第一篇：老年公寓可行性報(bào)告資料

老年公寓可行性報(bào)告

如今中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會(huì)的其中一項(xiàng)大問題，而現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，如其他行業(yè)一樣，要辦老年公寓也要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為開辦老年公寓僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是微利甚至不盈利的。當(dāng)然，也的確有人投資建老年公寓純粹為回報(bào)社會(huì)，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，老年公寓開辦以后，也還有個(gè)維持良性轉(zhuǎn)動(dòng)的問題，即如何保持其自身發(fā)展，盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等都要考慮在內(nèi)，其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)×收費(fèi)）—服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。

一、項(xiàng)目說明

本項(xiàng)目計(jì)劃書主要闡述杭州菲芮諾服飾有限公司準(zhǔn)備于2012年在涇縣開辦“夕陽紅 ”老年公寓中心項(xiàng)目的計(jì)劃書。

本項(xiàng)目動(dòng)作時(shí)間定于2012年上半年。開辦 夕陽紅 老年公寓中心項(xiàng)目，對(duì)于本公司來說，是基于目前中國“老齡化社會(huì)增長的趨勢(shì)來考慮的。這一項(xiàng)目的開發(fā)無論對(duì)國家對(duì)社會(huì)對(duì)公司的意義深遠(yuǎn)，一舉多得：一是可以為國家老齡事業(yè)盡份力，解決老年人老有所養(yǎng)的問題；二是幫助社會(huì)上的421(雙方父母、家庭夫妻、小孩)家庭減輕負(fù)擔(dān)，給曾經(jīng)為國家、社會(huì)和家庭做出了重要貢獻(xiàn)的老年人提供一個(gè)安享晚年的一個(gè)機(jī)會(huì)；三是為公司的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)，對(duì)公司未來拓展老齡市場(chǎng)，建立完善的老齡事業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。

本計(jì)劃書主要目標(biāo)是：在宣城市涇縣開辦現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化、中檔次的老年公寓中心，計(jì)劃 夕陽紅 老年公寓建設(shè)在涇縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)財(cái)富東路銀海山莊對(duì)面，占地150畝，公寓房間設(shè)計(jì)三種入住模式，A類為公寓樓模式，每間2張床位，設(shè)300間；每間1張床位，設(shè)200間，B類為公寓套間模式，設(shè)400套；每套2張床位，C類為別墅群模式，設(shè)100套，每套別墅4張床位。就目前宣城市市場(chǎng)分析，按宣城市平均入住率80%計(jì)算，公寓每張床位平均每月按850元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)額為850元×2000張×80%×12月=1632萬元。根據(jù)皖民政廳關(guān)于養(yǎng)老社會(huì)福利機(jī)構(gòu)財(cái)政補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則文件第三條對(duì)新建床位數(shù)超過100張以上的養(yǎng)老社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，經(jīng)市民政部門認(rèn)定，在正常運(yùn)行一年后，按每張床位2000元給予一次性開辦補(bǔ)助；超過500張以上的，每張補(bǔ)助3000元。2008年12月25日涇縣人民政府涇政[2008]69號(hào)文件政策將補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)定為張床1000元！在建成運(yùn)營后分三年補(bǔ)助到位，此項(xiàng)可回籠資金可達(dá)200萬元。

夕陽紅 老年公寓總的建設(shè)成本以及所需流動(dòng)資金共需要（8550 萬元），建設(shè)所需資金（8450 萬元），流動(dòng)資金（100 萬元），由于公司主要負(fù)責(zé)經(jīng)營策劃管理，該項(xiàng)目資金所需資金將完全由社會(huì)籌集，各位有資金的項(xiàng)目投資都以股東的身份提供，公司定期提供分紅。該公司以項(xiàng)目入股持股 60 %。

二、公司簡介

杭州菲芮諾服飾有限公司于2011年4月成立，位于杭州市拱墅區(qū)，從事養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是本公司的核心投資領(lǐng)域之一，融匯國內(nèi)外領(lǐng)先的養(yǎng)老理念，以國際化、產(chǎn)業(yè)化、全國連鎖為特點(diǎn)，依托 夕陽紅 老年公寓養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)，延伸投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)職業(yè)培訓(xùn)、產(chǎn)品開發(fā)、醫(yī)療康復(fù)等核心價(jià)值鏈，構(gòu)建 夕陽紅 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，助力老年人享受充實(shí)而精彩的退休歲月。

夕陽紅 將以專業(yè)化的品牌戰(zhàn)略，成為現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)。夕陽紅 將以“熱心、精心、細(xì)心、耐心”為服務(wù)宗旨；以“愛崗、敬業(yè)、尊重、維護(hù)”為職業(yè)道德；以“老人入住為本，才人利益為大”為基本服務(wù)準(zhǔn)則，以“老有所依，老有所為”為核心競(jìng)爭力，并在理論上對(duì)中國及本地區(qū)老年化的趨勢(shì)，老年服務(wù)市場(chǎng)的供求矛盾有深入的分析和研究，對(duì)老年事業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展趨勢(shì)有深刻的認(rèn)識(shí)。規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理成為安徽老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析

1、目前我國老年人口的背景與現(xiàn)狀

隨著中國進(jìn)入老齡化社會(huì)的步伐加快，發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。當(dāng)前，我國正處于人口老齡化加速發(fā)展時(shí)期，截至2009年底，我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%。據(jù)初步預(yù)測(cè)，我國老年人口從今年起將進(jìn)一步呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢(shì)，到2050年前后全國老年人口將達(dá)到4.7億左右。老齡問題不僅是個(gè)人和家庭的現(xiàn)實(shí)問題，也是一個(gè)關(guān)系國計(jì)民生的重大社會(huì)問題。日益嚴(yán)峻的人口老齡化挑戰(zhàn)，在人口結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出高齡化、少子化、空巢化的加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，更與人口高峰、就業(yè)高峰相重疊，與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型、文化轉(zhuǎn)型相交織，已滲透到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域。

2、目前宣城市老年人現(xiàn)狀

目前宣城市60歲以上老人有 29.5 萬，占全市戶籍人口的 11 %；空巢老人達(dá)到 13.2萬人，占老年人口數(shù)量的 38 %；涇縣現(xiàn)60歲以上老人約3.5萬人，占全縣人口的10%。全市部分喪失和完全喪失自理能力的老人有近3萬人，占老年人口數(shù)量的 10 %。據(jù)測(cè)算，宣城市老年人正在以每年3%的速度遞增，我市在 2 萬老年人當(dāng)中，九成老人希望居家養(yǎng)老，但隨著社會(huì)發(fā)展老少分住、家庭小型化已成必然趨勢(shì)，家庭保障和照料功能逐步向社會(huì)轉(zhuǎn)移，社會(huì)化養(yǎng)老需求越來越大。

3、目前國家對(duì)老年事業(yè)的政策支持

十二五期間，相關(guān)部門將落實(shí)國家現(xiàn)有優(yōu)惠扶持政策，引導(dǎo)和促進(jìn)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。宣城市政策支持：

為了鼓勵(lì)社會(huì)各界興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，去年市政府出臺(tái)了《關(guān)于動(dòng)員社會(huì)力量加快發(fā)展老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》，在規(guī)劃立項(xiàng)、資質(zhì)審批、稅收等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量參與老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)與管理?！兑庖姟芬?guī)定，政府將建立新增福利機(jī)構(gòu)床位資助制度和福利機(jī)構(gòu)運(yùn)營補(bǔ)貼制度，對(duì)新建福利機(jī)構(gòu)按照每張床位 1000 元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性資助。對(duì)非政府組織和個(gè)人運(yùn)營的福利機(jī)構(gòu)，每收住1名本市戶籍老人，政府給予每月 150 元的補(bǔ)貼；每收住1名本市戶籍“三無”、“五?！崩先?，政府給予每月 240 元的贍養(yǎng)補(bǔ)貼，等等相關(guān)政策。

四、目標(biāo)與計(jì)劃

老齡產(chǎn)業(yè)屬于夕陽的朝陽產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)功德無量的事業(yè)，社會(huì)需求缺口巨大，市場(chǎng)前景廣闊，本公司目標(biāo)將以老年公寓為基礎(chǔ)向老年產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展！力爭未不五年內(nèi)發(fā)展成為安徽老年產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，實(shí)現(xiàn)省內(nèi)首家老年公寓服務(wù)龍頭企業(yè)。在未來五年本公司制定三個(gè)發(fā)展階段：

第一發(fā)展階段：借鑒國內(nèi)外老年公寓的成功安例，引進(jìn)先進(jìn)的管理水平，結(jié)合中國國情及傳統(tǒng)文化進(jìn)行深度研究，探索、實(shí)踐，不斷完善，總結(jié)出一套具有中國特色的老年公寓運(yùn)作模式。

第二發(fā)展階段：在規(guī)模與品牌的互動(dòng)下以連鎖經(jīng)營、統(tǒng)一管理的模式拓展全國市場(chǎng)。以資本方式向老年產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，形成以老年公寓為核心的產(chǎn)業(yè)鏈，成為全國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心企業(yè)。

第三發(fā)展階段：隨著全國市場(chǎng)的全面展開，對(duì)公司旗下老年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鞏固整合，完成融資上市。爭取成為國內(nèi)老年公寓第一家上市企業(yè)，提高公司知名度，為公司下一步發(fā)展邁出新臺(tái)階。

五、營銷計(jì)劃

目標(biāo)市場(chǎng)：暫時(shí)只針對(duì)能自理老人，年齡在60—80歲之間有 2萬 名企事業(yè)單位的離退休老人，生活可以自理，居家生活感到孤獨(dú)寂寞，喜歡跟一些同齡人說說話聊聊天的老人。

空巢老人：由于社會(huì)發(fā)展需要，子女不能經(jīng)常在身邊照顧的老人。還有一些老人終身無兒無女，沒人照顧。

產(chǎn)品： 夕陽紅 老年公寓中心定位于中檔專業(yè)化老年公寓！預(yù)計(jì)使用面積6萬平米到10萬平米，共設(shè)房間1000至1500間，分單人間、雙人間、套間和別墅居住。公寓內(nèi)設(shè)有會(huì)客室、閱覽室、棋牌室、乒乓球室、健身房以及電腦室等等，室內(nèi)配有電視、衣柜、床頭柜、衛(wèi)生間、呼叫器等配套設(shè)施（衛(wèi)生間有淋浴，地面鋪有防滑墊，墻上有扶手）。提供24小時(shí)熱水，就餐方面有專業(yè)的營養(yǎng)師，搭配每日三餐。家庭化的內(nèi)部裝修，使老年人更能感受到家的溫暖。夕陽紅老年公寓為老人提供一個(gè)整潔、安逸、舒適、安全的生活環(huán)境！

價(jià)格：夕陽紅老年公寓價(jià)格定位合理，本著低收費(fèi)、高入住的理念，讓每位老人體會(huì)到一樣的價(jià)位不一樣的品質(zhì)！

六、收支情況分析 開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入

1、建設(shè)費(fèi)用：2000張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在50000平方米以上，房屋建造和裝修費(fèi)用，約投7500萬元

2、基本設(shè)施配備

a）、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì) 600元×2000=1200000元

b）、床上用品600×2000=1200000元 c）、室內(nèi)每人一個(gè)冰箱500×2000=1000000元 d）、電視每房間一個(gè)100×1500=1500000元 e）、活動(dòng)室設(shè)施預(yù)算約2500000元

f）、餐飲設(shè)施控制在200000元（可爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）g）、洗衣設(shè)備，預(yù)算100000元 h）、洗澡設(shè)備，預(yù)算300000元

i）、辦公設(shè)施：電腦、打印機(jī)各一臺(tái)，面包車一部（試情況而定）。合計(jì)最小投入1000000元

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約500000元 以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=950萬元

（一）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營投入

1、員工工資

院長1人計(jì)：4000×12=48000元 會(huì)計(jì)2人計(jì)：3000×12×2=72000元 采購2人計(jì)：2500×12×2=60000元 護(hù)理員80人計(jì)：1500×12×80=1440000元 廚師5人計(jì)：3000×12×5=180000元 以上共計(jì)90人計(jì)：1800000元

2、伙食費(fèi)成本200×2000×12×80%=3840000元

3、水電費(fèi)300×2000×80%=480000元

4、空調(diào)費(fèi)4000平米×40=160000元

5、辦公費(fèi)用5000×12=600000元

6、設(shè)備耗材、維護(hù)等200000元 以上投入合計(jì)：528萬元

（二）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè)（按80%床位利用率，850元收費(fèi)）

1、床位費(fèi)兩人間：850×12×2000×80%=16320000元 以上收入計(jì)；16320000元

（三）經(jīng)營評(píng)估

1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率

2、可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做40萬元的資產(chǎn)折舊，20萬元意外損耗，保守收入 1500 元。

3、每位老人入住時(shí)收取3000元意外保證金，60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金?？偨Y(jié)：以經(jīng)營三年為例

第一年度前期投入金額 8450 萬元，第一年度運(yùn)營投入 420 萬元 第二年度房租投入金額 10 萬元，第二年度運(yùn)營投入 450 萬元 第三年度房租投入金額 20 萬元，第三年度運(yùn)營投入 500 萬元 收入以每年 1632 萬元平均預(yù)算三年期為 4896 萬元 政策性補(bǔ)貼預(yù)算三年期為 200 萬元

結(jié)算：三年總收入為 5096 萬元，總支出為 9850 萬元。根據(jù)三年經(jīng)營狀況，預(yù)計(jì)六年內(nèi)收回投資和運(yùn)營成本。

第二篇：老年公寓可行性報(bào)告[推薦]

老年公寓可行性報(bào)告

一、老年公寓概念

老年公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會(huì)提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的范疇。在北京、上海這樣的大城市，老年公寓已經(jīng)很普遍，并且出現(xiàn)低、中、高檔分級(jí)。

老年公寓，政府和社會(huì)為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設(shè)計(jì)、專門建造的居所。

西方國家的老年公寓，多建在環(huán)境優(yōu)美、交通方便的城市郊區(qū)或鬧中取靜的城市中心，建筑風(fēng)格古樸典雅；室內(nèi)設(shè)備齊全,取用方便,室內(nèi)布置與一般家庭居室大體相同。公寓設(shè)有生活服務(wù)、呼救報(bào)警、醫(yī)療保健、休息娛樂、文化學(xué)習(xí)、自助勞動(dòng)等設(shè)施和場(chǎng)所。隨著西方福利事業(yè)的發(fā)展及老年公寓條件的改善,許多雖有子女或親屬照料的老年人,為避免代際沖突，也自愿申請(qǐng)到老年公寓來安度晚年。

二、發(fā)展歷程

美國在1935年《社會(huì)保障法》通過以前，各州政府已有老年公寓的設(shè)置；1935年后，開始大規(guī)模興建，主要為有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老年人設(shè)立。英國于1948年實(shí)施國民救助法時(shí)，規(guī)定每一都市政府要為貧困無家的老年人設(shè)置老年公寓，都市政府如財(cái)力不足，可與慈善團(tuán)體合力興建。

中國從70年代末、80年代初開始，在上海、北京、天津、大連、煙臺(tái)等地興建老年公寓。此后，各種形式的由國家、社會(huì)或企業(yè)建立的老年公寓在各地相繼出現(xiàn)。

中國老齡科研中心政策室曾對(duì)北京1600余名50歲以上的中老年人大調(diào)查，希望入住老年公寓的人數(shù)達(dá)1000余人，一些老年公寓還出現(xiàn)人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。

北京最早的老年公寓是1996年社會(huì)福利院開辦的，有自理、半護(hù)、全護(hù)服務(wù)，且收費(fèi)不一。近幾年各個(gè)縣的福利院也正積極擴(kuò)建為綜合福利服務(wù)性的老年居住場(chǎng)所，像條件比較好的隆化、寬城、承德縣、營子的老年公寓已經(jīng)有一些老年人入住，但數(shù)量并不多。2009年之后，很多老年公寓，已經(jīng)不再是獨(dú)立的慈善或者福利機(jī)構(gòu)，反而變成了一種需求，甚至有人在未有退休之前就開始預(yù)訂老年公寓。

三、老年公寓建筑設(shè)計(jì)

在老年公寓的建筑設(shè)計(jì)中，有很多方面是與普通公寓不同的，也是需要完善和規(guī)范的，比如：在高級(jí)老年公寓中，各個(gè)功能空間的大小必須控制。因?yàn)槔夏耆嗽谏钪校m然衣食無憂，可是在心理上容易產(chǎn)生孤獨(dú)感，過大的空間容易使得老年人產(chǎn)生空蕩蕩的孤獨(dú)感；同時(shí)使用空間也不能過小，因?yàn)槔夏耆嗽谏钪?，行?dòng)是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，彎腰，爬高等等。過小的空間會(huì)增加這種局促感，會(huì)使得老年人覺得很壓抑，很不方便。

因此老年公寓在設(shè)計(jì)中要把握幾個(gè)尺度：

第一、通道部分——在各個(gè)使用功能空間之間連接部分的過道寬度一般保持在凈寬1.8M，這樣既可以步行通過也可以輪椅通過；

第二、使用功能空間中的“安全抓桿”，老年人在行動(dòng)中會(huì)有乏力感，體現(xiàn)在起立、下蹲比較困難，一般在需要起立、下蹲、坐、臥等地方設(shè)置與地面平行的安全抓桿兩根相對(duì)地面標(biāo)高300mm和850mm左右，兩根相互垂直設(shè)置，或平行設(shè)置。

第三、樓梯設(shè)置，建筑設(shè)計(jì)專項(xiàng)規(guī)范《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》—GB／T 50340-2003，中規(guī)定樓梯踏步寬度>=300mm，踏步高度<=130mm。這也是典型的人性化設(shè)計(jì)，而且在建筑層數(shù)上面也有相應(yīng)的限制，例如層數(shù)不得高于3層，三層以上則需設(shè)置電梯等等。

四、建筑特點(diǎn) 特點(diǎn)一：

老年公寓能為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式--老年公寓。

特點(diǎn)二：

老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營”的特點(diǎn)。我國人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會(huì)“低?！?、“五保”等處于弱勢(shì)的老年人群的養(yǎng)老問題，而對(duì)中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對(duì)滯后，所以一般開發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對(duì)于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，開發(fā)商需要完全按照市場(chǎng)條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年公寓運(yùn)營需應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營”的道路。

特點(diǎn)三：

老年公寓項(xiàng)目相對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、資金回收期長。老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有專家稱老年公寓的總體造價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。

五、人口年齡結(jié)構(gòu)已完成向老年型的轉(zhuǎn)變

1、人口年齡結(jié)構(gòu)變化的成因

隨著國家在衛(wèi)生保健等領(lǐng)域的投入不斷增加，人口的健康狀況持續(xù)改善，人口死亡率迅速下降，特別是低年齡人口比其他年齡人口死亡率有了更大幅度的下降。而出生率仍維持在高水平，因此人口出現(xiàn)了爆炸式的增長。1962-1970年中國創(chuàng)造了迄今為止歷史上人口年增長速度的峰值水平。

由于人口出生率的降低滯后于死亡率的下降，產(chǎn)生了人口年齡金字塔的凸出部分。隨著時(shí)間的推移，這個(gè)凸出的部分也在移動(dòng)，從未成年到成年，最后到老年。這就造成了中國的人口年齡結(jié)構(gòu)從年輕型、成年型到老年型的轉(zhuǎn)變。

2、人口年齡結(jié)構(gòu)變化的特點(diǎn)與現(xiàn)狀

人口年齡結(jié)構(gòu)與人口轉(zhuǎn)變密切相關(guān)。世界上大多數(shù)國家的人口年齡結(jié)構(gòu)，都是隨著人口轉(zhuǎn)變以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐漸從年輕型、成年型到老年型轉(zhuǎn)變的。西方發(fā)達(dá)國家的人口轉(zhuǎn)變是伴隨著工業(yè)化和現(xiàn)代化逐步深化的漸進(jìn)過程，經(jīng)歷了大約150多年的時(shí)間。我國則是在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的條件下進(jìn)行的，且明顯帶有人為的痕跡，經(jīng)歷著更加迅速的人口轉(zhuǎn)變，人口年齡結(jié)構(gòu)也發(fā)生了比較快的變化，即從相對(duì)年輕型人口結(jié)構(gòu)，直接轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)老年化的人口結(jié)構(gòu)。

第一、第二次人口普查時(shí)，中國的人口年齡結(jié)構(gòu)基本屬于年輕型，進(jìn)入20世紀(jì)70年代以后，尤其是大力推行計(jì)劃生育政策后，伴隨人口出生率和總和生育率急劇下降，少兒人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年齡結(jié)構(gòu)類型的轉(zhuǎn)變加快。第三次人口普查，人口年齡結(jié)構(gòu)已初步進(jìn)入成年型，第四次人口普查，人口年齡結(jié)構(gòu)已變?yōu)榈湫偷某赡晷?。此后，人口年齡結(jié)構(gòu)繼續(xù)老化，特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，人口老齡化進(jìn)程加快，人口年齡結(jié)構(gòu)開始向老年型轉(zhuǎn)變。到第五次人口普查，中國65歲以上人口達(dá)到8811萬，占總?cè)丝诘?.96%，意味著中國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化國家行列。

3、人口年齡結(jié)構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)：人口老齡化

當(dāng)人們關(guān)注著快速增長的中國人口給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來的巨大壓力時(shí)，中國人口的年齡結(jié)構(gòu)也在悄然老化，使我們又面臨另一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)：人口老齡化問題。

中國人口老齡化具有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是老年人口數(shù)量大。據(jù)2010年人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查資料顯示，2010年我國65歲及以上老年人口已達(dá)1.1億，占世界老年人口的23%，占亞洲的38%。二是人口老齡化的速度快、來勢(shì)猛。我國人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入老年型僅用了18年左右的時(shí)間，與發(fā)達(dá)國家相比，速度十分驚人。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，我國65歲及以上老年人口所占比重將達(dá)到11.92%，比2000年提高4.96個(gè)百分點(diǎn)，屆時(shí)每8個(gè)人中就有一個(gè)65歲及以上老年人。2020年以后老齡化程度繼續(xù)提高，到21世紀(jì)中葉，老年人口比重將達(dá)到25%，每4個(gè)人中就有一個(gè)老年人。三是人口老齡化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。發(fā)達(dá)國家的人口老齡化是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)時(shí)期出現(xiàn)的，對(duì)老齡化的承受力強(qiáng)。同時(shí)，由于老齡化速度慢，允許其有一段較長時(shí)間的準(zhǔn)備和適應(yīng)。中國人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“未富先老”，薄弱的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚不具備供養(yǎng)老年人口的能力。

目前，中國雖已步入老年型社會(huì)，但尚處于人口老齡化的早期，未來中國人口類型將從輕度老齡化轉(zhuǎn)變成深度老齡化，進(jìn)而轉(zhuǎn)化成重度老齡化，銀發(fā)浪潮將成為21世紀(jì)我國主要的人口問題之一。如何在應(yīng)對(duì)人口老齡化和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之間架起一座橋梁，達(dá)成雙贏的局面，是我們亟待研究思考的問題。

六、無錫市老年人口比重

從常住人口方面來看：一是人口增幅和總量發(fā)展較大。無錫市進(jìn)入了人口的快速增長期，2006年底無錫市常住人口為584萬人，其中外來常住人口126萬人，約占總?cè)丝诘?2%。目前人口總量年均增長40萬人，其中外來人口年均增長20萬人。二是人口老齡化程度日益加深。目前我市50歲以上人口為167萬人，約占總?cè)丝诘娜种唬巡饺肜夏瓿鞘行辛?。三是空間布局漸趨組團(tuán)式分布。無錫市中心城區(qū)的連片建成區(qū)的人口密度約2.3萬人/平方公里，市區(qū)的人口密集自中心區(qū)向外依次遞減，城區(qū)外缺少明顯的人口集聚副中心。

目前無錫市場(chǎng)主要還是以經(jīng)營性的社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老為主，少有開發(fā)商介入養(yǎng)老地產(chǎn)。無錫市場(chǎng)經(jīng)營性的主要有太湖眷養(yǎng)院能自理的費(fèi)用大概在800-1000元每月；無錫市社會(huì)福利院（市一級(jí)）費(fèi)用1200-1500元每月；博愛康復(fù)頤養(yǎng)院費(fèi)用大概在每月1000元。無錫市場(chǎng)整個(gè)養(yǎng)老性質(zhì)的福利院參差不齊，服務(wù)和相關(guān)的配套較為落后，隨著生活水平的改善，對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高。養(yǎng)老型住宅（老年公寓）會(huì)成為無錫市民的首選，而無錫真正意義上的老年公寓還沒有，因此建造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，設(shè)施完備的養(yǎng)老型公寓在無錫市場(chǎng)上將會(huì)受到很大程度的歡迎和追捧。

第三篇：老年公寓可行性報(bào)告204183288

銀色港灣老年公寓可行性報(bào)告

鄭州老年公寓 二00七年十月

目錄

一、項(xiàng)目提出的依據(jù)

二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析

三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

四、老年公寓規(guī)劃

五、老年公寓風(fēng)險(xiǎn)分析

六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施

七、項(xiàng)目實(shí)施

八、結(jié)論

一、項(xiàng)目提出的依據(jù)

（一）政策依據(jù)

1、《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（豫政辦[2006]105號(hào)）

2、河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號(hào)

3、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號(hào)）

4、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號(hào)）

5、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財(cái)稅[2000]97號(hào)

6、《中華人民共和國土地管理法》

（二）老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇

? 我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。

? “老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大

2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很 大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。? 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

? 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。? 國家、省、市各級(jí)政府鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè)

面對(duì)我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。4 在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國人口第一大省老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除…

? 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？偨Y(jié)：

如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析

? 國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀

據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

? 國內(nèi)老年人的居住模式

A、購買房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟(jì)適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%?？h購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi) 6 形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。

現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。? 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式

目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；

酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；

按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會(huì)福利院；

各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。

（四）鄭州市老年公寓現(xiàn)狀

? 老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：2006年我市常住人口為724．28萬人，其中65歲及以上的人口為62．5萬人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時(shí)增加16．2萬人，年平均增加2．7萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52個(gè)百分點(diǎn)。

? 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單

一、服務(wù)范圍狹窄

目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，7 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。? 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)

在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。

總之，目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。

（五）老年公寓發(fā)展趨勢(shì)

? 社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

? 社會(huì)需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平

產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

縱觀鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。

? 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移

老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。

? 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

對(duì)老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

二、老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析

（一）老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析

? 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

9（1）老年社會(huì)的來臨

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1.3 億，占世界老年人口的1／5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。

專家預(yù)計(jì)我國到21世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。

我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。

（2）老年人收入水平

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。(3)老年人福利水平

隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來老年人的福利 10 水平將會(huì)大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。(4)老年人居住狀況

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

2000年北京市老年人基本需求調(diào)查中有55.9%的老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對(duì)住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對(duì)住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。

可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。

? 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分：(1)社會(huì)居住觀念的改變

中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭 11 矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。

由此可見，隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長的。

（2）子女改善父母居住狀況的需求

子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費(fèi)的主力。

年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒剩谫彿繒r(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。

在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮：

①為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán)；

②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障；

③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂；

④社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。以彌補(bǔ)因?yàn)楣ぷ鞣泵ι罹o張而對(duì)父母陪護(hù)不足的歉疚。

（二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析

老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點(diǎn)：

1)老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長，一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。

2)老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù)，這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。按照我國的勞動(dòng)制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以15年計(jì)。而據(jù)1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費(fèi)年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實(shí)際上，社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。對(duì)于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長得多。

3)老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動(dòng)不便，消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙，需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí)，只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。再者，少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì)，他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi)。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。

4)老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這 13 是老年消費(fèi)的思想特征。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守，老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過來這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相對(duì)穩(wěn)定。

5)老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的質(zhì)量特征。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對(duì)老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場(chǎng)消費(fèi)質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對(duì)老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)行惰性消費(fèi)。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對(duì)積極發(fā)展老年消費(fèi)是很不利的。

6)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大，這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特征。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費(fèi)上會(huì)各有側(cè)重，各具特色。

三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求：

? 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以 14 滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。

? 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠(yuǎn)離社會(huì)，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心健康。

四、社區(qū)規(guī)劃

我們對(duì)項(xiàng)目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對(duì)“退休社區(qū)—進(jìn)修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個(gè)退休者的超級(jí)文化生活園地，進(jìn)而達(dá)到以全新退休方案解決養(yǎng)老問題的目的。結(jié)合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的愿景。

（一）社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。? 環(huán)境要園林化（低容積率0.75）

幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。

? 公建設(shè)施要高比例化配套要完善化

小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。

? 設(shè)計(jì)要人性化

平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。? 生活要智能化

配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。

戶型要合理化

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。? 建筑要藝術(shù)化

在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。

滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。

（二）社區(qū)規(guī)劃特征

項(xiàng)目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積20萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園風(fēng)光。

（三）社區(qū)構(gòu)架

社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊四層次，即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社區(qū)分四個(gè)小區(qū)，每100畝為一個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積5萬㎡；每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè)小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)3～4個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個(gè)出入通道。

（四）總體平面布置

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南15°，避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢(shì)呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅部分底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休閑娛樂和公共活動(dòng)場(chǎng)所。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，17 要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。

（五）產(chǎn)品功能組合

產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥贻p。

（六）社區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置

社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。所有會(huì)所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流等于一體，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì)所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。

（七）社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)

? 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場(chǎng)所。老年人，特別

是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。

整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促 18 進(jìn)健康長壽。

園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。

完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計(jì)應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨(dú)和自閉癥。

為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

整個(gè)社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。同時(shí)，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。

（八）單體建筑設(shè)計(jì)

建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂活動(dòng)中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達(dá)到3.6米，提升物業(yè)檔次。

? 采用環(huán)保地?zé)峁┡?，分戶?jì)費(fèi)。分戶空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，做到統(tǒng)一，保證立面整齊美觀。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直 19 飲水管、集中供熱水管。

? 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。? 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個(gè)陽光花房。

（九）戶型面積控制及戶內(nèi)設(shè)施

戶型多層主要是一房和二房，均帶廚衛(wèi)；一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數(shù)的70%。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。

陽光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。陽光透過大飄窗，灑在房間的每一個(gè)角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿足老人交流、活動(dòng)之需要。房間每個(gè)細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計(jì)師深思熟慮：無障礙設(shè)計(jì)，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。

（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置

? 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。

? 商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)該既具備商業(yè)配套功能，同時(shí)具備休閑游玩景觀功能。

五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間

鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長短。

六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施

1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。

2、本項(xiàng)目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設(shè)，總周期約36個(gè)月。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個(gè)性特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。

3、項(xiàng)目總體方案和建筑設(shè)計(jì)必須遵從三條原則：一是建筑設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)老年公寓的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格；二是充分滿足老年人特殊群體養(yǎng)老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定 21 做”應(yīng)從設(shè)計(jì)開始。

4、本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人公寓項(xiàng)目提出了風(fēng)險(xiǎn)提示，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對(duì)性的可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對(duì)老年公寓的疑慮。

七、項(xiàng)目實(shí)施

1、項(xiàng)目發(fā)起人：

2、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱：河南泰德老年服務(wù)中心

3、項(xiàng)目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地

4、簽訂《村企合作協(xié)議》

5、籌辦申請(qǐng)

6、獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù)

7、實(shí)施建設(shè)（同時(shí)完成400畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)，首期建50000平方米。）

8、申領(lǐng)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書

9、開展養(yǎng)老服務(wù)

八、結(jié)論

老齡問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計(jì)民生和國家長治久安的重大社會(huì)問題。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個(gè)時(shí)期老年人口會(huì)以較快的速度增長，到2015年，22 將超過2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。而現(xiàn)在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展水平與人民群眾日益增長的需求的矛盾越來越突出。目前的社會(huì)養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們借鑒了一些國內(nèi)外的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老觀念，擬在鄭州市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)野曹村建設(shè)老年怡養(yǎng)公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區(qū)養(yǎng)老模式。弘揚(yáng)中國的孝文化，弘揚(yáng)中華民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。

目前，國家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會(huì)福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護(hù)理院，在農(nóng)村加強(qiáng)敬老院建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，采取公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種形式，推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展，以期最終實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標(biāo)。我們生存在這個(gè)時(shí)代，應(yīng)該抓住這次歷史機(jī)遇，為實(shí)現(xiàn)共同原景，自覺承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)。

項(xiàng)目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負(fù)責(zé)報(bào)批用地手續(xù)、解決所有的建設(shè)資金。通過對(duì)村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營入股，組建村企合作公司，以實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉(zhuǎn)給合作公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；村民的宅基地折價(jià)入股進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)做，建設(shè)農(nóng)民集中居住新型社區(qū)，并配套各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，改善村民生產(chǎn)生活條件。村民進(jìn)入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項(xiàng)目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設(shè)用地建設(shè)鄭州銀色港灣養(yǎng)老住宅。簡言之就是：承包經(jīng)營權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設(shè) 23 用地?fù)Q集體經(jīng)濟(jì)。

該項(xiàng)目建筑面積200000平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費(fèi)1000元以內(nèi)。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費(fèi)享受高端養(yǎng)老服務(wù)。

萬名老人在此居住，為合作公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C(jī)和就業(yè)保證。據(jù)粗略估算每月約消耗谷類及薯類食物14.4萬斤，雞蛋24萬個(gè)，肉類5.76萬斤，蔬菜24萬斤，水果7.2萬斤。需要服務(wù)人員2000余人。

鄭州銀色港灣老年住宅的建設(shè)，必將會(huì)替政府分憂，為老人解難，給村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏的好項(xiàng)目。但中國老齡化特點(diǎn)突出：基數(shù)大,已占全國總?cè)丝诘?1%；增長速度快,半世紀(jì)走完別國一百年的老齡化進(jìn)程；歷史欠賬較大，養(yǎng)老沒有積累；人口老齡化與社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價(jià)位的養(yǎng)老公寓。國辦發(fā)〔2000〕19號(hào)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》規(guī)定：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑?；按照法律、法?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。我們會(huì)抱著對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)家庭關(guān)愛的態(tài)度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿足更多老年人的需要。

第四篇：老年公寓的可行性報(bào)告

雅豪老年公寓的可行性報(bào)告

老年公寓 apartment for the aged專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。

老年公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會(huì)提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的范疇。在北京、上海這樣的大城市，老年公寓已經(jīng)很普遍，并且出現(xiàn)低、中、高檔分級(jí)。中國老齡科研中心政策室曾對(duì)北京1600余名50歲以上的中老年人大調(diào)查，希望入住老年公寓的人數(shù)達(dá)1000余人，一些老年公寓還出現(xiàn)人滿為患的局面，老年公寓正日益獲得老年人的歡迎。

一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國60歲以上的人口達(dá)到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家預(yù)測(cè)，未來10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國至少會(huì)達(dá)到上千萬個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；全國各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會(huì)問題。

二、**縣老年人口情況和老年公寓情況：

**縣常住人口730000人，60歲以上的老年人口已達(dá)132000人，占總?cè)丝诘募s18%,其中65—69歲23600人，70—99歲46900人，100歲以上61人。按居住地方：城鎮(zhèn)14713人，農(nóng)村80487人，其中農(nóng)村空巢留守老人約40000人。從目前全縣狀況看，由于受財(cái)力等諸多方面影響，目前**縣老年公寓寥寥數(shù)家，以**目前的養(yǎng)老院的床位，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達(dá)到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。條件不是很理想，許多經(jīng)濟(jì)狀況較好的老人由于家庭贍養(yǎng)沒有保障，很想有這么一個(gè)老年公寓安度晚年，但不能如愿。老年公寓已經(jīng)不再是獨(dú)立的慈善或者福利機(jī)構(gòu)，反而變成了一種需求，甚至有人在未有退休之前就開始預(yù)訂老年公寓。

我們考察過的山東省一些老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運(yùn)營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；頤壽園老年公寓投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬；祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬。當(dāng)時(shí)我們?cè)谝患易o(hù)理院了解情況時(shí)，一老年公寓的董事長就說，**縣的老年公寓5年后會(huì)火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養(yǎng)老形式：

家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等四種養(yǎng)老形式。家庭服務(wù)照顧，是對(duì)生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)。居家養(yǎng)老，是對(duì)居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目。老年人公寓，是對(duì)社會(huì)上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦

或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧。而對(duì)那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對(duì)一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。

四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：

高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個(gè)方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場(chǎng)所、室外活動(dòng)場(chǎng)地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對(duì)老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門球場(chǎng)、飼養(yǎng)場(chǎng)、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對(duì)老年人身體健康、生命安全有著絕對(duì)保障。賓館有五星級(jí)，老年公寓也建成五星級(jí)，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群。

五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：

房租占30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有800--1000元的收入。**縣現(xiàn)在針對(duì)老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。當(dāng)然，還有每年過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，也

有做志愿者，到老年公寓做義工等。這些方面主要靠投資者們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)系才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

六、投資老年公寓的分析：

投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，綜合造價(jià)在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月900元的收入，一年為

900*12*700*50%（入住率）=378萬。2000/378約5年多可以收回投資。

七、老年公寓的宣傳：

做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在**縣三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報(bào)紙電視媒體會(huì)給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好。

八、經(jīng)營思路：

一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。

九、機(jī)會(huì)：

項(xiàng)目立項(xiàng)社會(huì)背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，**縣有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在**縣的老年公寓市場(chǎng)很少，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。

十、綜合考慮：

我們要建的老年公寓要考慮這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方，我們的選址就要符合這個(gè)條件。二是定位高收入的保障對(duì)象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓，我們籌建的雅豪老年公寓就是按照賓館標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)置。四是我們要邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對(duì)策思路：

理論上有經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益主要來自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院、公園等，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色性服務(wù)項(xiàng)目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達(dá)到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險(xiǎn)因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達(dá)到心理上的依賴，對(duì)于服務(wù)的支出他們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入；還有教育培訓(xùn)、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要把老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。

第五篇：長沙老年公寓可行性報(bào)告

長沙老年公寓可行性報(bào)告

如今中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會(huì)的其中一項(xiàng)大問題，而現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。養(yǎng)老行業(yè)專業(yè)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。當(dāng)然，也的確有人投資建長沙老年公寓純粹為回報(bào)社會(huì)，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，長沙老年公寓開辦以后，也還有個(gè)維持良性動(dòng)轉(zhuǎn)的問題，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）-服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。

一、申辦長沙老年公寓可行性分析

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長的行業(yè)，對(duì)此，投資者要有清醒的認(rèn)識(shí)。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

一、從市場(chǎng)角度

某某是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設(shè)施以及一些收費(fèi)較高的主題公園對(duì)65歲以上的老年人免費(fèi)。隨著人口流動(dòng)的加劇，會(huì)有越來越多的人選擇到某某養(yǎng)老。目前某某實(shí)際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)21家，床位共計(jì)800余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，——區(qū)和——區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對(duì)密集，市南老城區(qū)和——路東部人口居住密集區(qū)、——新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。

二、目前長沙市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評(píng)價(jià)

某某市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營水平不夠高，例如廣州市壽星大廈、北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。

2、百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模長沙老年公寓是某市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。

需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。

目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。

二、收支情況分析（以50張床位，四人間長沙老年公寓為例）

一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入

1、租金投入，選擇房屋時(shí)多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點(diǎn)性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為200元-600元），例：50張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入6萬元。

3、基本設(shè)施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)800元×50=40000元。b)床上用品700×50=35000元 c)室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200×50=10000 d)電視每房間一個(gè)1000×15=15000 e)活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個(gè)，健身器材2件，預(yù)算約10000元。f)餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺(tái)，總控制在8000元。（可在開業(yè)時(shí)爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）g)洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元。h)洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。

i)辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺(tái)，面包車一部。（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再到位）合計(jì)最小投入280000元。

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約20000元。以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=300000元

二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營投入

1、員工工資。

院長（兼會(huì)計(jì)）1人計(jì)4000×12=48000元 副院長 兼采購1人計(jì)2000×12=24000元 護(hù)理員5人計(jì)1000×12×5=60000元 廚師2人計(jì)1200×12×2=26400元 以上共計(jì)9人計(jì)158400元。2．伙食費(fèi)成本300×50×12=180000元。

3、水電費(fèi)400×50=20000元

4、取暖費(fèi)700平米×20=14000元

5、辦公費(fèi)用600×12=7200元

6、設(shè)備耗材、維護(hù)等2000元

7、租金10萬元。

以上投入合計(jì)482000元。

三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè)（按80%床位利用率，680元收費(fèi)）

1、床位費(fèi)四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務(wù)費(fèi)200×12×50×80%=96000元

3、餐費(fèi)260×12×50×80%=124800元

3、水電費(fèi)20×12×50×80%=9600元

4、取暖費(fèi)80×3×50×80%=9600元 以上收入計(jì)336000元

四、經(jīng)營評(píng)估

1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%。

2、可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。

三、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)

一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件

（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；

（二）有規(guī)范的名稱；

（三）有固定的場(chǎng)所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所；

（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約1萬元/床）；

（五）有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)）。

二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）開辦組織或個(gè)人的身份證明；

（二）機(jī)構(gòu)章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場(chǎng)所證明；

（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；

（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。

三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：

1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請(qǐng)。本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請(qǐng)。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對(duì)符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。

民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的時(shí)限為自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)。

2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：

（一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（三）開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。

四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會(huì)資源利用

1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請(qǐng)福彩基金的注入。

3、可利用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現(xiàn)親情服務(wù)。

4、開展社會(huì)公益活動(dòng)，爭取捐贈(zèng)和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。

養(yǎng)老院的建設(shè)地塊不僅要求土地屬性、拆遷補(bǔ)償、水電氣市政條件等落實(shí)，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質(zhì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務(wù)對(duì)象（消費(fèi)群體）市場(chǎng)容量等。

附：雨花區(qū)社會(huì)福利中心 床位數(shù)量：300張

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物價(jià)部門批準(zhǔn)收費(fèi)

住養(yǎng)對(duì)象：生活自理老人、半自理老人、借助老人、失能老人以及民政局批準(zhǔn)的“三無”“五?！崩先恕Ｖ行牡刂罚洪L沙市汽車南站斜對(duì)面

官方網(wǎng)站：004km.cn www.klnh.net 咨詢電話：88212059 88212099 88212067