第一篇：000中國(guó)排名前5名房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略(952492351

中國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略比較

國(guó)六條后，限價(jià)、限戶型面積土地供應(yīng)的出現(xiàn)，給發(fā)展商在拿地時(shí)提出了諸多的要求，盡管新政大軍壓境，但土地市場(chǎng)活躍依舊。2006年，7月，深圳。寶安中心區(qū)某商業(yè)地塊以18.8億元被西岸新天置業(yè)以底價(jià)攬獲。9月，上海。萬(wàn)科、合生創(chuàng)展、金地等八強(qiáng)暗戰(zhàn)浦東花木新民北塊，期間，金地報(bào)出的59.68億元人民幣的價(jià)格令所有人嘩然一片。

10月，世茂房地產(chǎn)以總價(jià)人民幣24.08億元在江蘇常州競(jìng)得近90萬(wàn)平米的地塊。11月，華潤(rùn)置地以總價(jià)人民幣15.41億元搶得上海新江灣城C2地塊。

而以上資料所顯示的土地獲取方式棗招、拍、掛，是目前較為常見的土地獲取方式，但不是唯一，與政府合作、企業(yè)并購(gòu)也是獲取土地的途徑之一。

自1987年，中國(guó)出現(xiàn)第一例土地使用權(quán)拍賣以來(lái)，中國(guó)的土地市場(chǎng)開始邁入市場(chǎng)化，而中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的拿地方式也隨之千變?nèi)f化。

1987年來(lái)，在地產(chǎn)企業(yè)拿地這個(gè)渠道上，不變的是什么？改變的又是哪些？從土地市場(chǎng)化的歷程到獲取土地方式的多樣化，我們可以看到發(fā)展商拿地的策略雖有不同，但目的和關(guān)注點(diǎn)卻大同小異。

一、中國(guó)式土地供應(yīng)

1、土地市場(chǎng)化中的里程碑

1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出讓模式，拍賣了8588平米的土地使用權(quán)，成為了在中國(guó)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓上第一個(gè)試吃螃蟹的城市。

1988年，憲法修正案將“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”納入憲法中，于是在中國(guó)開始出現(xiàn)了全國(guó)性規(guī)模的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

同年2月11日，福建福州市第一次國(guó)有土地使用權(quán)拍賣成功，而上海則通過(guò)招標(biāo)的方式成功出讓了土地使用權(quán)。

1990年，國(guó)務(wù)院第55號(hào)令發(fā)布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，其中對(duì)《憲法》中的土地條款進(jìn)行了修改，土地轉(zhuǎn)讓規(guī)則得以更加完善。這是我國(guó)土地制度改革的第一個(gè)里程碑。

2001年4月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了15號(hào)文件，其中明確了關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)定。15號(hào)文件可以稱之為新的土地出讓改革制度的開端，真正的土地市場(chǎng)建設(shè)也是從本世紀(jì)開始走向規(guī)范化、市場(chǎng)化，并形成制度。

2002年4月3日，國(guó)土資源部通過(guò)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式作了明確規(guī)定，并要求自2002年7月1日起施行。政策的出臺(tái)，在于引導(dǎo)和培育市場(chǎng)，不斷完善土地供應(yīng)方式及監(jiān)管機(jī)制，推行土地市場(chǎng)化運(yùn)作，避免土地供應(yīng)的暗箱操作和發(fā)展商囤地等不良行為，為企業(yè)提供一個(gè)相對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)的市 場(chǎng)環(huán)境。并通過(guò)調(diào)控手段來(lái)調(diào)整發(fā)展商通過(guò)土地增值的獲利空間。

在此環(huán)境下，要求發(fā)展商根據(jù)自身情況采取不同的拿地策略，如與政府合作、企業(yè)并購(gòu)和招掛拍相結(jié)合，以應(yīng)對(duì)政策的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)。

2、企業(yè)拿地三招式

行政命令式。

政府在危改及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，一般通過(guò)行政劃撥方式，比如危改拆遷、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、基礎(chǔ)設(shè)施等。

資本市場(chǎng)。

資本市場(chǎng)中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為：

A、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司，以解決有錢沒(méi)地形式。

這種形式多見于海外基金進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，比如摩根士丹利，2003年與上海永業(yè)集團(tuán)聯(lián)合投資“錦麟天地雅苑”，2004年與天津順馳合作，共同投資開發(fā)。

B、土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納契稅和營(yíng)業(yè)說(shuō)，這兩個(gè)加起來(lái)相當(dāng)于土地成本的10%。

C、收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式不用繳納契稅。

這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。

土地市場(chǎng)。

通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，曝光率較多、最為常見的一種拿地方式。

回望中國(guó)式的土地供應(yīng)，政策的引導(dǎo)將土地推向市場(chǎng)，以往依靠政府資源拿地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)化的招掛拍將成為未來(lái)獲取土地的主要方式。

二、PK：招標(biāo)、拍賣、掛牌

招標(biāo)。

招標(biāo)的基本規(guī)則是價(jià)低者得，更多適用于政府工程建筑項(xiàng)目、集中采購(gòu)招標(biāo)，裝飾裝修工程等。

在今年的調(diào)控新政之后，各主要城市土地的出讓方式不約而同地使用清一色的招標(biāo)取代之前的拍賣或掛牌。這是為了在一定程度上避免拍賣場(chǎng)上企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，導(dǎo)致太多的“天價(jià)”地塊出現(xiàn)。

而且，在招標(biāo)文件中加入了企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案等評(píng)分要求，也能夠有效平衡單一的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從而降低實(shí)際出讓地價(jià)。

掛牌。

土地掛牌，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng) 的行為。

掛牌是介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補(bǔ)型方式，是一種調(diào)劑方式，是對(duì)各方關(guān)系的一種協(xié)調(diào)。

它有以下三個(gè)優(yōu)勢(shì)：

1、是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；

2、是操作簡(jiǎn)便，便于開展；

3、是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。

拍賣。

“中國(guó)土地第一拍賣師”陳少湘認(rèn)為，拍賣顯示了一種市場(chǎng)的透明度，社會(huì)反應(yīng)熱烈，交易迅速，競(jìng)買人面對(duì)面出價(jià)。通過(guò)拍賣，真正使發(fā)展商在同一條起跑線上起跑。而且拍賣競(jìng)價(jià)輪流遞增，有一個(gè)公平的平臺(tái)讓開發(fā)商定價(jià)。

從現(xiàn)實(shí)的土地市場(chǎng)情況來(lái)看，掛牌和拍賣顯而易見是地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)使用最多的兩種方式。這兩種拿地渠道，誰(shuí)更勝一籌，雙方各執(zhí)一詞。

拍賣VS掛牌：究竟哪種方式更有利？

正方代表：

陳少湘：“對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌的方式獲得土地，大家都在同一個(gè)起跑線上，是公平的交易，而且以這種方式拿到的地，政府已經(jīng)做好了前期工作，如規(guī)劃、拆遷等，是可以直接建設(shè)的，不需要開發(fā)商一個(gè)部門一個(gè)部門地跑，縮短了建設(shè)周期?！?/p>

對(duì)于坊間所說(shuō)的“拍賣抬升地價(jià)”的說(shuō)法，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元認(rèn)為：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，主要是土地供應(yīng)量過(guò)少。

土地的招標(biāo)拍賣抬升地價(jià)并不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

反方代表：

王石：“客觀而言，現(xiàn)階段采用掛牌公示的方式最符合我國(guó)國(guó)情，既有歷史性進(jìn)步，又具備相當(dāng)伸縮性。就我國(guó)現(xiàn)狀看，土地全部拍賣會(huì)給目前樓市發(fā)展留有一定后遺癥。”

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地拍賣的結(jié)果之一是致使房?jī)r(jià)快速上升，因?yàn)橥恋嘏馁u方式在一定程度上會(huì)忽視民用住宅土地的特殊性和公益性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的高價(jià)成本最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

土地拍賣中的非理性傾向?qū)?huì)拉高房?jī)r(jià)。

掛牌和拍賣，究竟孰優(yōu)孰劣，無(wú)法一言以蔽之。我們知道的是，2006年8月，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局首次以招標(biāo)形式推出6幅居住用地。

招標(biāo)的目的是為了控制地價(jià)飆升，進(jìn)而在一定程度上抑制今后的房?jī)r(jià)。而拍賣是一種完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的行為，是一種透明化的市場(chǎng)運(yùn)作行為。

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，招掛拍同時(shí)并存，和諧共生，以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展階段的實(shí)際情況，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著良性健康的方向發(fā)展。在此條件下，發(fā)展商的土地儲(chǔ)備 及資金渠道將成為地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素。

三、地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備各不同

1、開發(fā)商拿地時(shí)的關(guān)注點(diǎn)

土地供應(yīng)判斷。

（1）土地有效存量：在建項(xiàng)目量、企業(yè)的土地儲(chǔ)備量；

（2）土地潛在供應(yīng)量：可轉(zhuǎn)性質(zhì)的工業(yè)用地、可拆遷的土地。

市場(chǎng)需求研究。

（1）市場(chǎng)現(xiàn)狀：每年銷售量、增長(zhǎng)速度；

（2）市場(chǎng)潛力：潛在消費(fèi)有多少、區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化狀況。

資金解決方案。

（1）當(dāng)?shù)厝谫Y渠道；

（2）基金偏好。

從發(fā)展商拿地時(shí)的關(guān)注點(diǎn)來(lái)看，已經(jīng)開始全面關(guān)注城市、市場(chǎng)、客戶及資金等與土地發(fā)展方向等息息相關(guān)的因素，拿地前期的研究工作也日趨縝密，將問(wèn)題聚焦于土地價(jià)值判斷，理性地根據(jù)土地價(jià)值進(jìn)行決策。

2、土地價(jià)值判斷的八個(gè)方面

作為專業(yè)拍賣師的中拍聯(lián)主席陳少湘，對(duì)于土地的價(jià)值有自己的判斷：拍賣前，我要花大量時(shí)間去考察拍賣的地塊。因?yàn)槊恳蛔谕恋囟加胁煌奶攸c(diǎn)、不同的規(guī)劃、不同的價(jià)值，這樣更有助于掌握開發(fā)商的利益點(diǎn)和政府的投資回報(bào)要求。

在現(xiàn)場(chǎng)看完拍賣地塊之后，還要細(xì)致了解周邊的樓價(jià)、城市規(guī)劃等，根據(jù)政府評(píng)估的地價(jià)估算出可能的成交價(jià)范圍，將這一區(qū)間內(nèi)所有的成交價(jià)格和相應(yīng)的地價(jià)和發(fā)展商獲得的利潤(rùn)空間熟稔于心。

作為專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)商，不僅要在土地價(jià)值進(jìn)行判斷上具備清醒的認(rèn)識(shí)，更要站在發(fā)展商的角度來(lái)思考這個(gè)問(wèn)題，從以下問(wèn)題中體現(xiàn)自身的價(jià)值。

（1）發(fā)展商很大程度賺的是土地增值帶來(lái)的利潤(rùn)；

（2）土地價(jià)值的升值空間要為發(fā)展商描繪出來(lái)；

（3）土地使用計(jì)劃決定了項(xiàng)目的發(fā)展定位；

（4）對(duì)土地的優(yōu)勢(shì)要放大，劣勢(shì)要找出解決辦法；

（5）發(fā)展商關(guān)心的是能否推動(dòng)政府的政績(jī)；

（6）如何結(jié)合城市規(guī)劃來(lái)看土地的升值空間；

（7）結(jié)合市場(chǎng)、客戶的研究來(lái)提供產(chǎn)品的建議；

（8）對(duì)土地價(jià)格導(dǎo)致的產(chǎn)品的梯次變化進(jìn)行說(shuō)明。

目前中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)關(guān)鍵在于土地的增值，而作為服務(wù)商，首先需要明確的目的便是使土地價(jià)值增值，并從城市的高度上審視項(xiàng)目，以獲得政府的支持或是整合政府資源加以利 用，從立意上占據(jù)有利地位。

其次需要對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行清晰的判斷，包括對(duì)區(qū)域規(guī)劃、周邊環(huán)境、土地自身?xiàng)l件等條件，明確土地價(jià)值的優(yōu)劣勢(shì)，進(jìn)而放大優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)或改善不足，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件和資金狀況對(duì)土地的使用進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)土地的使用進(jìn)行方案設(shè)想。

最后則需對(duì)市場(chǎng)、客戶進(jìn)行深入研究，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和客戶需求容量的角度明確項(xiàng)目產(chǎn)品的發(fā)展方向，并通過(guò)客觀條件及未來(lái)可能的提升空間對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行有梯次的價(jià)格設(shè)定，對(duì)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行預(yù)判，為拿地提供科學(xué)合理的依據(jù)。

從國(guó)內(nèi)主流的開發(fā)企業(yè)拿地前期的準(zhǔn)備工作可以看出，對(duì)實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值這一環(huán)節(jié)中，對(duì)前期的設(shè)計(jì)和終端客戶的投入正逐步加大，中海、萬(wàn)科上百名的建筑師服務(wù)于整個(gè)集團(tuán)的前期的設(shè)計(jì)，而萬(wàn)科的客戶細(xì)分，對(duì)生命周期的研究，都無(wú)不顯示中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正朝著專業(yè)化運(yùn)作的方向發(fā)展，對(duì)于區(qū)域和城市，則更多根據(jù)企業(yè)自身戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展的要求進(jìn)行選擇。

3、主流開發(fā)商土地儲(chǔ)備狀況

區(qū)域三分天下

一分：以長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

比如萬(wàn)科，2006年的全國(guó)戰(zhàn)略布局是“3＋X”，即三大區(qū)域中心外，加上成都、武漢。

比如招商地產(chǎn)，其全國(guó)版圖也是“3＋X”，除了相似的三大區(qū)域中心，包括重慶、蘇州、南京、天津、漳州等城市。

二分：一線城市做商業(yè)，二線城市做住宅。

比如香港恒基等。

三分：以省域?yàn)閼?zhàn)略，縱深發(fā)展。

比如河南建業(yè)，其公司定位就是專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商。

二線城市的繁榮

從以上主流開發(fā)商的戰(zhàn)略版圖可以看出，像武漢、成都、重慶、天津等這樣的二線正越來(lái)越受到各方的青睞。究其原因，大概有這么4個(gè)：

1、經(jīng)濟(jì)充滿活力，居民購(gòu)買力迅速提高；

2、城市發(fā)展快，市場(chǎng)空間及前景廣闊；

3、都在加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資環(huán)境良好；

4、本地房地產(chǎn)業(yè)起步晚，市場(chǎng)具有基數(shù)低、增長(zhǎng)快、容量大、發(fā)展可持續(xù)性強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱、土地資源相對(duì)充足等一系列優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)分析，目前主要二線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率已經(jīng)只有7%-8%左右。

而更有專家預(yù)測(cè)，在未來(lái)20年內(nèi)，二線城市的城市化率將增長(zhǎng)到60%。

主流開發(fā)商的拿地之道

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要拿地時(shí)考慮的因素是多方面的，歸納為外因與內(nèi)因兩大類別。

外因是指宏觀政策及市場(chǎng)等，包括城市的未來(lái)土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)方式、城市內(nèi)舊城改造進(jìn)展、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)等，這些外因是導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的重要因素；

內(nèi)因是指拿地企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，包括為企業(yè)持續(xù)開發(fā)進(jìn)行土地儲(chǔ)備、企業(yè)進(jìn)入陌生區(qū)域撬動(dòng)房?jī)r(jià)等。

土地是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以生存和壯大的根本，各企業(yè)也有自己不同的策略。

萬(wàn)科的拿地之道

2005年，萬(wàn)科提出了“客戶細(xì)分、城市圈聚集和產(chǎn)品創(chuàng)新”的三大策略。

向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移是萬(wàn)科的戰(zhàn)略布局，以客戶導(dǎo)向是萬(wàn)科拿地的核心，而土地規(guī)模也是萬(wàn)科在拿地時(shí)思考的一個(gè)重要條件，這一點(diǎn)與凱德置地頗為相似。

以前萬(wàn)科拿地，首先是尋找機(jī)會(huì)，是按“土地棗產(chǎn)品棗客戶”這一流程進(jìn)行操作，而現(xiàn)在，是首先分析客戶需求，先制定客戶策略，再出臺(tái)土地策略，最后是產(chǎn)品策略，購(gòu)房者在萬(wàn)科拿地策略中，從末端提到首位。

中海的拿地之道

2004年，中海地產(chǎn)先后大手筆吃進(jìn)位于南京、成都、深圳、蘇州、廣州的8幅“地王”。2005年,中海繼續(xù)在全國(guó)范圍內(nèi)攻城拔寨,無(wú)不劍指國(guó)內(nèi)各主要城市核心地帶。

中海地產(chǎn)擴(kuò)張野心是取“中心”而非“邊緣”路線。

“選擇主流城市、鎖定主流地段、關(guān)注主流人群、建筑主流產(chǎn)品、傳播主流價(jià)值。” 2006－2007年間，除繼續(xù)強(qiáng)化長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海區(qū)域以外，中海地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局還將突出省會(huì)城市，將在全國(guó)20余個(gè)潛力城市擴(kuò)展規(guī)模。

和黃的拿地之道

自2004年起，和黃已在內(nèi)地各城市購(gòu)地超過(guò)500萬(wàn)平方米，累計(jì)投資約為180億港元(合計(jì)人民幣187億元)，比同期投資購(gòu)買香港土地的160億港元還多。

到2005年6月這個(gè)數(shù)字超過(guò)600萬(wàn)平方米。區(qū)域覆蓋：上海、成都、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、武漢、天津、北京、重慶、廣州、深圳、西安。

和黃于2005年4月底斥資16億元拿下的漢口花樓街、老浦片兩個(gè)舊城改造地塊，拆遷工作進(jìn)展緩慢。

同時(shí)，和黃2004年以約21億元拍下的成都1000余畝“城南地王”，也遇到拆遷糾紛困擾。因此，和黃將轉(zhuǎn)變拿地策略，類似武漢這種地塊拆遷成本大，樓價(jià)漲幅不甚理想，導(dǎo)致地塊綜合性價(jià)比不高的區(qū)域中心城市，可能要暫緩?fù)卣?，?nèi)地富有經(jīng)濟(jì)活力且樓價(jià)上升較快地區(qū)的二線中等城市，會(huì)是其下一階段的重點(diǎn)目標(biāo)。

恒基的拿地之道

恒基地產(chǎn)恒目前有3000億元的上市市值，在內(nèi)地?fù)碛薪?60萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

公司看好內(nèi)地市場(chǎng)，在未來(lái)5年內(nèi)，最少將斥資300億元在內(nèi)地購(gòu)置土地，其中大部分 將被用以開發(fā)小戶型住宅。

恒基在內(nèi)地的發(fā)展重點(diǎn)是放在二線城市的土地儲(chǔ)備上。

在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二線城市如重慶、成都、武漢、杭州、蘇州、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島、寧波等，恒基都有積極拿地的意向。

其中，已確定的是長(zhǎng)沙和徐州各一塊近千畝的土地，擬開發(fā)中高檔的住宅產(chǎn)品。

恒基在一線城市將主打商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在二線城市以住宅項(xiàng)目為主，而且地塊規(guī)模一般要在幾百畝以上。

華潤(rùn)的拿地之道

對(duì)于融資平臺(tái)已國(guó)際化的港股地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，他們的土地儲(chǔ)備甚至資本戰(zhàn)略都早已是設(shè)置好的，階段性的調(diào)控并不能改變他們既有的發(fā)展步伐。

2006年華潤(rùn)集團(tuán)將投入20億到30億港元用于增加土地儲(chǔ)備，拿地區(qū)域?qū)⒓性诒本?、上海等一線城市，同時(shí)也不排除進(jìn)軍二線城市。

合生的拿地之道

合生創(chuàng)展的1300萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，多數(shù)是在2001－2002年市場(chǎng)下降周期時(shí)以低價(jià)買入,足夠其5－6年的開發(fā)，這些低價(jià)土地儲(chǔ)備使其可以保持穩(wěn)定在35%以上的核心盈利的年增長(zhǎng)率。

合生創(chuàng)展還在通過(guò)建設(shè)物流基地、產(chǎn)業(yè)基地等方式大面積拿地。

富力的拿地之道

富力地產(chǎn)目前發(fā)展的城市有廣州（17個(gè)項(xiàng)目）、北京（4個(gè)）、天津（1個(gè)）、西安（1個(gè)）、重慶等5個(gè)城市共計(jì)23個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年會(huì)開拓成都、湖南及武漢等省市。在建項(xiàng)目總建筑面積396.5萬(wàn)平方米。截至2006年6月底止，富力公司總土地儲(chǔ)備將達(dá)1451萬(wàn)平方米。

富力拿地策略十分積極，但是所拿住宅地塊都不在廣州，而是基本位于二線城市。在一線城市或樓價(jià)較高城市，富力地產(chǎn)拿地時(shí)會(huì)相當(dāng)謹(jǐn)慎、穩(wěn)健。

陽(yáng)光100的拿地之道

陽(yáng)光100目前在全國(guó)天津、重慶、沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南寧、桂林等 12個(gè)城市有項(xiàng)目開發(fā)，都是在二三線城市，從來(lái)沒(méi)有在北京、上海這樣的一線城市拿到過(guò)地。

陽(yáng)光100基本上只進(jìn)入二三線城市，且只做兩種產(chǎn)品：國(guó)際新城系列，即位于中心城市、新興地帶的以居住為主的都市大盤；以及城市廣場(chǎng)系列，即城市中心大型建筑綜合體。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2005年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)共儲(chǔ)備土地面積40210.7萬(wàn)平方米，其中土地儲(chǔ)備面積在100萬(wàn)－500萬(wàn)平方米之間的企業(yè)有43家，占比例最大，而土地儲(chǔ)備面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米的企業(yè)有9家之多。

總而言之，無(wú)論獲取土地方式如何變化，市場(chǎng)如何變化，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的差異，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值增值是相同的目標(biāo)，而土地價(jià)值的判斷則是必經(jīng)的過(guò)程。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容及流程

房地產(chǎn)企業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容及流程：

一、拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程：

主要流程：發(fā)展部目標(biāo)地塊信息分析---提供總經(jīng)理核準(zhǔn)（通過(guò)）---組建臨時(shí)前期工作小組---分析、研討、測(cè)算---形成報(bào)告報(bào)總經(jīng)理審批---向投委會(huì)匯報(bào)。

二、前期主要工作及參與人員：

1、地塊的信息收集、初步調(diào)研；

工作內(nèi)容：

1)信息收集：取得意向紅線、地形圖、區(qū)域控規(guī)、地塊規(guī)劃指標(biāo)；

2)初步調(diào)研：地塊現(xiàn)狀、周邊現(xiàn)狀、周邊規(guī)劃、土地權(quán)屬、周圍重要信息調(diào)查、地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；

3)完成發(fā)展部地塊調(diào)研表；

參與人：發(fā)展部項(xiàng)目責(zé)任人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理

時(shí)間要求：3個(gè)工作日。

2、區(qū)域公司總經(jīng)理審批；

內(nèi)容要求：

1)向地區(qū)公司總經(jīng)理匯報(bào)目標(biāo)地塊情況；

2)總經(jīng)理對(duì)發(fā)展部地塊調(diào)研表進(jìn)行審批；

3)如果審批通過(guò)則納入前期工作小組研討范圍；

參與人：發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、地區(qū)公司總經(jīng)理；

時(shí)間要求：2個(gè)工作日。

3、目標(biāo)地塊分析研討；

內(nèi)容要求：

1)對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)、坡向、景觀進(jìn)行分析，并分析地塊與周邊道路、規(guī)劃的關(guān)系，根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)，確定地塊適合的產(chǎn)品形態(tài)及可能的產(chǎn)品組合；

2)根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)情況，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出市場(chǎng)能夠接受的產(chǎn)品形態(tài)；

3)確定項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路，提出項(xiàng)目獨(dú)特的營(yíng)銷亮點(diǎn)；

參與人：發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、發(fā)展副總、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理；

時(shí)間要求：5-10個(gè)工作日。

4、項(xiàng)目預(yù)案實(shí)施；

內(nèi)容要求：

1)項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)案設(shè)計(jì)的思路，提供兩種以上的產(chǎn)品組合預(yù)案，包括總平面圖、鳥瞰圖、分區(qū)及道路布置考慮、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

參與人：發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷部經(jīng)理；

時(shí)間要求：10個(gè)工作日。

2)市場(chǎng)調(diào)查分析：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域比較、目標(biāo)人群、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理、市場(chǎng)定位、價(jià)格預(yù)測(cè)等；

參與人：發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、營(yíng)銷部經(jīng)理、營(yíng)銷市調(diào)組；

時(shí)間要求：15個(gè)工作日。

5、項(xiàng)目預(yù)案研討；

內(nèi)容要求：

1)對(duì)項(xiàng)目預(yù)案成果進(jìn)行分析研討，結(jié)合市調(diào)結(jié)論，調(diào)整規(guī)劃預(yù)案；

2)確定項(xiàng)目分期原則；

3)確定項(xiàng)目切入點(diǎn)和推盤進(jìn)度；

4)確定項(xiàng)目銷售及價(jià)格策略；

參與人：發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、發(fā)展部經(jīng)理、研發(fā)部設(shè)計(jì)總監(jiān)、研發(fā)部經(jīng)理、營(yíng)銷部經(jīng)理、工程副總、地區(qū)公司總經(jīng)理；

時(shí)間要求：5個(gè)工作日。

6、編制匯報(bào)材料；

內(nèi)容要求：

項(xiàng)目專題報(bào)告：項(xiàng)目區(qū)域介紹、目標(biāo)地塊介紹、項(xiàng)目SWOT分析、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶、項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)案、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算；

參與人：發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、發(fā)展部投資分析專員、計(jì)財(cái)部投資分析專員；

時(shí)間要求：5個(gè)工作日。

7、向投委會(huì)匯報(bào)；

內(nèi)容要求：

1)發(fā)送項(xiàng)目專題報(bào)告；

2)帶投委會(huì)成員踏勘現(xiàn)場(chǎng)；

參與人：發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、投委會(huì)成員

時(shí)間要求：3個(gè)工作日。

第三篇：中國(guó)前300所高校排名

中國(guó)前300所高校

名次 學(xué)校名稱 所在省市 類型 總分 科學(xué)研究 人才培養(yǎng) 綜合聲譽(yù)清華大學(xué) 北京 理工 100 92.77 100 100 2 北京大學(xué) 北京 綜合 95.06 100 83.05 88.48 3 浙江大學(xué) 浙江 綜合55.83 51.71 54.76 63.51 4 上海交通大學(xué) 上海 綜合53.16 53.73 48.87 49.38 5 復(fù)旦大學(xué) 上海 綜合 43.99 42.36 42.33 43.70 6 南京大學(xué) 江蘇 綜合 43.47 48.34 34.64 43.65 7 武漢大學(xué) 湖北 綜合 40.14 39.24 37.18 45.29 8 中國(guó)人民大學(xué) 北京 綜合 37.31 30.30 37.25 69.27 9 吉林大學(xué) 吉林 綜合 37.23 34.59 37.02 38.27 10 四川大學(xué) 四川 綜合 34.18 35.65 28.77 41.43 11 華中科技大學(xué) 湖北 理工 33.15 34.54 28.07 39.26 12 中山大學(xué) 廣東 綜合 32.72 32.96 27.50 48.45 13 南開大學(xué) 天津 綜合 30.09 29.29 26.49 44.01 14 北京師范大學(xué) 北京 師范 29.33 28.97 24.48 48.78 15 山東大學(xué) 山東 綜合 28.98 24.90 29.62 39.26 16 中國(guó)科技大學(xué) 安徽 理工 28.70 29.59 23.97 38.49 17 哈爾濱工業(yè)大學(xué) 黑龍江 理工 28.32 28.10 25.00 37.04 18 中南大學(xué) 湖南 綜合 28.22 27.70 25.10 37.94 19 西安交通大學(xué) 陜西 綜合 27.45 26.20 25.17 37.23 20 廈門大學(xué) 福建 綜合 26.40 25.05 23.55 41.26 21 天津大學(xué) 天津 理工 22.65 22.04 19.26 37.67 22 北京航空航天大學(xué) 北京 理工 22.14 23.47 16.19 40.27 23 同濟(jì)大學(xué) 上海 理工 21.62 18.44 20.10 43.68 24 華東師范大學(xué) 上海 師范 21.11 20.78 18.71 28.31 25 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué) 北京 農(nóng)林 20.76 21.96 14.62 41.84 26 東南大學(xué) 江蘇 綜合 19.43 15.92 18.90 38.41 27 大連理工大學(xué) 遼寧 理工 18.38 16.85 16.10 35.08 28 西北工業(yè)大學(xué) 陜西 理工 18.09 19.23 12.89 34.84 29 北京理工大學(xué) 北京 理工 17.15 16.8 12.8 39.62 30 東北大學(xué) 遼寧 理工 16.20 13.9 15.13 31.67 31 華南理工大學(xué) 廣東 理工 16.15 15.12 13.41 33.48 32 重慶大學(xué) 重慶 綜合 15.33 12.71 13.68 37.34 33 蘭州大學(xué) 甘肅 綜合 14.36 11.6 12.91 36.63 34 北京科技大學(xué) 北京 理工 14.25 11.35 13.27 34.52 35 湖南大學(xué) 湖南 綜合 13.84 11.26 12.79 32.41 36 華中師范大學(xué) 湖北 師范 11.77 11.6 10.51 15.11 37 中國(guó)地質(zhì)大學(xué) 湖北 理工 11.73 9.28 10.56 31.34 38 中國(guó)海洋大學(xué) 山東 綜合 11.65 12.45 7.70 26.02 39 華東理工大學(xué) 上海 理工 11.61 11.01 9.57 23.43 40 西北大學(xué) 陜西 綜合 11.58 9.76 11.06 22.23 41 南京理工大學(xué) 江蘇 理工 11.48 12.51 7.71 22.95 42 南京航空航天大學(xué) 江蘇 理工 11.01 12.83 7.02 18.45 43 東北師范大學(xué) 吉林 師范 10.93 10.05 9.88 18.67 44 中國(guó)石油大學(xué) 北京 理工 10.91 9.71 8.35 31.01 45 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 湖北 農(nóng)林 10.88 11.75 7.85 18.87 46 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 江蘇 理工 10.77 8.14 9.89 30.23 47 哈爾濱工程大學(xué) 黑龍江 理工 10.44 12.19 5.88 22.47 48 北京交通大學(xué) 北京 理工 9.94 8.27 7.79 31.28 49 電子科技大學(xué) 四川 理工 9.79 8.12 7.65 31.12 50 西南交通大學(xué) 四川 理工 9.77 7.82 9.12 23.21 51 西南大學(xué) 重慶 綜合 9.33 7.27 9.13 20.89 52 蘇州大學(xué) 江蘇 綜合 9.13 7.71 9.21 14.14 53 西北農(nóng)林科技大學(xué) 陜西 農(nóng)林 8.90 6.87 7.28 29.95 54 鄭州大學(xué) 河南 綜合 8.89 5.40 10.96 15.99 55 武漢理工大學(xué) 湖北 理工 8.75 7.07 8.36 18.98 56 南京師范大學(xué) 江蘇 師范 8.71 5.87 10.21 14.9 57 南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 江蘇 農(nóng)林 8.61 6.42 8.16 23.00 58 北京郵電大學(xué) 北京 理工 8.38 7.73 5.45 28.20 59 湖南師范大學(xué) 湖南 師范 8.28 6.42 8.80 13.97 60 西安電子科技大學(xué) 陜西 理工 8.21 8.09 6.18 18.22 61 河海大學(xué) 江蘇 理工 8.16 7.11 6.44 22.98 62 云南大學(xué) 云南 綜合 8.08 5.72 8.03 21.51 63 北京工業(yè)大學(xué) 北京 理工 7.95 7.66 6.40 16.16 64 長(zhǎng)安大學(xué) 陜西 理工 7.86 8.10 6.12 13.46 65 上海大學(xué) 上海 綜合 7.78 5.94 7.96 15.88 66 東華大學(xué) 上海 理工 7.71 7.25 5.83 19.6 67 南昌大學(xué) 江西 綜合 7.42 7.29 5.86 14.76 68 北京林業(yè)大學(xué) 北京 林業(yè) 7.21 5.72 5.82 23.58 69 北京化工大學(xué) 北京 理工 7.18 7.51 4.63 18.07 70 合肥工業(yè)大學(xué) 安徽 理工 7.12 4.73 7.59 17.75 71 暨南大學(xué) 廣東 綜合 7.1 6.17 6.18 16.24 72 華南師范大學(xué) 廣東 師范 6.53 3.67 7.86 15.09 73 山西大學(xué) 山西 綜合 6.38 6.01 7.03 1.36 74 中央民族大學(xué) 北京 民族 6.21 4.01 5.01 27.07 75 中國(guó)政法大學(xué) 北京 政法 6.20 3.40 5.29 29.53 太原理工大學(xué) 山西 理工 6.20 5.58 5.39 12.83 77 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 湖北 財(cái)經(jīng) 5.94 3.75 6.54 14.9 78 陜西師范大學(xué) 陜西 師范 5.82 4.68 7.24 1.67 79 福州大學(xué) 福建 理工 5.7 4.61 5.19 14.15 80 華南農(nóng)業(yè)大學(xué) 廣東 農(nóng)林 5.58 4.87 5.69 7.07 81 內(nèi)蒙古大學(xué) 內(nèi)蒙古 綜合 5.56 4.13 4.91 17.45 82 東北林業(yè)大學(xué) 黑龍江 林業(yè) 5.46 4.53 4.96 12.69 83 江南大學(xué) 江蘇 綜合 5.45 5.87 3.35 13.49 84 南京工業(yè)大學(xué) 江蘇 理工 5.43 6.25 4.74 1.05 85 中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 北京 財(cái)經(jīng) 5.38 2.78 3.18 36.25 86 新疆大學(xué) 新疆 綜合 5.34 3.65 4.52 20.3 87 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 上海 財(cái)經(jīng) 5.30 3.36 5.25 17.12 88 南方醫(yī)科大學(xué) 廣東 醫(yī)藥 5.29 5.54 4.51 5.81 燕山大學(xué) 河北 理工 5.29 5.96 4.14 5.26 90 廣西大學(xué) 廣西 綜合 5.27 4.27 4.34 16.08 91 安徽大學(xué) 安徽 綜合 5.11 3.76 4.95 13.39 92 首都醫(yī)科大學(xué) 北京 醫(yī)藥 5.09 5.95 4.25 1.69 93 遼寧大學(xué) 遼寧 綜合 4.80 2.37 5.79 13.43 94 海南大學(xué) 海南 綜合 4.76 5.13 2.55 14.29 95 湘潭大學(xué) 湖南 綜合 4.67 4.20 4.60 6.12 96 西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 四川 財(cái)經(jīng) 4.55 2.17 4.90 17.28 貴州大學(xué) 貴州 綜合 4.55 3.34 3.89 15.37 98 福建師范大學(xué) 福建 師范 4.51 3.81 5.39 1.35 四川農(nóng)業(yè)大學(xué) 四川 農(nóng)林 4.51 4.22 3.23 12.75 100 首都師范大學(xué) 北京 師范 4.50 3.85 5.21 2.18 101 華北電力大學(xué) 河北 理工 4.46 3.37 3.31 17.83 102 揚(yáng)州大學(xué) 江蘇 綜合 4.43 3.69 5.34 1.51 103 昆明理工大學(xué) 云南 理工 4.42 4.62 4.41 0.75 104河南大學(xué) 河南 綜合 4.30 3.31 5.4 1.99 山東師范大學(xué) 山東 師范 4.30 3.66 5.1 1.41 106 中國(guó)醫(yī)科大學(xué) 遼寧 醫(yī)藥 4.21 3.79 4.77 1.3 107 中國(guó)傳媒大學(xué) 北京 語(yǔ)文 4.01 2.14 3.68 17.86 108 浙江工業(yè)大學(xué) 浙江 理工 3.94 4.4 3.45 1.75 109 北京中醫(yī)藥大學(xué) 北京 醫(yī)藥 3.89 2.91 2.49 18.33 110 重慶醫(yī)科大學(xué) 重慶 醫(yī)藥 3.87 4.39 3.05 3.44 111 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 北京 財(cái)經(jīng) 3.85 1.87 3.3 20.01 112西南政法大學(xué) 重慶 政法 3.81 2.58 4.41 6.8 山東農(nóng)業(yè)大學(xué) 山東 農(nóng)林 3.81 3.82 3.97 0.69 114 北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué) 北京 語(yǔ)文 3.77 1.98 3.12 19.25 115 東北農(nóng)業(yè)大學(xué) 黑龍江 農(nóng)林 3.75 2.53 3.43 12.78 116 黑龍江大學(xué) 黑龍江 綜合 3.74 2.76 4.88 1.38 117南京醫(yī)科大學(xué) 江蘇 醫(yī)藥 3.69 3.65 3.89 0.8 118 寧夏大學(xué) 寧夏 綜合 3.60 3.47 1.72 15.22 河北大學(xué) 河北 綜合 3.60 2.77 4.64 0.97

哈爾濱醫(yī)科大學(xué) 黑龍江 醫(yī)藥 3.57 2.41 4.89 1.3 121 天津醫(yī)科大學(xué) 天津 醫(yī)藥 3.49 1.73 3.75 12.82 中國(guó)藥科大學(xué) 江蘇 醫(yī)藥 3.49 2.77 2.63 12.57 123 大連海事大學(xué) 遼寧 理工 3.38 1.59 2.95 17.55 124 西北師范大學(xué) 甘肅 師范 3.37 2.47 4.09 3.36 125 東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 遼寧 財(cái)經(jīng) 3.32 2.33 4.45 1.29 126 江蘇大學(xué) 江蘇 綜合 3.29 1.47 4.69 5.64 127 河北工業(yè)大學(xué) 河北 理工 3.21 1.79 3.12 12.52 128 上海師范大學(xué) 上海 師范 3.18 2.27 4.01 2.63 129 天津師范大學(xué) 天津 師范 3.17 2.23 4.25 1.23 延邊大學(xué) 吉林 綜合 3.17 2.03 2.44 14.81 131 南京林業(yè)大學(xué) 江蘇 林業(yè) 3.10 2.84 3.45 1.01 132 廣州中醫(yī)藥大學(xué) 廣東 醫(yī)藥 2.95 2.53 1.69 12.88 133 西安理工大學(xué) 陜西 理工 2.94 2.57 3.51 0.38 上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué) 上海 語(yǔ)文 2.94 1.2 2.24 18.82 135 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 湖南 農(nóng)林 2.87 2.65 3.18 0.85 136 福建農(nóng)林大學(xué) 福建 農(nóng)林 2.85 2.14 3.67 1.01 137 內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué) 內(nèi)蒙古 農(nóng)林 2.82 2.17 3.31 2.87 138 成都理工大學(xué) 四川 理工 2.78 2.66 2.19 6.22 139 石河子大學(xué) 新疆 綜合 2.75 3.61 1.54 3.01 140 西安建筑科技大學(xué) 陜西 理工 2.72 2.51 3.06 0.49 深圳大學(xué) 廣東 綜合 2.72 2.92 2.17 3.48 142 安徽師范大學(xué) 安徽 師范 2.71 2.3 3.2 0.97 143 山東科技大學(xué) 山東 理工 2.67 2.31 3.16 0.53 中央音樂(lè)學(xué)院 北京 藝術(shù) 2.67 1.55 1.25 18.88 145 青島大學(xué) 山東 綜合 2.60 1.99 3.16 1.95 146 湖北大學(xué) 湖北 綜合 2.58 1.8 3.36 1.73 147 沈陽(yáng)農(nóng)業(yè)大學(xué) 遼寧 農(nóng)林 2.50 1.12 3.39 5.31 148 河北師范大學(xué) 河北 師范 2.46 1.36 3.72 0.84 149 武漢科技大學(xué) 湖北 綜合 2.45 2.02 2.83 1.79 150 長(zhǎng)春理工大學(xué) 吉林 理工 2.36 2.74 2.06 0.35 151 浙江理工大學(xué) 浙江 理工 2.34 3.6 0.95 1.09 152 中北大學(xué) 山西 理工 2.33 2.83 1.84 0.75 153 西南石油大學(xué) 四川 理工 2.19 2.41 1.98 0.83 154 上海中醫(yī)藥大學(xué) 上海 醫(yī)藥 2.18 2.26 2.12 0.81 155 云南農(nóng)業(yè)大學(xué) 云南 農(nóng)林 2.17 3.2 1.14 0.4 156 遼寧師范大學(xué) 遼寧 師范 2.16 1.4 3.07 0.47 157 青島科技大學(xué) 山東 理工 2.07 2.32 1.82 0.81 158 云南師范大學(xué) 云南 師范 2.05 2.47 1.57 1 159 河北醫(yī)科大學(xué) 河北 醫(yī)藥 2.02 1.29 2.88 0.57 160 蘭州理工大學(xué) 甘肅 理工 1.99 2.24 1.79 0.52 161 河北農(nóng)業(yè)大學(xué) 河北 農(nóng)林 1.97 1.46 2.59 0.49 河南農(nóng)業(yè)大學(xué) 河南 農(nóng)林 1.97 2.05 1.86 1.19 163 寧波大學(xué) 浙江 綜合 1.94 2.43 1.29 1.62 青海大學(xué) 青海 綜合 1.94 1.33 0.5 15

165 天津工業(yè)大學(xué) 天津 理工 1.92 2.05 1.74 1.07 166 蘭州交通大學(xué) 甘肅 理工 1.91 1.69 2.1 1.31 167 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 北京 財(cái)經(jīng) 1.88 1.02 2.75 1.34 168 北京體育大學(xué) 北京 體育 1.87 0.3 2.4 8.88 西藏大學(xué) 西藏 綜合 1.87 1.31 0.33 15.27 170 四川師范大學(xué) 四川 師范 1.85 1.62 1.95 1.95 171 汕頭大學(xué) 廣東 綜合 1.81 1.56 2.03 1.12 哈爾濱理工大學(xué) 黑龍江 理工 1.81 1.25 2.46 0.55 173 大慶石油學(xué)院 黑龍江 理工 1.79 0.64 2.41 5.07 174 新疆醫(yī)科大學(xué) 新疆 醫(yī)藥 1.77 2.01 1.48 1.01 175 長(zhǎng)沙理工大學(xué) 湖南 理工 1.75 1.89 1.64 0.6 176 沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué) 遼寧 理工 1.71 1.77 1.68 0.5 上海理工大學(xué) 上海 理工 1.71 1.11 2.38 0.77 178 天津中醫(yī)藥大學(xué) 天津 醫(yī)藥 1.68 1.3 2.15 0.41 179 沈陽(yáng)藥科大學(xué) 遼寧 醫(yī)藥 1.67 0.91 2.58 0.25 180 杭州電子科技大學(xué) 浙江 理工 1.66 1.87 1.44 0.72 廣西師范大學(xué) 廣西 師范 1.66 1.19 2.12 1.12 182 江西師范大學(xué) 江西 師范 1.65 0.97 2.37 0.97 183 安徽醫(yī)科大學(xué) 安徽 醫(yī)藥 1.62 1.74 1.55 0.38 184 哈爾濱師范大學(xué) 黑龍江 師范 1.61 0.89 2.42 0.68 安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 安徽 農(nóng)林 1.61 1.14 2.15 0.69

186 遼寧工程技術(shù)大學(xué) 遼寧 理工 1.60 0.45 2.21 5.04 187 西南科技大學(xué) 四川 理工 1.58 2.04 0.74 2.94 188 北京語(yǔ)言大學(xué) 北京 語(yǔ)文 1.57 1.31 1.69 1.8 成都中醫(yī)藥大學(xué) 四川 醫(yī)藥 1.57 1.15 2.02 0.78 190 江西農(nóng)業(yè)大學(xué) 江西 農(nóng)林 1.55 0.84 1.66 5.21 191 江西財(cái)經(jīng)大學(xué) 江西 財(cái)經(jīng) 1.52 0.73 2.36 0.92 河南理工大學(xué) 河南 理工 1.52 0.77 2.38 0.47

193 中南林業(yè)科技大學(xué) 湖南 林業(yè) 1.51 1.32 1.73 0.65 194 廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué) 廣東 語(yǔ)文 1.5 1.39 1.46 1.73 廣州大學(xué) 廣東 綜合 1.5 1.27 1.28 3.87

196 南京郵電大學(xué) 江蘇 理工 1.48 1.32 1.65 0.69 吉林農(nóng)業(yè)大學(xué) 吉林 農(nóng)林 1.48 1.55 1.48 0.27 198 浙江工商大學(xué) 浙江 財(cái)經(jīng) 1.45 1.48 1.33 1.27 199 大連醫(yī)科大學(xué) 遼寧 醫(yī)藥 1.43 1.31 1.58 0.56 200 南京中醫(yī)藥大學(xué) 江蘇 醫(yī)藥 1.42 0.96 1.93 0.62 201 山東中醫(yī)藥大學(xué) 山東 醫(yī)藥 1.41 1.25 1.63 0.4 浙江師范大學(xué) 浙江 師范 1.41 1.21 1.64 0.69 203 曲阜師范大學(xué) 山東 師范 1.39 0.61 2.28 0.46 204 西安科技大學(xué) 陜西 理工 1.37 0.82 2.02 0.3 205 南華大學(xué) 湖南 綜合 1.35 1.51 1.2 0.4 206 河南師范大學(xué) 河南 師范 1.34 0.74 2.03 0.44 207 江西中醫(yī)學(xué)院 江西 醫(yī)藥 1.32 2.21 0.4 0.27 安徽理工大學(xué) 安徽 理工 1.32 1.13 1.6 0.15 209 廣東工業(yè)大學(xué) 廣東 理工 1.31 0.83 1.76 1.13 北京電影學(xué)院 北京 藝術(shù) 1.31 0.21 1.68 6.2 廣州醫(yī)學(xué)院 廣東 醫(yī)藥 1.31 1.73 0.82 0.69 212 華僑大學(xué) 福建 綜合 1.30 0.33 2.07 2.59 內(nèi)蒙古師范大學(xué) 內(nèi)蒙古 師范 1.30 0.74 1.94 0.42 214 黑龍江中醫(yī)藥大學(xué) 黑龍江 醫(yī)藥 1.29 0.66 2.01 0.41 東華理工大學(xué) 江西 理工 1.29 1.88 0.7 0.29 216 新疆農(nóng)業(yè)大學(xué) 新疆 農(nóng)林 1.28 1.41 1.14 0.59 217 華東政法大學(xué) 上海 政法 1.25 0.26 2.15 1.86 218 天津財(cái)經(jīng)大學(xué) 天津 財(cái)經(jīng) 1.22 0.55 1.9 1.03 219 南昌航空大學(xué) 江西 理工 1.18 1.53 0.81 0.45 煙臺(tái)大學(xué) 山東 綜合 1.18 0.94 1.38 0.97 甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué) 甘肅 農(nóng)林 1.18 0.66 1.79 0.35

222 南京信息工程大學(xué) 江蘇 理工 1.12 0.64 0.92 5.35 223 陜西科技大學(xué) 陜西 理工 1.08 0.39 1.16 5.08 224 山西農(nóng)業(yè)大學(xué) 山西 農(nóng)林 1.07 0.15 1.4 4.99 徐州師范大學(xué) 江蘇 師范 1.07 0.59 1.61 0.43 226 桂林工學(xué)院 廣西 理工 1.05 1.24 0.87 0.26 227 河北科技大學(xué) 河北 理工 1.04 0.6 1.54 0.43 江西理工大學(xué) 江西 理工 1.04 0.42 1.7 0.63 上海戲劇學(xué)院 上海 藝術(shù) 1.04 0.57 1.23 2.66 福建醫(yī)科大學(xué) 福建 醫(yī)藥 1.04 0.56 1.54 0.69 231 沈陽(yáng)航空工業(yè)學(xué)院 遼寧 理工 1.03 1.36 0.7 0.27 232 北京工商大學(xué) 北京 財(cái)經(jīng) 1.02 0.71 1.06 2.57 三峽大學(xué) 湖北 綜合 1.02 1.2 0.79 0.7 天津科技大學(xué) 天津 理工 1.02 0.74 1.27 0.87 235 中央戲劇學(xué)院 北京 藝術(shù) 1.01 0.21 1.48 3.18 上海海事大學(xué) 上海 理工 1.01 0.34 1.72 0.61

237 桂林電子科技大學(xué) 廣西 理工 1.00 1.13 0.89 0.36 青島理工大學(xué) 山東 理工 1.00 1.06 0.92 0.61 239 重慶交通大學(xué) 重慶 理工 0.99 1 0.99 0.44 240 溫州醫(yī)學(xué)院 浙江 醫(yī)藥 0.98 1.18 0.72 0.72 上海海洋大學(xué) 上海 農(nóng)林 0.98 0.97 0.99 0.53 山西醫(yī)科大學(xué) 山西 醫(yī)藥 0.98 0.4 1.59 0.62 243 山東理工大學(xué) 山東 理工 0.97 0.8 1.17 0.35 杭州師范大學(xué) 浙江 師范 0.97 0.77 0.96 2.02 245 廣西醫(yī)科大學(xué) 廣西 醫(yī)藥 0.96 0.55 1.37 0.66 重慶郵電大學(xué) 重慶 理工 0.96 1.2 0.65 0.77 247 湖南中醫(yī)藥大學(xué) 湖南 醫(yī)藥 0.94 0.71 1.2 0.36 248 長(zhǎng)江大學(xué) 湖北 綜合 0.93 0.66 1.22 0.44 山西師范大學(xué) 山西 師范 0.93 0.26 1.65 0.48 250 青海師范大學(xué) 青海 師范 0.91 1.24 0.52 0.52 251 湖南科技大學(xué) 湖南 綜合 0.9 0.75 1.06 0.5 252 昆明醫(yī)學(xué)院 云南 醫(yī)藥 0.89 1.02 0.66 1.01 253 青島農(nóng)業(yè)大學(xué) 山東 農(nóng)林 0.87 0.95 0.77 0.5 重慶師范大學(xué) 重慶 師范 0.87 0.49 1.18 1.05 中南民族大學(xué) 湖北 民族 0.87 0.68 1 0.92 256 聊城大學(xué) 山東 綜合 0.85 0.6 1.12 0.33 257 濟(jì)南大學(xué) 山東 綜合 0.84 0.52 1.15 0.71 258 重慶工商大學(xué) 重慶 財(cái)經(jīng) 0.83 1.21 0.31 1.08 259 沈陽(yáng)師范大學(xué) 遼寧 師范 0.82 0.35 1.3 0.64 石家莊鐵道學(xué)院 河北 理工 0.82 0.72 0.94 0.36 261 大連大學(xué) 遼寧 綜合 0.8 0.78 0.81 0.42 大連交通大學(xué) 遼寧 理工 0.8 0.92 0.68 0.27 263 西北政法大學(xué) 陜西 政法 0.79 0.57 0.98 0.72 鄭州輕工業(yè)學(xué)院 河南 理工 0.79 0.85 0.72 0.42 河南科技大學(xué) 河南 理工 0.79 0.37 1.24 0.49 266 景德鎮(zhèn)陶瓷學(xué)院 江西 理工 0.78 1 0.51 0.51 267 南通大學(xué) 江蘇 綜合 0.77 0.55 1 0.48 268 貴州師范大學(xué) 貴州 師范 0.76 0.62 0.88 0.58 269 太原科技大學(xué) 山西 理工 0.75 0.45 1.02 0.82 新疆師范大學(xué) 新疆 師范 0.75 0.49 1.01 0.57 271 河南工業(yè)大學(xué) 河南 理工 0.73 0.5 0.94 0.66 272 國(guó)際關(guān)系學(xué)院 北京 政法 0.72 0 0.29 8.41 浙江林學(xué)院 浙江 林業(yè) 0.72 0.85 0.5 0.84 江蘇科技大學(xué) 江蘇 理工 0.72 0.89 0.54 0.33 云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 云南 財(cái)經(jīng) 0.72 0.77 0.62 0.58 276 天津理工大學(xué) 天津 理工 0.71 0.57 0.85 0.41 西南民族大學(xué) 四川 民族 0.71 0.35 0.97 1.2 278 中國(guó)民航大學(xué) 天津 理工 0.7 0.62 0.55 1.87 279 廣西民族大學(xué) 廣西 民族 0.69 0.33 1.01 0.76 280 內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué) 內(nèi)蒙古 理工 0.68 0.18 1.24 0.2 281 山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 財(cái)經(jīng) 0.66 0.12 1.2 0.62 282 華東交通大學(xué) 江西 理工 0.65 0.21 1.09 0.47 青海民族學(xué)院 青海 民族 0.65 0.46 0.85 0.34 284 東北電力大學(xué) 吉林 理工 0.64 0.3 1.05 0.16 285 浙江中醫(yī)藥大學(xué) 浙江 醫(yī)藥 0.63 0.4 0.87 0.33 安徽工業(yè)大學(xué) 安徽 理工 0.63 0.63 0.64 0.2 中央美術(shù)學(xué)院 北京 藝術(shù) 0.63 0.21 0.77 2.48 288 湖北中醫(yī)學(xué)院 湖北 醫(yī)藥 0.62 0.15 1.14 0.29 上海音樂(lè)學(xué)院 上海 藝術(shù) 0.62 0.43 0.68 1.29 遼寧科技大學(xué) 遼寧 理工 0.62 0.18 1.11 0.24 291 外交學(xué)院 北京 語(yǔ)文 0.61 0.09 0.94 1.87 292 西北民族大學(xué) 甘肅 民族 0.58 0.4 0.74 0.43 293 溫州大學(xué) 浙江 綜合 0.57 0.32 0.72 1.19 294 哈爾濱商業(yè)大學(xué) 黑龍江 財(cái)經(jīng) 0.56 0.19 0.9 0.67 沈陽(yáng)建筑大學(xué) 遼寧 理工 0.56 0.2 0.93 0.42 上海體育學(xué)院 上海 體育 0.56 0.18 0.54 3.1 南京財(cái)經(jīng)大學(xué) 江蘇 財(cái)經(jīng) 0.56 0.42 0.64 0.81

298 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 內(nèi)蒙古 綜合 0.55 0.36 0.66 0.94 吉林師范大學(xué) 吉林 師范 0.55 0.18 0.97 0.19 300 遼寧中醫(yī)藥大學(xué) 遼寧 醫(yī)藥 0.53 0.15 0.95 0.26

第四篇：房地產(chǎn)拿地即開工操作模式

房地產(chǎn)拿地即開工操作模式

傳統(tǒng)的開發(fā)模式一般遵循“拿地-設(shè)計(jì)-招標(biāo)-施工”的正常流程，按照這樣的方式，“摘牌即開工”就是根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的空想而已。關(guān)于有些企業(yè)拿地即開工的案例我早期確實(shí)不敢相信，因?yàn)閺哪玫氐绞┕ぷC辦理中間有大量的具體工作，僅以規(guī)劃許可證為例：

報(bào)建→窗口審核資料發(fā)放受理回執(zhí)→建管科經(jīng)辦人審查施工圖→經(jīng)辦人出具放線通知單并勾勒建筑平面范圍線作為放線附圖→分管局長(zhǎng)簽發(fā)放線通知單→將放線通知單及附圖報(bào)送市勘測(cè)院初審→勘測(cè)院現(xiàn)場(chǎng)放線核實(shí)放線坐標(biāo)，出具放線回單及坐標(biāo)、紅線核實(shí)圖→支付勘測(cè)費(fèi)用取得放線回單及附圖返回規(guī)劃局→規(guī)劃局建管科及監(jiān)察科聯(lián)合到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核簽字→建管科經(jīng)辦人將施工圖指標(biāo)報(bào)市規(guī)劃信息中心核指標(biāo)→經(jīng)辦人整理放線及核實(shí)指標(biāo)數(shù)據(jù)，編寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附頁(yè)表格→科長(zhǎng)復(fù)核→分管局長(zhǎng)簽發(fā)→建設(shè)單位與規(guī)劃局簽訂公示牌協(xié)議→繳納公示牌費(fèi)用及規(guī)劃綜合服務(wù)費(fèi)→窗口取件

光這么多事項(xiàng)你說(shuō)得多少天吧？這還是僅僅只是一個(gè)證。

所以，拿地即開工能實(shí)現(xiàn)的企業(yè)基本都是大型開發(fā)商，他們有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

標(biāo)準(zhǔn)化：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，大大減少設(shè)計(jì)圖紙時(shí)間；

政府支持：政府在證件辦理中大開各種綠燈，為了招商過(guò)來(lái)，睜一只眼閉一只眼； 違法硬開工：沒(méi)有施工證，繼續(xù)開工，政府默認(rèn)。

當(dāng)然，為了實(shí)現(xiàn)拿地開工，必須針對(duì)關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行了前置和并行處理，使得“摘牌即開工”成為可能。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)前置

在項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)后即開始規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，為了保障設(shè)計(jì)工作又快又好的完成，必須采取如下做法： 第一，需要項(xiàng)目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求及要點(diǎn)(要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo))，保證不踩政府紅線;

第二，接下來(lái)由營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本及財(cái)務(wù)等多部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行，避免后期因方案修改影響進(jìn)度。

第三，在規(guī)劃方案出來(lái)后，為防止拿地后受政府影響，從而導(dǎo)致方案出現(xiàn)大的調(diào)整和反復(fù)，影響報(bào)批報(bào)建及開工時(shí)間，在摘牌前就要提前預(yù)報(bào)方案，基本要能通過(guò)規(guī)劃部門預(yù)審批(主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同)。

2、勘探先行進(jìn)場(chǎng)

為盡快了解地質(zhì)情況，預(yù)判地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，為樁基選型確定前提條件，盡快開始基礎(chǔ)施工主要分成兩個(gè)步驟：

第一步，先參考周邊地質(zhì)情況，來(lái)了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況。因此，需要盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)

勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，這樣就可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程的進(jìn)度。

第二步，提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報(bào)告。一般情況下按先售樓部、后展示區(qū)、最后貨量區(qū)的原則完成地勘。在地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式，便于基礎(chǔ)施工，規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)條件較完備情況下直接詳勘。通過(guò)對(duì)目標(biāo)地塊的地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行分析，將地質(zhì)勘查報(bào)告第一時(shí)間提供給予設(shè)計(jì)院出樁基圖，便于基礎(chǔ)施工。

3、招標(biāo)前置

為確保摘牌即開工，就需要提前把施工單位確定下來(lái)，為此，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)后，就開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前置的工作包括：一是盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)材料價(jià)格、購(gòu)買當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料、了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況;二是將現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制;三是明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭(zhēng)議。

其次，在條件允許的情況下，為保證順利開工，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)或其它基礎(chǔ)類型與總包工程招投標(biāo)分開進(jìn)行。

再次，為保障展示區(qū)按時(shí)完工，為營(yíng)銷創(chuàng)造蓄客條件，需要優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。

4、報(bào)建前置

為滿足合法施工要求，現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)工前應(yīng)盡量辦理好先行，為此，報(bào)建分為兩大階段：

第一階段：預(yù)報(bào)批階段

在新進(jìn)入城市時(shí)，首先要到政府各部門行政服務(wù)窗口，了解所有的報(bào)建報(bào)批驗(yàn)收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，在土地立項(xiàng)10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報(bào)會(huì)，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。

施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能準(zhǔn)備的辦理國(guó)土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好。與此同時(shí)，提前通知施工單位準(zhǔn)備報(bào)建所需的配合資料并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。

第二階段：正式提報(bào)階段

在摘牌后，馬上提交規(guī)劃報(bào)建文本，辦理四證

首先，最理想的狀態(tài)是到摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證。

其次，如果達(dá)不到理想目標(biāo)，則能后補(bǔ)的資料盡量跟政府協(xié)商，如立項(xiàng)、環(huán)評(píng)等等，或與建設(shè)部門商量好簽發(fā)預(yù)開工證的模式。

再次，特殊情況下同政府溝通，單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報(bào)建，確保摘牌后能夠達(dá)到基礎(chǔ)施工的“最低底線”。

5、設(shè)計(jì)、報(bào)建、招標(biāo)多線條穿插

在工作前置的同時(shí)，還要針對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)從原來(lái)按部就班的方式改為多線條穿插進(jìn)行，最大限度的節(jié)省時(shí)間。

比如規(guī)劃方案基本確定時(shí)，即同步展開樁基單位及總包招標(biāo);在規(guī)劃方案確定后，展示區(qū)選址及方案即要馬上確定下來(lái)等等。

如下圖示范區(qū)建設(shè)實(shí)例，為保障體驗(yàn)式營(yíng)銷效果，促進(jìn)銷售，特別強(qiáng)調(diào)前期示范區(qū)的建設(shè)，從而為蓄客提供強(qiáng)大支持，因此，在主路徑大節(jié)點(diǎn)約束下，各專業(yè)線同步開展相關(guān)工作。

第二式：縮短階段周期

除了優(yōu)化關(guān)鍵開發(fā)路徑以外，減少每個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作時(shí)間，也可以達(dá)到縮短工期的目的，為此，主要是從以下三個(gè)方面入手：

1、處理好政府關(guān)系，縮短報(bào)建周期

為達(dá)到快速開工的目的，在前期土地談判時(shí)，要會(huì)充分借力打力，利用項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭(zhēng)取開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理。另外，如有條件還積極爭(zhēng)取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職項(xiàng)目，爭(zhēng)取報(bào)批報(bào)建綠色通道。

2、嚴(yán)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化，縮短技術(shù)決策周期

為縮短前期設(shè)計(jì)周期，項(xiàng)目嚴(yán)格采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式來(lái)操作。針對(duì)剛需及改善客戶，要求選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，區(qū)域范圍內(nèi)全面快速?gòu)?fù)制，特別是同一區(qū)域，如果客戶定位相同，必須選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，在區(qū)域范圍內(nèi)快速?gòu)?fù)制，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)周期平均縮短超過(guò)50%，如下圖所示：

另外，為保障展示區(qū)盡早完工，要求展示區(qū)采用已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計(jì)、采購(gòu)和招標(biāo)時(shí)間。

3、發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴，縮短招標(biāo)時(shí)間

優(yōu)秀的供應(yīng)商隊(duì)伍也是快開盤的必要條件，為節(jié)省招標(biāo)時(shí)間，針對(duì)新老項(xiàng)目都有特別的管理措施。對(duì)新項(xiàng)目，可考慮尋找已經(jīng)合作過(guò)的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示范區(qū)，計(jì)價(jià)方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定點(diǎn)數(shù)上浮。

對(duì)舊項(xiàng)目、新地塊，若相近時(shí)間剛招過(guò)標(biāo)，則可以直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位。對(duì)使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價(jià)原則進(jìn)場(chǎng)施工。

第三式：簡(jiǎn)化決策節(jié)點(diǎn)

除了改變關(guān)鍵路徑及縮短關(guān)鍵工作項(xiàng)工期外，對(duì)于前期重要成果的決策確認(rèn)也是影響整體開發(fā)速度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，往往很多企業(yè)由于決策主體不明確，決策流程復(fù)雜，導(dǎo)致前期成果出現(xiàn)經(jīng)常性的反復(fù)，從而延誤開工進(jìn)度。

為此，通過(guò)前期預(yù)備會(huì)議包的方式來(lái)進(jìn)行決策，優(yōu)化了決策方式，同時(shí)，為提升效率，大部分決策事項(xiàng)下放到集團(tuán)專業(yè)線和區(qū)域公司來(lái)進(jìn)行，保障了決策質(zhì)量和效率。

三、保障措施：標(biāo)準(zhǔn)化體系保駕護(hù)航

為保障有序開工，形成一整套的標(biāo)準(zhǔn)化體系來(lái)支撐，如下圖所示：

通過(guò)提前設(shè)立前期工作小組，實(shí)現(xiàn)有責(zé);通過(guò)流程再造，以優(yōu)化關(guān)鍵路徑、縮短階段周期、簡(jiǎn)化決策點(diǎn)三大方式，實(shí)現(xiàn)有序;通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化，有效地提升了快開發(fā)能力，實(shí)現(xiàn)高效;最終，“有責(zé)有序高效”，從而為摘牌即開工打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的十六種模式

1、招、拍、掛

最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國(guó)家，沒(méi)有任何稅費(fèi)，拿地一方，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒(méi)有任何爭(zhēng)議。

問(wèn)題1：土地閑置費(fèi)問(wèn)題。（國(guó)稅函【2010】220號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）問(wèn)題2：契稅問(wèn)題。財(cái)稅【2004】134號(hào)、國(guó)稅函【2009】603號(hào)（一級(jí)開發(fā)情況下出現(xiàn)的問(wèn)題）

問(wèn)題3：考慮拿地的主體問(wèn)題；例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問(wèn)題很嚴(yán)重。

問(wèn)題4：返還的土地出讓金問(wèn)題。財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)稅【2009】87號(hào)文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額？ 問(wèn)題5：以地補(bǔ)路問(wèn)題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問(wèn)答，認(rèn)為看似企業(yè)沒(méi)有花錢就去的了土地，實(shí)際上支付的修路款就是去的土地的對(duì)價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）

2、不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）

例如：某國(guó)有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。

第一步，國(guó)家將土地收儲(chǔ)，支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件、國(guó)稅函【2008】277號(hào)文件、國(guó)稅函【2009】520號(hào)文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財(cái)稅【2006】21號(hào)文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國(guó)稅函【2009】118號(hào)文件，享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇）

第二步，國(guó)家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國(guó)有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；此時(shí)，政府出讓土地，沒(méi)有任何稅費(fèi)。

第三步，如果該國(guó)有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國(guó)有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤(rùn)分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國(guó)有企業(yè)來(lái)完成。

總結(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個(gè)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。

3、購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地（項(xiàng)目）買方：直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒(méi)有其他涉稅問(wèn)題，最干凈。

賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營(yíng)業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問(wèn)題，第五，實(shí)質(zhì)重于形式（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）。注意問(wèn)題：

（一）賣地營(yíng)業(yè)稅的差額征收.1、差額征收營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅【2003】16號(hào)）

2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時(shí)是否允許營(yíng)業(yè)稅差額征收？（國(guó)稅函【2005】83號(hào)，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號(hào)、桂地稅發(fā)【2009】185號(hào)）

3、如果是購(gòu)入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計(jì)扣除？

（二）賣地的土地增值稅

1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計(jì)扣除？（國(guó)稅函【1995】110號(hào)文件，不允許加計(jì)扣除）？

2、生地變熟地的扣除項(xiàng)目（國(guó)稅函【1995】110號(hào)、國(guó)稅函【2007】132號(hào)文件，允許扣除）。

3、賣在建項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目；

4、不更名，實(shí)際賣項(xiàng)目的稅收問(wèn)題（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）

注意：營(yíng)業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計(jì)扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理

1、營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅函發(fā)【1995】549號(hào)；

2、土地增值稅：國(guó)稅函【2010】220號(hào)；3企業(yè)所得稅；

4、個(gè)人所得稅（財(cái)稅【2005】45號(hào)；

5、契稅：財(cái)稅【2005】45號(hào)

（四）變共同成本為直接成本。

4、“購(gòu)買股權(quán)”

將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購(gòu)買方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅負(fù)問(wèn)題，結(jié)果釀成大問(wèn)題。

賣方：只有企業(yè)所得稅，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（財(cái)稅【2002】191號(hào)、青地稅函【2009】47號(hào)、國(guó)稅函【2000】687號(hào)）買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險(xiǎn)較大。

1、股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于對(duì)方少繳的土地增值稅遞延到下游來(lái)了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬(wàn)科拿地多是股權(quán)模式。

2、標(biāo)的企業(yè)未來(lái)的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。例如，該企業(yè)賬上有3000萬(wàn)元白條。

3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。（不能為目標(biāo)企業(yè)的過(guò)去買單，例如：過(guò)去偷稅）

4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司）

5、“創(chuàng)造境外賣股權(quán)”

（一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計(jì)到未來(lái)將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。

（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。

1、在境外避稅港先建立全資子公司；

2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項(xiàng)投資可以實(shí)現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計(jì)稅基礎(chǔ)1億元，市場(chǎng)公允價(jià)值為5億元，可以3億元的評(píng)估價(jià)值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實(shí)現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財(cái)稅【2009】59號(hào)文件第七條第三款）；

3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價(jià)5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅 稅負(fù)比較：如果長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元，市場(chǎng)公允價(jià)格為5億元。則第一步投資的時(shí)候，可以按照3億元投資，此時(shí)2億元的所得額可以遞延10年實(shí)現(xiàn)。第二步，境外銷售價(jià)格為5億元，此時(shí)增值額為2億元，此時(shí)預(yù)提所得稅稅負(fù)為10%。

6、“設(shè)立spv購(gòu)買股權(quán)”

大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用，但是在國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件頒布以后，收到了一些限制。

（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)：

1、在維爾京群島設(shè)立控股公司；

2、在香港設(shè)立二級(jí)控股公司；

3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

（二）操作模式：

1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價(jià)款在境外支付。

2、理論上，中國(guó)大陸沒(méi)有征稅權(quán)。

（三）反避稅：

1、國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當(dāng)局很難知道消息。

2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動(dòng)產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%，中國(guó)大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定，這里的50%是在36個(gè)月之內(nèi)，曾經(jīng)達(dá)到過(guò)50%。

疑問(wèn)：維爾京群島轉(zhuǎn)讓股權(quán)，是否會(huì)被SAT認(rèn)定為適用中港稅收協(xié)定的不動(dòng)產(chǎn)條款？

7、直接同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)。

情況描述：甲公司準(zhǔn)備購(gòu)買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。

操作模式：

1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財(cái)稅【2009】

59、財(cái)稅【1995】48號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)、財(cái)稅【2008】175號(hào)、財(cái)稅【2003】183號(hào)）

2、12個(gè)月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。

點(diǎn)評(píng)：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負(fù)的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。

8、有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權(quán)

情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。

1、投資及將來(lái)轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅【2002】191號(hào)文件。）

2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來(lái)，需要交納土地增值稅。（如果是非地產(chǎn)公司更好）

3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅。

總結(jié)：節(jié)省稅負(fù)有限，只省略了營(yíng)業(yè)稅，好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來(lái)說(shuō)，是比較好的方式，綜合稅負(fù)來(lái)看，上游少繳了營(yíng)業(yè)稅，而下游稅負(fù)沒(méi)有提高。

以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無(wú)法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。

9、非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。情況描述：（該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞）

第一，企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問(wèn)題中南京市地稅局問(wèn)答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時(shí)只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅；

第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。第三，運(yùn)作政府，補(bǔ)繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號(hào)文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。

10、投資到新公司，然后賣股權(quán) 情況描述：

由于開發(fā)項(xiàng)目可能是酒店等，需要單獨(dú)保持一個(gè)公司形式，以便將來(lái)靈活處置。例如：建好的酒店將來(lái)是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個(gè)單獨(dú)的公司形式，以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。操作手法：

1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè)；

2、有地一方將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實(shí)際開發(fā)的企業(yè)。

3、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。

11、企業(yè)分立一個(gè)新公司，然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)（實(shí)際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。操作手法：

1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國(guó)稅函【2002】165號(hào)文件、國(guó)稅函【2003】1108號(hào)）；青地稅函【2009】47號(hào)、財(cái)稅【2009】59號(hào)）2、12個(gè)月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號(hào)文件限制，但是可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。

12、分立一個(gè)新公司，然后合并。（先分立，后合并）先離婚，后結(jié)婚么？

情況描述：某公司擁有一個(gè)地塊，需要購(gòu)買另外一個(gè)公司的地塊連成一片進(jìn)行開發(fā)。操作手法：

1、先分立（財(cái)稅【2009】59號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)、國(guó)稅函【2003】1108號(hào)、青地稅函【2009】47號(hào)）

2、再合并。財(cái)稅【2009】59號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)）評(píng)述：如果不是特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進(jìn)行第二步的合并。

13、購(gòu)買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）情況描述：甲公司欲購(gòu)買乙公司的土地，土地價(jià)值2億元。操作手法：

1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；

2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個(gè)新公司。3、12個(gè)月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股）

14、合作建房

情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。稅收分析：

1、營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅函發(fā)【1995】156號(hào)文件第17條）

2、企業(yè)所得稅，31號(hào)文件第31條。

3、土地增值稅：財(cái)稅【1995】48號(hào)

評(píng)述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)。15、1003+36+48

情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：

1、以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作。

2、乙方將資金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營(yíng)業(yè)稅。

稅收分析：國(guó)稅函【2005】1003號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件36條、財(cái)稅【1995】48號(hào)

16、委托代建 是指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方（開發(fā)商）從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)管理和工程施工全過(guò)程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過(guò)程。備注

邏輯關(guān)系（5個(gè)層次，16個(gè)方案，F(xiàn)4總會(huì)有一款適合你）：第一層次（主題詞：買地），直接買地，分為三種情形。第二層次（主題詞：買股權(quán)），買股權(quán)，或者直接合并。適用轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)只有一塊地的情形。第三層次（主題詞：投資），有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買股權(quán)或合并。第四層次（主題詞：分立），先分立再賣股權(quán)或合并，或者先投資，再分立。第五層次（主題詞：特殊模式）：兩種合作建房、委托代建。

思考：在資本運(yùn)作中：購(gòu)買土地、購(gòu)買股權(quán)、吸收合并，三者的經(jīng)濟(jì)意義相同，都屬于資本擴(kuò)張。區(qū)別點(diǎn)只是兩個(gè)方面，第一究竟是同對(duì)方企業(yè)打交道，還是同對(duì)方的股東打交道；第二是否需要保留被收購(gòu)企業(yè)的法人身份。而投資和分立的本質(zhì)是相同的，都是資本收縮，只是投資是分離出子公司，而分立，則是分立出兄弟公司。

注意事項(xiàng)：

1、如果有地一方要分房，考慮留開發(fā)的項(xiàng)目公司給對(duì)方，而不用銷售的方式處理；

2、拿地分期開發(fā)，考慮拿地分開開票（變共同成本為直接成本），這種理念始終適用。