第一篇：職工宿舍區(qū)房屋現(xiàn)狀及管理維修分析

職工宿舍區(qū)房屋現(xiàn)狀及管理維修分析

一、房屋現(xiàn)狀

生活服務(wù)中心所管理的職工宿舍共有33處，38萬平米，217幢（含平房），6800套房屋。217幢房屋由于建造年代都較早（其中90年代50幢、80年代86幢、70年代47幢、60年代20幢、50年代12幢），房屋現(xiàn)狀不容樂觀，屋漏、墻滲水普遍存在，排水系統(tǒng)不暢堵塞常有。住戶自行封閉陽臺(tái)、無煙灶臺(tái)、廚房、陽臺(tái)排水自行外接、違建等一些社會(huì)現(xiàn)象普遍存在，對(duì)房屋的維修帶來很大難度與不便。

由于職工宿舍的分布較散，盡管做了許多積極性的工作，小區(qū)化、社會(huì)化管理難以進(jìn)行，至今沒有一家物業(yè)管理公司愿意接受。只能聘用一些內(nèi)退職工（23名）負(fù)責(zé)各宿舍區(qū)門衛(wèi)、車棚等基礎(chǔ)管理工作。

二、管理與維修現(xiàn)狀

217幢（含平房），6800套房屋，分成7個(gè)片區(qū)進(jìn)行管理。主要負(fù)責(zé)房屋和宿舍區(qū)共用施設(shè)的維修、維護(hù)工作。其中有4個(gè)片區(qū)，133幢（金陵小區(qū)、寧港一村、躍進(jìn)新村、港堯新村等）分別由集團(tuán)一公司、二公司、三公司、四公司包干負(fù)責(zé)維修、維護(hù)工作。

隨著時(shí)間的推移房屋的屋面防水、外墻防水、排水管系等維修、維護(hù)的量日漸加大，費(fèi)用支出盡管近幾年不斷壓縮（08年290萬元、09年220萬元），但房屋所需維修的量并沒有減少，致使大量的維修項(xiàng)目放緩或積壓，維修、維護(hù)工作壓力較大，住戶對(duì)此有意見。

三、管理與維修的難點(diǎn)

1、四個(gè)包干片區(qū)的維修費(fèi)用由于在分別在各自單位直接成本核算（一公司集團(tuán)核撥），其費(fèi)用使用與實(shí)際維修情況，作為宿舍區(qū)的管理單位生活服務(wù)中心難以掌握，另四個(gè)包干單位因維修隊(duì)伍的原因，有些維修項(xiàng)目解決不了，加之費(fèi)用因素該維修的未及時(shí)維修而造成積壓，住戶意見紛紛。

2、一般性維修項(xiàng)目港內(nèi)維修隊(duì)伍承擔(dān)不多，大部分都是委外施工隊(duì)維修，由于點(diǎn)多面廣，加之施工隊(duì)人員調(diào)備、以及天氣等諸多因素，維修的及時(shí)性，質(zhì)量難以直接把握。

3、由于住戶室內(nèi)不規(guī)范裝修、違章搭建、太陽能熱水器安裝、給、排水管道任意改道、雨棚、空調(diào)器安裝等不利因素，加大了在實(shí)際維修工作難度和費(fèi)用支出。如：住戶私自在陽臺(tái)將洗衣機(jī)排水接入外墻雨水管而造成雨水管損壞，墻面滲水。違章建筑把窨井蓋住，造成下水管無法疏通，鄰里間矛盾不斷。

4、在具體維修過程中涉及樓上下、左右隔壁，住戶配合程度對(duì)維修的及時(shí)性、維修的質(zhì)量有著直接影響。

5、小區(qū)出新作為一種美化工程，出新后對(duì)房屋的維護(hù)沒有起著應(yīng)有作用，反而促使房屋屋面、外墻、道路管系的損壞，給今后的維修帶來難度。

6、宿舍區(qū)房屋維修，職工普遍認(rèn)為是企業(yè)的一項(xiàng)福利，不管是共用部分還私用部分，只要出現(xiàn)問題，總是要求企業(yè)給予維修，不維修就上告，不聽解釋。

四、幾點(diǎn)思考

1、一、二公司片區(qū)的宿舍區(qū)一般性維修項(xiàng)目（費(fèi)用）不再包干，仍由生活服務(wù)中心具體實(shí)施。

2、與港外建筑施工隊(duì)建立用工關(guān)系，組織4—6人的小施工隊(duì)常年從事宿舍區(qū)一般性維修。

3、對(duì)維修招標(biāo)工程，在《招標(biāo)書》中由工程技術(shù)部門對(duì)工程的工藝、材質(zhì)做出明確要求。

4、針對(duì)房管員隊(duì)伍中專業(yè)知識(shí)(修繕、土建知識(shí))的缺乏，建議：一是中心配備專業(yè)人員；二是請(qǐng)集團(tuán)工程技術(shù)部專業(yè)人員在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)和質(zhì)量把關(guān)。

5、由集團(tuán)職能部門針對(duì)宿舍區(qū)房屋零星維修的維修范圍與項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（分產(chǎn)權(quán)房、承租房）以文件的形式給予明確，便于維修部門規(guī)范操作。

6、由集團(tuán)職能部門牽頭，召集相關(guān)包干單位就宿舍區(qū)維修明確受理報(bào)修處置方式，明確各自的職責(zé)和建立協(xié)調(diào)溝通的渠道。

二〇一〇年三月十七日

第二篇：房屋滲漏維修技術(shù)分析

房屋滲漏維修技術(shù)分析

摘 要：房屋滲漏問題是我國(guó)建筑常見問題之一。隨著城鎮(zhèn)住房的逐漸老化，房屋屋面以及外墻的滲漏問題越來越多。房屋滲漏問題不僅會(huì)嚴(yán)重影響到房屋住戶的生活質(zhì)量，還會(huì)對(duì)整個(gè)建筑的結(jié)構(gòu)以及使用年限造成不小的影響。因此房屋滲漏問題一直是我國(guó)建筑行業(yè)里的一個(gè)疑難雜癥。關(guān)鍵詞：房屋 滲漏 維修 分析

房屋滲漏問題一直是我國(guó)建筑領(lǐng)域里的“老大難”問題。以往舊式的房屋，其屋面均采用“大平臺(tái)”式結(jié)構(gòu)，防水處理單一，基本以剛性防水為主。然而隨著時(shí)間的推移，這類房屋逐漸老化，出現(xiàn)了大量的面層碳化以及各種各樣的開裂問題，往往會(huì)出現(xiàn)大量積滲漏的情況，難以進(jìn)行維修處理。而近幾年的房屋建筑樣式以及設(shè)計(jì)越來越多樣和復(fù)雜，相應(yīng)的，防水難度也就不斷攀升。由于我國(guó)在防水設(shè)計(jì)、施工、管理上落后于時(shí)代的發(fā)展，也就難以避免房屋滲漏率居高不下的現(xiàn)象。因此，發(fā)展研究房屋滲漏維修技術(shù)就顯得十分必要。

一、房屋滲漏原因分析

房屋會(huì)出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象的原因是多方面的，建筑物結(jié)構(gòu)的變化、材料選用不當(dāng)、建筑物的使用不合理等等都有可能造成房屋滲漏的情況。但是總結(jié)起來，其原因主要分為以下四點(diǎn)。

（一）、設(shè)計(jì)不當(dāng)問題

建筑物的設(shè)計(jì)是關(guān)系到一個(gè)建筑優(yōu)劣的最重要因素。建筑物的好壞之分，完全可以在對(duì)該建筑物的設(shè)計(jì)上體現(xiàn)。因此，在設(shè)計(jì)階段若是處理不當(dāng)，那么便有可能因此導(dǎo)致房屋滲漏問題的出現(xiàn)。而一般在設(shè)計(jì)階段會(huì)導(dǎo)致房屋發(fā)生滲漏的原因有：

1.對(duì)一些結(jié)構(gòu)復(fù)雜的屋面，存在排水設(shè)計(jì)錯(cuò)誤問題。如屋面墊層分水坡度小于設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致屋面局部長(zhǎng)期積水，侵蝕防水層；對(duì)排水量錯(cuò)誤估計(jì)，設(shè)計(jì)量小于實(shí)際排水量等。

2.設(shè)計(jì)時(shí)選用的排水方案不合理。如落水管數(shù)量過少、管徑過?。慌潘颗c排水管未考慮周全，節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)不合理；排水孔過少，屋面積水不能迅速清除。

3.設(shè)計(jì)時(shí)強(qiáng)行降低成本。如在設(shè)計(jì)時(shí)過分追求低造價(jià)，導(dǎo)致在建造時(shí)選用了低質(zhì)量的屋面防水材料，減少了屋面的使用壽命。

（二）、人為施工問題

在建筑物的施工時(shí)，由于人為的原因，也會(huì)導(dǎo)致房屋發(fā)生滲漏現(xiàn)象。如： 1.在施工時(shí)未能注意到屋面結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，致使出現(xiàn)屋面結(jié)構(gòu)施工縫。

2.施工不精細(xì)，導(dǎo)致屋面結(jié)構(gòu)開裂。如過早的拆除屋面結(jié)構(gòu)的支撐和模板；施工時(shí)所用的混凝土配合比不當(dāng)；在振搗的時(shí)候不夠密實(shí)等。

3.對(duì)于采用柔性防水的屋面，由于施工時(shí)過于搶工期，導(dǎo)致基層干燥不夠充分而開裂，也會(huì)使房屋屋面出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。

4.施工時(shí)細(xì)節(jié)處理不當(dāng)。如在做卷材防水層時(shí)，壓邊處理不好；涂料防水層配料不均，涂刷不均；落水口處處理不當(dāng)?shù)取?/p>

（三）、后期使用問題

建筑物建成之后，人為性的在屋面上進(jìn)行違規(guī)施工，從而破壞了防水層；或

者堆放雜物，堵塞了落水口；以及缺乏對(duì)屋面的養(yǎng)護(hù)，長(zhǎng)期不予修繕等，均會(huì)導(dǎo)致房屋屋面受到損害，從而使房屋出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。

（四）、其他原因

一些非人為因素也可能導(dǎo)致房屋出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，如建筑物的基礎(chǔ)發(fā)生沉降，結(jié)構(gòu)支座的角度發(fā)生變化，屋面基層發(fā)生變動(dòng)以及外部環(huán)境、氣候、氣溫的變化等，均有可能導(dǎo)致房屋出現(xiàn)滲漏問題。

二、房屋滲漏維修技術(shù)簡(jiǎn)析

根據(jù)不同的建筑以及不同的地域，房屋滲漏的維修技術(shù)可能不盡相同。而且根據(jù)房屋的具體情況，在對(duì)一些具體問題的具體處理上，也各有方法。這里暫且總結(jié)以下三點(diǎn)：

（一）、“平改坡”式滲漏維修技術(shù)

上世紀(jì)七八十年代所建造的房屋，大部分采用的是“大平臺(tái)”式屋面，而隨著時(shí)間的推移，這種屋面的質(zhì)量也變得越來越脆弱，僅靠其剛性防水已經(jīng)無法阻止?jié)B漏現(xiàn)象的發(fā)生。1999年，上海首先實(shí)施“平改坡”工程，提出了一種改善老式房屋頂層屋面保溫隔熱和防水功能的技術(shù)?！捌礁钠隆笔骄S修技術(shù)，就是在原有建筑物結(jié)構(gòu)條件允許的情況下，將多層住宅的原有老式“太平臺(tái)”屋面改造成坡式屋面，并對(duì)外立面進(jìn)行必要的整修和裝飾，以實(shí)現(xiàn)改善建筑外觀和提高住宅性能的作用。在針對(duì)老式建筑群的屋面滲漏維修時(shí)，可在建筑結(jié)構(gòu)條件允許的情況下采用“平改坡”技術(shù)。相較于其他維修技術(shù)，“平改坡”在改善房屋防水效果的作用上，還能提高房屋的保溫隔熱效果，對(duì)舊式房屋進(jìn)行美化。然而，由于“平改坡”技術(shù)是在原有屋面上進(jìn)行改造維修，因此，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)階段需要十分重視從與原有建筑的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)上入手。且在施工過程中，需要嚴(yán)格對(duì)材料質(zhì)量和施工質(zhì)量的管理。

（二）、化學(xué)灌漿滲漏維修技術(shù)

化學(xué)灌漿維修技術(shù)指的是利用“水泥—水玻璃”、“改性環(huán)氧樹脂”等漿材，對(duì)房屋裂縫或局部滲漏處進(jìn)行灌漿處理，以期改善房屋結(jié)構(gòu)剛性、提高強(qiáng)度、延長(zhǎng)壽命等效果，最終解決房屋滲漏問題的技術(shù)。針對(duì)傳統(tǒng)房屋滲漏維修技術(shù)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)容易造成較大影響，降低房屋使用壽命，維修效果低下滲漏反復(fù)出現(xiàn)等問題，化學(xué)灌漿技術(shù)不僅能對(duì)老式房屋出現(xiàn)的蜂窩、老化、蝕變性問題進(jìn)行有效處理提高強(qiáng)度下降的房屋混凝土質(zhì)量，且操作快捷、簡(jiǎn)單，并能對(duì)常規(guī)方法無法觸及的部位進(jìn)行有效處理，而且其加固影響范圍大、施工影響范圍小，具有“一針見效，長(zhǎng)久保安”的特點(diǎn)?；瘜W(xué)灌漿技術(shù)一般在進(jìn)行維修處理時(shí)要經(jīng)過以下幾步：查水，鑿槽，清洗，埋管，灌漿，封孔，步驟簡(jiǎn)單便利。并且，還可針對(duì)不同的情況，采用不同的材料進(jìn)行灌注，如長(zhǎng)期滲漏的房屋可使用“中化—656（丙烯酸鹽類）”灌漿處理；受陰雨天氣影響而滲漏的房屋可使用“改性環(huán)氧樹脂”進(jìn)行處理；至于間歇性滲漏的房屋，則可采取“中化—656”或“改性環(huán)氧樹脂”與“水泥—水玻璃”復(fù)合灌漿進(jìn)行處理。

（三）、局部處理滲漏維修技術(shù) 針對(duì)女兒墻以及管道、通氣孔等部位發(fā)生的滲漏問題，可采取以下方法進(jìn)行局部處理。

當(dāng)女兒墻壓頂發(fā)生裂縫時(shí)，可以根據(jù)裂縫情況采取金屬蓋板保護(hù)或進(jìn)行灌漿處理等；當(dāng)女兒墻防水層發(fā)生脫落現(xiàn)象時(shí)，需要拆除原防水層，干燥防水層基地，之后重新制作防水層。在施工時(shí)，要注意防水層的收邊處理，最好采用金屬壓條固定；當(dāng)女兒墻缺乏滴水線時(shí)，需要重新制作滴水線。

當(dāng)管道、通氣孔及煙囪等部位滲漏時(shí)，一般是先將管道等部位周邊的原有密封材料鑿除，之后進(jìn)行清洗，再用聚氨酯膠等性能較好的彈性密封膠進(jìn)行密封，最后在其表面做砂漿保護(hù)層。

三、維修施工時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

在進(jìn)行房屋滲漏維修時(shí)，還需要同時(shí)注意以下問題：

1.重視對(duì)滲漏屋面的檢查和分析。房屋滲漏的問題是一個(gè)比較復(fù)雜的問題。在維修時(shí)，并需進(jìn)行一番全面的檢查和分析，要仔細(xì)的查找出滲漏部位和原因，決不可馬虎大意。并且在查出原因之后，不能犯“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的錯(cuò)誤，而是要根據(jù)實(shí)際情況，具體分析，具體處理。

2.重視基層的影響。房屋防水的一個(gè)關(guān)鍵問題便是基層的好壞問題。在維修時(shí)，若發(fā)現(xiàn)房屋基層出現(xiàn)大面積開裂、疏松等現(xiàn)象，就需要進(jìn)行及時(shí)的處理，以避免出現(xiàn)屢修屢漏的情況。

3.把好維修材料關(guān)。房屋的防水防漏和防水材料的選用密切相關(guān)。國(guó)家建設(shè)部明文規(guī)定：“對(duì)房屋建筑材料的選用要考慮其耐久性能能保證10年?！币虼耍谶M(jìn)行房屋滲漏維修時(shí)，決不可偷工減料，造成修好又漏的情況。

4.嚴(yán)格管理施工質(zhì)量。施工質(zhì)量直接決定房屋建筑的質(zhì)量。在進(jìn)行房屋滲漏維修施工時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部制定的CJJ62-95《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程》的要求來進(jìn)行維修工作，維修結(jié)束后必須檢查，不合格的工程必須返工?？?結(jié)：

房屋建筑的滲漏問題一直是個(gè)“老大難”的問題。雖然在維修時(shí)采用“平改坡”法、化學(xué)灌漿法等技術(shù)可以有效改善滲漏問題，但是房屋的滲漏問題的解決從根本上來說，還是要在最初的設(shè)計(jì)和建設(shè)時(shí)就做到防范于未然。只有這樣，才能真正意義上的建造出高質(zhì)量的房屋。參考文獻(xiàn)：

[1]王洪英.淺談物業(yè)管理中住宅老區(qū)平頂房屋屋面滲漏維修技術(shù)[J].投資與合作，2012（2）

[2]胡連成.房屋建筑滲漏水的治理實(shí)踐[J].鐵道建筑，2001（7）[3]李紅軍.房屋滲漏維修經(jīng)驗(yàn)淺介[J].城市開發(fā)，2006（7）

[4]馮詩(shī)斌.物業(yè)管理中房屋滲漏的原因分析與維修施工措施[J].城市建設(shè)理論研究，2012（5）

[5]殷梅.淺析房屋滲漏原因及化學(xué)灌漿技術(shù)在維修中的應(yīng)用[J].小費(fèi)導(dǎo)刊，2011（7）

第三篇：生活宿舍區(qū)管理方案

宿舍生活區(qū)管理方案

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生活宿舍區(qū)管理方案

晉開·四季城A區(qū)（小李莊城中村改造項(xiàng)目A地塊）項(xiàng)目工程，根據(jù)工程的需要，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，項(xiàng)目部安排住宿人員200人左右，特安裝臨時(shí)活動(dòng)房1#、2#、3#、4#房，每棟活動(dòng)房分上下兩層，每層五間。每間安排上下兩層鋪位計(jì)10人床位，實(shí)際住人6~8人，現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)職工食堂四間，管理人員小食堂兩間，廁所4m×12m=48㎡，淋浴間4m×8m=32㎡。

一、宿舍管理措施

為維護(hù)生活區(qū)的生活環(huán)境，保持現(xiàn)場(chǎng)文明施工的良好形象，保證全體人員在干凈、整潔、衛(wèi)生的生活環(huán)境里努力工作創(chuàng)造條件，特制定本規(guī)定。

（1）各施工班組必須在進(jìn)場(chǎng)前根據(jù)自身實(shí)際需要提出申請(qǐng)報(bào)至項(xiàng)目部，由項(xiàng)目安全部負(fù)責(zé)安排，項(xiàng)目部安全部根據(jù)各班組實(shí)際需進(jìn)場(chǎng)人員的數(shù)量，合理安排住宿。

（2）各施工班組由項(xiàng)目安全部的后勤管理員負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目部實(shí)際須進(jìn)場(chǎng)的人數(shù)進(jìn)行管理和分配，并將入住情況、入住各房間人員名單按房間統(tǒng)計(jì)張貼并上報(bào)，經(jīng)確定后的住房方案不得自行調(diào)整。

（3）各施工班組宿舍必須保持本宿舍室內(nèi)衛(wèi)生整潔，由各班組專職后勤管理員組織選舉室長(zhǎng)，實(shí)行值日制度并保證宿舍符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

①臥具衣物疊放整齊統(tǒng)一，禁止隨意亂掛衣物；

②鞋帽擺放整齊，就餐用具及時(shí)清洗并統(tǒng)一放在干凈衛(wèi)生的地方；

③宿舍內(nèi)無垃圾，清潔衛(wèi)生，各種物品擺放有序；

④整個(gè)宿舍區(qū)設(shè)專職保潔員，每天清掃，保持環(huán)境衛(wèi)生。

（4）禁止宿舍內(nèi)私拉電線，使用大功率電器。

（5）禁止躺在床上吸煙，禁止隨地亂扔煙頭。

（6）宿舍區(qū)內(nèi)的洗漱處必須保持清潔，由專職后勤管理人員作為責(zé)任區(qū)域的節(jié)水節(jié)電負(fù)責(zé)人，禁止長(zhǎng)流水，禁止在洗漱處傾倒剩余食物或其他垃圾。

（7）人走燈滅，禁止長(zhǎng)明燈。

（8）上班時(shí)間宿舍內(nèi)應(yīng)將關(guān)閉空調(diào)，嚴(yán)禁長(zhǎng)開空調(diào)。宿舍生活區(qū)管理方案

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（9）愛護(hù)室內(nèi)公物，如有損壞照價(jià)賠償，并負(fù)責(zé)及時(shí)修補(bǔ)。

（10）各班組專職后勤管理員必須每日準(zhǔn)時(shí)參加項(xiàng)目辦公室組織的現(xiàn)場(chǎng)巡查，對(duì)當(dāng)日發(fā)現(xiàn)問題負(fù)責(zé)整改。

二、食堂管理措施

1、食堂管理制度

（1）食堂工作人員必須全心全意為施工人員服務(wù)。自覺遵守食堂規(guī)章制度，盡心盡職為食堂做好各項(xiàng)工作。

食堂工作人員自覺接受項(xiàng)目部監(jiān)督，虛心聽取職工的意見，不斷改進(jìn)，提高飯菜質(zhì)量，增加炒菜品種，提高營(yíng)養(yǎng)質(zhì)量。

（3）食堂工作人員自覺端正服務(wù)態(tài)度，禮貌待人，文明分菜售菜，做到一視同仁，食堂人員不搞特殊化。

（4）要嚴(yán)格執(zhí)行采購(gòu)、驗(yàn)收、復(fù)核手續(xù)。所有菜一律由專人負(fù)責(zé)采購(gòu)，嚴(yán)把價(jià)格、質(zhì)量、數(shù)量關(guān)。對(duì)不合質(zhì)量要求的，驗(yàn)收員要堅(jiān)決拒絕不合格的食材，采購(gòu)員必須到正規(guī)的超市采購(gòu)食用油、米、面、調(diào)味品等，保留完整的收據(jù)證明。進(jìn)菜、售菜價(jià)格公開，成本核算正確。

（6）嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按時(shí)上下班。禁止在食品加工場(chǎng)所吸煙，嚴(yán)禁在上班時(shí)間喝酒。按時(shí)開飯送菜，按時(shí)供應(yīng)開水。

（7）嚴(yán)格執(zhí)行《食品衛(wèi)生法》和飲食衛(wèi)生“五四”制，保持廚房、飯廳及周圍環(huán)境整潔，物品擺放有序、定位，講究個(gè)人衛(wèi)生，上班時(shí)間必須穿戴工作衣帽。（8）要節(jié)電、節(jié)油、節(jié)水、節(jié)燃料。電燈、電扇，吊扇、水龍頭有專人負(fù)責(zé)，及時(shí)開關(guān)。

（9）增加消防、用電、用油、設(shè)備等安全意識(shí)，主要設(shè)施、設(shè)備有專人負(fù)責(zé)。

2、食堂衛(wèi)生安全制度

（1）采取有效措施，清除衛(wèi)生死角，添設(shè)防蠅設(shè)施，消除老鼠、蟑螂、蒼蠅和其它有害昆蟲及其滋生條件。

（2）環(huán)境衛(wèi)生堅(jiān)持一餐一小掃，一天一中掃，一周一大掃，做到墻角無蛛網(wǎng)，墻面無污跡，地面無灰塵。

（3）按規(guī)定擺放所有設(shè)施，在使用方便的基礎(chǔ)上，力求整齊美觀。

（4）倉(cāng)庫(kù)要保持通風(fēng)、陰涼、干燥。物品擺放應(yīng)分類分架，離地、離墻。宿舍生活區(qū)管理方案

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（5）各類設(shè)備在使用后都要擦抹干凈，食品用具實(shí)行四過關(guān)：一洗二刷三沖四消毒。

（6）保潔柜等大的存放設(shè)備定時(shí)用消毒液擦洗消毒，餐盤等小的餐具用蒸氣消毒。

（7）器具、菜板、面板、刀、盆具等、必須標(biāo)明生、熟食、食材專用。使用后也要消毒再存放好。

（8）所有食堂人員均要持健康證上崗。

（9）從業(yè)人員臨時(shí)出現(xiàn)有礙于食品衛(wèi)生的疾病時(shí)，應(yīng)立即脫離工作崗位，待查明原因并治愈后方可重新上崗。

（10）從業(yè)人員具有良好的個(gè)人衛(wèi)生習(xí)慣，工作期間要穿戴好清潔的工作衣帽，并做到“四勤、”（勤洗手剪指甲，勤洗澡，理發(fā)，勤洗衣服，勤換工作服），“兩不”（不戴首飾、不抽煙喝酒）。

（11）嚴(yán)格把好采購(gòu)關(guān)。大宗食品采購(gòu)時(shí)要簽訂協(xié)議并索取相關(guān)證件。拒進(jìn)過期、變質(zhì)、有毒及其它不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和要求的食品。（12）清洗食品一定要徹底，并分池清洗，分框擺放。（13）加工時(shí)用具要消毒過。（14）加工食品必須做到熟透。

（15）存放時(shí)生、熟及半成品食物均應(yīng)分桶、分柜。（16）所有餐具設(shè)專人負(fù)責(zé)消毒。

（17）專門設(shè)置存放食材的庫(kù)房，配備存放食材專用的架體距地不得小于300mm。

3、食品采購(gòu)、驗(yàn)收制度

（1）食品采購(gòu)定人、定責(zé)、定崗，每天采購(gòu)的食品都要有登記記錄。（2）必須到持有衛(wèi)生許可證和有營(yíng)業(yè)執(zhí)照及質(zhì)檢合格的經(jīng)營(yíng)單位采購(gòu)食物，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行索證。

（3）應(yīng)相對(duì)固定食品采購(gòu)的場(chǎng)所，同時(shí)也要掌握定點(diǎn)與不定點(diǎn)的原則，關(guān)注市場(chǎng)行情。

（4）采購(gòu)的食品必須符合國(guó)家有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定，必須新鮮、衛(wèi)生、清潔。（5）嚴(yán)禁采購(gòu)以下食物： 宿舍生活區(qū)管理方案

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一是腐敗變質(zhì)、油脂酸敗、霉變、生蟲、污穢不潔，混有異物或其他感官性狀異常，含有毒、有害物質(zhì)或被有毒物質(zhì)污染，可能對(duì)人體健康有害的食品。

二是未經(jīng)生豬產(chǎn)品衛(wèi)生檢驗(yàn)不合格的肉類及制品。三是超過保質(zhì)期或不符合食品標(biāo)簽的定型包裝食品。四是其他不符合食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和要求的食品，包括半成品。

（6）驗(yàn)收時(shí)由專職驗(yàn)收員驗(yàn)收，有驗(yàn)收記錄，并簽明意見和驗(yàn)收人的名字及日期。

（7）對(duì)蔬菜、豆制品、肉類每次有記錄，每天的炒菜要24小時(shí)留樣。（8）對(duì)達(dá)不到食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和不符合衛(wèi)生要求的食品要堅(jiān)決清退。

4、餐飲具消毒衛(wèi)生制度

（1）餐飲具洗刷消毒要以一刮二洗三沖四消毒五保潔的程序操作。（2）餐飲具使用前必須洗凈、消毒、符合國(guó)家有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，未經(jīng)消毒的餐飲具嚴(yán)禁使用。

（3）洗刷餐飲具必須有專用水池，不得與清洗蔬菜、肉類等其他水池混用。（4）洗滌、消毒餐飲具所使用的洗滌劑、消毒劑必須符合食品洗滌劑、消毒劑的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和要求、（5）消毒后的消毒餐飲具必須儲(chǔ)存在餐具專用保潔柜內(nèi)備用。

（6）已消毒和未消毒的餐飲具應(yīng)分開存放，并在餐飲具儲(chǔ)存柜上有明顯標(biāo)記。（7）餐飲具保潔柜應(yīng)每天清洗消毒，保持潔凈。

（8）餐飲具消毒專人負(fù)責(zé)，按照有關(guān)消毒方法進(jìn)行操作。

四、工地防疫措施

1、配備專職衛(wèi)生監(jiān)督員，負(fù)責(zé)以工地為載體的防疫工作，進(jìn)行監(jiān)督檢查。

2、每周對(duì)居住和飲食環(huán)境進(jìn)行兩次以上的消毒，對(duì)餐具每天要進(jìn)行消毒。

3、完善施工人員盥洗設(shè)施，保證全體人員能夠洗澡，并配置相應(yīng)的衛(wèi)生用品。

4、加強(qiáng)食品衛(wèi)生安全管理，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)人員用餐實(shí)施統(tǒng)一管理，嚴(yán)禁食用無證、無照商販的食品。

6、建立疑似病人隔離專用房間，發(fā)現(xiàn)疫情采取果斷措施，做到早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早隔離、早治療。宿舍生活區(qū)管理方案

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四、廁所管理措施

（1）施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置符合衛(wèi)生要求的封閉、水沖式廁所，廁所地面應(yīng)硬化并鋪貼地磚，門窗應(yīng)齊全。人與蹲位比為25-30：1，蹲位之間設(shè)置隔墻，隔墻高度不低于0.9米；便池應(yīng)采用面磚等材料飾面，飾面高度不低于1.5米，廁所墻面應(yīng)抹灰刷白。高層建筑超過8層以后，應(yīng)每隔4層設(shè)置封閉式便桶。

（2）現(xiàn)場(chǎng)廁所由專職的保潔員值日，保證廁所內(nèi)空氣流通及清潔衛(wèi)生。

（3）保潔員應(yīng)定期噴灑消毒劑，除污垢，保持廁所無蠅無蚊蟲。

（4）節(jié)約用水，保潔員必須經(jīng)常檢查沖水閥門，保障使用功能。

五、生活垃圾管理措施

（1）各班組宿舍及辦公區(qū)必須每日進(jìn)行打掃，宿舍及辦公區(qū)內(nèi)不得堆存垃圾，垃圾應(yīng)傾倒在項(xiàng)目經(jīng)理部指定地點(diǎn)。

（2）生活區(qū)內(nèi)垃圾由專職保潔員及時(shí)清理，并用三輪車把垃圾運(yùn)到項(xiàng)目指定的垃圾堆放處，防止垃圾遺灑。

（3）對(duì)堆放垃圾處每天進(jìn)行消毒，防止蚊蠅滋生。

南通十建集團(tuán)有限公司 晉開·四季城項(xiàng)目部

2014-07-25

第四篇：業(yè)主房屋維修管理規(guī)定范文

業(yè)主房屋維修管理規(guī)定

一、目的：解決業(yè)主入伙后房屋維修問題。

二、適用范圍：租用于業(yè)主房屋維修。

三、內(nèi)容：

1、業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)會(huì)同管理處人員共同驗(yàn)收，對(duì)房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，必須在驗(yàn)收單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并雙方簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系發(fā)展商相關(guān)工程監(jiān)理部門組織專人維修，維修后由業(yè)主和管理處衽逐項(xiàng)驗(yàn)收，維修時(shí)發(fā)生的一切費(fèi)用由發(fā)展商負(fù)責(zé)。

2、業(yè)主房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到業(yè)主反映情況后，應(yīng)立即派人到現(xiàn)場(chǎng)查看，如屬實(shí)，則通知施工單位維修，如發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，應(yīng)立即報(bào)告公司主管領(lǐng)導(dǎo)，并通知發(fā)展商，如施工單位未及時(shí)維修，則管理處應(yīng)在通知發(fā)展商工程監(jiān)理部門后組織人員進(jìn)行維修，所發(fā)生的一切費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中扣除。

3、業(yè)主房屋入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上由管理處負(fù)責(zé)維修，屬于業(yè)主在使用、改建或裝修中發(fā)生的總是由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

4、如業(yè)主需要進(jìn)行一般性維修，可直接向管理處提出維修申請(qǐng)，由管理處技工班進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主驗(yàn)收并簽名認(rèn)可，其費(fèi)用由技工班按成本價(jià)合理收取。

5、如業(yè)主提出的大的維修要求，技工班應(yīng)上報(bào)管理處，管理處派人核實(shí)情況，安排維修計(jì)劃，組織人員維修，維修后由業(yè)主驗(yàn)收并簽字認(rèn)可。

6、凡在樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開支，不再向業(yè)主收費(fèi)。

維修安全工作制度

一、為保證安全工作，各員工必須熟知本安全制度，并認(rèn)真執(zhí)行。

二、各特殊工種技工必須持證上崗，必須切實(shí)遵守本工種《安全操作規(guī)程》。

三、各安全用品必須按規(guī)定進(jìn)行擺放，每次使用前后必須認(rèn)真進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)總是或不可靠因素，應(yīng)立即停止使用，將其單獨(dú)放置并向部門主管報(bào)告。

四、高空作業(yè)時(shí)，必須配載好安全帶和安全帽，并有專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物時(shí)，首先必須確定，現(xiàn)場(chǎng)無任何火源、火種（包括潛在的、可能產(chǎn)生的火種）后方可使用，使用過程中嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。

六、使用電焊、切割機(jī)等設(shè)備時(shí)，必須清除完現(xiàn)場(chǎng)的易燃物后方可使用。

七、原則上不帶電作業(yè)，如必須，則應(yīng)做好絕緣措施，且必須有專人監(jiān)護(hù)。

八、對(duì)不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場(chǎng)監(jiān)護(hù)，且施工前必須備好應(yīng)急方案，做好應(yīng)急措施，如在現(xiàn)場(chǎng)備齊滅火器找好水源等。

房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)

一、主體工程：

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換，不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做，對(duì)鋼盤混凝土凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。

二、裝修工程：

1、門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀、開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫標(biāo)、變形、腐爛的、應(yīng)修理更換、小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊、打好玻璃膠、門窗損壞嚴(yán)重的，無法修復(fù)的，應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一致；

2、掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；

3、踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)；

三、樓地面工程：

1、木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復(fù)；損壞超過25%以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、開裂、應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水密石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面；

3、面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室外內(nèi)潮濕嚴(yán)懲的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面；

四、層面工程：

1、屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建；

2、屋面上的壓項(xiàng)、泛水、無溝、水落、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)懲時(shí)，應(yīng)翻做。

3、女兒墻、煙通等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。

4、鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。

5、下班天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。

五、飾面工程：

1、外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)，不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進(jìn)行；

2、外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)；

3、內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加做防水層；

4、天柵損壞、抹灰層松動(dòng)，不下附危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原腳線損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略。

六、油漆粉飾工程：

1、木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失支保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)整體或零件拆換應(yīng)油漆；

2、鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，應(yīng)重做；

4、室內(nèi)墻面、開棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等，高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)；

5、高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。

房屋完好等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程序劃分的等級(jí)，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。

評(píng)定房屋完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，也有定量、定性的分析。

根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)稱《完標(biāo)》）結(jié)合我安全小區(qū)及房地產(chǎn)實(shí)際情況制定對(duì)高層樓宇質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

一、房屋等級(jí)分類

房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。

1、房屋完損等級(jí)的分類

根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程序，房屋的完損善即房屋完損等級(jí)分成以下五類：

A 完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的；

B 基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)裝良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的；

C 一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件；

D 嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建；

E 危險(xiǎn)房。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，不能確保住戶安全的房屋。

二、房屋完好率，危險(xiǎn)率的計(jì)算

計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（平方米）為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)以閣為評(píng)定單位。閣的劃分原則與建筑面積的計(jì)算規(guī)則均與僵城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)的規(guī)定相同。

房屋完好率是房產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)單位的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，《完標(biāo)》規(guī)定：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比即為房屋完好。即：

完好房建筑面積 + 基本完好房建筑面積

房屋完好率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。

危房率：是指整閣危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：

整閣危險(xiǎn)房屋的建筑面積

危房率 =--× 100%

總的房屋建筑面積

三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)

房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各組成部分的各種項(xiàng)目完好或損壞程序的標(biāo)準(zhǔn)。房屋各組成部分的各項(xiàng)目的完損程度是評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)。評(píng)定各分項(xiàng)完損程度的確切與否，就會(huì)影響到房屋完損等級(jí)的正確評(píng)定。房屋完損等級(jí)是樗著房屋的質(zhì)量，所以要認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行各分項(xiàng)完損程度的評(píng)定。

1、完好標(biāo)準(zhǔn)

完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修完好、完整，設(shè)備完好、齊全，管理暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基有足夠的承載能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。B承重結(jié)構(gòu)：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（?。┬挝菝娴葻o傾斜、變形和非收縮性的裂縫，無砼剝落、碳化和鋼筋露盤等損壞； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌等無裂縫、傾斜、弓凸風(fēng)化等損壞；

c.鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點(diǎn)焊接完好，支撐部件完好不變形，表面無銹蝕。C 非承重墻：

a.鋼筋砼墻板無損壞、裂縫，不滲漏；

b.磚墻（砌塊）平直完好，無風(fēng)化破損、傾斜、弓凸等。

D 屋面：不滲漏。各種屋面基層牢固、平整、完好、積塵甚少，屋面排水暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層完好無損。鋼性防水層和塊體防水層完好平整，有足夠的搞滲能力，無裂縫、起砂，分格縫填嵌嚴(yán)密，粘結(jié)牢固無損；卷材防水層粘牢固，無空鼓脫殼、破損。E 樓地面：

a.整體水泥面層平整堅(jiān)固，無空鼓起殼、裂縫、起砂等損壞；

b.木地板平整堅(jiān)固、穩(wěn)定，表面稍有磨損或輕微稀縫，無腐朽等損壞；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層平整無裂縫，殘缺、掉角等損壞。

1-2 裝修部分：

A 門窗：完整無損，開關(guān)靈活，玻璃，五金齊全，油漆完好有光澤，個(gè)別鋁合金、鋼制門窗有輕度銹蝕和開關(guān)稍有碰軋。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：完整，粘結(jié)牢固，無空鼓、剝落、裂縫和破損（收縮性的風(fēng)裂縫除外）；玻璃帶墻：完整、粘結(jié)牢固，無裂縫和破損。C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（收縮性的風(fēng)裂縫除外）。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項(xiàng)棚吊筋牢固，面層完整無破損、變形、下垂、腐朽、脫落，油漆好。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等完整牢固，油漆完好。

1-3 設(shè)備部分完好、齊全，現(xiàn)狀良好，使用正常： A 水衛(wèi)：上下水管道暢通，無銹蝕，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損，個(gè)別稍有輕微滲漏；

B 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置完好、牢固，絕緣良好： C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道暢通完好，無堵、滴現(xiàn)象，使用正常；

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講機(jī)、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵室內(nèi)消防等設(shè)備等使用正常。

2、基本完好標(biāo)準(zhǔn)

基本完好標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，屋面局部滲漏但不嚴(yán)重，裝修基本完好，稍有損壞，油漆失色，設(shè)備管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基有承載能力，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，符合設(shè)計(jì)強(qiáng)度的要求，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，個(gè)別承重結(jié)構(gòu)呈細(xì)裂縫，但已穩(wěn)定，無繼續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。B承重結(jié)構(gòu)：

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板、球（?。┬挝菝娴葌€(gè)別有輕微變形，細(xì)小裂縫，砼有輕度剝落、碳化和露筋； b.承重磚墻（柱）、砌塊等砌體有少量裂縫；

c.鋼屋架平直穩(wěn)定不變形，各部件節(jié)點(diǎn)焊接完好，支撐部件完好不變形，表面稍有銹蝕。

C 非承重墻：有少量損壞，但基本牢固。a.鋼筋砼墻板稍有裂縫，局部稍有滲漏；

b.磚墻（砌塊）表面稍有風(fēng)化、細(xì)裂縫，勒腳有侵蝕。D 屋面：局部有滲漏。積塵較多，屋面排水基本暢通。

屋面的隔熱保溫層、防水層稍有破損。鋼性防水層面稍有龜裂、起砂，分格縫嵌料老化，稍有開裂；塊體防水層稍有脫殼、裂縫；冷膏、油膏等防水層稍有老化和封口脫開；卷材防水層稍有老化、氣泡、空鼓、翹邊和封口脫開等。E 樓地面：

a.整體水泥面層稍有磨損和稀縫，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨損或輕微稀縫，有輕度顫動(dòng)；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損起砂、稍有裂縫、空鼓、缺損。

1-2 裝修部分：

A 門窗：有少量變形，開關(guān)不靈，玻璃少量松動(dòng)、破碎、殘缺、五金、紗窗少量殘缺；油漆稍有起皮剝落，少量鋁合金、鋼制門窗有銹蝕。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：稍有空鼓、剝落、勾縫砂漿少量酥松脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等項(xiàng)棚吊筋無明顯變形下垂，抹灰稍有裂縫，其它面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有松動(dòng)脫落，油漆失光。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部件損壞殘缺。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道基本暢通，各種衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件損壞殘缺。B 電照：電器設(shè)備、線路及各種照明裝置基本完好、無漏電現(xiàn)象，個(gè)別零件損壞。C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道基本暢通，稍有銹蝕、滴水現(xiàn)象、個(gè)別零件損壞，基本能正常使用。

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講機(jī)、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。

3、一般損害標(biāo)準(zhǔn)

一般損害標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部滲漏；裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照器具、零件有部分老化、損壞或殘缺。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基承載能力不足，挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)，局部強(qiáng)度不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響。

B承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫，裂縫值稍超過計(jì)劃規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積10%以內(nèi)，有露筋銹蝕。筋砼球（?。┬挝菝嬗袆兟渎督?，鋼筋有銹蝕。b.承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝落等損壞。

C 非承重墻：有較多損壞，強(qiáng)度減弱。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，不滲漏，間隔墻面層局部損壞。

b.磚墻（砌塊）有裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫勾縫酥松剝，勒腳有部分侵蝕剝落。

D 屋面：局部有漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫、空鼓；屋面高低不平，排水不暢通。設(shè)施銹蝕、斷裂。

屋面的隔熱保溫層、防水層有較多破損。鋼性防水層面部分有裂縫、起殼、塊休防水層部分有松動(dòng)、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。E 樓地面：

a.整體水泥面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴(yán)重起砂；

b.木地板部分有磨損、蛀蟲、翹裂、松動(dòng)和稀縫，局部變形，有顫動(dòng)；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

1-2 裝修部分：

A 門窗：有部分翹裂、榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈，鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化起皮剝落。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落、勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層部分有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落，油漆老化。

E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽，蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕、個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器零部件損壞、殘缺。

B 電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺。

C 空調(diào)：空調(diào)設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常。

4、嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)有明顯變形、損壞，屋面嚴(yán)重漏雨；裝修嚴(yán)重破損殘缺，油漆老化見底，設(shè)備陳舊，管道嚴(yán)重堵塞，衛(wèi)生器具、零件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺，不能正常使用。1-1 結(jié)構(gòu)部分：

A 地基基礎(chǔ)：地基承載能力不足，有較明顯滑動(dòng)；挖孔樁、預(yù)制鋼筋砼管樁、砼灌注樁、預(yù)制砼樁、鋼筋砼等各類基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，有明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。B承重結(jié)構(gòu)：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。

a.鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼有剝落的露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值稍超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積10%以上。筋砼球（?。┬挝菝嬗袃A斜或變形，砼嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕。b.鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重； c.承重磚墻（柱）、砌塊的強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。C 非承重墻：有嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度不足。

a.鋼筋砼墻板的邊、角有嚴(yán)重裂縫、變形、嚴(yán)重漏水，面層嚴(yán)重破損。

b.磚墻（砌塊）有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴(yán)重侵蝕剝落。

D 屋面：嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿嚴(yán)重裂縫、空鼓、風(fēng)化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全。

屋面的隔熱保溫層、防水層嚴(yán)重破損；鋼性防水層嚴(yán)重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴(yán)重松動(dòng)、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴(yán)重脫開。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開；瀝青流淌。E 樓地面：

a.整體水泥面層嚴(yán)重起砂、裂縫、空鼓、沉陷、剝落；

b.木地板嚴(yán)重磨損、蛀蟲、翹裂、松動(dòng)和稀縫，變形和顫動(dòng)；

c.砼、水磨石、缸磚、馬賽克、大理石、花崗巖等塊料面層嚴(yán)重松動(dòng)，脫落、下沉，高低不平、破碎、殘缺不全；

1-2 裝修部分：

A 門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴(yán)重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺；油漆老化剝落見底。

B 外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴(yán)重空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；

C 內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落。

D 頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見底。E 細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽，蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化見底。1-3 設(shè)備部分：

A 水衛(wèi)：上下水管道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺。B 電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺、電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。

C 空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無法使用。

D 特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、失效，已無法使用。

5、評(píng)定無損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)注意事項(xiàng)

在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

1-1 在評(píng)定時(shí)遇到斷面明顯不足的構(gòu)件，必要時(shí)應(yīng)經(jīng)過復(fù)核或測(cè)試才能確定完損或危險(xiǎn)程度。

1-2 在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)，遇到一個(gè)分項(xiàng)內(nèi)有幾種損壞內(nèi)容，以嚴(yán)重的某一內(nèi)容為準(zhǔn)來評(píng)定該項(xiàng)的完損程度。

1-3 在評(píng)定分項(xiàng)完損程度時(shí)，除結(jié)構(gòu)組成部分的各項(xiàng)外，其作組織部分的各項(xiàng)可以數(shù)量最多的部件的完損和諧為準(zhǔn)來評(píng)定該項(xiàng)的完損程度。

1-4 對(duì)于房屋組成部分中未列出的分項(xiàng)如陽臺(tái)、樓梯、煙囪、壁櫥等，在評(píng)定完損程度時(shí)，要分別列入房屋的組成部分中去評(píng)定。至于并入哪一個(gè)分項(xiàng)，可自己確定。如煙囪可歸入屋面。

四、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法

房屋完損的等級(jí)，標(biāo)志了房屋質(zhì)量的好與差，它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完損程度來綜合評(píng)定的。房屋完損等級(jí)的評(píng)定分為好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和危險(xiǎn)房屋等五類。

1、鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定

鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋評(píng)定完損等級(jí)方法分為以下四種情況：

1-1 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。

1-2 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二個(gè)完損程度可降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)應(yīng)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來確定。

1-3 房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度可降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度可下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度確定。

1-4 房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋子面等項(xiàng)的完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度均符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，則房屋完損等級(jí)應(yīng)評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。其余以此類推。

2、評(píng)定房屋等級(jí)注意事項(xiàng)

在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1-1 評(píng)定房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度，對(duì)整閣房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。

1-2 在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來代替來劃分評(píng)定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。

1-3 評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)完損程度的評(píng)定，這是因?yàn)槠渲械鼗A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級(jí)的主要條件，若地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等三項(xiàng)的完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)定。

1-4 完好房屋結(jié)構(gòu)部分等級(jí)時(shí)，若超過規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢忘記完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。

1-5 評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。

1-6 在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行得核或試測(cè)后才能確定其完損程度。

1-7 正大修中的房屋暫按大修前房屋評(píng)定。

五、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本做法

房屋完損等級(jí)的評(píng)定可分定期和不定期兩類。定期評(píng)定房屋完損等級(jí)，一般每隔1-3年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管的房屋進(jìn)行一次全面逐閣完損等級(jí)的評(píng)定，這種評(píng)定可以全面、詳細(xì)的掌握房屋完損等級(jí)的評(píng)定一般有以下幾種情況：

A 根據(jù)氣特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。

B 房屋經(jīng)過中修、大修、翻修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。C 接管新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。

進(jìn)行評(píng)定房屋完損等級(jí)，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備，實(shí)施查勘，統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。

1、組織準(zhǔn)備階段

這一階段的重點(diǎn)是制定評(píng)定工作計(jì)劃，建立評(píng)定組織，組織評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)，搞好試點(diǎn)。

1-1 組織準(zhǔn)備：

公司成立房屋質(zhì)量評(píng)定領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)評(píng)定工作進(jìn)行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)，這個(gè)評(píng)定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，管理處、技術(shù)等部門的人員參加。

各基層物業(yè)管理處應(yīng)成立評(píng)定小組。小組成員一般有5-6人組成，即有經(jīng)驗(yàn)管理處負(fù)責(zé)人1人，水工1人，電工1人，木工1人，電梯工1人。1-2 培訓(xùn)、試點(diǎn)：

組織評(píng)定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，把課深圳的講與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)相結(jié)合起來，還可能把培訓(xùn)和試點(diǎn)結(jié)合起來。通過培訓(xùn)以達(dá)到理解標(biāo)準(zhǔn)，掌握方法，保證質(zhì)量的目的。

通過學(xué)習(xí)了解評(píng)定房屋質(zhì)量的目的意義，明確任務(wù)、范圍，掌握評(píng)定的方法；其次要學(xué)習(xí)物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識(shí)以及時(shí)性如保鑒定等基本常識(shí)、統(tǒng)計(jì)要求。另外評(píng)定工作的紀(jì)律也是要培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。

試評(píng)時(shí)一定要按照《標(biāo)準(zhǔn)》逐項(xiàng)對(duì)照確定。通過試評(píng)必須達(dá)到二個(gè)基本目的：一是要達(dá)到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光（目測(cè)程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評(píng)定房屋完損等級(jí)的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗(yàn)，加以推廣。1-3 物質(zhì)準(zhǔn)備：

要根據(jù)評(píng)定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備，包括查勘工具，評(píng)定的各種統(tǒng)計(jì)表格（房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表、匯總表、統(tǒng)計(jì)表等）。查勘工具可備線錘、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要的書寫用具及安全器具。統(tǒng)計(jì)表格分三種：房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表、房屋完損等級(jí)匯總表、房屋完損等級(jí)統(tǒng)計(jì)匯總表。

各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點(diǎn)。物業(yè)管理公司要對(duì)各管理處的評(píng)定工作準(zhǔn)備認(rèn)真檢查落實(shí)，避免臨時(shí)陣忙亂，影響工作。還要建立各級(jí)評(píng)定人員的各項(xiàng)工作責(zé)任制，以保證評(píng)定工作的質(zhì)量。

2、實(shí)施查勘階段

在充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以后，可進(jìn)入實(shí)施查勘階段。在這一階段評(píng)定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各管理處做好評(píng)定查勘的各項(xiàng)工作，及時(shí)掌握情況抓質(zhì)量、抓進(jìn)度、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。1-1 分工明確，職責(zé)分清：

各管理處的評(píng)定小組人員要分工明確，各司其職。泥工負(fù)責(zé)評(píng)定地基基礎(chǔ)、鋼筋砼、砌體等承重結(jié)構(gòu)，非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。木工負(fù)責(zé)評(píng)定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負(fù)責(zé)評(píng)定）等。1-2 評(píng)定順序：

為了使工作有秩序地進(jìn)行，提高工作效率，保證評(píng)定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下順序進(jìn)行：

A 在室內(nèi)先填寫好房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項(xiàng)。

B 在室內(nèi)先填寫好房屋分閣無損等級(jí)評(píng)定表中的有關(guān)資料以后，實(shí)地進(jìn)行逐幢評(píng)定。在評(píng)定等級(jí)確定并填好表后，評(píng)定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。

C 房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無誤，符合質(zhì)量要求后，方可進(jìn)行房屋完損等級(jí)匯總和統(tǒng)計(jì)匯總工作。1-3 評(píng)定方法：

評(píng)定小組先將填好的房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表帶到實(shí)地，經(jīng)核對(duì)房屋的名稱、閣號(hào)后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進(jìn)行評(píng)定，其方法如下：

查：查看是評(píng)定的主要方法，查看時(shí)應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項(xiàng)的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查內(nèi)承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項(xiàng)的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，或遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線錘吊測(cè)傾斜、弓凸值，以便進(jìn)一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風(fēng)飾面有破損，還可以用尺量測(cè)裂縫寬度或飾面破損面積，以進(jìn)一步確定其完損程度。

木工先查外門窗的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。查看時(shí)可用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對(duì)遇到有頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定要詳細(xì)查看，頂棚一定要鉆進(jìn)去查看。

水、電工及電梯工對(duì)設(shè)備部分的完損程度評(píng)定，也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時(shí)帶檢查測(cè)試儀器來測(cè)定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來確定完損程度。

管理處負(fù)責(zé)人從外到里，從下到上對(duì)各項(xiàng)都要目測(cè)完損程度，做到心中有數(shù)，若遇到危險(xiǎn)、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。

在查看過程中要按房屋的部位循順序進(jìn)行，每查看一外把所有的項(xiàng)目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時(shí)間。

問：對(duì)有些項(xiàng)目的損壞情況查看不到或民政部不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。

報(bào)：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項(xiàng)目后，就分別向管理處負(fù)責(zé)人報(bào)出各個(gè)項(xiàng)目的完損程度。

議：管理處負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表上記載的各項(xiàng)完損程度，按照房屋完損等級(jí)評(píng)定方法，提出整幢房屋應(yīng)評(píng)定完損等級(jí)的建議，再經(jīng)過評(píng)定小組評(píng)議后確定其完損等級(jí)。如果評(píng)定小組對(duì)評(píng)定的完損等級(jí)意見不統(tǒng)一的，要發(fā)揚(yáng)民主，充分進(jìn)行商議，必要時(shí)對(duì)爭(zhēng)論的項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)查后才確定等級(jí)。對(duì)評(píng)定過程中遇到情況復(fù)雜，個(gè)人難于確定時(shí)，需評(píng)定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。

記：管理負(fù)責(zé)人把評(píng)定小組評(píng)定的房屋完損等級(jí)記在分閣完損等級(jí)評(píng)定表一的“評(píng)定等級(jí)”一欄內(nèi)，填寫時(shí)可簡(jiǎn)定寫為“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴(yán)重”（即嚴(yán)重?fù)p壞房），和“危險(xiǎn)”（即危險(xiǎn)房）。在評(píng)定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況，還要在表中“附記”欄內(nèi)簡(jiǎn)明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時(shí)可畫出示意圖，以便復(fù)核或修理查勘時(shí)的依據(jù)。

1-4 填寫房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表：

房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表是評(píng)定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫內(nèi)容要正確，方法要一致。每閣房屋填寫一張?jiān)u定表?！胺课菝Q”、“房屋情況”兩欄可摘錄房屋普查時(shí)的“房屋分閣普查表”中的資料，或可利用歷史資料。假如無資料利用時(shí)，就要到實(shí)地調(diào)查填寫，一般填寫方法如下：

名稱：指大廈名稱。

座落：指大廈所在的地點(diǎn)。

編號(hào)：編號(hào)的目的是為了便于匯總統(tǒng)計(jì)和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個(gè)號(hào)碼，應(yīng)順序編號(hào)。

閣號(hào)：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢樓編寫閣號(hào)。

產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管產(chǎn)、拔用戶、私產(chǎn)。。等。

結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等。

現(xiàn)在用途：如住宅、商場(chǎng)、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實(shí)際用途，并非房屋原建時(shí)的用途。

附記：主要記載說明的問題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。評(píng)定等級(jí)：是指整閣房屋的完損等級(jí)。1-5 評(píng)定的質(zhì)量要求：

評(píng)定房屋完損等級(jí)的目的，是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。如果在評(píng)定過程中工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)，評(píng)定出來的房屋完損等級(jí)就不符合客觀實(shí)際情況，那就達(dá)不到評(píng)定的目的，做這項(xiàng)工作也就失去了意義，因此要把評(píng)定工作的質(zhì)量放在首位。

為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點(diǎn)：

A 加強(qiáng)對(duì)評(píng)定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì)，使每個(gè)評(píng)定人員對(duì)房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定法弄懂，并在實(shí)際工作中能正確掌握使用。

B 在評(píng)定過程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問題沒有把握時(shí)，要及時(shí)匯報(bào)上一級(jí)評(píng)定組織。上級(jí)評(píng)定組織要經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，及時(shí)解決評(píng)定中存在的問題。

C 建立工作責(zé)任制，評(píng)定人員要承擔(dān)評(píng)定質(zhì)量的責(zé)任，對(duì)質(zhì)量好的要給予表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)質(zhì)量差的要批，并限期改正。

D 上級(jí)評(píng)定組織要嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)抽查指導(dǎo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)，給予糾正。檢查質(zhì)量的做法：

A 評(píng)定小組自查。評(píng)定小組每天實(shí)地評(píng)定結(jié)束后，要及時(shí)整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時(shí)補(bǔ)上。對(duì)評(píng)出等級(jí)要自查一下，是否符合評(píng)定方法和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不符合者，要及時(shí)糾正。

B上級(jí)評(píng)定組織抽查。上級(jí)評(píng)定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進(jìn)度，抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法，一是抽查房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表，從表上檢查評(píng)定方法是否正確，分析正確程度；二是到實(shí)地復(fù)查，查一查評(píng)定出來和等級(jí)是否符合房屋完損的客觀實(shí)際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在0.3%以內(nèi)。1-6 評(píng)定中應(yīng)注意的事項(xiàng)：

A 參加評(píng)定工作的人員一定要有高度的責(zé)任心，要嚴(yán)格組織紀(jì)律，既做房屋質(zhì)量評(píng)定員，又做宣傳員；隨時(shí)向住戶宣傳房屋評(píng)定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。

B 查勘評(píng)定工作要做到現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，日查日評(píng)日清。對(duì)該幢房屋被評(píng)為“危險(xiǎn)房‘和”嚴(yán)重?fù)p壞房“二個(gè)等級(jí)時(shí)，不要當(dāng)著住戶評(píng)定或自作主張隨意解答與評(píng)定無關(guān)的問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。

C 在現(xiàn)場(chǎng)查看時(shí)，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。

D 對(duì)查看時(shí)，隱蔽部位被破損的地方，應(yīng)通知管理處及時(shí)安排修補(bǔ)，以免影響住戶生活。

1-7 評(píng)定員應(yīng)遵守的紀(jì)律：

A 評(píng)定工作必須到實(shí)地，依順序逐閣進(jìn)行。若遇住戶不在家，應(yīng)下次再補(bǔ)查，做到不遺漏、不重復(fù)。

B 工作時(shí)必須佩載標(biāo)志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。

C 對(duì)待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的習(xí)慣，注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。

D妥善保管評(píng)定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評(píng)日清。E 堅(jiān)持崗位，不擅離職守，認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。

3、匯總統(tǒng)計(jì)表

這一階段的工作重點(diǎn)是抓好匯總統(tǒng)計(jì)表的統(tǒng)計(jì)質(zhì)量，搞好復(fù)核、核正工作，并在搞好統(tǒng)計(jì)匯總工作的同時(shí)，切實(shí)做好資料裝訂工作。

房屋完損等級(jí)的匯總統(tǒng)計(jì)工作是最后一道工序，也是評(píng)定完損等級(jí)和成果的階段。匯總統(tǒng)計(jì)采用逐級(jí)的，自下而上的方法進(jìn)行，并采用過錄匯總技術(shù)。1-1 房屋完損等級(jí)匯總表是建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級(jí)的匯總，從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級(jí)的情況。A 此表由管理處匯總。

B 此表匯總是根據(jù)“房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表“復(fù)核無誤的基礎(chǔ)上進(jìn)行匯總。C 匯總的方法：

C-1 首先把“房屋分閣完損等級(jí)評(píng)定表“按房屋名稱、某閣、某層、某座從小到大依編號(hào)順序整理好。

C-2 每張表一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)橫格。

C-3 匯總小計(jì)中建筑面積各欄要做到橫平豎直。

C-4 匯總表建筑面積以平方米為單位，保留小數(shù)點(diǎn)后二位。1-2 房屋完損等級(jí)統(tǒng)計(jì)匯總表供各管理處統(tǒng)計(jì)匯總，反映房屋各類結(jié)構(gòu)的面積和完損等級(jí)，并用百分率來表示。

A 此表是根據(jù)“房屋完損等級(jí)匯總表“來統(tǒng)計(jì)匯總。各欄要做到橫平豎直。B 此表的統(tǒng)計(jì)單位為平方米或萬平方米。

第五篇：增值稅管理現(xiàn)狀及分析

西安稅務(wù)學(xué)會(huì) 稅制管理專題研討論文

增值稅管理現(xiàn)狀及分析

西安市蓮湖區(qū)國(guó)家稅務(wù)局邸紅

從1994年實(shí)行稅制改革以來，為達(dá)到統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、合理分權(quán)、依法治稅的目的，我國(guó)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)部體制及征管模式進(jìn)行了多次改革：取消專管員制度、以市（地）為單位集中征收、電子申報(bào)的嘗試等等，既節(jié)約了稅收成本，又方便了納稅人。但從另一方面，尤其是增值稅納稅申報(bào)異?，F(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，低稅負(fù)和零稅企業(yè)不斷增加，也給我們稅務(wù)機(jī)關(guān)敲響了警鐘，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的日常監(jiān)控，提高增值稅申報(bào)的控管質(zhì)量，成為目前急需解決的問題。近幾年，隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)稅收分析工作的逐步重視，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)均根據(jù)管理現(xiàn)狀，開展不同形式和層次的分析，通過分析尋找管理漏洞，加強(qiáng)征管，有的放矢，取得了顯著的效果。國(guó)稅系統(tǒng)相繼開展的增值稅納稅評(píng)估、增值稅“一窗式”管理模式的票表稽核比對(duì)以及對(duì)貨物運(yùn)輸業(yè)開展的改革也正是增值稅管理的需要。

從蓮湖區(qū)實(shí)際情況來看，2005年底增值稅一般納稅人 3564 戶，增值稅單月零稅申報(bào)比例較高，統(tǒng)計(jì)情況不容樂觀。

從統(tǒng)計(jì)表可以看出，在2005和2006，一般納稅人每月零稅申報(bào)近半。而征管現(xiàn)狀是小規(guī)模納稅人的增值稅零稅申報(bào)更為嚴(yán)重，僅2006年7月就近70%。長(zhǎng)期的低稅負(fù)申報(bào)，零申報(bào)，甚至負(fù)申報(bào)等異常申報(bào)現(xiàn)象是不正常的，它的背后隱藏的是巨大的偷稅漏洞，是國(guó)家稅款的大量流失，那么這種異常申報(bào)形成原因是什么？又如何解決呢？

一、增值稅異常申報(bào)的成因

（一）增值稅稅制本身的不合理客觀上造成稅收流失。

一是增值稅一般納稅人應(yīng)納增值稅的計(jì)算方法是，當(dāng)期應(yīng)繳增值稅=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)發(fā)票允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。這種憑票扣稅的計(jì)算征收增值稅方法給企業(yè)的零稅申報(bào)有了合理的解釋，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無法在企業(yè)申報(bào)時(shí)及時(shí)確定企業(yè)的申報(bào)真實(shí)性，給增值稅征管帶來諸多困難，也為增值稅異常申報(bào)提供了途徑，利用發(fā)票進(jìn)行偷稅的行為依然十分普遍；再者，增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品憑普通發(fā)票注明的價(jià)款、運(yùn)費(fèi)憑運(yùn)輸企業(yè)開具的運(yùn)輸發(fā)票、購(gòu)入廢舊物資憑稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)使用的收購(gòu)憑證等依

13%或10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣，使普通發(fā)票也進(jìn)入增值稅的鏈條，而普通發(fā)票管理的偏松加大了增值稅管理的難度。二是增值稅兩種納稅人的劃分，不僅有違公平稅負(fù)的原則，也給了納稅人偷稅的機(jī)會(huì)。尤其對(duì)小規(guī)模納稅人統(tǒng)一按6%或4%的征收率計(jì)算征收增值稅，使得小規(guī)模納稅人的稅負(fù)明顯高于一般納稅人，對(duì)于一些本大利薄，商品的毛利率甚至低于征收率的小規(guī)模企業(yè)，客觀上刺激了他們偷稅行為。小規(guī)模企業(yè)利用現(xiàn)有稅制的不完善，采取帳外經(jīng)營(yíng)、銷售不開發(fā)票、體外循環(huán)、大量現(xiàn)金交易等，在不同環(huán)節(jié)大量偷稅，使稅務(wù)部門很難掌握。

（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的多樣性，使增值稅體外循環(huán)更為隱蔽。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站住腳跟，企業(yè)的促銷形式和手段層出不窮。一是折讓，生產(chǎn)企業(yè)以出廠價(jià)開票銷貨，然后減除折讓金額收款，或以另給實(shí)物作為折讓，銷售商以廠價(jià)或低于廠價(jià)銷售，所得的折讓款或?qū)嵨镎圩屪儍r(jià)放到銷售帳外，帳上只是反映進(jìn)銷無差價(jià)或負(fù)差價(jià)。二是分銷，大企業(yè)在外地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，以調(diào)撥形式撥付商品由分支機(jī)構(gòu)銷售，每月以分支機(jī)構(gòu)實(shí)銷數(shù)開具發(fā)票，使分支機(jī)構(gòu)得以按需抵扣稅款，再以撥付經(jīng)費(fèi)、工資等形式給予分支機(jī)構(gòu)補(bǔ)償。三是返利，突出反映在汽車銷售、手機(jī)銷售、家電銷售等特殊行業(yè)。如：汽車銷售企業(yè)從汽車生產(chǎn)廠家購(gòu)進(jìn)汽車后，不按正常商業(yè)企業(yè)加價(jià)銷售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而是銷售時(shí)加價(jià)很少或廠價(jià)銷售，定期或不定期從汽車生產(chǎn)廠家取得按照銷售數(shù)量給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在廠家的配合下，這些汽車銷售企業(yè)長(zhǎng)期進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，零稅申報(bào)。多種多樣的促

銷形式形成一些企業(yè)長(zhǎng)期零稅申報(bào)，而促銷形式的隱蔽性卻使稅務(wù)機(jī)關(guān)很難掌握這些企業(yè)內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)際。

（三）結(jié)算方式的不規(guī)范和銀行結(jié)算制度的失控為企業(yè)偷稅創(chuàng)造了條件。

1、現(xiàn)金收入不記賬，隱瞞收入、逃避納稅。這在小型商貿(mào)企業(yè)特別是以零售為主的商貿(mào)企業(yè)中十分普遍。在這些企業(yè)的銷售活動(dòng)中，很多消費(fèi)者都沒有索要發(fā)票的習(xí)慣，而且這些企業(yè)還打出不要發(fā)票就能在價(jià)格上給予一定優(yōu)惠的承諾。使得未開票收入占總收入比例相當(dāng)大，并且容易躲避稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效監(jiān)管，這也是小型商業(yè)流通企業(yè)長(zhǎng)期零負(fù)申報(bào)的主要原因之一。

2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使金融業(yè)也受到?jīng)_擊，為了自身經(jīng)營(yíng)的需要，銀行管理制度出現(xiàn)松動(dòng)。為了攬儲(chǔ)，銀行對(duì)企業(yè)大開綠燈，不但使企業(yè)大額現(xiàn)金支付成為平常，有些還為企業(yè)搞帳外經(jīng)營(yíng)提供便利，為企業(yè)多頭開戶，使企業(yè)方便的多頭核算，隱藏收入，帳外經(jīng)營(yíng)。而銀行帳戶的失控，造成的是稅收監(jiān)管乏力，稅務(wù)人員難以掌握企業(yè)真實(shí)的資金運(yùn)用和稅利核算。

（四）稅收征管機(jī)制不完善，稅收征管人員素質(zhì)不能適應(yīng)新形式的要求。

稅制改革基本確立了適用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的新稅制，但與之相適應(yīng)的稅收征管體系建設(shè)尚處于探索之中，稅收征管制度不盡完善。稅收征管人員素質(zhì)難以跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)范圍千變?nèi)f化，非常復(fù)雜，稅收征管部門對(duì)企業(yè)情況了解甚少，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正企業(yè)的違規(guī)行為，同時(shí)稅收征管人員對(duì)其它知識(shí)的學(xué)習(xí)不夠，出現(xiàn)跟不上管理工作需要的情況，這也是引發(fā)“零稅申報(bào)”的原因之一。

（五）會(huì)計(jì)從業(yè)人員對(duì)會(huì)計(jì)制度尊從度過低。

雖然《會(huì)計(jì)法》、《會(huì)計(jì)制度》嚴(yán)格規(guī)定了財(cái)務(wù)人員的行為規(guī)范，但由于社會(huì)就業(yè)等因素的影響，以及自身法制意識(shí)的淡薄，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員為了保住自己的工作，聽從于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或法人的意志，帳務(wù)造假，做“稅”現(xiàn)象比較嚴(yán)重，使財(cái)務(wù)核算失真。

認(rèn)清增值稅管理的現(xiàn)狀，認(rèn)真的進(jìn)行分析，目的是為了有效杜絕“零稅申報(bào)”現(xiàn)象，尋找管理的“根”。

二、杜絕增值稅異常申報(bào)的思考

（一）擴(kuò)大增值稅征收范圍，規(guī)范增值稅政策性減免，保證增值稅鏈條的完整?，F(xiàn)行的增值稅征收范圍狹窄，只將銷售貨物和提供加工、修理修配勞務(wù)、進(jìn)口貨物列入征收范圍，一些重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域尚未涉及，如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等，這就使得增值稅的鏈條連接發(fā)生問題，形成稅款流失。所以應(yīng)該對(duì)與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、貨物流通密切相關(guān)的行業(yè)有步驟的納入增值稅征收范圍，解決目前增值稅存在的許多問題，如重復(fù)征稅、低征高扣問題。由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下稅收宏觀調(diào)控的有限性缺乏認(rèn)識(shí)，在新稅制實(shí)施不久我國(guó)既出臺(tái)了許多與增值稅稅法精神相違背的減免稅政策，如飼料企業(yè)、福利企業(yè)、廢舊物資回收企業(yè)等，這些優(yōu)惠政策的出臺(tái)使增值稅的鏈條人為中斷，從而誘發(fā)了鉆政策空子偷稅的違法行為的產(chǎn)生，所以應(yīng)規(guī)范增值稅政策性減免，使增值稅專用發(fā)票自發(fā)監(jiān)督、交叉審計(jì)的內(nèi)在功能發(fā)揮作用

（二）完善征管機(jī)制，加強(qiáng)增值稅征收管理。

1、以“一窗式”管理為基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)一般納稅人申報(bào)環(huán)節(jié)的審核和監(jiān)督。利用“一窗式”管理有效的銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)比對(duì)審核機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)應(yīng)納稅額的監(jiān)管，也為下一步的納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查提供參考依據(jù)。

2、加強(qiáng)一般納稅人認(rèn)定管理，保證一般納稅人質(zhì)量。在認(rèn)定商貿(mào)企業(yè)一般納稅人時(shí)，要從嚴(yán)掌握商業(yè)企業(yè)銷售限額規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)方式和范圍等條件進(jìn)行嚴(yán)格審核，從源頭上杜絕不符合規(guī)定的企業(yè)成為一般納稅

人。

3、完善增值稅其它抵扣憑證的監(jiān)管機(jī)制。將運(yùn)輸發(fā)票、廢舊物資發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票納入規(guī)范管理，可以參照增值稅專用發(fā)票目前的存根聯(lián)和抵扣聯(lián)比對(duì)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)增值稅其他抵扣憑證存根聯(lián)和抵扣聯(lián)的審核比對(duì)，防止企業(yè)利用虛假和不規(guī)范的增值稅其他抵扣憑證偷逃稅款。

（三）完善增值稅相關(guān)制度，限制和加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金交易行為的管理。

一是加強(qiáng)企業(yè)銀行帳戶的管理，全面清理和整頓企業(yè)多頭帳戶現(xiàn)象，從財(cái)務(wù)核算上給予嚴(yán)格規(guī)范；另一方面，要嚴(yán)格按照《征管法》規(guī)定，企業(yè)開設(shè)多種銀行帳戶，必須要通過稅務(wù)部門的審核批準(zhǔn)，否則銀行不準(zhǔn)為企業(yè)開設(shè)多種帳戶。稅務(wù)部門只有控制住企業(yè)銀行帳戶，才能真正掌握企業(yè)資金的流動(dòng)狀況和稅收利潤(rùn)核算的真實(shí)情況。對(duì)企業(yè)的收取或支付貨款必須通過銀行轉(zhuǎn)帳方式結(jié)算。并將它作為一般納稅人考核和是否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的附加條件。二是采用廣泛宣傳和適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)等方式，鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)索要發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上嚴(yán)厲打擊銷售不開票行為，對(duì)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)的，必須進(jìn)行重罰。

（四）加強(qiáng)行業(yè)稅收分析，通過稅收分析針對(duì)性進(jìn)行納稅評(píng)估。

查找“零稅申報(bào)”的根本原因，就要進(jìn)行稅收分析，稅收分析是包括對(duì)企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的提取和分析，針對(duì)分析出的問題及時(shí)組織對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估，同時(shí)分行業(yè)建立評(píng)估模型進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，通過評(píng)估找出“零稅申報(bào)”的原因并敦促企業(yè)進(jìn)行整改。在分析時(shí)應(yīng)針對(duì)行業(yè)不同特點(diǎn)進(jìn)行，采集比對(duì)數(shù)據(jù)，并在具體評(píng)估時(shí)就疑點(diǎn)問題深入調(diào)查。同時(shí)，應(yīng)注意加強(qiáng)對(duì)小規(guī)模企業(yè)的納稅評(píng)估，現(xiàn)在我們的管理注意力都集中在一般納稅人上，而小規(guī)模企業(yè)的日常管理和分析、評(píng)估以及監(jiān)控力度明顯減少，忽視了小規(guī)模企業(yè)增值稅零稅申報(bào)更為嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)。所以應(yīng)全面加強(qiáng)對(duì)增值稅納稅人的管理和監(jiān)控，把所有增值稅納稅人全部納入評(píng)估工作中，抓好“過程”監(jiān)控，切實(shí)解決異常申報(bào)問題。

（五）增強(qiáng)內(nèi)部制約機(jī)制，提高納稅人和稅務(wù)干部的法律意識(shí)。

強(qiáng)化內(nèi)部制約機(jī)制應(yīng)從兩方面著手：一是全面推行稅務(wù)行政執(zhí)法檢查責(zé)任追究制。對(duì)不履行職責(zé)或執(zhí)法不當(dāng)造成稅款損失的，必須承擔(dān)相應(yīng)的后果直至依法追究其刑事責(zé)任。這樣可以避免稅務(wù)人員“有稅不征”，玩忽職守。二是加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格按照《征管法》執(zhí)法，對(duì)偷稅者嚴(yán)厲打擊，使納稅人不敢偷稅，不愿偷稅。同時(shí)應(yīng)著力提高納稅人和稅務(wù)干部的納稅意識(shí)，強(qiáng)化納稅是守法的觀念，把稅法宣傳貫穿于日常征管工作中，創(chuàng)造全社會(huì)納稅光榮的氛圍。

以上是對(duì)增值稅管理的幾點(diǎn)拙見。要想有效解決異常申報(bào)，改變?cè)鲋刀惞芾淼默F(xiàn)狀，我們還有很長(zhǎng)的路要走，一方面我們要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的管理；另一方面我們也要注意提升自己的業(yè)務(wù)水平和管理水平，同時(shí)還要有一整套科學(xué)有效的監(jiān)管機(jī)制，只有這樣，才能使增值稅管理有新的起色。