第一篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范例

景苑名城住宅小區(qū)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

姓名：專業(yè)：班級(jí)：學(xué)號(hào)：

鑫瑞宏盛有限公司

目錄

第一章總論

一、項(xiàng)目背景

二、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況

第二章市場(chǎng)分析

一、A市概況

二、A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

三、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

四、項(xiàng)目SWOT分析

第三章項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

二、項(xiàng)目建設(shè)條件

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

四、項(xiàng)目環(huán)境影響

五、項(xiàng)目管理組織

六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

第四章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析

六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析

七、結(jié)論

第五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

一、拆遷成本分析

二、建筑成本分析

三、建筑成本估算

第六章項(xiàng)目總結(jié)

第一章總論

一、項(xiàng)目背景：

鑫瑞宏盛公司開(kāi)發(fā)的景苑名城住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到鹿邑老百姓的歡迎。“東村家園”住宅小區(qū)是該公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，位于鹿邑縣城和諧路口陳摶公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，該項(xiàng)目原為老停車場(chǎng)，經(jīng)鹿邑縣委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該地塊由鑫瑞宏盛公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。今后建成后的東村家園小區(qū)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是鹿邑縣目前新城區(qū)乃至整個(gè)縣城城市中心點(diǎn)。整個(gè)項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)2.5億元，整個(gè)“東村家園”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時(shí)尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)的意趣，市場(chǎng)反映相當(dāng)熱烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，項(xiàng)目來(lái)電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。項(xiàng)目計(jì)劃一年之內(nèi)完成一定量的銷售，并簽訂了相應(yīng)的銷售合同。鑫瑞宏盛公司和“東村家園”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到鹿邑縣政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同?！皷|村家園”工程建設(shè)內(nèi)容包括10棟6層樓、一個(gè)小區(qū)園林規(guī)劃、一個(gè)涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動(dòng)工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在鹿邑縣委、縣政府及相關(guān)部門的大力支持下，明年7月底竣工。各種證件還在辦理當(dāng)中，預(yù)計(jì)2017年9月可以開(kāi)盤。

二、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

(2)《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

三、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：景苑名城住宅小區(qū)

2、地塊位置：該基地東起陳摶公園，南至和諧路，西至谷陽(yáng)路、北至紫光大道，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約150畝。

3、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：約9.7畝(約26300平方米)

容積率：2.0

土地價(jià)格：5000元/畝

建筑面積(預(yù)計(jì))：58270㎡

4、周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至鹿邑縣中心。

(2)西側(cè)為縣中心景點(diǎn)。

(3)東側(cè)為鹿邑縣綠化帶，南側(cè)為老君臺(tái)廣場(chǎng)。

(4)西南靠近鹿邑縣博德小學(xué)。

(5)北面為鹿邑縣人民銀行。

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況：

鑫瑞宏盛有限公司是一家以投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在北京，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元。公司成立以來(lái)，依托公司的繁榮商業(yè)優(yōu)勢(shì)和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的智力優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴(kuò)大。公司現(xiàn)有企業(yè)員工1000多人，均為本科以上學(xué)歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。公司秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)，公司奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時(shí)代要求的專業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)之道，在借鑒國(guó)外求經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，深刻分析國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

.第二章市場(chǎng)分析

一、A市概況

A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬(wàn)。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。

二、A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。

表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。

對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：

---—從購(gòu)房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

三、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項(xiàng)目套數(shù)建筑面積(萬(wàn)㎡)平均單價(jià)(元/㎡)位置

向陽(yáng)小區(qū) 1500 22 1400 寶山路

新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街

銀河小區(qū) 170 1460 銀河街

成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路

太陽(yáng)神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況

項(xiàng)目面積㎡單價(jià)元/㎡位置

匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū)車庫(kù) 550 秋浦路

荷花村車庫(kù) 550 建設(shè)路

四、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

(1)該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。

(2)A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

2、劣勢(shì)及威脅

(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

(14)外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。

(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

第三章項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

“景苑名城”項(xiàng)目規(guī)劃用地位于和諧路口陳摶公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。項(xiàng)目?jī)蓪拥叵率壹敖Y(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。建設(shè)內(nèi)容包括地下一層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂(lè)，餐飲及會(huì)所新建，地上三～六層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計(jì)劃將地下一層作為地下停車廠，人車分流。

二、項(xiàng)目建設(shè)條件

1、項(xiàng)目權(quán)屬清晰

“景苑名城”現(xiàn)經(jīng)鹿邑縣政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計(jì)八月份得證。

2、配套設(shè)施齊全

項(xiàng)目前擁陳摶公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、唐潤(rùn)天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。

道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路 交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米。醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有真源醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米。學(xué)校、市場(chǎng)、體育：百匯超市、縣職高、博德小學(xué)、金虎市場(chǎng)、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。

3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成

項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成

4、建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。

供水條件：自來(lái)水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。供電條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。供氣條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。通訊條件：直接由鹿邑電信接入。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

景苑名城將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮樓層情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂(lè)的城市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度的形象。建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)地下停車庫(kù)，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)?！熬霸访恰背浞掷闷洫?dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。

四、項(xiàng)目環(huán)境影響

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采取的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：

1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過(guò)濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。

2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。

3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。

4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

五、項(xiàng)目管理組織

要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)會(huì)、策劃、營(yíng)銷等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開(kāi)發(fā)的管理保證。同時(shí)，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

整個(gè)“景苑名城”項(xiàng)目計(jì)劃于2017年8月份動(dòng)工，2019年8月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。

第四章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

整個(gè)“景苑名城”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。目前項(xiàng)目已獲得鹿邑縣人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期間，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問(wèn)題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。

三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問(wèn)題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)建議及先期預(yù)測(cè)把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

依鹿邑縣目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題及未來(lái)可能的行業(yè)過(guò)熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。

五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析

策劃考慮不周，對(duì)困難及問(wèn)題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過(guò)程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。

六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析

短長(zhǎng)期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，帶來(lái)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問(wèn)題

七、結(jié)論

整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防范，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。

第五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

一、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。

拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：

1)、搬家費(fèi)：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元

小計(jì)：64500元

2)、過(guò)渡費(fèi)：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600

小計(jì)：632535元

3)、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元

5)、獎(jiǎng)勵(lì)：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

二、建筑成本分析

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層;

一棟 12層29.4*13.8*12層;

三棟 12層40*15*12層;

一棟 15層40*15*15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

三、建設(shè)成本估算

(一)、工程前期費(fèi)：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元

6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元

8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬(wàn)元

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元

15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元

17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

小計(jì)：627.93萬(wàn)元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))

(二)工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元

4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬(wàn)元

7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元

小計(jì)：7527.1萬(wàn)元

總計(jì)、8155.03萬(wàn)元

(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/ ㎡地下車庫(kù)800元/㎡

銷售收入住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計(jì)：142392800元

營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本=142392800-137103490.2

=5289309.8元

第六章項(xiàng)目總結(jié)

結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“景苑名城”項(xiàng)目是可行的，綜合結(jié)論如下：

1、國(guó)家近年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善鹿邑縣老百姓的居住條件。

2、本項(xiàng)目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，人民群眾生活小平的不斷提高，給項(xiàng)目提供了良好的宏觀運(yùn)作環(huán)境和強(qiáng)大的社會(huì)支持系統(tǒng)。

3、項(xiàng)目選址與鹿邑縣城發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市居民對(duì)現(xiàn)代家居的追求。

4、策略上采取低開(kāi)高走的方式，開(kāi)盤以3800元／平方米的起步價(jià)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，低價(jià)策略將增強(qiáng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。

5、項(xiàng)目可能采用內(nèi)部訂購(gòu)開(kāi)發(fā)方式，銷售對(duì)象明確，客戶購(gòu)買意愿強(qiáng)烈，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)掃清了障礙。

6、我們?cè)谶M(jìn)行成本估算時(shí)，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤(rùn)、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，項(xiàng)目啟動(dòng)資金來(lái)源可靠，開(kāi)發(fā)商自有資金充裕，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬良好，項(xiàng)目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

第二篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)綱要

住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）綱要

**住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書

（代可行性研究報(bào)告）

***建筑設(shè)計(jì)研究院

二OO四年八月

目錄

第一章總論

1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位

1.2編制依據(jù)

1.3編制原則

1.4項(xiàng)目建議書的工作范圍

1.5項(xiàng)目建議書的工作概況

1.6項(xiàng)目建議書

第二章社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查與需求預(yù)測(cè)

2.1社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查

2.2項(xiàng)目發(fā)展概況

2.3設(shè)計(jì)理念

2.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

2.6市場(chǎng)定位

第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案

3.1總平面規(guī)劃

3.2建筑工程

3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.4給排水設(shè)計(jì)

3.5暖通設(shè)計(jì)

3.6電氣工程設(shè)計(jì)

第四章建設(shè)條件及氣象條件

4.1場(chǎng)地水、暖、電供應(yīng)條件

4.2地質(zhì)條件

4.3場(chǎng)地氣象條件

第五章消防

5.1消防系統(tǒng)

5.2消防報(bào)警

第六章環(huán)境保護(hù)

6.1本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響

6.2環(huán)境保護(hù)

6.3三廢治理方案

第七章抗震、土地利用及綠化

7.1抗震

7.2土地利用

7.3綠化

第八章節(jié)能

8.1建筑、結(jié)構(gòu)

8.2給排水供暖

8.3電氣

第九章經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理與招投標(biāo)

9.1經(jīng)營(yíng)管理

9.2物業(yè)管理

9.3招投標(biāo)

第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

10.1項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容

10.2實(shí)施進(jìn)度

第十一章投資估算與資金籌措

11.1投資估算范圍

11.2編制依據(jù)

11.3編制方法及各部分費(fèi)用確定

11.4估算投資總額及其構(gòu)成11.5資金籌措及投資計(jì)劃

第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析

12.1評(píng)價(jià)依據(jù)

12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

12.3

12.4

12.5

12.6盈利能力分析不確定性分析臨界點(diǎn)分析綜合評(píng)價(jià)

第十三章結(jié)論

13.1社會(huì)效益分析

13.2經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

13.3評(píng)價(jià)結(jié)論

13.4建議

附 錄

第一章總論

1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位

1.1.1項(xiàng)目名稱：**住宅小區(qū)

1.1.2承辦單位：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

法人代表：

1.1.3 擬建場(chǎng)址：

項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于

1.1.4單位概況：

1.2編制依據(jù)

1.3編制原則

1.4項(xiàng)目建議書的工作范圍

1.5項(xiàng)目建議書的工作概況

1.6項(xiàng)目建議書

1.6.1建設(shè)方案

（詳見(jiàn)方案圖）

1.6.2建設(shè)規(guī)模

一期：

1.6.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.6.4 投資估算與資金籌措

1.6.5綜合評(píng)價(jià)結(jié)論

本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。

第二章社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查與需求預(yù)測(cè)

2.1社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查

2.1.1產(chǎn)業(yè)政策

2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.2項(xiàng)目發(fā)展概況

2.3設(shè)計(jì)理念

2.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

2.6市場(chǎng)定位

第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案

3.1總平面規(guī)劃

3.1.1總平面規(guī)劃原則

3.1.2總平面規(guī)劃綜述

1、平面布置

2、通組織

3.1.3建設(shè)規(guī)模

一期：

3.2建筑工程

3.2.1建筑立面設(shè)計(jì)

3.2.2小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)

3.2.3戶型設(shè)計(jì)

3.2.4內(nèi)外裝修

3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)

3.3.2工程概況

3.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

⑴地上部分

⑵基礎(chǔ)部分

3.3.4主要活荷取值

3.4給排水設(shè)計(jì)

3.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)

3.4.2工程概況

3.4.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)

3.4.4管材

3.4.5有待落實(shí)問(wèn)題

3.5暖通設(shè)計(jì)

3.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)

3.5.2工程概況

3.5.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)

3.5.4采暖系統(tǒng)

采暖設(shè)計(jì)負(fù)荷估算如下：

3.5.5采暖熱媒及系統(tǒng)定壓

3.5.6通風(fēng)系統(tǒng)

3.5.7消防設(shè)計(jì)

3.5.8環(huán)保與節(jié)能設(shè)計(jì)

3.6電氣工程設(shè)計(jì)

3.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)

3.6.2主要設(shè)計(jì)內(nèi)容

1、變配電系統(tǒng)：

2、照明及電力系統(tǒng)：

3、有線電視及通信信息系統(tǒng)：

4、防雷接地系統(tǒng)：

5、安防系統(tǒng)：

6、外線工程：

第四章建設(shè)條件及氣象條件

4.1場(chǎng)地水、暖、電供應(yīng)條件

4.4.1供水：

4.4.2排水：

4.4.3供暖：

4.4.4供電：

4.2地質(zhì)條件

從上至下分三層：

第一層：

第二層：

第三層：

地基承載力：

第一層：

第二層：

第三層：

4.3場(chǎng)地氣象條件

1、氣溫：

2、濕度：

3、降雨量：

4、年平均風(fēng)速：

5、凍土深度：

6、冬至日射角：

第五章消防

5.1消防系統(tǒng)

5.2消防報(bào)警

第六章環(huán)境保護(hù)

6.1本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響

6.2環(huán)境保護(hù)

6.3三廢治理方案

6.3.1污水

6.3.2生活垃圾

第七章抗震、土地利用及綠化

7.1抗震

7.2土地利用

7.3綠化

第八章節(jié)能

8.1建筑、結(jié)構(gòu)

8.2給排水供暖

8.3電氣

第九章經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理與招投標(biāo)

9.1經(jīng)營(yíng)管理

9.2物業(yè)管理

9.3招投標(biāo)

第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

10.1項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容

10.2實(shí)施進(jìn)度

項(xiàng)目計(jì)劃周期3年，建設(shè)期2年（一期、二期各1年）

第十一章投資估算與資金籌措

11.1投資估算范圍

11.2編制依據(jù)

11.3編制方法及各部分費(fèi)用確定1、2、3、其他費(fèi)用

4、基本預(yù)備費(fèi)

5、建設(shè)期貸款利息

該費(fèi)用詳見(jiàn)附表1

11.4估算投資總額及其構(gòu)成本項(xiàng)目總投資：萬(wàn)元，其中：

11.5資金籌措及投資計(jì)劃

本項(xiàng)目總投資元，其中自籌萬(wàn)元，籌資

第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析

12.1評(píng)價(jià)依據(jù)

12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

11.2.1經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

12.2.2實(shí)施進(jìn)度

12.2.3投資構(gòu)成及分用款計(jì)劃

12.2.4收入估算

萬(wàn)元，其余利用預(yù)售房款。

具體計(jì)算依據(jù)如下：

銷售收入：價(jià)格定為： 12.2.5成本構(gòu)成及估算

項(xiàng)目的總成本由建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用和銷售費(fèi)用組成。具體計(jì)算依據(jù)如下：

1、建設(shè)投資

2、銷售費(fèi)用：

3、稅金：

12.2.6基準(zhǔn)收益率

12.2.7本項(xiàng)目建設(shè)期

12.3盈利能力分析

12.3.1根據(jù)損益表計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

12.3.2據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

12.4不確定性分析

12.5臨界點(diǎn)分析

12.6綜合評(píng)價(jià)

項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

第十三章結(jié)論

13.1社會(huì)效益分析

13.2經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

13.3評(píng)價(jià)結(jié)論

因此該項(xiàng)目是可行的。

13.4建議

第三篇：精品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

紹興精品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

1.項(xiàng)目名稱：紹興鏡湖新區(qū)洋江西路5號(hào)地塊(精品住宅小區(qū))

2.承辦單位概況：

紹興海星置業(yè)有限公司系由股東海亮地產(chǎn)近控股集團(tuán)有限公司、浙江巨星控股集團(tuán)有限公司共同出資組建的股份制有限責(zé)任公司，于是2010年9月19日取得紹興市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元，公司堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)為龍頭，質(zhì)量為根本的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，尊崇“誠(chéng)信、品質(zhì)、責(zé)任、拼搏”的企業(yè)精神，全力打造海星品牌。

3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；

2、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；

3、政府主管部門批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；

4、有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等

5、政府主管部門規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的參數(shù)和指標(biāo)。

6、有關(guān)市場(chǎng)需求調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)資料等

4.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)精品住宅小區(qū).隨著紹興新行政中心北移，紹興明顯加快了鏡湖新區(qū)的建設(shè)步伐，它正成為紹興城市建設(shè)的一大新熱點(diǎn)，一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入，已形成了新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮。由此，一幅鏡湖新區(qū)核心區(qū)塊的新藍(lán)圖，正在越來(lái)越清晰地呈現(xiàn)。鏡湖核心區(qū)塊東至中興大道和外直江，西至大越路，南至蕭甬鐵路，北至于越路。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，一個(gè)百萬(wàn)人口的紹興城市，在它的繁華中心區(qū)域，如詩(shī)如畫般展現(xiàn)出一望無(wú)際、碧水浩瀚的水面。

板塊作為紹興鏡湖大城市的核心區(qū)塊，意義不只在于占據(jù)市中心的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標(biāo)的引領(lǐng)作用，鏡湖新區(qū)的“城市綠心”，是紹興城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，是紹興樓市的新地標(biāo)，新“西湖 ”。

精品住宅小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)鏡湖高新

熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善鏡湖開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌

第四篇：IT項(xiàng)目可行性研究報(bào)告[推薦]

IT項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板

Version 1.0

2014年11月

目錄

1.引言...................................................................................................................................5

1.1編寫目的............................................................................................................................5 1.2背景....................................................................................................................................5 1.3定義....................................................................................................................................5 1.4參考資料............................................................................................................................5 2.可行性研究的前提.............................................................................................................5

2.1要求....................................................................................................................................5 2.2目標(biāo)....................................................................................................................................5 2.3條件、假定和限制............................................................................................................5 2.4進(jìn)行可行性研究的方法....................................................................................................5 2.5評(píng)價(jià)尺度............................................................................................................................5 3.對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)的分析.............................................................................................................5

3.1數(shù)據(jù)流程和處理流程........................................................................................................5 3.2工作負(fù)荷............................................................................................................................6 3.3消費(fèi)開(kāi)支............................................................................................................................6 3.4人員....................................................................................................................................6 3.5設(shè)備....................................................................................................................................6 3.6局限性................................................................................................................................6 4.所建議的系統(tǒng)....................................................................................................................6

4.1對(duì)所建議系統(tǒng)的說(shuō)明........................................................................................................6 4.2數(shù)據(jù)流程和處理流程........................................................................................................6 4.3改進(jìn)之處............................................................................................................................6 4.4影響....................................................................................................................................6 4.5局限性................................................................................................................................7 4.6技術(shù)條件方面的可行性....................................................................................................7 5.可選擇的其他系統(tǒng)方案......................................................................................................7

5.1可選擇的系統(tǒng)方案............................................................................................................7 5.2可選擇的系統(tǒng)方案............................................................................................................7 6.投資及收益分析.................................................................................................................7

6.1支出....................................................................................................................................7 6.2收益....................................................................................................................................8 6.3收益/投資比.......................................................................................................................8 6.4投資回收周期....................................................................................................................8 6.5敏感性分析........................................................................................................................8 7.社會(huì)條件方面的可行性......................................................................................................8

7.1法律方面的可行性............................................................................................................8 7.2使用方面的可行性............................................................................................................8 8.結(jié)論...................................................................................................................................8 1.引言

1.1編寫目的1.2背景

1.3定義

1.4參考資料

2.可行性研究的前提

2.1要求

2.2目標(biāo)

2.3條件、假定和限制

2.4進(jìn)行可行性研究的方法

2.5評(píng)價(jià)尺度

3.對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)的分析

3.1數(shù)據(jù)流程和處理流程 3.2工作負(fù)荷

3.3消費(fèi)開(kāi)支

3.4人員

3.5設(shè)備

3.6局限性

4.所建議的系統(tǒng)

4.1對(duì)所建議系統(tǒng)的說(shuō)明

4.2數(shù)據(jù)流程和處理流程

4.3改進(jìn)之處

4.4影響

4.4.1對(duì)設(shè)備的影響

4.4.2對(duì)軟件的影響

4.4.3對(duì)用戶單位機(jī)構(gòu)的影響 4.4.4對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行的影響

4.4.5對(duì)開(kāi)發(fā)的影響

4.4.6對(duì)地點(diǎn)和設(shè)施的影響

4.4.7對(duì)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支的影響

4.5局限性

4.6技術(shù)條件方面的可行性

5.可選擇的其他系統(tǒng)方案

5.1可選擇的系統(tǒng)方案 5.2可選擇的系統(tǒng)方案

6.投資及收益分析

6.1支出

6.1.1基本建設(shè)投資

6.1.2其他一次性支出

6.1.3非一次性支出 6.2收益

6.2.1一次性收益

6.2.2非一次性收益

6.2.3不可定量的收益

6.3收益/投資比

6.4投資回收周期

6.5敏感性分析

7.社會(huì)條件方面的可行性

7.1法律方面的可行性

7.2使用方面的可行性

8.結(jié)論

第五篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

關(guān)于籌建福建省莆田市農(nóng)副產(chǎn)品電子交易有限公司可行性研究報(bào)告

總論

1.1項(xiàng)目背景

1.1.1 福建省莆田市農(nóng)副產(chǎn)品電子交易有限公司 象山縣城東市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。

1.1.2承辦單位概況

本項(xiàng)目由城東市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司承辦。公司成立于2007年5月，注冊(cè)資金2000萬(wàn)，公司性質(zhì)為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，主要負(fù)責(zé)城東市場(chǎng)的建設(shè)管理運(yùn)行。經(jīng)營(yíng)范圍為城東市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋租賃、攤位租賃。

1.1.3報(bào)告

（1）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；

（2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；

（3）《象山縣城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》

（4）《寧波市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》

（5）《象山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

（6）《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場(chǎng)建設(shè)管理實(shí)施辦法的通知》

（7）相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等

1.1.4項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程

公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)。一個(gè)城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)文化水平，也體現(xiàn)了城市居民的生活質(zhì)量。民以食為天，中國(guó)人口密度大，菜市場(chǎng)作為一種公益設(shè)施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市場(chǎng)的建設(shè)水平直接關(guān)系到廣大人民的日常生活質(zhì)量。

2007年寧波市工作目標(biāo)要求《寧波市商貿(mào)流通“十一五”》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發(fā)展規(guī)劃》為指導(dǎo)，以菜籃子“數(shù)量安全、質(zhì)量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應(yīng)安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過(guò)全面構(gòu)建七大體系，實(shí)現(xiàn)七大提升，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三位一體”的管理框架，努力實(shí)現(xiàn)全市菜籃子商品供應(yīng)率達(dá)到100％,質(zhì)量安全達(dá)到95％以上，打造走在全國(guó)全省前列，充分體現(xiàn)寧波現(xiàn)代化港口城市菜籃子工程的特色和發(fā)展水平。特別提出加強(qiáng)社區(qū)菜籃子便民店建設(shè)的規(guī)范性指導(dǎo)，改善居民新區(qū)的購(gòu)物環(huán)境。

縣政府對(duì)菜市場(chǎng)的建設(shè)給予了高度重視，在《關(guān)于表彰2005寧波市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)先進(jìn)集體的通報(bào)》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場(chǎng)改造特別獎(jiǎng)。象山縣貿(mào)糧局積極爭(zhēng)取縣政府支持，落實(shí)了90余萬(wàn)元菜籃子工程建設(shè)資金，用于菜籃子基地、屠宰場(chǎng)、菜市場(chǎng)等業(yè)態(tài)的建設(shè)。

象山縣城區(qū)總?cè)丝?2萬(wàn)，面積10平方公里，現(xiàn)主要有汪家河、蓬萊兩個(gè)菜市場(chǎng)，主要覆蓋區(qū)域?yàn)槌潜焙统悄?。市?chǎng)大都存在空間狹小、檔次低、設(shè)施老化、道路窄、交通擁擠等問(wèn)題。面對(duì)城市步伐的加快，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步加大，按照《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場(chǎng)建設(shè)管理實(shí)施辦法的通知》中菜市場(chǎng)以居住區(qū)、居住小區(qū)為基本單元，一般以1-3 萬(wàn)人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場(chǎng)服務(wù)半徑500-1000米的標(biāo)準(zhǔn)，象山縣縣城現(xiàn)有的菜市場(chǎng)規(guī)模不能滿足居民生活的需求。尤其是城東區(qū)域的菜市場(chǎng)配套問(wèn)題尤為突出。為了提高菜市場(chǎng)建設(shè)水平，加快傳統(tǒng)菜市場(chǎng)向現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)升級(jí)，提升城市形象，促進(jìn)長(zhǎng)效管理，營(yíng)造安全放心的消費(fèi)環(huán)境，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的生活需要，城東市場(chǎng)的建設(shè)顯得尤為迫切。城東市場(chǎng)將作為服務(wù)人民群眾、讓市民百姓方便購(gòu)買、放心消費(fèi)的主要載體。

1.2項(xiàng)目概況

1.2.1擬建地點(diǎn)

本項(xiàng)目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。

1.2.2與建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜場(chǎng)；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級(jí)人防兼機(jī)動(dòng)車庫(kù)，地下夾層為6級(jí)人防兼非機(jī)動(dòng)車庫(kù)。地面臨路建“L”型廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上布置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車車位。

1.2.3主要建設(shè)條件

本項(xiàng)目為象山縣城東市場(chǎng)建設(shè)工程，地處象山縣城區(qū)，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好。

1.2.4項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

本項(xiàng)目計(jì)劃于2007年10月開(kāi)始，2008年12月完成，預(yù)計(jì)建設(shè)工期15個(gè)月。

1.2.5和籌資方案

本項(xiàng)目總投資為15656萬(wàn)元，其中建設(shè)投資14980萬(wàn)元，籌資方案為銀行貸款。

1.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

表1-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量項(xiàng)目占地面積 ㎡ 21470建筑面積 ㎡ 43447建筑密度 % 43.4

41.36

5% 16.7總機(jī)動(dòng)車位 輛 241地面自行車位 輛 850

8萬(wàn)元 15656年均 萬(wàn)元 3100年均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1470年均 萬(wàn)元 1102投資 萬(wàn)元 7.4%（稅后）％ 10.31（稅后）％ 9.55借款償還期 年 13（含兩年建設(shè)期）

1.3結(jié)論與建議