第一篇：社區(qū)服務中心實地調(diào)研報告

社區(qū)服務中心實地調(diào)研報告

隨著居民生活水平的提高，住宅小區(qū)不單要滿足人們居住的需求，同時也要考慮到住戶的休閑情感生活。因此，社區(qū)服務中心和社區(qū)會所中心這一批新興建筑逐漸走進人們的眼簾。

社區(qū)服務中心和社區(qū)會所中心是一個為了更好地滿足社區(qū)居民日常的活動需求，意在為社區(qū)居民的日常生活提供一個健身、休閑、娛樂的場所。

調(diào)研項目

一、南京亞東城鄰里中心（亞東俱樂部）

調(diào)研時間 ：5月6日 調(diào)研內(nèi)容： ①、整體感觀：

②、社區(qū)區(qū)位：

區(qū)位優(yōu)勢分析1：會所位于仙隱北路及文范路交叉路口邊，靠近地鐵二號線，有良好的交通優(yōu)勢。

建筑與周邊環(huán)境的關(guān)系：

區(qū)位優(yōu)勢分析2：亞東俱樂部位于亞東城及亞東城二區(qū)之間，西北角為亞東商業(yè)廣場，東臨地鐵二號線，坐落在仙隱北路旁，附近有仙林小學等設(shè)施，附近環(huán)境優(yōu)美。

俱樂部周邊設(shè)施齊全，附近餐廳，茶館，廣場，診所，便利店，KTV等應有盡有。（蕓茗茶莊，湖南湘菜館，亞東便利店，誠康仙林門診）

附近公交：D1（仙隱北路站）310,50路（仙林中學站）地鐵2號線（學則路）

附近停車場：亞東城停車場，俱樂部停車場 ③、總體規(guī)劃：

亞東俱樂部位于仙隱北路與文苑路的交叉路口，大門面朝仙隱北路，在亞東城一期及二期住宅區(qū)的核心地區(qū)。由于仙林郊區(qū)人流量較少，距離南京市中心較遠，其規(guī)劃的主要服務對象即是附近小區(qū)的住戶，為小區(qū)業(yè)主提供休閑、健身、飲食以及學習的服務，滿足了遠在郊區(qū)住戶的消費需求。同時其合理利用了這一地塊的空間，協(xié)調(diào)了附近的設(shè)施服務功能，可以說總體規(guī)劃和定位是很合理的。

④、建筑結(jié)構(gòu)及材料： 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)

材料：水泥砂漿，大部分墻體表面為黃色涂料，局部為石材貼面

石材貼面

大體黃色涂料 ⑤、建筑室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計：

俱樂部緊鄰亞東城小區(qū)，因此室外的景觀主要還是以小區(qū)配套景觀為主，入口道路及停車場周邊種植了一些景觀樹，綠樹成蔭，很是清幽。

俱樂部內(nèi)部景觀主要以一層的小品為主，進門即可見石材貼面以及石塊裝飾的景觀墻以及景觀墻前的木質(zhì)鋪地平臺，平臺周圍設(shè)有淺水池作為裝飾，顧客可以在平臺上休息聊天。在中央平臺兩側(cè)各種植了兩棵熱帶樹，平臺周圍還設(shè)有一些景觀矮樹叢。一層整體看上去裝飾華麗大氣，景觀布置得當，不阻擋顧客通行流線的同時很好起到了裝飾的作用。

在俱樂部的二層，由于一層門廳上空，所以可以很好看到一層的景觀，同時在二層的一些走道旁放置了綠色的盆栽，與一層的景觀相互呼應，起到了可很好的裝飾作用。俱樂部的三層環(huán)境設(shè)計做的并不夠好，三層的乒乓球館旁有一個室外平臺，現(xiàn)處于基本荒廢的狀態(tài)。其實平臺上的視野很不錯，如果可以加以裝飾又會成為一個亮點。

二層走道

三層室外平臺

⑥、建筑內(nèi)部流線及房間功能：

一層平面圖

客人流線

二層平面圖

三層平面圖

分析：總體客人的流線沒有太大問題，也有足夠多的引導標示引導客人到達目的區(qū)域。但在工作人員的流線以及部分功能區(qū)的放置上該俱樂部還存在著這些問題：

（1）、一層服務人員流線與客人流線大部分重合，后勤人員要從后勤區(qū)進入餐廳，要經(jīng)過客人通行的走道，非常不方便。

（2）、辦公區(qū)域的設(shè)置過于開敞，辦公人員工作會受到客人的影響。

（3）、三層洗手間的位置是不同的，可能會對排水系統(tǒng)的要求比較高。而且雖然有引導，洗手間還是不易找到。

（4）、由于處于住宅區(qū)周圍，客房的入住率不高，大量的客房被閑置。⑦、總結(jié)：

亞東俱樂部主要的服務對象為亞東城社區(qū)內(nèi)的住戶，滿足課題對社區(qū)服務中心的要求。其選址位于亞東城社區(qū)中心地帶，輻射范圍正好為亞東城整個社區(qū)，十分合理。建筑的造型并沒有太多特別之處，但門廳大面積玻璃窗和墻面的黃色涂料與周圍環(huán)境融合的不錯，石材飾面體現(xiàn)出會所較高的檔次。建筑內(nèi)部環(huán)境配置出色，一些小的景觀點綴讓客人在鍛煉或用餐同時心情愉悅。但是俱樂部的房間布置和服務人員流線還存在不少問題，這也是管理者需要改進的地方。

調(diào)研項目

二、河西寶船聽濤會所

調(diào)研時間：5月8日 調(diào)研內(nèi)容：

①、整體感觀：

②、社區(qū)區(qū)位：

區(qū)位優(yōu)勢分析：位于漓江路與川江街交叉路口，緊鄰寶船遺址公園。周邊是揚子江大道和規(guī)劃中的地鐵4號線。擁有不錯的交通優(yōu)勢和良好的風景環(huán)境。

建筑與周邊環(huán)境的關(guān)系：

寶船會所周邊設(shè)施齊全，附近餐廳、醫(yī)院、學校、銀行、休閑中心、購物中心應有盡有。餐廳：蘑煮坊(河西店), 招牌小雜魚原味土菜館, 粵鴻和酒樓(河西店)銀行：中國銀行南京河西支行, 南京銀行江東北路支行, 中國農(nóng)業(yè)銀行江東北路分理處 休閑中心：優(yōu)瑜伽會館, 泓帆溫泉會所, 寶船主題餐飲休閑薈館 購物中心：金潤發(fā)購物廣場, 博橋百貨批發(fā)大市場

周邊公交：寧工新寓（127 47 65 143 45 D1 811）,中保村（9 47 72 133 307）銀城街（133 170 42 72 73 307 9）,寶船遺址公園（307）,銀城花園（42）龍園北路（39 143 18）, 龍江花園（150 32 游4 73 57）周邊地鐵：地鐵2號線

周邊加油站：定淮門大街加油站, 藍燕石化(第二供油中心), 中國石化(石頭城加油站)等 周邊停車場：鄭和寶船遺址公園停車場, 大型收費停車場, 寶船薈館停車場等 ③、建筑結(jié)構(gòu)及特點：

會所整體簡單大方，總體由三個斜墻排列而成，一個長方體快垂直橫跨在三個斜塊上方。立面由大片玻璃和混凝土墻面組合而成，虛實結(jié)合，立面設(shè)計豐富美觀。

下沉式廣場設(shè)計別具匠心,打破了空間的空曠感和視覺的單一感，巧妙地運用垂直高差的手法分隔空間，取得了空間和視覺效果的變化。這種下沉不僅解決了地下會所的通風、采光、消防等多方面的問題，還挺高了舒適度。廣場了進行了綠化，安放了小品、椅子提供了休息空間。水池、木亭、植物增添了景觀的生動和趣味性。

由于會所臨近街道，下沉式廣場成功的減少了噪音對樓盤的影響，還解決了小區(qū)會所問題，提高了土地利用率。顧客可以直接從樓梯下到底層廣場去休息、娛樂，也可以走會所中間的天橋進入會所里。

這種下沉與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。這種空間更易吸引人，讓人有下去看看的想法。

④、建筑出入口分析：

主入口位于漓江路，由一段天橋與主入口相溝通。天橋下面為會所下沉部分?？臻g層次分明。

次入口位于銀城聽濤小區(qū)出口與漓江路相連的地方，由三個體塊引導，很簡潔明了。

⑤、會所使用情況：

現(xiàn)在會所僅有部分商店還在營業(yè)，由于經(jīng)營者管理不善，主入口附近的洗浴中心、餐飲餐廳都處于百廢待興的樣子。

總結(jié)：

本次調(diào)研共參觀了四個社區(qū)服務中心，但其中有的已經(jīng)被改造成為了商業(yè)街，有的已經(jīng)倒閉處于荒廢狀態(tài)，最終選定了兩個還在營業(yè)中的亞東俱樂部以及寶船聽濤會所作為分析對象。經(jīng)過調(diào)研我們得出了以下幾個結(jié)論，希望會對我們接下來的設(shè)計起到幫助： ①、社區(qū)服務中心的服務對象主要還是社區(qū)內(nèi)的住戶，其選址應處在社區(qū)內(nèi)比較合理的位置，可以輻射到整個社區(qū)的同時不干擾社區(qū)的正?；顒?。服務中心附近應交通便利，但也不宜受到主干道噪聲的干擾，所以在場地的選址上服務中心是不宜緊挨馬路的。②、社區(qū)服務中心的建筑造型應與周邊環(huán)境有機結(jié)合，服務中心的造型應在小區(qū)中比較亮眼體現(xiàn)其會所的檔次但同時風格不得完全脫離小區(qū)整體風格，不然會顯得不協(xié)調(diào)。③、社區(qū)服務中心的流線還是應該注意將服務人員與客人流線相分開，保證客人活動不受干擾，更好享受服務。

④、服務中心的分區(qū)應注意動靜分離，較喧鬧的餐飲（如有必要）、健身、棋牌場所應與報刊閱覽、醫(yī)療、辦公場所有一定距離，保證相互之間不受干擾。

第二篇：社區(qū)服務中心調(diào)研報告

社區(qū)服務中心調(diào)研報告

建筑1203班 17號李暢 19號梁亦標隨著生活水平的提高，人們對居住的需求從基本生理需求的滿足逐步向心理與文化領(lǐng)域的更高層次推進，住區(qū)不單是居住的功能，同時也是人們思想與情感交流的地方。隨著住宅開發(fā)建設(shè)和設(shè)計的價值取向，同時也使會所建筑這一獨特的建筑類型在理論與實踐上都得以大度提高，住宅設(shè)計可能因為出色的會所設(shè)計而面貌一新，因此從房地產(chǎn)開發(fā)及購房者的角度來看，會所建筑在整個規(guī)劃設(shè)計中占有重要的地位。

會所原來是一個舶來品，意思是身份不凡人士聚會的場所。演變至今，會所已成為物業(yè)項目 的 配套設(shè)施之一，買房人在考察樓盤時，從關(guān)心項目的價格、位置、交通、戶型等，進而開始注重社區(qū)的公共設(shè)施，會所也成為項目吸引買房人目光的必備武器。隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，體育產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人們更加注重生活質(zhì)量，健身休閑已成為時尚。在這種大環(huán)境下，會所已成為眾人所關(guān)注的熱點。同樣的，近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，南京房地產(chǎn)的發(fā)展和居民居住水平的提高，以及消費者消費心理的日益理性化，購房者不再僅僅關(guān)注房價，會所（即社區(qū)服務中心）也成為了吸引消費者的必備武器。

為了培養(yǎng)我們對社區(qū)服務中心建筑的深入了解，我們對南京幾處社區(qū)服務中心進行了調(diào)研，下面是我們此次的調(diào)研報告：

一．南京亞東城鄰里中心

社區(qū)地點：近郊棲霞區(qū)仙林大學城仙隱北路19號（近仙林大道）

調(diào)研內(nèi)容：亞東俱樂部是一所集高檔餐飲，健身，住宿等一體。會所的外部環(huán)境寂靜，內(nèi)部裝修卻極盡奢華卻也不失雅致。

外景：

區(qū)位優(yōu)點分析：亞東俱樂部位于南京市仙林亞東城區(qū)附近，處在仙隱北路與文苑路兩條重要道路的的交接處，東南方向不遠處便是地鐵二號線，無論是自駕車，還是乘坐公交或地鐵，其可到達性都很強，交通便利，不擁堵。且其三面分別被亞東城，亞東城二區(qū)，仙林小學和仙林幼兒園所環(huán)繞，人口相對集中，不僅提高了自身的知名度，也帶來了眾多相對穩(wěn)定的消費群體。

建筑與周邊環(huán)境的關(guān)系：亞東俱樂部面朝西南向，建筑形體沿西北和東南方向延伸。整個建筑背靠亞東城區(qū)，北面與仙林幼兒園相毗鄰，東北至西南的文苑路將其與仙林小學隔開。仙隱北路從建筑門前橫貫而過，路對面是亞東城二區(qū)，在其東南方向是一條由仙隱北路通向亞東城區(qū)的入口道路。建筑三面設(shè)有綠化帶，并在文苑路方向設(shè)有主次入口各一個。建筑的立面色彩與周邊建筑相呼應，整體上與周邊環(huán)境互相吻合協(xié)調(diào)。

會所使用情況：一層：餐廳，游泳館，羽毛球館，市場部

二層：健身中心，棋牌室，客房，茶吧

三層：會議室，乒乓球館，幼兒學前教育

亞東俱樂部是集休閑，健身，居住于一身的高級會所，提供顧客各式各樣的服務。消費者可以在這里得到很好的服務，健身有專門的教練，棋牌室可以預定，住房環(huán)境獨特等等。人們可以在這里放松自我，愉悅身心。

二．御江金城社區(qū)會所

會所地點：建鄴區(qū)夢都大街188號

調(diào)研內(nèi)容：會所典雅精致，就像于繁華都市跳脫出來，享受品味休閑的雅致人生。這里有最純粹的精神寄托，有最恬靜的身心享受，這里，值得你品鑒。

外景：

建筑設(shè)計特點：作為高檔小區(qū)的內(nèi)部會所，其建筑風格必然的和其周圍的獨棟別墅風格相統(tǒng)一，同時其高度也必然的不能高過周圍別墅，不能搶占別墅的主導地位，其占領(lǐng)性不易過強。此，為滿足高檔小區(qū)所配備的會所的功能需求，該會所巧妙地將兩層沉入地下。從而減弱了建筑的占領(lǐng)性，保證了會所的功能要求。

結(jié)構(gòu)與造型：該會所的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，在作下沉的同時，保證了結(jié)構(gòu)整體性和較大空間使用的靈活性。造型上本建筑目的是做出歐式建筑風格，但我認為其立面做的繁瑣且不夠精致，又因為該會所為了滿足采光要求而采用了大面積的開窗，導致其整體上缺少歐式建筑的厚重感覺，所以給人一種不協(xié)調(diào)的感受。同時該會所表皮采用的涂料色彩略顯鮮亮，使得整個建筑的體量感有些失真。

會所區(qū)位分析：御江金城奢華會所位于建鄴區(qū)夢都大街188號，面積2000平米。北至上新河中學、南至夢都大街、東臨順馳濱江奧城、西至揚子江大道。

建筑與周邊環(huán)境的關(guān)系：周邊配套：臨近順馳濱江奧城，共享濱江奧城生活、商業(yè)配套設(shè)施。

會所使用情況：

會所的一層是寬敞的接待大堂，奢而不顯的裝修堪比五星級酒店的大堂。下到會所的負一層首先看到的是回字形的紅酒吧臺，緊臨的是私密的紅酒吧，紅酒吧里陳列了世界各地的名貴紅酒。再往里是雪茄吧、瑜珈體驗館、親子活動樂園、健身房、壁球館等。走到最深處是會所最大的亮點，一個超大的標準恒溫游泳池，泳池內(nèi)碧波粼粼，宛如深谷中的一泓清潭。兒童樂園：人性化的游戲區(qū)是您Baby的小小樂園，專為幼兒定制的小型兒童游樂場，充滿多種樂趣的玩具、人性化的設(shè)施，安全的器械、適合幼兒的尺度，讓他們樂在其中，也給您最安心的保障。游泳池：四季恒溫、24小時循環(huán)過濾的開放式泳池。健身房：健身房自帶淋浴房、休息室、有氧健身房、器械專區(qū)等。是功能最齊全，活動內(nèi)容最豐富的功能集合體。其中游泳池和健身房配置比例最高。

調(diào)研結(jié)果分析：

住區(qū)會所是居住小區(qū)中的服務設(shè)施，現(xiàn)實中會所往往處在小區(qū)的中心位置或是入口廣場的中心，常常代表小區(qū)的形象，代表了小區(qū)的精神，具有聚合性和凝聚力，是小區(qū)的指南。采用封閉經(jīng)營方式，即只對住區(qū)內(nèi)的住戶和上門的訪客開放。

住區(qū)會所建筑選址原則

位置適宜，交通方便，留有擴建余地

住區(qū)會所場地設(shè)計的原則和要求

分區(qū)明確，布局合理，聯(lián)系方便，互不干擾；合理、高效組織交通，各個人流、物流分開，互不干擾卻又便捷；必要的室外場地，場地設(shè)計要因地制宜、集中緊湊、節(jié)約用地 充分考慮基地客觀自然條件及人文景觀，做到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，與環(huán)境共生共存。住區(qū)會所布局方式分類

位于小區(qū)中心；位于小區(qū)入口；位于小區(qū)入口主干道或構(gòu)圖中心；位于小區(qū)外側(cè)；位于小區(qū)邊角；位于朝向自然景觀一側(cè)；位于商住樓內(nèi)。

住區(qū)會所的功能流線分析

住區(qū)會所的流線大致可分為客人流線、服務流線、物品流線、情報信息流線四大系統(tǒng)?？腿擞玫闹饕顒涌臻g位置及達的路線是流線中的主干線，要直接明確，不能與服務流線及物品流線相交叉服務和物品流線則需要緊湊便捷情報信息流線要快速而準確。對于全封閉的會所，客人出入口一般設(shè)一個便于管理。

住區(qū)會所的功能構(gòu)成會所的功能大致分為公共部分、康樂部分、后勤管理部分和其它部分。有的度假別 墅區(qū)由于需要還設(shè)有客房部分。

公共部分設(shè)計

1)入口：要求方便到達

2)門廳與中庭：是建筑室內(nèi)空間的聯(lián)系樞紐，是室內(nèi)外過渡空間，起著導向及分散人流的作用，同時還起著塑造會所氣氛的作用。

3)總臺與總臺管理：總臺位置應在門廳內(nèi)明顯易見的位置，便于會員辦理各種手續(xù)，總臺設(shè)計應考慮電腦網(wǎng)絡(luò)管理的發(fā)展趨勢，同時，應考慮接待室以滿足會員洽談業(yè)務的需要?？禈凡糠衷O(shè)計

1)室內(nèi)活動場地：游泳池，壁球，桌球，乒乓球室，保齡球，健身房與舞蹈室，兒童游戲室，老年活動室，歌舞廳，棋牌室，卡拉OK室。

2)室外活動場地：游泳池，網(wǎng)球，羽毛球場，門球，兒童活動場，種植園。

后勤管理部分設(shè)計

1)會所的后勤管理部分應設(shè)有后勤門廳，與客人出入分開，其內(nèi)容一般包括日常經(jīng)營及管理所需的經(jīng)理室、財務室、員工的休息室、更衣室、衛(wèi)生間等，員工的餐廳通常也設(shè)在會所內(nèi)，必要時需要設(shè)置員工宿舍或公寓，宜單獨設(shè)置。

2)另外還包括會所的設(shè)備用房，如發(fā)電機房、配電間、空調(diào)機房、水泵房、游 泳池的循環(huán)凈化設(shè)備用房等，有的可設(shè)置在建筑的地下室。

第三篇：社區(qū)服務中心調(diào)研報告

社區(qū)服務中心調(diào)研報告

基地分析：基地位于學校德園小區(qū)的中心，小區(qū)總規(guī)劃面積33.5公頃，居住用地面積28公頃，居住2000多戶，約7000人。社區(qū)服務中心的基地位于小區(qū)的正中間，是一塊圓形的用地，總建筑面積不超過3000平方米。

道路交通：小區(qū)北側(cè)是開元大道，東側(cè)是學府街?；匚挥谛^(qū)的中心，有聯(lián)通三個出入口的環(huán)形道路，緊鄰小區(qū)的各個組團。

環(huán)境分析：小區(qū)緊鄰的兩條道路開元大道和學府街上的商業(yè)都很少，不能提供基本的生活所需，居民生活很不方便。

功能分析：小區(qū)的居民大多是老年人，所以社區(qū)中心的服務對象主要是老年人，考慮老年人的活動習慣和興趣愛好，應該以棋牌和健身空間為主，結(jié)合理發(fā)、小賣部等基礎(chǔ)服務空間。

丘吉爾社區(qū)中心

丘吉爾于1950年代規(guī)劃并發(fā)展成為一個安置Hazelwood發(fā)電廠工人的居住區(qū).社區(qū)中心的概念框架基于所在的Latrobe山谷的電力產(chǎn)品和遍布場地中的輸電桿/塔.設(shè)計借鑒了人造景觀-城鎮(zhèn)的形態(tài),以及需要長時間完成的烏托邦策略.社區(qū)中心的使用者組群數(shù),和組群間的協(xié)調(diào)互動過程極大地影響了設(shè)計的進展.該中心簡練地將各種需求和使用性整合在一個建筑中,并隱喻地用通過包裹建筑的一系列建筑元素(體塊組合,立面,屋頂和圍欄)反映出來.。

丘吉爾社區(qū)中心是一個集合了各種服務功能于一個較大中的當代社區(qū)中心;它整合了各服務功能,給使用著帶來了他們不曾體驗的空間它提高了社區(qū)內(nèi)的可識別性和連接性,從而節(jié)約了管理設(shè)施資源.形態(tài)則是棲息在地平線上的一支綠色蜻蜓，它展開雙翼，遙望遠方。對于這個開闊平坦的場地，這個建筑是其完美的點綴物，兩者的融合天衣無縫。

第四篇：實地調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理的實地調(diào)研

【摘要】物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的鄰域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，我縣新開住宅小區(qū)不斷增多，使我縣物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，提升物業(yè)管理服務水平，滿足居民日益提高的居住質(zhì)量要求。為此，今年2月至3月分別對鴻達小區(qū)、金海岸小區(qū)和白洲小區(qū)三個小區(qū)的情況進行調(diào)研。

【關(guān)鍵詞】請求 宣傳 利益 相對性

一、調(diào)研情況概述

（一）調(diào)研的目的

對于美伊調(diào)研活動，都有著一個特殊的目的。因此，我此次的調(diào)研也是有目的的。具體的目的有下列幾個：

1、了解小區(qū)停車位的問題；

2、調(diào)查物業(yè)費的收繳問題；

3、了解住改商現(xiàn)象；

4、解決違章搭建問題。

（二）調(diào)研對象

根據(jù)計劃的安排，本次調(diào)研的對象，包括以下幾個地方：

1、在鴻達小區(qū)的調(diào)研；

2、在金海岸小區(qū)的調(diào)研；

3、在白洲小區(qū)的調(diào)研。

（三）調(diào)研的基本內(nèi)容

1、針對在鴻達小區(qū)，在鴻達小區(qū)我完成了針對業(yè)主的調(diào)查問題，在調(diào)查過程中業(yè)主反應的問題有：

①停車位問題。小區(qū)內(nèi)的停車位是占用業(yè)主共有的道路而劃定的，每月租金為70元左右，但現(xiàn)有的停車位數(shù)量已經(jīng)不能滿足業(yè)主的需要，小區(qū)也沒有規(guī)劃新的停車區(qū)，所以導致車輛亂停的現(xiàn)象特別嚴重。

②業(yè)主委員會不能切實的維護業(yè)主的利益。大部分業(yè)主由于日常工作繁忙，沒有時間和盡力投入到小區(qū)的管理工作中來，業(yè)主委員會的部分負責人員和物業(yè)公司擁有某些公共利益，這些都一定程度上導致了業(yè)主委員會不能切實維護業(yè)主的利益。

2、在金海岸小區(qū)，金海岸小區(qū)面積較大，居住的業(yè)主數(shù)量比較多，物業(yè)管理也比較規(guī)范。在對該小區(qū)進行調(diào)研時，是該小區(qū)物業(yè)公司的負責人接待了我，調(diào)研中我發(fā)現(xiàn)該小區(qū)目前存在的問題主要有：

（1）物業(yè)費的收繳問題。金海岸小區(qū)的物業(yè)拖欠現(xiàn)象比較嚴重，甚至曾因此導致訴訟的發(fā)生，物業(yè)費拖欠的原因主要有：

①物業(yè)公司與業(yè)主對繳費時間的理解不一致。物業(yè)公司認為，物業(yè)費的收取應當遵循“先繳費，后服務”的原則，如果認為物業(yè)公司的服務不符合物業(yè)協(xié)議要求，業(yè)主可以以違約為由要求物業(yè)公司承擔相應的違約責任。而部分業(yè)主則認為應當“先享服務，后繳費用”，重視物業(yè)公司的服務質(zhì)量繳納相應的物業(yè)費。

②業(yè)主因與開發(fā)商存在糾紛而遷怒于物業(yè)公司，某些業(yè)主因為與開發(fā)商存在糾紛，而自己又沒有太多的給開發(fā)商施壓的手段，并想當然的認為既然前期物業(yè)是由開發(fā)商選定的，所以拖欠物業(yè)費就可以給開發(fā)商帶來一定的壓力。

③物業(yè)公司與業(yè)主在服務價格與服務標準上未能取得一致。物業(yè)公司認為，業(yè)主支付多高的物業(yè)費自己便提供多高的標準的服務，而業(yè)主認為自己繳納了物業(yè)費，卻沒有享受到一定檔次的服務。

（2）關(guān)于停車位問題，其導致的原因眾多，其主要原因，有下列幾點：

①地下車庫的權(quán)屬存在爭議。物業(yè)公司認為，地下車庫雖然屬于小區(qū)的配套設(shè)施，但是并不必然屬于業(yè)主共有。這就如同配電室也是小區(qū)的配套設(shè)施，但其所有權(quán)屬于供電公司一樣，法律規(guī)定的停車位“應當首先滿足業(yè)主的需要”也不是指車位應當屬于業(yè)主共有，或者車位的所有人應當將車位免費分配給業(yè)主，而是指車位的所有人應當同業(yè)主協(xié)商以何種方式分配（出租、出售或其他）。業(yè)主卻認為地下車庫應當屬于全體業(yè)主共有。

②亂停車問題。由于價格、方便程度等原因，部分業(yè)主不愿意按照規(guī)劃的車位停車，而是只考慮自己的方便，在小區(qū)內(nèi)亂停車，甚至出現(xiàn)了阻塞消防通道的情況，物業(yè)公司沒有權(quán)利進行制止（如拖車），雖能進行勸阻或采取其他方式（如該小區(qū)采取了在路上加裝護欄以使行車通道變窄而無法在路上停車的方式）但業(yè)主的車輛仍然在其他地方亂停。

（3）對于住改商問題，在白洲小區(qū)是尤其較為突出的問題。有些業(yè)主在沒有經(jīng)過相關(guān)業(yè)主的同意，也沒有經(jīng)過該小區(qū)的物業(yè)管理單位和相關(guān)部門同意。而物業(yè)公司也沒有權(quán)利強行阻止。

（4）違章搭建問題，在白洲小區(qū)違章搭建的現(xiàn)象比較嚴重，物業(yè)公司對這種現(xiàn)象沒有權(quán)利強制拆除或者申請強制拆除。

二、對調(diào)研中存在問題的成因分析

我認為，調(diào)研中反映出的一些問題，原因有以下幾點：

（一）、業(yè)主委員會和居民委員會缺位。如白洲小區(qū)位于思南縣兩個辦事處的交界處，小區(qū)的行政管轄問題長期沒有確定，導致了居民委員會遲遲不能成立，并且白洲小區(qū)屬于新開發(fā)的小區(qū)，業(yè)主委員會也一直沒有成立，所以，一方面，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾得不到及時有效的溝通；另一方面，在面對三者加住改商違章搭建等問題時，缺少行使請求權(quán)的主體。

（二）、部分法律規(guī)定模糊。如對地下車庫的歸屬問題，法律沒有作出明確的規(guī)定，因此造成了物業(yè)公司和業(yè)主的不同理解，產(chǎn)生了矛盾。

（三）、前期物業(yè)合同不能體現(xiàn)業(yè)主的意志。例如，白洲小區(qū)的物業(yè)公司屬于前期物業(yè)，物業(yè)合同是由該公司與開發(fā)商簽訂的，業(yè)主購房時必須遵守，然而，業(yè)主并沒有就合同條款和物業(yè)公司進行過協(xié)商，又很難對合同條款進行修改，業(yè)主的意志在合同中得不到體現(xiàn)，難免會產(chǎn)生糾紛。

（四）、導致住改商問題的原因，主要有下列兩點：（1）以掛號信的形式對業(yè)主進行勸阻。（2）向相關(guān)政府部門反映情況。但這兩種方式如果均不明顯，業(yè)主對物業(yè)公司的通知置之不理，政府相關(guān)部對物業(yè)公司的反映不作為,政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)公司帶來影響。

三、解決調(diào)研中存在的問題的對策及建議

（一）對策： 1針對業(yè)主。（1）提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。（2）懂得維護好自己的權(quán)益。做到知法、懂法、守法、維法的好公民，好業(yè)主。

2、針對小區(qū)業(yè)主管理部門。（1）大力普及物權(quán)法的宣傳力度，通過張貼海報、墻刊、視頻、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信以及傳單等模式大力加強業(yè)主以及人們的法律意識宣傳。（2）通過組織社區(qū)活動，舉辦法制宣傳講座等形式，跟人們加強法律交流，爭取做到人人懂法律。（3）物業(yè)管理公司要加強自身發(fā)展規(guī)劃，完善規(guī)章制度，加強服務理念，改善好與業(yè)主的關(guān)系，多跟業(yè)主交流，隨時反映問題，解決問題。定期組織與業(yè)主聯(lián)合開展交流會以及休閑娛樂活動，改變業(yè)主與管理公司的合作態(tài)度與模式，做到和諧小區(qū)、平安小區(qū)、光榮小區(qū)而努力。（2）以多種形式多種方法讓全民都對物權(quán)法做到了解、認識、熟悉。

（二）建議

一是逐步完善相關(guān)管理規(guī)定。目前，規(guī)范業(yè)主委員會和物業(yè)服務公司的主要法規(guī)是《物業(yè)管理條例》，但《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的換屆選舉、業(yè)主委員成員資格審查以及具體職責、監(jiān)督辦法、對物業(yè)公司的管理等方面規(guī)定不夠詳細，給政府部門的管理和協(xié)調(diào)增添了較大難度。因此，請求市人大研究出臺相關(guān)實施細則，或者請市政府相關(guān)部門根據(jù)近年來各小區(qū)出現(xiàn)的問題，制定更加詳盡的管理規(guī)定，同時，指導市物業(yè)服務協(xié)會，制定物業(yè)服務公司行業(yè)管理規(guī)定，規(guī)范物業(yè)公司的行為，也便于政府部門協(xié)調(diào)相關(guān)矛盾時做到有規(guī)可依。

二是加強對業(yè)主委員會工作的指導。由于業(yè)主委員會成員都是業(yè)余性質(zhì)，有的對相關(guān)業(yè)務不熟，導致經(jīng)常出現(xiàn)工作失誤。請市政府相關(guān)部門加強對業(yè)主委員會的專題培訓，提高他們的業(yè)務素質(zhì)；同時，加強對業(yè)主委員會工作的指導，規(guī)范業(yè)主委員會的行為，既要及時化解矛盾糾紛，又要早打招呼，早作提醒，做到防患者于未然。

三是要加強對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)相關(guān)工作人員的培訓指導。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)范，業(yè)主委員會指導交由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)負責，但街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)工作人員由于對相關(guān)業(yè)務不熟，加之對物業(yè)公司缺乏約束力，導致協(xié)調(diào)矛盾時，有些力不從心，達不到理想效果。所以，請市政府相關(guān)部門加強對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)工作人員的培訓，并加強對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)的工作指導，使他們能盡快進入角色，提高業(yè)務能力。

四、調(diào)研感受及下一步計劃

通過與物業(yè)公司的接觸，我發(fā)現(xiàn)，有的物業(yè)公司還是很歡迎我調(diào)研的，因為物業(yè)公司本身對法律的理解存在模糊之處，希望能通過我們能夠做深一步的了解。另外，物業(yè)公司也希望能通過我們的調(diào)研起到宣傳作用，讓廣大業(yè)主能夠更加準確的理解物權(quán)法。在適當時候運用法律保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利，同時宣傳使他們的工作也更加容易開展。但物業(yè)公司對我們的調(diào)研表現(xiàn)在一定程度上存在一定的擔心，一是物業(yè)公司確實存在一些不合理和不合法規(guī)定。如果調(diào)研涉及這些問題有可能引發(fā)業(yè)主的維權(quán)行為，損害物業(yè)公司的利益；二是擔心我們的一些調(diào)研所涉及的一些問題會誤導業(yè)主產(chǎn)生錯誤的理解和認識。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，所以物業(yè)公司的業(yè)主要求不能太高，應該從自身差距著手，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務和優(yōu)質(zhì)得到業(yè)主的理解和支持。

參考文獻：

1、《人民司法（應用）》 作者 北京市第一人民法院，2009年

2、中國法律圖書有限公司《中華人民共和國物權(quán)法》，法律出版社

3、賈邦俊、民商法律的活力在于應用（2014-12-26）

4、程嘯，論抵押權(quán)的實現(xiàn)程度 2015-1-11 3

第五篇：實地調(diào)研報告

創(chuàng)業(yè)實驗班實地調(diào)研報告

學院:市政與環(huán)境工程學院班級:水工131學號：20130411012姓名:肖蓉電話:1596632987

5關(guān)于以萊州為代表的縣市快遞物流發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢實地調(diào)研報告 調(diào)查項目的產(chǎn)生：

近20多年來，我國快遞物流業(yè)已經(jīng)取得了很大進展。特別是在大城市中，比如上海、廣州、北京等的物流已經(jīng)相當?shù)陌l(fā)達了。但是，與國外相比整體上還是處于比較低的水平，尤其是縣市級市場。縣市的快遞物流發(fā)展程度還很低，企業(yè)一般鋪營業(yè)點時不會照顧到這一層，但是隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和縣市經(jīng)濟的崛起，以及農(nóng)村面貌的改變?yōu)槲锪饔绕涫强爝f物流的發(fā)展提供了良好的外部需求條件。

而在基礎(chǔ)設(shè)備更新改善和交通基礎(chǔ)設(shè)施快速發(fā)展，為快遞物流的發(fā)展提供了很好基礎(chǔ)條件；除了以上的兩個條件外，物流公司本身的發(fā)展為其開拓這個市場提供了資金、人員、經(jīng)驗、管理理念等條件。

那么，到底縣市的這塊市場值不值得去開發(fā)？值不值得企業(yè)投入？現(xiàn)在的縣市物流基本情況是怎么樣的？未來又會向哪個方向發(fā)展？就這些問題，我以我的家鄉(xiāng)山東萊州為典型進行了實地的調(diào)查。

調(diào)查計劃：

我?guī)缀醣敬握{(diào)研為問卷調(diào)研、口頭詢問兩部分。設(shè)計問卷表專為有關(guān)快遞物流的內(nèi)容設(shè)計，而其他的調(diào)查方式也是圍繞這個核心進行的。最終計劃調(diào)查分為兩個階段：

第一階段是縣市物流公司的調(diào)查和訪問，我和同伴首先走訪并詢問了萊州的物流公司，同時也向公司內(nèi)外的人員了解了公司發(fā)展狀況和經(jīng)營內(nèi)容；其次是抽樣調(diào)查了萊州市民對物流的需求的情況；然后對物流基礎(chǔ)設(shè)施進行了調(diào)查摸底。

第二階段是對城鎮(zhèn)農(nóng)村市場的調(diào)研，調(diào)查的內(nèi)容涉及家庭基本構(gòu)成情況、收入水平、經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目等，其中對快遞發(fā)展有建設(shè)性作用的是，收入水平和家庭的大件物品。這次調(diào)研我請了我的親朋好友幫助我大范圍的實地調(diào)研，所以結(jié)果有其真實性

調(diào)查數(shù)據(jù)：

快遞公司情況：

萊州的物流公司幾乎是清一色的運輸公司，規(guī)模有限處于比較低級的模式水平，以運送

大批量的長距離貨物為主。其中注冊的物流公司僅有萊州物流公司，還有其他從事小范圍的送貨公司。萊州物流公司有力地推動了本縣物流業(yè)的發(fā)展，使萊州有了較好的物流基礎(chǔ)，但是快遞物流公司除了“EMS”卻還是個空白。

市民的物流調(diào)查情況：

我們在對縣城100位市民進行的隨機調(diào)查中：有53位有寄包裹的經(jīng)歷，其中有45位是過中國郵政寄包裹的，有5位是在外地通過其他快遞公司郵寄，另外3位則是通過親人或朋友捎帶的形式；

有67位有過寄掛號信和快遞的經(jīng)歷，一般都是通過郵政公司，只有一為是在外地工作的市民，為家里郵寄快遞時用了“申通快遞”；

快遞物流的發(fā)展現(xiàn)狀：

對價格這塊的調(diào)查，87%市民反應：中國郵政的“EMS”價格太高！就算寄一張紙都要22元左右，而對寄信的價格94%是絕對可以接受的；

市民的價格滿意度情況：

服務態(tài)度上，只有15%的調(diào)查市民對物流公司的服務態(tài)度投了“態(tài)度很好”，23%表示“態(tài)度一般”，36%的市民選了“態(tài)度太差了”，26%表示“態(tài)度應該改進”；

服務態(tài)度滿意度情況：

在基礎(chǔ)設(shè)施方面，去年剛開通的“龍麗-麗龍”高速公路為我們縣打開了通向外面世界的快速通道，而在掃尾工作的一級進城公路可以有效的溝通幾個大城鎮(zhèn)，另外在交通廳我了解到：這兩年國家用于農(nóng)村公路改造的金費不下千億，萊州的89%的農(nóng)村都了水泥路。

在第二階段的調(diào)查中，我主要收集了幾個有代表性城鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)。在這次國家第二次農(nóng)業(yè)農(nóng)村調(diào)查中，農(nóng)村的人均收入在3500-4500，家中對各種服務性的消費已經(jīng)有相當?shù)男枨蟆Ｒ晕宜诘拿罡哝?zhèn)為例：有37%左右的家庭有供養(yǎng)子女去上高中和大學，有94%上過小學，在這些人當中需要用快遞和信件與子女聯(lián)系的有32%。而購買家具、電器等后，物流的需求也是很大的，妙高鎮(zhèn)的六個自然村中：只有不超過100家沒大型的家用電器和家具。

分析建議：

萊州市快遞物流市場還是很廣闊的，尤其是隨著經(jīng)濟的發(fā)展市民收入水平的提高，相應的快遞物流服務需求越來越多。而且制約快遞物流發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)備和交通基礎(chǔ)設(shè)施問題已經(jīng)得到解決。

從價格滿意度和服務滿意度可以看出，誰能為廣大的市民提供良好的、優(yōu)質(zhì)的、周到的服務就能在這塊市場上很好的生存下去。在現(xiàn)有的情況下，中國郵政幾乎壟斷了萊州的快遞物流業(yè)，但是其價格和服務上的缺陷，使其他公司的進入相當?shù)妮p松。

但是，我們從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以得出要注意的是：怎么樣開發(fā)農(nóng)村這個巨大的市場？開發(fā)這個龐大的資源庫。要開拓好這個極具潛力的市場，使快遞物流的市場覆蓋率延伸到廣大的農(nóng)村市場。個人認為可以組合兼并現(xiàn)有的送貨公司以及個人送貨車,形成整和的資源。

附注：物流調(diào)查問卷：

一：您曾經(jīng)寄過包裹嗎？

A．有寄過B.沒有寄過

二:請問您寄包裹的方式是什么?

A.中國郵政B.其他快遞公司C.通過朋友親戚捎帶D.其他方式 三:是否有過寄掛號信和快遞的經(jīng)歷?

A.有過B.沒有

四:你寄掛號信和快遞的方式:

A.中國郵政B.申通快遞C.其他

五:你對這些快遞服務公司的價格的評價是?

A.可以接受B.太高了C.應該降低D.還行的,不會特別高

六:你對公司的服務態(tài)度怎么看:

A.態(tài)度很好B.態(tài)度太差了C.態(tài)度一般D.態(tài)度應該改進

七:你是否經(jīng)常的有需要物流服務?

A.是的,經(jīng)常需要B.偶爾的需要C.不需要

八:你認為物流公司是怎么樣的?

A.應該更加人性化,為客戶考慮B.只是以盈利為目標C.只要可以滿足服務就行了 九;您的其他物流需求是什么?

A.送貨上門B.提供快捷的快遞服務C.為客戶提供個性化的物流服務(送花給女友等)十:歡迎您填寫其他有關(guān)物流的意見: