第一篇：游泳館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章

綜

述 第一節(jié)

項(xiàng)目總論 第二節(jié)

項(xiàng)目背景 第三節(jié)項(xiàng)目基本情況 第四節(jié)主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 第二章 市場(chǎng)研究

第一節(jié)

經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第二節(jié)

項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 第三節(jié)

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第四節(jié)

目標(biāo)市場(chǎng)分析與定位 第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)想 第一節(jié)

項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第二節(jié)

項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置

第三節(jié)

項(xiàng)目管理和營(yíng)銷體系 第四節(jié)

銷售和推廣計(jì)劃 第五節(jié)

會(huì)員制體系設(shè)置 第四章

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

第一節(jié)

項(xiàng)目投資效益估算 第二節(jié)

靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 第三節(jié)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 第五章

風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié)

風(fēng)險(xiǎn)分析 第二節(jié)

結(jié)

論 附件

附表一：《投資估算表》

附表二：《年經(jīng)營(yíng)收入估算表》 附表三：《年經(jīng)營(yíng)成本估算表》 附表四：《年利潤(rùn)估算表》 附表五：《現(xiàn)金流量表》

附表六：《折舊與攤銷估算表》 第一章 綜 述 第一節(jié)項(xiàng)目總論

星海游泳館是一個(gè)定位于休閑、xx、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，星海大廈項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館的二期項(xiàng)目之一，一期項(xiàng)目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期項(xiàng)目，設(shè)立xx會(huì)館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有項(xiàng)目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球項(xiàng)目，打造一個(gè)特點(diǎn)鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海大廈四、五層群樓xx會(huì)所項(xiàng)目與xxxx投資管理有限公司提出商榷。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識(shí)，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本項(xiàng)目的可行性方案交由貴方參考。

第二節(jié) 項(xiàng)目背景

xx產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國(guó)家體的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為xx產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以xx產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的xx投資管理有限公司是xxxx產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國(guó)奧委會(huì)建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進(jìn)全民xx的發(fā)展。同時(shí)，通過有效的國(guó)際合作，引進(jìn)國(guó)外知名xx品牌、資金和管理體系，是xxxx迅速發(fā)展的重要舉措。與美國(guó)連鎖xx知名品牌xx公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場(chǎng)的特性形成了自己一套完整的xx俱樂部管理體系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會(huì)員過萬人。

公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點(diǎn)，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國(guó)過百家的連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌、理念、營(yíng)銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以xx業(yè)為核心，同時(shí)帶動(dòng)體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)格局。并通過資本運(yùn)營(yíng)，力爭(zhēng)三年內(nèi)成為國(guó)內(nèi)xx產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國(guó)內(nèi)xx市場(chǎng)的最大份額。

作為中國(guó)奧委會(huì)的合作伙伴單位，xx擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志的特許使用權(quán)。隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的臨近，xxxx投資管理有限公司將實(shí)質(zhì)性地介入奧運(yùn)會(huì)項(xiàng)目中有關(guān)xx項(xiàng)目的相關(guān)工作。

第三節(jié) 項(xiàng)目基本情況 蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業(yè)園中央CBD的核心地帶，一期xx項(xiàng)目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。館內(nèi)設(shè)有一個(gè)50m×25m的標(biāo)準(zhǔn)游泳池和二個(gè)兒童嬉水池，是江蘇目前設(shè)施領(lǐng)先的室內(nèi)全溫控游泳館。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營(yíng)管理。開設(shè)項(xiàng)目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設(shè)有3塊羽毛球以及器械、空手道項(xiàng)目。

蘇州工業(yè)園區(qū)星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會(huì)館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場(chǎng)，4片壁球場(chǎng)。雙方就星海大廈群樓四、五層xx會(huì)館項(xiàng)目達(dá)成初步合作意向，此項(xiàng)目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經(jīng)雙方協(xié)商，星海大廈項(xiàng)目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有限公司合作開發(fā)，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細(xì)節(jié)將會(huì)進(jìn)一步協(xié)商，現(xiàn)就此項(xiàng)目的投資預(yù)算以及市場(chǎng)效益做出分析評(píng)估，以便貴方參考。

從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進(jìn)入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的xx項(xiàng)目，使項(xiàng)目得到了豐富和完善。同時(shí)，本項(xiàng)目對(duì)于搶灘蘇杭市場(chǎng)，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長(zhǎng)江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意義。

第四節(jié) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

投資建設(shè)xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：

投資估算 人民幣1109萬元 年均經(jīng)營(yíng)收入估算 人民幣1008.91萬元

年均經(jīng)營(yíng)成本估算 人民幣656.21萬元 年均利潤(rùn)估算 人民幣214萬元

靜態(tài)投資回收期 3.43年 投資利潤(rùn)率 28.8% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）2388.49萬元 內(nèi)部收益率 38.7% 動(dòng)態(tài)投資回收期 3.84年 第二章 市 場(chǎng) 研 究 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長(zhǎng)江。全市總面積８４８８平方公里，人口591萬，下轄5縣市和8個(gè)區(qū)，其中市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。改革開放20多年來，蘇州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展充滿了活力，年均增長(zhǎng)保持在12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)2802億人民幣，人均GDP達(dá)到5763美元，全年財(cái)政收入409.9億人民幣，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。2003年全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額656.63億美元，其中出口326.33億美元，進(jìn)口330.29億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實(shí)際利用外資68.05億美元，約占中國(guó)的12%，占全世界的1.3%，在全國(guó)各大中城市的排名由2002年的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強(qiáng)跨國(guó)公司中已有91家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。

消費(fèi)市場(chǎng)方面 2003年，蘇州全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額526.05億元，同比增長(zhǎng)16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%, 比上年增加了0.71個(gè)百分點(diǎn)。蘇州已成為繼上海之后全國(guó)第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊(duì)伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會(huì)消費(fèi)品購買力大增。

——江蘇省統(tǒng)計(jì)局2004年發(fā)布

城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場(chǎng)的增長(zhǎng)提供了不盡的動(dòng)力。蘇州市城市居民人均可支配收入為 12361.45元，增長(zhǎng)16.4%。市民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)改善城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)預(yù)期、穩(wěn)定消費(fèi)需求，促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)起到積極的作用，促進(jìn)了市場(chǎng)銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費(fèi)支出9272.49元，比上年增長(zhǎng)20.6%；其中人均生活消費(fèi)品支出7061.22元，同比增長(zhǎng)22.6%。農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出4643元，同比增長(zhǎng)9.8%；其中人均生活消費(fèi)品支出3260元，同比增長(zhǎng)13.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)支出基本同步增長(zhǎng)。

從經(jīng)濟(jì)環(huán)境上來看，上世紀(jì)九十年代后，決定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場(chǎng)需求。消費(fèi)、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問題。就長(zhǎng)江三角洲來15個(gè)城市來看，蘇州市不管是三大指標(biāo)的絕對(duì)指標(biāo)還是增長(zhǎng)幅度來看都在這15個(gè)城市中名列三甲。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場(chǎng)潛力巨大。

步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費(fèi)的需求擴(kuò)大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進(jìn)，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類零售1.86億元，同比增長(zhǎng)1.5倍，可見，體育xx市場(chǎng)潛力巨大。

第二節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析

一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析

蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間的重大合作項(xiàng)目，于1994年正式啟動(dòng)建設(shè)，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，計(jì)劃吸引各類投資1000億美元。工業(yè)園區(qū)目前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國(guó)際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。

特殊的政策優(yōu)勢(shì)、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過200億元，實(shí)際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過40％。實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，進(jìn)出口總額達(dá)到143億美元。

1.寫字樓

目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)有近200多家，其中包括屬世界500強(qiáng)企業(yè)中的46家，在蘇州高新區(qū)首期的30多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個(gè)功能區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研、管理機(jī)構(gòu)及商住寫字樓、會(huì)議中心等設(shè)施，如建設(shè)大廈、國(guó)際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個(gè)科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、民營(yíng)科技園為主體的“一區(qū)多園”的發(fā)展格局。就世界500強(qiáng)企業(yè)來看，就有如下的企業(yè)：

No.五 百 強(qiáng) 名 稱

No.項(xiàng) 目 名 稱 德國(guó)西門子集團(tuán) 1 德利多富信息系統(tǒng)(蘇州)有限公司 力斯頓聽力技術(shù)（蘇州）有限公司 韓國(guó)三星電子 3 三星電子(蘇州)半導(dǎo)體有限公司 4 蘇州三星電子有限公司 蘇州三星電子液晶顯示器有限公司 6 三星半導(dǎo)體（中國(guó)）研究開發(fā)有限公司 7 蘇州三星電子電腦有限公司 日本富士通 8 富士通多媒體部品（蘇州）有限公司 9 蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)信方舟軟件技術(shù)有限公司 4 美國(guó)高特利集團(tuán) 納貝斯克食品(蘇州)有限公司 英國(guó)BOC集團(tuán) 11 比歐西氣體(蘇州)有限公司 6 美國(guó)禮來制藥公司 12 禮來(蘇州)制藥有限公司 7 美國(guó)百得集團(tuán) 13 百得（蘇州）電動(dòng)工具有限公司 8 美國(guó)百特公司 14 蘇州百特醫(yī)療用品有限公司 日本國(guó)株式會(huì)社日立制作所 15 瑞薩半導(dǎo)體（蘇州）有限公司 16 日立儀器（蘇州）有限公司 17 日立顯示器件（蘇州）有限公司 18 日立金屬（蘇州）電子有限公司 19 日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司 20 日立汽車部件（蘇州）有限公司 21 日立工程建設(shè)（蘇州）有限公司 22 日立醫(yī)療系統(tǒng)（蘇州）有限公司 日本住友株式會(huì)社 23 蘇州住友電木有限公司 24 住友制藥（蘇州）有限公司 美國(guó)霍尼韋爾國(guó)際集團(tuán) 25 霍尼韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司 26 德聯(lián)覆銅板(蘇州)有限公司 27 凱聯(lián)航空發(fā)動(dòng)機(jī)（蘇州）有限公司 12 美國(guó)艾默生電氣公司 28 艾默生電氣(蘇州)有限公司 艾默生環(huán)境優(yōu)化技術(shù)(蘇州)研發(fā)有限公司 13 法國(guó)萊雅集團(tuán) 30 蘇州尚美國(guó)際化妝品有限公司 31 美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司 英國(guó)葛蘭素斯密斯克林公司 32 葛蘭素史克制藥(蘇州)有限公司 15 日本久保田株式會(huì)社 16 日本丸紅株式會(huì)社

久保田農(nóng)業(yè)機(jī)械（蘇州）有限公司 日本麒麟集團(tuán) 34 獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司 德國(guó)戴姆勒-克萊斯勒集團(tuán) 35 安特優(yōu)發(fā)動(dòng)機(jī)工程（蘇州）有限公司 19 美國(guó)德爾福公司

德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司

德爾福電子（蘇州）有限公司 20 英國(guó)BP公司

蘇州碧辟液化石油氣有限公司 荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司 39 飛利浦半導(dǎo)體（蘇州）有限公司 22 美國(guó)杜邦公司 40 杜邦光掩膜(蘇州)有限公司 23 芬蘭諾基亞電信公司 24 德國(guó)ZF集團(tuán)

諾基亞（蘇州）電信有限公司

采埃孚傳動(dòng)技術(shù)（蘇州）有限公司 瑞士迅達(dá)控股集團(tuán) 43 迅達(dá)電子(蘇州)有限公司 法國(guó)阿爾卡特集團(tuán) 44 阿爾卡特通訊設(shè)備（蘇州）有限公司 27 荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團(tuán) 28 法國(guó)道達(dá)爾集團(tuán)

依卡化學(xué)品（蘇州）有限公司

樂駿密封件（蘇州）有限公司 美國(guó)伊頓公司 47 卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司 30 日本三井金屬礦業(yè)株式會(huì)社 48 三井銅箔（蘇州）有限公司 31 德國(guó)博世控股公司 49 博世汽車部件（蘇州）有限公司 32 法國(guó)索迪斯聯(lián)合公司

索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司

法國(guó)歐尚集團(tuán) 51 蘇州歐尚超市有限公司 52 蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司

英國(guó)翠豐集團(tuán) 53 蘇州百安居裝飾建材超市有限公司 35 美國(guó)旭電公司 54 旭電(蘇州)科技有限公司

松下電器產(chǎn)業(yè)株式會(huì)社 55 松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司 37 日本旭化成株式會(huì)社 56 旭化成電子材料（蘇州）有限公司

法國(guó)家樂福 57 蘇州悅家超市有限公司

日本三菱株式會(huì)社 58 華菱科技（蘇州）有限公司 40 三井物產(chǎn)株式會(huì)社 59 三井電子薄膜（蘇州）有限公司 60 蘇州三井國(guó)際物流貿(mào)易有限公司

達(dá)能集團(tuán) 61 達(dá)能食品（蘇州）有限公司 42 新日本制鐵株式會(huì)社 43 挪威海德魯公司 44 日本新日礦公司

蘇州日鐵金屬制品有限公司

海德魯鋁業(yè)（蘇州)有限公司 64 蘇州日礦材料有限公司

蘇州日礦宇精密加工有限公司 45 德國(guó)巴斯夫公司

巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司

在園區(qū)注冊(cè)了66家企業(yè) 46 皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭）小計(jì) 46家五百強(qiáng)企業(yè)

如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對(duì)本項(xiàng)目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項(xiàng)目無法比擬優(yōu)勢(shì)。

2.高檔住宅小區(qū)

星海大廈xx會(huì)館項(xiàng)目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園，位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期項(xiàng)目，首期——“蘭華苑”，二期——“茗華苑”，三期——“菁華苑”，四期——“英華苑”，五期——“銀色貴族”。項(xiàng)目總占地44公頃，建筑面積：66萬㎡，容積率：1.5。

此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場(chǎng)。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地119.1公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級(jí)住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。占地約59.4公頃。水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨(dú)墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。

以上高檔的樓盤的每平米的均價(jià)都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢(shì)。

3.商業(yè)中心以及其他娛樂場(chǎng)所情況：

蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心。項(xiàng)目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺(tái)等文化設(shè)施。

園區(qū)中的國(guó)際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積18.8萬平方米，總體設(shè)計(jì)建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積12萬平方米，會(huì)議設(shè)施面積1.1萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個(gè)展廳、7000個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會(huì)展中心前20位，成為僅次于廣州國(guó)際會(huì)展中心的國(guó)內(nèi)第二大會(huì)展中心。

此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業(yè)街的“銷品茂”和世界家裝巨頭B&Q也在園區(qū)安家。

完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場(chǎng)所產(chǎn)生的市場(chǎng)聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央CBD的星海大廈xx會(huì)館項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。

第三節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

xx俱樂部是一種地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，xx服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合xx設(shè)施，星海的項(xiàng)目設(shè)置和營(yíng)業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)xx俱樂部無法比擬的。

蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類xx房，能對(duì)星海大廈xx會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158 寶迪國(guó)際xx，由香港旭陽集團(tuán)投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的xx會(huì)館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項(xiàng)目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營(yíng)業(yè)范圍和方式還有待確定。此項(xiàng)目據(jù)星海項(xiàng)目也只有不到500米。

從競(jìng)爭(zhēng)上看，寶迪國(guó)際xx俱樂部和湖左岸xx會(huì)館會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。但從項(xiàng)目的設(shè)置和上看，星海大廈項(xiàng)目設(shè)置非常豐富，單就游泳項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸xx會(huì)館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。同時(shí)，星海xx項(xiàng)目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂部難以達(dá)到的。

第四節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)分析與定位

蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。星海xx會(huì)館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。截至6月底，全區(qū)就業(yè)人口達(dá)到了10萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約6萬人；就業(yè)人員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37％來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近。根據(jù)對(duì)園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到2000年，園區(qū)中高級(jí)管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術(shù)人員為15％到20％，一般工人為5％到10％。

從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員受雇于外企、合資公司、金融機(jī)構(gòu)等，都受過良好教育。從價(jià)值取向和消費(fèi)方式來看，都比較注重生活質(zhì)量和時(shí)尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場(chǎng)潛力較大。

2003年度企業(yè)總數(shù)205家，總?cè)藬?shù)3078人 第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)想 第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位

星海大廈xx會(huì)館項(xiàng)目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練、力量xx及健美操課程為主，與國(guó)際流行xx方式接軌，盡量減少針對(duì)少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高投資效率。

項(xiàng)目的宣傳定位和形象定位是“時(shí)尚、健康、科學(xué)”，以xxxxxx俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運(yùn)動(dòng)方式進(jìn)行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計(jì)到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動(dòng)感、充滿活力的時(shí)代氣息。

項(xiàng)目的服務(wù)定位是給與會(huì)員人性化無微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計(jì)、項(xiàng)目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的高水準(zhǔn)，是會(huì)員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。

第二節(jié) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置

一、項(xiàng)目規(guī)劃定位

項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園xx市場(chǎng)特點(diǎn)以及自身營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營(yíng)成本，使該項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

由于項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù)。

二、項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立xx俱樂部項(xiàng)目相比，不易引人注意。星海大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人注意。

由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng)盡量保留層高，盡量給會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng)舒適感。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整潔、舒適、具有時(shí)尚品位為原則，運(yùn)動(dòng)xx區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的xx圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和跳躍感。

整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營(yíng)業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng)xx者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng)xx氛圍。

三、項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置規(guī)劃

依據(jù)xxxxxx俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對(duì)蘇州市星海大廈xx會(huì)館的主要功能區(qū)域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計(jì)：

四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米 五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米 功 能 區(qū) 使用面積 五

層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 小操房 200 前臺(tái) 50 水吧 80 會(huì)籍顧問辦公室

859 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共區(qū)域及通道 四

層 xx操房 433 力量器械區(qū) 255

動(dòng)感單車Spinning 80 運(yùn)動(dòng)教練指導(dǎo)室 美容 100 疲勞恢復(fù)治療室 抻拉區(qū) 50 辦公區(qū) 50 員工更衣 50 貯藏室 20 公共區(qū)域及通道

50 30 第三節(jié) 項(xiàng)目管理和營(yíng)銷體系

一、項(xiàng)目營(yíng)銷與管理定位：

作為xxxxxx俱樂部華東地區(qū)的合作店,xxxxxx俱樂部星海大廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營(yíng)管理,力爭(zhēng)做成華東地區(qū)高檔xx俱樂部的高端品牌,形成xxxx高質(zhì)量、高品質(zhì)的xx俱樂部形象，進(jìn)一步拓展xxxx品牌在華東地區(qū)的影響力。

二、項(xiàng)目管理

1.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（31人）俱樂部總經(jīng)理（1人）

市場(chǎng)部 銷售部 健美操部 私教部 運(yùn)營(yíng)部 財(cái)務(wù)部 主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）營(yíng)銷策劃 會(huì)籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺(tái) 保管 出納 會(huì)計(jì)

（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1人）

2.人員招聘與培訓(xùn)

本項(xiàng)目中高層管理人員由xx公司派出，xx教練、會(huì)籍顧問主管由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。

xxxx俱樂部有限公司將定期對(duì)本項(xiàng)目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè)xx教練、會(huì)籍顧問，將定期接受總部的培訓(xùn)。

3.俱樂部各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度

xxxxxx俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行xxxxxx俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。

第四節(jié) 銷售和推廣計(jì)劃

一、預(yù)銷售

預(yù)銷售階段的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約1500人的預(yù)期

會(huì)員基數(shù)，在這個(gè)時(shí)期，xx俱樂部的知名度及人們對(duì)它的興趣乃至狂熱是至關(guān)重要的。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。

二、開業(yè)活動(dòng)

開業(yè)時(shí)各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會(huì)員卡。促銷活動(dòng)將包括：禮品贈(zèng)與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費(fèi)飲料。俱樂部還將免費(fèi)為來賓進(jìn)行健康評(píng)估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵(lì)人們采納健康的生活方式并成為xxxx俱樂部的會(huì)員。

三、其他銷售戰(zhàn)略 1.促銷盒和會(huì)員資格試用

我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費(fèi)的臨時(shí)會(huì)員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個(gè)填表人聯(lián)系，約定時(shí)間邀請(qǐng)他們來參觀俱樂部，并成為臨時(shí)會(huì)員。參觀時(shí)，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，并制定針對(duì)個(gè)人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時(shí)會(huì)員卡，他們將意識(shí)到xxxxxx俱樂部的價(jià)值和益處，并決定作為正式會(huì)員加入。

2.企業(yè)聯(lián)絡(luò)

各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場(chǎng)，這是因?yàn)槠髽I(yè)意識(shí)到了健

康的員工為企業(yè)帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公司員工收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)xx測(cè)試、講座和其他與健康有關(guān)的活動(dòng)。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提供專門為企業(yè)設(shè)計(jì)的健康課程和xx課程以供到場(chǎng)或不到場(chǎng)的員工參與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。

3.特別活動(dòng)促銷

特別活動(dòng)是xxxxxx俱樂部銷售和推廣計(jì)劃的另一個(gè)重要組成部分。這些活動(dòng)將提高xxxx俱樂部在消費(fèi)者中的知名度，并促進(jìn)會(huì)員推薦非會(huì)員入會(huì)，xxxxxx俱樂部每年于不同公益機(jī)構(gòu)和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會(huì)員能夠參加社區(qū)活動(dòng)，有選擇性的贊助和宣傳活動(dòng)進(jìn)一步提高xxxxxx俱樂部的品牌知名度。

4.內(nèi)部活動(dòng)與宣傳

每個(gè)季度俱樂部會(huì)舉辦內(nèi)部活動(dòng)，例如會(huì)員聚會(huì)、節(jié)日慶祝和周年聚會(huì)等。xxxxxx俱樂部將向所有會(huì)員及其朋友發(fā)出邀請(qǐng)，來俱樂部享受免費(fèi)食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動(dòng)的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。

5.健美操表演 很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動(dòng)中推廣xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運(yùn)動(dòng)員將向觀眾免費(fèi)提供臨時(shí)會(huì)員卡，鼓勵(lì)他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會(huì)員。

6.健康檢查

xxxxxx俱樂部將為會(huì)員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是

向非會(huì)員出售會(huì)員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會(huì)員卡時(shí)是個(gè)關(guān)鍵因素，人們將了解到xx運(yùn)動(dòng)給身體健康帶來的益處。

7.會(huì)員促銷競(jìng)賽

xxxxxx俱樂部使用的最強(qiáng)有力的促銷方式是俱樂部?jī)?nèi)部會(huì)員間的促銷競(jìng)賽，這個(gè)計(jì)劃旨在鼓勵(lì)介紹新人入會(huì)的現(xiàn)有會(huì)員，鼓勵(lì)包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會(huì)員的高昂情緒并推銷會(huì)員卡的一個(gè)行之有效的方法。

8.持續(xù)推廣和廣告

隨著xx俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會(huì)員將來自現(xiàn)有會(huì)員的

介紹。此后，現(xiàn)有會(huì)員的續(xù)約將是保持會(huì)員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會(huì)員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計(jì)劃，如在入會(huì)最頻繁的時(shí)候進(jìn)行季節(jié)性促銷。

xxxxxx俱樂部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和

廣告商的聯(lián)系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。持續(xù)的推廣計(jì)劃將包括三個(gè)主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（促銷盒、直接郵寄、電話營(yíng)銷跟蹤）以及俱樂部?jī)?nèi)部促銷。

第五節(jié) 會(huì)員制體系設(shè)置

一、設(shè)置原則

俱樂部采取國(guó)際通行的會(huì)員制管理方法，以吸引長(zhǎng)期固定會(huì)員為主要目的，根據(jù)對(duì)xxxxxx俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費(fèi)群體及其消費(fèi)能力購買力、消費(fèi)群體分析，制定以下會(huì)員制卡種和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

二、會(huì)員收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

通過對(duì)蘇州市已開設(shè)的中高檔次xx俱樂部具體情況進(jìn)行考察，考慮到目前蘇州市消費(fèi)者對(duì)xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競(jìng)爭(zhēng)狀況，對(duì)星海xx會(huì)所價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定如下：

分類 費(fèi)用 半年卡 2600 使用范圍 本俱樂部

本市通用，全國(guó)短期 全球通用 一年銀卡 3800 兩年金卡 6800 蘇州市星海大廈所處地段良好，項(xiàng)目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，在價(jià)格選擇上應(yīng)能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。

第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目投資效益估算

一、年?duì)I業(yè)收入估算

詳見附件二：《年經(jīng)營(yíng)收入估算表》

二、年經(jīng)營(yíng)成本估算

詳見附件三：《年經(jīng)營(yíng)成本估算表》

三、年?duì)I業(yè)收入估算

詳見附件四：《年?duì)I業(yè)利潤(rùn)估算表》

四、現(xiàn)金流量估算

以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期，10%為折現(xiàn)率，計(jì)算xxxx蘇州星海大廈項(xiàng)目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五《現(xiàn)金流量表》

五、折舊與攤銷估算

折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析

靜態(tài)法分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個(gè)指標(biāo)，這種方法未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，但也有一定參考價(jià)值。本文以十年為財(cái)務(wù)分析計(jì)算期。

一．投資利潤(rùn)率 319.4/1109=28.8% 二．投資利稅率 352.7/1109=31.8% 三．靜態(tài)投資回收期

投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流 量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =3.43年 第三節(jié) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析

動(dòng)態(tài)法分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個(gè)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

一．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

367.06 497.47

574.16

614.68 652.45

458.85 458.85 2 3 4 5 6 7-10 10年 現(xiàn)金流量圖 要求收益率 I=10% NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)= 2388.49（萬元）

由以上計(jì)算可知，NPV＞0。在項(xiàng)目管理中，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，則該項(xiàng)目具備投資價(jià)值。

二．內(nèi)部收益率

取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.27 內(nèi)部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)=38.7% 由以上計(jì)算可知，項(xiàng)目所能達(dá)到的最高收益率為38.7%。三．動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期

= 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1 + 上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 3.84年 第四節(jié) 結(jié) 論

從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2388.49萬元；內(nèi)部收益率38.7%；動(dòng)態(tài)投資回收期3.84年。以上數(shù)據(jù)預(yù)示該項(xiàng)目具有抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力和贏利性較好，該項(xiàng)投資是可行的。

第五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析

蘇州市星海大廈項(xiàng)目作為“xxxx”也存在一些風(fēng)險(xiǎn)： 一．行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

華東地區(qū)作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，是眾多商家必爭(zhēng)之地，目前世界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場(chǎng)，面積在2000平方米以上的xx俱樂部已有十余家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，此項(xiàng)目一進(jìn)入市場(chǎng)即將面臨的激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

二．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

蘇州市星海大廈xx會(huì)館項(xiàng)目作為xxxx在華北地區(qū)的第一家店，肩負(fù)著創(chuàng)立品牌的艱苦重任，面臨競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的華東xx市場(chǎng)，面臨著較低的年費(fèi)收入、挑剔精明的消費(fèi)者，俱樂部如何通過降低總體運(yùn)營(yíng)成本，擴(kuò)大知名度，提高專業(yè)技術(shù)和競(jìng)爭(zhēng)能力等，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的華東xx市場(chǎng)立足，是俱樂部未來經(jīng)營(yíng)將要面臨的問題。

三．不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

體育xx業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)，因此一旦發(fā)生自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力因素，將大幅度影響消費(fèi)人群消費(fèi)頻次和客流量；發(fā)生火災(zāi)、地震和臺(tái)風(fēng)等使xx連鎖店財(cái)物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團(tuán)發(fā)展與擴(kuò)張。

第六章 結(jié) 論

根據(jù)以上各章節(jié)論述，xxxx蘇州星海大廈項(xiàng)目，在行業(yè)背景、市場(chǎng)條件、專業(yè)水平等各方面條件相對(duì)較好，符合俱樂部的各項(xiàng)開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。xx公司將對(duì)前期建設(shè)和后期經(jīng)營(yíng)管理投入大量人力物力，以使該項(xiàng)目在各方面達(dá)到xxxxxx俱樂部的水平，為進(jìn)一步推進(jìn)xxxxxx連鎖事業(yè)而努力。

第二篇：某游泳館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

某游泳館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、游泳館項(xiàng)目總論

某游泳館是一個(gè)定位于休閑、游泳館、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，某大廈游泳館項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)某游泳館的二期游泳館項(xiàng)目之一，一期游泳館項(xiàng)目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳館中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為某游泳館二期游泳館項(xiàng)目，設(shè)立游泳館會(huì)館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有游泳館項(xiàng)目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球游泳館項(xiàng)目，打造一個(gè)特點(diǎn)鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就某游泳館二期某大廈四、五層群樓游泳館會(huì)所游泳館項(xiàng)目與游泳館投資管理有限公司提出商榷。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識(shí)，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本游泳館項(xiàng)目的可行性方案交由貴方參考。

2、游泳館項(xiàng)目背景和概況

游泳館產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國(guó)家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為游泳館產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以游泳館產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的游泳館投資管理有限公司是游泳館產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國(guó)奧委會(huì)建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進(jìn)全民游泳館的發(fā)展。同時(shí)，通過有效的國(guó)際合作，引進(jìn)國(guó)外知名游泳館品牌、資金和管理體系，是游泳館迅速發(fā)展的重要舉措。與美國(guó)連鎖游泳館知名品牌游泳館公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場(chǎng)的特性形成了自己一套完整的游泳館俱樂部管理體系，成功打造了“游泳館”游泳館品牌。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會(huì)員過萬人。

公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點(diǎn)，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國(guó)過百家的連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌、理念、營(yíng)銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以游泳館業(yè)為核心，同時(shí)帶動(dòng)體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)格局。并通過資本運(yùn)營(yíng)，力爭(zhēng)三年內(nèi)成為國(guó)內(nèi)游泳館產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國(guó)內(nèi)游泳館市場(chǎng)的最大份額。

3、市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模

游泳館俱樂部是一種地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，游泳館服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合游泳館設(shè)施，某的游泳館項(xiàng)目設(shè)置和營(yíng)業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)游泳館俱樂部無法比擬的。

蘇州英派斯游泳館俱樂部位于蘇州市體育中心，從游泳館俱樂部的輻射范圍看，對(duì)本游泳館項(xiàng)目不會(huì)形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類游泳館房，能對(duì)某大廈游泳館會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158 寶迪國(guó)際游泳館，由香港旭陽集團(tuán)投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部某大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的游泳館會(huì)館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)游泳館項(xiàng)目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營(yíng)業(yè)范圍和方式還有待確定。此游泳館項(xiàng)目據(jù)某游泳館項(xiàng)目也只有不到500米。

從競(jìng)爭(zhēng)上看，寶迪國(guó)際游泳館俱樂部和湖左岸游泳館會(huì)館會(huì)對(duì)本游泳館項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。但從游泳館項(xiàng)目的設(shè)置和上看，某大廈游泳館項(xiàng)目設(shè)置非常豐富，單就游泳游泳館項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸游泳館會(huì)館游泳池和某游泳館存在著一定的差距。同時(shí)，某游泳館游泳館項(xiàng)目的豐富程度和綜合程度是另外兩家游泳館俱樂部難以達(dá)到的。

某游泳館是一個(gè)定位于休閑、游泳館、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，某大廈游泳館項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)某游泳館的二期游泳館項(xiàng)目之一，一期游泳館項(xiàng)目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳館中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為某游泳館二期游泳館項(xiàng)目，設(shè)立游泳館會(huì)館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有游泳館項(xiàng)目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球游泳館項(xiàng)目，打造一個(gè)特點(diǎn)鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。

3、建設(shè)條件與廠址的選擇

游泳館產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國(guó)家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為游泳館產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以游泳館產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的游泳館投資管理有限公司是游泳館產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國(guó)奧委會(huì)建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進(jìn)全民游泳館的發(fā)展。同時(shí)，通過有效的國(guó)際合作，引進(jìn)國(guó)外知名游泳館品牌、資金和管理體系，是游泳館迅速發(fā)展的重要舉措。與美國(guó)連鎖游泳館知名品牌游泳館公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場(chǎng)的特性形成了自己一套完整的游泳館俱樂部管理體系，成功打造了“游泳館”游泳館品牌。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會(huì)員過萬人。

蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心。游泳館項(xiàng)目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺(tái)等文化設(shè)施。

特殊的政策優(yōu)勢(shì)、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策提供了在此建廠的優(yōu)勢(shì)和可行性。

5、工廠的技術(shù)方案

游泳館項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置

一、游泳館項(xiàng)目規(guī)劃定位

游泳館項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園游泳館市場(chǎng)特點(diǎn)以及自身營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營(yíng)成本，使該游泳館項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。由于游泳館項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本游泳館項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù)。

游泳館項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì) 本游泳館項(xiàng)目處于某大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立游泳館俱樂部游泳館項(xiàng)目相比，不易引人注意。某大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人注意。

由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng)盡量保留層高，盡量給會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng)舒適感。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整潔、舒適、具有時(shí)尚品位為原則，運(yùn)動(dòng)游泳館區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的游泳館圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和跳躍感。

整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營(yíng)業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng)游泳館者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng)游泳館氛圍。游泳館項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置規(guī)劃

依據(jù)游泳館游泳館俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對(duì)蘇州市某大廈游泳館會(huì)館的主要功能區(qū)域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計(jì)：

四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米 五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米 功 能 區(qū) 使用面積 五層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 859 小操房 200 前臺(tái) 50 水吧 80 會(huì)籍顧問辦公室 30 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共區(qū)域及通道 80 四層 游泳館操房 433力量器械區(qū) 255 動(dòng)感單車Spinning 80 運(yùn)動(dòng)教練指導(dǎo)室 30 美容 10 疲勞恢復(fù)治療室 50 抻拉區(qū) 50 辦公區(qū) 50 員工更衣 50 貯藏室 20 公共區(qū)域及通道 80

6、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全

由于某館是游泳館，沒有環(huán)境上的威脅可言，至于館內(nèi)每天的生活垃圾等，本館可分類以后定期處理。

勞動(dòng)安全方面可健康檢查

游泳館游泳館俱樂部將為會(huì)員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是 向非會(huì)員出售會(huì)員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會(huì)員卡時(shí)是個(gè)關(guān)鍵因素，人們將了解到游泳館運(yùn)動(dòng)給身體健康帶來的益處，同事也是為大家即所有的游泳人員的安全考慮，游泳館的水會(huì)積極和及時(shí)的更換和加以消毒，杜絕一切有害游泳人員的身體和游泳意義的事件發(fā)生，從而給廣大的游泳消費(fèi)者提供一個(gè)有力地健康的游泳場(chǎng)所，促進(jìn)社會(huì)人員身體素質(zhì)的提高。

7、企業(yè)組織和勞動(dòng)定員

一、游泳館項(xiàng)目營(yíng)銷與管理定位：

作為游泳館游泳館俱樂部華東地區(qū)的合作店,游泳館游泳館俱樂部某大廈店將按照游泳館游泳館俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營(yíng)管理,力爭(zhēng)做成華東地區(qū)高檔游泳館俱樂部的高端品牌,形成游泳館高質(zhì)量、高品質(zhì)的游泳館俱樂部形象，進(jìn)一步拓展游泳館品牌在華東地區(qū)的影響力。

二、游泳館項(xiàng)目管理

1.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（31人）

俱樂部總經(jīng)理（1人）

市場(chǎng)部

銷售部

健美操部

私教部

運(yùn)營(yíng)部

財(cái)務(wù)部 主管

主管

主管

主管

主管

主管（1人）

（1人）

（1人）

（1人）

（1人）

（1人）

營(yíng)銷策劃 會(huì)籍顧問 健美操教練 私人教練

前臺(tái)

保管

出納

會(huì)計(jì)（1人）

（8人）

(4人)

（8人）

(3人)

（1人)

（1人）。

2.人員招聘與培訓(xùn)

本游泳館項(xiàng)目中高層管理人員由游泳館公司派出，游泳館教練、會(huì)籍顧問主管由游泳館公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由游泳館游泳館俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。

游泳館俱樂部有限公司將定期對(duì)本游泳館項(xiàng)目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè)游泳館教練、會(huì)籍顧問，將定期接受總部的培訓(xùn)。

3.俱樂部各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度

游泳館游泳館俱樂部某大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行游泳館游泳館俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。

8、項(xiàng)目施行進(jìn)度安排

首先是項(xiàng)目施行的各個(gè)階段，即選廠是在便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源的地方；

游泳館項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì) 本游泳館項(xiàng)目處于某大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立游泳館俱樂部游泳館項(xiàng)目相比，不易引人注意。某大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人注意。

由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng)盡量保留層高，盡量給會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng)舒適感。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整潔、舒適、具有時(shí)尚品位為原則，運(yùn)動(dòng)游泳館區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的游泳館圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和跳躍感。

整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營(yíng)業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng)游泳館者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng)游泳館氛圍。游泳館項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置

一、游泳館項(xiàng)目規(guī)劃定位

游泳館項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園游泳館市場(chǎng)特點(diǎn)以及自身營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營(yíng)成本，使該游泳館項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

由于游泳館項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本游泳館項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù) 開業(yè)活動(dòng)

開業(yè)時(shí)各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會(huì)員卡。促銷活動(dòng)將包括：禮品贈(zèng)與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費(fèi)飲料。俱樂部還將免費(fèi)為來賓進(jìn)行健康評(píng)估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵(lì)人們采納健康的生活方式并成為游泳館俱樂部的會(huì)員。

其他銷售戰(zhàn)略 1.促銷盒和會(huì)員資格試用

我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費(fèi)的臨時(shí)會(huì)員卡。游泳館游泳館俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個(gè)填表人聯(lián)系，約定時(shí)間邀請(qǐng)他們來參觀俱樂部，并成為臨時(shí)會(huì)員。參觀時(shí)，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，并制定針對(duì)個(gè)人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時(shí)會(huì)員卡，他們將意識(shí)到游泳館游泳館俱樂部的價(jià)值和益處，并決定作為正式會(huì)員加入。

9、投資估算與資金籌措

投資建設(shè)游泳館游泳館俱樂部廣州某大廈游泳館項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：

投資估算

人民幣1109萬元

年均經(jīng)營(yíng)收入估算

人民幣1008.91萬元

年均經(jīng)營(yíng)成本估算

人民幣656.21萬元

年均利潤(rùn)估算

人民幣214萬元

靜態(tài)投資回收期

3.43年

投資利潤(rùn)率

28.8% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）

2388.49萬元 資金籌措來源向銀行貸款，也可向小貸公司貸款

10、財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益的評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

游泳館項(xiàng)目投資效益估算

一、年?duì)I業(yè)收入估算

詳見附件二：《年經(jīng)營(yíng)收入估算表》

二、年經(jīng)營(yíng)成本估算

詳見附件三：《年經(jīng)營(yíng)成本估算表》

三、年?duì)I業(yè)收入估算

詳見附件四：《年?duì)I業(yè)利潤(rùn)估算表》

四、現(xiàn)金流量估算

以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期，10%為折現(xiàn)率，計(jì)算游泳館廣州某大廈游泳館項(xiàng)目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五《現(xiàn)金流量表》

五、折舊與攤銷估算

折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。

靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析

靜態(tài)法分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個(gè)指標(biāo)，這種方法未考慮資金的時(shí)間價(jià)值，但也有一定參考價(jià)值。

本文以十年為財(cái)務(wù)分析計(jì)算期。

一．投資利潤(rùn)率

319.4/1109=28.8% 二．投資利稅率

352.7/1109=31.8% 三．靜態(tài)投資回收期

投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流 量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =3.43年

動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析

動(dòng)態(tài)法分析游泳館項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個(gè)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

一． 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

367.06

497.47

574.16

614.68 652.45 458.85

458.85

7-10

10年

現(xiàn)金流量圖

要求收益率

I=10%

NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)

= 2388.49（萬元）

由以上計(jì)算可知，NPV＞0。在游泳館項(xiàng)目管理中，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，則該游泳館項(xiàng)目具備投資價(jià)值。

二．內(nèi)部收益率

取I1=35%

得NPV1=179.67

取I2=40%

得NPV2=-12.27

內(nèi)部收益率

IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)

=38.7% 由以上計(jì)算可知，游泳館項(xiàng)目所能達(dá)到的最高收益率為38.7%。三．動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-+上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn) = 3.84年

從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本游泳館項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2388.49萬元；內(nèi)部收益率38.7%；動(dòng)態(tài)投資回收期3.84年。以上數(shù)據(jù)預(yù)示該游泳館項(xiàng)目具有抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力和贏利性較好，該項(xiàng)投資是可行的。

11、可行性研究結(jié)論與建議

根據(jù)以上各節(jié)論述，游泳館項(xiàng)目，在行業(yè)背景、市場(chǎng)條件、專業(yè)水平等各方面條件相對(duì)較好，符合俱樂部的各項(xiàng)開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。游泳館公司將對(duì)前期建設(shè)和后期經(jīng)營(yíng)管理投入大量人力物力，以使該游泳館項(xiàng)目在各方面達(dá)到游泳館游泳館俱樂部的水平，為進(jìn)一步推進(jìn)游泳館游泳館連鎖事業(yè)而努力。建議合理管理和經(jīng)營(yíng)，以安全為主做好營(yíng)業(yè)。

第三篇：某游泳館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（范文）

某游泳館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、游泳館項(xiàng)目總論

某游泳館是一個(gè)定位于休閑、游泳館、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，某大廈游泳館項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)某游泳館的二期游泳館項(xiàng)目之一，一期游泳館項(xiàng)目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳館中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為某游泳館二期游泳館項(xiàng)目，設(shè)立游泳館會(huì)館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有游泳館項(xiàng)目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球游泳館項(xiàng)目，打造一個(gè)特點(diǎn)鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就某游泳館二期某大廈四、五層群樓游泳館會(huì)所游泳館項(xiàng)目與游泳館投資管理有限公司提出商榷。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識(shí)，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本游泳館項(xiàng)目的可行性方案交由貴方參考。

2、游泳館項(xiàng)目背景和概況

游泳館產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國(guó)家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為游泳館產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以游泳館產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的游泳館投資管理有限公司是游泳館產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國(guó)奧委會(huì)建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進(jìn)全民游泳館的發(fā)展。同時(shí)，通過有效的國(guó)際合作，引進(jìn)國(guó)外知名游泳館品牌、資金和管理體系，是游泳館迅速發(fā)展的重要舉措。與美國(guó)連鎖游泳館知名品牌游泳館公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場(chǎng)的特性形成了自己一套完整的游泳館俱樂部管理體系，成功打造了“游泳館”游泳館品牌。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會(huì)員過萬人。

公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點(diǎn)，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國(guó)過百家的連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌、理念、營(yíng)銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以游泳館業(yè)為核心，同時(shí)帶動(dòng)體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)格局。并通過資本運(yùn)營(yíng)，力爭(zhēng)三年內(nèi)成為國(guó)內(nèi)游泳館產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，五年內(nèi)占有國(guó)內(nèi)游泳館市場(chǎng)的最大份額。

3、市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模

游泳館俱樂部是一種地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，游泳館服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合游泳館設(shè)施，某的游泳館項(xiàng)目設(shè)置和營(yíng)業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)游泳館俱樂部無法比擬的。

蘇州英派斯游泳館俱樂部位于蘇州市體育中心，從游泳館俱樂部的輻射范圍看，對(duì)本游泳館項(xiàng)目不會(huì)形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類游泳館房，能對(duì)某大廈游泳館會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158 寶迪國(guó)際游泳館，由香港旭陽集團(tuán)投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部某大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的游泳館會(huì)館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)游泳館項(xiàng)目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營(yíng)業(yè)范圍和方式還有待確定。此游泳館項(xiàng)目據(jù)某游泳館項(xiàng)目也只有不到500米。

從競(jìng)爭(zhēng)上看，寶迪國(guó)際游泳館俱樂部和湖左岸游泳館會(huì)館會(huì)對(duì)本游泳館項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。但從游泳館項(xiàng)目的設(shè)置和上看，某大廈游泳館項(xiàng)目設(shè)置非常豐富，單就游泳游泳館項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸游泳館會(huì)館游泳池和某游泳館存在著一定的差距。同時(shí)，某游泳館游泳館項(xiàng)目的豐富程度和綜合程度是另外兩家游泳館俱樂部難以達(dá)到的。

某游泳館是一個(gè)定位于休閑、游泳館、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，某大廈游泳館項(xiàng)目是蘇州工業(yè)園區(qū)某游泳館的二期游泳館項(xiàng)目之一，一期游泳館項(xiàng)目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳館中心、女子瘦身，并開設(shè)游泳

訓(xùn)練班、武術(shù)培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為某游泳館二期游泳館

項(xiàng)目，設(shè)立游泳館會(huì)館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有游泳館項(xiàng)目，配合二期

新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球游泳館項(xiàng)目，打造一個(gè)特點(diǎn)鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。

3、建設(shè)條件與廠址的選擇

游泳館產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國(guó)家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為游泳館產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以游泳館產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的游泳館投資管理有限公司是游泳館產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心、物流配

送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國(guó)奧委會(huì)建立起合作伙伴關(guān)系，努力

推進(jìn)全民游泳館的發(fā)展。同時(shí)，通過有效的國(guó)際合作，引進(jìn)國(guó)外知名游泳館品牌、資金和管

理體系，是游泳館迅速發(fā)展的重要舉措。與美國(guó)連鎖游泳館知名品牌游泳館公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場(chǎng)的特性形成了自己

一套完整的游泳館俱樂部管理體系，成功打造了“游泳館”游泳館品牌。目前已經(jīng)在以北京

為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會(huì)員過萬人。

蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心。游泳館項(xiàng)目區(qū)周邊大

商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī)

構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)

有大型博物館、體育館、水上音樂臺(tái)等文化設(shè)施。

特殊的政策優(yōu)勢(shì)、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力

資源以及優(yōu)惠的稅收政策提供了在此建廠的優(yōu)勢(shì)和可行性。

5、工廠的技術(shù)方案

游泳館項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置

一、游泳館項(xiàng)目規(guī)劃定位

游泳館項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園游泳館市場(chǎng)特點(diǎn)以及自身營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營(yíng)成本，使該游泳館項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益

和社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

由于游泳館項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高

檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本游泳館項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù)。

游泳館項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)本游泳館項(xiàng)目處于某大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立游泳館俱樂部游泳

館項(xiàng)目相比，不易引人注意。某大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人

注意。

由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng)盡量保留層高，盡量給

會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng)舒適感。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整

潔、舒適、具有時(shí)尚品位為原則，運(yùn)動(dòng)游泳館區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的游泳館圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和跳躍感。

整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營(yíng)業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)

播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng)游泳館者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng)游泳館氛圍。

游泳館項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置規(guī)劃

依據(jù)游泳館游泳館俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對(duì)蘇州市某大廈游泳館會(huì)館的主要功能區(qū)

域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計(jì)：

四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米五層建筑面積1684平方米，使用

面積1266平方米功 能 區(qū) 使用面積 五層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 859小操房 200前臺(tái) 50水

吧 80

會(huì)籍顧問辦公室 30洗浴及更衣室 385男更衣室 185女更衣室 200公共區(qū)域及通道 80四

層 游泳館操房 433力量器械區(qū) 255動(dòng)感單車Spinning 80運(yùn)動(dòng)教練指導(dǎo)室 30美容 10 疲勞

恢復(fù)治療室 50抻拉區(qū) 50辦公區(qū) 50員工更衣 50貯藏室 20公共區(qū)域及通道 806、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全

由于某館是游泳館，沒有環(huán)境上的威脅可言，至于館內(nèi)每天的生活垃圾等，本館可分類以后

定期處理。

勞動(dòng)安全方面可健康檢查

游泳館游泳館俱樂部將為會(huì)員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是 向非會(huì)員出售會(huì)員卡最為

有效的方式之一。健康教育在推銷會(huì)員卡時(shí)是個(gè)關(guān)鍵因素，人們將了解到游泳館運(yùn)動(dòng)給身體

健康帶來的益處，同事也是為大家即所有的游泳人員的安全考慮，游泳館的水會(huì)積極和及時(shí)的更換和加以消毒，杜絕一切有害游泳人員的身體和游泳意義的事件發(fā)生，從而給廣大的游

泳消費(fèi)者提供一個(gè)有力地健康的游泳場(chǎng)所，促進(jìn)社會(huì)人員身體素質(zhì)的提高。

7、企業(yè)組織和勞動(dòng)定員

一、游泳館項(xiàng)目營(yíng)銷與管理定位：作為游泳館游泳館俱樂部華東地區(qū)的合作店,游泳館游

泳館俱樂部某大廈店將按照游泳館游泳館俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營(yíng)管理,力爭(zhēng)做

成華東地區(qū)高檔游泳館俱樂部的高端品牌,形成游泳館高質(zhì)量、高品質(zhì)的游泳館俱樂部形象，進(jìn)一步拓展游泳館品牌在華東地區(qū)的影響力。

二、游泳館項(xiàng)目管理

1.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（31人）俱樂部總經(jīng)理（1人）市場(chǎng)部銷售部健美操部私

教部運(yùn)營(yíng)部財(cái)務(wù)部 主管主管主管主管主管主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）（1

人）營(yíng)銷策劃 會(huì)籍顧問 健美操教練 私人教練前臺(tái)

保管出納會(huì)計(jì)（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1

人）。

2.人員招聘與培訓(xùn)本游泳館項(xiàng)目中高層管理人員由游泳館公司派出，游泳館教練、會(huì)籍

顧問主管由游泳館公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原則，本地招

聘人員將由游泳館游泳館俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。游泳館

俱樂部有限公司將定期對(duì)本游泳館項(xiàng)目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其

是專業(yè)游泳館教練、會(huì)籍顧問，將定期接受總部的培訓(xùn)。3.俱樂部各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度

游泳館游泳館俱樂部某大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行游泳館游泳館俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。

8、項(xiàng)目施行進(jìn)度安排

首先是項(xiàng)目施行的各個(gè)階段，即選廠是在便利的交通網(wǎng)絡(luò)、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)越的生活

環(huán)境、充足的人力資源的地方；

游泳館項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)本游泳館項(xiàng)目處于某大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立游泳館俱樂部游泳

館項(xiàng)目相比，不易引人注意。某大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過往行人

注意。

由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng)盡量保留層高，盡量給

會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng)舒適感。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整

潔、舒適、具有時(shí)尚品位為原則，運(yùn)動(dòng)游泳館區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的游泳館圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和跳躍感。

整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營(yíng)業(yè)的所有時(shí)段中，將持續(xù)播放

節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng)游泳館者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng)游泳館氛圍。

游泳館項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置

一、游泳館項(xiàng)目規(guī)劃定位

游泳館項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園游泳館市場(chǎng)特點(diǎn)以及自身營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營(yíng)成本，使該游泳館項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和

社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

由于游泳館項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配

置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本游泳館項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù)

開業(yè)活動(dòng)

開業(yè)時(shí)各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會(huì)員卡。促銷活動(dòng)將包括：禮品贈(zèng)與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促

銷，水吧將提供免費(fèi)飲料。俱樂部還將免費(fèi)為來賓進(jìn)行健康評(píng)估，主要目的是為了創(chuàng)造出充

滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵(lì)人們采納健康的生活方式并成為游泳館俱樂部的會(huì)員。

其他銷售戰(zhàn)略 1.促銷盒和會(huì)員資格試用

我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費(fèi)的臨時(shí)

會(huì)員卡。游泳館游泳館俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個(gè)填表人聯(lián)系，約定時(shí)間

邀請(qǐng)他們來參觀俱樂部，并成為臨時(shí)會(huì)員。參觀時(shí)，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及

服務(wù)，并制定針對(duì)個(gè)人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時(shí)會(huì)員卡，他們將意

識(shí)到游泳館游泳館俱樂部的價(jià)值和益處，并決定作為正式會(huì)員加入。

9、投資估算與資金籌措

投資建設(shè)游泳館游泳館俱樂部廣州某大廈游泳館項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：投資

估算人民幣1109萬元年均經(jīng)營(yíng)

收入估算人民幣1008.91萬元年均經(jīng)營(yíng)成本估算人民

幣656.21萬元年均利潤(rùn)估算人民幣214萬元

靜態(tài)投資回收期3.43年投資利潤(rùn)率28.8%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）2388.49萬元

資金籌措來源向銀行貸款，也可向小貸公司貸款

10、財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益的評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)游泳館項(xiàng)目投資效益估算

一、年?duì)I業(yè)收入估算詳見附件二：《年經(jīng)營(yíng)收入估算

表》

二、年經(jīng)營(yíng)成本估算詳見附件三：《年經(jīng)營(yíng)成本估算表》

三、年?duì)I業(yè)收入估算詳

見附件四：《年?duì)I業(yè)利潤(rùn)估算表》

四、現(xiàn)金流量估算以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期，10%為折現(xiàn)率，計(jì)算游泳館廣州某大廈游泳館項(xiàng)目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五《現(xiàn)金

流量表》

五、折舊與攤銷估算折舊按照直線折舊法預(yù)估，詳見附表六《這就與攤銷

估算表》。

靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)法分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個(gè)指標(biāo)，這種方法未考慮資

金的時(shí)間價(jià)值，但也有一定參考價(jià)值。

本文以十年為財(cái)務(wù)分析計(jì)算期。一．投資利潤(rùn)率319.4/1109=28.8% 二．投

資利稅率352.7/1109=31.8% 三．靜態(tài)投資回收期投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量

出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流 量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =3.43年

動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析動(dòng)態(tài)法分析游泳館項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個(gè)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)考慮

了資金的時(shí)間價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。一． 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值367.06

497.47574.16614.68652.45458.85458.852

34567-1010年現(xiàn)金流量圖要求收益率I=10%NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*

（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）

(P/F,10,10)= 2388.49（萬元）由以上計(jì)算可知，NPV＞0。在游泳館項(xiàng)目

管理中，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，則該游泳館項(xiàng)目具備投資價(jià)值。

二．內(nèi)部收益率取I1=35%得NPV1=179.67取I2=40%得

NPV2=-12.27內(nèi)部收益率IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)=38.7%由以上計(jì)算可知，游泳館項(xiàng)目所能達(dá)到的最高收益率為38.7%。三．動(dòng)態(tài)投資回

收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-+上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)

值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn) = 3.84年

從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本游泳館項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2388.49萬元；內(nèi)部收益率38.7%；動(dòng)態(tài)投資回收期3.84年。以上數(shù)據(jù)預(yù)示

該游泳館項(xiàng)目具有抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力和贏利性較好，該項(xiàng)投資是可行的。

11、可行性研究結(jié)論與建議

根據(jù)以上各節(jié)論述，游泳館項(xiàng)目，在行業(yè)背景、市場(chǎng)條件、專業(yè)水平等各方面條件相對(duì)

較好，符合俱樂部的各項(xiàng)開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。游泳館公司將對(duì)前期建設(shè)和后期

經(jīng)營(yíng)管理投入大量人力物力，以使該游泳館項(xiàng)目在各方面達(dá)到游泳館游泳館俱樂部的水平，為進(jìn)一步推進(jìn)游泳館游泳館連鎖事業(yè)而努力。建議合理管理和經(jīng)營(yíng)，以安全為主做好營(yíng)業(yè)。

第四篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)

目

可

行

性

研

究

報(bào)

告

小組：韓嶼霓 萬儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節(jié) 項(xiàng)目提要

一、項(xiàng)目名稱：生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：甌海區(qū)三垟街道甌海大道北側(cè)香緹錦園以

東

三、項(xiàng)目開發(fā)商：溫州萬科中梁置業(yè)有限公司

四、項(xiàng)目開發(fā)商法定代表人：張瑜

五、項(xiàng)目性質(zhì)：新建商住樓

六、項(xiàng)目概況：

生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目是由萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合開發(fā)的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目項(xiàng)目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業(yè)建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設(shè)單位

溫州萬科中梁置業(yè)有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為開發(fā)該地塊而臨時(shí)聯(lián)合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號(hào)（一層），經(jīng)營(yíng)期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊(cè)資本50000萬元，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的私營(yíng)有限責(zé)任公司(自然人控股或

私營(yíng)性質(zhì)企業(yè)控股)。

八、組織管理

項(xiàng)目建成前，由溫州萬科中梁置業(yè)有限公司項(xiàng)目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目建成后實(shí)行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

九、環(huán)境保護(hù)

本項(xiàng)目為中高檔商品房住宅，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為主題，與生態(tài)園相協(xié)調(diào)，與三垟濕地的自然相互適應(yīng)，綠化率達(dá)40%。施工過程中采取相應(yīng)的水土保持、施工噪聲、施工揚(yáng)塵等方面的防治對(duì)策和保護(hù)措施；運(yùn)營(yíng)期生活污水處理達(dá)標(biāo)后納入市政污水處理系統(tǒng)；備用的發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車庫汽車尾氣經(jīng)專用煙道至樓頂排放；做好發(fā)電機(jī)、排風(fēng)機(jī)等配套設(shè)備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處理。

十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

第五篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究的編制是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

概述

是通過對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。特點(diǎn)

預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性

內(nèi)容

投資必要性

主要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性。

技術(shù)的可行性。主要從事項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)可行性

主要從項(xiàng)目及投資者的角度，設(shè)計(jì)合理財(cái)務(wù)方案，從企業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評(píng)價(jià)股東投資收益、現(xiàn)金流量計(jì)劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性

制定合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計(jì)劃等，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。

經(jīng)濟(jì)可行性

主要是從資源配置的角度衡量項(xiàng)目的價(jià)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會(huì)可行性。主要分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會(huì)穩(wěn)定性等。

分類

可行性研究報(bào)告分為：政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可行性研究報(bào)告。

（1）審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；

（2）融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報(bào)告。

作用及定位

大中型投資項(xiàng)目通常需要報(bào)請(qǐng)地區(qū)或者國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)備案。受投資項(xiàng)目所在細(xì)分行業(yè)、資金規(guī)模、建設(shè)地區(qū)、投資方式等不同影響，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（立項(xiàng)報(bào)告為簡(jiǎn)版可行性研究報(bào)告）均有不同側(cè)重。為了保證項(xiàng)目順利通過發(fā)改委批準(zhǔn)完成立項(xiàng)備案，可行性研究報(bào)告的編制必須由專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助完成重要性和組成項(xiàng)目可行性研究分類

1、一般機(jī)會(huì)研究

鑒別與發(fā)展投資機(jī)會(huì)、形成投資意向，提供可供選擇的項(xiàng)目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。

2、特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究

主要用于篩選項(xiàng)目，提出項(xiàng)目建議。比一般機(jī)會(huì)研究更深入、更具體。包括市場(chǎng)研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢(shì)分析、論證結(jié)論。以項(xiàng)項(xiàng)目建議書的形式出據(jù)項(xiàng)目相關(guān)者。

3、方案策劃

根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)與功能要求，進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)。作為可行性研究的前提與實(shí)施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析，有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo)；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計(jì)，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)、周期比較、確定一到兩個(gè)方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。

4、初步可行性研究

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的論證和估計(jì)，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定?；卮鸨匾浴r(shí)間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險(xiǎn)等問題。主要包括市場(chǎng)與生產(chǎn)能力，有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)渠道、價(jià)格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運(yùn)行過程的資源需求；選址，有地點(diǎn)選擇、場(chǎng)地選擇等內(nèi)容；項(xiàng)目總設(shè)計(jì)，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。

5、詳細(xì)可行性研究

在決策前對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證，對(duì)項(xiàng)目完成后的經(jīng)濟(jì)效益、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目評(píng)估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測(cè)；項(xiàng)目規(guī)模，主要有國(guó)內(nèi)外需求、能力、競(jìng)爭(zhēng)力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項(xiàng)目實(shí)施條件與地點(diǎn)選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點(diǎn)選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計(jì)方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)；環(huán)境評(píng)價(jià)，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。

項(xiàng)目評(píng)估

由第三方根據(jù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等因素，從項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的必要性、條件、市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境、效益等進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，判斷其是否可行，審查可行性研究報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，為審批項(xiàng)目提供決策依據(jù)。

評(píng)估依據(jù)有項(xiàng)目建議書、批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告、申請(qǐng)報(bào)告、初審意見、有關(guān)協(xié)議文件等內(nèi)容；評(píng)估程序主要有成立評(píng)

估小組、資料審查分析、調(diào)查分析、論證、編寫評(píng)估報(bào)告、討論修訂、專家論證會(huì)、出具評(píng)估報(bào)告等步驟；項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容主要有項(xiàng)目概況評(píng)估、必要性評(píng)估、條件評(píng)估、方案評(píng)估、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、進(jìn)度評(píng)估、效益評(píng)估、費(fèi)用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容；評(píng)估報(bào)告內(nèi)容大綱主要有項(xiàng)目概況、詳細(xì)評(píng)估意見、總結(jié)建議等內(nèi)容。商業(yè)計(jì)劃書與投資價(jià)值分析報(bào)告

1、商業(yè)計(jì)劃書

明確表述項(xiàng)目提供的產(chǎn)品或服務(wù)、有利或不利條件、進(jìn)度、風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃等信息，為項(xiàng)目管理提供分析基礎(chǔ)和信息交流依據(jù)，指導(dǎo)今后項(xiàng)目實(shí)施工作，增加各相關(guān)方的信心與興趣。內(nèi)容包括計(jì)劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、經(jīng)營(yíng)策略等部分。

2、投資價(jià)值分析報(bào)告

投資價(jià)值分析報(bào)告主要由項(xiàng)目立項(xiàng)方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸引投資或貸款的項(xiàng)目推介報(bào)告。主要包括產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，主要有行業(yè)、政策、區(qū)域等內(nèi)容；企業(yè)素質(zhì)，主要有經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、人才、管理、文化、技術(shù)等幾方面內(nèi)容； 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要有產(chǎn)權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)、產(chǎn)品等內(nèi)容；潛在價(jià)值，主要有競(jìng)爭(zhēng)力、盈利、市場(chǎng)、技術(shù)等幾方面內(nèi)容；風(fēng)險(xiǎn)，主要有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、行業(yè)、市場(chǎng)、政策等幾方面內(nèi)容；最后是結(jié)論。