第一篇：關(guān)于城中村拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研

關(guān)于項目建設(shè)及城中村改造拆遷安置小區(qū)物

業(yè)管理的調(diào)研報告

隨著高新區(qū)城市建設(shè)的快速推進，拆遷安置小區(qū)相繼建成，安置群眾已開始入住，安置小區(qū)的物業(yè)管理問題對于辦事處、對于城改工作來講是新生事物，也是必須面對的課題，在不遠(yuǎn)的將來極有可能成為城市社區(qū)管理的難點，是必須引起高度重視的一大社會問題。我們在對轄區(qū)各村拆遷安置小區(qū)現(xiàn)狀深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，提出加強拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理的思路和建議。

一、項目建設(shè)及城中村改造拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀 崇業(yè)辦轄區(qū)六個行政村，農(nóng)業(yè)人口2580戶9058人，全部處于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，隨著高新區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，項目建設(shè)在各村先后產(chǎn)生拆遷，轄區(qū)六個行政村已全部被列入城中村改造范圍內(nèi)，鄭家村、白楊村、王賀村的拆遷安置戶，已先后入住拆遷安置住宅小區(qū)。

1、鄭家村拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

鄭家村轄3個村民小組，360戶1370人。安置小區(qū)由威楠公司開發(fā)，王林公司代建，共建設(shè)6層安置樓15幢，建筑面積77000平方米，已交付的四幢樓（8#、11#、12#、13#）用于安置中心廣場拆遷戶，目前，大部分安置村民正在裝修，小部分已經(jīng)入住。除已交付使用的四幢樓外，小區(qū)內(nèi)還有9幢樓施工未結(jié)束，小區(qū)內(nèi)道路局部建成，綠化、亮化等其它工程未開始

施工，建成區(qū)與建設(shè)區(qū)沒有圍擋并經(jīng)同一入口進出，小區(qū)燃?xì)?、供暖、寬帶、有線電視未通，小區(qū)無大門、單元無樓宇門、無保潔、無安保，物業(yè)管理處于缺位狀態(tài)

2、白楊村拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

白楊村轄9個村民小組，913戶,3400人。安置小區(qū)由新宇公司（白楊村城改投資主體）投資建設(shè)，小區(qū)一期工程已建成6層安置樓7幢，建筑面積3.3萬平方米，已安置310國道改線、廣場西路、渭南中學(xué)項目用地內(nèi)拆遷村民153戶。小區(qū)物業(yè)處于無序管理狀態(tài)。

3、王賀村拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

王賀村轄3個村民小組，286戶、895人。已建成6層安置樓1幢，由王賀村委會出資建設(shè)，用于安置城中村改造拆遷戶，物業(yè)由村委會下屬公司金馬公司聘請人員負(fù)責(zé)，承諾免收3年物業(yè)服務(wù)費。

二、項目建設(shè)及城中村改造拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1、無物業(yè)管理機制。轄區(qū)已經(jīng)有的3個拆遷安置小區(qū)，2個小區(qū)無物業(yè)管理，1個有物業(yè)管理的小區(qū)即王賀村拆遷安置小區(qū),為自發(fā)管理、臨時管理，承諾3年不收物業(yè)服務(wù)費。當(dāng)前，關(guān)于城中村拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理如何啟動、如何實施管理，沒有一套可以遵循的規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平較低。

2、建立物業(yè)管理機制需要明確的兩個基本問題

一是在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由誰聘請？二

是物業(yè)服務(wù)費用由誰承擔(dān)？村民被拆遷后從村莊住進小區(qū)，認(rèn)為自己為城市發(fā)展做出了犧牲，對物業(yè)管理收費有強烈的抵觸情緒，缺乏花錢買服務(wù)的觀念。

三、關(guān)于加強項目建設(shè)及城中村改造拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的建議

拆遷安置小區(qū)既是城市管理的基本單元，也是居民生活的基本場所。安居方樂業(yè)，人的生活中有三分之一時間是在住宅區(qū)中度過的，拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理水平的高低，不僅影響小區(qū)居住條件和居住品位，更進一步會影響到政府的服務(wù)形象，影響后續(xù)項目征遷及城中村改造等工作的開展，甚至成為社會不穩(wěn)定因素。

從高新區(qū)的實際來看，目前城中村拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作的重點在制定完善政策、健全體制機制上。因此，城中村拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，要順應(yīng)拆遷居民提高生活品質(zhì)的新要求，完善物業(yè)管理體制，規(guī)范物業(yè)管理機制，做到有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修服務(wù)“八個有”，打造環(huán)境美、設(shè)施全、服務(wù)優(yōu)、管理好的新型居民安置小區(qū)。

1、建立物業(yè)管理體制。按照“條塊結(jié)合、多方協(xié)同”的原則，由城改辦成立城中村拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由物業(yè)管理行政審批主管部門牽頭，建立以物業(yè)管理行政主管部門、街道辦、居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司共同參與的物業(yè)管理機制，強化建設(shè)、執(zhí)法、工商、公安、物價、規(guī)劃、衛(wèi)生、環(huán)保、消防、民政等職能部門協(xié)同配合責(zé)任。

2、規(guī)范物業(yè)管理模。按照因地制宜和尊重居民意愿的原則，“鼓勵自治管理，引進專業(yè)管理”，即鼓勵城中村或改制后的新經(jīng)濟組織自行組建物業(yè)管理機構(gòu)，按照社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理的要求和標(biāo)準(zhǔn)，組織居民進行自治管理。或與有資質(zhì)的物業(yè)管理公司合作組建物業(yè)管理公司，也可以聘請物業(yè)公司作為物業(yè)管理實施主體。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請與物業(yè)服務(wù)費用。在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘請，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三章第二十一條之規(guī)定，可由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。待業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會招集業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理費用可借鑒外地經(jīng)驗由改造單位承擔(dān)5－10年的物業(yè)管理費用。從有利于培養(yǎng)居民花錢買服務(wù)的意識出發(fā)，建議改造單位負(fù)擔(dān)額度由全額負(fù)擔(dān)到階梯式退出，總體時間以6年為宜，前3年由改造單位全額負(fù)擔(dān)，后3年逐步降低比例退出。負(fù)擔(dān)方式可參照合療個人費用的繳費方式，或采取住戶先繳納后報銷的辦法支付物業(yè)管理費用，以培養(yǎng)居民繳費意識，為今后收費打下基礎(chǔ)。

4、成立物業(yè)主管行政部門指導(dǎo)下的區(qū)物業(yè)協(xié)會。積極協(xié)助管委會完善物業(yè)自律機制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。

5、推行物業(yè)管理扶持政策。一是實行困難群眾物業(yè)管理費用補貼制度，對困難群眾的物業(yè)管理費用部分或全額補貼。二是實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)財政扶持政策，對為城中村拆遷安置小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)在稅收上給予減免，支持企業(yè)發(fā)展。

6、強化社區(qū)（村）基層組織的管理職能，充分發(fā)揮其綜合協(xié)調(diào)優(yōu)勢，同時要適時組織引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和換屆改選工作，并加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作的指導(dǎo)監(jiān)督。

7、加強對小區(qū)居民和租住戶的教育引導(dǎo)，充分依靠城中村拆遷安置居民和社會各方面力量，在全社會形成自覺支持、共同關(guān)注、多方參與的良好氛圍。開展形式多樣的宣傳教育活動，強化城市生活消費觀念教育，倡導(dǎo)文明生活方式，引導(dǎo)拆遷安置居民和租住人員改變農(nóng)村生活習(xí)慣，提高拆遷安置居民和租住人員共建共享美好家園的自覺性。

二〇一二年十月十五日

第二篇：城中村拆遷安置反映材料

反映材料

反映人：xxxxxxxx 反映事項：

鄭州市管城區(qū)xxxx村城中村改造拆遷安置過程中存在的大量違法違規(guī)行為。反映要求：

1、依法責(zé)令xxx村城中村拆遷指揮部立即停止非法拆遷行為，并依法辦理相關(guān)手續(xù)后再進行拆遷安置工作；

2、依法責(zé)令xxx鋪村城中村拆遷指揮部立即停止停水、停電、堵門、斷路等違法行為，并追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任；

3、按照法定程序，公平、公正的出具拆遷安置補償方案，保障每一位被拆遷人的合法權(quán)利；

事實和理由：

非常感謝您在百忙中抽出時間來看我的材料。

我們是河南省鄭州市管城區(qū)xxx村的住戶，我們要反映的是在本村拆遷與安置中存在的嚴(yán)重的不公平、不透明、無政策現(xiàn)象、補償待遇差距懸、暗箱操作、違法停水、停電、堵門、斷路、偷拆等問題。我們村民投訴無門，迫于無奈，我們只得向上級領(lǐng)導(dǎo)與部門申訴。懇請上級領(lǐng)導(dǎo)徹底調(diào)查，核實真相，監(jiān)督協(xié)調(diào)，妥善解決我們反映的問題，維護人民的合法權(quán)益。具體情況如下：

一、xxxx村城中村改造項目無合法手續(xù)，屬違法拆遷； 根據(jù)《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理條例》第十條規(guī)定：未取得拆遷許可證的，不得實施拆遷。鄭政[2004]35號《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法(試行)》第三款、拆遷管理第（六）項之規(guī)定：城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。xxxx村改造項目未依法取得拆遷許可證，程序違法。

鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)《進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》第十四條規(guī)定：城中村改造應(yīng)組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃,報市規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)后實施?！多嵵菔谐侵写甯脑旃芾磙k法》第十四條規(guī)定：各區(qū)規(guī)劃分局和各管委會規(guī)劃局根據(jù)市規(guī)劃部門的委托，依據(jù)已批準(zhǔn)的控規(guī)，核發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件通知書，審定修規(guī)，辦理《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。各區(qū)規(guī)劃分局和各管委會規(guī)劃局按批準(zhǔn)的控規(guī)、修規(guī)依法核發(fā)“一書兩證”，并對規(guī)劃實施進行監(jiān)督檢查。xxxx村城中村改造項目未依法編制控規(guī)和修規(guī)，更無“一書兩證”，其拆遷程序嚴(yán)重違法。

二、安置補償方案程序和內(nèi)容違法；

關(guān)于我們一百余戶的拆遷補償安置方案，村委會并沒有按照法律規(guī)定的程序召開村民代表大會，我們一百余戶村民沒有一戶參加此“表決”大會，村委會在利益的驅(qū)使下，擅自做出不補償我們的決定，并將我們列入到“外來戶”的行列。這種不公平的待遇，剝奪了我們作為xxxx村合法村民應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。我們有合法的戶籍，合法的房屋自建手續(xù)等，在法律上我們作為本村村民的事實已經(jīng)得到了認(rèn)可；我們通過村委會遷入居住xxxx村十幾年的時間，完全履行了村民應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，在事實上已經(jīng)得到村委會和本村原住村民的接納。因此該補償方案既程序違法，又內(nèi)容違法。

另根據(jù)《鄭州城中村改造管理辦法》第五章第二十五條規(guī)定：城中村的拆遷安置方案應(yīng)載明拆遷住宅房屋的貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。xxxx村城中村改造項目僅提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其內(nèi)容也不符合規(guī)定。

三、拆遷安置過程中存在威脅、毆打、謾罵、停水、停電、堵門、斷路等違法違規(guī)行為；

2014年2月，管城區(qū)政府在沒有合法手續(xù)的情況下成立了xxxx

村城中村拆遷指揮部，管城區(qū)xxxx路街道黨工委書記xxx任指揮長，從2014年5月15日開始，xxx指揮村長xxx帶領(lǐng)社會閑散人員采用威脅、毆打、謾罵等行為并采用停水、停電、堵門、斷路等手段強迫我們搬遷，現(xiàn)在已經(jīng)進入三伏天氣，因為沒有水電，好多村民中暑暈倒住院，每家每戶都有老人孩子，天天生活在廢墟之中，出入都要翻越重重障礙，逼拆、偷拆每天都在進行。

根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第二十四條之規(guī)定：拆遷人、接受委托的拆遷單位在實施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷的，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》第四條也規(guī)定：嚴(yán)禁野蠻拆遷、違規(guī)拆遷，嚴(yán)禁采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段，強迫被拆遷居民搬遷。Xxx村城中村在拆遷和安置過程中存在大量違法行為，應(yīng)依法予以制止，并追究相關(guān)人得責(zé)任。

四、拆遷過程中還存在未簽訂拆遷協(xié)議，強拆、偷拆的行為； 我村村民xxx在未簽訂拆遷協(xié)議的情況下，其外出回來卻發(fā)現(xiàn)住宅已被強制拆除，拆遷指揮部的這種行為嚴(yán)重違法，根據(jù)《中華人民共和國憲法》第13條第1款規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”《物權(quán)法》第四條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。公民的財產(chǎn)受到憲法、基本法的保護，其偷拆強拆的行為輕則違法，重則涉嫌刑事犯罪，應(yīng)依法追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任。

五、拆遷安置補償中存在著嚴(yán)重的不公平、不公正現(xiàn)象，待遇差距天壤之別。

在此次拆遷中，我們幾十戶村民被排擠出來，理由是我們屬于外來人口，不能和其他村民享受一樣的待遇，我們的房子拆除不給予補

償和安置，只按證外附屬物的拆工費給260元/平方。這樣的方案我們無論如何也無法接受，因為我們當(dāng)時都是經(jīng)過村里所有領(lǐng)導(dǎo)的同意，并出具相關(guān)手續(xù)承諾給我們辦理相關(guān)證件。在這種情況下我們繳納相關(guān)費用，村里指定地方規(guī)劃宅基地讓我們自己蓋房（每戶村民2分半地）。我們在這里安家落戶，并且我們的戶口也都轉(zhuǎn)到了村里，我們把這里當(dāng)成家，以為我們以后會老死在這塊土地上?？墒畮啄赀^去了，現(xiàn)在要拆遷了，卻說我們的宅基地違法了，并且歧視我們說我們是外來戶不是村民，不享受任何待遇，以前村里給的承諾現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)也不認(rèn)可了。這個結(jié)果我們無法接受，這是嚴(yán)重的歧視，其背后是利益的驅(qū)使，不但違憲違法，又不符合國家政策。

《憲法》規(guī)定人人平等，賦予了公民應(yīng)該享有的基本權(quán)利。《中華人民共和國戶口登記條例》的第四條規(guī)定“農(nóng)村以合作社為單位發(fā)給戶口簿”，合作社是指勞動群眾自愿聯(lián)合起來進行合作生產(chǎn)、合作經(jīng)營所建立的一種合作組織形式。我們不是Xxx村的原住民，但是我們是得到了原村民及村民組織的認(rèn)可后加入本村的集體經(jīng)濟組織，理應(yīng)享受本村的村民待遇。

《中華人民共和國村民委員會組織法》賦予了村民自治的法律地位，但同時規(guī)定村規(guī)民約、村民會議或者村民代表會議討論決定的事項不得與憲法、法律和國家的政策相抵觸。Xxx村將村民分為三六九等，稱我們幾十戶是外來戶，顯然違背了公民的基本權(quán)利。違憲、違法和違背政策的事項不屬于村民自治的范疇，理所當(dāng)然不能通過村民集體表決、村規(guī)民約等方式來決定。何況征地補償款的分配，只能依據(jù)所征土地和實際人口來加以補償，而不是通過簡單的表決就否定了我們的村民身份，戶口本上的戶籍信息是我們合法村民身份最直接的依據(jù)，任何人剝奪我們的權(quán)利，都是對法律的蔑視。

綜上，Xxx村在拆遷和安置過程中，一部分人在利益的驅(qū)動下，無視國家法律和法規(guī)，暗箱操作，搞差別待遇，并且違法停水、停電、堵門、斷路、偷拆、強拆。我們村民投訴無門，萬般無奈，我們只得向上級領(lǐng)導(dǎo)與部門申訴，懇請上級領(lǐng)導(dǎo)全面調(diào)查，關(guān)注我們廣大村民的疾苦，查清真相，并拿出具體解決方案，督處實施，妥善解決我們反映的問題，切實維護我們老百姓的合法權(quán)益。

反映人：（大家簽字按手印）

年 月

日

第三篇：城中村改造拆遷補償安置合同

城中村改造拆遷補償安置合同

城中村改造拆遷補償安置合同

棵，甲方每棵補償300元，此項計人民幣元；

4、其它花草樹木，不予補償。

以上1--3合計人民幣___________元。在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付。

（五）庭院部分（此部分按政策只適用于華僑補償）

此部分金額在乙方的《××市××區(qū)城中舊村房地產(chǎn)權(quán)及附屬物補償核定表》應(yīng)退還地價一欄中已體現(xiàn)，在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付。

（六）搬遷補償費

乙方在規(guī)定的時間內(nèi)完成搬遷的，甲方以市改建辦確認(rèn)的原有合法建筑面積（不含補償系數(shù)）____平方米，每平方米補助20元搬遷補助費（含搬家費用、電話、有線電視、空調(diào)的遷裝等），共計人民幣________元。但乙方選擇現(xiàn)金補償原有合法建筑面積的，此項不予補償。搬遷時間具體為：第一、乙方在甲方通知其搬遷之日起30日內(nèi)自行完成搬遷；第二、使用甲方提供的周轉(zhuǎn)房的，則在甲方提供周轉(zhuǎn)房之日起10日自行完成搬遷。

上述款項在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付。

（七）臨時安置補助費

1、乙方選擇現(xiàn)金補償原有合法建筑面積的，甲方不予以支付臨時安置補助費。

2、甲方安排乙方拆遷安置過渡期計劃為24個月，自乙方實際遷出，將被拆遷房鑰匙交與甲方之日起計。

3、由甲方提供乙方周轉(zhuǎn)房的，周轉(zhuǎn)房面積與乙方原有合法建筑面積（不含補償系數(shù)）相等的，甲方不支付臨時安置補助費。

4、甲方提供周轉(zhuǎn)房不符合要求導(dǎo)致乙方不使用甲方提供的周轉(zhuǎn)房的，在安置過渡期內(nèi)甲方按乙方原有合法建筑面積（不含補償系數(shù)），每月以20元?㎡的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付臨時安置補助費人民幣____元。

甲方提供周轉(zhuǎn)房不足乙方合法建筑面積（不含補償系數(shù)）的部分面積為____平方米，每月以20元?㎡的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付臨時安置補助費人民幣____元。

5、臨時安置費每五個月支付一次，時間從乙方實際遷出，將被拆遷房鑰匙交與甲方之日起計至甲方向乙方發(fā)出書面入伙通知書之日起15天內(nèi)止。首期安置費在乙方向甲方交付被拆遷房屋鑰匙之日時支付。

（八）如乙方被拆遷房屋處于出租狀態(tài)，乙方應(yīng)與房屋承租人解除租賃合同關(guān)系或?qū)Ψ课莩凶馊诉M行安置，甲方不再另行給予該部分補償，全部由乙方自行承擔(dān)。

第四條：乙方應(yīng)向甲方交納的款項（包括甲方代政府職能部門收取的罰款和地價款）

一、本合同第三條第一款第三項，乙方對剩余優(yōu)惠報建指標(biāo)選擇產(chǎn)權(quán)補償?shù)?，暫按小高層人民?500元?㎡計算，即為1500元?㎡×_______平方米=人民幣_______元（在抽簽結(jié)果公布后若乙方所抽幢號為高層住宅，則按1800元?平方米結(jié)算）。該款項在甲方發(fā)出入伙通知書后，乙方領(lǐng)取回遷房鑰匙前一次性支付給甲方。

二、本合同第三條第一款第四項，乙方對已批新建、拆建房屋停建和未建的房屋選擇產(chǎn)權(quán)補償?shù)?，暫按小高層人民?500元?㎡計算，即為1500元?㎡×_______平方米=人民幣_______元（在抽簽結(jié)果公布后若乙方所抽幢號為高層住宅，則按1800元?平方米結(jié)算）。該款項在甲方發(fā)出入伙通知書后，乙方領(lǐng)取回遷房鑰匙前一次性支付給甲方。

三、根據(jù)《××市××區(qū)城中舊村房地產(chǎn)及附屬物補償核定表》，乙方應(yīng)在簽訂本合同時一次性補交罰款及地價款人民幣_______元。

第五條：搬遷

一、乙方應(yīng)在本合同簽訂后，市改建辦發(fā)出拆遷公告規(guī)定時間內(nèi)自行搬出被拆遷房屋，逾期不搬，視乙方違約，乙方應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

二、乙方完成搬遷前，必須向有關(guān)部門交清水費、電費、電話等有關(guān)費用，辦理有線電視、電話的報停手續(xù)，否則一切責(zé)任由乙方承擔(dān)。

三、乙方完成搬遷后，其被拆遷房和附屬物以及基本生活配套設(shè)施即歸甲方，乙方不得自行拆除房屋的門、窗、防盜網(wǎng)、鐵皮屋及水、電等管線和設(shè)備，如有拆除或人為破壞，甲方將從補償?shù)默F(xiàn)金中扣除相應(yīng)的損失費。

第六條：獎勵

在甲方與××村民委員會簽訂拆遷合同、公告后的7個工作日內(nèi)，乙方如與甲方簽訂本合同，甲方按乙方原有合法建筑面積（不含補償系數(shù)）以每平方米70元的標(biāo)準(zhǔn)予以獎勵，此項計人民幣______元。

上述款項在乙方簽訂本合同之日一次性支付。

第七條：回遷房的建設(shè)

一、回遷房的位置：

二、回遷房的質(zhì)量保證

（一）回遷房建設(shè)由甲方聘請政府部門批準(zhǔn)的工程建設(shè)監(jiān)理公司統(tǒng)一監(jiān)理。

（二）甲方所建的回遷房屋，必須經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定標(biāo)準(zhǔn)，才能交付給乙方使用。

（三）乙方接受回遷房時，甲方按國家建設(shè)部和××市建委的有關(guān)工程保修規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。

（四）保修期內(nèi)保修費由甲方承擔(dān)，保修期內(nèi)因不可抗力因素或其他非甲方原因造成的損壞，甲方無須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由乙方承擔(dān)。

（五）甲方交付乙方使用的房屋，水、電及排污設(shè)備完善，保修期按市建委有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、回遷房的裝修標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)；

層高：在規(guī)劃部門許可的前提下，凈高不少于2.8米；

外墻：貼高級瓷磚或高級涂料；

內(nèi)墻：廳、房墻面及天花刷環(huán)保乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間貼普通瓷片到頂；天花刷環(huán)保乳膠漆；

地面：廳地面鋪40×40㎝一級地磚，房、廚、衛(wèi)生間地面鋪30×30㎝一級地磚；

門：廳、房、廚裝夾心板門，衛(wèi)生間為普通塑膠門；

窗:

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：

一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。

（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達(dá)86萬平方米。

2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進行驗收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

（三）強化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務(wù)健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。）

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴(yán)重老年化，成為一個高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合實際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀

我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因

（一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己

先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。業(yè)主大會、業(yè)主委

員會作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進行培訓(xùn)，不知業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦，許多人不參加業(yè)主大會，小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。目前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)

制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制

約手段。對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)

管理條例》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠費和拒繳行

為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳

拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不

力給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費的理由，最近

幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習(xí)慣與城

市的差異，把農(nóng)村習(xí)慣帶進小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認(rèn)為小區(qū)公共財產(chǎn)是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成本增加，如及時不能修復(fù)就會復(fù)造成收費困難。

三、解決物業(yè)管理收費難的建議

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必

然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我縣物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順

暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級標(biāo)準(zhǔn)。由小區(qū)業(yè)主大會

根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)每月如實公布公攤費用計算方式，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程。一是按照《物業(yè)管理

條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護，正當(dāng)權(quán)益得到保護，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)

主委員會要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將

業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理

在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進行權(quán)利和義務(wù)的引道指點，使其向正規(guī)化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和

道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3、多渠道吸納有經(jīng)念的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力

從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴(yán)格把好驗收關(guān)。事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費管理。

（七）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價值，物業(yè)公司也能在適當(dāng)時候運用法律武器保護自己的權(quán)益，同時通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。