如500日元/30min，月租6萬日元/月，折合人民幣約為臨停160元/小時，月租4800元/月，價格較貴，所以日本白領(lǐng)和中層領(lǐng)導(dǎo)很少開車上班。

大型商場和購物中心才有配套的地下停車場，有自走式的，也有/ 15 地下的自動立體車庫。

商場的停車價格與公共停車場類似，但是購物后有折扣，如銀座的松阪屋商場收費價格是300日元/30min，購物2000元以上免費1小時，購物5000日元以上免費2小時；秋葉原的友都八喜電器商場的收費價格是300日元/30min，購物5000元以上免費1小時，購物1萬日元以上免費2小時，購物5萬日元以上免費3小時，顧客要到服務(wù)臺領(lǐng)取優(yōu)惠卡。

郊區(qū)的大型超市一般都在超市的樓頂設(shè)立多層的停車樓，免費使用。所以日本的家庭購物開車的比例稍高。

酒店的停車場對于住店客人夜間泊車收費很低，參加宴會、婚禮、就餐等免不同的停車時間。如我們在大阪入住的皇家麗嘉大酒店，住店客人每晚收費1000日元，參加婚禮6小時以內(nèi)免費，參加會議和宴會4小時以內(nèi)免費，就餐和酒吧客人消費1000日元以上免1小時，消費2000日元以上免2小時，消費4000日元以上免4小時，超時則按照每30min收費1000日元。所有車輛首個30min免費。

摩托車一天之內(nèi)停放一次700日元，相當(dāng)于56元人民幣；一個月6000日元包干，相當(dāng)于480元人民幣。自行車一般免費停放，不得妨礙交通。

3、停車誘導(dǎo)和導(dǎo)航

大街上都有醒目的停車誘導(dǎo)標(biāo)志，自動顯示停車場的“空”、“滿”狀態(tài)、價格信息等，大部分停車場上傳空滿狀態(tài)到停車網(wǎng)站、手機終/ 15 端、車載GPS導(dǎo)航設(shè)備等，駕車者在網(wǎng)上、手機、車載GPS上隨時可以查看就近的停車場的空滿、價格等信息。

停車場的收費信息標(biāo)志牌做的很大（2m*1m以上），很醒目，價格、優(yōu)惠信息一目了然，還配有夜間照明燈具，保證駕車者夜間能清楚地看到標(biāo)志牌上的內(nèi)容。

日本的GPS導(dǎo)航普及率幾乎達(dá)到100％，包括貨車、出租車、大型巴士等，能實現(xiàn)動態(tài)信息顯示的約占30％，動態(tài)信息包括實時路況顯示、停車場的空滿狀態(tài)等。

還有日本的停車場收費雖不用人工方式，但是在出入口疏導(dǎo)的人員卻不少，當(dāng)滿位時，疏導(dǎo)人員手持“滿車”的大牌子站在馬路邊上，疏導(dǎo)車輛去找別的停車場，以免車輛誤入或停頓，保證了交通的連續(xù)性，這對于狹窄的馬路尤其重要，服務(wù)細(xì)節(jié)很人性化。

所以，在日本一般不會發(fā)生由于車輛尋找車位導(dǎo)致的交通擁堵。

4、所有的停車場都是無人職守，自助繳費

自動化程度給我們印象深刻。停車場不管大小，小到只有兩個車位的停車場，都配備自助繳費機和自動販賣機，一般投幣可以是500、100、50的硬幣，也可以是1000元的紙幣，如果顧客零錢不夠，一般停車場都設(shè)有換零錢的“兩替機”，可以把1萬元和5000元的大額紙幣自動換成1000元的紙幣。自動販賣機出售各種飲料等。日本司機很習(xí)慣自助服務(wù)，自覺性很高。/ 15

5、立體車庫應(yīng)用廣泛

自動庫多，國內(nèi)普遍的升降橫移和簡易升降的很少見到，基本都是自動搬運的立體車庫。小型大廈的立體車庫出入口就設(shè)置在臨街的大廈首層，門口都配有轉(zhuǎn)盤，方便車輛調(diào)頭和拐彎。

大型大廈、商場和購物中心的立體車庫的出入口設(shè)于大廈的地下，一般同時有4個左右的出入口同時可以進(jìn)出，停車場的停放、取車操作都是自助的，無人職守，顧客自己取卡，車輛自動入庫；離開時，先到繳費機投幣清算車費，然后到指定的出口等待車輛被運出來。整個停車場只有一個值班人員，在一旁和客戶聊天、指路等，不參與任何收費和車庫的操作。

日本的立體車庫出入庫速度并不快，我們在晴海一個大型購物中心考察IHI石川島的一個車庫時，用秒表計時車輛出庫的最大時間為130秒，大于國內(nèi)一般要求的90秒，但客戶并沒有不滿情緒，等待的客戶可以在休息區(qū)看電視、看報紙休息，出庫車輛按照顧客的先后順序逐一出庫，車輛出庫后，很多顧客還要從購物車上搬東西上車又要耗費1分鐘多，后面的顧客都能耐心等候。立體車庫的技術(shù)水平中國同行都能實現(xiàn)，沒有什么太多驚喜的，印象最深的是，日本公司的設(shè)計理念把安全和可靠性放在第一位，出入庫的速度并不追求太快。立體車庫的綜合造價約為每車位300－400萬日元，約合人民幣每車位25－30萬元，比中國的造價高很多，維護(hù)費是每個車位每月5000日元。/ 15

6、開展錯時停車，分時優(yōu)惠停車服務(wù)

部分停車場的包月服務(wù)按全時停放、白天停放、工作日白天停放收費定價不同。如某個停車場的包月服務(wù)，全天24小時停放，每月是35000日元，相當(dāng)于2692元人民幣；如果只在7：00－22：00這個時段停放，每月是30000日元，相當(dāng)于2308元人民幣；如果只在每周一至周五的7：00－22：00停放，每月是22000日元，相當(dāng)于人民幣1692元人民幣。同時還可以買停車優(yōu)惠券（回數(shù)停車券），買3000日元另送300日元，買5000日元另送500日元。這相當(dāng)于白天的分時優(yōu)惠。

而晚上的分時優(yōu)惠，為了將路邊的潛在停車位利用好，路側(cè)停車位可以免費使用，時間一般時21：00到次日9：00，或19：00到次日7：00，停車位則全部免費向車主開放。

而路外的公共停車場，到了晚上臨停車輛收費價格是白天的三分之一，夜間收費封頂也基本是白天的三分之一。如京都的某個小型停車場，白天封頂價格1200日元，夜間為500日元，夜間時段為20：00－次日8：00。新宿的某個停車場，白天封頂價格1600日元，夜間為800日元，夜間時段為18：00－次日8：00。部分商場的大型停車場離居民區(qū)較遠(yuǎn)，夜間停車場很空，可以免費通宵停放，但營業(yè)時間必須離開，不得影響商場營業(yè)，立體車庫在夜間休息時間不得出入。

錯時停車主要還是企業(yè)為了增加收入，吸引更多的客戶而主動實施的，完全是商業(yè)行為，也解決了車輛停車難的社會問題。也有部分停車場的地理位置位于辦公和住宅混雜區(qū)，白天晚上車流量比較平均/ 15 則白天封頂和夜間封頂價格相同，只是每小時的單價夜間有優(yōu)惠。

7、違章停車處罰嚴(yán)格

有兩種人可以執(zhí)法處罰：警察和民間監(jiān)督員（相當(dāng)于國內(nèi)的交通協(xié)管員）。

警察一般開警車和騎摩托車執(zhí)勤，所占比例較少，民間監(jiān)督員比例較高。

民間監(jiān)督員兩個人一組，步行巡視，隨身背著手寫電腦、數(shù)碼相機等執(zhí)法設(shè)備，沿著特定的路線不停的巡視。違章停車的處罰根據(jù)停車地區(qū)的不同，處以1-2點（扣分），并1.2萬-2.0萬日元的處罰，東京一般都在1.5萬以上，每人每年最多有6點可扣，另外車輛拖車移動費用由違法者支付，一般要3－4萬日元。

民間監(jiān)督員由企業(yè)申請，政府考核批準(zhǔn)后，由企業(yè)聘人承擔(dān)，企業(yè)管理。

由于處罰嚴(yán)格，加上司機比較自覺，所以違章停車的現(xiàn)象很少，道路雖然狹窄，但交通通暢。

8、鼓勵民間投資，給予私營停車場減稅和低息貸款

為促進(jìn)停車場產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，日本政府采取長期低息貸款等方式鼓勵私人停車場的發(fā)展。并在機動化的不同時期，先后出臺了以下一些策略： / 15 1965年~1975年，確立了日本開發(fā)銀行貸款制度、減免固定資產(chǎn)稅和地方公共團(tuán)體貸款等優(yōu)惠政策。其結(jié)果是以民間為主體的停車場大量增加，同時建筑物附設(shè)停車場數(shù)量亦相應(yīng)增加。

1975年~1985年，城市規(guī)劃停車場、建筑物附屬停車場制度得以完善，民間停車場的建設(shè)和運營正常發(fā)展的情況下，日本政府還制定了減免路外停車場和建筑物附屬停車場部分稅賦的措施。

1985年~1996年，制訂了道路開發(fā)資金向民間停車場融資的制度、利用NTT股票的銷售收入對停車場無息貸款制度和停車場建設(shè)計劃制訂費補助制度。這一系列的優(yōu)惠政策有利地促進(jìn)日本停車場的建設(shè)和發(fā)展，更為重要的是積極引導(dǎo)民間資本投向停車產(chǎn)業(yè)。

日本政府還十分重視鼓勵引導(dǎo)私營停車場，對營業(yè)性停車場減免稅，包括所得稅、不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅等。

在一些特別繁華和擁擠的路段，政府積極倡導(dǎo)“小而分散”的原則，不主張停車場的“扎堆集中”設(shè)立，特別是鼓勵經(jīng)營者多建立體停車場，符合交通學(xué)就近服務(wù)的原則，因此在日本，有的停車場只有兩三個車位，小型停車場隨處可見。

日本的停車場90％以上都盈利，虧損者政府不提供補助，政府只是幫助停車場進(jìn)行宣傳和車輛引導(dǎo)，以吸引客戶停車。停車場是盈利頗豐的行業(yè)，所以同行之間也經(jīng)常競爭，收費價格會降到合理的水平。一個七、八個車位的小停車場，每月的凈收入能達(dá)到30萬日元以上，相當(dāng)于一個年輕公務(wù)員的月工資。/ 15

9、鼓勵環(huán)保電動汽車的發(fā)展

東京地區(qū)部分停車場對環(huán)保低公害汽車價格優(yōu)惠，一般優(yōu)惠1小時停車費，包括油電混合動力汽車和純電動汽車。

部分停車場備有電動汽車充電樁，分為快充和慢充，充電電壓有100V和200V，提供免費充電服務(wù)。

以上服務(wù)內(nèi)容在收費指示牌和網(wǎng)站上都有明確的標(biāo)示，客戶很容易識別。

二、Park 24在日本的發(fā)展機遇及經(jīng)營特色

Park 24是日本的一家停車經(jīng)營連鎖企業(yè)，這家成立于上世紀(jì)70年代的企業(yè)一開始是做交通標(biāo)志牌的家庭作坊，1991年在東京開始了第一個24小時營業(yè)的停車場，起名“Times24”。目前業(yè)務(wù)遍布全日本，包括1.05萬多個停車場，35.3萬多個停車位，去年營業(yè)收入約1132億日元（折合14.6億美元，92億人民幣），毛利率約為25％，稅前利潤約為128億日元（折合1.65億美元，10.5億人民幣）。員工總數(shù)約1500人，是日本明星上市公司。

2005年以前，其發(fā)展速度較慢，此后隨著技術(shù)發(fā)展和違章停車治理的開始，其業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，目前是日本最大的停車連鎖企業(yè)。

1、Park 24迅猛發(fā)展的原因

我認(rèn)為有以下幾點： / 15 1）土地租金下降，停車收益明顯：上世紀(jì)90年代開始，日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速甚至衰退，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)下降，房屋和土地租金下降，土地業(yè)主樂意把土地租給Park 24等停車公司，收取租金，收益率好于出租房屋，還可以省去房產(chǎn)稅和房屋的維護(hù)費用。

2）政府嚴(yán)格處罰違章停車：日本10多年前也遭遇停車難，違章占道停車導(dǎo)致交通擁堵，日本道路大多狹窄。政府于2006年出臺停車管理嚴(yán)格處罰的法律，聘請民間企業(yè)和監(jiān)督員，加大巡視整治力度，停車場的生意一下就好起來了，停車企業(yè)股票大漲。

3）物聯(lián)網(wǎng)和手機移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展：Park 24在全日本有1萬多個停車場，在東京周邊就有5千多個停車場，而公司員工只有1500名員工，如何管理這些停車場，如何引導(dǎo)客戶就近停車，是一個大問題，物聯(lián)網(wǎng)和停車導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)，方便了公司的管理，也方便了顧客尋找車位，同時顧客還可以預(yù)定車位，網(wǎng)上購買包月卡、租車等，公司還有會員卡、充值卡、聯(lián)名公交卡、手機支付業(yè)務(wù)等，是預(yù)定和支付非常方便。

4、提升客戶體驗，改變停車行業(yè)落后形象：1991年開發(fā)了第一套自動停車裝置，2004年與NTT Docomo合作開展手機查詢和支付，在日本處于領(lǐng)先位置。還建立了自己的信息中心和網(wǎng)站，提高了服務(wù)和管理效率。聯(lián)合銀行、超市等大型停車場，使其24小時連續(xù)營業(yè)，增加了夜間的車位供給。會員可以享受積分和優(yōu)惠服務(wù)，提高了客戶的忠誠度。

5、開展增值服務(wù)：為了更好的吸引客戶，Park 24還提供P&R/ 15 換乘、電動汽車充電、租車服務(wù)、自行車和摩托車停放服務(wù)等。

P&R換乘每次優(yōu)惠500日元，而單日最大收費1500日元，優(yōu)惠了三分之一，優(yōu)惠部分政府沒有補貼，企業(yè)自己承擔(dān)，優(yōu)惠后可以吸引客流。

電動汽車充電分快充和慢充，目前為免費服務(wù)，不收取充電費用。租車服務(wù)只針對會員服務(wù)，可以在網(wǎng)上辦理或電話辦理，辦理完畢后，在車輛側(cè)窗有讀卡器，刷卡后車門自動打開，客戶進(jìn)入車輛，車鑰匙就放在儀表盤下面，啟動車輛后，客戶要在GPS導(dǎo)航終端上要輸入車輛的狀態(tài)信息，如車輛是否有損壞、臟不臟、是否缺油等，然后才能出發(fā)，車輛會記錄客戶的行車路線，用畢后車輛還要?；卦瓉淼能囄弧９緯ㄆ谂扇饲逑窜囕v、加油、保養(yǎng)等，租車價格每15min約200日元，和停車費差不多，租車客戶以家庭主婦、業(yè)務(wù)員、年輕人為主。

2、Park 24的服務(wù)模式

1）租賃土地建設(shè)停車場，規(guī)模大小不一，土地的年限有長有短，由于建設(shè)停車場并不費事，所以可以利用土地規(guī)劃的空閑年份，建設(shè)臨時的停車場。建設(shè)的停車場包括每輛車一個擋車器的小型停車場，出入口取卡收費的中型停車場，大型停車樓，及機械式的立體車庫等。

2）委托管理的商場、銀行、醫(yī)院、大廈等停車場，開展停車管理服務(wù)，代收費，使其從白天營業(yè)擴展到24小時連續(xù)營業(yè)，類似國內(nèi)停車管理公司，不同的是國內(nèi)管理公司用人工管理，Park24用設(shè)備和系統(tǒng)管理。/ 15 3）停車場關(guān)聯(lián)服務(wù)，如關(guān)聯(lián)的商場、餐飲、娛樂的預(yù)定和優(yōu)惠券服務(wù)等。

4）建設(shè)停車場管理物聯(lián)網(wǎng)和信息管理中心，數(shù)據(jù)發(fā)布網(wǎng)站，停車動態(tài)數(shù)據(jù)共享給其他GPS導(dǎo)航服務(wù)商收取數(shù)據(jù)費用。Park目前有300萬會員，公司發(fā)現(xiàn)了會員積分卡、會員儲值卡，公交一卡通可以共用結(jié)算，還發(fā)行停車優(yōu)惠券，一次購買按比例贈送。用戶在WEB網(wǎng)站和手機網(wǎng)站上可以方便的查詢預(yù)定車位。

5）汽車共享租賃服務(wù)，對會員開放，以15min為計時單位收200日元，24小時自助服務(wù)。電話或上網(wǎng)預(yù)約，3min后可以使用。公司派人洗車、加油，客戶不用管。

2、Park 24的模式是我們發(fā)展方向

在日本，向Park24這樣的停車企業(yè)有多家，經(jīng)常見到的比較大的有4、5家，Park24規(guī)模最大?？偨Y(jié)其20年來發(fā)展歷史，使我們看到我們停車行業(yè)的未來發(fā)展方向。

上世紀(jì)90年代，日本也面臨停車難問題，全國停車位缺口達(dá)到600萬個，每個城市都有幾十萬輛汽車停在大街上，找不到停車位。需求創(chuàng)造市場機遇，企業(yè)和政府共同努力，Park24等停車企業(yè)利用零星的土地辦理了眾多的停車場——狹窄的人行通道和小馬路旁、便利店以及小型商鋪之間、寫字樓間的零散場地，并建設(shè)了城市停車誘導(dǎo)的物聯(lián)網(wǎng)平臺，疏導(dǎo)車輛進(jìn)入停車位。目前來看，這種模式在解決城市停車難問題上，是非常成功的。

相比之下，我們國內(nèi)的停車管理企業(yè)目前還是靠人力管理，效率/ 15 低下，現(xiàn)金流失嚴(yán)重，企業(yè)規(guī)模很難做大。由于人力成本升高，管理模式落后，企業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸。

當(dāng)然，我們要想發(fā)展到日本的模式還有10多年的路要走，主要問題在于：

1）停車費價格太低，和土地、服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價值不相匹配。企業(yè)和民間資本沒有投資停車場的積極性，目前主要靠政府政策要求配建停車位為主。一方面停車費未來10年按價值規(guī)律自我調(diào)整，一方面政府對停車行業(yè)仿照日本進(jìn)行土地和稅收優(yōu)惠，一方面停車企業(yè)提高運行效率，三方面結(jié)合才能使停車產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定盈利，良性發(fā)展。

2）汽車文明尚未形成。中國剛剛進(jìn)入汽車時代，大家還沒有養(yǎng)成文明駕車的習(xí)慣，在物質(zhì)文明的基礎(chǔ)上進(jìn)行精神文明的建設(shè)，這一過程會比較長。估計10年后國內(nèi)駕車者應(yīng)該能養(yǎng)成日本目前文明駕駛、自覺繳費的習(xí)慣，為下一步自動化服務(wù)，提高停車管理效率奠定基礎(chǔ)。

3）物聯(lián)網(wǎng)和停車導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)和應(yīng)用，國內(nèi)目前剛剛起步，要達(dá)到日本的普及程度，估計還要3、5年左右的時間，這一點可以盡快趕上。由于國內(nèi)停車場和汽車總量都大于日本，所以我們的市場更大。我們應(yīng)該加緊物聯(lián)網(wǎng)和停車導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)，普及汽車GPS動態(tài)導(dǎo)航和車聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，同時帶動汽車文明的建設(shè)，提升停車場的利用率和周轉(zhuǎn)率，開展錯時停車、汽車充電等特色服務(wù)，提高停車資源的利用效率和經(jīng)濟(jì)效益。/ 15

三、不成熟的建議

1、政府應(yīng)該鼓勵民間資本進(jìn)入停車行業(yè)，給予土地、建設(shè)和稅收方面的優(yōu)惠政策。

2、停車收費價格逐步放開，讓市場來決定價格，同時抑制開車出行的交通流量。日本近年部分地區(qū)的停車費由于競爭的原因已經(jīng)下降，價格高低符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

3、在增加停車位供給的同時，政府應(yīng)該加大違章停車處罰力度，疏堵結(jié)合，建議使用交通協(xié)管員來治理違章停車。

4、加快建設(shè)停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、停車誘導(dǎo)物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，加大停車疏導(dǎo)力度，告訴大家那里停車方便，那里停車不便，引導(dǎo)車輛有序出行，實現(xiàn)錯時停車、月卡購買、車位預(yù)定等功能，“投資少、見效快”，使我們能短時間內(nèi)趕上國外的發(fā)展水平。

四、其他問題

（由于不懂日語，請日本的朋友幫助我調(diào)研了很多資料，與大家共享）

1、日本的違章停車處罰形式和金額？

a、根據(jù)停車地區(qū)的不同，處以1-2點，并1.2萬-2.0萬處罰（每人每年最多6點）。b、車輛移動費用由違反者支付。東京市中心罰款1.5萬起。

2、其他交通違章處罰的形式和金額？

超速、壓線等，最低應(yīng)該是1點，1.2萬日元。/ 15

3、日本政府什么時間開始，頒布了新的停車法律，加大了違章停車的處罰力度？

治理亂停車，東京都政府下了重拳，從2006年開始，警視廳聘用民間監(jiān)督員治理亂停車，違章一次罰款1.5萬日元。

4、1990年以來，日本的汽車保有量增長數(shù)據(jù)，增長率？

90年代，約400多萬輛，目前大東京地區(qū)共計約700－800萬輛，近10年的總量增長不明顯，基本持平。

目前，日本東京市人口2600多萬，機動車擁有量達(dá)800萬輛。東京市在積極發(fā)展公共交通（特別是城市軌道交通）的同時，還通過政策控制機動車的擁有和使用，購車必須提供停車證明，停車位必須是在登記地址的400米范圍以內(nèi)。

5、咪表使用時間是9：00－21：00，夜間是否可以免費，還是禁止停車？ 正在調(diào)研

6、政府對停車場減稅政策的細(xì)節(jié)？

正在調(diào)研 / 15

第二篇：日本考察感想

困 境 中 做 活

-------日本考察有感

圍棋中有個術(shù)語叫“做活”，我很喜歡這個詞，還記得以前看過的一個文章題目是“困境中做活”就把這個題目作為我的感想，這句話好像很符合日本的實際情況。

前幾日公司組織到日本進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)，短短的6天時間不足以全面、系統(tǒng)的對日本做一個準(zhǔn)確的評價及判斷，但是俗話說：“窺一斑而知全豹”，下面我就把這些天的考察得到的一些小感想講出來，共同學(xué)習(xí)，個人觀點僅供參考。

從大阪關(guān)西國際機場出來我們就走上了開往大阪及京都的高速公路，是阪神高速公路，從機場出來途經(jīng)跨海大橋后就是高架橋，回來后我查詢了一下大約11公里，絕大部分是鋼梁結(jié)構(gòu)，在鋼梁上面鋪筑路面結(jié)構(gòu)層，在彎路及坡路段采用黃色或紅色路面，醒目的提示此路段禁止停車。在前進(jìn)過程中，不斷有上跨、下穿的其他線路，有高速公路、新干線、輕軌等各種形式，構(gòu)成了一個非常復(fù)雜而又十分有序的立體交叉交通網(wǎng)絡(luò)，甚至進(jìn)入市區(qū)后有一段是穿樓而過的，車輛非常多但是十分有序，擁堵現(xiàn)象比較少，特別是聽到日方導(dǎo)游介紹這條高速公路修建于1965年時，我不禁感慨日本交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，回過頭來一想，日本是一個島國，土地稀缺，資源匱乏，沒有非常寬松的生存環(huán)境和生活空間，在有限的空間內(nèi)向解決巨大的問題，就只能被迫打破常規(guī)思維方式將所有能力發(fā)揮至極致，讓所有規(guī)劃設(shè)計都能夠滿足需要。這一點從高速公路服務(wù)區(qū)中就得到了充分體現(xiàn)，在愛知縣和靜岡縣交界處的一處服務(wù)區(qū)停靠時，我的第一印象這里不像是服務(wù)區(qū)而像一個頗具規(guī)模的公園，一片片修整過的茶園，整齊劃一，各種無障礙設(shè)施隨處可見，給我的感覺就是只要你需要哪方面的幫助這里就有相應(yīng)的配套設(shè)施，非常人性化。

從明年開始我們工程建設(shè)公司根據(jù)總公司整體部署，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型介入客土噴播、山體加固等領(lǐng)域設(shè)計及施工，在去日本之前，我也有針對性的研究了一些相關(guān)資料，對客土噴播以及山體加固的施工工序及工藝進(jìn)行了初步了解，這次日方合作公司也派出了相關(guān)技術(shù)人員帶領(lǐng)我們參觀了施工實例，使我進(jìn)一步加深了感性認(rèn)識。在參觀過程中，我和技術(shù)人員也進(jìn)行了一些交流，對所在地當(dāng)時的施工條件采取的相應(yīng)的施工組織進(jìn)行了了解，其中一些具體技術(shù)指標(biāo)也進(jìn)行了咨詢，給我留下深刻印象的是，當(dāng)我問到其中一些具體數(shù)據(jù)時，對方?jīng)]有用大概、大約等詞語，而是翻看所帶資料，逐一回答，非常嚴(yán)謹(jǐn)。在日本幾天，多數(shù)時間都是在高速公路上前行，看到了各種不同的挖方段使用的不同防護(hù)形式，基本上和國內(nèi)采用的防護(hù)形式類似，但不是千篇一律，各種變化很多，比較有特點的是對預(yù)應(yīng)力錨桿外露面的處理，通過不同的圖案及材料變化，使預(yù)留出來的錨桿不但不影響整體效果，反而成為了局部景觀的亮點。還有許多擋土墻預(yù)埋的泄水口，采用統(tǒng)一的外露長度、統(tǒng)一的斜度，與整個墻體共同組成一個點、線、面的結(jié)合體，與周圍環(huán)境渾然一體，看上去就像它本來就應(yīng)該在那里存在一樣，非常協(xié)調(diào)、美觀。

在日本期間，使用頻率最高的一個詞就是“干凈”，確實如此。舉一個簡單的例子，我們在下車參觀時，旁邊停了一輛觀光大巴車，司機正在那里給大客車打蠟，這種行為在我們國內(nèi)是很少見的，那個司機是中國人，我們簡單交談了一會，他說，由于灰塵很少，打蠟后能保持很長一段時間。我就想了，為什么這里灰塵這么小呢？難道東京就沒有建筑工地嗎？在之后的行程中我就特別關(guān)注這一點，結(jié)果在東京市內(nèi)還真找到了一處建筑工地，而且規(guī)模較大，但是很不好找，不留意的話就看不出來，整個建筑物外面全部采用鋼管做支架，外面襯上各種圖案的遮擋，從下到上，全部圍擋，在有限的施工現(xiàn)場旁邊緊挨著兩處商場，在預(yù)留的兩個出口位置，專門設(shè)置了兩名身著制服的人員協(xié)助指揮交通，整個施工現(xiàn)場與周圍環(huán)境看起來沒有任何不協(xié)調(diào)的感覺。從這個現(xiàn)場我看到了他們是多么的注重細(xì)節(jié)。我們平時所講的文明施工等都在做，但是有沒有真正做到位呢，他們才是嚴(yán)格遵守了各項要求，從客觀上對工程質(zhì)量和進(jìn)度也起到了保障和促進(jìn)的作用，這也是充分體現(xiàn)了工程資源合理配置，相關(guān)環(huán)節(jié)相輔相成的理念。

種種例子使我認(rèn)識到，做任何事情，先進(jìn)的設(shè)備、領(lǐng)先的科技、完善的制度，最終都要由人來完成，而人和人的差別就哪里呢，我覺得就是一種精神上的差距?；貒?，我閱讀了有關(guān)日本精神的相關(guān)書籍，持續(xù)改善、精益求精的精神，而是整個日本社會的共同精神。也許日本沒有悠久的歷史和值得驕傲的古文明，也許日本沒有那么富饒的自然資源，也許在日本狹小的國土上（僅為中國的1/25）卻有1億人在為生計奔波，但日本人正用他們并不聰明的頭腦和說一做十的精神，在一點一滴地改善著自己所做的工作，改善著自己所服務(wù)的企業(yè)，改善著自己所生存的社會。他們大多數(shù)人具備以下特點：

1、具有強烈的群體性，習(xí)慣于聽從命令；

2、個人關(guān)系之間非常誠實守信；

3、非常遵守秩序；

4、集體合作意思強；

對于我們每個人來講，認(rèn)識到差距就是動力的源泉，我認(rèn)為認(rèn)識到差距就是感覺到壓力，在此前提下，我們需要做的就是需要認(rèn)真思考，仔細(xì)研究如何利用現(xiàn)有的條件，整合資源，盡快實現(xiàn)總公司規(guī)劃的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，在半年內(nèi)結(jié)束原有項目，理順關(guān)系，同時通過和日方公司的施工合作進(jìn)行管理人員的培養(yǎng)與鍛煉，使全體現(xiàn)場管理人員提高到能管理、會施工、懂技術(shù)的水平，為下一步工作的開展奠定良好基礎(chǔ)。將工程公司做活、做大、做強。

第三篇：日本考察學(xué)習(xí)心得(精)

日本考察學(xué)習(xí)心得

本次日本考察學(xué)習(xí)，內(nèi)心受到了不小的震撼，思想上也收獲良多，不夸張的講，本次考察讓我感覺像是生命經(jīng)受了一次洗禮，并對一個企業(yè)的精神、理念、文化有了更深入的理解，現(xiàn)將心得總結(jié)如下： 一、一個企業(yè)的企業(yè)文化，不僅要從視覺、行為、規(guī)范等方面來體現(xiàn)，更體現(xiàn)在它的價值取向和經(jīng)營理念，一個對社會有意義有貢獻(xiàn)的企業(yè)，社會都不會讓它倒下；

二、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)該是企業(yè)文化最忠實的踐行者，因為企業(yè)文化永遠(yuǎn)是空洞的，讓人感動和敬佩的更多是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對企業(yè)文化的踐行，只有當(dāng)文化融入到具體的行動中，才會讓人深刻理解和動容，從而發(fā)自內(nèi)心的自省自己的行為；

三、培訓(xùn)應(yīng)該是企業(yè)文化建設(shè)的一個重要組成部分，企業(yè)培訓(xùn)不僅是企業(yè)對員工的一種福利，更是企業(yè)應(yīng)盡的社會義務(wù)。每個人在每個階段都需要學(xué)習(xí)和成長，而員工在就業(yè)期間的學(xué)習(xí)教育基本只能靠企業(yè)提供，所以企業(yè)要把對員工的培訓(xùn)當(dāng)成一種義務(wù)；

四、日本的企業(yè)文化中，一個很好的元素是“關(guān)注自我”，這里說的關(guān)注自我不是指不關(guān)心不關(guān)懷他人，而是指每個人不會把太多精力放在關(guān)注別人的成功或失敗上，不去糾結(jié)別人是對還是錯，他們更關(guān)注自己是否做好，自己是否進(jìn)步，我覺得這是一種非常正向積極的文化，值得學(xué)習(xí)；

五、在稻盛和夫的經(jīng)營哲學(xué)中，其實很多都是中國自古有之的文化，為什么在其他國家我們老祖先的東西會發(fā)揚得比本國還好，是否我們該先反省一下自己的心態(tài)？日本人在學(xué)習(xí)中國的文化及西方的技術(shù)時，是發(fā)自內(nèi)心的用一種謙遜的態(tài)度去接觸，然后用心鉆研和感

悟，排除各種主觀障礙和客觀困難，最后融會貫通學(xué)以致用。日本在科學(xué)技術(shù)上取西方之長，在思想文化上融中國之智慧，以一島人民之力，打造了一個世界第二經(jīng)濟(jì)大國。而我們在學(xué)習(xí)前人及他人的優(yōu)點時，是否真的足夠謙虛？是否真的努

力刻苦？是否真的愿意去改變自己？是否有決心改變自己？也許我們改變不了全世界，甚至改變不了身邊的一個人，但是我們是否可以改變自己？

六、在參觀松下集團(tuán)和京瓷集團(tuán)的文化研究所時，分別看到了松下幸之助先生和稻盛和夫先生花畢生精力整理出來的企業(yè)經(jīng)營理念及演講視頻，發(fā)現(xiàn)兩位舉世聞名的企業(yè)家在企業(yè)的社會價值觀上有驚人的一致性，他們都非?？粗仄髽I(yè)對于社會大眾的價值和意義，因為如果找不到企業(yè)立世的精神意義，就無法喚起員工的價值感和責(zé)任感。當(dāng)企業(yè)肩負(fù)著對社會的巨大責(zé)任時，員工人人都能感受到肩上的責(zé)任并挑起重?fù)?dān)；如果一個企業(yè)存在于世的目標(biāo)只是為了追求經(jīng)濟(jì)利潤，員工人人挑起的也只是對物質(zhì)的追求，而無法感受到責(zé)任重?fù)?dān)。

七、企業(yè)文化的建立不是幾個月的事情，也不是幾年的事情，而是企業(yè)一輩子要做的事，企業(yè)文化是整個企業(yè)發(fā)展歷程中企業(yè)人物的精神沉淀，就像酒一樣，企業(yè)沉淀得越久，文化越是“醉”人。所以負(fù)責(zé)企業(yè)文化建設(shè)工作的人，要把企業(yè)的文化建設(shè)當(dāng)成一生的事業(yè)來做，要將企業(yè)發(fā)展中的點點滴滴記錄下來，然后提煉精髓，一代一代傳承下去。

以上是本次日本考察的一點心得，與大家分享共勉！2012年6月14日

第四篇：日本學(xué)習(xí)考察總結(jié)

公司logo

日本學(xué)習(xí)考察總結(jié)

非常感謝公司能提供這次出國旅游考察的機會，因為難得，所以非常珍惜這次機會。懷著這份感激，帶著公司的鼓舞與激勵，感受著公司對我們的深切關(guān)懷，讓我們這些經(jīng)理層管理人員集體走出了國門，參觀學(xué)習(xí)日本這個有著先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的國家。

歷時六天的考察，使我非常直觀地了解了日本這個國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)、社會的進(jìn)步、環(huán)境的優(yōu)美，讓我耳目一新，使自己感受很多。

首先是日本的環(huán)保意識特別強，森林的覆蓋率特別高，并到處都有儲水設(shè)備。綠化非常好，哪怕是一小塊土地也要綠化，而且在公路上看不到一輛汽車尾氣排黑煙的現(xiàn)象。

第二、無論是汽車、自行車行駛在道路上都非常的干凈，而且看不到清潔工人，人人都在愛護(hù)環(huán)境。人們非常遵守交通規(guī)則，沒有闖紅燈的現(xiàn)象，人們的素質(zhì)很高。

第三、國有建設(shè)整體規(guī)劃非常到位，例如象公路、車站、商業(yè)場所等，細(xì)節(jié)上設(shè)施非常完善，非常人性化，整體布局上又非常的宏偉壯觀，非常集中、很方便人們的出行。讓我感受最深的是在各個細(xì)微之處，在公共場合的設(shè)施的配置很溫馨，各個細(xì)微之處非常體現(xiàn)人性化，公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生一直以來是社會公共場所最大的難題，而在日本卻不同，公廁內(nèi)非常的干凈，而且設(shè)有芳香設(shè)備，并在很小的空間內(nèi)的一角安裝了一個幼兒座位，方便人們。

第四、在日本隨處課件的應(yīng)該是非常先進(jìn)的高智能自動販賣機，無論你需要冷、熱各種類型的飲料，無論你用紙幣還是硬幣，自動販賣機都能準(zhǔn)確無誤的服務(wù)。

第五、讓我印象最深的是此次我們了豐田供應(yīng)商（旭自動車株式會社）學(xué)習(xí)與考察，近距離學(xué)習(xí)了豐田體系的經(jīng)營理念，機械化、信息自動化及規(guī)范的管理，質(zhì)量流程的要求，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，非常值得我們學(xué)習(xí)和借鑒，特別是日本人的嚴(yán)謹(jǐn)和一絲不茍，讓我從工廠現(xiàn)場的6S中深深的感受到。在參觀過程中，行程安排了與日本企業(yè)的高工進(jìn)行了面對面的交流，提問環(huán)節(jié)，我向日本旭自動車株式會社的高級管理人員提問，如何保證破壞性檢測項目的檢測質(zhì)量和生產(chǎn)過程中的產(chǎn)品質(zhì)量控制，沒想到日本人用了兩句最簡單的質(zhì)量道理回答了，我，告訴我他們就是這樣做的。他說到，產(chǎn)品質(zhì)量檢驗靠的首件、自/巡檢、終檢；質(zhì)量控制靠的是：不制造不良品、不接收不良品、不流出不良品。就這么簡單的到底，在我們國內(nèi)，已然被認(rèn)為最“老套”的措施，但是公司logo 在日本人的手里，就是通過把這個“老套”的措施將產(chǎn)品質(zhì)量做的無可挑剔，這值得我們國人深深的反思和檢討。

通過這次考察，讓我對日本這個國際有了更多的了解，更是領(lǐng)悟到了日本人嚴(yán)謹(jǐn)、專一的工匠精神，這正是日本人的可怕之處。回國后的幾天，我不斷的在思考：這些簡單的到底為什么日本人能做到，我們中國人卻做不到？難道我們比別人笨？當(dāng)然不是，我想我們的問題不是出在手上，而是處在腦子里，為此我計劃做以下工作：

1、召集下屬人員召開座談會議，把這次去日本考察學(xué)習(xí)的所見所聞講解給大家聽，并展示和視聽照片和視頻；

2、找出我們工作中出現(xiàn)的問題，學(xué)習(xí)日本人QCC品管圈的精神，利用頭腦風(fēng)暴，來解決平時我們不能解決的問題；

3、持續(xù)不斷的學(xué)習(xí)和改善，在提升自我的同時，建立人才發(fā)展機制，培養(yǎng)下屬能力。

改變是痛苦的，但是我們決不會輕易向困難妥協(xié)，通過以上計劃我們會慢慢改變，從個人的改變到影響同事的改變，從同事的改變到帶動集體的改變，從集體的改變變成團(tuán)隊的改變，從團(tuán)隊的改變造就公司的改變，我們將用自己的實際行動在自己的崗位上提升自己，做出更大的成績來回報公司，為公司創(chuàng)更大的利益而努力。

謝謝！

品質(zhì)管理部2016年7月29日

第五篇：日本房地產(chǎn)考察觀感

日本房地產(chǎn)考察觀感

03年 中國經(jīng)營報

日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口數(shù)與北京大體相同，土地面積卻只有北京的1／8。在這樣的生存條件下，爭取美好的生活空間成了崇尚自然的日本人夢寐以求的理想。因此，日本很多小區(qū)十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問題。居住小區(qū)內(nèi)隨處可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。筆者在隨訪中了解到，日本住宅供應(yīng)渠道主要有3個，即公共住宅、民間住宅和住宅金融公庫貸款建的住宅。公共住宅包括公團(tuán)住宅、地方住宅。民間住宅則由民間經(jīng)濟(jì)力量投資建設(shè)。日本住宅的建設(shè)特點是：小巧實用，住房質(zhì)量好，居住環(huán)境優(yōu)良，高度智能化。無論城市規(guī)劃、建筑設(shè)計還是房產(chǎn)行銷模式、住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的路子，日本都有值得我們借鑒之處。

路網(wǎng)規(guī)劃得當(dāng)、交通控制得力東京城市發(fā)展健康有序

首都東京人口1200萬(與北京大體相同)，土地面積卻僅2156平方公里(相當(dāng)于北京的1／8)。在彩虹大橋上看東京灣，東京整個城市天際線控制得非常好。呈帶狀的核心商業(yè)區(qū)高樓林立，超高層建筑很多，而往周邊分散是逐漸平緩下去的次級區(qū)域，用于居住等用途。城市分區(qū)非常明確，在各區(qū)域賦予很強勢清晰的功能，節(jié)約交通和服務(wù)成本，并有效緩解商務(wù)區(qū)對其他區(qū)域的溢出性影響。繁華喧囂與安靜互見。

這種形態(tài)，得宜于政府積極的城市規(guī)劃和基建實施。一是政府保證歷史古跡、議會等政府院落、公園自身和周邊的寧靜，通過路網(wǎng)規(guī)劃(以道路寬度、單行等方式)、綠化、過渡綠地等形成一個個的城市綠肺。二是發(fā)達(dá)的軌道交通及限制汽車消費。東京地鐵輕軌非常發(fā)達(dá)，加上與郊區(qū)及其他城市聯(lián)結(jié)的線路達(dá)30余條。陪同我們考察的東京人講，他們上下班基本上從住處到附近的站口都可以用15分鐘之內(nèi)步行到。高架道路也非常完善。以東京的城市密度，如果用北京以前的規(guī)劃方式和管理思路，加上日本人的消費能力和汽車工業(yè)的發(fā)達(dá)，基本上路網(wǎng)和路網(wǎng)上的汽車會把整個城市吃的不成樣子。而正是東京發(fā)達(dá)的軌道交通、高架道路的收費制度、對汽車消費的限制和高稅收，才引導(dǎo)民眾主要依靠軌道交通解決出行問題，并幫助各區(qū)域更好地功能分工和銜接。三是以幾個主要軌道交通中心為基點發(fā)展次級商業(yè)中心。除了銀座、新宿這些世界著名的商業(yè)和辦公中心外，以池袋、秋葉原、惠比壽等地，形成非常繁華的商業(yè)中心，大型商場、寫字樓等分布周邊。而圍繞它們再通過軌道交通和公交聯(lián)結(jié)更遠(yuǎn)一些的居住區(qū)、學(xué)校、廠礦等，可以有序地形成城市肌理，分級自我發(fā)展和共同發(fā)展，并減輕所謂CBD的負(fù)荷。這種模式，我在新加坡考察時，也有相同的感覺。新加坡也是以軌道交通環(huán)布全島，圍繞軌道交通組織各區(qū)域的功能，并合理發(fā)展多個副中心，更好的解決了商務(wù)、居住、工業(yè)、健康休閑、教育的布局，才形成花園城市的美景。

正是有效的控制引導(dǎo)，東京在繁華、現(xiàn)代的同時，仍然能有序和疏闊自如。自身缺乏造血機能衛(wèi)星城幕張今非昔比

日本也進(jìn)行了在遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展衛(wèi)星城的嘗試。我們參觀了位于千葉以西的幕張。東京明確把它建設(shè)成為東京幾個都市副中心的定位，計劃居住和工作10萬～15萬人。并建設(shè)了一些大型的高級寫字樓，引導(dǎo)一些國際性的大企業(yè)來投資。在20世紀(jì)80年代初東京地價、房價高漲的時候，也的確有些企業(yè)搬遷到幕張來辦公、一些個人也來居住。政府興建了大型的展覽中心、公園和市政廣場等。應(yīng)該說相對于東京城里老新區(qū)共處的樣子，幕張新城非常整齊、優(yōu)美、現(xiàn)代。

但隨日本經(jīng)濟(jì)的衰退，東京的地價已回落到高潮時期的1／3以下。此時，在成本因素不再重要后，在幕張與合作單位的聯(lián)絡(luò)、交通成本等問題凸顯。許多企業(yè)選擇搬回東京本市。據(jù)陪同的東京當(dāng)?shù)卮髮W(xué)建筑系老師介紹，幕張現(xiàn)在實際入住人口僅5萬人左右，政府嘗試建立衛(wèi)星城的想法，實際上已經(jīng)逐漸擱淺了。

衛(wèi)星城的嘗試不失為一個解決都市發(fā)展負(fù)荷，并形成都市圈、帶來更強經(jīng)濟(jì)活力的模式。但僅憑土地級差和政府引導(dǎo)是不夠的，關(guān)鍵是自身在經(jīng)濟(jì)上的造血功能。如果自身沒有產(chǎn)業(yè)，就業(yè)機會有限，就會成為都市的臥城，白天進(jìn)城工作、晚上回來睡覺。這會帶來一系列社會問題。深圳蛇口之所以能夠成功，就在于其自身的經(jīng)濟(jì)很活躍，并在城市上有相應(yīng)的配套、自成體系為一城。今日的深圳從蛇口往東和從福田往西延伸交匯，大鵬已形成一盤棋。建設(shè)衛(wèi)星城，城市最初形成就是因為經(jīng)濟(jì)效率，經(jīng)濟(jì)自發(fā)的需要才是決策的基礎(chǔ)。否則還是會反復(fù)。

產(chǎn)業(yè)化支撐住宅公園大行其道

在東京、京都等地，我們也參觀了幾個住宅公園。

在日本，房地產(chǎn)商分建造商(MAKER)和發(fā)展商(DEVELOPER)。日本有很多小住宅(類似于TOWNHOUSE)，客戶把房屋拆掉后，可以找建造商來造新住宅。發(fā)展商則要獲取地皮，在上面發(fā)展住宅。

住宅公園通常是在城市里的某個街區(qū)，做出一個完整的展示場。由專門做住宅公園的公司租賃或購買地皮，做出市政設(shè)施和公共庭院、道路。各個發(fā)展商和建造商在其中建造各自的產(chǎn)品，展示其設(shè)計、材料、技術(shù)等。消費者可以到住宅公園里，看很多公司做的住宅產(chǎn)品，最后購買。

這種形式很有意思，介于國內(nèi)的房展會和現(xiàn)場銷售之間，既可看見完整的現(xiàn)樓產(chǎn)品，又可在一個地方看到許多公司的供應(yīng)。

而支持住宅公園的，除了客戶需求、專業(yè)公司的運營外，還有日本高度的產(chǎn)業(yè)化和工廠化。實際上做住宅公園的公司做出公園般的環(huán)境和展示場所，各個入場企業(yè)接到客戶訂單后，可以用4個月時間建造同樣的住宅出來交付使用(2個月作基礎(chǔ)處理和工廠預(yù)制、2個月作現(xiàn)場安裝和外圍的裝飾、接市政等工作)。這其中，住宅本身幾乎可以完全工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場安裝。

國內(nèi)如果嘗試這種住宅公園的經(jīng)營模式，讓客戶在展示場自選產(chǎn)品，之后完成建造交付。會面臨一些問題：一是國內(nèi)統(tǒng)一交樓，需竣工驗收和規(guī)劃驗收。如今大規(guī)模的經(jīng)營，這種一對一的方式開發(fā)商會沒有興趣、承建商也無必要；二是自選的困境，國內(nèi)還是以大

規(guī)模集合住宅為主，在多層和高層形式里面，完全獨立的單體選擇不可能；三是住宅公園場所的尋找：發(fā)展住宅公園需要購置或租賃地皮，做好公共環(huán)境和小市政配套。這種形式目前國內(nèi)還無相應(yīng)法規(guī)。

舊城改造惠比壽街區(qū)堪借鑒舊倉庫區(qū)整新橫濱港區(qū)好樣板

在日本特別留意了兩個舊城改造項目，一個是東京的惠比壽街區(qū)，一個是橫濱港區(qū)舊倉庫區(qū)的整新。

惠比壽街區(qū)在東京西南。利用自然的臺地，連接車站、展覽館、商場、寫字樓、公寓、影院。以一組很輕巧的天棚式的雕塑(《來自天堂的聲音》)、下沉式廣場和水體、老教堂、公寓樓群，形成連貫的城市景觀軸。駐足其中，開放型的交通體系、分流的步行和車行流量、核心的深紅色低層的商場、展覽場、車站與景觀軸對側(cè)挺拔的暗灰的公寓、寫字樓群形成極好的對比基礎(chǔ)上的和諧。在北京如果做核心區(qū)域大型工廠搬遷，實施商用與居住綜合體，我想惠比壽項目中對各功能的控制、總體規(guī)劃上明確的軸心感和分性質(zhì)建筑的美學(xué)對比、社區(qū)成為街區(qū)中心和充分的開放感，都是很值得借鑒的。

橫濱港區(qū)優(yōu)美的港灣里，有一組非常安靜而時尚的建筑，是原舊倉庫區(qū)的整新。發(fā)展商維持原來的外立面并修舊如舊，在里面重新進(jìn)行空間分格，里面經(jīng)營的是時尚的酒吧、餐館、精品店等。除了本身經(jīng)營店家的品級帶來的城市客戶流量外，其旁邊是日本第一高樓及其他高樓形成的橫濱灣高檔寫字樓區(qū)、商場街區(qū)及優(yōu)美的橫濱港，外地外國旅游客戶流量很大，舊倉區(qū)的懷舊情調(diào)本身形成港區(qū)和諧的風(fēng)景，成為游客參觀駐足的地方。這個項目和上海的新天地有相通之處，本身近商務(wù)區(qū)、有客群基礎(chǔ)，同時注意修舊如舊、營造懷舊感覺和安靜浪漫的情調(diào)，店家業(yè)態(tài)控制上也注意品級控制、成為城市時尚消費地和觀光勝景、更反過來帶動商業(yè)經(jīng)營。