第一篇：CDWYTG 20050731 小區(qū)公共物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)維修承諾及標(biāo)準(zhǔn)

1、區(qū)內(nèi)道路, 砼路面、人行道, 每天檢查二遍，隨壞隨修, 由工程維修部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。1）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)：平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上

2、室外照明, 草坪燈, 每天檢查一遍，隨壞隨修, 由工程維修部按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。1）室外照明巡查標(biāo)準(zhǔn)：燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)99%

3、園林綠地：每天檢查二遍，隨壞隨修, 由環(huán)境事務(wù)部按相關(guān)養(yǎng)護(hù)規(guī)程實(shí)施, 1）綠地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：春、夏季各補(bǔ)換3‰～６‰綠地一次； 2）花木每半月修剪一次。

4、停車場(chǎng)巡查標(biāo)準(zhǔn)及砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

1）停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn),平整、無積水、無缺損、完好率99%以上

5、消防設(shè)施及消防管路巡查標(biāo)準(zhǔn)：

1）消防栓水泵室內(nèi)消防器, 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修, 由工程維修部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。2）各種標(biāo)識(shí)清楚，無污積，破損。

3）消防設(shè)施安放牢固。消防標(biāo)志設(shè)施完好率100%，標(biāo)志無損壞。4）管道暢通，無堵塞；無泄露。5）消防設(shè)施正常有效。

6、排水管道巡查標(biāo)準(zhǔn)：

1）下水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程維修部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。2）管路標(biāo)識(shí)無破損、無脫落。3）泄水通暢。

7、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)： 1）系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行。2）設(shè)施完好，整潔有序，無破損

8、園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：由環(huán)境事務(wù)部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1）執(zhí)行綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和園林工作標(biāo)準(zhǔn)。2）要求綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊；

9、雨水井化糞池的巡查標(biāo)準(zhǔn)： 1）化糞池每半年清理一次； 2）井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3）每季度清理井內(nèi)雜物一次；

4）每年全面維修完善一次, 由工程維修部按化糞池清理作業(yè)規(guī)程執(zhí)行； 5）要求井內(nèi)無沉積物, 化糞池內(nèi)無沉積物，出口暢順，流水通暢。

10、共用排煙管道的巡查及維修標(biāo)準(zhǔn)：

1）為避免煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)所造成的串煙及排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙, 每半年對(duì)屋面出

受控

煙口蓋板防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù), 由工程維修部按排煙管道技術(shù)規(guī)范實(shí)施。2）要求排煙通暢，安全正常使用。

11、機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及維護(hù)保養(yǎng)：

1）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換每月檢查一次； 2）季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況保證在97%；

3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置由工程維修部按各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。4）要求設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常設(shè)備完好率100%。

12、公用照明線路的檢修維護(hù)及標(biāo)準(zhǔn)：

1）燈具的維修及更新, 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。2）由工程維修部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程及公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。3）要求線路無老化、燈具正常使用，照明完好。

13、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位的巡查標(biāo)準(zhǔn)：

1）要求局部無受損，每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；

2）及時(shí)了解住戶家庭有無白蟻情況, 由工程維修部及環(huán)境事務(wù)部按照建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)施行。3）要求結(jié)構(gòu)安全，正常使用結(jié)構(gòu)性能完好。

14、其他公共設(shè)施工程維修部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。

共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)

1、園區(qū)內(nèi)會(huì)所、雕塑、中庭廣場(chǎng)、人工湖、休閑椅、圍欄等，各就其位，并充分發(fā)揮使用功能，沒有一處改變用途。

2、園區(qū)中電梯、消防、排污泵、監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)等都按規(guī)定有記錄，專業(yè)技術(shù)人員嚴(yán)格遵守各項(xiàng)設(shè)備使用規(guī)章操作。無重大事故隱患，均在保修期內(nèi)維修保養(yǎng)，由廠家保證。

3、室外共用管線、電、電話、有線電視等統(tǒng)一公共管道，沒有外漏和高空架設(shè)管線現(xiàn)象。

4、維修班24小時(shí)為業(yè)主服務(wù)，如有排水、排污管道阻塞不暢，隨時(shí)上門服務(wù)，同時(shí)為保證園區(qū)業(yè)主正常生活，定期對(duì)各種下水管道及井進(jìn)行檢查，及時(shí)把問題解決在萌芽狀態(tài)之中。由于工作得力，園區(qū)沒有排水、排污管道不暢和管道堵塞外溢現(xiàn)象。

5、園區(qū)共有道路3600平方米，為地磚和卵石鋪設(shè)，道路干凈、平坦、通暢，有專人保潔。園區(qū)共有各種井170個(gè)，分布在園區(qū)綠地道路上，由于交接工作比較認(rèn)真，在日常使用時(shí)注重檢查和維護(hù)，沒有一處丟失和缺損，道路上井蓋不影響車輛和人通行。

6、供水統(tǒng)一由自來水公司供應(yīng)，園區(qū)供水均為二次加壓，全封閉管道直接供給業(yè)主，從園區(qū)使用以來，供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施良好，沒有滲漏和污染。二次加壓有嚴(yán)格管理標(biāo)準(zhǔn)，有市衛(wèi)生局頒發(fā)的有效證件，并定期檢查，都符合標(biāo)準(zhǔn)。如遇停水，物業(yè)公司及時(shí)聯(lián)系自來水公司處理；當(dāng)發(fā)生事故如漏水等情況，業(yè)主、保安、保潔報(bào)物業(yè)公司管理處，工程人員前去關(guān)閉閥門，協(xié)助搶修，恢復(fù)供水。

7、園區(qū)供電設(shè)施設(shè)備及供電歸市電業(yè)局管轄，物業(yè)公司若發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與電業(yè)部門聯(lián)系，維修班設(shè)電工3人，負(fù)責(zé)處理正常的業(yè)主維修，并處理突發(fā)事件，目前，園區(qū)供電正常，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)施完好。

受控

公共設(shè)施維修保養(yǎng)和更換改造管理規(guī)程

一、目的

為了加強(qiáng)對(duì)公司所轄物業(yè)的公共設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)和更新改造，明確其實(shí)施過程，統(tǒng)一進(jìn)行管理。

二、程序

1、物業(yè)公司經(jīng)理審閱管理處上報(bào)的關(guān)于公共設(shè)施維修保養(yǎng)和更新改造的申請(qǐng)后，即會(huì)同有關(guān)專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)查看，然后對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查。

2、對(duì)于確需維修保養(yǎng)和更新改造的公共設(shè)施，報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核。

3、經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，確定施工單位，組織施工。

4、物業(yè)公司管理處負(fù)責(zé)對(duì)施工報(bào)來的，經(jīng)施工單位負(fù)責(zé)簽名，加蓋公章的設(shè)計(jì)圖紙、方案說明、清單及預(yù)算書，派專業(yè)人員按有關(guān)定額、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定和信息價(jià)格逐步審核，嚴(yán)格把關(guān)。

5、施工時(shí)，物業(yè)公司工程師直接到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工程施工情況，如施工不符合要求，應(yīng)立即提出，并認(rèn)真做好記錄，責(zé)成施工單位采取糾正措施。

6、工程竣工后，物業(yè)公司經(jīng)理組織人員進(jìn)行工程驗(yàn)收，技術(shù)交底、并填寫《工程驗(yàn)收證明書》

7、根據(jù)工程方案、工程簽證，審核工程決算，報(bào)總經(jīng)理審批。

工程設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程

為了加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，堅(jiān)持“預(yù)防為主”，保證工程設(shè)備設(shè)施的使用性能和延長(zhǎng)使用壽命，特制定本規(guī)程。

一、修保養(yǎng)規(guī)程

（一）配電設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定。

1、日常維護(hù)

（1）維修人員每天檢查配電設(shè)施的安全情況，對(duì)配電柜、配電箱的電壓表、電流表，仔細(xì)查看發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

（2）維修保養(yǎng)人員要經(jīng)常檢查電器設(shè)施的接地，以保證有可靠的接地。

2、一級(jí)保養(yǎng)制度

（1）維修保養(yǎng)人員要經(jīng)常檢查電器開關(guān)開合情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

（2）維修保養(yǎng)人員要經(jīng)常檢查電器開關(guān)的過載保護(hù)性能，使開關(guān)操作靈敏可靠。

（3）維修保養(yǎng)人員要定期檢查接觸器可動(dòng)部分有無滯卡或動(dòng)作不靈敏現(xiàn)象，認(rèn)真檢查其在運(yùn)行中有無噪音和缺相情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

3、二級(jí)保養(yǎng)制度

（1）當(dāng)電氣柜完全停電后，保養(yǎng)人員要把柜內(nèi)的灰塵清掃干凈，對(duì)柜內(nèi)的所有電氣元件要逐個(gè)回路地檢查，對(duì)有弧痕、電傷和碳化的元件要經(jīng)過測(cè)試后更新。

（2）檢查所有電氣裝置上的線圈套是否有過熱現(xiàn)象，并且要查明析因，排除故障更新線圈

（3）一切維護(hù)保養(yǎng)工作完畢后，要認(rèn)真清理好現(xiàn)場(chǎng)，決不允許將工具及其它物品遺留在配電柜內(nèi)，以保證配電柜的正常運(yùn)行。

4、配電設(shè)施的保養(yǎng)周期

（1）日常維護(hù)，每天一次，由維修人員實(shí)施。（2）一級(jí)保養(yǎng)每月一次，由維修人員實(shí)施。

（3）二級(jí)保養(yǎng)每半年一次（春秋）由維修人員實(shí)施。

（二）運(yùn)轉(zhuǎn)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)制度

1、日常維護(hù)：

（1）電機(jī)要經(jīng)常保持清潔，嚴(yán)禁雜物、水滴、飛塵落入電機(jī)內(nèi)部。

受控

（2）維修保養(yǎng)人員要經(jīng)常檢查電動(dòng)機(jī)的電源電壓是否平衡，觀察電動(dòng)機(jī)的負(fù)載變化情況，負(fù)載電流不能超過額定值。

（3）電動(dòng)機(jī)在運(yùn)行時(shí)不應(yīng)有磨擦聲，嘯聲或其它雜音，如發(fā)現(xiàn)有異常聲音，應(yīng)及時(shí)停車，檢查消除故障后，方可繼續(xù)使用。

（4）經(jīng)常檢查電動(dòng)機(jī)通風(fēng)和潤(rùn)滑情況，確保電機(jī)使用壽命和正常運(yùn)行。（5）維護(hù)人員要經(jīng)常查看電機(jī)的接地，接零保護(hù)以保障人身、設(shè)備安全。

2、一級(jí)保養(yǎng)

（1）經(jīng)常消除電動(dòng)機(jī)外殼上的灰塵油污，以利于電機(jī)在運(yùn)行中散熱。

（2）經(jīng)常檢查電動(dòng)機(jī)軸承潤(rùn)滑、發(fā)熱、磨損、漏損、漏油情況，電動(dòng)機(jī)的溫升不能超過銘牌上的允許溫升。（3）保養(yǎng)人員要經(jīng)常查看電動(dòng)機(jī)接線盒的壓線螺絲，電源引線有無松動(dòng)或燒傷現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理。（4）當(dāng)電動(dòng)機(jī)受潮嚴(yán)重時(shí)，測(cè)量其絕緣電阻達(dá)到要求才可運(yùn)行。

3、二級(jí)保養(yǎng)

（1）將電機(jī)拆開后，先把灰塵吹凈，再用干布擦凈油污、然后測(cè)試其 絕緣電阻。

（2）拆下軸承蓋，檢查潤(rùn)滑油和軸承，油臟或少油要換油，軸承損壞 一律要更新。

（3）檢查電動(dòng)機(jī)的繞組，經(jīng)測(cè)試后如不合格一律要更換。（4）修理外殼安裝復(fù)原，再測(cè)試合格后，才可運(yùn)行使用。

4、機(jī)維護(hù)保養(yǎng)周期

（1）日常維護(hù)每天一次，由維修人員實(shí)施。（2）一級(jí)保養(yǎng)每月一次，由維修人員實(shí)施。（3）二級(jí)保養(yǎng)每年一次，由維修人員實(shí)施。

（三）水泵、潛水電泵的維修保養(yǎng)制度

1、日常維護(hù)

（1）經(jīng)常檢查壓力表的指針擺動(dòng)情況，超過規(guī)定指標(biāo)應(yīng)立即查明原因并處理。（2）經(jīng)常檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)聲音在運(yùn)轉(zhuǎn)中不能有任何雜音發(fā)生。（3）經(jīng)常檢查泵的機(jī)械密封情況，機(jī)械密封潤(rùn)滑清潔無固體顆粒。（4）泵的進(jìn)口管道必須充滿液體，禁止泵在汽蝕狀態(tài)下長(zhǎng)期運(yùn)行。

2、一級(jí)、二級(jí)、保養(yǎng)

（1）泵長(zhǎng)期運(yùn)行后由于機(jī)械磨損，使機(jī)組噪音及振動(dòng)增大時(shí)，應(yīng)停機(jī)檢查，必要時(shí)可更換易損件。（2）在冷凍季節(jié)，如停泵時(shí)，應(yīng)擰開進(jìn)水段的絲堵放掉泵中的存水，以防凍裂水泵。（3）泵經(jīng)長(zhǎng)期使用后，若流量和揚(yáng)程有明顯下降時(shí)應(yīng)拆開水泵進(jìn)行檢查更換已磨損的零件。

（4）冬季或長(zhǎng)期停用泵時(shí)，應(yīng)將泵解體擦干水份去除銹垢，涂上防銹油脂，重新組裝好并妥善保存以備再用。

（5）泵在起動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)前，應(yīng)先盤動(dòng)泵幾轉(zhuǎn)，以免突然起動(dòng)造成石墨斷裂扣壞。

3、泵的維護(hù)保養(yǎng)周期

（1）日常維護(hù)每天一次，由維修人員實(shí)施。（2）

一、二級(jí)保養(yǎng)每年一次，由維修人員實(shí)施。

（四）房屋本體公共設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定

1、維修原則

（1）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、適用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn) 作的前提下，注意節(jié)約維修材料。

（2）修理更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)、規(guī)格一致的原則。（2）為業(yè)主提供方便的原則。

受控

2、維修依據(jù)

（1）符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求（2）符合各項(xiàng)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)

3、地基基礎(chǔ)維護(hù)規(guī)定

（1）維護(hù)人員觀測(cè)房屋有無傾斜，地基無明顯沉降，墻體無嚴(yán)重裂縫，維護(hù)人員每年應(yīng)檢查一次（春季），發(fā)現(xiàn)問題報(bào)告產(chǎn)權(quán)人。

4、墻體、墻大白，噴涂墻維護(hù)規(guī)定。

（1）維護(hù)保養(yǎng)人員每年春季應(yīng)全面檢查一次墻體、墻面大白及外墻墻 面磚和噴涂情況。

（2）墻體墻面應(yīng)做到三年清洗一次，室外噴涂墻、墻面三年噴涂一次。

（3）樓梯墻面二年全面修補(bǔ)粉刷或噴涂，刮大白一次。

4、樓梯、扶手維護(hù)規(guī)定

（1）樓梯、扶手應(yīng)做到無混凝土碳化物產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋無銹、變形。安裝牢固，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。

（2）維護(hù)人員每年春季應(yīng)全面檢查一次，二年應(yīng)全面修補(bǔ)刷油漆一次。

5、蓄水池、噴水設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定

（1）蓄水池、噴水設(shè)施應(yīng)完好，無滲、滴水現(xiàn)象、內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn) 象，各檢查口有蓋且密封上鎖。

（2）維護(hù)人員每月檢查一次發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，每年清洗一次蓄水池。

發(fā)電機(jī)組維修保養(yǎng)規(guī)定

一、日常維修保養(yǎng)

1、對(duì)潤(rùn)滑油、冷卻及燃油系統(tǒng)作每日一次的泄漏檢查。二、一級(jí)保養(yǎng)

1、發(fā)動(dòng)機(jī)的潤(rùn)滑油油位，需要的話注滿。

2、動(dòng)支機(jī)次冷卻液位，必要的話注滿。

3、電池充電系統(tǒng)。

4、電動(dòng)機(jī)散熱器是否有阻塞。

5、冷卻系統(tǒng)的軟管及連接。

6、皮帶狀況及拉緊情況。

7、燃油油位及燃油輸送泵。

8、交流發(fā)電機(jī)及控制板上所有負(fù)載連接的安全性。

9、檢查絕緣狀況，有無擦傷，磨損的痕跡。

10、基架螺栓的安全性。

11、關(guān)于防振裝置，有無過度磨損和疲勞跡象。

12、檢查排氣系統(tǒng)的泄露，必要的話進(jìn)行維修或更換。

三、當(dāng)發(fā)動(dòng)機(jī)六個(gè)月內(nèi)運(yùn)行時(shí)數(shù)低于250小時(shí)，要對(duì)六個(gè)月間隔內(nèi)的油作取樣檢驗(yàn)分析。

四、250小時(shí)運(yùn)行后，要對(duì)下列事項(xiàng)作檢驗(yàn)：

1、檢查空氣濾清器顯示器，假如顯示器顯示紅色時(shí)，要對(duì)空氣過清器的元件進(jìn)行更換。

2、檢查燃油油位及連接件。

五、250小時(shí)運(yùn)行后，或作油分析顯示后，要完成下列工作：

受控

1、排出潤(rùn)滑油系統(tǒng)中的舊油，并注入新機(jī)油。

2、更換潤(rùn)滑油過清器元件。

3、清潔曲柄箱通氣裝置元件。

4、更換燃油過清器元件。六、一年一次的檢查：

1、排盡并沖洗泠卻系統(tǒng)，再注入防腐水或防凍混合水。

2、緊固排氣支管及過輸增壓器上的螺紋。

3、從燃油箱中排除沉淀物。

4、清潔發(fā)動(dòng)機(jī)。

5、檢查儀表器。

6、檢查交流發(fā)電機(jī)和燃油泵馬達(dá)的軸承，在正常運(yùn)行時(shí)是否有高度的噪音，熱量或振動(dòng)產(chǎn)生。軸承以密封來延長(zhǎng)壽命，因此不能維修加入潤(rùn)滑脂。

園區(qū)景點(diǎn)管理規(guī)程

為了改善園區(qū)自然環(huán)境，提高業(yè)主生活質(zhì)量，創(chuàng)造一個(gè)整潔優(yōu)美的休閑娛樂場(chǎng)所，特制定本規(guī)定。

一、職責(zé)

1、維修人員負(fù)責(zé)對(duì)景點(diǎn)維修養(yǎng)護(hù)。

2、保潔員負(fù)責(zé)對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行清潔。

3、保安隊(duì)負(fù)責(zé)對(duì)景點(diǎn)巡邏監(jiān)護(hù)。

二、管理規(guī)程

1、維修養(yǎng)護(hù)

1）維修人員每天對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。2）維修人員按公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行定期保養(yǎng)/

2、保潔

1）保潔員對(duì)噴泉水池每天進(jìn)行保潔。2）對(duì)雕塑每周進(jìn)行清潔。

3、保護(hù)

1）保安隊(duì)員每天對(duì)景點(diǎn)設(shè)施進(jìn)行巡邏、保護(hù)。

2）對(duì)有損害行為的要進(jìn)行規(guī)勸和教育，以保持景點(diǎn)的美觀。3）對(duì)造成損壞的，則令其修復(fù)或更換并追究有關(guān)人員責(zé)任。

維修作業(yè)單

****年**月**日

NO． 住戶樓號(hào)聯(lián)系電話

報(bào)（保）修項(xiàng)目維修人開工時(shí)間 預(yù)約時(shí)間完工時(shí)間

材料名稱材料提供方規(guī)格單價(jià)數(shù)量金額業(yè)主意見 滿意一般不滿意 評(píng)語(yǔ)：業(yè)主簽字：

服務(wù)費(fèi)（元）合計(jì)（元）審核意見：主任意見：

受控

設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程

為了加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，堅(jiān)持“預(yù)防為主”，保證工程設(shè)備設(shè)施的使用性能和延長(zhǎng)使用壽命，特制定本規(guī)程。

一、維修保養(yǎng)規(guī)程

（一）配電設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定。

1、日常維護(hù)

1）維修人員每天檢查配電設(shè)施的安全情況，對(duì)配電柜、配電箱的電壓表、電流表，仔細(xì)查看發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

2）維修保養(yǎng)人員要經(jīng)常檢查電器設(shè)施的接地，以保證有可靠的接地。

2、一級(jí)保養(yǎng)制度

1）維修保養(yǎng)人員要經(jīng)常檢查電器開關(guān)的開合情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。2）維修保養(yǎng)人員要經(jīng)常檢查電器開關(guān)的過載保護(hù)性能，使開關(guān)操作靈敏可靠。

3）維修保養(yǎng)人員要定期檢查接觸器可動(dòng)部分有無滯卡或動(dòng)作不靈敏現(xiàn)象，認(rèn)真檢查其在運(yùn)行中有無噪音和缺相情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

3、二級(jí)保養(yǎng)制度

1）當(dāng)電氣柜完全停電后，保養(yǎng)人員要把柜內(nèi)的灰塵清掃干凈，對(duì)柜內(nèi)的所有電氣元件要逐個(gè)回路地檢查，對(duì)有弧痕、電傷和碳化的元件要經(jīng)過測(cè)試后更新。

2）檢查所有電氣裝置上的線圈套是否有過熱現(xiàn)象，并且要查明析因，排除故障更新線圈。

3）一切維護(hù)保養(yǎng)工作完畢后，要認(rèn)真清理好現(xiàn)場(chǎng)，決不允許將工具及其它物品遺留在配電柜內(nèi)，以保證配電柜的正常運(yùn)行。

4、配電設(shè)施的保養(yǎng)周期

1）日常維護(hù)，每天一次，由維修人員實(shí)施。2）一級(jí)保養(yǎng)每月一次，由維修人員實(shí)施。

3）二級(jí)保養(yǎng)每半年一次（春秋）由維修人員實(shí)施。

（二）運(yùn)轉(zhuǎn)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)制度

1、日常維護(hù)：

1）電機(jī)要經(jīng)常保持清潔，嚴(yán)禁雜物、水滴、飛塵落入電機(jī)內(nèi)部。

2）維修保養(yǎng)人員要經(jīng)常檢查電動(dòng)機(jī)的電源電壓是否平衡，觀察電動(dòng)機(jī)的負(fù)載變化情況，負(fù)載電流不能超過額定值。

3）電動(dòng)機(jī)在運(yùn)行時(shí)不應(yīng)有磨擦聲，嘯聲或其它雜音，如發(fā)現(xiàn)有異常聲音，應(yīng)及時(shí)停車，檢查消除故障后，方可繼續(xù)使用。

4）經(jīng)常檢查電動(dòng)機(jī)的通風(fēng)和潤(rùn)滑情況，確保電機(jī)的使用壽命和正常運(yùn)行。5）維護(hù)人員要經(jīng)常查看電機(jī)的接地，接零保護(hù)以保障人身、設(shè)備的安全。

2、一級(jí)保養(yǎng)

1）經(jīng)常消除電動(dòng)機(jī)外殼上的灰塵和油污，以利于電機(jī)在運(yùn)行中散熱。

2）經(jīng)常檢查電動(dòng)機(jī)軸承潤(rùn)滑、發(fā)熱、磨損、漏損、漏油情況，電動(dòng)機(jī)的溫升不能超過銘牌上的允許溫升。3）保養(yǎng)人員要經(jīng)常查看電動(dòng)機(jī)接線盒的壓線螺絲，電源引線有無松動(dòng)或燒傷現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理。4）當(dāng)電動(dòng)機(jī)受潮嚴(yán)重時(shí)，測(cè)量其絕緣電阻達(dá)到要求才可運(yùn)行。

3、二級(jí)保養(yǎng)

1）將電機(jī)拆開后，先把灰塵吹凈，再用干布擦凈油污、然后測(cè)試其絕緣電阻。2）拆下軸承蓋，檢查潤(rùn)滑油和軸承，油臟或少油要換油，軸承損壞一律要更新。3）檢查電動(dòng)機(jī)的繞組，經(jīng)測(cè)試后如不合格一律要更換。4）修理外殼安裝復(fù)原，再測(cè)試合格后，才可運(yùn)行使用。

受控

4、電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)周期

1）日常維護(hù)每天一次，由維修人員實(shí)施。2）一級(jí)保養(yǎng)每月一次，由維修人員實(shí)施。3）二級(jí)保養(yǎng)每年一次，由維修人員實(shí)施。

二、水泵、潛水電泵的維修保養(yǎng)制度

1、日常維護(hù)

1）經(jīng)常檢查壓力表的指針擺動(dòng)情況，超過規(guī)定指標(biāo)應(yīng)立即查明原因并處理。2）經(jīng)常檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)聲音在運(yùn)轉(zhuǎn)中不能有任何雜音發(fā)生。3）經(jīng)常檢查泵的機(jī)械密封情況，機(jī)械密封潤(rùn)滑應(yīng)清潔無固體顆粒。4）泵的進(jìn)口管道必須充滿液體，禁止泵在汽蝕狀態(tài)下長(zhǎng)期運(yùn)行。

2、一級(jí)、二級(jí)、保養(yǎng)

1）泵長(zhǎng)期運(yùn)行后由于機(jī)械磨損，使機(jī)組噪音及振動(dòng)增大時(shí)，應(yīng)停機(jī)檢查，必要時(shí)可更換易損件。2）在冷凍季節(jié)，如停泵時(shí)，應(yīng)擰開進(jìn)水段的絲堵放掉泵中的存水，以防凍裂水泵。3）泵經(jīng)長(zhǎng)期使用后，若流量和揚(yáng)程有明顯下降時(shí)應(yīng)拆開水泵進(jìn)行檢查更換已磨損的零件。

4）冬季或長(zhǎng)期停用泵時(shí)，應(yīng)將泵解體擦干水份去除銹垢，涂上防銹油脂，重新組裝好并妥善保存以備再用。5）泵在起動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)前，應(yīng)先盤動(dòng)泵幾轉(zhuǎn)，以免突然起動(dòng)造成石墨斷裂扣壞。

3、泵的維護(hù)保養(yǎng)周期

1）日常維護(hù)每天一次，由維修人員實(shí)施。2）

一、二級(jí)保養(yǎng)每年一次，由維修人員實(shí)施。

房屋本體公共設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定

1、維修原則

1）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、適用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約維修材料。2）修理更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)、規(guī)格一致的原則。3）為業(yè)主提供方便的原則。

2、維修依據(jù)

1）符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求 2）符合各項(xiàng)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)

3、地基基礎(chǔ)維護(hù)規(guī)定

維護(hù)人員觀測(cè)房屋有無傾斜，地基無明顯沉降，墻體無嚴(yán)重裂縫，維護(hù)人員每年應(yīng)檢查一次（春季），發(fā)現(xiàn)問題報(bào)告產(chǎn)權(quán)人。

4、墻體、墻大白，噴涂墻維護(hù)規(guī)定

1）維護(hù)保養(yǎng)人員每年春季應(yīng)全面檢查一次墻體、墻面大白及外墻墻面磚和噴涂情況。2）墻體、墻面應(yīng)做到三年清洗一次，室外噴涂墻、墻面三年噴涂一次。3）樓梯墻面二年全面修補(bǔ)粉刷或噴涂，刮大白一次。

5、樓梯、扶手維護(hù)規(guī)定

1）樓梯、扶手應(yīng)做到無混凝土碳化物產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋無銹、變形。安裝牢固，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。

2）維護(hù)人員每年春季應(yīng)全面檢查一次，二年應(yīng)全面修補(bǔ)刷油漆一次。

6、蓄水池、噴水設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定

1）蓄水池、噴水設(shè)施應(yīng)完好，無滲、滴水現(xiàn)象、內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象，各檢查口有蓋且密封上鎖。2）維護(hù)人員每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，每年清洗一次蓄水池。

受控

7、信報(bào)箱維護(hù)規(guī)定

1）箱門、鎖要齊全，開關(guān)自如，房號(hào)字體清晰，沒有被明顯損壞，完好率100%。2）維護(hù)人員每月要檢查一次。

8、給排水、雨、污水井、蓋維護(hù)規(guī)定

1）排水通暢，井蓋沒有明顯裂紋，或破損，井壁沒有塌裂，井蓋型號(hào)符合輕型重型要求，標(biāo)識(shí)正確，與周圍道路高度保持一致。

2）維護(hù)人員一季度全面檢查一次，半年對(duì)易銹蝕井蓋刷一次黑漆防銹，路面井蓋盡量做防震墊圍。

9、電子對(duì)講門監(jiān)控裝置維護(hù)規(guī)定

1）電子對(duì)講門應(yīng)做到功能正常，標(biāo)識(shí)顯示清楚，聲音正常，門鎖、拉手完好。監(jiān)控器正常、圖象清晰，功能齊全。

2）維護(hù)人員每周應(yīng)檢查一次，每半年保養(yǎng)一次，探頭每月擦洗一次。

10、消防設(shè)施維護(hù)規(guī)定

1）消防設(shè)施無損壞，閥門開關(guān)自如，清潔無滲漏現(xiàn)象，周圍無堆積雜物，水壓正常。2）消防管道每半年檢查一次，每二至三年油漆一次。

房屋及其公用設(shè)施設(shè)備資料管理

1、園區(qū)房屋及其公用設(shè)施設(shè)備的檔案資料齊全，分類裝訂成冊(cè)，設(shè)專人管理，有完善的查閱程序，查閱方便。

2、園區(qū)內(nèi)設(shè)有總平面圖，地下管網(wǎng)分布圖，公用設(shè)施設(shè)備安裝圖紙資料和臺(tái)帳。房屋按數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，建立房屋及其公用設(shè)施設(shè)備大中修保養(yǎng)記錄，確保房屋及其公用設(shè)施設(shè)備的正常使用。

3、園區(qū)建立住戶檔案，明確房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬關(guān)系，對(duì)房屋附屬建筑和設(shè)施及構(gòu)成實(shí)施進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

查閱資料：1）園區(qū)房屋建筑檔案。

2）園區(qū)房屋技術(shù)檔案。

3）園區(qū)住戶資料檔案。

房屋管理維修養(yǎng)護(hù)概述

小區(qū)嚴(yán)格按示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、規(guī)劃。主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、組團(tuán)及幢、單元門、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；房屋外觀完好、整潔，外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；不安意外廊及戶外防盜網(wǎng)，晾曬架、遮陽(yáng)蓬等；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕；房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

受控

第二篇：小區(qū)物業(yè)維修協(xié)議

小區(qū)物業(yè)維修協(xié)議

甲方：無錫卓弘物業(yè)管理有限公司 乙方：無錫新思路裝飾有限公司

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就物業(yè)維修有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：

一、委托內(nèi)容：生活用水系統(tǒng)、生活污水處理系統(tǒng)辦公大樓內(nèi)部生活使用設(shè)施；照明系統(tǒng)；其他物業(yè)事項(xiàng)上述事項(xiàng)的日常維護(hù)，事故應(yīng)急處理。

二、委托要求：乙方在接到報(bào)修通知后，應(yīng)在甲方要求的合理時(shí)間內(nèi)恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行，并按照甲方對(duì)工程要求及時(shí)完工。

三、委托費(fèi)用：委托采用包工的方式（材料費(fèi)用按實(shí)際市場(chǎng)采購(gòu)發(fā)票結(jié)算）。在委托期間內(nèi)，經(jīng)核算為甲方共實(shí)施工程項(xiàng)目總金額為33264元（叁萬叁仟貳佰陸拾肆元）。其中人工費(fèi)：30000萬元，材料費(fèi)：3264元。

四、付款方法：工程結(jié)束后，甲方驗(yàn)收合格，并正常使用在一個(gè)月后，一次性支付材料款給乙方（費(fèi)用包含報(bào)銷材料費(fèi)用和稅費(fèi)）。年底付清余下的所有費(fèi)用。

五、甲方和乙方的權(quán)利義務(wù)：

1、制定本項(xiàng)目工程運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)工作的各項(xiàng)管理規(guī)章制度及考核標(biāo)準(zhǔn)，并要求乙方遵守，全面配合乙方順利開展維護(hù)、保養(yǎng)等工程服務(wù)工作。

2、檢查監(jiān)督乙方工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況，甲方有權(quán)要求乙方在兩日內(nèi)調(diào)換甲方認(rèn)為達(dá)不到工作要求的工程人員。

3、按本合約中規(guī)定的付款方式、金額、時(shí)間按時(shí)支付委托費(fèi)用。

六、本協(xié)議一式兩份，具有同等效力，甲、乙雙方各持一份，本協(xié)議未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。

甲方：

年

月

乙方：

****年**月**日

日

第三篇：物業(yè)公共維修資金

一、什么叫專項(xiàng)維修資金?（自物業(yè)管理?xiàng)l例第11條第五項(xiàng)籌集和使用專項(xiàng)維修資金）

專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共同部位，共同設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修，大修，翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。專項(xiàng)維修資金又稱物業(yè)的養(yǎng)老金。由國(guó)務(wù)院頒布的從2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！?/p>

二、維修資金申請(qǐng)使用的條件和程序：（自南京市物業(yè)維修資金管理辦法，第七條）

1、申請(qǐng)使用必須具備以下條件

1.1、物業(yè)維修資金足額歸集到位，維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍；或符合維修資金使用范圍，且有部分物業(yè)維修資金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并籌集存入維修資金專戶；

1.2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后；

1.3、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新、改造，業(yè)主委員會(huì)成立前，售房單位已事先征詢相關(guān)業(yè)主的書面同意；業(yè)主委員會(huì)成立后，涉及一幢樓業(yè)主的，已事先征詢相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的書面同意；涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的，已事先征詢業(yè)主委員會(huì)的書面同意，且業(yè)主委員會(huì)書面意見經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)批準(zhǔn)或授權(quán)；

1.4、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形，物業(yè)行政主管部門可責(zé)成產(chǎn)權(quán)人及管理單位負(fù)責(zé)實(shí)施，其資金支出按物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

2、申請(qǐng)使用的程序

2.1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業(yè)辦提交維修資金使用申請(qǐng)表和房屋及設(shè)施設(shè)備維修資金使用預(yù)算計(jì)劃書；成立業(yè)主委員會(huì)的，使用單位應(yīng)于每年12月底前向業(yè)主委員會(huì)提出下維修計(jì)劃和資金預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意加蓋業(yè)主委員會(huì)公章；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到計(jì)劃和預(yù)算后15日內(nèi)做出書面答復(fù)，逾期視為不同意。列入維修資金使用范圍的急修項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)書面請(qǐng)示業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)答復(fù)，逾期視為不同意；

2.2、提交業(yè)主分戶清冊(cè)，房改房售房單位還應(yīng)提供房屋權(quán)屬證明等；

2.3、市物業(yè)辦受理后7日內(nèi)審核完畢，急修項(xiàng)目特事特辦并簽署意見，按核定預(yù)算經(jīng)費(fèi)的70%預(yù)撥費(fèi)用；

2.4、使用單位憑市物業(yè)辦開具的維修資金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續(xù)；

2.5、維修工程項(xiàng)目竣工后，使用單位憑已批準(zhǔn)的維修資金使用申請(qǐng)表、維修工程合同、維修決算、維修工程項(xiàng)目費(fèi)用結(jié)算發(fā)票、維修項(xiàng)目受益業(yè)主反饋表并加蓋業(yè)委會(huì)印章，到市物業(yè)辦辦理余額資金劃撥手續(xù)。

三、南京市物業(yè)公共專項(xiàng)維修資金的開設(shè)要求：（自南京市物業(yè)維修資金管理辦法，第四條）

1、開設(shè)帳戶的條件：

1.1、物業(yè)管理區(qū)域界定清楚，且經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn)；

1.2、維修資金已按規(guī)定繳交；

1.3、售房單位已按房改政策建立維修資金。

2、開設(shè)帳戶的程序：

2.1、售房單位、業(yè)主委員會(huì)或委托的物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)辦提交開戶申請(qǐng)書，并附業(yè)主委員會(huì)成立登記確認(rèn)表、業(yè)主委員會(huì)委托書及物業(yè)管理服務(wù)合同；

2.2、提交業(yè)主分戶清冊(cè)（業(yè)主分戶清冊(cè)格式由市物業(yè)辦統(tǒng)一印制）；

2.3、市物業(yè)辦審核后，出具開戶證明；

2.4、憑開戶證明和有關(guān)印鑒(業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會(huì)正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續(xù)。名稱為XX業(yè)主委員會(huì)維修資金財(cái)務(wù)專用章，印章尺寸為2.4厘米×2.4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

四、維修資金使用范圍：（自南京市物業(yè)維修資金管理辦法，第六條）

1、凡產(chǎn)權(quán)不屬該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有的，由其產(chǎn)權(quán)單位（人）或主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

2、具體維修資金使用范圍有：

第一部分房屋共用部位共用設(shè)施維修資金使用范圍

2.1、房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋謴?fù)承載能力；修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板；整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層；玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照?qǐng)?zhí)行）；戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

2.2、公建配套：

2.2.1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復(fù)路面、路牙。

2.2.2、綠地：經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。

2.2.3、公益性文體設(shè)施（亭廊、臺(tái)、池、雕塑、游樂場(chǎng)、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設(shè)備維修資金使用范圍

2.3、垂直電梯

2.3.1、機(jī)房部分：

2.3.1.1、曳引機(jī)組：更換電動(dòng)機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動(dòng)軸。

2.3.1.2、限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

2.3.1.3、控制屏：更換主控板、勵(lì)磁板、電源板。

2.3.1.4、選層器：整體更換。

2.3.1.5、終端保護(hù)裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2.3.2、井道部分：

2.3.2.1、轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。

2.3.2.2、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機(jī)。

2.3.2.3、導(dǎo)軌：更換變形損壞部件。

2.3.2.4、導(dǎo)靴：整體更換。

2.3.2.5、曳引鋼絲繩：全部更換。

2.3.2.6、對(duì)重：更換導(dǎo)靴。

2.3.2.7、緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

2.3.3、廳站部分：

2.3.3.1、召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2.3.3.2、層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

2.4、中央空調(diào)

2.4.1、空調(diào)壓縮機(jī)部份：

2.4.1.1、活塞式壓縮機(jī)：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動(dòng)組。

2.4.1.2、離心式壓縮機(jī)：更換電動(dòng)機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉。

2.4.1.3、螺桿式壓縮機(jī)：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2.4.1.4、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機(jī)繞組、絕緣。

2.4.1.5、冷凝器：更換閥門、管道。

2.4.1.6、蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。

2.4.1.7、膨脹閥：更換。

2.4.1.8、控制系統(tǒng)：更換主控板。

2.4.1.9、輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風(fēng)機(jī)。

2.4.1.10、風(fēng)機(jī)盤管：更換風(fēng)機(jī)、盤管。

2.4.1.11、新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組：更換風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、表冷器、控制箱。

2.4.1.12、雙效溴化鋰吸收式機(jī)組：更換各類泵及電機(jī)，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。

2.4.1.13、通風(fēng)設(shè)備：整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。

2.5、鍋爐

2.5.1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2.5.2、水處理設(shè)備：更換水泵，陰、陽(yáng)離子交換器。

2.5.3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風(fēng)機(jī)、出渣機(jī)、爐排。

2.5.4、燃油、燃?xì)鉅t燃燒器：修換風(fēng)機(jī)、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。

2.5.5、供熱設(shè)備：更換分汽缸、換熱器。

2.6、電氣系統(tǒng)

2.6.1、強(qiáng)電：

2.6.1.1高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機(jī)械閉鎖電器連鎖。

2.6.1.2變壓器：更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

2.6.1.3低壓電器：電動(dòng)機(jī)整機(jī)更換（5kw以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關(guān)及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2.6.2、弱電：

2.6.2.1電話通訊：修換各類型程控交換機(jī)，更換交接箱、中繼箱。

2.6.2.2廣播音響：更換全部音箱、揚(yáng)聲器、音響布線。

2.6.2.3電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機(jī)，全部更換同軸電纜分配箱。

2.6.2.4火災(zāi)報(bào)警：修換區(qū)域報(bào)警、集中報(bào)警控制器，全部更換探測(cè)器、報(bào)警器。

2.6.2.5安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺(tái)、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠(yuǎn)紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報(bào)警系統(tǒng)。

2.6.2.6綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

2.7、消防設(shè)備：

2.7.1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥。

2.7.2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

2.8、給排水：

2.8.1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機(jī)、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2.8.2、排水設(shè)備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動(dòng)力、有源化糞池動(dòng)力設(shè)備。

2.9、質(zhì)量要求：

設(shè)備在修復(fù)后必須達(dá)到完好。按其出廠標(biāo)準(zhǔn)，總體各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)到原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的90%以上，正常運(yùn)轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的110%。必要時(shí)，由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行測(cè)試。

3、上述未涉及的，由市物業(yè)辦負(fù)責(zé)解釋。

五、物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于公共專項(xiàng)維修資金的條例如下：

1、第三十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，被兩個(gè)以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；專項(xiàng)維修資金應(yīng)按幢建帳，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用；根據(jù)物業(yè)管理合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住房專項(xiàng)維修資金中列支。

2、第三十五條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則；專項(xiàng)維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

3、第三十六條 物業(yè)發(fā)生危及人身安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織排險(xiǎn)，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，排險(xiǎn)維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。符合專項(xiàng)維修資金使用條件和范圍的，排險(xiǎn)維修費(fèi)用可以從專項(xiàng)維修資金中支出；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修養(yǎng)護(hù)的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)單位向最終用戶收取的費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。

第四篇：小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、綜合服務(wù)

服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求:依法經(jīng)營(yíng)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均取得相應(yīng)資質(zhì)，證照齊全、有效，且在服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。

（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處，提供12小時(shí)服務(wù)。

（2）辦公場(chǎng)所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。

（3）配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。

服務(wù)人員

1.小區(qū)經(jīng)理獲得國(guó)家相關(guān)規(guī)定的相應(yīng)資格證書或崗位證書, 有二年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。

2.物業(yè)服務(wù)人員儀容整潔、行為規(guī)范、統(tǒng)一著裝、佩戴工牌、使用文明用語(yǔ)。

服務(wù)響應(yīng)

1.24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修，三十分鐘內(nèi)響應(yīng)客戶訴求。

2.對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。

3.消防等警情、電梯故障等緊急情況，三分鐘內(nèi)響應(yīng)，十五分鐘內(nèi)工作人員到場(chǎng)。

溝通渠道

1.設(shè)立24小時(shí)服務(wù)電話、投訴論壇、官方微博、移動(dòng)應(yīng)用終端（住這兒），接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等，及時(shí)響應(yīng)并記錄。

2.每年進(jìn)行2次客戶滿意度調(diào)查。

制度與檔案管理

1.建立客戶信息保密制度、財(cái)務(wù)公開制度等各類管理制度。

2.妥善代管小區(qū)房屋本體、共用設(shè)施設(shè)備等相關(guān)圖紙資料及業(yè)主檔案。

3.制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。

4.建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。

5.制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。

6.建立健全的維修資金管理制度，對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。

財(cái)務(wù)公開:編制季度管理服務(wù)報(bào)告，每季度首月20日前將上季度管理、服務(wù)及財(cái)務(wù)信息向業(yè)主公示。

日常管理與服務(wù)

1.可采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的90%。

2.制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。

3.廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。

4.每年對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行2次滿意情況測(cè)評(píng)，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。

社區(qū)共治

1、根據(jù)業(yè)主大會(huì)表決通過的《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》、《維修基金管理規(guī)約》的約定和授權(quán)，對(duì)小區(qū)的公共性事務(wù)進(jìn)行管理。

2、配合業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)志愿者或業(yè)主代表對(duì)小區(qū)的不文明行為進(jìn)行勸阻、制止、曝光、上報(bào)有關(guān)政府部門。

3、每季度開展一次社區(qū)文明宣傳。

社區(qū)文化

1.每季度組織一次社區(qū)文化活動(dòng)。

2.結(jié)合業(yè)主需求，建立社區(qū)圈子。

特約增值服務(wù)

1.能提供5種以上特約服務(wù)（有償）和5種以上便民（無償）服務(wù)；節(jié)假日有專題布置。

2.配置便民工具箱，免費(fèi)借用。

二、秩序維護(hù)服務(wù)

人員要求

1.專職保安人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)。

2.能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。

3.上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站崗時(shí)不倚不靠。

4.配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。

通行服務(wù)

1.出入口分別采用24小時(shí)有人值守，且24小時(shí)每崗有1人立崗。

2.兩個(gè)大堂提供設(shè)置內(nèi)崗,提供服務(wù)。

3.對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。

人員出入

1.小區(qū)設(shè)立人車分流系統(tǒng)后，常住人員自行刷卡進(jìn)出小區(qū)。

2.外來人員實(shí)行核實(shí)、登記管理，阻止其隨意進(jìn)入小區(qū)。禁止小商、小販、發(fā)放小廣告者進(jìn)入小區(qū)。

車輛進(jìn)出

對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施卡/證管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放(包括電動(dòng)助力車和自行車)

監(jiān)控中心

消防控制中心24小時(shí)有人值守，錄像保存期30天。

應(yīng)急服務(wù)

1.制訂火警、警情、自然災(zāi)害等各類應(yīng)急預(yù)案。

2.各類應(yīng)急預(yù)案每年至少組織1次演習(xí)。

現(xiàn)場(chǎng)巡查

1.安全員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫(kù)）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。

2.接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理處與警方。

3.在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。

車場(chǎng)管理

1.交通設(shè)備設(shè)施完好、標(biāo)識(shí)齊全規(guī)范。

2.車輛通行順暢、停放有序，對(duì)亂停放車輛實(shí)施書面告知、鎖車、移車、曝光等處理措施。

3.有專職人員24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。

4.收費(fèi)管理的車庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。

5.若發(fā)現(xiàn)影響業(yè)主正常行車及生活的損壞公共綠化的行為及時(shí)告知制止。

6.小區(qū)內(nèi)若車輛飽和，禁止一切車輛進(jìn)入。

公共區(qū)域管理 對(duì)亂擺放雜物、亂停放電動(dòng)助力車、自行車、亂晾曬和噪音擾民現(xiàn)象，實(shí)施書面告知、及時(shí)清理、整改、曝光、上報(bào)政府部門等處理措施。

技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）

1.小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)至少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對(duì)講（可視）、周界報(bào)警（全封閉）、住戶（100%安裝）報(bào)警（對(duì)講功能）、門鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。

2.監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。

3.小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

三、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)

樓內(nèi)公共區(qū)域

地面和墻面:地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。

樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái) 每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。

消防栓、指示牌等公共設(shè)施 隔日擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。

天花板、公共燈具 每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。

門、窗等玻璃 清洗次數(shù)不定，保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。

天臺(tái)、屋頂 保持清潔、無垃圾。

垃圾收集、清運(yùn) 按棟設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日早晚定時(shí)清理二次，確保垃圾箱垃圾不滿溢，發(fā)現(xiàn)及時(shí)清潔；垃圾收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。并根據(jù)季節(jié)性特點(diǎn)作適當(dāng)增加頻次調(diào)整。

電梯轎廂 每日循環(huán)保潔；操作板每日清潔一次；每月對(duì)電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮沉，不銹鋼表面光亮、無污跡。

樓外公共區(qū)域

道路地面、綠地、明溝 道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場(chǎng)磚地面每季度沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不超過一小時(shí)；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。

公共燈具、宣傳欄、小品等 每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部分沒每半月擦抹、除塵一次）。

垃圾廂房 有先進(jìn)的垃圾處理方式（如分類收集垃圾、壓縮垃圾、生物分解有機(jī)垃圾等），對(duì)垃圾廂（房）循環(huán)保潔，垃圾廂（房）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。

果皮箱、垃圾桶 合理設(shè)置。隨時(shí)清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。并比照樓內(nèi)垃圾收集、清運(yùn)辦法處置。

消毒滅害 每年4月-10月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。

外墻清洗 一年一次外墻清洗，保持外墻干凈

四、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

草坪

修剪 草坪保持平整，草高不超過8cm。

清雜草 每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。

灌、排水 常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整平，基本無積水。

施肥 按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施肥，每年二遍以上。

病蟲害防治 及時(shí)做好病蟲害防治

其它 草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎低于5%。

樹木

修剪 喬、灌木修剪每年二次以上，基本做到無枯枝；籬、球、造型植物及時(shí)修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時(shí)，每年不少于二次，基本無枯枝。

中耕除草、松土 適時(shí)中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。

施肥 按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木追施復(fù)合肥二遍。

病蟲害防治 防治結(jié)合、及時(shí)滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5%。

扶正加固 樹木基本無傾斜。

其它 喬灌木生長(zhǎng)良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無缺枝、空檔。

花壇花鏡

布置 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水 保持有效供水，無積水。

補(bǔ)種 缺枝倒伏及時(shí)補(bǔ)種。

修剪、施肥 及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每年布置前施復(fù)合肥一次。

病蟲害防治 適時(shí)做好病蟲害防治。

五、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

公共標(biāo)識(shí)

1.小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有導(dǎo)向標(biāo)識(shí)。

2.各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。

3.對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。

房屋本體及設(shè)施

4.每年12月編制下維修保養(yǎng)計(jì)劃，公示后實(shí)施。

5.每年巡查2次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

6.巡查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。

房屋結(jié)構(gòu)

每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。

門窗 每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。

樓內(nèi)墻面、頂面、地面 墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。

管道、排水溝、屋頂 每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。

圍墻 每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。

道路、場(chǎng)地等 每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。

休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。

室外健身設(shè)施、兒童樂園等

每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外〕。

安全標(biāo)志等

對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。

裝飾裝修管理

1.建立住宅裝飾裝修管理制度，明確裝飾裝修禁止行為和注意事項(xiàng)，并告知業(yè)主。

2.每日巡查1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違章裝修，亂倒建筑垃圾、及時(shí)勸阻、制止、曝光、上報(bào)，并協(xié)助業(yè)主委員會(huì)和主管部門處理。

供配電系統(tǒng) 每半年停電檢修一次，計(jì)劃性停電，提前_3_天通知。

消防系統(tǒng)

1.消防設(shè)施設(shè)備完好，功能正常。

2.消防通道暢通。

3.消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。

4.消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。

5.每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。

6.每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。

7.每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查。

8.每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。

弱電系統(tǒng)

1.樓宇對(duì)講系統(tǒng)（可視）：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對(duì)講（可視）功能正常，語(yǔ)音（圖像）清晰，對(duì)講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常。

2.住戶報(bào)警：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。

3.周界報(bào)警: ２４小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。

4.監(jiān)視系統(tǒng): 不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備２４小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。

5.電子巡更: 根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

公共照明

1.每天巡查路燈、樓道燈一次，發(fā)生故障及時(shí)修復(fù)，燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。

2.每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。

3.根據(jù)實(shí)際情況對(duì)小區(qū)照明設(shè)施進(jìn)行節(jié)能改造。

供水系統(tǒng)

1.二次供水水箱清洗1次/6個(gè)月，每季度檢測(cè)水質(zhì)1次，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，并公示水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。

2.計(jì)劃性停水，提前_3_天通知。

3.每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。

4.每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。

5.高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。

6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。

排水系統(tǒng)

1.每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤(rùn)滑加油。

2.每年二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。

3.控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。

4.污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。

5.每年清洗暴氣機(jī)空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。

電梯系統(tǒng)

1.委托有專業(yè)資質(zhì)的電梯維保單位對(duì)電梯每月定期保養(yǎng)，發(fā)生故障后及時(shí)維修。安排專人對(duì)電梯保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督、管理。

2.載人電梯24小時(shí)運(yùn)行（突發(fā)性故障和維修保養(yǎng)期間除外），轎廂內(nèi)按鈕、照明、通風(fēng)、緊急呼叫系統(tǒng)等設(shè)施完好，張貼有效的《電梯安全檢驗(yàn)合格證》；

3.電梯困人時(shí)，三分鐘響應(yīng)，物業(yè)人員 5 分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，專業(yè)人員30分鐘進(jìn)行救援。

大堂、電梯空調(diào) 冬夏兩季工作日早晚高峰開放2小時(shí)，雙休日全天開放

水景（動(dòng)力）

1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行。

2、重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。

維修管理

1.制定共用設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施日、周、月、季、年檢。

2.涉及動(dòng)用專項(xiàng)維修資金的大中修及改造工程，編制維修、更新改造計(jì)劃并按法定程序申請(qǐng)使用。

3.設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)作業(yè)避免影響客戶的出行、生活及休息，作業(yè)時(shí)有明顯警示標(biāo)志和安全防范措施。

應(yīng)急處理

1.編制設(shè)備突發(fā)故障應(yīng)急預(yù)案。

2.接到停水、停電和停氣通知后24 小時(shí)內(nèi)向客戶發(fā)布通知（市政突發(fā)停水停電停氣及設(shè)備突發(fā)故障除外）。

3.市政突發(fā)停水停電停氣，2 小時(shí)內(nèi)實(shí)施應(yīng)急預(yù)案。

第五篇：小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

及服務(wù)范圍公示

根據(jù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與所聘用的物業(yè)管理有限公司簽署的《物業(yè)管理合同》規(guī)定，有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格經(jīng)上報(bào)區(qū)物價(jià)局核審備案批準(zhǔn)。現(xiàn)將具體項(xiàng)目?jī)r(jià)格及有關(guān)規(guī)定公布如下：

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)：（包括物業(yè)服務(wù)的成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)）。

住宅用房（含空置）按0.38元/㎡月，由業(yè)主或使用人6個(gè)月交納一次；商業(yè)用房按1元/㎡月，由使用人每6個(gè)月交納一次。

二、特約服務(wù)費(fèi)用。

1、車輛占位費(fèi)（僅收取非物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的），按50元/月輛，每6個(gè)月交納一次。外來臨時(shí)停車占位費(fèi)：進(jìn)入小區(qū)超過20分鐘后，小型轎車以下按4元/次輛，中型以上車輛按6元/次輛。

2、車棚存車管理費(fèi)。

車棚已外包，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以承包人規(guī)定為準(zhǔn)。

3、利用公共部位設(shè)置廣告的另行收費(fèi)，該費(fèi)用納入維修專項(xiàng)基金。

4、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)利用公用場(chǎng)地和部位增建的建筑物、場(chǎng)所等物業(yè)服務(wù)費(fèi)另行核算收費(fèi)。

5、業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，按成本價(jià)由業(yè)主或使用人支付。

6、共用部位、共用設(shè)備的維修在保修期內(nèi)的由開發(fā)商負(fù)責(zé)。保修期滿后的大、中修和更新費(fèi)用從專項(xiàng)維修費(fèi)用支付，若未建立維修基金時(shí)，該維修費(fèi)用由物業(yè)使用人或物業(yè)共用人支付。

三、本物業(yè)管理服務(wù)范圍和管理事項(xiàng)。

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位）外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配電系統(tǒng)、院內(nèi)樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、停車位）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。（不包括樓梯間共用部位）

6.交通、車輛行駛及占位停放。

7.配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等區(qū)域秩序維護(hù)工作及門衛(wèi)值班工作，（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

8.社區(qū)的文化娛樂活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)相關(guān)檔案、資料的管理；

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

物業(yè)管理有限公司

2011年12月1日