第一篇：拆遷注意事項
拆遷協(xié)議書一般情況下應使用省、市(縣)人民政府房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的文本，其內(nèi)容主要包括：補償形式和補償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點和層次，搬遷過渡方式和過渡期限，違約責任，當事人認為應當訂立的其他條款。
拆遷協(xié)議書簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門備案，并可向公證機關(guān)辦理公證。但在拆除依法代管的房屋時，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并應當辦理證據(jù)保全。同時，被拆遷人應將原有土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。
房屋拆遷時,被拆遷方有許多值得注意的地方.1.房屋拆遷面積的確定.如果實際面積大于房產(chǎn)證上的面積,務必要求拆遷方丈量,堅持以實際面積計算.2.房子裝潢的補償.比如鋁合金窗和防盜門的補償與一般門窗不同;石英水磨地和一般水泥地的補償不同;需要補償和不補償?shù)捻椖咳菀谆煜?都必須在拆遷方作記錄后一一過目.3.違章建筑的年限和補償.如果有違章建筑,事先最好有違章年份的憑證,哪怕是一張用料單或用工單.因為不同年份的補償多少不同.4.簽訂合同時,要仔細搞清合同內(nèi)容,不清楚的問清以后才簽字.5.如果拆遷時要求析產(chǎn),如有兩個房產(chǎn)證要求得到兩套回遷房都是可以的.如此等等,供參考.為規(guī)范拆遷安置，市政府出臺了《蘭州市城市房屋拆遷補助費標準》和《蘭州市城市房屋拆遷地段劃分規(guī)定》，對我市現(xiàn)行的拆遷補助費和房屋拆遷地段劃分做了適當調(diào)整，拆遷補助費（包括過渡補助費、歇業(yè)補助費和搬家補助費）標準按被拆遷房屋套內(nèi)建筑面積計算，適當擴展了城關(guān)區(qū)二類地段，雁灘、張?zhí)K灘、均家灘等地段由四類地段升至三類地段。新規(guī)定將于近期實施，現(xiàn)行這兩項標準同時廢止。
住宅：一類地段月補助10元／m2
拆遷住宅房屋被拆遷人或房屋承租人自行過渡的，過渡補助費按被拆遷房屋的套內(nèi)建筑面積計算，在規(guī)定的過渡期內(nèi)，一類地段每平方米每月補助10元，其他地段過渡補助費標準以一類地段過渡補助費標準為基數(shù)，每降低一個地段遞減10％，即二、三、四類地段分別為每平方米每月9元、8元和7元。
非住宅：一類地段商業(yè)鋪面月補助40元／m2
拆遷非住宅房屋被拆遷人自行過渡的，歇業(yè)補助費按被拆遷房屋的套內(nèi)建筑面積計算。一類地段：商業(yè)鋪面每平方米每月補助40元；生產(chǎn)經(jīng)營性用房每平方米每月補助25元；辦公用房每平方米每月補助15元；庫房及其他用房每平方米每月補助10元。其他地段歇業(yè)補助費標準以一類地段歇業(yè)補助費標準為基數(shù)，每降低一個地段遞減10％。
拆電話、電視也要補助
因拆遷導致被拆遷人或房屋承租人電話、有線電視、網(wǎng)絡、燃氣設備等發(fā)生遷移、安裝、拆除等被拆遷人或房屋承租人造成損失的，由拆遷人按恢復所需費用予以補助。城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)和安寧區(qū)城市規(guī)劃區(qū)的國有土地上實施房屋拆遷的，按本〈標準〉執(zhí)行，永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)城鎮(zhèn)國有土地上實施房屋拆遷的，補助費標準由縣、區(qū)人民政府另行制定。
搬家費一次性400元
拆遷住宅房屋，被拆遷人或房屋承租人自行搬遷的，每戶一次性補助搬家費400元。
地段劃分
看看你家被劃在哪個地段
城關(guān)區(qū)地段具體劃分為：
一類地段：雷壇河以東，天水南路至天水中路至天水北路至雁灘大橋以西，黃河以南，蘭新鐵路以北。
二類地段：解放門以東，蘭山排洪道（鐵三?。┮晕?，鐵路以南，蘭山山根、望垣坪以北；天水南路至天水中路至天水北路至雁灘大橋以東，雁園路至張?zhí)K灘折南河路經(jīng)南河路橋至段家灘路至嘉峪關(guān)北路、嘉峪關(guān)南路至鐵路以西，黃河以南，鐵路以北；中山橋北端至靖遠路至鹽場路至鹽雁大橋西端以南，黃河以北；白塔山山根、九州臺山根以南，黃河以北。
三類地段：雁園路至張?zhí)K灘折南河路經(jīng)南河路橋至段家灘路至嘉峪關(guān)北路、嘉峪關(guān)南路至鐵路以東，雁東路經(jīng)南河路橋沿雁兒灣路折深溝子排洪道至焦家灣東路以西，黃河以南，鐵路以北；蘭山排洪道至鐵路以東，焦家灣南路與魚兒溝路交接口以西，鐵路以南，蘭山山根以北；望垣坪、伏龍坪；靖遠路至鹽場路以北的廟灘子、王堡堡城、朝陽村、李家灣、大砂坪、徐家坪等所有地段。
四類地段：雁東路經(jīng)南河路橋沿雁兒灣路折深溝子排洪道至焦家灣東路以東，黃河以南，蘭山山根以北地段；桃樹坪邊緣坪臺。
說明：東部市場一帶、新港城和金港城一帶、蘭新鐵道線蘭州站至解放門以南、黃河以北、白塔山山根、九州臺山根以南等地段由過去的三類地段擴展為二類地段，張?zhí)K灘、北面灘、南面灘、均家灘和段家灘等地段由過去的四類地段擴展為三類地段。
七里河區(qū)地段具體劃分：
二類地段：武威路十字至任家莊路折七里河大橋南端以東，雷壇河以西，黃河以南，蘭新鐵路以北。
三類地段：崔家崖以東，雷壇河以西，蘭新鐵路以南，建西西路至民樂路至蘭工坪路接阿干鐵路向東至沈家坡以北；崔家崖以東，武威路至任家莊路以西，黃河以南，蘭新鐵路以北；崔家崖、秀川路以西，南山根以北，黃河以南的崔家大灘、大灘、東灣、下北灘等地段。
四類地段：民樂路至蘭工坪至阿干鐵路以北的東坪、西坪、彭家坪、龔家坪、龔家灣、晏家坪、西果園、五星坪、華林坪（阿干鎮(zhèn)路以南）地段。
西固區(qū)地段具體劃分
二類地段：寺兒溝排洪道以東，牌坊路至先鋒路以西，西固中路以南，福利西路以北。
三類地段：西柳溝以東，深溝橋以西，環(huán)行西路至環(huán)行中路至環(huán)行東路以南，西固西路至西固中路至西固東路以北；牌坊路至先鋒路至蘭州石化職業(yè)技術(shù)學院至蘭煉游泳館以東，深溝橋以西，西固東路以南，馬耳山山根、小坪子山根以北；西柳溝以東，寺兒溝排洪道以西，西固西路以南，柳溝大坪山根以北；寺兒溝排洪道以東，蘭州石化職業(yè)技術(shù)學院以西，福利西路以南，三元峁、石頭坪山根以北。
四類地段：其他邊緣坪臺地段。
安寧區(qū)地段具體劃分
二類地段：長新路以東，九州臺造林站以西，北山根以南，黃河以北。
三類地段：桃林路至街坊路（含蘭州師專、甘肅農(nóng)業(yè)大學）以東，長新路以西，北山路以南，黃河以北。
四類地段：桃林路至街坊路以西地段。（蘭州市人民政府關(guān)于印發(fā)《蘭州市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定》《蘭州市城市房屋拆遷補償安置專項資金監(jiān)督管理辦法》《蘭州市城市房屋拆遷補助費標準》《蘭州市城市房屋拆遷地段劃分規(guī)定》《蘭州市城市房屋拆遷聽證規(guī)則》《蘭州市城市房屋行政強制拆遷規(guī)則》的通知
甘肅省蘭州市人民政府
蘭州市人民政府關(guān)于印發(fā)《蘭州市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定》等六件規(guī)范性文件的通知
蘭政發(fā)〔2005〕62號
各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門，市屬各單位，中央、省屬在蘭各單位，駐蘭部隊： 《蘭州市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定》等六件規(guī)范性文件已經(jīng)2005年6月14日市政府第12次常務會議討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
二○○五年六月二十三日
蘭州市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定
第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《蘭州市城市房屋拆遷管理辦法》和建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》等有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，制定本規(guī)定。
第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本規(guī)定。
第三條 市房屋拆遷管理機構(gòu)負責本市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)、安寧區(qū)的房屋拆遷估價管理工作。
永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)的房屋拆遷管理機構(gòu)負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷估價管理工作。
第四條 本規(guī)定所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額, 由估價機構(gòu)參照類似房地產(chǎn)市場交易價格和房地產(chǎn)行政主管部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋地段、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、容積率、成新、環(huán)境、朝向、設施等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
房屋拆遷評估價格不包含過渡補助費、歇業(yè)補助費、搬家補助費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾的補償金額。
第五條 被拆遷的房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的現(xiàn)房、期房，均以房屋拆遷公告發(fā)布之日為估價時點，由同一家估價機構(gòu)進行評估。
第六條 拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則，任何組織或者個人不得干預拆遷估價活動和估價結(jié)果。
第七條 拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔，估價報告應當由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
第八條 具有省級以上建設行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資格的估價機構(gòu)，經(jīng)市房屋拆遷管理機構(gòu)備案后，進入本市房屋拆遷評估機構(gòu)名錄。 估價機構(gòu)申請備案時，應當向市房屋拆遷管理機構(gòu)提交下列資料：
（一）房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)證書；
（二）營業(yè)執(zhí)照；
（三）具有房地產(chǎn)估價師注冊證書、房屋拆遷評估崗位證的人員名單，及其證明文件；
（四）需要提交的其他文件。
市房地產(chǎn)行政管理部門應當向社會定期公布估價機構(gòu)名錄。
凡市房地產(chǎn)行政管理部門未向社會公示的估價機構(gòu)，不得接受拆遷當事人的委托，從事與房屋拆遷補償有關(guān)的估價活動。
第九條 拆遷人應當提供估價機構(gòu)名錄，供被拆遷人選擇。選擇估價機構(gòu)可采取拆遷當事人共同協(xié)商、被拆遷人代表投票或者抽簽等方式確定。
以被拆遷人代表投票方式選擇估價機構(gòu)時，由被拆遷人推舉5至9名代表公開投票，由拆遷當事人代表共同驗票，得票多者為確定的估價機構(gòu)。
以抽簽方式選擇估價機構(gòu)時，由被拆遷人推舉1名代表，公開抽簽確定估價機構(gòu)。 按以上方式仍不能確定估價機構(gòu)的，拆遷當事人可以向房屋拆遷管理機構(gòu)提出申請，由房屋拆遷管理機構(gòu)指定估價機構(gòu)。
第十條 估價機構(gòu)確定后，拆遷人應當向被拆遷人公布確定結(jié)果，與確定的估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同，并向房屋拆遷管理機構(gòu)備案。
第十一條 估價機構(gòu)應當全面掌握被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況，準確判斷被拆遷房屋的權(quán)益狀況、實物狀況、區(qū)位狀況。估價人員應當逐戶實地查看，做好實地查勘記錄，搜集補充估價所需的有關(guān)資料。
拆遷當事人有義務向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)實地查勘。 因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘或被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由與拆遷人和估價機構(gòu)無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應的說明。
第十二條 估價機構(gòu)應將分戶初步估價結(jié)果在拆遷現(xiàn)場向被拆遷人公示5至7日，并進行解釋說明，聽取有關(guān)意見。
公示期滿后，估價機構(gòu)應當向拆遷人提供被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。拆遷人應當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。
第十三條 拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。
原估價機構(gòu)的復核估價和另行委托的估價機構(gòu)應當在接受委托10日內(nèi)出具估價報告。 第十四條 被拆遷房屋的使用性質(zhì)和面積，以房屋所有權(quán)證及權(quán)屬檔案的記載為準。拆遷當事人對被拆遷房屋的使用性質(zhì)或者面積有爭議的，可以協(xié)商確定，并按協(xié)商確定的結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的使用性質(zhì)不能協(xié)商一致的，按照《蘭州市城市房屋拆遷管理辦法》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 拆遷當事人對原估計機構(gòu)的復核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，向當?shù)胤康禺a(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。
房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是拆遷當事人，或者與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系、可能影響評估結(jié)果的，應當回避。
第十六條 初次估價的費用由拆遷人承擔，另行委托估價的費用由申請人承擔。申請技術(shù)鑒定的費用，維持原估價報告的，由申請人承擔；變更原估價報告的，由原估價機構(gòu)承擔。 第十七條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行的評估，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 拆遷房改產(chǎn)權(quán)房屋以經(jīng)濟適用住房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，被拆遷房屋和所調(diào)換的經(jīng)濟適用住房均評估房地產(chǎn)市場價格。
第十九條 估價機構(gòu)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政管理部門從本市拆遷估價機構(gòu)名錄中予以清除：
（一）擅自轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓拆遷估價業(yè)務的；
（二）出具虛假估價報告，估價結(jié)果嚴重失實，或者惡意串通、損害拆遷當事人合法權(quán)益的；
（三）經(jīng)房地產(chǎn)價格評估專家委員會認定有錯評、漏評或未被采用的分戶估價報告超過全年分戶估價報告總量10%以上（含10%）的；
（四）不履行評估技術(shù)咨詢或者解釋義務的；
（五）不配合房地產(chǎn)價格評估專家委員會進行鑒定的。第二十條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
蘭州市城市房屋拆遷補償安置專項資金監(jiān)督管理辦法
第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護房屋拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《蘭州市城市房屋拆遷管理辦法》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 市房屋拆遷管理機構(gòu)負責本市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)、安寧區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷補償安置專項資金（以下簡稱專項資金）的監(jiān)督管理工作。
永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)房屋拆遷管理機構(gòu)負責本行政區(qū)域?qū)ｍ椯Y金的監(jiān)督管理工作。
第三條 專項資金是指拆遷人用于房屋拆遷補償安置的全部費用，包括拆遷補償安置費用、過渡補助費、歇業(yè)補助費、搬家補助費等。 第四條 專項資金數(shù)額由房屋拆遷管理機構(gòu)負責確定。
補償安置費用按市房地產(chǎn)行政管理部門公布的同類地段普通商品房市場價和被拆遷房屋的建筑面積確定，過渡補助費、歇業(yè)補助費、搬家補助費按規(guī)定標準確定。
第五條 拆遷人應當在房屋拆遷管理機構(gòu)發(fā)放《房屋拆遷許可證》之前7日內(nèi)，將不低于專項資金總額60%的資金存入房屋拆遷管理機構(gòu)指定的銀行專戶。 一個拆遷項目設立一個帳號，專戶儲存。
第六條 拆遷人使用專戶儲存的專項資金時，應當向房屋拆遷管理機構(gòu)提出申請。房屋拆遷管理機構(gòu)按拆遷人存儲專項資金的額度，結(jié)合拆遷補償安置的進度，分期分批返還。 拆遷人以貨幣補償和購買現(xiàn)房的方式補償安置的，房屋拆遷管理機構(gòu)應當及時返還相應比例的專項資金；以期房補償安置的，按專項資金專戶儲存余額分期返還，期房建至±0以上返還20%，主體封頂后返還50%，竣工驗收合格返還10%，拆遷補償安置完畢無遺留問題的返還剩余20%。
第七條 拆遷人應當與房屋拆遷管理機構(gòu)簽定專項資金使用承諾書。
房屋拆遷管理機構(gòu)對拆遷人拒不履行拆遷補償安置協(xié)議，造成被拆遷人、房屋承租人合法權(quán)益受到侵害的，可以依據(jù)專項資金使用承諾書，動用專項資金直接向被拆遷人、房屋承租人支付補償安置費用、過渡補助費、歇業(yè)補助費等有關(guān)費用。
第八條 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉(zhuǎn)讓的，房屋拆遷管理機構(gòu)按未完成拆遷補償安置的戶數(shù)、面積等重新計算專項資金，項目受讓人應足額將專項資金存入指定銀行帳戶，接受房屋拆遷管理機構(gòu)的監(jiān)督管理。
第九條 專項資金全部用于房屋拆遷補償安置，不得挪作他用；因挪作他用造成拆遷當事人利益損害的，應承擔賠償責任。
第十條 本辦法自發(fā)布之日起施行。蘭州市人民政府1998年1月7日發(fā)布的《蘭州市城市房屋拆遷實行回遷房屋建設專項資金制度的規(guī)定》同時廢止。
蘭州市城市房屋拆遷補助費標準
一、住宅房屋拆遷過渡補助費標準
拆遷住宅房屋被拆遷人或房屋承租人自行過渡的，過渡補助費按被拆遷房屋的套內(nèi)建筑面積計算，在規(guī)定的過渡期內(nèi)，一類地段每平方米每月補助10元。其他地段過渡補助費標準以一類地段過渡補助費標準為基數(shù)，每降低一個地段遞減10%。
二、非住宅房屋拆遷歇業(yè)補助費標準
拆遷非住宅房屋被拆遷人自行過渡的，歇業(yè)補助費按被拆遷房屋的套內(nèi)建筑面積計算。一類地段：商業(yè)鋪面房每平方米每月補助40元；生產(chǎn)經(jīng)營性用房每平方米每月補助25元；辦公用房每平方米每月補助15元；庫房及其它用房每平方米每月補助10元。其他地段歇業(yè)補助費標準以一類地段歇業(yè)補助費標準為基數(shù)，每降低一個地段遞減10%。
三、搬家補助費
拆遷住宅房屋，被拆遷人或房屋承租人自行搬遷的，每戶一次性補助搬家費400元。
四、拆裝補助費
因拆遷導致被拆遷人或房屋承租人電話、有線電視、網(wǎng)絡、燃氣設備等發(fā)生遷移、安裝、拆除等給被拆遷人或房屋承租人造成損失的，由拆遷人按恢復所需費用予以補助。 本市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)、安寧區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷的，按以上標準執(zhí)行。
永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)城鎮(zhèn)國有土地上實施房屋拆遷的，補助費標準由縣、區(qū)人民政府另行制定。
五、本標準自發(fā)布之日起執(zhí)行。蘭州市人民政府1997年8月5日發(fā)布的《蘭州市城市房屋拆遷補助費標準》同時廢止。
蘭州市城市房屋拆遷地段劃分規(guī)定
一、城關(guān)區(qū) 一類地段
雷壇河以東，天水南路至天水中路至天水北路折鹽雁大橋以西，黃河以南，蘭新鐵路以北。 二類地段
解放門以東，蘭山排洪道（鐵三?。┮晕鳎F路以南，蘭山山根、望垣坪山根以北；天水南路至天水中路至天水北路折鹽雁大橋以東，雁園路至張?zhí)K灘折南河路經(jīng)南河路橋至段家灘路至嘉峪關(guān)北路、嘉峪關(guān)南路至鐵路以西，黃河以南，鐵路以北；中山橋北端至靖遠路至鹽場路至鹽雁大橋西端以南，黃河以北；白塔山山根、九州臺山根以南，黃河以北。 三類地段
雁園路至張?zhí)K灘折南河路經(jīng)南河路橋至段家灘路至嘉峪關(guān)北路、嘉峪關(guān)南路至鐵路以東，雁東路經(jīng)南河路橋沿雁兒灣路折深溝子排洪道至焦家灣東路以西，黃河以南，鐵路以北；蘭山排洪道（鐵三?。┲凌F路以東，焦家灣南路與魚兒溝路交接口以西，鐵路以南，蘭山山根以北；望垣坪、伏龍坪；靖遠路至鹽場路以北的廟灘子、王堡堡城、朝陽村、李家灣、大沙坪、徐家坪等所有地段； 四類地段
雁東路經(jīng)南河路橋沿雁兒灣路折深溝子排洪道至焦家灣東路以東，黃河以南，蘭山山根以北地段；桃樹坪邊緣坪臺。二、七里河區(qū) 二類地段
武威路什字至任家莊路折七里河大橋南端以東，雷壇河以西，黃河以南，蘭新鐵路以北； 三類地段
崔家崖以東，雷壇河以西，蘭新鐵路以南，建西西路至民樂路至蘭工坪路接阿干鐵路向東至沈家坡以北；崔家崖以東，武威路至任家莊路以西，黃河以南，蘭新鐵路以北；崔家崖、秀川路以西，南山根以北，黃河以南的崔家大灘、大灘、東灣、下北灘等地段。 四類地段
民樂路至蘭工坪路至阿干鐵路以北的東坪、西坪、彭家坪、龔家坪、龔家灣、晏家坪、西果園、五星坪、華林坪（阿干鎮(zhèn)路以南）地段。
三、西固區(qū) 二類地段
寺兒溝排洪道以東，牌坊路至先鋒路以西，西固中路以南，福利西路以北。 三類地段
西柳溝以東，深溝橋以西，環(huán)行西路至環(huán)行中路至環(huán)行東路以南，西固西路至西固中路至西固東路以北；牌坊路至先鋒路至蘭州石化職業(yè)技術(shù)學院至蘭煉游泳館以東，深溝橋以西，西固東路以南，馬耳山山根、小坪子山根以北；西柳溝以東，寺耳溝排洪道以西，西固西路以南，柳溝大坪山根以北；寺耳溝排洪道以東，蘭州石化職業(yè)技術(shù)學院以西，福利西路以南，三元峁、石頭坪山根以北。 四類地段
其他邊緣坪臺地段。
四、安寧區(qū) 二類地段
長新路以東，九州臺造林站以西，北山根以南，黃河以北。 三類地段
桃林路至街坊路（含蘭州師專、甘肅農(nóng)業(yè)大學）以東，長新路以西，北山根以南，黃河以北。 四類地段
桃林路至街坊路以西地段。
本規(guī)定中的地段劃分不適用于城市房屋拆遷估價。
本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。蘭州市人民政府1997年8月5日發(fā)布的《蘭州市城市房屋拆遷安置地段劃分(附圖)》同時廢止。
蘭州市城市房屋拆遷聽證規(guī)則
第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷聽證工作，維護城市房屋拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《蘭州市城市房屋拆遷管理辦法》和建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，制定本規(guī)則。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的行政強制拆遷和拆遷行政裁決聽證，適用本規(guī)則。
第三條 聽證會是聽證機關(guān)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，就聽證事項的相關(guān)事宜，廣泛聽取各方意見的程序，聽證會不就聽證事項作出決定。
本規(guī)則所稱聽證當事人，是指與聽證事項有直接利害關(guān)系的單位或個人及其委托代理人；本規(guī)則所稱聽證參加人是指被邀請參加聽證的非當事人。
第四條 聽證應當遵循實事求是、注重證據(jù)以及公開、公平、公正和便民的原則。 第五條 市、縣人民政府批準行政強制拆遷前，應當舉行聽證。
未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)比例在30%以上，拆遷人申請拆遷行政裁決的，房屋拆遷管理機構(gòu)應當在受理裁決申請前，舉行聽證。
第六條 行政強制拆遷聽證由批準拆遷的房屋拆遷管理機構(gòu)申請，市、縣人民政府法制機構(gòu)組織進行；拆遷行政裁決聽證由批準拆遷的房屋拆遷管理機構(gòu)組織進行。
第七條 聽證機關(guān)決定進行聽證的，應當將聽證的時間、地點和方式，于聽證的7日前書面通知聽證當事人和聽證參加人。當事人應當按時參加聽證，當事人無故不參加聽證的，視為放棄聽證權(quán)利。
第八條 聽證工作人員由聽證機關(guān)指定，聽證工作人員包括聽證主持人和記錄員各一人，聽證員二人。
聽證主持人與聽證事項有直接利害關(guān)系的，應當自行回避；當事人認為聽證主持人與聽證事項有直接利害關(guān)系可能影響聽證公正性的，有權(quán)申請回避，但應說明理由。聽證主持人的回避，由聽證機關(guān)領(lǐng)導決定。
第九條 參加聽證會的各方當事人代表數(shù)額，由聽證機關(guān)根據(jù)實際情況決定。
聽證會邀請的聽證參加人應當是社會信譽良好并與該拆遷事項無利害關(guān)系的人員。必要時，可邀請專業(yè)人員參加聽證，提供專業(yè)咨詢意見。 第十條 聽證當事人享有下列權(quán)利：
（一）得到通知；
（二）申請聽證主持人回避；
（三）委托代理人；
（四）提出證據(jù)、陳述、申辯和質(zhì)證；
（五）查閱聽證案卷資料。
第十一條 聽證當事人應承擔下列義務：
（一）準時參加聽證會；
（二）對自己的主張舉證，并對其真實性負責；
（三）如實回答聽證主持人的提問和聽證參加人的質(zhì)詢；
（四）遵守聽證會場紀律和注意事項。 第十二條 聽證開始前，由聽證記錄員核實聽證當事人、聽證參加人到場情況。 第十三條 聽證開始由聽證主持人宣布，并按下列程序進行：
（一）聽證主持人宣布聽證紀律和聽證事項；
（二）聽證主持人核實聽證當事人、聽證參加人的身份；
（三）聽證主持人宣布聽證主持人、聽證員、聽證記錄員姓名，告知聽證當事人的權(quán)利義務，詢問當事人是否申請回避。
（四）聽證當事人陳述、申辯和質(zhì)證；
（五）聽證參加人對聽證當事人進行質(zhì)詢、發(fā)表意見；
（六）聽證主持人作聽證總結(jié)發(fā)言；
（七）聽證當事人、參加人閱看聽證記錄并簽字，聽證當事人、參加人拒絕簽字的，由聽證記錄員在記錄上注明；
（八）聽證主持人宣布聽證結(jié)束。
第十四條 聽證記錄員應準確記錄聽證工作人員、聽證當事人、聽證參加人的姓名及工作單位，如實記錄聽證過程和聽證當事人、參加人的發(fā)言重點。
第十五條 聽證結(jié)束后，聽證主持人應寫出聽證報告，連同聽證記錄、案卷資料一并報聽證機關(guān)。聽證報告應當包括以下內(nèi)容：
（一）聽證事由；
（二）聽證主持人、聽證員、聽證記錄員、聽證當事人和參加人的姓名、單位以及其他情況；
（三）聽證的時間、地點和方式；
（四）聽證過程和各方的主要意見、觀點；
（五）聽證調(diào)查認定的事實。
市、縣人民政府作出行政強制拆遷決定和房屋拆遷管理機構(gòu)作出是否受理房屋拆遷行政裁決申請時，應當將聽證報告作為主要依據(jù)，充分采納聽證各方的意見。
第十六條 因不可抗力因素造成無法按期進行聽證的，聽證機關(guān)可決定延期舉行聽證。 必須通知新的證人到場，或者需要對爭議的問題進行鑒定、評估、勘察等情形的，聽證機關(guān)可決定中止聽證。
延期、中止聽證的情形消失后，聽證機關(guān)應在七日內(nèi)決定恢復聽證并通知有關(guān)人員。 第十七條 聽證申請人撤回申請或者出現(xiàn)其他應當終止的情形的，聽證機關(guān)可決定終止聽證。
第十八條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。
蘭州市城市房屋行政強制拆遷規(guī)則
第一條 為規(guī)范城市房屋行政強制拆遷工作，保護房屋拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《蘭州市城市房屋拆遷管理辦法》和建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，制定本規(guī)則。 第二條 經(jīng)房屋拆遷管理機構(gòu)批準的拆遷項目，依法實施行政強制拆遷，適用本規(guī)則。 第三條 城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)和安寧區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行房屋拆遷，需要實施行政強制拆遷的，由市人民政府批準。
永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行房屋拆遷，需要實施行政強制拆遷的，由縣、區(qū)人民政府批準。
行政強制拆遷由房屋拆遷管理機構(gòu)組織實施，建設、規(guī)劃、房管、公安等相關(guān)部門應當按照各自的法定職責協(xié)同做好行政強制拆遷工作。 第四條 作出行政強制拆遷決定，必須符合下列條件：
（一）拆遷糾紛已經(jīng)房屋拆遷管理機構(gòu)行政裁決，行政裁決書已送達被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人及房屋承租人（以下簡稱被強制拆遷人）；
（二）行政裁決規(guī)定的搬遷期限已過，但被強制拆遷人仍拒絕搬遷；
（三）拆遷人將貨幣補償資金足額交房屋拆遷管理機構(gòu)監(jiān)管，并有產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的方案；
（四）拆遷人提供了與被拆遷房屋類似的過渡用房。
第五條 房屋拆遷管理機構(gòu)申請行政強制拆遷應當向市、縣人民政府提交行政強制拆遷申請書，并提供以下資料：
（一）房屋拆遷糾紛行政裁決書；
（二）貨幣補償資金已交房屋拆遷管理機構(gòu)監(jiān)管的證明；
（三）安置和過渡用房基本情況的證明；
（四）市、縣人民政府認為應當提交的其他材料。
第六條 市、縣人民政府收到房屋拆遷管理機構(gòu)的申請后，應當按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和《蘭州市城市房屋拆遷聽證規(guī)則》進行聽證；經(jīng)審查批準強制拆遷的，應當出具行政強制拆遷通知書。
第七條 行政強制拆遷通知書應當包括以下內(nèi)容：
（一）被強制拆遷人的姓名及被拆遷房屋的座落；
（二）采取行政強制拆遷的主要原因和法律依據(jù)；
（三）安置和過渡用房的地點及具體情況；
（四）責令被強制拆遷人自行搬遷及行政強制拆遷的具體日期；
（五）行政強制拆遷的實施單位；
（六）市、縣人民政府的名稱及日期。 第八條 行政強制拆遷按下列程序?qū)嵤邯?/p>
（一）由房屋拆遷管理機構(gòu)于行政強制拆遷實施之日的15日前，將行政強制拆遷通知書送達被強制拆遷人，并做好解釋說服工作，動員被強制拆遷人自行搬遷；
（二）由拆遷人于行政強制拆遷實施之日的3日前，到公證機關(guān)辦理強制拆遷公證手續(xù)；
（三）由房屋拆遷管理機構(gòu)于強制拆遷實施之日的2日前，邀請被拆遷房屋所在地街道辦事處和被強制拆遷人單位代表，在強制拆遷實施時到場對拆遷活動進行證明；
（四）強制拆遷實施時，由市、縣人民政府責成公安機關(guān)劃定強制拆遷現(xiàn)場范圍，維護現(xiàn)場治安秩序，要求被強制拆遷人配合拆遷；
（五）由公證機關(guān)對被拆遷房屋和房屋內(nèi)的物品進行證據(jù)保全；
（六）由房屋拆遷管理機構(gòu)組織人員當場將被拆遷房屋拆除。 第九條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施行政強制拆遷，參照本規(guī)則執(zhí)行。 第十條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
第二篇：房屋拆遷注意事項
房屋拆遷注意事項一
熟知拆遷辦法辦公現(xiàn)場“八公開”內(nèi)容，充分了解拆遷政策，維護合法權(quán)益。
“八公開”內(nèi)容如下：工程名稱、拆遷許可證、拆遷評估從業(yè)人員、拆遷評估政策、補償標準、從業(yè)人員文明用語、拆遷工作程序、監(jiān)督投訴電話。
房屋拆遷注意事項二
拆遷、評估人員須佩證上崗，對未佩帶證件或佩帶證件與拆遷公告規(guī)定的拆遷、評估單位，拆遷地址、有效期限不符的，被拆遷人有權(quán)拒絕與其商談拆遷補償安置事宜。
房屋拆遷注意事項三
明確評估報告內(nèi)容，細致核查附屬物項目，防止丟項、漏項評估。被拆遷人應配合拆遷評估，被拆遷不配合評估的，評估機構(gòu)也可以進行評估，評估報告必須送達給房屋所有權(quán)人。
房屋拆遷注意事項四
未達成拆遷補償協(xié)議的解決辦法
拆遷當事人經(jīng)協(xié)商達未成拆遷協(xié)議或者拆遷當事人一方拒絕商談拆遷補償事宜，在規(guī)定時間內(nèi)拆遷當事人可申請行政裁決。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，政府部門責成有關(guān)部門強制拆遷或房屋拆遷管理部門將依法申請人民法院強制拆遷。如果拆遷當事人對行政裁決不服，可依法申請行政復議或向人民法院起訴。
房屋拆遷注意事項五
裁決聽證
申請拆遷糾紛裁決，所在拆遷工程未達成補償安置協(xié)議的戶數(shù)超過總拆遷戶數(shù)40%以上的，將進行是否受理拆遷裁決申請的聽證。
在聽證會舉行的3個工作日前，房屋拆遷管理部門除將聽證會的舉行時間、地點書面通知拆遷當事人或其代理人。聽證會上，將有5至10位具有社會公信度的人士作為聽證人參加。如果拆遷當事人無正當理由，在規(guī)定時間不參加聽證或在聽證過程中擅自退出聽證會的，視為放棄陳述或申辯的權(quán)利，但不影響拆遷裁決的受理。
房屋拆遷注意事項六
被拆遷人申請行政裁決應提交的相關(guān)資料，裁決申請書，申請人身份證明，被拆遷房屋的全書證明，申請裁決的理由及相關(guān)證明材料，裁決機構(gòu)要求提供的其他材料
第三篇：房屋拆遷程序及注意事項
房屋拆遷程序及注意事項大全
一、征收土地的“公告”
在經(jīng)過了“兩審批”程序之后，征地機關(guān)需要通過“公告”程序?qū)⒄鞯氐挠嘘P(guān)事項告訴集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人，以便讓他們及時將該土地上附著物拆除，將土地騰空出來交給國家使用，同時到有關(guān)部門領(lǐng)取土地補償款項。需要指出的是，這里征地機關(guān)發(fā)布的征收土地的“公告”，并不是國家為了聽取集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人意見而作的一種告知，它僅僅是將“兩審批”這一內(nèi)部程序形成的決定通知給他們，要求他們服從、執(zhí)行而已。它是一種結(jié)果意義上的告知。所以，“公告發(fā)布是在征地審批被批準之后。也就是說，此時被征地一方只有搬遷的義務，而沒有保護自己土地不被征收的權(quán)利。剩下的，只有對補償、安置方案進行一些討價還價的機會而己”。
1998年《土地管理法》（修訂）盡管設計了一個“兩審批”的程序，但它在法律層面上的效果是更進一步加強化了征收集體土地的強制性，并未給予集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人平等協(xié)商的機會。雖然它規(guī)定了征地必須“公告”，但征地“公告”時被征用的土地已經(jīng)獲得了上級機關(guān)的批準，集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人只能被動接受?？梢?，在征地程序中，集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人從程序一開始就陷入了相當被動的、弱勢地位，手里根本沒有足夠的法律資源與 國家征地行為進行合法對抗。
即使如此，依照《土地管理法》規(guī)定應當公告的內(nèi)容，在實踐中還會被征地機關(guān)以各種理由“截留”，不愿將法定公告內(nèi)容告知集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人。此種跡象其實多少可以說明，在征收土地過程中存在著嚴重損害集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人的情況，如果依法履行了征地“公告”，可能會產(chǎn)生當?shù)卣疅o法控制的局面。所以，采用欺騙、隱瞞等方式阻止集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人獲得事實真相，已成為一些當?shù)卣氖走x策略。如在石洪均等25人訴紹興市人民政府行政復議一案中，新昌縣人民政府似乎就有這樣的問題，即使它未履行征收土地“公告”之職責，也還是為法院所確認。
二、農(nóng)村征地拆遷評估的問題
（一）、征地拆遷中土地估價機構(gòu)的法律地位問題
《中華人民共和國土地管理法實施細則》第二十五條規(guī)定： 征用土地方案經(jīng)依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關(guān)、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。
被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?/p>
市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。
由于政府制定的征地拆遷補償標準不可能對所有地上附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補償標準作出規(guī)定，因此需要進行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機構(gòu)進行。隨著土地估價機構(gòu)脫鉤改制的推進，社會性、企業(yè)性的土地估價機構(gòu)也進入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機構(gòu)，就存在著與征地部門的關(guān)系問題、土地估價機構(gòu)的法律地位問題。
在征地拆遷實際工作中，征地部門有的要求對建筑物、構(gòu)筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構(gòu)“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響 土地估價機構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷人總是要獲得比評估結(jié)果高的補償才能取得心理上的滿足，所以，低評才能保證最終補償價格比較合理(是否還有其他的行政干預暫不考慮)，土地估價機構(gòu)應當配合征地部門的工作。排除談判中心理學的運用這個因素，實際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機構(gòu)一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。
事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本，但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作，正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評，不但影響土地估價機構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評估結(jié)果的社會公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進行，進而延誤了整個工程項目的正常進行，同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象；最關(guān)鍵的是誤導了財政部門和有關(guān)領(lǐng)導，使其認為可以用較少的補償款完成征地項目的補償工作，因為評估結(jié)果一般來說是財政撥款的依據(jù)。財政撥款的不足往往最終導致被拆遷人沒有得到合理的補償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。
從更高的層面來看，怎樣在維護土地估價機構(gòu)“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎上，盡可能幫助委托人解決實 際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對委托人單方當事人負責，還是傾向于會計師行業(yè)，對各方當事人負責，對社會負責。應當肯定地說，土地估價機構(gòu)無論從法律、法規(guī)來看，還是從社會實際認可(包括法律界的認可)來看，都屬于后者。土地估價機構(gòu)必須認清自己的地位和作用，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由?；蛘卟捎闷渌难a救措施。例如我們在征地拆遷評估中，考慮談判中的心理學因素，建筑物按征地部門要求適當?shù)驮u(但重置價格水平要向征地部門說明)，構(gòu)筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當被拆遷人對建筑物價格提出異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平的標準予以調(diào)整。這樣做比較容易被當事人各方所接受，效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估出來的結(jié)果不為當事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進行。
（二）、重置價格的準確把握問題
建筑物重置價格按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，是采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。在征地拆遷評估中，常常遇到這樣一個問題，由于對農(nóng)民自建房管理的不規(guī)范，應當計入重置價格的報建費、設計費、監(jiān)理費、各種規(guī)費及管理費實際上都不發(fā)生或甚少發(fā)生；工程直接承包給包工隊，建筑成本也相對較低。因此，農(nóng)民自建房的實際成本要低于正常的造價水平。在深圳，這種價差最高達到300元／平方米。于是，對于建筑物重置價格的把握，一般是按農(nóng)民自建房的實際成本評估，明顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價格。我認為，對于這一類農(nóng)民自建房應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格評估并予以補償，其理由如下：
1．按建筑物的重置價格結(jié)合成新率予以補償?shù)牧⒎ū疽馐潜ＷC被拆遷人可以用補償款重新建設與被拆除原建筑物結(jié)構(gòu)、面積、成新率相當?shù)慕ㄖ?，以保證被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當建筑市場管理日益完善時，農(nóng)民再要建違法、違規(guī)的房子時，會受到制止，于是會發(fā)生按農(nóng)民自建房的實際成本評估的重置價格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。
2．當農(nóng)民要建違法、違規(guī)的建筑物時，政府會出面制止，會要求他們按合法、合規(guī)的方式建設；但是當征地拆遷時，又不給予合理的補償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設。這明顯不合理。
3．那么農(nóng)民是否因此占了國家的便宜?沒有。首先，決定征地拆遷的不是農(nóng)民，而是政府，況且農(nóng)民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補償范圍內(nèi)；其次，雖然一些管理費用在農(nóng)民自建房時沒有發(fā)生，但他自己還是承擔了 大量的管理工作，這些管理工作也應當計算成本；再次，拆遷補償只是對有形的資產(chǎn)進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業(yè)、子女就學，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝費用等等?？傊?，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的建筑物重置價格應當是合法原則下的建筑物重置價格。在征地拆遷評估中，即使農(nóng)民自建房的實際成本較低，也還是應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格予以評估。
（三）、集體建設用地的補償問題
在征地拆遷評估中，土地估價機構(gòu)一般只對地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進行評估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營利的現(xiàn)象，此時土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經(jīng)營收益的問題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準手續(xù)，土地也沒經(jīng)批準轉(zhuǎn)變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經(jīng)營收益問題。理由如下：
1．《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地 興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)。
2．在經(jīng)濟發(fā)展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農(nóng)民、其他外來人員與集體經(jīng)濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業(yè)。這些廠房等基礎設施對深圳經(jīng)濟的發(fā)展是有貢獻的，這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設用地是得到政府默許的。
3．這些廠房的興建都是經(jīng)過村、鎮(zhèn)有關(guān)部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規(guī)劃管理部門還沒有管到這里來。直到現(xiàn)在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，并且正常經(jīng)營，這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設用地實際上已得到社會的認可。
4．在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經(jīng)濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經(jīng)濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。總之，對經(jīng)營性的集體建設用地，應當區(qū)別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。
三、拆遷貨幣補償計算方法 拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標明的面積為準；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。
對利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，北京拆遷律師拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補償、安置外，還應當適當補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。
房屋拆遷補償標準計算公式 貨幣補償?shù)慕痤~，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定的。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
1.房屋拆遷各補償費種類及計算
拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
2.房屋拆遷貨幣補償費計算(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格
3.拆遷安置費計算
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。
（1）、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;（2）、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;（3）、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。4.農(nóng)村房屋拆遷補償標準
(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
計算公式：補償費=(被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán) 基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。
5.計算公式：
（1）、補償費=(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
（2）、房屋裝璜補貼費
條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的，即房地產(chǎn)市場評估價格是不含裝修價格的;如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。
（3）、搬家、搬遷費
搬家費應當在拆遷補償安置協(xié)議簽訂后一次性發(fā)給。使用臨時周轉(zhuǎn)房的，遷往正式安置的房屋時，應當再次發(fā)給。
（4）、土地使用權(quán)價值，空院、院落補償費，停產(chǎn)停業(yè)損失，非居住面積補償。
（5）、貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權(quán)取得費用，包含其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償。
（6）、臨時安置補償 臨時安置補助費通常又稱為過渡費，是指拆遷人或者房屋承租人在過渡期可能發(fā)生費用的補助，補助對象是被拆遷人或者房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失。
（7）、房屋價值補償
房屋補償條例19條中的--對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。
四、簽訂房屋拆遷協(xié)議應注意哪些事項
拆遷協(xié)議書一般情況下應使用省、市(縣)人民政府房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的文本，其內(nèi)容主要包括：補償形式和補償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點和層次，搬遷過渡方式和過渡期限，違約責任，當事人認為應當訂立的其他條款。
拆遷協(xié)議書簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門備案，并可向公證機關(guān)辦理公證。
但在拆除依法代管的房屋時，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并應當辦理證據(jù)保全。同時，被拆遷人應將原有土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。
五、房屋拆遷補償安置協(xié)議有哪些內(nèi)容，應該注意哪些問題?
房屋拆遷補償安置協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。
拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。
（一）、房屋拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容
1、拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；
2、安置用房面積、標準、地點和交付時限；
3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；
4、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
5、搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式；
6、違約責任和爭議解決的方式；
7、當事人約定的其他條款。
至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)?，協(xié)議中應主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協(xié)議書必須經(jīng)公證機關(guān)公證，即實行強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協(xié)議內(nèi)容的真實性和合法性，有利于消除被代管人對協(xié)議的疑慮。
拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
（二）、房屋拆遷時,被拆遷方有許多值得注意的地方 1.房屋拆遷面積的確定.如果實際面積大于房產(chǎn)證上的面積,務必要求拆遷方丈量,堅持以實際面積計算.2.房子裝潢的補償.比如鋁合金窗和防盜門的補償與一般門窗不同;石英水磨地和一般水泥地的補償不同;需要補償和不補償?shù)捻椖咳菀谆煜?都必須在拆遷方作記錄后一一過目.3.違章建筑的年限和補償.如果有違章建筑,事先最好有違章年份的憑證,哪怕是一張用料單或用工單.因為不同年份的補償多少不同.4.簽訂合同時,要仔細搞清合同內(nèi)容,不清楚的問清以后才簽字.5.如果拆遷時要求析產(chǎn),如有兩個房產(chǎn)證要求得到兩套回遷房都是可以的.如此等等,供參考.最最要注意地是，就是要注意那個賠償金額是怎么寫的，看清楚，不然會被騙錢的。反正要看清楚拆遷方給你帶來利益的那些和法律怎樣評定的那些看清楚，但如果是政府賠償，那可以放心，如果是房地產(chǎn)的要小心，都是奸商!
六、簽訂房屋拆遷協(xié)議應注意什么？
1、拆遷人與被拆遷人拆遷人拆遷人的名稱、工商營業(yè)執(zhí)照、稅務證及其他法定資質(zhì)證書，該拆遷項目的房屋拆遷許可證、建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)批準文件等；被拆遷人被拆遷的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、未取得產(chǎn)權(quán)證書的要提供建設規(guī)劃許可證或當?shù)亟ㄔO管理部門、土管部門出具的證明材料、居委會（村委會）出具的證明材料，身份證明，戶口本，受委托的應有委托人的公證委托書等。
2、拆遷計劃該拆遷項目官方批準的拆遷整體方案，如拆遷范圍在什么范圍之內(nèi)，四至的至線參照物，拆遷的詳細開始時間和截止日期，提前拆遷的補償獎勵措施和標準，臨時安置的補償如租房補償?shù)仁马棥?/p>
3、新建項目拆遷后建筑物的建筑名稱、建筑面積、綠地面積、荷載等級、抗震等級、配套措施、開工時間、竣工時間、建筑項目驗收等級、平面圖紙、布局鳥瞰圖建設施工單位、設計單位、監(jiān)理單位等。
4、征收補償標準對拆遷的房產(chǎn)的價值征收補償標準、征收補償標準的依據(jù)、出具評估報告的評估公司名稱、法定的評估資質(zhì)證、評估的程序、評估的標的等；對不滿意拆遷公司委托的評估公司出具的評估報告可以申請其他評估公司重新評估等事項。
5、征收補償方式對拆遷補償?shù)臉藴薀o異議后拆遷人可以一次性向被征收人選擇貨幣補償，被征收人也可以選擇房屋回遷，若協(xié)議回遷的要注明回遷的面積、樓層、及其他事項。
6、協(xié)調(diào)異議在確定征收范圍后，被拆遷人不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；被拆遷征收人若對拆遷補償協(xié)議有異議協(xié)商不成的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
七、需要簽訂主要協(xié)議內(nèi)容及注意事項（很重要很重要）需要簽訂主要協(xié)議內(nèi)容有：《現(xiàn)場檢查筆錄》、《現(xiàn)場勘驗筆錄》、《調(diào)查筆錄》、《征收補償協(xié)議》、《評估報告》、《補償安置協(xié)議》等。
第一，被征收人簽字前，一定要逐字逐條看清楚協(xié)議內(nèi)容。尤其是各種筆錄內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)內(nèi)容與你說的或者與事實不符的時候，一定要求執(zhí)法人員修改。執(zhí)法人員不愿修改的話，被征收人千萬千萬不要簽字。第二、如果你確認內(nèi)容沒有問題你要簽字，要注意，如果一共有幾頁紙的話，你一定要每一頁都簽字，不要留出沒有簽字的文件業(yè)。另外，簽字時要注意看下面有沒有復寫紙墊著空白頁的情況。如果有就要把空白頁紙抽出來，千萬別讓自己的名字落在空白紙頁上。
第三、簽字的時候一定要頂著上面內(nèi)容簽字，不要在你簽字和內(nèi)容之間留出太大的空間。也可以在內(nèi)容下面寫上“（該頁正文內(nèi)容到此結(jié)束）”。很多被征收人反饋說簽字協(xié)議與最后的協(xié)議內(nèi)容有出入，就是征收方在這個空隙上添加了內(nèi)容，從而改變了被征收人最終補償利益。
第四、一定不要忘記寫上日期。寫日期的時候一定要寫成“XX年XX月XX日”這樣的格式，千萬不要圖省事，省略掉了“年月日”的書寫。這個也是很容易被篡改的地方。
第四篇：征地拆遷的注意事項
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征地拆遷的注意事項
征地拆遷過程中容易出現(xiàn)的問題有：
1、征地拆遷工作實施主體不規(guī)范
《中華人民共和國土地管理法》以下簡稱《土地管理法》第四十六條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯?。”這一法律條款明確規(guī)定征地拆遷工作的實施主體，只能是被征用土地所在地的縣級以上地方人民政府。該人民政府的土地行政主管部門負責具體實施。
在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，嚴格按照這一規(guī)定實施的很少，大多數(shù)情況是，由政府成立一個臨時機構(gòu)，有的叫開發(fā)區(qū)，有的叫工業(yè)園，也有的叫支持什么建設項目指揮部，人員由各個部門臨時抽調(diào)。政府將征拆工作全部交由此機構(gòu)實施，也有的縣一級政府直接將某一個建設項目的征地拆遷工作委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級人民政府實施，土地行政主管部
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門不直接參與組織實施。
2、征用土地公告不規(guī)范
征用土地公告是征用土地的必經(jīng)程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補償、安置方案公告。
國土資源部發(fā)布的《征用土地公告辦法》第四條規(guī)定：“被征用土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內(nèi)進行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施?！?/p>
第五條規(guī)定：“征用土地公告應當包括下列內(nèi)容：(一)征地批準機關(guān)、批準文號、批準時間和批準用途;(二)被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積;(三)征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置途徑;(四)辦理征地補償?shù)怯浀钠谙?、地點。”這兩條所規(guī)范的是征用土地公告的時間和內(nèi)容。
第七條規(guī)定：“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位，擬訂征地補償、安置方案并予以公告?！?/p>
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第八條規(guī)定：征地補償、安置方案公告應當包括下列內(nèi)容：(一)本集體經(jīng)濟組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量、需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量;(二)土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;(三)安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;(四)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;(五)農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑;(六)其他有關(guān)征地補償、安置的具體措施。這兩條規(guī)范的是征地補償、安置方案公告的時間和內(nèi)容。
在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，完全按照法律、法規(guī)、規(guī)章的要求進行公告的很少。有的小項目未進行公告，有的制作了公告未張貼，有的應公告兩次而只公告了一次，有的公告內(nèi)容不完整，還有的在未收到征用土地方案批準文件時即發(fā)出征用土地公告。因此，公告內(nèi)容缺少批準機關(guān)、批準文號和批準時間。征地不依法進行公告，違反了法定程序，剝奪了被征地農(nóng)民的知情權(quán)，并將產(chǎn)生嚴重的后果。依據(jù)《征用土地公告辦法》第十四條的規(guī)定，未依法進行征用土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補償、安置手續(xù)。
3、不告知聽證權(quán)
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《征用土地公告辦法》第九條規(guī)定：“被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門提出?！钡谑畻l規(guī)定：“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會，確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關(guān)法律法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改?！?/p>
依照上述規(guī)定，被征用土地的農(nóng)民對征用土地補償、安置方案有不同意見，有權(quán)要求聽證，并有時限要求。因此，征用土地的實施機關(guān)應當向被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人交待聽證權(quán)?？梢栽谡饔猛恋匮a償、安置方案公告中告知聽證權(quán)，也可以用其他方式告知聽證權(quán)。但在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，幾乎都沒有告知聽證權(quán)，更談不上舉行聽證會，實質(zhì)上剝奪了被征地農(nóng)民要求舉行聽證的民主權(quán)利。
4、調(diào)查工作不細致
被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯浐螅恋匦姓鞴懿块T應當對補償?shù)怯浀捻椖恐痦椷M行詳細的調(diào)查核實，填寫房
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屋設施、青苗等拆遷補償表。這項工作量大、專業(yè)性強、復雜、煩瑣，也很容易出差錯，要求工作人員具有較高的專業(yè)素質(zhì)，耐心細致的工作作風。但在現(xiàn)實征拆工作中，工作人員的政治業(yè)務素質(zhì)達不到要求。
調(diào)查核實工作差錯較多：一是遺漏項目，幾乎每一拆遷戶都有補遺的問題。有的遺漏的項目還不少。二是適用補償標準不準確，被征地的農(nóng)民之間互相比較，如果標準算高了他不找你，如果算低了他就來找你。三是適用補償標準隨意性大、不公正，關(guān)系好的標準定得高一些。四是工作責任心不強，簡單粗暴，不向拆遷戶做耐心細致的思想工作，導致拆遷戶產(chǎn)生抵觸情緒。
5、補償、安置不到位
《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定：“征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付?！痹诂F(xiàn)實征拆工作中，有的征地補償費不能在規(guī)定的期限內(nèi)全額到位。有的拆遷項目，拆遷戶將房屋拆除后，在過渡房內(nèi)居住一年以上，重建地還未出來。
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標
證
需
要
什
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認
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侵
犯
專
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第五篇：拆遷補償協(xié)議注意事項
簽訂拆遷補償安置協(xié)議時的注意事項
拆遷補償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權(quán)利義務關(guān)系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利義務的合同，它適用《民法通則》和《合同法》。那在簽訂拆遷補償安置協(xié)議的時候有哪些注意事項呢？
簽訂拆遷補償安置協(xié)議時應從三方面去注意：拆遷補償?shù)幕痉绞?，簽訂主體，還有協(xié)議內(nèi)容。
1.拆遷補償?shù)姆绞?/p>
拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
律師在接受被拆遷人委托時應提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。
2.簽訂拆遷補償安置協(xié)議的主體
由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：
(1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)摹?2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。(3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。
(4)拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。
上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
3.拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容
簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應包括以下內(nèi)容：(1)訂立協(xié)議的主體。
(2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。(3)補償安置方式。(4)貨幣補償金額。(5)搬遷期限。(6)違約責任。(7)爭議的處理。(8)需要約定的其他事項。
還須注意如實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應當包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。如當?shù)貙f(xié)議有備案要求的，受托律師應提示拆遷人應當按當?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。
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