第一篇：2014年第三季度全國工業(yè)用地報(bào)告

2014年第三季度全國工業(yè)用地報(bào)告

2014年10月23日

[提要] 2014年第四季度，需要繼續(xù)關(guān)注一、二線熱點(diǎn)城市探索實(shí)施工業(yè)用地彈性出讓制度。工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)修訂或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)性的進(jìn)展。而工業(yè)用地出讓和供應(yīng)制度也將有所改變。

2014年第三季度，宏觀層面經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，工業(yè)企業(yè)收入和利潤增速回落表明經(jīng)濟(jì)仍然較弱，但工業(yè)產(chǎn)業(yè)的低迷態(tài)勢(shì)正在逐步改善，工業(yè)企業(yè)利潤增速分化反映經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)。

國家和地方層面紛紛出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用的文件，為工業(yè)用地出讓制度改革和貫徹落實(shí)十八大“提高工業(yè)用地價(jià)格，建議工業(yè)地價(jià)和居住地價(jià)的合理比價(jià)機(jī)制”的要求，提供了理論準(zhǔn)備。

2014年第四季度，需要繼續(xù)關(guān)注一、二線熱點(diǎn)城市探索實(shí)施工業(yè)用地彈性出讓制度。工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)修訂或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)性的進(jìn)展。而工業(yè)用地出讓和供應(yīng)制度也將有所改變。

一線城市工業(yè)用地成交量增加，價(jià)格穩(wěn)中略降。二線樣本城市工業(yè)用地成交量總體繼續(xù)有所增加，價(jià)格降幅明顯。

三、四線樣本城市工業(yè)用地成交量略有擴(kuò)大，但是價(jià)格下跌明顯，價(jià)格下降的城市范圍有所擴(kuò)大。一方面歷年三季度是土地供應(yīng)的高峰，工業(yè)用地供應(yīng)量大幅增加，另一方面，各地為保障未來稅收和拉動(dòng)就業(yè)等，在工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)修訂前低價(jià)出讓，這與2004年“8.31”大限前土地出讓行為相似。

目 錄

一、2014年第三季度宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策情況

二、工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析

(一)全國工業(yè)用地供應(yīng)分析

(二)全國工業(yè)用地交易分析

(三)一線城市工業(yè)用地交易分析

(四)二線城市工業(yè)用地交易分析

(五)三、四線城市工業(yè)用地交易分析

一、2014年第三季度宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策情況

2014年第三季度，宏觀層面經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，工業(yè)企業(yè)收入和利潤增速回落表明經(jīng)濟(jì)仍然較弱，但工業(yè)產(chǎn)業(yè)的低迷態(tài)勢(shì)正在逐步改善，工業(yè)企業(yè)利潤增速分化反應(yīng)經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年第三季度，GDP同比增長7.3%，創(chuàng)2009年一季度以來新低。經(jīng)濟(jì)增速下滑，主要是一方面在投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)、基建以及制造業(yè)投資增速均有所下行，其中，房地產(chǎn)投資增速回落幅度最大。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度有限，市場(chǎng)調(diào)整使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)和價(jià)格全面收縮，社會(huì)投資和住房消費(fèi)增速下滑，另一方面，多年以來部分產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩，導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格下降的供求矛盾日益顯現(xiàn)，最終導(dǎo)致生產(chǎn)性投資和消費(fèi)同時(shí)萎縮。GDP增速下滑，同時(shí)伴有失業(yè)率增高和資產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，中、短期來看，比將對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)、消費(fèi)和投資產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)成本價(jià)格、產(chǎn)品定價(jià)反映更加敏感的工業(yè)企業(yè)，受此影響更加明顯。7月信貸和社會(huì)融資規(guī)模斷崖式下跌對(duì)企業(yè)正常經(jīng)營產(chǎn)生了較為負(fù)面的影響。9月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長8.0%，前三季度累計(jì)同比增長8.5%。8月工業(yè)增加值增速回落幅度較大，盡管9月增速回升，但仍低于二季度平均水平。

從企業(yè)景氣情況來看，三季度，企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)雙雙下滑，分別為54.90、63.60，分別較上一季度下滑0.5和1.3個(gè)點(diǎn)數(shù)。企業(yè)景氣指數(shù)在較低位波動(dòng)，反映2014年以來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況在近年來不夠理想，企業(yè)家信心指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月下滑，則反映企業(yè)家在生產(chǎn)經(jīng)營中對(duì)土地、資本、人力等方面的投資意愿不足，對(duì)未來收益預(yù)期不樂觀。

圖1 企業(yè)景氣情況調(diào)查

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

投資方面，前三季度全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比名義增長16.1%，低于預(yù)期的16.6%，前值為16.5%。與二季度相比，三季度經(jīng)濟(jì)下行較明顯，生產(chǎn)以及需求兩端均有所弱化。

盡管宏觀層面經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，工業(yè)企業(yè)收入和利潤增速回落表明經(jīng)濟(jì)仍然較弱，但工業(yè)產(chǎn)業(yè)的低迷態(tài)勢(shì)正在逐步改善，工業(yè)企業(yè)利潤增速分化反應(yīng)經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)。今年9月，在構(gòu)成制造業(yè)PMI的5個(gè)分類指數(shù)中，生產(chǎn)指數(shù)、新訂單指數(shù)和供應(yīng)商配送時(shí)間指數(shù)位于臨界點(diǎn)以上。其中生產(chǎn)指數(shù)較上月回升0.4個(gè)百分點(diǎn)至53.6%，新訂單指數(shù)為52.2%，比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，供應(yīng)商配送時(shí)間指數(shù)為50.1%，比上月上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。尤其是隨著8、9月信貸以及社會(huì)融資逐步恢復(fù)，工業(yè)增加值已開始回升。投資品制造業(yè)中，傳統(tǒng)行業(yè)利潤增速不高，新興行業(yè)利潤保持較高增長;上游采掘業(yè)、工礦收入和利潤增速回落;需求端消費(fèi)品制造業(yè)利潤保持平穩(wěn)增長，反映經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向健康方面調(diào)整。當(dāng)前社會(huì)資金成本、人力成本基本穩(wěn)定，工業(yè)企業(yè)需要適當(dāng)關(guān)注土地成本的變化，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略。

近期，央行定向降準(zhǔn)，重點(diǎn)支持信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化，加大對(duì)“三農(nóng)”和小微企業(yè)的支持力度。從整體來看，四季度全面降準(zhǔn)的可能不大，但定向降準(zhǔn)仍將為四季度的經(jīng)濟(jì)回升提供資金支持。此外，房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)，將有助于改善銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好，刺激投資回升。在此基礎(chǔ)上，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣是出手的重要機(jī)遇期。

國家和地方層面紛紛出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用的文件，為工業(yè)用地出讓制度改革和貫徹落實(shí)十八大“提高工業(yè)用地價(jià)格，建議工業(yè)地價(jià)和居住地價(jià)的合理比價(jià)機(jī)制”的要求，提供了理論準(zhǔn)備。

國家層面，9月份，國土部下發(fā)《國土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》(國土資發(fā)〔2014〕119號(hào))(以下簡稱“《意見》”)，拉開用地節(jié)約集約利用的大幕?！兑庖姟诽岢鰢?yán)格控制建設(shè)用地總量，不斷優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，挖潛土地存量和綜合整治，完善土地節(jié)約集約利用制度和健全機(jī)制的主要目標(biāo)。并具體提出工業(yè)用地逐步減少、制定工業(yè)用地等各類存量用地回購和轉(zhuǎn)讓政策，建立存量建設(shè)用地盤活利用激勵(lì)機(jī)制等要求。此外，《意見》第十七條著重明確了“完善土地價(jià)租均衡的調(diào)節(jié)機(jī)制”的要求，完善工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)實(shí)施政策、實(shí)行新增工業(yè)用地彈性出讓年期制、重點(diǎn)推行工業(yè)用地長期租賃。

地方層面，全國諸多城市出臺(tái)了相關(guān)政策，落實(shí)節(jié)約集約利用土地。杭州市預(yù)計(jì)制定出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理的實(shí)施意見(試行)》，明確了2.5產(chǎn)業(yè)的用地機(jī)制，制定了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)分類指導(dǎo)目錄，規(guī)范了用地準(zhǔn)入評(píng)估、達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收等相配套的用地管理制度;試行“先租賃后出讓”彈性供地;還規(guī)定進(jìn)一步提高工業(yè)用地地價(jià)，加大市場(chǎng)在資源配置中的調(diào)節(jié)作用，理順工業(yè)用地、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地和商服用地三者價(jià)格體系。揚(yáng)州市日前在江蘇省率先出臺(tái)《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約用地的二十條措施》，揚(yáng)州將試行工業(yè)用地彈性出讓，探索工業(yè)用地出讓的彈性出讓合同。即工業(yè)用地土地供應(yīng)可采取一次性出讓分期簽訂出讓合同、分期發(fā)放土地證，或先租賃后轉(zhuǎn)為出讓方式進(jìn)行。廈門市出臺(tái)《推進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用實(shí)施意見》，嘗試工業(yè)用地“先租后讓、租讓結(jié)合”制度，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期，實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓制度，在法定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi)，一般工業(yè)項(xiàng)目用地租讓年期合計(jì)不超過20年。昆明市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見》，提出嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行凈地出讓制度、建立項(xiàng)目用地退出機(jī)制等多項(xiàng)措施。預(yù)計(jì)未來一定時(shí)期內(nèi)，將會(huì)有更多的城市出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，將進(jìn)一步加劇工業(yè)用地供應(yīng)的緊張，工業(yè)地價(jià)的上漲存在可能。

國土部數(shù)據(jù)顯示，2014年第三季度，全國主要監(jiān)測(cè)城市工業(yè)地價(jià)730元/平方米，環(huán)比增速保持低速增長，為1.17 %，增速較上一季度下降了0.27個(gè)百分點(diǎn)。同比增長率為5.91%，較上一季度上升0.18個(gè)百分點(diǎn)，保持低速、溫和上行。【2014年第二季度全國工業(yè)用地報(bào)告】

從三大重點(diǎn)區(qū)域看，長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)監(jiān)測(cè)地價(jià)分別是901元/平方米、1036元/平方米、716元/平方米，環(huán)比分別上漲，0.43%、4.37%、0.29%;同比分別上漲2.91%、17.22%、3.03%。珠三角地區(qū)的工業(yè)地價(jià)水平和上漲速度明顯高于長三角和渤海地區(qū)，珠三角地區(qū)的工業(yè)地價(jià)同比增幅擴(kuò)大，而長三角、環(huán)渤海地區(qū)出現(xiàn)同比漲幅收窄。隨著珠三角地區(qū)土地新增量的不斷減少，新增工業(yè)用地供應(yīng)量趨緊，工業(yè)用地價(jià)格漲幅加劇。長三角和環(huán)渤海地區(qū)盡管漲幅略有收窄，但工業(yè)地價(jià)表現(xiàn)明顯好于同期的商服和住宅地價(jià)，呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，這與提高工業(yè)地價(jià)的政策導(dǎo)向以及三季度以來各地密切出臺(tái)節(jié)約集約用地制度密切相關(guān)。

組圖1 三大重點(diǎn)區(qū)域工業(yè)地價(jià)季度變化示意圖

數(shù)據(jù)來源：中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)

2014年第四季度，需要繼續(xù)關(guān)注一、二線熱點(diǎn)城市探索實(shí)施工業(yè)用地彈性出讓制度。工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)修訂或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)性的進(jìn)展。而工業(yè)用地出讓和供應(yīng)制度也將有所改變。目前來看，由長期出讓向中短期租賃的變更趨勢(shì)已經(jīng)確定，工業(yè)用地成本進(jìn)一步增加的可能性極大。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，部分開發(fā)商可以探索轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，這與具體的工業(yè)用地發(fā)展方向一致。

二、工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析

本報(bào)告對(duì)全國42個(gè)樣本城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)進(jìn)行采集及分析。為突出不同城市工業(yè)用地供應(yīng)和成交的差異性，我們對(duì)42個(gè)樣本城市劃分了一線城市、二線城市和三、四線城市3類，如下表1所示，分類分析，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和對(duì)市場(chǎng)的借鑒意義。

表1 全國42個(gè)樣本城市分類

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

(一)全國工業(yè)用地供應(yīng)分析

2014年第三季度，全國42個(gè)樣本城市(全區(qū)域，本部分下同)工業(yè)用地供應(yīng)地塊共計(jì)2356宗，較上一季度增加18.81%。供應(yīng)面積達(dá)7729公頃，較上一季度略降0.33%。其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地?cái)?shù)量為2323宗，較上一季度增加18.22%，面積達(dá)到7691.76公頃，較上一季度增加9.9%?？傮w來看，供應(yīng)的工業(yè)用地的宗地平均面積有所加大，供應(yīng)量較上一季度有加快趨勢(shì)，這與土地供應(yīng)的一般規(guī)律密切相關(guān)。

一線城市供應(yīng)工業(yè)用地56宗，供應(yīng)面積246.57公頃，較上一季度增加5.66%。其中招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地50宗，供應(yīng)面積239.77公頃，較上一季度分別上升31.50個(gè)百分點(diǎn);二線城市供應(yīng)工業(yè)用地1409宗，供應(yīng)面積4496.31公頃，較上一季度分別增加19.81%和8.09%，其中招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地1383宗，供應(yīng)面積4466.59公頃，較上一季度分別上升18.21和8.69個(gè)百分點(diǎn);

三、四線城市供應(yīng)工業(yè)用地891宗，供應(yīng)面積2985.67公頃，較上一季度分別增加18.17和降低10.52個(gè)百分點(diǎn)，其中招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地890宗，供應(yīng)面積為2985.41公頃，較上一季度分別增加19.46和10.29個(gè)百分點(diǎn)。

從總的供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)上看，2014年第三季度，一線城市和三、四線城市所占比例有所減少，二線城市供應(yīng)占比不斷擴(kuò)大。在總供應(yīng)面積上，一線城市占42個(gè)樣本城市的3.19%，較上一季度繼續(xù)縮小了0.14個(gè)百分點(diǎn)，二線城市供應(yīng)占比最大，占58.18%，較上一季度繼續(xù)擴(kuò)大4.54個(gè)百分點(diǎn)，三、四線城市占比約為38.63%，較上一季度下降了4.40個(gè)百分點(diǎn)。詳見圖2。圖2 分類城市各類工業(yè)用地供應(yīng)指標(biāo)占比結(jié)構(gòu)示意圖

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

(二)全國工業(yè)用地交易分析

2014年第三季度，42個(gè)樣本城市總共成交工業(yè)用地1844宗，環(huán)比大幅上漲185.01%，同比上漲93.49%。成交面積6776公頃，環(huán)比下降12.52%，同比下降24.43%。土地出讓金收入共計(jì)135億元，環(huán)比上漲127.27%，同比上漲56.45%。成交土地地面均價(jià)398元/平方米，環(huán)比下降了11.95%，同比下降了40.01%，成交土地樓面均價(jià)294元/平方米，環(huán)比微漲0.95%，同比下降37.38%。

組圖2 全國42個(gè)樣本城市成交工業(yè)用地相關(guān)數(shù)據(jù)圖

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

分一線、二線和三、四線樣本城市具體來看2014年第三季度工業(yè)用地供應(yīng)指標(biāo)?？傮w來看，2014年第三季度，各類城市成交量呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，但成交溢價(jià)水平和成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。(組圖3)

一線城市共成交工業(yè)用地62宗，環(huán)比增加了114%，同比下降48%，成交面積約為359.02公頃，環(huán)比增加了175%，同比下降25%，成交量較上一季度有明顯提升，但較去年同期下降;成交土地出讓金總金額307569萬元，一線城市工業(yè)用地成交土地地面價(jià)格為856.7元/平方米，環(huán)比下降36%，同比下降66%;樓面價(jià)格為633.58元/平方米，環(huán)比下降35%，同比下降49%;平均溢價(jià)率0.04%，較上個(gè)季度下降了1.04個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降了27.53個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市共成交工業(yè)用地1239宗，環(huán)比同比分別上漲了222%和127%;成交面積約為4279.70公頃，環(huán)比上漲115.25%，同比上漲63.38%;成交土地出讓金總金額1667721.68萬元，二線城市工業(yè)用地成交土地地面價(jià)格為390.01元/平方米，環(huán)比、同比分別下降了4%、15.40%;樓面價(jià)格為288.79元/平方米，環(huán)比、同比分別上漲0.98%和0.09%;平均溢價(jià)率1%，較上個(gè)季度下降了0.26個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上漲了0.18個(gè)百分點(diǎn)。三、四線城市共成交工業(yè)用地543宗，環(huán)比上漲142%，同比下降18%，成交面積約為2136.98公頃，環(huán)比上漲166%、同比下降32%;成交土地出讓金總金額719622.31萬元，三、四線城市工業(yè)用地成交土地地面價(jià)格為336.91元/平方米，環(huán)比上漲16%、同比下降85%，樓面價(jià)格為248.11元/平方米，環(huán)比、同比分別下降2.31%和21.75%;平均溢價(jià)率1.26%，環(huán)比、同比分別下降2.31和21.5個(gè)百分點(diǎn)。

組圖3 各類樣本城市工業(yè)用地成交數(shù)據(jù)示意組圖

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

(三)一線城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)分析

2014年第三季度，四大一線城市成交工業(yè)用地宗地?cái)?shù)量方面，北京成交工業(yè)用地9宗，成交土地面積14.09公頃，成交土地地面價(jià)格1100元/平方米，成交樓面價(jià)格575.38元/平方米;上海成交工業(yè)用地38宗，成交土地面積240.99公頃，成交土地地面價(jià)格764.77元/平方米，成交樓面價(jià)格596.21元/平方米;廣州成交工業(yè)用地12宗，成交土地面積96.09公頃，成交土地地面價(jià)格562.71元/平方米，成交樓面價(jià)格455.78元/平方米;深圳成交工業(yè)用地3宗，成交土地面積7.85公頃，成交土地地面價(jià)格6841.16元/平方米，成交樓面價(jià)格1746元/平方米。(見組圖4)組圖4 一線城市2013年以來各個(gè)季度分城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

(四)二線城市工業(yè)用地交易分析

二線樣本城市工業(yè)用地成交量繼續(xù)總體有所增加，價(jià)格降幅明顯。

成交宗地?cái)?shù)量排名前五位的是杭州市、青島市、寧波市、重慶市、成都市，分別成交413、132、122、117、99宗，成交宗地?cái)?shù)量最少的城市是?？?，三季度，海口市工業(yè)用地成交量為1。成交建設(shè)用地面積方面，排名前五位的城市為重慶市、武漢市、青島市、杭州市、成都市，成交面積分別達(dá)到752.80、518.82、511.27、505.24公頃，其中武漢市平均單宗地的面積約達(dá)到9.10公頃，在所有城市中最高。成交價(jià)格方面，成交土地地面價(jià)格最高的城市排名前五位的為?？谑?、長沙市、南京市、寧波市、武漢市，成交地面均價(jià)分別為611、549.81、535.78、505.85、499.45元/平方米，共有4個(gè)城市成交地面價(jià)格超過了500元/平方米之間，較上一季度有所減少(上一季度為6個(gè))，成交地面價(jià)格最低的城市是青島，成交地面價(jià)格僅為199.58元/平方米。成交土地樓面價(jià)格方面，排名前五位的分別是?？谑?、沈陽市、長春市、大連市、寧波市，成交樓面均價(jià)分別為611、504.2、487.01、462.03、404.32元/平方米，樓面價(jià)在400元/平方米以上的城市共5個(gè)，300～400元/平方米之間的城市有3個(gè)，成交樓面價(jià)在200～300元/平方米之間的城市有7個(gè)，價(jià)格最低值仍為廈門，樓面均價(jià)僅為80.8元/平方米。

組圖5 二線城市2013年以來各個(gè)季度分城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

(五)三、四線城市工業(yè)用地交易分析 三、四線樣本城市工業(yè)用地成交量略有擴(kuò)大，但是價(jià)格下跌明顯，價(jià)格下降的城市范圍有所擴(kuò)大。

三、四線城市中，成交宗地?cái)?shù)量排名前五位的是蘇州市、無錫市、合肥市、溫州市和貴陽市，分別成交143、79、59、42和31宗，成交宗地?cái)?shù)量較少的城市有西寧市、汕頭市、呼和浩特市、珠海市、東莞市和烏魯木齊市，成交宗地都低于10宗。

成交建設(shè)用地面積方面，排名前五位的城市為合肥市、蘇州市、福州市、貴陽市、無錫市，成交面積分別達(dá)到435.72、372.35、217.83、198.28、186.05公頃。與第二季度不同，本季度，平均單宗土地面積較大的城市多由西部地區(qū)向中東部地區(qū)轉(zhuǎn)移，排名前五的分別是烏魯木齊市、福州市、合肥市、珠海市、貴陽市，平均單宗土地面積分別約15.33、7.78、7.39、7.07、6.40公頃。

成交價(jià)格方面，成交土地地面價(jià)格最高的城市排名前五位的為溫州市、珠海市、東莞市、無錫市、汕頭市，成交地面均價(jià)分別為782.03、653.63、626.79、585.12、566.71元/平方米，另有中山市成交地面價(jià)格在500元/平方米之上，500元/平方米之上的城市個(gè)數(shù)較有上一季度減少5個(gè)，7個(gè)城市在300元/平方米之下，呼和浩特市成交地面價(jià)格最低，僅為68.24元/平方米。成交土地樓面價(jià)格方面，排在前五位的城市是珠海市、溫州市、哈爾濱市、東莞市、無錫市，成交樓面價(jià)分別為500.77、443.13、374.04、354.6、351.4元/平方米。

組圖6 三、四線城市2013年以來各個(gè)季度分城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

免責(zé)條款

本報(bào)告中的信息均來源于公開資料，中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證，也不保證所包含的信息和建議不會(huì)發(fā)生任何變更。報(bào)告中的信息和意見僅供參考。我研究院對(duì)任何人使用本報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。

第二篇：2014年第一季度全國工業(yè)用地報(bào)告

2014年第一季度全國工業(yè)用地報(bào)告

2014年05月05日

研究單位：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

● 2014年第一季度，制造業(yè)微弱復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，但改革加速，經(jīng)濟(jì)活躍度逐漸加強(qiáng)，市場(chǎng)信心較足;兩會(huì)前后，工業(yè)用地供應(yīng)和價(jià)格管理制度改革探討進(jìn)一步加深，并逐步落到實(shí)處。

● 預(yù)計(jì)2014年第二季度，隨著工業(yè)地價(jià)與住宅地價(jià)比價(jià)機(jī)制的進(jìn)一步研究和完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，宏觀經(jīng)濟(jì)形式趨向穩(wěn)定，部分產(chǎn)業(yè)得到更多的政策支持，預(yù)計(jì)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地環(huán)境會(huì)進(jìn)一步放開，但用地條件和價(jià)格將會(huì)繼續(xù)保持上漲。

● 2014年第一季度，全國42個(gè)樣本城市工業(yè)用地供應(yīng)地塊共計(jì)2010宗，較上一季度減少17.32%，供應(yīng)面積達(dá)6803.81公頃，較上一季度減少28.74%。其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地?cái)?shù)量為1860宗，較上一季度減少15.22%，面積達(dá)到6354.80公頃，較上一季度下降27.30%。

● 2014年第一季度，一、二線城市共工業(yè)用地成交和成交面積基本略有下降，成交地面價(jià)和樓面價(jià)基本穩(wěn)定，三、四線城市各項(xiàng)成交指標(biāo)均呈現(xiàn)微幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

一、2014年第一季度工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

2014年第一季度，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)繼續(xù)取得新的進(jìn)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到優(yōu)化。但總體來看，我國宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然相對(duì)乏力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)以及風(fēng)險(xiǎn)管控，經(jīng)濟(jì)增速放緩，加之國際環(huán)境的不確定性因素增加，我國經(jīng)濟(jì)承受較大的下行壓力。一季度規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長8.7%、增速比去年同期回落了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

制造業(yè)微弱復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。匯豐PMI數(shù)據(jù)顯示，3月份我國匯豐PMI指數(shù)48%，較上月下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近8個(gè)月新低，自今年以來一直處于榮枯線以下。而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，PMI指數(shù)50.3%，比上月上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，顯示出制造業(yè)較上月有所恢復(fù)。但考慮到季節(jié)性因素，三月份作為開工旺季環(huán)比僅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅處于歷史低點(diǎn)，反映出當(dāng)前需求不足，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。由于樣本和季節(jié)調(diào)整存在差異，匯豐PMI主要反映季調(diào)之后的小型企業(yè)的經(jīng)營狀況有所惡化。產(chǎn)出和新訂單指數(shù)較上月分別下降了1.6和2.1個(gè)百分點(diǎn)，表明生產(chǎn)和需求均出現(xiàn)惡化。

分企業(yè)類型來看，大型企業(yè)PMI較上月上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，自2012年8月以來一直處于榮枯線以上;小型企業(yè)指數(shù)較上月上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，情況有所好轉(zhuǎn)，但仍處于榮枯線以下;中型企業(yè)指數(shù)較上月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，處于榮枯線以下?？傮w來看，大型企業(yè)經(jīng)營情況相對(duì)較好，中小企業(yè)處境略差。

改革加速，經(jīng)濟(jì)活躍度逐漸加強(qiáng)，市場(chǎng)信心較足。雖然整體經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，但是市場(chǎng)信心普遍較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)預(yù)期逐漸向好，尤其是民營企業(yè)和中小企業(yè)經(jīng)營活力進(jìn)一步增強(qiáng)。與2013年四季度相比，2014年一季度國有企業(yè)景氣指數(shù)下降了1.7點(diǎn)，而股份有限公司和私營企業(yè)的景氣指數(shù)則上升了5個(gè)百分點(diǎn)以上。從不同規(guī)模企業(yè)的景氣變化也能看出，民營經(jīng)濟(jì)正趨向于活躍。調(diào)查顯示，一季度大型企業(yè)景氣指數(shù)比去年四季度下降0.6，而主要是民營企業(yè)的中、小型工業(yè)企業(yè)，景氣指數(shù)則分別上升了3.5點(diǎn)和5.3點(diǎn)。對(duì)比一季度固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中民間資本顯現(xiàn)出來的蓬勃活力，企業(yè)景氣調(diào)查所顯示的民營經(jīng)濟(jì)的相對(duì)活躍與民間投資的較快增長是一致的。數(shù)據(jù)顯示，一季度，民間投資比重比去年同期提升了1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到64.8%。

2014年第一季度，工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為128，比去年四季度高3.7點(diǎn)。分行業(yè)來看，與消費(fèi)相關(guān)的醫(yī)藥、煙草、汽車、食品制造等行業(yè)，以及與結(jié)構(gòu)升級(jí)相關(guān)的儀器儀表、專用設(shè)備等制造業(yè)企業(yè)景氣度處于較高水平，景氣指數(shù)均在130以上，而“兩高”和產(chǎn)能過剩行業(yè)比如煤炭、鐵礦石、鋼鐵、有色、化纖等行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)，則或者處于小于100的不景氣狀態(tài)，或者處于略高于100的弱景氣區(qū)間?！皟筛摺焙彤a(chǎn)能過剩行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)相對(duì)較低，一定程度上正是政府為節(jié)能減排、化解產(chǎn)能過剩主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。

工業(yè)用地供應(yīng)和價(jià)格管理制度改革逐步落到實(shí)處。長久以來較低的工業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地維持低價(jià)、低效利用的格局或?qū)⒂兴淖儭?014年北京政府工作報(bào)告中提到將完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系，包括推行工業(yè)用地彈性出讓和租賃制，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等，揭開了貫徹落實(shí)國家逐漸收緊的新增城市用地供應(yīng)政策，和對(duì)城市老工業(yè)用地盤活再利用發(fā)展方針的大幕。

兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員、安徽農(nóng)大副校長夏濤提出，“應(yīng)按照不同工業(yè)類型的一般經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)等，設(shè)定不同的工業(yè)用地使用權(quán)租賃年限，將絕大部分工業(yè)用地以出讓50年土地使用權(quán)方式供應(yīng)的模式改變?yōu)榘床煌I(yè)類型等以租賃方式供應(yīng)為主的模式?！蓖瑵?jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授唐子來提出，劃撥工業(yè)用地在一定程度上是“模產(chǎn)權(quán)”，在難以收回的情況下，如果不把一部分權(quán)利讓渡給既得利益者，就很難提高土地利用效率。因此應(yīng)該有條件地允許國有企業(yè)所占用的劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)變成為出讓用地，并可進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)。

兩會(huì)后，滬杭兩地相繼通過了關(guān)于加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用的文件。上海市提出了“全生命周期”管理制度，核心就是以土地出讓合同為平臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目在用地期限內(nèi)的利用狀況實(shí)施全過程動(dòng)態(tài)評(píng)估和監(jiān)管，通過健全工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、綜合效益評(píng)估、土地使用權(quán)退出等機(jī)制，將項(xiàng)目建設(shè)投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境各要素納入合同管理，強(qiáng)化對(duì)土地出讓之后的使用監(jiān)管。而“實(shí)行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項(xiàng)目用地出讓年期為20年，出讓年限屆滿后，對(duì)項(xiàng)目綜合效益和合同履約等情況進(jìn)行評(píng)估，采取有償協(xié)議方式，續(xù)期或收回土地使用權(quán)”的規(guī)定，對(duì)市場(chǎng)影響更為廣泛。杭州出臺(tái)的《關(guān)于實(shí)施“畝產(chǎn)倍增”計(jì)劃促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的若干意見》(以下簡稱《“畝產(chǎn)倍增”計(jì)劃》)，通過這一節(jié)約集約用地的新政，進(jìn)一步提高工業(yè)用地的門檻，對(duì)杭州存在的不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求、圈而未用等低效用地，進(jìn)行騰退收回。杭州還鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，中小企業(yè)原則上通過標(biāo)準(zhǔn)廠房解決生產(chǎn)用房。上海自貿(mào)區(qū)已經(jīng)開始探索工業(yè)用地流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)變用地的試點(diǎn)工作，根據(jù)浦東綜改工作安排，2014年將在自貿(mào)區(qū)內(nèi)探索工業(yè)、商業(yè)、辦公等綜合用地的土地利用政策，完善存量土地循環(huán)利用機(jī)制，積極推動(dòng)浦東新區(qū)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，實(shí)施工業(yè)用地全生命周期管理，提升土地利用的綜合效益，探索創(chuàng)新工業(yè)用地出讓方式和新增工業(yè)用地彈性年限出讓制度。

整體來看，2014年第一季度，多地開始了對(duì)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地管理的探索，未來將有更多的城市出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)、規(guī)范，提高土地節(jié)約集約利用水平。國土部負(fù)責(zé)人兩會(huì)期間表示，“今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地”，這對(duì)于目前擁有工業(yè)、產(chǎn)業(yè)周地使用權(quán)的經(jīng)營方是利好消息。隨著中央完善工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各業(yè)用地比價(jià)機(jī)制研究，工業(yè)用地價(jià)格提升是必然方向。并且伴隨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，特大城市經(jīng)濟(jì)圈外圍的中小城市工業(yè)地價(jià)會(huì)有較大幅度的提升，京津冀一體化帶來的周邊地價(jià)上漲效應(yīng)就是最好佐證。

2014年二季度，關(guān)注一、二線熱點(diǎn)城市或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)的工業(yè)用地管理制度新規(guī)定，工業(yè)用地彈性出讓制度或?qū)⒊蔀槌B(tài)化，意向投資人可適當(dāng)布局大城市周圍三、四線熱點(diǎn)城市的工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)運(yùn)營，承接大城市的工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

二、工業(yè)用地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析

本報(bào)告對(duì)全國42個(gè)樣本城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)進(jìn)行采集及分析。為突出不同城市工業(yè)用地供應(yīng)和成交的差異性，我們對(duì)42個(gè)樣本城市劃分了一線城市、二線城市和三、四線城市3類，如下表1所示，分類分析，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和對(duì)市場(chǎng)的借鑒意義。表1全國42個(gè)樣本城市分類

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

(一)全國工業(yè)用地供應(yīng)分析

表2全國42個(gè)樣本城市工業(yè)用地2014年第一季度供應(yīng)數(shù)據(jù)

2014午第一季度，全國42個(gè)樣本城市(全區(qū)域，本部分下同)工業(yè)用地供應(yīng)地塊共計(jì)2010宗，較上一季度減少17.32%，供應(yīng)面積達(dá)6803.81公頃，較上一季度減少28.74%。其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地?cái)?shù)量為1860宗，較上一季度減少15.22%，面積達(dá)到6354.80公頃，較上一季度下降27.30%。一線城市供應(yīng)工業(yè)用地60宗，供應(yīng)面積258.16公頃，較上一季度分別上漲3.45和26.72個(gè)百分點(diǎn)，其中招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地48宗，供應(yīng)面積162.49公頃，較上一季度分別下降14.29和18.79個(gè)百分點(diǎn);二線城市供應(yīng)工業(yè)用地1 156宗，供應(yīng)面積3980.24公頃，較上一季度分別減少24.84和39.58個(gè)百分點(diǎn)，其中招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地1082宗，供應(yīng)面積3888.06公頃，較上一季度分別下降17.53和26.56個(gè)百分點(diǎn);

三、四線城市供應(yīng)工業(yè)用地794宗，供應(yīng)面積2565.42公頃，較上一季度分別減少4.91和6.96個(gè)百分點(diǎn)，其中招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供應(yīng)宗地730宗，供應(yīng)面積為2304.25公頃，較2012年分別減少11.62和15.28個(gè)百分點(diǎn)。

從總的供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)上看，2014年第一季度，一線城市所占比例最小，在總供應(yīng)面積上，占42個(gè)樣本城市的3.7g%，較上一季度縮小了0.24個(gè)百分點(diǎn)，二線城市供應(yīng)占比最大，占58.50%，但仍較上一季度縮小了0.71個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比約為37.71%，較上一季度擴(kuò)大了0.95個(gè)百分點(diǎn)?？偣?yīng)宗地、招、拍、掛供應(yīng)宗地和面積的分類城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本類似。

三、四線城市工業(yè)用地供應(yīng)面積所占比例有所增加，顯示工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐漸由重點(diǎn)城市向三、四線城市及中小城市轉(zhuǎn)移，工亞地產(chǎn)需求較高，加大了供應(yīng)力度。詳見圖2。

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院

(二)全國工業(yè)用地交易分析

2014年第一季度，42個(gè)樣本城市(市轄區(qū)，下同)總共成交工業(yè)用地828宗，環(huán)比下降25%，同比下降22%。成交面積3408公頃，環(huán)比下降27.37%，同比下降27.16%。土地出讓金收入共計(jì)188.93億元，環(huán)比下降19.33%，同比下12.28%。成交土地地面均價(jià)552元/平方米，環(huán)比上漲了10.80%，同比大漲了20.51%，成交土地樓面均價(jià)356元/平方米，環(huán)比微降O.gg%，同比上漲9.62%。

分季度來看，工業(yè)用地成交宗數(shù)和成交面積自2012年第四季度以來呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，2013年第三、四季度受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體好轉(zhuǎn)預(yù)期加強(qiáng)影響，成交宗地?cái)?shù)量和面積略有回升，2014年第一季度土地成交量有呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)景氣程度有限和主要城市控制土地供應(yīng)規(guī)模有關(guān)。平均溢價(jià)率有所回升，成交總價(jià)款略有下降，與土地成交規(guī)模有關(guān)。工業(yè)用地成交樓面地價(jià)和地面地價(jià)在2013年第四季度有所下降之后，2014年第一季度重新出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，與工業(yè)用地價(jià)格提高的基本發(fā)展趨勢(shì)相符。

分一線、二線和三、四線樣本城市具體來看2014年第一季度工業(yè)用地供應(yīng)指標(biāo)?？傮w來看，2014年第一季度，一、二線城市變化相對(duì)平穩(wěn)，三、四線城市成交工業(yè)用地的各項(xiàng)指標(biāo)均有所上漲，對(duì)未來各類城市工業(yè)用地價(jià)格維持看漲預(yù)期。(見組圖2)

一線城市共成交工業(yè)用地77宗，環(huán)比、同比分別下降27%和45%，成交面積約為213.13公頃，環(huán)比、同比分別下降44%和63%，基本呈現(xiàn)略微下降態(tài)勢(shì);成交土地出讓金總金額296326.24萬元，一線城市工業(yè)用地成交土地地面價(jià)格為1390.36元/平方米，環(huán)比、同比分別上漲13%和37%;樓面價(jià)格為709.18元/平方米，環(huán)比下降6%，同比上漲48%;平均溢價(jià)率1.84%，較上個(gè)季度下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市共成交工業(yè)用地451宗，環(huán)比同比分別下降了27%和20%;成交面積約為1934.96公頃，環(huán)比、同比分別下降29%和22%：成交土地出讓金總金額930853.72萬元，二線城市工業(yè)用地成交土地地面價(jià)格為481.07元/平方米，環(huán)比、同比分別增加了8%、11%;樓面價(jià)格為330.61元/平方米，環(huán)比上漲1.1%，同比微降0.04個(gè)百分點(diǎn);平均溢價(jià)率1.53%，較上個(gè)季度增加了0.54個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加了1.33個(gè)百分點(diǎn)。三、四線城市共成交工業(yè)用地272宗，環(huán)比下降8%，同比大幅下降71%，成交面積約為1139.40公頃，環(huán)比上漲g%，同比下降72%;成交土地出讓金總金額586795.45萬元，三、四線城市工業(yè)用地成交土地地面價(jià)格為516.18元/平方米，環(huán)比增加37%，同比下降81%，樓面價(jià)格為320.91/平方米，環(huán)比上漲33%，同比下降74%;平均溢價(jià)率6.4g%環(huán)比增加4.77個(gè)百分點(diǎn)，同比下降5.27個(gè)百分點(diǎn)。

(三)一線城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)分析

受季節(jié)性因素和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整共同影響，一線城市工業(yè)用地成交量下降明顯，成交價(jià)格大幅增加。上海工業(yè)用地成交面積依然在四個(gè)城市中最大，深圳成交地面價(jià)格再度升高。(見組圖3)

2014年第一季度，四大一線城市成交工業(yè)用地宗地?cái)?shù)量方面，北京成交工業(yè)用地17宗，成交土地面積45.76公頃，成交土地地面價(jià)格1046.56元/平方米，成交樓面價(jià)格761.33元/平方米，平均溢價(jià)率7.80%：上海成交工業(yè)用地44宗，成交土地面積132.84公頃，成交土地地面價(jià)格893.82元/平方米，成交樓面價(jià)格464.44元/平方米，平均溢價(jià)率0.58%;廣州成交工業(yè)用地8宗，成交土地面積26.24公頃，成交土地地面價(jià)格632.16元/平方米，成交樓面價(jià)格296.89元/平方米;深圳成交工業(yè)用地8宗，成交土地面積8.28公頃，成交土地地面價(jià)格13654.27元/平方米，成交樓面價(jià)格2605.89元/平方米，平均溢價(jià)率1.07%。組圖3-線城市2013年以來各個(gè)季度分城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)。

(四)二線城市工業(yè)用地交易分析

二線樣本城市工業(yè)用地成交量繼續(xù)有所減少減少，價(jià)格基本保持穩(wěn)定。二線城市工業(yè)用地成交總體呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

成交宗地?cái)?shù)量排名前五位的是天津、長春、沈陽、鄭州、大連，分別成交107、75、34、34、32宗，成交宗地?cái)?shù)量最少的城市是?？?，一季度，?？谑袥]有工業(yè)用地成交。成交建設(shè)用地面積方面，排名前五位的城市為天津、西安、沈陽、青島、濟(jì)南，成交面積分別達(dá)到511.19、353.78、236.08、192.17、167.07公頃，其中西安成交宗地僅8宗，其平均單宗地的面積約達(dá)到44.22公頃，在所有城市中最高。成交價(jià)格方面，成交土地地面價(jià)格最高的城市排名前五位的為重慶市、大連市、濟(jì)南市、長春市、成都市，成交地面均價(jià)分別為753.97、671.59、610.47、572.32和567.6元/平方米，有8個(gè)城市成交地面價(jià)格超過了500元/平方米之間，較上一季度有較大的增漲，成交地面價(jià)格最低的城市是廈門，成交地面價(jià)格僅為313.45元/平方米。成交土地樓面價(jià)格方面，排名前五位的分別是濟(jì)南市、寧波市、重慶市、長沙市、杭州市，成交樓面均價(jià)分別為595.71、526.4、448.55，447.14和415.89元/平方米，樓面價(jià)在400元/平方米以上的城市共5個(gè)，300～400元/平方米之間的城市有5個(gè)，成交樓面價(jià)在200～300元/平方米之間的城市有5個(gè)，價(jià)格最低值仍為廈門，樓面均價(jià)僅為115.43元/平方米，?？跊]有成交工業(yè)用地，不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

組圖4二線城市2013年以來各個(gè)季度分城市工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)

(五)三、四線城市工業(yè)用地交易分析 三、四線樣本城市工業(yè)用地成交量增加，價(jià)格下跌。

三、四線城市中，成交宗地?cái)?shù)量排名前五位的是蘇州市、無錫市、中山市、太原市和南寧市，分別成交75、37、22、19和17宗，成交宗地?cái)?shù)量較少的城市有哈爾濱市、福州市、蘭州市、合肥市、汕頭市成交宗地都低于5宗，呼和浩特市和西寧市沒有成交。成交建設(shè)用地面積方面，排名前五位的城市為蘇州市、烏魯木齊市、無錫市、貴陽市、南寧市，成交面積分別達(dá)到217.72、128.75、114.61、109.23、99.29公頃。平均單宗土地面積較大的城市多集中在西部，排名前五的分別是烏魯木齊市、蘭州市、貴陽市、福州市、昆明市，單宗土地面積分別約16.09、10.03、7.28、6.52、6.13公頃。成交價(jià)格方面，成交土地地面價(jià)格最高的城市排名前五位的為福州市、溫州市、蘇州市、珠海市、太原市，成交地面均價(jià)分別為1127.23、820.88、781.81、677.57、675.07元/平方米，各有10個(gè)城市成交地面價(jià)格在500元/平方米之上，有8個(gè)城市在300元/平方米之下，烏魯木齊市成交地面價(jià)格最低，僅力96.43元/平方米。成交土地樓面價(jià)格方面，排在前五位的城市是福州市、蘇州市、太原市、哈爾濱市、珠海市、無錫市，成交樓面價(jià)分別為676.57、642.59、621.41、467.12、388.71、372.97元/平方米。平均溢價(jià)率方面，太原成交工業(yè)用地溢價(jià)率最高，為25.48%，蘇州、東莞其次，分別是11.68%和10.34%，其余城市溢價(jià)水平均位于6%以下，有工業(yè)用地成交的城市中，平均溢價(jià)率為0的城市有8個(gè)，超過所有三、四線城市的三成。平均溢價(jià)率最值增加的幅度和無溢價(jià)成交情況都各有加強(qiáng)，顯示當(dāng)前工業(yè)用地市場(chǎng)的分化也逐漸顯現(xiàn)。

第三篇：全國工業(yè)用地新政要點(diǎn)一覽

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

完全版：工業(yè)用地新政要點(diǎn)一覽(轉(zhuǎn)自搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū))

《關(guān)于優(yōu)化小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割轉(zhuǎn)讓辦理流程的通知》，2014年8月

各小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積原則上不低于1000平方米，鼓勵(lì)建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，原則上不少于四層。產(chǎn)業(yè)園內(nèi)生產(chǎn)制造類小微企業(yè)租用或購置的通用工業(yè)廠房，今后可化整為零分割轉(zhuǎn)讓。

小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園單層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分跨轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于500平方米;多層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于300平方米。多層標(biāo)準(zhǔn)廠房一般不在同一樓層內(nèi)分割。

職能部門要按照要求，為企業(yè)辦理土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、消防設(shè)計(jì)備案、建設(shè)工程施工許可證，直至辦理工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房房屋所有權(quán)初始登記。分割測(cè)繪不得違反最小分割單元要求。

《關(guān)于依法規(guī)范科技企業(yè)孵化器房屋分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》，2014年1月 孵化器可以分割轉(zhuǎn)讓。經(jīng)各級(jí)科技行政主管部門認(rèn)定的科技企業(yè)孵化器，在不改變孵化服務(wù)用途的前提下，其孵化器載體房屋符合條件的可以分割轉(zhuǎn)讓。

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

分割后可以申請(qǐng)變性。如分割后涉及規(guī)劃和土地用途變更的，應(yīng)按《土地管理法》第26、56條的規(guī)定，首先取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃變更手續(xù)和土地用途變更手續(xù)后，方可辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記。

《關(guān)于中國(上海)自由貿(mào)易綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點(diǎn)意見》，2014年8月

明確提出綜合用地的概念，鼓勵(lì)公共服務(wù)設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)物流用地根據(jù)業(yè)態(tài)需求，進(jìn)行土地混合開發(fā)和建筑復(fù)合利用，進(jìn)一步提高土地利用質(zhì)量和效益。

自貿(mào)區(qū)內(nèi)存量用地可以通過補(bǔ)差價(jià)的方式轉(zhuǎn)為綜合用地。在轉(zhuǎn)讓方式選擇上，對(duì)于主導(dǎo)用途為研發(fā)總部類用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)物流用地的，其產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類用地可以采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地，而不用選擇“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的方式。

上海新版國有建設(shè)用地(工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類)使用權(quán)出讓合同—2014年7月起執(zhí)行

最高年限50年變20年。7月1日起，一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地出讓年限不超過20年，對(duì)于有特殊要求的市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，出讓年期可為20-50年。

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

逾期不開工可收回土地。原則上開工期限不超過交地后6個(gè)月，竣工期限不超過交地后24個(gè)月，且受讓人只能提出一次開工延期申請(qǐng)和竣工延期申請(qǐng)，延期期限均不得超過3個(gè)月;對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重的，可以收回土地使用權(quán)。

引入履約時(shí)間保證金。開工、俊工、投產(chǎn)三個(gè)階級(jí)，均設(shè)有相應(yīng)履約保證金。不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。土地不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓。

變向流轉(zhuǎn)，受讓人資格需審查。出資比例結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)經(jīng)出讓人同意方可改變。抵押物競(jìng)買人資格必須經(jīng)過規(guī)土、產(chǎn)業(yè)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)等綜合認(rèn)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)出讓人或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)可以優(yōu)先購買。

《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》，2014年3月 建設(shè)用地總規(guī)?！傲阍鲩L”。

上?！杜R港地區(qū)建立特別機(jī)制和實(shí)行特殊政策的三十條實(shí)施政策》,2013年3月 鼓勵(lì)商務(wù)樓宇購買及定制。臨港管委會(huì)鼓勵(lì)為設(shè)立總部購買或定制商務(wù)樓宇，對(duì)自用部分的投資額給予10‰至30‰的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

實(shí)行工業(yè)用地彈性出讓。臨港地區(qū)工業(yè)用地實(shí)行彈性出讓，可分別設(shè)定10年、20年、30年、40年、50年的出讓年限，出讓價(jià)格按照相應(yīng)年限通過評(píng)估確定。項(xiàng)目用地帶方案出讓。臨港地區(qū)對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地可采用帶方案出讓;對(duì)大型城市綜合配套、旅游會(huì)展、高端養(yǎng)老、文化體育休閑產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)、行業(yè)組織樓宇等重大功能性項(xiàng)目用地，在功能明確、基礎(chǔ)設(shè)施明確和方案明確的前提下，可采用帶方案出讓。

上海市規(guī)土局關(guān)于《規(guī)劃土地政策支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整若干意見》部分操作口徑的通知,2010年

鼓勵(lì)租賃。鼓勵(lì)高新技術(shù)企業(yè)以租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。租賃合同期滿，經(jīng)認(rèn)定符合屆時(shí)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向等條件的，經(jīng)承租方申請(qǐng)，可優(yōu)先租賃，重新約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式;若承租方提出由租賃轉(zhuǎn)為出讓的，可以協(xié)議方式出讓。支持企業(yè)分割轉(zhuǎn)讓節(jié)余土地。在滿足本企業(yè)需要后節(jié)余的尚未開發(fā)的土地，在不改變土地用途的情況下、符合條件的，可以分割轉(zhuǎn)讓給經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目使用：依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書;企業(yè)已用土地面積不少于出讓總面積的50%，且節(jié)余土地滿足規(guī)劃分割條件并可以獨(dú)立開發(fā)。

可以適當(dāng)突破7%。高新園區(qū)(含分園區(qū))和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)合理劃分土地使用性質(zhì)，適當(dāng)配置必要的配套公共服務(wù)設(shè)施用地，滿足園區(qū)內(nèi)職工的生產(chǎn)生活需要，單個(gè)工業(yè)項(xiàng)目如需在基地內(nèi)設(shè)置人才公寓、專家樓等配套設(shè)施，其用地面積占項(xiàng)目用地總面積的比例可適當(dāng)突破7%的上限控制。

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

北京北京政府工作報(bào)告

推行工業(yè)用地彈性出讓和租賃制。

引導(dǎo)孵化器聚集發(fā)展。更加注重培育市場(chǎng)化的科技服務(wù)組織，引導(dǎo)科技企業(yè)孵化器、創(chuàng)新型孵化器集聚發(fā)展，為企業(yè)創(chuàng)新提供專業(yè)化服務(wù)。

《北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)加強(qiáng)工業(yè)用地管理提高土地節(jié)約集約利用水平的實(shí)施意見》

縮短出讓年限。出讓年限一般不高于20年。期限屆滿時(shí)，用地單位若達(dá)到入?yún)^(qū)時(shí)承諾的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，仍然正常生產(chǎn)并保持增長態(tài)勢(shì)，可以申請(qǐng)延期使用土地。代建廠房。由建設(shè)方通過出讓或直接租賃方式取得工業(yè)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房或者按照產(chǎn)業(yè)要求定制廠房，將廠房出租給入?yún)^(qū)企業(yè)。直接租賃，期限10年。租賃年限一般為10年。期限屆滿時(shí)，用地單位若達(dá)到入?yún)^(qū)時(shí)承諾的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可申請(qǐng)續(xù)租。

有條件轉(zhuǎn)讓。申請(qǐng)土地使用權(quán)及地上建筑物轉(zhuǎn)讓的，由開發(fā)區(qū)管委會(huì)收儲(chǔ)，或經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)讓給符合開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的入?yún)^(qū)企業(yè)使用。

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

深圳《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)(2013-2015年)》 實(shí)行彈性年期制度，根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和項(xiàng)目建設(shè)情況，約定自用或出售比例，區(qū)分自用或出售兩種情況，自用部分原則上10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，出售部分原則上5年內(nèi)不得再轉(zhuǎn)讓。經(jīng)前海管理局批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳前海管理局。

杭州《關(guān)于實(shí)施“畝產(chǎn)倍增”計(jì)劃促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的若干意見》，201

4年4月14日起施行

招商引資項(xiàng)目聯(lián)合審查制度。未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，一般通過租賃土地或廠房解決，不予安排新增建設(shè)用地指標(biāo)、不單獨(dú)組織供地。

廠房可分幢、分層轉(zhuǎn)讓。鼓勵(lì)(注意，是鼓勵(lì))開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，中小企業(yè)原則上通過標(biāo)準(zhǔn)廠房解決生產(chǎn)用房。配套用地不得超過7%。工業(yè)用地中企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%、建筑面積不得超過總建筑面積的15%。工業(yè)用地容積率不得低于1.2，標(biāo)準(zhǔn)廠房用地容積率不得低于1.8。

最高年限30年。工業(yè)用地可以采取“分期分階段出讓”、“先租后讓”等方式出讓，出讓年限原則上按照30年設(shè)定，特殊項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可以按法定最高年限出讓。

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

轉(zhuǎn)讓前需通過6年試用期。采取“分期分階段出讓”方式的，首期出讓年限為6年，期滿經(jīng)考核評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)后可以續(xù)簽剩余24年出讓合同;采取“先租后讓”方式的，土地成交后可以簽訂租賃期為6年的土地租賃合同，期滿經(jīng)考核評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)后，改簽出讓年限為24年的土地出讓合同。

鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)用地。對(duì)符合杭州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的集團(tuán)總部、金融辦公、科技研發(fā)、自用辦公等土地，可通過約定自持與銷售比例、制定地價(jià)修正規(guī)則、創(chuàng)新供地方式等措施予以支持。

廣州關(guān)于征求《廣州市關(guān)于提高工業(yè)用地利用效率的意見》意見

7%、14%、15%。園區(qū)配套設(shè)施用地面積可占園區(qū)總用地面積的15%;單個(gè)工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得大于項(xiàng)目總用地面積的7%或建筑面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的14%。

嚴(yán)禁建造成套住宅。嚴(yán)禁建設(shè)成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心。

《關(guān)于土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見》

探索彈性出讓。工業(yè)用地可結(jié)合產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿后對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營情況和出讓合同履行情況進(jìn)行評(píng)估，再視情況有償續(xù)期或收回土地使用權(quán)。

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

五檔出讓年限。打破現(xiàn)有單一最高50年期出讓模式，拓展為10年、20年、30年、40年和50年5種模式，5種模式下將分別設(shè)定最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，使用期為10年的價(jià)格相對(duì)較低，50年的則價(jià)格相對(duì)較高。

推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房模式。推廣中小企業(yè)供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)廠房模式，研究工業(yè)地產(chǎn)等新型土地利用形態(tài)的支持政策。

租賃供應(yīng)為常態(tài)，出讓供應(yīng)為特例。按照不同產(chǎn)業(yè)，全面實(shí)行“長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合”的土地供應(yīng)制度。

《臨沂市人民政府 關(guān)于對(duì)工業(yè)用地實(shí)行彈性年期出讓的意見 》—2013年11月

彈性年期最高不超過 20 年。

續(xù)期不得超過20年。工業(yè)用地出讓年期屆滿的，應(yīng)根據(jù)分期考核評(píng)估協(xié)議落實(shí)情況和市政府出讓到期土地處置的有關(guān)規(guī)定，辦理是否準(zhǔn)予續(xù)期或收回土地的手續(xù)。續(xù)期年期不得超過 20 年。

《中山市工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法(試行)》意見稿

北京通州商務(wù)園開發(fā)建設(shè)有限公司

工業(yè)廠房開發(fā)實(shí)施準(zhǔn)入審批。根據(jù)征求意見稿，工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將實(shí)施準(zhǔn)入審批。中山市將成立“中山市工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)席審批領(lǐng)導(dǎo)小組”，辦公室設(shè)在市經(jīng)信局(或規(guī)劃局)。鎮(zhèn)政府(區(qū)辦事處)組織編寫《本鎮(zhèn)(區(qū))工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃》，報(bào)送市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由辦公室組織召開成員單位聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^后即獲得規(guī)劃準(zhǔn)入資格。

嚴(yán)格控制商品廠房變相成商住用房。嚴(yán)格審核設(shè)計(jì)圖紙，凡工業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)圖紙，不得有諸如廚房、陽臺(tái)、煙道等居住功能設(shè)計(jì)內(nèi)容(配套用房除外，宿舍不得超過總建筑面積5%)。

建立廠房預(yù)售制度，出售面積不得超過七成。商品廠房開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品廠房時(shí)，必須經(jīng)市住建部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取商品廠房預(yù)售許可證。出售廠房建筑面積原則上不得超過總建筑面積的70%。

第四篇：《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》解讀

國土部權(quán)威解讀:《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》

一、為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？ 一些地方在招商引資中競(jìng)相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)、低于成本出讓工業(yè)用地是當(dāng)前土地管理與調(diào)控中存在的一個(gè)突出問題，危害十分嚴(yán)重。一是工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張，助長了大量低水平重復(fù)建設(shè)，影響了中央宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施。二是地區(qū)之間競(jìng)相壓價(jià)搞惡性競(jìng)爭，破壞了公開公平、競(jìng)爭有序的市場(chǎng)環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是由于土地出讓的價(jià)格遠(yuǎn)低于其實(shí)際成本，國有土地所有者權(quán)益沒有得到應(yīng)有體現(xiàn)，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑臵浪費(fèi)。五是損害了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。地方政府低價(jià)出讓土地往往是以壓低拖欠征地補(bǔ)償費(fèi)，犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)的，其結(jié)果是直接侵犯了農(nóng)民合法的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

要從根本上解決這個(gè)長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅(jiān)持以全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制，使工業(yè)用地價(jià)格能充分反映市場(chǎng)供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)配臵土地資源的基礎(chǔ)性作用，針對(duì)當(dāng)前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價(jià)格的最低控制標(biāo)準(zhǔn)是推進(jìn)工業(yè)用地市場(chǎng)化配臵的重要基礎(chǔ)。為此，2004年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中明確規(guī)定，“禁止非法壓低地價(jià)招商”，“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。”但是各地在執(zhí)行這一政策時(shí)都怕提高本地地價(jià)影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執(zhí)行效果。

為此，今年8月31日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)?2006?31號(hào)，以下簡稱國發(fā)31號(hào)文件）中明確提出，國家要根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，而且規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為貫徹落實(shí)31號(hào)文件精神，我部組織制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》），下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（以下簡稱《通知》），對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)實(shí)施政策做出了一系列明確規(guī)定。

二、《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施有什么意義和作用？

《標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布實(shí)施，是貫徹落實(shí)國發(fā)?2006?31號(hào)文件精神，加強(qiáng)工業(yè)用地調(diào)控的一項(xiàng)重大政策，是國家運(yùn)用土地價(jià)格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措，對(duì)有效抑制工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張，維護(hù)公開公平公正的土地市場(chǎng)秩序，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，保障土地所有者合法權(quán)益，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用具有重大意義，而且對(duì)于“以工補(bǔ)農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的和諧社會(huì)的建立具有深遠(yuǎn)影響。具體而言，《標(biāo)準(zhǔn)》將在以下四個(gè)方面發(fā)揮重大作用。

（一）規(guī)范工業(yè)用地市場(chǎng)秩序

《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價(jià)格“底線”，對(duì)各地在招商引資中搞惡性競(jìng)爭、低價(jià)賤賣國有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎(chǔ)，為建立統(tǒng)一規(guī)范有序競(jìng)爭的土地市場(chǎng)提供了保障，為查處低價(jià)出讓土地的違法行為提供了參考依據(jù)。

（二）保障被征地農(nóng)民的基本權(quán)益

《標(biāo)準(zhǔn)》在制訂過程中，嚴(yán)格執(zhí)行了國發(fā)31號(hào)文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的規(guī)定，通過提高工業(yè)用地的出讓價(jià)格，將有效抑制一些地方因低價(jià)出讓土地而有意壓低征地補(bǔ)償費(fèi)用的行為，有利于保護(hù)被征地農(nóng)民的基本權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

（三）促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

《標(biāo)準(zhǔn)》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的?！稑?biāo)準(zhǔn)》與土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，最高等別（一等）相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向，有利于縮小東中西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

（四）穩(wěn)定住宅用地價(jià)格

最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是按照不低于成本的要求確定的，與現(xiàn)在各地工業(yè)用地的實(shí)際出讓價(jià)格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價(jià)格提高后，將會(huì)抑制工業(yè)用地的過度擴(kuò)張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應(yīng)總量不變的前提下，地方政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)量，促進(jìn)住宅用地價(jià)格的穩(wěn)定。同時(shí)，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補(bǔ)貼工業(yè)用地成本的行為。

三、最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？

《標(biāo)準(zhǔn)》的制訂工作是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、技術(shù)要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關(guān)單位及有關(guān)專家，成立了專項(xiàng)工作組，多次召開座談會(huì)、研討會(huì)，對(duì)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制訂思路和技術(shù)方法進(jìn)行了認(rèn)真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價(jià)評(píng)估專業(yè)人士意見，按照《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)?2006?31號(hào)）關(guān)于“國家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”和“工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，通過測(cè)算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)之間的倍數(shù)關(guān)系，確定全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”的思路和方法，并組織對(duì)全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地成本及出讓價(jià)格進(jìn)行了調(diào)查測(cè)算。經(jīng)測(cè)算并征求各地意見，最終按6倍確定最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)比較符合各地實(shí)際，提高幅度是可以承受的。為了確保最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正，變相低價(jià)出讓土地，我部對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》如何貫徹執(zhí)行還規(guī)定了八條具體的政策措施。

四、土地等別是如何確定的？《標(biāo)準(zhǔn)》為什么要與土地等別相掛鉤？

土地等別是制訂最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是國土資源部、財(cái)政部為適應(yīng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收的需要，于1998年根據(jù)全國2864個(gè)縣、市（區(qū)）級(jí)行政單元的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素，采用綜合評(píng)價(jià)法，按照評(píng)價(jià)分值的15個(gè)區(qū)間段確定的，將全國各縣、市（區(qū)）土地分成15個(gè)等別。2002年在征求各地意見后做了調(diào)整?，F(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別。現(xiàn)行土地等別在新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認(rèn)可。

為了發(fā)揮地價(jià)對(duì)土地利用的調(diào)控作用，我們?cè)谥朴喿畹蛢r(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，明確了最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎(chǔ)上制訂的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，最高等別（一等）相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

五、《通知》在最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？ 為了確保最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)能在各地得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，變相達(dá)到低價(jià)出讓的目的，《通知》對(duì)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施做出了八個(gè)方面的政策規(guī)定。

一是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)和適用范圍?！锻ㄖ返谝粭l明確規(guī)定《標(biāo)準(zhǔn)》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行的最低控制標(biāo)準(zhǔn)”。有三層含義：一是《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)是最低的控制性標(biāo)準(zhǔn)，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時(shí)確定的土地出讓價(jià)格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標(biāo)準(zhǔn)》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內(nèi)（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個(gè)行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項(xiàng)目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（即《標(biāo)準(zhǔn)》所列該行政單元所在土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)），由于工業(yè)項(xiàng)目在同一區(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)入“門檻”相同，就可促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點(diǎn)火”、“戶戶冒煙”。

二是嚴(yán)格規(guī)定了《標(biāo)準(zhǔn)》的修正原則，增強(qiáng)了《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行的“剛性”?！稑?biāo)準(zhǔn)》是嚴(yán)格按照國發(fā)31號(hào)文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的要求，在廣泛調(diào)查和測(cè)算基礎(chǔ)上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項(xiàng)因素，涵蓋了相應(yīng)的成本費(fèi)用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，規(guī)定其“出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，而且還明確規(guī)定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對(duì)規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價(jià)修正?！边@樣，一方面可有效防止一些地方在《標(biāo)準(zhǔn)》下發(fā)后，不按規(guī)范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開發(fā)程度不同等各種理由修正最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、減免或補(bǔ)貼地價(jià)款從而變相低價(jià)出讓土地，增強(qiáng)了最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行中的“剛性”，另一方面也有利于促進(jìn)地方進(jìn)行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，有利于提高土地利用效率。

三是嚴(yán)格界定了特殊情況下《標(biāo)準(zhǔn)》的執(zhí)行政策。按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。但是，在我國少數(shù)地區(qū)特別是西部地區(qū)，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項(xiàng)目，即因?yàn)檫x址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項(xiàng)目。為更好地使《標(biāo)準(zhǔn)》符合客觀實(shí)際，鼓勵(lì)這類工業(yè)項(xiàng)目在用地時(shí)更少地占用耕地，《通知》第三條規(guī)定了相應(yīng)的地價(jià)政策。同時(shí)，為防止一些地方鉆空子，對(duì)這類工業(yè)項(xiàng)目也從選址、用地類型、土地開發(fā)主體等多方面進(jìn)行了非常嚴(yán)格的界定。

一是“對(duì)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在出讓時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60％執(zhí)行?！倍菍?duì)其中使用未列入耕地后備資源，未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營權(quán)人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發(fā)的工業(yè)項(xiàng)目用地，在出讓時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30％執(zhí)行。

四是對(duì)工業(yè)用地租賃和較短年期出讓時(shí)如何執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》予以明確規(guī)定?！稑?biāo)準(zhǔn)》實(shí)施后，各地工業(yè)用地出讓價(jià)格將有較大幅度提高，一些企業(yè)可能會(huì)選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價(jià)格取得工業(yè)用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過年期修正低價(jià)出讓土地，《通知》第四條分別針對(duì)上述兩種情況，就如何執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了規(guī)定。

《通知》規(guī)定，對(duì)低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價(jià)格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五是允許各省級(jí)國土資源管理部門制訂本地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。鑒于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一，工業(yè)用地稀缺程度不同，而且國發(fā)31號(hào)文件下發(fā)后各地征地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用上漲幅度有高有低，一些地方可能會(huì)出現(xiàn)本地工業(yè)用地出讓最低價(jià)高于《標(biāo)準(zhǔn)》的情況，同時(shí)，考慮到各地產(chǎn)業(yè)政策存在差異，區(qū)域之間鼓勵(lì)發(fā)展的和限制發(fā)展的工業(yè)項(xiàng)目在地價(jià)政策上也需要區(qū)別對(duì)待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規(guī)定各省級(jí)國土資源管理部門“可根據(jù)本地征地補(bǔ)償費(fèi)用提高的實(shí)際，進(jìn)一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，也可以“根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標(biāo)準(zhǔn)》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。”這樣，不僅有利于增強(qiáng)省級(jí)國土資源管理部門對(duì)本地土地利用的調(diào)控責(zé)任，而且還有利于進(jìn)一步發(fā)揮其通過運(yùn)用地價(jià)政策參與本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的積極性。

六是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》與各地基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)反映了不同區(qū)域工業(yè)用地的市場(chǎng)平均價(jià)格水平，是各地在出讓工業(yè)用地時(shí)確定出讓價(jià)格的重要參照依據(jù)。當(dāng)前，各地為了招商引資，人為壓低工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各?。▍^(qū)、市）在《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實(shí)施后，依據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，及時(shí)調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，從而使各地工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)與《標(biāo)準(zhǔn)》保持銜接一致。

七是明確了違反《標(biāo)準(zhǔn)》出讓工業(yè)用地的法律責(zé)任。《通知》第七條要求各地國土資源管理部門加強(qiáng)監(jiān)督管理，重申了國發(fā)31號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，即“低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。”

八是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施的時(shí)間。即從2007年1月1日起實(shí)施。同時(shí)，為保證《標(biāo)準(zhǔn)》的適時(shí)性和適用性，《通知》第八條還規(guī)定“部將根據(jù)各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、宏觀調(diào)控的需要以及《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施情況，適時(shí)進(jìn)行修訂?！?/p>

六、貫徹落實(shí)好《標(biāo)準(zhǔn)》，各級(jí)國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

首先，各級(jí)國土資源管理部門要提高認(rèn)識(shí)，準(zhǔn)確把握《標(biāo)準(zhǔn)》及《通知》相關(guān)規(guī)定的政策內(nèi)涵，充分認(rèn)識(shí)到《標(biāo)準(zhǔn)》的貫徹執(zhí)行對(duì)土地管理和土地調(diào)控的重大意義，增強(qiáng)落實(shí)《標(biāo)準(zhǔn)》的自覺性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和穩(wěn)定住宅用地價(jià)格等方面所起到的作用，正確引導(dǎo)社會(huì)輿論和市場(chǎng)預(yù)期。

第二，各省級(jí)國土資源管理部門要結(jié)合本地實(shí)際，及時(shí)制訂本地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。要按照《通知》要求，根據(jù)本地實(shí)際，與區(qū)域、產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調(diào)配合，制訂有利于調(diào)整優(yōu)化本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并盡快報(bào)部備案。各地基準(zhǔn)地價(jià)與《標(biāo)準(zhǔn)》不符的，要及時(shí)更新調(diào)整。

第三，要嚴(yán)格執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》和《通知》的有關(guān)規(guī)定。各級(jí)國土資源管理部門在出讓工業(yè)用地時(shí)，要嚴(yán)格按招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范程序操作，不能違反《通知》有關(guān)規(guī)定隨意修正、變相壓低出讓價(jià)格，確定的出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于《標(biāo)準(zhǔn)》。

第四，要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。各省級(jí)國土資源管理部門要加強(qiáng)對(duì)各地貫徹執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，采取有效措施確?！稑?biāo)準(zhǔn)》落到實(shí)處，對(duì)違反規(guī)定，低于《標(biāo)準(zhǔn)》低價(jià)出讓土地的，必須嚴(yán)肅查處。

第五篇：工業(yè)用地現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

提供一篇調(diào)研報(bào)告范文，作為參考！

隨著我市工業(yè)提升工程的推進(jìn)，招商引資力度的加大，工業(yè)用地需求逐年增加，土地供需矛盾日益突出。挖掘存量工業(yè)用地潛力，節(jié)約集約利用土地，是當(dāng)前我市工業(yè)平臺(tái)建設(shè)的重要工作。存量工業(yè)用地是指已農(nóng)轉(zhuǎn)用未征收（轉(zhuǎn)而未征）、已征收未平整（征而未平）、已平整未供熟地（平而未供）和未供先用的工業(yè)用地。近期，我們?cè)谑袊辆值拇罅χС窒拢瑢?duì)全市存量工業(yè)用地進(jìn)行了全面調(diào)查，并就盤活存量工業(yè)用地作了思考，提出建議供領(lǐng)導(dǎo)參考。

一、存量工業(yè)用地基本狀況

2009年和2010年，我市抓住機(jī)遇，爭取到大量農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標(biāo)，集中報(bào)批了較多的工業(yè)用地。由于2011年我市工業(yè)空間布局作了新的調(diào)整，加之其他多種原因，造成供地率偏低存在較多的閑置工業(yè)用地。經(jīng)調(diào)查至2012年4月底止，全市共有歷年來轉(zhuǎn)而未供存量土地7494.67畝，其中：工業(yè)用地6164.97畝、城市建設(shè)等其他用地1329.7畝（其中：其它建設(shè)用地684畝）。6164.97畝存量工業(yè)用地包括：未供先用工業(yè)用地632.43畝和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)（跨江部份）轉(zhuǎn)而不用土地117.7畝。我市實(shí)際擁有可利用存量工業(yè)用地為5414.84畝，其中：轉(zhuǎn)而未征土地869.1畝，占16.05%；征而未平土地464.7畝，占8.58%；平而未供熟地4081.04畝，占75.37%。

二、存量工業(yè)用地分布與分類情況

實(shí)際擁有5414.84畝存量工業(yè)用地分布在：市級(jí)工業(yè)平臺(tái)3804.22畝,占70.26%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)（原二基地六功能區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，下同。）1316.32畝，占24.31%；市級(jí)工業(yè)平臺(tái)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)以外的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)（以下簡稱其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)）294.3畝，占5.44%。具體分布與分類情況為：

三、存量工業(yè)用地原因分析

形成工業(yè)用地轉(zhuǎn)而未供的主要原因：一是市級(jí)工業(yè)平臺(tái)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)功能區(qū)以外的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量工業(yè)用地，基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，加之入戶企業(yè)不能享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)（項(xiàng)目）大都不愿入駐，致使294.3畝工業(yè)用地閑置，占全市實(shí)際存量工業(yè)用地的5.44%。需要指出的是:鎮(zhèn)村57.4畝休閑項(xiàng)目、鄉(xiāng)的303.3畝水電站項(xiàng)目、269.9畝休閑項(xiàng)目、鎮(zhèn)6畝便民中心項(xiàng)目、鄉(xiāng)的3.2畝水電站項(xiàng)目、鎮(zhèn)3.9畝客運(yùn)站及幼兒園項(xiàng)目,以及鎮(zhèn)3.3畝、鎮(zhèn)2.4畝、鄉(xiāng)4.8畝和鎮(zhèn)29.8畝共計(jì)684畝已農(nóng)轉(zhuǎn)用作其它用地，因規(guī)劃調(diào)整或業(yè)主放棄項(xiàng)目實(shí)施等原因而長期閑置。二是受相關(guān)因素制約難以供地。如中部山工業(yè)園724.5畝農(nóng)轉(zhuǎn)用土地受園區(qū)連片開發(fā)的內(nèi)在要求尚未征用平整供地；街道區(qū)塊47.9畝農(nóng)轉(zhuǎn)用土地與規(guī)劃中的市高新技術(shù)園選址重疊尚未啟動(dòng)征用；區(qū)塊428.6畝已征農(nóng)轉(zhuǎn)用土地因規(guī)劃滯后加之開發(fā)難度大尚未平整已閑置近二年之久，以上閑置工業(yè)用地占全市實(shí)際存量工業(yè)用地的22.18%。三是留空留白開發(fā)主體主動(dòng)預(yù)留。如區(qū)四期214畝預(yù)留工業(yè)用地已空置兩年多而未供地，占全市實(shí)際存量用地的3.95%；一些區(qū)位條件好基礎(chǔ)設(shè)施配套全的區(qū)塊，如協(xié)作示范園1118.1畝、城西區(qū)725.1畝、中部工業(yè)園358.17畝，還沒有找到大項(xiàng)目好項(xiàng)目暫未供地，計(jì)2201.37畝，占全市實(shí)際存量用地的40.65%；另外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)內(nèi)，存在為招商引資惜供因素，如鎮(zhèn)347.34畝，鎮(zhèn)239.1畝，鎮(zhèn)216.8畝工業(yè)用熟地均已空置近二年，計(jì)803.24畝，占全市實(shí)際存量工業(yè)用地的14.83%。四是企業(yè)未供先用，造成存量工業(yè)用地指標(biāo)虛高。一方面有些開發(fā)主體為招商引資需要，默認(rèn)投資企業(yè)未辦理供地手續(xù)先開工建設(shè)，另一方面受金融危機(jī)影響，一些項(xiàng)目主體因資金緊張或行情變化而停止項(xiàng)目建設(shè)等因素不愿辦理供地手續(xù)，全市共有未供先用工業(yè)用地632.43畝。

四、盤活存量工業(yè)用地的措施和建議

工業(yè)用地是稀缺資源十分寶貴。我市工業(yè)的發(fā)展需要大量的土地空間，另一方面又存在著較多的工業(yè)用地未用足。按土地管理有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定：“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征用或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。已實(shí)施征地，滿兩年未供地的，在下達(dá)下一的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)將扣減相應(yīng)指標(biāo)。對(duì)用地單位閑置的土地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)?！笨梢姳P活存量工業(yè)用地(包括已農(nóng)轉(zhuǎn)用和已征用的其它用地)，提高供地率，既是節(jié)約集約利用土地的內(nèi)在要求，又是加快我市工業(yè)提升發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，是我市當(dāng)前工業(yè)平臺(tái)建設(shè)的一項(xiàng)緊迫工作。為此就如何盤活用好存量工業(yè)用地提出如下措施和建議。

1、盤活轉(zhuǎn)而未供農(nóng)轉(zhuǎn)用用地指標(biāo)。（1）盤活尚未征用，又不符合規(guī)劃或規(guī)劃已調(diào)整，以及已放棄實(shí)施項(xiàng)目的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)。具體是：區(qū)（跨江部份）117.7畝轉(zhuǎn)而不用土地，街道村閑置城市建設(shè)用地72.2畝，鎮(zhèn)村57.4畝休閑項(xiàng)目，鄉(xiāng)的303.3畝水電站項(xiàng)目，鄉(xiāng)的3.2畝水電站項(xiàng)目。（2）盤活尚未征用，因毗鄰基本農(nóng)田而無法進(jìn)行土地平整或不能進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套區(qū)塊的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)。具體是：鎮(zhèn)二個(gè)區(qū)塊11.8畝土地，鎮(zhèn)桐村和上埂二個(gè)區(qū)塊57.1畝土地。（3）對(duì)一些土地已征收補(bǔ)償，但因建設(shè)項(xiàng)目放棄實(shí)施等原因閑置二年以上未利用區(qū)塊的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)。具體是：鄉(xiāng)的269.9畝休閑項(xiàng)目的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)。以上盤活轉(zhuǎn)而未供農(nóng)轉(zhuǎn)用用地指標(biāo)889.4畝用于市級(jí)重點(diǎn)工業(yè)平臺(tái)開發(fā)建設(shè)。

2、對(duì)未供先用工業(yè)用地進(jìn)行清理。由市國土局牽頭，相關(guān)部門和開發(fā)主體參與，對(duì)全市632.43畝未供先用工業(yè)用地進(jìn)行一次全面檢查清理。對(duì)符合區(qū)域規(guī)劃，并已開工建設(shè)或投產(chǎn)的未供先用工業(yè)用地的企業(yè)，要督促企業(yè)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)；對(duì)不符合區(qū)域規(guī)劃，或投資強(qiáng)度低、畝均產(chǎn)出少、有污染不符合環(huán)評(píng)要求的未供先用項(xiàng)目用地，以及圈地不建閑置二年以上的未供先用項(xiàng)目用地，按土地管理法規(guī)定予以收回處理。

3、加強(qiáng)用地管理、寬嚴(yán)有度、提高存量工業(yè)用地供地率。目前我市工業(yè)用地主要依據(jù)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、環(huán)境評(píng)估、投資強(qiáng)度、畝均稅收和建筑容積率等指標(biāo)來控制項(xiàng)目供地。針對(duì)我市現(xiàn)有存量工業(yè)用地的現(xiàn)狀分布情況，建議按市級(jí)工業(yè)平臺(tái)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)和其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)三個(gè)層次設(shè)定寬嚴(yán)有別的項(xiàng)目準(zhǔn)入供地標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)市級(jí)工業(yè)平臺(tái)內(nèi)的存量工業(yè)用地，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，在符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、項(xiàng)目環(huán)評(píng)要求的同時(shí)，投資強(qiáng)度必須達(dá)到每畝180萬元以上、畝均稅收在4萬元以上、建筑物容積率達(dá)到1︰1以上，單個(gè)項(xiàng)目用地原則上在30畝以上；對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)內(nèi)的存量工業(yè)用地（含開發(fā)區(qū)的城西區(qū)），上述標(biāo)準(zhǔn)要求可適度放寬；對(duì)其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的存量工業(yè)用地，在符合所在地區(qū)域規(guī)劃，項(xiàng)目不影響當(dāng)?shù)丨h(huán)境的前提下，可放寬投資強(qiáng)度、畝均稅收、建筑容積率等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，以提高供地率，有效盤活閑置存量工業(yè)用地。

4、合理安排留空留白。工業(yè)用地留空留白由市級(jí)工業(yè)平臺(tái)承擔(dān)，并且要根據(jù)我市工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃做到合理安排。市級(jí)工業(yè)平臺(tái)留空留白總量控制在1000畝左右，但預(yù)留期限原則上不超過二年。同時(shí)要確保我市每年2000畝優(yōu)質(zhì)工業(yè)熟地滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)。

5、突出重點(diǎn)，用好新增工業(yè)用地指標(biāo)。今后我市新增工業(yè)用地指標(biāo)主要用于市級(jí)工業(yè)平臺(tái)的開發(fā)建設(shè)；對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)新增工業(yè)用地指標(biāo)應(yīng)嚴(yán)格控制,僅安排少量用于既成區(qū)塊的補(bǔ)漏填缺；對(duì)市級(jí)工業(yè)平臺(tái)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)以外的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)不予安排新增工業(yè)用地指標(biāo)。